Bijlage 9 Taxatie inbrengwaarden dec 2021
Tekst van het document
TAXATIERAPPORT Inbrengwaarde exploitatieplan Gommerwijk West-West
Veenendaal, december 2021
K ENDES R ENTMEESTERS V EENENDAAL BV - WILTONSTRAAT 38 - POSTBUS 314 - 3900 AH V EENENDAAL T 0318 582150 - INFO @KENDES. NL - F ACTUREN @K ENDES. NL - WWW.K ENDES. NL HANDELSREGISTER K VK 66632838 - NL856639096B01 OP ALLE DIENSTVERLENING IS VAN TOEPASSING DE REGELING VOOR RENTMEESTERS 2020 VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN RENTMEESTERS WELKE OP VERZOEK WORDT TOEGEZONDEN .
Inhoud 1.
2.
3.
4.
Opdracht ............................................................................................................................................................ 4 1.1 Opdrachtgever ....................................................................................................................................... 4 1.2 Taxateurs ................................................................................................................................................ 4 1.3 Onafhankelijkheid ................................................................................................................................. 4 1.4 Object ...................................................................................................................................................... 4 1.5 Belang ...................................................................................................................................................... 5 1.6 Taxatiebasis ............................................................................................................................................ 5 1.7 Taxatiemethode .....................................................................................................................................
5 1.8 Doel van de taxatie ................................................................................................................................ 5 1.9 Opname .................................................................................................................................................. 5 1.10 Taxatiedatum en toestandsdatum ....................................................................................................... 5 1.11 Concepten ............................................................................................................................................... 6 1.12 Aansprakelijkheid ................................................................................................................................. 6 1.13 Conformiteit ........................................................................................................................................... 6 1.14 Informatievoorziening .......................................................................................................................... 6 1.15 Publicatie ................................................................................................................................................ 7 1.16 Algemene voorwaarden .......................................................................................................................
7 Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................................................................... 8 2.1 Algemene uitgangspunten ................................................................................................................... 8 2.2 Bijzondere uitgangspunten .................................................................................................................. 9 Beschrijving .................................................................................................................................................... 10 3.1 Algemeen .............................................................................................................................................. 10 3.2 Situering................................................................................................................................................ 10 3.3 Kadastrale aanduiding ....................................................................................................................... 12 3.4 Eigendom en zakelijke rechten .......................................................................................................... 12 3.5 Publiekrechtelijke beperkingen .........................................................................................................
12 3.6 Overige privaatrechtelijke aspecten .................................................................................................. 13 3.7 Ruimtelijk beleid .................................................................................................................................. 13 3.8 Exploitatiegebied ................................................................................................................................. 21 3.9 Omschrijving per rechthebbende ...................................................................................................... 23 3.10 Eigenaar 2 - HHNK ............................................................................................................................. 23 3.11 Eigenaar 3 - B.V. Timpaan Ontwikkeling ........................................................................................ 26 3.12 Eigenaar 5 – P.A. Keeman .................................................................................................................. 31 3.13 Eigenaar 6 – W.H. Zwaan ................................................................................................................... 36 3.14 Eigenaar 7 – G.F.L. Zwaan ................................................................................................................. 43 3.15 Eigenaar 8 – H.C.
Zwaan .................................................................................................................... 47 3.16 Eigenaar 9 – K. Zwaan ........................................................................................................................ 52 3.17 Eigenaar 10 – M. Zwaan ..................................................................................................................... 58 3.18 Eigenaar 11 – M. Weening / J.M. Rood ............................................................................................. 63 3.19 Eigenaar 12 – J.J. Q. Rood / J. Schouten ............................................................................................ 68 3.20 Eigenaar 13 – C.J. Gorter / M.C. Rood .............................................................................................. 72 3.21 Eigenaar 1 en 4 - Gemeente Enkhuizen ............................................................................................ 77 Marktomstandigheden, courantheid, SWOT en optimale aanwending ............................................. 84
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
2 van 104
5.
6.
4.1 Marktomstandigheden ....................................................................................................................... 84 4.2 Courantheid ......................................................................................................................................... 88 4.3 SWOT-analyse ..................................................................................................................................... 89 4.4 Optimale aanwending ........................................................................................................................ 89 Overwegingen ................................................................................................................................................ 90 5.1 Inleiding ................................................................................................................................................ 90 5.2 Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde ............................................................................. 90 5.3 Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde............................................................... 91 5.4 Onteigeningswaarde ...........................................................................................................................
93 5.5 Bijzondere (on-) geschiktheid ............................................................................................................ 94 5.6 Waarderingsmethode ......................................................................................................................... 94 5.7 Waardering bestaande openbare ruimte ........................................................................................ 101 5.8 Afkoop zakelijk rechten .................................................................................................................... 101 5.9 Sloopkosten ........................................................................................................................................ 102 5.10 Backtesting ......................................................................................................................................... 102 Waardering ................................................................................................................................................... 103
Bijlagen Bijlage 1: Bijlage 2:
Kaart exploitatieplangebied Eigendomsinformatie Kadaster
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
3 van 104
1.
Opdracht
1.1
Opdrachtgever
Op 11 mei 2021 is door SED, kantoorhoudende te Hoogkarspel, postadres: Postbus 20, 1610 AA Bovenkarspel, vertegenwoordigd door de heer W. Leemreize, projectleider Gommerwijk West aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitbrengen van dit taxatierapport.
1.2
Taxateurs
Deze taxatie is verricht door de heer ing. R. Th. Homan MRICS, rentmeester NVR, registertaxateur NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, registratienummer RT806703514) in de kamers Landelijk Agrarisch Vastgoed, Bedrijfsmatig Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed en geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS) en door de heer ing. J.H. Kooijman, rentmeester NVR, registertaxateur NRVT (registratienummer: RT665863635) in de kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed en Bedrijfsmatig Vastgoed en geregistreerd onteigeningsdeskundige (Register DOBS). Omdat de onderhavige taxatie door twee taxateurs is verricht is het vierogen principe voldoende gewaarborgd en kan de plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur achterwege blijven. Genoemde taxateurs zijn verbonden aan Kendes Rentmeesters Veenendaal BV. Genoemde taxateurs handelen als externe taxateurs voor en namens Kendes Rentmeesters Veenendaal BV en verklaren te beschikken over de vereiste specifieke deskundigheid ten aanzien van specifieke lokale, regionale en (inter-) nationale (deel-) markt- en objectkennis en deze up-to-date te houden. Genoemde taxateurs zijn niet betrokken (geweest) bij taxaties, grondverwerving, advisering (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling.
