Bijlage 3 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2025 deel 1

3.2 Weerstandsvermogen In de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement is vastgelegd dat het weerstandsvermogen bestaat uit de relatie tussen:  

alle risico’s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen en die van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie (de benodigde weerstandscapaciteit); het geheel aan middelen en mogelijkheden waarover de gemeente beschikt om niet begrote kosten die onverwachts en substantieel zijn te kunnen dekken (de beschikbare weerstandscapaciteit);

Het verschil tussen de benodigde weerstandscapaciteit en beschikbare weerstandscapaciteit geeft inzicht in het weerstandsvermogen. Benodigde weerstandscapaciteit Op basis van de risicoanalyses van de grondexploitaties, de strategische grondvoorraad en de grondexploitaties vanuit het faciliterend grondbeleid is een risicosimulatie uitgevoerd. Net als voorgaande jaren, is ook dit jaar een aanvullende risico-simulatie uitgevoerd om de financiële effecten van een vastgoedmarktcrisis op de benodigde weerstandscapaciteit te bepalen. Uit de Monte Carlo simulatie blijkt dat met 90% procent betrouwbaarheid kan worden gesteld dat de financiële positie van het Grondbedrijf met maximaal 17,1 miljoen euro kan verslechteren ten opzichte van de huidige begrotingen als alle risico’s zich tegelijk zouden voordoen. In het MPG 2024 werd rekening gehouden met een maximaal risico van 11,4 miljoen. Er is wederom gerekend met een verzwaard worst case scenario. Daarin zijn de mogelijke effecten van een terugval van de vastgoedmarkt (zoals dit zich bijv. gedurende 2009-2013 heeft voorgedaan) meegenomen. De toename van het risico wordt voornamelijk veroorzaakt door de effecten van de gehanteerde marktrisico’s (incl. worstcase scenario) op de nieuw geopende grondexploitatie Eschmarkerveld.

Daarnaast zijn er kleine aanpassingen van de bandbreedtes meegenomen op basis van inschattingen naar huidige inzichten en het toevoegen van enkele nieuwe risico’s. 26

De vorm van de grafiek is ten opzichte van het MPG 2024 ongewijzigd. De grafiek laat een evenwichtige verhouding zien met een (gelijk aan vorig jaar) wat smallere piek. Dit komt omdat de impact van de risico’s opgenomen als onzekere gebeurtenis t.o.v. vorig jaar gelijk is. Naast dat er enkele risico’s zijn vervallen doordat deze zich niet hebben voorgedaan dan wel zijn verwerkt in de grondexploitatie zijn er ook risico inschattingen toegevoegd vanuit de nieuw geopende grondexploitaties. In totaliteit is daarmee het risicoprofiel ten opzichte van eind 2024 verslechterd.

De belangrijkste wijzigingen in de risicoanalyse: Negatieve effecten risico’s op parameters: De bandbreedten voor risico’s parameters zijn ongewijzigd voor wat betreft het worstcase scenario.

Positieve effecten risico’s in grondexploitaties: Diekman S&L (vervallen eerder opgenomen risico inzake voorzichtigheid winstnemen conform POC methodiek i.v.m. afsluiten project);

27

Leuriks Oost (vervallen eerder opgenomen risico inzake mogelijk beslag Belastingdienst op te verwerven perceel Roering). Negatieve effecten risico’s in grondexploitaties: Oostkrans Usseleres (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid extra kosten nadeelcompensatie Ennatuurlijk m.b.t. verleggen warmtenet); Oostkrans Usseleres (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid dat bestemmingsplan moet worden aangepast i.v.m. beperkende werking voor bedrijven); CK Molenstraat Zuidzijde (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid niet onherroepelijk worden Bestemmingsplan); CK Molenstraat Zuidzijde (opnemen negatief risico i.v.m. het mogelijk moeten terugbetalen WBI subsidie indien er niet voldoende betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden t/m 2030); Eschmarkerveld (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid dat er beroep wordt ingesteld op bestemmingsplan); Topsportcampus Diekman (opnemen negatief risico i.v.m. mogelijkheid dat fase 3 geen doorgang vindt);

Positieve effecten risico’s in functionele complexen: Gronden MVA en VHG – het neutrale risico op de economische waarde huidige gebruik (EWH) (hogere EWH gelijk aan lagere EWH), blijft gelijk aan vorig jaar conform huidige inzichten. Negatieve effecten risico’s in functionele complexen: n.v.t.

3.3 Winstneming Voor winstneming wordt overeenkomstig de BBV-regels de Percentage of Completion (PoC) methode toegepast: voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hiervoor moet het resultaat op de grondexploitatie wel op betrouwbare wijze kunnen worden ingeschat. Dit is mogelijk wanneer het waarschijnlijk is dat de economische voordelen die aan het project zijn verbonden naar de gemeente zullen toevloeien. Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen: 1) Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én 2) de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én 3) de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd). Bij de jaarlijkse herziening van het MPG wordt per grondexploitatie aan deze voorwaarden getoetst en verplicht winst genomen. Voor eventuele verwachte negatieve resultaten op projecten wordt zo nodig een voorziening gevormd. Deze zogenaamde verliesvoorziening wordt als waarde correctie op de voorraad onderhanden werk in mindering gebracht. Dat is conform voorgaande jaren. 28

3.4

Boekwaarde en financieringsbehoefte

Naast de reserves en de voorzieningen geeft ook de ontwikkeling in de boekwaarde een beeld van de ontwikkeling binnen het Grondbedrijf in de afgelopen jaren. De boekwaarde heeft betrekking op alle complexen in het Grondbedrijf. De boekwaarde heeft zich per complex en als totaal in 2024 als volgt ontwikkeld.

Uit de tabel is af te lezen dat de boekwaarde van het onderhanden werk en de voorraad grond in 2024 per saldo met 12,1 miljoen euro is toegenomen. De grootste toename van de boekwaarde, per saldo met 5,7 miljoen is gerealiseerd op de lopende grondexploitaties (BIE) als gevolg van diverse mutaties, waaronder het openen van een winstgevende en een verlieslatende grondexploitatie. Daarnaast werd er een winstgevende grondexploitatie afgesloten. De boekwaarde van het Winstnemingscomplex is toegenomen met per saldo 2,9 miljoen euro door het verrekeningen met een afgesloten grondexploitatie en het nemen van winst. In 2024 nam de boekwaarde van de Erfpachtgronden per saldo af met 0,5 miljoen euro. Er werd geen grond aangekocht, terwijl voor 0,6 miljoen euro werd verkocht. Een bedrag van 0,6 miljoen euro werd als winst toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. De boekwaarde van gronden gerubriceerd onder materiële vaste activa en voorraad handelsgoederen nam per saldo toe met 3,4 miljoen. De belangrijkste oorzaak voor toename van de boekwaarde van de materiële vaste activa betreft de verwerving van appartementen in het project Driehoek Noord. De verliesvoorziening voor tekortplannen moest in 2024 worden verhoogd met 2,1 miljoen euro door actualisering van ramingen bij de herziening en het toevoegen van een verlieslatende grondexploitatie.

Daarnaast is de voorziening voor de particuliere 29

grondexploitaties met een voorzienbaar tekort verhoogd met 0,2 miljoen euro en is de voorziening voor de afwikkeling van de sloopkosten van het SLO pand met 0,1 miljoen verlaagd. Hierdoor neemt de boekwaarde van de voorzieningen in totaal toe met 2,2 miljoen euro.

Als gevolg van de herziening van het MPG nam de Reserve Grondbedrijf in 2024 met 7,8 miljoen euro toe. Door de boekwaarde te relateren aan het saldo van de reserve en de voorzieningen, ontstaat een beeld van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf.

