EP Bijlage 5 def EP 100522
Tekst van het document
EXPLOITATIEPLAN GOMMERWIJK WEST WEST GEMEENTE ENKHUIZEN Versie 10 mei 2022.
INHOUD
Hoofdstuk 1 Algemeen...................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding ............................................................................................................................................... 5 1.2 Leeswijzer ............................................................................................................................................... 5 1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld .......................................................... 6 1.4 doel en functie van het exploitatieplan .................................................................................................... 6 1.5 Begrenzing van het exploitatieplan .......................................................................................................... 7 1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening .................................................................................................... 9 Hoofdstuk 2 Omschrijving van de werken en werkzaamheden ........................................................................ 10 2.1 Bouwrijp maken ....................................................................................................................................
10 2.2 Aanleg nutsvoorzieningen ..................................................................................................................... 10 2.3 Woonrijp maken.................................................................................................................................... 10 Hoofdstuk 3 Grondeigenaren en verwerving ................................................................................................... 11 Hoofdstuk 4 Toelichting op de exploitatieopzet ............................................................................................... 14 4.1 Ruimtegebruik....................................................................................................................................... 14 4.2 Eigendomssituatie ................................................................................................................................. 15 4.3 Programma ........................................................................................................................................... 15 4.4 Kosten van inbrengwaarden .................................................................................................................. 18 4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro) ..................
18 4.4.2 Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro) ................................................................. 18 4.4.3 Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro) ........................................................................... 19 4.4.4 Totaaloverzicht inbrengwaarden ..................................................................................................... 19 4.5 Overige kosten ...................................................................................................................................... 20 4.5.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro)............................................................................................ 20 4.5.2 Bodemsanering en kosten van maatregelen (artikel 6.2.4.b en D Bro) ............................................. 20 4.5.3 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro) ........................................................................... 21 2
4.5.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro) ................................................................. 21 4.5.5 Plankosten (artikel 6.2.4.f t/m j Bro)................................................................................................ 24 4.5.6 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ................................................................................................. 25 4.5.7 Planschade (artikel 6.2.4.l Bro) ........................................................................................................ 25 4.5.8 Rente (artikel 6.2.4.n Bro) ............................................................................................................... 25 4.6 Opbrengsten ......................................................................................................................................... 25 4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro) ........................................................................................... 25 4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro) ......................................... 26 4.6.3 Overzicht opbrengsten....................................................................................................................
27 4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik ............................................................................................... 27 4.8 Resultaat ............................................................................................................................................... 28 4.8.1 Parameters ..................................................................................................................................... 29 4.8.2 Fasering .......................................................................................................................................... 29 4.8.3 Netto contante waarde ................................................................................................................... 31 4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten ............................................................. 31 4.10 Berekening exploitatiebijdrage ............................................................................................................ 32 4.10.1 Gewogen eenheden en bruto-bijdrage per kavel ........................................................................... 33 4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar....................................................................................................
34 Hoofdstuk 5 Toelichting op de regels............................................................................................................... 35 5.1 Algemeen en begrippen......................................................................................................................... 35 5.2 Voorgenomen grondgebruik .................................................................................................................. 35 5.3 Eisen aan werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren van werken en werkzaamheden ..... 36 5.4 procedures over het uitvoeren van werken en werkzaamheden............................................................. 36 5.5 Faseringsregels en koppelingsregels...................................................................................................... 37 5.6 verbodsbepalingen ................................................................................................................................ 40 Hoofdstuk 6 Toelichting op de bijlagen van deel A en deel B ............................................................................ 41 1 Begrenzing van het exploitatiegebied ...........................................................................................................
43 2 Exploitatieopzet ........................................................................................................................................... 43 3 Regels .......................................................................................................................................................... 50
3
Artikel 1 Begripsbepalingen ......................................................................................................................... 50 Artikel 2 Voorgenomen grondgebruik .......................................................................................................... 52 Artikel 3 Eisen aan de werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren ervan................................. 52 Artikel 4 Procedures over het uitvoeren van werken en werkzaamheden .................................................... 52 Artikel 5 Faseringen en koppelingen ............................................................................................................ 53 Artikel 6 Verbodsregel ................................................................................................................................. 54 4 Bijlagen bij het exploitatiegebied, de exploitatieopzet en de regels .............................................................. 55
4
DEEL A TOELICHTING HOOFDSTUK 1 ALGEMEEN
1.1 AANLEIDING De gemeente Enkhuizen wil het gebied Gommerwijk West-West ontwikkelen voor woningbouw in een groene en waterrijke omgeving. Het gebied is een uitbreiding van het bestaande Gommerwijk West. Voorafgaand aan deze ontwikkeling heeft het gebied overwegend agrarische functie. Met het oog op de ontwikkeling heeft de gemeente een stedenbouwkundig plan opgesteld. Het stedenbouwkundig plan is vertaald in een uitwerkingsplan “Gommerwijk West West” waarin de plannen voor dit gebied planologisch en juridisch verder zijn uitgewerkt. Voor het plangebied is onder meer aangegeven op welke gronden er mag worden gebouwd en welke gronden bedoeld zijn voor openbare functies. Bij het uitwerkingsplan hoort een exploitatieplan omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins verzekerd is en omdat er een belang is bij het opnemen van locatie-eisen.
1.2 LEESWIJZER Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B). In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde:
In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).
Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
Een aanduiding van de grondeigenaren en van de gewenste gemeentelijke verwerving in hoofdstuk 3
Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4
Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.
Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6
Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.
5
In deel B paragraafsgewijs aan de orde:
Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1)
Exploitatieopzet (hoofdstuk 2)
Regels (hoofdstuk 3)
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4)
1.3 HET PLANOLOGISCH BESLUIT WAARAAN HET EXPLOITATIEPLAN IS GEKOPPELD Het exploitatieplan is gekoppeld aan het uitwerkingsplan “Gommerwijk West West”. Dit uitwerkingsplan heeft het karakter van een globaal eindplan; een eindplan in die zin dat het bouwtitels verschaft aan de uitgeefbare gronden; globaal in die zin dat er weliswaar onderscheid is gemaakt naar bestemmingen voor wonen en voor openbare functies zoals verkeer, groen en water, maar er geen woningtypen of woningcategorieën zijn aangewezen. In het exploitatieplan zijn de bestemmingen vertaald naar voorgenomen grondgebruik. Dat is enerzijds gedaan om tot kostenramingen te kunnen komen en kostenverhaalsbijdragen te kunnen berekenen. Het is anderzijds ook gedaan om te kunnen sturen op de ontwikkeling zelf. Ten opzichte van het uitwerkingsplan vult het exploitatieplan namelijk de inrichting van de openbare ruimte nader in. Het exploitatieplan wordt vastgesteld bij het bestemmingsplan ter gelegenheid van de vaststelling van het uitwerkingsplan onder de Wro. Het uitwerkingsplichtige bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld onder de WRO (oud) en voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Wro. Ten tijde van de vaststelling van het uitwerkingsplan vigeert de Wro en kan het instrumentarium voor kostenverhaal, zoals dat gold onder de WRO (oud), niet meer worden toegepast.
