3 TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff_Motivering wijzigingsbesluit

Motivering Wijzigingsbesluit Bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan H22A Cromhoff

Status: Vastgesteld

TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff

Inhoudsopgave

Motivering wijzigingsbesluit

3

Hoofdstuk 1 Inleiding en planbeschrijving 1.1 Aanleiding en locatie wijziging omgevingsplan 1.2 Planbeschrijving 1.3 Geldende juridische regelingen en wijzigen van het Omgevingsplan 1.4 Toelichting planregels 1.5 Conclusie

3 3 4 9 10 11

Hoofdstuk 2 Participatie, procedure en kostenverhaal 2.1 Participatie 2.2 Procedure 2.3 Kostenverhaal

12 12 12 13

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheidstoets 3.1 Toetsing aan de instructieregels van het Rijk 3.2 Toetsing aan de instructieregels van de provincie Overijssel 3.3 Toetsing aan gemeentelijk beleid 3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.5 Omgevingsaspecten

15 15 16 17 21 23

2 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Motivering wijzigingsbesluit

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding en planbeschrijving

Aanleiding en locatie wijziging omgevingsplan

Gemeente Enschede heeft samen met marktpartijen gewerkt aan een wijziging van het Omgevingsplan. De wijziging heeft betrekking op de gebiedsontwikkeling Cromhoff, in een gebied grofweg tussen de Zuiderval, de Getfertsingel en de Burgemeester van Veenlaan. Het gaat om de transformatie van een voormalige bedrijvenlocatie (o.a. voormalige drukkerij) naar een gebied met maximaal 500 woningen en een aantal andere functies, zoals kleinschalige bedrijven, cultuur, ontspanning en horeca op beperkte schaal. Onderstaand is de ligging en de begrenzing van het wijzigingsgebied aangegeven.

Afbeelding: Ligging wijzigingsgeb ied (plangebied) in omgeving (indicatief blauw omcirkeld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 3

Afbeelding: Begrenzing wijzigingsgeb ied (indicatief in rood) In bovenstaande afbeelding is te zien dat het noordelijk deel van het wijzigingsgebied (plangebied) hoofdzakelijk bestaat uit bedrijfspanden en (inmiddels) braakliggende bedrijfsgronden. Dit noordelijk deel van het plangebied is op dit moment vooral in gebruik als tijdelijke locatie voor horeca en evenementen. In het zuidelijk deel is een bos aanwezig. In de directe omgeving van het plangebied liggen woningen (noord, noordoost en noordwest), zorgcomplexen (zuidwest), een bedrijfspand (anno 2025 verhuurd aan een autobedrijf) en een school (beide zuidoost).

1.2

Planbeschrijving

De gebiedsontwikkeling bestaat uit de realisatie van maximaal 500 woningen en maximaal 3.600 m 2 aan overige functies. Dit past niet in de geldende regels van het omgevingsplan (zie paragraaf 1.3). Hierna volgt een bondige beschrijving van het plan. Stedenbouwkundig plan Onderstaande afbeelding geeft het stedenbouwkundig plan weer wat de basis vormde voor de wijziging van het omgevingsplan.

4 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Afbeelding: Stedenbouwkundig plan

Het plan is opgebouwd uit verschillende 'clusters'. In het westen ligt het cluster 'Parkwonen' (nummer 1 in bovenstaande afbeelding). Hier komen circa 45 grondgebonden woningen in het groen, met een hoogte van maximaal 10 meter.

Afbeelding: impressie Parkwonen (1; zicht vanuit zuiden) In het midden van het plangebied ligt het 'Industriekwartier', bestaande uit de 'Hallen' (2A) en de 'Stadsblokken' (2B). In de Hallen vindt een mix van wonen (circa 30), parkeren, werken en mogelijk kleinschalige andere functies (zoals horeca en cultuur) plaats. De bebouwing van de Hallen blijft deels bestaan. De kenmerkende hoofdvorm (met houten spanten) blijft waar mogelijk behouden.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 5

Afbeelding: impressie de Hallen (2A; zicht vanuit noorden)

De Stadsblokken bestaat uit een mix van appartementen en grondgebonden woningen (totaal circa 150 woningen). De bebouwing is afwisselend 2, 3 of 4 bouwlagen hoog en wordt doorsneden door smalle straten. Her en der zijn kleine 'pleintjes' voorzien.

Afbeelding: impressie Stadsblokken (2B; zicht vanuit zuiden))

Ten oosten van het Industriekwartier ligt de 'Drukpershal' (3). Dit pand blijft grotendeels behouden. Aan weerszijden komt nieuwbouw met woningen. Een lager gedeelte (circa 20 woningen; 10m hoog), waarbij op de begane grond waarschijnlijk andere functies komen, zoals wonen en horeca. En een hoger gedeelte met kleinere appartementen (circa 50 stuks; max 30m hoog). De Drukpershal zelf wordt gebruikt voor cultuur en ontspanning en mogelijk werken en horeca.

6 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Afbeelding: impressie Drukpershal en nieuwbouw aan weerszijden (3; zicht vanuit noorden)

In het noordoosten van het plangebied, op de hoek van de Getfertsingel en de Zuiderval, ligt het Wegenerkantoor (4). Dit pand blijft behouden. Over het pand wordt de 'Skybox' heen gebouwd. Het geheel wordt ingevuld met appartementen. Naar huidig inzicht circa 60, maar dit kunnen er meer zijn als wordt gekozen voor kleinere appartementen.

Afbeelding: impressie Wegenerkantoor met Skybox (4) en Houten eiland (5); zicht vanuit zuiden

Tot slot is in het oosten, aan de Zuiderval het 'Houten eiland' beoogd (5). Dit wordt een complex van woningen. De exacte invulling is nog niet uitgewerkt. Naar huidig inzicht wordt het een mix van grondgebonden woningen en appartementen (totaal circa 110), met hoogbouw aan de oostzijde tot maximaal 60 meter hoog. bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 7

In de omgeving van het plangebied spelen nog enkele andere mogelijke ontwikkelingen, zoals een ontwikkeling van een klein appartementengebouw aan de Getfertsingel (noordwestzijde plangebied). Deze ontwikkelingen worden waar mogelijk afgestemd op de ontwikkeling van Cromhoff.

Openbare ruimte De openbare ruimte is een belangrijk onderdeel van de ontwikkeling. Onderstaand is een overzichtstekening van het inrichtingsplan (schetsontwerp) van de openbare ruimte weergegeven.

Afbeelding: Inrichtingsplan openb are ruimte

Het inrichtingsplan beschrijft de landschappelijke ontwikkelprincipes voor het gebied. Het omvat aspecten zoals watersystemen, beplanting, mobiliteit, parkeren en logistiek. Belangrijke onderdelen zijn het creëren van een aaneengesloten beekmoeras ten behoeve van waterberging/klimaatbuffer, het behoud van het bos in het zuiden en de aanleg van een fietsverbinding van zuid naar noord, langs het bos. Parkeren gebeurt zoveel mogelijk op centrale plekken, zodat niet overal auto's rijden en staan. Ook is vooralsnog gekozen voor centrale (ondergrondse) inzameling van afval op meerdere plekken in de wijk.