De financieringsbehoefte (oranje lijn) is het verschil tussen de boekwaarde lijn (blauw) en de lijn saldo reserves + voorziening (groen). De financieringsbehoefte van het Grondbedrijf is in 2024 van 3,0 miljoen euro met 2,0 miljoen euro toegenomen naar 5,0 miljoen euro. Deze verhoging wordt voornamelijk veroorzaakt doordat er minder opbrengsten dan kosten gerealiseerd zijn. Met name het openen van een tweetal grondexploitaties en het toevoegen van winst aan de Reserve Grondbedrijf zorgen voor grote effecten. Hierdoor heeft er een toename van de boekwaarde plaatsgevonden.

3.5

Actualisatie kredietverlening

Vóórdat binnen de projecten werkzaamheden worden uitgevoerd en uitgaven kunnen worden gedaan, is het nodig dat de Raad hiervoor een krediet beschikbaar stelt. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Het College doet, middels het raadsvoorstel MPG, een voorstel aan de Raad om de kredieten te actualiseren. Om te voldoen aan de Beheersregels Grondbedrijf, zijn de kredieten van alle ‘complexen’ aangepast. De actualisatie leidt op totaal niveau tot de onderstaande aanpassing van de kredieten.

30

In algemene zin zijn de over- en onderschrijdingen in de projecten te verklaren door:

3.6



Er is minder krediet benodigd door vrijval van kosten omdat diverse projecten nagenoeg zijn afgerond;



Er is minder krediet benodigd door aanpassing van het te hanteren (lagere) rentepercentage conform BBV regelgeving.



Het afsluiten van het project Diekman S&L per 31-12-2024 zorgt ervoor dat het hiervoor verstrekte krediet komt te vervallen;



Er is minder krediet benodigd door bijstelling verwervingskosten, plankosten (plankostenscan) en ramingen kosten bouw- en woonrijp maken bij het project Leuriks-Oost;



Er is meer krediet benodigd door toevoeging van het doorbeschikken van de ontvangen subsidie Flex en transformatie woningen aan de Woonplaats bij het project Versneld Modulair Bouwen;



Er is minder krediet benodigd door bijstelling ramingen bouw- en woonrijp maken en plankosten (plankostenscan) bij het project Usseler Mors.



Het verlagen van de boekwaarde van de Gronden (MVA en VHG) door overboeken van gronden naar nieuw geopende grondexploitatie Eschmarkerveld. Hier staat tegenover het kopen van dan wel overboeken vanuit het Vastgoedbedrijf naar deze portefeuille;



Het toevoegen van nieuwe exploitatieovereenkomsten t.b.v. kostenverhaal, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Het toevoegen van nieuwe erfpacht overeenkomsten, daar staat het afwikkelen van afgeronde overeenkomsten tegenover;



Voor de verantwoording per project wordt verwezen naar de bijlagen in hoofdstuk 9 van het vertrouwelijke deel 2.

Bouwgrond in exploitatie

In 2024 is het aantal lopende grondexploitaties per saldo met 1 toegenomen. Toegevoegd zijn Eschmarkerveld en Topsportcampus Diekman. Per 31-12-2023 is 1 grondexploitatie afgesloten: Diekman Sport & Leisure (S&L).

31

Lopende grondexploitaties

MPG 2025 MPG 2024 MPG 2023 MPG 2022 MPG 2021 MPG 2020 MPG 2019 MPG 2018 MPG 2017 MPG 2016 MPG 2015

aantal 23 22 23 26 24 27 24 23 23 28 31

verlieslatend 14 13 13 16 13 17 16 15 16 19 21

winstgevend 9 9 10 10 11 10 8 8 7 9 10

nieuw 2 2 2 2 0 3 1 0 1 1 1

afgesloten 1 3 5 3 3 0 0 0 6 4 0

3.6.1 Lopende grondexploitaties Per 31-12-2024 kent het Grondbedrijf 23 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 34,4 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2025, waarvan: 

14 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 68,5 miljoen euro op NCW 1-1-2025. Hiervoor is een voorziening getroffen;



9 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 38,3 miljoen euro op eindwaarde (34,1 miljoen op NCW 1-1-2025). Daarvan is 28,1 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 10,1 miljoen euro op eindwaarde). Op basis van de POC berekening (langjarig) zal hiervan op termijn 5,4 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.

Lopende grondexploitaties; verlieslatend De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,7 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt door de gewijzigde BBV voorschriften voor de te hanteren rente in de grondexploitaties. Voorgeschreven is de gemeentelijke omslagrente, welke lager ligt dan de eerder gehanteerde rekenrente. Daarnaast zijn over het algemeen de uitgifteprijzen verhoogd op basis van de hogere taxaties en de budgetramingen bijgesteld op basis van actuele inzichten. Daarnaast is er één nieuwe verlieslatend complex toegevoegd: Topsportcampus Diekman met een tekort van 4,5 miljoen euro. Hierdoor is er per saldo 0,8 miljoen euro meer voorziening nodig en dit heeft direct negatief effect op de reserve GB. De navolgende projecten hebben het grootste aandeel in het effect van de reguliere herziening: Verslechtering en toename van de verliesvoorziening: Versnelling Cromhoff: 0,4 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De toename van het tekort wordt veroorzaakt door toevoegen extra sloopkosten op basis van actuele inzichten en bijstelling van de plankosten. Zuiderval: 0,1 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De toename van het tekort is het gevolg van bijstellen van de ramingen bouw- en woonrijpmaken en de effecten van de gewijzigde parameters. 32

Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige verlieslatende complexen nog kleine verslechteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 41.000 euro. Verbetering en afname van de verliesvoorziening: Eschmarke: 0,8 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door toevoeging uitgifte van grond voor woningbouw welke eerder uit productie was genomen. Vaneker: 0,4 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door restbudgetten op basis van voortgang project en de effecten van de gewijzigde parameters. Leuriks Oost: 1,9 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten, verlaging van de verwervingskosten, bijstelling civiele ramingen op basis van actuele inzichten en de effecten van de gewijzigde parameters. Woonwagenlocatie (Wowalo) Twekkelerbeekweg: 0,2 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten.

CK Moelenstraat- Zuidzijde: : 0,5 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten en de effecten van de gewijzigde parameters. Josink Es: 0,3 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten. Ossenboer: 0,1 miljoen euro ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie in het MPG 2024. De vermindering van het tekort wordt veroorzaakt door hogere grondopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige verlieslatende complexen nog kleine verbeteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 39.000 euro.

Lopende grondexploitaties; winstgevend De winstgevende grondexploitaties zijn met 4,5 miljoen euro (op eindwaarde) meer winstgevend geworden. Daarnaast is er één nieuwe winstgevend complex toegevoegd: Eschmarkeveld met een winst van 4,5 miljoen euro (op eindwaarde). Hierdoor is er per saldo de totale verbetering van de winstgevende grondexploitaties 0,8 miljoen euro (op eindwaarde). Conform de richtlijnen dient er nu volgens de POC methode winst te worden genomen. Hierdoor kan 2,8 miljoen euro worden toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf. De toekomstige winst is ten opzichte van het MPG 2024 met 2,1 miljoen euro toegenomen naar 10,2 miljoen euro (op eindwaarde). Verbetering (op eindwaarde): Eschmarkerveld: 0,5 miljoen euro. Nieuw geopend complex waarvan de grondexploitatie in juni 2025 is vastgesteld Versneld modulair bouwen: 0,9 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door een ontvangen subsidie.