De taxateurs zijn met de opdrachtgever een vaste honorering overeengekomen die in verhouding staat tot de omvang van het werk en niet afhankelijk is van de hoogte van de getaxeerde waarde.
1.3
Onafhankelijkheid
De taxateurs verklaren te dezer zake te handelen als extern en onafhankelijk taxateurs. De taxateurs noch Kendes Rentmeesters Veenendaal BV hebben enige betrokkenheid (gehad) bij planvorming, grondverwerving en/of adviesdiensten betreffende onderhavig plangebied.
1.4
Object
Het object omvat percelen ruwe bouwgrond en diverse gebouwde objecten gelegen in het zaken gelegen exploitatiegebied van exploitatieplan ‘Gommerwijk West-West’.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
4 van 104
1.5
Belang
Het te taxeren belang omvat de eigendom.
1.6
Taxatiebasis
De taxatiebasis omvat de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 6.13 lid 5 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) juncto artikel 6.2.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro).
1.7
Taxatiemethode
De taxatie is verricht met behulp van de voor de onroerende zaak meest geëigende waarderingsmethoden, waaronder de vergelijkende methode en de residuele grondwaardemethode.
1.8
Doel van de taxatie
Het doel van de taxatie is aan opdrachtgever inzicht verschaffen in de hiervoor omschreven waarde in verband met vaststelling van exploitatieplan Gommerwijk West-West. Het taxatierapport mag niet worden gebruikt buiten de context of voor doelen waarvoor dit niet bestemd is. Kendes Rentmeesters Veenendaal BV aanvaardt voor ander gebruik geen aansprakelijkheid.
1.9
Opname
In het kader van deze taxatie is het plangebied op 5 juni 2021 door een van de taxateurs vanaf de openbare weg in ogenschouw genomen. Een inpandige inspectie heeft in het kader van deze taxatie niet plaatsgevonden.
1.10 Taxatiedatum en toestandsdatum De taxatie van de inbrengwaarde dient te worden verricht naar de marktomstandigheden op de datum welke het moment van opstellen van het exploitatieplan benadert. Omdat het niet mogelijk is om naar een toekomstige datum te taxeren is de taxatie verricht naar de maand waarin het taxatierapport is uitgebracht, derhalve naar 1 december 2021.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
5 van 104
1.11 Concepten Op 13 juli 2021 is aan opdrachtgever een concepttaxatierapport ter beschikking gesteld. Opdrachtgever heeft op 21 december 2021 gereageerd op het conceptrapport. Ten opzichte van het concepttaxatierapport is geen sprake van min of meer substantiële afwijkingen (> 5% van de waarde).
1.12 Aansprakelijkheid Kendes Rentmeesters Veenendaal BV aanvaardt geen aansprakelijkheid jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht.
1.13 Conformiteit De onderhavige rapportage betreft een taxatieopdracht conform voorgeschreven wettelijke en jurisprudentiële normen en daarmee de daarmee samenhangende best practice welke kunnen afwijken van de toepasselijke IVS- en NRVT-taxatiestandaarden. De taxateurs achten zich evenwel gebonden aan de fundamentele beginselen van professionaliteit, objectiviteit en onafhankelijkheid jegens opdrachtgever zoals neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT.
1.14 Informatievoorziening Door opdrachtgever is de volgende informatie overgelegd: • Woningaantallen SP GWW 2672-110; • Stedenbouwkundig casco Gommerwijk West-West, Enkhuizen (Vollmer&Partners); • Kaart exploitatiegebied met huidige eigenaren en bijbehorende oppervlakten; Per mailbericht van 7 juli 2021 • Eigenarenkaart • Grondgebruikskaart • Gommerwijk West-west Verkavelingskaart 2672-110; Per mailbericht van 9 november 2021 • Grondgebruikskaart; • Verkavelingskaart; • SP 2672-110 210920; • Eigenarenkaart; • Faseringskaart Per mailbericht van 10 november 2021 • (concept) uitwerkingsplan Gommerwijk West West inclusief verbeelding; Per mailbericht van 3 december 2021 • Jaarschijven Grex (op basis van gemeentelijk parameter en marktparameters).
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
6 van 104
1.15 Publicatie Uitsluitend publicatie van het definitieve taxatierapport met alle daarbij behorende bijlagen is toegestaan.
1.16 Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening door Kendes Rentmeesters Veenendaal BV is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2015.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
7 van 104
2.
Algemene en bijzondere uitgangspunten
2.1
Algemene uitgangspunten
2.1.1 Titelonderzoek In het kader van deze taxatie is uitsluitend kennis genomen van kadastrale uittreksels. Naar inschrijvingen en beslagen is geen onderzoek verricht. Evenmin is onderzoek verricht naar erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, vorderingen en aanspraken van derden (waaronder verjaring), enzovoorts. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat dergelijke rechten en aanspraken niet van invloed zijn op de waardering van het object.
2.1.2 Toestand van opstallen Indien het object opstallen omvat is de onderhoudstoestand daarvan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Evenmin is onderzoek verricht naar de aanwezigheid van stoffen en materialen welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of gezondheid.
2.1.3 Toestand van installaties en voorzieningen Indien het object opstalgebonden installaties en voorzieningen omvat is de onderhoudstoestand hiervan globaal, voor zover waarneembaar en uitsluitend in het kader van deze taxatie beoordeeld. De beoordeling is derhalve geen technisch onderzoek. Als uitgangspunt voor deze taxaties geldt dat opstalgebonden installaties en voorzieningen naar behoren functioneren en voldoen aan de eisen en voorschriften die daaraan van overheidswege worden gesteld. Bij de taxatie worden niet opstalgebonden installaties en voorzieningen buiten beschouwing gelaten, tenzij anders vermeld.
