Bijlage 1 - Haalbaarheidsonderzoek Clustering van sportparken (12-05-2021)

Met de ontwikkelmanagers van Zuid is besproken dat na de zomer van 2021 mogelijk een werkgroep opgericht wordt vanuit de gemeente waar op een integrale wijze gekeken zal worden naar de vier grote ontwikkelprojecten die momenteel spelen in de Helmerhoek: het wijkcentrum, de dubbele sportzaal, de drie basisscholen en het sportpark. Op dit moment is een geïntegreerde ontwikkeling niet aan de orde, maar het zou een gemiste kans zijn om de gezamenlijke doelen tussen deze vier projecten niet nader te onderzoeken.

41

Financiële analyse In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van een MFSA in Zuid, de herontwikkeling van Sportcampus Diekman-Oost en vervolgens de totale clustering van sportparken in Enschede. Beide deelprojecten houden namelijk sterk verband met het realiseren van de besparingsopgave.

Investeringsraming MFSA Zuid Integrale ruimtebehoefte MFSA Zuid In de basis is de investeringsopgave voor de MFSA Zuid gebaseerd op de integrale ruimtebehoefte van de toekomstige gebruikers. Zoals beschreven in paragraaf 6.3 komt dit voor de MFSA Zuid uit op 1.750 m2 (bvo) waarvan circa 75 m2 voor bijkomende functies, zoals dagbesteding. De ruimtebehoefte voor het mogelijke aanvullende sociaal-maatschappelijke programma is niet meegenomen in dit overzicht en de daaropvolgende financiële analyse. Gezamenlijke ruimtebehoefte beoogde gebruikers Voetbaldeel (Victoria, Suryoye, Aramea en vereniging X) Dagbesteding/BSO/voorliggende voozieningen Aanvullend programma (sociaal-maatschappelijke functies) Totale ruimtebehoefte gebouw Figuur 7.1

m2 bvo 1.675 75 1.750

Totale ruimtebehoefte voor het gebouwdeel van de MFSA in Zuid

Bouwkosten Omdat er in deze fase van het haalbaarheidsonderzoek nog geen ontwerp is, kan er ook nog geen gedetailleerde kostenraming worden opgesteld. Wel kan gekeken worden naar de investeringskosten van gelijksoortige en recent ontwikkelde sportaccommodaties, rekening houdend met regiofactoren. Bouwkostenkompas.nl is een zeer uitgebreide database van bouwprojecten in Nederland en bijbehorende ontwikkelkosten. Zo kan per type gebouw, per regio, een indicatie gegeven worden van bouwkosten per vierkante meter (bvo). Er wordt onderscheid gemaakt in twee type kleedkamer- en kantinegebouwen voor buitensportverenigingen: Kleed- en kantineruimte (Vrijstaand, nieuwbouw, sportfunctie) “Kleinschalig rechthoekig gebouw van twee lagen. Begane grond met kleed- en doucheruimtes. Op de verdieping een kantine met bar en een kleine keuken. Radiatoren, mechanische afzuiging in doucheruimtes en keuken. Gasloos met warmtepomp.”

Kantine voetbalvereniging (Vrijstaand, nieuwbouw, sportfunctie) “Eenvoudig enkellaags rechthoekig clubgebouw. Eenvoudige installaties (opbouw) en eenvoudige afwerkingen. Kleine keuken in het gebouw en kleedruimtes opgenomen in het gebouw. Gasloos met warmtepomp. Incl. basisafwerking in de kantine en kleedruimten.”

42

Voor de provincie Overijssel komen de bouwkosten uit op respectievelijk 1.150 euro en 1.355 euro per vierkante meter (bvo, prijspeil 2021). Echter zijn er in de randstad recentelijk moderne sportaccommodaties gerealiseerd voor bouwkosten van rond de 1.700 euro per vierkante meter. In deze fase is het verstandig om de kosten niet te optimistisch in te schatten, maar ook niet alleen te kijken naar (veel duurdere) referentieprojecten elders in het land. Daarom is uitgegaan van een gemiddelde van deze drie benchmarkgetallen, naar boven afgerond in honderdtallen. Dit kengetal van 1.500 euro aan bouwkosten per vierkante meter bvo is volgens VFBE een realistische aanname.

Benchmark bouwkosten €/m2 bvo (excl. Btw) Kengetal: Eenvoudig/enkellaags/duurzaam (Ov) € 1.150 Kengetal: Kleinschalig/kantine op verdieping/duurzaam (Ov) € 1.355 Kengetal: Modern/kantine op verdieping/duurzaam (NL) € 1.700 Uitgangspunt / afgerond gemiddelde van kengetallen € 1.500 Figuur 7.2

Benchmark getallen bouwkosten sportaccommodaties per m2 bvo en aanname voor de MFSA Zuid

Duurzaamheid Deze benchmarkgetallen zijn gebaseerd op moderne duurzame en gasloze gebouwen. Victoria ’28 heeft op hun huidige kantine al circa 100 zonnepanelen liggen, die zij graag willen inbrengen in het nieuwe gebouw. Dit biedt weer extra ruimte om het beschikbare budget in andere (duurzame) voorzieningen te investeren. Ondanks dat er nog geen concreet ontwerp ligt is het streven om een energieneutraal gebouw te realiseren. Bijkomende kosten Ook voor de bijkomende kosten heeft Bouwkostenkompas.nl een benchmark van gemiddelden per type gebouw per regio. Afhankelijk van welke kostenposten van toepassing zijn kwam deze in eerste instantie uit op 25%. Op advies van VFBE is deze verhoogd naar 29%, wat doorgaans wordt gehanteerd bij de gemeente.

Bijkomende kosten Ontwerpkosten (o.b.v kantoren) Stedenbouw/mobiliteit Constructeur Installateur/duurzaamheid Projectmanagement Uitvoering/aansluiting/overig honoraria Heffingen/verzekeringen/notaris Overige interne/externe projectkosten Totale bijkomende kosten Figuur 7.3

% bouwkosten 4,5% 0,5% 1,2% 2,2% 3,0% 5,3% 7,5% 5,0% 29,0%

Bijkomende kosten totaal en per onderdeel als percentage van de bouwkosten

Totale investeringskosten MFSA Zuid Om tot een realistische raming te komen voor de totale investeringskosten (of stichtingskosten) dient er daarnaast rekening gehouden te worden met de volgende posten: inflatie, post onvoorzien en btw. Voor de inflatie is rekening gehouden met 2,5% per jaar, wat doorgaans wordt gehanteerd door VFBE. Met de aanname dat er over 2,5 jaar kan worden begonnen met de bouw, komt dit uit op 6,3% aan inflatie op de bouwkosten.

43

Voor de post onvoorzien hanteert VFBE doorgaans in deze fase een percentage van 10%. Voor de volledigheid wordt dit percentage niet alleen berekend over de bouwkosten, maar ook over de bijkomende kosten en de inflatie. Voor de btw geldt een percentage van 21% voor de ontwikkeling van vastgoed. Met deze percentages komt de totale investeringsraming, inclusief btw, voor alleen het gebouw van de MFSA Zuid uit op 4.789.000 euro. Hierbij zitten nagenoeg alle mogelijk projectkosten opgenomen, inclusief leges. De kosten voor de losse inrichting zijn hierin niet meegenomen, omdat deze voor rekening van de verenigingen zijn. Naast de kosten voor de realisatie van de MFSA, moet ook rekening gehouden worden met aanpassen van de omliggende terreininrichting, de sloop van de huidige opstallen en eventuele compensatie voor de huidige boekwaarden van deze opstallen.

