1 TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff planregels

Regels Bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan H22A Cromhoff

Status: Vastgesteld

TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1 Toepassingsbereik Artikel 2 Toepassing begripsbepalingen Artikel 3 Aanvullende begripsbepalingen Artikel 4 Meet- en rekenbepalingen Artikel 5 Anti-dubbeltelregel Artikel 6 Aanvraagvereisten Artikel 7 Overgangsrecht

4 4 5 6 15 17 18 19

Hoofdstuk 2 Algemene activiteiten Artikel 8 Algemeen gebruiksverbod Artikel 9 Algemene beoordelingsregel voor omgevingsplanactiviteiten, voor zover van toepassing verklaard Artikel 10 Toepassingsbereik bouwregels Artikel 11 Algemene bouwregel Artikel 12 Beoordelingsregels omgevingsplanactiviteit bouwwerken algemeen Artikel 13 Beroep of bedrijf aan huis Artikel 14 Oppervlaktes niet-woonfuncties Artikel 15 Voorwaardelijke verplichting privacy

20 20

Hoofdstuk 3 Artikel 16 Artikel 17 Artikel 18 Artikel 19 Artikel 20 Artikel 21 Artikel 22 Artikel 23

Activiteiten per functie Wonen Bedrijf - Cromhoff Cultuur en ontspanning - Cromhoff Horeca - Cromhoff Kantoor - Cromhoff Maatschappelijk Groen Verkeer

32 32 34 35 37 39 40 41 43

Hoofdstuk 4 Artikel 24 Artikel 25 Artikel 26 Artikel 27

Activiteiten per thema Bergen, vasthouden en afvoeren van hemelwater Parkeren Cultuurhistorie Geluid

44 44 45 46 47

2 steld)

21 22 23 24 29 30 31

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Regels Preambule Dit TAM-omgevingsplan is gericht op het mogelijk maken van de gebiedsontwikkeling 'Cromhoff' te Enschede en vormt juridisch een nieuw hoofdstuk (hoofdstuk 22A) van het omgevingsplan van de gemeente Enschede. Dit hoofdstuk is op grond van artikel 11.1, tweede lid, van het Besluit elektronische publicaties, bekend gemaakt en digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl. Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP-TPOD beschikbaar te stellen. De in dit op https://www.ruimtelijkeplannen.nl uitgegeven deel van het omgevingsplan (hierna: dit deel) weergegeven hoofdstukken moeten gelezen worden als paragrafen van hoofdstuk 22A van het omgevingsplan van de gemeente Enschede. In de artikelkop van de in dit deel weergegeven artikelen moet na het woord 'Artikel', na de spatie en direct voor het artikelnummer '22A.' gelezen worden. In de kop van de bijlagen bij het in dit deel weergegeven hoofdstuk moet na het woord ‘Bijlage’, na de spatie en direct voor het nummer van de bijlage ‘22A.’ gelezen worden. Bij een wijziging van het omgevingsplan waarbij regels worden vernummerd zonder dat de inhoud wezenlijk wijzigt, worden bestaande verwijzingen naar eerdere artikelen geacht te verwijzen naar de overeenkomstige regel met de nieuwe nummering.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1. 2.

3.

Algemene bepalingen

Toepassingsbereik

De besluiten als bedoeld in artikel 4.6, eerste lid, onder a, b, c, g, h, i, j, k, l of m, van de Invoeringswet Omgevingswet zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid. De regels in afdeling 22.2 (activiteiten met betrekking tot bouwwerken, open erven en terreinen), met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3, en de regels in afdeling 22.3 (milieubelastende activiteiten) van het omgevingsplan van gemeente Enschede, zijn niet van toepassing op de locatie, bedoeld in het derde lid, voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit hoofdstuk (22A). De regels in dit hoofdstuk (22A) zijn van toepassing op de locatie van gebiedsontwikkeling Cromhoff te Enschede, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0153.TAMH22A-0003 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl.

4 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 2

Toepassing begripsbepalingen

Begripsbepalingen die zijn opgenomen in Bijlage I bij het Besluit activiteiten leefomgeving, Bijlage I bij het Besluit bouwwerken leefomgeving, Bijlage I bij het Besluit kwaliteit leefomgeving, Bijlage I bij het Omgevingsbesluit en Bijlage I bij de Omgevingsregeling, zijn van toepassing op dit hoofdstuk, tenzij in artikel 3 daarvan is afgeweken.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 5

Artikel 3

Aanvullende begripsbepalingen

Voor de toepassing van dit hoofdstuk gelden de volgende begripsbepalingen: 3.1

plan:

de omgevingsplanwijziging TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff met identificatienummer NL.IMRO.0153.TAMH22A-0003 van de gemeente Enschede. 3.2

afhaalzaak:

een bedrijf waar in hoofdzaak al dan niet ter plaatse bereide kant en klare maaltijden, kleine etenswaren, alcoholvrije dranken en/of consumptie-ijs, worden verkocht, voor consumptie anders dan ter plaatse. 3.3

ambachtelijke bedrijvigheid:

kleinschalige consumentverzorgende bedrijfsactiviteiten waarin, geheel of overwegend, door middel van handwerk (of handbediende machines) goederen worden vervaardigd, bewerkt, hersteld en/of geïnstalleerd. Het leveren van goederen is toegestaan, mits: dit naar aard en omvang een ondergeschikte activiteit is, en; de goederen verband houden met de betreffende bedrijfsactiviteit. Tot 'ambachtelijke bedrijvigheid' kunnen in ieder geval de volgende en daarmee vergelijkbare bedrijfsactiviteiten worden gerekend: fietsenmaker, schoen- en/of kledingreparatie, modeontwerp/kledingmakerij/naaiatelier, woningstoffeerderij, lijstenmakerij, sleutelmakerij, klompenmakerij, uurwerkreparatie, reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen, computerservice, digitale en informatietechnische bedrijvigheid, grafische vormgeving, decorbouw, goud- en/of zilversmederij en beoefening van scheppende en beeldende kunst. 3.4

appartement:

een woning: a. b. c.

op de verdieping van een gebouw met op de begane grond een andere functie dan wonen, en/of; in een gebouw met meerdere woningen en waarvan de hoofdtoegang uitsluitend bereikbaar is via een gemeenschappelijke verkeersruimte, of; in een gebouw met meerdere gestapelde woningen en waarvan de hoofdtoegang rechtstreeks toegankelijk is vanaf straatniveau.

3.5

Bbl:

Besluit bouwwerken leefomgeving. 3.6

bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 3.7

bebouwingspercentage:

een percentage van de oppervlakte van een bouwperceel, dat ten minste moet of ten hoogste mag worden bebouwd.