De regeling van de Wro is niet meer van toepassing op de vaststelling van een uitwerkingsplan. Uit de Memorie van toelichting op de Invoeringswet Wro bij artikel 9.1.5 van die wet (p. 85) volgt dat het stelsel van de publiekrechtelijke grondexploitatie van toepassing is op uitwerkingsplannen die moeten worden vastgesteld als het bestemmingsplan onder de WRO (oud) is vastgesteld. Om die reden wordt bij het uitwerkingsplan een exploitatieplan vastgesteld.
1.4 DOEL EN FUNCTIE VAN HET EXPLOITATIEPLAN Om te komen tot het bestemmingsplan en uitwerkingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren. De gemeente is één van de eigenaren. Ook andere partijen hebben grondeigendom. Aangezien voor een deel van die gronden niet met alle partijen een anterieure overeenkomst is gesloten, is het kostenverhaal als bedoeld in artikel 6.12 Wro niet geheel via gemeentelijke grondverkoop of anterieure overeenkomsten verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld. Het is voor dit gebied verder van belang dat er locatie-eisen worden gesteld door het vastleggen van het voorgenomen grondgebruik, van de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de 6
aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte (zowel voor de ligging als voor de kwaliteit ervan) en een fasering van de ontwikkeling. In het onderhavige exploitatieplan zijn daarvoor regels opgenomen. Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en sturing te geven aan het grondgebruik door middel van de locatie-eisen. De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen of in een exploitatieovereenkomst voor zover deze wordt gesloten na de vaststelling van dit exploitatieplan. Een dergelijke overeenkomst wordt ook wel aangeduid als posterieure overeenkomst. Dit in onderscheid van anterieure overeenkomsten, welke worden gesloten voordat het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Bedragen die in anterieure overeenkomsten worden afgesproken, worden niet voldaan via betalingsvoorschriften bij omgevingsvergunningen, maar op basis van deze overeenkomsten (art. 6.17 lid 1 Wro).
1.5 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEPLAN De woningbouwlocatie Gommerwijk West-West is een uitbreidingswijk aan de westkant van Enkhuizen. Het plangebied van het bestemmingsplan ligt tussen het Streekbos en de bebouwingsgrens van 2021. Ten noorden van het plangebied ligt de Haling en aan de zuidkant wordt het plangebied begrensd door de Gouw. Het exploitatieplangebied bestaat uit de aangewezen bouwplannen (als bedoeld in art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd en de gronden voor aanleg van openbaar gebied. De begrenzing is aangegeven op de Grondgebruikskaart, bijlage 1. Hierop zijn met grijze arcering de gebieden te zien die buiten het exploitatieplan zijn gelaten. Het betreft gebieden waar geen bouwplannen worden aangewezen (anders gezegd: waar de bestaande bestemmingsmogelijkheden conserverend zijn bestemd) en gebieden waarin geen aanpassing van de openbare ruimte is voorzien.
7
Figuur 1: Exploitatieplangebied (op Grondgebruikskaart)
8
1.6 JAARLIJKSE HERZIENI NG EN EINDAFREKENING De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over grondexploitatie is gesloten. Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatieeisen of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen. Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan. Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro.
Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
9
HOOFDSTUK 2 OMSCHRIJVING VAN DE WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
2.1 BOUWRIJP MAKEN Voor het bouwrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien:
Opschonen exploitatiegebied;
Graven watergangen inclusief beschoeiingen;
Het verwijderen en verleggen van ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen);
Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;
Aanleg van vuilwater- en regenwaterriolering;
Aanleg bouwwegen;
Aanleg bruggen en duikers.
2.2 AANLEG NUTSVOORZIENI NGEN Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien:
Aanleg van onder andere leidingen voor water, elektra, telecommunicatie, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten;
Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.
2.3 WOONRIJP MAKEN Voor het woonrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken werkzaamheden voorzien: Aanleg groen-, speel- en watervoorzieningen; Realisatie parkeerterrein; Aanleg wegen voor voetgangers en auto- en fietsverkeer; Aanleg fiets- en voetgangersbruggen.
10
HOOFDSTUK 3 GRONDEIG ENAREN EN VERWERVING
De eigendomssituatie is aangegeven op de Eigenarenkaart, bijlage 5, ook weergegeven op de figuur hieronder. Hier zijn de eigenaren aangeduid met nummers.
11
Figuur 2: Eigenarenkaart
12
De gemeente wenst de volgende eigendommen te verwerven: de percelen die op de Grondgebruikskaart, bijlage 1 (zie ook figuur 1) zijn aangeduid als weg, trottoir, voetpad, fietspad, parkeren, groen, bos, rietland, water, speelplaats, althans voor zover die zijn gelegen in deelgebied Zuid, zoals dat deelgebied is aangegeven op de Faseringskaart, bijlage 3. De reden voor deze beoogde verwervingen is dat in deelgebied Zuid de projectie van deze voorzieningen van openbaar nut de eigendommen van private eigenaren doorsnijdt. Zij kunnen deze voorzieningen niet aanleggen omdat ze niet beschikken over voldoende aaneengesloten grond. Daarom ziet de gemeente zich genoodzaakt ze zelf aan te leggen en daarom de gronden te verwerven. Voor enkele openbare voorzieningen van kleinere omvang geldt dat ze op sommige plaatsen wel passen binnen een eigendom (parkeerplaatsen en speelplekken). In zulke gevallen is een eigenaar mogelijk wel in staat en bereid zulke voorzieningen zelf te realiseren. Dan is er voor de gemeente weliswaar geen noodzaak ze te realiseren, maar heeft de gemeente wel de wens dat te doen. De reden daarvoor is dat er dan sprake is van één opdrachtgever voor alle openbare voorzieningen, hetgeen ten goede komt aan de afstemming van de momenten van aanleg in het geheel van het proces van woonrijp maken.
Voorzover eigenaren niet bereid zijn de bedoelde gronden voor openbaar gebied in eigendom aan de gemeente over te dragen zal de gemeente het instrument van onteigening inzetten. Daarbij zal de gemeente het genoemde onderscheid tussen ‘noodzakelijk te verwerven grond’ en ‘wenselijke verwervingen’ hanteren. Het instrument van onteigening wordt alleen ingezet voor ‘noodzakelijk te verwerven grond’. De inzet van het instrument van onteigening geldt ook voor de uitgeefbare gronden wanneer blijkt dat de eigenaren niet binnen de jaren van de faseringsregel over (willen) gaan tot ontwikkeling.
13
HOOFDSTUK 4 TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEOPZET In dit hoofdstuk wordt de exploitatieopzet toegelicht. Volgens art. 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:
Een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum)
Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum)
Een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum)
Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden
Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen
De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden
Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2021 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan. Leeswijzer Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het programma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.
