Bijlage 1_ BP Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 – Toelichting, regels en bijlagen
Tekst van het document
mogelijkheid circa 18% van het totaal. In alle gevallen is sprake van
stad. Alleen deze combinatie zorgt ervoor dat de beleidsdoelen be-
toe. Deze zijn vanwege aard en omvang niet inpasbaar in de regu-
een substantiële omvang. Precedentwerking: Indien de brancheringsregel op het perceel vol-
haald kunnen worden. In de uitspraak inzake Apeldoorn wordt deze
liere centra. Ter illustratie: de gemiddelde omvang van een pand in
stelling ook bevestigd:
de binnenstad is circa 200 m² wvo, terwijl winkels in volumineuze
ledig wordt losgelaten, en daardoor reguliere detailhandel (niet-volu-
goederen al snel meer dan 500 m² wvo bedragen. Absolute omvang van (het effect van) de beperkingen: Het op-
mineus) mogelijk wordt, ontstaat een precedent voor andere perifere
“Zoals onder 13.3 al werd vermeld, moet volgens de rapporten van BRO
locaties. Met name andere eigenaren binnen de perifere concentra-
in het noorden van Apeldoorn voorzichtig met uitbreiding van reguliere
pervlak wordt gemaximeerd tot 6.325 m² bvo. Volgens Locatus heeft
ties Zuiderval en Woonplein zullen om herziening van het bestem-
detailhandel worden omgegaan, aangezien de effecten op omliggende
Praxis momenteel een omvang van 5.445 m² wvo. De huidige con-
mingsplan vragen. Op basis van coherent en systematisch handelen
supermarkten hierbij van groot belang zijn gezien de kwetsbare struc-
tour van het bouwvlak is met het huidige gebouw maximaal benut.
in relatie tot de Dienstenrichtlijn kan de gemeente Enschede dit dan
tuur van het winkelaanbod. In paragraaf 1.3.4 van het rapport van BRO
Indien geen enkele vorm van branchering zou worden opgenomen
moeilijk weigeren. Binnen de totale omvang van deze twee locaties
van 24 juni 2019 is toegelicht dat met het oog op het behoud van de be-
en ook reguliere detailhandel (niet-volumineus) zou worden toege-
(circa 45.700 m² wo) is een deel momenteel gevuld met reguliere
oogde structuur louter ‘zachte maatregelen’, zoals investeren in be-
staan zal dit aanzienlijke gevolgen kunnen hebben voor de be-
detailhandel (met name Budget Center). Exclusief het betreffende
staande winkelcentra, niet volstaan. Onder deze omstandigheden acht
staande structuur. De locatie staat immers gelijk aan bijvoorbeeld
perceel blijft er circa 29.400 m² wvo over dat door precedentwerking
de Afdeling het aannemelijk dat maatregelen die uitbreidingsmogelijkhe-
circa 27 binnenstadswinkels of circa drie moderne supermarkten.
in potentie zou kunnen verkleuren naar reguliere detailhandel (niet-
den voor supermarkten en het vestigen van reguliere detailhandel niet
De omvang van de locatie onderstreept het belang van de branche-
volumineus). Dit is aanzienlijk en onwenselijk. Bovendien zijn de ju-
beperken, onvoldoende zijn om te voorkomen dat leegstand in de win-
ringsmaatregel.
ridische mogelijkheden waarschijnlijk groter, waardoor ook de po-
kelcentra in het noorden van Apeldoorn ontstaat en de leefbaarheid en
In het verlengde van bovenstaande bullet is de maximale maat
tentiele effecten groter zullen zijn.
vitaliteit ervan onder druk komen te staan. In het licht hiervan is de in het
noodzakelijk om onevenredige invulling van onbenutte plancapaci-
plan opgenomen brancheringsregeling als ‘harde’ maatregel noodzakelijk te achten om negatieve effecten op de winkelcentra in het noorden
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
4/23
van Apeldoorn te voorkomen. Gelet hierop heeft de raad redelijkerwijs kunnen concluderen dat de opgenomen brancheringsregeling niet verder gaat dan nodig is om het beoogde doel te bereiken, terwijl dat doel niet met andere, minder beperkende maatregelen kan worden bereikt”. (ABRvS 16 oktober 2019, ECLI:NL:RVS:2019:3506)
Een vergelijkbare redenatie is ook van toepassing op de situatie in Enschede. Indien de gemeente uitsluitend zou inzetten op ‘zachte’ maatregelen en uit zou gaan van een brede detailhandelsbestemming, kan juridisch niet worden voorkomen dat reguliere detailhandel zich op het perceel of via precedentwerking op andere locaties binnen de perifere clusters vestigt. Dit ondermijnt de algemene beleidsdoelen, namelijk het streven naar complementariteit en een vitaal en leefbare binnenstad.
Geen minder beperkende maatregelen mogelijk
Er zijn geen andere minder beperkende maatregelen geschikt. Het opleggen van een brancheringsregel is als enige juridisch bindend en daardoor een noodzakelijke en effectieve maatregel. Het is juist de inzet van zowel het brede pakket aan juridisch ‘harde’ als meer organisatorisch ‘zachte’ maatregelen, die samen het hele pakket aan maatregelen vormen om de algemene doelen te bereiken.
Eindconclusie De opgenomen brancherings- en maatvoeringsbeperking voldoet aan de eisen van de Dienstenrichtlijn. Bovendien voldoet het specifiek uitsluiten van niet-volumineuze detailhandel, zoals supermarkten, warenhuizen, huishoudelijke artikelen, bruin- en witgoed, rijwielen en mode eveneens aan de eisen van de Dienstenrichtlijn.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
5/23
Behoefte en effecten Een brancheverbreding binnen een bestaand gebouw zal waarschijnlijk niet aangemerkt worden als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Wel biedt het nieuwe mogelijkheden voor nieuwe vormen van detailhandel. Om die reden is in dit memo eveneens de behoefte geanalyseerd, inclusief een toets op onaanvaardbare leegstandseffecten. De systematiek van de Ladder is toegepast om een goede ruimtelijke ordening aan te tonen.