Indexering Inflatie bouwkosten

% investering

Onvoorziene kosten Post onvoorzien

% investering

Btw Btw percentage bij ontwikkeling door gemeente/VFBE

% investering

Totale investering (incl. Btw) Investering incl. bijkomend, onvoorzien, index en Btw

€ (incl. Btw) € 4.789.000

Figuur 7.4

6,3%

10%

21%

Opbouw van de totale investeringskosten voor de MFSA Zuid o.b.v. bouwkosten en bijkomende kosten

Overige investeringen De inrichting van het totale sportpark inclusief velden ligt bij Sportaal en valt onder hun reguliere begroting en onderhoudsschema. Het wel of niet realiseren van de MFSA heeft daar in feite geen invloed op. Wel zal de bestrating inclusief eventuele buitenverlichting en groeninrichting direct rondom het gebouw opgepakt worden. Hiervoor is een bedrag in de investeringsraming opgenomen van 225.000 euro (incl. btw). De sloopwerkzaamheden worden geraamd op 70.000 euro (o.b.v. 35 euro/m2, bevestigd vanuit VFBE). Dit betreffen de kantine van Victoria ’28, de kantine van FC Aramea (voormalige kantine van de Enschedese Boys) en het gezamenlijke kleedkamergebouw van beide verenigingen, samen goed voor circa 2.000 m2. Het afboeken en compenseren van de huidige opstallen en eigendommen zijn in de investeringsraming op nul gezet. De kleedgebouwen en de voormalige kantine van de Enschedese Boys (nu gehuurd door FC Aramea) zijn nagenoeg volledig afgeboekt bij VFBE. Wel zit er nog een boekwaarde en hypotheek op de kantine van Victoria ’28 (naar verwachting 39.000 euro in 2023 bij start bouw). Bij een verhuizing van FC Suryoye naar de MFSA zal er ook gekeken moeten worden naar compensatie van huidige kantine/clubgebouw die zij in eigendom hebben, en volledig hebben afbetaald. Deze semi-permanente accommodatie is in 2015 aangekocht voor circa 150.000 euro.

Met beide verenigingen is de optie besproken dat deze kosten in dat geval bij de investeringskosten worden opgeteld, en daarmee de toekomstige (kostendekkende) huurprijs in de MFSA evenredig stijgen. Daarom is het uitgangspunt dat de verenigingen afzien van een directe compensatie voor hun huidige opstallen. Dit zal resulteren in een lagere investering voor de MFSA en daarmee een lagere huurprijs. Hoe deze compensatie precies vertaald zal worden in het ruimtegebruik en huurprijs voor de MFSA dient nader met de verenigingen afgestemd te worden. De totale investering voor de ontwikkeling van een MFSA op Sportpark Enschede-Zuid komt daarmee uit op 5.084.000 euro inclusief btw en circa 4.200.000 exclusief btw. 44

Overige benodigde incidentele investeringen Terreininrichting aanpassen (schatting) Sloop bestaande opstallen Afkopen opstallen Victoria / afboeken hypotheek gemeente Afkopen opstallen Suryoye Totale investering MFSA Zuid (incl. 21% Btw)

€ (incl. Btw) € 225.000 € 70.000 € € € 5.084.000

Totale investering MFSA Zuid (excl. 21% Btw)

€

Figuur 7.5

4.201.653

Totale investeringsraming voor de ontwikkeling van de MFSA Zuid, inclusief en exclusief btw

Compensatie btw / SPUK regeling Het uitgangspunt is dat de MFSA btw-vrij ontwikkeld kan worden. Sinds enkele jaren is de ontwikkeling van gemeentelijke sportaccommodaties niet meer vrijgesteld van btw. Daarvoor in de plaats gekomen is de SPUKregeling. Met deze specifieke uitkering voor sportstimulering kan de gemeente de btw op de investeringskosten compenseren. Of deze regeling ook de komende jaren blijft bestaan is onzeker, maar vanuit de subsidiespecialisten van de gemeente is het uitgangspunt dat hier in dat geval een vervangende regeling voor getroffen zal worden. Dit blijft echter een risico met cruciale gevolgen dat goed gemonitord dient te blijven worden. Het kantinegedeelte valt mogelijk niet onder de SPUK-regeling, aangezien dit (commerciële) horeca betreft. Dit gedeelte van de bouwkosten komt volgens de btw-specialisten van de gemeente automatisch in aanmerking voor btw-teruggave. Daarmee is dit gedeelte geen risico het btw-vraagstuk. Als alternatief voor deze regeling voor gemeentes bestaat de BOSA-regeling. Dit is een subsidieregeling voor bouw- en onderhoud van sportaccommodaties voor sportverenigingen. Deze is van toepassing als de verenigingen het gebouw zelf ontwikkelen en financieren. Het uitgangspunt is dat dit voor de MFSA Zuid niet het geval zal zijn, waarmee de BOSA-regeling in deze fase niet van toepassing is op dit project.

Exploitatieraming MFSA Zuid Wat geldt voor de bouwkosten, geldt ook voor de exploitatiekosten: zolang er nog geen concreet ontwerp ligt moet voor de raming uitgegaan worden van kengetallen of benchmark projecten. In tabel 8.6 is een aanname gemaakt van de kosten voor de exploitatiekosten in de MFSA, o.b.v. een gebouw van 1.750 m2 (bvo), het huidige aantal voetbalvelden (6+1 pupillenveld) en verenigingen met in totaal 1.500 leden. Deze bedragen zijn met de verenigingen en met de gemeente besproken en afgestemd. Uitgaande van de totale investeringsraming van 4.200.000 euro zoals behandeld in paragraaf 7.1, geeft VFBE aan dat zij een kostprijsdekkende aanvangshuur verwachten van rond de 235.000 euro per jaar (prijspeil 2021 en per jaar te indexeren). Om te kunnen bepalen of de verenigingen deze exploitatie met bijbehorende huurprijs kunnen opdragen, dient gekeken te worden naar de huidige huisvestinglasten van de verenigingen. Er kan daarnaast ook rekening gehouden worden met de toekomstige optimalisaties in kantine-inkoop en sponsorinkomsten of in kantineopbrengsten. Echter is dit een onzekere factor, waardoor het risicovol is om de business case van de MFSA op een te grote groei van inkomsten te berusten. Wel biedt dit uiteindelijk een optimalisatiemogelijkheid voor de toekomstige exploitatie.

In tabel 8.6 is te zien hoe de huidige huisvestingkosten zich verhouden tot de geraamde nieuwe kosten inclusief huurprijs. Hierbij is uitgegaan van de huidige huisvestinglasten van Victoria ’28, FC Aramea, FC Suryoye en een nog nader te bepalen vierde vereniging van circa 250-300 leden.

45

Post Huidig situatie Nieuwbouw MFSA Stijging/daling Kostendekkende huur MFSA (aan VFBE) € € 235.000 € 235.000 Overige huisvestinglasten verenigingen Huur velden (aan Sportaal) € 89.515 € 64.125 € (25.390) Dagelijks onderhoud € 15.898 € 10.000 € (5.898) Energie, water € 63.640 € 30.000 € (33.640) Schoonmaak € 5.900 € 5.000 € (900) Verzekeringen € 10.443 € 5.000 € (5.443) OZB, heffingen € 13.380 € 12.500 € (880) Overige € 7.299 € 2.500 € (4.799) Storting groot onderhoud € 11.429 € € (11.429) Rente € 6.000 € € (6.000) Aflossing € 13.000 € € (13.000) Totaal huisvestingslasten € 236.504 € 364.125 € 127.621 Stijging in huisvestinglasten t.o.v. huidige situatie € 127.621 Dekkingsmogelijkheden Dekking externe partijen (bijv. BSO/zorgpartijen) € (15.000) Maximale stijging lasten 4 verenigingen samen € (15.480) Restant tekort € 97.141 Figuur 7.6 Huisvestinglasten van de verenigingen in de MFSA Zuid en in de huidige situatie (o.b.v. 4 verenigingen)

Stijging huisvestinglasten en bijbehorende dekking Hieruit volgt dat er een kostenstijging komt van 127.621 euro in het eerste exploitatiejaar. Wel is er extra ruimte opgenomen voor gebruik door externe partijen. Uitgaande van huidige huurinkomsten van verenigingen door dagbesteding, zorgpartijen of BSO, is er een extra huurbijdrage geraamd van 15.000 euro per jaar. Daarnaast durven de verenigingen het aan om een (beperkte) stijging in contributie door te voeren naar hun leden, of een hoger percentage van de jaarbegroting aan huisvestinglasten uit te geven. Hierbij is het uitgangspunt dat voor alle leden een bedrag van 14 euro per maand naar huisvestinglasten mag gaan. Kijkend naar de huidige lasten van de verenigingen zou dit een extra dekking opleveren van 15.480 euro per jaar, uitgaande van in totaal 1.500 leden. Exploitatietekort Onderaan de streep komt de exploitatieraming voor de MFSA Zuid uit op een tekort van circa 97.000 euro per jaar. Dit bedrag is als jaarlijkse te indexeren exploitatiebijdrage benodigd om tot een sluitende exploitatie van de MFSA te kunnen komen.

