Bijlage 1_ BP Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 – Toelichting, regels en bijlagen

Bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik En Diekman - Herziening 2

Status: Vastgesteld

Hogeland Zuid, Varvik en Diekm an - Herziening 2

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Geldende juridische regelingen 1.4 Adviezen, vooroverleg en procedure

3 3 3 4 5

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Juridische toelichting 2.2 Inhoudelijke toelichting

7 7 7

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets 3.1 Toetsing aan de relevante milieuaspecten 3.2 Toetsing aan de relevante overige aspecten 3.3 Economische Uitvoerbaarheid

11 11 13 14

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Overzicht bijlagen en onderzoeksrapporten Bijlage 2 Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte

15 16 17

Regels

43

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Reikwijdte

44 44 45

Hoofdstuk 2 Algemene regels Artikel 3 Algemene aanduidingsregels

46 46

Hoofdstuk 3 Overgangs- en slotregels Artikel 4 Slotregel

47 47

2 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

T oelichting Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding voor het bestemmingsplan

Op 24 juni 2013 heeft de gemeenteraad van Enschede het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman" vastgesteld. Het pand aan Spaansland 11 is daarbij zodanig bestemd dat het uitsluitend gebruikt kan worden ten behoeve van een bouwmarkt. Gedurende een aantal jaren is een Praxis-vestiging in het pand gehuisvest. Deze Praxis-vestiging zal op 1 januari 2024 haar deuren sluiten. De eigenaar van het pand verzoekt daarop om een verruiming van de gebruiksmogelijkheden van het pand. In aanvulling op de verruiming wordt ook aangegeven dat de eigenaar graag ook detailhandel toegestaan zou zien uit de branche 'dagelijks'. Daarbij valt te denken aan detailhandel in levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Het voorliggende plan komt deels tegemoet aan het verzoek doordat het plan een verruiming toestaat van het gebruik ten behoeve van volumineuze detailhandel.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

De begrenzing van het plangebied van het voorliggende bestemmingsplan wordt gevormd door de bestemmingsgrenzen van de enkelbestemming 'Detailhandel - Volumineus' in het bestemmingsplan "Hogeland zuid, Varvik en Diekman". Een globale begrenzing van het plangebied is weergegeven in afbeelding 1.2. Globaal wordt het plangebied gevormd door delen van de percelen, kadastraal bekend als gemeente Lonneker, sectie P, nummers 2973 en 2979.

Afbeelding 1.2 Globale begrenzing plangebied

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 3

1.3

Geldende juridische regelingen

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman” (met identificatienummer NL.IMRO.0153.20100737-0003), dat op 24 juni 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede. Binnen dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Detailhandel - Volumineus' en de gebiedsaanduiding 'Overige zone - archeologisch onderzoeksgebied a'. Een gebruik ten behoeve van volumineuze detailhandel anders dan een bouwmarkt is niet toegestaan. Afbeelding 1.3 geeft een globale uitsnede weer van het vigerende bestemmingsplan.

Afbeelding 1.3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan Hogeland zuid, Varvik en Diekman

Naast het bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman” gelden ook een aantal parapluplannen. Deze worden hierna kort toegelicht. In de reikwijdte van het voorliggende bestemmingsplan is een artikel opgenomen waarin deze parapluplannen (als geldende bestemmingsplannen op het moment van inwerkingtreding van het voorliggende bestemmingsplan) nog altijd van kracht worden verklaard.

Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid) Het parapluplan "Bedrijven met milieuzones (vuurwerk, risicovol, geluid)", vastgesteld op 8 december 2014, sluit vestiging van risicovolle inrichtingen uit. Het plangebied heeft de gebiedsaanduidingen 'overige zone - risicovolle inrichtingen uitgesloten' en 'overige zone - vuurwerk uitgesloten'. Op grond hiervan is het niet toegestaan om een nieuwe risicovolle inrichting in het plangebied te vestigen. Ook zijn er beperkingen opgenomen voor de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk.

Cultuurhistorie Het parapluplan "Cultuurhistorie", vastgesteld op 6 februari 2017, heeft als doel een planologisch-juridische regeling te geven voor cultuurhistorisch erfgoed. Het plangebied is aangeduid als 'overige zone - cultuurhistorie', maar niet als karakteristiek. Het gaat bij het voorliggende plan echter niet om bebouwing die als karakteristiek of cultuurhistorisch waardevol kan worden aangemerkt. Daarnaast ziet het voorliggende bestemmingsplan uitsluitend op een verruiming van het gebruik van een al bestaand pand.

4 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

Parkeren Enschede Het paraplubestemmingsplan "Parkeren Enschede", vastgesteld op 11 maart 2019, zorgt ervoor dat de beleidsregel 'Parkeernormennota Enschede 2017' van toepassing is op (bijna) de hele gemeente, waaronder het plangebied.

Kwalitatief sturen op appartementen 2022 Het parapluplan "Kwalitatief sturen op appartementen 2022", vastgesteld op 30 januari 2023, is de ruimtelijke vertaling van de Woonvisie en heeft als doel om ongewenste ontwikkelingen op het gebied van toevoeging van studio's en appartementen tegen te houden en tegelijk ook kwalitatieve eisen te stellen aan de realisatie van appartementen op die locaties waar ze wel wenselijk zijn. Burgemeester en wethouders kunnen daarnaast ook afwijken van de in het parapluplan "Kwalitatief sturen op appartementen 2022" neergelegde kwaliteitscriteria.

Onzelfstandige bewoning Enschede 2022 Het parapluplan "Onzelfstandige bewoning Enschede 2022", vastgesteld op 5 april 2023, richt zich op de regulering van onzelfstandige bewoning. Het aandeel onzelfstandige bewoning kan van invloed zijn op de leefbaarheid van de buurt of de wijk. In combinatie met andere factoren, zoals een zwakke sociaal-economische structuur of de aanwezigheid van veel kwetsbare groepen of een diversiteit aan leefstijlen, komt het woon- en leefklimaat in bepaalde buurten en wijken in Enschede onder druk te staan.

1.4

Adviezen, vooroverleg en procedure

Adviezen en participatie Voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan worden binnen het plangebied werkzame erkende wijkorganen betrokken. Dit is geen wettelijke procedurestap, maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze. Binnen het plangebied van het bestemmingsplan “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2” is de Wijkraad Zuid Oost actief. Het voornemen tot het voorliggende plan is door de gemeente aan hen voorgelegd en er heeft op 4 mei 2023 overleg over de inhoud van het plan plaatsgevonden. De Wijkraad kan instemmen met het plan.

Vooroverleg In het Bro is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een nieuw bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en relevante diensten van het Rijk. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien dat bestemmingsplan ontwikkelingen mogelijk maakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. Het bestemmingsplan “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2” maakt geen ontwikkelingen mogelijk waarbij ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Vechtstromen of het Rijk. Over het voornemen heeft kort overleg plaatsgevinden met de provincie Overijssel en de Veiligheidsregio. Zij kunnen zich vinden in het voornemen. Het plan is inhoudelijk nog ter toetsing aan hen toegezonden.