6 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

3.8

bed and breakfast:

een kleinschalige overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch of anderszins veelal kortdurend verblijf, met de mogelijkheid tot het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning of een daarbij behorend gebouw en wordt geëxploiteerd door de bewoners van de betreffende woning. 3.9

bedrijf:

een onderneming gericht op het produceren, vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen. 3.10

bedrijfstypen Cromhoff:

ambachtelijke bedrijvigheid, aangevuld met de volgende en daarmee vergelijkbare dienstverlenende bedrijven: a. b. c. d. 3.11

kapsalon; schoonheidssalon (pedicure, manicure, huidverzorging etc); wasserette; fietsverhuur/bedrijf in deelfietsen. beroep of bedrijf aan huis:

een dienstverlenend beroep op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, digitaal of technisch gebied of daarmee gelijk te stellen activiteiten of een ambachtelijk bedrijf dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij: a. b. 3.12

de ruimtelijke uitwerking of uitstraling met de woonfunctie verenigbaar is en waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en; degene die het beroep of het bedrijf uitoefent ook bewoner van de woning is. beschermde boom:

een op het door burgemeester en wethouders vastgestelde bomenoverzicht weergegeven boom of boomgroep en alle bomen in de gemeente die niet op dit overzicht zijn weergegeven, waarvoor in de Verordening kwaliteit leefomgeving (Vkl), of diens rechtsopvolger, een omgevingsvergunning voor het kappen van houtopstanden verplicht is gesteld. 3.13

bestaande bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde en niet zijnde een tijdelijk toegestaan bouwwerk, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan rechtmatig aanwezig of rechtmatig in uitvoering zijn, dan wel na dat tijdstip zijn of mogen worden opgericht krachtens een verleende omgevingsvergunning, die vóór dat tijdstip is aangevraagd. 3.14

bijgebouw:

een bij een hoofdgebouw behorend, op maaiveldniveau staand vrijstaand gebouw of een uitbreiding van een hoofdgebouw zonder rechtstreekse verbinding vanuit het hoofdgebouw, dat in functioneel en architectonisch opzicht ondergeschikt is aan en ten dienste staat van het hoofdgebouw. 3.15

Bkl:

Besluit kwaliteit leefomgeving.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 7

3.16

bouwgrens:

de grens van een bouwvlak. 3.17

bouwlaag:

het doorlopende gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of vrijwel gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen wordt begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw of kelder en zolder. 3.18

bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 3.19

bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel. 3.20

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 3.21

consumentenvuurwerk:

vuurwerk dat is ingedeeld in categorie F1 of F2 en dat bij of krachtens het Vuurwerkbesluit is aangewezen als vuurwerk dat ter beschikking mag worden gesteld voor particulier gebruik. 3.22

cultuurhistorisch deskundige:

persoon of groep van personen die aantoonbaar expert is op het gebied van monumentenzorg en cultuurhistorie en handelt namens de gemeente. 3.23

cultuurhistorische waarde:

de aan een bouwwerk en/of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of gebied heeft gemaakt. 3.24

dak:

iedere bovenbeëindiging van een gebouw. 3.25

dakopbouw:

een constructie, niet zijnde een dakkapel, op een hellend dak waarin een of meerdere ramen zijn opgenomen en die voorzien is van zijwanden en een hellend dak, waarbij de nok van deze constructie hoger ligt dan de nok van het oorspronkelijke dak. 3.26

detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop en het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Een afhaalzaak is geen detailhandel.

8 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

3.27

eigen terrein als bedoeld in de regelingen voor parkeren en voor bergen van hemelwater:

het terrein en/of bouwwerk dat de aanvrager in eigendom of in gebruik heeft en waarover hij kan beschikken en die bij het te realiseren (bouw)plan en/of het bouwwerk horen. 3.28

extensieve recreatie

ondergeschikt medegebruik van grond, gericht op ontspanning, waarvoor weinig voorzieningen nodig zijn en waaraan weinig mensen tegelijkertijd en op dezelfde plek deelnemen, zoals fietsen en wandelen. 3.29

garagebedrijf:

een bedrijf dat uitsluitend of in hoofdzaak is bedoeld voor de verkoop van motorvoertuigen en het onderhoud en/of de reparatie van motorvoertuigen. 3.30

gemeenschappelijke verkeersruimte:

verkeersruimte als bedoeld in het Besluit bouwwerken leefomgeving, die ten dienste staat van meerdere kamers in een kamerverhuurpand of ten dienste staat van meerdere appartementen. 3.31

grondgebonden appartement:

een appartement als bedoeld in artikel 3.4 onder c. 3.32

groothandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit. 3.33

horecabedrijf:

een bedrijf, dat in zijn algemeenheid is gericht op het verstrekken van dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse en/of het bedrijfsmatig verstrekken van logies, met uitzondering van bed and breakfast, en/of het exploiteren van zaal-, congres- en vergaderaccommodatie. Een afhaalzaak is ook een vorm van een horecabedrijf. 3.34

horeca-categorie

categorie waarin een bepaald type horeca valt, gebaseerd op milieubelasting (met name geluid en geur), openingstijden en mogelijke impact op de omgeving als gevolg van bezoekers. De indeling in categorieën is als volgt: categorie 1: nacht- of uitgaanshoreca; categorie 2: overige horeca; categorie 3: daghoreca of winkel-ondersteunende horeca, gehouden aan de regels voor winkelsluitingstijden volgens de Winkeltijdenwet en de Verordening winkeltijden Enschede 2018 (en diens rechtsopvolgers); categorie 4: kleinschalige ondergeschikte horeca (zoals ‘blurring’). Dit is niet zelfstandige horeca die een functionele relatie heeft met de toegestane activiteiten/functie ter plaatse en daar uitsluitend ondergeschikt en ondersteunend aan is, naar aard, omvang en openingstijden. Voorbeelden zijn horeca in winkels, culturele voorzieningen, zorginstellingen, sportkantines, bedrijfskantines en bedrijfsrestaurants; categorie 5: hotels. Voor categorie 3 en 4 geldt dat deze activiteiten gericht zijn op drank- en/of maaltijdverstrekking, waarvan de exploitatie normaliter geen aantasting van het woon- en leefklimaat kan veroorzaken en geen druk op de bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 9

openbare orde met zich mee kan brengen. 3.35

hotel:

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies met als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse. 3.36

huishouden:

een verzameling van één of meerdere personen die samen één zelfstandige huishouding voeren die zich kenmerkt door continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid. 3.37

huisvesting in verband met mantelzorg:

huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie tenminste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van die woning. 3.38

infrastructureel kunstwerk:

een bouwwerk ten behoeve van verkeersdoeleinden en/of de waterhuishouding, zoals een viaduct, een brug, een dam, een duiker, een sluis, beschoeiingen en remmingswerken, met uitzondering van (aanleg)steigers. 3.39

kamerverhuurpand:

een woning die wordt gebruikt door drie of meer personen die ieder afzonderlijk één huishouden vormen dan wel in totaal drie of meer afzonderlijke huishoudens vormen. De woning kenmerkt zich doordat één of meer van de voorzieningen (keuken, toilet, badkamer) niet uitsluitend voor privégebruik is (dus voor gezamenlijk gebruik), en/of één of meer van de voorzieningen (keuken, toilet, badkamer) bereikt kunnen of moeten worden door het verlaten van de eigen privéruimte. In afwijking van deze definitie wordt een kamer in een verzorgings- of verpleeghuis niet aangemerkt als onzelfstandige bewoning in een kamerverhuurpand. 3.40

kantoor:

een gebouw of een gedeelte daarvan, dat door zijn indeling en inrichting bedoeld is om uitsluitend of in hoofdzaak te worden gebruikt voor zakelijke dienstverlening, waarbij hoofdzakelijk werkzaamheden aan een bureau of in een overlegruimte of vergelijkbaar plaatsvinden en het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. 3.41

kelder:

het beneden peil gelegen gedeelte van een gebouw. 3.42

kinderopvang:

dagopvang van kinderen zoals een kinderdagverblijf, voorschoolse opvang en buitenschoolse opvang. 3.43

maatschappelijke voorzieningen:

educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen voorzieningen.