Jaarlijkse exploitatiebijdrage of eenmalige investering? Indien VFBE namens de gemeente de ontwikkeling, financiering en (kostprijsdekkende) verhuur van de MFSA Zuid op zich neemt, dient het exploitatietekort van circa 97.000 per jaar gedekt te worden. Dit kan door een jaarlijkse (te indexeren) exploitatiebijdrage vanuit de gemeente. Een alternatief is een eenmalige c.q. incidentele investering in de MFSA, om daarmee de financieringslasten voor VFBE met hetzelfde bedrag omlaag te brengen. VFBE heeft berekend dat hiervoor een bijdrage van 1.856.050 euro voor nodig is om tot een kostprijsdekkende huur van 138.000 euro te komen wat door de verenigingen gedragen kan worden. Een eenmalige investering lijkt op dit moment de voorkeur te hebben. Enerzijds worden de totale kosten voor de gemeente voor de MFSA lager (30x 97.000 euro is aanzienlijk hoger) en anderzijds heeft de gemeente jaarlijks een structureel tekort op haar totale begroting, maar in bepaalde jaren wel een eenmalig overschot. Om deze ontwikkeling niet verder op de jaarlijkse begroting van de gemeente te drukken, is het wenselijk om dit tekort te dekken uit een eenmalige investering. 46

Betreffende kostenpost

Investering

Kostprijsdekkende huur

Totale investering MFSA Zuid (excl. 21% Btw)

€

4.201.653

€

235.000

Eenmalige investering voor lagere kostprijsdekkende huur

€

(1.856.050) €

(97.000)

Totale investering MFSA Zuid na eenmalige bijdrage

€

2.345.603

138.000

Figuur 7.7

€

De kostprijsdekkende huur vanuit VFBE voor de MFSA Zuid o.b.v. de oorspronkelijke investeringsraming (excl. btw) en nieuwe huurprijs en investering na een eenmalige bijdrage vanuit de gemeente.

Dekkingsmogelijkheden MFSA Zuid Er is gekeken op welke wijze een jaarlijkse exploitatiebijdrage of een eenmalige investering vanuit de gemeente voor de MFSA gedekt kan worden. Voor het gemak is in het basisscenario uitgegaan van jaarlijkse bijdragen van 97.000 euro vanuit de gemeente, zodat deze afgezet kan worden tegen jaarlijkse besparingen of optimalisaties. Er zou een taakstellende besparing aan de architect en/of aannemer meegegeven kunnen worden tijdens de ontwerpfase van 5% op de bouwkosten. Dit zou een besparing van 11.750 euro op jaarbasis opleveren. Daarnaast worden de besparingen op sportparken die gerealiseerd kunnen worden door de ontwikkeling van een MFSA in Zuid geraamd op ruim 85.000 euro. Daarmee is het tekort van 97.000 euro op jaarbasis gedekt. Bij een mogelijke integrale ontwikkeling van andere projecten en buurtinitiatieven die spelen in de Helmerhoek. Dit geldt niet alleen voor synergie in bouwkosten, maar ook in exploitatiekosten met de MFSA. Tot slot is een hogere bijdrage vanuit de verenigingen een denkbare optie, indien meer duidelijk is over de optimalisatie in kantine-inkomsten of schaalvoordeel via gezamenlijke inkoop of sponsorwerving. Echter is vanuit risico-oogpunt deze optimalisatie nog niet meegenomen in het basisscenario voor de business case.

Investeringsraming herontwikkeling Diekman-Oost Initiële investeringsraming Voor de herontwikkeling van Sportcampus Diekman-Oost is een aparte investeringsraming opgesteld (zie figuur 8.9). Deze voorziet in de benodigde investeringen om de beoogde verhuizing van de verenigingen op DiekmanWest (EFC PW 1885, Sportclub Enschede en Twente ’05) en op het Wethouder Horstmanpark (ERC ’69 en Enschede Broncos) naar Diekman-Oost te kunnen realiseren. Deze investeringsraming is gebaseerd op de aanwezige voorzieningen en aangegeven behoeftes van de betreffende vijf verenigingen, overeenkomstig de planvorming voor de herontwikkeling van Diekman-Oost zoals beschreven in hoofdstuk 5.

47

Kostenpost Vervangen toplaag afgekeurd kunstgrasveld (met duurzame kurk in-fill) Duurzaam afvoeren van oude toplaag Speelklaarmaken 2 natuurgrasvelden Speelklaarmaken 1 American Football veld + rugbyveld Aanschaf goals voor rugby en American Football Aanbrengen LED verlichting bij 1 trainingsveld Aanleggen beachcluster Aanleggen nieuw asfaltveld handbal Sub-totaal velden

Investering € 300.000 € 50.000 € 30.000 € 20.000 € 5.000 € 45.000 € 100.000 in skills garden € 550.000

Opknappen kantine Zuid-Eschmarke o.b.v. wettelijke normen Opknappen kantine Zuid-Eschmarke o.b.v. wensen gebruikers Inclusief evt. compensatie van huidige opstallen verenigingen Nieuwbouw/uitbreiding accommodatie (kantine + extra kleedkamers) Besparingsopgave nieuwbouw/uitbreiding accommodaties Sub-totaal accommodaties

budget bij VFBE € 150.000 € 250.000 € 350.000 € (100.000) € 650.000

Bijkomende kosten / post-onvoorzien

€

100.000

Eigen bijdrage verenigingen inclusief beschikbare depotgelden Sub-totaal eigen bijdrage verenigingen Totale budget herontwikkeling Diekman-Oost

€ € €

(100.000) (100.000) 1.200.000

Figuur 7.8

Initiële investeringsraming voor de herontwikkeling van Diekman-Oost richting de zomer van 2022

Grondsanering rondom het te vervangen kunstgrasveld Na het opstellen en indienen van de initiële investeringsraming voor Diekman-Oost, heeft Sportaal een raming laten opstellen voor de grondsanering rondom het te vervangen kunstgrasveld. Deze komt, inclusief de benodigde onderzoeken, uit op circa 50.000 euro. Deze kosten zijn niet meegenomen in de initiële raming, aangezien de zorgplicht hiervoor niet eenduidig bij de gemeente of Sportaal ligt. De grond is van VFBE, de onderlaag is van Sportaal en de toplaag is eigendom van de Tubanters. De toplaag is hetgeen vervangen moet worden en wat de vervuiling rondom het veld veroorzaakt. Door het ontbreken van kantplanken rondom het veld komen er SBR-korrels buiten het veld te liggen. Samen met de Tubanters dient besproken te worden welke partij deze (mogelijk gedeelde) zorgplicht op zich moet en/of kan nemen. Vervolgens dient gekeken te worden op welke wijze deze kosten opgenomen dienen te worden in de investeringsraming voor Diekman-Oost. Alternatieve scenario’s Zoals beschreven in hoofdstuk 5 is na het opstellen van de investeringsraming het verzoek gekomen van de drie reeds aanwezige sportverenigingen op Diekman-Oost, dat ook hun behoeftes en ambities meegenomen moeten worden in de plannen.

Een investering voor het mogelijk maken van de beoogde verhuisbewegingen zou mogelijk in de toekomst potentiële aanvragen voor investeringen in het sportpark minder kansrijk maken. Daarop is besloten op ook de investeringen van deze behoeftes inzichtelijk te maken. Hierbij blijft het uitgangspunt dat de aanvraag bij de gemeente voor een investering op Diekman-Oost hetzelfde zal blijven. Extra kosten zullen bekostigd moeten worden vanuit eigen middelen van de verenigingen of door meer synergie te zoeken in de beoogde voorzieningen in de initiële kostenraming. In het eerste alternatief (scenario 2) is rekening gehouden met een extra trainingsveld. Dit betreft het veld dat mogelijk in de toekomst gebruikt kan worden voor het realiseren van een ‘skills garden’ volgens het Athletic Skills Model (ASM, zie hoofdstuk 5). Aangezien de skills garden in de eerste fase nog niet gerealiseerd zal worden, is het mogelijk om naar een alternatieve locatie te kijken op Sportcampus Diekman, waarmee dit veld vrijkomt als extra trainingsveld voor het voetbal. De kosten voor het speelklaar maken van het veld past in het reguliere onderhoudsbudget van Sportaal voor velden. Dit biedt ook iets meer ruimte om de al begrote natuurvelden op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen. Wel dient er een post opgenomen te worden voor extra veldverlichting (LED) á 45.000 euro.

