Bijlage 10c bij de toelichting bestemmingsplan
Tekst van het document
Exploitatieplan Leuriks Oost
Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Cluster Ruimtelijke Ordening en Beheer Afdeling Gebieds- en Projectontwikkeling
09-06-2021
Inhoudsopgave .......................................................................................................................... 2 EXPLOITATIEPLAN DEEL A TOELICHTING ........................................................................... 4 1. Algemeen .......................................................................................................................... 4 1.1. Aanleiding ..................................................................................................................... 4 1.2. Leeswijzer ..................................................................................................................... 4 1.3. Planologische Besluit waaraan het Exploitatieplan is gekoppeld ................................. 5 1.4. Doel en functie van het exploitatieplan ......................................................................... 5 1.5. Begrenzing van het exploitatiegebied .......................................................................... 7 1.6. Te verwerven gronden .................................................................................................. 7 1.7. Jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en eindafrekening .................................. 8 2. Omschrijving van de werken en werkzaamheden .......................................................... 10 2.1.
Bouwrijp maken exploitatiegebied .............................................................................. 10 2.2. Aanleg nutsvoorzieningen .......................................................................................... 11 2.3. Woonrijp maken / Inrichting openbaar gebied ............................................................ 11 3. Toelichting op de exploitatieopzet .................................................................................. 11 3.1. Inleiding ...................................................................................................................... 11 3.2. Rekentechnische uitgangspunten .............................................................................. 12 3.2.1. Parameters ...................................................................................................... 12 3.2.2. Fasering ........................................................................................................... 12 3.3. Ruimtegebruik en programma .................................................................................... 13 3.4. Eigendomssituatie en inbrengwaarden ...................................................................... 14 3.4.1. Eigendomssituatie ........................................................................................... 14 3.4.2.
Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 Bro) .................................................................. 14 3.5. Overige Kosten ........................................................................................................... 16 3.5.1. Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 onder a Bro) ................................................. 16 3.5.2. Bodemsanering (artikel 6.2.4. onder b Bro)..................................................... 16 3.5.3. Bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4. onder b en c Bro) ........................... 17 3.5.4. Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4. onder e Bro) ...................... 18 3.5.5. Plankosten (artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro) .......................................... 19 3.5.6. Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 onder k Bro) ....................................................... 19 3.5.7. Planschade (artikel 6.2.4 onder l Bro) ............................................................. 19 3.5.8. Rente (artikel 6.2.4 onder n Bro) ..................................................................... 20 3.6. Opbrengsten ............................................................................................................... 20 3.6.1. Inleiding............................................................................................................ 20 3.6.2.
Grondopbrengsten (artikel 6.2.7 onder a Bro) ................................................. 20 3.7. Resultaat ..................................................................................................................... 21 3.8. Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ................................ 22 3.9. Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................... 23 3.9.1. Gewogen basiseenheden ................................................................................ 23 3.9.2. Berekening exploitatiebijdrage per eigenaar ................................................... 24 3.9.3. Berekening exploitatiebijdrage per kavel ......................................................... 25 3.10. Percentage van de reeds gerealiseerde kosten ....................................................... 26 DEEL A TOELICHTING REGELS ........................................................................................... 27 4.1 Algemene toelichting bij de regels .............................................................................. 27 4.2 Toelichting bij de regels over koppelingen ................................................................. 27 4.3 Toelichting bij de regel voorgenomen ruimtegebruik .................................................
28 4.4 Toelichting bij de regels over eisen aan inrichting openbaar gebied ......................... 28 4.5 Toelichting bij de regels over eisen aan bouw en woonrijp maken uitgeefbaargebied 28 4.6 Toelichting bij regels omtrent de bindende verkaveling ............................................. 28 4.7 Toelichting bij de regels omtrent particulier opdrachtgeverschap .............................. 29 4.8. Toelichting bij de afwijkingsregels .............................................................................. 30 4.9. Toelichting bij de regels over de overtreding daarvan ............................................... 30 5. Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ........................................................ 31 DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN .......................................................................................... 33 6.1 Exploitatiegebied ........................................................................................................ 33 6.2 Exploitatieopzet .......................................................................................................... 33
6.3 6.3.1 6.3.2
Regels Exploitatieplan Leuriks Oost ........................................................................... 34 Algemene begripsbepalingen ..................................................................................... 34 DE REGELS .............................................................................................................. 35 Artikel 1 Koppelingen .................................................................................................. 35 Artikel 2 Voorgenomen ruimtegebruik ........................................................................ 36 Artikel 3 Eisen aan werken en werkzaamheden ........................................................ 36 Artikel 4 indende verkaveling ................................................................................... 37 Artikel 5 articulier opdrachtgeverschap .................................................................... 37 Artikel 6 Toezicht op de uitvoering ............................................................................. 38 Artikel 7 ............................................................................................ 38 Artikel 8 Verbodsregels .............................................................................................. 39 Slotregel......................................................................................................................
39 6.4 Bijlagen .............................................................................................................................. 40 Bijlage 1 Kaart bestaande situatie ........................................................................................ 40 Bijlage 2 Kaart bestemmingsplan ......................................................................................... 40 Bijlage 3 Kaart Exploitatieplangebied ................................................................................... 40 Bijlage 4 Kaart Eigendommen .............................................................................................. 40 Bijlage 5 Kaart te verwerven gronden .................................................................................. 40 Bijlage 6 Kaart ruimtegebruik en Woningbouwcategorie PO ............................................... 40 Bijlage 7 Inrichtingskaart ...................................................................................................... 40 Bijlage 8 Kaart investeringen buiten exploitatiegebied ......................................................... 40 Bijlage 9 Beeldkwaliteitplan .................................................................................................. 40 Bijlage 10 Inrichtingseisen Leuriks Oost kavel en openbare ruimte.......................................
40 Bijlage 11 Verkavelingskaart .................................................................................................. 40 Bijlage 12 Taxatie inbrengwaarden ........................................................................................ 40 Bijlage 13 Civieltechnische kostenraming .............................................................................. 40 Bijlage 14 Invulling regeling plankosten ................................................................................. 40 Bijlage 15 Overzicht kavelprijzen ........................................................................................... 40 Bijlage 16 Jaarschijvenoverzicht grondexploitatie .................................................................. 40 Bijlage 17 Gewogen eenheden totaal .................................................................................... 40 Bijlage 18 Exploitatiebijdrage per eigenaar ............................................................................ 40 Bijlage 19 Exploitatiebijdrage per kavel .................................................................................. 40
1. Algemeen 1.1. Aanleiding De gemeente Enschede maakt de herontwikkeling van Leuriks Oost, gelegen in Enschede Oost mogelijk. De gemeente Enschede stelt hiertoe het Leuriks Oost 2020 (hierna: het bestemmingsplan) vast. Het plangebied van het bestemmingsplan ligt in het oosten van Enschede en wordt begrensd door de Gronausestraat in het noorden, de Oostweg in het oosten, de Keppelerdijk in het zuiden en aan de westzijde ligt het Landgoed De Leuriks. In Leuriks Oost zullen 74 vrije kavels voor woningbouw op basis van particulier opdrachtgeverschap in een groenstedelijke omgeving met bijbehorende voorzieningen mogelijk worden gemaakt. Leuriks Oost 2020 en naar de verbeelding, planregels en toelichting behorende bij bedoeld bestemmingsplan. Om de realisering van de bestemmingen mogelijk te maken zijn diverse werken en werkzaamheden noodzakelijk zowel binnen als buiten het exploitatiegebied. Op grond van artikel 6.12 Wro dient de gemeenteraad bij de vaststelling van bestemmingsplan Leuriks Oost 2020 een exploitatieplan vast te stellen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 Wro kan de gemeenteraad besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien, onder meer, het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden waarop aangewezen bouwplannen zijn voorzien, anderszins verzekerd zijn. Dit laatste is niet het geval.