4.1 RUIMTEGEBRUIK Het oorspronkelijke ruimtegebruik is aangegeven op de Luchtfoto, bijlage 6. Het exploitatieplangebied is 312.084 m² groot. Het exploitatiegebied wordt in de oorspronkelijke situatie hoofdzakelijk gebruikt voor agrarische doelen. Het beoogde ruimtegebruik is wonen en verkeer (wegen, parkeren), groen, water, rietland en bos. Eén en ander is weergegeven op de Grondgebruikskaart (zie ook figuur 1). In dit exploitatieplan is, voor wat betreft de exploitatieopzet, gerekend met de aantallen m2 van het ruimtegebruik, zoals dat hierna is weergegeven in Tabel 1:
14
Tabel 1: Toekomstig ruimtegebruik
4.2 EIGENDOMSSITUATIE In onderstaande tabel is de in eigendomssituatie onderscheiden naar grondoppervlak per eigenaar. Tabel 2: Eigendomspositie (per 1-7-2021) Nr Eigenaar
Grondoppervlak (m2)
1 Eigenaar 1
94.207
2 Eigenaar 2
730
3 Eigenaar 3
88.641
4 Eigenaar 4
60.920
5 Eigenaar 5
33.400
6 Eigenaar 6
27.607
7 Eigenaar 7
980
8 Eigenaar 8
980
9 Eigenaar 9
970
10 Eigenaar 10
859
11 Eigenaar 11
835
12 Eigenaar 12
820
13 Eigenaar 13
1.135
Totaal
312.084
4.3 PROGRAMMA Met de rekenaannames voor het programma inclusief het openbaar gebied wordt voortgebouwd op het stedenbouwkundig plan, bijlage 7. Het betreft een aangenomen programma dat verdeeld is in 388 kavels met 510 woningen zoals deze zijn aangegeven op de Verkavelingskaart, bijlage 2. Qua programma is gerekend met het in paragraaf 4.1 genoemde toekomstig ruimtegebruik. Voor het uitgeefbaar gebied is gerekend met de
15
volgende verdeling in aantallen en prijscategorieën conform de Verkavelingskaart, zoals hierna weergegeven in figuur 4 en tabel 3.
16
Figuur 3: Uitgiftecategorieën (op Verkavelingskaart)
17
Tabel 3: Programma volgens de Verkavelingskaart
4.4 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN 4.4.1 KOSTEN VAN INBRENGWAARDEN VAN GROND EN TE SLOPEN OPSTALLEN (ARTIKEL 6.2.3.A EN B BRO) De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van een onafhankelijke en deskundige taxateur, de heer ing. R. Th. Homan, MRICS, rentmeester NVR, registertaxateur NRVT en geregistreerd onteigeningsdeskundige (register DOBS), en door de heer ing. J.H. Kooijman, rentmeester NVR, registertaxateur NRVT en geregistreerd onteigeningsdeskundige (register DOBS), beide verbonden aan het bureau Kendes Rentmeesters Veenendaal B.V. De inbrengwaarden zijn opgenomen in het taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8. De inbrengwaarden zijn geraamd op de verkeerswaarden, wat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met onteigening. Onteigening wordt niet uitgesloten, maar is ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet aan de orde. De gemeente zal bij een herziening van het exploitatieplan uitgaan van de schadeloosstelling op basis van de Onteigeningswet wanneer op dat moment aannemelijk is dat onteigend zal moeten worden. De inbrengwaarden zijn bepaald op de complexwaarde. Daarbinnen heeft een enkel perceel een hogere waarde vanwege een bijzondere geschiktheid.
4.4.2 INBRENGWAARDEN VRIJMAKEN GRONDEN (ARTIK EL 6.2.3.C BRO) Voor zover aan de orde zijn de kosten van het vrijmaken van gronden van zakelijke en persoonlijke rechten meegenomen in het taxatierapport inbrengwaarden als genoemd in de vorige paragraaf. Hiertoe heeft de
18
taxateur de kosten voor de pachtontbindingen geraamd op circa € 3,50 tot € 4,00 per m2. Deze zijn in de complexwaarde verwerkt. 4.4.3 INBRENGWAARDEN SLOOPKOSTEN (ARTIKEL 6.2.3.D BRO) Er is geen sprake van opstallen die gesloopt moeten worden
4.4.4 TOTAALOVERZICHT INBRENGWAARDEN In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van de inbrengwaarden Tabel 4: Inbrengwaarden (per 01-01-2022)
19
4.5 OVERIGE KOSTEN
4.5.1 ONDERZOEKSKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.A BRO) De volgende onderzoeken zijn verricht in verband met het bestemmingsplan: -
Flora & Fauna, en milieu á € 7.485
-
Bodem á € 3.807
-
Waterhuishouding á € 13.205
-
Verkeer á € 2.450
-
Woningmarkt á € 13.480
De volgende onderzoeken moeten nog worden verricht: -
Archeologisch onderzoek, bestaande uit bureauonderzoek, booronderzoek, proefsleuvenonderzoek, historisch onderzoek. Verder bestaat het uit opgravingen/veldwaarnemingen voor het gehele plangebied. De kosten hiervoor worden na overleg met de archeologische dienst geraamd op € 2.226.181, gebaseerd op een bedrag van € 6 per m2, verhoogd met een post onvoorzien á 10%, in totaal derhalve € 7,15 per m2.
-
Geluid á € 10.000, geraamd op basis van vergelijkbare projecten.
-
Fijn- en stikstof á € 10.000, geraamd op basis van vergelijkbare projecten.
-
Externe veiligheid á € 5.000, geraamd op basis van vergelijkbare projecten.
4.5.2 BODEMSANERING EN KOSTEN VAN MAATREGELEN (ARTIKEL 6.2.4.B EN D BRO) Op basis van onderzoeken zijn er geen saneringskosten te verwachten. Mocht, na vaststelling van uitwerkingsplan en exploitatieplan, uit nader onderzoek blijken dat er toch sprake zal kunnen zijn van bodemsaneringskosten, dan zullen die kosten in een herziening van het exploitatieplan worden opgenomen. Op basis van de thans bekende gegevens kan worden verwacht dat er sprake is van kosten van archeologische maatregelen. Uit het nog te verrichten archeologisch onderzoek kan blijken dat er van meer kosten voor archeologische maatregelen te verwachten vallen. Die zullen te zijner tijd worden meegenomen in een herziening van het exploitatieplan.
20
4.5.3 BOUWRIJP- EN WOONRIJP MAKEN (ARTIKEL 6.2.4.C BRO) Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, is een raming opgesteld van de civieltechnische realisatiekosten. De geraamde bedragen zijn opgenomen in het Overzicht overige kosten, bijlage 9. Het betreft allemaal werken, werkzaamheden en maatregelen die alleen voor het exploitatieplangebied worden uitgevoerd en die alleen voor dit gebied profijt hebben. De kosten worden dan ook voor 100% toegerekend.
