Bijlage 9 Taxatie inbrengwaarden dec 2021

Dat is een fractie minder (-0,6 procent j/j) dan vorig jaar, toen er 236.000 huizen zijn verkocht. Voor 2022 gaan we uit van 218.000 verkopen (-7,1 procent j/j). De vraag naar koopwoningen blijft weliswaar hoog, maar het geringe aanbod van zowel bestaande als nieuwe huizen zal zich in de tweede helft van dit jaar en volgend jaar naar verwachting gaan wreken. Volgens makelaarsvereniging NVM stonden halverwege het eerste kwartaal namelijk 24.500 huizen te koop, 42 procent minder woningen dan een jaar eerder. Het naar voren halen van transacties in het hogere segment vanwege de veranderingen in de overdrachtsbelasting heeft daar waarschijnlijk aan bijgedragen. Bij twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande huizen daalde het aantal te koop staande woningen immers het hardst. De daling van het aanbod was dus het grootst in de hogere segmenten, en daarmee waarschijnlijk deels tijdelijk. Maar er bestaat een risico dat de daling in het aanbod potentiële doorstromers ervan weerhoudt om hun woning te koop te zetten, waardoor het aanbod de komende tijd niet meer sterk zal opveren. In de huidige

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

86 van 104

markt is het kopen van de nieuwe woning namelijk de grootste uitdaging, ook voor doorstromers, en dat wordt bemoeilijkt doordat veel huizen in het hogere segment zijn opgekocht om van de tijdelijke afschaffing van de overdrachtsbelasting te profiteren. Dit kan leiden tot minder woningverkopen. Wel verwachten we dat het einde van de dalende trend van het woningaanbod in zicht komt, vooral doordat de absolute bodem langzaam bereikt lijkt. De gemiddelde verkooptijd van courante woningen zoals appartementen en tussenwoningen is nog maar iets meer dan drie weken, en is het afgelopen jaar nauwelijks nog verder gedaald. Zelfs als alle woningtypen zo snel worden verkocht, staan er (aangezien er zo’n 20.000 transacties per maand zijn) op elk willekeurig moment 15.000 tot 20.000 woningen te koop. Dit punt is halverwege het eerste kwartaal al bijna bereikt, toen er naar schatting van NVM 24.5000 huizen in Nederland te koop stonden. Nog een jaar met een grote daling van het aantal te koop staande woningen is dan ook niet aannemelijk.

Figuur: verkopen bereiken naar verwachting plafond Bron: Rabobank “Kwartaalbericht woningmarkt” d.d. 8 juni 2021

4.1.2 Regionale woningmarkt In de NVM-regio West Friesland (waar de gemeenten Andijk, Enkhuizen, Hoorn, Medemblik, Obdam, Opmeer, Venhuizen, Wervershoof, Wognum, Drechterland, Noorder-Koggenland, Stede Broec, en WesterKoggenland onder vallen) is het aantal transacties van 1e kwartaal van 2021 ten opzichte van het 1e kwartaal vorig jaar met totaal 24,0% gedaald.

De gemiddelde transactieprijs is in het eerste kwartaal van 2021 met 15,1% gestegen ten opzichte van het 1e kwartaal van 2020 en 3,6% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2020.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

87 van 104

De verkooptijd is ten opzichte van het 1e kwartaal van vorig jaar met 12 dagen afgenomen naar 26 dagen. De grootste daling wordt veroorzaakt door de verkooptijd van vrijstaande woningen. Deze is ten opzichte van het 1e kwartaal van vorig jaar afgenomen met 29 dagen naar 31 dagen. Ten opzichte van het vorige kwartaal is de verkooptijd van vrijstaande woningen afgenomen van 41 naar 35 dagen

4.2

Courantheid

Het object omvat ruwe bouwgrond voor woningbouw met een gedifferentieerd karakter en tuininrichtingen, met groen en water, gelegen tussen de woonwijk Gommerwijk West en het Streekbos (een 73 ha groot terrein bestaande uit bos, weiden en water). De ligging aansluitend aan de bestaande woonwijken en nabij (recreatie)bos wordt als goed beoordeeld wordt. Het object is gesitueerd tussen De Haling (noordzijde) en De Gouw (zuidzijde) waardoor de locatie goed is ontsloten. De markt van ruwe bouwgrond voor woningbouw en de mate van verkoopbaarheid wordt op basis van de huidige woningmarktomstandigheden als goed wordt beoordeeld. Van alternatieve aanwendbaarheid, anders dan in het bestemmingsplannen ‘Gommerwijk West-West’ en ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-west’ is voorzien, is naar oordeel van taxateurs geen sprake.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

88 van 104

4.3

SWOT-analyse

In het kader van de waardering is een analyse gemaakt van de sterkte, de zwakte, de kansen en de bedreigingen (kwalitatieve gevoeligheidsanalyse).

