Bijlage 3 - Bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde - Toelichting

Voor het plaatsen van gebouwentrees dient gestreefd te worden naar een hinderkans van lager dan 5%, hetgeen overeenkomt met een beoordeling goed voor het criterium slenteren. Indien een gebouwentree wordt geplaatst op een positie waar een hogere hinderkans is vastgesteld dienen lokale windafschermende maatregelen te worden toegepast, zoals schermen of het verdiepen van de entree in de gevel. Het aspect windhinder vormt geen belemmering voor d euitvoering van het bestemmingsplan. 5.1.11

Bezonningsstudie

Bij bezonning bij ruimtelijke plannen gaat het om voldoende zon op de gevel en om schaduwwerking. Nieuwbouw kan schaduw veroorzaken op de openbare ruimte of tuinen van omwonenden. Voorkomen moet worden dat de schaduw te veel toeneemt. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. Bezonningsdiagrammen geven inzicht in de bezonning van de gevels en (extra) schaduw op de omgeving. Wegens het ontbreken van een officiële bezonningsnorm is de bezonning van woonkamers getoetst aan de criteria van de lichte TNO-norm. Zie bijlage 22. Het onderzoek is gebaseerd op door Peutz ontwikkelde programmatuur binnen het softwarepakket Radiance. Hiermee is de potentiële bezonningsduur, de afname van de bezonning alsmede de schaduwwerking op grafische wijze inzichtelijk gemaakt op de data 21 juni (langste dag - de maand waarop de zon op zijn hoogst staat), 21 augustus en 21 oktober (momenten waarop de zon op 'half' staat), hetgeen tevens representatief is voor de maanden april en februari. De onderzoeksresultaten geven met een interval van 2 maanden een beeld van de bezonningssituatie gedurende een groot deel van het jaar, overeenkomend met de periode volgens de lichte TNO-norm. De 'lichte' TNO-norm houdt in dat er ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag in de periode van 19 februari – 21 oktober (gedurende 8 maanden) in midden vensterbank binnenkant raam zijn.

Samenvattend zorgt de schaduwwerking van de geplande bebouwing ervoor dat de bezonning op de bepalende toetsingsdatum 21 oktober bij bebouwing aan de Molenstraat en aan de Deurningerstraat lager is dan de criteria van de lichte TNO-norm. De TNO-norm gaat uit van dat de bezonning in de woonkamer dient te zijn. De bouwblokken aan de Deurningerstraat zijn detailhandel en overige commerciële functies aanwezig. Het wonen is enkel aanwezig op de verdiepingslagen. Uit de bezonningsdiagram kan worden voldaan aan de lichte TNO-norm op de deze woningen. Bij enkele woningen aan de Molenstraat zijn de directe zonuren minder dan 2 uren in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober zijn als gevolg van de ontwikkeling.

Belangenafweging Op basis van het voorgaande dient afgewogen te worden in hoeverre de nieuwbouw woningen als ook de gevoelige functies in de omgeving van het plangebied voldoen aan een goed woon - en leefklimaat. Bij het ontbreken van duidelijke wet- en regelgeving dient zorgvuldig afgewogen te worden of de ontwikkeling Onderdeel van het beoordelen of er wordt voldaan aan een goed woon en leefklimaat is dat bij ontbreken van wet- en regelgeving er sprake moet zijn van een belangenafweging. Overwegingen die bij deze belangenafweging een bijdragen aan verbeterde ruimtelijke kwalitet als geheel, zijn: compacte stedelijke omgeving, meer dichtheid, hogere bebouwing transformatie van gebieden rondom het station die gedateerd zijn; het geldende bestemingsplan biedt de mogelijkheid van het vestigen van een horecavoorziening als een discotheek met mogelijke geluidsoverlast en verkeersaantrekende werking. door de setback op het hoogste niveau van Boelke ontstaat er meer licht op het maaiveld; ook tussen de gebouwen zal er lucht worden gecreëerd dat bijdraagt aan licht op maaiveld; nieuwe eigentijdse bebouwing draagt bij aan duurzaamheid;

64 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

de geplande bebouwing biedt een afschermende werking vanuit het spoor voor de bebouwing aan de Molenstraat vanuit hinderaspecten als trilling en geluid; in de overige voor de lichte TNO-normen relevante maanden (maart tot en met september) is er ook bij deze woningen wel twee uur of meer zon; in de zomerperiode wordt ruimschoots aan de lichte TNO-norm voldaan. Om die reden zijn de effecten op de bezonning bij een aantal woningen aanvaardbaar. De effecten zijn beperkt en aanvaardbaar in een stedelijke omgeving. De vermindering van de bezonning leidt er niet toe dat bij de woningen geen goed woon- en leefklimaat zal bestaan.

Daglichttoetreding Het bovenstaande staat los van daglichttoetreding. Ook als er sprake is van schaduwwerking van een ontwikkeling, betekent dat er nog steeds voldaan moet worden aan daglichttoetreding volgens het Bouwbesluit 2012. Het bestemmingsplan weerhoud de uitvoering ervan niet.

5.2

Water

Op grond van artikel 3.1.6 van het Bro wordt in een bestemmingsplan een beschrijving opgenomen van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding. Hemelwater Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buiten. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het bestaand stedelijk gebied tenminste 20 millimeter, oftewel 20 liter per vierkante meter verhard oppervlak.

In het buitengebied en bij uitbreiding van bebouwd oppervlak in bestaand stedelijk gebied bedraagt de tijdelijke bergingsopgave tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Afvalwater Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Oppervlaktewater Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 65

aanleghoogte advies.