De aard en omvang van de omzet- en eventuele leegstandseffecten schatten welke winkel of winkels zich zullen vestigen. Conform jurispru-
Het nieuwe bestemmingsplan op het perceel maakt meer detailhandel
dentie dient uitgegaan te worden van maximale juridische toetsing. We
mogelijk dan de huidige situatie, namelijk van uitsluitend een ‘bouw-
gaan er in deze effectenanalyse dus vanuit dat de maximale planolo-
markt’ naar ‘volumineuze detailhandel’. Deze brancheverbreding voor-
gische meters in één van de mogelijke branches benut wordt. Invulling met doe-het-zelf en/of bouwmarkt: wij achten het on-
ziet slechts beperkt in een kwantitatieve behoefte (alleen tuincentra), maar voorziet primair in een kwalitatieve behoefte.
waarschijnlijk dat de locatie wordt ingevuld met een nieuwe bouw-
Beleidsmatig zijn het Woonplein en Zuiderval opvanglocaties voor
markt of ander doe-het-zelfaanbod. De Praxis gaat immers verdwij-
detailhandel in volumineuze goederen. Buiten deze clusters en an-
nen. In het geval er toch sprake is van herinvulling met doe-het-zelf
dere winkelconcentraties in Enschede is echter nog relatief veel vo-
en/of een bouwmarkt zijn de effecten op ander aanbod vergelijkbaar
lumineuze detailhandel verspreid aanwezig. Door op het perceel
met de huidige feitelijke situatie. De kans op leegstand elders is
In bijlage 3 zijn distributieve berekeningen opgenomen die een indicatie
mogelijkheden te bieden voor volumineuze detailhandel kunnen mo-
geven voor de kwantitatieve behoefte. De uitkomsten van deze bereke-
menteel solitaire winkels in die branches verplaatsen naar Zuiderval.
ningen onderstrepen enerzijds de noodzaak om reguliere detailhandel binnen perifere concentraties te beperken. Anderzijds geeft het in enkele branches kwantitatief aanleiding om uit te breiden. De conclusies zijn als volgt.
Enschede heeft per 1.000 inwoners relatief veel winkelaanbod ten opzichte van het provinciaal en landelijk gemiddelde. Met name in de reguliere branches, zoals dagelijks, mode en sport- en spel is sprake van overaanbod. Dit onderstreept de noodzaak tot beperking in perifere clusters om het aanbod in de reguliere centra (met name de binnenstad) niet nog verder onder druk te zetten. In Enschede is in 2035 in bijna geen enkele branche sprake van dis-
tributieve uitbreidingsruimte. In de bruin- en witgoedbranche ontstaat tot 2035 beperkte uitbreidingsruimte. Dit is echter zodanig beperkt, dat dit valt binnen de foutmarge van distributieve berekeningen. Bovendien is de ontwikkeling van deze branche in relatie tot online bestedingen onzeker. Dit maakt dat toevoeging van dit type aanbod in perifere clusters evenmin wenselijk is.
uitbreidingsruimte. Kwalitatieve behoefte
Kwantitatieve behoefte
Effecten wordt bepaald door de feitelijke invulling. Het is op voorhand lastig in te
Inleiding
sprake van overaanbod. Alleen voor tuincentra ontstaat relatief veel
De kwantitatieve uitbreidingsruimte in de volumineuze branches is eveneens beperkt. Met name in de doe-het-zelf- en woonbranche is
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
klein. Van onaanvaardbare leegstand zal geen sprake zijn. Invulling met woonwinkels: wij achten de kans reel dat het be-
Dit kan concentratie opleveren. Dit is positief voor de consumenten-
staande pand wordt heringevuld met één of meerdere woonwinkels.
verzorging en detailhandelsstructuur vanwege combinatiebezoek.
De kans is groot dat het om woonwinkels gaat die momenteel op so-
Zelfs in de situatie dat geen sprake is van verplaatsingen is sprake
litaire plekken in Enschede gevestigd zijn. Per saldo zal de uitbrei-
van een kwalitatieve meerwaarde. Immers wordt één van de twee
ding daardoor beperkt blijven, evenals de effecten. Het is echter niet
beleidsmatig aangewezen perifere clusters versterkt met volumi-
uit te sluiten dat de invulling volledig nieuwe aanbieders betreft.
neuze detailhandel, geheel conform het beleid. Bestaande winkels
Aangezien er geen kwantitatieve behoefte is, zal het bestaande
kunnen profiteren van deze nieuwe aantrekkingskracht en voor de
woonwinkelaanbod in Enschede effecten ondervinden. Deze effec-
consument ontstaan meer keuzemogelijkheden op een centrale en
ten komen in de eerste plaats terecht bij winkels die opereren in het-
goed bereikbare locatie.
zelfde segment als de nieuwe winkels op Zuiderval. De kans op ver-
In het kader van de Dienstenrichtlijn is de beperking uitsluitend een
dringing is aanwezig, maar dit zal vooral winkels betreffen die mo-
bouwmarkt lastig te motiveren. Met het voorziene vertrek van de
menteel al slecht functioneren op solitaire locaties. Per saldo is het
Praxisbouwmarkt komt het grootschalige pand leeg te staan. Hoe-
effect niet onaanvaardbaar, omdat een beleidsmatig aangewezen
wel deze leegstand waarschijnlijk niet is aan te merken als onaan-
cluster (Zuiderval) wordt versterkt en eventueel verspreide bewinke-
vaardbaar in het kader van een goede ruimtelijke ordening, is dit
ling wordt teruggedrongen en/of mogelijkheden krijgt te verplaatsen.
vanwege de aard, omvang en ligging in PDV-cluster Zuiderval wel onwenselijk. Om die reden is enige brancheverbreding gewenst en noodzakelijk om structurele leegstand te voorkomen en herinvulling te stimuleren.
6/23
Invulling met tuincentrum: indien de locatie wordt ingevuld met een tuincentrum (en/of met aanverwant assortiment), zullen met name omzeteffecten ontstaan richting Intratuin Enschede en het tuincentrumdeel van Hornbach. Aangezien er ruim voldoende kwantitatieve behoefte bestaat is de kans op verdringing en daarmee leegstand klein. Van onaanvaardbare leegstandseffecten zal geen
sprake zijn. Invulling met auto’s, boten, caravans: winkels in de ABC-categorie zijn verspreid gevestigd door Enschede. Het zijn zeer ruimte extensieve functies die momenteel sterk versnipperd op bedrijventerreinen zitten of op bedrijfsbestemmingen in woonwijken. Ook zitten er enkele op Zuiderval. Vestiging van nieuwe winkels in de ABC-categorie is vooral een versterking van het winkelcluster en zorgt voor wenselijke concentratie. De kans dat het om verplaatsers gaat is groot gezien het aantal verspreide vestigingen. Indien het om nieuwvestigers gaat zijn effecten niet uit te sluiten. Van onaanvaardbare effecten zal geen sprake zijn, omdat dergelijke winkels solitair en versnipperd gevestigd zijn, vaak op bedrijventerreinen. Hier zijn in de basis voldoende herinvulling en/of transformatiekansen, zeker met ook de sterke behoefte aan wonen en kantoren/bedrijfslocaties op bedrijventerreinen.
Figuur 1: Volumineuze detailhandel buiten winkelconcentraties (Locatus, 2023).
