Bijlage 3 - Bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde - Toelichting

Plangebied in deelgebieden Hieronder wordt in het kort de bestaande situatie van de 3 deelgebieden beschreven. Deelgebied 't Bölke Het plangebied ligt momenteel ingeklemd tussen de Molenstraat en het spoor. Aan de westzijde ligt de Korte Hengelosestraat en de spoorwegovergang en aan de oostzijde sluit het perceel aan op het monumentale rijtje herenhuizen (Molenstraat 30-36). Daartussen ligt de Kloosterstraat. Behalve het vakwerkhuisje (Molenstraat 12) heeft de bestaande bebouwing weinig ruimtelijke kwaliteit en het terrein is nagenoeg volledig verhard. De bebouwing heeft een gesloten karakter zonder een duidelijke identiteit. Op de kruising met de Korte Hengelosestraat bevindt zich een fietsenstalling. Deze ruimte lijkt hier weg te lopen door gebrek aan een hoekgebouw die de grens met de openbare ruimte duidelijk kan markeren. Bomen zijn niet aanwezig.

Figuur 3.2 Foto bestaande locatie deelgebied 't Bölke De naam van 't Bölke ontleed zich aan een uitgaanscentrum aan de Molenstraat 6 te Enschede. Het bestond uit een discotheek, een partycentrum, een café en een sauna. 't Bölke werd geopend in 1972 en was daarmee de langst bestaande homodiscotheek van Nederland en België. In juni 2021 werd 't Bölke gesloten. Het Bölke zelf is een vrij

22 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

gesloten gebouw met een laag aanbouw van glasbouwstenen. Alle pandenzijn met maximaal 3 bouwlagen vrij laag. Ze hebben geen actieve plinten die bijdragen aan de belevingskwaliteit. Tegenover de Bölke locatie is een nieuw appartementengebouw in 7 bouwlagen gerealiseerd. Het deelgebied is nu vrij inefficiënt bebouwd en mist de stedelijkheid die de context wel al heeft.

Figuur 3.3 Stedenbouwkundige analyse plangebied (bron: Zecc architecture)

Deelgebied Pakhuiskwartier Op de hoek van Wenninkgaarde en de Molenstraat is een parkeerplaats ingericht. De invulling als parkeerterrein aan bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 23

de Wenninkgaarde voegt weinig toe aan de kwaliteit van de stad en de omgeving. In de figuur hieronder is een deel ervan te zien. Centraal in dit gebied is een appartementencomplex te vinden, te midden van een groenvoorziening. De groenvoorziening heeft geen bijzondere natuurwaarde. Wel zijn er meerdere bomen beschermwaardig. Zie hiervoor een nadere beschrijving onder "Beschermwaardige bomen in het plangebied" in paragraaf 3.2. Het appartementencomplex is technisch verouderd en heeft geen cultuurhistorische waarde. Het appartementencomplex zal dan ook worden gesloopt om plaats te maken voor de geplande nieuwbouw. Vooruitlopend op de nieuwe ontwikkelingen in het Centrumkwadraat is het pand Molenstraat 74 in 2021 gesloopt. Dit pand -voormalig "Trefcentrum"- was in gebruik als huisvestingslocatie voor cliënten van Tactus.

Figuur 3.4 Foto bestaande locatie deelgebied Pakhuiskwartier

Niermansgang 2a De bestaande bebouwing van het perceel Niermansgang 2a te Enschede ligt ten noorden van de Molenstraat. Ter plaatse is een kapsalon gevestigd. Het pand heeft een enkele bouwlaag en is vanuit aspect cultuurhistorie aangemerkt als een karakteristiek pand.

Figuur 3.5 Foto Niermansgang 2a

24 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Verkeer Enschede heeft een vrij kleine, ei-vormige historische structuur die als Stadserf auto-vrij is ingericht. Het centrum is wel bereikbaar voor bewoners en leveranciers. Door de concentrische structuur van de stad lopen veel lijnen vanuit de wijken naar het centrum, waardoor het centrum zelf en vooral de aangrenzende aanloopstraten veel doorgaand fietsverkeer hebben. Het station ligt vrij dicht op het stadserf en is voor auto's in de huidige situatie via de overgang Korte Hengelosestraat ontsloten. Het stationsplein is een rondrijlus met in het midden een verharde oppervlakte die niet echt tot verblijven uitnodigt. Daarvoor is het ook veel te druk met auto's, wachtende taxi's en fietsen die overal staan. Via de lus is ook de stationsgarage ontsloten, de garage voor bezoekers en reizigers komend vanuit het noorden van de stad. Ontsluiting van de ontwikkelingsgebieden vindt plaats via de Wenninkgaarde, Korte Hengelosestraat en voornamelijk via de Molenstraat.

Figuur 3.6 Verkeersstructuur Enschede rondom plangebied

In de toekomst zal het station niet meer via de overgang ontsloten zijn voor auto's. Eerste stappen zijn door de herinrichting van de Molenstraat gezet. De Molenstraat is recent ingericht om onderdeel uit te maken van de fietssnelweg F35 en is als gevolg autoluw, waardoor er meer ruimte is voor fietsers en wandelaars. Bijkomend gevolg is dat de verharding met circa 20% is afgenomen. De aanpassing van de Molenstraat maakt onderdeel uit van het gehele plan Centrumkwadraat om het gebied rondom het station te transformeren om zo meer ruimte voor woningbouw, leefbaarheid, duurzaamheid en bereikbaarheid te creëeren.

Figuur 3.7 Ontwerp herinrichting Molenstraat

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 25

3.2

Cultuurhistorie

Historie en ontstaansgeschiedenis plangebied Enschede ontstond in de vroege middeleeuwen als agrarische nederzetting rond een versterkte en met een gracht omgeven boerderij. Binnen het ei-vormige grachtenstelsel dat in de loop van de jaren ontstond, vond ook de uitbreiding van de bebouwing plaats. Nadat Enschede stadsrechten had gekregen was het een stadsgericht, waar een ander recht gold dan het algemene landrecht. Het stadsgericht Enschede had een kenmerkende zeshoekige vorm, met daarbinnen de met grachten omgeven stad en buitengebied. Dit territorium werd het stadswigbold genoemd; binnen deze zeshoekige begrenzing gold het stadsrecht van Enschede. De noordelijke stadsgrens liep dwars door het gebied Molenstraat/Hengelosestraat. Buiten deze grenzen gold geen stadsrecht, maar het landsrecht van Lonneker. Het woord 'wig' heeft te maken met ons woord wijk, een stadsdeel. 'Bold' is een oud woord voor recht. Een 'wigbold' was een gebied dat buiten de eigenlijke stad lag, dus buiten de poorten, maar waar wel dezelfde rechten golden als in de stad.

Figuur 3.8 Wigbold van Enschede (bron: landschapoverijssel.routemaker.nl)

Het agrarische vestigingsstadje werd in de periode van 1830 tot 1862 getransformeerd tot textielindustriebolwerk. Vanaf 1833 vestigde de Enschedese Katoenspinnerij zich als eerste katoenspinnerij van Enschede. Op korte afstand werd de eerste katoenweverij gebouwd aan de Deurningerstraat. In de nabijheid ervan werden arbeiderswoningen gebouwd. Door de stadsbrand van 7 mei 1862 werd bijna de hele stad in de as gelegd. Bij de opbouw werd de kenmerkende ei-vormige structuur gehandhaafd. Met de wederopbouw van het stadscentrum werden de stadspoorten geslecht, bestaande straten verbreed en de stinkende fabrieken uit het stadscentrum verplaatst. In 1865 werd Enschede aangesloten op het spoorwegennetwerk waarmee de groei van de textielindustrie een enorme impuls kreeg. Langs de spoorlijn ontsproten uitgestrekte fabrieksterreinen. Textielfabrieken waren uiterst brandgevaarlijk en na de grote stadsbrand gold een verbod om binnen de grachten fabrieken te bouwen. Met de Woningwet uit 1901 werden gemeenten verplicht tot het opstellen van uitbreidingsplannen. Het plan uit 1907 voorzag in uitbreidingwegen in alle windrichtingen en een rondweg. De uitwaaierende uitvalswegen naar de omliggende plaatsen zorgen voor het typerende 'spinnenweb' patroon.

