Document · PDF

Bijlage 3 Meerjaren Perspectief Grondbedrijf 2025 deel 1

Raadsvergadering 2 juni 2025, gemeente enschedeBij agendapunt: Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG) 202517.706 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 2.11 2.12 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 4 4.1 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6

Inleiding, doelen, leeswijzer ....................................................................................... 3 Inleiding ................................................................................................................ 3 Doelen MPG ......................................................................................................... 3 Leeswijzer ............................................................................................................ 5 Infographics .......................................................................................................... 5 Paragraaf Grondbeleid................................................................................................ 8 Inleiding ................................................................................................................ 8 Grondbeleid: visie en uitvoering ............................................................................ 8 Ontwikkelingen 2024 ............................................................................................ 8 Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren ............................ 10 Financiële resultaten 2024 .................................................................................. 15 Winstneming.......................................................................................................

17 Risico's in relatie tot de reservepositie ................................................................ 17 Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2024 ..................................... 19 Vooruitblik 2025 en verder .................................................................................. 21 Programmering en planning ................................................................................ 21 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2025 .......................................................... 23 Beleidsproducten 2025 ....................................................................................... 25 Realisatie en financieel resultaat 2024..................................................................... 26 Algemeen ........................................................................................................... 26 Weerstandsvermogen......................................................................................... 26 Winstneming....................................................................................................... 28 Boekwaarde en financieringsbehoefte................................................................. 29 Actualisatie kredietverlening ...............................................................................

30 Bouwgrond in exploitatie ..................................................................................... 31 Gronden ............................................................................................................. 34 Facilitair Grondbeleid .......................................................................................... 36 Doorkijk Grondbedrijf ............................................................................................... 38 MPG-prognoses ................................................................................................. 38 Bijlagen ..................................................................................................................... 42 Bijlage 1 Begrippenkader MPG ........................................................................... 42 Bijlage 2 Kaders en uitgangspunten .................................................................... 45 Bijlage 3 Bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen tarieven 2025 ................................. 48 Bijlage 4a Bouwgrond in exploitatie, overzicht mutaties in 2024 .......................... 49 Bijlage 4b Bouwgrond in exploitatie, overzicht te verwachten eindresultaat ......... 51 Bijlage 5 Strategische gronden, voorraad- en boekwaarde-ontwikkeling 2024 ..... 55

1 Inleiding, doelen, leeswijzer

1.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de doelen van dit Meerjarenperspectief Grondbedrijf (MPG) aangegeven. Daarnaast wordt de opbouw van het MPG (‘leeswijzer’) kort toegelicht. In de Beheersregels MPG zijn de spelregels voor de inrichting en beheer van de (financieel) administratieve processen met betrekking tot de bouwgrond in exploitatie (BIE), voorraad overige gronden en Facilitair Grondbeleid vastgelegd. Ook de wijze van informatieverstrekking aan de Raad over het grondbeleid en afwijkingen van de kaders is hierin opgenomen.

1.2 Doelen MPG In het MPG wordt verslag gedaan van de financiële resultaten van de uitvoering van het grondbeleid (‘realisatie’) en wordt vooruit gekeken (‘doorkijk’). De resultaten zijn gebaseerd op de ruimtelijke keuzes die de gemeente maakt en in beleid zijn vastgelegd. Het MPG is een vertaling van eerder genomen afzonderlijke besluiten per project. Daarmee zijn wijzigingen in het kader van het MPG 2024 altijd alleen financieel-technisch van aard. In dit MPG wordt de stand van zaken per 31 december 2024 vastgelegd naar aanleiding van de realisatie en actualisatie van de kosten en opbrengsten in alle complexen. De actualisatie is op basis van de huidige kennis en inzichten opgesteld. Het financieel resultaat is een prognose. De resultaten van de complexen komen voort uit de boekwaarde, de nog te maken kosten, de te verwachten opbrengsten en te realiseren winsten. De huidige administratie van het grondbedrijf en wijze van verantwoording staan samengevat weergegeven in navolgend figuur.

De besluitvorming over het MPG gebeurt, net zoals vorig jaar, voorafgaand aan het vaststellen van de jaarrekening. Op deze manier worden de geactualiseerde grondexploitaties meteen in de jaarrekening 2024 en de begroting 2025-2028 opgenomen. Daarmee is voor 2025 voor de complexen Bouwgrond In Exploitatie (BIE), Faciliterend Grondbeleid, het Erfpachtcomplex en de strategische grondvoorraad (MVA en VHG) het geactualiseerde budgetkader door de raad vastgesteld en zijn de budgetten beschikbaar om door de organisatie gebruikt te worden voor de realisatie van de bijbehorende projecten. Met het MPG worden de volgende doelen nagestreefd: - Transparant en begrijpelijk inzicht geven in:       

De ontwikkelingen in 2024 in de verschillende complexen; De ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf; De ontwikkeling van het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf; De ontwikkeling van de financieringsbehoefte van het Grondbedrijf; De in 2024 geleverde bijdragen van het Grondbedrijf aan het begrotingsprogramma “Duurzaam, Wonen, Leven, Werken”; De gehanteerde uitgangspunten en parameters; De risico’s;

- Input leveren voor de evaluatie en de actualisatie van het (grond)beleid; - Een bijdrage leveren aan de P&C-producten (onder meer de jaarrekening en de programmabegroting).

1.3

Leeswijzer

Het MPG 2025 bestaat uit twee delen. Deel 1 van het MPG is het openbare deel met daarin op hoofdlijnen de ‘prestaties’ van het afgelopen jaar en een geactualiseerd financieel toekomstperspectief van het Grondbedrijf. Ook worden de in de lopende grondexploitaties gerealiseerde bouwgronduitgiftes gerelateerd aan de begrote uitgiftes. Deel 1 vormt de basis voor de jaarrekening en de programmabegroting. Deel 2 is het nietopenbare deel met financiële en planinhoudelijke specificaties van alle lopende grondexploitaties (complex Bouwgrond In Exploitatie) en alle overige complexen. In dit openbare deel 1 is in hoofdstuk 2 de paragraaf Grondbeleid opgenomen als samenvattend verslag waarna in hoofdstuk 3 op onderdelen nader wordt ingegaan op de realisatie in 2024 en tot welke financiële uitkomsten dit leidt. In hoofdstuk 4 wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren. In de bijlage zijn onder andere de (nieuwe) kaders en de gehanteerde uitgangspunten voor het MPG opgenomen. Ten slotte: alle in het MPG opgenomen bedragen zijn berekend op netto contante waarde per 1-1-2025, tenzij anders vermeld. Omdat op één decimaal achter de komma wordt afgerond, kan het voorkomen dat een totaal van een cijferreeks niet exact op decimalen sluit met de telling.

1.4 Infographics

2 Paragraaf Grondbeleid 2.1

Inleiding

Deze paragraaf is opgenomen in de jaarrekening 2023 en hier gaan wij, conform de BBVvoorschriften, nader in op de resultaten van het in 2023 gevoerde grondbeleid.

2.2

Grondbeleid: visie en uitvoering

In februari 2020 is de Nota Grondbeleid door de raad vastgesteld. Deze bevat het actuele kader voor de uitvoering van het grondbeleid. Uitgangspunt in deze nota is situationeel grondbeleid waarbij, afhankelijk van de locatie, het te voeren grondbeleid wordt bepaald. In de Nota Grondbeleid is de actuele wet- en regelgeving rondom het grondbeleid verwerkt. Daarnaast maken een afwegingskader en een bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling onderdeel uit van de nota. Met het afwegingskader kan bepaald worden in welke situatie welk type grondbeleid het meest kansrijk c.q. gewenst is. Met het bestuurlijk afwegingsmodel gebiedsontwikkeling kan inzicht worden verkregen in het financieel en maatschappelijk rendement van een gebiedsontwikkeling. De laatste jaren volgde onze gemeente vooral een facilitair beleid, we lieten meer over aan de markt en ondersteunden particuliere initiatieven vanuit de samenleving maar hebben inmiddels ook gemerkt dat om doelen te bereiken ook actief beleid noodzakelijk is. Met de Nota Grondbeleid is het voor de gemeente ook mogelijk om in sommige situaties actieve ingrepen te doen als de markt de gewenste ontwikkelingen niet oppakt of regie vanuit de gemeente gewenst is.