INTERN

EXTERN

Sterkte ₋ ligging aansluitend aan bestaande woonwijken; ₋ ligging aan/nabij recreatievoorzieningen/groen; ₋ stedebouwkundig casco voorziet in een ruim opgezette, groene en waterrijke setting; ₋ binnenstad en treinstation op circa 15 minuten fietsafstand.

Kansen ₋ de vraag naar nieuwbouwwoningen; ₋ huizenprijzen zijn nog steeds hoog ondanks de Covid-19 pandemie; ₋ lage hypotheekrente.

Zwakte ₋ relatief lage bebouwingsdichtheid/uitgeefbaar 40%, risico op minder rendabele exploitatie vanwege (te) grote kavels en/of relatief zwaar drukkende algemene- en inrichtingskosten.

Bedreigingen ₋ stikstof, PFAS en algemene marktrisico’s; ₋ afnemende vraag naar kavels bij dalende regionale economie; ₋ stijging bouwkosten.

4.4

Optimale aanwending

Optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een onroerende zaak welke binnen een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde waarde van de onroerende zaak. In hoofdstuk 5 van dit rapport wordt verder nagegaan of de waarde van ruwe bouwgrond van woningbouw hoger is dan huidige gebruikswaarde.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

89 van 104

5.

Overwegingen

5.1

Inleiding

Opdracht is vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13, lid 1, onder c, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) ten behoeve van het exploitatieplan Gommerwijk West-West. Tot de inbrengwaarde zoals genoemd in artikel 6.2.3 Bro worden gerekend, voor zover redelijkerwijs toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, de ramingen van: a) de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b) de waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden niet gehandhaafd kunnen worden; c) de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d) de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

5.2

Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde

In artikel 6.13, lid 5, van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald, dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Met het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde blijkt uit de wetgeving en jurisprudentie dat voorzichtigheid is geboden. De wetgever heeft aangegeven dat de inbrengwaarde alleen als schadeloosstelling mag worden opgenomen als dat noodzakelijk en urgent is. Dit om een ongewenst prijsopdrijvend effect te voorkomen waarbij de kosten gedeeltelijk worden afgewenteld op andere eigenaren in het exploitatiegebied. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is terughoudend over het opnemen van een schadeloosstelling als inbrengwaarde. Lopende onderhandelingen over de minnelijke verwerving kan een reden zijn om niet een schadeloosstelling als inbrengwaarde op te nemen. Dat de gemeente aanbiedingen doet op basis van schadeloosstellingen noopt er niet toe om te stellen dat er een onteigening aanstaande is.

Een onteigeningsbesluit is immers nog niet genomen en ook is door de raad geen besluit genomen om de Kroon te verzoeken tot onteigening. De vraag of sprake is van onroerende zaken welke onteigend zijn, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworden dient ten tijde van het uitbrengen van dit taxatierapport ontkennend te worden beantwoord. Uit de akten van levering met betrekking tot de gemeente Enkhuizen in eigendom zijnde percelen (binnen het plangebied) blijkt wel dat de gronden zijn verworven in verband met woningbouwdoeleinden, maar niet dat deze percelen door haar op onteigeningsbasis zijn verworven.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

90 van 104

Bij het begroten van de inbrengwaarde van de overige objecten wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet. Indien in de toekomst onroerende zaken tegen onteigeningswaarde worden verworven, ter onteigening worden aangewezen of worden onteigend kan dat nopen tot herziening van het exploitatieplan.

5.3

Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde

5.3.1 Werkelijke waarde Het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet geeft regels voor de waardering van de onteigende zaak. De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 40b, lid 1 van de Onteigeningswet, waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde. In artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 40c tot en met 40e van de Onteigeningswet zijn correcties op de hoofdregel van artikel 40b, lid 2 van de Onteigeningswet opgenomen. Artikel 40c van de Onteigeningswet bevat de zogenaamde eliminatieregel.

De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt. Wel dient rekening gehouden te worden met een aan de onteigening ten grondslag liggend bestemmingsplan, tenzij dit bestemmingsplan ziet op de realisatie van een overheidswerk waarvoor geldt dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld om daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend mogelijk maakt. De beoogde realisatie van de woningen kwalificeert zich naar oordeel van taxateurs niet als overheidswerk waardoor bij de waardering wel het werk waarvoor onteigend wordt moet worden geëlimineerd doch niet het daaraan ten grondslag liggende bestemmingsplan. Artikel 40d van de Onteigeningswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex. Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd.

Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

91 van 104

omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 40e van de Onteigeningswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. Artikel 40f van de Onteigeningswet omvat een correctie op artikel 40e van de Onteigeningswet, in die zin dat al uitgekeerde planschade op de vergoeding ingevolge artikel 40e van de Onteigeningswet in mindering wordt gebracht.

