Bijlage 1 Planmotivering

Motivering Wijzigingsbesluit Bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan H22T Woningbouwplan Telgendijk

Status: Vastgesteld

TAM-omgevingsplan H22T Woningbouwplan Telgendijk

Inhoudsopgave

Motivering wijzigingsbesluit

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor de wijziging van het omgevingsplan 1.2 Geldende juridische regelingen 1.3 De beoogde ontwikkeling 1.4 Toelichting planregels 1.5 Conclusie

3 3 4 5 11 13

Hoofdstuk 2 Participatie, procedure en kostenverhaal 2.1 Participatie 2.2 Procedure 2.3 Kostenverhaal

14 14 14 15

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets 3.1 Toetsing aan de instructieregels van het Rijk 3.2 Toetsing aan de instructieregels van de Provincie Overijssel 3.3 Toetsing aan regionaal beleid 3.4 Toetsing aan gemeentelijk beleid 3.5 Ladder voor duurzame verstedelijking (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 3.6 Omgevingsaspecten

17 17 19 26 27

2 Telgendijk (vastgesteld)

31 34

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Motivering wijzigingsbesluit Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding voor de wijziging van het omgevingsplan

Er is een aanvraag ingediend voor een wijziging van het omgevingsplan. De aanvraag richt zich op de realisatie van 196 woningen. Het plangebied betreft een perceel dat bekend staat als kadastrale gemeente Lonneker, Sectie E, perceelsnummer 5723. Dit perceel ligt tussen de Telgendijk en de Noord Esmarkerrondweg, aan de oostkant van Enschede. Ten noorden van het plangebied ligt in de huidige situatie grasland en één woonperceel. Aan de zuidzijde van het plangebied zijn bedrijven gesitueerd, die ontsloten worden aan de Oosterstraat. Het plangebied is in eigendom van de gemeente Enschede. In onderstaande figuur 1 is een blik van het plangebied vanaf de Noord Esmarkerrondweg weergegeven (vanuit het westen). In figuur 2 is het plangebied met een gele lijn omkaderd.

Figuur 1: Het plangeb ied vanaf de Noord Esmarkerrondweg

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 3

Figuur 2: Luchtfoto van het plangeb ied

De context van het bouwplan Nederland heeft huizen nodig. Ook in de gemeente Enschede is de druk op de woningmarkt groot. Daarom wil de gemeente Enschede 1.000 woningen per jaar faciliteren. Op die manier kan de stad groeien naar 170.000 inwoners en zo het voorzieningenniveau in de stad op peil houden. Tegelijkertijd is er een tekort aan opvangplekken voor Oekraïense ontheemden. De gemeente Enschede ontvangt subsidie van het Rijk om deze opvangplekken te realiseren. Vaak wordt dit geld besteed aan tijdelijke opvangplekken die nadien verdwijnen. Enschede ziet deze 2 opgaven als een kans. Door het geld te besteden aan de ontwikkeling van gronden ten behoeve van woningbouw, maken we extra huisvesting mogelijk in de stad. De gemeente onderzoekt of de te bouwen woningen tijdelijk te huren/kopen zijn ten behoeve van de opvang van Oekraïense ontheemden. Het uitgangspunt is dat 1/3 van de sociale huurwoningen zullen worden bewoond door Oekraïense ontheemden. Door deze aanpak wordt woningbouw mogelijk en betaalbaar gemaakt. Woningen die ook voor de huidige Enschedeër toegankelijk zijn. Zeker op het moment dat de situatie in Oekraïne is verbeterd.

1.2

Geldende juridische regelingen

Het plangebied ligt in een gebied dat valt onder het bestemmingsplan 'Klein Boekelerveldweg 2013', dat op 11 november 2013 is vastgesteld door het college van B&W van de gemeente Enschede. Dit bestemmingsplan en de bestemmingsplannen die hierna worden genoemd maken sinds 1 januari 2024 onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Enschede. Op basis van het tijdelijke deel van het omgevingsplan, onderdeel bestemmingsplan 'Klein Boekelerveldweg 2013', kent het plangebied de bestemming 'Agrarisch - Stadsrandzone' (zonder bouwvlak) en de gebiedsaanduidingen 'overige zone - archeologisch onderzoeksgebied a en b'. Naast bovenstaand wijzigingsplan en bestemmingsplan 'Klein Boekelerveldweg 2013' gelden voor het plangebied de volgende bestemmingsplannen: 'aanpassing binnenplanse afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden voor Omgevingswet (13-05-2024)'; 'Kwalitatief sturen op appartementen (30-09-2019)'; 'Parkeren Enschede' (11-03-2019); 'Buitengebied - zonnepanelen (02-07-2018)'; 'Onzelfstandige Bewoning Enschede (13-11-2017)'; 4 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

'Cultuurhistorie (06-02-2017)'; 'Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid) (18-11-2014)';.

De beoogde ontwikkeling voor de realisatie van 196 woningen past niet in het geldende tijdelijke deel van het omgevingsplan. Het tijdelijke deel vervalt geheel voro het plangebied van ontwikkeling Telgendijk, zodra deze wijziging van het omgevingsplan voor ontwikkeling Telgendijk in werking treedt. De regels van de geldende bestemmingsplannen (zie hiervoor) worden daarbij waar nodig verwerkt in deze wijziging van het omgevingsplan.

1.3

De beoogde ontwikkeling

Zoals hiervoor aangegeven is het niet mogelijk om de 196 woningen te realiseren binnen de Regels van het geldende omgevingsplan. Om dit mogelijk te maken is deze wijziging van het omgevingsplan opgesteld, met bijpassende bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Korte historie van de locatie Het plangebied van deze wijziging van het omgevingsplan maakte onderdeel uit van het bestemmingsplan 'De Eschmarke'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede op 18 maart 1996. Op de plankaart van dit bestemmingsplan heeft het plangebied van deze wijziging van het Omgevingsplan al de bestemming 'Wonen - nader uit te werken door Burgemeester en Wethouders' gekregen. Tot een vastgesteld plan is het in deze periode nooit gekomen. Na bestemmingsplan 'De Eschmarke' is op 11 november 2013 het bestemmingsplan 'Klein Boekelerveldweg 2013' vastgesteld. Het plangebied van deze wijziging van het omgevingsplan heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch - Stadsrandzone' gekregen. De vraag naar woningen was in deze periode laag, waardoor de woonbestemming werd verwijderd. In de huidige tijd is de vraag naar nieuwe woningen groot en is het vanwege de hierboven geschetste historie logisch dat het plangebied van deze wijziging van het omgevingsplan weer in aanmerking komt voor woningbouw.