2.3

Ontwikkelingen 2024

Resultaten De ontwikkelingen in de wereld zorgen voor een onzeker verloop van de energieprijzen en inflatiecijfers. Hoewel de energiekosten t.o.v. vorig jaar zijn gestabiliseerd blijven ze onverminderd hoog. De hoge energieprijzen hebben weer doorwerking in levensmiddelen, grondstoffen en bouwmaterialen. Hierdoor blijft de inflatie hoog. De inflatie is weliswaar afgenomen naar 3,3% maar bevindt zich nog steeds fors boven de gestelde 2% doelstelling voor prijsstabiliteit van de Europese Centrale Bank (ECB). Zowel de bouwkosten als de kosten Grond-, Weg en Waterbouw laten een lichte stijging zien, die voornamelijk wordt veroorzaakt door de toename van personeelskosten na de caoloonsverhogingen die in 2024 hebben plaatsgevonden. Opmerkelijk is dat de materiaalkosten al een aantal achtereenvolgende kwartalen op totaalniveau gelijk zijn gebleven. Tussen de verschillende materiaaltypen vinden wel prijsfluctuaties plaats. Gelijk aan voorgaande jaren neemt de vraag naar woningen en bouwkavels voor woningen en bedrijven niet af en neemt de residuele grondwaarde (de marktwaarde van de bouwgrond die we als gemeente verkopen) toe. Het woningaanbod van bestaande koopwoningen neemt af hetgeen prijsopdrijvend werkt. Een krappe markt heeft als gevolg dat overbieden steeds gebruikelijker wordt.

De toename van de prijs van bestaande koopwoning in combinatie met toename van de leencapaciteit door lagere hypotheekrente en stijgende lonen zorgen er voor dat er ook weer wordt gekeken naar nieuwbouw woningen. Hetgeen mede tot gevolg heeft dat er in tegenstelling tot voorgaande jaren ook weer projectmatige woningbouwprojecten op de markt worden gebracht. Voor

bedrijven en kantoren begint de netcongestie in steeds toenemende mate een belemmerende factor te worden. In het MPG 2024 hebben wij aangegeven dat er in de opbrengsten van de grondexploitaties een tweespalt begon te ontstaan. Grondexploitaties van projecten met (bouw)kavels voor particulier opdrachtgeverschap stonden (nog) niet onder druk omdat de vraag onverminderd voortduurt en de voorraad te verkopen kavels beperkt is. Dit beeld is niet veranderd. Grondexploitaties van projecten met grond voor projectmatige woningbouw en dan met name de appartementen stonden wel onder druk. Ontwikkelaars gaven aan hun business-case niet sluitend te kunnen krijgen door stijgende rente en hoge bouwkosten. Dit leidt tot stijgende verkoopprijzen en afnemende verkoopbaarheid. Dit beeld begint te veranderen: door de afvlakkende bouwkosten en dalende rente worden er weer projecten op de markt gebracht. Hoewel de nieuwbouwmarkt gespannen is, laat deze in 2024 duidelijk herstel zien (NVM, 2024c). Consumenten en marktpartijen uiten vertrouwen na een onzeker 2023: er worden meer nieuwbouwwoningen verkocht en minder projecten afgeblazen. Hierbij dient aangetekend te worden dat de middenhuur sector en het hoog stedelijk bouwen nog steeds financieel zeer moeizaam is. Dit is terug te zien in de grondverkopen, woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap verliepen voorspoedig.

Daar tegenover bleven grondverkopen voor projectmatige woningbouw en bedrijventerreinen achter en ook de verkoop van bouwgrond voor kantoren liet, evenals in vorige jaren, (nog) geen verbetering zien. Gronduitgifte voor woningbouw Doel voor 2024 was om grond voor 335 woningen te verkopen, er werd in totaal grond voor 133 woningen verkocht. De omzet van bouwgrond voor woningen bedroeg 4,4 miljoen euro, terwijl 7,2 miljoen euro was begroot. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door het doorschuiven van niet gerealiseerde verkopen naar 2025. De uitgifte van kavels voor particulier opdrachtgeverschap verliep zoals verwacht, bij projectmatige bouw bleef de realisatie achter. Daarnaast is er grond voor 23 woningen projectmatige bouw verkocht welke niet in de prognose was opgenomen omdat deze bij de uitwerking van de Stedelijke Koers in 2012 uit productie waren genomen. Kavels voor bedrijven en kantoren Bij de verkoop van bouwgrond voor bedrijven was de afzet beneden verwachting. Doel voor 2024 was om 1,9 hectare bouwgrond voor bedrijven te verkopen, er werd in totaal 0,1 hectare verkocht. De omzet van bouwgrond voor bedrijven bedroeg 0,14 miljoen euro ten opzichte van 2,7 miljoen euro begroot. Oorzaak van de tegenvallende verkoop komt o.a.

door het hanteren van een reserveringstermijn van een jaar in combinatie met de regel dat er pas wordt overgegaan tot levering van de grond als er een omgevingsvergunning is verleend. Door de aanpassing van de uitgifte voorwaarden conform het Didam-arrest in 2023 heeft de verkoop van actief in verkoop zijnde gronden voor bedrijven in 2023 een half jaar stilgelegen. Dit in combinatie met de reserveringstermijn zorgt ervoor dat de daadwerkelijk uitgifte van grond voor bedrijven vertraagd is. De verwachting is dat de in de jaarschijf 2025 geprognosticeerde m2 gehaald gaat worden. Daarnaast is er een in 2023 verkochte kavel terug geleverd omdat niet voldaan kon worden aan de bebouwingsverplichting. De uitgifte van bouwgrond voor kantoren bleef achter bij de prognose. Doel voor 2024 was om 1.582 m² BVO bouwgrond voor kantoren te verkopen, er werd in totaal voor 582 m² BVO verkocht. De omzet van bouwgrond voor kantoren bedroeg 0,1 miljoen euro ten opzichte van 0,3 miljoen euro begroot. Daarnaast is er een in 2023 verkochte kavel terug geleverd omdat niet voldaan kon worden aan de bebouwingsverplichting. Voor bouwgrond voor overige bestemmingen was het doel om voor 6.718 m² BVO (sciencebedrijven, parkeergarage, commerciële plint ) te verkopen, er werd in totaal 2.435 m² BVO verkocht.

De omzet van bouwgrond voor overige bestemmingen bedroeg 0,4 miljoen euro ten opzichte van 0,9 miljoen euro begroot. Winstneming over boekjaar 2024 Op grond van het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (afgekort: BBV) moet bij de winstgevende grondexploitaties de winst worden genomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van een percentage dat rekening houdt met de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten ten opzichte van de begroting, dus het voortgangspercentage. Op basis van deze methode wordt over 2024 2,8 miljoen euro aan winst genomen en toegevoegd aan de reserve Grondbedrijf. Verliesneming Een ander financieel effect betreft de verlieslatende grondexploitaties. De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,7 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt door de gewijzigde BBV voorschriften voor de te hanteren rente in de grondexploitaties. Voorgeschreven is de gemeentelijke omslagrente, welke lager ligt dan de eerder gehanteerde rekenrente. Daarnaast zijn over het algemeen de uitgifteprijzen verhoogd op basis van de hogere taxaties en de budgetramingen bijgesteld op basis van actuele inzichten. Ten slotte is in 2024 een nieuwe verlieslatende grondexploitatie toegevoegd: Topsportcampus Diekman met een tekort van 4,5 miljoen euro.

Hierdoor is er per saldo meer voorziening nodig en dit heeft direct negatief effect op de reserve GB. Reserve Grondbedrijf De bovengenoemde aspecten hebben per saldo een positief effect op de ontwikkelingen binnen de Reserve Grondbedrijf en neemt in totaal toe met 7,8 miljoen euro tot 34,8 miljoen euro positief per 31-12-2024. Dit is mede het gevolg door de in de Reserve GB ontvangen bijdrage voor huisvesting Oekraïners van 6,5 miljoen euro. Hierna worden de resultaten van 2024 nader toegelicht. Tenslotte volgt een vooruitblik op het grondbeleid vanaf 2025 en verder.