5.3.2 Gebruikswaarde Toepassing van het stelsel van artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde). In het plangebied maakt een gedeelte van het getaxeerde van het perceel Enkhuizen, sectie H, nummer 2038 onderdeel uit van de tuin behorend tot de woning De Gouw 4 a E te Enkhuizen. Het getaxeerde aan de zuidwestzijde van voornoemd perceel en gelegen tegen het te handhaven erf met de twee bestaande woningen De Gouw 46 E en De Gouw 46 a E , heeft een oppervlakte van circa 823 m². Van dit gedeelte maakt circa 400 m² onderdeel uit van de tuin behorend tot de woning De Gouw 4 a E te Enkhuizen. Het overige gedeelte is gelegen parallel aan de watergang en in gebruik voor de bloementeelt. Voor het gedeelte tuin behorend tot de woning De Gouw 46 a E geldt dat sprake is van een incourant object. Immers, voor tuinen (of gedeelten daarvan) bestaat geen markt. Bij eigenaren van tuinen bestaat weinig animo deze te koop aan te bieden en zou dit al gebeuren dan zal het moeilijk zijn een bereidwillige koper te vinden.

Hieruit volgt dat referentietransactie van gronden in gebruik als tuin op zich niet voorhanden zijn. De prijs van de tuin kan naar oordeel van taxateurs worden bepaald als een afgeleide van uitgifteprijzen van bouwrijpe gronden. Hierbij geldt echter dat de prijs van een maagdelijke kavel bouwrijpe grond, welke nog geheel naar inzicht van de bouwer kan worden bebouwd, een andere is dan die van een bebouwd perceel dat reeds dienstbaar is gemaakt aan de bebouwing en om die reden veel minder alternatieve aanwendingsmogelijkheden heeft dan de maagdelijke kavel. Voorts geldt, ingeval van grote kavels, dat de grond in waarde afneemt naarmate deze verder van de woning is gelegen. Uitgaande van een prijsniveau dat (na correctie voor BTW en voornoemde gebondenheid) zich begeeft in de orde van grootte van € 300 per m² kan de gebruikswaarde van het gedeelte tuin op basis van de navolgende staffel worden begroot: Oppervlakte

Prijs per m²

< 500 m² 500 m² - 1.000 m² 1.000 m² - 1.500 m²

€ 300 € 150 € 75

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

92 van 104

Naar oordeel van taxateurs is het gedeelte dat onderdeel is van het exploitatieplangebied gelegen in de tweede en derde staffel. De gebruikswaarde wordt bepaald op gemiddeld € 112,50 per m². Aan de tuininrichting wordt geen economische waarde toegekend. Het gedeelte dat agrarisch in gebruik is en gelegen tussen de gronden in gebruik als tuin en de watering, worden gewaardeerd op gemiddeld € 15 per m². Derhalve wordt de gebruikswaarde bepaald op (400 m² x € 112,50 per m²) + (423 m² x € 15) = € 51.345. Gemiddeld komt dit overeen met (€ 51.345 / 823 m² =) € 62,39 per m². In de navolgende paragraaf (5.6.4) wordt beoordeeld of de gebruikswaarde de complexwaarde overtreft. De percelen Enkhuizen, sectie H, nummers 2682, 2683 en 2684 zijn gelegen aan de oostzijde van de woning De Gouw 38 E te Enkhuizen. De voornoemde percelen alsmede de woning waren in het verleden eigendom van de heer J.H. Rood en vormde een geheel als woning met tuin. De woning De Gouw 38 E te Enkhuizen en de drie voornoemde percelen zijn op 30 juli 2020 in eigendom verkregen door vier afzonderlijke familieleden. Als gevolg hiervan is sprake van versnipperd eigendom en is naar oordeel van taxateurs geen sprake meer van één bij elkaar horend geheel.

De hoogste waarde van de onbebouwde percelen Enkhuizen, sectie H, nummers 2682, 2683 en 2684 bedraagt naar oordeel van taxateurs de complexwaarde als zijnde onderdeel van plangebied Gommerwijk West-West. De overige objecten in het plangebied omvatten alle onbebouwde gronden, waarbij de hoogste waarde ontleend wordt aan de complexwaarde.

5.3.3 Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Toepassing van deze criteria resulteert erin dat de begrenzing van het complex gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het exploitatieplangebied.

5.4

Onteigeningswaarde

De onteigeningswaarde omvat de volledige schadeloosstelling als bedoeld in artikel 40 van de Onteigeningswet. Naast de werkelijke waarde, zoals hiervoor omschreven, kan de schadeloosstelling bestaan uit waardevermindering van het overblijvende (artikel 41 van de Onteigeningswet) en persoonlijke schade die de eigenaar rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (artikel 40 van de Onteigeningswet). De persoonlijke schaden bestaan doorgaans uit te compenseren inkomensbestanddelen en vergoeding van noodzakelijke kosten.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