4.5.4 KOSTEN BUITEN HET E XPLOITATIEGEBIED (ARTIKEL 6. 2.4.E BRO) Het betreft kosten voor de volgende voorzieningen: 1. Bruggen, duikers en dammen. Deze zijn op de Grondgebruikskaart aangegeven met de nummers 1, 3, 4, 5, 7, 14, 16 en 24; 2. Een persleiding. De situering is voorzien op de plaats zoals aangegeven op de figuur verderop in deze paragraaf. 3. Een onderdoorvaarbare brug en een onderdoorvaarbare dam . Deze is voorzien iets ten westen van deelgebied Zuid, aangegeven op de Grondgebruikskaart met de nummers 25 en 26. De geraamde bedragen zijn hierna weergegeven in tabel 5. Voor de toerekening van de buitenplanse kosten is een toets uitgevoerd op de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Ad 1. Voor de bruggen en duikers buiten het plangebied geldt, evenzeer als voor de bruggen en duikers binnen het plangebied dat ze alleen voor het exploitatieplangebied worden aangelegd en alleen voor het exploitatieplangebied profijt hebben. De kosten ervan worden daarom voor 100% toegerekend. Ad 2. Ook voor de persleiding geldt dat er geen andere gebieden profijt van hebben. Hier worden geen andere woningen dan die van Gommerwijk West West op aangesloten. Gommerwijk WestWest is voorzien ten westen van de bestaande woonwijken. Ten tijde van het realiseren van de reeds bestaande woonwijken was er geen sprake van verdere uitbreiding van Enkhuizen in westelijke richting.
Bij de aanleg van de riolering is destijds dan ook geen rekening gehouden met verdere uitbreiding van het rioolstelsel. Dit heeft tot gevolg dat Gommerwijk WestWest een eigen rioolstelsel moet krijgen met een centraal rioolgemaal wat op het hoofdrioolgemaal van Enkhuizen moet worden aangesloten. Het hoofdrioolgemaal van Enkhuizen aan de Iepenlaan ligt op een behoorlijke afstand van Gommerwijk West-West. Vanwege degrote afstand is het niet mogelijk om de riolering onder verval aan te leggen en zal het rioolafvalwater met een persleiding vanuit Gommerwijk West-West moeten worden geperst naar het hoofdrioolgemaal. Voor de aanleg van de persleiding is het noodzakelijk dat de bestaande infrastructuur wordt opengebroken. Op die plaatsen waar dit niet mogelijk is zal de persleiding door de ondergrond moeten worden geboord. Omdat Gommerwijk West West waterrijk is zullen er diverse kleinere gemalen moeten worden geplaatst die vervolgens worden aangesloten op het nieuw te plaatsen centrale rioolgemaal. De situering van het tracé is op de volgende figuur aangegeven.
21
Ad 3. De onderdoorvaarbare brug en de onderdoorvaarbare dam worden aangelegd ten behoeve van de recreatiemogelijkheden vanuit het exploitatieplangebied naar het Streekbos. Kleine bootjes kunnen daardoor vanuit het exploitatieplangebied een groter bevaarbaar gebied bevaren. Deze recreatiemogelijkheden worden daarmee ook vergroot voor bestaande woningen. Het profiterende gebied kan (vanuit logische vaarroutes) worden afgebakend op woningen dat aan bevaarbaar water grenst dat een doorgaande verbinding heeft of krijgt met deze voorzieningen. Voor bestaand bebouwd gebied wordt dat aantal bezien dat binnen 1 kilometer ligt gerekend vanuit deze voorzieningen. Om te komen tot een proportionele toerekening wordt gekeken naar het aantal woningenst West binnen deze straal, te weten 390 versus het aantal in van Gommerwijk West West, te weten 156. Het aandeel van Gommerwijk West-West is aldus 29%. Het bedoelde gebied binnen een straal van 1 kilometer is aangeduid in onderstaande figuur.
22
Een samenvatting van de kosten buiten het exploitatieplangebied is weergegeven in tabel 5
23
Tabel 5: Totaaloverzicht kosten buiten plangebied
4.5.5 PLANKOSTEN (ARTIKEL 6.2.4.F T/M J BRO) Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van plankosten in werking getreden. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Invulling van de scan is te vinden in bijlage 10 ‘Invulling plankostenscan’. Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen leidt tot de volgende resultaten, weergegeven in tabel 6a voor de plankosten voor het exploitatiegebied en in tabel 6b voor de plankosten voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied.
Tabel 6a: Plankosten binnenplanse investeringen
De (eind)bedragen uit de plankostenscan uit 2018 ad € 3.471.806 (bijlage 10) zijn met 6,4% geindexeerd tot 2021. Aangezien het exploitatieplan gekoppeld is aan het uitwerkingspan en niet aan een bestemmingsplan is de plankostenscan voor de indexatie eerst nog gecorrigeerd door het geraamde bedrag hiervoor (€ 78.045) eruit te halen. Zo resteert een bedrag van € 3.610962.
24
Tabel 7b: Plankosten buitenplanse investeringen
Bovenstaande kosten zijn berekend op basis van een gangbaar kengetal van 15% over de kosten van de werken.
4.5.6 TIJDELIJK BEHEER (ARTIKEL 6.2.4.K BRO) Die zijn hier van toepassing: De kosten voor tijdelijk beheer zijn op geraamd op basis van een kengetal (2,5 % van de civiel- en cultuurtechnische investeringen), á € 129.422.
4.5.7 PLANSCHADE (ARTIKEL 6.2.4.L BRO) Op grond van de planschaderisico-analyse, bijlage 13, wordt geen in planschade verwacht.
4.5.8 RENTE (ARTIKEL 6.2. 4.N BRO) Er is geen sprake van historische rentekosten.
4.6 OPBRENGSTEN In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.
4.6.1 GRONDOPBRENGSTE N (ARTIKEL 6.2.7.A B RO) De opbrengsten zijn bepaald op basis van het programma zoals genoemd in par. 4.3. Voor de grondprijzen van de sociale huurwoningen is een prijs van € 150 per m2 gehanteerd ingeval van grondgebonden woningen, en van € 175 per m2 ingeval van bebo’s en rug-aan-rug woningen. De grondprijs voor de middeldure huurappartementen is berekend op een middeldure huurstelling (€ 850950/mnd) en een BAR van 4,5%. Vervolgens is de grondwaarde berekend op basis van een grondquote (zie hieronder). Voor de grondprijzen van de koopwoningen en de vrije kavels is een taxatie uitgevoerd door CMK-makelaars te Enkhuizen, bijlage 11. Daarin is voor de koopwoningen een vrij-op-naam-prijs gehanteerd en voor de vrije kavels een bedrag per m2 grond. Voor het bepalen van de grondprijzen van de koopwoningen zijn grondquotes 25
toegepast op de v.o.n-prijzen. Het betreft de volgende grondquotes (dit betreft getallen binnen bandbreedtes van ervaringsgegevens): -
Een quote van 22% voor woningen in de middeldure prijscategorie
-
Een quote van 25% voor woningen in de dure prijscategorie (> € 385.000 v.o.n.)