2.4

Realisatie programma wonen, bedrijventerreinen en kantoren

Verkopen kavels woningbouw In 2024 heeft de gemeente Enschede in totaal bouwgrond voor 133 woningen verkocht en geleverd. Hiermee is de prognose niet gehaald in het MPG 2024, namelijk 335 woningen. De verkoop van gronden voor woningbouw verliepen voor wat betreft de gemeentelijke kaveluitgifte voorspoedig. De geprognosticeerde projectmatige woningen in het project Kennispark (195 woningen), het project Woonwagenlocatie Twekkelerbeekweg (10 woningen) en het project Velve Kleine Bouwplannen (12 woningen) zijn in 2024 niet gerealiseerd en doorgeschoven naar 2025. Daarnaast is er grond verkocht en geleverd voor projectmatige bouw van 23 woningen in het project de Eschmarke (deelplan Eilermarke) welke niet voorzien waren. Het aantal opties en overeenkomsten laten, voor 2025 wederom, een positief beeld zien. In de hierna volgende tabel zijn de resultaten per project nader gespecificeerd.

Verkopen woningbouw (stand per 31-12-2024) (weergegeven in aantallen woningen/appartementen) Projectnaam

Begroot MPG 2024 Uitgegeven 2024

Eschmarke

Brunink

Leuriks Oost

Wowalo Twekkelerbeeekweg

Binnenstad Roombeek

Kennispark

195

Zuiderval

Velve Kleine Bouwplannen

CK Molenstraat Zuidzijde

Eindtotaal

335

133

Door de grondverkopen slinkt de voorraad bouwrijpe grond. Om ook voor de toekomst het aanbod op peil te garanderen/houden is voor het project Eschmarkerveld in 2024 een nieuwe grondexploitatie geopend conform besluitvorming. Hiermee worden er 800 woningen aan de voorraad toegevoegd voor zowel particuliere kaveluitgifte als woningen voor projectmatige bouw. Verkopen kavels bedrijventerreinen De verkoop van gronden voor bedrijvigheid is vertraagd. De reden hiervoor is het hanteren van een reserveringstermijn van een jaar in combinatie met de regel dat er pas wordt overgegaan tot levering van de grond als er een omgevingsvergunning is verleend. Geprognosticeerd was afzet van 19.008 m² bedrijventerrein, uiteindelijk werd 1.100 m² bedrijventerrein verkocht. Naast de verkochte grond is er een in 2023 verkochte kavel (Josink Es) terug geleverd om dat er niet voldaan werd aan de bebouwingsverplichting. Voor de specifieke onderverdeling binnen de verschillende grondexploitaties wordt verwezen naar de onderstaande tabel. Verkopen bouwgrond bedrijventerrein (stand per 31-12-2024) (weergegeven in m² uitgeefbaar)

Projectnaam

Begroot MPG 2024

Uitgegeven 2024

Euregiopark II

5.365

1.100

Josink-Es

4.354

-2.965

Ossenboer

3.724

Usseler Mors

1.932

Zuiderval

3.633

Eindtotaal

19.008

-1.865

Ook bij de bedrijventerreinen is – net zoals bij woningbouwkavels- de voorraad uitgeefbaar terrein in de afgelopen jaren sterk geslonken door verkopen. De verwachting is dat in het

project Usseler Mors medio 2025 kan worden gestart met de uitgifte van de bedrijfskavels, afhankelijk van de ontwikkelingen rond netcongestie en stikstofregelgeving. Verkopen kavels kantoren Er zijn in 2024 twee uitgiftes van bouwgrond voor kantoren gerealiseerd. De geprognosticeerde uitgifte was 1.582 m² BVO, verkocht werd 580 m² BVO. Alle op CeeCee (Roombeek) beschikbare gronden zijn onder optie/reservering. Naast de verkochte grond is er een in 2023 verkochte kavel (Kennispark) terug geleverd om dat er niet voldaan werd aan de bebouwingsverplichting. Deze grond is nu opgenomen in de voorraad te verkopen bouwgrond voor overige bestemmingen. Verkopen bouwgrond kantoren (stand per 31-12-2024) (weergegeven in m² bruto vloeroppervlak) Projectnaam

Begroot MPG 2024

Binnenstad Roombeek

Uitgegeven 2024

1.112

110

Zuiderval

Kennispark

-7.364

470

1.582

-6.784

CK Molenstraat Zuidzijde Eindtotaal

Verkopen kavels voor overige bestemmingen Er is in 2024 één uitgifte geweest voor grond voor Overige Bestemmingen. Er is een kavel verkocht voor de realisatie van een parkeergarage in het project Kennispark. De geprognosticeerde uitgifte was 6.718 m² BVO, verkocht werd 2.435 m² BVO. Verkopen bouwgrond overige bestemmingen (stand per 31-12-2024) (weergegeven in m² bruto vloeroppervlak) Projectnaam

Begroot MPG 2024

Uitgegeven 2024

Kennispark (Science bedrijven)

3.833

Kennispark (Parkeergarages)

2.435

450

6.718

2.435

Kennispark (Comm. Plint Domijngebouw) Eindtotaal

Nieuwe grondexploitaties en afgesloten grondexploitaties in 2024 In 2024 zijn twee nieuwe grondexploitaties door de raad vastgesteld en aan het MPG toegevoegd: Eschmarkerveld en Topsportcampus Diekman. Eschmarkerveld Het project beslaat ongeveer 33 hectare tussen het dorp Glanerbrug en Enschede-stad. Het betreft een strook tussen de Euregioweg, de Gronausestraat, het spoor naar Duitsland en de Ecozone. In het gebied worden ca. 800 nieuwe woningen gerealiseerd. Hieronder ook ca. 40 (zorg) woningen/ appartementen in samenwerking met een zorgpartij die reeds in het gebied is gevestigd. De woningen in Eschmarkerveld zijn gemengd; projectmatige bouw, kavels, niches, sociale huur en middenhuur. Om het gebied te kunnen ontsluiten wordt er een aantakking gemaakt op de Gronausestraat, de Euregioweg en wordt de fietssnelweg F35 via de Euregiobrug door de wijk aangelegd. Het gebied is rijk aan water en groen en grenst aan 12

het Twentse coulisselandschap de Hooge Boekel. Aangrenzende gebieden van Eschmarkerveld zijn Dolphia, de Ecozone en Bedrijvenpark Euregio. De grondexploitatie, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 1 juli 2024, kent een positief saldo van 0,4 miljoen euro op netto contante waarde 1-1-2025. Topsportcampus Diekman Sinds 2021 onderzoeken we samen met FC Twente en andere partners de mogelijkheden voor de realisatie van een topsportcampus Diekman. Op deze locatie willen we een trainingscomplex van FC Twente realiseren met daarbij een Sportmedisch datacentrum waar kennis op het gebied van het verbeteren van sportprestaties, het bevorderen van gezondheid op basis van data-analyse opgedaan en gedeeld wordt en ook in de praktijk wordt gebracht. Deze ontwikkeling biedt gelijk de kans om een aantal doelstellingen uit ons klimaatbeleid te implementeren in het gebied. We geven de groenstructuur in het gebied een stevige impuls en leggen een bovenplanse duurzame wateropvang en -afvoer aan die waterstromen tussen de verschillende gebieden met elkaar verbindt. Ook de parkeerplaatsen en de openbare ruimte tussen de topsportcampus, het zwembad en de Diekmanhal richten we opnieuw in zodat het een aantrekkelijk gebied wordt met goede entrees naar de verschillende gebouwen.