48

Dit betekent dat het beachcluster niet meer op deze locatie gerealiseerd kan worden. Wanneer deze opschuift naar het huidige naastgelegen asfalt handbalveld, zal deze op een andere plek gerealiseerd moeten worden. Een globale raming hiervoor is 30.000 euro. Er is ook een tweede alternatief (scenario 3), waarin het asfalt handbalveld op zijn huidige locatie behouden blijft en een alternatieve locatie gezocht moet worden voor de beachcluster. Dit kan binnen maar ook buiten Diekman-Oost liggen. Opties op bijvoorbeeld Diekman-West dienen nader onderzocht te worden. In scenario 3 wordt een wedstrijdveld omgebouwd tot extra trainingsveld om te kunnen voldoen aan de grote stijging in trainingsuren in de nieuwe situatie. Hiervoor is een nog een bedrag benodigd van 45.000 euro voor extra (LED) veldverlichting. Al deze investeringen en aanpassingen van beide scenario’s resulteren in de volgende twee alternatieve investeringsramingen.

Kostenpost Basisscenario Scenario 2 Scenario 3 Vervangen toplaag afgekeurd kunstgrasveld (met duurzame kurk in-fill) € 300.000 € 300.000 € 300.000 Duurzaam afvoeren van oude toplaag € 50.000 € 50.000 € 50.000 Grondsanering rondom oude kunstgrasveld n.t.b. € 50.000 € 50.000 Speelklaarmaken 2 natuurgrasvelden € 30.000 € 30.000 € 30.000 Speelklaarmaken extra natuurgrasveld bij 'skills garden' (plus correctie) € € 50.000 € 50.000 Extra budget Sportaal voor speelklaarmaken velden € € (50.000) € (50.000) Speelklaarmaken 1 American Football veld + rugbyveld € 20.000 € 20.000 € 20.000 Aanschaf goals voor rugby en American Football € 5.000 € 5.000 € 5.000 Aanbrengen LED verlichting bij 1 trainingsveld € 45.000 € 45.000 € 45.000 Aanbrengen 1x extra LED verlichting t.b.v. trainingsveld € € 45.000 € 45.000 Aanbrengen 2x extra LED verlichting t.b.v. trainingsveld € € € 45.000 Aanleggen beachcluster € 100.000 € 100.000 € 100.000 Aanleggen nieuw asfaltveld handbal in skills garden € 30.000 behouden Sub-totaal velden € 550.000 € 675.000 € 690.000 Opknappen kantine Zuid-Eschmarke o.b.v. wettelijke normen Opknappen kantine Zuid-Eschmarke o.b.v. wensen gebruikers Inclusief evt. compensatie van huidige opstallen verenigingen Nieuwbouw/uitbreiding accommodatie (kantine + extra kleedkamers) Besparingsopgave nieuwbouw/uitbreiding accommodaties Sub-totaal accommodaties

€

extern budget beschikbaar bij gemeente 400.000 € 400.000 € 400.000

€ € €

350.000 € (100.000) € 650.000 €

350.000 € (100.000) € 650.000 €

350.000 (100.000) 650.000

Bijkomende kosten / post-onvoorzien

€

100.000

100.000

€

100.000

Eigen bijdrage verenigingen Eigen bijdrage EFC PW 1885/Sportclub Enschede Depotgelden Zuid-Eschmarke Bijdrage de Tubanters o.b.v. zorgplicht kunstgrasveld Sub-totaal eigen bijdrage verenigingen

€

(100.000) €

(100.000) €

(100.000)

€

(100.000) €

(100.000) €

(100.000)

Totale budget herontwikkeling Diekman-Oost

€

1.200.000

€

1.325.000

€

1.340.000

€

125.000

€

140.000

Te dekken extra budget (of op te lossen binnen huidige budget)

Figuur 7.9

€

Investeringsramingen voor herontwikkeling van Diekman-Oost per scenario incl. nog te dekken bedrag

In scenario 2 betekent dit een te overbruggen gat van 125.000 euro en in scenario 3 een gat van 140.000 euro. Het dient in overleg met de betreffende verenigingen nader bekeken te worden of deze kosten (deels) opgevangen kunnen worden door extra bijdragen vanuit de verenigingen zelf, door het (deels) afzien van compensaties voor hun huidige eigendommen, door het efficiënter kunnen besteden van het beschikbare budget of door bepaalde wensen (deels) te laten vervallen.

49

Exploitatieraming Diekman-Oost Huur en onderhoud velden Als wordt gekeken naar de huurinkomsten per veld voor Sportaal en de onderhoudskosten die zij per veld hebben, zit daar een verschil tussen van 2.500 tot 7.500 euro per veld per jaar. Door de leegstaande velden op Diekman-Oost weer in gebruik te nemen zullen onderaan de streep deze kosten voor Sportaal toenemen. Hetzelfde geldt voor een extra kunstgrasveld, waarbij het verschil tussen inkomsten en kosten nog hoger ligt (circa 20.000 euro per jaar). In de beoogde nieuwe situatie zullen er op Oost in de praktijk 3-4 natuurgrasvelden en 1 kunstgrasveld extra in gebruik zijn op Diekman-Oost. Daartegenover staat dat er 4,5 natuurgrasvelden en 1 kunstgrasveld op DiekmanWest mogelijk worden afgestoten en daarmee niet meer begroot hoeven te worden voor de recreatieve buitensport. Daarmee is de aanname dat de onderhoudswerkzaamheden van Diekman-West bij benadering kostenneutraal kunnen worden verschoven naar Diekman-Oost. Daaronder vallen ook de velden voor rugby en American football, ondanks dat de huurprijzen voor deze velden veel lager liggen dan voor voetbal. Dit verschil in kosten heeft Sportaal in de huidige situatie immers ook op het Wethouder Horstmanpark. Met dit uitgangspunt zal ook het afstoten van Diekman-West als sportpark voor de recreatieve buitensport bij benadering kostenneutraal zijn voor Sportaal.

De stijging en/of daling in huurinkomsten voor alle velden door de verhuisbewegingen naar Diekman-Oost, evenals de eenmalige investeringen á 1.200.000 euro, zijn meegenomen in de berekeningen voor de totale clusteringsopgave (zie paragraaf 7.7). Omdat Disc Devils en EHC ’95 qua ruimtebehoefte niets verandert zal ook qua exploitatie weinig voor hen veranderen. Het huidige asfaltveld is openbaar en betaalt EHC ’95 geen huur voor. Indien zij een nieuw exclusief handbalveld krijgen dient gekeken te worden in hoeverre het vragen van een huurprijs hiervoor reëel is, afgezet tegen de mogelijke onderhoudskosten voor Sportaal/gemeente. Voor Twente ’05 zal bij een groei van 3 naar 4 of 6 beachvelden de huurprijs evenredig stijgen. Mogelijk dat er een correctie plaatsvinden indien er extra voorzieningen als drainage aan worden toegevoegd. Exploitatie accommodaties De voormalige accommodatie van Zuid-Eschmarke is de beoogde nieuwe locatie voor EFC PW 1885 en Sportclub Enschede. Op basis van de huidige situatie is een kostprijsdekkende huur vanuit VFBE van circa 15.500 euro van toepassing. Dit bedrag blijft gelijk nadat VFBE de benodigde werkzaamheden aan het gebouw heeft verricht voor het veilig en conform de wettelijke normen verhuren van het kantinedeel.

Verdere aanpassingen aan de kantine en kleedkamers om het gebouw te laten voldoen aan de wensen en behoeftes van beide verenigingen hebben mogelijk wel invloed op de toekomstige huurprijs. Door deze kosten uit het investeringsbudget te dekken en/of de eventuele compensaties voor de huidige eigendommen van de verenigingen hiervoor aan te wenden, kan de huurprijs lager uitvallen. Op dit moment is het echter nog niet bekend hoe deze kosten precies zullen uitvallen. Hetzelfde geldt voor de nieuwe accommodatie van ERC ’69. Hiervoor is in het budget een semi-permanente of modulaire accommodatie voorzien. Met het oog op een mogelijke toekomstige ontwikkeling van een nieuwe MFSA op Sportcampus Diekman is besloten om geen dure permanente ontwikkeling neer te zetten, die mogelijk na 5 of 10 jaar weer afgeboekt moet worden. De plannen hiervoor dienen nog nader afgestemd te worden tussen de gemeente/VFBE en ERC. Mogelijk dat een dergelijk geschikte modulaire accommodatie reeds beschikbaar is binnen de gemeente. Uiteraard dient deze in dit geval wel te voldoen aan de wensen en verwachtingen van de vereniging. Daarbij dient ook rekening gehouden te worden met het totaal benodigde aantal kleedkamers (inclusief voetbal) en het te realiseren aantal nieuwe kleedkamers.