-
Een quote van 23% voor de waterwoningen (dure prijscategorie, echter met minder m2 kavel)
-
Een quote van 20% voor de appartementen
Dit leidt tot de grondprijzen als vermeld in onderstaande tabel. Tabel 8: Grondprijzen Nr Woningtype
Segment
Kavelprijs per eenheid (excl btw)
1 Rijwoning
Goedkope huur
€ 150/m2
2 Bebo
Goedkope huur
€ 175/m2
3 Rug-aan-rug
Goedkope huur
€ 175/m2
4 Appartement
Middeldure huur
€
37.190
5 Rijwoning hoek
Middeldure koop
€
59.091
6 Rijwoning tussen
Middeldure koop
€
52.727
7 2^1 kap klein
Middeldure koop
€
72.727
8 Terraswoning
Middeldure koop
€
50.000
9 Appartement
Middeldure koop
€
37.190
10 2^1 kap groot
Dure koop
€
90.909
11 Waterwoning
Dure koop
€
85.537
12 Appartement
Dure koop
€
45.455
13 Vrije kavel (< 700 m2)
Dure koop
€ 370/m2
14 Vrije kavel (> 700m2)
Dure koop
Eerste 700 m2 € 350/erboven € 185/m2
4.6.2 OVERIGE OPBRENG STEN (SUBSIDIES EN BIJDRAGEN DERDEN ARTI KEL 6.2.7.C BRO) Van subsidies en bijdragen van derden is geen sprake.
26
4.6.3 OVERZICHT OPBRE NGSTEN In onderstaande tabel zijn de opbrengsten samengevat. De opbrengsten per kavel zijn opgenomen in het Overzicht exploitatiebijdragen per kavel, bijlage 12. Tabel 9: Programma en grondopbrengsten
4.7 EIGENDOMMEN EN ANALYSE RUIMTEGEBRUIK De exploitatiebijdragen worden bepaald door uit te gaan van verschillen in grondwaarde per functie. In termen van de afdeling Grondexploitatie van de Wro wordt gesproken over gewogen eenheden en bedragen per gewogen eenheid. Gerekend wordt met aantallen m2 uitgeefbare grond (zoals die uitgeefbare grond per kavel is aangegeven op de Verkavelingskaart). De exploitatiebijdragen zijn berekend per kavel, zoals aangegeven in par. 4.10. De bijdrage moet worden berekend bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen. Zo’n aanvraag omvat altijd minstens één kavel. Omvat de aanvraag bebouwing op meer kavels dan worden de bijdragen van de betreffende kavels bij elkaar opgeteld. In dit verband wordt de Verkavelingskaart gehanteerd en wordt uitgegaan van de prijscategorieën die op die kaart bij de kavels zijn vermeld. Bij wijze van service wordt in dit exploitatieplan daarnaast ook zichtbaar gemaakt wat de exploitatiebijdrage bruto zou zijn wanneer een eigenaar voor al zijn eigendommen en eigendomsaandelen vergunningen voor het bouwen zou kunnen verkrijgen. Deze service is van belang omdat in dit exploitatieplan sommige kavels van de Verkavelingskaart doorsneden worden met meerdere eigendommen (dus eigendom zijn van meerdere 27
eigenaren). Door het beoogde programma te projecteren op de eigendomssituatie is af te leiden welk beoogd ruimtegebruik per eigenaar is aangenomen. Per eigenaar is bepaald welk aandeel van het programma (binnen het uitgeefbaar gebied) op de betreffende kavels is aangenomen. Dat is gedaan door per kavel van de Verkavelingskaart het eigendomsaandeel toe te passen op het programma (dat wil zeggen: de prijscategorie) van de betreffende kavel. Dit eigendomsaandeel is het aantal m2 eigendom grond van één eigenaar ten opzichte van het totaal aantal m2 grondeigendom van de betreffende kavels. Dit aandeel wordt vermenigvuldigd met de potentiële grondopbrengst (anders gezegd: de opbrengstpotentie) van het veronderstelde programma van de betreffende kavels. Voor de gevallen waarin een kavel meerdere eigenaren heeft is op de Verkavelingskaart ter weerszijden van de daar opgenomen eigendomslijn de oppervlakte per eigenaar aangegeven. De resultaten van de analyse van het veronderstelde grondgebruik zijn in onderstaande tabel aangegeven. Uiteraard geldt dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar. In onderstaande tabel is ook het aandeel van elke eigenaar in het openbaar gebied (zoals aangegeven op de Grondgebruikskaart) opgenomen. Tabel 10: Grondgebruik per eigenaar
4.8 RESULTAAT Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari 2022.
28
4.8.1 PARAMETERS In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.
Tabel 11: Parameters Modelfactor (kwartaal, halfjaar of jaar)
Jaar
Prijspeildatum
1 januari 2021
Startdatum exploitatie
1 januari 2022
Contante waarde datum
1 januari 2022
Laatste moment kosten of opbrengsten
31 december 2029
Einddatum exploitatie
31 december 2029
Aantal jaar exploitatieduur
8
Aantal jaar contant maken
8
Rente (debetrente, creditrente en discontovoet)
1,30%
Opbrengstenstijging
1,50%
Kostenstijging
2,00%
De parameters zijn conform gemeentelijk beleid.
4.8.2 FASERING Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en -opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Uitgaande van de hoeveelheid en de diversiteit qua prijscategorieën woningen worden de kosten gefaseerd over de jaren zoals in de faseringstabel is aangegeven in de periode van bouwrijp maken en woonrijp maken en worden de opbrengsten gefaseerd over de jaren zoals in de faseringstabel is aangegeven voor de periode waarin vergunningen voor bouwen worden verleend. Hierbij wordt eerst uitgegaan van de fasering in de deelgebieden ‘Noord’ en ‘Zuid’, zoals
29
aangegeven op de Faseringskaart. Binnen die fasering hanteert de gemeente een planning voor de voortgang van de ontwikkeling, welke is weergegeven in onderstaand faseringsschema: Deelgebied
Bouwrijp maken
Verlenen vergunning bouw
Woonrijp maken
Noord
2023
2024 - 2025
2025 - 2026
Zuid
2025-2027
2026 - 2028
2027 - 2029
Er is verder rekening gehouden met een onderverdeling in deelgebieden binnen ‘Noord’ en ‘Zuid’: twee deelgebieden in ‘Noord’ (fasen 1 en 2) en drie deelgebieden in ‘Zuid’ (fasen 3, 4 en 5). Deze onderverdeling is opgenomen in de Faseringskaart. De reden van deze nadere onderverdeling heeft te maken met het volgen van een logische volgorde in de ontwikkeling en het hanteren van een gesloten grondbalans. Daarbij speelt het graven van waterpartijen en het ophogen van de rest van de gronden een belangrijke rol. Dit mede in relatie met het verhogen van het waterpeil in het gebied. De waterpartijen moeten als waterstructuur aanwezig zijn en de gronden moeten zijn opgehoogd voordat er gebouwd wordt. De vrijkomende grond moet worden gebruikt voor het ophogen van de uitgeefbare gebieden. Met deze nadere indeling wordt de grondbalans zo vergaand mogelijk gesloten. Daarmee worden onnodige kosten van aan- en afvoer van grond van en naar elders voorkomen. Met de indeling in deze vijf deelgebieden is een logische volgorde mogelijk van graven, ophogen en bouwen. De indeling is mede gebaseerd op de afzet van circa 100 woningen per jaar op de markt, met in elk deelgebied omstreeks 100 woningen (uitgaande van woningen op de kavels op de Verkavelingskaart).