Grondwater en ontwatering In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden: Grondgebruik

Ontwatering (m – GHG)

Primaire wegen

0,7

Secundaire wegen en erfontsluitingswegen

0,5

Bouwwerken met kruipruimten

0,7

Bouwwerken zonder kruipruimten

0,5

Groen

0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Afwatering Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes: Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse); Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen; De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen. Waterhuishouding en het bestemmingsplan “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde” Het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" beoogt het planologisch mogelijk te maken dat ontwikkelingen kunnen plaatsvinden op twee locaties, namelijk de locatie 't Bölke (behoud woning Molenstraat 12, de nieuwbouw van appartementen en GGB woningen, een overdekte parkeergarage op de begane grond met daarboven een groen binnenhof op de 1ste verdieping) en de locatie Pakhuiskwartier (realisatie van bouwkavels in een parkachtige groene structuur). Voor de Niermansgang 2a wordt een functieverandering meegenomen in het plan. Onderbouwing o.b.v. de te realiseren ruimtelijke ontwikkelingen: Toename verhard oppervlak De hoeveelheid verhard oppervlak in het deelgebied Bolke (totaal oppervlak 2950 vierkante meter) blijft vrijwel gelijk. Het deelgebied zal in de nieuwe situatie grotendeels bebouwd worden. Door waterberging op nieuwe bebouwing te realiseren wordt versnelde afvoer van regenwater tegen gegaan.

Het deelgebied Pakhuiskwartier heeft in de huidige situatie ongeveer 40 procent onverhard oppervlak. In de toekomstige situatie moet het gebied minimaal 25 procent onverhard oppervlak hebben. Versnelde waterafvoer van (extra) verhard oppervlak wordt tegengegaan door waterberging te realiseren op en/of naast bebouwing. Hemelwaterafvoer De waterbergingsopgave voor het Bölke kan worden ingevuld middels waterberging op daken en binnentuinen. Water wordt hergebruikt (irrigatie in droge perioden) en/of vertraagd afgevoerd naar het schoonwaterriool in de Molenstraat. Het deelgebied pakhuiskwartier heeft naast waterberging op daken voldoende mogelijkheden om (een deel van de 66 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

waterbergingsopgave) water te bergen in de groene gebieden tussen de bebouwing. Vanuit de waterberging is het mogelijk om water te infiltreren in de bodem wordt zorgt voor aanvulling van de grondwaterstand. Daarnaast kan water vertraagd worden afgevoerd naar het schoonwaterriool in de Molenstraat. Uit modelberekeningen en waarnemingen blijkt dat bij hevige neerslag het gemengd riool in de Molenstraat overbelast kan raken waardoor water op straat ontstaat. De recente aanleg van een schoonwaterstructuur (wadi's en schoonwaterriool) in de Molenstraat heeft de situatie verbetert, maar het risico op water op straat blijft aanwezig. Door nieuwe bebouwing en toegangswegen naar (parkeer)kelders voldoende hoog te bouwen (minimaal 20 cm boven kruin weg) wordt het risico op waterschade beperkt. Afvalwaterafvoer Afvalwater word aangesloten op het gemengd rioolsysteem in de Molenstraat. De capaciteit van dit systeem is ruim voldoende voor de extra hoeveelheid huishoudelijk afvalwater. Ook de rioolwaterzuiveringsinstallatie Enschede-West kan deze hoeveelheid extra afvalwater verwerken. Oppervlaktewater Binnen de deelplangebieden is geen permanent oppervlaktewater aanwezig. De plannen voorzien op dit moment, mede vanwege de relatief lage grondwaterstanden, niet in het realiseren van oppervlaktewater.

Grondwater, ontwatering en afwatering Het freatisch pakket bestaat uit een 2,5 tot 5,0 meter dikke zandlaag. Het zand heeft een geschatte doorlatendheid van circa 1 tot 5 m/dag. Onder het zand bevindt zich leem met een verwaarloosbare doorlatendheid (ingeschat op circa 0,01 m/d). Het grondwater bevindt zich in een winterperiode (RHG) op circa 1,5 m -mv voor de locatie aan het Pakhuiskwartier en op circa 2,5 m -mv voor de locatie aan 't Bölke. Uitgaande van de geohydrologische situatie is infiltratie via het veld, put, koffer/- krat en riool aanbevolen. Ook de toepassing van wadi's behoort tot de mogelijkheden. Uit het actueel hoogtebestand (AHN3) blijkt dat de maaiveldhoogte van de twee locaties oploopt richting het Pakhuiskwartier. Ter plaatse van de locatie 't Bölke heeft het maaiveld een gemiddelde hoogte van +40,7 m NAP tot +41 m NAP. Ter plaatse van de locatie aan het Pakhuiskwartier heeft het maaiveld een hoogte van +41,8 m NAP tot NAP +42,7 m. Conclusie Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de waterhuishouding geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3

Natuur

5.3.1

Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk significant negatieve gevolgen kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000 gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd en een plan-milieu effect rapportage (plan-MER) te worden opgesteld. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve gevolgen niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten kunnen de beoogde ruimtelijke ontwikkelingen alleen mogelijk worden gemaakt indien er redelijkerwijs geen alternatieven aanwezig zijn, er sprake is van dwingende redenen van groot openbaar belang en de negatieve gevolgen in voldoende mate worden gecompenseerd.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 67

Beschermde natuurgebieden en het plangebied “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde” Het plangebied van het bestemmingsplan “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde” is niet gelegen binnen de grenzen dan wel in de nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000 gebied of bijzonder nationaal natuurgebied. De dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden “Aamsveen” en Lonnekermeer zijn op respectievelijk ca. 5.3 kilometer ten zuidoosten en 5.7 kilometer ten noordoosten van het plangebied gelegen. Hierdoor kan stikstofdepositie in de verschillende fases van de ontwikkeling (sloop-, bouw- en gebruiksfase) aan de orde zijn. Hiertoe is een berekening van de stikstofdepositie gemaakt (zie bijlage 24). Daarbij is onderscheid gemaakt tussen stikstofdepositie in de aanlegfase (tijdelijke depositie) en de gebruiksfase (permanente depositie) van de ontwikkeling. De gebruiksfase voldoet aan de maximale depositie van 0,00 mol/ha/jr. Uit die berekening blijkt dat de stikstofdepositie tijdens de aanlegfase ten hoogste 0,01 mol/ha/jr bedraagt. Onderdeel van de berekening is dan dat er intern gesaldeerd wordt. Bij intern salderen wordt de stikstofemissie van het huidig gebruik in mindering gebracht worden op de emissie van de aanleg en/of het toekomstig gebruik.