Omdat op dit moment nog niet precies is vastgesteld hoe deze ontwikkeling er precies uit gaat zien, is het ook nog niet zeker welke jaarlijkse kosten en huurinkomsten dit met zich meebrengt voor VFBE. 50

Het uitgangspunt voor zowel de voormalige accommodatie van Zuid-Eschmarke als de nieuw te realiseren accommodatie is dat de verenigingen een kostprijsdekkende huur kunnen opbrengen, in het geval de aangevraagde eenmalige investering door de gemeenteraad wordt goedgekeurd. In dit geval komen er geen extra jaarlijkse exploitatiekosten bij voor VFBE of Sportaal. Optie voor verkoop of ruil van accommodaties Een alternatief is het ruilen van de voormalige accommodatie van Zuid-Eschmarke voor de huidige opstallen van een of meerdere verenigingen. Het voordeel hierbij is dat de verenigingen de exploitatie en eigenaarslasten van VFBE en/of Sportaal overnemen. Zoals beschreven in hoofdstuk 7 is het hierbij van belang hoe de taxaties, boekwaardes en benodigde investeringen in de accommodaties zich tot elkaar verhouden. Daarnaast dient gekeken te worden in hoeverre het wenselijk is dat een accommodatie die door meerdere verenigingen gebruikt wordt in eigendom is van één vereniging. Een alternatief is dat er een VvE wordt opgericht voor meerdere verenigingen. Of de optie van verkoop of ruil haalbaar is dient nader verkend te worden in de vervolggesprekken met de verenigingen en VFBE.

Besparingspotentie totale clusteringsopgave sportparken Kunstgrasveld discussie De totale structurele besparingsopgave op sportparken is sinds 2019 vastgesteld op 300.000 euro per jaar. Deze besparing dient met name bereikt te worden door het afstoten van sportparken of door het omzetten van kunstgrasvelden naar natuurvelden. Zoals eerder aangegeven is namelijk het beleid vanuit de gemeente om de toekomstige ontwikkelwinsten uit grondexploitatie van de vrijkomende sportparken niet mee te nemen in deze besparingsopgave. Een kunstgrasveld kost qua onderhoud en investering al snel 30-35.000 euro per jaar, terwijl een natuurgrasveld in totaal rond de 10-15.000 per jaar kost. Dit verschil van 20.000 euro per veld wordt maar deels gecompenseerd door een hogere huurprijs van circa 7.250 euro per jaar meer. Daarnaast heeft de gemeente het beleid om zoveel mogelijk vergroening van velden toe te passen. Dit houdt in dat voor elk te vervangen kunstgrasveld wordt gekeken welke natuurlijke of duurzamere alternatieven er zijn. Een kunstgrasveld met kurk-infill heeft vanuit Sportaal en de gemeente op dit moment de voorkeur, maar kost al snel 5-10.000 per jaar extra. Het afstoten van (volledig in gebruik zijnde) kunstgrasvelden voor natuurgrasvelden gaat echter in tegen de clusteringsopgave, omdat per kunstgrasveld er 2 tot 3 natuurgrasvelden benodigd zijn.

Door puur op natuurgrasvelden te focussen wordt het verminderen van het aantal sportparken een zeer lastige opgave. Daarmee ontkomt de gemeente er niet aan om ook kunstgrasvelden te blijven vervangen of aanleggen op sportparken als zij de totale clusteringsopgave wenst te realiseren. Afstoten van sportparken Voor de clustering dient met name gekeken te worden naar de onderbezetting van sportparken, of waar zich een sterk dalende trend in ledenaantallen voordoet. De betreffende verenigingen op deze parken verhuizen in dat geval naar een sportpark waar voldoende ruimte is qua velden en (eventueel nieuwe) accommodaties. Welke sportparken de voorkeur hebben om afgestoten te worden door de gemeente en welke sportparken zijn beoogd als nieuwe locatie ligt aan meerdere factoren. Zo wordt gekeken naar de huidige situatie van de betreffende vereniging. Het simpelweg bij elkaar zetten van kleinere of krimpende verenigingen zal niet automatisch leiden tot een toekomstbestendige situatie. Echter laten grote gezonde verenigingen zich niet makkelijk verplaatsen. Logischerwijs koen daarmee sportparken waar nu slechts één (kleine/krimpende) vereniging speelt eerder in aanmerking op afgestoten te worden door de gemeente.

Voor de nieuwe locatie van een verhuizende vereniging wordt vervolgens gekeken naar een sportpark waar ruimte is en waar ook andere sterke verenigingen spelen, zodat daarmee de samenwerking opgepakt kan 51

worden. Dit hoeft niet per definitie een fusie of overname te zijn. In eerste instantie zal de samenwerking vooral zitten in het gezamenlijk gebruik van velden en kleedkamers. Waar een nieuwe of gerenoveerde accommodatie is gepland zou een gedeeld gebruik van andere ondersteunende voorzieningen meer voor de hand liggen en mogelijk zelfs gedeelde of aangrenzende kantineruimtes. Welke sportparken in aanmerking komen om de komende 5 jaar door de gemeente af te stoten is toegelicht in paragraaf 2.4. Zoals aangegeven is het om meerdere redenen minder voor de hand liggend dat Sportpark Wesselerbrink-Midden in de toekomst geen sportfunctie meer heeft. In de voorgenomen clustering staat de volgende vijf sportparken op de agenda om de komende jaren af te stoten als gemeente: • Wethouder Horstmanpark • Sportpark Phenix • Sportpark FC het Centrum (of terugbrengen naar 1 veld) • Sportpark Bultserve • Sportpark Achilles Met alle verenigingen zijn recentelijk gesprekken gevoerd over de clustering. In alle gevallen zijn aanpassingen nodig om de betreffende verenigingen een alternatief te kunnen bieden voor hun huidige sportparken. Alle stappen binnen de totale clusteringsopgave hangen weer samen met ontwikkelingen op andere sportparken en afspraken die met de betreffende verengingen worden gemaakt.

In onderstaande tabel zijn de structurele besparingen en de hiervoor benodigde eenmalige investeringen per stap binnen de totale clustering.

Stappen Stap 1

Verschuivingen/acties Opstallen overdoen naar Aramea (SVV) Beoogde besparing en investering na stap 1 Stap 2 Leegspelen Horstmanpark stap 2.1 ERC+Broncos naar Diekman-Oost stap 2.2 SVV(+TVV?) naar Wesselerbrink Stap 3 Leegspelen Diekman-West t.b.v. talentencampus/FC Twente stap 3.1 PW+Sportclub naar Diekman-Oost Beoogde besparing en investering na stap 2 en 3 Stap 4 Phenix verhuist naar ??? (of stopt/fuseert) Stap 5 Centrum 1 veld afstaan (of stopt/fuseert) Stap 6 Sportlust verhuist naar ??? (of stopt/fuseert) Beoogde besparing en investering na stap 4, 5 en 6 Stap 7 Opening MFSA Zuid stap 7.1 Suryoye naar MFSA Zuid en SVV en/of TVV naar Suryoye stap 7.2 Achilles of UDI naar MFSA Zuid Totale besparing/investering na stap 7

Figuur 7.10

Besparing Eenmalige investering € € 17.800 € € 17.800 € 22.901 € (97.558) € € (350.000) € 6.191 € € € € 37.619 € (850.000) € 66.711 € (1.279.758) € 5.709 € (123.831) € 4.044 € € 40.934 € (338.604) € 117.398 € (1.742.193) (zie MFSA bijlage 2) (zie MFSA bijlage 1) € 11.905 € (125.000) € 71.699 € (399.059) € 201.002 € (2.266.252)

Besparingspotentie en benodigde investeringen voor de clustering per stap

Berekening Deze potentiële besparingen en eenmalige investeringen zijn tot stand gekomen door de huidige (financiële) situatie van elk sportpark volledig door te lichten vanuit zowel Sportaal als de gemeente. Ook zijn hierin de jaarlijkse huurbedragen vanuit de verenigingen en de schatte boekwaardes van de opstallen en activa meegenomen in de financiële analyse (uitgebreide berekeningen zijn beschikbaar bij gemeente/Sportaal). Bij het berekenen van de besparingen en investeringen is rekening gehouden met de volgende aspecten: • Huur van de velden: o De huidige huurinkomsten vanuit verenigingen die wegvallen voor Sportaal; o De toekomstige huurinkomsten voor Sportaal van lege velden die bij volledige bezetting; • Onderhoud van de velden: o Het reguliere onderhoud van velden dat wegvalt voor Sportaal bij het afstoten van velden; o De verhouding tussen vaste kosten voor onderhoud (die blijven bestaan voor Sportaal) en de variabele kosten die wegvallen bij het afstoten van velden (aanname 2/3 vast, 1/3 variabel); o Vervangingsonderhoud van natuurgrasvelden (7.000 euro om de 25 jaar); 52