93 van 104

5.5

Bijzondere (on-) geschiktheid

Beoordeeld dient te worden of binnen het plangebied sprake is van gronden met een van de waarde van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege fysieke gesteldheid of ligging. Hierbij kan worden gedacht aan gronden die grenzen aan bestaande, te handhaven wegen waarin nutsvoorzieningen reeds aanwezig zijn. Vanwege een hoge mate van technische en juridische bouwrijpheid kunnen deze gronden in beginsel onttrokken worden aan het vereveningsstelsel van artikel 40d van de Onteigeningswet, hetgeen kan leiden tot een hogere werkelijke waarde. Taxateurs hebben op basis van de schets van de proefverkaveling geconstateerd dat één van de nieuwe woonkavels (geheel zuidwestelijk in het plangebied gesitueerd) ontsloten wordt via een bestaande en in te passen woonlocatie (De Gouw 46E). Vanwege de ligging zal op deze locatie sprake zijn van lagere kosten voor het bouwrijp maken. Ten behoeve van de kavel behoeft geen infrastructuur, groen en water te worden aangelegd. De kavel wordt niet via het plangebied ontsloten maar via het bestaande erf van de woningen De Gouw 46 E en 46 a E. Taxateurs zijn van mening dat vanwege deze ligging er sprake is van een bijzondere geschiktheid en willen derhalve aan deze locatie een hogere waarde toekennen. Voor de overige objecten is van een gunstigere ligging aan of nabij bestaande, te handhaven wegen geen sprake.

Daarnaast zijn taxateurs niet bekend met omstandigheden dat gronden binnen het plangebied liggen die op basis van de fysieke eigenschappen minder geschikt zijn voor woningbouw. Van bijzondere (on-) geschiktheid welke leidt tot een van het complex afwijkende (hogere of lagere) waarde vanwege fysieke gesteldheid of ligging is geen sprake.

5.6

Waarderingsmethode

De gebruikelijke en meest geëigende waarderingsmethoden voor waardering van ruwe bouwgrond zijn de vergelijkende methode en de residuele waardemethode. Bij de vergelijkende methode wordt een parallel getrokken met de koopprijzen die gehanteerd worden in direct nabijheid van het object. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, de bestaande voorraad aan percelen, het aanbod van percelen, enzovoorts. De residuele waardemethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de productiekosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond.

5.6.1

Vergelijkende methode

Referenties woningbouw binnen het plangebied Binnen het plangebied heeft de gemeente in het verleden diverse percelen verworven. Het perceel Enkhuizen H 2460 is op 16 augustus 2011 in eigendom verkregen door de gemeente Enkhuizen, echter tezamen met een vervolgens wederom afgestoten woning. Taxateurs beschouwen deze transactie daarom niet geschikt als referentie.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

94 van 104

De percelen Enkhuizen H nrs. 33, 468 en 608 met een gezamenlijke oppervlakte van 40.140 m² zijn op 3 maart 2004 door de gemeente Enkhuizen in eigendom verkregen (hyp4/11293/107) door aankoop van vereniging De Terp. De koopsom bedraagt € 543.700,-- (€ 13,55 per m²) (inclusief gebruiksrecht tot eind 2008, recht tot voortgezet gebruik indien mogelijk en nader af te spreken termijn en condities, afspraken over gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsopstallen op het aan verkoper in eigendom verblijvende). De percelen Enkhuizen H nrs. 481 en 1839 met een gezamenlijke oppervlakte van 60.900 m² zijn op 26 maart 2004 door de gemeente Enkhuizen in eigendom verkregen (hyp4/11324/64) door aankoop van de heer en mevrouw Rood. De koopsom bedraagt € 765.000,-- (€ 12,56 per m²) (inclusief gebruiksrecht tot eind 2008 en een eerste recht tot -voortgezet- gebruik indien mogelijk en nader af te spreken termijn en condities, afspraken over gebruiksmogelijkheden van de bedrijfsopstallen op het aan verkoper in eigendom verblijvende en inspanningsverplichting koper voor de realisatie van 2 vrijstaande woningen op het oostelijk gedeelte van het bij verkoper in eigendom verblijvende). De percelen Enkhuizen H nrs 474 en 475 met een gezamenlijke oppervlakte van 50.470 m² zijn op 28 november 2012 door de gemeente Enkhuizen in eigendom verkregen (hyp4/62425/11) door aankoop van H. Plukkel Beheer.

De koopsom bedraagt € 1.000.000,-- (€ 19,81 per m²) (inclusief afstand/vervallenverklaring kettingbeding). Genoemde transacties in het plangebied zijn door de gemeente gedaan in het kader van beoogde woningbouw. De drie laatstgenoemde transacties achten taxateurs bruikbaar voor hun waardeoordeel. Voorts zijn de percelen Enkhuizen H nrs. 2682, 2683 en 2684 met een respectievelijke oppervlakte van 835 m², 820 m² en 1.135 door middel van akten van 30 juli 2020 in eigendom overgedragen. De koopsom bedraagt telkens € 50,18-- per m²) (hyp4 78640/118, hyp4 78640/119 en hyp4 78640/120). Het betreft overigens familietransacties zodat taxateurs deze niet in hun beoordeling mee willen nemen, anderzijds geeft de overeengekomen koopsom een zekere richting aan voor een indicatie van de waarde. Voorts zijn de percelen Enkhuizen H nrs. 162, 479 en 482 met een gezamenlijke oppervlakte van 89.410 m² door middel van een koopovereenkomst van 7 december 2020 door de B.V. Timpaan Ontwikkeling in eigendom verkregen (hyp4/80173/96) door aankoop van de Protestantse gemeente te Stede Broec. De koopsom bedraagt € 4.4750.500,-- excl.