10 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

3.44

maatschappelijke basisfuncties

buurt- of wijkgerichte maatschappelijke voorzieningen met geen of zeer beperkte invloed op het woon- en leefklimaat in de omgeving. Deze functies zijn hoofdzakelijk alleen op weekdagen en tijdens kantooruren en/of gedurende een deel van de avond in gebruik/toegankelijk (geen overnachting). Hieronder vallen in dit plan uitsluitend: apotheek; bibliotheek; praktijkruimte, zoals artsenpraktijk en fysiotherapeut; gebruik door/voor lichte activiteiten (zoals een vergadering of workshop) van een buurtvereniging/wijkraad, culturele vereniging, sportvereniging, toneelclub en daarmee vergelijkbare organisaties (telkens voor zover verenigbaar met de woonomgeving). 3.45

niet zelfstandige detailhandel:

detailhandel die een functionele relatie heeft met de toegestane activiteiten/functie ter plaatse en daar uitsluitend ondergeschikt en ondersteunend aan is. 3.46

normaal onderhoud

het onderhoud, dat gelet op de activiteit regelmatig noodzakelijk is voor een goed beheer en gebruik van de gronden die tot de betreffende functie behoren. 3.47

nutsvoorzieningen:

gebouwde dan wel ongebouwde en/of ondergrondse infrastructurele voorzieningen, met uitzondering van hoogspanningsverbindingen en hoge druk aardgastransportleidingen, ten behoeve van algemene nutsdoeleinden zoals de watervoorziening, afval, energievoorziening, warmte-koude opslag of het (tele)communicatie-verkeer. 3.48

onderbouw:

een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer, waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter boven peil is gelegen. 3.49

onderdoorgang:

openbaar verblijfsgebied dat aan één of meer zijkanten niet wordt omsloten en aan de bovenkant geheel of gedeeltelijk wordt omsloten door een gebouw of overkapping. 3.50

ondergeschikt bouwdeel:

bouwdeel van beperkte afmetingen, dat buiten de gevel of het dakvlak van een bouwwerk uitsteekt, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, liftopbouwen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons, dakgoten en overstekende daken. 3.51

overig bouwwerk:

bouwwerk, geen gebouw zijnde. 3.52

overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand, niet zijnde een luifel.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 11

3.53

perceelsgrens:

de grens van een (bouw)perceel. 3.54

plangebied:

het gebied waarop de omgevingsplanwijziging TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (het plan) van toepassing is. 3.55

prostitutie:

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 3.56

Q-team:

Een onafhankelijk kwaliteitsteam dat beoordeelt of bouwplannen voldoen aan de beoogde kwaliteit en het beoogde 'concept' voor ontwikkelgebied Cromhoff. De exacte rol en samenstelling van het Q-team is vastgelegd in de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff". 3.57

seksinrichting:

de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 3.58

sociale huurwoning:

huurwoning als bedoeld in lid 1 onder a van artikel 5.161c van het Besluit kwaliteit leefomgeving, welke verhuurd wordt door een 'toegelaten instelling' als bedoeld in lid 19.1 van de Woningwet en waarvan de instandhouding voor de in de 'Doelgroepenverordening sociale huur en middenhuur Enschede 2021' (of diens rechtsopvolger) omschreven doelgroepen voor ten minste de in die verordening genoemde periode na de eerste ingebruikname is verzekerd. 3.59

splitsen van een appartement:

het door bouwkundige activiteiten, ongeacht of daarvoor een omgevingsvergunning vereist is, of gebruiksactiviteiten opdelen van een appartement in twee of meer afzonderlijke appartementen. 3.60

sportvoorzieningen:

gebouwde en/of ongebouwde voorzieningen ten behoeve van sport en sportieve recreatie. 3.61

stadslandbouw:

gebouwde en/of ongebouwde voorzieningen ten behoeve van het beheer en de exploitatie van kleinschalige sier- en moestuinen, met daarmee samenhangende activiteiten op het gebied van educatie, zorg en onderzoek.

12 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

3.62

straatmeubilair:

de op of bij de weg behorende bouwwerken, constructies en objecten voor bewegwijzering, beveiliging en regeling van het verkeer, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, parkeermeters, stadsplattegronden, zitbanken, bloem- en plantenbakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, draagconstructies voor reclame, telefooncellen, abri's en andere, met de hiervoor genoemde gelijk te stellen bouwwerken, constructies en objecten. 3.63

terras:

een buiten het gebouw liggend deel van een horecabedrijf waar zitgelegenheid kan worden geboden en waar tegen vergoeding drinken en/of eten voor directe consumptie kan worden verstrekt. 3.64

verdieping:

iedere voor mensen toegankelijke ruimte in een gebouw die is gesitueerd boven de ruimte(en) op de begane grond. 3.65 a.

b.

3.66

voorgevelrooilijn: in een omgeving met een regelmatige of nagenoeg regelmatige ligging van voorgevels van bestaande: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, die zoveel mogelijk aansluit bij de ligging van - een deel van de - voorgevels van de bestaande bebouwing. in een omgeving zonder voorgevels als bedoeld onder a: de naar de openbare weg gekeerde grens van het bouwvlak en de denkbeeldige lijn die in het verlengde ligt van deze grens. vuurwerkbedrijf:

inrichting of bedrijf voor de vervaardiging, verwerking en/of opslag van vuurwerk en/of handel in vuurwerk. 3.67

warmte-koude opslag:

energievoorziening in de vorm van het opslaan van warmte en/of koude in de bodem waarbij gebruik wordt gemaakt van de temperatuur van het grondwater om gebouwen te verwarmen in de winter en/of af te koelen in de zomer. 3.68

werkingsgebied:

een locatie waarop regels van toepassing zijn. 3.69

winkel:

een gebouw of een gedeelte daarvan dat door zijn indeling en inrichting bedoeld is als ruimte voor detailhandel, eventueel met bijbehorende kantoorruimte, en/of ambacht en/of magazijn. 3.70

woning:

een (gedeelte van een) gebouw / een complex van ruimten met woonfunctie, dat door zijn indeling en inrichting uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van en het gebruik door één afzonderlijk huishouden. Daarbij zijn alle voorzieningen (keuken, badkamer en toilet) aanwezig en direct bereikbaar zonder daarvoor eerst een gemeenschappelijke verkeersruimte te moeten betreden.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 13

3.71

zakelijke dienstverlening:

het bedrijfsmatig verlenen van administratieve, creatieve, intellectuele, digitale dan wel informatietechnische diensten aan of ten behoeve van bedrijven en/of personen, zoals administratie-, advocaten-, advies-, accountants- en ingenieursbureaus met een beperkt publieksgerichte functie. 3.72

zendmast:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, waarop antenne-installaties worden geplaatst.