2.1.4 Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze taxatie is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in weg staan, danwel leiden tot het treffen van maatregelen.
2.1.5 Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie opgevraagd bij de gemeente waarin het object is gelegen. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
8 van 104
In het kader van deze taxatie is bestemmingsplaninformatie geraadpleegd via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie actueel en volledig is.
2.1.6 Publiekrechtelijke beperkingen De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels actueel en volledig zijn.
2.1.7 Omzetbelasting Alle in het rapport genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
2.2
Bijzondere uitgangspunten
Als bijzonder uitgangspunt voor deze inbrengwaardetaxatie geldt dat het bestemmingsplan en exploitatieplan ten behoeve waarvan deze taxatie is opgesteld onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateurs achten dit bijzondere uitgangspunt redelijk en relevant voor het doel van de taxatieopdracht.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
9 van 104
3.
Beschrijving
3.1
Algemeen
De in dit taxatierapport begrepen onroerende zaken liggen in het plangebied Gommerwijk West-west. Dit plan voorziet in de ontwikkeling van een woonwijk met maximaal 700 woningen aan de westkant van de bestaande woonwijk Gommerwijk West. De oppervlakte van het plangebied beslaat een oppervlakte van circa 31.20.84 hectare bruto terrein en circa 12.42.60 hectare netto uitgeefbaar terrein ten behoeve van woningen. Het plangebied is gelegen aan de westzijde van Enkhuizen, aansluitend aan de bestaande woonwijk Gommerswijk West, en wordt aan de noordzijde begrenst door de wegen De Haling en aan de zuidzijde door De Gouw.
3.2
Situering
Op onderstaande afbeelding is de situering van het gebied in de regio nader aangeduid, waarbij rechts de oude kern van Enkhuizen te zien is met ten westen daarvan het IJsselmeer.
De rode pointer geeft het gebied aan. Het uitgelichte gedeelte betreft overigens het gehele bestemmingsplan ‘Partiele herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West’, het exploitatieplangebied is iets minder groot en wordt op de navolgende afbeelding getoond.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
10 van 104
Afbeelding uitsnede stedenbouwkundig casco Gommerwijk West-West (Vollmer en Partners)
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
11 van 104
3.3
Kadastrale aanduiding
Het object omvat de navolgende kadastrale percelen:
perceel oppervlakte Enkhuizen H 1890 28.430 m² Enkhuizen H 474 28.210 m² Enkhuizen H 475 22.260 m² Enkhuizen H 33 11.770 m² Enkhuizen H 2461 4.605 m² Enkhuizen H 481 17.500 m² Enkhuizen H 1839 43.420 m² Enkhuizen H Enkhuizen H Enkhuizen H Enkhuizen H
te waarderen 28.430 m² 28.210 m² 22.260 m² 11.770 m² 3.537 m² 17.500 m² 43.420 m²
454 479 482 162
6.850 m² 27.300 m² 28.500 m² 33.610 m²
730 m² 27.300 m² 28.500 m² 32.841 m²
Enkhuizen H 480 Enkhuizen H 2038 Enkhuizen H 2042
33.400 m² 8.330 m² 22.900 m²
33.400 m² 4.707 m² 22.900 m²
Enkhuizen H 2041 Enkhuizen H 2040 Enkhuizen H 2039 Enkhuizen H 2037
980 m² 980 m² 770 m² 200 m²
980 m² 980 m² 770 m² 200 m²
Enkhuizen H 2036 Enkhuizen H 2682 Enkhuizen H 2683 Enkhuizen H 2684
970 m² 835 m² 820 m² 1.135 m²
859 m² 835 m² 820 m² 1.135 m²
totaal
3.4
312.084 m²
Eigendom en zakelijke rechten
De eigendom en zakelijke rechten worden aangeduid onder de respectievelijke paragrafen bij de beschrijving per rechthebbende.
3.5
Publiekrechtelijke beperkingen
De publiekrechtelijke worden aangeduid onder de respectievelijke paragrafen bij de beschrijving per rechthebbende.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
12 van 104
3.6
Overige privaatrechtelijke aspecten
De overige privaatrechtelijke aspecten worden aangeduid onder de respectievelijke paragrafen bij de beschrijving per rechthebbende
3.7
Ruimtelijk beleid
3.7.1 Vigerende bestemming Bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West’ Het getaxeerde valt onder de vigeur van bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West’. Voornoemd bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeente Enkhuizen op 24 september 2016 en vervolgens onherroepelijk geworden.
Uitsnede plankaart bestemmingsplan ‘Gommerwijk West-West’. Binnen het plan zijn de enkelbestemmingen ‘Groen’, ‘Water’, Wonen’ en ‘Wonen – uit te werken’ voorzien, alsmede de dubbelbestemmingen ‘Archeologische waardevol gebied’ en ‘leidingen’.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
13 van 104
De op de kaart voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
De op de kaart voor ‘Water’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
De op de kaart voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
De op de kaart voor ‘Wonen – uit te werken’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
14 van 104
Er is sprake van uitwerkingsregels: 6.2.1 Uitgangspunten woongebied Voor het woongebied gelden de volgende hoofduitgangspunten: a.
de stedenbouwkundige opzet van het gebied zal gebaseerd zijn op de uitgangspunten, zoals die zijn geformuleerd in hoofdstuk 4 van de toelichting;
b.
de kwantitatieve woningprogrammering dient in overeenstemming te zijn met de Regionale woonvisie West Friesland en het uitvoeringsprogramma daarvan, zoals opgenomen in het Regionaal Actieplan (RAP), met dien verstande dat ter plaatse van het plangebied Gommerwijk West-west het maximale aantal toegelaten woningen 700 bedraagt;
c.
het percentage van het additioneel te graven (oppervlakte)water zal ten minste: 1. 16% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -3,30 m tot -3,10 m Normaal Amsterdams Peil; 2. 23% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -4,40 m Normaal Amsterdams Peil;
d.
Bij de uitvoering van de plannen zal er zorg worden gedragen date er vooraf archeologisch onderzoek is verricht en, indien archeologische waarden worden aangetroffen, eventueel bodemvondsten naar elders worden overgebracht tevens zal de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) on advies worden gevraagd.