btw)(€ 50,00 per m²) (betaling is gesplitst, en verzekerd door een hypotheekrecht) De levering is onder bezwaar van pacht ten aanzien van de percelen kadastraal bekend gemeente Enkhuizen, sectie H nummers 162 en 482, gezamenlijk groot 6.21.10 ha (opgezegd op 30 oktober 2020), alsmede de reguliere pachtovereenkomst tussen verkoper de heer A.C.M. Slagter betrekking hebbende op kadastraal bekend gemeente Enkhuizen, sectie H, nummer 479, groot 2.73.00 ha.). De kosten voor de pachtontbinding worden door taxateurs geraamd op een bedrag van circa € 3,50 tot € 4,--/m². Er is sprake van een ontbindende voorwaarde, aflopend op 1 juni 2021. Buitenplanse transacties en vastgoeddata Enkhuizen In Enkhuizen zijn buiten het plangebied Gommerwijk West-west verder geen transacties van ruwe bouwgrond ten behoeve van woningbouw bekend. Taxateurs hebben derhalve voor een breder beeld het zoekgebied ten aanzien van referentietransacties verruimt. Taxateurs hebben kennis genomen van de volgende transacties en waarde indicaties:

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

95 van 104

Buiten het plangebied zijn door taxateurs nog enkele transacties en vastgoeddata gevonden die zij willen noemen omdat deze in het kader van de projectmatige vergelijking een rol kunnen vervullen. Opgemerkt moet worden dat deze transacties zien op andere planontwikkelingen waardoor de vergelijking minder nauwkeurig is en de referentie daardoor een lagere betrouwbaarheid kent. Ook de inbrengwaarden zijn planspecifiek waardoor de waardering niet een op een vergelijkbaar is. Gemeente Heiloo In het plangebied Zandzoom te Heiloo zijn meerdere koopovereenkomsten van 3 oktober 2018 diverse percelen grond gekocht met oppervlakten van 0.56.90 ha en 1.19.15 ha waarbij telkenmale een koopsom is overeengekomen van € 81,60/m². De koopsom is inclusief en vergoeding voor deskundigen bijstand en inclusief een regeling voor afkoop van planschade en het afkopen van rechtsmiddelen tegen nog te entameren omgevingsvergunningen e.a. In een van de koopovereenkomst is voorts een regeling voor een eerste recht van terugkoop tegen gelijke voorwaarden van de grond elders alsmede een eerste recht van koop voor twee toekomstige bouwkavels (hyp4/74864/182 en hyp4/74843/58).

Gemeente Hoorn In het plangebied Bangert en Oosterpolder te Hoorn is op 27 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten waarbij de gemeente Hoorn een perceel grond heeft gekocht ten behoeve van woningbouwontwikkeling met een oppervlakte van 1.92.87 ha waarbij een koopsom is overeengekomen van € 500.000,-- (25,92/m²). De koopsom betreft een schadeloosstelling (hyp4/72380/95). In het plangebied Bangert en Oosterpolder te Hoorn is op 27 juni 2017 een koopovereenkomst gesloten waarbij de gemeente Hoorn een perceel grond heeft gekocht met een oppervlakte van 1.27.35 ha waarbij een koopsom is overeengekomen van € 318.375,-- (25,00/m²). De koopsom betreft een schadeloosstelling (hyp4/73115/16). Gemeente Stede Broec In het plangebied Bangert en Oosterpolder te Hoorn is op 15 januari 2015 een koopovereenkomst en een aanvullende overeenkomst op 19 november 2015 gesloten waarbij de gemeente Stede Broec aan BPD Ontwikkeling B.V. en Zondag Bouwgroep (Z.B.G.) B.V. een kavel bouwgrond bestemd voor woningbouw (plangebied Buitenveld te Grootebroek) heeft verkocht met een oppervlakte van 14.31.94 ha waarbij een koopsom is overeengekomen van € 4.088.519,79 (28,55/m²) (hyp4/67229/154). Gemeente Drechterland Aan de Streekweg te Hoogkarspel is op 12 december 2018 een koopovereenkomst gesloten waarbij Wagenmaker c.s. aan Platypus Holding B.V.