14 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 4

Meet- en rekenbepalingen

Bij toepassing van de regels in dit hoofdstuk wordt als volgt gemeten: 4.1

afstand tot de perceelsgrens:

de kortste afstand van enig punt van een gebouw tot de perceelscheiding van het bouwperceel. 4.2

afstand tussen gebouwen:

de kortste afstand tussen de buitenwerkse gevelvlakken van de gebouwen. 4.3

bouwdiepte van een bouwwerk:

tussen de voorgevel en de achtergevel gemeten ter hoogte van het peil. 4.4

bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 4.5

bruto vloeroppervlak van een gebouw (b.v.o.):

bruto-vloeroppervlakte als bedoeld in NEN 2580. 4.6

buitenwerks gevelvlak van een bouwwerk:

Het gedeelte van het bouwwerk dat, voor zover van wanden voorzien, van buitenaf zichtbaar is. Voor bouwwerken die niet of niet aan alle zijden door wanden omsloten worden, wordt de loodrechte projectie van de dakrand op het maaiveld als buitenwerks gevelvlak aangemerkt. 4.7

dakhelling:

de hoek van het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 4.8

gebruiksoppervlak van appartement:

gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580. 4.9

goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 4.10

inhoud minimum bergingsopgave hemelwater

het grondoppervlak van de te realiseren bebouwing vermenigvuldigd met het aantal millimeters bergingsopgave per m2, uitgedrukt in kubieke meters: .. m2 x 0,055 m = .. m3 bergingsopgave.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 15

4.11

inhoud van een bouwwerk (volume):

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 4.12

minimum/maximum bebouwingspercentage:

het aangegeven bebouwingspercentage moet worden berekend over het gehele bouwperceel, met inbegrip van de buiten de bouwgrens (een bouwvlak of een bouwaanduiding) gelegen gronden. Voor de berekening blijven bouwwerken gelegen beneden peil buiten beschouwing. 4.13

ondergeschikte bouwdelen:

bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- en functiegrenzen niet meer dan 1 meter bedraagt. 4.14

oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 4.15 a. b. c.

peil: voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde: de hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse bij voltooiing van de bouw.

4.16

plafondhoogte van de benedenverdieping van een gebouw:

de kleinste afstand tussen de begane grondvloer en de bovenliggende bouwkundige constructie van de betreffende ruimte(n). 4.17

verkoopvloeroppervlak van een gebouw (v.v.o.):

de totale overdekte vloeroppervlakte die voor het publiek geheel of grotendeels toegankelijk is, bestemd en feitelijk ingericht voor de verkoop en uitstalling van goederen.

16 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 5

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 17

Artikel 6

6.1

Aanvraagvereisten

Algemeen

De aanvraagvereisten, bedoeld in paragraaf 22.5.2 van het omgevingsplan van gemeente Enschede, zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van dit hoofdstuk 22A. 6.2

Omgevingsplanactiviteit bouwwerken

Aanvullend op het bepaalde in artikel 6.1 gelden voor elke omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken de volgende aanvraagvereisten: a.

b.

c.

Een verslag waaruit aantoonbaar blijkt wat het advies van het Q-team was en hoe daarmee is omgegaan in de diverse stappen van het proces in artikel 1 van beleidsregel "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff" of diens opvolger. Deze informatie wordt betrokken bij de beoordeling van de vergunningaanvraag. Voor zover het gaat om de realisatie van een geluidgevoelig gebouw binnen het werkingsgebied "overige zone - standaardwaarde geluid wegverkeer": 1. Een akoestisch onderzoek waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de beoordelingsregels zoals opgenomen in artikel 27.1. 2. Het akoestisch onderzoek als bedoeld onder 1 moet worden uitgevoerd overeenkomstig bijlage IVe van de Omgevingsregeling, waarbij de uitgangspunten voor wat betreft verkeer dienen te worden gehanteerd uit "Akoestisch onderzoek Ontwikkeling Cromhoff Enschede", gemeente Enschede 26 maart 2025. Het voor dit akoestisch onderzoek opgestelde akoestisch rekenmodel kan hiertoe bij de gemeente Enschede worden opgevraagd. In verband met de brandveiligheid en fysieke veiligheid: informatie waaruit blijkt dat de aangevraagde omgevingsvergunning/het bouwplan niet in de weg staat aan een inrichting van de buitenruimte (openbaar en privaat) die kan voldoen aan de voorwaarden zoals genoemd in de "Handreiking Bluswatervoorziening en Bereikbaarheid 2019" van Brandweer Nederland en diens opvolgers.

6.3

Omgevingsplanactiviteit uitvoeren van een werk - Ontsluitingsweg

Aanvullend op het bepaalde in artikel 6.1 gelden voor de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit 'uitvoeren van een werk - Ontsluitingsweg', zoals opgenomen in artikel 27.2 de volgende aanvraagvereisten: a. b.

Een akoestisch onderzoek waaruit blijkt dat wordt voldaan aan de beoordelingsregels zoals opgenomen in artikel 27.3. Het akoestisch onderzoek als bedoeld onder a moet worden uitgevoerd overeenkomstig bijlage IVe van de Omgevingsregeling.

6.4

Omgevingsplanactiviteiten gebruik

Aanvullend op het bepaalde in artikel 6.1 gelden voor een aantal omgevingsvergunningen voor omgevingsplanactiviteiten ten aanzien van gebruik specifieke aanvraagvereisten. Deze zijn opgenomen bij de betreffende omgevingsplanactiviteiten in dit hoofdstuk 22A.

18 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 7

7.1

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wijziging op het omgevingsplan (het plan) legaal aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het omgevingsplan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: a. b.

7.2

gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit en indien van toepassing een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit, wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van deze wijziging op het omgevingsplan en hiermee in strijd is mag, mits dit strijdige gebruik naar aard en omvang niet wordt vergroot, worden voortgezet of hervat als: a. b.

het gebruik niet in strijd was met het voor deze wijziging van het omgevingsplan geldende omgevingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat omgevingsplan. het gebruik niet langer dan een periode van een jaar is/wordt onderbroken na de inwerkingtreding van deze wijziging op het omgevingsplan.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 19

Hoofdstuk 2 Artikel 8

Algemene activiteiten

Algemeen gebruiksverbod

Het is verboden gronden of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functie(s). Tot een strijdig gebruik met activiteit(en) en functie(s) wordt, tenzij anders bepaald in de betreffende regels, in ieder geval gerekend: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

een seksinrichting; iedere vorm van wonen; indien wonen is toegestaan op basis de regels: het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor iedere vorm van bewoning, anders dan huisvesting ten behoeve van mantelzorg; detailhandel; horeca; zelfstandige kantoren; garagebedrijven; vuurwerkbedrijven en andere bedrijven die activiteiten verrichten die risicovol zijn voor de omgeving; (andere) vergunningplichtige milieubelastende activiteiten in de zin van het Besluit activiteiten leefomgeving.

20 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 9 Algemene beoordelingsregel voor omgevingsplanactiviteiten, voor zover van toepassing verklaard

9.1

Criteria

Er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

Woon- en leefklimaat; Straat- en bebouwingsbeeld; Verkeersveiligheid; Parkeersituatie in de openbare ruimte; Groenwaarden in de openbare ruimte; Sociale veiligheid; Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding; Milieusituatie en beschermde natuurwaarden; Cultuurhistorische waarden; Gebruiks- en bouwmogelijkheden van aangrenzende gronden.

9.2

Betrekken resultaat van vooraf doorlopen proces

Als het gaat om een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken, wordt het resultaat van het proces als bedoeld in artikel 6.2 onder a en artikel 12.1 betrokken bij de beoordeling van de criteria in lid 9.1.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 21

Artikel 10 a.

b.

c.

Toepassingsbereik bouwregels

De bouwregels in dit hoofdstuk (22A) gelden als beoordelingsregels als bedoeld in Artikel 22.29 van het omgevingsplan van gemeente Enschede voor de omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken zoals opgenomen in Artikel 22.26 van het omgevingsplan van gemeente Enschede. De bouwregels in dit hoofdstuk (22A) gelden in aanvulling op of (bij strijdigheid) in afwijking van Artikel 22.29 van het omgevingsplan van Enschede (Beoordelingsregels binnenplanse omgevingsvergunning omgevingsplanactiviteit bouwwerken). De bouwregels in dit hoofdstuk (22A) gelden eveneens als ruimtelijke regels ter inperking van de vergunningvrije bouwactiviteiten als opgenomen in Artikel 22.27 van het omgevingsplan van Enschede, waarop het omgevingsplan onverminderd van toepassing is.