De grondexploitatie, welke door de gemeenteraad is vastgesteld op 15 juli 2024, kent een negatief saldo van 4,5 miljoen euro op netto contante waarde 1-1-2025. Per 31-12-2024 is 1 grondexploitatie afgesloten: Diekman S&L. Deze maakt dus geen onderdeel meer uit van het MPG 2025. Diekman S&L (Sport & Leisure) Het Diekmangebied ligt in het zuidoosten van Enschede, relatief dicht bij het stadscentrum. Het gebied wordt begrensd door de Kuipersdijk, J.J. van Deinselaan, Olympialaan, Sportlaan, Brinkstraat en de Rijksweg 35. Het plangebied Diekman Sport en Leisure beslaat het noordelijke deel van dit gebied. Het Diekmanterrein ligt aan de zuidkant van de wijk Varvik/Diekman die grotendeels is gebouwd in de jaren ‘50.Vanaf de jaren ’90 heeft het voormalige Diekman sportterrein ingrijpende veranderingen ondergaan, met name door het vertrek van FC Twente. Om bestaande en nieuwe initiatieven in goede banen te leiden is in 1997 de structuurvisie Diekmangebied vastgesteld met de ambitie om een unieke concentratie van sportieve en recreatieve voorzieningen te realiseren. Het daaruit voortvloeiende bestemmingsplan is in 1999 onherroepelijk geworden. Centraal in de plannen stond een kwalitatief hoogwaardig plein dat bekostigd diende te worden uit de grondopbrengst in het gebied. Private ontwikkeling was het uitgangspunt.

Rond 2004 is een prijsvraag uitgeschreven voor de private ontwikkeling van het plan. Een drietal partijen schreven zich in, twee bleken uiteindelijk niet geïnteresseerd en de laatste diende een plan in. Eind 2004 besloot het college van B&W om programmatische redenen niet in te stemmen met het private plan en gaf het college opdracht te zoeken naar een alternatieve invulling van het gebied. Aangezien private ontwikkeling niet haalbaar bleek te zijn, heeft de gemeente de ontwikkeling van het plangebied zelf ter hand genomen. In 2006 resulteerde dit in een kadernotitie en grondexploitatie met een verwacht exploitatieresultaat van circa 0,8 miljoen euro positief. Welke grondexploitatie in 2009 geactualiseerd is met een verwacht tekort van 0,3 miljoen euro. Naast de hoofdfunctie sport en recreatie werd het bestemmingsplan verruimd met maatschappelijke functies en aan de randen wonen. In 2014 was inmiddels meer dan 90% van de werkzaamheden uitgevoerd en van de opbrengsten circa 79% gerealiseerd. Conform de toen geldende beheersregels is het project afgesloten en zijn de resterende gronden onder gebracht in Af te Sluiten Complexen (ATSC). In 2024 is de laatste kavel overgeboekt naar de nieuw geopende grondexploitatie Topsportcampus Diekman en kan de grondexploitatie definitief worden afgesloten.

Het complex is per 31-12-2024 afgesloten en het voordelig resultaat van 0,5 miljoen euro is verrekend met het winstnemingscomplex.

Gemeentelijke grondexploitaties Per 31-12-2024 kent het Grondbedrijf 23 lopende grondexploitaties met een begroot nadelig resultaat van per saldo 34,4 miljoen euro op netto contante waarde (NCW) 1-1-2025, 13

waarvan: 

14 verliesgevende grondexploitaties met een gezamenlijk begroot tekort van 68,5 miljoen euro op NCW 1-1-2025. Hiervoor is een voorziening getroffen;



9 winstgevende grondexploitaties met een begroot positief resultaat van 38,3 miljoen euro op eindwaarde (34,1 miljoen op NCW 1-1-2025). Daarvan is 28,1 miljoen euro al gerealiseerd en genomen. De begrote nog te realiseren winst bedraagt 10,2 miljoen euro op eindwaarde. Onder toerekening van rentekosten op het winstnemingscomplex (4,8 miljoen euro) wordt op termijn, op basis van de POC berekening (langjarig), 5,4 miljoen euro toegevoegd aan de Reserve Grondbedrijf.

Particuliere grondexploitaties Onder particuliere grondexploitaties worden projecten verstaan waarbij de bouwgrond in bezit is bij een marktpartij (ontwikkelaar, bouwbedrijf). Wanneer deze initiatief neemt voor een nieuwe ontwikkeling en daarvoor planologische medewerking van de gemeente nodig heeft, is de gemeente op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in de meeste gevallen verplicht om de kosten die daarmee gemoeid zijn te verhalen op de betreffende partij, het zogenaamde kostenverhaal. De gemeente voert in deze gevallen niet zelf de grondexploitatie (dat doet de marktpartij), maar in plaats daarvan sluit zij met de initiatiefnemer een exploitatieovereenkomst waarin o.m. het kostenverhaal, een ontwikkelkader en fasering zijn geregeld. In deze overeenkomsten worden afspraken gemaakt over het kostenverhaal van onder meer de gemeentelijke plankosten, bestemmingsplankosten en de bijdrage ruimtelijk ontwikkelingen.

In 2024 gesloten exploitatie overeenkomsten In 2024 zijn voor totaal 67 woningen en 6.842 m² bedrijventerrein exploitatie-overeenkomsten afgesloten. Daarmee wordt de bouw van 19 grondgebonden woningen, 48 zorgwoningen en twee bedrijfsverzamelgebouwen mogelijk gemaakt. Project

Exploitant

Wonen Bedrijven zorg

Gestapelde woningen

Grondgebonden woningen

m² Bedrijventerrein

Groot Bruninkstraat 6

H. Wagener

Blekerstraat 83A

Oude Egberink en partners BV

Gronausestraat tussen 11 en 25

Dhr. van Os

Lipperkerkstraat 206-224

Woningcorporatie de Woonplaats

Gronausestraat 752

Liberein

Deurningerstraat 356, 366-372 Steko Vastgoed B.V.

6.842

TOTAAL

6.842

In 2024 verstuurde voorschotnota’s Daarnaast zijn in het voorbereidingstraject voorschotnota’s verstuurd voor werkzaamheden van de ambtelijke organisatie vóór het sluiten van overeenkomsten. Dit betreft intentieovereenkomsten om gezamenlijk te onderzoeken of er voor deze projecten tot een haalbare ontwikkeling gekomen kan worden. Het gaat om 564 woningen, waarvan 397 gestapelde woningen (appartementen), 122 grondgebonden woningen en 45 zorgwoningen. 14

2.5

Financiële resultaten 2024

De resultaten ten aanzien van de financiële positie van het Grondbedrijf worden hierna toegelicht. Daarbij is de omvang van de Reserve Grondbeleid van belang. De Reserve grondbedrijf wordt gevormd door:    

 

Genomen winsten en getroffen verliesvoorzieningen behorend bij de lopende grondexploitaties; De resultaten van de exploitatie van in erfpacht uitgegeven gronden en verkopen bloot eigendom; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die (nog) niet in exploitatie genomen zijn: de materiële vaste activa; Afwaardering van gronden waarvan de marktwaarde lager is dan de boekwaarde en die niet meer nodig zijn voor exploitatie en kunnen worden verkocht: de voorraad handelsgoederen; Overige ontvangen (interne) bijdragen aan projecten die niet rechtstreeks ten gunste van lopende grondexploitaties geboekt mogen worden; Bij particuliere grondexploitaties worden voorschotnota’s in rekening gebracht. In incidentele gevallen kunnen niet alle kosten volledig worden verhaald en ontstaan er kleine tekorten op particuliere grondexploitaties welke dan ten laste van de Reserve grondbedrijf komen. De voordelige resultaten van particuliere exploitaties die zijn afgerond komen ten gunste van de reserve.

De complexen binnen het MPG 2025 laten per saldo een verbetering zien van 7,8 miljoen euro. Concluderend is het effect van het MPG 2024 op de Reserve grondbedrijf hierdoor als volgt: Ontwikkeling reserve GB (bedragen in 1 miljoen euro) Reserve per 31-12-2023

27,0

Effecten herziening

7,8

Reserve per 31-12-2024

34,8

Onderstaande tabel bevat het aandeel per (deel) complex in de mutatie van de Reserve Grondbedrijf: effect Totaal 1a.

BIE (bouwgrond in exploitatie: verlieslatend)

3.689.000

1b.

BIE (1 nieuwe grondexploitatie 2024: verlieslatend)

-4.523.000

BIE (bouwgrond in exploitatie: winstgevend)

2.755.000

Gronden MVA (Materieel Vast Actief)

-248.000

Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen)

-143.000

Erfpachtcomplex

642.000

Particuliere grondexploitaties

-150.000

6a.

Overige mutaties t.l.v. reserve (interne bijdragen)

-423.000

6b.