33

Roombeek -Binnenstad: 0,2 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door bijstelling civiele kosten op basis van actuele inzichten. Bouwen in de wijk (BIW) II: 0,3 miljoen euro. Het saldo verbetert vooral door vrijval van kosten door voortgang van het project. Euregio Bedrijvenpark: 0,2 miljoen euro. De grondopbrengsten namen toe op basis van taxatie uitkomsten. Usseler Mors: 2,7 miljoen euro. Het saldo verbeterd vooral door toename grondeopbrengsten op basis van taxatie uitkomsten en bijstelling van civiele ramingen op basis van actualiteit. Moskee, Wethouder Beverstraat: 0,1 miljoen euro verbetering vanwege vrijval milieuonderzoekkosten, indexering van de grondprijs. De parameters 2024 zorgen eveneens voor een verbetering van het resultaat. Verslechtering (op eindwaarde): Kennispark: 0,4 miljoen euro. Het saldo verslechterd vooral door terug levering van een verkochte kavel, bijstelling plankosten en toevoegen beheerskosten trafo. Naast deze wijzigingen hebben zich in de overige winstgevende complexen nog kleine verslechteringen voorgedaan ter grootte van tezamen 59.000 euro.

3.7 Gronden 3.7.1 Erfpachtgronden Onder de erfpachtgronden worden de complexen ondergebracht waarop de erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn. Jaarlijks wordt dit complex geactualiseerd. In 2024 zijn er geen percelen toegevoegd. Er zijn twee percelen verkocht. In het complex Erfpachtgronden zit in totaal 56,5 hectare grond met een boek- en balanswaarde van 18,3 miljoen euro. De exploitatie van het complex Erfpachtgronden kent in 2024 een voordelig exploitatieresultaat van 580.000 euro. Daarnaast zijn er gronden verkocht (verkoop blote eigendom) met een voordelig resultaat van 62.000 euro. Hiermee is 642.000 euro ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht.

3.7.2 Strategische grondvoorraad De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA en Gronden VHG. Gronden MVA (Materieel Vast Actief), dit zijn gronden welke mogelijk in de toekomst nog benodigd zijn voor projectontwikkeling. Deze gronden worden niet gerekend tot de vlottende activa (voorraden) op de balans maar tot de materiele vaste activa. Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen), dit zijn gronden welke niet meer benodigd zijn voor planontwikkeling en verkocht kunnen worden. Deze gronden worden wel tot de vlottende activa (voorraden) gerekend. De omvang en boekwaarde van de strategische grondvoorraad in het MPG 2025 ziet er in totaal als volgt uit.

34

Beide categorieën worden tegen boekwaarde dan wel marktwaarde verantwoord op de balans. In de praktijk wil dit zeggen dat de gevormde verliesvoorziening op de boekwaarde van de projecten in mindering is gebracht. Bij eventuele daling van de marktwaarde (bv jaarlijkse taxatie) zal dit deficit t.l.v. de reserve grondbedrijf worden gebracht. Ten opzichte van het MPG 2024 is in deze complexen sprake van een verslechtering met 0,39 miljoen euro ( 0,25 miljoen euro in Gronden MVA* en 0,14 miljoen euro in Gronden VHG). Dit wordt veroorzaakt door het verwerken van de lasten en baten in 2024 in de boekwaarden, het afwaarderen van boekwaarde saldi en het treffen van een voorziening voor nog te realiseren sloopkosten. Gronden MVA (Materieel Vast Actief) De verslechtering met € 276.000 wordt veroorzaakt door afwaarderen en afboeken van boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2024): Afboeken boekwaarde saldi Restgrond Ruwenbos

€ 124.000 € 124.000

Vrijval voorziening vm. SLO pand

€

20.000

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) vm. SLO pand € 21.000 -/Landgoed Kwekkeboom € 166.000 -/Driehoek Noord € 73.000 -/Hengelosestr. 77 (Brandweerkazerne) € 124.000 -/Overige complexen € 36.000 -/-

€ 420.000 -/-

Stille reserve MVA De stille reserve op de gronden MVA (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gedaald met 29.000 euro naar 13,3 miljoen. Deze daling wordt o.a. veroorzaakt door aanpassing waardering op basis van huidige bestemming en aanpassing van uitgangspunten van de navolgende projecten: Eschmarkerveld, Vaneker, stadsrandzone Hengelosestraat 77 Brandweerkazerne Roessingh Wageler Diamantstraat 4 Olieslagweg 138 Boulevard 1945 505 Grond Heerschenkampweg Bekspringhoek 170 Eschmarke – plandeel 15 Weth. Beversstraat Grond twv Weerseloseweg Restgrond Distributiecentrum Ekersdijk/Barendszoonstraat Knalhutteweg 255 – 257 Demmersweg 15 e.o. Overige complexen

€ 3.900.000 -/€ 731.000 € 979.000 € 737.000 -/€ 502.000 € 579.000 € 175.000 € 274.000 € 187.000 € 234.000 € 357.000 € 184.000 € 122.000 € 142.000 € 78.000 € 63.000 € 30.000

Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen) De verslechtering met € 114.000 wordt veroorzaakt door afboeken van positieve boekwaarden (saldo’s) en van de exploitatielasten (lasten en baten in 2024): Afboeken boekwaarde saldo’s Thomas de Keyserstraat

€ €

32.000

35

32.000

Exploitatielasten (rente en beheerlasten) Algemeen (VTU kosten) Overige complexen

€

146.000 -/-

€ 142.000 -/€ 4.000 -/-

Stille reserve VHG De stille reserve op de gronden VHG (positieve verschil tussen huidige waarde en boekwaarde) is gestegen met 3.400 naar op 321.000. De totale stille reserve van de strategische grondvoorraad is 13,6 miljoen euro, dit is een stijging met 32.000 euro ten opzichte van het MPG2024. Uitgangspunt hierbij is: 70% van de waarde van zowel gronden als panden conform de Nota Grondbeleid. Gronden MVA

€

13,3 miljoen

Gronden VHG

€

0,3 miljoen

Totaal Stille reserve

€

13,6 miljoen

Zie verder hoofdstuk 5 "Voorraad Gronden (MVA en VHG)" van het vertrouwelijke MPG deel 2.

3.8

Facilitair Grondbeleid

3.8.1 Particuliere Grondexploitaties In de particuliere grondexploitaties zijn de grondexploitaties opgenomen waarvoor een exploitatieovereenkomst is afgesloten met een ontwikkelaar. Hiervoor wordt geen grondexploitatie (BIE) geopend. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van o.a. de plankosten, bestemmingsplankosten en bijdrage ruimtelijk ontwikkeling. In onderstaande tabel staan per project de in 2024 afgesloten overeenkomsten alsmede de in het voorbereidingstraject verstuurde voorschotnota’s weergegeven. binnen/ wonen/ aantal buiten bedrijve won singel n/ zorg (GGB)

Projectnaam Getekende overeenkomsten 2024

Contractspartij

9474190 Groot Bruninkstraat 6

H. Wagner

2

9474330 GP Blekerstraat 83A

Oude Egberink en partners BV

2

9474340 GP Gronausestr tussen 11 en 25

dhr. Van Os

1

9474360 GP Lipperkerkstraat 206 - 224

woningcorporatie de Woonplaats

14

9474380 GP Gronausesestraat 752

Liberein

9474440 GP Deurningerstraat 356,366-372

Steko Vastgoed B.V.

aantal app (MGB)

overig

-

-

6.842

-

-

m2 bedr.

48

Totaal

6.842 -

48

19

voorschot 9473800 GB PG CK Deurningerstraat 2-6

Veldboom

9474070 GP Waterlelielaan

bouwbedrijf Kamphuis

9474140 GB PG Th de Keyserstr 20

Nordwick BV

8

9474170 Noorderhagen 44-44a+ Knibbelbrugsteeg

GOL BV

14

9474200 Landsteinerlaan 55 Woningbouw Teessinkweide nr 55-59

TRB Vastgoed B.V.