22 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 11

Algemene bouwregel

Bouwen is alleen toegestaan als dit in overeenstemming is met de ter plaatse toegestane functies en activiteiten op basis van het omgevingsplan van Enschede (waaronder dit plan), al dan niet op voorwaarde van een omgevingsvergunning.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 23

Artikel 12 algemeen

12.1

Beoordelingsregels omgevingsplanactiviteit bouwwerken

Beleidsregels Beeldkwaliteit en concept Cromhoff

Om zo goed mogelijk te borgen dat een bouwplan voor een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken voldoet aan de gewenste kwaliteit en het gewenste concept dat voorzien is in ontwikkelgebied Cromhoff, is het, aanvullend op de overige beoordelingsregels in dit plan, verplicht om het proces in artikel 1 van de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff" (of diens opvolger) volledig te doorlopen. Bij de aanvraag moet dat aangetoond worden, zoals aangegeven in artikel 6.2 onder a. 12.2 a.

b.

c.

Het uiterlijk van bouwwerken (voorheen welstand) In afwijking van het bepaalde in artikel 22.7 lid 1 van het omgevingsplan van gemeente Enschede geldt het volgende: Het uiterlijk van bouwwerken mag niet in strijd zijn met een voldoende beeldkwaliteit en moet daarom voldoen aan de beeldkwaliteitseisen voor bouwwerken, beoordeeld volgens de criteria van de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff" (of diens opvolger). Deze zijn vastgesteld als beleidsregels als bedoeld in artikel 4.19 Omgevingswet. Het onder a bepaalde is uitsluitend van toepassing op bouwwerken waarvoor de genoemde beleidsregels bij de vergunningverlening het toetsingskader voor het uiterlijk van bouwwerken zijn geweest. In afwijking van het bepaalde in artikel 22.29 lid 1 onder b van het omgevingsplan van gemeente Enschede geldt het volgende: Het uiterlijk van bouwwerken (met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is) mag niet in strijd zijn met een voldoende beeldkwaliteit en moet daarom voldoen aan de beeldkwaliteitseisen voor bouwwerken, beoordeeld volgens de criteria van de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff" (of diens opvolger). Deze zijn vastgesteld als beleidsregels als bedoeld in artikel 4.19 Omgevingswet.

12.3

Bestaand bouwwerk

Voor een bestaand bouwwerk dat afwijkt van de in dit plan toegestane maatvoeringen geldt bij (gedeeltelijke) nieuwbouw die afwijkende maatvoering als toegestane maatvoering, waarbij de afwijking ten opzichte van dit plan niet mag worden vergroot. 12.4

Maximum bouwhoogte

Ter plaatse van een gebied met een norm (maatvoering) voor de 'maximum bouwhoogte (m)', geldt de daar aangegeven maximale bouwhoogte in meters. 12.5

Maximum goothoogte

Ter plaatse van een gebied met een norm (maatvoering) voor de 'maximum goothoogte (m)', geldt de daar aangegeven maximale goothoogte in meters. 12.6

Minimum bouwhoogte

Ter plaatse van een gebied met een norm (maatvoering) voor de 'minimum bouwhoogte (m)', dient overwegend (minimaal 50% van de bebouwde oppervlakte oppervlakte) gebouwd te worden volgens de daar aangegeven minimale bouwhoogte in meters. 12.7

Maximum bebouwingspercentage

Ter plaatse van een gebied met een norm (maatvoering) voor een 'maximum bebouwingspercentage (%)', geldt het daar aangegeven maximum bebouwingspercentage per bouwperceel.

24 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

12.8 a. b.

Maximum aantal woningen Ter plaatse van een gebied met een norm (maatvoering) voor 'maximum aantal woningen', geldt het daar aangegeven maximale aantal woningen. In afwijking van a is een hoger aantal woningen mogelijk dan het aangegeven maximum aantal, onder de volgende voorwaarden: 1. Er wordt voldaan aan de beoordelingsregel in artikel 9; 2. Het totaal aantal woningen in het plangebied mag niet meer zijn of worden dan 500; 3. Als het totaal (vergunde) aantal woningen in het plangebied meer dan 470 bedraagt of gaat bedragen als gevolg van een omgevingsvergunning voor bouwwerken, dan geldt aanvullend: De ontwikkeling past qua concept binnen de "Ontwikkelvisie Cromhoff Enschede, Back to Basic" (welke onderdeel is van de beleidsregels "Beeldkwaliteit en concept Cromhoff") en gaat niet ten koste van de haalbaarheid/uitvoerbaarheid van de ontwikkeling van een ander deelgebied zoals opgenomen in deze ontwikkelvisie en de ontwikkeling past binnen de gestelde doelen/beleidsuitspraken in de gemeentelijke Woonvisie, dan wel diens rechtsopvolgers (deze visie zal op termijn de vorm aannemen van een volkshuisvestelijk programma).

12.9 a. b. c.

Gebouwen Gebouwen zijn toegestaan binnen een bouwvlak. De maximum bouwhoogte van vrijstaande bijgebouwen is 5 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte niet hoger mag zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. De maximum goothoogte van vrijstaande bijgebouwen is 3 meter, met dien verstande dat de goothoogte niet hoger mag zijn dan de goothoogte van het hoofdgebouw.

12.10

Onderdoorgang

Binnen het werkingsgebied “overige zone - onderdoorgang'' mag tot een doorgangshoogte van 9 meter niet worden gebouwd, met dien verstande dat een draagconstructie en een trappenhuis en/of liftschacht ten behoeve van het gebouw wel is toegestaan. 12.11

Nutsvoorzieningen

Daar waar het bouwen van nutsvoorzieningen is toegestaan, gelden voor het bouwen van nutsvoorzieningen de volgende bepalingen in aanvulling op het bepaalde in artikel 12.9 en artikel 12.14: a. b. c.

De maximum oppervlakte van een bouwwerk bedraagt 25 m². De maximum goothoogte van een bouwwerk bedraagt 3 meter. De maximum bouwhoogte van een bouwwerk bedraagt 5 meter.

12.12

Kelders

Daar waar het bouwen of verbouwen van gebouwen is toegestaan, is het ook mogelijk deze gebouwen te onderkelderen of van een onderbouw te voorzien, onder de volgende voorwaarden: a. b. c.

d.

De kelder of onderbouw mag maximaal 3 meter horizontaal buiten de boven het peil gelegen buitenwerkse gevelvlakken van het gebouw liggen. De bovenkant van de vloer van de kelder of onderbouw ligt maximaal 5 meter onder het peil. Het is mogelijk om gebouwen en terreinen te onderkelderen met een geheel of gedeeltelijk ondergrondse parkeervoorziening (daarbij gelden de voorwaarden onder a en b niet) als: 1. dit ten behoeve van parkeren op eigen terrein is en 2. dit uit een oogpunt van functionaliteit en/of veiligheid noodzakelijk is. In alle gevallen wordt voldaan aan de beoordelingsregel in artikel 9.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 25

12.13

Uitstekende ondergeschikte bouwdelen

Het realiseren van ondergeschikte bouwdelen aan gebouwen, voor zover deze geheel of gedeeltelijk zijn gelegen boven een locatie waar de daar geldende regels van dit plan dit niet toelaten, is mogelijk onder de volgende voorwaarden: a. b. c. d.

e.