Beschrijving van het plan Het plan betreft de realisatie van 196 woningen in een groene en aangename leefomgeving. Dit betekent: slim verdichten waar het kan, én bewust vergroenen waar het moet. Zodat er een juiste balans tussen woningen en openbare ruimte gerealiseerd wordt. In het ontwerp van het woningbouwplan aan de Telgendijk is bij de situering van de woningen rekening gehouden met het versterken van het groene-blauwe raamwerk. Ook is het ontwerp afgestemd op bestaande bomen, die aan de noord- en zuidzijde van het plangebied zijn gesitueerd, door met de maximale bouwhoogtes niet boven de boomtoppen uit te steken. Er zijn geen individuele beschermwaardige bomen binnen het plangebied aanwezig. Wel ligt het hele plangebied binnen de landschapswaardering hoog, uit de Visie Landelijk Gebied van de gemeente Enschede. Voor dit plan worden de houtwallen aan de noord- en zuidzijde behouden en worden er geen gezonde bomen gekapt. Een uitsnede uit het ontwerp is hieronder in figuur 3 weergegeven. Het ontwerp inclusief legenda is in verband met de leesbaarheid als bijlage 1 gehecht aan deze planmotivering. Voor de beoogde ontwikkeling is het beeldkwaliteitsplan 'Telgendijk 2026' opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is ter informatie als bijlage 3 aan deze motivering van deze wijziging van het omgevingsplan gehecht.

Het beeldkwaliteitsplan wordt als zelfstandige beleidsregel, tegelijk met de wijziging van het omgevingsplan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 5

Figuur 3: Het ontwerp

Het plangebied is op te delen in 3 woongebieden en een ecologische corridor. In onderstaande figuur 4 zijn de deelgebieden met kleuren onderscheiden. Op figuur 4 betreft het van links naar rechts de woongebieden: 1. Aansluiten bij Stokhorst; 2. De Boskamer; 3. Het Buitenerf. Tussen woongebied 1 en woongebied 2 ligt de ecologische corridor.

Figuur 4: Het plangeb ied opgeknipt in 3 woongebieden en een ecologische corridor

6 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Er worden 147 sociale huurwoningen en 49 koopwoningen gerealiseerd. Het betreft 111 sociale huurappartementen, 36 grondgebonden woningen in de sociale huur en 49 grondgebonden woningen in de koopsector. De grondgebonden woningen in zowel de sociale huur als het koopsegment worden gebouwd voor gezinnen (inwoners met en zonder kinderen in de leeftijd van 30 tot 55 jaar). Daarnaast zijn de appartementen en de rug aan rug woningen (betreft beiden huur) gericht op een- en tweepersoonshuishoudens. Deze woningen zijn tevens geschikt voor ouderen. Aansluiten bij Stokhorst In deelgebied 1 (Aansluiten bij Stokhorst) worden hoofdzakelijk grondgebonden rijtjeswoningen gerealiseerd in de vrije sector. Het overige deel bestaat uit appartementen in de sociale huursector. Er is een verbinding gelegd met de ecologische corridor en er is specifieke aandacht voor collectief groen en kleinschalig wonen. In onderstaande figuur 5 is het concept voor deelgebied 1 visueel weergegeven.

Figuur 5: Artist impression deelgeb ied 1 - Aansluiten bij Stokhorst

De ecologische corridor De ecologische corridor loopt van noord naar zuid door het plangebied. De ecologische corridor is gunstig voor grondgebonden soorten en vliegende fauna die afhankelijk zijn van groene structuren om zich te verplaatsen door een gebied. In onderstaande figuur 6 is het concept van de ecologische corridor visueel weergegeven. Als bijlage 1 bij de regels is een uitsnede uit het BKP opgenomen, waarin is opgenomen hoe de ecologische corridor ingevuld gaat worden.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 7

Figuur 6: Artist impression - De ecologische corridor

De Boskamer In deelgebied 2 (de Boskamer) worden grondgebonden rijtjeswoningen en appartementen in de sociale huursector gebouwd. In dit deelgebied is er zicht op het landschap en aandacht voor het wandelpad om een 'rondje' Telgendijk te doen. In onderstaande figuur 7 is het concept voor deelgebied 2 visueel weergegeven.

Figuur 7: Artist impression deelgeb ied 2 - De Boskamer

Het Buitenerf In deelgebied 3 (het Buitenerf) worden met name grondgebonden woningen in Twentse typologie en huurappartementen gebouwd in zowel sociale huur als vrije sector. Ook worden er in dit deelgebied appartementen in de sociale huur en een volkstuin gerealiseerd. In onderstaande figuur 8 is het concept voor deelgebied 3 visueel weergegeven. 8 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Figuur 8: Deelgeb ied 3 - Het Buitenerf

Het parkeren wordt centraal per deelgebied opgelost en de wijken worden autoluw. Het parkeren is aan de zuidzijde van het plangebied centraal geregeld, zodat aan de noordzijde van het plangebied extra ruimte ontstaat voor de realisatie van de woningen. Afvalinzameling van grondgebonden woningen zal via minicontainers (kliko's) plaatsvinden. Voor hoogbouw waar minicontainers niet mogelijk zijn, worden ondergrondse containers geplaatst. Vanwege de milieucontouren (zie onderstaande figuur 9) van de ten zuiden van het plangebied gelegen bedrijfsfuncties is ervoor gekozen om de woningen (gevoelige functies) aan de noordzijde van het plangebied te situeren.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 9

Figuur 9: milieucontour van ten zuiden gelegen bedrijfsfuncties

Door de groene inrichting en het behoud van waardevolle bomen, wordt een klimaat-adaptieve woonwijk gerealiseerd. Hierbij is rekening gehouden met wateroverlast en hittestress. De woningen worden gasloos gebouwd.