De voorgenomen ontwikkeling levert daarmee voldoende structurele reductie van stikstofemissie op om de eenmalige stikstofuitstoot tijdens de aanleg intern te kunnen salderen. Daarmee zijn er geen effecten op de Natura 2000-gebieden te verwachten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming kan daarom achterwege blijven.

Conclusie Wet natuurbescherming, beschermde natuurgebieden Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft beschermde natuurgebieden op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

5.3.2

Wet natuurbescherming, beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren in gevaar komt en dat vaste rust- en verblijfplaatsen en groeiplaatsen opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het “nee, tenzij” principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld. Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of anderszins functioneel leefgebied van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen.

Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beschermde soorten en het plangebied “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde” Om te kunnen bepalen of de in het bestemmingsplan “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde mogelijk te maken transformatie van de centrumlocatie negatieve gevolgen kan hebben voor de functionele leefomgeving en/of de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten is door ecologisch adviesbureau Eelerwoude een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek (Eelerwoude, "Quickscan Wet natuurbescherming & nader onderzoek vleermuizen en gierzwaluw", projectnr. 2020104 d.d. 8 november 2021, zie ook bijlage 6) blijkt dat er geen negatieve gevolgen op voorhand met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van soorten kan daarom achterwege blijven.

In de Wet natuurbescherming is in artikel 1.11 een omschrijving opgenomen over de algemene zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat iedereen ‘voldoende zorg’ in acht neemt voor alle in het wild levende dieren en planten, dus ook niet-beschermde soorten, en hun directe leefomgeving. Dit is een algemene verantwoordelijkheid die voor 68 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

iedereen geldt. Het betekent bijvoorbeeld dat er niet onnodig dieren en planten worden gedood, wanneer er redelijkerwijs een andere oplossing voor is, bijvoorbeeld door de dieren te verplaatsen naar een ander gebied. Bij uitvoering van de werkzaamheden dient er gehouden te worden aan deze algemene zorgplicht.

Conclusie Wet natuurbescherming, bescherming van planten- en diersoorten Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat de Wet natuurbescherming voor wat betreft de bescherming van planten- en diersoorten op voorhand geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. 5.3.3

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden. De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Het NNN en het plangebied “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde” Het plangebied van het bestemmingsplan “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde” is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat onderdeel uitmaakt van het NNN. De dichtstbijzijnde gronden die onderdeel uitmaken van het NNN zijn op ca. 1.8 kilometer ten noordwesten van het plangebied gelegen. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven. Conclusie NNN Op grond van het voorgaande kan met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid worden geconcludeerd dat het NNN geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 69

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planopzet

Algemeen

Type bestemmingsplan De Wro en het Bro maken het mogelijk een bestemmingsplan op verschillende manieren vorm te geven. Grofweg kan gekozen worden uit de volgende planvormen: a. een traditioneel gedetailleerd bestemmingsplan. Een dergelijk plan legt het beoogde gebruik van gronden en opstallen en de bebouwingsmogelijkheden van de in het plan opgenomen gronden gedetailleerd vast. De methodiek wordt wel ingezet om bestaande situaties te conserveren, maar wordt ook gebruikt om beoogde nieuwe ontwikkelingen nauwgezet te sturen; b. een globaal bestemmingsplan dat nader moet worden uitgewerkt. In een dergelijk bestemmingsplan worden een of meerdere bestemmingen opgenomen, die later moeten worden uitgewerkt. Wordt veelal toegepast in gevallen waar de ontwikkeling van een gebied op hoofdlijnen bekend is, maar waar de concrete invulling nog moet volgen; c. Een globaal eindplan. In deze planvorm wordt het ruimtelijk en functioneel streefbeeld in globale zin vastgelegd; d. Een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke problemen. Naast dit onderscheid, dat is gebaseerd op de techniek van bestemmen, wordt verschil gemaakt tussen ontwikkelingsgerichte en beheergerichte bestemmingsplannen. Bij de keuze voor een bepaalde systematiek van bestemmingsregeling speelt een rol wat met het plan wordt beoogd: beheren of ontwikkelen.

Daarnaast speelt een rol of er in een gebied sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

In het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" is gekozen voor 'een mix van bovenstaande planvormen afhankelijk van de specifieke situatie die zich voordoet. Voor het deelgebied 't Bölke is een bouwplan in vergevorderd stadium. De locatie Niermansgang is conserverend van aard gezien het hierbij gaat om een bestaande situatie. Voor deze deelgebieden is een gedetailleerd plansystematiek opgesteld. Voor het deelgebied Pakhuiskwartier is er sprake van een globaal eindplan. Bebouwing is in dit bestemmingsplan met voldoende parameters objectief en concreet is begrend. Dit heeft als doel het gewenste stedenbouwkundig eindbeeld na te streven. Tevens zal een aanvraag tot omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen ook worden voorgelegd aan een door de gemeente aangewezen stedenbouwkundig deskundige. Deze deskundige zal de omgevingsvergunning toetsen aan de beleidsregel Pakhuiskwartier stedenbouwkundig plan (zie bijlage 14).