Voor een deel van de uitgeefbare gronden waarop bouwplannen zijn voorzien vindt kostenverhaal niet plaats op basis van de uitgifte van de grond (de gemeentelijke gronden) dan wel op basis van anterieure overeenkomsten als bedoeld in artikel 6.24 Wro (particuliere gronden). Daarom bestaat de verplichting een exploitatieplan vast te stellen. 1.2. Leeswijzer In het Exploitatieplan Leuriks Oost 2020 (hierna: het exploitatieplan) komt het navolgende aan de orde. Het exploitatieplan bestaat uit een toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B).
In deel A komen aan de orde: In hoofdstuk 1 eerst de algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), de te verwerven gronden en jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6.) In hoofdstuk 2 de omschrijving van de werken en werkzaamheden in het uitgeefbaar gebied en het openbaar gebied en het inrichten van het openbaar gebied. In hoofdstuk 3 een toelichting op de exploitatieopzet. In hoofdstuk 4 komt een toelichting op regels van het exploitatieplan. In hoofdstuk 5 komt een korte toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan).
In deel B (het bindend deel van het exploitatieplan) komen in hoofdstuk 6 paragraafsgewijs aan de orde: 6.1 Het exploitatiegebied 6.2 De exploitatieopzet 6.2 De Regels Exploitatieplan Leuriks Oost 6.3 De bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels
1.3. Planologische Besluit waaraan het Exploitatieplan is gekoppeld Dit exploitatieplan is verbonden en gekoppeld aan het bestemmingsplan Leuriks Oost 2020 . Het bestemmingsplan voorziet deels in de bestemming Wonen, waarbinnen de realisatie van de bouwplannen als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1. Bro mogelijk is, alsmede bestemmingen groen en verkeer. 1.4. Doel en functie van het exploitatieplan Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot realisering van de bouwplannen en de openbare ruimte te kunnen komen, zijn werken en werkzaamheden noodzakelijk, waarvoor ook kosten worden gemaakt. De gemeente heeft de benodigde gronden voor een groot gedeelte in eigendom. Ook andere particuliere eigenaren hebben gronden in eigendom. Met niet elk van de eigenaren is een grondexploitatieovereenkomst gesloten, zodat het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet geheel via overeenkomsten en gemeentelijke grondverkoop verzekerd zal zijn. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Dan kan bij de omgevingsvergunningen voor het bouwen een betalingsvoorschrift worden opgenomen op basis van artikel 6.17 Wro. Het wettelijke beginsel van zelfrealisatie brengt met zich dat eigenaren de gelegenheid krijgen de op hun gronden toegedachte bestemming te
realiseren, mits voldaan wordt aan de door de gemeente in het kader van het publieke belang meest aangewezen vorm van uitvoering. De bestemmingsplanregeling is in het bestemmingsplan daartoe onvoldoende concreet en taakstellend. In een exploitatieplan is het mogelijk regels en koppelingen vast te leggen die het toekomstige ruimtegebruik van het exploitatiegebied regelt. In het onderhavige exploitatieplan Leuriks Oost worden de volgende regels opgenomen: - inrichtingseisen voor de werken en werkzaamheden voor bouw- en woonrijp maken van het uitgeefbaar gebied; - en inrichtingseisen voor het woonrijp maken van de groenvoorziening behorende bij het openbaar gebied; - met daarbij behorende koppelingen De bedoeling is dat gebouwd wordt op basis van particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector of anders gezegd vrije kavels. Het bestemmingsplan laat de bouw van woningen toe, waarvan 100% in de woningbouwcategorie particulier opdrachtgeverschap. De gemeente acht het particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector zo van belang dat dit bindend is vastgelegd in het exploitatieplan als onderdeel van de regeling over het ruimtegebruik. De kaart ruimtegebruik en woningbouwcategorie PO is opgenomen als bijlage 6 bij dit exploitatieplan. De omvang van het uitgeefbaar gebied is echter aanzienlijk.
Om te voorkomen dat er een willekeurig ingedeelde en niet doelmatige verkaveling zal ontstaan, en een onaanvaardbare stedenbouwkundige structuur kan ontstaan, is een bindende verkavelingsregeling opgenomen zoals verbeeld op de Verkavelingskaart (bijlage 11). De ontwikkeling van het exploitatiegebied verloopt in fasen, maar dit leidt niet tot in het exploitatieplan opnemen van bindende faseringsregels. Wel is er een noodzaak van regels over een koppeling tussen uitvoering van werken in het uitgeefbaar gebied (de uit te voeren werken op kavelniveau) en de realisatie van bouwplannen (i.c. de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen). Ten slotte zijn er regels opgenomen in verband met het bouwen. Dit is een kader van voorschriften en verboden. Samengevat dient het exploitatieplan ertoe om: 1. De noodzakelijke publiekrechtelijke grondslag te leggen voor het kostenverhaal. De berekening van de exploitatiebijdragen vindt op basis van dit exploitatieplan plaats. Betaling vindt plaats op basis van een betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen. Indien een exploitatieovereenkomst is gesloten, dan vindt betaling plaats op basis van de exploitatieovereenkomst. 2. Een kader vast te leggen van voorschriften, inrichtingseisen en verboden die van toepassing zijn bij realisatie van uitgeefbaar gebied en realisatie van de groenstrook.
Dit kader wordt opgenomen om te waarborgen dat de gemeentelijke eisen ten aanzien hiervan in acht worden genomen.
3. Het bindend vastleggen van particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector. 1.5. Begrenzing van het exploitatiegebied Het plangebied van het bestemmingsplan ligt in het oosten van Enschede en wordt begrensd door de Gronausestraat in het noorden, de Oostweg in het oosten, de Keppelerdijk in het zuiden en aan de westzijde ligt het Landgoed de Leuriks. De bestaande situatie ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp-exploitatieplan is verbeeld op de Kaart bestaande situatie (bijlage 1). Het gebied van het exploitatieplan is kleiner dan het gebied van het bestemmingsplan. Het gebied van het bestemmingsplan is weergegeven op de Kaart bestemmingsplan (bijlage 2). Het exploitatieplangebied bestaat uit de aangewezen bouwplannen (als bedoeld in artikel 6.12 Wro en 6.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd en de aanleg van het openbaar gebied. Het exploitatieplangebied is weergegeven op de Kaart exploitatieplangebied (bijlage 3). Bepaalde delen van het bestemmingsplan zijn niet meegenomen in het exploitatieplangebied (bijlage 3). Bijvoorbeeld, in het midden van het bestemmingsplangebied liggen aan weerszijden van de verkaveling gronden met de bestemming groen (bestaand bos en houtwallen) die al geruime tijd in eigendom van de gemeente zijn. Deze gronden worden in het nieuwe bestemmingsplan als groen conserverend bestemd.