Vervangingsonderhoud van kunstgrasvelden (240.000 euro over 30 jaar voor de onderlaag en 200.000 euro over 10 jaar voor de toplaag, wat met kurk-infill zelfs naar 300.000 euro per 10 jaar kan gaan); Huur van sportparken en accommodaties: o Sportaal hoeft de betreffende sportparken en gronden niet meer te huren van VFBE; o Huurinkomsten voor Sportaal vallen weg voor kleedkamergebouwen aan verenigingen; o Sportaal hoeft de betreffende opstallen en activa niet meer te huren van VFBE; o De huurinkomsten voor VFBE vervallen; o De reguliere beheer- en onderhoudskosten voor VFBE vervallen eveneens; Incidentele investeringen: o De (rest)boekwaarde van opstallen en activa in eigendom van VFBE die niet meer verhuur worden aan Sportaal dienen afgeboekt te worden; o Eventuele compensaties voor de huidige opstallen in eigendom van de verenigingen; o Sloopkosten voor de bestaande opstallen en het leeg opleveren van de sportparken. o

•

•

Kostenneutrale ontwikkeling voor VFBE Het uitgangspunt dat de clusteringsopgave voor VFBE geen besparing oplevert, aangezien zij kostprijsdekkend verhuurt aan Sportaal dan wel de verenigingen. VFBE maakt daarmee geen winst op sportparken, maar legt ook niet toe op de sportparken, waardoor het vrijspelen van sportparken voor hen geen direct voordeel oplevert. Andersom betekent dat ook dat wanneer een sportpark vrijkomt VFBE ook onderaan de streep geen inkomsten misloopt, aangezien er bij benadering evenveel beheers en onderhoudskosten wegvallen. Wel geldt voor bepaalde activa en investeringen dat de looptijd voor de financieringslasten nog niet is beëindigd. Daarom is hiervoor een eenmalig investering benodigd voor het afboeken van deze posten. Ook dit is meegenomen in de berekeningen voor de clustering in tabel 8.9. Veldonderhoud Sportaal Sportaal geeft aan dat bij het afstoten van een veld circa 2/3 van de onderhoudskosten behouden blijven voor vaste kosten, zoals personeel en materieel. Circa 1/3 aan variabele kosten zou kunnen komen te vervallen. Dit zorgt ervoor dat het afstoten van sportparken op dit gebied slecht beperkt bijdraagt aan de besparingsopgave. Op de lange termijn zou dit percentage van vaste onderhoudskosten aanzienlijk moeten verminderen bij het afstoten van een significant aantal sportparken en velden.

Het personeel zou op een andere manier ingezet kunnen worden en een deel van het materieel hoeft op termijn niet of minder snel vervangen te worden. Dit proces zal geleidelijk plaats moeten vinden en mogelijke transitiekosten met zich meebrengen. Daartegenover staat dat Sportaal door de leegstand van velden het onderhoudsniveau op de betreffende velden heeft afgebouwd en heeft ingezet op andere onderhoudsposten of sportparken. Daarmee is een deel van de potentiële besparing al op een andere wijze benut. Ook zal het clusteren van verenigingen zorgen voor een hogere intensiteit gebruik van de overige velden die daardoor meer onderhoud behoeven. Sportaal geeft aan een deel van de besparing nodig te hebben om de kwaliteit van de overige velden te kunnen blijven garanderen. Tot slot geeft Sportaal aan dat het onderhoudsbudget al zwaar onder druk staat. Hierdoor wordt nu niet overal het beoogde onderhouds- en kwaliteitsniveau van de velden behaald. Rekening houdend met bovengenoemde punten is het al een stuk aannemelijker dat bij het afstoten van sportparken en velden effectief slechts 1/3 van de onderhoudskosten vrijkomen ten behoeve van de besparingsopgave. Bekeken dient te worden hoe deze verdeling in de praktijk precies zal uitvallen. Vooralsnog geeft deze aanname voldoende zekerheid om op termijn een groot deel van de begrote besparing te kunnen realiseren.

Nul-scenario Het zogenaamde ‘nul-scenario’ betreft het scenario waarin geen ontwikkelingen plaatsvinden binnen het sportparkenlandschap. De ontwikkeling van de MFSA Zuid en de herontwikkeling van Sportcampus DiekmanOost gaat in dat geval niet door. Dit scenario is aan de orde als de gemeenteraad besluit geen geld vrij te maken 53

voor de financiering van de MFSA Zuid of voor de incidentele kosten voor de totale clusteringsopgave inclusief de herontwikkeling van Diekman-Oost. De vraag is welke kosten er dan op de gemeente, Sportaal en de verenigingen afkomen, maar ook welke andere gevolgen dit kan hebben. Onvermijdelijke investeringen in sportaccommodaties In het nul-scenario zijn de kleedkamers op Sportpark Enschede-Zuid nog steeds aan vervanging toe. Hetzelfde geldt voor de voormalige kantine van de Enschedese Boys, nu gehuurd door FC Aramea. Zowel VFBE als Sportaal geven aan primair niet verantwoordelijk te zijn voor het vervangen van gebouwen voor de buitensport. Dit zou daarmee voor rekening van de verenigingen komen. Een grote vereniging als Victoria ‘28 zou de realisatie van hun kleedkamers nog wel kunnen bekostigen. Voor FC Aramea wordt naar verwachting een lastigere opgave. Het belangrijkste punt in het nul-scenario is dat de clusteringsopgave niet gehaald wordt, wat o.a.

inhoudt dat: • Er geen structurele besparing gerealiseerd kan worden op de exploitatie van sportparken van op termijn structureel 200.000 euro per jaar; • Sportparken deels leeg blijven staan, met verouderde en op termijn onveilige accommodatie, wat een negatief effect heeft op de participatiegraad voor (buiten)sportbeoefening in de gemeente; • De doelen van het Lokaal Sport-, Beweeg- en Leefstijlakkoord op dit vlak niet worden gehaald; • Diekman-West niet vrijkomt voor de ontwikkeling van een talentencampus, inclusief het trainingscomplex van de 1e selectie van FC Twente en FC Twente Vrouwen; • De komende 5-10 jaar zich geen andere mogelijkheden voordoen voor het vrijkomen van de betreffende gronden voor woningbouwontwikkeling of het realiseren van andere beleidspunten zoals energietransitie; • Verenigingen niet worden geholpen en in een (nog verder) verslechterde financiële situatie komen, waarbij hun voortbestaan onzeker wordt. Voor bepaalde verenigingen is deze situatie mogelijk op korte termijn (binnen 1-2 jaar) al aan de orde. Dit laatste punt betekent naar alle waarschijnlijkheid het ‘ongecontroleerd omvallen’ van enkele verenigingen. Over het algemeen is dit een onwenselijke situatie, op zowel sociaal-maatschappelijk gebied als ook financieel.

Het sportaanbod in bepaalde delen van de gemeente komt weg te vallen, verouderde en leegstaande accommodaties worden de verantwoordelijkheid van de gemeente en mogelijk zijn er openstaande huurachterstanden of leningen die afgeboekt dienen te worden. Het wegvallen van verenigingen kan op termijn ook kansen met zich meebrengen, doordat sportparken vanzelf vrijkomen of verenigingen genoodzaakt zijn om te verhuizen. In dat geval zijn bepaalde investeringen nog steeds benodigd, zoals het moeten afboeken van accommodaties en activa, het overnemen van slecht onderhouden clubgebouwen en mogelijk openstaande schulden of leningen. Het probleem van verouderde sportaccommodaties op andere sportparken is hiermee nog steeds niet opgelost, waardoor investeringen op termijn noodzakelijk blijven.

54

Exploitatiemogelijkheden vrijkomende gronden Tijdens het WieVieNie overleg van 28 januari is aangegeven dat alle locaties van de mogelijk vrijkomende sportparken momenteel niet in de geplande woningbouwportefeuille zijn opgenomen. Daarmee komen deze locaties voor ten minste de komende 10 jaar niet in aanmerking voor woningbouwontwikkeling en de daarbij behorende exploitatiewinsten voor de gemeente. Dit betekent echter niet dat deze locaties hier niet geschikt voor zijn. Het is daarom van belang om intern te bekijken welke mogelijkheden de gemeente voorziet voor deze gronden na die 10 jaar. Met het vrijkomen van deze locaties kunnen bepaalde beleidspunten van het College gerealiseerd worden, zoals de beoogde uitbreiding van inwonersaantallen of het behalen van de doelen in het kader van het programma voor de energietransitie. Voor de energietransitie is het belangrijk dat de gronden voor minimaal circa 25-30 jaar beschikbaar worden gesteld, zodat hier bijvoorbeeld zonneweides op een winstgevende wijze gerealiseerd en geëxploiteerd kunnen worden. Indien deze voor een kortere periode beschikbaar komen zal het break-even-point van de zonneweides mogelijk nog niet behaald zijn, waardoor dit geen aantrekkelijk alternatief is voor het gebruik van de gronden.