Nadere uitwerking Het plan wordt in fases ontwikkeld, waarbij niet alles vooraf helemaal vaststaat. Binnen de mogelijkheden van het omgevingsplan zijn daarom ook verschillende invullingen mogelijk. De uitwerking van het definitieve ontwerp en vervolgens de vergunningaanvraag vindt plaats per (deel)cluster van bebouwing. Dit gebeurt aan de hand van een proces dat is vastgelegd in de overeenkomst tussen de gemeente en de andere grondeigenaren (marktpartijen) en in de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff'. Aan de beleidsregels is onder andere een beeldkwaliteitsplan gekoppeld en het hiervoor genoemde inrichtingsplan voor de openbare ruimte. De beleidsregels worden na vaststelling, inclusief bijlagen, zelfstandig gepubliceerd op https://lokaleregelgeving.overheid.nl/. Daar zijn ze eenvoudig te vinden door te zoeken op de titel van de beleidsregels. Het concept van de beleidsregels was bijgevoegd als bijlage bij de ontwerp omgevingsplanwijziging. Deze bijlage is dus verwijderd bij voorliggende vastgestelde versie van de 8 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

motivering. Het is de bedoeling dat het een gemengd en levendig gebied wordt, met een mix van functies. Vooraf is niet exact in te schatten hoe dit zich ontwikkelt. Om het beheersbaar te houden is wel een maximum in het omgevingsplan opgenomen voor de oppervlakte en soorten van niet-woonfuncties. Het is echter goed mogelijk dat tijdens of na de ontwikkeling van het gebied blijkt dat meer bedrijvigheid of andere functies gewenst zijn vooraf mogelijk is gemaakt in de regels van het omgevingsplan. Dat zal dan met een buitenplanse vergunning moeten.

1.3

Geldende juridische regelingen en wijzigen van het Omgevingsplan

Geldende juridische regelingen De locatie van de planwijziging valt onder het geldende bestemmingsplan "Boswinkel 2018", vastgesteld door de gemeenteraad van Enschede op 12 november 2018. Dit bestemmingsplan en de bestemmingsplannen die hierna worden genoemd maken sinds 1 januari 2024 onderdeel uit van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Enschede. in plan Boswinkel 2018 heeft het gebied hoofdzakelijk een bedrijfsbestemming. Daarnaast ligt er een woonbestemming op een klein deel (noordwesten) en heeft het zuiden (het bos) de bestemming groen. De beoogde ontwikkeling past niet in deze geldende regels. Daarnaast gelden de (paraplu)bestemmingsplannen Kwalitatief sturen op appartementen 2022" (30-01-2023), "Parkeren Enschede" (11-03-2019), "Onzelfstandige bewoning Enschede 2022" (05-04-2023), “Reparatie bouwregels bijbehorende bouwwerken in bestemmingsplannen” (10-06-2024) en “aanpassing binnenplanse afwijkingsbevoegdheden en wijzigingsbevoegdheden voor Omgevingswet” (13-05-2024). Voor zover relevant zijn de regels uit deze parapluplannen overgenomen. Alle geldende bestemmingsplannen (tijdelijk deel omgevingsplan) vervallen voor het plangebied, zodra TAM-omgevingsplan Cromhoff in werking treedt

Afbeelding: Huidig omgevingsplan (wijzigingsgebied indicatief in rood)

Wijzigen Omgevingsplan

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 9

Zoals hiervoor aangegeven past de beoogde ontwikkeling niet in de geldende regels van het omgevingsplan. Een wijziging van het Omgevingsplan is nodig om de ontwikkeling mogelijk te maken. Daarmee leggen we de functie "Wonen" en diverse andere functies vast in het Omgevingsplan, met daarbij behorende activiteiten voor het gebruik, het bouwen, het aanleggen en het slopen. De geldende bestemmingen en parapluplannen vervallen.

1.4

Toelichting planregels

Voor deze wijziging van het omgevingsplan zijn planregels opgesteld. Hierna lichten we de regels kort toe. Hoofdstuk 1 (Algemene bepalingen) In dit hoofdstuk is onder andere aangegeven welke begrippen in het plan gelden (artikel 2 en 3), wat de meeten rekenbepalingen zijn (artikel 4) en is het overgangsrecht opgenomen (artikel 7). Hoofdstuk 2 (Algemene activiteiten) Hoofdstuk 2 bevat allerlei regels die niet specifiek zijn voor een functie. Ze kunnen gelden voor het hele plangebied of voor bepaalde 'werkingsgebieden'. Er staat onder andere een algemeen gebruiksverbod in (artikel 8), regels voor een beroep aan huis (artikel 13) en oppervlaktes voor de niet-woonfuncties in het plan (artikel 14). Ook staat er een algemene beoordelingsregel in (artikel 9). Zie hieronder voor een toelichting daarop. Dit hoofdstuk bevat ook bijna alle bouwregels van dit plan. Deze staan vooral in artikel 12. Dat zijn vooral beoordelingsregels voor een omgevingsvergunnig voor de omgevingsplanactiveit (OPA) bouwwerken, zoals regels over het uiterlijk van bouwwerken (welstand; lid 12.2), bouwhoogtes, aantallen woningen, kelders, overige bouwwerken en diverse specifieke regels voor de verschillende clusters in dit plan (lid 12.15). Hoofdstuk 3 (Activiteiten per functie) Hierin zijn regels opgenomen die specifiek zijn voor de verschillende functies in het plan.

Het gaat om de functies Wonen (artikel 16), Bedrijf (17), Cultuur en ontspanning (18), Horeca (19), Kantoor (20), Maatschappelijk (21), Groen (22) en Verkeer (23). Het zijn vooral gebruiksregels, zoals regels over de soorten bedrijven, maatschappelijke functies, horeca en culturele activiteiten we toestaan. Bij de functie Wonen zijn onder andere regels opgenomen over appartementen en sociale huur. De functies Groen en Verkeer omvatten het grootste deel van de openbare ruimte. Hier liggen wegen, veel parkeerplaatsen, waterberging, groen en het bos in zuiden. Hoofdstuk 4 (Activiteiten per thema) Tot slot zijn in dit hoofdstuk regels opgenomen over een aantal thema's: Waterberging, Parkeren, Cultuurhistorie en Geluid (artikelen 24, 25, 26 en 27). Het gaat om waterbergingsnormen, parkeernormen, het beschermen van cultuurhistorisch waardevolle objecten (karakteristiek) en regels om te borgen dat er een aanvaardbaar leefklimaat is ten aanzien van geluid. Flexibiliteit: afwegingskader (artikel 9) De planregels bepalen waar en hoeveel er gebouwd mag worden en waar het voor gebruikt mag worden. Soms past een ontwikkeling daar net niet binnen, maar is het wel wenselijk om mee te werken. Dan is het fijn om een beetje 'speling' te hebben in de regels. In het omgevingsplan is een aantal van dit soort gevallen mogelijk gemaakt op basis van een (binnenplanse) omgevingsplanactiviteit (OPA).

Bij elke OPA horen beoordelingsregels. Voor de OPA's waarbij het gaat om extra 'speling' is meestal de algemene beoordelingsregel in artikel 9 van toepassing. Dat is een algemeen afwegingskader waarmee we kunnen beoordelen of iets aanvaardbaar is. Om meer duidelijkheid te geven voor aanvragers van de vergunningen voor OPA's waarvoor het afwegingskader geldt, geven we hieronder aan waar over het algemeen naar gekeken wordt bij de beoordeling van de criteria. Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van: a.