In deze gebieden zijn te zijner tijd wandelpaden beoogd die als bovenwijkse voorzieningen worden beschouwd en worden meegenomen als investeringen buiten het exploitatiegebied. Deze locaties waar de wandelpaden zijn beoogd, zijn verbeeld op de Kaart investeringen buiten het exploitatiegebied (bijlage 8) . 1.6. Te verwerven gronden Het overgrote deel van het exploitatieplangebied is in eigendom van de gemeente Enschede. Een aantal percelen zijn in eigendom van derden. De Kaart Eigendommen is opgenomen als bijlage 4. De eigendomssituatie is een momentopname. De betreffende percelen in het exploitatieplangebied kunnen van eigenaar wisselen als gevolg van overdrachten. De strook grond, met een oppervlak van circa 166 m² die op de Kaart te Verwerven Gronden bijlage 5 is aangeduid als te verwerven van Spoelder, is bestemd voor het aanbrengen van een geluidswerende voorziening. Deze grond zal voor de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden door de gemeente worden verworven. Hierdoor waarborgt de gemeente de integrale planuitvoering met betrekking tot de geluidswerende voorzieningen langs de oostkant van het exploitatiegebied. De gemeente wil de benodigde ondergrond voor het geluidsscherm verwerven omdat het geluidsscherm wordt gezien als onderdeel van het toekomstig openbaar gebied.
Voor wat betreft de overige gronden die de gemeente Enschede niet in eigendom heeft, bestaat de mogelijkheid dat de eigenaren zich op zelfrealisatie beroepen. Zij moeten dan bereid en in staat zijn de gronden te ontwikkelen en wel conform de vorm van uitvoering zoals de gemeente die voor ogen staat en met in achtneming van de voorschriften en regels als bedoeld in dit exploitatieplan. Tot op heden is niet met alle eigenaren overeenstemming bereikt over het kostenverhaal en de ontwikkeling van de gronden volgens de vorm van uitvoering die de gemeente voor ogen staat. Dit exploitatieplan dient als vangnet voor kostenverhaal en het stellen van eisen bij de realisatie. Ten aanzien van de gronden kadastraal bekend Lonneker, sectie AA nummer 629 en in de exploitatieopzet aangeduid als Spoelder zal voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure exploitatieovereenkomst worden gesloten, zodat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. In deze anterieure overeenkomst is ook de verwerving van de hiervoor bedoelde strook van 166 m² vastgelegd. kadastraal bekend Ten aanzien van de gronden aangeduid als gemeente Lonneker F 6619 (ged.) is er voor de gemeente in dit stadium onduidelijkheid over de vraag wie de (economische) eigendomsrechten heeft c.q. uiteindelijk de juridische eigendom zal verkrijgen op deze gronden.
Om die reden wordt de eigendom gronden in de exploitatieopzet aangeduid als Deze onduidelijkheid heeft te maken met het faillissement van de hypotheekhouder / economische eigenaar volgens de hypotheekakte en de afhandeling van het faillissement en daarmee samenhangende lopende juridische procedure. Om die reden is het voor de gemeente nu niet doenlijk pogingen tot verwerving te doen. Die noodzaak is er momenteel ook niet, omdat één van de denkbare uitkomsten van de afhandeling van het faillissement is dat de uiteindelijke rechthebbende over enkele jaren tot zelfrealisatie komt. Mocht dat echter niet het geval zijn en de ontwikkeling van deze delen van het exploitatiegebied niet in een goede aansluiting op de rest van het gebied op gang komen, dan heeft de gemeente de mogelijkheid pogingen te doen tot minnelijke verwerving zo nodig door middel van het instrument onteigening. De gronden waarvan het voor de gemeente in het stadium van vaststelling van het exploitatieplan zoals hiervoor aangegeven - nu reeds vaststaat dat zij die in eigendom wil verwerven zijn opgenomen op de Kaart te verwerven gronden die als bijlage 5 bij het exploitatieplan opgenomen. 1.7. Jaarlijkse herziening van het exploitatieplan en eindafrekening Op grond van artikel 6.15 Wro is de gemeenteraad verplicht het exploitatieplan ten minste een keer per jaar te herzien.
De herziening kan betrekking hebben op alle onderdelen van het exploitatieplan, dus zowel op de exploitatieopzet als op de regels. Een herziening kan leiden tot hogere of lagere exploitatiebijdragen met uitzondering van die percelen waarvoor reeds een rechtsgeldige
omgevingsvergunning voor bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van inrichtingseisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen Burgemeester en Wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan, een en ander conform artikel 6.20 lid 1 Wro. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Artikel 6.20 lid 3 bepaalt dat indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage de gemeente het verschil voor zover het verschil groter is dan vijf procent naar evenredigheid met rente terugbetalen aan degene die houder is van de omgevingsvergunning of aan diens rechtsopvolger. Exploitatiebijdragen op grond van een overeenkomst zijn uitgesloten van deze terugbetalingsregeling.
2. Omschrijving van de werken en werkzaamheden Op grond van artikel 6.13 lid 1 Wro dient een exploitatieplan een omschrijving van de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied te bevatten. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in drie hoofdgroepen: 2.1 bouwrijp maken van een exploitatiegebied 2.2 aanleg van nutsvoorzieningen 2.3 woonrijp maken / inrichten van een exploitatiegebied Voor wat betreft het bouwrijp en woonrijp maken is sprake van werken en werkzaamheden verbonden aan het uitgeefbaar gebied en werken en werkzaamheden verbonden aan de openbare ruimte. Gezien de verschillende functies van de gronden, is ervoor gekozen om ook bij de beschrijving van de werken en werkzaamheden onderscheid te maken tussen het uitgeefbaar gebied en de openbare ruimte. De verschillende functies zijn verbeeld op bijlage 6 de Kaart ruimtegebruik en woningbouwcategorie PO. 2.1. Bouwrijp maken van exploitatiegebied Voor het bouwrijp maken van zowel het uitgeefbaar gebied als het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien: Aanleg waterstructuur in uitgeefbaar gebied: Er worden slootjes en dichte regenwaterbuizen aan de achter- en zijkanten van de kavels aangelegd om het regenwater van verhard particulier oppervlak op te vangen en af te voeren.
Aanleg waterstructuur in openbaar gebied: grondwerkzaamheden voor sloten en beekzones, ontgraven, frezen grasland en aanleg duikers. Aanleg vuilwaterriolering in het openbaar gebied. Aanleg bouwwegen. Grondwerkzaamheden in uitgeefbaar gebied: ophoging van de kavels. Aanleg van struweelhagen in uitgeefbaar gebied: op grondwal aan achterzijde kavel. Grondwerkzaamheden ten behoeve van aanleg groen: aanbrengen teelgrond. Aanleg van bruggen over watergangen. Aanleg van geluidsschermen.