een diverse percelen weiland en (akker-)bouwland verkoopt met een oppervlakte van totaal 7.58.02 ha waarbij een koopsom is overeengekomen van € 2.274.060,00 (30,00/m²). koper heeft een beroep gedaan op vrijstelling van overdrachtsbelasting aangezien het verkocht bedrijfsmatig geëxploiteerd zal worden ten behoeve van de landbouw (cultuurgrond) (hyp4/74728/109). Buiten de genoemde transacties zijn taxateurs op de hoogte van optieovereenkomsten (Hoogkarspel) waarbij grondprijzen van circa € 30 - € 32,50 aan de orde zijn. Naast de hiervoor vermelde transacties zijn door taxateurs diverse inbrengwaarden gerechercheerd.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

96 van 104

gemeente omvang Bunschoten Waalwijk Heeswijk-Dinther Echt-Susteren Borne Heesch Heiloo Voorschoten Maasgouw Boxtel Eersel Weert Heiloo Arnhem

ligging

datum prijs type plan 01-01-2013 € 39,00 inbrengwaarde exploitatieplan Rengerswetering, woningbouwontwikkeling Sprang-Capelle 01-07-2012 € 30,00 inbrengwaarde Plan Landgoed Driessen, 2.700 woningen Heeswijk-Dinther 01-06-2016 € 50,00 inbrengwaarde Rodenburg, 150 woningen Echt 16-06-2016 € 30,00 inbrengwaarde Bocage, woonwijk Borne 12-04-2017 € 23,00 inbrengwaarde Borsche Maten, woonwijk 1.000 woningen Heesch 01-06-2017 € 50,00 inbrengwaarde Woningbouw de Erven, 400 woningen Zuiderloo 18-11-2017 € 66,98 inbrengwaarde Woningbouw Noortveer 06-09-2018 € 116,09 inbrengwaarde Woningbouw Stevensweert 08-10-2018 € 40,00 inbrengwaarde Op de Konie 2018, 29 woningen Boxtel 01-01-2019 € 60,00 inbrengwaarde Selissen, voorbereiding, woonwijk 475 woningen Vessem 13-02-2020 € 50,00 inbrengwaarde woningbouwlocatie Postels Huufke Weert 20-03-2020 € 40,00 inbrengwaarde woningbouwlocatie Laarveld (868 woningen), plan in voorbereiding Zandzoom 20-03-2020 € 75,00 inbrengwaarde Woningbouw 1280 woningen Arnhem 15-05-2020 € 55,00 inbrengwaarde Schuytgraaf (woningbouwlocatie)

Tabel overzicht inbrengwaarden landelijk (selectie) Opgemerkt moet worden dat de genoemde transacties zien op andere planontwikkelingen waardoor de vergelijking minder nauwkeurig is en de referentie daardoor een lagere betrouwbaarheid kent. Ook de inbrengwaarden zijn planspecifiek waardoor de waardering niet een op een vergelijkbaar is. Uit het overzicht blijkt voorts dat de inbrengwaarden een brede range laten zien van waarden. Taxateurs zijn van mening dat deze additionele informatie een redelijk beeld geeft van de grondwaarde bij een toekomstige (woning-)bouwontwikkeling. 5.6.2

Conclusie vergelijkende methode

Op basis van genoemde transacties en waarde indicaties van ruwe bouwgrond gelegen in uitleggebieden voor woningbouw, concluderen taxateurs dat: Marktpartijen hebben zich sinds de aanvang van de crisis teruggetrokken van de grondmarkt voor ruwe bouwgrond. Posities met een langere ontwikkelingshorizon zijn afgestoten (al dan niet onder voorbehoud van een terugkooprecht). Er een bandbreedte is te destilleren uit gerealiseerde transacties en taxaties van inbrengwaarden. Afwijkingen op planniveau zijn daarbij zeer wel mogelijk als gevolg van hogere of lagere uitgifteprijzen, percentages uitgeefbaar, kosten bouw- en woonrijpmaken en kortere of langere doorlooptijden. In het plangebied te Enkhuizen in een verder verleden, maar ook zeer recent transacties van ruwe bouwgrond voor woningbouw hebben plaatsgevonden. Gemeente Enkhuizen in het te taxeren plangebied in 2004 gronden heeft verworven voor gemiddeld € 13 per m², in 2012 voor circa € 20 en dat een private partij in 2021 heeft verworven voor € 50,--/m² (verpacht). In omliggende gemeenten transacties en waarde indicaties plaatsvinden van gemiddeld € 25 tot € 35,- per m². Deze transacties betrekking hebben op een bouwprogramma met verschillende woningtypen. Als referentie binnenplanse transacties de voorkeur hebben boven buitenplanse transacties.

Referentiestransacties binnen de gemeente de voorkeur genieten ten opzichte van referentietransacties gelegen buiten de gemeente. De afgelopen circa twee jaar te zien is dat transacties en waarde indicaties van ruwe bouwgrond voor woningbouw gelegen is aan de bovenzijde van genoemde bandbreedte. Bij de totstandkoming van de koopsom ook rekening wordt gehouden met de planologische risico’s ten aanzien van het beoogde gebruik als woningbouwlocatie.