6.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen geldt de volgende bepaling: ₋ de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde. 6.2.3 Hoofdgebouwen
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
15 van 104
Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. als hoofgebouw mogen uitsluitend woonhuizen en woongebouwen worden gebouwd b. de bouwhoogte van een woonhuis zal ten hoogste 11,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van een woongebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.4 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen gelden de volgende bepalingen: a. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw zal ten hoogste 50 m² bedragen; b. de goothoogte van de aan- en uitbouwen en de aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; c. de goothoogte van een vrijstaand hoofdgebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen; d. de hoogte van een aan- of uitbouw of een bijgebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen; e. de dakhelling van de bijgebouwen zal ten hoogste 55° bedragen. 6.2.5.
Maatschappelijke voorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.6. Openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 6.2.7. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 1 m² zal bedragen; b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 10,00 m bedragen. Dubbelbestemmingen De op de plankaart voor archeologisch waardevol gebied aangewezen gronden zijn, naast de andere op de plankaart voor die gronden aangewezen bestemming (basisbestemming), tevens bestemd voor het herstel, het behoud en de ontwikkeling van de archeologische waarden.
De op de kaart voor leidingen aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de anderen voor die gronden aangewezen bestemming (basisbestemming), voor: a. Hoofdwaterleidingen; met de daarbij behorende:
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
16 van 104
b.
bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
Bestemmingsplan Gommerwijk West-West
2008
Voorts blijkt uit de weergave op ruimtelijke plannen.nl dat op het gebied het bestemmingsplan ‘Gommerwijk West-West’ van toepassing is. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 19 februari 2018 en heeft een vergelijkbare inhoud en plankaart als het hierboven beschreven plan, zij het dat in dit plan concreet omschreven is dat sprake is van een ‘harde plancapaciteit van 700 woningen’. Om woningbouw in andere gebieden planologisch mogelijk te maken, diende de zogenaamde 'harde plancapaciteit' van 700 woningen in het bestemmingsplan Gommerwijk West-West te worden geschrapt en is een koppeling nodig met de beleidsmatig vastgelegde woningbouwcapaciteit in Enkhuizen. Derhalve is de hierboven beschreven partiële herziening vastgesteld, welke daarin voorziet.
3.7.2 Toekomstige bestemming Er is sprake van bestemmingsplan waarin de door de gemeente voorziene planinvulling reeds positief is bestemd. In het kader van de proefverkaveling is binnen de kader invulling gegeven aan een plan met 514 woningen, met infrastructuur, water/rietland en groen/bos. Gemeente Enkhuizen is thans bezig met het opstellen van ‘Uitwerkingsplan Gommerwijk West-west’. Bij dit rapport is kennis genomen van de concept versie van 9 november 2021, Projectnummer 2672-110. Samen met het bestemmingsplan vormt dit plan de planologische-juridische basis voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied Gommerwijk West-West. De in het plan begrepen gronden zijn bestemd voor: Groen; Verkeer - Verblijf; Water Wonen – 1 Wonen – 2 en voorts is sprake van dubbelbestemmingen ten aanzien van Leiding- Water en Waarde – Archeologie.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
17 van 104
Uitsnede verbeelding Uitwerkingsplan Gommerwijk West-west Volgens de toelichting van het uitwerkingsplan zijn de bestemmingen als volgt omschreven: Bestemming 'Groen' De bosschages en parkruimtes in het plangebied zijn bestemd als ‘Groen’. Het is van belang deze groenstructuren in het plangebied te behouden. Om het groene karakter te behouden zijn binnen deze bestemming geen gebouwen toegestaan. Uitzondering op de regel vormen kleine gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Verder zijn binnen deze bestemmingen speelvoorzieningen en voetpaden toegestaan. Bestemming 'Verkeer - Verblijf' De wegen in het plangebied hebben een duidelijke verblijfsfunctie. Deze wegen zijn daarom bestemd als 'Verkeer - Verblijf'. Naast wegen zijn binnen deze bestemming ook openbare parkeerplaatsen en groenen speelvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Er is tevens een regeling opgenomen ten aanzien van bruggen. Bestemming 'Water' De sloten, vaarten en waterpartijen die in de nieuwe wijk liggen, hebben de bestemming 'Water' gekregen. Gebouwen zijn binnen deze bestemming niet toegestaan. In de bestemming is het aanleggen van bruggen en
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
18 van 104
duikers opgenomen. Binnen het plan zijn geen steigers toegestaan. Wel zijn vlonders binnen de woonbestemming mogelijk. Bestemming 'Wonen' De woningen in het plangebied vallen onder de bestemmingen ‘Wonen - 1’ en ‘Wonen - 2’. De bouwregels van deze bestemmingen zijn afgestemd op de gebruikelijk systematiek van de gemeente voor deze bestemming. Onder ‘Wonen - 1’ vallen naast de vier nieuwe woningen op particuliere kavels aan het lint in het noorden en zuiden van het plangebied, conform de gemaakte afspraken van de gemeente met de eigenaren van deze kavels. Deze woningen bestaan uit een tweekapper en twee vrijstaande woningen. ‘Wonen - 2’ is voor de nieuw te bouwen woningen in de rest van het plangebied. Het exacte aantal woningen en de precieze ligging binnen de bestemmingsvlakken staan nog niet vast, daarom is gekozen voor een globale invulling. Hierdoor is het mogelijk om behalve woningen ook de bijbehorende voorzieningen zoals ontsluitingswegen, groen en water mogelijk te maken. Binnen de bestemming Wonen wordt een aantal randvoorwaarden meegegeven zoals de maximaal toegestane bouwhoogte, de afstand van het hoofdgebouw tot de perceelsgrenzen, het maximum aantal woningen en de typen woningen die toegestaan zijn. Binnen deze randvoorwaarden kunnen verschillende plannen uitgevoerd worden, waardoor het stedenbouwkundig plan flexibel uitgewerkt kan worden.