Procedure Vooraankondiging Burgemeester en wethouders moeten burgers en anderen informeren over het voornemen een bestemmingsplan voor te bereiden op verzoek van een derde of uit eigen beweging. Dat voornemen wordt gepubliceerd in het gemeentelijk huis-aan-huisblad en op internet. In Enschede wordt geen gelegenheid geboden om zienswijzen hieromtrent naar voren te brengen (artikel 1.3.1 Bro). In dit geval is het voornemen om een nieuw bestemmingsplan genaamd: “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman Herziening 2” in voorbereiding te nemen op 10 mei 2023 gepubliceerd in het gemeentelijk blad “Huis aan Huis" en op de website van de gemeente Enschede. Terinzagelegging ontwerpplan

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 5

In de Wro staat dat op de procedure van een bestemmingsplan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure uit afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing is. Dit betekent dat het ontwerp van een bestemmingsplan gedurende een periode van zes weken ter inzage moet worden gelegd. Deze terinzagelegging biedt iedereen de mogelijkheid om gedurende die periode zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad. Die terinzagelegging wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad, het gemeentelijk blad "Huis aan Huis" en langs “elektronische weg”, dus internet. De aankondiging van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan “Hogeland Zuid, Varvik en Diekman Herziening 2” en de mogelijkheid om tijdens die periode een zienswijze naar voren te brengen is op 7 juni 2023 gepubliceerd in "Huis aan Huis", op de website van de gemeente Enschede en in het Gemeenteblad. Het ontwerp-bestemmingsplan met de daarbij behorende stukken heeft vervolgens van 8 juni 2023 tot en met 19 juli 2023 voor een ieder ter inzage gelegen. Zienswijzen Tijdens de voornoemde periode van terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is 1 zienswijze ontvangen. Van deze ingekomen zienswijze en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt.

Dit verslag, de "Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman Herziening 2", wordt aan de gemeenteraad aangeboden bij het voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan en wordt eveneens toegezonden aan de indiener van de zienswijze. Rechtsbescherming Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat voor belanghebbenden nog de mogelijkheid open om bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep in te stellen tegen het bestemmingsplan.

6 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Juridische toelichting

Het plan maakt de invulling van het bestaande pand aan Spaansland 11 en bijbehorend terrein mogelijk met andere vormen van volumineuze detailhandel dan uitsluitend een bouwmarkt. Bij volumineuze detailhandel gaat het om detailhandel in goederen die vanwege hun aard en omvang een bijzondere vorm van detailhandel vormen. Detailhandel in dergelijke goederen gaat ook gepaard met specifieke vestigingseisen, met name op het gebied van bereikbaarheid en parkeren. Vanwege de aard en omvang, maar ook vanwege deze specifieke vestigingseisen hoort volumineuze detailhandel niet thuis in het kernwinkelgebied of bestaande winkelcentra. Als voorbeeld van volumineuze detailhandel valt te denken aan detailhandel in auto's, boten, caravans, ruwe bouwmaterialen, keukens en sanitair, tuincentra, bouwmarkten, woninginrichting en meubelen. Het voorliggende plan vormt daarbij een aanvulling op het geldende bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman”. Voor het pand aan Spaansland 11 en het buitenterrein daarvan is de aanduiding 'Overige zone - regel aanpassing Detailhandel - Volumineus' opgenomen. In de regels is bepaald dat ter plaatse van die aanduiding het gebruik niet beperkt is tot een bouwmarkt, maar dat volumineuze detailhandel in bredere zin is toegestaan.

Voor een definitie van volumineuze detailhandel wordt verwezen naar de begripsbepaling in het geldende bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman”. Deze definitie is gebruikelijk en wordt ook elders in de gemeente Enschede veelvuldig toegepast. Vanwege de eis 'coherent en systematisch' handelen in het kader van de Dienstenrichtlijn, is gekozen deze definitie te handhaven. De aard van de goederen heeft betrekking op het volumineuze karakter. Dit zijn goederen die per eenheid een groot vloer- en/of grondoppervlak nodig hebben en daardoor niet inpasbaar zijn in reguliere winkelgebieden. De definitie van volumineuze detailhandel bevat een niet-limitatieve opsomming. Om expliciet aan te geven wat als strijdig gebruik wordt gezien, wordt ook de specifieke gebruiksbepaling van het bestemmingsplan “Hogeland zuid, Varvik en Diekman” aangevuld, zodat ook expliciet niet-volumineuze (reguliere) detailhandel, zoals winkels in de dagelijkse sector (onder andere supermarkten), warenhuizen, mode, luxe, media, rijwielen en bruin- en witgoed als strijdig gebruik met de bestemming wordt aangemerkt. Daarnaast bevat het voorliggende plan ook een oppervlaktebeperking. Het geldende bestemmingsplan kent alleen een maximale bouwhoogte van 12 meter.

Dit maakt een invulling mogelijk met meerdere bouwlagen en daarmee ook een grootschalige invulling met regionale effecten met bijbehorende ruimtelijke effecten die groter zijn dan de huidige invulling van een bouwmarkt in 1 bouwlaag. Het huidige bouwvlak in het bestemmingsplan is 6.325 m 2 groot, vandaar dat dit als maximaal oppervlak is opgenomen. Door deze oppervlaktebeperking op te nemen van 6.325 m 2 wordt voorkomen dat er een dergelijke grootschalige invulling mogelijk is over meerdere bouwlagen en wordt tevens geborgd dat er geen functie wordt toegelaten met onaanvaardbare ruimtelijke effecten tot gevolg. Hierbij valt te denken aan een forse toename in de verkeersgeneratie of de parkeerbehoefte. Een groter oppervlak dan de huidige situatie kan ook leiden tot significant nadelige wijzigingen t.a.v. externe veiligheid.

2.2

Inhoudelijke toelichting

2.2.1

Verdere verruiming detailhandel

Het verzoek van de eigenaar van het pand ziet op een verruiming van de huidige gebruiksbeperking van uitsluitend een bouwmarkt. Tevens geeft de eigenaar aan daarbij ook graag andere vormen van detailhandel dan volumineuze detailhandel planologisch mogelijk gemaakt te zien worden. Met name de branches uit de branche 'dagelijks' conform de branche-indeling van Locatus zijn expliciet als gewenst benoemd. Dergelijke detailhandel ziet op de verkoop van levensmiddelen en persoonlijke verzorging. Daarmee is het verzoek niet beperkt tot een verruiming met volumineuze detailhandel die het voorliggende plan toestaat. In het voorliggende plan is er voor gekozen om de verruiming te beperken tot volumineuze detailhandel. Detailhandel uit de branche 'dagelijks' is niet wenselijk op deze locatie om meerdere redenen. Deze redenen zijn zowel beleidsmatig als ruimtelijk. In de volgende paragrafen wordt daar nader op ingegaan. 2.2.1.1

Beleid retail in Enschede

Sinds 24 november 2020 is het beleidskader ‘Retail in Enschede’ geldend. Voor het plangebied is er in dit beleidskader het volgende opgenomen. Het gebied Zuiderval/Spaansland/Budgetcenter is een regiogerichte PDV-locatie. De locatie als geheel wordt ‘Zuiderval’ genoemd. De regiofunctie van de PDV-locatie wordt verder versterkt met de (mogelijke) komst van een bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 7

grootschalige bouw- en tuinmarkt. In de uitwerking van dit beleid wordt naar de precieze begrenzing van deze PDV locatie gekeken en wordt deze op de ruimtekaart als onderdeel van de Omgevingsvisie verwerkt. In het deelgebied ‘Budgetcenter’ is momenteel ook niet PDV-aanbod aanwezig, zoals een supermarkt en een drogist. Schaalvergroting van of uitbreiding van aantal winkels met niet-PDV-aanbod is niet mogelijk. Hiermee wordt versnippering van het winkelaanbod en aantasting van het profiel van deze PDV-locatie voorkomen. Er wordt niet gestreefd naar verplaatsing van dit aanbod, omdat het een verzorgingsfunctie heeft voor de omgeving. Voor dit gebied gaan we samen met partners een gebiedsprofiel maken dat complementair is aan het Woonplein en de binnenstad. Als we op deze perifere locaties, waar de huren lager zijn, het parkeren voor bezoekers gratis is en de bereikbaarheid beter is, reguliere detailhandel toestaan gaat dit ten koste van de binnenstad of de wijkwinkelcentra.

