Bijlage 3 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2026 deel 1
Tekst van het document
1
1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4 4.1 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Inleiding, doelen, leeswijzer ....................................................................................... 3 Inleiding ................................................................................................................ 3 Doelen MPG ......................................................................................................... 3 Leeswijzer ............................................................................................................ 5 Infographics .......................................................................................................... 5 Paragraaf Grondbeleid................................................................................................ 8 Inleiding ................................................................................................................ 8 Grondbeleid: visie en uitvoering ............................................................................ 8 Ontwikkelingen 2025 ............................................................................................ 8 Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren ............................ 10 Financiële resultaten 2025 .................................................................................. 14 Winstneming.......................................................................................................
17 Risico's in relatie tot de reservepositie ................................................................ 17 Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2025 ..................................... 19 Vooruitblik 2026 en verder .................................................................................. 21 Programmering en planning ................................................................................ 21 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2026 .......................................................... 23 Beleidsproducten 2026 ....................................................................................... 24 Realisatie en financieel resultaat 2025..................................................................... 25 Algemeen ........................................................................................................... 25 Weerstandsvermogen......................................................................................... 25 Winstneming....................................................................................................... 27 Boekwaarde en financieringsbehoefte................................................................. 27 Actualisatie kredietverlening ...............................................................................
29 Bouwgrond in exploitatie ..................................................................................... 30 Gronden ............................................................................................................. 33 Facilitair Grondbeleid .......................................................................................... 35 Doorkijk Grondbedrijf ............................................................................................... 37 MPG-prognoses ................................................................................................. 37 Bijlagen ..................................................................................................................... 41 Bijlage 1 Begrippenkader MPG ........................................................................... 41 Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten .................................................................... 44 Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2026 ................................. 47 Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2025 .......................... 48 Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat ......... 50 Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaarde-ontwikkeling 2025 ..... 54
2
1 Inleiding, doelen, leeswijzer
1.1
Inleiding
In dit hoofdstuk worden de doelen van dit Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) aangegeven. Daarnaast wordt de opbouw van het MPG (‘leeswijzer’) kort toegelicht. In de Beheersregels MPG zijn de spelregels voor de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), voorraad overige gronden en Facilitair Grondbeleid vastgelegd. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de Raad over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen.
1.2 Doelen MPG In het MPG wordt verslag gedaan van de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid (‘realisatie’) en wordt vooruit gekeken (‘doorkijk’). De resultaten zijn gebaseerd op de ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt en in beleid zijn vastgelegd. Het MPG is een vertaling van eerder genomen afzonderlijke besluiten per project. Daarmee zijn wijzigingen in het kader van het MPG 2026 altijd alleen financieel-technisch van aard. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2025 vastgelegd naar aanleiding van de realisatie en actualisatie van de kosten en opbrengsten in alle complexen. De actualisatie is op basis van de huidige kennis en inzichten opgesteld. Het financieel resultaat is een prognose. De resultaten van de complexen komen voort uit de boekwaarde, de nog te maken kosten, de te verwachten opbrengsten en te realiseren winsten. De huidige administratie van het grondbedrijf en wijze van verantwoording staan samengevat weergegeven in navolgend figuur.
3
4
De besluitvorming over het MPG gebeurt, net zoals vorig jaar, voorafgaand aan het vaststellen van de jaarrekening. Op deze manier worden de geactualiseerde grondexploitaties meteen in de jaarrekening 2025 en de begroting 2026-2029 opgenomen. Daarmee is voor 2026 voor de complexen Bouwgrond In Exploitatie (BIE), Faciliterend Grondbeleid, het Erfpachtcomplex en de strategische grondvoorraad (MVA en VHG) het geactualiseerde budgetkader door de raad vastgesteld en zijn de budgetten beschikbaar om door de organisatie gebruikt te worden voor de realisatie van de bijbehorende projecten. Met het MPG worden de volgende doelen nagestreefd: - Transparant en begrijpelijk inzicht geven in:
De ontwikkelingen in 2025 in de verschillende complexen; De ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf; De ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf; De ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf; De in 2025 geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan het begrotingsprogramma “Duurzaam, Wonen, Leven, Werken”; De gehanteerde uitgangspunten en parameters; De risico’s;
- Input leveren voor de evaluatie en de actualisatie van het (grond)beleid; - Een bijdrage leveren aan de P&C-producten (onder meer de jaarrekening en de programmabegroting).
1.3
Leeswijzer
Het MPG 2026 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin op hoofdlijnen de ‘prestaties’ van het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde bouwgronduitgiftes gerelateerd aan de begrote uitgiftes. Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het nietopenbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (complex Bouwgrond In Exploitatie) en alle overige complexen. In dit openbare deel 1 is in hoofdstuk 2 de paragraaf Grondbeleid opgenomen als samenvattend verslag waarna in hoofdstuk 3 op onderdelen nader wordt ingegaan op de realisatie in 2025 en tot welke financiële uitkomsten dit leidt. In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren. In de bijlage zijn onder andere de (nieuwe) kaders en de gehanteerde uitgangspunten voor het MPG opgenomen. Ten slotte: alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2026, tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond, kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet exact op decimalen sluit met de telling.
1.4 Infographics
5
6
7
2 Paragraaf Grondbeleid 2.1
Inleiding
Deze paragraaf is opgenomen in de jaarrekening 2025 en hier gaan wij, conform de BBVvoorschriften, nader in op de resultaten van het in 2025 gevoerde grondbeleid.
2.2
Grondbeleid: visie en uitvoering
In januari 2026 is de Nota Grondbeleid door de raad vastgesteld. Deze bevat het actuele kader voor de uitvoering van het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid waarbij, afhankelijk van de locatie, de vorm van het te voeren grondbeleid wordt bepaald. De nieuwe Nota Grondbeleid verandert niets aan de instrumenten (gereedschapskist) die de gemeente Enschede gebruikt voor haar grondbeleid. Wel is de aanpak de afgelopen jaren meer actief geworden: de gemeente koopt vaker zelf grond en ontwikkelt die om haar doelen te halen. Dit komt vooral door de grote urgentie voor het oplossen van de woningnood. Om die actievere rol mogelijk te maken, gebruikt de gemeente, naast de reserve grondbedrijf, de Strategische Investeringsagenda. Deze geeft de gemeente meer realisatiekracht om snel meer woningen te realiseren.
2.3
Ontwikkelingen 2025
Resultaten Zoals voorgaande jaren ook vermeld, zorgen de voortdurende geopolitieke ontwikkelingen voor een onzeker verloop van de energieprijzen en inflatiecijfers. Daarnaast zijn de relatief sterke loongroei in Nederland een belangrijke oorzaak van de aanhoudende hoge inflatie. De inflatie is weliswaar afgenomen naar 3,3% maar bevindt zich nog steeds fors boven de gestelde 2% doelstelling voor prijsstabiliteit van de Europese Centrale Bank (ECB). Zowel de bouwkosten als de kosten Grond-, Weg en Waterbouw laten een lichte stijging zien, die voornamelijk wordt veroorzaakt door de toename van personeelskosten na de caoloonsverhogingen die in 2025 hebben plaatsgevonden. Daarnaast beïnvloeden handelsspanningen importprijzen van staal, beton, hout, bitumen en asfalt ingrediënten, met stijging van de materiaalkosten tot gevolg. Gelijk aan voorgaande jaren neemt de vraag naar woningen en bouwkavels voor woningen en bedrijven niet af en neemt de residuele grondwaarde (de marktwaarde van de bouwgrond die we als gemeente verkopen) toe. Het woningaanbod van bestaande koopwoningen is toegenomen. Dit zijn met name appartementen en rijwoningen als gevolg van het verkopen van huurwoningen door kleine particuliere verhuurders en beleggers. Ondanks het extra aanbod blijft de krapte op de markt groot, hetgeen prijsopdrijvend werkt. De krappe markt heeft als gevolg dat overbieden de norm blijft.