Tegen het plangebied van dit bestemmingsplan liggen ook een aantal van deze uitvalswegen, zoals de Hengelosestraat, Deurningerstraat en de Oldenzaalsestraat. De Deurningerstraat kenmerkt zich door lintbebouwing. Aan de Hengelosestraat staat een aantal voormalige fabrikantenvilla's. De totale singel is aangelegd in de periode 1916-1929 en is nog steeds een belangrijk element en herkenningspunt in de stad.

26 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Figuur 3.9 Blik op de Molenstraat rond 1912 Na de Tweede Wereldoorlog moest de stad weer opgebouwd worden. De wederopbouw werd door het stadsbestuur aangegrepen om het stadsbeeld te moderniseren. Een belangrijke stap hierin was het verplaatsen van het station. Het station werd 300 meter richting het oosten verplaatst. Hiermee kwam het station ten zuiden van de Molenstraat en dichter bij de binnenstad te liggen. Na de oprichting van de Europese Economische Gemeenschap (EEG) in 1957, kreeg Enschede te maken met toenemende buitenlandse concurrentie voor de textielindustrie. Vooral de lageloonlanden vormden een grote bedreiging. Eind jaren 60 werden de gevolgen zichtbaar. Meerdere textielfabrieken in Nederland en zo ook in Enschede, vroegen faillissement aan. Veel leegstaande fabrieken werden één voor één opgekocht door de gemeente, waarna een deel werd verbouwd tot woningen. Het grootste deel werd echter gesloopt. Op de locatie van de gesloopte fabrieken werd woningbouw opgetrokken. De Molenstraat had vanaf het begin van de twintigste eeuw een bescheiden dienstencentrum, maar de industrie bleef beeldbepalend. Nu kwam hier verandering. Lege plekken werden opgevuld met grote kantoor- en woongebouwen. De jaren vijftig zestig luidden een eerste schaalvergroting in het gebied in.

Er werd afscheid genomen van de villatypologie, die tot die tijd zo kenmerkend was voor de gebouwen in dit deel van de stad. Er vond verdichting plaats, maar de bebouwing werd niet hoger dan vier of vijf verdiepingen. Langzamerhand werden de open plekken aan de Molenstraat en de Hengelosestraat ingevuld. De grootschalige ingrepen in de Molenstraat waren geen onderdeel van één stedenbouwkundige visie voor het hele gebied. Het is opvallend dat de Molenstraat en omgeving in uitbreidingsplannen vaak min of meer buiten beschouwing werd gelaten. In de twintigste-eeuwse uitbreidingsplannen werd de blik vooral gericht op het terrein achter de Molenstraat waar Enschede kansen zag om nieuwe woonwijken te stichten. Door de jaren heen is veel ad hoc gesloopt en gebouwd, maar een aantal oudere gebouwen heeft standgehouden. Vanaf de jaren zeventig sloeg de stadsvernieuwing toe, waardoor veel is gesloopt, maar ook grote contrasten ontstonden. Kantoorkolossen werden vlak naast herenhuizen en villa’s geplaatst, zonder zachte overgang. De ambitie voor het Centrumkwadraat sluit op deze vraag aan. Het betreft een stedenbouwkundige visie voor het gebied ten zuiden van de Molenstraat en ten noorden van de spoorlijn, waarin de diffuse gebieden een totaal plan vormen om een herkenbaar entreegebied van de binnenstad vanuit het noorden te worden.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 27

Figuur 3.10 Bijzondere locaties met beeld van de ontstaansgeschiedenis in en rondom het plangebied

Monumenten en het plangebied In het plangebied zijn geen rijks- of gemeentelijke monumenten aanwezig. Op perceel Molenstraat 23 en 30-36, direct aangrenzend aan het deelgebied Bölke is een gemeentelijk monument aanwezig. De nieuw geplande bebouwing wordt ingepast in de omgeving. Van aantasting van de monumentale waarde kan geen sprake zijn.

Overige cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren in het plangebied In het plangebied zijn op basis van het geldende bestemmingsplan geen karakteristieke panden aanwezig. Voor de planontwikkeling is het plangebied nader onderzocht om uitvoering te geven aan het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, vijfde lid onder a Bro), waarin staat dat een beschrijving dient opgenomen te worden van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. In het rapport Hengelosestraat / Molenstraat, Enschede is het plangebied cultuurhistorisch verkend. Zie bijlage 5. Het onderzoeksgebied was ruimer dan het plangebied. Niet alle aanbevelingen zijn van belang voor het plangebied. In het rapport zijn de beschermde objecten in kaart gebracht en aangevuld met objecten en structuren die voor bescherming in aanmerking komen. Zo komen panden op basis van de cultuurhistorische verkenning in aanmerking voor een monumentenstatus.

28 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Figuur 3.11 Waardenkaart (bron: Cultuurhistorische aanbevelingen Hengelosestraat Molenstraat Enschede, bijlage 5

Molenstraat 12 is een overblijfsel van de stadsvernieuwing uit de jaren 90. Het pand is opgericht in 1905 en was decennia lang gebruikt als kapsalon. Het pand heeft cultuurhistorische waarde. In het cultuurhistorisch onderzoek (bijlage 5) wordt het pand aangemerkt als potentieel gemeentelijk monument. De Monumentencommissie heeft op 12 oktober 2021 (bijlage 12) over de waarde ervan geadviseerd. De Monumentencommissie hecht veel waarde aan het behoud van de fraaie voorgevel van het pand. In het bestemmingsplan is de voorgevel opgenomen met aanduiding 'karakteristiek'. Met de aanduiding wordt beoogd de voorgevel te behouden, doordat het slopen of het wijzigen van de gevelindeling ervan strijdig is met de planregels van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 29

Figuur 3.12 Voorgevel Molenstraat 12 Verder wordt het gebouw met huisvesting gastarbeiders/studenten op Molenstraat 76-158 als potentieel karakteristiek pand aangemerkt. In deze wordt de potentie niet onderschreven, gezien dit niet is omgezet in door de gemeente aangewezen cultuurhistorische waarde. Ook is gekeken naar monumentaal en karakteristiek groen en waardevolle structuren en zichtlijnen. De gebiedsbiografie en de kernwaarden van het gebied waren leidend bij deze waardering. De Molenstraat wordt aangemerkt als een waardevolle structuur. Deze structuur wordt met de voorgenomen ontwikkeling niet aangetast.

Archeologisch erfgoed in het plangebied Het plangebied van het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" heeft op de Archeologische beleidskaart de aanduidingen 'Archeologisch waardevol gebied' en 'Onderzoeksgebied B'. Voor de resterende delen van het plangebied geldt de aanduiding 'Archeologisch onderzoeksgebied A' Voor het als 'Archeologisch waardevol gebied' en voor 'Onderzoeksgebied A en B' aangemerkte gebieden is nagegaan of hier gebieden bij zitten waarvan op voorhand kan worden geconcludeerd dat de bodem ter plaatse zodanig diep is geroerd en verstoord dat redelijkerwijs geen archeologische waarden meer zijn te verwachten. De uitkomst daarvan is dat het gebied tussen de Hengelosestraat, het Stationsplein en de Korte Hengelosestraat grotendeels als verstoord kan worden aangemerkt. Hier staan veel grootschalige gebouwen met diepe funderingen. Voor deze gebieden kan de aanduiding 'Archeologisch waardevol gebied' komen te vervallen. Gezien de te verwachten verstoring van het plangebied is een archeologisch onderzoek dan ook niet noodzakelijk. Op de beleidskaart zal dit bij de eerste herziening worden meegenomen. Ook wanneer er geen onderzoek hoeft te worden uitgevoerd betekent dit niet dat er geen archeologie kan worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten.

Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet, een 30 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

meldingsplicht bij het bevoegd gezag.

Figuur 3.13 Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Enschede

Beschermwaardige bomen in het plangebied In het plangebied van het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" zijn diverse beschermwaardige bomen aanwezig. De bescherming van bomen is geregeld in de Verordening kwaliteit leefomgeving (Vkl). Op het bij de Vkl behorende bomenoverzicht zijn de beschermde bomen en boomgroepen weergegeven, voor het vellen waarvan in ieder geval een omgevingsvergunning (kapvergunning) op grond van de Vkl is vereist. Op het bomenoverzicht zijn niet alle beschermde bomen weergegeven. Ook de gemeentelijke bomen die niet op het bomenoverzicht zijn weergegeven zijn beschermd op grond van de Vkl. Het bij de Vkl behorende bomenoverzicht is een interactieve bomenkaart die is te raadplegen op de website van de gemeente Enschede (zie figuur 3.14). Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingsprojecten wordt in bestemmingsplannen zoveel mogelijk rekening gehouden met de aanwezige beschermwaardige bomen door bouwgrenzen en infrastructurele werken, voor zover dit redelijkerwijs mogelijk is, zodanig te situeren dat daardoor de maximale kroonprojectie van de bomen niet of zo min mogelijk wordt beperkt. bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 31

Figuur 3.14 Uitsnede locatie Pakhuiskwartier interactieve bomenkaart

In het plangebied van het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" zijn 18 beschermwaardige bomen aanwezig volgens de bomenkaart. Zie hiervoor afbeelding 3.14. Als gevolg is een inspectie ter plaatse geweest die aantoonde dat het aantal beschwermwaardige bomen in de viewer gedateerd is. Uit de nadere inspectie ter plaatse volgt dat het gaat om 15 bomen, waarvan 9 bomen populieren zijn. Deze populieren hebben geen lange levensduur en zijn als gevolg niet beoordeeld als beschermwaardig. Van de resterende 6 bomen, worden er 4 bomen op de verbeelding opgenomen, zodat deze worden beschermd. Deze 4 bomen staan aan de zijde van de Molenstraat. Bomen 1, 2, 3 en 7 (zie figuur 3.15) blijven behouden en worden met een aanduiding op de plankaart aangemerkt als beschermwaardige bomen. 2 bomen (bomen 6 en 8 in figuur 3.15) kunnen in het kader van de gewenste stedenbouwkundige opzet van het plangebied niet gehandhaafd blijven en zullen worden verplaatst. In het inspectierapport is aangegeven dat verwacht wordt dat deze bomen voldoende gezond zijn dat ze verplaatst kunnen worden.

Figuur 3.15 Boominspectierapport

32 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

Centrumkwadraat als hoogstedelijk gemengd milieu. Rondom het station wordt de komende jaren gewerkt aan een uniek gebied. Wat nu bestaat uit een bonte verzameling van braakliggende terreinen, parkeerterreinen, leegstaande panden, woningen, winkels en appartementen wordt komend decennium samengesmeed tot onderdeel van het centrum. Karakteristieke panden, veel ruimte voor groen en een goede verbinding met het station zijn kwaliteiten die je hier straks beleeft. Functiemenging van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor een reductie van de gemiddelde forens-afstand en maakt Centrumkwadraat leefbaar. Gemengde gebieden zijn flexibel in hun ontwikkeling en dragen bij aan een structurele versterking van de economie van onze stad. Centrumkwadraat vormt de brug tussen Roombeek, Universiteit Twente, Kennispark, Technology Base en het centrum. Van Randstad tot Duitsland, dit is het knooppunt waar alle vervoersstromen bijeenkomen. Verdichting maakt het mogelijk om interessante en nieuwe binnenstedelijke woon- en werkvormen aan dit deel van de stad toe te voegen. Dit biedt ons de mogelijkheid om het woningaanbod in Centrumkwadraat te verruimen. Een gevarieerd aanbod voor iedereen die nu onvoldoende bediend wordt. Enschede kan zo het centrum vergroten en haar talenten vasthouden door het aanbieden van een aantrekkelijk gebied dat de stad nu nagenoeg niet heeft.

4.1

Masterplan / beleidsmatige uitgangspunten nieuwe ontwikkeling

Ruimtelijke ontwikkeling Spoorzone (2009) In de ruimtelijke Herijking Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie - Binnenstadsvisie - Mobiliteitsvisie (2009) is geschetst dat de Spoorzone volop kansen biedt voor een hoogwaardig woongebied met een bijzondere stedelijke uitstraling aan de noordzijde van de binnenstad en nabij het station. De visie Spoorzone geeft een doorzicht over de transformatie die in de komende decennia in de Spoorzone tot stand moet komen. In de visie wordt verbeeld welke ruimtelijke kwaliteit in de Spoorzone kan worden gerealiseerd. De visie beschrijft de ontwikkelingsambitie en probeert een antwoord te geven op slecht gebruikte terreinen in de spoorzone en deze zodanige in te vullen dat de stad een spannende entree krijgt. De gemeente Enschede beoogt met deze gebiedsontwikkeling het centrum van de stad een impuls te geven, welke ontwikkeling is gericht op het ontwikkelen van hoogwaardig stedelijk wonen in een hoge dichtheid, (openbare) parkeervoorzieningen, verblijfsgebieden, kantoorlocaties, horeca, een nieuwe spoortunnel en maatschappelijke voorzieningen in het bovenomschreven gebied. Het is een aantrekkelijke locatie voor een hoogstedelijk woonmilieu. In de ruimtelijke visie Spoorzone is het deelgebied Nieuwstad benoemd.

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het gebied genaamd Nieuwestad voor zover gelegen ten zuiden van de Molenstraat en ten noorden van de spoorlijn. Voor het plangebied worden aan de hand van thema's richting gegeven aan de gewenste ontwikkelingen. 1. Smalle straten In een smalle straat voelt de voetganger De aantrekkelijkste steden of delen van (binnen)steden, dateren van voor het autotijdperk. De schaal van de bebouwing en de afmetingen van de straatprofielen worden universeel als menselijk herkend. In een smalle straat voelt de voetganger of de fietser zich thuis en is de automobilist te gast. Bij smalle straten is de verhouding tussen hoogte van de bebouwing en de breedte van de straat belangrijk. Die dient zo te zijn dat de straat voldoende licht blijft en daarmee ook een prettig verblijfsklimaat heeft.

2. Driehoek - pleinen Een kenmerkend thema in Enschede is dat er, schijnbaar toevallig, op de kruising van wegen, driehoekige pleinen zijn ontstaan. De pleinen leveren verrassende ruimtes op, geven licht aan de smalle straten. Het spel van de pleinen versus de smalle straten biedt perspectief voor leuke doorzichten, samenhang en herkenning van het stedelijk weefsel.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 33

Figuur 2.3 Driehoek pleinen

3. Kleine korrel Ruimte voor hoogbouw is er alleen aan het eind van de Hengelosestraat (de voormalige brandweerkazerne), aan de entree/rand van de vergrote binnenstad. De andere entrees (het kruispunt Oldenzaalsestraat-Molenstraat en kruispunt Deurningerstraat/Raiffeisenstraat) worden ook gemarkeerd, maar niet met hoogbouw.