Het verschil tussen beide woonbestemmingen ligt, naast de flexibiliteit, met name in de oppervlakte van de woning en de bouw- en goothoogte. Bij ‘Wonen - 1’ mag de woning maximaal 250 m² worden en er geldt een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 7 meter. Bij ‘Wonen - 2’ is de oppervlakte van de woningen maximaal 150 m² en is de maximale goot- en bouwhoogte respectievelijk 7 en 11 meter. Aan-huis-verbonden beroepen wordt in het uitwerkingsplan toegestaan, mits het om ondergeschikte bedrijfsactiviteiten gaat en er geen hinder ontstaan voor de woonbuurt. Het is niet de bedoeling om de woonfunctie te laten vervallen en zelfstandige praktijk- en bedrijfsruimte in de woning te realiseren. Er geldt een beperking van de maatvoering van de bedrijfsruimte aan huis. De bedrijfsvloeroppervlakte mag niet meer zijn dan 50 m² of (in geval van kleine panden) 30% van de totale gezamenlijke vloeroppervlakte op de begane grond van alle aanwezige bebouwing op het bouwperceel. Een kleinschalig bedrijfsmatige activiteit bij huis is niet zomaar mogelijk. Dit is alleen toegestaan via een afwijking met een omgevingsvergunning. Aan de hand van ruimtelijke criteria en de kans op hinder voor de woonomgeving is een lijst opgesteld van toelaatbare bedrijven binnen de woonbestemming (zie bijlage 1 van de regels).
Dubbelbestemming ‘Leiding - Water’ Daar waar in het plangebied een ondergrondse hoofdwaterleiding aanwezig is met een beschermingszone, is de dubbelbestemming 'Leiding - Water' toegekend. Deze dubbelbestemming heeft tot doel het beschermen van de hoofdwaterleiding. De dubbelbestemming heeft voorrang boven de andere geldende bestemmingen, en legt beperkingen op aan deze onderliggende bestemmingen. Ten eerste mag binnen de dubbelbestemming niet worden gebouwd. Daarnaast is het niet mogelijk om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werkzaamheden uit te voeren.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
19 van 104
Dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie’ Ter bescherming van archeologische waarden in de bodem is de dubbel-bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Voor de bescherming van deze waarden is een archeologisch onderzoek nodig waarbij duidelijk moet zijn wat de gevolgen voor deze waarden zijn voor een omgevingsvergunning voor bouwen verleend kan worden Voor de bestemmingsbepalingen zij verwezen naar het genoemde Uitwerkingsplan.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
20 van 104
3.8
Exploitatiegebied
Het plangebied van het exploitatieplan Gommerwijk West-West is op bovenstaande afbeelding weergegeven.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
21 van 104
Afbeelding gebied met daarop weergegeven de verschillende eigenaren.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
22 van 104
3.9
Omschrijving per rechthebbende
Binnen het plangebied zijn 13 unieke eigenaren te onderscheiden. De in dit taxatierapport begrepen onroerende zaken zijn in de volgende paragrafen per eigenaar omschreven.
3.10 Eigenaar 2 - HHNK 3.10.1 Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente
Sectie
Nummer
Akte
Grootte
Getaxeerd
Enkhuizen
H
454
Hyp4 11239/6 Alkmaar
0.68.50 ha
0.07.30 ha
Bron: Kadaster.nl
3.10.2 Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat de eigendom van het voornoemde perceel berust bij de Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier, zetelend te Heerhugowaard, ingeschreven in het Handelsregister (KvK-nr 3761516), adres 1703 WC Heerhugowaard, Stationsplein 136. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) zijn geen zakelijke rechten vermeld.
3.10.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de informatie van het Kadaster (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.
3.10.4 Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West heeft het object gedeeltelijk de enkelbestemming ‘Water’ (Artikel 4) en (gedeeltelijk) de dubbelbestemming ‘Leidingen’.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
23 van 104
Uitsnede bestemmingplankaart Gommerwijk West-West, perceel Enkhuizen H 454. De op de kaart voor water aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. Waterpartijen, vaarten, sloten en daarmee gelijk te stellen waterlopen; b. bermen en beplanting; c. groenvoorzieningen; d. aanleggelegenheid; met de daarbijbehorende: e. bouwwerken, geen gebouw zijnde, waaronder bruggen en/of dammen. De op de kaart voor leidingen aangewezen gronden zijn, naast het bepaalde in de anderen voor die gronden aangewezen bestemming (basisbestemming), voor: a. Hoofdwaterleidingen; met de daarbij behorende: b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
3.10.5 Ligging De getaxeerde onroerende zaak is centraal in het gebied gelegen direct ten zuiden van het Weelenpad. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto (blauw omlijnd):
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
24 van 104
Ligging in gebied
ligging locatie (er ligt van dit perceel maar een deel binnen de begrenzing van het EP)
3.10.6 Omschrijving Het getaxeerde omvat een gedeeltelijk perceel dat onderdeel vormt van de waterinfrastructuur, het betreft een watergang die voorts wordt gebruikt voor recreatieve doeleinden.
foto perceel Enkhuizen H 454
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
25 van 104
3.10.7 Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde als onderdeel van het complex Gommerwijk West-West.
3.11 Eigenaar 3 - B.V. Timpaan Ontwikkeling 3.11.1 Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente
Sectie
Nummer
Akte
Grootte
Getaxeerd
Enkhuizen
H
162
Hyp4/80173/96
3.36.10 ha
3.28.41 ha
Enkhuizen
H
479
Hyp4/80173/96
2.73.00 ha
2.73.00 ha
Enkhuizen
H
482
Hyp4/80173/96
2.85.00 ha
2.85.00 ha
8.94.10 ha
8.86.41 ha
Bron: Kadaster.nl
3.11.2 Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat de eigendom van voornoemde percelen berust bij B.V. Timpaan Ontwikkeling, zetelend te Hoofddorp, ingeschreven in het Handelsregister (KvK-nr 34160753), adres 2132 JX Hoofddorp, Polarisavenue 132. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) zijn geen zakelijke rechten vermeld.
3.11.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de informatie van het Kadaster (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat het getaxeerde perceel met kadastraal nummer 162 is belast met de volgende publiekrechtelijke beperking: Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden, betrokken rechtspersoon gemeente Enkhuizen, afkomstig uit stuk Hyp4 81554/00096, ingeschreven op 24 juni 2021.