9474210 GP Usseler Markeweg Jouw Wonen BV

Jouw Wonen B.V.

7

9474250 GP Heutinkstraat 600

J.H. Jacobs

11

9474260 GP Kwinkelerweg (buitengebied)

G.H.M. Beernink

2

9474310 GP Noordergrensweg 59

S.M. Behrens

1

9474320 GP Haaksbergerstr 232 + 234

Woningstichting Domijn

6

9474350 PG Laaresstraaat 27

Exploitatie de Laares V.O.F.

27

9474370 GP Raadhuisstraat

P. Bakker

9474390 GP Oliemolensingel 52 e.o Heron

BijOnt B.V.

9474441 GP Annastraat-Burg Jacobsstraat

J.F. Ouwerstloot

24

2 7

16

21

9474442 GP Schukkinkweg 33

1

9474443 GP vm Bleekergarage Boddenkamp

Boddenkamp Vastgoed B.V.

9474444 GP Rigelstraat 3

Woningstichting Domijn

9474445 GP C. Houtmanstraat - Domijn

Woningstichting Domijn

9474446 GP Getfertsingel App (kavel Jacobs)

Boddenstaete Vermogensbeheer B.V.

9474447 GP Zunabrink 6 - 12 Domijn

Woningstichting Domijn

9474448 GP Memphispark

Yolufe Enschede 3 B.V.

Totaal

5

32 27 11 16 -

36

165

19

24

21

97

45

122

397

Het totale deelcomplex bestaat uit 56 projecten (MPG 2024: 50 projecten) met een positieve boekwaarde van 1,76 miljoen euro en een verwacht voorzienbaar tekort van 0,85 miljoen euro begroot eindsaldo op 31-12-2024 op portefeuilleniveau. Voor dit voorzienbare tekort is een voorziening getroffen t.l.v. de Reserve Grondbedrijf. De boekwaarde is op de balans verantwoord onder de Overlopende passiva (0,49 miljoen euro) en Overlopende activa (-/-2,25 miljoen euro). In 2024 zijn 6 overeenkomsten afgerond met een positief saldo van 45.000,-- euro, dit saldo is ten gunste van de Reserve Grondbedrijf gebracht.

37

4 Doorkijk Grondbedrijf 4.1 MPG-prognoses Woningbouw In de periode tot 2033 staan voor de gemeentelijke gronduitgifte 1.297 woningen geprogrammeerd in het MPG. Hierbij wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte in de periode 2025 tot en met 2027 van 240 woningen en van 2028 tot 2033 jaarlijks gemiddeld 96 woningen. Het Eschmarkeveld (800 woningen), Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (217 woningen), Leuriks Oost (42 woningen) en het Kennispark (195 woningen) vormen de ruggengraat van de uitgifte. De overige gemeentelijke uitgifte van grond voor in totaal nog 13 woningen is gering.

Begin 2024 zijn er 229 opties of contracten op grond voor woningen, waarvan het overgrote deel in CK Molenstraat Zuidzijde. De contractonderhandelingen (projectmatige bouw) m.b.t. de woningen in het Kennispark bevinden zich in de afrondende fase. Reserveringen woningbouw (stand per 1-1-2025) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2025

In optie/ contracten

Brunink

3

3

Leuriks Oost

13

32

Wowalo Twekkelerbeekweg

10

-

Binnenstad Roombeek

6

6

CK Molenstraat Zuidzijde

-

101

Kennispark

195

-

Velve Kleine Bouwplannen

20

12

Zuiderval

1

-

Eindtotaal

333

253

38

Programma afgelopen 4 jaren In onderstaande tabellen en diagrammen is af te lezen dat in de afgelopen 4 jaren de gemeentelijke gronduitgifte goed is geweest voor 421 (ongeveer 24%) van de in totaal 1.784 gerealiseerde nieuwe woningen. Marktpartijen namen de rest voor hun rekening. Opvallend is dat het afgelopen jaar de gemeente een mix van eengezinswoningen en appartementen heeft gerealiseerd, terwijl markpartijen zich concentreerden op eengezinswoningen. Voorgaande jaren was het beeld juist tegenovergesteld. In totaal bestond het merendeel (58%) van de nieuwe woningen uit eengezinswoningen.

Bedrijventerreinen Per 1-1-2025 is nog circa 15,4 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan betreft Usseler Mors (10,6 hectare), het Euregiobedrijvenpark (2,0 hectare) Josink Es (1,6 hectare), Zuiderval ( 0,6 hectare) en de Ossenboer (0,6 hectare). In het MPG 2025 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode 2025 t/m 2027 van 2,5 hectare, in de periode 2028 t/m 2033 van 1,3 hectare. Dit is, ondanks de aantrekkende markt en de concrete verkopen van het afgelopen jaar, lager dan de 2,6 hectare uit de regionale afspraken.

In totaal zijn er op dit moment opties/reserveringen voor in totaal 3,3 hectare waarvan het grootste deel op de bedrijventerreinen Euregiopark II, Josink Es en de Zuiderval. Projectnaam

Begroot MPG 2025

In optie (in m2 uitgeefbaar)

Euregiopark II

6.787

7.469

Josink-Es

5.343

13.064

39

Oostkrans Usseleres

-

-

Ossenboer

3.724

5.972

Zuiderval

3.633

6.219

Eindtotaal

19.487

32.724

Kantoren Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op de Zuiderval en Roombeek. De plancapaciteit in het MPG 2025 is circa 25.100 m² bvo tot en met 2032, wat neerkomt op gemiddeld circa 3.100 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2025 van 1.200 m² bvo en in de periode na 2025 van gemiddeld 3.400 m² bvo per jaar.

Begin 2024 is 9.898 m² bvo bouwgrond ten behoeve van kantoren in optie, dit bevindt zich in Roombeek Binnenstad. Projectnaam Binnenstad Roombeek

Begroot MPG 2025

In optie (in m2 uitgeefbaar)

1.237

9.898

Zuiderval

-

-

Eindtotaal

1.237

9.898

Overige bestemmingen Het aanbod uitgeefbare grond voor Overige bestemmingen van de gemeente bevindt zich op het Kennispark (44.000 m² bvo), Eschmarkerveld (85.000 m² bvo) en Topsportcampus Diekman (64.000 m² bvo). De plancapaciteit in het MPG 2025 is circa 194.000 m² bvo tot en met 2033, wat neerkomt op gemiddeld circa 21.500 m² bvo per jaar. Uitgegaan wordt van een uitgifte in 2025 van 5.100 m² bvo, in 2026 van 78.000 m² bvo en in de periode na 2026 van gemiddeld 15.700 m² bvo per jaar.

40

Begin 2025 is 3.063 m² bvo bouwgrond in optie voor een science gerelateerde functie in het Kennispark. De commerciële plint maakt onderdeel uit van de contractonderhandelingen (projectmatige bouw) m.b.t. de woningen in het Kennispark en bevinden zich in de afrondende fase. Projectnaam

Begroot MPG 2025

In optie (in m2 uitgeefbaar)

Kennispark (Science-bedrijven)

4.643

3.063

Kennispark (Parkeergarages)-

-

-

450

450

5.093

3.513

Kennispark (Commerciële plint Domijn gebouw) Eindtotaal

41

5 Bijlagen 5.1

Bijlage 1 Begrippenkader MPG

Aanwezige weerstandscapaciteit: Het vermogen dat aanwezig is om financiële tegenvallers (risico’s) op te kunnen vangen. Bij het Grondbedrijf van de gemeente Enschede is dit gelijk aan de som van de Reserve Grondbedrijf en de stille reserves van het Grondbedrijf. BBV (Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten): Door het Rijk vastgestelde regelgeving waaraan begroting en verantwoording van de lagere overheden moeten voldoen. Bestuurlijke kaders van een project: Dit zijn de randvoorwaarden die door het bestuur zijn vastgelegd ten aanzien van het ontwikkelen van een project. Binnen deze randvoorwaarden wordt gestreefd naar een optimaal resultaat. Boekwaarde: Letterlijk: de waarde waarvoor een object of een complex in de boeken (financiële administratie) staat. De boekwaarde is in beginsel gelijk aan het geïnvesteerd vermogen c.q. de historische kostprijs (gemaakte kosten, minus gerealiseerde opbrengsten). Complex: Het Grondbedrijf houdt zich bezig met de productie van bouwgrond en alle daaraan gerelateerde (financiële) activiteiten. Om structuur in de financiële administratie van het Grondbedrijf aan te brengen wordt deze opgedeeld in Bouwgronden in Exploitatie (BIE), Overige gronden Materiële Vaste Activa (MVA) en Voorraad Handelsgoederen (VHG), Erfpachtgronden, Particuliere Grondexploitaties (kostenverhaal) en administratieve complexen.

Economische waarde: De waarde van een onroerend zaak in het vrije economisch verkeer Eindwaarde: Het begrote financiële eindresultaat na realisatie van het project. Bij grondexploitaties het financiële eindresultaat van het project inclusief de rentekosten en prijsstijgingen. Grondexploitatieberekening De begroting van kosten en opbrengsten met betrekking tot een complex inhoudende het geheel van activiteiten en werkzaamheden met betrekking tot verwerving, het beheer, het bouw- en woonrijp maken en de overdracht dan wel uitgifte van gronden. Gevoeligheidsrisico’s: Dit zijn factoren waar op zich wel rekening mee houden wordt, zoals de rente, maar waarvan de waarde en effecten niet met 100% zekerheid kunnen worden ingeschat. Grondbedrijf De administratieve eenheid Grondbedrijf waarbinnen Bouwgrond in Exploitatie (BIE), Gronden en Facilitair Grondbeleid vallen.

42

Historische kostprijs: De prijs die is betaald ten tijde van de verwerving.

Kostenstijging: Het indexeringspercentage waarmee de eenheidsprijzen van de kosten jaarlijks naar verwachting zullen stijgen. Krediet: De gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld voor de uitvoering van een project. Dit is het geldende uitgavenkader voor de gehele looptijd van het grondexploitatieproject. Lopende grondexploitatie: Het geheel van activiteiten en werkzaamheden binnen een project met als doel om een plangebied in bouwexploitatie te brengen. De (tentatieve) grondexploitatiebegroting is door de raad is vastgesteld. Na vaststelling door de Raad wordt de begroting in het MPG als zogenaamde Bouwgrond in Exploitatie (BIE) opgenomen. Netto contante waarde: De waarde van toekomstige kasstromen op het huidige tijdstip. Of de waarde van een toekomstig bedrag, teruggerekend met rente-effect naar de huidige waarde. Rekenvoorbeeld: De waarde van 140 euro die over 7 jaar wordt ontvangen is op dit moment bij een rentepercentage van 5% circa 100 euro waard. (140 / 1,05^7 = 100) Anders gezegd: de eindwaarde wordt gedeeld door de gehanteerde rente. Planontwikkelingskosten Kosten voor (ambtelijke) personele inzet ten behoeve van de stedelijke gebiedsontwikkelingsprojecten.

Project Het gehele proces van planontwikkeling ten behoeve van een stedelijke ontwikkeling en herstructurering, waarbinnen woningbouw, bedrijven en kantoren en bijbehorende infrastructurele werken in een specifiek deel van de gemeente worden gerealiseerd. Raamkrediet Gelden die door de Raad beschikbaar worden gesteld bestemd voor diverse uitgaven die passen binnen de gestelde kaders en waarvoor geen separate toestemming nodig is van de raad. Ramingsrisico’s: Er worden verschillende soorten risico’s onderkend. Eén van deze soorten zijn de ramingsrisico’s. Deze houden verband met de ramingen die gemaakt worden voor de kosten en opbrengsten. Deze ramingen zijn niet exact maar bevinden zich binnen bepaalde marges. De werkelijke kosten en opbrengsten kunnen meevallen maar ook tegenvallen. Reserve Grondbedrijf: De Reserve Grondbedrijf is het eigen vermogen van het Grondbedrijf en dient als buffervermogen. Deze reserve is een onderdeel van de Algemene reserve van de gemeente.

Risico’s Grondbedrijf: Factoren die leiden tot onverwachte niet begrote financiële tegenvallers binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf is een lijst opgesteld met een dertigtal standaard 43

gebeurtenissen die kunnen optreden en vervolgens kunnen leiden tot niet begrote kosten en/of tegenvallende opbrengsten (feitelijk financiële afwijkingen t.o.v. de begroting). Om te bepalen of deze gebeurtenissen zich bij een bepaald complex daadwerkelijk kunnen voordoen wordt een risicoanalyse per complex opgesteld. Risicosimulatie: Een objectief en statistisch verantwoord een representatief aantal denkbare financiële scenario’s bepalen met behulp van een simulatieprogramma op de computer. Op basis van dit representatieve aantal scenario’s kan bepaald worden welk bedrag (risicobuffer) nodig is om een bepaalde gewenste financiële zekerheid te kunnen bieden. Spreidingsrisico Synoniem voor ramingsrisico. Stille reserve: Positief verschil tussen de marktwaarde en de waarde waarvoor een object in de boeken staat (boekwaarde, meestal de historische kostprijs). Voorwaarde is wel dat de zogenaamde boekwinst ‘morgen’ middels verkoop gerealiseerd kan worden. Na eventuele verkoop kan de winst direct toegevoegd worden aan de bedrijfsreserve (lees Reserve Grondbedrijf). Omdat de ‘overwaarde’ latent aanwezig is, draagt de stille reserve wel bij aan de aanwezige weerstandscapaciteit. Met ingang van 01-01-2022 tellen stille reserves niet meer mee bij de bepaling van de aanwezige weerstandscapaciteit.

Vereiste weerstandscapaciteit: De financiële middelen die nodig zijn om niet begrote financiële tegenvallers (=risico’s) af te dekken. Voorzichtigheidsbeginsel: Begrotingsuitgangspunt waarbij voorziene verliezen direct genomen worden en verwachte winsten pas genomen worden zodra deze daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Dit betekent dat voorziene tekorten op lopende grondexploitaties, middels het treffen van een verliesvoorziening, direct in mindering wordt gebracht op de Reserve Grondbedrijf, terwijl verwachte baten uit winstgevende grondexploitaties pas bijdragen aan de Reserve Grondbedrijf zodra de winst gerealiseerd c.q. zeker is. Voorziening: Een gereserveerd bedrag op de balans ten behoeve van een financiële verplichting, bijvoorbeeld een tekort. De voorziening wordt in mindering gebracht op de Reserve Grondbedrijf. Voorzieningen maken geen onderdeel uit van het eigen vermogen. Weerstandsparagraaf: Onderdeel van de begroting en jaarrekening waar wordt ingegaan op de mogelijkheden die de gemeente heeft om de risico’s af te dekken. Weerstandsvermogen Grondbedrijf: De confrontatie tussen vereiste weerstandscapaciteit grondbedrijf en aanwezige weerstandscapaciteit grondbedrijf. Deze confrontatie maakt zichtbaar in hoeverre het Grondbedrijf in staat is om de risico’s af te dekken.