30
4.8.3 NETTO CONTANTE WAARDE In de onderstaande tabel is het netto contante resultaat per 1/1/2022 weergegeven. Tabel 12: Financieel resumé
De tabel laat zien dat de exploitatie-opzet positief sluit op afgerond € 0,85 miljoen.
4.9 MAXIMAAL TE VERHALEN: TOTALE KOSTEN VERSUS TOTALE OPBRENG STEN De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor dit exploitatieplan ziet dit er als volgt uit.
31
Tabel 13: Maximaal te verhalen kosten
Het blijkt dat er geen sprake is van macro aftopping (de opbrengsten zijn hoger dan de kosten) en dat de kosten kunnen worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte conform de bedragen zoals opgenomen in de tabel hiervoor.
4.10 BEREKENING EXPLO ITATIEBIJDRAGE In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat voor de bepaling van de hoogte van de bruto-exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden vastgesteld en berekend moeten worden. In paragraaf 4.10.1 wordt dit uiteengezet en vindt er een vertaling plaats naar een bruto-exploitatiebijdrage per kavel. In paragraaf 4.10.2 wordt, bij wijze van service, ook de bruto-exploitatiebijdrage per eigenaar berekend. In deze paragrafen wordt gehandeld over de bruto-exploitatiebijdrage, zoals de aanhef van artikel 6.19 Wro die bedoelt. De werkelijke bijdrage is een netto-exploitatiebijdrage. Artikel 6.19 Wro geeft aan dat er twee aftrekposten worden toegepast: a.
de inbrengwaarde van de gronden die in de aanvraag voor de vergunning voor het bouwen zijn begrepen en
b. de kosten die de aanvrager heeft gemaakt tot het moment van deze vergunningaanvraag, voor zover die kosten niet hoger zijn dan de bedragen die in het exloitatieplan daarvoor zijn geraamd. Wat onderdeel a betreft: de inbrengwaarde is af te leiden uit paragraaf 4.4 van deze toelichting van het exploitatieplan (met de bijlage van het taxatierapport). Wat onderdeel b betreft: de aanvrager zal zelf de bewijsstukken van de gemaakte kosten moeten meeleveren met de gegevens voor zijn vergunningaanvraag. Op basis van artikel 6.22 Wro heeft een exploitant recht op een financiële bijdrage als de prestaties waaraan die bijdrage is gerelateerd, overeenkomstig het exploitatieplan zijn verricht en een verzoek tot betaling aan de
32
gemeente is ingediend. Het moet dan werken, werkzaamheden en maatregelen betreffen die niet reeds (op grond van het hiervoor genoemde artikel 6.19 Wro) in aftrek zijn gebracht op de bruto-exploitatiebijdrage. Praktisch gesproken kan dit betrekking hebben op: -
werken, werkzaamheden en maatregelen in het uitgeefbaar gebied die nog niet waren afgerond c.q. waarvoor nog geen factuur voorhanden was op het moment van de aanvraag om een vergunning tot bouwen voor het betreffende uitgeefbare gebied, of
-
werken en werkzaamheden in het openbaar gebied (aangezien de vergunning tot bouwen daar geen betrekking op heeft).
De aanvrager zal zelf de bewijsstukken van de gemaakte kosten moeten meeleveren met de gegevens voor zijn verzoek om een financiële bijdrage. Wanneer het verzoek om een financiële bijdrage betrekking heeft op werken, werkzaamheden en maatregelen in het openbaar gebied beoordeelt de gemeente of voldaan is aan de kwaliteit en de overige eisen die aan deze werken, werkzaamheden en maatregelen zijn gesteld in dit exploitatieplan. Voorwaarde voor het verstrekken van de gevraagde financiële bijdrage is dat aan die kwaliteit en overige eisen is voldaan. Voorwaarde is verder dat de aanvrager de eigendom van de gronden voor het openbaar gebied aan de gemeente overdraagt en daartoe een overeenkomst van koop en verkoop sluit. Voor de koopsom van die grond zal worden uitgegaan van de inbrengwaarde voor de betreffende gronden, zoals die in dit exploitatieplan zijn opgenomen.
4.10.1 GEWOGEN EENHE DEN EN BRUTO-BIJDRAGE PER KAVEL Voor de bepaling van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan wordt gerekend met basiseenheden, gewichten en gewogen eenheden. Dat is gedaan door per kavel de geraamde grondopbrengsten te nemen en die op te tellen. Dit geeft het totaal aantal gewogen eenheden aan. Vervolgens geeft de opbrengst van elke kavel aan welk aandeel (welk aantal gewogen eenheden) deze bevat ten opzichte van het totaal aantal gewogen eenheden. Hierbij worden de grondprijzen gehanteerd zoals opgenomen in par. 4.6. Voor zover daar een prijs per m2 wordt gehanteerd zijn deze prijzen vermenigvuldigd met het aantal m2 kavel zoals aangegeven op de Verkavelingskaart. De uitkomst ervan is opgenomen het Overzicht exploitatiebijdrage per kavel, bijlage 12. De verschillende grondopbrengsten van deze kavels drukken het verschil in gewicht ten opzichte van elkaar uit. Dit levert een overzicht op van het totaal aantal gewogen eenheden van 15.065 met een te verhalen bedrag van € 2.547,31 per eenheid. Dat is vertaald naar een bruto-exploitatiebijdrage per kavel, conform de verkaveling van de Verkavelingskaart. Daarnaast is ook de betalingsvoorwaarde bij omgevingsvergunning per kavel weergegeven door de bruto bijdrage te verrekenen met de inbrengwaarde per kavel. Dit alles is opgenomen in het Overzicht exploitatiebijdrage per kavel, bijlage 12.
Bij de bepaling van de bruto bijdrage is de verhouding grondwaarde per woning ten opzichte van de totale grondwaarde een andere dan die op basis van de gewogen eenheden. Dit komt doordat bij de berekening op basis van de gewogen eenheden niet de totale grondwaarde (€ 39.221.045 NCW) de basis is, maar de maximale te verhalen kosten (€ 38.375.422 NCW). De verhouding tussen aandeel gewogen eenheden en aandeel maximaal te verhalen kosten kloppen dan vervolgens wel weer. Bijvoorbeeld bij Kavel 2 (2^kap): -
Bruto bijdrage € 88.813, is 0,231 % van de totaal te verhalen kosten € 38.375.422 Aantal gewogen eenheden is 35, is eveneens 0.231% van het totaal van 15.065 aan gewogen eenheden. 33
Het te verhalen bedrag per eenheid (€ 2.577) komt tot stand door de totaal te verhalen kosten (€ 38.375.4220) te delen door het totaal aantal gewogen gewichten (15.065).