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

97 van 104

-

5.6.3

De planologische risico’s sterk afnemen naarmate het bestemmingsplan/exploitatieplan is vastgesteld of onherroepelijk is geworden.

Residuele grondwaardemethode

De residuele waardemethode is een zogenaamde top down benadering, waarbij de prijs van de ruwe bouwgrond het residu is dat overblijft nadat van de bruto opbrengsten van de uitgeefbare gronden de totale productiekosten zijn afgetrokken. Bij het bepalen van de opbrengsten kunnen prijsgegevens van gelijkwaardige onroerende zaken een indicatie vormen voor de raming van de opbrengsten. Hoewel deze methode in beginsel geschikt is om een indicatie van een grondwaarde te geven volgt uit de onteigeningsarresten HR 13 augustus 2004, NJ, 2005, 151, HR 15 februari 2008, LJN: BB4775 (art. 81 RO) en HR 15 februari 2008, LJN: BB7646 (art. 81 RO) dat deze methode met de nodige terughoudendheid moet worden toegepast. Hoewel het mogelijk is om alle kosten en opbrengsten die samenhangen met de exploitatie van het gehele complex te ramen naar actueel prijspeil geldt dat een dergelijke exercitie zeer theoretisch is hetgeen weer tot gevolg heeft dat de uitkomsten van de berekening in belangrijke mate worden bepaald door de gehanteerde uitgangspunten. Met inachtneming van het vorenstaande en rekening houdend met de omstandigheid dat voldoende regionale referentietransacties van ruwe bouwgrond voor bedrijfsterrein beschikbaar zijn en volgens vaste jurisprudentie (vgl. o.a.

HR 6 juni 2003, NJ 2003/550 en HR 13 augustus 2004, NJ 2005/151) deze niet buiten beschouwing mogen blijven hebben ondergetekenden derhalve geen gebruik gemaakt van de residuele grondwaardemethode. Dat toepassing van de residuele grondwaardemethode bovendien geen vereiste is voor vaststelling van inbrengwaarden volgt uit de volgende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In de uitspraak van de Afdeling van 1 juni 2011, zaaknummers 200905555/1/R1 en 200906452/1/R1, is omtrent het gebruik van de vergelijkende methode ten opzichte van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.28.7. Ten aanzien van het betoog dat ten onrechte de vergelijkingsmethode in plaats van de residuele of de topdownmethode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de vergelijkingsmethode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2011, zaaknummer 201100127/1/R2, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "2.12.2. (…) Ten aanzien van het betoog van Barenza dat ten onrechte de comparatieve methode in plaats van de 'topdown' methode is gebruikt, overweegt de Afdeling dat de comparatieve methode een in het onteigeningsrecht gebruikelijke en geaccepteerde methode ter bepaling van de waarde is, als bedoeld in artikel 40b van de Onteigeningswet en dat deze methode ook ter bepaling van inbrengwaarden kan worden gebruikt. In zoverre faalt het betoog.".

In de uitspraak van de Afdeling van 16 oktober 2013, zaaknummers 201301423/1/R4 en 201301424/1/R4, is omtrent het gebruik van de residuele grondwaardemethode als volgt overwogen: "16.3. De artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet dwingen niet tot het hanteren van de residuele dan wel de comparatieve methode. Gelet daarop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is reeds vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. Met het enkel overleggen van een rapport waarin de gronden zijn getaxeerd op basis van een comparatieve waarderingsmethode heeft [appellant A] niet aannemelijk gemaakt dat het

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

98 van 104

taxatierapport van Oranjewoud, dat is uitgevoerd op basis van de residuele grondwaardemethode, onjuist is. [appellant A] heeft overigens niet aannemelijk gemaakt dat het rapport van Oranjewoud zodanige gebreken vertoont, dat de raad zich niet in redelijkheid op dat rapport heeft mogen baseren. Het betoog faalt.".

Uit hetgeen hiervoor is overwogen maken taxateurs op dat de vergelijkingsmethode de voorkeur geniet boven de residuele grondwaardemethode. Nu het aantal referentietransacties dat beschikbaar is, in aantal beperkt en in gevallen voorts qua verloop van tijd of ligging afwijkend is, zien taxateurs zich evenwel genoodzaakt om het algemene prijsbeeld dat hij uit de referentietransacties heeft gedistilleerd te toetsen aan de uitkomsten van een residuele grondwaardeberekening. Hiertoe hebben taxateurs kennis genomen van de residuele grondwaarde van de exploitatieopzet van het ontwerp exploitatieplan zoals opgesteld door de gemeente volgens de beginselen van de Wro. De exploitatieopzet gaat uit van de volgende parameters: Kenmerken Oppervlakten: bruto plangebied