2.2. Aanleg van nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: Aanleg van leidingen voor water, elektra, telecommunicatie, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd door en voor rekening en risico van de nutsbedrijven en zijn als zodanig niet in de exploitatieopzet meegenomen. 2.3. Woonrijp maken / Inrichting openbaar gebied Voor de definitieve inrichting van het openbaar gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: De aanleg van definitieve wegen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende bermen De aanleg van inritten van openbaar gebied naar uitgeefbaar gebied Aanleg van openbare verlichting Aanleg van openbaar groen Aanbrengen van straatmeubilair en speelvoorzieningen
3. Toelichting op de exploitatieopzet 3.1. Inleiding In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) bestaat een exploitatieopzet uit: Een raming van de inbrengwaarden, inclusief peildatum; Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, inclusief planschade en peildatum; Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, inclusief peildatum; Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; Zonodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zonodig een koppeling hiertussen; De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Alle genoemde bedragen betreffen prijspeil 1 januari 2021 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief
vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Besluit ruimtelijke Ordening (Bro). Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan. Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op de rekentechnische uitgangspunten, de fasering, het ruimtegebruik en het programma, de eigendomssituatie en inbrengwaarden, de andere kosten en opbrengsten, het maximaal aan te verhalen kosten en tot slot op de exploitatiebijdrage. 3.2. Rekentechnische uitgangspunten 3.2.1. Parameters In de exploitatie opzet worden de volgende parameters gehanteerd: Rekentechnische uitgangspunten Prijspeildatum Startdatum exploitatie Contante waarde datum Einddatum exploitatie Rente (debetrente, creditrente en discontovoet) Kostenstijging 2021 Kostenstijging 2022 t/m 2023 Kostenstijging 2024 e.v. Opbrengstenstijging 2021 Opbrengstenstijging 2022 e.v.
1 januari 2021 1 januari 2021 1 januari 2021 31 december 2029 2,50% 0% 1% 2% 0% 2%
Voor wat betreft het gehanteerde rentepercentage (debet, credit en discontovoet), de kostenstijging en de opbrengstenstijging geldt dat aansluiting is gezocht bij het gemeentelijk beleid. Deze zijn opgenomen in de notitie uitgangspunten MPG 2021 en in de vergadering van het College van B & W van 7 december 2020 vastgesteld. 3.2.2. Fasering Om rekening te kunnen houden met kosten en opbrengstenstijging, rentelasten en rentebaten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is van invloed op het financiële resultaat van de berekening en daarmee ook op de hoogte van de exploitatiebijdrage. De fasering van de kosten is afhankelijk van het uitgiftetempo van de bouwkavels. Het nu opgenomen uitgiftetempo is in overleg met het team Makelaardij & Juridische zaken van de afdeling Gebieds en Projectontwikkeling van de gemeente opgesteld. Naar verwachting zal de eerste gronduitgifte c.q. verlening van de omgevingsvergunningen voor het bouwen plaatsvinden in 2022 en eindigen in 2028 (periode van zeven jaar).
Uitgifte van de bouwkavels zal in principe van West naar Oost plaatsvinden, zodat daarmee enige diversiteit in aanbod voor handen is. De uitgifte van kavel 74 vormt een uitzondering. Het betreft de ontwikkeling van een perceel in particulier eigendom waarmee aan anterieure exploitatieovereenkomst gesloten is. Uitgifte van deze betreffende kavel is voorzien in 2022. In bijlage 15 is een overzicht opgenomen van de fasering voor wat betreft de uitgifte van de kavels. Hieronder volgt een samenvatting: Omschrijving Uitgeefbaar oppervlak (m2) Aantal kavels
Totaal 48.577 74
2021 0 0
2022 11.282 14
2023 9.201 16
2024 9.631 14
2025 6.013 10
2026 5.838 9
2027 4.622 8
2028 1.990 3
Vooruitlopend op de uitgifte van de eerste kavels zal in 2021 gestart worden met het bouwrijp maken van het plangebied (inclusief sanering). Het gemeentelijk woonrijp maken wordt in twee fasen voorzien (in 2026 en afrondend in 2029). 3.3. Ruimtegebruik en programma De gronden, verbeeld op de Kaart bestaande situatie (bijlage 1) die in het bestemmingsplan zijn begrepen kenmerken zich als landelijk gebied met in het midden groen bestaande uit bos en houtwallen. De gronden hebben de bestemming wonen nader uit te werken . In de nieuwe situatie zal het overwegend landelijk gebied worden omgezet in een woonwijk bestaande uit 74 kavels op basis van particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector. Het ruimtegebruik, onderscheiden naar uitgeefbaar gebied en openbaar gebied is verbeeld op de kaart Ruimtegebruik en woningbouwcategorie particulier opdrachtgeverschap (bijlage 6). Het exploitatieplangebied is circa 82.730 m² groot. Een kaart van het exploitatieplangebied is als bijlage 3 opgenomen. Het toekomstig ruimtegebruik binnen het exploitatieplangebied ziet er als volgt uit: Omschrijving
Totaal (m2)
Aandeel
Uitgeefbaar PO kavels Totaal uitgeefbaar
48.577 48.577
59% 59%
Niet uitgeefbaar Beken Verharding Groen nieuw Totaal niet uitgeefbaar
9.708 7.353 17.092 34.153
12% 9% 21% 41%
Totaal exploitatiegebied
82.730
100%
Het te realiseren programma bestaat uit de uitgifte van 74 kavels voor de bouw van een woning in particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector. Als
kader voor de realisatie van het programma wordt het bestemmingsplan Leuriks Oost 2020 en het Beeldkwaliteitplan Leuriks Oost bijlage 9 gehanteerd. In bijlage 11 is de Verkavelingskaart met een gedetailleerde bindende verkaveling met nummering opgenomen. Het totale uitgeefbare oppervlak bedraagt 48.577 m2, waarbij een (3.651 m2). In de waardering van de kavel is hier rekening mee gehouden. 3.4. Eigendomsituatie en inbrengwaarden 3.4.1. Eigendomsituatie Het exploitatiegebied kent een oppervlakte van circa 82.730 m2. In bijlage 4 van het exploitatieplan is de eigendomssituatie weergegeven. In het exploitatieplangebied zijn drie eigenaren te onderscheiden. Hieronder volgt een overzicht van de eigenaren en eigendommen waarbij tevens het toekomstig ruimtegebruik per perceel is weergegeven: Eigenaren in het plangebied
Kadastraal Gemeente Sectie Nummer
Totaal
Uitgeefbaar
Gemeente Enschede
Lonneker Lonneker Lonneker Lonneker Lonneker Lonneker Totaal
AA F F F AA F
25 4080 4837 6102 2439 6609
2.718 53.938 5.993 7.558 1.019 19 71.245
1.272 30.109 3.554 3.458 0 0 38.394
885 6.769 661 694 699 0 9.708
164 6.110 544 516 0 19 7.353
397 10.950 1.234 2.890 320 0 15.790
A. Roering
Lonneker Totaal
F
6619
8.400 8.400
7.265 7.265
0 0
0 0
1.135 1.135
Lonneker
AA
629
3.085 3.085
2.918 2.918
0 0
0 0
167 167
82.730
48.577
9.708
7.353
17.092
A. Spoelder TOTAAL
Niet uitgeefbaar Beken Verharding Groen
3.4.2. Inbrengwaarden (artikel 6.2.3 Bro) Tot de verhaalbare kosten van de grondexploitatie behoren de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied. De inbrengwaarden worden conform artikel 6.2.3 Bro onderscheiden in: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. De raming van de inbrengwaarden is gebaseerd op een taxatie van januari 2021 van de externe en onafhankelijke deskundige, de heer ing. W Haaksema (rentmeester NVR, registertaxateur NRVT en geregistreerd onteigeningsdeskundige) en de heer ing. J.H. Kooijman (rentmeester NVR,
registertaxateur NRVT en geregistreerd onteigeningsdeskundige) verbonden aan het bureau Kendes Rentmeester en Adviseurs. Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3 a en b Bro) In artikel 6.13 lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van de gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b t/m 40f van de onteigeningswet. Het stelsel van artikel 40b t/m 40f van de onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde. Voor gronden welke onteigenend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolgde de onteigeningswet. In het geval van een tweetal objecten (percelen) blijkt dat in 2000 aankoop op onteigeningsbasis ten behoeve van woningbouwontwikkelingen heeft plaatsgevonden. De ten tijde van aankoop aanwezige bebouwing zijn reeds gesloopt.Bij de waardering van de betreffende onroerende zaken dient de situatie van aankoop aangehouden te worden waarbij de schadeloosstelling geactualiseerd dient te worden naar heden.