Daarom staan wij in de perifere retailclusters geen reguliere detailhandel toe maar wel de volgende branches: bouwmarkten en andere doe-het-zelf zaken; tuincentra (inclusief dierenbenodigdheden en -voeding); detailhandel in keukens, badkamers, sanitair, tegels, zonwering; detailhandel in tenten, kampeerartikelen, caravans; detailhandel in automaterialen; detailhandel in auto’s, motoren, boten; detailhandel in grove bouwmaterialen, landbouwwerktuigen Met de aanwezigheid van winkels in overige branches wordt conserverend omgegaan om versnippering van het winkelaanbod te voorkomen: er is geen mogelijkheid tot schaalvergroting van de winkels en/of uitbreiding van het aantal winkels op de PDV clusters in de betreffende branches (niet zijnde PDV). 2.2.1.2

Verkeer en parkeren

Bestaande, bestemde situatie Het huidige bestemmingsplan laat direct bij recht een invulling met uitsluitend een bouwmarkt toe. Het bouwvlak beslaat een oppervlakte van ongeveer 6.325 m 2. Dit bestaand en positief bestemd gebruik heeft al een parkeerbehoefte en verkeersgeneratie tot gevolg die ruimtelijk aanvaardbaar wordt geacht. Deze huidige situatie wordt daarmee het referentiekader om de verruiming die het voorliggend bestemmingsplan mogelijk maakt, te toetsen. Huidige situatie - parkeren Op grond van de Nota Parkeernormen Enschede 2017 kent een bouwmarkt een parkeernorm van 2,25 parkeerplaats per 100 m 2 bvo. Gelet op het huidig toegestane oppervlak van 6.325 m 2 resulteert dit in een parkeerbehoefte van 143 parkeerplaatsen. Er zijn in de bestaande situatie 130 parkeerplaatsen aanwezig in het plangebied. Het bestaande pand is in 2008 vergund en voldeed destijds aan de destijds geldende parkeernorm. Op basis van de huidige parkeernorm is er sprake van een theoretisch tekort van ongeveer 13 parkeerplaatsen. De huidige huurder van het pand, een bouwmarkt, gebruikt de strook van ongeveer 30 parkeerplaatsen ten noorden van het pand overigens ten behoeve van de opslag van materialen, waaruit af te leiden valt dat het aantal parkeerplaatsen op dit moment geen knelpunt is.

Huidige situatie - verkeersgeneratie Op grond van de in de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren - Kengetallen parkeren en verkeersgeneratie' opgenomen kencijfers heeft een bouwmarkt een verkeersgeneratie van 26-33 per 100 m 2 bvo. Voor de huidige 6.325 m 2 gaat het bij de bestaande, bestemde situatie om een verkeersgeneratie van 1645 - 2069 motorvoertuigen per etmaal. De huidige verkeerssituatie in de omgeving heeft voldoende capaciteit om de gegenereerde verkeersbewegingen veilig af te wikkelen. Toekomstige situatie - parkeren De verruiming gaat gepaard met een aantal andere vormen van volumineuze detailhandel. Deze andere vormen zijn qua parkeerbehoefte vergelijkbaar met een bouwmarkt waardoor ze ruimtelijk aanvaardbaar zijn op de locatie. Een tuincentrum vormt hierop de uitzondering. Met een parkeernorm van 2,55 parkeerplaats per 100 m 2 bvo ligt de parkeerbehoefte voor een tuincentrum een fractie hoger dan dat voor een bouwmarkt. Bij een oppervlak van 6.325 m 2 is er sprake van een parkeerbehoefte van 162 plaatsen. Dit betekent, bij de huidige terreininrichting, een tekort van 32 parkeerplaatsen. Het bestemmingsplan staat echter ook een aanpassing van de terreininrichting toe waarbij het aantal aanwezige parkeerplaatsen zou kunnen worden vergroot.

In aanvulling daarop, zou voor het dan nog resterende tekort aan parkeerplaatsen, eventueel ook gebruik gemaakt kunnen worden van de overige parkeerplaatsen op het terrein tussen het Spaansland en de Kuipersdijk. Het totaal aantal parkeerplaatsen op het gehele parkeerterrein voor het plangebied en het naastgelegen BudgetCenter omvat in totaal 372 parkeerplaatsen. Op basis van het parapluplan parkeren dient initiatiefnemer bij een aanvraag omgevingsvergunning aan te tonen hoe aan de geldende parkeernorm kan worden voldaan (er kan bijv. met een parkeeronderzoek aangetoond worden of er in de totale parkeerbalans van het gebied restcapaciteit beschikbaar is om een eventueel parkeertekort op te 8 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

vangen). Er is echter geen aanleiding om op voorhand al te stellen dat er niet aan voldaan kan worden. Voor vormen van detailhandel als een supermarkt of detailhandel in wit- en bruingoed ligt dit echter anders. Een buurtsupermarkt, de kleinste variant van een supermarkt, heeft een parkeernorm van 3,4 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo. Voor bruin- en witgoed is het 7,35 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo en voor een grote supermarkt is dit zelfs 7,7 parkeerplaatsen per 100 m 2 bvo. Op basis van het bouwvlak van 6.325 m 2 gaat het dan om een parkeerbehoefte van respectievelijk 216, 465 en 488 parkeerplaatsen. Op het eigen terrein kan daar in de huidige situatie onmogelijk in worden voorzien. Zeker gezien het feit dat voor het BudgetCenter in het bestemmingsplan Hogeland zuid, Varvik en Diekman een bouwvlak is opgenomen met de bestemming detailhandel van ruim 2900 m 2 met de bijbehorende parkeerbehoefte. Toekomstige situatie - verkeersgeneratie Op grond van de in de CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren - Kengetallen parkeren en verkeersgeneratie' gegeven kencijfers, zijn de overige vormen van volumineuze detailhandel qua verkeersgeneratie identiek aan die van een bouwmarkt. Voor een woonwarenhuis/woonwinkel ligt de norm bijvoorbeeld op 7,4-9,9 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etm) per 100m2 bvo. Een tuincentrum kent een norm van 13,3-16,2 mvt/etm per 100m2 bvo.