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
7/23
Bijlage 1 - Algemene analyses In deze bijlage zijn in aanvulling op de hoofdtekst enkele algemene analyses uitgevoerd in het kader van de noodzakelijkheid en evenredigheid. Uit jurisprudentie blijkt dat er diverse algemene analyses zijn aangeleverd in diverse casussen. Dit heeft er toe geleid dat in algemene zin de effectiviteit van brancheringsmaatregelen onderbouwd is. In deze bijlage zijn de belangrijkste conclusies van deze analyses opgenomen.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
8/23
Noodzakelijkheid in perspectief
te decentraliseren. Dit is ook gebeurt met de Vijfde Nota over de
Historische context: Rijksbeleid
Ruimtelijke Ordening (VROM, 2001) en daarna in de Nota Ruimte
In de rapportage ‘Detailhandel en beleid: een continue wisselwer-
(VROM, 2004). In de vastgestelde versie van de Nota Ruimte (2006:
king’ (Planbureau voor de Leefomgeving, 2011) is een overzicht op-
p. 86) zijn echter vijf richtlijnen opgenomen:
dere Europese en internationale steden zeer goed bij. Verpaupe-
genomen over de beleidsontwikkeling rond detailhandel in Neder-
1. Uitgangspunt is dat nieuwe vestigingslocaties voor detailhandel
ring, leegloop en spook(binnen)steden zijn in Nederland slechts in
land. De vestigingsplaats voor een winkel in Nederland is sinds de
niet ten koste mogen gaan van de bestaande detailhandels-
beperkte mate aanwezig, vergeleken met het buitenland. Dit heeft
Tweede Wereldoorlog sterk beïnvloed door de overheid. De markt
structuur in wijkwinkelcentra en binnensteden.
uiteindelijk ook een positieve impact op de leefbaarheid van de Ne-
kreeg in toenemende mate behoefte aan perifere vestiging van de-
2. Gemeenten dienen de mogelijkheid te hebben om in bestem-
tailhandel buiten de bestaande Nederlandse detailhandelsstructuur,
mingsplannen een aparte bestemming voor perifere detailhandel op te nemen.
conform Amerikaans en Frans model.
derlandse steden. Dit is een direct gevolg van de zorgvuldige en relatief strenge regelgeving in Nederland.
Belang van supermarkten
Het Rijk verplichtte ook distributieplanologisch onderzoek (DPO)
tot branchebeperkingen voor perifere detailhandel, die vervol-
Waarom concentreren?
voor nieuwe detailhandelsbestemmingen, wat een eerste stap was
gens door het kabinet worden geaccordeerd.
4. Ruimte‐ en bezoekersintensieve kantoren, winkels en andere
De Nederlandse detailhandelsstructuur zet primair in op concentratie van winkels in winkelgebieden. Concentratie van winkels draagt
In de jaren ’80 werd het perifere detailhandelsbeleid van het Rijk
voorzieningen passen bij uitstek in goed en veelzijdig bereikbare
bij aan gemak voor de consument, zorgt voor efficiënt en effectief
verruimd naar volumineuze artikelen (zoals bouwmarkten en tuin-
centra, waar ruimte is voor wonen, werken, winkelen en voorzie-
ruimtegebruik en kan de levensvatbaarheid van winkels aanzienlijk
centra). Later kwamen daar ook winkels in de volledige woningin-
ningen en die bij voorkeur ook per openbaar vervoer bereikbaar
vergroten (ondernemers profiteren van elkaars aantrekkingskracht
zijn.
via combinatiebezoek).
5. Voor zover de schaal, gevaar of hinder van bedrijven en voor-
In de jaren ’90 werd het Grootschalige Detailhandels Vestingen
Daarnaast worden diverse ‘flows’ geconcentreerd, zoals mobiliteit,
(GDV) beleid geïntroduceerd. Dit beleid wees enkele locaties in Ne-
zieningen het toelaten verdient functiemenging voorrang. Juist
maatschappelijke ontmoeting en sociale leefbaarheid. Dit draagt bij
derland aan, zoals Rotterdam Alexandrium, waar grootschalige de-
gemengde woon‐ en werkgebieden bieden een aantrekkelijke
aan een aantrekkelijk stedelijk milieu. Niet voor niks scoren Neder-
tailhandel mocht worden toegestaan (buiten de klassieke PDV-bran-
omgeving met mogelijkheden om lopend of op de fiets tal van
landse steden op diverse aspecten hoog ten opzichte van andere
ches). Van een grote deregulering was echter geen sprake. Er
bestemmingen te bereiken.
landen, bijvoorbeeld welzijn, leefbaarheid, etc. (ECA International
moest een regionale detailhandels-structuurvisie worden opgesteld
De Nederlandse detailhandelsstructuur ligt er ten opzichte van an-
In de jaren ’70 is hier voor het eerst beperkt ruimte aan geboden.
richtingsbranche bij.
te kunnen opvangen.
3. De provincies stellen gezamenlijk richtlijnen op met betrekking
om duurzaam ruimtegebruik te stimuleren.
meer flexibiliteit gekomen om de behoefte zorgvuldig en duurzaam
Met de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de
waarin kon worden aangetoond dat er voldoende marktruimte was.
Nota Ruimte een structuurvisie geworden (PBL, 2010). In feite is
GDV’s mochten verder slechts in één van de dertien in de Vierde
sprake van een toenemende decentralisatie. Het Rijk blijft wel ver-
Nota genoemde stedelijke knooppunten komen, naast hoogwaar-
antwoordelijk voor het goed functioneren van het ruimtelijke orde-
dige openbaarvervoerverbindingen, en winkels bevatten met mini-
ningssysteem. Hiertoe is de zogenoemde ladder voor duurzame
maal 1.500 vierkante meter bruto vloeroppervlak (Ministerie van
verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) opgenomen
Economische Zaken, 2000).
sinds 2013.
2020).
Het PDV/GDV‐beleid werd eind jaren ’90 opgenomen in de zogenoemde MDW‐operatie (Marktwerking, Decentralisatie en Wetgevingskwaliteit). Deze werkgroep kwam met het voorstel om dit beleid
Conclusie
Nederland heeft van oudsher een sterke gereguleerde ruimtelijke ordening. Door de decentralisatie is er over het algemeen wel veel
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
9/23
“Four cities in the Netherlands feature in the top 20 most liveable in the world. Eindhoven, a design and technology hub, climbed one place this year, securing its position in the top five cities. In Switzerland, four major cities also retain their top 20 status.” Supermarkten zijn drijvers
Binnen de dagelijkse goederensector vormen supermarkten een zeer belangrijk aandeel binnen de levensmiddelenbranche, maar ook in de totale detailhandel. 98% van de winkelmeters in de levensmiddelenbranche wordt ingevuld door supermarkten (branche‐ informatie Detailhandel.info, 2018).
Uit passantenonderzoek van DTNP (Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten onder 3.000 respondenten in 20 dorps‐ en wijkcentra, 2016) wordt geconcludeerd dat supermarkten een cruciale publiekstrekker is voor centrumgebieden. Supermarkten zijn de basis bij het hedendaagse boodschappen doen. Speciaalzaken, en andere winkels, hebben de beste overlevingskansen als ze direct naast een supermarkt zijn gevestigd.
Circa 50% van de consumenten die en supermarkt hebben bezocht, bezoeken ook het omliggende winkelaanbod (bij een afstand van 0 tot 40 meter; figuur 1). Naarmate de afstand toeneemt daalt het aandeel van combinatiebezoek.
Conclusie Als brancheringsbeperkingen worden losgelaten heeft dit direct invloed op concentratie van voorzieningen. In feite kunnen winkels zich dan overal vestigen met negatieve effecten als gevolg:
Kans op combinatiebezoek neemt af, met daarbij een toenemende kans op leegstand.