Als gevolg van het ontbreken van de dossiers (deze zijn vernietigd) komen taxateurs tot het oordeel dat de destijds bebouwde objecten niet kunnen worden getaxeerd, anders dan aan de hand van de feitelijke situatie op de gehanteerde waarde peildatum. Taxateurs zijn dan ook genoodzaakt om de complexwaarde te hanteren voor onbebouwde grond per waarde peildatum. Door de taxateur is beoordeeld of de hoogste waarde ontleend wordt aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de complexwaarde). In dit geval wordt de hoogste waarde ontleend aan de toegedachte bestemming. Dit resulteert op basis van de residuele waarde methode (waardering onbebouwde grond)
Inbrengwaarde vrijmaken gronden (artikel 6.2.3 c Bro) Het is taxateurs niet bekend of sprake is van huur of pachtovereenkomsten die ontbonden moeten worden. Daarnaast is als inbrengwaarde uitgegaan van de werkelijke waarde op basis van artikel 40b t/m 40f van de onteigeningswet. Derhalve is geen afkoop van zakelijke rechten opgenomen. Sloopkosten (artikel 6.2.3 d Bro) Er is geen sprake van niet te handhaven bebouwing die gesloopt dient te worden ter verwezenlijking van het plan. Zoals aangegeven bij de inbrengwaarden voor de gronden en opstallen zijn in het verleden percelen inclusief opstallen aangekocht. De bebouwing is rond dezelfde periode
gesloopt en als gevolg van het ontbreken van dossiers zijn de gegevens niet te achterhalen. De taxateurs zijn ook in dit geval uitgegaan van de huidige situatie. Sloopkosten die niet te achterhalen zijn en door taxateurs niet kunnen worden begroot zijn niet opgenomen als inbrengwaarde. De kosten in het kader van Bro 6.2.3 d worden dan ook op nihil gesteld. De inbrengwaarden zijn geraamd op de werkelijke waarde en zijn opgenomen in het taxatierapport inbrengwaarden dat als bijlage 12 bij het exploitatieplan is bijgevoegd. Een samenvatting is hieronder opgenomen: Eigenaar
Oppervlak (m2)
Werkelijke waarde Bro 6.2.3 a + b
Zakelijke rechten Bro 6.2.3 c
Sloopkosten Bro 6.2.3 d
Inbrengwaarde
A. Spoelder A. Roering Gemeente Enschede
3.085 8.400 71.245
215.950 588.000 4.987.150
-
-
215.950 588.000 4.987.150
Totaal
82.730
5.791.100
-
-
5.791.100
3.5.
Overige Kosten
3.5.1. Onderzoekskosten (artikel 6.2.4 onder a Bro) De kosten voor onderzoeken die nodig zijn in het kader van het aan het exploitatieplan gekoppelde bestemmingsplan en aan het realiseren van het plan, zijn meegenomen in de exploitatie opzet. De onderzoekskosten in het kader van het bestemmingsplan zijn uitsluitend voor het exploitatieplan (causaal verband) en zijn van nut voor uitsluitend het exploitatiegebied (profijt). Daarom zijn de onderzoekskosten voor 100% toegerekend aan het exploitatiegebied. De kosten van de in uitvoering zijnde en nog te verrichten onderzoeken zijn 102.640 per 1 geraamd op 103.274 januari 2021) en zijn gespecificeerd in onderstaande tabel: Onderzoekskosten Archeologisch onderzoek Bodem - en asbestonderzoek Flora en fauna onderzoek Waterplan Onderzoek stikstof Geluidsonderzoek Verkeersonderzoek Onderzoek ladder voor duurzame verstedelijking Planschade risico analyse Totaal
Totaal 21.729 30.000 2.500 24.477 3.000 3.000 2.287 12.500 3.780 103.274
3.5.2. Bodemsanering (artikel 6.2.4. onder b Bro) Op grond van bodemonderzoek is de bodemkwaliteit van het plangebied in kaart gebracht. Uit het bodemonderzoek blijkt dat er binnen het exploitatiegebied lokaal sprake is van bodemverontreiniging met asbest. De bodemverontreiniging kan functiegericht en kosteneffectief worden gesaneerd. De onderzoeken zijn uitgevoerd door Geofoxx en op basis van die resultaten is een saneringsraming voor het ruimen van het asbest opgesteld. datum 1 januari 2021 (netto contant
bijlage 13 is een specificatie van het bedrag opgenomen. 3.5.3. Bouw- en woonrijp maken (artikel 6.2.4. onder b en c Bro) De kosten voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied en het woonrijp maken van het openbaar gebied (inrichten openbaar gebied) zijn geraamd door de afdeling Stadsingenieurs & Ontwerp (SIO) van de gemeente Enschede. De begrote kosten zijn weergegeven in bijlage 13 van het exploitatieplan. In de raming wordt rekening gehouden met grondwerk (artikel 6.2.4 onder b Bro) en met de aanleg van voorzieningen (artikel 6.2.4 onder c Bro). Op hoofdlijnen gaat het om: grondwerken (o.a. het frezen van het grasland, egaliseren en ontgraven grond t.b.v. de aanleg van sloten en beken) het toepassen van bemaling de aanleg van duikers het aanbrengen van riolering de aanleg van bouwwegen de aanleg van bruggen (3 stuks) het definitief profileren van de wegen het plaatsen van geluidwerende voorzieningen het leveren en aanbrengen van groen de aanleg van recreatieve wandelpaden de aanleg van openbare verlichting het plaatsen van speeltoestellen De kosten voor het bouw peildatum 1 janua
54.289 op 28.874 per 1 januari 2021).