Overige mutaties t.g.v. reserve (interne bijdragen)

6.215.000

Resultaat

7.814.000 15

Het voordelig resultaat van 7,8 miljoen euro komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf. De stand van de Reserve grondbedrijf is daardoor per 31-12-2024 verbeterd en bedraagt nu 34,8 miljoen euro positief. De volgende mutaties verklaren deze verbetering 1.

De verlieslatende grondexploitaties zijn voor 3,7 miljoen euro minder verlieslatend geworden. Dit wordt met name veroorzaakt door de gewijzigde BBV voorschriften voor de te hanteren rente in de grondexploitaties. Voorgeschreven is de gemeentelijke omslagrente, welke lager ligt dan de eerder gehanteerde rekenrente. Daarnaast zijn over het algemeen de uitgifteprijzen verhoogd op basis van de hogere taxaties en de budgetramingen bijgesteld op basis van actuele inzichten. Ten slotte is in 2024 een nieuwe verlieslatende grondexploitatie toegevoegd: Topsportcampus Diekman met een tekort van 4,5 miljoen euro. Hierdoor is er per saldo meer voorziening nodig en dit heeft direct negatief effect op de reserve GB.

Een grote (positieve) mutatie in de reserve wordt veroorzaakt door het winstnemen. Volgens de BBV voorschriften moet er winst worden genomen conform de PoCmethode (Percentage of Completion). Daarbij wordt winst genomen op basis van de voortgang van het project. Voor de berekening van het percentage te nemen winst wordt uitgegaan van de verhouding tussen gerealiseerde kosten en opbrengsten. Op basis van de PoC-methode moet er dit jaar 2,8 miljoen euro winst worden genomen. Dit bedrag bestaat uit de te nemen winst uit de lopende grondexploitaties plus het saldo van de te nemen winst en kosten van de afgesloten grondexploitaties. Omdat met de PoC-methode winst wordt genomen vóórdat het complex wordt afgesloten, bestaat er een risico op het later eventueel terug moeten storten van een deel van de genomen winst. Dit risico is daarom meegenomen bij de bepaling van de vereiste weerstandscapaciteit.

De strategische grondvoorraad is onderverdeeld in Gronden MVA (Materiële Vaste Activa) en Gronden VHG (Voorraad Handelsgoederen). Het totaal van de beheerlasten en -baten alsmede de rentekosten en afwaardering als gevolg van waardevermindering (boekverliezen) bedraagt over 2024 totaal 0,39 miljoen euro. Het totaal van de beheerlasten en -baten mag niet als oplopende boekwaarde op deze complexen worden verantwoord omdat het geen bouwgrond in exploitatie betreft. Deze uitgaven komen daarom direct ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

Het Erfpachtcomplex laat een voordelig resultaat zien van 0,64 miljoen euro. Dit bestaat uit het exploitatiesaldo van 0,58 miljoen euro plus het resultaat van afgesloten projecten (verkoop van een blote eigendom) voor 0,06 miljoen euro. Dit resultaat komt ten gunste van de Reserve Grondbedrijf.

Er is een aantal particuliere grondexploitaties afgesloten met een positief saldo van 0,05 miljoen euro. Daarnaast is het voorzienbaar tekort van een aantal exploitaties toegenomen met 0,20 miljoen euro. Per saldo leidt dit tot een positief effect van 0,15 miljoen euro ten laste van de Reserve Grondbedrijf.

6. Er is een bijdrage ontvangen van 6,5 miljoen euro vanuit het Aandachtsgebied Sociaal (Gemeentelijke opvang Oekraïners) voor huisvesting Oekraïners, conform besluitvorming bij de gemeentebegroting 2025-2028. Deze bijdrage komt rechtstreeks ten gunste van de reserve Grondbedrijf en wordt hierin gelabeld voor de effecten van (nog te openen) onrendabele grondexploitaties Driehoek-Noord, Telgendijk en UT terrein. Op deze bijdrage is 0,29 miljoen euro in mindering gebracht voor het afwaarderen van de in 2024 gerealiseerde strategische aankopen in Driehoek-Noord. 16

Het restant van deze bijdrage is derhalve 6,21 miljoen euro. Volgens de BBV voorschriften wordt deze interne bijdrage rechtstreeks ten gunste van de Reserve Grondbedrijf geboekt. Vanuit de particuliere grondexploitatie Boddenkamp is er via de Reserve Grondbedrijf een bijdrage verleend van 0,42 miljoen euro aan het Mobiliteitsfonds ter dekking van de kosten voor het verleggen van de busbaan ter hoogte van de Deurningerstraat.

2.6 Winstneming Voor 9 winstgevende grondexploitaties is in het boekjaar 2024 de tussentijdse winstneming berekend op 2,8 miljoen euro. Deze winstneming is gestort in de Reserve Grondbedrijf. In totaal is er nu 28,1 miljoen euro winst genomen. De nog te realiseren winst (in de toekomst toe te voegen aan de reserve) van 5,4 miljoen euro zal naar verwachting worden gerealiseerd uit de grondexploitaties van de volgende projecten. Woningbouw

A Brunink B Eschmarkerveld

Eindwaarde*

Voortgangs- Winst Restant Jaar percentage genomen toekomstige t.g.v. reserve winst GB

8.878.000

95%

8.478.000

400.000

2026

413.000

2033

C Roombeek-Binnenstad

16.674.000

96% 15.960.000

714.000

2032

D BIW II

1.155.000

95%

1.101.000

54.000

2025

E Versneld Modulair Bouwen

1.492.000

83%

1.237.000

255.000

2025

26.776.000

1.837.000

Totaal woningbouw

28.612.000

Bedrijventerreinen F Euregio Bedrijvenpark II

1.523.000

83%

1.270.000

253.000

2027

G Usseler Mors

3.224.000

2033

H Moskee, Wethouder Beverstraat

108.000

46%

51.000

57.000

2027

14.000

2033

Kennispark Totaal bedrijventerreinen

4.869.000

1.320.000

3.548.000

Totaal

33.481.000

28.097.000

5.384.000

*eindwaarde gecorrigeerd met rente winstnemingscomplex

De gerealiseerde winst komt voor in totaal 26,8 miljoen euro uit woningbouwprojecten (A t/m E) en 1,3 miljoen euro uit bedrijventerreinprojecten (F t/m I). Het aangegeven jaartal betreft het jaar waar in de restantwinst naar verwachting in zijn geheel zal worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.

2.7

Risico's in relatie tot de reservepositie

De vereiste weerstandscapaciteit is in 2025 toegenomen van 11,8 miljoen euro naar 17,1 miljoen euro. Ten opzichte van vorig jaar is dit een verhoging met 5,3 miljoen euro. Naast het aanpassen van risicobandbreedtes is in 2025 wederom gerekend met het in 2022 voor het eerst toegevoegde verzwaarde worst case scenario. Hierbij wordt rekening gehouden met de 17

mogelijke financiële gevolgen van een terugval van de vastgoedmarkt. De beschikbare weerstandscapaciteit bedraagt per 31-12-2024 34,8 miljoen euro. De hierna volgende tabel bevat een overzicht van de reservepositie en vereiste weerstandscapaciteit bij het MPG 2025.

MPG 2025

MPG 2024

Verschil 2025 -2024

Beschikbare weerstandscapaciteit = omvang van de Reserve Grondbedrijf :

34,8

27,0

7,8

Restant in 2021 gelabeld voor de Strategische Investeringsagenda:

1,2

5,7

-4,5

6,2

27,4

21,3

6,1

17,1

11,8

5,3

17,7

15,2

2,5

10,3

9,5

0,8

Reservepositie en vereiste weerstandscapaciteit

Restant gelabeld voor huisvesting Oekraïners

= a -/- (b+c) beschikbare weerstandscapaciteit na aftrek reservering Strategische Investeringsagenda en bijdrage huisvesting Oekraïners: Vereiste weerstandscapaciteit = risico’s MPG 2025:

= a -/- e Surplus Grondbedrijf:

= f -/- (b+c) niet gelabeld Surplus Grondbedrijf

bedragen X 1 miljoen euro

In de Nota Grondbeleid zijn beleidsregels opgenomen inzake de Reserve grondbedrijf en weerstandsvermogen en hoe om te gaan met de beschikbare middelen. Voor het Grondbedrijf geldt dat de Reserve Grondbeleid steeds van voldoende omvang moet zijn om de risico’s van het MPG zelfstandig te kunnen dragen. De mate waaraan aan dit criterium wordt voldaan komt tot uitdrukking in een verhoudingsgetal: de Grondbedrijf ratio. Deze wordt berekend door de beschikbare weerstandscapaciteit te delen door de vereiste weerstandscapaciteit. In het MPG 2025 bedraagt de Grondbedrijf ratio 2,04. In het MPG 2024 was deze 2,29. Wanneer het restant van de voor de Strategische Investeringsagenda gelabelde bijdrage van 1,2 miljoen euro en de gelabelde bijdrage huisvesting Oekraïners van 6,2 miljoen euro in de bepaling van de Ratio Grondbedrijf wordt betrokken, bedraagt de ratio in het MPG 2025 1,60. Bij het MPG 2024 bedroeg deze 1,81.