Er wordt voldaan aan de beoordelingsregel in artikel 9. Het gehele bouwdeel (zoals een balkon, luifel of galerij) bevindt zich binnen maximaal 2,5 meter afstand van het bouwvlak waarbinnen het gebouw staat waar het betreffende bouwdeel onderdeel van is. Het bouwdeel bevindt zich minimaal 4,5 meter boven het peil op locaties waar de onderliggende grond een openbare verkeersfunctie heeft. Het bouwdeel vormt geen belemmering voor het verkeer op een openbare weg, inclusief voertuigen van hulpdiensten en milieudiensten. De breedte van de vrije doorgang (rekening houdend met boogstralen van voertuigen) moet daarbij minimaal 3,5 meter zijn, waarvan minimaal 3,25 meter een verharde ondergrond heeft. Het bouwdeel vormt geen belemmering voor het plaatsen van straatmeubilair, zoals lantaarnpalen.

12.14 a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

k.

Overige niet elders genoemde bouwwerken, geen gebouw zijnde

De maximum bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen voor de voorgevelrooilijn bedraagt 1 meter. In afwijking van a mag de bouwhoogte van erf- en perceelafscheidingen voor de voorgevelrooilijn maximaal 2 meter zijn als wordt voldaan aan de beoordelingsregels in artikel 9. De maximum bouwhoogte van erf - en perceelafscheidingen achter de voorgevelrooilijn bedraagt 2 meter. Op locaties waar geen sprake is van een voorgevelrooilijn bij gebouwen en/of bouwvlakken, zoals bedoeld in artikel 3.65, bedraagt de maximum bouwhoogte van erf - en perceelafscheidingen 2 meter. De maximum bouwhoogte van vlaggenmasten bedraagt 6 meter. In afwijking van e mag de bouwhoogte van vlaggenmasten maximaal 10 meter zijn als wordt voldaan aan de beoordelingsregels in artikel 9. Openbare sport- en speeltoestellen mogen een maximum bouwhoogte van 4 meter hebben en een maximum oppervlakte van 20 m² per bouwwerk hebben. Binnen een bouwvlak zijn andere, niet elders genoemde, overige bouwwerken uitsluitend toegestaan achter de voorgevelrooilijn. Voor overkappingen gelden dezelfde bouwregels als voor gebouwen. In afwijking van i zijn binnen het werkingsgebied "overige zone - terras" overkappingen toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De maximum bouwhoogte is 5 meter. 2. De totale oppervlakte aan overkappingen binnen het werkingsgebied "overige zone - terras" is maximaal 50 m 2.

De maximum bouwhoogte van andere, niet elders genoemde, overige bouwwerken bedraagt 5 meter.

12.15

Aanvullende beoordelingsregels bouwen op specifiek aangeduide locaties

12.15.1 Overige zone - parkwonen Binnen het werkingsgebied “overige zone - parkwonen" geldt aanvullend op de overige beoordelingsregels in dit plan het volgende: a.

b. c.

Bij realisatie van bebouwing moet zeker zijn dat er altijd minimaal 1 openbare weg aanwezig is of kan worden aangelegd die: 1. aansluit op het werkingsgebied Verkeer; 2. een oost-west-richting heeft; 3. voor hulpdiensten vanuit zowel de oost- als westzijde toegankelijk is. 4. in een openbare ruimte ligt die tenminste 6 meter breed is. Voor het realiseren van luifels, balkons en andere ondergeschikte bouwdelen aan gebouwen boven de openbare weg als bedoeld onder a, gelden de beoordelingsregels in lid 12.13. Iedere woning moet over de volle breedte van tenminste 1 achter- of zijgevel (gevel waar de hoofdingang niet ligt) een buitenruimte hebben van tenminste 4 meter diep (gemeten vanaf de gevel). Deze buitenruimte mag overwegend geen wand of vergelijkbare andere (erf)afscheiding hebben aan de zijde

26 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

d.

van de buitenruimte die aan het openbaar gebied grenst. Bij realisatie van bebouwing moet zeker zijn dat minimaal 1000 m 2 onbebouwde, onverharde openbare ruimte aanwezig is en blijft binnen werkingsgebied “overige zone - parkwonen". Locaties die voor regulier beheer van de openbare ruimte niet vrij en goed toegankelijk zijn tellen niet mee in deze oppervlakte.

12.15.2 Overige zone - industriekwartier Binnen het werkingsgebied “overige zone - industriekwartier" geldt aanvullend op de overige beoordelingsregels in dit plan het volgende: a.

b. c. d.

Bij realisatie van bebouwing moet zeker zijn dat er altijd minimaal 2 openbare, niet doodlopende, wegen aanwezig zijn of kunnen worden aangelegd: 1. die aansluiten op het werkingsgebied Verkeer; 2. waarvan er minimaal 1 een oost-west-richting heeft en minimaal 1 een noord-zuid-richting; 3. die liggen in een openbare ruimte die tenminste 6 meter breed is. Voor het realiseren van luifels, balkons en andere ondergeschikte bouwdelen aan gebouwen boven een openbare weg als bedoeld onder a, gelden de beoordelingsregels in lid 12.13. Maximaal 25% van de totaal aanwezige oppervlakte aan gebouwen mag hoger dan 10 meter zijn, waarbij de ter plaatse geldende maximale bouwhoogte van 12 meter niet mag worden overschreden. Bij realisatie van bebouwing moet zeker zijn dat er altijd op minimaal 2 locaties een aaneengesloten openbare ruimte van tenminste 350 m 2 vrij blijft van gebouwen. De kortste doorsnede mag niet kleiner zijn dan 15 meter.

12.15.3 Overige zone - houten eiland Binnen het werkingsgebied “overige zone - houten eiland" geldt aanvullend op de overige beoordelingsregels in dit plan het volgende: a.

b.

c.

De oppervlakte aan bebouwing mag in totaal maximaal 3.200 m 2 bedragen. Daarbij telt de oppervlakte van een eventuele parkeergarage als bedoeld onder b niet mee voor zover zich boven de parkeergarage geen andere verdiepingen bevinden. In afwijking van lid 12.12 is een geheel of gedeeltelijk ondergrondse parkeervoorziening ten behoeve van parkeren op eigen terrein mogelijk, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat dit uit het oogpunt van waterhuishouding, en daarmee samenhangende effecten in de omgeving (zoals grondwaterpeil en natuurwaarden), aanvaardbaar is. Bebouwing moet op minimaal 30 meter afstand staan van bebouwing in het werkingsgebied “overige zone - skybox".

12.15.4 Overige zone - skyb ox Binnen het werkingsgebied “overige zone - skybox" geldt aanvullend op de overige beoordelingsregels in dit plan het volgende: a. b. c. d.

De oppervlakte aan bebouwing mag maximaal 1.400 m 2 bedragen. De zuidwestelijke hoek (van bovenaf gezien) tussen het bouwvolume van het bestaande gebouw en het daarboven nieuw te realiseren bouwvolume is groter dan 100 graden en kleiner dan 130 graden. Het nieuw te realiseren bouwvolume boven het bestaande gebouw moet over het bouwvolume van het bestaande gebouw heen worden gebouwd. Bebouwing moet op minimaal 30 meter afstand staan van bebouwing in het werkingsgebied “overige zone - houten eiland".