In de raming is een post opgenomen die niet volledig is meegenomen in de exploitatie opzet. Het betreft de aanleg van recreatieve wandelpaden binnen het exploitatieplangebied inclusief bijbehorende voorzieningen. De recreatieve wandelpaden zijn zowel voorzien binnen als buiten het exploitatieplangebied (zie paragraaf 3.5.4). Het definitieve tracé van de wandelpaden is nog niet bekend (de basis ligt in het Beeldkwaliteitplan bijlage 9). De recreatieve wandelpaden kunnen en zullen ook gebruikt worden door bewoners van bestaande woningen direct grenzend aan het plangebied. Hieronder volgt de toets met betrekking tot de elementen profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit: Toetsingscriterium
Beoordeling
Motivering
Profijt
Ja
Leuriks Oost profiteert van de wandelpaden
Toerekenbaarheid
Ja
De kos ten vinden plaats in het kader van de ontwikkeling
Proportionaliteit
86,05%
De direct aangrenzende bestaande woningen aan de Keppelerdijk en de Gronausestraat hebben hier ook profijt van
De begrote kosten zijn niet voor 100% meegenomen in de exploitatie opzet, maar voor 86,05%. Voor het bepalen van de proportionaliteit zijn de
bestaande woningen direct aangrenzend aan het plangebied meegenomen en naar rato (toe te voegen programma / (toe te voegen programma + bestaande woningen) resulteert in het aandeel van 86,05%. Hieronder volgt de uitwerking: Omschrijving Aanleg kosten recreatieve wandelpaden Subtotaal
Totaal 42.840 42.840
Proportionaliteit 86,05% 86,05%
-
86,05%
-
42.840
86,05%
36.862
VTU kosten (valt onder de ministeriele regeling) Totaal
Opgenomen 36.862 36.862
3.5.4. Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4. onder e Bro) Voor de ontwikkeling van een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het exploitatiegebied liggen. Voor de ontwikkeling van Leuriks Oost gaat het om de aanleg van recreatieve wandelpaden. Een deel van deze voorziening is gelegen binnen het exploitatieplangebied, maar een deel ligt buiten het exploitatieplangebied. Deze recreatieve wandelpaden zijn voorzien in de bestaande en te handhaven bosschages in het midden van het bestemmingsplangebied. In het nieuwe bestemmingsplan worden deze gronden als groen conserverend bestemd. De exacte locatie van de recreatieve wandelpaden zal nog nader bepaald worden. In de kaart van bijlage 8 is met de kleur groen aangegeven in welk gebied de recreatieve wandelpaden voorzien zijn. De in de exploitatie opzet meegenomen kosten hebben betrekking op de aanleg van veilige wandelpaden voor de nieuwe woonwijk zijn aan te merken als kosten op basis van artikel 6.2.4 sub e Bro. Hieronder volgt de toets met betrekking tot de elementen profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit: Toetsingscriterium
Beoordeling
Motivering
Profijt
Ja
Leuriks Oost profiteert van de wandelpaden
Toerekenbaarheid
Ja
De kosten vinden plaats in het kader van de ontwikkeling
Proportionaliteit
86,05%
De direct aangrenzende bestaande woningen aan de Keppelerdijk en de Gronauses traat hebben hier ook profijt van
De begrote kosten zijn niet voor 100% meegenomen in de exploitatie opzet, maar voor 86,05%. Voor het bepalen van de proportionaliteit zijn de bestaande woningen direct aangrenzend aan het plangebied meegenomen en naar rato (toe te voegen programma / (toe te voegen programma + bestaande woningen) resulteert in het aandeel van 86,05%. Hieronder volgt de uitwerking: Omschrijving Aanleg kosten recreatieve wandelpaden Subtotaal
Totaal 40.824 40.824
Proportionaliteit 86,05% 86,05%
Opgenomen 35.128 35.128
VTU kosten (valt niet onder ministeriele regeling)
6.124
86,05%
5.269
Totaal
46.948
86,05%
40.397
meegenomen (netto c 3.5.5. Plankosten (artikel 6.2.4 onder g tot en met j Bro) Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van plankosten in werking getreden. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering. De invulling van de regeling plankosten is weergegeven in bijlage 14. Om het maximaal te verhalen plankosten in beeld te brengen is de plankostenscan uit 2018 toegepast en dit leidt tot de volgende resultaten. Plankosten Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten / Vastgoedinformatie Communicatie Management Planeconomie Totaal
NCW 01.01.2021 14.230 44.770 76.763 575.239 26.100 304.312 134.386 1.175.799
De kosten van VTU over de ten laste van het exploitatiegebied komende bovenwijkse voorziening (aanleg recreatieve wandelpaden) die gelegen zijn buiten het exploitatieplangebied, maken geen onderdeel uit van de ministeriele regeling. Deze zijn separaat meegenomen in de raming van de betreffende kosten in deze exploitatie opzet. 3.5.6. Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4 onder k Bro) De kosten voor tijdelijk beheer zijn geraamd op basis van een kengetal (3% over de begrote en nog uit te voeren civieltechnische kosten exclusief de VTU kosten met betrekking tot de investeringen buiten het exploitatiegebied). De post voorziet in kosten van tijdelijke verkeersvoorzieningen, stuifbestrijding en het herstellen van schade aan de openbare ruimte gedurende de ontwikkeling. 83.592 op peildatum 1 januari 2021 (netto co 79.008 per 1 januari 2021). 3.5.7. Planschade (artikel 6.2.4 onder l Bro) In de voorbereiding bij het opstellen van dit exploitatieplan is een planschade risicoanalyse door Kendes Rentmeesters en Adviseurs uitgevoerd. Op basis van de vigerende planologie en de beoogde ontwikkeling wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling voor de risicogevoelige objecten een nihil planologisch nadeel veroorzaakt, die naar verwachting het normaal maatschappelijk risico van 2% niet zal overschrijden. Om deze reden zijn de
betrokken onroerende zaken niet gewaardeerd. In de berekening is dan ook geen rekening gehouden met kosten als gevolg van planschade. 3.5.8. Rente (artikel 6.2.4 onder n Bro) In de berekening zijn historische kosten opgenomen (gerealiseerde onderzoekskosten en kosten van grondwerk). Over deze kosten zijn de rentelasten berekend en meegenomen in de exploitatie opzet. Het gehanteerde rentepercentage is gebaseerd op het percentage zoals die van toepassing is voor de grondexploitaties binnen gemeente Enschede. De totale 54.932 per 01.01.2021 (netto contant per 1 januari 2021) 3.6.