Daarmee heeft de gemeente de keuze om de gronden de komende tien jaar beschikbaar te houden van mogelijke woningbouwontwikkeling na 2030, of als het aannemelijk is dat deze tot 2050 niet in aanmerking komen voor de woningbouwportefeuille, of om deze beschikbaar te stellen voor de energietransitie c.q. zonneweiden. Uit een eerste technische quick scan vanuit de gemeente blijkt dat alle mogelijk vrijkomende gronden in de basis (zeer) geschikt zijn voor projecten in het kader van het programma voor de energietransitie. Alternatieve mogelijkheden voor grondexploitatie zijn nog niet onderzocht als onderdeel van dit haalbaarheidsonderzoek.

Figuur 7.11

De zonneweide aan de rand van Heeten telt 7750 zonnepanelen op een oppervlakte van zo'n 3,5 hectare

Figuur 7.12

Schets van het reeds ontwikkelde Beekwoude op de voormalige velden van de Enschedese Boys

55

Ontwikkel- en organisatiestructuur MFSA Zuid Ontwikkelstructuur Om te bepalen welke partij de MFSA gaat ontwikkelen is het van belang om te bepalen welke partij de benodigde investering kan dragen. De verenigingen zijn niet kapitaalkrachtig genoeg hiervoor. Een externe lening aan de verenigingen met een onderliggende garantieverklaring vanuit de gemeente zou wel mogelijk zijn. Uit de financiële analyse in hoofdstuk 7 is gebleken dat een kostendekkende financiering en exploitatie van de MFSA echter niet mogelijk is vanuit enkel de drie (of meer) sportverenigingen, ook niet in het geval van een lening. Hiervoor is minimaal een aanvullend programma nodig waarmee de onrendabele top van de sportaccommodatie bekostigd kan worden en/of de exploitatiekosten voor de verenigingen lager uitvallen. Omdat grootschalige commerciële ontwikkeling op het sportpark niet is toegestaan en het toevoegen van sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen in deze fase nog zeer onzeker zijn, is een jaarlijkse of eenmalige publieke investering benodigd om het project te bekostigen. De gemeente heeft om deze reden aangegeven niet de voorkeur te hebben voor een gemeentelijke garantie aan de verenigingen.

Indien de gemeente dergelijke bedragen investeert in een vastgoedobject of het financiële risico ervan draagt, is het wenselijk om als gemeente zelf volledig sturing te houden op het beheer en instandhouding van het object. Daarmee kan de gemeente de publieke investering ook beter borgen. Hetzelfde bezwaar is van toepassing bij een ontwikkeling van de MFSA door een externe c.q. private partij. Door als gemeente zelf te ontwikkelen en exploiteren wordt voorkomen dat derden profiteren van de publieke gelden die in het project worden geïnvesteerd. Om deze reden heeft de gemeente de voorkeur voor VFBE als ontwikkelaar van de MFSA.

Financiering Indien VFBE de ontwikkelaar wordt van de MFSA, zal zij hiervoor een lening moeten aangaan bij de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Hieruit volgt een jaarlijkse verplichting voor rente en aflossing die doorbelast zal worden in de kostendekkende huurprijs aan de verenigingen (of overkoepelende entiteit). Uitgangspunt hierbij is dat de btw verrekend kan worden via de SPUK-regeling of een daarvoor in de plaats gekomen regeling. Zoals ook staat beschreven in hoofdstuk 7 zal deze huurprijs lager uitvallen wanneer de gemeente een eenmalige investering doet in de MFSA. Dit komt dan in de plaats voor de jaarlijkse exploitatiebijdrage om de huurprijs jaarlijks op een betaalbaar niveau te houden voor de verenigingen. Andere mogelijkheden voor de financiering zijn, zoals in paragraaf 8.1 genoemd het toevoegen van aanvullend programma, eenmalige bijdragen vanuit de verenigingen of sponsoren of andere externe financieringsmogelijkheden. Echter zijn deze mogelijkheden in deze fase nog erg onzeker. Anderzijds hebben financiële bijdragen vanuit de verenigingen direct of indirect weer impact op het maximale huurbedrag dat de verenigingen kunnen betalen voor de MFSA, bijvoorbeeld omdat zij interen op hun reserves of omdat zij dan extra financieringslasten moeten dragen voor een eventuele lening.

Hierdoor kan de onwenselijke situatie ontstaan dat de verenigingen de afgesproken huurprijs niet meer kunnen opbrengen, omdat zij in dat geval ook de financieringslasten van de eventuele lening moeten dragen. Als de haalbaarheidsfase voor de MFSA is afgerond zal de volgende stap zijn om het financieringsplan verder uit te werken. Hierbij zal worden nagegaan welke aanvullende financieringsmogelijkheden er haalbaar zijn vanuit verenigingen, subsidieregelingen, aanvullende ontwikkelingen of externe partijen. Doordat de gemeente ontwikkelaar is en gebruikt maakt van de SPUK-regeling, is de BOSA-regeling voor de verenigingen niet meer van toepassing voor de bouw van de MFSA.

56

Eigendom en exploitatie Huidige eigendoms- en exploitatiestructuren De eigendom- en exploitatiestructuur van sportparken in Enschede is per sportpark verschillend. De meest gangbare vorm is: è VFBE is eigenaar en verhuurder van de gronden, de kleedkamers en andere activa op de sportparken; è Verenigingen zijn eigenaar van de kantines op basis van Recht van Opstal met VFBE. De verenigingen huren de velden en kleedkamers van Sportaal; è Sportaal is huurder en exploitant van de gronden en kleedkamers en eigenaar en verhuurder van de velden. Afwijkend vormen zijn: è De vereniging is eigenaar van de gronden, velden, kantine en kleedkamers (bijv. GVV Eilermark en EMOS) è De vereniging is eigenaar van de kantine, kleedkamers en eventueel tribune en huurt de velden van Sportaal (bijv. Rigtersbleek, SC Enschede, EVV Phenix, FC het Centrum en BSC Unisson) è De vereniging is eigenaar van de kleedkamers en hebben de kleedkamers in economisch eigendom overgenomen van de gemeente (bijv. Victoria ’28 en FC Aramea) è Een deel van de velden en/of kleedkamers zijn in eigendom van de verenigingen en deel wordt gehuurd van Sportaal (bijv. Avanti-Wilskracht, SV Sportlust en De Tubanters) Eigendoms- en exploitatiestructuur voor de MFSA Zuid Zoals in paragraaf 8.1 is toegelicht vindt de gemeente het niet wenselijk dat de verenigingen zelf de ontwikkeling gaan dragen van de MFSA Zuid.

Daarnaast is dat voor de verenigingen in dit geval ook niet haalbaar. Hetzelfde geldt voor eigendom en exploitatie. Als de verenigingen gezamenlijk eigenaar of exploitant worden van de MFSA verliest de gemeente daarmee mogelijk een belangrijk deel van de sturing en toezicht op het beheer en het gebruik ervan. Ondanks dat in veel gevallen de verenigingen via leden of sponsoren bepaalde onderhoudswerkzaamheden kunnen oppakken en daarmee mogelijk goedkoper kunnen uitvoeren, heeft VFBE de voorkeur om het technische beheer en groot-onderhoud in eigen beheer te houden om zo ook voor de lange termijn hun investeringen te kunnen borgen. Mogelijke alternatieven en verdere uitwerking Een mogelijk alternatief is dat Sportaal de MFSA huurt van de gemeente (in dit geval VFBE) en deze vervolgens exploiteert en verhuurd aan de verenigingen. In het voortraject is besproken dat dit niet de voorkeur heeft van Sportaal, omdat zij dan het exploitatierisico moeten dragen van de MFSA. De precieze invulling van de eigendom- en exploitatiestructuur moet in de vervolgfase van het project nader uitgewerkt moeten worden. Hierbij zullen ook de juridische aspecten van de verschillende structuren nader onderzocht moeten worden. Ook zal daarbij de vorm en invulling van de overkoepelende exploitatie-entiteit vanuit de verenigingen onder de loep genomen zal worden.

Dit laatste is bijvoorbeeld het geval bij MFA De Zweede in Boekelo met een overkoepelende stichting.