Figuur 1: Voorwaarden combinatiebezoek (bron: DTNP, 2016)
Voor de consument zijn geen centrale concentratiegebieden beschikbaar waar gewinkeld kan worden. Dit is niet alleen inefficiënt, maar is ook negatief voor de sociale ontmoeting en de leefbaarheid.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
De binnenstad, als hart en visitekaartje van de stad, kan niet con-
De winkelcentra in buurten en wijken zullen niet langer een functie
curreren tegen goedkope solitaire winkels op bedrijventerreinen en
kunnen vervullen, waardoor voor veel consumenten de toegang tot
trafficlocaties, vanwege huurprijzen, regelgeving, parkeren, bereik-
winkelaanbod nabij de eigen woning komt te vervallen. Op sommige
baarheid, etc. Uitholling van de binnenstad ligt voor de hand en zal
locaties zal de fijnmazigheid van de detailhandelsstructuur komen te
resulteren in onaanvaardbare effecten op de leefbaarheid van een
vervallen, waardoor sprake is van duurzame ontwrichting.
stad.
10/23
Belang van dagelijks en modische artikelen voor centra
Voorbeeld Almelo en Hengelo
Beperken van dagelijks en mode en luxe draagt effectief bij aan de vita-
Almelo en Hengelo zijn voorbeelden van steden waar de binnensteden
liteit van centrumgebieden
aantoonbaar effecten hebben ondervonden van brancheverruimingen in
Uit algemeen onderzoek blijkt dat specifiek de branches ‘dagelijks’
de periferie. In het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland is het markt-
(waaronder food- en supermarkten) en ‘mode en luxe’ van essenti-
aandeel (op basis van koopstromen) van de binnenstad in 2010 vergele-
eel belang zijn voor de vitaliteit van een centrumgebied.
ken met 2015 en 2019. Hieruit blijkt voor Almelo en Hengelo het vol-
Andere indicatoren voor de vitaliteit zijn o.a. de huurprijs van winkel-
gende:
panden, het aantal passanten, vloerproductiviteit, consumenten-
waardering, bezoekduur en bezoekfrequentie, de mate van leeg-
2015 afgenomen van 45% naar 42% in de niet-dagelijkse sector.
stand en het risico op leegstand.
Anno 2019 ligt dit aandeel op 41,5% nog iets lager. Deze afname
De functie van een centrumgebied hangt het sterkst samen met de
kan worden verklaard door de toename van het marktaandeel van
omvang van het verzorgingsgebied. In kleinere plaatsen ligt het aan-
de verspreide bewinkeling (overig Almelo) van 14% naar 18%. Ook
deel dagelijks aanbod in de centrumgebieden veel hoger dan in gro-
in algemene zin is de koopkrachtbinding op het centrum van Almelo afgenomen (exclusief internet).
tere plaatsen (zie figuur 2). In de kleinere centra ligt de nadruk dan
ook op het boodschappen doen, terwijl in grotere plaatsen de na
In Almelo is met marktaandeel van het centrum tussen 2010 en
In Hengelo is het marktaandeel van het centrum tussen 2010 en
druk ligt op recreatief winkelen.
2015 afgenomen van 32% naar 26% in de niet-dagelijkse sector.
Uit figuur 2 blijkt dat er een lineair verband bestaat als centrumge-
Anno 2019 ligt dit aandeel nog op slechts 19%. Deze afname lag
bieden op de omvang van de inwonersklasse worden gerangschikt van groot naar klein: het percentage dagelijks aanbod stijgt en het percentage Mode & Luxe daalt.
deels aan het centrum zelf. Het centrum was weinig aantrekkelijk en
Figuur 2: Verband aanbod en omvang kern
onderscheidend. Echter de marktoriëntatie op Plein Westermaat
Effecten loslaten brancheringbeperkingen op basis van koopstromenonderzoek Inleiding
daarmee een indicatie is van een beleidseffect.
Ter illustratie: in Enschede is het marktaandeel van het niet-dage-
In Nederland zijn weinig bruikbare voorbeelden te noemen van ca-
lijkse winkelaanbod in het centrum tussen 2010, 2015 en 2019 toe-
sussen waar op basis van koopstroomgegevens aangetoond kan
genomen. Enschede voert al jaren relatief restrictief beleid ten aan-
worden dat branchebeperkingen of brancheverruimingen in de peri-
zien van de branchering in de periferie.
ferie hebben geleid tot een afname van de oriëntatie op de binnen
(PDV-locatie) en de verspreide bewinkeling was toegenomen, wat
Op basis van trends en ontwikkelingen ten aanzien van een afne-
stad/centrum.
mende vraag aan winkelruimte, kan de leegstand in deze steden
Dit heeft te maken met het feit dat in Nederland in beginsel overal
niet eenvoudig meer worden ingevuld, wat onaanvaardbare leeg-
voorzichtig wordt omgegaan met de branchering in de periferie ten
standseffecten veroorzaakt en op termijn negatieve effecten veroor-
behoeve van de reguliere centra. Daarnaast zijn niet overal koop-
zaakt op de leefbaarheid en verzorgingsstructuur.
stromen en/of de ontwikkeling daarvan gemeten. De schaarse voorbeelden die beschikbaar zijn, en gebruikt zijn in de casus Heuts Maastricht, zullen wij hierna bespreken.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
11/23
Effectiviteit op basis van voorbeelden uit het buitenland
weinig investeringen in de aantrekkelijkheid van de kern zelf. Als dit
België
zo blijft voortduren, dan tekenen we voor de ondergang van onze
België voert in tegenstelling tot Nederland veel minder streng detail-
gezellige winkelkernen in het hart van een stad of gemeente. Voor-
handelsbeleid ten aanzien van vestiging buiten de centra en bran-
beelden van dergelijke steden zijn er jammer genoeg meer en
chebeperkingen. Goede voorbeelden zijn de ‘baanwinkels’ en shoppingcenters net buiten de binnensteden (vaak aan ringwegen).
meer.” (Unizo 2015).
“In theorie is het een prioriteit voor alle overheden in ons land. In de praktijk blijven de 'baanwinkels' en shoppingcentra buiten de steden
Het soepele detailhandelsbeleid van Belgische overheden heeft er-
terrein winnen.” (Knack 2017).
toe geleid dat de leegstand in de binnensteden/centra (veel) hoger is dan in Nederland en bovendien al jaren sterk toeneemt.