4.10.2 EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENAAR Zoals in paragraaf 4.7 is aangegeven, is per eigenaar bepaald welk aandeel van het programma (binnen het uitgeefbaar gebied) op de betreffende kavels is aangenomen. Dat is gedaan door per kavel van de Verkavelingskaart het eigendomsaandeel toe te passen op het programma (dat wil zeggen: de prijscategorie) van de betreffende kavel. Dit eigendomsaandeel is het aantal m2 eigendom grond van één eigenaar ten opzichte van het totaal aantal m2 grondeigendom van de betreffende kavels. Dit aandeel wordt vermenigvuldigd met de potentiële grondopbrengst (anders gezegd: de opbrengstpotentie) van het veronderstelde programma van de betreffende kavels. Voor het totaalbeeld staat in onderstaande tabel een indicatie van de bruto- exploitatiebijdrage voor elke eigenaar (netto contante waarde per 1 januari 2022).
Tabel 1314: Exploitatiebijdrage per eigenaar
34
HOOFDSTUK 5 TOELICHTING OP DE REGELS
5.1 ALGEMEEN EN BEGR IPPEN De ontwikkeling van het plangebied is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten worden verricht en dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de uitvoering te waarborgen van de werken, werkzaamheden en maatregelen in dit exploitatieplangebied. De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.
5.2 VOORGENOMEN GRONDGEBRUIK De Grondgebruikskaart geeft een verdeling tussen enerzijds uitgeefbaar gebied en anderzijds openbaar gebied. Voor het openbaar gebied zijn openbare voorzieningen aangegeven met de aanduidingen weg, trottoir, voetpad, fietspad, parkeren, groen, bos, rietland, water, speelplaats. De Verkavelingskaart geeft aan met welke prijscategorieën is gerekend in de exploitatieopzet en welke kavelgrenzen en oppervlaktes worden toegepast. Het rekenen met prijscategorieën heeft een toelichtende functie (om de exploitatiebijdragen te bepalen); het vastleggen van kavelgrenzen en oppervlaktes heeft een bindende functie.
Ad artikel 2.1 Inrichting volgens de functies van de Grondgebruikskaart Artikel 2.1 bepaalt dat de gronden mogen alleen worden gebruikt voor de functies zoals deze zijn aangegeven op de Grondgebruikskaart. Dat betekent dat vergunningen voor het bouwen van woningen alleen mogen worden verleend op de gronden die zijn aangeduid met de term ‘uitgeefbaar’. De gronden die zijn aangeduid voor een openbare voorzieningen mogen alleen worden ingericht voor die functie die de Grondgebruiukskaart voor die gronden aangeeft.
Ad artikel 2.2 Vergunningen alleen voorzover passend binnen de kavelgrenzen van de Verkavelingskaart Artikel 2.2 bepaalt dat vergunningen voor het bouwen worden geweigerd wanneer aanvragen voor gebouwen niet passen binnen de kavelgrenzen van de kavels op de Verkavelingskaart. Het belang hiervan is te stimuleren dat ook dat aantal woningen gerealiseerd wordt dat de gemeente beoogt met de vaststelling van bestemmingsplan en uitwerkingsplan. Hiermee wordt voorkomen dat bouwende partijen (de aanvragers van de vergunningen voor het bouwen) minder woningen realiseren door vergunningen te vragen voor grotere oppervlakten dan de op deze kaart opgenomen kavels. Hiermee wordt tevens het belang gediend van de stedenbouwkundige invulling die de gemeente met dit plangebied voor ogen staat. Door de verkaveling (de kavelgrenzen en oppervlakten) bindend te maken wordt verder ook de spreiding van woningtypen gestimuleerd.
35
5.3 EISEN AAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN EN REGELS OV ER HET UITVOEREN VAN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN
De uitvoering van de werken en werkzaamheden moet voldoen aan de bepalingen van het Handboek openbaar gebied. Hierin zijn de eisen en specificaties opgenomen die de gemeente in het algemeen hanteert bij de aanleg van openbaar gebied. Het betreft eisen en specificaties die te maken hebben met de kaliteit van de openbare voorzieningen en met efficiëntie in het beheer ervan. Aangezien het waterpeil met 80 centimeter wordt verhoogd, dienen de uitgeefbare gronden te worden opgehoogd. Dit dient plaats te vinden in het stadium van het bouwrijp maken. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van gronden uit het gebied zelf, namelijk doordat er waterpartijen worden gegraven. Er mag ook geen andere grond dan deze vrijkomende grond worden gebruikt voor het ophogen. Dit heeft twee redenen: in verband met het beperken van stikstof moet voorkomen worden dat grond van elders wordt aangevoerd. Verder is het goedkoper om grond uit het gebied zelf te benutten in plaats van het van elders te laten aanvoeren. Aanvoer van elders zou onnodig hoge kosten met zich meebrengen, zodat de exploitatiebijdragen onnodig hoog zouden uitvallen.
5.4 PROCEDURES OVER HET UITVOEREN V AN WERKEN EN WERKZAAMHEDEN Eisen omtrent het uitvoeren van werken, werkzaamheden en maatregelen zijn beperkt tot het openbaar gebied. De gemeente heeft, bij vaststelling van het exploitatieplan, nog geen plan vastgesteld voor de inrichting van het openbaar gebied (inrichtingsplan). De gemeente is voornemens in een later stadium een inrichtingsplan vast te stellen, mede vanuit de wens om alle onderdelen van het openbaar gebied zelf aan te leggen. Het is de bedoeling dat inrichtingsplan, bij een herziening van het exploitatieplan, als toetsingskader op te nemen in de regels van het exploitatieplan. Voor zover ontwikkelende partijen met een recht tot zelfrealisatie onderdelen van het openbaar gebied zouden kunnen en willen aanleggen en dat zouden kunnen doen voordat bedoeld inrichtingsplan via een herziening is opgenomen in de regels, zullen ontwikkelende partijen zelf een inrichtingsplan moeten opstellen en ter goedkeuring moeten overleggen aan het college van burgemeester en wethouders. Dat is het begin van het proces. Vervolgens moet uit het bestek blijken of de wijze van inrichting en de kwaliteit ervan ook klopt met het inrichtingsplan. Daarom is een voorafgaande goedkeuring nodig op een in te dienen bestek.
Aangezien de gemeente verantwoordelijk is voor de naleving van wet- en regegeving omtrent aanbesteding van werken en werkzaamheden ten aanzien van het openbaar gebied, is die wet- en regelgeving van toepassing verklaard. De naleving ervan wordt geborgd door te eisen dat er een aanbestedingsprotocol moet zijn goedgekeurd voordat een ontwikkelende partij overgaat tot aanbesteding en dat het voorgenomen besluit tot gunning moet zijn goedgekeurd. In de stappen in het hiervoor beschreven proces zijn verbodsbepalingen opgenomen. Er mag niet eerder worden gestart met de uitvoering voordat het betreffende document is goedgekeurd door het college van burgemeester en wethouders en er mag niet worden uitgevoerd in strijd met goedgekeurde documenten.