De toename van de prijs van bestaande koopwoningen in combinatie met toename van de leencapaciteit door lagere hypotheekrente en stijgende lonen zorgen er voor dat de vraag naar nieuwbouw woningen onverminderd hoog blijft. Voor bedrijven en kantoren begint de netcongestie in toenemende mate een belemmerende factor te worden. Ook voor woningbouw speelt dit, hoewel de oorzaak niet direct in de netcongestie gezocht moet worden maar aan een gebrek aan capaciteit bij de 8
netwerkbeheerders. De gemeente werkt nauw samen met netbeheerders Enexis en Tennet aan de uitbreiding van het elektriciteitsnet en in goed overleg wordt prioritering van werkzaamheden bepaald. In het MPG 2025 hebben wij aangegeven dat de opbrengsten van de grondexploitaties van projecten met (bouw)kavels voor particulier opdrachtgeverschap (nog) niet onder druk staan omdat de vraag onverminderd voortduurt en de voorraad te verkopen kavels beperkt is. Dit beeld is niet veranderd. Voor de grondexploitaties van projecten met grond voor projectmatige woningbouw hebben we aangegeven dat door de afvlakkende bouwkosten en dalende rente er weer projecten op de markt worden gebracht. Dit beeld zet zich naar verwachting voort. Ontwikkelaars brengen steeds meer kleine appartementen op de markt – en met name grootschalige appartementencomplexen zijn in opmars (NVM, 2025a). Dit is terug te zien in de grondverkopen, woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap en bedrijventerreinen verliepen voorspoedig. Daar tegenover bleven grondverkopen voor projectmatige woningbouw achter en liet de verkoop van bouwgrond voor kantoren een lichte verbetering zien maar blijft moeizaam. Gronduitgifte voor woningbouw Begroot voor 2025 was om grond voor 321 woningen te verkopen, er werd in totaal grond voor 237 woningen verkocht.
De omzet van bouwgrond voor woningen bedroeg 10,8 miljoen euro, terwijl 11,1 miljoen euro was begroot. In tegenstelling tot de aantallen is de geprognosticeerde omzet wel nagenoeg gehaald, dit komt doordat er meer kavels in het project Leuriks Oost zijn verkocht dan er waren voorzien. De uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap verliepen boven verwachting, bij projectmatige bouw bleef de realisatie achter. Kavels voor bedrijven en kantoren Bij de verkoop van bouwgrond voor bedrijven was de afzet nagenoeg conform verwachting. Begroot voor 2025 was om 1,9 hectare bouwgrond voor bedrijven te verkopen, er werd in totaal 1,7 hectare verkocht. De omzet van bouwgrond voor bedrijven bedroeg 2,6 miljoen euro ten opzichte van 2,8 miljoen euro begroot. Daarnaast is er een in 2022 verkochte kavel terug geleverd omdat niet voldaan kon worden aan de bebouwingsverplichting. De uitgifte van bouwgrond voor kantoren verliep nagenoeg conform de prognose. Begroot voor 2025 was om 1.237 m² BVO bouwgrond voor kantoren te verkopen, er werd in totaal voor 1.079 m² BVO verkocht. De omzet van bouwgrond voor kantoren bedroeg 0,15 miljoen euro ten opzichte van 0,2 miljoen euro begroot. Voor bouwgrond voor overige bestemmingen was begroot om voor 5.093 m² BVO (sciencebedrijven en commerciële plint ) te verkopen, er werd in totaal 450 m² BVO (commerciële plint) verkocht.
De omzet van bouwgrond voor overige bestemmingen bedroeg 0,08 miljoen euro ten opzichte van 0,7 miljoen euro begroot. Winstneming over boekjaar 2025 Op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (afgekort: BBV) moet bij de winstgevende grondexploitaties de winst worden genomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van een percentage dat rekening houdt met de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de begroting, dus het voortgangspercentage. Op basis van deze methode wordt over 2025 1,29 miljoen euro aan winst genomen en toegevoegd aan de reserve Grondbedrijf. Verliesneming Een ander financieel effect betreft de verlieslatende grondexploitaties. De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,5 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt met 9
name veroorzaakt doordat er een bijdrage van de Provincie Overijssel is ontvangen welke nog niet in de grondexploitatie Vaneker was opgenomen. Daarnaast zijn over het algemeen de uitgifteprijzen verhoogd op basis van de hogere taxaties en de budgetramingen bijgesteld op basis van actuele inzichten. Daarnaast is er een verlieslatende grondexploitatie afgesloten waarvoor 0,2 miljoen euro minder voorziening benodigd was dan eerder voorzien. Ten slotte is in 2025 een nieuwe verlieslatende grondexploitatie toegevoegd: Bekspringhoek met een net verlieslatend saldo. Hierdoor is er per saldo minder voorziening nodig en dit heeft direct positief effect op de reserve GB. Reserve Grondbedrijf Het totaal van de herzieningseffecten hebben per saldo een positief effect op de ontwikkelingen binnen de Reserve Grondbedrijf en neemt in totaal toe met 3,2 miljoen euro tot 38,0 miljoen euro positief per 31-12-2025. Hierna worden de resultaten van 2025 nader toegelicht. Tenslotte volgt een vooruitblik op het grondbeleid vanaf 2026 en verder.
2.4
Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren
Verkopen kavels woningbouw In 2025 heeft de gemeente Enschede in totaal bouwgrond voor 237 woningen verkocht en geleverd. Hiermee is de prognose niet gehaald in het MPG 2025, namelijk 321 woningen. De verkoop van gronden voor woningbouw verliepen voor wat betreft de gemeentelijke kaveluitgifte voorspoedig. De geprognosticeerde projectmatige woningen in het project Eschmarkerveld (85 woningen) en het project Woonwagenlocatie Twekkelerbeekweg (10 woningen) zijn in 2025 niet gerealiseerd en doorgeschoven naar 2026. Het aantal opties en overeenkomsten laten, voor 2026 wederom, een positief beeld zien. In de hierna volgende tabel zijn de resultaten per project nader gespecificeerd. Verkopen woningbouw (stand per 31-12-2025) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam
Begroot MPG 2025 Uitgegeven 2025
Eschmarke
0
0
Brunink
3
0
Leuriks Oost
13
32
Eschmarkerveld
85
0
Wowalo Twekkelerbeekweg
10
0
Binnenstad Roombeek
6
2
Kennispark
183
183
Zuiderval
1
0
Velve Kleine Bouwplannen
20
20
Eindtotaal
321
237
Door de grondverkopen slinkt de voorraad bouwrijpe grond. Onlangs zijn de grondexploitaties Bekspringhoek (12 woningen) en Phenix (101 woningen) geopend, hiermee worden 113 woningen toegevoegd aan de voorraad voor projectmatige bouw, met voornamelijk senioren als doelgroep. Naast het toevoegen van de hiervoor genoemde 112 woningen, blijft het van belang dat we ons blijven oriënteren op nieuwe ontwikkellocaties om ook voor de toekomst het aanbod op peil te houden.
10
Verkopen kavels bedrijventerreinen De verkoop van gronden voor bedrijvigheid is nagenoeg conform prognose verlopen. Geprognosticeerd was afzet van 19.487 m² bedrijventerrein, uiteindelijk werd 17.456 m² bedrijventerrein verkocht. Naast de verkochte grond is er een in 2022 verkochte kavel (Josink Es) terug geleverd om dat er niet voldaan werd aan de bebouwingsverplichting. Voor de specifieke onderverdeling binnen de verschillende grondexploitaties wordt verwezen naar de onderstaande tabel. Verkopen bouwgrond bedrijventerrein (stand per 31-12-2025) (weergegeven in m² uitgeefbaar) Projectnaam
Begroot MPG 2025
Uitgegeven 2025
Euregiopark II
6.787
1.300
Josink-Es
5.343
7.598
Ossenboer
3.724
5.972
0
0
Zuiderval
3.633
2.586
Eindtotaal
19.487
17.456
Usseler Mors
Ook bij de bedrijventerreinen is – net zoals bij woningbouwkavels- de voorraad uitgeefbaar terrein in de afgelopen jaren sterk geslonken door verkopen. De verwachting is dat in het project Usseler Mors medio 2026 kan worden gestart met de uitgifte van de bedrijfskavels, afhankelijk van de ontwikkelingen rond netcongestie en stikstofregelgeving. Verkopen kavels kantoren Er is in 2025 één uitgifte van bouwgrond voor kantoren gerealiseerd. De geprognosticeerde uitgifte was 1.237 m² BVO, verkocht werd 1.079 m² BVO. Alle op CeeCee (Roombeek) beschikbare gronden zijn onder optie/reservering. Daarnaast is ook de kavel op het Eeftink (Zuiderval) onder optie/reservering. Verkopen bouwgrond kantoren (stand per 31-12-2025) (weergegeven in m² bruto vloeroppervlak) Projectnaam
Begroot MPG 2025
Uitgegeven 2025
1.237
1.079
Zuiderval
0
0
Eindtotaal
1.237
1.079
Binnenstad Roombeek
Verkopen kavels voor overige bestemmingen Er is in 2025 één uitgifte geweest voor grond voor Overige Bestemmingen. In het project Kennispark heeft alleen de 450 m² commerciële plint als onderdeel van de uitgifte van grond van het woongebouw geleid tot daadwerkelijke uitgifte in 2025. De geprognosticeerde uitgifte was 5.093 m² BVO, verkocht werd 450 m² BVO. Verkopen bouwgrond overige bestemmingen (stand per 31-12-2025) (weergegeven in m² bruto vloeroppervlak)
11
Projectnaam
Begroot MPG 2025
Uitgegeven 2025
4.643
0
0
0
450
450
5.093
450
Kennispark (Science bedrijven) Kennispark (Parkeergarages) Kennispark (Comm. Plint Domijngebouw) Eindtotaal
Nieuwe grondexploitaties in 2025 In 2025 zijn twee nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld en aan het MPG toegevoegd: Bekspringhoek en Phenix. Bekspringhoek De school aan de bekspringhoek 170 staat al een geringe tijd leeg. Het gebouw voldoet niet meer aan zijn functie en kan in huidige staat niet ingezet worden voor een ander doel. Omdat het gebouw in huidige staat geen functie heeft, is gezocht naar een andere invulling voor deze locatie. Uit onderzoek bleek dat in de wijk Helmerhoek-Zuid behoefte is aan meer seniorenwoningen. Het toevoegen van seniorenwoningen moet zorgen voor meer doorstroming in de wijk en het vrijspelen van grote woningen voor gezinnen. Met deze insteek is een plan opgezet om 10 seniorenwoningen en 2 half geschakelde woningen te realiseren. Het plan wordt middels een tender in de markt gezet voor minimaal 12 en maximaal 20 woningen. Omdat de realisatie van deze woningen niet past binnen het geldende omgevingsplan, wordt het omgevingsplan herzien. De grondexploitatie, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 8 december 2025, kent een net negatief saldo op netto contante waarde 1-1-2026. Phenix De gemeente Enschede gaat sportpark Phenix omvormen tot een nieuwe groene, ruim opgezette woonwijk met circa 100 woningen voor voornamelijk 55-plussers. Het plan biedt een mix aan woningen, zowel eengezinswoningen als appartementen.
Streven is om de doorstroom vanuit het Wooldrik en Leuriks te bevorderen. Het plan is opgezet in een hofjesstructuur, waarbij de originele indeling van de voetbalvelden wordt behouden. Door deze hofjesstructuur wordt de kans op spontane ontmoetingen vergroot en daardoor de sociale interactie versterkt. De hoofdstructuren (water, groen en wegen) en een aantal randvoorwaarden zijn vastgelegd in een ruimtelijk handelingskader. Voor de rest wil gemeente vooral de markt een kans geven om met creatieve en innovatieve plannen te komen. Nu het college heeft ingestemd met het ruimtelijk handelingskader en de Raad met de grondexploitatie zijn de kaders voor de gebiedsontwikkeling bepaald en kan in het voorjaar van 2026 worden gestart met de inschrijf-/ verkoopprocedure. De uitvoering van het plan wordt via een aparte planologische procedure geregeld. De grondexploitatie, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 26 januari 2026, kent een positief saldo van 0,3 miljoen euro op netto contante waarde 1-1-2026, heeft nog te realiseren kosten van 7,1 miljoen euro, nog te realiseren opbrengsten van 7,5 miljoen euro, een vereiste weerstandscapaciteit van 1,0 miljoen euro en daarmee een effect op de vereiste weerstandscapaciteitsratio van 0,1. Financieel is deze grondexploitatie al wel verwerkt in het MPG 2026, maar niet in de jaarrekening per 31-12-2025.
Het college van B&W heeft in december 2025 reeds positief besloten en het opnemen van deze cijfers in het MPG 2026 vergroot naar onze mening het inzicht in de toekomstige ontwikkelingen in het MPG 2026. Afgesloten grondexploitaties in 2025 Per 31-12-2025 zijn er 2 grondexploitatie afgesloten: Boswinkel-Oost Woonplaats en Stationsomgeving. Deze maken dus geen onderdeel meer uit van het MPG 2026.
12
Boswinkel-Oost Woonplaats De corporaties de Woonplaats en Ons Huis slopen hun woningbezit in Oost-Boswinkel uit de jaren ’50 en vervangen dit voor nieuwbouw. Hiervoor is in 2008 een intentieovereenkomst met de beide corporaties gesloten. De gemeente heeft in 2012 financiële middelen beschikbaar gesteld om ook een investering te kunnen doen in de bestaande openbare ruimte van het plangebied. Vervolgens is in 2013 met de Woonplaats een samenwerkingsovereenkomst en realisatieovereenkomst gesloten. Voor de Woonplaats betrof dit sloop van 320 woningen en nieuwbouw van 206 woningen. Ons Huis heeft de herstructurering voor haar deel enkele jaren uitgesteld en is pas in 2018 begonnen met de planvorming. Voor het plandeel van De Woonplaats is in 2014 is door de gemeenteraad een gemeentelijke grondexploitatie vastgesteld met een op € 0,-- sluitend eindresultaat. Bij het MPG 2017 is de grondexploitatie verlieslatend geworden. Dit is ontstaan doordat door het nieuwe BBV opbrengsten uit interne dekkingsbronnen niet meer rechtstreeks in de grondexploitatie mogen worden geboekt maar ten gunste van de reserve grondbedrijf moeten worden gebracht. Er is dus wel dekking voor het tekort, maar deze dekking is rechtstreeks ten gunste van de reserve grondbedrijf gekomen. Voor het verwachte tekort is een voorziening getroffen. Oorspronkelijk kende het project een einddatum van 31-12-2020.
Ondanks dat alle civiele werkzaamheden toen waren afgesloten, kon de grondexploitatie nog niet kan worden afgesloten. De levering van het toekomstig openbaar gebied had nog niet plaatsgevonden omdat er kadastrale verschillen waren ontstaan. Deze verschillen zijn nu opgelost. Het complex is per 31-12-2025 afgesloten en het negatieve resultaat van 0,6 miljoen euro is verrekend met de getroffen verliesvoorziening.
Stationsomgeving De grondexploitatie Stationsomgeving is in 1995 geopend om de gronden rondom het station aan te kopen van NS en te ontwikkelen tot stationsgebied en stadskantoor. In 2005 was inmiddels meer dan 97% van de werkzaamheden uitgevoerd en van de opbrengsten 100% gerealiseerd. Conform de toen geldende beheersregels is het project afgesloten en zijn de resterende gronden ondergebracht in Af te Sluiten Complexen (ATSC). Eind 2025 is voldaan aan de laatste contractuele afspraak. Het complex is per 31-12-2025 afgesloten met een sluitend resultaat. De eerder getroffen verliesvoorziening van 0,2 miljoen euro is niet benodigd en is vrijgevallen ten gunste van de reserve Grondbedrijf. Gemeentelijke grondexploitaties Per 31-12-2025 kent het Grondbedrijf 23 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 29,8 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2026, waarvan:
14 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 65,6 miljoen euro op NCW 1-1-2026. Hiervoor is een voorziening getroffen;
9 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 39,8 miljoen euro op eindwaarde (35,8 miljoen op NCW 1-1-2026). Daarvan is 29,4 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 10,4 miljoen euro op eindwaarde. Onder toerekening van rentekosten op het winstnemingscomplex (4,1 miljoen euro) wordt op termijn, op basis van de POCberekening (langjarig), 6,4 miljoen euro toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.
Particuliere grondexploitaties Onder particuliere grondexploitaties worden projecten verstaan waarbij de bouwgrond in bezit 13
is bij een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf). Wanneer deze initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling en daarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig heeft, is de gemeente op grond van de Omgevingswet in de meeste gevallen verplicht om de kosten die daarmee gemoeid zijn te verhalen op de betreffende partij, het zogenaamde kostenverhaal. De gemeente voert in deze gevallen niet zelf de grondexploitatie (dat doet de marktpartij), maar in plaats daarvan sluit zij met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst waarin o.m. het kostenverhaal, een ontwikkelkader en fasering zijn geregeld. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van onder meer de gemeentelijke plankosten, bestemmingsplankosten en de bijdrage ruimtelijk ontwikkelingen.
In 2025 gesloten exploitatie overeenkomsten In 2025 zijn voor totaal 118 woningen exploitatie-overeenkomsten afgesloten. Daarmee wordt de bouw van 32 grondgebonden woningen en 86 gestapelde woningen (appartementen) mogelijk gemaakt.
Project
Exploitant
Wonen Bedrijven zorg
Gestapelde woningen
Grondgebonden woningen
m² Bedrijventerrein
Thomas de Keyserstraat 20
Nordwick B.V.
-
8
-
-
Heutinkstraat 600
J.H. Jacobs
-
-
11
-
Laaresstraat 27
Exploitatie de Laares V.O.F.
-
27
-
-
Rigelstraat 3
Woningstichting Domijn
-
32
-
-
Nieuwe Dijk Lonneker
Plegt Vos
-
-
3
-
Schukkinkweg 33
G.J. Kromhof
-
-
1
-
Noordergrensweg 53
A. van der Smissen
-
-
1
-
Zunabrink 6-12
Woningstichting Domijn
-
19
16
-
86
32
TOTAAL
In 2025 verstuurde voorschotnota’s Daarnaast zijn in het voorbereidingstraject voorschotnota’s verstuurd voor werkzaamheden van de ambtelijke organisatie vóór het sluiten van anterieure overeenkomsten. Dit betreft intentieovereenkomsten om gezamenlijk te onderzoeken of er voor deze projecten tot een haalbare ontwikkeling gekomen kan worden. Het gaat om 807 woningen, waarvan 588 gestapelde woningen (appartementen), 174 grondgebonden woningen en 45 zorgwoningen.
2.5
Financiële resultaten 2025
De resultaten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden hierna toegelicht. Daarbij is de omvang van de Reserve Grondbeleid van belang. De Reserve grondbedrijf wordt gevormd door:
Genomen winsten en getroffen verliesvoorzieningen behorend bij de lopende grondexploitaties;
14
-
De resultaten van de exploitatie van in erfpacht uitgegeven gronden en verkopen bloot eigendom; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die (nog) niet in exploitatie genomen zijn: de materiële vaste activa; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die niet meer nodig zijn voor exploitatie en kunnen worden verkocht: de voorraad handelsgoederen; Overige ontvangen (interne) bijdragen aan projecten die niet rechtstreeks ten gunste van lopende grondexploitaties geboekt mogen worden; Bij particuliere grondexploitaties worden voorschotnota’s in rekening gebracht. In incidentele gevallen kunnen niet alle kosten volledig worden verhaald en ontstaan er kleine tekorten op particuliere grondexploitaties welke dan ten laste van de Reserve grondbedrijf komen. De voordelige resultaten van particuliere exploitaties die zijn afgerond komen ten gunste van de reserve.
De complexen binnen het MPG 2026 laten per saldo een verbetering zien van 3,2 miljoen euro. Concluderend is het effect van het MPG 2026 op de Reserve grondbedrijf hierdoor als volgt: Ontwikkeling reserve GB (bedragen in 1 miljoen euro) Reserve per 31-12-2024
34,8
Effecten herziening
3,2
Reserve per 31-12-2025
38,0
Onderstaande tabel bevat het aandeel per (deel) complex in de mutatie van de Reserve Grondbedrijf: effect Totaal 1a.
BIE (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend)
1b.
BIE (1 nieuwe grondexploitatie 2025: verlieslatend)
1c.
BIE (afsluiten grondexploitatie: verlieslatend)
186.000
2
BIE (bouwgrond in exploitatie: winstgevend)
1.286.000
3
Gronden MVA (Materieel Vast Actief)
-894.000
Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen)
-186.000
4
Erfpachtcomplex
548.000
5
Particuliere grondexploitaties
-47.000
6a.
Overige mutaties t.l.v. reserve (interne bijdragen)
-30.000
6b.
Overige mutaties t.l.v. reserve (interne bijdragen)
-1.135.000
Resultaat
3.238.000
3.514.000 -4.000
Het voordelig resultaat van 3,2 miljoen euro komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. De stand van de Reserve grondbedrijf is daardoor per 31-12-2025 verbeterd en bedraagt nu 38,0 miljoen euro positief. De volgende mutaties verklaren deze verbetering 1.
De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,5 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt doordat er een bijdrage, waarover met de 15
Provincie Overijssel afspraken waren gemaakt, is ontvangen maar nog niet in de grondexploitatie Vaneker was opgenomen. Daarnaast zijn over het algemeen de uitgifteprijzen verhoogd op basis van de hogere taxaties en de budgetramingen bijgesteld op basis van actuele inzichten. Daarnaast is er een verlieslatende grondexploitatie afgesloten waarvoor 0,2 miljoen euro minder voorziening benodigd was dan eerder voorzien. Ten slotte is in 2025 een nieuwe verlieslatende grondexploitatie toegevoegd: Bekspringhoek met een tekort van 4.000 euro. Hierdoor is er per saldo minder voorziening nodig en dit heeft direct positief effect op de reserve GB. 2.
Een grote (positieve) mutatie in de reserve wordt veroorzaakt door het winstnemen. Volgens de BBV voorschriften moet er winst worden genomen conform de PoCmethode (Percentage of Completion). Daarbij wordt winst genomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van de PoC-methode moet er dit jaar 1,29 miljoen euro winst worden genomen. Dit bedrag bestaat uit de te nemen winst uit de lopende grondexploitaties plus het saldo van de te nemen winst en kosten van de afgesloten grondexploitaties. Omdat met de PoC-methode winst wordt genomen vóórdat het complex wordt afgesloten, bestaat er een risico op het later eventueel terug moeten storten van een deel van de genomen winst. Dit risico is daarom meegenomen bij de bepaling van de vereiste weerstandscapaciteit.
3.
De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA (Materiële Vaste Activa) en Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen). Het totaal van de beheerlasten en -baten alsmede de rentekosten en afwaardering als gevolg van waardevermindering (boekverliezen) bedraagt over 2025 totaal 1,08 miljoen euro. Het totaal van de beheerlasten en -baten mag niet als oplopende boekwaarde op deze complexen worden verantwoord omdat het geen bouwgrond in exploitatie betreft. Deze uitgaven komen daarom direct ten laste van de Reserve Grondbedrijf.
4.
Het Erfpachtcomplex laat een voordelig resultaat zien van 0,548 miljoen euro. Dit bestaat uit het exploitatiesaldo van 0,312 miljoen euro plus het resultaat van afgesloten projecten (verkoop van een blote eigendom) voor 0,236 miljoen euro. Dit resultaat komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf.
5.
Er is een aantal particuliere grondexploitaties afgesloten met een negatief saldo van 18.000 euro. Daarnaast is het voorzienbaar tekort van een aantal exploitaties toegenomen met 29.000 euro. Per saldo leidt dit tot een negatief effect van 47.000 euro ten laste van de Reserve Grondbedrijf.
6. In de reserve Grondbedrijf is een bijdrage (huisvesting voor Oekraïners) gelabeld voor de effecten van (nog te openen) onrendabele grondexploitaties Driehoek-Noord, Telgendijk en UT terrein. Het restant bedrag per 31-12-2024 was 6,21 miljoen euro. Op deze bijdrage is 1,13 miljoen euro in mindering gebracht voor: Afwaardering strategische aankopen 2025 Driehoek Noord Eindsaldo 6440182 Telgendijk Eindsaldo 6700842 UT terrein Totaal
0,43 miljoen euro 0,61 miljoen euro 0,09 miljoen euro 1,13 miljoen euro
Het restant van deze bijdrage is derhalve 5,08 miljoen euro. Volgens de BBV voorschriften wordt deze interne bijdrage rechtstreeks ten gunste van de Reserve Grondbedrijf geboekt. 16
Vanuit de Reserve Grondbedrijf is een bijdrage verleend van 30.000 euro ter dekking van de verstrekte incidentele subsidie aan Studio Complex, ter dekking van de kosten voor de verhuizing en ingebruikname van de nieuwe locatie aan het Spaansland, conform B&W besluit 2500011173 d.d. 6 mei 2025.
2.6 Winstneming Voor 9 winstgevende grondexploitaties is in het boekjaar 2025 de tussentijdse winstneming berekend op 1,3 miljoen euro. Deze winstneming is gestort in de Reserve Grondbedrijf. In totaal is er nu 29,4 miljoen euro winst genomen. De nog te realiseren winst (in de toekomst toe te voegen aan de reserve) van 6,4 miljoen euro zal naar verwachting worden gerealiseerd uit de grondexploitaties van de volgende projecten. Woningbouw
Eindwaarde*
Voortgangs- Winst Restant Jaar percentage genomen toekomstige t.g.v. reserve winst GB
A Brunink
9.093.000
96%
8.746.000
348.000
2026
B Eschmarkerveld
2.191.000
0%
0
2.191.000
2033
357.000
0%
0
357.000
2032
C Phenix D Roombeek-Binnenstad
17.532.000
96% 16.821.000
711.000
2032
E BIW II
1.155.000
95%
1.096.000
58.000
2026
F Versneld Modulair Bouwen
1.384.000
85%
1.306.000
78.000
2026
27.969.000
3.743.000
Totaal woningbouw
31.712.000
Bedrijventerreinen G Euregio Bedrijvenpark II
1.629.000
85%
1.380.000
249.000
2028
H Usseler Mors
2.334.000
0%
0
2.334.000
2034
84.000
44%
37.000
47.000
2027
I
Moskee, Wethouder Beverstraat Totaal bedrijventerreinen
4.047.000
1.417.000
2.630.000
Totaal
35.759.000
29.386.000
6.373.000
*eindwaarde gecorrigeerd met rente winstnemingscomplex
De gerealiseerde winst komt voor in totaal 28,0 miljoen euro uit woningbouwprojecten (A t/m F) en 1,4 miljoen euro uit bedrijventerreinprojecten (G t/m I). Het aangegeven jaartal betreft het jaar waar in de restantwinst naar verwachting in zijn geheel zal worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.
2.7
Risico's in relatie tot de reservepositie
De vereiste weerstandscapaciteit is in 2025 toegenomen van 17,1 miljoen euro naar 18,0 miljoen euro. Ten opzichte van vorig jaar is dit een verhoging met 0,9 miljoen euro. Naast het aanpassen van risicobandbreedtes is in 2025 wederom gerekend met het in 2022 voor het eerst toegevoegde verzwaarde worst case scenario. Hierbij wordt rekening gehouden met de mogelijke financiële gevolgen van een terugval van de vastgoedmarkt. De beschikbare
17
weerstandscapaciteit bedraagt per 31-12-2025 38,0 miljoen euro. De hierna volgende tabel bevat een overzicht van de reservepositie en vereiste weerstandscapaciteit bij het MPG 2026.
MPG 2026
MPG 2025
Verschil 2026 -2025
Beschikbare weerstandscapaciteit = omvang van de Reserve Grondbedrijf :
38,0
34,8
3,2
Restant in 2021 gelabeld voor de Strategische Investeringsagenda:
1,2
1,2
0,0
5,1
6,2
1,1
31,7
27,4
4,3
18,0
17,1
0,9
20,0
17,7
2,3
13,7
10,3
3,4
Reservepositie en vereiste weerstandscapaciteit
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Restant gelabeld voor huisvesting Oekraïners
= a -/- (b+c) beschikbare weerstandscapaciteit na aftrek reservering Strategische Investeringsagenda en bijdrage huisvesting Oekraïners: Vereiste weerstandscapaciteit = risico’s MPG 2025:
= a -/- e Surplus Grondbedrijf:
= f -/- (b+c) niet gelabeld Surplus Grondbedrijf
bedragen X 1 miljoen euro
In de Nota Grondbeleid zijn beleidsregels opgenomen inzake de Reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen en hoe om te gaan met de beschikbare middelen. Voor het Grondbedrijf geldt dat de Reserve Grondbeleid steeds van voldoende omvang moet zijn om de risico’s van het MPG zelfstandig te kunnen dragen. De mate waaraan aan dit criterium wordt voldaan komt tot uitdrukking in een verhoudingsgetal: de Grondbedrijf ratio. Deze wordt berekend door de beschikbare weerstandscapaciteit te delen door de vereiste weerstandscapaciteit. In het MPG 2026 bedraagt de Grondbedrijf ratio 2,11. In het MPG 2025 was deze 2,04. Wanneer het restant van de voor de Strategische Investeringsagenda gelabelde bijdrage van 1,2 miljoen euro en de gelabelde bijdrage huisvesting Oekraïners van 5,1 miljoen euro in de bepaling van de Ratio Grondbedrijf wordt betrokken, bedraagt de ratio in het MPG 2026 1,76. Bij het MPG 2025 bedroeg deze 1,60.
MPG 2025 MPG 2024
Grondbedrijf ratio
Verschil
Exclusief reservering Strategische Investeringsagenda + bijdrage huisvesting Oekraïners
2,11
2,04
0,07
Inclusief reservering Strategische Investeringsagenda + bijdrage huisvesting Oekraïners
1,76
1,60
0,16
18
Het bedrag dat overeenkomt met de waarde van de ratio groter dan 1 maakt op grond van de in 2022 vastgestelde Nota risicomanagement en weerbaarheid geen onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Dit (positieve) verschil tussen de aanwezige en benodigde weerstandscapaciteit wordt aangeduid als het surplus. Dit surplus is niet bedoeld voor het afdekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar dient om toekomstige investeringen in nieuw te openen grondexploitaties en schommeling van resultaten van de bestaande grondexploitaties te dekken. Het surplus is een momentopname, jaarlijks worden de bijbehorende berekeningen daarom geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht, de toevoeging van nieuwe projecten en actueel prijspeil. In de Nota risicomanagement en weerbaarheid is tevens opgenomen dat er binnen het Grondbedrijf voor risicoreservering een ondergrens van 30% van het onderhanden werk aanwezig moet zijn alsmede 30% van de strategische grondvoorraad (excl. Landbouwgronden) om tegenvallers op te vangen. Op dit moment heeft Enschede een onderhanden werk positie van 15,2 miljoen euro, een strategische grondvoorraad (excl. landbouwgronden) van 11,8 miljoen euro. De te hanteren ondergrens komt daarmee uit op 8,1 miljoen euro en de vereiste weerstandscapaciteit bedraagt 18,0 miljoen euro.
Daarmee wordt aan de vereisten van de Nota Risicomanagement en Weerbaarheid voldaan.
Conclusie is dat het Grondbedrijf in staat is haar risico’s zelfstandig te dragen, mochten deze zich in volle omvang voordoen.
2.8
Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2025
Strategische Investeringsagenda De gemeenteraad heeft op 7 juli 2025 de gewijzigde Strategische Investeringsagenda vastgesteld. De Strategische Investeringsagenda geeft aan op welke locaties de gemeente voornemens is om te gaan investeren om daarmee bij te dragen aan de realisatie van de strategische doelen van de stad. Binnen de Strategische investeringsagenda wordt gespaard voor de dekking van deze investeringen. Belangrijk hierbij is dat er binnen de investeringsagenda nog geen besluit genomen wordt over het beschikbaar stellen van het krediet voor het betreffende project. Het betreft een labeling van middelen in bestaande reserves en een kapitaalslastenbudget. De raad stelt middelen via een apart raadsbesluit voor het betreffende project beschikbaar als dekking. Op het moment dat er een concreet projectinhoudelijk besluit (wat gaan we doen) en kredietaanvraag (wat gaat het kosten) gedaan zijn, “schuift” het uitgewerkte project vanaf de uitvoeringsfase uit de investeringsagenda door naar het MPG. Voor investeringsprojecten is er dan sprake van een verplaatsing naar de betreffende eindproducten zoals locatieontwikkeling, parkeren, wegen of riolering. Reserve Gebiedsontwikkeling De gemeente Enschede vraagt op dit moment bij particuliere grondexploitaties een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” (ook wel RO-bijdrage genoemd).
Op basis van het vastgestelde beleid in de nota grondbeleid wordt deze bijdrage aan professionele vastgoedpartijen gevraagd bij exploitatieovereenkomsten voor projecten die financieel haalbaar zijn. De gemeente zet deze bijdrage vervolgens weer in voor locaties die een financieel tekort hebben en belangrijk zijn voor de stad. De RO-bijdragen worden in de Reserve Gebiedsontwikkeling ondergebracht totdat de raad een besluit heeft genomen waar deze middelen aan besteed moeten worden. In het MPG wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de omvang en mutaties in deze reserve. Stand per 31-12-2024 Toevoeging bijdragen Stand per 31-12-2025
€ 2.107.000,-€ 65.000,-€ 2.172.000,-19
Verwachte toevoeging 2026 Stand per 31-12-2026
€ 207.000,-€ 2.380.000,--
Verwachte toevoeging 2027 Stand per 31-12-2027
€ 0,-€ 2.380.000,--
Verwachte toevoeging 2028 Stand per 31-12-2028
€ 0,-€ 2.380.000,--
Notitie van Uitgangspunten Als basis voor het MPG 2026 is, net als in voorgaande jaren, gewerkt met een Notitie van Uitgangspunten. In deze notitie worden, aan de hand van een analyse van de marktsituatie, de rekenparameters voor de herziening van het MPG worden voorgesteld. Op 9 december 2025 heeft het College van B&W de Notitie van Uitgangspunten MPG 2026 vastgesteld. De hierna volgende tabel bevat de voor 2026 vastgestelde parameters. Naast de parameters zijn met de Notitie van Uitgangspunten ook het programma, planning en de grondprijzen vastgesteld. Parameters herziening grondexploitaties
Parameters
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
Kostenstijging
3,5%
2,5%
2,5%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0%
3,0%
3,0%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0%
2,5%
2,5%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
0%
1%
1%
2%
2%
2%
2%
2%
2%
Bouwgrond in exploitatie
1,5%
1,5%
1,5%
2%
2,5%
3%
3%
3,5%
3,5%
Overige gronden
1.5%
1,5%
1,5%
2%
2,5%
3%
3%
3,5%
3,5%
Opbrengstenstijging -
-
Woningbouw Bedrijventerrein
Kantoren
Rente
Grondprijzen 2026 De taxatie van de woningbouw-, bedrijfs- en kantorenkavels is verricht door twee makelaars in loondienst bij de gemeente Enschede en aanvullend door externe onafhankelijke taxateurs. De strategische grondvoorraad van het Grondbedrijf bestaat uit de in het complex overige gronden opgenomen materiële vaste activa plus de voorraad handelsgoederen. In 2025 is de totale voorraad extern getaxeerd. Zowel de interne als de externe makelaar is in het bezit van de titel Register Taxateur (RT) of de titel Kandidaat Register Makelaar Taxateur (K-RMT) en is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs of VastgoedCert. Daarmee is geborgd dat wordt voldaan aan vastgestelde kwaliteitseisen, wet- en regelgeving en dat bij de waardering gebruik is gemaakt van erkende waardebepalingen. Voor de gemeente
20
Enschede is daarmee voldoende zeker gesteld dat de ingebrachte kennis en kunde van de benodigde hoge kwaliteit is en resulteert in deugdelijke grondslagen voor in de Notitie van Uitgangspunten van het MPG. In september - oktober 2025 is een taxatie uitgevoerd van de nog te verkopen kavels van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Hieruit zijn de grondprijzen voor 2026 voortgekomen. De langjarige ontwikkeling van de grondprijzen staat weergegeven in navolgende grafiek.
2.9
Vooruitblik 2026 en verder
Na de voorafgaande toelichting op de in 2025 met de uitvoering van het grondbeleid bereikte resultaten, wordt in het vervolg van deze paragraaf grondbeleid vooruitgeblikt op het grondbeleid vanaf 2026. Eerst wordt kort een toelichting gegeven op de programmering en planning van de bouwgrond die de komende jaren met de in het MPG opgenomen projecten wordt geproduceerd. Gedurende de laatste jaren is er veel bouwgrond verkocht, maar er zijn in dezelfde periode niet veel nieuwe complexen in exploitatie genomen. Ook wordt in de komende jaren een aantal bestaande projecten afgerond. Het gevolg is dat het grondbedrijf over enige tijd geen aanbod meer beschikbaar heeft. Om in de toekomst ook over voldoende bouwgrond te kunnen beschikken, is de in 2021 ingestelde Strategische investeringsagenda van groot belang. Met de hierdoor beschikbaar gekomen middelen kunnen nieuwe projecten worden gestart om bij te dragen aan de strategische doelen van de stad.