Op basis van Locatus (2017), blijkt deze leegstand ook vooral hard-
Frankrijk
nekkig te zijn in de hoofdwinkelgebieden en de kernverzorgende
Net als in België wordt een vergelijkbare urgentie uitgesproken over de
centra met 17% en 15%. Dit betekent dat ongeveer 1 op de 6 win-
situatie in Frankrijk:
kelpanden in deze centra leegstaat. De leegstand in Belgische
“Afgelopen januari luidde de Franse detailhandelsfederatie Procos,
hoofdcentra ligt daardoor veel hoger dan het landelijk Nederlandse
die 260 bekende Franse winkelmerken verenigt, de noodklok: op-
gemiddelde (7% à 8% in Nederland). In de grootschalige concentra-
nieuw was de leegstand verder opgelopen. Stond in 2001 nog 6,3
ties en solitaire winkelpanden in België is de leegstand ‘slechts’ rond
procent van de winkels in de Franse binnensteden leeg, in 2014
de 6% à 7%.
was dat 8,5 procent. Dat komt niet zozeer door failliete ketens, zoals in Nederland, maar door kleine middenstanders die uit de markt geprijsd worden door internethandel en de steeds grotere centre com-
Inmiddels is in België de urgentie van branchebeperking doorgedrongen, aangezien de effecten van de leegstand onaanvaardbaar zijn voor de leefbaarheid en aantrekkelijkheid van de centra. Navolgend zijn en-
merciaux aan de rand van de stad.” (NRC 2016).
stadscentrum naar de rand van de stad zijn verhuisd en die de bin-
kele passages ter onderbouwing van het bovenstaande uiteengezet:
“Zo zit Frankrijk met de hypermarchés in zijn maag, die vanuit het nensteden hebben leeggetrokken.” (Retailtrends 2018).
“Uit de ruimtelijke spreiding van de winkels blijkt dat het Vlaams Gewest gekenmerkt wordt door een sterke verspreide bewinkeling. Slechts 28 % van de totale winkeloppervlakte is gesitueerd in het centrale winkelgebied. 44 % is verspreide bewinkeling. [...] Zo nam
Conclusie
Het bovenstaande toont op basis van ‘specifieke gegevens’ aan dat
het aanbod in de periferie toe met 1,5 miljoen vierkante meter, in te-
het loslaten van brancheringsbelemmeringen wel degelijk zal leiden
genstelling tot een afname van maar liefst 114.000 vierkante meter
tot onaanvaardbare leegstandseffecten in binnensteden/centra. Uit
in de kernen. Daarbij komt nog dat het effectieve gebruik van de
leegstandcijfers in onder andere België en Frankrijk blijkt dit.
panden daalde met 6,8 procent en dat de winkelleegstand steeg van 4,9 tot 7,2 procent.” (Unizo 2014).
"De toenemende leegstand in onze centra is vooral het gevolg van steeds meer shoppingcenters en baanwinkels buiten de kern en te
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
12/23
Bijlage 2 - Specifieke analyses In deze bijlage zijn in aanvulling op de hoofdtekst enkele specifieke analyses uitgevoerd in het kader van de noodzakelijkheid en evenredigheid. Deze analyses hebben betrekking op de situatie in de gemeente Enschede.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
13/23
Het merendeel van de panden (24) behoort tot de frictieleegstand.
Ontwikkeling aanbod binnenstad Enschede
Voor specifiek volumineuze detailhandel is gekeken naar de ontwikke-
Deze panden staan maximaal één jaar leeg. In de figuur op de vol-
Op indexniveau (2007 = 100)
ling (in m² wvo) van het aanbod door de jaren heen in de gemeente En-
gende pagina zijn de leegstaande panden in de binnenstad van En-
schede. Dit omvat de hoofdbranches doe-het-zelf, wonen en tuincentra.
schede verdeeld naar type. Het leegstandspercentage in de binnenstad van Enschede op basis
200
Het doe-het-zelf aanbod is in omvang gestegen ten opzichte van
van het winkelvloeroppervlak (wvo) bedraagt 7%. Het leegstands-
150
2007. In 2021 is er een forse toename zichtbaar die wordt veroor-
percentage op basis van het aantal verkooppunten bedraagt 9%. De
zaakt door de komst van Hornbach.
leegstand in de binnenstad van Enschede ligt hiermee iets hoger
De omvang van het aanbod wonen is door de jaren heen redelijk
dan landelijk. Landelijk bedraagt het leegstandspercentage op basis
stabiel gebleven.
van het wvo 5,4% en op basis van het aantal verkooppunten 6,1%.
In de figuur hiernaast is ook de ontwikkeling van het winkel- en leeg-
van ca. 3.225 m² wvo, aanwezig op Schuttersveld 11. Daarnaast is
standsaanbod in de binnenstad door de jaren heen weergegeven (in-
er vooral sprake van relatief kleinschalige leegstand (< 1.000 m²
dexniveau). Voor de ontwikkeling is gekeken naar het aantal panden.
wvo), met uitzondering van één grootschalig leegstaand pand in de
Door de jaren heen fluctueert de leegstand. In 2014 was het aantal
binnenstad aan de Korte Hengelosestraat 1 (1.100 m² wvo) en één
leegstaande panden het grootst. Anno 2023 is het aantal leeg-
leegstand pand aan de Thomas de Keyserstraat 71 (1.000 m² wvo)
Doelgericht
Uit de ontwikkeling van de leegstandsduur op de volgende pagina
beleid is de leegstand gedaald.
blijkt dat zowel in de gemeente als in de binnenstad sprake is van
Het aanbod dagelijkse voorzieningen is in de binnenstad op pijl ge-
een afname van de structurele en langdurige aard van de leegstand.
Ontwikkeling volumineus winkelaanbod gemeente Enschede
bleven. Het recreatieve en doelgerichte aanbod neemt al jaren ge-
De leegstand heeft een steeds kortdurende looptijd alvorens deze
Op indexniveau (2007 = 100)
staag af. Dit hangt samen met autonome ontwikkelingen, zoals
wordt ingevuld. Dit is positief en een indicatie dat de maatregelen ef-
meer online aankopen. Deze trend is ook zichtbaar in andere bin-
fectief zijn om de doelen te halen.
2007
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
Doe-het-zelf
Wonen
2021
van de effectiviteit van de maatregelen.
omvang van ca. 8.800 m² wvo.
2020
binnenstad van Enschede leeg. Deze panden hebben een totale
2019
catie dat het winkelgebied goed functioneert, wat een indicatie is
2018
Op basis van de meest recente Locatus data staan 53 panden in de
2017
2016
er momenteel is, is van korte duur (aanvang/frictie). Dit is een indi-
2015
Leegstand
2014
in het kernwinkelgebied zeer sterk is afgenomen. De leegstand die
2013
nenstad naar duur op kaartjes gezet. Hieruit blijkt dat de leegstand
2012
We hebben bovendien de ontwikkeling van de leegstand in de bin-
2011
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
2010
nensteden in Nederland.
2023
2020
2019
2018
2017
2016
2014
2013
2012
2015
Recreatief
op een solitaire locatie buiten de concentratiegebieden.
2009
Dagelijks
Tuincentrum
2023
2007. Sinds de totstandkoming van het gemeentelijke detailhandels-
Leegstand
2022
staande panden vergelijkbaar met het aantal leegstaande panden in
2011
Het grootste leegstaande pand in de gemeente heeft een omvang
2010
0
2009
Ontwikkeling aanbod binnenstad Enschede
50
2008
Dit onderstreept het belang van branchering buiten de binnenstad.
100
2008
2007
Voor auto’s, boten en caravans zijn geen gegevens beschikbaar.