12.16

Beoordelingsregels voor algemene afwijkingsmogelijkheden voor bouwwerken

Bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken gelden in aanvulling op de beoordelingsregels in dit plan de volgende beoordelingsregels: a.

b.

Als een bouwwerk niet voldoet aan beoordelingsregels op gebied van bouwkundige maten (geen gebruiksoppervlaktes), afmetingen en percentages, dan is een afwijking van die beoordelingsregels mogelijk: 1. met ten hoogste 10%, waarbij een afwijking van een maximale bouwhoogte niet meer bedraagt dan 1,50 meter en 2. als daarbij wordt voldaan aan de beoordelingsregel in artikel 9. Als een bouwwerk niet voldoet aan beoordelingsregels op gebied van maten, afmetingen, percentages,

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 27

c.

d.

bouwvlakken of gebruiks-/functiegrenzen, dan is een geringe afwijking van die beoordelingsregels mogelijk als: 1. dat noodzakelijk is voor het realiseren van voorzieningen in het kader van duurzaamheid en/of klimaatadaptatie en 2. daarbij wordt voldaan worden aan de beoordelingsregel in artikel 9. Als een bouwwerk niet voldoet aan beoordelingsregels voor het bouwen binnen een bouwvlak, dan is een horizontale afwijking van grenzen van het bouwvlak met maximaal 3 meter mogelijk als: 1. dat noodzakelijk is vanwege de definitieve inmeting van het bouwperceel of 2. dat noodzakelijk is in verband met de verkaveling of situering en 3. als daarbij (zowel in het geval als bedoeld onder a als b) voldaan wordt aan de beoordelingsregels in artikel 9. Als een bouwwerk niet voldoet aan beoordelingsregels voor het bouwen, dan is een afwijking van de beoordelingsregels mogelijk voor een (ondergrondse) voorziening voor het bergen van hemelwater als: 1. het bouwwerk in openbaar toegankelijk gebied ligt en/of 2. het bouwwerk noodzakelijk is om te kunnen voldoen aan het bepaalde in artikel 24 en 3. als daarbij (zowel in het geval als bedoeld onder 1 als 2) voldaan wordt aan de beoordelingsregels in artikel 9.

12.17

Bouwen nabij beschermde bomen

Daar waar het bouwen of verbouwen van bouwwerken is toegestaan in de directe nabijheid van op grond van de Verordening kwaliteit leefomgeving (Vkl) beschermde bomen, betrekken burgemeester en wethouders bij de besluitvorming over het verlenen van de omgevingsvergunning de als uitwerking van de Vkl vastgestelde nadere regels voor de bescherming van bomen.

28 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 13

13.1

Beroep of bedrijf aan huis

Regeling beroep of bedrijf aan huis

Voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis in samenhang met (bedrijfs)wonen gelden de volgende regels: a.

b. c. d.

13.2

het maximum vloeroppervlak voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis bedraagt 30% van het totale vloeroppervlak van de woning, met inbegrip van de daarbij behorende bergruimten en bijgebouwen en met een maximum van 100 m2; buitenopslag van goederen en bedrijfsmatige activiteiten in het openbaar toegankelijk gebied, anders dan laden en lossen, zijn niet toegestaan; horeca en detailhandel zijn niet toegestaan; er is geen sprake van bedrijfsactiviteiten die geheel of grotendeels zijn gebaseerd op het ontvangen van groepen klanten, tenzij wordt voldaan aan de hierna genoemde criteria: 1. tijdens de reguliere kantooruren is het ontvangen van groepen klanten van maximaal 5 personen gelijktijdig toegestaan; 2. buiten de reguliere kantooruren is het ontvangen van groepen klanten van maximaal 2 personen gelijktijdig toegestaan. Omgevingsplanactiviteit beroep en bedrijf aan huis

De volgende activiteiten zijn alleen toegestaan met een omgevingsvergunning: a. b. 13.3

Een groter vloeroppervlak dan bepaald in lid 13.1 voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis, tot een maximum van 49%. Een bed and breakfast (in afwijking van begripsbepaling beroep en bedrijf aan huis). Beoordelingsregels omgevingsplanactiviteit beroep en bedrijf aan huis

De omgevingsvergunningen als bedoeld in lid 13.2 worden alleen verleend als wordt voldaan aan de beoordelingsregels in artikel 9.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 29

Artikel 14 a.

b. c.

Oppervlaktes niet-woonfuncties

De gebruiksactiviteiten die zijn toegestaan op basis van de regels (al dan niet op voorwaarde van een omgevingsvergunning) in artikelen 17 Bedrijf - Cromhoff, 18 Cultuur en ontspanning - Cromhoff, 19 Horeca - Cromhoff, 20 Kantoor - Cromhoff en 21 Maatschappelijk mogen in totaal in het plangebied een bruto vloeroppervlakte binnen bebouwing hebben van maximaal 3.600 m 2 . De oppervlakte als bedoeld onder a is exclusief parkeervoorzieningen. In geval van meervoudig gebruik van een (deel van) bebouwing door functies als bedoeld onder a, wordt de betreffende oppervlakte niet meervoudig geteld.

30 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 15 a.

b.

Voorwaardelijke verplichting privacy

Binnen het werkingsgebied "overige zone - privacy" is het (laten) gebruiken van gronden en bouwwerken als bedoeld in artikelen 16, 17, 18, 19, 20 en 21 uitsluitend toegestaan onder de voorwaarde dat er voorzieningen worden getroffen/aanwezig zijn ter voorkoming van relevant zicht op bestaande woonpercelen ten noorden van dit werkingsgebeid (woonpercelen aan zuidzijde Getfertsingel), bezien vanuit balkons, dakterrassen, ramen (inclusief dakramen) en andere muur- of dakopeningen in gebouwen binnen dit werkingsgebied. Aan de onder a bedoelde voorwaarde wordt in ieder geval voldaan in de volgende gevallen: 1. Waar het gaat om zicht vanaf de begane grond: het plaatsen en/of behouden van een (nagenoeg) ondoorzichtige afscheiding tussen de gebouwen binnen het werkingsgebied "overige zone - privacy" en de woonpercelen ten noorden van dit werkingsgebied (zoals een schutting of wintergroene, dichte haag). 2. Waar het gaat om zicht vanuit de overige verdiepingen en het dak: toepassen van ondoorzichtige afscheidingen bij balkons/dakterrassen en niet te openen (dak)ramen met mat glas of melkglas.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 31

Hoofdstuk 3 Artikel 16

Activiteiten per functie

Wonen

16.1

Gebruiksactiviteiten wonen

16.1.1

Algemeen

a. b.

Binnen het werkingsgebied 'Wonen' is wonen toegestaan, niet zijnde een kamerverhuurpand, al dan niet in combinatie met een beroep of bedrijf aan huis. Binnen het werkingsgebied Wonen mogen de gronden gebruikt worden voor bij het wonen behorende bouwwerken, erven, terreinen, voorzieningen en activiteiten, zoals: 1. woningen, bergingen en trappenhuizen; 2. parkeervoorzieningen en laden en lossen; 3. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals sloten, beken, vijvers, poelen, wadi's en andere voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; 4. voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag; 5. groenvoorzieningen; 6. stadslandbouw; 7. (openbare) nutsvoorzieningen; 8. uit- en inritten, wegen, toegangswegen, wandel- en fietspaden.