6.2

Indeling planregels

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en de bijbehorende verbeelding waarop de diverse bestemmingen zijn aangegeven. De regels en de verbeelding dienen in samenhang te worden bekeken. De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: a. Hoofdstuk 1 - Inleidende regels; b. Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels; c. Hoofdstuk 3 - Algemene regels; d. Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels. Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk bevat inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan “Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde”. In Artikel 1, Begrippen, zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee wordt een eenduidige interpretatie van de begrippen vastgelegd. Artikel 2, Wijze van meten, geeft bepalingen hoe onder meer de hoogtes van gebouwen en de inhoud van gebouwen gemeten moeten worden en hoe bepaalde eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Hoofdstuk 2 geeft een omschrijving - de juridische vertaling - van de verschillende in het plangebied voorkomende en 70 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

op de verbeelding opgenomen bestemmingen. Bij de indeling van de bestemmingsregels wordt conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 een vaste volgorde aangehouden. De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd: a. bestemmingsomschrijving (omschrijving van de toegestane functies en gebruiksdoelen); b. bouwregels (regels waaraan de bebouwing dient te voldoen); c. nadere eisen (regels op grond waarvan nadere eisen aan bouwwerken en de situering daarvan kunnen worden gesteld); d. afwijken van de bouwregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de bouwregels); e. specifieke gebruiksregels (regels die aangeven welk specifiek gebruik verboden is); f. afwijken van de gebruiksregels (regels op grond waarvan in concrete situaties onder bepaalde voorwaarden kan worden afgeweken van de gebruiksregels); g. omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden noodzakelijk is); h. omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (regels waarbij wordt geregeld wanneer en onder welke omstandigheden er een omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk noodzakelijk is); i.

wijzigingsbevoegdheid (regels die aangeven in welke gevallen en onder welke voorwaarden onderdelen van het plan gewijzigd kunnen worden). Hoofdstuk 3 Algemene regels Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels, bestaande uit de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels, algemene wijzigingsregels, algemene procedureregels en overige regels.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik van gronden. Deze artikelen bevatten regels die als doel hebben de rechtstoestand tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan vast te leggen. De "Slotregel" geeft de naam van het bestemmingsplan aan.

6.3

Beschrijving van het plan

6.3.1

Bestemmingen

Verkeer-Verblijfsgebied (artikel 3) De gronden met de bestemming “Verkeer-Verblijfsgebied” zijn bestemd voor gebiedsontsluitingswegen, erftoegangswegen en woonerven. Deze bestemming richt zich met name op langzaam verkeer en draagt het karakter van een verblijfsgebied. Dit zijn voornamelijk de 30 km/uur zones waar de verblijfsfunctie belangrijker is dan de verkeersfunctie. De inrichting van de wegen is hierop afgestemd. Op de voor “Verkeer-Verblijfsgebied“ aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd ten dienste van deze bestemming, zoals straatmeubilair, nutsvoorzieningen en speelvoorzieningen. Bestaande functies die afwijken van hetgeen is toegestaan binnen deze bestemming zijn met een maatwerkfunctieaanduiding positief bestemd.

Wonen (artikel 4) De bestemming “Wonen” is toegekend aan de gronden waar uitsluitend of in hoofdzaak wordt gewoond. De voor "Wonen" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Binnen de bestemming "Wonen" is het gebruik van woningen voor onzelfstandige bewoning (kamerverhuur) niet mogelijk'. Nieuwe situaties onzelfstandige bewoning kunnen worden toegestaan met een omgevingsvergunning voor gebruik (inclusief bouwactiviteiten) in afwijking van het bestemmingsplan, waarbij moet worden voldaan aan het toetsingskader voor onzelfstandige bewoning zoals vastgelegd in de beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning'. Bestaande functies die afwijken van hetgeen is toegestaan binnen deze bestemming zijn met een maatwerkfunctieaanduiding positief bestemd.

Wonen - Pakhuiskwartier (artikel 5) bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 71

De bestemming "Wonen - Pakhuiskwartier" is een gebiedsgerichte globale bestemming voor in het plangebied te realiseren woongebieden waarvan de verkaveling en inrichting nog niet definitief is vastgelegd. De voor "Wonen-Pakhuiskwartier" aangewezen gronden zijn bestemd voor het wonen, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Binnen de bestemming "Wonen - Pakhuiskwartier" is het gebruik van woningen voor onzelfstandige bewoning (kamerverhuur) alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'kamerverhuur'. Nieuwe situaties onzelfstandige bewoning kunnen worden toegestaan met een omgevingsvergunning voor gebruik (inclusief bouwactiviteiten) in afwijking van het bestemmingsplan, waarbij moet worden voldaan aan het toetsingskader voor onzelfstandige bewoning zoals vastgelegd in de beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning'. Binnen de bestemming "Wonen - Pakhuiskwartier" is ook de realisatie mogelijk van algemeen in woongebieden voorkomende en bij de realisatie van een woongebied noodzakelijke voorzieningen als erfontsluitingswegen, wandel- en fietspaden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, oppervlaktewater en voorzieningen in het kader van de waterhuishouding. Bestaande functies die afwijken van hetgeen is toegestaan binnen deze bestemming zijn met een maatwerkfunctieaanduiding positief bestemd. Dichtheid wordt vaak in woningen per hectare uitgedrukt.

In het Pakhuiskwartier streven we naar een stedelijk woonmilieu met een hoge dichtheid, 250 wo/ha. Deze eenheid meet slechts een indicatie van de ruimtelijke dichtheid: Een woning kan heel klein zijn of juist heel groot en bovendien wordt utiliteitsbouw, zoals kantoren, scholen en winkels, niet meegerekend. In moderne, stedelijke, vaak gemengde milieus is dat dus eerder misleidend en mist deze benadering ook belangrijke stedenbouwkundige aspecten. 250 wo/ha zegt te weinig over de stedenbouwkundige opgave. Kennis over dichtheden in samenhang met morfologie en het kunnen vergelijken van stedelijk weefsel kunnen helpen bij het vinden van ruimtelijke oplossingen om een beoogde bouwopgave in een gebied te kunnen realiseren. De FSI (Floor Space Index), GSI (Ground Space Index) en OSR (Open Space Ratio) zijn eenheden waarmee dat makkelijker kan. Floor Space Index (FSI) Door de Floor Space Index (FSI) te gebruiken als eenheid van dichtheid worden bovenstaande beperkingen ondervangen met een eenheid die recht doet aan de fysiek-ruimtelijke verschijningsvorm van een gebied. De FSI laat zien hoe zich de vloeroppervlakte (de oppervlakte van alle verdiepingen samen) verhoudt tot de terreinoppervlakte, ongeacht de functie en ongeacht de gebruiksintensiteit. Ground Space Index (GSI) De GSI (Ground Space Index) staat voor het deel van een terrein dat bebouwd is.