Aanpassingen t.o.v. het stedenbouwkundig ontwerp in het ontwerp TAM-omgevingsplan Het geactualiseerde ontwerp voor dit TAM-omgevingsplan bouwt voort op de in het ontwerp TAM-omgevingsplan vastgelegde ecologische en ruimtelijke uitgangspunten. In het ontwerp bij het ontwerp TAM-omgevingsplan was een duidelijke en robuuste noord-zuidverbinding opgenomen tussen deelgebied 1 en deelgebied 2. Deze verbinding had als primair doel het faciliteren van een ecologische verbinding. Deze verbinding blijft in het aangepaste plan onverkort gehandhaafd. Daarnaast is in het geactualiseerde stedenbouwkundig ontwerp de eerder beoogde, tweede groen verbinding verder uitgewerkt en versterkt. Waar deze verbinding in het voorgaande stedenbouwkundig ontwerp nog een meer beperkte betekenis had, is deze in het huidige plan als aanvullend structurerend element binnen de gebiedsopzet opgenomen. De versterking van deze verbinding draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke en ecologische samenhang en sluit aan bij beleidsdoelstellingen gericht op biodiversiteit en klimaatadaptatie. Ter uitvoering hiervan is de barrièrewerking van de aanwezige verkeersstructuur verminderd. Dit is gerealiseerd door een versmalling van de rijbaan en een herstructurering van het parkeersysteem op dit deel.

Het deel van de parkeerplaatsen is verplaatst en ingericht als groen parkeren, waarmee de hoeveelheid verhard oppervlak is gereduceerd, de infiltratiemogelijkheden zijn vergroot en ruimtelijk een groener geheel vertegenwoordigd. Deze ingrepen dragen bij aan een meer duurzame en landschappelijk ingepaste inrichting van de openbare ruimte. De aanpassingen resulteren in een duidelijke en leesbare ruimtelijke scheiding tussen deelgebied 2 en deelgebied 3, zonder dat deze scheiding een ecologische barrière vormt. Integendeel, in de overgangszone ontstaat meer ruimte voor groene inrichting en faunamigratie, hetgeen de werking van de tweede informele verbinding versterkt. In deelgebied 2 zijn 2 appartementencomplexen beoogd. Hier is gebleken dat bijbehorende balkons zeer

10 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

dicht tegen de boomkronen zouden worden gerealiseerd. Dit is ongewenst vanwege zowel het gebruik van het balkon als het behoud van de boom. Hierom is ervoor gekozen de betreffende bouwvlakken met 2 meter naar het zuiden te verplaatsen. Binnen deelgebied 3 is het aantal bergingen teruggebracht van drie naar twee door samenvoeging en herpositionering. Deze ingreep zorgt voor een efficiënter ruimtegebruik, een vermindering van verharding en een rustiger ruimtelijk beeld, passend binnen de gewenste landschappelijke en programmarische kwaliteit van het gebied. Tot slot is het stelsel van paden en overige verhardingen geoptimaliseerd. Overbodige routes zijn vervallen en de resterende infrastructuur is doelmatiger ingepast. Hiermee wordt invulling gegeven aan een zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, waarbij functionaliteit, toegankelijkheid en landschappelijke kwaliteit in balans zijn gebracht.

Beleidsregels beeldkwaliteit Voor deze ontwikkeling is het document beleidsregels beeldkwaliteitsplan 'Telgendijk 2026' opgesteld. Aan de beleidsregels is het beeldkwaliteitsplan gekoppeld. De beleidsregels worden na vaststelling, inclusief bijlagen, zelfstandig gepubliceerd op https://lokaleregelgeving.overheid.nl/. Daar zijn ze eenvoudig te vinden door te zoeken op de titel van de beleidsregels. Het concept van het beeldkwaliteitsplan was bijgevoegd als bijlage bij de ontwerp omgevingsplanwijziging. Deze bijlage is dus verwijderd bij voorliggende vastgestelde versie van de motivering.

1.4

Toelichting planregels

1.4.1

Algemene bepalingen

In dit hoofdstuk zijn algemene bepalingen opgenomen. Dit hoofdstuk richt zich op het toepassingsbereik van dit plan, begrips-, meet- en rekenbepalingen, de anti-dubbeltelregel, aanvraagvereisten en het overgangsrecht. 1.4.2

Algemene activiteiten

Dit hoofdstuk richt zich op algemene bouw- en gebruiksregels die gelden voor het plangebied. Ook is een specifiek artikel gewijd aan beroep of bedrijf aan huis. 1.4.3

Activiteiten per functie

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de regels die gelden voor de functies 'Agrarisch - Stadsrandzone', 'Groen', 'Recreatie - Volkstuin', 'Verkeer' en 'Wonen'. Deze wijziging van het omgevingsplan maakt deze functies mogelijk. 1.4.4

Activiteiten per thema

In dit hoofdstuk zijn artikelen opgenomen gericht op de thema's water, geluid, gewasbeschermingsmiddelen en parkeren. Enkel deze thema's zijn opgenomen in dit hoofdstuk, omdat alleen deze thema's relevant zijn voor deze wijziging van het omgevingsplan. 1.4.5

Flexibiliteit: afwegingskader

De planregels vormen het juridisch bindend kader dat aangeeft waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. De planregels kunnen niet altijd helemaal in ontwikkelingen voorzien. In sommige gevallen is het wenselijk dat de regels een beperkte mate van flexibiliteit bevatten. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 11

In de planregels zijn deze gevallen opgenomen als omgevingsplanactiviteiten waarvoor extra beoordelingsregels gelden. Voor veel van deze gevallen geldt een algemeen afwegingskader met een aantal criteria. Dit kader is in deze omgevingsplanwijziging opgenomen in artikel 9. Om meer duidelijkheid te geven voor aanvragers van de omgevingsplanactiviteiten waarvoor het afwegingskader geldt geven we hieronder aan waar over het algemeen naar gekeken wordt bij de beoordeling van de criteria. Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van: a.

b.

c.

d. e. f.

g.

h.