16.1.2 a. b. c. d.

Specifieke geb ruiksregels

Voor de uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis als bedoeld in lid 16.1.1 onder a gelden de regels van artikel 13; Het gebruik van vrijstaande bijgebouwen is verboden voor iedere vorm van bewoning, anders dan als huisvesting in verband met mantelzorg; Het gebruik van garageboxen is verboden voor iedere vorm van bewoning. Wonen in het plangebied is alleen toegestaan als wordt voldaan aan de voorwaardelijke verplichting in artikel 27.5.

16.2

Appartementen

Voor de realisatie van appartementen gelden de volgende voorwaarden: a. b. c. d.

e.

Binnen het werkingsgebied 'Wonen' zijn ook woningen in de vorm van appartementen toegestaan, behalve ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - parkwonen'. Er geldt geen minimaal gebruiksoppervlak voor appartementen. Binnen de aanduiding 'overige zone - industriekwartier' mag het aandeel appartementen niet hoger zijn dan 60% van het totaal aantal woningen binnen de aanduiding 'overige zone - industriekwartier'. appartementen moeten beschikken over een fietsenberging die niet rechtstreeks toegankelijk is vanuit het appartement en over buitenruimte van voldoende omvang. Daarvan is sprake indien elk appartement beschikt over: 1. een eigen fietsenberging van 5 m 2 of een collectieve fietsenberging, waarbij wordt voldaan aan de geldende normen voor fietsparkeren in de Parkeernormennota Enschede 2017 en waarbij ook wordt voldaan aan de randvoorwaarden voor de maatvoering in de beleidsregel 'gemeenschappelijke fietsenstallingen in woongebouwen Enschede 2021', dan wel, in het geval deze tussentijds worden gewijzigd of vervangen door een andere beleidsregel, aan deze gewijzigde respectievelijk vervangende beleidsregels, en 2. een eigen buitenruimte met een oppervlak van tenminste 6 m 2 of een collectieve buitenruimte van tenminste 6m2 per appartement, bijvoorbeeld in de vorm van een dakterras, balkon of loggia. het bepaalde onder f sub 2 is niet verplicht voor sociale huurwoningen.

16.3 a.

Sociale huur Minimaal 16% van het totaal aantal woningen in het plangebied betreft sociale huurwoningen, met een

32 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

b.

c.

16.4

minimum van 80 sociale huurwoningen. Het is niet toegestaan om tijdens de in de 'Doelgroepenverordening sociale huur en middenhuur Enschede 2021' (of diens rechtsopvolger) genoemde instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen, een sociale huurwoning in gebruik te geven: 1. als reguliere woning; 2. als middeldure huurwoning; 3. voor een hogere maximale huurprijs dan voor sociale huurwoningen is vastgelegd in de verordening 'Doelgroepenverordening sociale huur en middenhuur Enschede 2021' (of diens rechtsopvolger). Het bepaalde onder c.1 en c.2 is wel toegestaan na afloop van de onder b bedoelde instandhoudingstermijn, mits daarbij voor het overige aan de bouw- en gebruiksregels op de betreffende locatie wordt voldaan. Beoordelingsregels omgevingsplanactiviteit bouwwerken

Voor een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken gelden de beoordelingsregels voor bouwen in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 4.

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastgesteld) 33

Artikel 17

17.1

Gebruiksactiviteiten

17.1.1 a. b.

Bedrijf - Cromhoff

Algemeen

Binnen het werkingsgebied Bedrijf - Cromhoff mogen de gronden gebruikt worden voor bedrijven als bedoeld in artikel 3.10 (bedrijfstypen Cromhoff). Binnen het werkingsgebied Bedrijf - Cromhoff mogen de gronden gebruikt worden voor bij de onder a bedoelde activiteiten behorende bouwwerken, erven, terreinen, voorzieningen en activiteiten, zoals: 1. parkeervoorzieningen en laden en lossen; 2. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals sloten, beken, vijvers, poelen, wadi's en andere voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; 3. voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag; 4. groenvoorzieningen; 5. (openbare) nutsvoorzieningen; 6. uit- en inritten, toegangswegen, wandel- en fietspaden.

17.1.2

Specifieke geb ruiksregels

Voor de bedrijfsactiviteiten bedoeld in lid 17.1.1 onder a gelden de volgende voorwaarden: a. b. c. d. e. f.

Er moet altijd voldaan worden aan artikel 14. Het bruto vloeroppervlak bedraagt per zelfstandige bedrijfsunit (te gebruiken door één bedrijf) minimaal 100 m 2 en maximaal 500 m 2. De activiteiten zijn gelet op de milieubelasting, verenigbaar met woonfuncties in een gemengd gebied. De bedrijfsactiviteiten vinden plaats in de dagperiode (07.00 – 19.00 uur). Laad- en losactiviteiten zijn alleen toegestaan in de dagperiode (07.00 – 19.00 uur). Zoals ook aangegeven in artikel 8 zijn vergunningplichtige milieubelastende activiteiten in de zin van het Besluit activiteiten leefomgeving niet toegestaan.

17.1.3

Omgevingsplanactiviteiten geb ruik

De volgende activiteit is alleen toegestaan met een omgevingsvergunning: Niet zelfstandige detailhandel, als onderdeel van een activiteit als bedoeld in lid 17.1.1 onder a. 17.1.4

Beoordelingsregels omgevingsplanactiviteiten gebruik

Voor het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 17.1.3 gelden de volgende voorwaarden: a. b. c. d.

De detailhandelsfunctie betreft maximaal 20% van het totale bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van de (delen van) gebouwen van het bedrijf, met een maximum van 60 m 2 verkoopvloeroppervlak (v.v.o.); Het betreft de verkoop van goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces. De detailhandel is uitsluitend toegankelijk via de ingang van het bedrijf waar de detailhandel bij hoort. Er wordt voldaan aan de algemene beoordelingsregel in artikel 9.

17.2

Beoordelingsregels omgevingsplanactiviteit bouwwerken

Voor een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit bouwwerken gelden de beoordelingsregels voor bouwen in hoofdstuk 2 en hoofdstuk 4.

34 steld)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan H22A Cromhoff (vastge

Artikel 18

18.1

Gebruiksactiviteiten

18.1.1 a. b.

c.

Cultuur en ontspanning - Cromhoff

Algemeen

Binnen het werkingsgebied Cultuur en ontspanning - Cromhoff mogen de gronden gebruikt worden voor activiteiten op gebied van kunst, cultuur en ontspanning/leisure. Daar waar aanvullend op het bedoelde onder a géén wonen is toegestaan, zoals bedoeld in artikel 16, is wel het gebruik van een dakterras en/of daktuin toegestaan ten behoeve van bewoners van direct aangrenzende gebouwen. Binnen het werkingsgebied Cultuur en ontspanning - Cromhoff mogen de gronden gebruikt worden voor bij de onder a en b bedoelde activiteiten behorende bouwwerken, erven, terreinen, voorzieningen en activiteiten, zoals: 1. parkeervoorzieningen en laden en lossen; 2. voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, zoals sloten, beken, vijvers, poelen, wadi's en andere voorzieningen ten behoeve van het vasthouden, bergen, aan- en afvoeren van water; 3. voorzieningen ten behoeve van warmte-koude-opslag; 4. groenvoorzieningen; 5. (openbare) nutsvoorzieningen; 6. uit- en inritten, toegangswegen, wandel- en fietspaden.