Deze indexen bieden niet alleen houvast bij de getalsmatige ruimtelijke dichtheden maar ook, samen met hun afgeleiden OSR, op de fysiek morfologische eigenschappen van de leefomgeving. Op basis van deze indicatoren kan het type bebouwing op basis van getalsmatige kenmerken worden benaderd. Open Space Ratio (OSR) In het Pakhuiskwartier wordt de OSR mede gebruikt om op voldoende leefbaarheid te sturen. De OSR is een indicator voor de “bebouwingsdruk” op de onbebouwde ruimte. Bij een OSR van 1,0 is er evenveel BVO als onbebouwde ruimte. Bij een hogere OSR is er meer open ruimte dan vloeroppervlakte. In het plangebied is de druk hoog, 0,14. Dat wil zeggen dat er veel mensen direct gebruik maken van de 'openbare' ruimte rondom de gebouwen. Deze druk mag niet hoger worden door de maximale ontwikkelruimte te benutten die het bestemmingsplan biedt. Door de OSR vast te leggen wordt de ontwikkelaar gedwongen gebouwen te ontwikkelen met een minder grote footprint, of heel efficiënt met de footprints om te gaan. Het is gebruikelijk voor een individueel bouwplan om de FSI per kavel te meten. Omdat we in het Pakhuiskwartier geen kavels ontwikkelen moeten we met het schaalniveau daarboven rekenen. Dat is de bruto bouwblok. Het bruto bouwblok komt nagenoeg overeen met het plangebied van het bestemmingsplan.

Vooral hierdoor biedt deze benadering houvast voor de boogde dichtheid en de ruimtelijke consequenties in combinatie met de maximale bouwhoogte en de nadere eisen in de beleidsregel. 6.3.2

Gebiedsaanduidingen

Overige zone - pakhuiskwartier De gebiedsaanduiding "Overige zone - pakhuispakhuiskwartier" is gekoppeld aan de vastlegging van een groenpercentage. Dit betekent dat er voldaan moet worden aan een minimum percentage aan groen en watervoorziening.

Overige zone - waardevolle boom Op de gronden, aangeduid als “overige zone - waardevolle boom” mag niet worden gebouwd, met uitzondering van 72 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

het vernieuwen van bestaande bouwwerken en de realisering van hekwerken met een bouwhoogte van maximaal 2 meter. Daarnaast is voor de uitvoering van een aantal werken en werkzaamheden een aanlegvergunningstelsel opgenomen. 6.3.3

Overige aanduidingen en figuren

Binnen de in het plan voorkomende bestemmingen en dubbelbestemmingen kunnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden worden geregeld door het gebruik van functieaanduidingen, bouwaanduidingen, maatvoeringsaanduidingen en figuren.

Bouwvlak: Het bouwvlak is het gebied binnen de grenzen waarvan de met het bestemmingsplan mogelijk gemaakte bebouwing gerealiseerd dient te worden.

Functieaanduidingen: Functieaanduidingen worden gebruikt om de gebruiksmogelijkheden binnen een gedeelte van een bestemming nader in te kaderen. Zo kan met een functieaanduiding worden aangegeven dat ter plaatse alleen een bepaalde, met name genoemde, functie is toegestaan of juist expliciet is uitgesloten. Bij functieaanduidingen gaat het vaak om het passend bestemmen van een aanwezige, niet (geheel) bij de bestemming passende functie, zoals bijvoorbeeld de functieaanduiding 'garageboxen' binnen de bestemming 'Wonen' om aan te geven waar binnen de woonbestemming garageboxen zijn toegestaan. Daarnaast kunnen functieaanduidingen worden gebruikt om aan te geven dat op een bepaalde locatie binnen een bestemming functies op boven elkaar gelegen verdiepingen zijn toegestaan. In het plangebied zijn, gezien beoogd wordt een gemengd hoogwaardig stadswoonmilieu te creëren meerdere functies toegestaan. Op de plankaart is naast wonen aangewezen waar aanvullend een kantoorfunctie, horecavoorziening en dienstverlening is toegestaan.

Bouwaanduidingen: Bouwaanduidingen worden gebruikt om specifieke aanwijzingen te geven over de gewenste wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. Bijvoorbeeld of gebouwen vrijstaand moeten worden gebouwd of juist aangeengebouwd, of er bijvoorbeeld een kap verplicht is of juist een plat dak. Ook zijn er bouwaanduidingen voor bijzondere bouwwerken, zoals een antennemast.

Bouwaanduiding 'karakteristiek' De bouwaanduiding 'karakteristiek' is toegekend aan de voorgevel van het pand Molenstraat 12. Voor eventuele bouwkundige wijzigingen aan dit gebouwdeel is een omgevingsvergunning noodzakelijk, waarbij moet worden voldaan aan het toetsingskader voor beschermwaardige cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zoals vastgelegd in de beleidsregel 'Koesteren cultuurhistorie'.

Bouwaanduiding 'balkon' Op de hoek van de Korte Hengelosestraat en de Molenstraat is een uitkragende balkon onder voorwaaden toegestaan tot een horizontale diepte van 1,7 meter.

Bouwaanduiding 'hoogteaccent' De bouwaanduiding heeft als doel om aan te geven waar er rekening gehouden moet worden met een plinthoogte hoger dan 3,4 dan wel 3,5 meter. Voor het deelgebied 't Bölke geldt op de hoeklocatie Korte Hengelosestraat en de Molenstraat een plinthoogte van minimaal 6,5 meter. De plint verschilt met de hoeklocatie van Wenninkgaarde en de Molenstraat in het deelgebied het Pakhuiskwartier waarbij een minimale plinthoogte van 5,5 meter van toepassing is.

Maatvoeringsaanduidingen: Maatvoeringsaanduidingen zijn alle aanduidingen die betrekking hebben op afmetingen (goothoogte, bouwhoogte, bouwdiepte, inhoud, breedte), percentages (bebouwd oppervlak, gebruiksoppervlak) en dakhellingshoeken van bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 73

gebouwen. Daarnaast kunnen maatvoeringsaanduidingen ook iets over aantallen zeggen, zoals het maximum aantal woningen, winkels of parkeerplaatsen.