312 084 m²

niet in exploitatie

0 m²

netto exploitatiegebied

312.084 m²

oppervlakte uitgeefbaar gebied

124.260 m²

percentage uitgeefbaar

40%

percentage openbaar gebied

60%

Parameters: start/eind exploitatie

01-01-2021/01-01-2029

kostenstijging

2,0% per jaar

opbrengstenstijging

1,5% per jaar

rekenverlies/-winst

1,3%

Disconteringsrente

1,3%

peildatum

1-1-2021

Exploitatieopzet Nominaal

Prijsstijging

Totaal

uitgifte van gronden

€ 39.132.189

€ 3.297.747

€ 42.429.936

overige opbrengsten

-

-

Opbrengsten:

totaal opbrengsten

-+ € 42.429.936

Kosten (exclusief inbrengwaarde): andere kosten i.v.m. exploitatie

€ 22.230.021

€ 2.389.562

€ 24 619.583

Overige kosten i.v.m. exploitatie

50.168

totaal kosten

€ 24.669.751

Rentetoerekening

€

Exploitatiesaldo op einddatum (excl. inbrengwaarde)

€ 18.439.686

Exploitatiesaldo op contante waarde (peildatum 1-1-2021)

€ 16.416.045

Contante waarde per m² netto exploitatiegebied

€

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

-+

679.501

52,60 per m²

99 van 104

Uit het vorenstaande volgt dat de residuele grondwaarde van het netto exploitatiegebied gemiddeld afgerond € 52,60 per m² bedraagt uitgaande van een netto plangebied van 312.084 m². Deze waarde betreft de residuele grondwaarde van de exploitatieopzet van het ontwerp exploitatieplan zoals opgesteld door de gemeente volgens de beginselen van de Wro. Omdat bij het begroten van de werkelijke waarde als bedoeld in artikel 40d lid 2 van de Onteigeningswet moet worden uitgegaan van een onderstelde koop in het vrije economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper dient bij het bepalen van de residuele grondwaarde rekening te worden gehouden met winst- en risico-opslagen en/of rendementseisen die door commerciële ontwikkelaars worden gehanteerd. De commerciële marge op grondexploitaties kan op verschillende manieren worden verwerkt: in de eerste plaats door een commerciële marge te rekenen over de kosten van de grondexploitatie, in de tweede plaats door een commerciële marge te rekenen over de opbrengsten van de grondexploitatie en in de derde plaats voor door de commerciële marge te verwerken in de disconteringsvoet. In deze kiezen taxateurs voor de laatste methode omdat deze naar het oordeel van de taxateurs het beste aansluit bij de praktijk.

De taxateurs maken hierbij gebruik van de gemiddelde vermogenskostenvoet (weighted average cost of capital/ WACC). De taxateurs begroten het door een commerciële ontwikkelaar gewenste rendement op de inzet van eigen vermogen op 12% en de kosten voor de inzet van vreemd vermogen op 2,0%. De taxateurs gaan ervan uit dat een commerciële ontwikkelaar 70% van het benodigde vermogen extern kan financieren waardoor 30% van de kapitaalbehoefte uit eigen vermogen bestaat. De gemiddelde vermogenskostenvoet kan alsdan worden berekend op (30% x 12% + 70% x 2,0% =) 5,0%. De overige kostenposten en opbrengsten komen taxateurs plausibel voor. Toepassing van bovenstaande parameters leidt (ceteris paribus) tot een netto contante waarde van € 13.081.647 wat overeenkomt met circa € 41,92 per m² plangebied.

5.6.4

Conclusie ruwe bouwgrond

De uitkomst van de residuele grondwaarde is, afgezien van de meest recent gerealiseerde transactie, hoger dan de gerealiseerde grondprijzen van ruwe bouwgrond voor woningbouw in de omliggende gemeenten. Anderzijds is de waarde ook aan de onderzijde van de bandbreedte van inbrengwaarden. Dat in het gebied een lagere residuele grondprijs is, is te verklaren door de lage woningdichtheid (16,3 woning/ha) en uitgiftepercentage (40%). Ook historisch is overigens sprake van een relatief lage grondprijs zoals blijkt uit de koopsommen in het gebied zelf en in de omliggende gemeenten. De meest recente transactie in het plangebied zelf, die taxateurs zien als een goede referentie, is hoger dan de residuele grondwaarde en ook hoger dan de grondprijs voor ruwe woningbouwgrond in de omgeving. De aankoop is gedaan door een private ontwikkelingspartij die met de verwerving tevens een bouwexploitatie tegemoet kan zien. Naar oordeel van taxateurs is in onderhavig plan wel sprake van een hoger risico omdat er een relatief beperkt aantal woningen worden gerealiseerd, maar de algemene- en inrichtingskosten relatief hoog zijn (door wateroppervlakte en infrastructuur).

Hoewel de woningmarkt daar thans nog geen tekenen van vertoond, kunnen de huidige omstandigheden die veroorzaakt worden door Covid-19 er toe leiden dat mensen minder snel bereid zijn om te verhuizen waardoor sprake is van een hogere verkooponzekerheid. Anderzijds is er op de woningmarkt thans

Kendes Rentmeesters Veenendaal BV

100 van 104