2.10 Programmering en planning Programmering betreft de hoeveelheden bouwgrond voor woningbouw, hectares bedrijventerrein, m² bruto vloeroppervlakte kantoren en m² bruto vloeroppervlakte voor overige bestemmingen die binnen de looptijd van het MPG zullen worden geproduceerd. De planning betreft de fasering (totale hoeveelheden per kalenderjaar) van de aantallen woningen, uitgeefbare m² grond voor bedrijventerreinen, m2 bruto vloer oppervlakte voor kantoren en m2 bruto vloer oppervlakte voor overige bestemmingen gedurende de resterende looptijd van de grondexploitatie. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de programmering en planning wordt verwezen naar het (vertrouwelijke) MPG 2026 deel 2.
21
Woningbouw Binnen het MPG 2026 is voor de periode 2026 tot 2033 uitgifte van grond voor 1.147 woningen geprogrammeerd. Hierbij wordt in de periode 2026 t/m 2028 uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte voor 216 woningen. Voor de periode 2029 t/m 2033 resteert binnen het huidige programma gemiddeld jaarlijks 100 woningen. Het gemeentelijk aanbod bevindt zich voornamelijk in de projecten Eschmarkeveld (786 woningen), Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (217 woningen) en Phenix (maximaal 101 woningen). De overige gemeentelijke uitgifte is op dit moment zeer beperkt. De vraag is er wel degelijk, maar gedurende de laatste jaren is de voorraad bouwgrond voor woningen door uitgifte sterk afgenomen.
Bedrijventerreinen Grosso modo geldt voor het aanbod van bedrijfsterrein hetzelfde als bij woningbouw: het aanbod droogt als gevolg van uitgifte op, maar de vraag is nog steeds groot. Per 1-1-2026 is nog circa 15 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan (76%) betreft de Usseler Mors (10,6 hectare, komt medio 2026 in uitgifte), het Euregiobedrijvenpark (1,9 hectare) Josink Es (1,0 hectare) en op de Zuiderval Ossenboer (0,3 hectare). In het MPG 2026 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2028 van 2,2 hectare, in de periode 2029 t/m 2033 van 1,5 hectare. Het aanbieden van bouwgrond voor bedrijven in de gemeente Enschede dient verschillende doelen. Allereerst is de ambitie voor 10.000 extra arbeidsplaatsen. Qua stad heeft Enschede een beperkt aanbod banen (als vergelijkbare Nederlandse steden), zowel kwalitatief als kwantitatief. Met voldoende aanbod van bouwgrond kan hierop worden ingespeeld en kunnen extra banen worden gecreëerd. Daarnaast willen we onze bedrijven faciliteren in ontwikkelingen en ambities. Op dit moment is er een beperkt aanbod van bouwgrond, en is het zeer lastig om de bedrijven te faciliteren. Daarom heeft de raad 12 mei 2025 drie locaties vastgesteld voor een nieuw bedrijventerrein. De locatie Boeldershoek-West wordt momenteel nader onderzocht.
Op de andere twee locaties rust geheimhouding en zal op dit moment niet nader worden onderzocht. Kantoren Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op de Zuiderval en het Roombeek. De plancapaciteit in het MPG 2026 is ca. 24.000 m² bvo tot en met 2032. In het MPG 2026 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2028 van 2.900 m² bvo per jaar, in de periode 2029 t/m 2032 van 3.900 m² bvo per jaar. Overige Bestemmingen Onder overige bestemmingen zijn de uit te geven gronden opgenomen welke vanuit hun functie niet onder de eerder genomen categorieën woningbouw, bedrijventerrein of kantoren vallen. De plancapaciteit in het MPG 2026 is ca. 107.000 m² bvo tot en met 2033. Het aanbod bevind zich in het Kennispark (42.000 m² bvo voor Science gerelateerde bedrijven, 2.100 m² bvo parkeergarage), Eschmarkeveld (100 m² bvo commerciële plint onder woningbouw) en Topsportcampus Diekman ( 62.000 m² bvo t.b.v. nieuwe trainingslocatie FC Twente). In het MPG 2026 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2028 van 26.800 m² bvo per jaar, in de periode 2029 t/m 2032 van 5.300 m² bvo per jaar. Overige gronden Het totaal aan Overige gronden is in de tweede helft van 2025 opnieuw gewaardeerd.
De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft.
22
2.11 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2026 Investeringsagenda In 2021 is de gemeenteraad gestart met het werken met een strategische investeringsagenda. Doel van de investeringsagenda is om te sparen voor de grote strategische opgaves in de stad, ongeacht de economische cycli. De investeringsagenda is de afgelopen jaren steeds verder uitgebouwd. Op 6 juni 2023 heeft de gemeenteraad ook een strategisch verwervingskrediet van 40 miljoen euro beschikbaar gesteld gekoppeld aan de locaties op de investeringsagenda. Doel hiervan is om grondposities te verkrijgen voor de uitvoering van de ambities. Uitgangspunt hierbij is dat deze aankopen plaatsvinden binnen de vastgestelde spelregels. Belangrijk hierbij is dat de initiële afboekingen en rentelasten in eerste instantie ten laste komt van de reserve investeringsagenda. Dit totdat een grondexploitatie geopend wordt. Op het moment dat de grondexploitatie geopend wordt, komt het krediet weer beschikbaar voor nieuwe aankopen. Wel dient er jaarlijks beoordeeld te worden hoeveel middelen er benodigd zijn voor de rentelasten en afboekingen. Dit vindt plaats bij de jaarlijkse actualisatie van de investeringsagenda. De huidige investeringsagenda bestaat uit de volgende projecten: 1. Kennispark; 2. Centrumkwadraat; 3. Kop Boulevard; 4. Cromhoff; 5. Eschmarkeveld; 6. Ontwikkeling fysiek Glanerbrug 7. MFSA Oost en Zuid en Scheurserve; 8.
DIA Twekkelerveld; 9. DIA Zuid. 10. Diekman Topstort Campus 11. Warenhuis 12. Horstmanpark 13. Boeldershoek West In 2025 zijn weer forse stappen gezet richting uitvoering. De gemeenteraad heeft het uitvoeringskrediet voor het project Cromhoff toegekend. Dit betreft het oprichten van een publiek private samenwerking samen met de marktpartijen om dit gebied tot ontwikkeling te krijgen. Daarnaast is voor Twekkelerveld het krediet verleend de werkzaamheden vanuit het Volkshuisvestingsfonds voor het verduurzamen van de woningvoorraad. Ook is er krediet verleend voor het vergroenen van de openbare ruimte rondom het winkelcentrum. Tot slot is er een voorbereidingskrediet verleend voor het verder uitwerken van de multifunctionele sportaccommodaties. In 2026 gaat de uitvoering verder met besluitvorming rondom de MFSA scheurserve en de hoogspanningsleidingen in Twekkelerveld. De overige projecten zullen ook spoedig volgen. In totaal is er inmiddels 111 miljoen subsidie verleend voor de projecten op de agenda. In februari hebben we hiervan 26,5 miljoen ontvangen vanuit het “gebiedsbudget” van het rijk voor de grootschalige woningbouwopgave. Deze middelen zijn bedoeld voor de aankoop van de particuliere woningen in Centrumkwadraat Driehoek Noord, Horstmanpark, de netcongestie en de vergroening van de noord en zuidzijde van de binnenstad.