De norm voor een bouwmarkt ligt, zoals eerder genoemd, op 26-33 mvt/etm per 100m2 bvo. Deze wordt niet overschreden. Overige vormen van detailhandel als een supermarkt of detailhandel in wit- en bruingoed kennen een verkeersgeneratie die boven de norm van een bouwmarkt ligt. Een buurtsupermarkt kent een verkeersgeneratie tussen 63,1-115 mvt/etm per 100m2 bvo, bruin- en witgoedzaken 79,6-97,6 mvt/etm per 100m2 bvo en grote supermarkten 104-134,9 mvt/etm per 100m2 bvo. Bij een forse toename van verkeer moet onderzocht worden of het omliggend wegennetwerk voldoende capaciteit heeft om het verkeer af te wikkelen en de verkeersveiligheid te waarborgen. Bij constatering van een tekort aan afwikkelcapaciteit kan onderzocht worden of dit met infrastructurele of verkeersmanagementmaatregelen op te lossen valt. 2.2.2

Laddertoets

Algemeen Artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat de toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, voorziet het plan tevens in een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' genoemd. Een stedelijke ontwikkeling wordt daarbij gedefinieerd als zijnde een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Een in een bestemmingsplan voorziene ontwikkeling dient voldoende substantieel te zijn om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Vervolgens rijst de vraag of een stedelijke ontwikkeling die een bestemmingsplan mogelijk maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro behelst.

Bij de beantwoording van deze vraag moet in onderlinge samenhang worden beoordeeld in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan, voorziet in een functiewijziging en welk planologische beslag op de ruimte het nieuwe plan mogelijk maakt in vergelijking met het voorgaande bestemmingsplan. Planspecifiek Het voorliggende bestemmingsplan ziet op de verruiming van de gebruiksmogelijkheden van een bestaand pand met het bijbehorende (parkeer)terrein. Daarmee voorziet het bestemmingsplan niet in nieuwe bouwmogelijkheden of een ander ruimtebeslag dan reeds in het geldende bestemmingsplan planologisch mogelijk is gemaakt. Dit blijkt ook uit de juridische opzet van de regeling, zoals reeds toegelicht in paragraaf 2.1, waarbij het voorliggende plan de gebruiksmogelijkheden van de vigerende regeling aanvult met volumineuze detailhandel als gedefinieerd in het geldende plan. Doordat er geen sprake is van aanvullend ruimtebeslag als gevolg van het voorliggende plan, is er in beginsel, blijkens jurisprudentie, geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling tenzij die planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het gaat bij voorliggend bestemmingsplan om een verruiming van volumineuze detailhandel in de vorm van een bouwmarkt naar volumineuze detailhandel in bredere zin.

Tevens bevat het voorliggende plan een oppervlaktebeperking van 6.325 m 2 terwijl het geldende bestemmingsplan geen oppervlaktebeperking bevatte. Naar aard en omvang brengt de wijziging van het toegestane gebruik van het perceel in het voorliggende plan op grond van het voorgaande niet met zich dat het plan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Daarmee hoeft niet verder aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking als opgenomen in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro te worden getoetst.

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 9

2.2.3

Behoefteonderbouwing

Los van de toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking, is het eerste lid van artikel 3.1.6 Bro nog wel van toepassing. Daarin is onder meer bepaald dat in de toelichting een verantwoording moet zijn neergelegd van de in het plan gemaakte keuze van bestemmingen, een beschrijving van de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg en van de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. Ook is in het eerste lid bepaald dat de toelichting de uitkomsten bevat van het met toepassing van artikel 3:2 van de Awb verrichte onderzoek. Daartoe behoort ook het onderzoek naar de behoefte.Om inzicht te krijgen in de behoefte aan de verschillende vormen van volumineuze detailhandel die door het voorliggende bestemmingsplan ook mogelijk worden gemaakt in het plangebied, heeft BRO een rapport opgesteld met kenmerk P05719. Dit rapport is als bijlage 2 bij de toelichting van het voorliggend bestemmingsplan gevoegd. In dit rapport wordt, door middel van distributieplanologische berekeningen, een indicatie gegeven voor de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte binnen verschillende branches in Enschede. Kwantitatief In het rapport wordt het volgende geconcludeerd: Enschede heeft per 1.000 inwoners relatief veel winkelaanbod ten opzichte van het provinciaal en landelijk gemiddelde. Met name in de reguliere branches, zoals dagelijks, mode en sport- en spel is sprake van overaanbod.

Dit onderstreept de noodzaak tot beperking in perifere clusters om het aanbod in de reguliere centra (met name de binnenstad) niet nog verder onder druk te zetten. In Enschede is in 2035 in bijna geen enkele branche sprake van distributieve uitbreidingsruimte. In de bruin- en witgoedbranche ontstaat tot 2035 beperkte uitbreidingsruimte. Dit is echter zodanig beperkt, dat dit valt binnen de foutmarge van distributieve berekeningen. Bovendien is de ontwikkeling van deze branche in relatie tot online bestedingen onzeker. Dit maakt dat toevoeging van dit type aanbod in perifere clusters evenmin wenselijk is. De kwantitatieve uitbreidingsruimte in de volumineuze branches is eveneens beperkt. Met name in de doe-het-zelf- en woonbranche is sprake van overaanbod. Alleen voor tuincentra ontstaat relatief veel uitbreidingsruimte. Kwalitatief In het rapport wordt het volgende geconcludeerd: Beleidsmatig zijn het Woonplein en de Zuiderval locaties voor detailhandel in volumineuze goederen. Buiten deze clusters en andere winkelconcentraties in Enschede is echter nog relatief veel volumineuze detailhandel verspreid aanwezig. Door op het perceel Spaansland 11 mogelijkheden te bieden voor volumineuze detailhandel kunnen momenteel solitaire winkels in die branches verplaatsen naar de Zuiderval. Dit kan concentratie opleveren.

Dit is positief voor de consumentenverzorging en detailhandelsstructuur vanwege combinatiebezoek. Zelfs in de situatie dat geen sprake is van verplaatsingen is sprake van een kwalitatieve meerwaarde. Immers wordt één van de twee beleidsmatig aangewezen perifere clusters versterkt met volumineuze detailhandel, geheel conform het beleid. Bestaande winkels kunnen profiteren van deze nieuwe aantrekkingskracht en voor de consument ontstaan meer keuzemogelijkheden op een centrale en goed bereikbare locatie. In het kader van de Dienstenrichtlijn is de beperking tot uitsluitend een bouwmarkt lastig te motiveren. Met het voorziene vertrek van de Praxisbouwmarkt komt het grootschalige pand leeg te staan. Hoewel deze leegstand waarschijnlijk niet is aan te merken als onaanvaardbaar in het kader van een goede ruimtelijke ordening, is dit vanwege de aard, omvang en ligging in PDV-cluster Zuiderval wel onwenselijk. Om die reden is enige brancheverbreding gewenst en noodzakelijk om structurele leegstand te voorkomen en herinvulling te stimuleren. 2.2.4

Dienstenrichtlijn

In het eerder vermelde rapport van BRO, opgenomen als bijlage 2 bij de toelichting, is ook een toets aan de Dienstenrichtlijn opgenomen van het voornemen om de gebruiksmogelijkheden van het pand te verruimen tot volumineuze detailhandel. Uit deze toets blijkt dat de verruiming niet leidt tot strijd met de Dienstenrichtlijn. Evenmin is de limitering van het planologisch gebruik van het pand tot 6.325 m 2 in strijd met de Dienstenrichtlijn.