Woon- en leefklimaat. Bij de afweging wordt ieder geval betrokken: 1. verkeersaantrekkende werking mag geen onevenredige gevolgen hebben voor de bereikbaarheid van de locatie en zijn directe omgeving; 2. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; 3. lichttoetreding en bezonning, waarbij rekening moet worden gehouden met de uitstraling naar

10 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

(bebouwing op) aangrenzende gronden; ernstige gevolgen voor het uitzicht (zoals blokkering binnen enkele meters); aanwezigheid van voldoende privacy; mogelijkheden voor het realiseren van voorzieningen voor de berging van hemelwater, het voorkomen van hittestress en duurzame energie. Straat- en bebouwingsbeeld, in het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing. Belangrijke specifieke handvaten daarvoor zijn voor dit plan opgenomen in de bijlagen bij de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff" (of diens opvolger). Bepalend is de specifieke situatie ter plaatse. Een hoekpand op een zichtlocatie vraagt een andere benadering dan een achterterrein van een bedrijf. Bij de afweging wordt ieder geval betrokken: 1. goede verhouding tussen bouwmassa's en buiten-/openbare ruimte (stedenbouwkundige en/of landschappelijke inpassing); 2. verhouding tussen de hoogte en breedte van gebouwen; 3. gevelbeelden; 4. samenhang van de bouwvorm met nabijgelegen bebouwing; 5. hoogtedifferentiatie (wel of niet gewenst); 6. situering van gebouwen op het perceel. Verkeersveiligheid. Bij de afweging wordt ieder geval betrokken: 1. eventuele toename van verkeersintensiteit; 2. benodigde uitzichthoeken van wegen; 3. aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; 4.

gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; 5. aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. Parkeersituatie in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte mag niet tot gevolg hebben dat de parkeerdruk op de openbare ruimte wordt vergroot op locaties waar de parkeerdruk al te hoog is. Groenwaarden in de openbare ruimte, zoals groenstructuren en waardevolle/beschermwaardige bomen. Sociale veiligheid. Het voorkomen van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is. Bij de afweging wordt ieder geval betrokken: 1. het toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte; 2. mogelijkheden voor verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding. Bij de afweging wordt ieder geval betrokken: 1. aanwezigheid van (beperkt/zeer) kwetsbare gebouwen en locaties; 2. aanwezigheid en routering van vluchtwegen; 3. bereikbaarheid van bouwwerken en buitenruimte voor hulpdiensten; 4. beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. Milieusituatie. Om een milieukundig ongewenste situatie te voorkomen wordt bij de afweging in ieder geval betrokken: 1. hinder voor omliggende functies; 2.

gevolgen van gevoelige functies (zoals woningen) voor aanwezige hinderveroorzakende functies (zoals bedrijven); 3. externe veiligheid; 4. beschermde natuurwaarden; 5. bodem en (grond)waterkwaliteit; 6. (grond)waterhuishouding; Cultuurhistorische waarde van een gebouw of ensemble van gebouwen op zichzelf en in relatie met de omgeving. Gebruiks- en bouwmogelijkheden van aangrenzende gronden. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met eventuele privaatrechtelijke aspecten. 4. 5. 6.

b.

c.

d. e. f.

g.

h.

i. j.

1.5

Conclusie

Met deze motivering is aangetoond dat de deze wijziging van het Omgevingsplan in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) en dat de geldende beleids- en toetsingskaders van Rijk, provincie, waterschap en gemeente geen belemmeringen vormen voor de uitvoerbaarheid van de activiteiten.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 11

Hoofdstuk 2 2.1

Participatie, procedure en kostenverhaal

Participatie

Bij het wijzigen van het Omgevingsplan moet de gemeente aangeven hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten daarvan zijn. Daarbij moet worden aangegeven op welke wijze het gemeentelijke participatiebeleid is toegepast. Gemeente Enschede heeft de 'Participatieverordening gemeente Enschede 2022' en de op basis daarvan opgestelde "handreiking participatie voor initiatieven Omgevingswet". De principes uit deze handreiking zijn gevolgd bij deze wijziging van het Omgevingsplan. Concreet houdt dat in dit geval in dat in de afgelopen jaren omwonenden en geïnteresseerden op verschillende manieren zijn geïnformeerd over de gebiedsontwikkeling en over de tijdelijke invulling van het gebied die al gaande is. Dat is begonnen met het betrekken bij de totstandkoming van de Ontwikkelvisie 'Cromhoff back to basic'. Het betrekken en informeren ging en gaat via een website, nieuwsbrieven en klankbord- en informatiebijeenkomsten. Op deze website is informatie te vinden over het plan en de tijdelijke invulling van het gebied: https://cromhoff-enschede.nl/. De ontwerp omgevingsplanwijziging wordt ter inzage gelegd. In die periode komt er een informatiebijeenkomst over het omgevingsplan. Van het verloop en de uitkomsten van de participatie wordt een participatieverslag gemaakt.

Dit wordt betrokken bij de besluitvorming over het plan. Verder heeft de gemeente op 22 januari 2025 in het gemeenteblad kennis gegeven van het voornemen om het omgevingsplan te wijzigen voor de ontwikkeling van Cromhoff (artikel 16.29 Omgevingswet).

Samenwerking wijkorganen In 2024 heeft de gemeenteraad nieuwe samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en dorps- en wijkraden vastgesteld. Deze afspraken zijn het resultaat van een coproductieproces tussen de gemeente en de buurtkringen, dorpsraden en wijkraden van Enschede. In 18 wijken in Enschede is een wijkorgaan actief die gesubsidieerd wordt door de gemeente. Voor alle wijkorganen geldt dat tijdig informeren en communiceren over ontwikkelingen een uitgangspunt is. Voor het plangebied van Cromhoff geldt dat de voormalige wijkraad Bewonersteam Boswinkel is opgeheven. Een nieuwe wijkraad Boswinkel is wel in oprichting. Vanuit zorgvuldigheid is wel contact met hen opgenomen. Voorafgaand aan de zienswijzenperiode zijn zij per e-mail geïnformeerd over het plan en is aangeboden om extra toelichting te geven. Ook is de aanstaande wijkraad uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst tijdens de zienswijzenperiode.

2.2

Procedure

Wijziging Omgevingsplan De procedurebepalingen voor het wijzigen van een omgevingsplan staan in de Omgevingswet, het Omgevingsbesluit en de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Voor het wijzigen van een omgevingsplan geldt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Awb. Hieronder zijn de procedurestappen in verkorte vorm weergegeven. Vooroverleg Bij deze wijziging van het Omgevingsplan spelen geen ruimtelijke belangen van andere gemeenten of het Rijk. Met hen is daarom geen vooroverleg geweest. Wel is afgestemd met Waterschap Vechtstromen, Provincie Overijssel en de Veiligheidsregio Twente (brandweer). De provincie kan zich vinden in de ontwikkeling, omdat het in lijn is met de gemaakte woningbouwafspraken. Het is een project dat bijdraagt aan de grote woningbouwopgave. Zie verder paragraaf 3.2. Het waterschap is betrokken bij de ontwikkeling, omdat de waterhuishouding aandacht vraagt. Er is onder andere een hoge grondwaterstand en een grote waterbergingsopgave (zie paragraaf 3.5.6). 12 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Met de veiligheidsregio is afgestemd over onder andere de bereikbaarheid voor hulpdiensten. Zij kunnen zich vinden in het plan, waarbij zij voor de verdere uitwerking wel enkele aandachtspunten hebben meegegeven (zie paragraaf 3.5.16) Kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan De gemeente heeft op 22 januari 2025 in het gemeenteblad kennis gegeven van het voornemen om een omgevingsplan te wijzigen (artikel 16.29 Omgevingswet). In de kennisgeving staat onder andere hoe de gemeenteraad burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding betrekt/heeft betrokken (zie paragraaf 2.1 t.a.v. participatie). Terinzagelegging ontwerp wijziging Omgevingsplan Het ontwerpbesluit wordt voor een periode van zes weken digitaal ter inzage gelegd. Deze terinzagelegging biedt een ieder de mogelijkheid om tijdens die periode zienswijzen naar voren te brengen. De bekendmaking van de terinzagelegging en de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen wordt digitaal gepubliceerd in het Gemeenteblad en daarnaast ook in het gemeentelijk blad "Huis aan Huis". Zienswijzen en vaststelling Tijdens de periode van terinzagelegging van het ontwerp wijziging Omgevingsplan zijn vier zienswijzen ontvangen. Van de ingekomen zienswijzen en de gemeentelijke beantwoording daarvan is een verslag gemaakt.