MPG 2025 MPG 2024

Grondbedrijf ratio

Verschil

Exclusief reservering Strategische Investeringsagenda + bijdrage huisvesting Oekraïners

2,04

2,29

-0,25

Inclusief reservering Strategische Investeringsagenda + bijdrage huisvesting Oekraïners

1,60

1,81

-0,21

Het bedrag dat overeenkomt met de waarde van de ratio groter dan 1 maakt op grond van de in 2022 vastgestelde Nota risicomanagement en weerbaarheid geen onderdeel uit van de beschikbare weerstandscapaciteit van de gemeente. Dit (positieve) verschil tussen de aanwezige en benodigde weerstandscapaciteit wordt aangeduid als het surplus. Dit surplus is niet bedoeld voor het afdekken van risico’s buiten het Grondbedrijf, maar dient om investeringen en schommeling van resultaten van de grondexploitaties te dekken. Het surplus is een momentopname, jaarlijks worden de bijbehorende berekeningen daarom geactualiseerd op basis van voortschrijdend inzicht, de toevoeging van nieuwe projecten en actueel prijspeil. Vanuit dit surplus is in 2021 bij de vaststelling van de Strategische Investeringsagenda een bedrag van 5,7 miljoen euro gelabeld voor de hierin opgenomen projecten. In 2024 is de nieuwe grondexploitatie Topsportcampus Diekman geopend, welke onderdeel uit maakte van de projecten opgenomen op de Strategische Investeringsagenda. Het tekort van deze grondexploitatie groot 4,5 miljoen euro is in mindering gebracht op het hiervoor gelabelde surplus, zodat hiervoor nog 1,2 miljoen euro resteert.

In de Nota risicomanagement en weerbaarheid is tevens opgenomen dat er binnen het Grondbedrijf voor risicoreservering een ondergrens van 30% van het onderhanden werk aanwezig moet zijn alsmede 30% van de strategische grondvoorraad (excl. Landbouwgronden) om tegenvallers op te vangen. Op dit moment heeft Enschede een onderhanden werk positie van 19,6 miljoen euro, een strategische grondvoorraad (excl. landbouwgronden) van 9,9 miljoen euro. De te hanteren ondergrens komt daarmee uit op 8,9 miljoen euro en de vereiste weerstandscapaciteit bedraagt 17,1 miljoen euro. Daarmee wordt aan de vereisten van de Nota Risicomanagement en Weerbaarheid voldaan. Conclusie is dat het Grondbedrijf in staat is haar risico’s zelfstandig te dragen, mochten deze zich in volle omvang voordoen.

2.8

Overige ontwikkelingen rondom het grondbeleid in 2024

Strategische Investeringsagenda De gemeenteraad heeft op 15 juli 2024 de gewijzigde Strategische Investeringsagenda vastgesteld. De Strategische Investeringsagenda geeft aan op welke locaties de gemeente voornemens is om te gaan investeren om daarmee bij te dragen aan de realisatie van de strategische doelen van de stad. Binnen de Strategische investeringsagenda wordt gespaard voor de dekking van deze investeringen. Belangrijk hierbij is dat er binnen de investeringsagenda nog geen besluit genomen wordt over het beschikbaar stellen van het krediet voor het betreffende project. Het betreft een labeling van middelen in bestaande reserves en een kapitaalslastenbudget. De raad stelt middelen via een apart raadsbesluit voor het betreffende project beschikbaar als dekking. Op het moment dat er een concreet projectinhoudelijk besluit (wat gaan we doen) en kredietaanvraag (wat gaat het kosten) gedaan zijn, “schuift” het uitgewerkte project vanaf de uitvoeringsfase uit de investeringsagenda door naar het MPG. Voor investeringsprojecten is er dan sprake van een verplaatsing naar de betreffende eindproducten zoals locatieontwikkeling, parkeren, wegen of riolering. Reserve Gebiedsontwikkeling De gemeente Enschede vraagt op dit moment bij particuliere grondexploitaties een “bijdrage ruimtelijke ontwikkeling” (ook wel RO-bijdrage genoemd).

Op basis van het vastgestelde beleid in de nota grondbeleid wordt deze bijdrage aan particulieren gevraagd bij exploitatieovereenkomsten voor projecten die financieel haalbaar zijn. De gemeente zet deze bijdrage vervolgens weer in voor locaties die een financieel tekort hebben en belangrijk zijn voor de stad. De RO-bijdragen worden in de Reserve Gebiedsontwikkeling ondergebracht totdat de raad een besluit heeft genomen waar deze middelen aan besteed moeten worden. In het MPG wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de omvang en mutaties in deze reserve. 19

Stand per 31-12-2023 Toevoeging bijdragen Stand per 31-12-2024

€ 1.845.000,-€ 262.000,-€ 2.107.000,--

Verwachte toevoeging 2025 Stand per 31-12-2025

€ 181.000,-€ 2.288.000,--

Verwachte toevoeging 2026 Stand per 31-12-2026

€ 55.000,-€ 2.343.000,--

Verwachte toevoeging 2027 Stand per 31-12-2027

€ 0,-€ 2.343.000,--

Notitie van Uitgangspunten Als basis voor het MPG 2025 is, net als in voorgaande jaren, gewerkt met een Notitie van Uitgangspunten. In deze notitie worden, aan de hand van een analyse van de marktsituatie, de rekenparameters voor de herziening van het MPG worden voorgesteld. Op 10 december 2024 heeft het College van B&W de Notitie van Uitgangspunten MPG 2025 vastgesteld. De hierna volgende tabel bevat de voor 2025 vastgestelde parameters. Naast de parameters zijn met de Notitie van Uitgangspunten ook het programma, planning en de grondprijzen vastgesteld. Parameters herziening grondexploitaties

Parameters

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Kostenstijging

4,5%

2,5%

Bouwgrond in exploitatie

1,5%

2,5%

3,5%

Overige gronden

1.5%

2,5%

3,5%

Opbrengstenstijging -

Woningbouw Bedrijventerrein

Kantoren

Rente

Grondprijzen 2024 De taxatie van de woningbouw-, bedrijfs- en kantorenkavels is verricht door twee makelaars in loondienst bij de gemeente Enschede en aanvullend door externe onafhankelijke taxateurs. De strategische grondvoorraad van het Grondbedrijf bestaat uit de in het complex overige gronden opgenomen materiële vaste activa plus de voorraad handelsgoederen. In 2024 is 1/3 deel van deze totale voorraad extern getaxeerd. Op basis van deze taxatie zijn de waardes uit het taxatierapport door de interne makelaars vertaald naar het overige 2/3 deel van de portefeuille. Zowel de interne als de externe makelaar is in het bezit van de titel Register Taxateur (RT) of de titel Kandidaat Register Makelaar Taxateur (K-RMT) en is ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs of VastgoedCert. Daarmee is geborgd dat 20

wordt voldaan aan vastgestelde kwaliteitseisen, wet- en regelgeving en dat bij de waardering gebruik is gemaakt van erkende waardebepalingen. Voor de gemeente Enschede is daarmee voldoende zeker gesteld dat de ingebrachte kennis en kunde van de benodigde hoge kwaliteit is en resulteert in deugdelijke grondslagen voor in de Notitie van Uitgangspunten van het MPG. In september - oktober 2024 is een taxatie uitgevoerd van de nog te verkopen kavels van woningbouwlocaties, bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Hieruit zijn de grondprijzen voor 2025 voortgekomen. De langjarige ontwikkeling van de grondprijzen staat weergegeven in onderstaande grafiek.