250
2022
2021
Ontwikkeling aanbod volumineuze detailhandel gemeente
14/23
Ontwikkeling leegstand gemeente Enschede
Tabel 1: Aanbod m² wvo per 1.000 inwoners
Gemeente Enschede
Branche
Provincie
Nederland Nederland
34%
6%
30%
30%
Leegstand
139
134
119
Verbouw
27
7
7
Levensmiddelen
385
348
329
Persoonlijke Verzorging
68
54
47
Warenhuis
17
25
29
Kleding & Mode
307
194
167
Schoenen & Lederwaren
40
40
30
Juwelier & Optiek
16
16
15
Huishoudelijke
59
48
46
Antiek & Kunst
3
5
5
Sport & Spel
78
55
55
Hobby
15
13
9
Media
14
16
13
Plant & Dier
132
221
152
Bruin & Witgoed
34
35
32
Auto & Fiets
65
65
43
Doe-het-zelf
225
185
145
Wonen
319
458
360
Detailhandel Overig
68
92
73
0%
Automotive
137
211
154
Aanvang/frictie leegstand
Verbouwing
Langdurige leegstand
Structurele leegstand
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
Enschede meest recent
43%
16%
21%
20%
Enschede 2018
34%
37%
29%
Enschede 2014
31%
45%
24%
0%
20%
40%
60%
80%
100% 120%
Aanvang/frictie leegstand
Verbouwing
Langdurige leegstand
Structurele leegstand
Ontwikkeling leegstand binnenstad Enschede
Nederland
34%
6%
30%
30%
Enschede meest recent
46%
6% 24%
24%
Enschede 2018
47%
24%
29%
Enschede 2014
43% 20%
45% 40%
60%
12% 80%
100% 120%
15/23
Figuur 2: Leegstand binnenstad 2014
Figuur 3: Leegstand binnenstad 2018
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
Figuur 4: Leegstand binnenstad 2023
16/23
Koopstromenonderzoek – marktaandelen
Tabel 2: Ontwikkeling marktaandelen.
In 2019 is het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland uitgevoerd. HierMarktaandeel dagelijkse
Marktaandeel dagelijkse
Marktaandeel niet-dage-
Marktaandeel niet-dage-
artikelen - 2019
artikelen - 2015
lijkse artikelen - 2019
lijkse artikelen - 2015
Centrum Enschede
1,13%
1,04%
5,97%
4,68%
Budgetcenter Spaansland
0,29%
0,59%
0,27%
0,36%
Glanerbrug
0,56%
0,47%
0,30%
0,33%
Miro Center
0,87%
0,82%
0,38%
0,15%
Slijpsteen
0,20%
0,16%
0,16%
0,19%
Winkelcentrum Deppen-
0,37%
0,52%
0,06%
0,05%
Winkelcentrum Helmerhoek
0,20%
0,23%
0,00%
0,01%
Het marktaandeel in de meeste overige reguliere centra (buurt- en
Winkelcentrum Op de Brou-
0,43%
0,39%
0,03%
0,03%
wijkcentra) is eveneens gestegen. Ook dit is positief en in lijn met
werij Winkelcentrum Stadsveld
0,58%
0,43%
0,02%
0,02%
daald van 0,59% in 2015 naar 0,29% in 2019. Dit is een halvering
Winkelcentrum
0,30%
0,31%
0,02%
0,03%
van het marktaandeel.
Stroinkslanden
Het bovenstaande is volledig in lijn met het detailhandelsbeleid, na-
Winkelcentrum Twekkeler-
0,54%
0,47%
0,04%
0,06%
melijk dat de bestedingen in de dagelijkse sector primair terecht ko-
veld Winkelcentrum Zuid
0,70%
0,66%
0,19%
0,17%
Woonplein Enschede
0,05%
0,00%
0,83%
0,54%
uit blijkt het marktaandeel per centrum. Het marktaandeel is het aandeel
Winkelgebied
omzet van het desbetreffende centrumgebied in relatie tot de totale omzet in Oost-Nederland. Door marktaandelen van 2019 en 2015 met elkaar te vergelijken ontstaat een beeld of centra in verhouding meer of minder omzet naar zich toe hebben weten te trekken. Als de marktaandelen van de reguliere centra stijgen is dit een indicatie van de effectiviteit van brancheringsmaatregelen, zeker als deze marktaandelen sterker stijgen dan de perifere concentraties. Dagelijkse artikelen
Het marktaandeel van het centrum van Enschede (de binnenstad) is
broek
gestegen van 1,04% in 2015 tot 1,13% in 2019. Dit is een toename van ruim 8,5%.
het beleid.
Het marktaandeel van Budgetcenter Spaansland (Zuiderval) is ge-
men in de reguliere centra en niet in de perifere clusters2. Niet-dagelijkse artikelen
Het marktaandeel van het centrum van Enschede (de binnenstad) is gestegen van 4,68% in 2015 tot 5,97% in 2019. Dit is een toename
Het marktaandeel in de meeste overige reguliere centra (buurt- en
Het marktaandeel van Budgetcenter Spaansland (Zuiderval) is ge-
van ruim 27%. De binnenstad heeft haar regionale verzorgingsfunc-
wijkcentra) is gedaald. Dit hangt samen met de autonome afname
daald van 0,36% in 2015 naar 0,27% in 2019. Het marktaandeel van
tie versterkt en trekt in verhouding meer bestedingen aan uit de re-
van niet-dagelijks aanbod in deze centra. Bovendien hangt het sa-
het Woonplein is gestegen van 0,54% in 2015 naar 0,83% in 2019.
gio. Dit is positief en conform beleid.
men met de beleidsmatige wens om meer in te zetten op de dagelijkse boodschappen.
2
Het bovenstaande is in lijn met het beleid. Versterking van detailhandel op de perifere clusters in volumineuze goederen heeft niet
Het marktaandeel van het Woonplein is beperkt toegenomen, met name door aanwezigheid van Aldi.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
17/23
geleid tot afname van het niet-dagelijkse marktaandeel in de binnenstad. Koopstromenonderzoek – beoordelingen Het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland geeft tevens inzicht in de ontwikkeling van de waardering van consumenten in de vorm van een rapportcijfer. Door de rapportcijfers ten aanzien van de omvang en kwaliteit van het winkelaanbod van 2015 en 2019 met elkaar te vergelijken, ontstaat een beeld van de ontwikkeling. Een positieve ontwikkeling is een indicatie van effectieve maatregelen.
De rapportcijfers van de binnenstad ten aanzien van het aanbod zijn verbeterd. Ook de totaalscore ligt met een 8,0 bijzonder hoog. Dit is positief en conform beleid.
In de buurt- en wijkcentra blijft de score voor de kwaliteit van het winkelaanbod in de meeste gevallen redelijk stabiel. De omvang van het winkelaanbod scoort echter in veel gevallen aanzienlijk hoger, wat te verklaren is door versterking van aanbod. Denk bijvoorbeeld aan uitbreiding en modernisering van supermarktaanbod. Dit is positief en conform beleid.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
18/23
Winkelgebied
Beoordeling
Tabel 5: Beoordeling totaal
Tabel 4: Beoordeling omvang winkelaanbod.