10 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

Hoofdstuk 3

Uitvoerbaarheidstoets

3.1

Toetsing aan de relevante milieuaspecten

3.1.1

Algemeen

De voorliggende verruiming van het gebruik laat onverlet dat een invulling van het pand met een bouwmarkt al direct bij recht is toegestaan. Een bouwmarkt heeft, op grond van de lijst van bedrijfstypen die als bijlage deel uit maakt van de planregels van het bestemmingsplan Hogeland zuid, Varvik en Diekman, een milieuzonering die resulteert in categorie 2. Daarbij worden in het algemeen de volgende richtafstanden gehanteerd voor een aantal milieuaspecten; - 0 meter voor het aspect geur; - 0 meter voor het aspect stof; - 30 meter voor het aspect geluid, en; - 10 meter voor het aspect gevaar. De grootste richtafstand is daarmee 30 meter en geldt voor een gewone woonwijk. De woningen in de omgeving van het plangebied zijn echter gelegen nabij een bedrijventerrein, waardoor er sprake is van een gemengd gebied. Dat komt ook overeen met de gebiedstypering volgens de Geluidnota Enschede. Daarmee kunnen de richtafstanden met 1 stap worden verkleind. Daarmee is de grootste afstand 10 meter. Aan deze afstand wordt voldaan, waardoor er bij een invulling van het pand met een bouwmarkt sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Handel in auto's en motorfietsen wordt in de genoemde lijst van bedrijfstypen ook gekenschetst als milieucategorie 2, waardoor het vergelijkbaar is met een bouwmarkt.

Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires is milieucategorie 1, waardoor de milieusituatie lichter is dan die welke het bestemmingsplan nu al mogelijk maakt. Dat geldt ook voor de andere vormen van volumineuze detailhandel die het voorliggende plan mogelijk maakt. Daarmee is een verdere toets aan relevante milieuaspecten niet noodzakelijk. Het geldende bestemmingsplan maakt immers een gebruik mogelijk dat hetzij gelijkwaardig is aan, danwel belastender is dan de functies die na verruiming toegestaan zijn. Daarnaast gaat het bij het voorliggende plan om een verruiming van het gebruik van een bestaand pand, waardoor een aspect als bodemkwaliteit al op voorhand geen nader onderzoek behoeft. 3.1.2

Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen, buisleidingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke. Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan een kans van 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. De contour is daarom niet bepalend, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen een bepaalde afstand (effectafstand) van een risicovolle activiteit ophoudt.

Voor het groepsrisico geldt dat de actuele hoogte van het groepsrisico en de bijdrage aan het groepsrisico van ruimtelijke ontwikkelingen verantwoord moeten worden. De wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid kan grofweg in twee categorieën worden ingedeeld: regelgeving met betrekking tot risicovolle activiteiten bij inrichtingen en regelgeving met betrekking tot het transport van gevaarlijke stoffen.

Risicovolle activiteiten bij inrichtingen Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) is het wettelijk kader voor risicovolle activiteiten bij inrichtingen. Binnen het plangebied zijn geen bedrijven of inrichtingen aanwezig waarop het Bevi van toepassing is. Ten oosten van het plangebied is aan de Kuipersdijk 420 een LPG tankstation gelegen. De PR-contour reikt niet tot over het bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 11

gebouw van Spaansland 11. Het invloedsgebied reikt wel over het plangebied. Hierbij dient te worden opgemerkt dat het scenario waarbij deze maatgevende contouren optreden uit wordt gegaan van een ongeval met een tankauto tijdens de bevoorrading. In de omgevingsvergunning van het LPG tankstation is vastgelegd dat de lostijden van LPG door een LPG-tankauto begrensd zijn. Er staat in de omgevingsvergunning dat 'de LPG-tank alleen mag worden gevuld (door een LPG-tankauto) buiten de openingstijden van de nabijgelegen detailhandelszaken'. Het scenario met gebruik van het pand Spaansland 11 als kwetsbaar object binnen een invloedsgebied treedt dan niet op. Daarbij is het zo dat het aantal aanwezigen ten gevolge van de verruiming van de huidige bestemming niet significant wijzigt ten opzichte van de huidige bestemming. Een verantwoording ten aanzien van het groepsrisico is hierdoor niet noodzakelijk. Het Bevi vormt daarmee geen belemmering voor dit plan en bovendien wordt de vestiging van risicovolle inrichtingen in dit bestemmingsplan expliciet uitgesloten.

Transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen Voor het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) het wettelijk kader. Binnen het plangebied zijn geen buisleidingen gelegen waarop het Bevb van toepassing is. Ten zuiden van het plangebied en parallel aan de A35 zijn 6 buisleidingen gelegen waarop het Bevb van toepassing is. De leidingen, A-646, K-583 N-528-50, N-528-57 van de Gasunie, 1 leiding van Enexis en 1 leiding van Nuon. Ter hoogte van het plangebied wordt geen plaatsgebondenrisico-contour 10-6 berekend. Het plangebied is niet gelegen binnen de 100%- of 1%-letaliteitszone van de buisleidingen, behoudens die van de A-646 van de Gasunie. Omdat het aantal aanwezigen ten gevolge van de verruiming van de huidige bestemming niet significant wijzigt ten opzichte van de huidige bestemming is een berekening en verantwoording ten aanzien van het groepsrisico niet noodzakelijk. De leidingen vormen nu en na verruiming van de bestemming, overeenkomstig het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Enschede, geen belemmering. Geconcludeerd kan worden dat het Bevb geen belemmering vormt voor onderhavig plan.

Transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, per spoor of over het water is recentelijk nieuwe wet- en regelgeving in werking getreden voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het water. De basis van deze nieuwe regelgeving wordt gevormd door het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet kent 3 vervoersmodaliteiten: Basisnet Water, Basisnet Spoor en Basisnet Weg.

Basisnet Weg Ten zuiden van het plangebied is de Rijksweg A35 gelegen. De weg is in het Basisnet Weg aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over de weg. De weg kent, zie onderstaande tabel, geen plaatsgebonden risicocontour en het plasbrandaandachtsgebied reikt niet over het plangebied. Ook ligt het plangebied buiten de 200 meter zone van het Basisnet weg. Voor wat betreft het groepsrisico vinden binnen het invloedsgebied geen bestemmingswijzigingen plaats die een verandering in het aantal aanwezigen voorziet. Het Basisnet Weg vormt dan ook, overeenkomstig het externe veiligheidsbeleid van de gemeente Enschede, geen belemmering voor dit plan.

Basisnet Water Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan zijn geen waterwegen aanwezig die in het Basisnet zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over water. Een nadere toetsing aan het Basisnet Water kan daarmee achterwege blijven. 12 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

Basisnet Spoor Binnen het plangebied of in de directe nabijheid daarvan is geen spoorweg aanwezig die in het Basisnet is aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen over het spoor. Een nadere toetsing aan het Basisnet Spoor kan daarmee achterwege blijven.