Woon- en leefklimaat. Bij de afweging wordt in ieder geval betrokken. 1. verkeersaantrekkende werking mag geen onevenredige gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van de locatie en zijn directe omgeving; 2. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; 3. lichttoetreding en bezonning, waarbij rekening moet worden gehouden met de uitstraling naar (bebouwing op) aangrenzende gronden; 4. ernstige gevolgen voor het uitzicht (zoals blokkering binnen enkele meters); 5. aanwezigheid van voldoende privacy; 6. mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het voorkomen van hittestress en duurzame energie. Straat- en bebouwingsbeeld, in het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing. Belangrijke specifieke handhaten daarvoor zijn voor dit plan opgenomen in bijlage 3 van de motivering van deze wijziging van het Omgevingsplan 'Beeldkwaliteit en concept Woningbouwplan Telgendijk' (of diens opvolger)'. Bepalend is de specifieke situatie ter plaatse. Een hoekpand op een zichtlocatie vraagt een andere benadering dan een achterterrein van een bedrijf. Bij de afweging wordt in ieder geval betrokken: 1. goede verhouding tussen bouwmassa's en buiten-/openbare ruimte (stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing); 2. verhouding tussen hoogte en breedte van gebouwen; 3. gevelbeelden; 4.

samenhang van de bouwvorm met nabijgelegen bebouwing; 5. hoogtedifferentiatie (wel of niet gewenst); 6. situering van gebouwen op het perceel. Verkeersveiligheid. Bij de afweging wordt in ieder geval betrokken: 1. eventuele toename van verkeersintensiteit; 2. benodigde uitzichthoeken van wegen; 3. aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; 4. gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; 5. aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. Parkeersituatie in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte mag niet tot gevolg hebben dat de parkeerdruk op de openbare ruimte wordt vergroot op locaties waar de parkeerdruk al te hoog is. Groenwaarden in de openbare ruimte, zoals groenstructuren en waardevolle/beschermwaardige bomen. Sociale veiligheid. Het voorkomen van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal conroleerbaar is. Bij de afweging wordt in ieder geval betrokken: 1. het toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte; 2. mogelijkheden voor verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding. Bij de afweging wordt in ieder geval betrokken: 1. aanwezigheid van (beperkt/zeer) kwetsbare gebouwen en locaties; 2. aanwezigheid en routering van vluchtwegen; 3.

bereikbaarheid van bouwwerken en buitenruimte voor hulpdiensten; 4. beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. Milieusituatie. Om een milieukundig ongewenste situatie te voorkomen wordt bij de afweging in ieder geval betrokken: 1. hinder voor omliggende functies;; 2. gevolgen van gevoelige functies (zoals wonignen) voor aanwezige hinder veroorzakende functies (zoals bedrijven); 3. externe veiligheid; 4. beschermde natuurwaarden; 5. bodem en (grond)waterkwaliteit; 6. (grond)waterhuishouding;

12 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

i. j.

1.5

Cultuurhistorische waarde van een gebouw of ensemble van gebouwen op zichzelf en in relatie met de omgeving. Gebruiks- en bouwmogelijkheden van aangrenzende gronden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met eventuele privaatrechtelijke aspecten.

Conclusie

Met deze motivering is aangetoond dat deze wijziging van het omgevingsplan in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) en is aangetoond dat de geldende beleids- en toetingskaders van Rijk, provincie, waterschap en gemeente geen belemmering vormen voor de uitvoerbaarheid van de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 13

Hoofdstuk 2 2.1

Participatie, procedure en kostenverhaal

Participatie

Bij het wijzigen van het omgevingsplan moet de gemeente aangeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. Daarbij moet worden aangegeven op welke wijze het gemeentelijke participatiebeleid is toegepast. De gemeente Enschede kent de 'Participatieverordening gemeente Enschede 2022' en de op basis daarvan opgestelde "handreiking participatie voor initiatieven Omgevingswet". De principes uit deze handreiking zijn gevolgd bij deze wijziging van het Omgevingsplan. In deze handreiking is onderscheid gemaakt tussen kleine, middelgrote en grote plannen. De bouw van 196 woningen wordt geschaard onder grote plannen met grote gevolgen voor de buurt en kan geschaard worden in de zwaarste categorie 3: intensief. De principes uit deze handreiking zijn gevolgd bij deze wijziging van het omgevingsplan. Concreet betekent dit dat voor deze wijziging van het Omgevingsplan informatieverstrekking plaats heeft gevonden via fysieke bijeenkomsten, persoonlijke gesprekken, brieven en de gemeentelijke website. Het participatieverslag is bijgevoegd bij de aanvraag.

Naar aanleiding van input van omwonenden tijdens inloopavonden is het plan gewijzigd op de volgende punten: Het aantal woningen is verlaagd van 223 naar 196 woningen; Ruimere opzet en een betere spreiding tussen koop- en huurwoningen; Aangepaste woningtypes, waaronder starterswoningen; Woningen zijn verder van perceelgrenzen geplaatst; Bouwhoogtes zijn op verschillende plekken verlaagd; De verkeerssituatie is aangepast met oog op veiligheid en doorstroming.

Het participatieverslag is als bijlage 2 toegevoegd aan deze motivering.

2.2

Procedure

Wijzigen van het omgevingsplan De procedurebepalingen voor het wijzigen van een omgevingsplan stan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet Bestuursrecht (Awb). Voor deze wijziging van het omgevingsplan geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb. Hieronder zijn de procedurestappen in verkorte vorm weergegeven.