57

Ontwikkel- en organisatiestructuur Diekman-Oost Ontwikkelstructuur Zoals ook staat beschreven in hoofdstuk 8 over de ontwikkelstructuur van de MFSA Zuid, heeft de gemeente de voorkeur om zelf sturing te houden op de (her)ontwikkeling van sportaccommodaties. De voorzieningen worden zo veel mogelijk ingestoken vanuit gedeeld gebruik. Dit geldt zowel voor velden, kleedkamers als kantineruimtes. Door als gemeente de herontwikkeling van Sportpark Diekman-Oost in eigen hand te houden kan het sturing houden op de eventuele investeringen en zo de gewenste invulling en het (gedeelde) gebruik waarborgen van de aanwezige en nieuwe accommodaties en velden.

Eigendomsstructuur Accommodaties Het huidige clubgebouw met kleedkamers van de Tubanters is en blijft van de vereniging. Het voormalige kantine- en kleedkamergebouw is in eigendom van VFBE en zal worden verhuurd aan de betreffende verenigingen, in dit geval EFC PW, Sportclub en mogelijk Broncos. De optie tot ruil tussen de kantines van PW en Sportclub met het lege kantinedeel op Diekman-Oost ligt minder voor de hand, omdat er meerdere verenigingen in hetzelfde gebouw worden ondergebracht. Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is een optie, maar kan ook voor bepaalde discussies leiden. Daarnaast verliest de gemeente hiermee sturing op de accommodaties bij een mogelijke ontwikkeling van een toekomstige MFSA op Diekman-Oost, waarbij verenigingen in dat geval opnieuw afstand moeten doen van hun opstallen. Ook kan de gemeente daarmee beter hun investering borgen in de betreffende accommodaties. Mocht Sportclub om welke reden dan ook toch niet landen in het voormalige clubgebouw van Zuid-Eschmarke, dan is een optie tot ruil met bijvoorbeeld EFC PW een bespreekbaar alternatief. Voor de nieuw te bouwen (semi-permanente of modulaire) accommodatie voor ERC ’69 ligt een ruil met de huidige kantine eveneens niet voor de hand. Het nieuwe gebouw zal naar verwachting niet in verhouding staan tot de waarde van de huidige kantine van ERC ’69.

Ook het mogelijke dubbelgebruik van met name de kleedkamers door meerdere verenigingen maakt het niet wenselijk dat de accommodatie in eigendom komt van één vereniging. Daarnaast geldt ook hierbij dat de gemeente sturing wenst te houden op de accommodaties op het sportpark. Velden De grond blijft ook in de nieuwe situatie van VFBE en de velden blijven eigendom van Sportaal. Dit heeft de voorkeur omdat in de nieuwe situatie op Diekman-Oost een gedeeld gebruik van velden zal plaatsvinden. Het enige wat verschilt is dat Sportaal de toplaag van het afgekeurde kunstgrasveld overneemt van de Tubanters en vervangt voor een nieuwe toplaag. Deze zal Sportaal vervolgen verhuren aan alle drie de voetbalverenigingen.

Financiering Accommodaties De financiering voor een nieuwe of gerenoveerde accommodatie is alleen van toepassing voor EFC PW 1885, Sportclub Enschede en ERC ’69. De Tubanters hebben hun huidige clubgebouw en kantine op Diekman-Oost recentelijk gerenoveerd. Ook zijn zij in het bezit van eigen kleedkamers. EHC ’95, Disc Devils en de Broncos hebben niet de ambitie voor een eigen accommodatie, maar maken wel graag gebruik van kleedkamers, toiletten en sporadisch kantineruimte van andere verenigingen. Voor Twente ’05 geldt in de basis hetzelfde, maar heeft wel behoefte aan een uitgiftepunt wanneer er in de zomer beach toernooien gehouden worden.

58

Zowel PW, Sportclub als ERC zijn in de huidige situatie ook eigenaar van hun clubhuis. In principe zijn PW en mogelijk ook Sportclub in staat om op basis van ruil of compensatie van hun huidige accommodatie de financiering van de nieuwe accommodaties zelf op te pakken. Echter door het gezamenlijk betrekken van een clubgebouw en de investeringen voor de benodigde aanpassingen ligt het meer voor de hand dat dit wordt opgepakt vanuit de gemeente. Het is ten slotte de wens vanuit de gemeente om de verenigingen van de westzijde naar de oostzijde van het sportpark te verplaatsen en samen te brengen. Mocht blijken dat Sportclub Enschede voor de zomer van 2022 toch op een andere sportpark onderdak vindt, of onverhoopt ophoudt te bestaan, dan doet zich een nieuwe situatie voor. In dat geval zouden er minder tot geen aanpassingen benodigd zijn aan het voormalige clubgebouw van Zuid-Eschmarke (afgezien van de vereiste opknapwerkzaamheden). Hierdoor is het denkbaar dat er een ruil plaatsvindt tussen het huidige gebouw van PW en hun nieuwe locatie. Echter is dit op dit moment nog niet aan de orde en dient de financiële kant van dit scenario nog verder uitgewerkt en besproken te worden met de verschillende stakeholders. Velden Het onderhouden, vervangen en verhuren van velden ligt in de meeste gevallen bij Sportaal.

Doordat zij ook in de nieuwe situatie op Diekman-Oost eigenaar blijven van de velden ligt de financiering logischerwijs ook bij Sportaal. Hiervoor is een financiering benodigd vanuit de gemeente, omdat deze eenmalige kosten voor het aanpassen van de velden niet is voorzien binnen de exploitatiebijdrage van Sportaal. Dit geldt al helemaal voor het te vervangen kunstgrasveld. Met VFBE (grondeigenaar), Sportaal (eigenaar onderlaag) en de Tubanters (eigenaar toplaag) dient nog wel gesproken te worden over de zorgplicht van het afvoeren van de huidige toplaag en de benodigde grondsanering rondom het veld.

59

Projectplanning Ontwikkeling MFSA Zuid Processtappen sinds 2016 in de clusteringsopgave en de ontwikkeling van een MFSA in Zuid zijn: • 2016: Collegebesluit clusteringsopgave/besparing van 100.000 euro per jaar op de exploitatie van sportparken voor Sportaal; • 2016/17: Start onderzoek naar clustering van sportparken en inventarisatie van bezettingsgraden; • 2020 (Q2): Actualisatie en inventarisatie van de huidige bezetting en behoeftes van velden en accommodaties op de sportparken, inclusief het initiële haalbaarheidsonderzoek naar de clustering van sportparken; • 2020 (Q3): Clusteringsmogelijk bespreken met de betreffende verenigingen; • 2020 (Q4): Besluitvorming vanuit het College over voorliggend projectvoorstel voor de uitwerkingen van de prioriteit deelprojecten van de clusteringsopgave en het informeren van de Raad daarover; • 2021 (Q1): Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van een MFSA in Zuid. • 2021 (Q1): Uitvoeren haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van een MFSA in Zuid. • 2021 (Q2): Oplevering van het haalbaarheidsonderzoek naar de realisatie van een MFSA in Zuid en de herontwikkeling van Sportcampus Diekman-Oost.

Indien de gemeenteraad besluit gelden vrij te maken voor een jaarlijkse of eenmalige bijdrage voor de bouw van de MFSA Zuid, wordt uitgegaan van de volgende projectplanning: • 2021 (Q2): besluitvorming door de raad bij behandeling van de zomernota; • 2021 (Q3): Gesprekken met de drie verenigingen voortzetten over de organisatorische invulling van de MFSA Zuid; • Gelijktijdig het verder verkennen van een geschikte vierde vereniging; • 2021 (Q4): Het opstellen van een Programma van Eisen, waarin de gezamenlijke en individuele uitgangspunten van de vier verenigingen en de gemeente zijn vertaald. Deze kan tevens gebruikt worden voor de architectenuitvraag en aanbesteding; • 2022: Een aanbestedingsstrategie bepalen voor de ontwikkeling van de MFSA en de architectenselectie opstarten voor het uitwerken van een schets- en conceptontwerp; • 2023: Het ontwerp uitwerken tot een niveau waarop de aanbesteding voor een aannemer opgestart kan worden. o Alternatief: een geïntegreerde aanbesteding waarbij architect en aannemer tegelijk worden geselecteerd. Dit zou dan mogelijk al in 2022 kunnen plaatsvinden; • 2023: Vergunningsaanvraag en overige voorbereidingswerkzaamheden voor start bouw • 2024: Realisatiefase c.q. start bouwwerkzaamheden; • 2025: Opening en start van de operationele fase.