36
Deze bepalingen gelden niet voor de gronden waarvan de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor de inrichting van het openbaar gebied. Het college van burgemeester en wethouders zou dan steeds zichzelf om toestemming moeten vragen. Inspectiemogelijkheden zijn nodig om te controleren of inderdaad niet in strijd wordt gehandeld met de regels en de verbodsbepalingen. Tussentijdse inspectiemogelijkheden zijn nodig om te voorkomen dat pas bij eindinspectie een overtreding blijkt die op dat moment niet of moeilijk ongedaan kan worden gemaakt.
5.5 FASERINGSREGELS EN KOPPELINGSREGELS
Ad artikel 5.1 Fasering deelgebieden Noord en Zuid Artikel 5.1 regelt de fasering van de deelgebieden Noord en Zuid. De volgende redenen zijn van belang bij de keus voor deze fasering. 1. Uitspraak Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State d.d.26-08-09: GWW wordt gefaseerd uitgevoerd, van noord naar zuid Op 26 augustus 2009 deed de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een uitspraak in de beroepszaak tegen het besluit van GS van Noord-Holland in zake de goedkeuring van het door de raad van de gemeente Enkhuizen bij besluit van 19 februari 2008 vastgestelde bestemmingsplan "Gommerwijk WestWest". In de tekst van genoemde uitspraak is o.a. het volgende weergegeven: “Uit hetgeen ter zitting naar voren is gekomen, leidt de Afdeling af dat het plan gefaseerd wordt uitgevoerd. Gelet op het in de taakstelling vermelde aantal woningen dat jaarlijks moet worden gerealiseerd, heeft het college aannemelijk gemaakt, dat in het plangebied Gommerwijk-West West weliswaar per fase zal worden bekeken of de mogelijkheid bestaat om in dit plangebied in verband met de economische haalbaarheid de voorziene woningbouw te realiseren met een lagere woningdichtheid dan de voorgenomen 22 woningen per hectare, maar dat deze fasering geen invloed zal hebben op de realisatie van het plan binnen de planperiode.
Het college heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat een onderzoek de financiële haalbaarheid van het plan heeft aangetoond. Dit standpunt is niet onaannemelijk. Daarbij is in aanmerking genomen dat, gelet op het globale karakter van het plan, een gedetailleerde exploitatieopzet nog niet nodig is en de exploitatie per fase nader zal worden ingevuld waarbij zo nodig verrekend wordt met andere fasen. Ter zitting heeft het college verder toegelicht dat het plangebied van noord naar zuid in ontwikkeling wordt genomen. Met betrekking tot het meest noordelijk gelegen plandeel stelt het college dat met een projectontwikkelaar een overeenkomst is gesloten en dat de voorziene woningbouw in dit plandeel van start is gegaan [opm.: wijk Kadijken]. In verband met de gefaseerde uitvoering zullen de meest zuidelijk gelegen gronden van het plangebied ter plaatse van het perceel van [appellant] [GWW-Zuid] volgens de huidige planning omstreeks 2017 in ontwikkeling worden genomen [opm. actuele planning: omstreeks 2025]. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, is aannemelijk dat de met het plan beoogde woonbestemming binnen de planperiode wordt verwezenlijkt.
Met betrekking tot het perceel van [appellant] overweegt de Afdeling voorts dat, nu de gronden van [appellant] in het zuidelijke deel van het plangebied zijn gelegen en deze locatie als laatste zal worden ontwikkeld, het niet onredelijk is dat de onderhandeling met [appellant] over de aankoop van dit perceel, waarop een voorkeursrecht is gevestigd, nog niet is gestart.”
37
Het beroep is door de Afdeling ongegrond verklaard. Op deze historische redenen voor de toen onderbouwde fasering is sindsdien voortgeborduurd. Bij de huidige stand van zaken gelden bovendien de volgende overwegingen voor fasering. 2. Motivatie voor fasering: Grondexploitatie Met de mogelijkheid om markttechnisch 80 tot 100 woningen per jaar ‘weg te zetten’ is er een gezonde verhouding van vraag en aanbod, zodat er marktconforme grondprijzen gerealiseerd kunnen worden. Die marktconforme grondprijzen zijn nodig om een verantwoord grondexploitatie te verkrijgen. Bij deze stand van zaken is het van belang dat de markt niet overvoerd wordt doordat er teveel woningen tegelijk worden aangeboden. Om die reden is gefaseerde ontwikkeling belangrijk. Om onderstaande redenen zal GWW-Noord als eerste ontwikkeld worden, GWW-Zuid in een latere fase 3. Motivatie voor faseringsvolgorde 3.1 Stedenbouwkundig Stedenbouwkundig gezien is fasering van noord naar zuid de meest voor de hand liggende volgorde. Ten noord-oosten van GWW is fase 1A van GWW (wijk Kadijken) reeds gerealiseerd. De enige eerstvolgende uitbreiding van Kadijken is (stedenbouwkundig) voorzien in westelijke richting, te weten met GWW-Noord (tussen Haling en Weelenpad). In het Werkboek Gommerwijk West-West tis daarom ook een wijkontsluitingsweg voor gemotoriseerd verkeer voorzien tussen de wijk Kadijken en GWW-Noord.
GWWNoord kan vervolgens uitgebreid kan worden in zuidelijke richting, te weten GWW-Zuid (tussen Weelenpad en De Gouw). 3.2 Grondposities Fasering van noord naar zuid ligt het meest voor de hand gezien de grondposities. In Noord is sprake van aaneengesloten grondposities zodat de openbare ruimte daar door één partij integraal kan worden aangelegd. Aangezien integrale aanleg nodig is, wenst de gemeente dit aan te (laten) leggen, hetgeen in Noord direct kan plaatsvinden. In Zuid is er sprake van versnipperd grondeigendom. De aan te leggen openbare ruimte doorsnijdt tal van eigendomsposities. Ook hier geldt dat integrale aanleg nodig is, zodat de eigendommen in één hand moeten zijn. Vanwege genoemde versnippering kan integrale aanleg niet plaatsvinden dan nadat de daarvoor benodigde gronden zijn verworven. Ook hier wenst de gemeente die integrale aanleg te verzorgen. Er zal tijd nodig zijn voor deze verwervingen. Dit kan enkele jaren in beslag nemen. Daar komt bij dat ook de stedenbouwkundig gewenste verkaveling doorsneden wordt door eigendomsposities. Dat betekent dat niet geheel Zuid kan worden gerealiseerd zonder grondtransacties tussen de eigenaren. Ook dat zal tijd kosten. Die tijd verhindert een soepele en voortvarende voortgang. Deze belemmering speelt in Noord geen rol.