Vooroverleg Bij deze wijziging van het Omgevingsplan spelen geen ruimtelijke belangen van andere gemeenten of het Rijk. Met hen heeft daarom geen vooroverleg plaatsgevonden. Deze wijziging van het Omgevingsplan is wel afgestemd met de provincie Overijssel, Waterschap Vechtstromen en de Veiligheidsregio Twente (brandweer). Op 18 november 2025 is dit plan voorbesproken met de provincie en heeft de provincie ingestemd met het bouwvoornemen. Specifieke bespreekpunten waren hierbij de ecologische hoofdstructuur en de ligging in de stadsrand. Het waterschap heeft op 10 oktober 2025 gereageerd op het naar hen toegestuurde waterhuishoudkundige plan. De opmerkingen die vanuit het Waterschap zijn gemaakt zijn verwerkt in onderhavig plan. Met de veiligheidsregio heeft op 18 augustus 2025 een overleg plaatsgevonden over dit plan. De veiligheidsregio heeft het plan positief ontvangen en nadien heeft de gemeente opmerkingen vanuit de veiligheidsregio verwerkt in het definitief ontwerp. Zoals besproken is het definitief ontwerp nadien ter controle naar de veiligheidsregio toegezonden en had de veiligheidsregio geen aanvullende opmerkingen en kon het derhalve instemmen met het voorliggende plan.

Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan

14 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

De gemeente heeft op 12 november 2025 in het gemeenteblad kennisgegeven van het voornemen om het Omgevingsplan te wijzigen (artikel 16.29 Omgevingswet). In de kennisgeving staat onder andere hoe de gemeenteraad burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding betrekt/heeft betrokken (zie paragraaf 2.1 t.a.v. participatie).

Terinzagelegging ontwerp wijziging omgevingsplan Het ontwerpbesluit wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging biedt eenieder de mogelijkheid om tijdens die periode zienswijzen naar voren te brengen. De bekendmaking van de terinzagelegging en de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen wordt digitaal gepubliceerd in het Gemeenteblad en daarnaast ook in de gemeentelijk krant 'Huis aan Huis'.

Zienswijzen en vaststelling Tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerp wijziging omgevingsplan zijn vijfentwintig zienswijzen ontvangen. Van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt. Dit verslag (Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen) is bij de besluitvorming over de vaststelling van de wijziging van het omgevingsplan door burgemeester en wethouders en gemeenteraad betrokken en is toegezonden aan de indieners van zienswijzen. De ontvangen zienswijzen hebben het college aanleiding gegeven tot aanpassingen in de wijzinging van het Omgevingsplan ten opzichte van het ontwerp dat ter inzage heeft gelegen. Ook zijn er ambtelijk enkele wijzigingen aangebracht. Een overzicht van de wijzigingen is opgenomen in Bijlage 16. De gemeente stuurt een mededeling van het besluit tot vaststelling aan degenen die een zienswijze hebben ingebracht. Ook maakt de gemeente het besluit bekend in het Gemeenteblad en het gemeentelijk blad 'Huis aan Huis'. Daarin staat ook door wie, binnen welke termijn en bij welk orgaan, beroep mogelijk is.

Inwerkingtreding De wijziging van het Omgevingsplan treedt in werking 4 weken na de dag waarop de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt.

Rechtsbescherming bij wijziging van het Omgevingsplan Tegen een wijziging van het Omgevingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de kennisgeving van de wijziging van het Omgevingsplan staat hoe dat moet en wanneer dat kan.

2.3

Kostenverhaal

De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden moet de gemeente kosten maken. Dit zijn bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het Omgevingsplan. De gemeente is verplicht om in bepaalde gevallen deze kosten te verhalen. Het sluiten van een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag heeft daarbij de voorkeur. Als het niet gelukt is een overeenkomst af te sluiten, dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in een omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de bouwwerkzaamheden uit te voeren.

Kostenverhaal en deze wijziging van het Omgevingsplan

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 15

De beoogde ontwikkeling betreft een bouwplan zoals bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit waarvoor kostenverhaal wettelijk verplicht is. Met de aanvrager wordt een anterieure overeenkomst gesloten. De anterieure overeenkomst gaat samen met de wijziging van het Omgevingsplan naar het college en de raad.

16 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Hoofdstuk 3 3.1

Uitvoerbaarheidstoets

Toetsing aan de instructieregels van het Rijk

In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl; afdelingen 5.1, 5.2 en 5.3).

Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk tot 2050 op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Verschillende ministeries werken aan de uitwerking van diverse beleidsthema's in de vorm van Nationale Programma's.

Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven In de NOVI zijn een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren.

1. De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waarvan de Regio Twente onderdeel uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. Enschede is hierin genoemd vanuit de afspraak 'Samenhang topwerklocaties en stationsgebieden in Twente' tussen de Regio Twente en het Rijk. De afspraak behelst dat Regio en Rijk gezamenlijk onderzoek doen naar mogelijkheden van het versterken van agglomeratiekracht door ontwikkeling van wonen en werken in de samenhangende stationsgebieden Hengelo-Kennispark-Enschede (de innovatiedriehoek). De aaneengesloten stationsgebieden Hengelo-Kennispark-Enschede moeten doorgroeien als compact centrum van de integrale ontwikkelas Zwolle-Twente-Münster, met een vestigingsmilieu van vernieuwende combinaties van duurzaam wonen, werken, ondernemen en studeren.

2. De NOVI-gebieden

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 17

Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Het doel is het versnellen van besluitvorming omtrent samenhangende ruimtelijke keuzes en de uitvoering van maatregelen, zodat plannen toekomstbestendig, met ruimtelijke kwaliteit, en in samenhang gerealiseerd kunnen worden. De gemeente Enschede maakt geen onderdeel uit van een door het Rijk aangewezen NOVI-gebied.