Er zijn geen overige beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.
3.11.4 Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West heeft het object de enkelbestemming ‘Wonen - Uit te werken’ (Artikel 6).
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
26 van 104
Uitsnede bestemmingplankaart Gommerwijk West-West, perceel Enkhuizen H 162, 479 en 482. De op de kaart voor woondoeleinden (uit te werken) aangewezen gronden zijn bestemd voor a. gebouwen ten behoeve van: 1. het wonen; 2. maatschappelijke voorzieningen, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding “maatschappelijk”; waarbij het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone wordt nagestreefd; met de daarbijbehorende: b. infrastructurele voorzieningen; c. groenvoorzieningen; d. sport- en speelvoorzieningen; e. parkeervoorzieningen; f. waterlopen en waterpartijen; g. aanleggelegenheid; h. openbare nutsvoorzieningen met de daarbij behorende gebouwen; i. bouwwerken geen gebouw zijnde. met de uitwerkingsregels:
6.2.1 Uitgangspunten woongebied Voor het woongebied gelden de volgende hoofduitgangspunten:
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
27 van 104
a.
de stedenbouwkundige opzet van het gebied zal gebaseerd zijn op de uitgangspunten, zoals die zijn geformuleerd in hoofdstuk 4 van de toelichting;
b.
de kwantitatieve woningprogrammering dient in overeenstemming te zijn met de Regionale woonvisie West Friesland en het uitvoeringsprogramma daarvan, zoals opgenomen in het Regionaal Actieplan (RAP), met dien verstande dat ter plaatse van het plangebied Gommerwijk West-west het maximale aantal toegelaten woningen 700 bedraagt;
c.
het percentage van het additioneel te graven (oppervlakte)water zal ten minste: 1. 16% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -3,30 m tot -3,10 m Normaal Amsterdams Peil; 2. 23% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -4,40 m Normaal Amsterdams Peil;
d.
Bij de uitvoering van de plannen zal er zorg worden gedragen date er vooraf archeologisch onderzoek is verricht en, indien archeologische waarden worden aangetroffen, eventueel bodemvondsten naar elders worden overgebracht tevens zal de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) on advies worden gevraagd.
6.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen geldt de volgende bepaling: ₋ de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde. 6.2.3 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. als hoofgebouw mogen uitsluitend woonhuizen en woongebouwen worden gebouwd b. de bouwhoogte van een woonhuis zal ten hoogste 11,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van een woongebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.4 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen gelden de volgende bepalingen: a. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw zal ten hoogste 50 m² bedragen; b. de goothoogte van de aan- en uitbouwen en de aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; c. de goothoogte van een vrijstaand hoofdgebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen; d. de hoogte van een aan- of uitbouw of een bijgebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen; e. de dakhelling van de bijgebouwen zal ten hoogste 55° bedragen. 6.2.5. Maatschappelijke voorzieningen
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
28 van 104
Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.6. Openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 6.2.7. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 1 m² zal bedragen; b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 10,00 m bedragen.
3.11.5 Ligging De getaxeerde onroerende zaak is aan de westzijde van het zuidelijke plangebied gelegen, tussen het Weelenpad en De Gouw. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto (blauw omlijnd):
Ligging in gebied
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
ligging locatie
29 van 104
3.11.6 Omschrijving Het getaxeerde omvat een tweetal kadastraal perceel alsmede een gedeeltelijk kadastraal perceel, welke ogenschijnlijk in samenhang met naastgelegen percelen worden geëxploiteerd. Van de luchtfoto en vanaf de openbare weg is, zover waarneembaar, zichtbaar dat het perceel in gebruik is voor vollegrondsgroenteteelt/bloementeelt.
foto perceel Enkhuizen H 162
foto perceel Enkhuizen H 479
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
30 van 104
foto perceel Enkhuizen H 482
3.11.7 Toelichting waardebepaling Bij de waardering wordt nagegaan of de hoogste waarde van de onroerende zaak ontleend wordt aan de hand van de het huidige gebruik of onderdeel van het complex Gommerwijk West-west.
3.12 Eigenaar 5 – P.A. Keeman 3.12.1 Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente
Sectie
Nummer
Akte
Grootte
Getaxeerd
Enkhuizen
H
480
Hyp4 7966/16 Alkmaar
3.34.00 ha
3.34.00 ha
Bron: Kadaster.nl
3.12.2 Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat de eigendom van het voornoemde perceel voor ½ aandeel berust bij de heer Petrus Adrianus Keeman, geboren op 21 januari 1955 te Grootebroek wonende te 1619 PE Andijk, Cornelis Kuinweg en voor een ½ aandeel berust bij de heer Cornelis Petrus Keeman, geboren op 14 juni 1953 te Grootebroek, wonende te 1611 AV Bovenkarspel, Pieter Fransenhof 1.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
31 van 104
Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) zijn geen zakelijke rechten vermeld.
3.12.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de informatie van het Kadaster (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat er sprake is van een Besluit aanwijzing gronden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Op het kadastraal bericht (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) wordt de volgende overige aantekening vermeld: Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden, afkomstig uit stuk hyp4/81554/96, ingeschreven op 24 juni 2021. Er zijn geen overige beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.
3.12.4 Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West heeft het object gedeeltelijk de enkelbestemming ‘Groen’(artikel 3) en gedeeltelijk de enkelbestemming ‘Wonen Uit te werken’ (Artikel 6) en de dubbelbestemming ‘Leidingen’.