Figuur: Een figuur is een bijzondere vorm van een aanduiding. Een figuur wordt doorgaans gebruikt voor de regeling van ruimtelijk relevante lijnverbindingen die niet goed door middel van een vlak verbeeld kunnen worden. Denk hierbij met name aan de as van de weg, een dwarsprofiel van een weg, de gevellijn (verplichte bouwgrens) en de hartlijn van een leiding.

6.3.4

Algemene regels

anti-dubbeltelregel (artikel 6) De anti-dubbeltelregel is een wettelijk voorgeschreven regel die bepaalt dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan bij de beoordeling van latere bouwplannen voor die grond buiten beschouwing blijft. Daarmee wordt beoogd te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

algemene bouwregels (artikel 7) In de algemene bouwregels zijn de bouwregels opgenomen voor het onderkelderen van gebouwen en terreinen en voor het bouwen van nutsvoorzieningen. Daarnaast kunnen in de algemene bouwregels ook bouwregels zijn opgenomen voor het bouwen van hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken, bebouwing buiten het bouwvlak en overige bouwwerken met de daarbij behorende afwijkingsregels. Deze algemene bouwregels zijn alleen van toepassing voor zover dat in de bouwregels van een bestemming expliciet is bepaald.

algemene gebruiksregels (artikel 8) In de algemene gebruiksregels zijn naast een algemeen gebruiksverbod ook enkele op specifieke situaties gerichte gebruiksregels opgenomen. In het algemeen gebruiksverbod is geregeld dat het verboden is gronden en bouwwerken te gebruiken, te laten gebruiken of in gebruik te geven op een wijze of tot een doel dat niet in overeenstemming is met de in dit bestemmingsplan aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming(en). Van deze regel uitgezonderd is het van het afwijkend gebruik dat door burgemeester en wethouders is toegestaan bij een omgevingsvergunning voor handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving. De op specifieke situaties gerichte gebruiksregels hebben betrekking op het uitoefenen van een beroep of bedrijf aan huis in combinatie met wonen, het verbod op de verkoop, vervaardiging, verwerking en opslag van vuurwerk, het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als geluidzoneringsplichtige inrichting en het verbod op het gebruik van gronden en bouwwerken als risicovolle inrichting.

algemene aanduidingsregels (artikel 9) De algemene aanduidingsregels bevat de regels voor de diverse gebiedsaanduidingen in het bestemmingsplan. Gebiedsaanduidingen kunnen onder andere zijn opgenomen voor de bescherming van (mogelijk) in de bodem aanwezige archeologische waarden of voor de bescherming van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen of gebieden. Ook kunnen gebiedsaanduidingen zijn opgenomen voor de bescherming van milieugevoelige functies tegen milieuhinder (zoals geluids- of geurzones) of voor specifieke gebieden waar op termijn een transformatie naar een andere functie of bestemming is voorzien. De in het bestemmingsplan opgenomen gebiedsaanduidingen zijn beschreven in paragraaf 6.3.2 van deze toelichting.

algemene afwijkingsregels (artikel 10) In de algemene afwijkingsregels is geregeld onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders in concrete gevallen bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de in het bestemmingsplan opgenomen (algemene) 74 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

bouw- en/of gebruiksregels.

algemene procedureregels (artikel 11) In de algemene procedureregels wordt verwezen naar de wettelijk voorgeschreven procedureregels voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden, aangevuld met enkele specifieke gemeentelijke procedureregels. De algemene procedureregels bevatten ook het afwegingskader voor de toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden, wijzigingsbevoegdheden en bevoegdheden tot het bij een omgevingsvergunning stellen van nadere eisen.

6.3.5

Overige regels

In het hoofdstuk 'overige regels' zijn regels opgenomen die aanvullende werking hebben op de bouw- en gebruiksregels in het bestemmingsplan.

Parkeren en laden en lossen (artikel 12.1) Dit artikel bevat de regels voor het op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor parkeren, van zowel auto's en fietsen als parkeervoorzieningen voor mindervaliden. Dit artikel bevat ook de regels voor het op eigen terrein in voldoende mate voorzien in voorzieningen voor het laden en lossen van goederen. Bij de beoordeling of in voldoende mate wordt voorzien in parkeer- en/of laad- en losvoorzieningen wordt getoetst aan de parkeernormen zoals die zijn vastgelegd in de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede 2017'. Het artikel bevat een dynamische verwijzing voor het geval de parkeernormennota tussentijds mocht worden gewijzigd of vervangen door een nieuwe parkeernormennota.

Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater (artikel 12.2) Dit artikel bevat de regels voor het bij nieuwbouw op eigen terrein realiseren van voldoende voorzieningen voor het bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater. Deze regeling is de ruimtelijke vertaling van het gemeentelijke beleidskader zoals dat is vastgelegd in de Watervisie en in het Gemeentelijk Rioleringsplan.

6.3.6

Flexibiliteit

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet in alle ontwikkelingen voorzien. In sommige gevallen is een bepaalde ontwikkeling wenselijk, maar niet passend binnen de planregels. In deze paragraaf wordt toegelicht op welke wijze invulling gegeven wordt aan de diverse flexibiliteitsbepalingen in de planregels.

Afwijkingsregels De afwijkingsregels van de bouw- of gebruiksregels maken het mogelijk dat burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning kunnen afwijken van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij om afwijkingen van geringe aard en omvang. De bestemming van de grond waarop de afwijking betrekking heeft, wijzigt daardoor niet. Om hiervan gebruik te kunnen maken, moet een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'handelen in strijd met ruimtelijke regelgeving' aangevraagd worden. Burgemeester en wethouders maken vervolgens de afweging of de vergunning verleend kan worden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het afwegingskader dat in deze paragraaf verder wordt toegelicht. Daarnaast kunnen bij een afwijkingsbevoegdheid specifieke toepassingscriteria genoemd zijn, waar aan moet worden voldaan.