Actualisatie Omgevingsvisie Op 26 september 2025 heeft het kabinet ingestemd met de Ontwerp-Nota Ruimte. Het besluit over de Ontwerp-Nota Ruimte heeft eind 2025 ter inzage gelegen. Vaststelling is voorzien in 2026. In het ontwerp is de visie voor Nederland gepresenteerd voor het jaar 2050 met een doorkijk naar 2100. De visie wordt uitgewerkt langs 4 thema's, 1. Wonen, werken en bereikbaarheid 2. Economie en energie 3. Landbouw en natuur 4. Water en bodem Richting 2050 draagt elke regio in ons land bij aan de grote opgaven. Elke regio heeft eigen kenmerken, opgaven, ambities en bijbehorende ontwikkelmogelijkheden. Voor de kortere termijn voeren we gemaakte afspraken voor bijvoorbeeld woningbouw uit en zetten we de bestaande inzet in NOVEX-verstedelijkingsgebieden voort. Wel verbreden we deze naar een integrale verstedelijking met, naast woningbouw, een inzet op economische ontwikkeling en groen in en om de stad, rekening houdend met het water- en bodemsysteem en met aandacht voor bestaande en nieuwe culturele en landschappelijke kwaliteiten. Daarnaast breiden we het stedelijk netwerk Nederland uit. De sturende werking van het ontwerp Nota Ruimte biedt geen belemmering voor het ontwikkelplan Telgendijk. Het plan sluit juist aan bij de landelijke ambitie om 1,65 miljoen extra woningen toe te voegen.

Omgevingswet De Omgevingswet geeft de maatschappelijke doelen van de wet. Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang: bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

Besluit kwaliteit leefomgeving Hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bevat instructieregels voor het omgevingsplan, voortkomend uit de beleidsdoelen van de Omgevingswet. Met zo'n instructieregel geeft het Rijk aan welke onderwerpen bij een wijziging van het omgevingsplan in ieder geval aan bod moeten komen. Er zijn drie typen instructieregels. Regels die in acht moeten worden genomen. Regels waar rekening mee moet worden gehouden en regels die moeten worden betrokken bij de wijziging. 'In acht nemen' is dwingender, in die zin dat een bestuursorgaan aan de instructieregel moet voldoen. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en

18 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behouden van de staat en werking van de infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl); Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Voor het plan gelden geen instructieregels buiten de instructieregels voor onderwerpen die aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten).

Conclusie Deze wijziging van het Omgevingsplan voldoet aan de instructieregels van het Rijk.

3.2

Toetsing aan de instructieregels van de Provincie Overijssel

In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst aan beleid en regelgeving van de provincie Overijssel. Het ruimtelijk beleid van de provincie staat vooral in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. Provinciale Staten van Overijssel hebben tijdens de vergadering van 16 april 2025 de Actualisatie 2025 Omgevingsverordening Overijssel vastgesteld. Het gaat alleen om de instructieregels die relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 van deze toelichting (omgevingsaspecten).

Omgevingsvisie Overijssel De Omgevingsvisie Overijssel is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en gezondheid zijn daarbij de leidende principes of 'rode draden'. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel In afdeling 4.3 van de Omgevingsverordening is opgenomen dat omgevingsplannen een onderbouwing moeten bevatten waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet het plan getoetst worden aan het 'uitvoeringsmodel' en de 'catalogus gebiedskenmerken' uit de Omgevingsvisie Overijssel (artikel 4.9 van de Omgevingsverordening). Hieronder is het uitvoeringsmodel als figuur 10 visueel weergegeven. Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities, gebruikt de provincie het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is (generieke beleidskeuzes), waar het past (ontwikkelingsperspectieven) en hoe het uitgevoerd kan worden (gebiedskenmerken). In onderstaande afbeelding is het uitvoeringsmodel weergegeven. Boven het uitvoeringsmodel (in de paraplu) staan de rode draden en centrale beleidsambities weergegeven.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 19

Figuur 10: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in het handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties - en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten - te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. Ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de - voor dat ontwikkelingsperspectief - geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

20 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet.

Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn artikel 4.4 (Principe van concentratie), artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik), artikel 4.11 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) en artikel 4.14 (Woonafspraken) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op de artikelen ingegaan. Principe van concentratie (artikel 4.4) In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorziening mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. De beoogde ontwikkeling voorziet in een lokale woningbehoefte. Er wordt gebouwd voor doelgroepen waarvan in paragraaf 3.4 van deze wijziging van het Omgevingsplan is onderbouwd dat de vraag naar woningen aanwezig is. Er worden grondgebonden woningen voor gezinnen gerealiseerd (inwoners met en zonder kinderen in de leeftijd van 30 tot 55 jaar) en appartementen voor de 1 en 2 persoonshuishoudens (en de doelgroep ouderen) in zowel het sociale huursegment als het koopsegment. Gelet hierop wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling past in het principe van concentratie.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 4.5) Omgevingsplannen maken alleen extra ruimtebeslag voor stedelijke functies in de Groene Omgeving mogelijk aansluitend op bestaand bebouwd gebied en als aannemelijk gemaakt is dat: 1. 2. 3.

Er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied; De ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en transformatie; en Mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

De ontwikkeling ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Voor het toevoegen van 196 woningen is echter binnen het bestaand stedelijk gebied van Enschede onvoldoende ruimte beschikbaar om grondgebonden woningen te realiseren in combinatie met appartementen. Ook is het bestaand stedelijk gebied in redelijkheid niet geschikt te maken voor de realisatie van de 196 woningen door herstructurering en transformatie. Voor de reeds nog aanwezige plekken die geschikt zijn voor woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied zijn al plannen voor andere initiatieven voor andere doelgroepen en woningbouw typologieën. Naast de woningbouwopgave is er ook druk op de nog onbebouwde ruimte voor andere opgaven die moeten landen in

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 21

het bestaand stedelijk gebied: te denken valt aan het aanleggen van netwerken, vanuit de netwerklaag vanuit de Omgevingsvisie. Dit kan gaan om verkeersverbindingen, vergroenen en bieden van ruimte aan water. Gelet op vorenstaande wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling past in het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving (KGO) (artikel 4.11) 1.

Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als: a. b.

2.

daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn; het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Het eerste lid is in ieder geval van toepassing op: a. de bouw van nieuwe woningen.

De beoogde ontwikkeling bevindt zich in de Groene Omgeving en betreft het omzetten van agrarisch gebied naar stedelijk gebied. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt om aan de dringende woningbehoefte van verschillende doelgroepen tegemoet te komen. Doordat binnen stedelijk gebied onvoldoende ruimt is om in de behoefte te kunnen voorzien, is gekozen voor deze uitleglocatie. De huidige druk op de woningmarkt en het woningtekort worden gezien als belangrijke maatschappelijke reden voor de noodzaak van dit woningbouwplan. Voor dit plan is het beeldkwaliteitsplan 'Telgendijk 2026' opgesteld (zie bijlage 3 bij deze motivering van de wijziging van het Omgevingsplan). Bij de planontwikkeling is veel aandacht geweest voor de overgang tussen stedelijk en landschappelijk gebied en hebben groen en water een prominente plek gekregen. Gelet op vorenstaande wordt geconcludeerd dat de beoogde ontwikkeling past binnen de bepalingen van dit artikel.

Woonafspraken (artikel 4.14) 1.

2.

Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en is vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten; Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Met het Rijk, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten is in de Woondeal Twente (2025-2030) afgesproken om bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. Enschede heeft zich als gemeente gecommitteerd aan de bouw van 6.440 woningen in de periode 2024 tot en met 2030. Voor de periode 2013-2035 is een doorkijk opgenomen van nog eens 3.918 woningen. De beoogde ontwikkeling is passend binnen de geldende woonafspraken. Ontwikkelingsperspectieven In het kader van deze onderbouwing wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsperspectieven die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het plangebied zijn neergelegd. Het plangebied ligt deels in een gebied dat het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' kent (zie onderstaand figuur 11) en deels in een gebied dat het ontwikkelingsperspectief 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland' kent (zie onderstaand figuur 12). Het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap' richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijkste vormen van landgebruik.

Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

22 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Figuur 11: Ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'

In gebieden met het ontwikkelingsperspectief 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland' is ruimte voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 23

Figuur 12: Ontwikkelingsperspectief 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland'

Ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend waarvan gemotiveerd afgeweken kan worden. In voorliggend geval is aangetoond dat de woningbehoefte niet kan worden opgevangen binnen bestaand stedelijk. Hierdoor is uitbreiding van stedelijk gebied noodzakelijk. Het plangebied grenst aan bestaand stedelijk gebied en vormt een geschikte uitbreidingslocatie. De ontwikkeling vormt geen belemmering voor overige functies in de omgeving (zie ook paragraaf 3.5 omgevingsaspecten van deze wijziging van het Omgevingsplan). De nieuwe woningen passen zowel vanuit stedenbouwkundig als functioneel oogpunt goed in de omgeving en de woonbuurt wordt op een adequate wijze landschappelijk ingepast. Geconcludeerd wordt dat in voorliggend geval afgeweken kan worden van de geldende ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken Met betrekking tot de ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen zijn de gebiedskenmerken van belang. Er zijn daarbij vier gebiedskenmerken (lagen) te benoemen: de natuurlijke laag, laag van agrarische cultuurlandschappen, stedelijke laag en de laag van beleving. Voor elke laag gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Gebiedskenmerk 'natuurlijke laag' Het plangebied ligt in de natuurlijke laag van het gebiedskenmerk 'Stuwwallen'. De ambitie is het eigen karakter van de afzonderlijke stuwwallen te behouden en versterken. De inzet is het reliëf daarbij ruimtelijk beeldbepalend te laten zijn. Door bijvoorbeeld de overgangen naar andere landschappen te accentueren en door de zichten erop en er vanaf te versterken. Middels het ontwerpplan is ingespeeld op dit gebiedskenmerk.

Gebiedskenmerk 'laag van agrarische cultuurlandschappen' In de 'laag van agrarische cultuurlandschappen' gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke 24 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door of versterking of behoud of ontwikkeling of een combinatie hiervan. Het plangebied ligt in het gebiedstype 'Jong heide- en broekontginningslandschap'. De grote oppervlakte aan - voormalige - natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen.

Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Door de landschappelijke inpassing en aanplant van bomen in het plangebied worden de kenmerken van het oorspronkelijke landschap van de verschillende landschapstypen versterkt. De ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap'.

Gebiedskenmerk 'stedelijke laag' Het plangebied behoort tot het gebiedstype 'Informele trage netwerk'. Verschuiving in het verplaatsingsgedrag van auto naar fiets. Opheffen van de discontinuïteiten in het padennetwerk. Een schaalniveau hoger: het fietsen wandelpaden netwerk wordt op niveau van de regio geïntegreerd tot een compleet systeem onder andere door de aanleg van fietssnelwegen. Zo kun je bij voorbeeld heel Salland doorkruisen zonder een etappe via een verharde weg. Op deze manier ontstaat er een comfortabel alternatief netwerk om met de fiets naar school, naar het dorp en naar het station te komen. Verbinden van kernen met het buitengebied, ommetjes, gericht op het beleefbaar maken van de directe leefomgeving en het landschap en het verknopen van dit netwerk aan overstapplaatsen aan de hoofd- en regionale infrastructuur. De ligging en de dichtheid van het netwerk worden ingezet om de intensiteit van het gebruik te sturen. Erfgoed langs het informele trage netwerk wordt benut om de toeristische aantrekkelijkheid van gebieden te vergroten. Door het plangebied landschappelijk goed in te passen wordt de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse versterkt, waardoor het plan past binnen dit gebiedskenmerk.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat deze ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan Telgendijk (vastgesteld) 25