Uitsnede bestemmingplankaart Gommerwijk West-west, perceel Enkhuizen H 480. De op de kaart voor groen aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. sloten, bermen en beplanting; c. paden; waarbij het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone wordt nagestreefd;
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
32 van 104
met daaraan ondergeschikt: d. wegen en straten; met de daarbijbehorende: e. bouwwerken, geen gebouw zijnde. De op de kaart voor woondoeleinden (uit te werken) aangewezen gronden zijn bestemd voor a. gebouwen ten behoeve van: 1. het wonen; 2. maatschappelijke voorzieningen, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding “maatschappelijk”; waarbij het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone wordt nagestreefd; met de daarbijbehorende: b. infrastructurele voorzieningen; c. groenvoorzieningen; d. sport- en speelvoorzieningen; e. parkeervoorzieningen; f. waterlopen en waterpartijen; g. aanleggelegenheid; h. openbare nutsvoorzieningen met de daarbij behorende gebouwen; i. bouwwerken geen gebouw zijnde. met de uitwerkingsregels:
6.2.1 Uitgangspunten woongebied Voor het woongebied gelden de volgende hoofduitgangspunten: a.
de stedenbouwkundige opzet van het gebied zal gebaseerd zijn op de uitgangspunten, zoals die zijn geformuleerd in hoofdstuk 4 van de toelichting;
b.
de kwantitatieve woningprogrammering dient in overeenstemming te zijn met de Regionale woonvisie West Friesland en het uitvoeringsprogramma daarvan, zoals opgenomen in het Regionaal Actieplan (RAP), met dien verstande dat ter plaatse van het plangebied Gommerwijk West-west het maximale aantal toegelaten woningen 700 bedraagt;
c.
het percentage van het additioneel te graven (oppervlakte)water zal ten minste: 1. 16% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -3,30 m tot -3,10 m Normaal Amsterdams Peil; 2. 23% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -4,40 m Normaal Amsterdams Peil;
d.
Bij de uitvoering van de plannen zal er zorg worden gedragen date er vooraf archeologisch onderzoek is verricht en, indien archeologische waarden worden aangetroffen, eventueel bodemvondsten naar elders worden overgebracht tevens zal de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) on advies worden gevraagd.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
33 van 104
6.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen geldt de volgende bepaling: ₋ de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde. 6.2.3 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. als hoofgebouw mogen uitsluitend woonhuizen en woongebouwen worden gebouwd b. de bouwhoogte van een woonhuis zal ten hoogste 11,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van een woongebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.4 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen gelden de volgende bepalingen: a. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw zal ten hoogste 50 m² bedragen; b. de goothoogte van de aan- en uitbouwen en de aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; c. de goothoogte van een vrijstaand hoofdgebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen; d. de hoogte van een aan- of uitbouw of een bijgebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen; e. de dakhelling van de bijgebouwen zal ten hoogste 55° bedragen. 6.2.5.
Maatschappelijke voorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.6. Openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 6.2.7. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 1 m² zal bedragen; b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 10,00 m bedragen.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
34 van 104
3.12.5 Ligging De getaxeerde onroerende zaak is centraal in het gebied gelegen direct ten zuiden van het Weelenpad. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto (blauw omlijnd):
Ligging in gebied
ligging locatie
3.12.6 Omschrijving Het getaxeerde omvat een geheel kadastraal perceel ogenschijnlijk in samenhang met naastgelegen percelen wordt geëxploiteerd. Van de luchtfoto en vanaf de openbare weg is, zover waarneembaar, zichtbaar dat het perceel in gebruik is voor de vollegrondsgroententeelt.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
35 van 104
foto perceel Enkhuizen H 480
3.12.7 Toelichting waardebepaling De onroerende zaak ontleent de hoogste waarde als onderdeel van het complex Gommerwijk West-west.
3.13 Eigenaar 6 – W.H. Zwaan 3.13.1 Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente
Sectie
Nummer
Akte
Grootte
Getaxeerd
Enkhuizen
H
2038
Hyp4 5010/1 Alkmaar
0.83.30 ha
0.47.07 ha
Enkhuizen
H
2042
Hyp4 602/63 Alkmaar
2.29.00 ha
2.29.00 ha
Totaal
2.76.07 ha
Bron: Kadaster.nl
3.13.2 Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat de eigendom van de percelen kadastraal bekend gemeente Enkhuizen, sectie H, nummers 2038 en 2042 berust bij de heer Willem Hendrik Zwaan, geboren op 21 januari 1950 te Bovenkarspel, wonende te De Gouw 46 E, 1602 DN Enkhuizen.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
36 van 104
Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) is met betrekking tot het perceel Enkhuizen H 2038 sprake van een Opstalrecht Nutsvoorzieningen met als gerechtigde de Gemeente Enkhuizen, zetelend te Enkhuizen, ingeschreven in het Handelsregister (KvK-nr 37159077), adres 1601 AK Enkhuizen, Breedstraat 53. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) zijn geen overige zakelijke rechten vermeld.
3.13.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de informatie van het Kadaster (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat ten aanzien van de percelen kadastraal bekend gemeente Enkhuizen, sectie H, nummers 2038 en 2042 er sprake is van een Besluit aanwijzing gronden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Op het kadastraal bericht (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) wordt de volgende overige aantekening vermeld: Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden, afkomstig uit stuk hyp4/81554/96, ingeschreven op 24 juni 2021. Er zijn geen overige beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.
3.13.4 Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West heeft het object de enkelbestemming ‘Wonen - Uit te werken’ (Artikel 6).
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
37 van 104
Uitsnede bestemmingplankaart Gommerwijk West-west, perceel Enkhuizen H 2038 en H 2042. De op de kaart voor woondoeleinden (uit te werken) aangewezen gronden zijn bestemd voor a. gebouwen ten behoeve van: 1. het wonen; 2. maatschappelijke voorzieningen, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding “maatschappelijk”; waarbij het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone wordt nagestreefd; met de daarbijbehorende: b. infrastructurele voorzieningen; c. groenvoorzieningen; d. sport- en speelvoorzieningen; e. parkeervoorzieningen; f. waterlopen en waterpartijen;
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
38 van 104
g. aanleggelegenheid; h. openbare nutsvoorzieningen met de daarbij behorende gebouwen; i. bouwwerken geen gebouw zijnde. met de uitwerkingsregels: 6.2.1 Uitgangspunten woongebied Voor het woongebied gelden de volgende hoofduitgangspunten: a.
de stedenbouwkundige opzet van het gebied zal gebaseerd zijn op de uitgangspunten, zoals die zijn geformuleerd in hoofdstuk 4 van de toelichting;
b.
de kwantitatieve woningprogrammering dient in overeenstemming te zijn met de Regionale woonvisie West Friesland en het uitvoeringsprogramma daarvan, zoals opgenomen in het Regionaal Actieplan (RAP), met dien verstande dat ter plaatse van het plangebied Gommerwijk West-west het maximale aantal toegelaten woningen 700 bedraagt;
c.
het percentage van het additioneel te graven (oppervlakte)water zal ten minste: 3. 16% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -3,30 m tot -3,10 m Normaal Amsterdams Peil; 4. 23% bedragen van totale oppervlakte van de verhardingstoename in het gebied gelegen in het peilvlak -4,40 m Normaal Amsterdams Peil;
d.