Afwegingskader Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid wordt het algemene beoordelingskader gehanteerd zoals in onderstaand overzicht is weergegeven. Daarnaast kunnen voor toepassing van een afwijkingsof wijzigingsbevoegdheid nog specifieke toepassingscriteria gelden. Op deze wijze worden aanvragen zoveel mogelijk op dezelfde criteria beoordeeld en geeft het gebruikers/eigenaren van gronden in het plangebied meer duidelijkheid en rechtszekerheid over de toepassing van de flexibiliteitmogelijkheden in de planregels. bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 75

Bij toepassing van een afwijkingsbevoegdheid of wijzigingsbevoegdheid mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: Woon- en leefklimaat: Er dient rekening gehouden te worden met het in stand houden van een goed woon- en leefklimaat, hierbij dient gelet te worden op: - de verkeersaantrekkende werking, deze mag geen onevenredige gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van de locatie en zijn directe omgeving; - de parkeerbehoefte mag niet tot gevolg hebben dat de parkeerdruk op de openbare ruimte wordt vergroot; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - lichttoetreding en bezonning, waarbij rekening moet worden gehouden met de uitstraling naar (bebouwing op) aangrenzende gronden; - de eventuele gevolgen voor het aanwezige uitzicht; - de aanwezigheid van voldoende privacy; - mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater; - mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor het voorkomen van hittestress; - mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor een duurzame energievoorziening.

Straat- en bebouwingsbeeld: In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: - een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing); - de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; - gevelbeelden; - de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; - de hoogtedifferentiatie; - de situering van gebouwen op het perceel. Bepalend daarbij is de specifieke situatie ter plaatse van de locatie waarop de beoogde ontwikkeling betrekking heeft en hoe zich die verhoudt tot zijn directe omgeving. Een hoekpand aan een belangrijke stedenbouwkundige structuur vraagt immers om een andere benadering dan een woongebouw in een woonhofje ergens in een groene buitenwijk. Verkeersveiligheid: Ter waarborging van de verkeersveiligheid moet rekening gehouden worden met: - de toename van de verkeersintensiteit; - overlast door lawaai, stank en/of trillingen; - benodigde uitzichthoeken van wegen; - de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; - de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; - de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.

Sociale veiligheid: Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is moet rekening gehouden worden met: - de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; - de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding Voor de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding moet rekening gehouden worden met de volgende aspecten: - aanwezigheid van kwetsbare en/of beperkt kwetsbare objecten; - de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; - de bereikbaarheid van de bouwwerken voor hulpdiensten; - de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. Milieusituatie:

76 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep moet rekening gehouden worden met: - de mate van hinder voor de omliggende functies; - de gevolgen voor de externe veiligheid; - de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; - de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; - de gevolgen voor beschermde (natuur)gebieden; - de gevolgen voor de bodemkwaliteit; - de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit en/of de grondwaterstand; - de situering van gebouwen ten opzichte van het water. Cultuurhistorische waarde: Bij een ruimtelijke ingreep moet rekening worden gehouden met de cultuurhistorische waarde van een gebouw of ensemble van gebouwen in relatie met de omgeving. Gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden: Een nieuwe ontwikkeling in een gebied kan gevolgen hebben voor de omgeving. Als een nieuwe ontwikkeling voldoet aan de planregels van het ter plaatse geldende bestemmingsplan, dan kan de omgeving hier vooraf rekening mee houden. Het afwijken van de planregels of het stellen van nadere eisen voor een nieuwe ontwikkeling mag niet leiden tot het beperken van de bouw- en gebruiksmogelijkheden op aangrenzende gronden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met eventuele privaatrechtelijke aspecten.

Aanvullend afwegingskader voor het stellen van eisen ter bescherming van bomen In de regels van het bestemmingsplan is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen tot het stellen van nadere eisen bij een omgevingsvergunning ter bescherming van bomen. Hiermee kunnen in concrete gevallen beschermende maatregelen worden voorgeschreven om te voorkomen dat in de nabijheid van op grond van de Verordening kwaliteit leefomgeving beschermde bomen bouwwerken worden gerealiseerd die mogelijk schade kunnen veroorzaken aan deze beschermde bomen. Bij de uitoefening van deze bevoegdheid betrekken burgemeester en wethouders de bij de Verordening kwaliteit leefomgeving gestelde nadere regels voor de bescherming van bomen. 6.3.7

De Lijst van bedrijfstypen

Als bijlage bij de planregels behoort een Lijst van bedrijfstypen, gebaseerd op de gehanteerde indeling uit de herziene publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). De Lijst van bedrijfstypen vormt het middel voor het uitvoeren van een eerste toets of een bedrijf van een bepaald bedrijfstype op grond van de planregels toelaatbaar is. De concrete bedrijfsvoering in een bedrijf en/of milieuvergunning(en) bieden nader inzicht in hoeverre een bedrijf tot een bepaalde milieucategorie gerekend moet worden en daarom al dan niet toelaatbaar is. Het ruimtelijk beleid van rijk en provincies biedt gemeenten beleidsvrijheid voor maatwerk op lokaal niveau. De handreiking is in de praktijk een belangrijk hulpmiddel bij het toepassen van milieuzonering, dat wil zeggen het aanbrengen van een noodzakelijke ruimtelijke scheiding tussen milieugevoelige en milieubelastende functies in de ruimtelijke planvorming ter bescherming van het woon- en leefklimaat. Gebruikelijk is om bij milieuzonering uit te gaan van alle belastende milieuaspecten, waarbij het milieuaspect met het grootste effect of de grootste afstand uiteindelijk maatgevend is. Gemotiveerd toepassen – in plaats van gemotiveerd afwijken - is het uitgangspunt.

De richtafstanden zijn geactualiseerd, de toelichting is aangepast aan nieuw beleid en bevat stappenplannen voor veel voorkomende praktijksituaties. In de publicatie "Bedrijven en milieuzonering" zijn ook richtafstanden ten opzichte van 'gemengd' gebied en een categorie-indeling voor gebieden met functiemenging opgenomen. De Lijst van bedrijfstypen vermeldt de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Dit is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen er vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven, kantoren, winkels) voor. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De gevoeligheid van een gebied kan daarom aanleiding zijn om gemotiveerd af te wijken van de richtafstanden in de Lijst van bedrijfstypen. Bij het omgevingstype 'gemengd gebied', een gebied met een matige tot sterke functiemenging, kunnen de richtafstanden met één afstandstap worden verminderd, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat.

De Lijst van bedrijfstypen In de VNG-publicatie zijn de bedrijfstypen ingedeeld in milieucategorieën, die samenhangen met de indicatief aan te houden afstand ten opzichte van een milieugevoelige bestemming vanwege de mogelijke hinder van de

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 77

milieufactoren geur, stof, gevaar en geluid. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. In de lijst worden zes verschillende hoofdcategorieën onderscheiden. In de Lijst van bedrijfstypen zijn veel activiteiten gedifferentieerd naar bedrijfsgrootte, waardoor kleinschalige activiteiten in een lagere milieucategorie vallen en daardoor beter inpasbaar zijn. Vooral bij productiebedrijven zijn richtafstanden toegevoegd voor kleinschalige activiteiten. Daartoe zijn in de VNG-brochure een aantal hoofdcategorieën onderverdeeld in subcategorieën. Milieucategorie 3 is onderverdeeld in subcategorieën 3.1 en 3.2, milieucategorie 4 in subcategorieën 4.1 en 4.2 en milieucategorie 5 in de subcategorieën 5.1, 5.2. en 5.3. De milieucategorieën 1 en 2 zijn niet onderverdeeld in subcategorieën. Elke milieucategorie of subcategorie heeft een eigen bijbehorende richtafstand die dient te worden aangehouden ten opzichte van milieugevoelige functies en bestemmingen.

milieucategorie richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk 1

10 meter

2

30 meter

3.1

50 meter

3.2

100 meter

4.1

200 meter

4.2

300 meter

5.1

500 meter

5.2

700 meter

5.3

1.000 meter

6

1.500 meter

Tabel: overzicht milieucategorieën VNG-publicatie met bijbehorende richtafstanden

Om de bruikbaarheid van de Lijst van bedrijfstypen te vergroten, zijn de in de VNG-uitgave genoemde bedrijfstypen van bedrijven en voorzieningen in de lijst gegroepeerd per hoofdgroep, terwijl binnen elke afzonderlijke hoofdgroep tevens een onderverdeling is gemaakt in subgroepen, waarbinnen bedrijfstypen zijn geclusterd. De hoofdgroepen binnen de lijst zijn: agrarische bedrijven, bedrijven, cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, horeca, kantoren, maatschappelijk, recreatie, sport en verkeer. Bij de beoordeling van de milieubelasting van een bedrijf of een voorziening (feitelijke milieuhinder) dient te worden gelet op de volgende aspecten: potentiële geur-, stof-, geluid- of trillingshinder; lucht-, water- of bodemverontreiniging; visuele hinder; verkeersaantrekkende werking; het al dan niet continue karakter van de activiteit; externe veiligheid (gevaar). Specifieke opslagen en installaties Bij bedrijfsmatige activiteiten van bedrijven en voorzieningen kunnen specifieke opslagen en installaties voorkomen. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” (2009) is een afzonderlijke Lijst van opslagen en installaties opgenomen. Deze lijst bevat milieuaspecten en richtafstanden voor de daarin genoemde opslagen en installaties.

Deze lijst is niet bedoeld voor de vertaling naar een Staat van Bedrijfsactiviteiten of Lijst van bedrijfstypen in een bestemmingsplanregeling. De lijst opslagen en installaties kan als hulpmiddel worden gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van concrete milieubelastende activiteiten of de inpassing van nieuwe woningen nabij bestaande bedrijvigheid.

78 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

6.4

Handhaving

Bestemmingsplannen zijn bindend voor iedereen: burgers, ondernemers en de overheid zelf. Het is een juridisch kader voor burgers en ondernemers waaruit kan worden afgeleid wat de eigen bouw- en gebruiksmogelijkheden zijn, maar ook wat de planologische mogelijkheden in juridische zin zijn op percelen in de directe omgeving. Aan de andere kant kan de gemeentelijke overheid naleving van bestemmingsplannen afdwingen als er sprake is van gebruik en/of bebouwing die niet in het bestemmingsplan passen. In het kader van de bedrijven- en milieuinventarisatie is voorafgaand aan het in procedure brengen van het bestemmingsplan onderzocht in hoeverre de functies die in het plangebied voorkomen in overeenstemming zijn met het geldende bestemmingsplan en bij geconstateerde afwijkingen eventueel gelegaliseerd kunnen worden.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 79

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is de gewenste toekomstige situatie planologisch-juridisch vast te leggen. Binnen het plangebied zijn verschillende deelontwikkelingen beoogd, met als hoofddoel de ontwikkeling van een hoogstedelijke centrumlocatie gericht op woningbouw, maar waar functies als horeca, kantoor en dienstverlening ook mogelijk gemaakt worden.

Grondexploitatie De gronden in het plangebied zijn eigendom van de gemeente. De gemeenteraad van Enschede heeft in zijn vergadering van 28 juni 2021 de grondexploitatie met bijbehorend programma voor dit plangebied vastgesteld. De toepassing van de Grondexploitatiewet richt zich voor het afdwingbare kostenverhaal, op bouwplannen. De locatie Niermansgang betreft een functiewijziging van een bestaand gebouw, hiertoe bestaat geen Grexplicht.

Exploitatieplan Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Gelet op het bovenstaande onder "Grondexploitatie" kan worden gesteld dat het kostenverhaal voldoende anderszins is verzekerd en is de economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan voldoende aangetoond.

80 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Colofon Dit is een uitgave van: Afdeling Bestemmen Cluster Omgeving & Recht Gemeente Enschede

© Mei 2022, gemeente Enschede