3.3

Toetsing aan regionaal beleid

Twente speelt een belangrijke rol in de landelijke woningbouwopgave op korte termijn, maar biedt ook potentie voor duurzame groei de komende decennia. De kansen die de regio ziet voor groei en bijbehorende schaalsprong zijn vastgelegd in de Position Paper Twente 2050, de Regionale Stedelijke Investeringsagenda en worden verder uitgewerkt in de Verstedelijkingsstrategie (Ruimtelijke Ontwikkelstrategie) voor Twente waaraan provincie en Rijk meewerken - en de Nota Ruimte van het Rijk. Daarnaast vormen de Twentse steden bij het Rijk een zoekgebied voor grootschalige woningbouw. In de Woondeal 'Wonen met Kwaliteit' (december 2022) hebben we als provincie Overijssel en Twentse gemeenten vastgelegd welke bijdrage regio Twente in de periode tot en met eind 2030 levert aan de nationale ambities op het gebied van woningbouw en wat daarvoor nodig is. De groeiende woningbouwopgave, de noodzaak om daarin samen te werken, knelpunten op te lossen en te versnellen (zoals onder andere uiteengezet in het Regeerprogramma van het Kabinet Schoof en afspraken uit de Woontop 2024), vragen het Rijk en ons, de provincie Overijssel en de Twentse gemeenten, om de bestaande Woondeal op onderdelen te actualiseren. De nieuwe afspraken gaan over de periode 2025 tot en met eind 2030, met een doorkijk naar 2035.

Woningbouwopgave: 19.100 woningen In de Woondeal hebben de provincie en Twentse gemeenten afspraken gemaakt met het Rijk over de bruto realisatie van minimaal 14.100 woningen over de periode 2022 tot en met eind 2030. Met het Rijk, de gemeenten en de provincie is afgesproken om bovenop de bruto realisatie van 14.100 woningen tot en met eind 2030, nog eens minimaal 5.000 woningen extra te bouwen in diezelfde periode. De totale bruto opgave komt daarmee op minimaal 19.100 woningen. Deze extra woningen worden onder andere gerealiseerd in de Twentse steden (Almelo, Enschede, Hengelo, Borne, Oldenzaal en Rijssen-Holten. Daarnaast is er als regio de ambitie om bovenop deze minimale opgave nog extra woningen te realiseren. Deze kunnen landen in de lokale programmering en sleutelprojecten. Hiermee committeert de regio Twente zich aan de ambitie om in de periode 2022 tot en met eind 2030 19.100 woningen bruto te realiseren. Om dit te bereiken worden er inspanningen geleverd voor voldoende plancapaciteit (130% van de te realiseren woningen) en het afgeven van voldoende vergunningen voor de realisatie. In de geactualiseerde Woondeal Twente heeft de Gemeente Enschede een belangrijke rol in het realiseren van de regionale woningbouwopgave in Twente.

Enschede heeft zich als gemeente gecommitteerd aan de bouw van 6.440 woningen in de periode 2024 tot en met 2030, verdeeld over diverse (sleutel)projecten. Tot eind 2024 zijn al 1.946 woningen gerealiseerd. Voor de periode 2031-2035 is een doorkijk opgenomen van nog eens 3.918 woningen. De sleutelprojecten in Enschede omvatten onder andere het Centrumkwadraat, Boulevardzone, Kennispark/Twekkelerveld, Eschmarkerveld en Het Cromhoff. Daarnaast wordt er vanuit stedelijke verdichting uitgegaan van 1150 woningen tussen 2024 t/m 2030. Ook is aangegeven in de Woondeal Twente dat Enschede de ambitie heeft om tussen 2031 en 2035 3918 woningen toe te voegen, waarvan 2500 woningen gerealiseerd zullen worden in twee sleutelprojecten (het sleutelproject Horstmanpark met rond de 1500 woningen en een 8e sleutelproject). Telgendijk maakt als woningbouwproject met haar 196 woningen onderdeel uit van sleutelproject 8, waar verschillende woningbouwprojecten optellen tot de 1000 woningen die in sleutelproject 8 gerealiseerd gaan worden.

Betaalbaarheid De betaalbaarheid en het toevoegen van sociale huurwoningen, middenhuur en betaalbare koopwoningen is een grote opgave. Er wordt vastgehouden aan het uitgangspunt om 30% van de woningbouwopgave te realiseren in sociale huur (5.730 woningen), 40% in de middenhuur en betaalbare koop (7.640 woningen) en 30% (5.730 woningen) in de vrije sector. De betaalbaarheidsgrens ligt in 2025 op € 405.000,-. Uit een tussentijdse evaluatie van de provincie blijkt dat gemeenten zich hard inzetten om deze verdeling te halen en het aandeel betaalbare woningen te vergroten. Alle gemeenten in de regio hanteren dit 30-40-30 principe als basis voor lokale beleid, prestatieafspraken en uitgangspunten bij plan- en gebiedsontwikkelingen. Binnen de kaders van de (aankomende) wet Versterking regie volkshuisvesting is er ruimte voor maatwerk binnen de betaalbaarheidsverdeling, voor gemeenten waarbij het aandeel sociale huur in de huidige woningvoorraad hoger is dan het landelijk gemiddelde.

26 Telgendijk (vastgesteld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22T Woningbouw plan

Conclusie Met de toevoeging van 196 woningen wordt met dit plan vooruitgelopen op de aantallen die gerealiseerd worden in de periode na 2030. Dit maakt onderdeel uit van de 3918 woningen voor de periode tussen 2031 en 2035, waarbij 1000 woningen in sleutelproject 8 als door kijk is genomen. Het woningbouwplan Telgendijk past hierin als deelproject. Hierbij passen de woningen in de verdeling op stadsniveau van 30% sociale huur, 40% middenhuur en betaalbare koop en 30% vrije sector.

3.4

Toetsing aan gemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt het initiatief getoetst aan gemeentelijk beleid dat relevant is voor deze wijziging van het Omgevingsplan. In paragraaf 3.6 (Omgevingsaspecten) komen, voor zover relevant voor deze wijziging, sectorale beleidsstukken aan bod, zoals het Water- en Klimaatadaptatieplan (WEK) en het archeologiebeleid.