4. Pandgewijs - Hoge begane grond Het gebruik van het pand zal in de loop van de tijd steeds worden aangepast. Wat ook bijdraagt aan de differentiatie is een hogere verdiepingsvloer. De hoge begane grond zorgt ervoor dat er licht in het gebouw/woning komt als de straten smal zijn. Wat ook bijdraagt aan de differentiatie is een hogere flexibele invulling van het programma. Zo kan een woning op de lange termijn ook een keer een winkel worden of andersom.

5. Bereikbaarheid - parkeren Om de ambitie uit de Toekomstvisie, dat Enschede zich mag en kan profileren als een kloppend hart van de Euregio met een centrum van grootstedelijke allure en top culturele uitstraling, waar te maken is de bereikbaarheid van Enschede een belangrijk item. In de Mobiliteitsvisie wordt ingezet op het verbeteren van de bereikbaarheid van Enschede-West en de Binnenstad. Beide gebieden zijn belangrijk voor de werkgelegenheid en er liggen veel voorzieningen. De themas bieden inspiratie en richting voor de stedenbouwkundige invulling van het plangebied, daar waarbij aansluiting gevonden kan worden. Opvallende sturing is bijvoorbeeld het hoogteaccent op de voormalige de brandweerlocatie op de hoek van de Hengelostestraat en De Ruyterlaan, maar ook de verhoogde plint geeft een toegankelijke uitstraling. Bij elk plan dient aandacht gegeven te worden aan parkeervoorzieningen. In mindere mate wordt de nauwe straatjes gevolgd. De visie hierop sluit meer op de binnenstad, ten zuiden de spooorlijn.

Ambitiedocument Centrumkwadraat Tien jaar na de ruimtelijke visie Ruimtelijke Ontwikkeling Spoorzone is het wenselijk om de visie te herijken. De herijking is vastgelegd in het Ambitiedocument Centrumkwadraat. Veel van de doelen uit 2010 zijn nog steeds

34 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

relevant zoals het aantrekken en binden van nieuwe doelgroepen, de integratie van wonen en werken en het leggen van nieuwe verbindingen tussen de binnenstad en het noordelijk deel van de stad. Centrumkwadraat vormt de brug tussen Roombeek, Universiteit Twente, Kennispark Technology Base en het centrum. Van Randstad tot Duitsland, dit is het knooppunt waar alle vervoersstromen bijeenkomen. De interessante mix van bewoners, van studenten tot senioren, willen we behouden. Verdichting maakt het mogelijk om interessante en nieuwe binnenstedelijke woon- en werkvormen aan dit deel van de stad toe te voegen. Dit biedt ons de mogelijkheid om het woningaanbod in Centrumkwadraat te verruimen. Een gevarieerd aanbod voor iedereen die nu onvoldoende bediend wordt. Een verblijfsgebied voor een diversiteit van mensen. Enschede kan zo het centrum vergroten en haar talenten vasthouden door het aanbieden van een aantrekkelijk gebied dat de stad nu nagenoeg niet heeft. De speerpunten in dit ambitiedocument zijn duurzaamheid, bereikbaarheid en leefbaarheid. Centrumkwadraat is een bundeling van gebieden rondom en ten noorden van het station. Totale grootte circa 70 hectare. Dit zijn de gebieden waar de komende jaren meerdere projecten zullen worden opgestart. De kaart op de volgende pagina geeft in hoofdlijnen aan welke richting we op willen met Centrumkwadraat.

De fijnmazige structuur van het centrum wordt over het spoor getild en er ontstaan sterkere verbindingen voor voetganger en fietser. De maat en schaal van de bebouwing en openbare ruimte roepen hier de sfeer op van het centrum. Belangrijke locaties in Centrumkwadraat worden gemarkeerd door beeldbepalende bebouwing, hier betreed je straks het centrum.

Figuur 2.5 Ontwikkelingsgebied Centrumkwadraat

Figuur 2.6 Artist impressions en massastudie van ontwikkellocaties plangebied Centrumkwadraat

Ontwikkelplan Molenstraat Zuidzijde (2021) De ambitie is een herijking van de visie uit 2009 en beschreven in het ambitiedocument. Hierop is in mei 2021 het ontwikkelplan opgesteld. Het ontwikkelplan dient als kader voor dit bestemmingsplan, grondexploitatie en uitwerking tot definitief ontwerp per ontwikkellocatie. Dit kader is gericht op 3 locaties die genoemd zijn in het ambitiedocument, bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 35

namelijk het Pakhuiskwartier, Hoek Molenstraat - korte Hengelosestraat (locatie 't Bölke) en de brandweerlocatie. Het ontwikkelplan vormt de basis op waar de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan tot stand is gekomen. De locatie van de brandweer (rechter afbeelding in figuur 2.7) is in deze niet uitgekristalliseerd. Nader ontwerpend onderzoek moet uitwijzen hoe de nieuwe bebouwing zich verhoudt tot de omgeving en als zodanig maakt de brandweerlocatie geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.7 Stedenbouwkundige schets Ontwikkelplan (2021)

Beleidsregel Pakhuiskwartier, Stedenbouwkundig plan De beleidsregel 'Pakhuiskwartier, Stedenbouwkundig plan' geeft de stedenbouwkundige bandbreedte weer van wat de gewenste ontwikkeling is voor het Pakhuiskwartier. Op basis van artikel 3.1.2 tweede lid onder a van het Besluit ruimtelijke ordening kan ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening het bestemmingsplan regels bevatten waarvan de uitleg en de uitoefening van een daarbij aangegeven bevoegdheid afhankelijk gesteld kan worden van beleidsregels. Deze beleidsregel is in de planregels behorende bij dit bestemmingsplan opgenomen. De beleidsregel dient als toetsingskader voor de beoordeling van vergunning aanvragen en van afwijkingen van het bestemmingsplan. In de beleidsregel is de gewenste ontwikkeling kort beschreven. Vervolgens zijn de ontwikkelprincipes beschreven. Een aanvraag zal aan deze ontwikkelprincipes worden getoetst. De wijze waarop aan de ontwikkelprincipes moet worden voldaan, is afhankelijk van de aanvraag. Een aanvraag voor het oprichten van bebouwing in het plangebied wordt aan de beleidsregel getoetst. Op deze manier wordt de gewenste gebiedsontwikkeling mogelijk gemaakt. Gelijktijdig met dit bestemmingsplan zal de beleidsregel worden vastgesteld.

4.2

Ladder Duurzame Verstedelijking (artikel 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e tot en met 4e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt in de toelichting moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. Wanneer een bestemmingsplan een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied moet in de toelichting tevens worden gemotiveerd waarom in die behoefte niet kan worden voorzien binnen het bestaand stedelijk gebied. Bij iedere 'stedelijke ontwikkeling', waaronder iedere ontwikkeling van detailhandelsvloeroppervlak, moet inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. Deze zogenoemde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is geen blauwdruk voor een optimale ruimtelijke inpassing van alle nieuwe ontwikkelingen en schrijft geen vooraf bepaald resultaat voor. De 'Ladder' is alleen van toepassing als er sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als 'stedelijke ontwikkeling' te kunnen worden aangemerkt.

Daarvan zal in beginsel geen sprake zijn indien het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime geen nieuw planologisch ruimtebeslag mogelijk maakt. Dit kan anders zijn indien het bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande planologische regime in een vanuit ruimtelijk oogpunt ingrijpende nieuwe planologische functiewijziging voorziet. Wanneer de 'stedelijke ontwikkeling' die een bestemmingsplan mogelijk maakt alleen betrekking heeft op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet, heeft het onderzoek naar de behoefte slechts tot doel om na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

36 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

4.2.1

Stedelijke ontwikkeling

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Dit geldt bijvoorbeeld wanneer er sprake is van een feitelijke capaciteitsafname doordat er minder commercieel vloeroppervlak wordt teruggebouwd dan er is afgebroken. Ook een op grond van het voorgaande plan reeds mogelijke maar nog niet gerealiseerde ontwikkeling hoeft niet altijd een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro te zijn.

Dit is onder meer het geval wanneer er geen sprake is van toename maar wel van concentratie van de bebouwingsmogelijkheden. Ook wanneer er sprake is van 'saldering' (verplaatsing van een stedelijke ontwikkeling, zonder netto extra (planologisch) ruimtebeslag of waarbij bebouwing wordt gereduceerd, zoals de 'Ruimte voor Ruimte' regelingen) is er meestal geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. In de uitspraak 201608869/1/R3 geeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State een overzicht op hoofdlijnen van alle relevante aspecten waar aan moet worden getoetst om te bepalen of sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro en zo ja, welke eisen er worden gesteld aan de beschrijving van de behoefte aan de betreffende stedelijke ontwikkeling.

4.2.2

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde

4.2.2.1

Woningbouw

In het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" worden diverse ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Onderstaand wordt per ruimtelijke ontwikkeling nagegaan of daarbij sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. De ontwikkelingen die als 'stedelijke ontwikkeling' moeten worden aangemerkt worden vervolgens getoetst aan de Ladder Duurzame Verstedelijking. Dit project betreft vanwege de woningbouw een stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Voor de reguliere woningbehoefte wordt gebruik gemaakt van de 'trendscenario' dat het bureau 'STEC' voor de gemeente Enschede heeft ontwikkeld. Dit is in onze Woonvisie opgenomen. In 2021 heeft 'STEC' dit scenario op basis van de nieuwste prognoses en de Regionale Woonagenda van de provincie Overijssel geactualiseerd. Dit geactualiseerde rapport is als Bijlage 7 bij deze plantoelichting gevoegd (Stadsbrede laddertoets Enschede, d.d. 8 juni 2021). Hieruit komt naar voren dat er tot 2031, 3225 woningen aan de woningvoorraad moeten worden toegevoegd. Pas voor een deel hiervan (1215 woningen per peildatum 1 januari 2021) is een bestemmingsplan gemaakt. De woningen binnen dit project passen dan ook binnen de behoefte.

Voor de behoefte aan studentenhuisvesting maken we gebruik van het onderzoek Monitor Studentenhuisvesting 2021 van ABF/Kences en daarbinnen van de lokale monitor voor Enschede. We zien daarin dat er nu 12.400 studenten op zichzelf in Enschede wonen, maar dat de vraag de komende jaren sterk toeneemt. Dit betekent dat we in 8 jaar tijd 3.700 eenheden voor deze doelgroep moeten toevoegen. In de huidige plannen zitten minder dan 1000 eenheden. We moeten daarom fors extra programmeren en dit project levert daar met een netto toename van enkele tientallen eenheden een bijdrage aan (er worden ook 85 eenheden onttrokken) en past daarmee binnen de behoefte. Het betreft hier een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt midden in de stad en had voorheen ook al een stedelijke functie.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 37

4.2.2.2

Commerciële ruimte (kantoren, dienstverlening en horeca)

Ruimtelijk-Economisch Oost-Nederland beschikt over een robuust en geordend netwerk van verstedelijking. Vrijwel alle grote steden en kernen zijn aangesloten op een station. Ook Centrumkwadraat is multimodaal ontsloten en daardoor een goed bereikbare locatie met het openbaar vervoer. In het rapport 'Kracht van Oost II' wordt geadviseerd dat ruimtelijk beleid in steden van Oost-Nederland zich moet richten op nabije en gebiedsgerichte relaties. Steden zullen onderling goed moeten kunnen integreren om zo een sterke agglomeratie tot stand te brengen. Dit kan door het intensiveren van wonen binnen of in de nabijheid van werkcentra en door het stimuleren van functiemenging rond stationslocaties. Ruim driekwart van de banen in Oost-Nederland bevinden in een straal van 10 minuten fietsen vanaf een station. Stationsgebieden zijn de best bereikbare plekken voor iedere doelgroep. Centrumkwadraat is een bestaand en goed functionerend werkcluster met een hoge mate van gemengde functies. Het gebied is populair vanwege deze functiemix maar ook vanwege haar ruimtelijk-economische vestigingsfactoren. De multimodale bereikbaarheid en de aanwezigheid van de internationale corridor 'Zwolle – Enschede – Münster' zorgt voor een grote aantrekkingskracht. Daardoor genereert deze ontsluiting een uitstekende zichtlocatie voor ondernemers.

Bovendien ligt de binnenstad van Enschede met culturele en consumptieve voorzieningen op loopafstand. Het is daardoor een goede vestigingslocatie voor groot- en kleinschalige kantoorgebruikers en voorzieningen die passen in een gemengde en ondernemende omgeving. Dit specifieke bestemmingsplan biedt ruimte voor verscheidene vormen van wonen en werken met circa tot 2.200 m2 commerciële ruimten die bijdragen aan de creatie van het beoogde hoogstedelijke klimaat. De commerciële functies kunnen worden ingevuld door een mix van kantoorgebruikers, dienstverlenende ondernemers en horeca en zijn onderdeel een groter werk-cluster en functiemix. Hierdoor is de kans groot dat de ruimten snel zullen worden opgenomen door de markt of (deels) in gebruik worden genomen door nieuwe en bestaande gebruikers van het gebied.

Visie Werklocaties In ons stationsgebied zien we een grote potentie om een hoogstedelijk kantorenmilieu te realiseren, dichtbij woningen, voorzieningen, de binnenstad en een internationaal OV-knooppunt, met vernieuwende concepten zoals serviced offices, co-working spaces of andere moderne concepten. Uit recent onderzoek van de Enschedese en Twentse kantorenmarkt (2021) blijkt dat het stationsgebied van Enschede de meeste marktpotentie heeft om kantoorgebruikers te vestigen. Om die reden wil de gemeente graag nieuwe, moderne en duurzame kantoorconcepten toevoegen aan het aanbod in dit gebied. Het totale kantoorconcept voor dit plangebied past binnen deze visie.

Behoefte aan nieuwe kantoorconcepten In het verzorgingsgebied van de nieuwe kantoorfunctie is een aantoonbare behoefte aan nieuwe, moderne en duurzame kantoorconcepten die geschikt zijn voor kleinere kantoorgebruikers. Recent marktonderzoek heeft aangetoond dat er een groei van 36.000m2 kantorenvoorraad in gebruik kan worden verwacht en mogelijk dreigt er de komende jaren zelfs een aanbodtekort op deze kantoorlocatie. De verwachtte leegstand in de stad komt daarmee terug op of onder frictieniveau Trends en ontwikkelingen laten zien dat de vraag van kantoorgebruikers zich steeds meer zal concentreren op OV-locaties met een hoge mate van functiemenging en ik multifunctionele gebouwen. Het beoogde plan speelt hier met een flexibel concept van kantoor en horeca goed op in. De leegstand in het gebied bevindt zich nu vooral in de grote verouderde kantoorpanden. Voor veel van deze panden zijn plannen om te slopen of te herontwikkelen. De komende jaren verwacht de gemeente 20.000 m2 incourant aanbod of plancapaciteit te onttrekken uit de voorraad. Op deze manier kan de kantoorvoorraad worden vernieuwd en het vestigingsklimaat worden versterkt zonder dat de leegstand in de stad toeneemt. Het betreffende plangebied omvatte al een kantoorbestemming met een grondoppervlak van 550 m². Met een toegestane maximale hoogte van 21 meter, kan er circa 3850 m² bvo gerealiseerd worden.

Met dit nieuwe bestemmingsplan brengen we de huidige kantoormeters terug en voorzien we in een kwalitatieve behoefte naar kleinschaliger en gemengde kantoorvormen. De zeer beperkte omvang van de bestemde kantoorfunctie (minimaal 500 m2 en maximaal 1.500 m2) voor de Bölke locatie en het Pakhuiskwartier (voor kantoor en dienstverlening gezamenlijk maximaal 600 m²) behoeft geen regionale afstemming. Temeer omdat het plan de bestaande bestemmingsplanmogelijkheden niet overschrijdt.

Retailbeleid In het huidige bestemmingsplan heeft de locatie van het Bölke een volwaardige horecabestemming. We bieden daarom ruimte in het nieuwe bestemmingsplan om (een deel van) de horecameters terug te laten komen op dezelfde locatie. Omdat Centrumkwadraat geen onderdeel is van de hoofdretailstructuur willen we het bijvoegen van horeca en detailhandel slechts toestaan als het een drager is van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.

38 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Wij hebben daarom alleen een positieve grondhouding ten opzichte van de toevoeging van een ondersteunend retailprogramma bij initiatieven om tot bijzondere gemengde verblijfsgebieden te komen. Daarbij hanteren we het volgende beleid om te voorkomen dat er geen (significante) effecten optreden op de voorzieningen in de hoofdstructuur: 1. De toevoeging van retailfuncties is onderdeel van een samengesteld concept (samenstel van verschillende functies tot een nieuw concept), bijvoorbeeld gerelateerd aan zorg, wonen, werken, educatie, cultuur, sport, recreatie, maatschappelijke functies en/of de programmering van (maatschappelijke) evenementen/activiteiten. Centrumkwadraat als geheel wordt een concept waarin een grote mix van functies terug te vinden is. De horecavoorziening moet hierop aansluiten. 2. Samenhang tussen functies, innovatief karakter, sfeer en aantrekkingskracht zijn van belang. De combinatie met een kantoorfunctie kan bijdragen aan een nieuw concept. Ook de ligging op een markant punt vergroot de aantrekkingskracht en kan als goede verbinding dienen tussen de noordkant van de stad en de binnenstad. 3. Het concept moet een goed onderbouwde schaal hebben, die voldoende is om de toevoeging van voorzieningen te dragen. Centrumkwadraat beslaat een groot gebied waar programma wordt toegevoegd en om die reden is een toevoeging passend. 4.

We streven naar aansluiting op reeds aanwezige voorzieningen in de omgeving, dit betreft vooral de voorzieningen aan de radialen. De locatie van het voormalig Bölke ligt aan de Noordelijke entree van de binnenstad en bovendien nabij het station. 5. De ontwikkeling moet voorzien in een aanvullende behoefte ten opzichte van de voorzieningen in de omgeving. Zoals ook onder punt 2 aangegeven biedt deze locatie met een mix van functies kansen om functies te combineren om zo tot een passende invulling te komen. De horecafunctie wordt mogelijk gemaakt op de hoek van de Korte Hengelosestraat en de Molenstraat tot een maximum van 1.500 m² BVO.

Retail als onderdeel van de functiemix Het toestaan van een ondersteunend retailprogramma sluit aan op de plannen van Centrumkwadraat, waar we een mix van functies voor wonen, werken, vrijetijdsbesteding en dienstverlening willen realiseren. Vandaar dat we in het bestemmingsplan voor de Bölke locatie, het Pakhuiskwartier en de Niermansgang een bandbreedte van 100m2 tot +/- 1.700m2 voor dienstverlening en horeca opnemen. Voor dienstverlening gaat het om een maximale toevoeging van 1.700 m2. Per saldo voegen we geen horecameters toe. Het bieden van ruimte aan retailfuncties zorgt ervoor dat we tot een robuuste Metro Mix kunnen komen in combinatie met vormen van werken, wonen en recreëren. Het bestemmingsplan kan op die manier bijdragen aan de realisatie van een levendige Spoorzone.

4.3

Stedenbouwkundig plan

Centrumkwadraat is het knooppunt waar verschillende vervoerstromen van en naar het centrum van Enschede samenkomen en waar tegelijkertijd behoefte is aan een aangenaam woon-, werk- en verblijfsklimaat. Rondom het station wordt de komende jaren gewerkt aan een uniek gebied. Wat nu bestaat uit een bonte verzameling van braakliggende terreinen, parkeerterreinen, leegstaande panden, woningen, winkels en appartementen wordt komend decennium samengesmeed tot een echt verlengstuk van het centrum. Karakteristieke panden, veel ruimte voor groen en een goede verbinding met het station zijn kwaliteiten die je hier straks beleeft. Functiemenging van wonen, werken en voorzieningen zorgt voor een reductie van de gemiddelde forens-afstand en maakt Centrumkwadraat leefbaar.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 39

Figuur 4.1 Stedenbouwkundige visie Centrumkwadraat (bron: Ambitiedocument 2021) Bereikbaarheid van het centrum en verblijfskwaliteit van de openbare ruimte is hierbij een belangrijk thema. Bezoekend autoverkeer wordt zo snel mogelijk vanaf de invalswegen naar parkeergarages geleid. Voor langzaam verkeer is het van belang dat een fijnmazig netwerk van straatjes, steegjes, pleintjes en parkjes beschikbaar is dat Centrumkwadraat verbindt met het centrum en omliggende binnenstad. Daarnaast is het creëren van een binnenstadsmilieu in het Centrumkwadraat het uitgangspunt: parkeerplaatsen en langdurig braakliggende terreinen worden getransformeerd tot nieuwe binnenstad. Karakteristieke panden en bomen worden zorgvuldig ingepast in de nieuwe stedenbouwkundige structuur die aansluit op het bestaande stedelijk weefsel. Centrumkwadraat ontwikkelt zich momenteel tot een dynamische en gewilde topwerklocatie waar, naast wonen, de werkfunctie dominant is en blijft. Het is een gebied dat bij uitstek in staat is om hoogopgeleid talent aan zich te binden. Niet alleen om te wonen maar juist ook om te werken. De combinatie met hoogstedelijk wonen op een OV-knooppunt en diversiteit aan hoogwaardige voorzieningen is uniek in Twente en met projecten als Centrumkwadraat en Kop Boulevard wordt die positie alleen maar versterkt.

Het concentreren van wonen en werken rondom een OV-knooppunt en nabij voorzieningen is duurzaam en aantrekkelijk voor kantoorgebruikers. De snellere en betere verbindingen tussen de innovatiedriehoek (Hengelo-Kennispark- Enschede), tussen Zwolle en Enschede en tussen Enschede en Muster zijn mooie ambities die zullen bijdragen aan de aantrekkelijkheid van de stationsomgeving als werk-woonlocatie. Rijk, Provincie en Regio zijn ook bereid hier gezamenlijk in te investeren. (Omgevingsagenda Oost). De gemeente heeft de ambitie geformuleerd om het spoor tussen het station en de overgang Oldenzaalstraat ondergronds te leggen. Het verdwijnen van de spoorbarriere dwars door het centrum zou een grote kwaliteitsimpuls betekenen. 4.3.1

Deelgebied Bölke

Het concept voor deze locatie is gebaseerd op een stedenbouwkundige opzet van een groot bouwblok met 3 gezichten: panden aan de Molenstraat, parallel daarachter een hogere wand langs het spoor en aan de westwijde een duidelijke kop als entree naar het centrum.

40 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Figuur 4.2 Massastudie 't Bölke (bron: ZECC architectuur) Tijdens het opstellen van dit bestemmingsplan ligt er al een uitgewerkt structuurontwerp op basis waarvan de verbeelding en planregels voor deze locatie zijn opgesteld. De beelden in dit hoofdstuk zijn opgesteld door ZECC architecten en behoren tot het voorlopig ontwerp.

Figuur 4.3 Impressie bouwplan 't Bölke (bron: ZECC architectuur) Door in de nieuwe ontwikkeling verspringende rooilijnen en markante hoeken toe te passen vindt de nieuwe bebouwing aansluiting op de kenmerkende structuur van de Molenstraat. Het slingerende verloop wordt extra geaccentueerd door een pandsgewijze opbouw die in hoogte oploopt richting de hoek met de Korte

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 41

Hengelosestraat. Deze hoek is in het ambitiedocument benoemd als beeldbepalend, hier is straks ruimte voor een stevig hoekgebouw als markering van de entree tot het centrum. Het hoekgebouw krijgt een maximale hoogte van 38m. De dubbelhoge plint met ruimte voor horeca en co-working spaces markeert de nieuwe stadsentree bij de spoorwegovergang. De actieve plint is afgestemd op de lopende en fietsende mens. De bebouwing aan de Molenstraat is pandsgewijs en loopt getrapt af naar de hoogte van de aangrenzende historische bebouwing. Dit blok bestaat uit 4 verschillende bouwdelen met een ieder zijn eigen architectuur en verschillende kapvormen. Dat versterkt de pandsgewijze opbouw en de identiteit van de plek. Het historische pand Nr 12 is op een ludieke wijze ingepast. Aan de binnenkant helemaal gestript en met een herstelde voorgevel is het zeer kleine gebouwtje de entree / het adres voor alle gebouwen die aan het dek liggen. Het dek tussen de wand aan het spoor en de panden aan de Molenstraat is een open ruimte van gemiddeld 8 meter breed. Deze snede brengt lucht en licht in het bouwblok en biedt ruimte aan een collectieve daktuin voor de bewoners. Via deze ruimte worden de woningen grenzend aan de spoorzijde ontsloten. Het dek zelf is naast Molenstraat Nr 12 waarin vooral de lift en de brievenbussen een plek krijgen met twee brede trappen met de stoep verbonden.

De bebouwing aan het spoor is hoger en compacter. Met 23m is deze nieuwbouw iets lager dan de bebouwing van het Muziekkwartier en hotel.

Figuur 4.4 Bouwtekening 't Bölke (bron: ZECC architectuur) Onder de daktuin is ruimte voor een garage met 26 autoparkeerplaatsen op maaiveldhoogte, direct grenzend aan het spoor. De parkeerplaatsen worden via de Kloosterstraat ontsloten. Voor voetgangers is de collectieve daktuin via een snede in het blok direct toegankelijk vanaf de Molenstraat. Direct aan de Molenstraat staan de panden met hun voordeur aan de straat, de begane grond verdieping is met 3,5m extra hoog en grenst aan de achterzijde direct aan de parkeergarage. 4.3.2

Deelgebied Pakhuiskwartier

Voor het deelgebied Pakhuiskwartier ligt er een ontwikkelkader maar nog geen uitgewerkt stedenbouwkundig plan. Dat stedenbouwkundig plan zal op basis van dit bestemmingplan later worden uitgewerkt.

Het concept Het stedenbouwkundig concept van het ontwikkelkader oriënteert zich aan de historische kwaliteiten en de identiteit van de plek. Het thema is "Pakhuis". De nieuwe stedenbouwkundige structuur zal een campusachtige opzet krijgen. 42 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

Alzijdige gebouwen staan in een landschappelijk vormgeven en doorlopende openbare ruimte tussen Molenstraat en spoor. Hierdoor behoudt de locatie zijn landschappelijke karakter en is veel ruimte voor bomen. De meest waardevolle en toekomstbestendige bomen worden ingepast en dragen bij aan het karakter. Voor de landschappelijke beleving is het belangrijk dat de onbebouwde ruimte groter is dan de bebouwde ruimte. En dat de onbebouwde ruimte zo min mogelijk wordt verhard. Het Pakuiskwartier draagt niet alleen bij aan behoud van identiteit maar versterkt nog eens de duurzaamheid en de gebruikskwaliteiten voor bewoners. Het gebied zal auto-vrij worden, ook zonder parkeerplaatsen voor auto's op maaiveld. De voetganger en fietser staan centraal.

Figuur 4.5 Pakhuiskwartier stedenbouwkundige opzet De configuratie, vorm en grootte van de verschillende volumes is gebaseerd op de positie van bestaande waardevolle bomen, de schaal van de omgeving en de maatvoering van de zichtassen in de toekomstige parkruimte. De richting van de nieuwe bouwvolumes buigt mee met de Molenstraat, knikken en verdraaiingen in gevellijnen begeleiden het zicht op het achterliggende Van Heek pakhuis.

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 43

Figuur 4.6 Pakhuiskwartier stedenbouwkundige opzet 3D-visualisatie De kleinere schaal is ten noorden van het plangebied aanwezig in verschillende stedelijk compacte vormen. De grotere schaal zit in de oude pakhuisvolumes, veelal samengestelde volumes. Ook de bouwhoogtes spelen in op de aanwezige gelaagdheid. In het gebied varieert de hoogte tussen 14 en 30m. De stedelijkheid wordt door een hoge dichtheid bereikt. Om de leefbaarheid op maaiveld maar ook in de gebouwen te borgen varieert de hoogte, zijn de volumes van beperkte omvang en gaan we met setbacks werken. Setbacks en samengestelde volumes dragen niet alleen bij aan het gevarieerde beleving op ooghoogte maar beperken ook windhinder en schaduwwerking. Er is sprake van een setback als de verticale gevellijn tussen de bouwlagen terugspringt. De waarneming op ooghoogte is dan niet één doorlopende gevel van maximaal 30m, maar een gevel van 4 bouwlagen die vanaf de 5e laag duidelijk terugspringt. Vooral valwinden worden hierdoor gebroken en de schaduwlijn verminderd. Een samengesteld volume is een gebouw dat uit meerdere volumes bestaat. Op bovenstaande visualisatie zijn meerdere samengestelde volumes verbeeld.

Aan de rechter zijde is de combinatie van een meer verticaal, torenachtig volume gecombineerd met stedelijke rij van stadwoningen verbonden met een laag volume waaronder geparkeerd kan worden en dat tegelijktijdig als daktuin dient. De auto krijgt geen ruimte in het openbaar gebied tussen de gebouwen. De Molenstraat is een fietsstraat. Het parkeren vindt plaats onder de gebouwen of is inpandig opgelost. Op een drietal plekken is de mogelijkheid voor een inrit. Een alternatief voor het parkeren is het realiseren van één grote ondergrondse garage voor het hele complex of het aan elkaar schakelen van garages onder de gebouwen. Bij een hedendaagse stedelijke leefomgeving hoort een klimaatadaptieve inrichting die niet alleen van het maaiveld gebruik maakt. Het daklandschap zal als gebruiksruimte en voor klimaatdoelstellingen worden ingezet.

Stedelijkheid en flexibele kaders - FSI, GSI en OSR In dit bestemmingsplan maken we gebruiken van 3 parameters die de ruimtelijke dichtheid van een stedelijke omgeving uitdrukken: de Floor Space Index (FSI), Ground Space Index (GSI) en Open Space Ratio (OSR) zijn eenheden waarmee dat kan. De FSI laat zien hoe de vloeroppervlakte van alle verdiepingen van alle gebouwen in het bouwvlak samen verhoudt tot de oppervlakte van het bouwvlak, ongeacht de functie en ongeacht de gebruiksintensiteit, in dit geval de woningen.

De Ground Space Index (GSI) staat voor het deel van het bouwvlak dat bebouwd is. De GSI wordt berekend door de oppervlakte van een gebouw te delen door de oppervlakte van het totale bouwvlak. Hiermee wordt de verhouding uitgedrukt tussen de bebouwde en onbebouwde ruimte binnen het plangebied.

44 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

OSR, op de fysiek morfologische eigenschappen van de leefomgeving. Op basis van deze indicatoren kan het type bebouwing op basis van getalsmatige kenmerken worden benaderd. De OSR wordt berekend door het onbebouwde bouwvlak te delen door de bruto vloeroppervlakte van alle gebouwen (vergund en aangevraagd).

Figuur 4.7 Grafische weergave FSI, GSI en OSR (bron: Ruimtelijke dichtheden en functiemenging in nederland (Rudifun N), PBL Planbureau voor de Leefomgeving)

De basis voor dit bestemmingsplan is het stedenbouwkundige concept van het Pakhuiskwartier. Dit concept biedt de beoogde ruimtelijke kwaliteit die past bij de doelstellingen van Centrumkwadraat. De ruimtelijke dichtheid van dit concept is berekend. Basis voor de berekening is het netto bouwblok. De omvang van het terrein is bepaald conform de NEN 9300, in dit bestemmingsplan is dat het bouwblok. In het geval van het Pakhuiskwartierkomt het netto bouwblok overeen met de bestemming Wonen en het bouwblok dat de gehele bestemming omvat. Het terrein heeft een oppervlakte van 6.251m2 (afgerond).

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 45

Het bovenstaande concept bestaat uit 5 bouwdelen, de bouwdelen A tot en met E. Dat resulteert in de onderstaande dichtheden: FSI netto bouwblok 2,95 (ca. 18.500m2 BVO) GSI bruto bouwblok 0,59 (ca. 3.700m2 bebouwd) OSR 13,9 % (0,139) Omdat het terrein niet groot is, speelt hier ook de derde cijfer achter de komma een rol. Voor de leesbaarheid drukken we het getal bij OSR in procenten (%) uit. De OSR is de verhouding tussen twee getallen, de FSI en de GSI. Daarom kunnen we deze ratio ook als percentage uitdrukken. In het bestemmingplan bieden we een kleine extra ontwikkelruimte aan BVO om de haalbaarheid en de beoogde kwaliteit op een optimaal hoog niveau te krijgen. We willen echter niet dat de ontwikkelruimte leidt tot een kleiner openbaar en onbebouwd gebied. De mate van stedelijkheid bepalen we door de FSI, de GSI en de OSR vast te leggen. In het Pakhuiskwartier gaan de OSR gebruiken om op voldoende leefbaarheid te sturen. De OSR is een indicator voor de “bebouwingsdruk” op de onbebouwde ruimte. Bij een OSR van 1,0 (100%) is er evenveel BVO als onbebouwde ruimte. Bij een hogere OSR is er meer open ruimte dan vloeroppervlakte. In het plangebied is de bebuowingsdruk hoog, de OSR is 13,9%. Dat wil zeggen dat er veel mensen direct gebruik maken van de 'openbare' ruimte rondom de gebouwen.

Het stedenbouwkundig plan een is onderzoekend ontwerp waarmee we de kwaliteiten die we willen maken vastleggen. We bieden - vrij beperkte - ruimte voor de nadere uitwerking. In dit bestemmingsplan liggen de volgende maten van stedelijkheid vast: FSI maximaal 3,1 (oftewel 900m2 BVO ruimte, + ca. 5%) GSI maximaal 0,62 (oftewel ca. 180m2 extra footprint, + ca. 3%) OSR minimaal 13,5% Door de OSR nagenoeg gelijk te houden wordt door het bestemmingsplan niet zowel meer footprint als meer BVO mogelijk gemaakt. Om de volledige BVO ruimte te benutten moet de footprint verkleind worden. Hetgeen de lucht tussen de volumes en de vrije open ruimte ten goede komt. Als de volledige footprint ruimte gebruikt wordt gaat automatisch de maximale BVO omlaag. Hierdoor bieden we flexibiliteit maar borgen tegelijkertijd de boogde mate van stedelijkheid en vooral de lucht tussen gebouwen.

Verdere kaders om het concept te borgen De ontwikkelkaders gebaseerd op het stedenbouwkundige concept hebben wij vertaald naar planregels in het bestemmingsplan en kaders in een beleidsregel. De regels en kaders hebben we gekoppeld aan de hoofddoelstellingen van Centrumkwadraat en zijn als volgt samengevat: In het bestemmingsplan: Meer duurzaamheid te handhaven bomen min 25% onverhard totaal plangebied 46 ept)

bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (conc

55ml waterberging op eigen terrein Meer leefbaarheid FSI maximaal 3,2 GSI maximaal 0,6 OSR minimaal 0,14 bouwhoogte max. 30m vrije verdiepingshoogte BG 3,5m Studentenhuisvesting in de twee hoekpanden Meer bereikbaarheid parkeren op eigen terrein volgens afwijkingsbesluit Centrumkwadraat van de parkeernota parkeren onder het gebouw 3 inritten mogelijk op vaste plekken In de beleidsregel: Meer duurzaamheid campus-opzet met doorlopende groenstructuur tussen alzijdige gebouwen vrije ruimte voor het planten van zo veel mogelijk bomen in de groenstructuur groene daken en gevelbegroeiing balkons en uitkragende geveldelen Meer leefbaarheid brede mix aan grondgebonden stadswoningen, appartementen, penthouses, maisonnettes en studentenhuisvesting zichtlijnen en verbindingen rooilijnen, bouwvolumes en variatie in hoogte setbacks om schaduwwerking en windhinder te reduceren Meer bereikbaarheid afwijkingsmogelijkheid voor het parkeren op de BG afwijkingsmogelijkheid voor half verdiept parkeren afwijkingsmogelijkheid voor parkeren onder het onbebouwde terrein

4.3.3

Niermansgang 2a

Dit deel van het plangebied heeft geen specifiek ontwikkelingskarakter. In de basis is het opnemen van deze locatie conserverend van aard. De locatie Niermansgang 2a heeft een bedrijfsbestemming te midden in een woongebied. De huidige invulling van het pand betreft echter een kapsalon. Een kapsalon is niet toegestaan onder een bedrijfsbestemming en is hiermee strijdig met het geldende bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt beoogd de planologische situatie in overeenstemming te brengen met de feitelijke. Dit betekent dat de bedrijfsbestemming zal vervallen en de functie dienstverlening met woning mogelijk wordt gemaakt. In het kader van het scheiden der functies is het gewenst dat bedrijvigheid niet plaatsvindt nabij woningen. Aanpassing van de bestemming draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit.

4.4

Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. De kaart met de geldende welstandsidentiteiten en bijbehorende 'folders' is raadpleegbaar via de website van gemeente Enschede (ten tijde van opstelling van voorliggend plan op deze locatie: https://www.enschede.nl/wonen-bouwen/bouwen/welstandsnota . Voor het plangebied van het bestemmingsplan "Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde" geldt de welstandsidentiteit Nieuw Stadshart. De algemene welstandscriteria die passen bij deze identiteit zijn: de algehele verschijningsvorm van elk gebouw moet een hoge architectonische ambitie en allure uitstralen gebouwen moeten een grootsteedse uitstraling hebben bestemmingsplan Centrumkwadraat - Molenstraat Zuidzijde (concept) 47