Tabel 3: Beoordeling kwaliteit winkelaanbod.
Beoordeling 2015
Winkelgebied
Beoordeling
Beoordeling 2015
Winkelgebied
2019
2019
2019
Beoordeling
Centrum Enschede
8,0
7,7
Centrum Enschede
8,2
8,1
Centrum Enschede
8,0
Budgetcenter Spaansland
7,5
7,5
Budgetcenter Spaansland
7,2
6,4
Budgetcenter Spaansland
7,5
Glanerbrug
7,7
7,9
Glanerbrug
7,6
7,7
Glanerbrug
7,8
Miro Center
8,0
7,9
Miro Center
8,1
7,7
Miro Center
8,0
Slijpsteen
7,4
8,0
Slijpsteen
6,8
5,2
Slijpsteen
7,5
Winkelcentrum Deppen-
7,7
7,7
Winkelcentrum Deppen-
7,6
7,7
Winkelcentrum Deppen-
7,7
broek
broek
broek Winkelcentrum Helmer-
7,6
7,5
Winkelcentrum Helmer-
6,6
5,2
Winkelcentrum Op de
7,9
7,7
Winkelcentrum Op de
7,6
7,0
Winkelcentrum Op de
8,0
Brouwerij
Brouwerij
Brouwerij
7,4
hoek
hoek
hoek
Winkelcentrum Helmer-
Winkelcentrum Stadsveld
7,7
7,5
Winkelcentrum Stadsveld
7,4
7,3
Winkelcentrum Stadsveld
7,6
Winkelcentrum
7,5
7,5
Winkelcentrum
6,7
6,4
Winkelcentrum
7,3
Stroinkslanden
Stroinkslanden
Stroinkslanden Winkelcentrum Twek-
7,9
7,8
Winkelcentrum Twek-
7,5
7,4
7,8
kelerveld
kelerveld
kelerveld
Winkelcentrum Twek-
Winkelcentrum Zuid
8,0
7,6
Winkelcentrum Zuid
8,0
7,7
Winkelcentrum Zuid
8,0
Woonplein Enschede
7,5
N.b.
Woonplein Enschede
7,6
N.b.
Woonplein Enschede
7,6
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
19/23
Bijlage 3 - Kwantitatieve behoefte (DPO) In deze bijlage zijn de distributieve berekeningen opgenomen die een indicatie geven van de kwantitatieve behoefte binnen verschillende branches in Enschede.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
20/23
1 1.1
Kwantitatieve behoefte
de verwachting dat meer online bestedingen zullen worden gedaan.
Conclusies berekeningen – huidig functioneren (2023)
Deze daling van de winkelomzet past ook binnen de historische
In de huidige situatie is in veel branches sprake van overaanbod en be-
Uitgangspunten
trend van de winkelomzet in deze branches.
neden gemiddeld functioneren. Dit uit zich vooral in de sectoren, dagelijks, doe-het-zelf- en wonen. De branches mode, bruin- en witgoed en
Toelichting distributieplanologische berekening (DPO)
Aantal inwoners
Voor de gemeente Enschede zijn DPO-berekeningen opgesteld ten
In 2022 telde de gemeente Enschede ca. 160.640 inwoners. De meest
aanzien van verschillende branches, namelijk dagelijks, mode, sport- en
recente bevolkingsprognoses van het CBS/PBL verwachten dat het aan-
Conclusies berekeningen – toekomstig functioneren (2035)
spel, bruin- en witgoed, doe-het-zelf, wonen en tuincentra. Een DPO-be-
tal inwoners in 2030 ca. 168.900 bedraagt. Ook in de periode daarna is
Ondanks de bevolkingsgroei is er in veel branches geen sprake van uit-
rekening is een modelmatige verrekening van vraag en aanbod. Deze
een stijging van het aantal inwoners te verwachten. De stijging van het
breidingsruimte. Het overaanbod neemt weliswaar in veel gevallen af,
methode is ook vastgelegd en toegelicht in de Notitie Omzetkengetallen
aantal inwoners in de gemeente resulteert ook in een toenemende
maar blijft nog altijd substantieel. In enkele branches is echter wel
2021. BRO sluit aan op de landelijke standaard en gemaakte afspraken
vraag voor zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse sector.
sprake van uitbreidingsruimte. Navolgend de conclusies per branche. Dagelijks: door bevolkingsgroei neemt het overaanbod af, maar er
tussen bureaus. De uitkomst van het DPO geeft een indicatie van de
tuincentra functioneren momenteel bovengemiddeld.
kwantitatieve behoefte.
Bestedingen
De berekening is opgesteld voor de huidige situatie (2023) en de
Het gemiddeld inkomen per inwoner ligt in de gemeente Enschede circa
toekomstige verwachte situatie (2035). Deze circa 10 jaar-stermijn is
15% lager dan het landelijk gemiddelde. Minder koopkracht, betekent
gebruikelijk en conform de Handreiking voor de Ladder.
een minder groot draagvlak voor voorzieningen. De bestedingscijfers in
zal online een negatief effect hebben op de toekomstige bestedin-
De berekening geeft inzicht in het economisch functioneren van het
de berekeningen zijn hier conform landelijke afspraken op gecorrigeerd.
gen (winkelomzet per hoofd). Per saldo komt het aanbod meer on-
bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit uit zich
Voor mode, sport- en spel en bruin- en witgoed is de winkelomzet per
der druk te staan en is in 2035 geen uitbreidingsruimte meer aanwe-
in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Ook geeft
hoofd in 2035 met 10% naar beneden bijgesteld op basis van meer on-
de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte door het
line bestedingen. In de andere branches is het kengetal gelijk gelaten,
zig. Sport- en spel: vergelijkbaar met de modebranche is de verwach-
economisch functioneren af te zetten tegen een ‘norm voor goed
omdat de fluctuaties hier de afgelopen jaren kleiner waren of de toe-
ting dat online een verder negatief effect zal hebben op de bestedin-
functioneren’. Dit is het landelijke 5-jaarsgemiddelde. Een afwijking
komst onzeker is.
gen. Het aanbod functioneert momenteel ook al beneden gemid-
altijd zeggen dat het aanbod goed of slecht functioneert.