2.9

Vooruitblik 2025 en verder

Na de voorafgaande toelichting op de in 2024 met de uitvoering van het grondbeleid bereikte resultaten, wordt in het vervolg van deze paragraaf grondbeleid vooruitgeblikt op het grondbeleid vanaf 2025. Eerst wordt kort een toelichting gegeven op de programmering en planning van de bouwgrond die de komende jaren met de in het MPG opgenomen projecten wordt geproduceerd. Gedurende de laatste jaren is er veel bouwgrond verkocht, maar er zijn in dezelfde periode niet veel nieuwe complexen in exploitatie genomen. Ook wordt in de komende jaren een aantal bestaande projecten afgerond. Het gevolg is dat het grondbedrijf over enige tijd geen aanbod meer beschikbaar heeft. Om in de toekomst ook over voldoende bouwgrond te kunnen beschikken, is de in 2021 ingestelde Strategische investeringsagenda van groot belang. Met de hierdoor beschikbaar gekomen middelen kunnen nieuwe projecten worden gestart om bij te dragen aan de strategische doelen van de stad.

2.10 Programmering en planning Programmering betreft de hoeveelheden bouwgrond voor woningbouw, hectares bedrijventerrein, m² bruto vloeroppervlakte kantoren en m² bruto vloeroppervlakte voor overige bestemmingen die binnen de looptijd van het MPG zullen worden geproduceerd. De planning betreft de fasering (totale hoeveelheden per kalenderjaar) van de aantallen woningen, uitgeefbare m² grond voor bedrijventerreinen, m2 bruto vloer oppervlakte voor kantoren en m2 bruto vloer oppervlakte voor overige bestemmingen gedurende de

resterende looptijd van de grondexploitatie. Voor een meer gedetailleerd overzicht van de programmering en planning wordt verwezen naar het (vertrouwelijke) MPG 2025 deel 2. Woningbouw Binnen het MPG 2025 is voor de periode 2025 tot 2033 uitgifte van grond voor 1297 woningen geprogrammeerd. Hierbij wordt in de periode 2025 t/m 2027 uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse gronduitgifte voor 240 woningen. Voor de periode 2028 t/m 2033 resteert binnen het huidige programma gemiddeld jaarlijks 96 woningen. Het gemeentelijk aanbod bevindt zich voornamelijk in de projecten Eschmarkeveld (800 woningen), Centrumkwadraat Molenstraat Zuidzijde (217 woningen) en Kennispark (maximaal 195 woningen). De overige gemeentelijke uitgifte is op dit zeer beperkt. De vraag is er wel degelijk, maar gedurende de laatste jaren is de voorraad bouwgrond voor woningen door uitgifte sterk afgenomen.

Bedrijventerreinen Grosso modo geldt voor het aanbod van bedrijfsterrein hetzelfde als bij woningbouw: het aanbod droogt als gevolg van uitgifte op, maar de vraag is nog steeds groot. Per 1-1-2025 is nog circa 15 hectare bedrijventerrein beschikbaar. Het grootste deel hiervan (69%) betreft de Usseler Mors (10,6 hectare), het Euregiobedrijvenpark (2,0 hectare) Josink Es (1,6 hectare) en de Ossenboer (0,6 hectare). In het MPG 2025 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2027 van 2,6 hectare, in de periode 2028 t/m 2033 van 1,3 hectare. Het aanbieden van bouwgrond voor bedrijven in de gemeente Enschede dient verschillende doelen. Allereerst is de ambitie voor 10.000 extra arbeidsplaatsen. Qua stad heeft Enschede een beperkt aanbod banen (als vergelijkbare Nederlandse steden), zowel kwalitatief als kwantitatief. Met voldoende aanbod van bouwgrond kan hierop worden ingespeeld en kunnen extra banen worden gecreëerd. Daarnaast willen we onze bedrijven faciliteren in ontwikkelingen en ambities. Op dit moment is er een beperkt aanbod van bouwgrond, en is het zeer lastig om de bedrijven te faciliteren. De raad heeft daarom op 7 maart 2022 besloten om een zoekopdracht te starten naar (een) locatie(s) voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein (32 ha. Netto). Hiervoor zijn 15 locaties binnen de gemeentelijke grenzen geselecteerd en beoordeeld.

De uitkomsten hiervan zijn op 17 april 2023 met de raad gedeeld. Vervolgens zijn de 6 meest geschikte locaties verder onderzocht waarbij uiteindelijk 3 voorkeurslocaties zijn geselecteerd. Deze voorkeurslocaties worden medio april 2025 in de stedelijke commissie fysiek met de raad besproken. De beoogde uitkomst hiervan is het selecteren van één of meerdere potentiële locaties voor een nieuw duurzaam bedrijventerrein. Na instemming door de raad volgt in mei 2025 het aanwijsbesluit voor de locatie(s) nieuw bedrijventerrein. Het uiteindelijke besluit zal worden opgenomen in de Omgevingsvisie en ontwikkelstrategie van de stad. Kantoren Het aanbod aan kantoorkavels van de gemeente bevindt zich op de Zuiderval en het Roombeek. De plancapaciteit in het MPG 2025 is ca. 25.100 m² bvo tot en met 2032. In het MPG 2025 wordt uitgegaan van een gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2027 van 2.000 m² bvo per jaar, in de periode 2028 t/m 2032 van 3.800 m² bvo per jaar. Overige Bestemmingen Onder overige bestemmingen zijn de uit te geven gronden opgenomen welke vanuit hun functie niet onder de eerder genomen categorieën woningbouw, bedrijventerrein of kantoren vallen. De plancapaciteit in het MPG 2025 is ca. 194.000 m² bvo tot en met 2033.

Het aanbod bevind zich in het Kennispark (42.000 m² bvo voor Science gerelateerde bedrijven, 2.100 m² bvo parkeergarage, 450 m² bvo commerciële plint onder woningbouw), Eschmarkeveld (85.000 m² bvo commerciële plint onder woningbouw) en Topsportcampus Diekman ( 64.000 m² bvo t.b.v. nieuwe trainingslocatie FC Twente). In het MPG 2025 wordt uitgegaan van een 22

gemiddelde jaarlijkse uitgifte in de periode t/m 2027 van 32.900 m² bvo per jaar, in de periode 2028 t/m 2032 van 15.800 m² bvo per jaar. Overige gronden Het totaal aan Overige gronden is in de tweede helft van 2024 opnieuw gewaardeerd. De daadwerkelijke uitgifteprijzen worden op bouwplanniveau bepaald op het moment dat een uitgifte concreet wordt en bekend is welke functie en oppervlak het betreft.

2.11 Verwachte nieuwe grondexploitaties 2025 Investeringsagenda Op 6 juni 2023 heeft de gemeenteraad ook een strategisch verwervingskrediet van 40 miljoen euro beschikbaar gesteld. Dit betreft een aankoopkrediet voor locaties op de investeringsagenda. Doel hiervan is om grondposities te verkrijgen voor de uitvoering van de ambities. Uitgangspunt hierbij is dat deze aankopen plaatsvinden binnen de vastgestelde spelregels. Belangrijk hierbij is dat de initiële afboekingen en rentelasten in eerste instantie ten laste komt van de reserve investeringsagenda. Dit totdat een grondexploitatie geopend wordt. Op het moment dat de grondexploitatie geopend wordt, komt het krediet weer beschikbaar voor nieuwe aankopen. Wel dient er jaarlijks beoordeeld te worden hoeveel middelen er benodigd zijn voor de rentelasten en afboekingen. Dit vindt plaats bij de jaarlijkse actualisatie van de investeringsagenda. De huidige investeringsagenda bestaat uit de volgende projecten: 1. Kennispark; 2. Centrumkwadraat; 3. Kop Boulevard; 4. Cromhoff; 5. Eschmarkeveld; 6. Ontmoetingsplek Glanerbrug 7. MFSA Oost en Zuid; 8. DIA Twekkelerveld; 9. DIA Zuid. 10. Diekman Topstort Campus 11. Warenhuis 12. Horstmanpark In 2024 is voor de projecten Eschmarkerveld en Diekman Topsport campus krediet aangevraagd.