Dit verslag (Nota Samenvatting en beantwoording zienswijzen) is bij de besluitvorming over de vaststelling van de wijziging van het Omgevingsplan door burgemeester en wethouders en gemeenteraad betrokken en is toegezonden aan de indieners van zienswijzen. Daarbij is de mogelijkheid geboden tot het geven van een nadere mondelinge toelichting in de Stadsdeelcommissie West voorafgaand aan de besluitvorming door de gemeenteraad. De ontvangen zienswijzen hebben aanleiding gegeven tot aanpassingen in de wijziging van het Omgevingsplan ten opzichte van het ontwerp dat ter inzage heeft gelegen. Ook zijn er ambtelijk enkele wijzigingen aangebracht. Een overzicht van de wijzigingen is opgenomen in Bijlage 11. De gemeente stuurt een mededeling van het besluit tot vaststelling aan degenen die een zienswijze hebben ingebracht. Ook maakt de gemeente het besluit bekend in het Gemeenteblad en het gemeentelijk blad "Huis aan Huis". Inwerkingtreding De wijziging van het omgevingsplan treedt in werking 4 weken na de dag waarop de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt. Rechtsbescherming bij wijziging van het Omgevingsplan Tegen een wijziging van het Omgevingsplan staat rechtstreeks beroep open bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de kennisgeving van de wijziging van het omgevingsplan staat hoe dat moet en wanneer dat kan.

2.3

Kostenverhaal

De Omgevingswet biedt ruimte voor de ontwikkeling van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Voor de ontwikkeling van gebieden moet de gemeente kosten maken. Dit zijn bijvoorbeeld kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen en het wijzigen van het omgevingsplan. De gemeente is verplicht om in bepaalde gevallen deze kosten te verhalen. Het sluiten van een overeenkomst tussen de initiatiefnemer van de bouwactiviteit en het bevoegd gezag heeft daarbij de voorkeur. Als het niet gelukt is een overeenkomst af te sluiten, dan verhaalt de gemeente de kosten op basis van de regels in het omgevingsplan, een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit of een projectbesluit. Zolang de kostenverhaalbijdrage niet is betaald, is het verboden om de

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 13

bouwwerkzaamheden uit te voeren. Kostenverhaal en deze wijziging van het Omgevingsplan De beoogde ontwikkeling betreft een bouwplan zoals bedoeld in artikel 8.13 van het Omgevingsbesluit waarvoor kostenverhaal wettelijk verplicht is. Het kostenverhaal is geborgd in een anterieure overeenkomst tussen de gemeente Enschede en een voor deze gebiedsontwikkeling Cromhoff opgezette publiek private samenwerking (PPS B.V.). De overeenkomst beschrijft de verantwoordelijkheden van beide partijen. De PPS B.V. voert de bijvoorbeeld de benodigde onderzoeken uit, draagt de kosten voor de planologische procedure(s) en is verantwoordelijk voor het bouwrijp maken van de gronden, de aanleg van de infrastructuur, de realisatie van de openbare ruimte en de gronduitgifte. De gemeente spant zich in voor de benodigde planologische besluiten en vervolgens het verlenen van de benodigde vergunningen. Ook bevat de overeenkomst bepalingen over de inrichting en (op)levering van nieuwe openbare ruimte en nadeelcompensatie.

14 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Hoofdstuk 3

3.1

Uitvoerbaarheidstoets

Toetsing aan de instructieregels van het Rijk

In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst aan beleid en regelgeving van het Rijk, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstuk 5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl; afdelingen 5.1, 5.2 en 5.3). Het gaat alleen om de instructieregels die relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten). Dienstenrichtlijn Artikel 5.1a van het Bkl geeft aan dat het Omgevingsplan moet voldoen aan artikel 14, onder 5 en aanhef, van de Europese dienstenrichtlijn. Hierin staat dat de vestiging van een 'dienstenactiviteit' niet afhankelijk mag zijn van economische criteria. De voorliggende planwijziging maakt enkele functies mogelijk die te interpreteren zijn als een 'dienstenactiviteit'. Het gaat onder andere om een aantal soorten bedrijvigheid, activiteiten op gebied van cultuur en ontspanning, horeca en kantoren. De vestiging van deze functies/activiteiten is niet afhankelijk gesteld van economische criteria. De regels in het omgevingsplan zijn niet in strijd met artikel 14, onder 5 en aanhef, van de Dienstenrichtlijn. Radarverstoring Artikel 5.150 t/m 5.155 van het Bkl (par 5.1.7) bevatten instructieregels ten aanzien van radarverstoring. Dat kan relevant zijn bij hoogbouw.

Het plan maakt op één locatie (het Houten eiland) hoogbouw mogelijk tot maximaal 60 meter. De overige bebouwing wordt niet hoger dan 30 meter en op de meeste plaatsen veel lager. De beoogde ontwikkeling is voorgelegd aan onderzoeksbureau TNO en het Rijksvastgoedbedrijf. Op basis van de kenmerken van de ontwikkeling (bouwhoogte ic.m. maaiveldhoogte ter plekke) en de en afstand tussen de nieuwe bebouwing en de radar van vliegveld Twenthe (circa 7 km) is er geen radarverstoringsonderzoek nodig. Het omgevingsplan voldoet aan de instructieregels. Hoogspanningsverbinding Artikel 5.159 van het Bkl (par 5.1.7) bevat instructieregels ten aanzien van het waarborgen van de functionaliteit van hoogspanningsverbindingen van 220 Kv en meer (vitale rijksinfrastructuur). Er is geen hoogspanningsverbinding aanwezig in of nabij het plangebied. Het omgevingsplan voldoet aan de instructieregels. Sociale huur, middeldure huur sociale koop en realisatie woningen in particulier opdrachtgeverschap De omgevingsplanwijziging legt regels vast voor sociale huurwoningen. Deze zijn in lijn met de instructieregels uit het Bkl op dit punt (artikel 5.161c; par 5.1.7a).

Toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking Artikel 5.162 van het Bkl (par 5.1.8) bevat een regel ten aanzien van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte: "Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, wordt in het omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking". De exacte inrichting van de openbare ruimte en de aansluiting van private grond daarop is nog niet uitgewerkt. Wel is een schetsontwerp van de openbare ruimte verbonden aan de beleidsregel 'Beeldkwaliteit en concept Cromhoff'. Bij elke vergunning voor een bouwwerk moet een verplicht proces met advisering van een kwaliteitsteam (Q-team) doorlopen worden. Daarin wordt ook aandacht besteed aan de aansluiting van de

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 15

private buitenruimte op de openbare ruimte. Met dit verplichte proces wordt de kwaliteit daarvan zo goed mogelijk geborgd. Daarnaast geldt in Enschede de algemene verplichting om bij de inrichting van de openbare ruimte te werken met het 'Toetsingskader openbare ruimte' (TOR). Daarin zijn diverse eisen opgenomen ten aanzien van toegankelijkheid, zoals de richtlijnen 'Voetpaden voor iedereen'. Bebouwingscontour houtkap en bebouwingscontour jacht (altijd opnemen) Artikelen 5.165 a en b van het Bkl (afdeling 5.2) bevatten instructieregels ten aanzien van het opnemen van een bebouwingscontour jacht en een bebouwingscontour houtkap in het omgevingsplan. Deze regelingen staan vooralsnog in de Verordening kwaliteit leefomgeving van gemeente Enschede en worden voor 2032 integraal verwerkt in het omgevingsplan. Conclusie Deze wijziging van het Omgevingsplan voldoet aan de instructieregels van het Rijk.

3.2

Toetsing aan de instructieregels van de provincie Overijssel

In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst aan beleid en regelgeving van de provincie Overijssel, zoals benoemd in de instructieregels voor omgevingsplannen in hoofdstukken 4 en 7 van de provinciale omgevingsverordening Overijssel 2024. Het gaat alleen om de instructieregels die relevant zijn voor deze omgevingsplanwijziging. Het gaat in deze paragraaf ook alleen om instructieregels voor onderwerpen die niet aan bod komen in paragraaf 3.5 (omgevingsaspecten). In paragraaf 3.4 wordt ingegaan op de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking (afdeling 4.2 van de omgevingsverordening). Ruimtelijke kwaliteit In afdeling 4.3 (artikel 4.9) van de omgevingsverordening is opgenomen dat omgevingsplannen een onderbouwing moeten bevatten waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij moet het plan getoetst worden aan het 'uitvoeringsmodel' uit de Omgevingsvisie Overijssel. In het uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal: Generieke beleidskeuzes (of); Ontwikkelingsperspectieven (waar); Gebiedskenmerken (hoe).

Generieke beleidskeuzes (of) Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. Deze zijn normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Het gaat hoofdzakelijk om de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is vastgelegd in Afdeling 4.2 (artikelen 4.3 t/m 4.6) van de verordening. Het plan is hier niet mee in strijd. Zie verder paragraaf 3.4 hierover. Gebiedsspecifieke beleidskeuzes niet aan de orde in of in de directe nabijheid van het plangebied.

16 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Ontwikkelingsperspectief (waar) De locatie is gelegen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. In dit ontwikkelingsperspectief zorgen herstructurering en transformatie voor het vitaal en aantrekkelijk houden van het gebied en het vergroten van de diversiteit aan milieus. Bij herstructurering is het anticiperen op klimaatverandering en het reserveren van ruimte voor groen en water van belang, evenals het leveren van een bijdrage aan de energietransitie (treffen duurzaamheidsmaatregelen). Voorliggend plan past bij deze doelen. Door transformatie van het gebied wordt bijgedragen aan het aantrekkelijk houden en wordt de diversiteit aan woon- en werkmilieus vergroot. Ook is er veel aandacht voor groen en water(berging) en worden bestaande kwaliteiten, zoals het 'bos' en diverse cultuurhistorische waarden behouden en beschermd. Gebiedskenmerken (hoe) In de motivering bij het plan wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het plan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. De gebiedskenmerken zijn beschreven in meerdere lagen. Uit navolgende blijkt dat de ontwikkeling geen afbreuk doet aan de gebiedskenmerken. Voor het plangebied zijn de 'Laag van de beleving' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet van toepassing.

De volgende lagen zijn wel van toepassing: Natuurlijke laag: ‘Dekzandvlakte en ruggen’. De natuurlijke laag is ter plaatse van het plangebied niet (meer) waarneembaar. Het gebied ligt midden in de stad en is eerder in gebruik geweest als bedrijventerrein. Het zuidelijke deel waar een 'bos' ligt blijft behouden als bos. Stedelijke laag: 'Woonwijken 1555 - nu'. Het plangebied is een grotendeels braakliggend voormalig bedrijventerrein met in het zuiden een bos. De kenmerken van de stedelijke laag zoals benoemd in de omgevingsvisie zijn nauwelijks aanwezig. Er ontstaat een nieuw stuk stad met de beoogde ontwikkeling. Wel is er nadrukkelijk aandacht voor het hergebruiken van markante gebouwen/herkennen en benutten van naoorlogs erfgoed, zoals de drukpershal en het Wegener kantoor.

Wonen, werken en recreëren Afdeling 4.5 van de omgevingsverordening ('Wonen, werken en recreëren') bevat onder andere instructieregels ten aanzien van woningbouw, detailhandel, werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren) en verblijfsrecreatie (vooral over recreatiewoningen). Paragraaf 3.4 gaat nader in op de woningbehoefte en zoals in paragraaf 3.3 toegelicht past de omgevingsplanwijziging in het lokale Enschedese beleid op deze onderwerpen (wonen, werken en recreëren). Dit lokale beleid is opgesteld in lijn met het provinciale beleid. Daarmee voldoet de ontwikkeling ook aan de omgevingsverordening. Conclusie Deze wijziging van het Omgevingsplan voldoet aan de instructieregels van de provincie.

3.3

Toetsing aan gemeentelijk beleid

In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst aan gemeentelijk beleid dat relevant is voor deze wijziging. In paragraaf 3.5 (Omgevingsaspecten) komen, voor zover relevant voor deze wijziging, sectorale beleidsstukken aan bod, zoals het Water- en Klimaatadaptatieplan (WEK) en het archeologiebeleid.

Omgevingsvisie Enschede De Omgevingsvisie Enschede is in voorbereiding. Deze vervangt de Structuurvisie Enschede. De visie wordt naar verwachting in juli 2025 vastgesteld. Omdat voorliggend plan later wordt vastgesteld dan de Omgevingsvisie wordt het plan getoetst aan de visie. De Omgevingswet (en daarmee de Omgevingsvisie) heeft als doel het bereiken van een balans. Een balans bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 17

tussen een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit. De Omgevingsvisie is een lange termijnvisie die inzicht in en richting geeft aan de samenhang tussen alle aspecten die de kwaliteit van de fysieke leefomgeving beïnvloeden. Het begrip fysieke leefomgeving omvat alle elementen die de kwaliteit van de ruimte bepalen voor mens, plant en dier. Denk aan bouwwerken, infrastructuur, watersystemen, water, bodem, lucht, landschappen, natuur en cultureel erfgoed. Er is ook een sociale leefomgeving. Denk aan hoe we met elkaar omgaan, hoe we elkaar ontmoeten, de voorzieningen die er zijn in een buurt, de werkgelegenheid die er is, bereikbaarheid van voorzieningen en het veiligheidsgevoel van inwoners. En aan de organisaties die onze sociale leefomgeving ondersteunen. Bijvoorbeeld zorg- en welzijnsinstellingen, buurtcentra en andere voorzieningen die welzijn stimuleren en sociale contacten mogelijk maken. Toets aan het plan Het plangebied ligt in een gebied dat in de Omgevingsvisie is aangemerkt als 'Nieuwe woongebieden'. Deze gebieden zijn volgens de visie bedoeld om een deel van de groei van de stad te kunnen opvangen. Cromhoff wordt daarbij letterlijk genoemd. Verder ligt het gebied nog (deels) in het leefmilieu 'Werklocaties', omdat het formeel nog deels een werklocatie is, met bestemming 'bedrijf'.

Dat zal veranderen met deze omgevingsplanwijziging voor ontwikkelgebied Cromhoff. De omgevingsplanwijziging is in lijn met de Omgevingsvisie. Het plan maakt een ontwikkeling mogelijk die expliciet is beoogd in de Omgevingsvisie.

Ontwikkelvisie Cromhoff Enschede, Back to Basic Deze ontwikkelvisie is door de gemeenteraad vastgesteld (oktober 2021) als kader voor de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling Cromhoff. Doel is om met de transformatie een nieuwe en bijzondere plek toe te voegen aan de stad, met woningen en voorzieningen. Een plek met reuring en een eigen karakter. Het is geen blauwdruk, maar geeft de kaders aan waarbinnen plannen verder kunnen worden uitgewerkt. Dit gaat volgens 5 ontwikkelprincipes: Erfgoed als drijvende kracht. Hier gaat het met name om het hergebruik van de karakteristieke oude bebouwing van de Janninkhallen, de drukpershal en het Wegener kantoor. Deze bebouwing geeft kleur en karakter aan het gebied. De bebouwing wordt ingezet voor wonen en andere functies. Leven met het water en de natuur. Water en natuur bepalen de stedenbouwkundige hoofdstructuur. Daarbinnen liggen de woningen en andere (stedelijke) functies die met het landschap verbonden zijn. Het 'parkbos' in het zuiden wordt behouden. De natte natuur wordt uitgebreid. Een nieuw stuk stad. Landschap, hergebruik van erfgoed en eigentijdse architectuur, direct beleefbaar vanaf de Singel en de Zuiderval. Je kunt er doorheen lopen en fietsen. Het is verbonden met de rest van de stad. Een gastvrije community. Er is plek voor heel diverse bewoners en gebruikers.

Het woningaanbod varieert van betaalbaar tot middelduur en vrije sector. Er komen mogelijkheden voor ont-moeten, ont-laden en op-laden. In de ruimtes voor werken, cultuur en voorzieningen kunne ook startende ondernemers en kunstenaars hun vleugels uitslaan. Iedereen op de fiets. Als iedereen met de auto nar Cromhoff komt dan zet dat de leefbaarheid mogelijk onder druk. Bewoners en bezoekers worden verleid om zich te voet, met de fiets, OV of deelvervoer te verplaatsen. Een bijzonder element is de geplande doorfietsroute vanaf de brug over de A35 richting het centrum. De visie bevat vooral een uitwerking voor het noordelijke deel (waar deze omgevingsplanwijziging op ziet) van het gebied, maar geeft ook een doorkijkje naar (her)ontwikkeling van aansluitende gebieden (eerste indruk). Aan de zuidoostzijde (ROC / Industriestraat) kan gedacht worden aan een combinatie van wonen, leren en werken en aan de zuidwestzijde bijvoorbeeld aan vernieuwende combinaties van wonen en zorg (locaties Livio en Domijn). Ook gaat de gaat de visie in op tijdelijke initiatieven in het gebied voordat er gebouwd gaat worden ('placemaking') Toets aan het plan Deze omgevingsplanwijziging maakt bovenstaande beoogde ontwikkeling mogelijk. De ontwikkelprincipes worden gerespecteerd.

Voorbeelden: erfgoed wordt beschermd waar nodig, het 'parkbos' wordt beschermd, waterbergingsnormen, de parkeernorm sluit aan bij de binnenstad, diverse woningtypen en segmenten (verplichte sociale huur; diverse soorten grondgebonden woningen appartementen) en er is plek voor diverse andere niet-woonfuncties (werken, horeca, cultuur etc). Het plan is in lijn met de Ontwikkelvisie. 18 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Woonvisie Op 19 juni 2019 is de Woonvisie vastgesteld. Op 25 maart 2024 is de herziene Woonvisie vastgesteld (zie: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR718075/1). De Woonvisie bevat de gemeentelijke beleidsdoelstellingen ten aanzien van het wonen. In 2022 ondertekenden het Rijk, provincie Overijssel en de Twentse gemeenten de 'Woondeal Twente'. Hierin zijn afspraken gemaakt over de Twentse bijdrage aan het landelijke woningtekort en de verduurzaming van de woningvoorraad. Binnen de 'Regionale Stedelijke Investeringsagenda' (RSIA) werken Enschede, Almelo en Hengelo samen aan de groeiopgave en vervolgens samen met het Rijk en de provincie aan een verstedelijkingsstrategie. De Woonvisie is een lokale vertaling van de afspraken uit de Woondeal. Aantrekkelijk Enschede; groeiende stad, talent en bestaande stad De groeiende stad geven we vorm door woningen voor allerlei inwoners te ontwikkelen. In de visie is de woningbehoefte per woningmarktsegment uitgewerkt. De woningbouwprogrammering en strategie zijn onder andere gebaseerd op een woningbehoefteonderzoek van Stec Groep (2023). Uitgangspunt voor de visie is een 'ambitiescenario', waarin tot 2030 9.300 woningen moeten worden gebouwd om te voorzien in de Enschedese behoefte. Met de ambitie om 1000 woningen per jaar toe te voegen wil Enschede een significante bijdrage leveren aan de bovenregionale woningbouwopgave.

Door adaptief te programmeren stuurt Enschede bij wanneer nodig. De prognose van de woningbehoefte is richtinggevend voor de daadwerkelijke kwantitatieve en kwalitatieve programmering. Het kan dus zijn dat er meer projecten moeten worden toegevoegd of dat projecten niet of later uitgevoerd worden. Centraal in de groei staat de talentopgave. Het vasthouden van talent is nodig. Het gaat nadrukkelijk om alle opleidingsniveaus. Goed opgeleid personeel is schaars en bedrijven hebben mensen nodig om in Twente te kunnen blijven functioneren. Daarnaast ligt een krimpende bevolking op de loer. Door talenten aan te trekken en te binden kan Enschede een bijdrage leveren aan de bovenregionale groeiopgave. In de Woonvisie geven we hier uitvoering aan door de toevoeging van aantrekkelijke woonmilieus en het bieden van een wooncarrière. Gezien de opgave voor ouderen sturen wij in de ontwikkeling van appartementen op dat deze toegankelijk zijn voor ouderen (nultredenwoningen). En daarnaast dat geclusterde en zorggeschikte woonvormen voorrang krijgen bij ontwikkelingen in een woonzorgzone. Voor aandachtsgroepen maken we ruimte in nieuwbouw door bij de ontwikkeling van sociale huur 30 procent voor inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag beschikbaar te stellen. Binnen de groeiopgave is ook ruimte voor initiatieven van inwoners die een andere manier van leven voor ogen hebben.

Door meer ruimte te geven aan collectief opdrachtgeverschap en de ontwikkeling van alternatieve woonvormen willen we deze inwoners aanmoedigen om hun woonwensen te realiseren. Daarnaast is de aanwezigheid van passende voorzieningen belangrijk voor zowel de leefbaarheid als ook de aantrekkelijkheid van wijken en buurten. Het grootste deel van de woningvoorraad is al gebouwd. De bestaande stad krijgt nadrukkelijk aandacht via de Stedelijke InvesteringsAfweging (SIA) en de wijkaanpakken. Om de bestaande woningvoorraad beter te benutten zoeken we met onze partners naar kansen en mogelijkheden. Met een doorstromingsbeleid willen we inwoners naar een passende woning bewegen. Daarnaast kijken we met de woningcorporaties hoe wij de kans op een sociale huurwoning voor ouderen en jongeren kunnen vergroten. Inclusief Enschede; aandachtsgroepen Bij de programmering van woningen zorgen we voor een divers aanbod voor alle doelgroepen, waarbij we specifiek aandacht hebben voor de onderscheidende behoeften van de volgende groepen: ouderen (zowel ouderen met als zonder een zorg- en ondersteuningsvraag), andere inwoners met een zorg- of ondersteuningsvraag, talenten en gezinnen. Het beleid voor ouderen uit de Woonzorgvisie ouderen (2023) blijft gehandhaafd met als toevoeging dat geclusterde en zorggeschikte woonvormen voorrang krijgen bij ontwikkelingen wanneer deze vallen in een woonzorgzone.

Voor inwoners met een zorg of ondersteuningsvraag geldt dat we regionaal afspraken maken over ‘fair share’ en urgentie. We ontwikkelen woonconcepten die passen bij de behoeften van de doelgroep en kunnen deze snel toepasbaar maken bij nieuwe ontwikkelingen. Met 30 procent sociale huur voor

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 19

aandachtsgroepen creëren we ruimte in nieuwbouw voor deze doelgroep en sturen we op een gevarieerd woonaanbod. Voor gezinnen geldt dat er bij nieuwe gebiedsontwikkelingen ook voor deze doelgroep woningen worden geprogrammeerd. Daarnaast wordt met de opkoopbescherming in de bestaande woningvoorraad gestuurd op de beschikbaarheid van goedkope koopwoningen. Tot slot onderzoeken we samen met de woningcorporaties de mogelijkheden voor of we passend bewonen van woningen die geschikt zijn voor jongeren en ouderen. Groen en duurzaam Enschede; warmtetransitie, klimaatadaptatie, groen en circulaire economie Dit deel van de visie is vooral gebaseerd op bestaan beleid op deze beleidsterreinen. Denk aan de Transitievisie warmte, het Water- en klimaatadaptatieplan (WEK) en het Groenambitieplan Enschede. Toets aan het plan Deze omgevingsplanwijziging draagt bij aan de doelen van de Woonvisie. Het draagt zonder meer bij aan 'Aantrekkelijk Enschede' (groeiende stad en talent). De ontwikkeling van Cromhoff wordt expliciet genoemd in de Woonvisie om bij te dragen aan de invulling van de woningbouwopgave. Het plan voorziet in een uiteenlopende woningbehoefte. Het voegt een groot aantal huur- en koopwoningen toe in verschillende segmenten (sociale huur, middeldure koop/huur en vrije sector koop). Met de bouw van een breed palet aan woningen wordt ook ingezet op doorstroming op de woningmarkt.

Het plan draagt met de realisatie van een aantrekkelijk woonmilieu met reuring en verschillende woningtypen ook bij aan het aantrekken en vasthouden van talent. In Cromhoff moet plek zijn voor iedereen. Met Cromhoff wordt een bijzondere en onderscheidende binnenstedelijk woonwijk gerealiseerd zoals Twente deze nog niet kent. Er komen, zoals hiervoor aangegeven, veel verschillende soorten woningen voor verschillende doelgroepen. Door de handhaving en toevoeging van groen en water/nat gebied wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan doelstellingen rondom groen/natuur en klimaatadaptie/hittestress.

Visie Werklocaties Op 13 mei 2019 is de Visie Werklocaties vastgesteld. Dit het ruimtelijk en economisch beleidskader voor bedrijventerreinen, kantoorlocaties, informele binnenstedelijke bedrijfslocaties en een beroep of bedrijf aan huis. Toets aan het plan Het plangebied heeft formeel nog de bestemming 'bedrijf'. Dat zal veranderen met deze omgevingsplanwijziging voor ontwikkelgebied Cromhoff. Gebied Cromhoff is in de Visie Werklocaties niet opgenomen als bedrijventerrein, maar als 'informele binnenstedelijke bedrijfslocatie'. In de visie zijn deze locaties verdeeld in twee groepen: 'behouden' en 'impact verkleinen'. Het plangebied (Getfertsingel 41 etc) valt onder de groep 'impact verkleinen'. Dat betekent dat de werklocatie niet de huidige vorm behouden hoeft te worden, maar afgeschaald kan worden. Ook geeft de visie aan dat er een mogelijkheid is om van de visie af te wijken ten behoeve van andere gemeentelijke ambities. In het plan blijft wel enige ruimte voor werkfuncties, maar wordt de functie als werklocatie verder afgeschaald ten behoeve van de gemeentelijke woningbouwopgave. De visie bevat een beleidskader met concrete 'regels' voor het hebben van een beroep of bedrijf aan huis. De regels in het omgevingsplan sluiten aan bij het beleidskader in de Visie Werklocaties.

Ten aanzien van kantoren zet de visie niet in op méér kantoorruimte, maar vooral op betere kantoorruimte, met ruimte voor moderne en hippe concepten, zoals co-working spaces en serviced offices. Nieuwe zelfstandige kantoren zijn toegestaan op een aantal prioritaire locaties en in monumentale panden. Verder zijn we terughoudend met nieuwe initiatieven. Het plan maakt een beperkte hoeveelheid zelfstandig kantoor mogelijk (maximaal 300 m 2). Dit is een afname ten opzichte van de huidige oppervlakte aan kantoor in het plangebied (vooral het Wegenergebouw). De kans is groot dat de nieuwe kantoorruimte wordt gerealiseerd in een cultuurhistorisch waardevol pand (zoals het Wegenergebouw of de Hallen). Een beperkte hoeveelheid kantoorruimte past binnen het concept van het gemengde gebied Cromhoff.

Beleidskader retail Op 9 december 2019 is het beleidskader 'Retail in Enschede' vastgesteld. Hierin is het beleid ten aanzien van 20 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

de vestiging van detailhandel, consumentgerichte dienstverlening, horeca en vrijetijdsvoorzieningen (cultuur, vermaak, sport en overige ontspanning) opgenomen. In de beleidsnotitie staan drie uitgangspunten centraal; kwaliteit, consistentie en flexibiliteit. Kwaliteit: Om te kunnen voldoen aan de opgave om talent aan te trekken, is een kwalitatief goed aanbod aan voorzieningen nodig. Dit houdt in dat er een divers en onderscheiden aanbod moet zijn, zodat verschillende doelgroepen zich bediend voelen. Consistentie: De markt is gebaat bij een consistent beleid. Dit biedt zekerheid voor het doen van investeringen. Een helder, uitvoerbaar en handhaafbaar beleid draagt daaraan bij. Flexibiliteit: De gemeente wil kunnen inspelen op gewenste en ongewenste ontwikkelingen in de stad die nog niet zijn voorzien. Het gaat dan bijvoorbeeld om nieuwe 'hotspots', gebieden waar een bepaalde dynamiek ontstaat door het samenkomen van verschillende functies. Of om nieuwe concepten die voortkomen uit trents en ontwikkelingen. Om de opgave te kunnen realiseren zijn er vier hoofdlijnen: Behoud en versterken van de hoofdstructuur; Ruimte geven aan kwalitatieve concepten; Retail als drager van gewenste stedelijke ontwikkelingen; Toestaan van ondergeschikte en kleinschalige retail.

Toets aan het plan In het omgevingsplan zijn vrijetijdsvoorzieningen (leisure) en een beperkte hoeveelheid horeca toegestaan. Het plangebied ligt niet binnen de retail hoofdstructuur (hoofdlijn 1 uit het beleidskader). Het beleidskader geeft echter aan dat initiatieven niet altijd passen binnen de kaders van de hoofdstructuur, terwijl ze wel kwaliteit toevoegen aan het bestaande aanbod. In die gevallen kunnen we onder voorwaarden afwijken van het beleid. Hiervoor is een afwegingskader gemaakt voor 'kwalitatieve concepten' (hoofdlijn 2). Het moet onder andere een innovatief concept zijn de retailactiviteiten mogen geen beperkingen opleggen aan aangrenzende functies. De concepten die mogelijk zijn binnen Cromhoff voldoen hier waarschijnlijk aan. De beoogde voorzieningen passen echter vooral in het beleid, omdat ze drager of aanjager zijn voor dit bijzondere gemengde verblijfsgebied (hoofdlijn 3). Het gaat om gebieden met een mix van functies, veelal geconcentreerd in of rondom een bestaand gebouw. En vaak gelegen in de nabijheid van de binnenstad. De beoogde ontwikkeling van het gemengde gebied Cromhoff sluit aan bij deze beleidslijn. Het plan maakt geen zelfstandige detailhandel mogelijk. Wel is niet-zelfstandige detailhandel mogelijk op voorwaarde van een omgevingsvergunning.

Het beleidskader geeft aan waar en hoe ondergeschikte retail is toegestaan (hoofdlijn 4 van het beleidskader). Productiegebonden verkoop is toegestaan. Dit is "de verkoop van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces". De regels van het omgevingsplan voor niet-zelfstandige detailhandel zijn hier mee in lijn. Verder geeft het beleidskader aan dat het om 10% van de totale bedrijfsruimte mag gaan. Op dit punt bevat het plan een kleine afwijking ten opzichte van het beleid. Gezien de zeer beperkte oppervlakte van de bedrijfsunits (tussen 100 en 500 m 2) mag de niet zelfstandige detailhandelsfunctie maximaal 20% van het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) zijn, met een maximum van 60 m 2 verkoopvloeroppervlak.

3.4

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) bepaalt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is en 'nieuw' is. Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bkl (Artikel 5.129g) verstaan: een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, van kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan voor of een plan 'voldoende substantieel' is. De aard en omvang van het plan in relatie met de omgeving bepaalt dat. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. Voor woningbouw is dat vanaf 12 woningen. Daarnaast is de Overijsselse Ladder voor duurzame verstedelijking (afdeling 4.2 provinciale Omgevingsverordening) van toepassing wanneer er sprake is van een extra ruimtebeslag.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 21

'Stedelijke ontwikkeling' en deze wijziging van het Omgevingsplan Zowel de nationale als de Overijsselse ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op deze omgevingsplanwijziging. Hierna gaan we eerst in op de nationale ladder en daarna op de provinciale ladder. Nationale Ladder voor Duurzame Verstedelijking Artikel 5.129g sub 2 van het Bkl geeft het volgende aan: "Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. b.

de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de b eb ouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien."

Sub b is niet van toepassing. Het is namelijk een transformatie/herontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Hierna gaan we daarom alleen in op sub a: de behoefte. De Enschedese woningbehoefte is opgenomen in de Woonvisie. De meest recente versie is geldend sinds april 2024 (zie: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR718075/1). De woningbouwprogrammering en strategie in de visie zijn onder andere gebaseerd op een woningbehoefteonderzoek van Stec Groep (2023). De ontwikkeling waar deze omgevingsplanwijziging voor is opgesteld draagt bij aan het invullen van deze behoefte. Zie verder paragraaf 3.3 voor de toets aan de Woonvisie.

Overijsselse Ladder voor Duurzame Verstedelijking De Overijsselse ladder is opgenomen in afdeling 4.2 van de verordening. De ladder stelt voor de provinciale doelstellingen voor ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid en sociale kwaliteit aanvullende eisen ten opzichte van de nationale ladder. Het gaat om concentratie van stedelijke functies in kernen, het bevorderen van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en toekomstbestendigheid.

Principe van concentratie (artikel 4.4) Het omgevingsplan mag alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerreinen en stedelijke voorzieningen (met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen) mogelijk maken in de volgende gevallen: Het voorziet in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen. Voor een bedrijventerrein gaat het dan om lokaal gewortelde bedrijvigheid. Als het in een 'stedelijk netwerk' ligt (o.a. Netwerkstad Twente, waar Enschede onderdeel van is) mag het ook gaan om ontwikkelingen die voorzien in een bovenregionale behoefte. Als het in een 'streekcentrum' ligt (Steenwijk en Hardenberg) mag het voorzien in een regionale behoefte als dat past in de regionale programmering. het voorziet in (een deel van) de behoefte van een buurgemeente als dat past in de regionale programmering. Toets aan dit plan De ontwikkeling voorziet zowel in een lokale behoefte als in een (boven)regionale behoefte. Enschede is onderdeel van het stedelijk netwerk 'Netwerkstad Twente'. De ontwikkeling past in de Woonvisie Enschede (zie paragraaf 3.3) en daarmee ook in de regionale woonafspraken (Woondeal Twente en de Regionale Stedelijke InvesteringsAgenda; RSIA). Het voornemen is dan ook in overeenstemming met dit artikel.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 4.5) Het omgevingsplan mag alleen extra ruimtebeslag door stedelijke functies in de Groene Omgeving (buitengebied) mogelijk maken als aannemelijk is gemaakt dat: er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering 22 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

en/of transformatie; mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Verder is een nieuwe ontwikkeling met extra ruimtebeslag door bouwen en verharden in de Groene omgeving (m.u.v. uitleg van dorpen en steden) alleen toegestaan als aannemelijk gemaakt is dat: (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Toets aan dit plan Deze omgevingsplanwijziging maakt de transformatie van een binnenstedelijk gebied mogelijk. Het plan voldoet aan dit artikel over zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Toekomstbestendigheid (artikel 4.6) Het omgevingsplan mag alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk maken als aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus: mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen; duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben. Toets aan dit plan De ontwikkeling die de omgevingsplanwijziging mogelijk maakt is toekomstbestendig. Het plangebied is een binnenstedelijke locatie die in de huidige situatie grotendeels braak ligt en waar leegstaande, verouderde bebouwing staat. Met het plan ontstaat een nieuw stuk stad voor de lange termijn. Een gemengd woonmilieu voor verschillende doelgroepen, met aandacht voor aanwezige natuurlijke en historische waarden.

3.5

Omgevingsaspecten

In deze paragraaf wordt de wijziging van het Omgevingsplan getoetst op de omgevingsaspecten die relevant zijn voor de beoogde ontwikkeling. Waarom is de ontwikkeling op deze locatie niet onuitvoerbaar en welke randvoorwaarden en eisen worden daarbij gesteld? 3.5.1

Welstand, beeldkwaliteit en landschappelijke waarden

De instructieregels in paragraaf 5.1.5 van het Bkl, over het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden, zijn niet van toepassing op Enschede. Deze gaan over de Waddenzee en de kust. Welstand en beeldkwaliteit Beeldkwaliteitsplan (BKP) In de Welstandsnota "Bouwen aan identiteit" is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Voor het gebied van deze wijziging van het Omgevingsplan geldt de welstandsidentiteit 'Industriële complexen' en een (verouderd) beeldkwaliteitsplan. Dit is niet passend bij de beoogde ontwikkeling van het plangebied. Daarom is een nieuw beeldkwaliteitsplan (BKP) gemaakt specifiek voor de ontwikkeling. Het BKP is aan het omgevingsplan gekoppeld door het BKP op te nemen in beleidsregels ('Beeldkwaliteit en concept Cromhoff') en daarnaar te verwijzen in de planregels als kader voor de beoordeling van 'het uiterlijk van bouwwerken' (voorheen welstand). Het BKP geeft beeldkwaliteitseisen mee voor de ontwikkeling van het gebied. Het plan richt zich op het creëren van een gastvrije gemeenschap die cultuurhistorie, natuur en innovatie combineert. Het gebied wordt gepresenteerd als een open en divers stuk stad met ruimte voor ontmoeting, ontspanning en opladen.