Opbrengsten
3.6.1. Inleiding Voor de toepassing van afdeling 6.4 Wro geldt de wettelijke fictie dat de gemeente Enschede als enige grondexploitant optreedt. Op grond van artikel 6.2.7 Bro wordt daarom uitgegaan van de fictieve opbrengsten vanuit gemeentelijke gronduitgifte (artikel 6.2.7 onder a Bro). In dit geval is geen sprake van subsidies of bijdragen van derden (artikel 6.2.7 onder b Bro). Tot slot wordt ook geen rekening gehouden met een opbrengst vanuit toekomstige exploitaties, aangezien er ook geen sprake is van investeringen ten behoeve van toekomstig te ontwikkelen locaties (artikel 6.2.7 onder c Bro). 3.6.2. Grondopbrengsten (artikel 6.2.7 onder a Bro) De grondopbrengsten zijn bepaald op basis van de verkavelingskaart voor Leuriks Oost (bijlage 11). Zoals aangegeven in paragraaf 3.3 voorziet het plan in de ontwikkeling van 74 kavels (particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector). De uitgifteprijzen voor de bouwkavels binnen het exploitatieplangebied zijn getaxeerd door een gecertificeerd taxateur werkzaam bij de gemeente Enschede. De taxatie is uitgevoerd conform de Nota Grondbeleid van januari 2020, vastgesteld d.d. 3 februari 2020, waarin ook het grondprijsbeleid is opgenomen. In het geval van Leuriks Oost zijn de kavelprijzen bepaald met behulp van de residuele grondwaardeberekening.
De residuele grondwaarde betreft de waarde die resteert wanneer de bouw en bijkomende kosten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject. Voor Leuriks Oost is specifiek gebruik gemaakt van de genormeerde residuele grondwaardberekening wat inhoudt dat de residuele grondwaarde berekend wordt op basis van referentieprojecten en kengetallen. De berekening is uitgevoerd om de basisprijs per m2 voor een kavel te bepalen. De marktwaarde per m2 GBO is comparatief bepaald aan de hand van een aantal recente verkooptransacties. De bouw en bijkomende kosten zijn
begroot met behulp van bouwkostenkompas waarbij verschillende referentiewoningen zijn meegenomen. Bij het bepalen van de kavelprijs is in verband met de omvang van de kavels een staffel toegepast. De eerste staffel begint bij 500 m2, de tweede staffel bij 750 m2 en de derde staffel bij 1.000 m2. Bij kavels met een aanzienlijke omvang is sprake van een degressief stelsel. Dat houdt in dat de prijs trapsgewijs afneemt naarmate de oppervlakte van de bouwkavel toeneemt. De verklaring hiervoor is dat de bebouwingsmogelijkheden (en daarmee de waarde van het product) van de vrije kavels niet evenredig toeneemt. Ook benadert de methode van staffeling de situatie in de praktijk het beste. Voor een koper heeft de extra oppervlakte van de tuin minder toegevoegde waarde dan de oppervlakte met bebouwingsmogelijkheden. De basisprijs is bepaald aan de hand van een genormeerd residuele benadering en rekening houdend met de staffeling resulteert dat in een - per m2 exclusief BTW voor de eerste 500 m2. In de waardering zijn verder correcties doorgevoerd in het geval de kavel een ongunstige ligging kent (noord) en indien direct naast de erfgrens een geluidsscherm gelegen is met daarbij een onderhoudsverplichting voor het groen wat tegen de wand wordt gepland. Tot slot is in de waardering rekening gehouden met de verkoop van een groenstrook.
Een groot deel van de te verkopen percelen bestaat uit de bestemming wonen en de bestemming groen. Ten aanzien van het groen geldt dat de koper hier een onderhoud en instandhoudingsplicht voor heeft. De groenstrook mag niet worden bebouwd. In de taxatie is hier rekening mee gehouden door het overgrote deel van de groenstrook te waarderen tegen - per m2 conform de nota snippergroen van de gemeente Enschede. Overigens wordt het uitgeefbaar oppervlak aan groen niet in alle - per m2. Op het moment dat een kavel exclusief het groen een oppervlak kleiner dan 500 m2 kent (de eerste staffel) wordt het verschil tot aan 500 m2 aangevuld vanuit het oppervlak aan groen. In dit specifieke geval heeft dat tot gevolg dat het oppervlak te waarderen als groen kleiner uitvalt. De waarde peildatum van deze taxatie is 7 januari 2021 en de waardering per kavel is, inclusief een toelichting, in bijlage 15 van het exploitatieplan opgenomen. rekening houdend met het uitgeefbaar oppervlak van 48.577 m2 resulteert dit in een
3.7.
Resultaat
Om een exploitatie inzichtelijk te maken worden alle kosten en opbrengsten met in achtneming van de parameters en de fasering contant gemaakt hetgeen betekent dat alle bedragen op peildatum 1-1-2021 worden gebracht. Hieronder volgt het financieel resumé van de berekening:
Omschrijving
Bedrag
Investeringen Inbrengwaarde Onderzoekskos ten Bodemsanering Bouw- en woonrijp m aken Kosten buiten het exploitatiegebied Plankosten Historische rentelasten Tijdelijk beheer Totaal investeringen
5.791.100 103.274 78.917 2.754.289 40.397 1.175.799 54.932 83.592 10.082.299
Opb rengsten Verkoop kavels Totaal opbrengsten
13.557.264 13.557.264
Saldo nominaal
3.474.965
Kostenstijging Opbrengstenstijging Te realiseren rentelasten / rentebaten Eindwaarde saldo per 31.12.2029 Netto contante waarde saldo per 01.01.2021
140.194 905.761 403.081 3.837.452 3.072.757
In bijlage 16 van het exploitatieplan is het jaarschijvenoverzicht van de berekening opgenomen. 3.8.
Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten
De vaststelling van de maximaal verhaalbare kosten vindt plaats met toepassing van artikel 6.16 Wro (macro aftopping). Als de totale verhaalbare kosten, verminderd met subsidies / bijdragen van derden en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties lager zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de verhaalbare kosten. Indien de totale verhaalbare kosten, verminderd met subsidies/bijdragen van derden en exclusief de kosten voor toekomstige grondexploitaties, hoger zijn dan het niveau van de opbrengsten uit gronduitgifte, dan is de omvang van het kostenverhaal beperkt tot het niveau van de gronduitgifte opbrengsten. Hierbij gaat het dan om een vergelijking van de kosten/opbrengsten op basis van de netto contante waarde per 1 januari 2021. Dit leidt tot het volgende overzicht:
Resultaat
Nominale waarde
NCW per 01.01.2021
Kosten Inbrengwaarde Onderzoekskosten Bodems anering Bouw- en woonrijp maken Kos ten buiten het exploitatiegebied Plankosten Rentelas ten Tijdelijk beheer Totaal kosten
5.791.100 103.274 78.917 2.754.289 40.397 1.175.799 54.932 83.592 10.082.299
5.791.100 102.640 76.992 2.628.874 37.435 1.175.799 54.932 79.008 9.946.780
Opb rengsten Gronduitgifte Totaal opbrengsten
13.557.264 13.557.264
13.019.536 13.019.536
Totaal resultaat op NCW per 01.01.2021
3.072.757
Dit leidt tot het volgende overzicht voor de toepassing van artikel 6.16 Wro (macro aftopping): VERHAALBARE KOSTEN MINUS BIJDRAGEN Totaal investeringen Bijdragen gemeenten en derden Maximaal te verhalen kos ten MACRO AFTOPPING: KOSTEN VERSUS OPBRENGSTEN Totaal opbrengsten (excl. bijdragen) Maximaal te verhalen kos ten Macro aftopping:
CONTANTE WAARDE PER 01.01.2021 9.946.780 9.946.780
13.019.536 9.946.780 9.946.780
Uit het overzicht volgt dat de opbrengsten uit gronduitgifte hoger zijn dan het totaal aan verhaalbare kosten. De omvang van het kostenverhaal is hierdoor beperkt tot het niveau van de totale kosten. Het totaalbedrag aan verhaalbare 9.946.780 netto contant op 1 januari 2021. 3.9.