Voor 2025 zal naar verwachting krediet worden aangevraagd voor de projecten Cromhoff, de MFSA’s, DIA Twekkelerveld en het Warenhuis. In de afgelopen jaren is door het Rijk en de provincie aan Enschede verleend voor de uitvoering van gebiedsontwikkelingsprojecten. Het gaat daarbij om een totaalbedrag van 84 miljoen euro. Met deze bijdragen kunnen in de komende jaren circa 4.700 nieuwe woningen worden gerealiseerd, maar ook investeringen in mobiliteit, voorzieningen en herstructureringen. Zonder toekenning van subsidies en de eigen middelen uit de investeringsagenda zou voor deze verlieslatende grondexploitaties een verliesvoorziening moeten worden ingesteld ten laste van de Reserve Grondbedrijf. Hoewel de omvang van deze reserve sinds 2018 sterk is toegenomen, was deze nooit voldoende geweest om de realisatie van deze projecten mogelijk te maken. Het belang van het verwerven van subsidies in samenhang met de middelen uit de gemeentelijke investeringsagenda om daarmee gemeentelijke beleidsdoelen als het toevoegen van 9.000 woningen mogelijk te maken is daarmee aangetoond.

Versnelling Cromhoff De gemeente Enschede en de projectontwikkelaars BPD Ontwikkeling B.V. en Koopmans Projecten B.V. werken samen om het gebied Cromhoff te ontwikkelen tot een aantrekkelijk woongebied. Partijen zijn voornemens om middels een Publiek Private Samenwerking (PPS) samen te werken en risico’s te delen. Het bouwprogramma voor Cromhoff voorziet in de bouw van ruim 500 woningen. De woningen zijn verdeeld over verschillende woningtypes en prijsklassen. Ruim de helft van de woningen zijn sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Daarnaast is er circa 2.000 m² aan voorzieningen opgenomen, waaronder commerciële en culturele functies. In de eerste helft van 2025 zal naar verwachting de samenwerkingsovereenkomst tussen marktpartijen en gemeente afgerond worden. In het verlengde daarvan zal de samenwerkingsovereenkomst en de oprichting van de PPS ter besluitvorming aan de Raad voorgelegd worden. Dit zal onder andere betekenen dat de gemeentelijke gronden ingebracht gaan worden in de PPS. De gemeentelijke grondexploitatie Versnelling Cromhoff kan dan naar verwachting in 2026 afgesloten worden. Bekspringhoek Nadat een ontwikkelaar de school aan de Bekspringhoek 170 terug leverde, is de keuze gemaakt om dit gebied zelf te gaan ontwikkelen. Daarbij kwam uit een onderzoek naar de woningbehoefte van de wijk naar voren dat deze wijk meer behoefte had aan seniorenwoningen.

Aan de hand van dit uitganspunt is een voorlopig ontwerp gemaakt waarin op de oude schoollocatie 12 senioren woningen worden gebouwd. Waarbij de gemeente de school sloopt en het terrein bouw en woonrijp maakt. Uit onderzoek blijkt dat in het plangebied voorzieningen getroffen moeten worden voor de aanwezige flora en fauna. Naast het openen van de grondexploitatie worden de eerste stappen gezet in het wijzigen van het bestemmingsplan. De grondexploitatie wordt medio 2025 geopend. Het is de bedoeling dat voor de ontwikkeling een tenderprocedure wordt uitgeschreven. Nadat het bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen wordt de tenderprocedure opgestart. Begin 2026 zal de sloop van de school plaatsenvinden en medio 2026 kan de bouw van de woningen beginnen. Bouwen in de Wijk III (BIW III) Het project BIW is opgezet om kleine stukjes grond van de gemeente aan particulieren te verkopen voor woningbouw. Na de eerste 2 projecten onder de noemer BIW zijn we nu bezig met BIW III. Hieronder vallen de gemeentelijke percelen aan de Heersenkampweg, Klaaskateweg en Voortsweg. Gezamenlijk worden hier 10 kavels uitgegeven. Het voorlopige ontwerp van de Heersenkampweg is in de afrondende fase. Aan de hand van deze ontwerpen wordt medio 2025 de grondexploitatie geopend en kan ook het bestemmingsplan gewijzigd worden. Na het vaststellen van het bestemmingsplan zullen de 10 kavels worden uitgegeven.

Telgendijk In het voorjaar van 2025 zal de grondexploitatie Telgendijk aan de raad worden voorgelegd. Eind september jl. heeft het college ingestemd voorbereidingen te treffen om de locaties Telegendijk en UT-campus in te zetten ten behoeve van de uitbreiding van de Enschedese woningvoorraad. Een deel van de nieuw toe te voegen woningen zal een tijdelijke periode worden ingezet voor de opvang van Oekraïense ontheemden. De afgelopen maanden is samen met De Woonplaats gewerkt aan een plan voor de nieuwe woonwijk op de locatie Telegendijk. De gezamenlijke afspraken worden op dit moment vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Er zal een woonwijk gerealiseerd worden met een mooie mix aan woningen (max 230) in een groene omgeving: zowel sociale woningbouw voor 1- en 2 persoonshuishoudens en gezinnen, woningen voor starters en gezinnen in het koopsegment. De sociale huurwoningen worden gerealiseerd door de Woonplaats. Voor de verkoop van de 24

grond van de koopwoningen zal een tenderprocedure worden uitgeschreven. De planning is om in het voorjaar van 2025 de grondexploitatie te openen, waarna vervolgens de Bopa procedure zal worden doorlopen. Afhankelijk van de impact van stikstof en de planning van de nutspartijen voor de aanleg van kabels en leidingen kan in 2027 gestart worden met de bouw van de woningen.

2.12 Beleidsproducten 2025 Nota grondbeleid In januari 2020 is de nota grondbeleid vastgesteld door de gemeenteraad. In december 2021 heeft de gemeenteraad besloten over de Strategische Investeringsagenda en in januari 2022 is de actualisatie van de Financiële verordening en de Nota Risicomanagement en weerbaarheid vastgesteld. Vervolgens is in maart 2023 een wijziging op de Financiële Verordening doorgevoerd i.v.m. de rechtmatigheidsverantwoording. De huidige planning is dat we in de loop van 2025 gaan starten met de actualisatie van de Nota grondbeleid. Nota kostenverhaal Als bijlage bij de te actualiseren nota grondbeleid zal ook de nota kostenverhaal geactualiseerd worden. Deze wijziging is echter ook gekoppeld aan de invoering van de Omgevingswet. Dit, omdat het instrumentarium rondom het kostenverhaal bij faciliterend grondbeleid straks anders wordt ingevuld dan onder de huidige Wro. De Omgevingswet is per 1-1-2024 ingevoerd. Op basis van deze nieuwe wet zal de nota kostenverhaal in 2025 worden geactualiseerd.

3 Realisatie en financieel resultaat 2024

3.1

Algemeen

De planontwikkelingen, waarbij de gemeente een actief grondbeleid voert (bouwgrond produceert en uitgeeft), worden financieel verantwoord in een grondexploitatie. Op het moment dat het initiatief wordt genomen om een nieuwe grondexploitatie te openen, wordt een exploitatieberekening ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Om daadwerkelijk werkzaamheden te kunnen uitvoeren en uitgaven te doen, moet de raad eerst hiervoor een krediet beschikbaar stellen. Een krediet is het geldende uitgavenkader voor de looptijd van het grondexploitatieproject. Bij particuliere grondexploitaties is het College van B&W bevoegd tot het aangaan van exploitatieovereenkomsten met ontwikkelende partijen. Hiervoor wordt dan achteraf via het MPG krediet aangevraagd en verantwoord. Alleen voor omvangrijke projecten met een kostenverhaal van 250.000 euro of hoger wordt het krediet vooraf aan de Raad voorgelegd. Voor het MPG 2025 is wederom gebruik gemaakt van de zogenaamde Notitie van Uitgangspunten (NvU). Door aan het begin van het MPG-proces de uitgangspunten ten aanzien van parameters, programma, planning en prijzen door het College van B&W vast te laten stellen kunnen de grondexploitatiebegrotingen in één keer worden geactualiseerd.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=enschede&id=4d15a952-dd99-489d-8bde-00c1f5ac6487