44

5.2 A

Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten Beleidskaders

Nota grondbeleid (2020) In februari 2020 is de Nota Grondbeleid door de Raad van Enschede vastgesteld en daarmee een actueel kader voor het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid, waarbij afhankelijk van de locatie gekeken wordt naar de te hanteren strategie. In de Nota Grondbeleid is de actuele wet- en regelgeving in het grondbeleid verwerkt. Daarnaast maken een afwegingskader en een bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling onderdeel uit van de nota. Met het afwegingskader kan bepaald worden in welke situatie welk type grondbeleid het meest kansrijk c.q. gewenst is. Met het bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling kan inzicht worden verkregen in het financieel en maatschappelijk rendement van een gebiedsontwikkeling. De laatste jaren volgt de gemeente vooral een facilitair beleid. We laten meer over aan de markt en ondersteunen initiatieven vanuit de samenleving. Met de Nota Grondbeleid is het voor de gemeente mogelijk om in sommige situaties actieve ingrepen te doen als de markt de gewenste ontwikkelingen niet oppakt of regie vanuit de gemeente gewenst is. Daarnaast blijft de mogelijkheid aanwezig dat we het grondbeleidsinstrumentarium inzetten om ontwikkelingen van marktpartijen te faciliteren.

De uitwerkingsnota’s welke geen onderdeel meer uitmaken van de Nota Grondbeleid zijn de Nota weerstandsvermogen en risicomanagement (2012) en Opbouw parameters (2013) maar zijn nog wel het vigerende kader. In 2024 is opnieuw gewerkt met een Notitie van uitgangspunten. Nota Risicomanagement en weerbaarheid De Nota Risicomanagement en weerbaarheid is in januari 2022 door de raad vastgesteld. De volgende punten zijn daarbij van belang voor het Grondbedrijf: 

Stille reserves tellen niet meer mee bij de bepaling van de weerstandscapaciteit;



Bij de bepaling van de totale weerstandscapaciteit van de gemeente telt de Reserve Grondbedrijf mee tot het niveau van de ratio 1,0. Een eventueel surplus daarboven is niet bedoeld voor het dekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar voor wel voor investeringen van het Grondbedrijf (i.c. de Strategische Investeringsagenda);



Het totale vereiste weerstandsvermogen van het grondbedrijf wordt door middel van een Monte Carlo simulatie bepaald. Voor de ondergrens gelden 2 spelregels: Voor de risico’s binnen de lopende grondexploitaties geldt dat het vereiste weerstandsvermogen binnen de reserve grondbedrijf altijd minimaal 30% van het onderhanden werk moet zijn. Naast het risico in de grondexploitaties loopt de gemeente ook risico’s op haar strategische grondposities. Om deze risico’s op te vangen wordt als spelregel opgenomen dat er eveneens minimaal 30% van de strategische grondvoorraad (exclusief langbouwgronden) als vereist weerstandsvermogen moet worden opgenomen binnen de reserve grondbedrijf.

Risicoanalyse en -simulatie Om de benodigde weerstandscapaciteit te kunnen berekenen is het noodzakelijk dat de kansen en gevolgen van mogelijke risico’s worden gekwantificeerd. Deze risicoanalyse wordt 45

per grondexploitatie, de niet in exploitatie genomen gronden en de administratieve complexen uitgevoerd. Hiertoe wordt een risicosimulatie uitgevoerd waarbij door statistische trekkingen het optreden van de risico’s wordt nagebootst (de zogenaamde Monte Carlo methode). Dit resulteert in een minimaal benodigde weerstandscapaciteit voor alle projecten tezamen. Hierbij geldt als uitgangspunt dat deze risico’s met 90% zekerheid meegenomen worden bij het bepalen van de benodigde weerstandscapaciteit. Opbouw parameters MPG Eén van de moties die is aangenomen bij het rapport “Grip op Grond” heeft betrekking op de parameters. De Raad heeft het College verzocht om de gebruikte parameters extern te laten toetsen en de overwegingen van keuzes inzichtelijk te maken. Het raadsvoorstel over de wijze van opbouw van de parameters is in het voorjaar 2013 in de Raad behandeld. Eind 2013 is een expertpanel van externe deskundigen ingesteld. Vanwege beperkte beschikbaarheid van externe deskundigen en om efficiënter te werken, is ter bepaling van de parameters 2025 en de Notitie van Uitgangspunten voor het MPG 2025, extern advies ingewonnen bij adviesbureau Metafoor. Dit bureau heeft expertise op het gebied van prijsontwikkelingen op de vastgoedmarkten.

Notitie van Uitgangspunten voor het MPG De Notitie van Uitgangspunten MPG is een product dat is geïntroduceerd in het Advies “Programmatisch sturen en monitoren” (vastgesteld door B&W begin oktober 2013). Dit product helpt om het proces te versnellen doordat vooraf besluitvorming is georganiseerd over de belangrijkste uitgangspunten voor het MPG. Voor het MPG 2014 is voor het eerst gewerkt met Notitie van Uitgangspunten opgesteld (NvU). Door in het begin van het MPGproces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen (de 4 P’s) vast stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd (Lean werken). B.

Uitgangspunten risicoberekening

Uitgangspunten MPG 2025

De bandbreedte van marktrisico’s wordt aangegeven in een basis en worstcase scenario. Hierbij wordt uitgegaan van de mogelijke afwijkingen ten opzichte van de in de notitie van uitgangspunten opgenomen parameters, welke als zodanig zijn vastgesteld. In het basis scenario wordt er vanuit gegaan dat de parameters zich ontwikkelen zoals deze in de notitie van uitgangspunten zijn opgenomen en dat de veronderstelde fasering gehaald wordt. Voor het worstcase scenario wordt zwaarder weer voorzien waarin de mogelijke gevolgen van een vastgoedcrisis zijn opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van een uitgiftevertraging met drie jaren, de kostenstijging langjarig 2 procent meer zal zijn, de opbrengstenstijging langjarig 1% minder is en dat de opbrengsten (nominaal) met 10% zullen dalen. In een schema zijn dit de gehanteerde bandbreedtes:

46

Bandbreedte faseringsrisico Voor het faseringsrisico geven we aan met hoeveel jaren vertraging op de uitgifte er rekening wordt gehouden t.o.v. de bijgestelde fasering van de grondexploitaties. In het basis scenario gaan we ervan uit dat de uitgifte conform planning verloopt. In het worst-case scenario gaan we uit van een mogelijke vertraging met 3 jaar. Deze inschatting wordt ingegeven door de sterk toegenomen inflatie en de mogelijke uitwerking hiervan op de grondexploitaties. Kostenstijging: In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een kostenstijging van langjarig 2%. Gegeven de huidige marktontwikkelingen van als maar stijgende prijzen wordt uitgegaan van een risicoband-breedte van 0 % en + 2 %. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 2% en 4%. Inkomstenstijging In de grondexploitaties is als uitgangspunt genomen een opbrengstenstijging van langjarig 2%. Gezien de extreme prijsontwikkelingen van woningen en overig vastgoed in de afgelopen jaren is het realistisch rekening te houden met een scenario waarin prijzen minder hard stijgen of mogelijk gaan dalen. Het effect hiervan op de opbrengstenstijging is vertaald in een percentage van - 1% en + 0%. De opbrengstenstijging varieert in de risicoanalyse daardoor in de bandbreedte tussen de 1% en 2%.

Opbrengstendaling De huidige marktontwikkelingen zijn een reden voor zorg, er wordt veel geïnvesteerd in vastgoed waarbij de vraag groter is dan het aanbod, waardoor de prijzen stijgen. Op basis van ervaringen van de vorige crisis kan het zo maar zijn dat de vastgoedmarkt in elkaar zakt doordat het vastgoed te duur wordt en de financierbaarheid afneemt. Destijds, bij de vorige crisis (2009-2013) had dit ook een forse grondprijsdaling tot gevolg. Voor het worstcase scenario gaan wij er dan ook vanuit, mocht dit scenario zich voordoen, dat een daling van de grondprijzen met 10% reëel is. Rente De toegestane toe te rekenen rente aan grondexploitaties moet vanaf 2025 conform gewijzigde BBV-regelgeving gebaseerd zijn op de gemeentelijk omslagrente. Deze gemeentelijke omslagrente wordt door de afdeling treasury jaarlijks meerjarig bepaald op basis van de huidige leningenportefeuille. Deze berekende percentages worden voor de gehele looptijd opgenomen in de grondexploitaties. De jaarlijkse herijking van de percentages is de voornaamste redenen om hier voor een neutrale bandbreedte te kiezen gelijk aan vorig jaar. In de risicoanalyse wordt uitgegaan van een neutrale bandbreedte van tussen de 1,5% en 2,5%. Net als vorig jaar is er voor het risico op de grondprijzen gekozen voor vooraf vastgestelde bandbreedtes op basis van looptijd.

Bandbreedte grondprijsrisico Gelijk aan het faseringsrisico verdelen we de bandbreedte van dit risico over drie staffels afhankelijk van de looptijd van het complex. Daarbij maken we onderscheid tussen woningbouw en bedrijventerrein (in evenwicht) en kantoren (niet in evenwicht). Reden hiervoor is dat de woningmarkt al een aantal jaren aantrekt, de markt voor bedrijventerreinen op dit moment aantrekt en de markt voor kantoren geen verbetering laat zien. Woningbouw Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

47

Bandbreedte -10% vs + 5% -20% vs +15% -30% vs +30%

Voor de woningbouw houden we voorlopig voor de korte en middellange termijn een beperkt negatief risico aan, dit is ingegeven door de gestegen bouwkosten en de fluctuerende hypotheekrente. Dit kan een verlaging van de residuele grondwaarde tot gevolg hebben. Voor de lange termijn neutraliseren we het grondprijsrisico. Bedrijventerrein Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -10% vs + 10% -20% vs + 20% -30% vs + 30%

Voor de bedrijventerreinen houden we voor alle termijnen een neutraal risico aan, dit ingegeven door de in voorgaande jaren uitgevoerde grondprijsverlagingen en de daarna herstellende markt voor bedrijventerreinen. Bedrijven investeren weer in nieuwbouw, terwijl de bestaande markt (kwalitatief en kwantitatief) opdroogt. Hoe langer de looptijd hoe groter de potentiële afwijking (oftewel bandbreedte). Kantoren Looptijd in jaren 0 t/m 3 4 t/m 10 >10

Bandbreedte -15% vs + 0% -25% vs + 10% -30% vs + 15%

Op korte en (middel) lange termijn houden we rekening met lichte verlaging van de grondprijs voor kantoren. Dit, omdat het herstel op de kantorenmarkt nog niet heeft plaatsgevonden. De redenen daarvoor zijn de nog altijd hoge bouwkosten, stijging van rente op de kapitaalmarkt en daarmee oplopende hogere rendementseisen.

5.3

Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2025

Op basis van de nieuwe Nota Grondbeleid wordt er een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling in rekening gebracht bij particuliere initiatieven. De bijdrage ruimtelijke ontwikkeling is een financiële vergoeding, te betalen door een particuliere initiatiefnemer aan de gemeente, voor een ruimtelijke ontwikkeling op basis van artikel 6.24, lid 1, onder a, tweede zinsnede Wro. Voor de berekening van de tarieven worden tekortlocaties aangewezen en bepaald in welke mate deze bijdragen aan de doelen in de stad. Er worden gewogen wegingsfactoren bepaald op basis van de totale kosten van de tekortlocaties en het totaal verwachte bouwprogramma. De gemeente neem voor haar rekening het aandeel van de gemeentelijke gronden, en tevens ook het aandeel van door woningbouwcorporaties te bouwen sociale woningen. In totaal neemt de gemeente 77% van de kosten voor haar rekening: dit is het aandeel bouwprogramma (in gewogen eenheden) op gemeentelijke gronden en op gronden van corporaties waar sociale woningen worden gerealiseerd. Particuliere grondexploitanten zullen gevraagd worden om de resterende 23% te dekken. De gemeente doet haar bijdrage rechtstreeks vanuit de Algemene Dienst, van waaruit ook het aandeel van particuliere grondexploitanten wordt voorgeschoten. De gemeente betaalt haar bijdrage dus niet vanuit elke specifieke grondexploitatie.

De bijdrage per m² gewogen eenheid wordt berekend door de totale kosten op de eerdergenoemde tekortlocaties te delen door het totaal verwachte bouwprogramma. Dit resulteert in een bijdrage per gewogen eenheid m² bvo. 48

Voor 2025 worden de volgende tarieven gehanteerd, vertaald naar m² bvo per bestemming: Afdrachten ruimtelijke ontwikkeling

5.4 Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2024 De grondexploitatie is het instrument om op projectniveau inkomsten en uitgaven inzichtelijk te maken, te verantwoorden, te bewaken en met elkaar te verevenen. In de grondexploitatieberekening worden daartoe alle kosten en opbrengsten die verband houden met dat project in beeld gebracht. De kosten van de grondexploitatie betreffen vooral het bouw- en woonrijp maken, de personele kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (plankosten), de verwerving van de benodigde gronden, bijkomende kosten en rentekosten. De opbrengsten hebben met name betrekking op de grondverkopen, subsidies, exploitatiebijdragen en de renteopbrengsten. Omdat kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd worden betaald en ontvangen is de grondexploitatie onderhevig aan kosten- en opbrengstontwikkelingen en ontstaan er rentekosten vanwege de onvermijdelijke voorinvesteringen. Indien mogelijk wordt steeds meer gestuurd op een positieve cashflow waardoor in een aantal projecten sprake is van rentebaten. Hierbij wordt de eindwaarde systematiek toegepast. Een methode waarbij de kosten en opbrengsten in de tijd worden uitgezet, rekening houdend met rente en kosten- en opbrengstenontwikkeling. Hieruit resulteert op eindwaarde het saldo van de grondexploitatie.

Om de grondexploitaties met verschillende einddata te kunnen vergelijken worden deze middels de methode van de netto contante waarde teruggerekend naar de huidige peildatum. De netto contante waarde van het resultaat van de grondexploitatie ontstaat door de eindwaarde terug te rekenen tegen het conform BBV regels vastgestelde verdisconteringspercentage van 2%.

49

Bouwgrond in exploitatie (lopende grondexploitaties) Overzicht mutaties 2024 per complex Groep nr.

1.1.1.10 1.1.1.14 1.1.1.15 1.1.1.21 1.1.1.23 1.2.1.33 1.2.1.34 1.2.1.36 1.2.1.37 1.2.1.38 1.2.1.39 1.2.2.29 2.1.1.08 2.1.1.10 2.1.1.16 2.1.1.18 2.2.1.17 2.2.1.18 2.2.1.19 2.2.1.20

Compl. OMSCHRIJVING nr.

122 129 130 365 370 950 249 263 364 367 369 366 287 289 299 363 296 333 360 361 392

Eschmarke, De Brunink, Het Vaneker, 't Leuriks Oost Wowalo Twekkelerbeekweg Binnenstad - Roombeek Boswinkel-Oost BIW II CK Molenstraat - Zuidzijde Versnelling Cromhoff

Versneld Modulair Bouwen Velve Kleine Bouwplannen Euregiopark II Josink-es Kennispark Oostkrans - Usseleres

Twekkeler-es (3e havenarm) Hardick & Seckel Zuiderval Moskee Wethouder Beversstraat Stationsomgeving

Sub-totaal lopende grondexploitaties

Boekwaarde

Boekwaarde mutaties 2024

op 1-1-2024

31-12-2024

investering

opbrengsten

saldo kst/opbr.

1.086.982 -9.011.019 16.249.387 10.269.569 -416.078 -21.548.144 601.141 -1.294.709 3.305.590 4.022.840 -2.073.501 105.981 -140.814 5.186.255 1.824.740 6.379.749 887.241 6.558.872 16.949.579 -441.370 0

88.158 -51.236 556.507 1.246.078 38.024 749.788 19.732 78.139 334.175 1.212.146 2.286.841 41.994 75.353 167.405 571.027 639.939 66.144 173.268 1.178.193 -7.015 0

757.588 342.217 325.658 1.674.582 0 203.879 0 0 2.920.727 5.000 2.268.000 0 148.694 -312.504 -648.645 0 17.361 0 3.041 0 0

-669.430 -393.453 230.849 -428.504 38.024 545.909 19.732 78.139 -2.586.552 1.207.146 18.841 41.994 -73.341 479.910 1.219.672 639.939 48.782 173.268 1.175.152 -7.015 0

417.552 -9.404.472 16.480.237 9.841.065 -378.054 -21.002.235 620.873 -1.216.571 719.038

38.502.290

9.464.662

7.705.599

1.759.063

40.261.353

-262.657

500.575

237.917

262.657

0

5.229.986

-2.054.660 147.975 -214.156 5.666.165 3.044.412 7.019.688 936.023 6.732.141 18.124.730 -448.385 0

af: afgesloten grondexploitaties

133

Diekman S&L

0 bij: nieuwe grondexploitaties

1.1.1.22 2.2.1.21

368 370

Eschmarkerveld Topsportcampus Diekman

Totaal lopende grondexploitaties

0 0

3.573.886 472.799

67.450 -

3.506.436 472.799

3.506.436 472.799

38.239.633

14.011.922

8.010.966

6.000.956

44.240.589

50

5.5

Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat

MPG 2025

bouwgrond in exploitatie (BIE)

Overzicht financiele resultaten van de complexen t.b.v. de comptabiliteitsvoorschriften Groep nr.

Compl. OMSCHRIJVING

jaar

nr.

boekw aarde

eindresultaat complex

op 31-12-2024

eindresultaat op NCW per 1-1-2025 winstgevend

eindresultaat op EW per 1-1-2025

verlieslatend

van afsl.

winstgevend

verlieslatend

winstgevend

verlieslatend

winstgevend

verlieslatend

nog te

toe te voegen

gerealiseerde

realiseren

aan reserve *

winst

D

1.1.1.10 1.1.1.14 1.1.1.15 1.1.1.21 1.1.1.22 1.1.1.23 1.2.1.33 1.2.1.34 1.2.1.36 1.2.1.37 1.2.1.38 1.2.1.39 1.2.2.29 2.1.1.08 2.1.1.10 2.1.1.16 2.1.1.18 2.2.1.17 2.2.1.18 2.2.1.19 2.2.1.20 2.2.1.21

122 129 130 365 368 370 950 249 263 364 367 369 366 287 289 299 363 296 333 360 361 371 392

Eschmarke Brunink Vaneker Leuriks Oost Eschmarkerveld Wowalo Twekkelerbeekweg Roombeek Binnenstad Boswinkel Oost-Woonplaats BIW II CK Molenstraat - Zuidzijde Versnelling Cromhoff Versneld Modulair Bouwen Velve kleine bouwplannen Euregio Bedrijvenpark II Josink Esch Kennispark Oostkrans - Usseleres Ossenboer Hardick & Seckel Zuiderval Moskee, Wethouder Beversstraat Topsportcampus Diekman Stationsomgeving

T OT AAL

V W V V W V W V W V V W V W V W W V V V W V V

2025 2026 2026 2029 2033 2027 2032 2025 2025 2030 2030 2025 2026 2027 2027 2033 2033 2027 2025 2031 2027 2028 2025 0

417.552 -9.404.472

458.974 -9.386.171

16.480.237 9.841.065 3.506.436

-449.059 231.464 -20.407.403 631.491 -1.183.388 719.038 5.229.986

-2.054.660

5.744.463 5.982.737 55.430 -1.627.648

5.666.165 3.044.412 7.019.688

3.628.179

936.023 6.732.141 18.124.730 -448.385

-114.652

-20.769.942 44.240.589

65.010.531

-38.274.686

-4.446.975

-713.573

-15.960.428

-82.210

-53.947

-1.101.178

-282.061

-255.583

-1.236.912

-357.416

-252.946

-1.270.232

-18.045 -3.569.346

-13.734 -3.224.286

0 0

231.464 631.491 5.744.463 5.982.737 55.430 3.628.179

395.956 6.983.942 24.308.940 -64.004

-57.627

-50.649

4.522.682 181.331

74.776.195

36.501.510

-47

373.119 6.847.002 21.162.395 -108.039

4.895.496 184.957

-412.807

3.418.914 -15.099 -2.986.669

395.956 6.983.942 24.308.940

472.799 0

-449.012

53.277 -1.533.769

-18.045 -3.569.346

18.310.866 2.963.300

5.100.919 5.312.499 -1.489.189

147.975 -214.156

-8.477.948

619.108 -1.160.184

-1.518.973

-399.716

218.114 -17.417.522

620.873 -1.216.571

458.974 -908.222

17.599.833 2.683.952 -375.753

-378.054 -21.002.235

449.974 -9.021.694

18.310.866 2.963.300

4.895.496 184.957

-10.177.291 -34.107.920 68.543.119 34.435.200

-5.384.220 -28.097.395 -38.274.686 36.501.510

74.776.195

* = nog te realiseren verminderd met de rente uit het winstnemingscomplex

51

Ontwikkeling ‘Nog te maken kosten in lopende grondexploitaties‘ De nog te maken kosten in de lopende grondexploitaties zijn in 2024 met 67,7 % gestegen van 63,4 miljoen euro naar 106,3 miljoen euro. De stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de toegenomen kosten voor bouw- en woonrijp maken i.v.m. toevoegen van twee nieuwe grondexploitaties. Per saldo steeg het totale volume aan nog te maken kosten met 42,9 miljoen euro.

De nog te maken kosten bestaan voor 56% uit kosten voor bouw- en woonrijp maken. Daarna zijn de (ambtelijke) planvoorbereidingskosten: (voorbereiding, toezicht en uitvoeringskosten (VTU) de grootste post. Deze bedraagt in totaal 12% van de totale kosten.

52

Ontwikkeling ‘Nog te realiseren opbrengsten in lopende grondexploitaties’ De nog te realiseren opbrengsten zijn met 82,4% gestegen van 62,5 miljoen euro naar 114,0 miljoen euro. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door toename van de verwachte opbrengsten voor woningbouw en overige gronden i.v.m. de toevoeging van twee nieuwe grondexploitaties.

De nog te realiseren opbrengsten bestaan voor 51% uit opbrengsten uit de woningbouwprojecten. De andere 49% valt onder te verdelen in 20% uit de bedrijventerreinen, 3% uit de kantoren en 26% uit overige opbrengsten.

Wat betreft de woningbouwprojecten moet 69% van de nog te realiseren opbrengsten komen uit het project Eschmarkerveld. Het aandeel van de andere grote woningbouwprojecten is als

53

volgt: Leuriks-oost 18%, Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde 6%, Kennispark 4% en overige projecten samen 3%.

Bij de bedrijventerreinen heeft de grondexploitatie Oostkrans Usseleres het grootste aandeel met 71%. Daarnaast komt het overige aandeel (samen 29%) van de nog te realiseren opbrengsten uit het Euregiobedrijvenpark, Josink Es, de Zuiderval en de Ossenboer.

54

5.6

Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaarde-ontwikkeling 2023

55