De besluitvorming over de infrastructuurmiddelen heeft het rijk doorgeschoven naar het nieuwe kabinet. De lobby daarop loopt, want woningbouw zonder bijbehorende infrastructuur, is ingewikkeld. Dit betreft een aanvraag van circa 65 miljoen. De gemeente heeft hiervoor de verplichting gekregen om 6.513 woningen te realiseren tot 2035.
23
Bouwen in de Wijk III (BIW III) Het project BIW is opgezet om kleine stukjes grond van de gemeente te ontwikkelen voor woningbouw. Na de eerste 2 projecten onder de noemer BIW zijn we nu bezig met BIW III. Hieronder vallen de gemeentelijke percelen aan de Heersenkampweg, Klaaskateweg, Voortsweg, Smaragdstraat en Schipholtstraat. Gezamenlijk worden hier 46 kavels uitgegeven. Waarbij op elke locatie de juiste afweging wordt gemaakt tussen vrij kavel uitgifte en het aanschuiven van een partij om te ontwikkelen voor een specifieke doelgroep zoals ouderen of prikkelarme woningen. Het schetsontwerp voor deze locaties ligt klaar en alle stappen voor het openen van een grondexploitatie worden nu in gang gezet. Rond de zomer zal de exploitatie geopend worden en kan gewerkt worden aan de wijziging van het omgevingsplan. Telgendijk In het voorjaar van 2026 zal de grondexploitatie Telgendijk aan de raad worden voorgelegd. In december 2025 heeft het college besloten de Bopa-procedure voor deze locatie in procedure te brengen. Na de gemeenteraadsverkiezingen zal zowel de grondexploitatie als de Bopa ter vaststelling aan de raad worden voorgelegd. De afgelopen periode is samen met De Woonplaats gewerkt aan een plan voor de nieuwe woonwijk op de locatie Telgendijk. Het plan voorziet in de realisatie van circa 196 woningen in een groene omgeving, met een gevarieerde mix van woningtypen.
Het programma bestaat uit sociale huurwoningen voor 1en 2-persoonshuishoudens en gezinnen, evenals koopwoningen voor starters en gezinnen. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd door De Woonplaats. Voor de uitgifte van de gronden voor de koopwoningen zal een tenderprocedure worden doorlopen. Een deel van de nieuw toe te voegen woningen zal gedurende een tijdelijke periode worden ingezet voor de opvang van Oekraïense ontheemden. Na vaststelling van de grondexploitatie (planning mei 2026) kan worden gestart met het bouwrijp maken van de locatie. Aansluitend kan worden begonnen met de bouw van de woningen, waarbij de exacte planning mede afhankelijk is van externe factoren zoals stikstof en de aanleg van kabels en leidingen.
2.12 Beleidsproducten 2025 In januari 2026 is de Nota Grondbeleid door de raad vastgesteld. Deze bevat het actuele kader voor de uitvoering van het grondbeleid. Voor 2026 zijn geen aanpassing van beleidsproducten voorzien.
24
3 Realisatie en financieel resultaat 2025
3.1
Algemeen
De planontwikkelingen, waarbij de gemeente een actief grondbeleid voert (bouwgrond produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie. Op het moment dat het initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen, wordt een exploitatieberekening ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren en uitgaven te doen, moet de raad eerst hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het grondexploitatieproject. Bij particuliere grondexploitaties is het College van B&W bevoegd tot het aangaan van exploitatieovereenkomsten met ontwikkelende partijen. Hiervoor wordt dan achteraf via het MPG krediet aangevraagd en verantwoord. Alleen voor omvangrijke projecten met een kostenverhaal van 250.000 euro of hoger wordt het krediet vooraf aan de Raad voorgelegd. Voor het MPG 2026 is wederom gebruik gemaakt van de zogenaamde Notitie van Uitgangspunten (NvU). Door aan het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen door het College van B&W vast te laten stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd.
3.2 Weerstandsvermogen In de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement is vastgelegd dat het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:
alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit); het geheel aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten die onverwachts en substantieel zijn te kunnen dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit);
Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit en beschikbare weerstandscapaciteit geeft inzicht in het weerstandsvermogen. Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de risicoanalyses van de grondexploitaties, de strategische grondvoorraad en de grondexploitaties vanuit het faciliterend grondbeleid is een risicosimulatie uitgevoerd. Net als voorgaande jaren, is ook dit jaar een aanvullende risico-simulatie uitgevoerd om de financiële effecten van een vastgoedmarktcrisis op de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen. Uit de Monte Carlo simulatie blijkt dat met 90% procent betrouwbaarheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf met maximaal 18,0 miljoen euro kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico’s zich tegelijk zouden voordoen. In het MPG 2025 werd rekening gehouden met een maximaal risico van 17,1 miljoen. Er is wederom gerekend met een verzwaard worst case scenario. Daarin zijn de mogelijke effecten van een terugval van de vastgoedmarkt (zoals dit zich bijv. gedurende 2009-2013 heeft voorgedaan) meegenomen. De toename wordt voornamelijk veroorzaakt door het vervallen van het positieve risico op het verkrijgen van een bijdrage van de Provincie in de grondexploitatie Vaneker, deze is nu ontvangen.
Daarnaast zijn er kleine aanpassingen van de bandbreedtes meegenomen op basis van inschattingen naar huidige inzichten en het toevoegen van enkele nieuwe risico’s. 25
Risicoprofiel per project Onbalans c.q. afwijking
Groep
80% bandbreedte
BIE
8.771.312
17.810.156
13.290.734
Gronden MVA
-
630.000
315.000
Gronden VHG
-2.125
-488
-1.306
Particuliere grondexploitaties
-69.172
309.625
120.226
1.606
7.299
4.452
8.958.275
18.036.203
13.497.239
PG Nieuw Initiatief Totaal
De vorm van de grafiek is ten opzichte van het MPG 2025 ongewijzigd. De grafiek laat een evenwichtige verhouding zien met een (gelijk aan vorig jaar) wat smallere piek. Dit komt omdat de impact van de risico’s opgenomen als onzekere gebeurtenis t.o.v. vorig jaar gelijk is. Naast dat er enkele risico’s zijn vervallen doordat deze zich niet hebben voorgedaan dan wel zijn verwerkt in de grondexploitatie zijn er ook risico inschattingen toegevoegd vanuit de nieuw geopende grondexploitaties. In totaliteit is daarmee het risicoprofiel ten opzichte van eind 2025 verslechterd.
De belangrijkste wijzigingen in de risicoanalyse: Negatieve effecten risico’s op parameters: De bandbreedten voor risico’s parameters zijn ongewijzigd voor wat betreft het worstcase scenario.
Positieve effecten risico’s in grondexploitaties: CK Molenstraat Zuidzijde (vervallen eerder opgenomen risico i.v.m. mogelijkheid niet onherroepelijk worden Bestemmingsplan); Eschmarkerveld (vervallen eerder opgenomen risico i.v.m. mogelijkheid dat er beroep wordt ingesteld op bestemmingsplan);
26
Oostkrans Usseleres (vervallen eerder opgenomen risico i.v.m. mogelijkheid dat bestemmingsplan moet worden aangepast i.v.m. beperkende werking voor bedrijven);
Negatieve effecten risico’s in grondexploitaties: Vaneker (vervallen eerder opgenomen positieve risico inzake ontvangen bijdrage Provincie Overijssel, deze is nu ontvangen en in de grondexploitatie verwerkt.); Usseler Mors (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid niet terugontvangen kosten tijdelijke aansluiting kavelkopers);