Berekening exploitatiebijdrage
In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de exploitatiebijdragen uitgifte categorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. In het vervolg van deze paragraaf volgt allereerst een toelichting op de berekening van de gewogen basiseenheid. Aansluitend wordt stilgestaan bij de berekening van de exploitatiebijdrage per eigenaar en per kavel. 3.9.1. Gewogen basiseenheden Voor de bepaling van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan wordt gerekend met basiseenheden, gewichten en gewogen eenheden. De uitgiftecategorie is Particulier Opdrachtgeverschap kavels (artikel 6.18 lid 1). Als basiseenheid wordt een vierkante meter uitgeefbaar oppervlak gehanteerd (artikel 6.18 lid 2). Uit het overzicht van de kavelprijzen (zie bijlage 15 van het exploitatieplan) volgt dat de uitgifteprijs per m2 per kavel verschilt. Het begrip wegingsfactor duidt op het relatieve verschil: de verschillen van de uitgifteprijzen ten
opzichte van elkaar. De kavels worden voor wat betreft de prijs per m2 met elkaar in verband gebracht, wat een overzicht aan gewichtsfactoren oplevert. gewicht één meegekregen (artikel 6.18 lid 3). Het totale aantal gewogen eenheden wordt bepaald door de optelsom per kavel van de vermenigvuldiging van de uitgeefbare oppervlakte in m2 met de bijbehorende gewichtsfactor, rekening houdende met de fasering in de tijd. Het totale aantal gewogen eenheden komt uit op 42.557 eenheden (artikel 6.18 lid 4). Voor een specificatie van de gehele berekening wordt verwezen naar bijlage 17 van het exploitatieplan. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is de uitkomst van de formule: het totaal aan verhaalbare kosten (netto contant per 01.01.2021) gedeeld door het aantal gewogen eenheden (netto contant per 01.01.2021). Derhalve 46.780 gedeeld door 42.557 gewogen eenheden, wat neerkomt op een 4 per gewogen eenheid bedrag aan verhaalbare kosten eveneens netto contant per 01.01.2021 (artikel 6.18 lid 5). 3.9.2. Berekening exploitatiebijdrage per eigenaar De hoogte van de bruto exploitatiebijdrage per eigenaar wordt bepaald door per eigenaar het gewogen aantal eenheden te bepalen en dit te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid. In bijlage 18 (exploitatiebijdrage per eigenaar) is de bruto- en netto exploitatiebijdrage per eigenaar in beeld gebracht.
In artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden (= uitgeefbaar gebied) in mindering wordt gebracht op de bruto exploitatiebijdrage. In het overzicht in bijlage 18 is dit opgenomen met de aandui
eveneens in mindering op de bruto exploitatiebijdrage wordt gebracht. In het overzicht in bijlage 18 eigenaar aangelegde voorzieningen In onderstaande tabel wordt per eigenaar de gewogen basiseenheden, het bedrag aan verhaalbare kosten per gewogen eenheid, de bruto exploitatiebijdrage, de inbrengwaarde van het uitgeefbare gebied en de netto exploitatiebijdrage weergegeven (zie ook bijlage 18): Eigenaar
Gewogen basis eenheden
Gemeente Enschede Roering Spoelder
35.130 6.144 1.283
Totaal
42.557
Verhaalbare kosten per
gewogen eenheid 234 234 234
Bruto exploitatie bijdrage
Correctie aandeel uitgeefbaar
8.210.828 1.436.059 299.892
2.687.580 508.550 204.260
9.946.780
3.400.390
Correctie door eigenaar aangelegde voorzieningen p.m. p.m. p.m.
Te betalen als financiele voorwaarde bij omgevingsvergunning 5.523.248 927.509 95.632 6.546.390
De netto exploitatiebijdrage is berekend op basis van de netto contante waarde per 1 januari 2021 en geldt als de exploitatiebijdrage die verbonden is aan een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor bouwen, tenzij ten tijde van de aanvraag van de vergunning blijkt dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd (artikel 6.17 Wro), dat wil zeggen door middel van een overeenkomst. De bijdrage is rentedragend vanaf 1 januari 2021, op basis van een rente van 2,50% per jaar. 3.9.3. Berekening exploitatiebijdrage per kavel Op grond van artikel 4 van de Regels (Bindend Deel B) geldt een bindende verkaveling. Om die reden is het, naast een weergave van de exploitatiebijdrage per eigenaar, gewenst ook inzicht te bieden in de bruto en netto-exploitatiebijdrage per kavel. In bijlage 19 (overzicht exploitatiebijdrage per kavel) is een overzicht opgenomen van de per kavel verschuldigde bruto en netto-exploitatiebijdrage. De bruto exploitatiebijdrage per kavel wordt berekend aan de hand van het aantal gewogen eenheden te bepalen en dit te vermenigvuldigen met de verhaalbare kosten per gewogen eenheid. Vervolgens wordt op de bruto exploitatiebijdrage allereerst de inbrengwaarde voor de gronden zoals die in het exploitatieplan is opgenomen in mindering gebracht. Het gaat hier om de inbrengwaarde van de gronden waarop de bouw omgevingsaanvraag betrekking heeft.
Tot slot worden, indien aan de orde, hierop de kosten die voor rekening van de aanvrager om bouw omgevingsvergunning in verband met de exploitatie zijn gemaakt (kosten van verrichte werkzaamheden op de kavel) tot het moment van de vergunningaanvraag gecorrigeerd. Deze correctie is niet aan de orde indien overeengekomen wordt dat de gemeente de gronden bouwrijp maakt. Dit resulteert in de netto-exploitatiebijdrage die de aanvrager uiteindelijk als financiële voorwaarde moet betalen bij aanvraag van de vergunning. In het geval sprake is van kosten in relatie tot verrichte werkzaamheden op de kavel tot het moment van de vergunningaanvraag, zal de aanvrager de onderliggende factuur moeten inleveren zodat de gemeente kan toetsen of de gemaakte kosten passen binnen de raming. Ook moet de aanvrager van de omgevingsvergunning voor bouwen kunnen aantonen dat de werken en werkzaamheden, waarop de kosten betrekking hebben, zijn gemaakt overeenkomstig de eisen die het exploitatieplan stelt.