Koopstromen
deld. Per saldo is in 2035 geen uitbreidingsruimte aanwezig. Bruin- en witgoed: het aanbod functioneert momenteel en in de
Het DPO is gericht op algemene kengetallen en voorspelt de toe-
De koopstromen zijn gebaseerd op het Koopstromenonderzoek Oost-
toekomst bovengemiddeld. De extra bestedingen die vrijkomen zor-
komstige situatie. Variabelen kunnen zich anders ontwikkelen dan
Nederland 2019. De koopstromen zijn in de toekomst gelijk gelaten, om-
gen voor enige uitbreidingsruimte, maar dit is vanwege de fout-
vooraf verwacht. Ook de ‘norm’ voor goed functioneren is niet altijd
dat lastig is te voorspellen welke plannen en initiatieven van invloed zul-
marge van de berekeningen en de grootschalige omvang van Elec-
eenduidig te bepalen. De berekeningen en de uitkomsten zijn
len zijn op de koopstromen. Alleen de doe-het-zelfstromen zijn aange-
tro zaken geen kwantitatieve aanleiding om nieuw aanbod mogelijk
daarom indicatief. De duiding en kwalitatieve nuances die BRO
past in verband met de vestiging van Hornbach. Dit is wel meegenomen
geeft bij de uitkomsten van de modelmatige berekening zijn daar-
in het aanbod, maar (nog) niet in het KSO uit 2019.
te maken. Doe-het-zelf: Er is in de huidige en toekomstige situatie geen distri-
butieve uitbreidingsruimte aanwezig. Wonen: Er is in de huidige en toekomstige situatie geen distribu-
tieve uitbreidingsruimte aanwezig. Tuincentra: Er is ruimvoldoende uitbreidingsruimte aanwezig.
is nog altijd sprake van beneden gemiddeld functioneren. Dit bete
ten opzichte van het landelijke 5-jaarsgemiddelde wil overigens niet
door minstens zo belangrijk.
Het verschil tussen 2023 en 2035 zit primair in de ontwikkeling van het aantal inwoners en de winkelomzet. De winkelomzet is voor sommige branches met 10% naar beneden bijgesteld als gevolg van
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
kent dat geen sprake is van distributieve uitbreidingsruimte. Mode: hoewel het aanbod momenteel bovengemiddeld functioneert,
21/23
Tabel 6: Distributieve berekening branches gemeente Enschede (huidige situatie 2023)
Dagelijks
Mode
Sport- en spel
Bruin- en wit-
Doe-het-zelf3
Wonen
Tuin
goed Aantal inwoners
3
160.640
160.640
160.640
160.640
160.640
160.640
160.640
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.490
467
87
154
190
413
69
Bestedingspotentieel (€ mln.)
400,0
75,0
14,0
24,7
30,5
66,3
11,1
Koopkrachtbinding
95%
80%
88%
79%
95%
57%
80%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
378,0
60,0
12,3
19,5
29,0
37,8
8,9
Koopkrachttoevloeiing
14%
61%
41%
24%
30%
30%
34%
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
61,5
93,9
8,5
6,2
12,4
16,2
4,6
Totale besteding / omzet (€ mln.)
439,5
153,9
20,8
25,7
41,4
54,0
13,4
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
71.731
55.834
12.582
5.389
36.071
51.216
10.130
Omzet per m² wvo (€)
6.150
2.775
1.675
4.775
1.150
1.075
1.350
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.823
2.618
1.750
4.047
1.774
1.409
595
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
56.200
58.800
11.950
6.400
23.350
38.350
22.600
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-15.500
+2.900
-600
+1.000
-12.700
-12.900
+12.500
Eerder heeft BRO berekeningen gemaakt ten behoefte van de Hornbachontwikkeling. Deze uitkomsten verschillen van elkaar vanwege actuelere gegevens. Met name de hogere norm vloerproductiviteit anno 2023 heeft grote invloed op de distributieve uitbreidingsruimte.
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
22/23
Tabel 7: Distributieve berekening branches gemeente Enschede (toekomstige situatie 2035)
Dagelijks
Mode
Sport- en spel
Bruin- en wit-
Doe-het-zelf
Wonen
Tuin
goed Aantal inwoners
168.900
168.900
168.900
168.900
168.900
168.900
168.900
Winkelomzet per hoofd (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
2.490
420
78
139
190
413
69
Bestedingspotentieel (€ mln.)
420,6
70,9
13,2
23,5
32,1
69,8
11,7
Koopkrachtbinding
95%
80%
88%
79%
95%
57%
80%
Gebonden bestedingen (€ mln.)
397,4
56,8
11,6
18,5
30,5
39,8
9,3
Koopkrachttoevloeiing
14%
61%
41%
24%
30%
30%
34%
Bestedingen door toevloeiing (€ mln.)
64,7
88,8
8,1
5,9
13,1
17,0
4,8
Totale besteding / omzet (€ mln.)
462,1
145,5
19,6
24,4
43,6
56,8
14,1
Huidig winkelaanbod (m² wvo)
71.731
55.834
12.582
5.389
36.071
51.216
10.130
Omzet per m² wvo (€)
6.450
2.625
1.575
4.550
1.225
1.125
1.400
Norm vloerproductiviteit (5-jaarlijks gemiddelde) (€)
7.823
2.618
1.750
4.047
1.774
1.409
595
Haalbaar winkelaanbod (m² wvo)
59.100
55.600
11.250
6.050
24.600
40.350
23.750
Distributieve uitbreidingsruimte (m² wvo)
-12.600
-200
-1.300
+700
-11.500
-10.900
+13.600
Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte
23/23
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 41
42 2 (vastgesteld)
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening
Regels
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 43
Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1
Inleidende regels
Begrippen
plan
het bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 met identificatienummer NL.IMRO.0153.BP20122-0003 van de gemeente Enschede. 1.2
bestemmingsplan:
De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3
bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman"
Het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman" met identificatienummer NL.IMRO.0153.20100737-0003, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede bij besluit van 24 juni 2013.
44 2 (vastgesteld)
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening
Artikel 2
Reikwijdte
De regels in artikel 1 tot en met 4 van dit plan gelden in aanvulling op de regels van bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman". Artikel 1 dient daarbij enkel ten behoeve van uitleg/uitvoering van de regels in dit plan. Daarnaast blijven de regels van de geldende bestemmingsplannen op het moment van in werking treden van dit plan onverminderd van kracht.
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 45
Hoofdstuk 2 Artikel 3
Algemene regels
Algemene aanduidingsregels
3.1
Overige zone - regel aanpassing Detailhandel - Volumineus
3.1.1
Bestemmingsomschrijving
In aanvulling op het bepaalde in artikel 7 in het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman", zijn de gronden ter plaatse van de aanduiding 'Overige zone - regel aanpassing Detailhandel - Volumineus' bestemd voor volumineuze detailhandel zoals gedefinieerd in artikel 1.26 van de regels behorende bij het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman". 3.1.2
Bouwregels
In aanvulling op het bepaalde in artikel 7 in het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman", geldt de bepaling dat het bruto vloeroppervlak van bebouwing in totaal niet meer mag bedragen dan 6.325 m 2. 3.1.3
Specifieke gebruiksregels
In afwijking van het bepaalde in artikel 7.4 onder b in het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman", geldt de bepaling dat tot een gebruik strijdig met de bestemming wordt gezien: b. het gebruik van gronden en bouwwerken voor niet-volumineuze (reguliere) detailhandel, zoals winkels in de dagelijkse sector (onder andere supermarkten), warenhuizen, mode, luxe, media, rijwielen en bruin- en witgoed.
46 2 (vastgesteld)
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening
Hoofdstuk 3 Artikel 4
Overgangs- en slotregels
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan "Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2".
bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 47
Colofon Dit is een uitgave van: Afdeling Bestemmen Cluster Omgeving & Recht Gemeente Enschede
© Augustus 2023, gemeente Enschede