Conclusie externe veiligheid Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat externe veiligheid geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.1.3

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van milieuaspecten geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

3.2

Toetsing aan de relevante overige aspecten

3.2.1

Algemeen

Zoals in paragraaf 3.1.1 al is aangegeven, maakt het voorliggend bestemmingsplan een verruiming van het gebruik van een al bestaand pand mogelijk. Omdat daarbij geen sprake is van een verruiming van bouwmogelijkheden, is op voorhand duidelijk dat voor een aantal overige omgevingsaspecten geen nader onderzoek benodigd is. Daarbij valt te denken aan archeologie, maar ook landschappelijke waarden of duurzaamheid. Omdat er geen sprake is van een wijziging in de bouwmogelijkheden, is geen flora en faunaonderzoek noodzakelijk. Evenmin zijn zaken als NNN (Nationale NatuurNetwerken) of houtopstanden aan de orde, aangezien het gaat om een bestaand pand met bijbehorend (parkeer)terrein. De verruiming van de gebruiksmogelijkheden zou mogelijk kunnen leiden tot een wijziging in de stikstofdepositie als gevolg van wijzigingen in de verkeersstromen. In paragraaf 2.2.1.2 is al geconstateerd dat er sprake is van een verruiming met functies die een lagere verkeersaantrekkende werking hebben dan de huidige invulling met een bouwmarkt. Daarmee staat op voorhand vast dat de situatie voor wat betreft stikstofdepositie na verruiming hetzij identiek is (met een invulling met een bouwmarkt) of verbetert (met een andere invulling). 3.2.2

Provinciaal beleid

De provincie Overijssel heeft het ruimtelijk beleid vastgelegd in de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Op basis van deze beleidsdocumenten kan volumineuze detailhandel worden toegestaan op een bedrijventerrein als: voorzien wordt in een behoefte conform artikel 2.1.2 (principe van concentratie) van deze verordening; en voor deze vorm van volumineuze detailhandel geen ruimte gevonden of gemaakt kan worden binnen of direct aansluitend aan het kernwinkelgebied van de kern. Feitelijk gaat het hier om een pand waar al volumineuze detailhandel is toegestaan (zij het in beperkte vorm van uitsluitend een bouwmarkt). Het pand is ook al jarenlang in gebruik als bouwmarkt (een vorm van volumineuze detailhandel). Voor dergelijke volumineuze detailhandel is geen ruimte binnen of direct aansluitend aan het kernwinkelgebied in het centrum van de stad. In het gemeentelijk beleid is de locatie ook al bedoeld voor volumineuze detailhandel (zie paragraaf 2.2.1.1). Daarmee is het voorliggende plan in overeenstemming met het provinciaal beleid. 3.2.3

Conclusie

Op basis van het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er uit oogpunt van overige omgevingsaspecten geen belemmering is voor de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 13

3.3

Economische Uitvoerbaarheid

Exploitatieplan Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wro dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Bro is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het bestemmingsplan begrepen gronden anderszins is verzekerd. Bij voorliggend plan is geen sprake van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Een exploitatieplan hoeft dan ook niet te worden vastgesteld. Kostenverhaal Het hoofddoel van dit bestemmingsplan is verruiming van de gebruiksmogelijkheden met andere vormen van volumineuze detailhandel dan uitsluitend een bouwmarkt planologisch-juridisch vast te leggen. De gronden in het plangebied zijn eigendom van een particulier. De kosten van de herziening worden in rekening gebracht bij de eigenaar door leges te heffen. De economische uitvoerbaarheid van het nu voorliggende bestemmingsplan is voldoende aangetoond.

14 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 15

Bijlage 1 Overzicht bijlagen en onderzoeksrapporten Bijlage 1: Overzicht bijlagen en onderzoeksrapportages Bijlage 2 Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte

16 2 (vastgesteld)

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening

Bijlage 2 Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte

bestemmingsplan Hogeland Zuid, Varvik en Diekman - Herziening 2 (vastgesteld) 17

advies

projectnaam Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte datum 23 mei 2023

Inleiding Context Retailplan B.V. heeft namens Merwehave B.V. (hierna: ‘Merwehave’), eigenaar van het perceel aan het Spaansland 11 in Enschede (hierna:

projectnummer P05719

‘het perceel’), een verzoek om herziening van het bestemmingsplan in-

opdrachtgever Gemeente Enschede

mingsplan ‘Hogeland Zuid, Varvik en Diekman’ van 24 juni 2013 is op

BRO projectleider RvL

gediend (hierna: ‘het verzoek’). Op grond van het vigerende bestemhet perceel uitsluitend een bouwmarkt met bijbehorende bouwwerken en voorzieningen toegestaan. Merwehave stelt zich op het standpunt dat deze brancheringsregel in strijd is met de Dienstenrichtlijn. Zij verzoekt om de detailhandelsmogelijkheden te verruimen.

projectteam

Naar aanleiding van het verzoek is de gemeente Enschede tot de con-

RK

clusie gekomen dat de huidige brancheringsregel op het perceel conform de Dienstenrichtlijn te beperkend is. Op basis van het gemeentelijk detailhandelsbeleid ‘Beleidskader Retail in Enschede’ is gekozen de branchering te verbreden van ‘bouwmarkt’ naar ‘volumineuze detailhandel’. In het huidige bestemmingsplan is dit als volgt gedefinieerd. “detailhandel in volumineuze goederen, die wegens aard en omvang en de specifieke vestigingseisen, met name op het gebied van bereikbaarheid en parkeren, niet thuishoort in het kernwinkelgebied of bestaande winkelcentra, zoals detailhandel in auto's, boten, caravans, ruwe bouwmaterialen, keukens en sanitair, tuincentra, bouwmarkten, woningin-

Bosscheweg 107

richting en meubelen.”

5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

De voorgenomen brancheverbreding betekent veel meer verhuurmoge-

info@bro.nl www.bro.nl

delsbeleid. De gemeente komt daarmee het verzoek van Merwehave

mineuze detailhandel is immers (nog steeds) uitgesloten, zoals supermarkten, warenhuizen, huishoudelijke artikelen, bruin- en witgoed, rijwielen en mode. Deze beperking is noodzakelijk om de complementariteit met de reguliere centra te blijven borgen en te voldoen aan het detailhandelsbeleid. Naast een brancheringsbeperking is ook gekozen voor het opnemen van een maatvoeringsbeperking tot maximaal 6.325 m² bvo. Dit hangt samen met de omvang van het bestaande vastgoed. Deze maximale maat is in dit memo eveneens onderbouwd aan de Dienstenrichtlijn. Samenvattend wordt deze maximering noodzakelijk geacht om structurele en relevante leegstand elders te voorkomen in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking en een goede ruimtelijke ordening. Een brancheverbreding binnen een bestaand gebouw zal waarschijnlijk niet aangemerkt worden als ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Wel biedt het nieuwe mogelijkheden voor nieuwe vormen van detailhandel. Om die reden is in dit memo eveneens de behoefte geanalyseerd, inclusief een toets op onaanvaardbare leegstandseffecten. De systematiek van de Ladder is toegepast om een goede ruimtelijke ordening aan te tonen. Doel In het kader van het bovenstaande is in dit memo de nieuwe brancheringsregel onderbouwd aan de Dienstenrichtlijn.

Daarnaast is op basis van de systematiek van de Ladder voor duurzame verstedelijking gekeken naar de behoefte en effecten van de brancheverruiming.

lijkheden voor de eigenaar en past binnen het gemeentelijke detailhandeels tegemoet. Tegelijkertijd omvat ook deze regeling een brancheringsbeperking in het kader van de Dienstenrichtlijn. Reguliere niet-volu-

1/23

Dienstenrichtlijn

 

Inleiding regel op het perceel. Met een ‘Dienstenrichtlijntoets’ wordt bedoeld: een doet aan de voorwaarden die artikel 15, derde lid, van de Dienstenricht-



lijn stelt. Die voorwaarden zijn:  het discriminatieverbod: de eisen maken geen direct of indirect

 

gende reden van algemeen belang; en evenredigheid: de eisen moeten geschikt zijn om het nagestreefde



doel te bereiken; zij gaan niet verder dan nodig is om dat doel te be-

Noodzakelijkheid In het kader van de Dienstenrichtlijn dient sprake te zijn van een beperking die gerechtvaardigd is om een dwingende reden van algemeen belang. De brancheringsbeperking op het perceel tot detailhandel in vo-

-

Binnenstad: gericht op recreatie, vermaak en beleving (funshop-

de ‘loop’, de leefbaarheid en het economisch functioneren.

binnen het brede pakket van uniforme vestigingsmaatregelen in be-

Boodschappen aanbod, zoals supermarkten, dichtbij inwoners in

stemmingsplannen? Worden er voor gelijke gevallen gelijke maatre-

een fijnmazige structuur met buurt- en wijkclusters. Concentratie

gelen getroffen? Kan de effectiviteit van de vestigingsbeperkingen in algemene zin



trekkingskracht profiteren. Supermarkten spelen een essentiële rol

worden onderbouwd op basis van voorbeelden elders? Kan worden

in de levensvatbaarheid van de buurt- en wijkcentra.

aangetoond met specifieke gegevens dat het brede pakket aan

Perifere clusters met winkelaanbod dat zich richt op volumineuze

maatregelen binnen de gemeente effectief is om de doelen te ha-

detailhandel dat niet inpasbaar is in de reguliere centra. Verdere uit-

len? Kan met specifieke gegevens en aanvullende analyses aange-

breiding van cluster Zuiderval met niet-volumineuze detailhandel is

toond worden dat de situatie en in Enschede niet bijzonder of afwij-

niet toegestaan, omdat dit de complementariteit met de reguliere

kend is van deze algemene onderzoeken? 

De zwaartelast van de onderbouwing ligt bij het brede pakket, maar in hoeverre houdt de specifieke beperking op het perceel voldesbetreffende beperking op het perceel een zinvolle bijdrage aan

handelsbeleid en vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke orde-

het brede pakket? Gaan de maatregelen niet verder dan nodig? Zijn geen minder

ning. 



Voorkomen van structurele leegstand. Er is momenteel al veel volu-

beperkende maatregelen mogelijk die hetzelfde doel bereiken?

mineus winkelaanbod in Enschede aanwezig. Er is geen kwantita-

Complementariteit tussen de verschillende retailclusters. De com-

pen) in volumineuze goederen. Buurt- en wijkcentra: gericht op dagelijkse boodschappen.

perkingen gemeentebreed én specifiek voor de locatie gemotiveerd

doende verband met het brede pakket? Anders gezegd, levert de

leid. Samengevat komt de beperking voort uit de volgende doelen.

kingen wordt de genoemde complementariteit juridisch geborgd. - Perifere clusters: gericht op doelgerichte aankopen (runshop-

is het voorkomen van structurele leegstand, het optimaliseren van

reden van algemeen belang die voortkomt uit het gemeentelijk detail-

belang. Dit algemeen belang blijkt uit het gemeentelijk detailhandelsbe-

plementariteit uit zich in drie typen clusters. Via brancheringsbeper-

die voortkomen uit de jurisprudentie.  Coherent en systematisch. Zijn de beleidsdoelen en vestigingsbe-

De maatvoeringsbeperking komt eveneens voort uit een dwingende

lumineuze goederen komt voort uit een dwingende reden van algemeen



De evenredigheid van de beperkingen toetsen we op basis van criteria

Inzetten op een compacte binnenstad, met onder andere het kern-

centra verder aantast.

reiken en dat doel kan niet met andere, minder beperkende maatregelen worden bereikt.

derval (‘volumineuze detailhandel’).

van detailhandel is uitgangspunt, omdat winkels van elkaars aan-

onderscheid naar nationaliteit of, voor vennootschappen, de plaats van hun statutaire zetel; noodzakelijkheid: de eisen zijn gerechtvaardigd om een dwin-

Evenredigheid

winkelgebied waar winkels worden geconcentreerd. De achtergrond

Dit memo bevat een Dienstenrichtlijntoets van de nieuwe brancheringsonderbouwing dat de brancheringsregel in een bestemmingsplan vol-

Complementariteit tussen het Woonplein (‘in/om het huis’) en Zui-



pen) in mode, luxe, vrije tijdsartikelen en horeca.

Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte

tieve behoefte meer, met uitzondering van tuincentra. Een verdere

Coherent en systematisch

kwantitatieve uitbreiding in meters is daardoor niet gewenst om ne-

De gemeente Enschede streeft naar consistent beleid, dat helder, uit-

gatieve leegstandseffecten op met name het Woonplein te voorko-

voerbaar en handhaafbaar is. Deze consistentie blijkt uit de algemene

men.

beleidsdoelen, zoals geformuleerd onder noodzakelijkheid. Deze doelen

Voorkomen van onaanvaardbare parkeer- en verkeereffecten. Een

worden door de gemeente Enschede al decennia gehanteerd. Deze

aanzienlijke uitbreiding van het oppervlak ten opzichte van het hui-

doelen zijn bovendien coherent met de algemene doelen van de provin-

dige gebruik zorgt voor bereikbaarheids- en parkeerproblemen. Dit

cie Overijssel. Ook binnen bestemmingsplannen bestaat een coherent

is bezien vanuit een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar.

en systematische aanpak. 

Bestemmingsplannen worden getoetst aan het detailhandelsbeleid van de gemeente Enschede. In het vigerende beleidskader is een duidelijke opsomming opgenomen van branches die vallen binnen

2/23

de categorie volumineuze detailhandel. Deze opsomming is in Ne-



1. In bijlage 1 zijn specifieke gegevens opgenomen waaruit blijkt dat beperkingen in algemene zin effectief zijn voor het behoud van com-

tief veel winkelaanbod. Dit hangt samen met de regionale ver-

leid.

plementariteit tussen typen centra en daarmee vitale centra en voor-

zorgingsfunctie. Dit onderstreept de noodzaak om beperkingen

Op zowel Zuiderval, het Woonplein als andere (solitaire) perifere lo-

komen van structurele leegstand. Samenvattend komt dit voor uit de

op te leggen buiten de binnenstad.

caties is uitbreiding in nieuwe bestemmingsplannen met reguliere

volgende punten.

detailhandel beleidsmatig uitgesloten. Denk aan supermarkten,





De leegstand in de binnenstad van Enschede is de laatste jaren

In Nederland ligt de leegstand aanzienlijk lager dan in andere

fors afgenomen. Ook de leegstandsduur is korter geworden. Dit

mode, luxe en vrije tijdsartikelen. Dat er op sommige locaties mo-

landen in de EU, zoals België en Frankrijk. Dit kan verklaard

is een indicatie dat de maatregelen effectief zijn.

menteel wel reguliere detailhandel aanwezig en juridisch mogelijk is,

worden door het coherente detailhandelsbeleid van Nederland,

bijvoorbeeld in het Budget Center op Zuiderval, doet hier niets aan

dat haar oorsprong vindt met het Rijksbeleid.

zijn overwegend verbeterd. Ook dit is een indicatie van de effec-

Uit voorbeelden Almelo en Hengelo blijkt dat de marktaandelen

tiviteit van de maatregelen.





Ook de beoordelingen van de binnenstad en reguliere centra

Het accentverschil in branchering tussen het Woonplein en de loca-

op basis van koopstromenonderzoek van de binnensteden zich

tie Zuiderval is te motiveren vanuit een bepaalde mate van comple-

negatief hebben ontwikkeld ten gunste van perifere concentra-

“Gelet op de door BRO genoemde factoren - te weten: de stedelijke

mentariteit. Waar het Woonplein qua branchering (‘in/om het huis’)

ties. In Enschede zijn de marktaandelen juist conform beleid

structuur (waaronder inwonertal, overkoepelende functie van de binnen-

in het bestemmingsplan iets meer mogelijkheden biedt 1, is hier wel

ontwikkeld. Dit is een duidelijke indicatie van de effectiviteit van

steden, afstand tussen de centrale steden en interne stedelijke struc-

een aanvullende minimale maatvoeringseis opgenomen van 1.000

het beleid.

tuur), bevolkingsprognose, winkelaanbod, leegstand, mate van verste-

Regulier winkelaanbod, zoals supermarkten, mode en luxe aan-

delijking en gemiddeld inkomen per inwoner - heeft de raad redelijker-

neuze goederen, maar hieraan is geen minimale maat gekoppeld.

bod blijven belangrijke dragers voor de reguliere centra. Uit-

wijs kunnen concluderen dat de situatie in Maastricht niet zo bijzonder of

De achtergrond hiervan is dat de branchering van volumineuze de-

sluiting van deze branches in de perifere blijkt in Nederland in

afwijkend is en dat de algemene bevindingen over branchering ook in

tailhandel vanwege de aard en omvang van het assortiment al vol-

algemene zin effectief om leegstand te beperken en centra leef-

Maastricht van toepassing zijn.“ (ABRvS 1 april 2020,

doet aan het inpassingscriterium. Voor niet-volumineuze detailhan-

baar en vitaal te houden.

ECLI:NL:RVS:2020:973)



m². De locatie Zuiderval biedt ruimte voor detailhandel in volumi-

del, zoals fietsen, geldt dat de aard en omvang van het assortiment 

Enschede heeft in relatie tot andere plekken in Nederland rela-

derland niet ongebruikelijk en komt voort uit het voormalige Rijksbe-

af. 



2. In bijlage 2 is aangetoond dat de situatie in Enschede op basis van

inpasbaar is in de reguliere centra.

uit jurisprudentie voortkomende criteria niet bijzonder of afwijkend is

Zinvolle bijdrage specifieke beperkingen

Waar in de gemeente Enschede op andere locaties sprake is van

(zie citaat hierna uit uitspraak Heuts Maastricht). Anders gezegd, er

Aanvullend op de in bijlage 1 en 2 opgenomen analyses zijn hierna en-

specifieke brancherings- en/of maatvoeringsregels komt dit vaak

kan vanuit worden gegaan dat het brede pakket aan maatregelen,

kele aanvullende analyses met specifieke gegevens gedaan die aanto-

voort uit maatwerk. Denk bijvoorbeeld aan het positief bestemmen

vergelijkbaar met elders in Nederland, in de gemeente Enschede

nen dat specifiek de brancheringsbeperking op het perceel een zinvolle

van bestaand feitelijk gebruik. Maatwerk wil niet zeggen dat de ge-

ook effectief is om dezelfde doelen te halen. Samenvattend komt dit

bijdrage levert aan het brede pakket en de algemene doelen. Deze na-

meente in algemene zin niet coherent en systematisch handelt.

voort uit de volgende punten.

dere analyse is eveneens gebaseerd op de hiervoor geciteerde uit-



Enschede kent net als situaties in Nederland een hiërarchische

spraak inzake Heuts Maastricht. De uitspraak geeft daarvoor de vol-

Effectiviteit

detailhandelsstructuur, met de binnenstad bovenaan voor recre-

gende aanknopingspunten.

De effectiviteit van het brede pakket aan brancheringsregels in de ge-

atief winkelen, buurt- en wijkcentra voor de dagelijkse bood-

meente Enschede dragen in algemene zin effectief bij aan de algemene

schappen en perifere concentraties voor doelgerichte aankopen

“Bij brancheringsbeperkingen kunnen onder meer de volgende omstan-

doelen. Dit uit zich uit het volgende.

in volumineuze goederen.

digheden van belang zijn: de aard van de uitgesloten goederen, waarbij

1

Naast volumineuze detailhandel ook grootschalige winkels in de branches fietsen en kringloopwinkels.

Enschede, onderbouwing Dienstenrichtlijn en behoefte

3/23

ook de (on)mogelijkheid om deze in de centra te verkopen een rol kan

teit en daarmee ongewenste leegstands-, mobiliteits- en parkeeref-

Niet verder dan nodig

spelen, de absolute omvang van (het effect van) de beperkingen aan

fecten te voorkomen. In het geldende bestemmingsplan was sprake



het winkelvloeroppervlak, de omvang van (het effect van) de beperkin-

van een maximale bouwhoogte van 12 meter, wat in theorie circa 3

meente Enschede uitgaat van een én-én systematiek. Dit betekent

gen in verhouding tot (het effect van) het totale pakket aan maatregelen,

bouwlagen kan betekenen, oftewel ruim 16.000 m² wvo. Absolute omvang van (het effect van) de beperkingen in relatie

effectieve juridische instrumenten (hard) én effectieve niet-juridische

tot het brede pakket aan maatregelen: Het winkelaanbod op het

de gemeente Enschede inzet om de algemene doelen te behalen

Woonplein (circa 36.400 m² wvo inclusief leegstand) en Zuiderval

zijn opgenomen in de detailhandelsvisie (p.15):

(circa 9.300 m² wvo inclusief leegstand) hebben volgens Locatus

-

Het verbinden van partijen om samenwerking te stimuleren;

de aard en omvang van de beperking. Als geen brancherings- en maat-

een omvang van circa 45.700 m² wvo. Het perceel omvat daardoor

-

Het Stimuleringsfonds binnenstad Enschede;

voeringsbeperking zou worden opgenomen, is de omvang (van het ef-

circa 12% van het totale vloeroppervlak van de perifere clusters. In-

-

De pilot ‘spontane binnenstad’;

fect) substantieel. Daarmee zou afbreuk gedaan worden aan de comple-

dien géén maatvoeringsbeperking zou worden opgenomen en uitge-

-

Inzet op monitoring, zoals het Koopstromenonderzoek;

mentariteit met de reguliere centra en het Woonplein en zullen de effec-

gaan wordt van de (oude vigerende) maximale planologische moge-

-

Actieve acquisitie voor de binnenstad via ondernemersloket;

en de mate waarin kan worden verwacht dat vergelijkbare beperkingen



voor anderen ook zullen worden losgelaten.” De zinvolle bijdrage van de brancherings- en maatvoeringsregel blijkt uit

De betreffende maatregel gaan niet verder dan nodig, omdat de ge-

maatregelen (zacht). Voorbeelden van de ‘zachte’ maatregelen die



Het uitsluitend inzetten op zachte maatregelen is onvoldoende om

ten op de buurt-/wijkcentra en de binnenstad groot zijn, met onaan-

lijkheden (circa 16.300 m² wvo bij drie bouwlagen), gaat het al snel

vaardbare ruimtelijke effecten als gevolg.  Aard van de uitgesloten goederen: zoals eerder aangegeven laat

om circa 36%. In relatie tot het winkelaanbod in de binnenstad (circa

uiteindelijk het gewenste effect te bereiken, namelijk complementari-

88.500 m² wvo inclusief leegstand) is de maximale planologische

teit tussen de verschillende centra en een vitale en leefbare binnen-

de nieuwe brancheringsregel uitsluitend volumineuze detailhandel