Bij de uitvoering van de plannen zal er zorg worden gedragen date er vooraf archeologisch onderzoek is verricht en, indien archeologische waarden worden aangetroffen, eventueel bodemvondsten naar elders worden overgebracht tevens zal de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten (RACM) on advies worden gevraagd.
6.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen geldt de volgende bepaling: ₋ de geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de gevels van de geluidsgevoelige gebouwen mag niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde. 6.2.3 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen: a. als hoofgebouw mogen uitsluitend woonhuizen en woongebouwen worden gebouwd b. de bouwhoogte van een woonhuis zal ten hoogste 11,00 m bedragen; c. de bouwhoogte van een woongebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.4 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woonhuizen gelden de volgende bepalingen: a. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen en bijgebouwen per hoofdgebouw zal ten hoogste 50 m² bedragen;
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
39 van 104
b. de goothoogte van de aan- en uitbouwen en de aangebouwde bijgebouwen zal ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw; c. de goothoogte van een vrijstaand hoofdgebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen; d. de hoogte van een aan- of uitbouw of een bijgebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen; e. de dakhelling van de bijgebouwen zal ten hoogste 55° bedragen. 6.2.5. Maatschappelijke voorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 16,00 m bedragen, tenzij de gronden op de plankaart zijn voorzien van de aanduiding ‘’afwijkende bouwhoogte”, in welk geval een maximale bouwhoogte van 11,00 m geldt. 6.2.6. Openbare nutsvoorzieningen Voor het bouwen van gebouwen ten behoeve van openbare nutsvoorzieningen geldt de volgende bepaling: ₋ de hoogte van een gebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen. 6.2.7. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen: a. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de hoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevel(s) van het hoofdgebouw ten hoogste 1 m² zal bedragen; b. de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 10,00 m bedragen.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
40 van 104
3.13.5 Ligging De getaxeerde onroerende zaak is gelegen in het zuidwestelijke deel van het plangebied en ten noorden van De Gouw. De ligging van het object wordt weergegeven op onderstaande luchtfoto (blauw omlijnd):
Ligging in gebied
ligging locatie (op de kaart zijn de gehele percelen aangeven, van het perceel 2038 ligt een deel binnen de begrenzing van het EP)
3.13.6 Omschrijving Het getaxeerde omvat een geheel kadastraal perceel alsmede een gedeeltelijk kadastraal perceel, welke ogenschijnlijk in samenhang met naastgelegen -westelijke- percelen wordt geëxploiteerd. Van de luchtfoto en vanaf de openbare weg is, zover waarneembaar, zichtbaar dat het perceel in gebruik is voor bloemkwekerijgewassen/bloementeelt, behoudens het gedeelte in de uiterste zuidwestelijke hoek van het perceel Enkhuizen H 2038 waarvan circa 400 m² onderdeel uitmaakt van het erf/tuin van de woning De Gouw 46 a E te Enkhuizen.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
41 van 104
foto perceel Enkhuizen H 2038
foto perceel Enkhuizen H 2042
3.13.7 Toelichting waardebepaling Bij de waardering wordt nagegaan of de hoogste waarde van de onroerende zaak ontleend wordt aan de hand van de het huidige gebruik of onderdeel van het complex Gommerwijk West-west.
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
42 van 104
3.14 Eigenaar 7 – G.F.L. Zwaan 3.14.1 Kadastrale aanduiding Het object omvat het volgende kadastraal perceel: Gemeente
Sectie
Nummer
Akte
Grootte
Getaxeerd
Enkhuizen
H
2041
Hyp4 11494/23
0.09.80 ha
0.09.80 ha
Bron: Kadaster.nl
3.14.2 Eigendom en zakelijke rechten Uit de informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat de eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Enkhuizen, sectie H, nummer 2041 berust bij de heer Gerrit Frans Leonard Zwaan, geboren op 26 juni 1985 te Hoorn, wonende te Hazelaarlaan 37, 1185 RP Amstelveen. Op de eigendomsinformatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 5 juli 2021) zijn geen zakelijke rechten vermeld.
3.14.3 Publiekrechtelijke beperkingen Uit de informatie van het Kadaster (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) blijkt dat ten aanzien van het perceel kadastraal bekend gemeente Enkhuizen, sectie H, nummer 2041 er sprake is van een Besluit aanwijzing gronden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Op het kadastraal bericht (bijgewerkt t/m 5 juli 2021) wordt de volgende overige aantekening vermeld: Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden, afkomstig uit stuk hyp4/81554/96, ingeschreven op 24 juni 2021. Er zijn geen overige beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening WKPB en de Basisregistratie Kadaster.
3.14.4 Bestemming In het vigerende bestemmingsplan ‘Partiële herziening bestemmingsplan Gommerwijk West-West heeft het object de enkelbestemming ‘Wonen - Uit te werken’ (Artikel 6).
Kendes Rentmeesters Veenendaal BV
43 van 104
Uitsnede bestemmingplankaart Gommerwijk West-west, perceel Enkhuizen H 2041. De op de kaart voor woondoeleinden (uit te werken) aangewezen gronden zijn bestemd voor a. gebouwen ten behoeve van: 1. het wonen; 2. maatschappelijke voorzieningen, indien de gronden op de kaart zijn voorzien van de aanduiding “maatschappelijk”; waarbij het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de ecologische verbindingszone wordt nagestreefd; met de daarbijbehorende: b. infrastructurele voorzieningen; c. groenvoorzieningen; d. sport- en speelvoorzieningen; e. parkeervoorzieningen; f. waterlopen en waterpartijen; g. aanleggelegenheid; h. openbare nutsvoorzieningen met de daarbij behorende gebouwen; i. bouwwerken geen gebouw zijnde. met de uitwerkingsregels: