Bijlage 1 - Adviesrapport Stec 'Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied Enkhuizen'

De marktruimte in 2030 is negatief (-320 m²). Het huidige doelgerichte aanbod ligt relatief verspreid door het centrum. De helft van de winkels ligt buiten het kernwinkelgebied. Ook hier heeft verdere clustering van het aanbod in het kernwinkelgebied gewenst.

30

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

*Parkuitbreiding EuroParcs Enkhuizer Strand: beperkte extra potentie door toename toerisme EuroParcs in Enkhuizen gaat uitbreiden. Op het nieuw te ontwikkelen park worden 154 vakantiehuizen gerealiseerd. Het park is het hele jaar geopend. Dit betekent dat het aantal toeristen in Enkhuizen gaat stijgen. Hierdoor ontstaat er beperkt extra draagvlak voor detailhandel en horeca. Toeristen hebben een ander uitgave patroon dan inwoners: een toerist geeft gemiddeld meer uit in de horeca, en minder in de detailhandel. Huisjesparken in Nederland hebben een gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van circa 40% (CBS Statline, 2023). Stel dat er gemiddeld vier personen verblijven in één vakantiehuis, dan verblijven er wekelijks (154 x 4 x 0,4 =) 246 personen verblijven op het park. Dit zijn circa 13.000 toeristen per jaar. Toerisme-bestedingen zijn onderdeel van de koopkrachttoevloeiing in het DPO. Om een indicatie te geven van de extra potentie door de parkuitbreiding van EuroParcs verhogen we het percentage van de toevloeiing in het DPO (dit is slecht indicatief, er zijn geen specifieke kengetallen beschikbaar). De marktruimte voor de verschillende vormen van detailhandel neemt dan beperkt toe. Zoals te zien in tabel is de extra marktruimte die hierdoor ontstaat gering.

In de huidige situatie zet dalende ontwikkeling van de winkelvoorraad door De winkelvoorraad in de binnenstad van Enkhuizen loopt al jaren terug. We zien het ook terug in de ontwikkeling van de winkelvoorraad in m² wvo (zie onderstaand figuur). In de huidige situatie verwachten we dat deze trend doorzet. In figuur 11 hebben we prognosecijfers toegevoegd voor de jaren 2026 en 2030. Deze zijn gebaseerd op de theoretische marktruimte en actuele trends en ontwikkelingen. Let wel: het gaat om een inschatting. Gerichte acquisitie-inspanningen, profilering en het vergroten van de aantrekkelijkheid van de binnenstad kunnen ertoe leiden dat de binnenstad een aantrekkelijker vestigingslocatie wordt voor winkels.

Figuur 13: Ontwikkeling winkelvoorraad binnenstad (m² wvo) naar segment 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

2014

2017

Dagelijks

2020 Recreatief

2023 Doelgericht

2026*

2030*

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024. * Prognosecijfers op basis van marktontwikkelingen.

Potentieel kansrijke ketens met toegevoegde waarde voor het kernwinkelgebied (bij dynamiek) Een aantal winkelketens ontbreekt momenteel in Enkhuizen maar is wel kansrijk. Dit blijkt uit een analyse over ontbrekende ketens. We verwachten en wensen geen grootschalige uitbreiding (het DPO wijst namelijk op negatieve marktruimte). Wel verwachten we een bepaalde dynamiek.

31

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Bestaande winkels zullen aanpassingen doorvoeren of zullen worden verruild voor meer moderne verkooppunten. In de analyse hebben we gekeken naar welke winkelketens zich vestigen in vergelijkbare centra 4 (in omvang, regionale functie, demografie, sociaaleconomische structuur) en daarmee ook kansrijk zijn voor Enkhuizen. We zien potentie name potentie voor een winkel in vintage/tweedehands kleding, textielsuper of drogisterij. Zoomen we verder in op ontbrekende ketens (zie tabel 4) dan zien we dat de Kruidvat en Zeeman geen vestiging (meer) hebben in het kernwinkelgebied. Deze ketens zijn in bijna alle centra met een vergelijkbaar profiel actief. Doorgaans zoeken deze ketens naar een locatie van circa 250 vierkante meter wvo.

Tabel 5: Ontbrekende ketens in de binnenstad van Enkhuizen Naam

Branche & winkelmotief

Metrage

Kansrijk

Zeeman*

Textielsuper – recreatief

M (100-250)

+++

Kruidvat**

Drogist – dagelijks

M (100-250)

++

M+ (250-500) Tweedehands kleding – doelgericht

S (50-100)

Cadeauartikelen – recreatief

XS (0-50)

Expert

Elektronicawinkel – doelgericht

M (100-250)

+

The Read Shop

Kantoor- en boekwinkel – recreatief

S (50-100)

+

Modewarenhuis – recreatief

M (100-250)

Leger Des Heils

Wereldwinkel

Terstal

++

M (100-250) +

S (50-100)

M (100-250) +

M+ (250-500)

Bron: Stec Groep, 2024. Op basis van een benchmark. *Eerder gevestigd geweest in Enkhuizer binnenstad. ** Elders gevestigd in Enkhuizen.

Ontbrekende ketens zoeken vooral naar een klein tot middelgroot pand (circa 50 - 250 m²) Om de ketens aan te trekken die een versterking kunnen betekenen voor de Enkhuizer binnenstad is het relevant om de huisvestingswensen te matchen met het vastgoed. Onderstaand figuur laat zien dat ontbrekende ketens vooral geïnteresseerd zijn in kleinschalige panden (kleiner dan 250 m²). Ruim 75% van deze ketens in Enkhuizen zoekt naar dit vastgoedsegment. Het toevoegen van één à twee populaire ketens heeft een substantiële impact het op winkelbestand en het economisch functioneren van de binnenstad. Door discrepanties in beeld te brengen kan men met een vastgoedaanpak (bv. vergroten/verkleinen van panden of nieuwbouw) tot een passend aanbod komen. Grotere panden worden niet of nauwelijks gezocht door winkelketens die zich focussen op binnensteden als Enkhuizen. In de toekomst kan het nuttig zijn om winkelpanden te verkleinen. De achterkant kan dan benut worden voor andere functies (zoals wonen).

4 Benchmark gemeenten: Doesburg, Elburg, Grave, Gulpen-Wittem, Harlingen, Lemmer, Staphorst, Urk, Wijk bij Duurstede, Zierikzee.

32

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Figuur 14: Ontbrekende ketens vs. (beschikbare) panden naar aandeel 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

XS (0-50)

S (50-100)

Ontbrekende ketens

M (100-250)

M+ (250-500)

Beschikbare panden

L (500-750)

XL (750-1.500) XXL (1.500+)

Zelfstandig ondernemers

Alle panden

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Kleinschaligheid als kracht: kansen voor lokaal ondernemerschap in Enkhuizen Bij dynamiek in het kernwinkelgebied (zoals stoppende ondernemers, opvullen van leegstand) zien we kansen voor lokaal ondernemerschap. Grotere landelijke ketens die vestigingen openen, richten zich (vooralsnog) op de grotere binnensteden in het land, waartoe Enkhuizen niet behoort. Bovendien hebben een aantal ketens het geprobeerd in Enkhuizen, maar zijn ze inmiddels vertrokken uit het kernwinkelgebied (zoals Action). Daarom zien we kansen voor lokale ondernemers. Zij zoeken vooral kleinschalige panden (categorie XS tot M); de meeste leegstaande panden bevinden zich ook in deze categorie. Lokaal ondernemerschap geeft een kernwinkelgebied kleur en is belangrijk en bepalend voor identiteit en karakter. Verdere concentratie belangrijk gelet op de geconstateerde krimp Gelet op de geconstateerde krimp van de winkelvoorraad is verdere concentratie van het aanbod nog relevanter. Een aantal winkels zit momenteel al wel in het centrum van Enkhuizen, maar nog niet in het kernwinkelgebied (zie tabel 5). Het is niet zo dat al deze winkels qua omvang en belevingswaarde passen in het kernwinkelgebied. Toch raden we aan om nog meer te focussen op concentratie van winkels in het kernwinkelgebied.

Tabel 6: Locatie winkels Enkhuizen Dagelijks

Recreatief

Doelgericht

Kernwinkelgebied

9

33

7

Overig Centrum Enkhuizen

5 (Slijterij De Dijk, G&W

5 (De Baanbreker, De

5 (Decokay, Mooie

gezondheidswinkel,

Vyfhoek, Havenwinkel,

gordijnen op maat, Nic

Vishandel van der Veen,

Smit & co, Photo & zo)

Poen sanitairshop, Dekker

Vomar, Vomar Slijter).

Tweewielers, Twice)

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

5.2 Leisure en ontspanning Het begrip Leisure is breed en kent verschillende interpretaties en definities. Het is een verzamelterm voor alle activiteiten die consumenten uitvoeren in hun vrije tijd. In dit onderzoek onderscheiden we drie verschillende categorieën (zie onderstaande tabel).

33

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Tabel 7: Categorieën binnen leisure en bijbehorende voorzieningen/activiteiten Categorie

Voorzieningen/activiteit

Attracties & Entertainment

Bioscoop, bibliotheek, escape room, casino/wedkantoor, entertainmentcentrum, pool/biljartcentra, gamehal, lasergamen, museum, galeries

Sport & Recreatie

Sportschool, zwembad, bowlen, tennis/padel/squash

Wellness

Sauna, zonnebank, beautycentrum

Hoogwaardig cultureel aanbod: zowel theater als bioscoop in Enkhuizen Om een beeld te geven van de versterkingskansen voeren we een benchmark uit met vergelijkbare centrumgebieden 5. In zijn totaliteit loopt het aanbod leisure en ontspanning in het centrum van Enkhuizen iets voor ten opzichte van de benchmark. Het is uniek dat het centrum van Enkhuizen beschikt over zowel een bioscoop als een theater. Met theater de Drom en Cinema Enkhuizen beschikt het centrum over het nodige culturele aanbod. Theaters en bioscopen komen nauwelijks voor in andere gemeenten met een soortgelijk inwoneraantal. De combinatie van een bioscoop én theater komt zelfs in geen enkel ander centrumgebied voor.

Figuur 15: Aanbod leisure voorzieningen per 10.000 inwoners Zonnebank Theater Fitness Escape Room Museum Bibliotheek Bioscoop Galerie 0

0,2

0,4 0,6 0,8 Enkhuizen Benchmark

1

1,2

Bron: CBS, 2024; Locatus, 2023; Bewerking: Stec Groep, 2024.

Kansen voor versterking op basis van benchmark Op basis van de benchmark met vergelijkbare centra zien we de volgende kansen: • Galeries: er is momenteel geen galerie in de binnenstad. Door teruglopende huren liggen hier kansen voor Enkhuizen. Galeries passen perfect in de historische setting van de Enkhuizer binnenstad en kunnen het culturele karakter versterken. In vergelijkbare centra zien we een gemiddeld 1 tot 2 galeries. • Bibliotheek: er is momenteel geen bibliotheek aanwezig in het centrum, maar wel nabij het Koperwiekplein. Om de volledige potentie te benutten kan deze verplaatst worden naar een locatie in het kernwinkelgebied. Hier is betere spin-off mogelijk. Een bibliotheek kan inspelen op trends (workshops, functie voor ouderen en jongeren, combinatie met horeca) en zorgen voor een ontmoetings-, lees- en studeerfunctie. De maatschappelijke relevantie van een moderne bibliotheek is dus groot. Bovendien kan een bibliotheek de economische structuur

5 Benchmark gemeenten: Doesburg, Elburg, Grave, Gulpen-Wittem, Harlingen, Lemmer, Staphorst, Urk, Wijk bij Duurstede, Zierikzee.

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

•

van het centrum versterken. Uit onderzoek van Stec Groep blijkt dat bijna één op de drie consumenten een bibliotheekbezoek combineert met winkelen. Escape room: dit aanbod ontbreekt momenteel in Enkhuizen. Een escape room is een populair concept en een waardevolle toevoeging. Het is een vrijetijdservaring die zowel lokale bewoners als toeristen aantrekt. Daarnaast zijn bezoekers van een escape room meestal een dagje uit, wat kan leiden tot combinatiebezoeken met onder andere lokale horeca of detailhandel.

5.3 Horeca Voor deze paragraaf baseren we ons op het onderzoeksrapport Horeca Enkhuizen (2023) ‘Ten behoeve van de horecavisie ‘Heldere route voor verandering’ en beleidskaders 2024-2030’. We behandelen een aantal andere bevindingen uit dit onderzoek. ‘Vertrouwd en makkelijk’ is het meest dominante horecaprofiel in Enkhuizen 45% van de inwoners uit Enkhuizen valt onder het horecaprofiel ‘vertrouwd en makkelijk’. Over het algemeen zoekt deze horecabezoeker naar een vertrouwd concept met een herkenbare menukaart. Het hoeft niet luxe te zijn. Dit blijkt uit het onderzoeksrapport Horeca Enkhuizen. Hierin zijn vijf horecaprofielen te onderscheiden met verschillende behoefte en gedragingen. Een horecaprofiel legt uit waar gasten zich prettig bij voelen en naar welke horecaervaring ze opzoek zijn. Het is nuttig om het horeca-aanbod in Enkhuizen hierop af te stemmen. Nog eens 26% van de inwoners valt onder het profiel ‘spontaan en gezellig’. Bezoekers in dit profiel zijn op zoek naar een gezellig en knus restaurant. Verbondenheid, vriendschap en gezelligheid zijn belangrijke waarden. Zie onderstaand figuur voor de verdere verdeling.

Figuur 16: Verdeling naar horecaprofiel inwoners Enkhuizen

7%

6%

14%

Vertrouwd & makkelijk 46%

Spontaan & gezellig Modern & frequent Authentiek & bewust

27%

Exclusief & kieskeurig

Bron: Onderzoeksrapport Horeca Enkhuizen, 2023.

Belangrijke doelstellingen voor horeca in Enkhuizen In het onderzoeksrapport Horeca Enkhuizen zijn een aantal doelstellingen opgenomen: • De horeca past bij de behoeften van haar inwoners, is gevarieerd en aantrekkelijk voor alle leeftijd. • De horeca draagt bij aan de aantrekkingskracht op dag- en verblijfstoerisme en bedient de behoeften van de bezoekers. • De horeca draagt bij aan de balans tussen levendigheid en leefbaarheid voor de inwoners. Vooral in het geconcentreerde historische centrum is dit een belangrijke doelstelling. • De horeca draagt bij aan een aantrekkelijk straatbeeld en sluit aan op de randvoorwaarden/ bepalingen hieromtrent vanuit erfgoed.

34

35

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

5.4 Diensten Behoefte consumentgerichte dienstverleners: aantal voorzieningen in binnenstad relatief ruim De binnenstad van Enkhuizen kent een ruim aanbod van consumentgerichte dienstverleners. Dit blijkt uit een benchmarkanalyse naar het aantal consumentgerichte dienstverlenende voorzieningen in vergelijkbare centra. Met name persoonlijke verzorging is goed vertegenwoordigd met een ruim aanbod kappers, massage- en schoonheidssalons en één nagelstudio. Dit past bij de trend van een groeiende vraag naar persoonlijke verzorging en het belang dat mensen hechten aan hun uiterlijk en welzijn. Naast persoonlijke verzorging loopt ook het aantal makelaars en elektronica reparatieshops voor op het niveau van de benchmark. Beperkte aanvullende behoefte, potentie voor een edelsmid of reisbureau Voor Enkhuizen zien we potentie in een edelsmid en reisbureau als aanvulling op het aanbod in het kernwinkelgebied. Als gevolg van inwonersgroei en verschillende trends zal de behoefte aan consumentgerichte dienstverleners iets toenemen. We verwachten hierbij met name vraag naar repairshops en enkele dienstverleners op het vlak van persoonlijke verzorging. De daadwerkelijke ruimtebehoefte in winkelvloeroppervlak voor dienstverleners is echter beperkt.

Financieel intermediairs Uitzendbureau Edelsmid Makelaar

Ondersteu nende diensten

Reisbureau Copyshop en fotografie

Persoonlijke verzorging

Baliefuncties

Figuur 17: Benchmarkanalyse consumentgerichte dienstverleners (aantallen) 6

Nagelstudio

Kledingreparatie Elektro reparatie Tattoo/piercingshop Schoonheids/massagesalon Kapper 0 2 Benchmark

4 Enkhuizen

6

8

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

6 Benchmark gemeenten: Doesburg, Elburg, Grave, Gulpen-Wittem, Harlingen, Lemmer, Staphorst, Urk, Wijk bij Duurstede, Zierikzee.

10

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

5.5 Potentie verplaatsen bedrijven van bedrijventerrein In deze paragraaf geven we een eerste beeld van de potentie van bedrijven die nu op een bedrijventerrein gevestigd zijn maar ook geschikt zijn voor het centrum van Enkhuizen of specifiek het kernwinkelgebied.

Terug naar de oorsprong: werken in het centrum Centrumgebieden zijn vanuit de historie plekken waar veelvuldig werd gewerkt en gemaakt. In de loop der jaren zijn werkfuncties vanwege toenemende commercie en negatieve omgevingseffecten veelal verdreven. De komende jaren neemt de potentie van deze doelgroep voor het centrum weer toe. De druk op werklocaties is groot en er is schaarste aan beschikbare (kleinschalige) werkruimte. Ruimte voor economie staat onder druk. In centrumgebieden komt juist ruimte beschikbaar door diverse marktontwikkelingen (online-winkelen, terugloop winkels en ketens) en gebiedsontwikkelingen vanuit de verdichtingsopgave. Dit tezamen biedt kansen voor het toevoegen van werkfuncties in centrumgebieden en vrijspelen van ruimte op werklocaties door het verplaatsen van bedrijven.

Kansen voor een gemengd centrum-werkmilieu in het kernwinkelgebied Voor de binnenstad van Enkhuizen zien we kansen voor een gemengd centrum werkmilieu. Hierin worden aanvullend op de aanwezige winkels, horeca en andere voorzieningen werkfuncties toegevoegd zoals kleinschalige bedrijfsruimte en kantoorruimte. Het gemengd centrum werkmilieu bestaat uit vijf verschillende bedrijfstypen, waarbij de meer dienstverleners en kantoorachtige functies beter vinden passen bij de rafelranden van het centrum, dan ik het kernwinkelgebied: • Consumentgerichte dienstverleners: Dit zijn dienstgerichte activiteiten met een publieksfunctie. Denk aan een kapper, schoenmaker of fotostudio. Deze voorzieningen zijn vaak al aanwezig in bestaande centrummilieus, maar ook op bedrijventerreinen. • Ambachtelijke bedrijfsruimten: Dit zijn bedrijven die doorgaans aanwezig zijn op bedrijventerreinen en daar steeds minder terecht kunnen. Een deel daarvan is ook goed in te passen in een centrummilieu. Het maken of kleinschalig produceren is onderdeel van de bedrijfsvoering. Denk daarbij aan een meubelmakerij, reparatieshop of bijvoorbeeld een werkruimte voor kunstenaars. Regelmatig is er ook een kleine atelierruimte/showroom aanwezig voor verkoop of bezichtiging. • Kleinschalige kantoren & co-working: Dit zijn kleine kantoren van bedrijven in de wijk of omgeving.

Op bedrijventerreinen clusteren deze bedrijven vooral in bedrijfsverzamelgebouwen en kleinschalige bedrijfsruimten. Denk aan bedrijven in sectoren als ICT, consultancy, marketing of uitzendbranche. Ook vanuit maatschappelijke instanties is regelmatig behoefte aan kleinschalige werkplekken. Onder deze categorie valt ook co-working; dit is een werk- en ontmoetingsconcept dat inspeelt op de toenemende groep zzp’ers. Vaak is dit een kleinschalige plek waar flexibel gewerkt kan worden met passende faciliteiten (koffie, goed internet, vergaderruimtes). De locatie is open toegankelijk waarbij daghoreca een belangrijk deel vormt van de bedrijfsvoering. • Maatschappelijke voorzieningen: Hieronder rekenen we functies die een maatschappelijk doel dienen. Deze voorzieningen zijn (meestal) niet commercieel. Denk aan voorzieningen op het gebied van welzijn en zorg, onderwijs en cultuur. Vaak is dit inclusief praktijkruimte. • Kleinschalige detailhandel: Dit zijn kleinschalige winkels die qua omvang en producttype prima passen in een centrummilieu, maar nu (soms verborgen) op bedrijventerreinen

36

37

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

aanwezig zijn. Denk aan een koffie- of theewinkel of een drogist. Grootschalige perifere detailhandel past niet in een centrum en hoort niet bij deze categorie.

Consumentgerichte dienstverleners

Ambachtelijke bedrijfsruimten

Kleinschalige kantoren & co-working

Maatschappelijke voorzieningen

Kleinschalige detailhandel

Figuur 18: Voorbeelden van bedrijven met potentie in een centrummilieu Consumentgerichte dienstverleners

Ambachtelijke bedrijfsruimten

Kleinschalige kantoren & coworking

• Kapper • Reisbureau • Schoonheidssalon • Copyshop en fotografie • Dansschool • Studiebegeleiding • Fitness/sportschool • Museum/kunstgalerie

• Meubelmaker • Edelsmid • Brouwerij • Interieurbouw • Brood en banketbakker • Reparatie (kleding, elektronica etc.) • Kunstenaarsatelier

• Boekhoudkantoor • Uitzendbureau • Hypotheek en kredietbemiddeling • Adviesbureau • Reclamebureau • Vermogensbeheer • Televisieomroep/ radio

Maatschappelijke voorzieningen • Huisartspraktijk • Fysiotherapeut • Kinderopvang • Dagbesteding • Tandartspraktijk • Basisonderwijs • Ondersteuning en begeleiding van gehandicapten

Kleinschalige detailhandel • Food • Parfum/cosmetica • Tweedehands artikelen • Audio- en videoapparatuur • Kranten, tijdschriften en kantoorbehoeften • Dierenwinkel

Bron: Stec Groep, 2024.

En om wat voor type bedrijven gaat het juist niet? Bedrijventerreinen zijn primair bedoeld voor regulier MKB (zoals groothandel, bouwnijverheid, industrie), logistiek en HMC-bedrijven (Hoge Milieu Categorie). Dit zijn sectoren die qua omvang, bedrijfsactiviteiten en hinder (zoals geluidsoverlast en luchtvervuiling) passen op een bedrijventerrein. Dit type bedrijf heeft vaak behoefte aan (grote) opslagfaciliteiten of trekt veel (vracht)autoverkeer aan. Deze bedrijven achten we dan ook niet tot beperkt geschikt voor centrummilieus. Daarnaast zijn er op de terreinen diverse horecazaken te vinden. Een beperkte mate van horeca op de terreinen dient als voorziening voor de werknemers en verbetert het werkklimaat op bedrijventerreinen. Horeca laten we dan ook buiten beschouwing in de selectie van bedrijven.

38

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

38 bedrijven op de terreinen hebben potentie voor verplaatsing naar de binnenstad In totaal zijn er 38 bedrijven op de bedrijventerreinen in de gemeente Enkhuizen met potentie om te verplaatsen naar de binnenstad van Enkhuizen (zie bijlage voor methodiek). Deze bedrijven zijn momenteel gevestigd op een bedrijventerrein, maar passen qua omvang en activiteiten ook op een geschikte plek in de binnenstad. In totaal zitten er 205 bedrijven op de terreinen: dit betekent dat ongeveer een vijfde van de bedrijven potentie heeft om te verplaatsen. De groep kleinschalige kantoren is met 24 bedrijven veruit het grootst. Hieronder vallen bijvoorbeeld enkele reclamebureaus, boekhoudkantoren en adviesbureau. De groep maatschappelijke voorzieningen is het kleinst. Hieronder vallen een fysiotherapeut en gemeenschapshuis.

Tabel 8: Aantal bedrijven (links) en banen (rechts) naar bedrijfstype

2

Kleinschalige kantoren en co-working

2

Ambachtelijke bedrijfsruimte

3

3

5

6

Kleinschalige detailhandel 7 24

Maatschappelijke voorzieningen

15

41

Consumentgerichte dienstverleners

Bron: Vastgoeddata, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2024.

Potentie concentreert zich op bedrijventerrein Schepenwijk, verhuiscarrousel interessant Alle bedrijven met potentie om te verplaatsen bevinden zich op bedrijventerrein Schepenwijk. Op de terreinen Krabbersplaat en Ketenwaal zien we geen bedrijven met verplaatsingspotentie. Hier zitten bedrijven die qua aard, omvang en activiteiten behoefte hebben aan een locatie op een bedrijventerrein. Gezien de krapte op de bedrijventerreinenmarkt is het interessant om verplaatsing te stimuleren en een verhuiscarrousel op gang te brengen. Zo komt er ruimte beschikbaar voor bedrijven die qua omvang, bedrijfsactiviteiten en hinder moeilijk mengbaar zijn en dus op een bedrijventerrein thuishoren. Tegelijkertijd kunnen leegstaande panden in de binnenstad worden her-ingevuld.

Overige (perifere) detailhandel op de bedrijventerreinen Er zijn ook perifere detailhandelszaken op bedrijventerrein Schepenwijk. Vaak is dit een goede plek vanwege de volumineuze aard van de artikelen. Denk aan bouwmarkten, tuincentra en ABC (auto’s, boten, caravans). Soms komt dit type detailhandel ook in kleinschalige vorm voor. Het kan dan een waardevolle aanvulling zijn op het aanbod in de centra. Een kleinschalige woonwinkel past bijvoorbeeld qua omvang, belevingswaarde en activiteit goed op een geschikte locatie in de binnenstad. Gemeente Enkhuizen kan hier in het detailhandelsbeleid op sturen met een minimale omvang voor detailhandel op bedrijventerreinen.

Bedrijven met verplaatsingspotentie goed voor totale omvang van circa 2.500 m² De geselecteerde bedrijven met potentie om te verplaatsen naar de binnenstad hebben een totale omvang circa 2.500 m². Dit blijkt uit de berekening van het gemiddelde ruimtegebruik per

39

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

werknemer. Kleinschalige kantoren hebben een lage quotiënt omdat kantoorwerkplekken over het algemeen weinig ruimte innemen. Voor maatschappelijke voorzieningen ligt het gemiddelde ruimtegebruik per werknemer veel hoger. Zo heeft een huisartsenpraktijk naast administratieve ruimte ook behoefte aan behandelkamers, wachtenruimtes en andere specifieke faciliteiten. Onderstaande tabel geeft de indicatieve omvang van per bedrijfstype weer.

Tabel 9: Bedrijfstype, gemiddelde quotiënt per werknemer en indicatieve omvang Bedrijfstype

Gemiddelde quotiënt

Indicatieve omvang

Kleinschalige kantoren en co-working

20 m²

820 m²

Ambachtelijke bedrijfsruimte

50 m²

750 m²

Consumentgerichte dienstverleners

75 m²

375 m²

Maatschappelijke voorzieningen

90 m²

270 m²

Kleinschalige detailhandel

50 m²

300 m²

Totaal

2.515 m²

Bron: BAG, 2023; Vastgoeddata, 2023; Bureauexpertise Stec Groep.

Voorbeelden van bedrijven met potentie voor verplaatsing naar de binnenstad De bedrijven in onderstaand figuur zijn momenteel gevestigd op een bedrijventerrein, maar passen evengoed (of zelfs beter) op een geschikte locatie in de binnenstad. Voor bedrijven zijn hier verschillende voordelen te halen, zoals klantennabijheid, hogere passantendichtheid, merkbeleving en zichtbaarheid. Voor de binnenstad betekent dit extra levendigheid en eventueel revitalisatie van verouderde (leegstaande) panden. Voor de bedrijventerreinen betekent dit dat er ruimte wordt vrijgespeeld waardoor de huidige ruimtedruk iets wordt verlicht. Bovendien zouden deze bedrijven kunnen fungeren als vervanging van winkels op een locatie buiten het kernwinkelgebied, waardoor deze winkels naar het kernwinkelgebied kunnen verplaatsen.

Figuur 19: selectie van bedrijven met potentie voor verplaatsing binnenstad The Gym Enkhuizen

Koomen Meubelen • Werknemers: 2 • Terrein: Schepenwijk • Activiteit: Sportschool

• Werknemers: 3 • Terrein: Schepenwijk • Activiteit: Meubelmakerij

Sparenberg Designworks

Communicatiekanjers Werknemers: 2 Terrein: Schepenwijk Activiteit: Communicatie- en grafisch ontwerp

• Werknemers: 3 • Terrein: Schepenwijk • Activiteit:

Ontwerpingenieur

Ter illustratie: bedrijven met potentie voor het kernwinkelgebied Het kernwinkelgebied vraagt om een andere belevingswaarde dan de bredere binnenstad. Maatschappelijke voorzieningen en kantoren zijn hier bijvoorbeeld niet passend. Mogelijk zijn

40

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

enkele consumentgerichte dienstverleners, makers/ambachten of kleinschalige winkels dat wel. In onderstaand figuur staan bedrijven met potentie voor een plekje in het kernwinkelgebied. Het daadwerkelijk verplaatsen van bedrijven gaat niet vanzelf. Inzet van alle betrokkenen (gemeente, ondernemers en eigenaren) is noodzakelijk. Daarnaast zijn de locatie- en huisvestigingskenmerken op een bedrijventerrein anders dan in het kernwinkelgebied.

Figuur 20: Bedrijven met potentie voor het kernwinkelgebied Atelier Reudenroos

DVK Zonwering Werknemers: 2 Terrein: Schepenwijk Activiteit: Winkel/showroom in Raamdecoratie

• Werknemers: 2 • Terrein: Schepenwijk • Activiteit: Atelier houtbewerking, beeldhouwen en curssussen

Diana Kleding en meubelstoffering • Werknemers: 1 • Terrein: Schepenwijk • Activiteit: Kledingmakerij en meubelstoffering

Aanvullende afwegingscriteria voor het huisvesten van bedrijven in het kernwinkelgebied Binnen de Enkhuizer binnenstad is de locatie sterk bepalend voor de geschiktheid van bedrijven om hier te huisvesten. In onderstaande tabel geven we aanvullende afwegingscriteria weer voor verschillende gebieden in de Binnenstad. Het kernwinkelgebied vraagt om een hogere belevingswaarde. Ook zijn de huren hier relatief hoog. Het accent ligt hoofdzakelijk op detailhandel.

Tabel 10: Afwegingscriteria voor bedrijvigheid in binnenstedelijke gebieden Kernwinkelgebied midden

Oost- en westzijde kernwinkelgebied

Gemengd gebied

Openbare

Aantrekkelijke en

Werkfunctie in combinatie

Openbare functie minder

publieksfunctie /

transparante etalage. Geheel

met verkoop en/of etalage.

relevant, wel borging van

plint

open pui, verkoopruimte

Zoveel mogelijk aan pui-

enige woonkwaliteit

zoveel mogelijk aan pui-zijde

zijde.

Tijdens venstertijden,

Korte tijd parkeren voor de

Kan hele dag plaatsvinden,

mogelijkheden overdag

deur gewenst voor laden &

wel kortdurend

beperkt

lossen en afhaal

Minimaal vanwege

Beperkt vanwege

Enige geluid/hinder

consumentenbeleving

consumentbeleving

aanvaardbaar

Ruimtelijke

In te passen in bestaande

In te passen in bestaande

Omvang variërend

inpassing

winkelpanden (groot en

winkelpanden (groot en

afhankelijk van functie,

(omvang)

klein)

klein)

hoofdzakelijk kleinschalig tot

Bevoorrading

Geluid/hinder

middelgroot Aantrekking

Enkel voetgangers, geen

Hoofdzakelijk bereikbaar per

Hoofdzakelijk gericht op auto

verkeer

verdere verkeerstromen

voet en fiets, auto parkeren

en fiets. Lage intensiteit

gewenst

van korte duur

Bron: Stec Groep, 2024.

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Bijlage 1 DPO Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte voeren we distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit. We kijken hierbij naar de marktsituatie in de gemeente Enkhuizen. We kijken vooruit naar 2030. Om de marktruimte te bepalen voor detailhandel in Enkhuizen is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig economisch functioneren van de markt. We maken onderscheidt op basis van de drie motieven dagelijks, recreatief en doelgericht en voeren voor ieder motief een aparte berekening uit. In DPO hanteren we de meest recente cijfers. Uitkomsten van het DPO dienen niet als harde waarheid maar als indicatie. Er spelen diverse trends zoals online shoppen, veranderend consumentengedrag en de opkomst van mengformules. Waar mogelijk wordt met deze trends rekening gehouden. We hanteren in het DPO de volgende uitgangspunten: • Bevolkingsomvang: Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in de gemeente Enkhuizen op 18.885 (CBS, peildatum: december 2023). Het inwoneraantal stijgt de komende jaren licht. We hanteren de raming van ABF Research (Primos 2023) en kijken vooruit naar 2030. De raming gaat uit van een stijging van circa 510 inwoners tot 2033. Het inwonersaantal in de gemeente komt hiermee uit op circa 19.395.

In deze prognose wordt, naast met woningbouwplannen, ook rekening gehouden met andere onderliggende trends zoals huishoudensverdunning, vergrijzing en migratie. • Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner in de dagelijkse sector te bepalen, baseren we ons op meest recente cijfers van Panteia (juli 2023, ‘Omzetkengetallen 2022’). Volgens de meest recente cijfers is de winkelomzet per inwoner voor de sector dagelijks € 2.723, voor doelgericht € 1.033 en voor recreatief € 999. Indien sprake is van een onder- of bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied dient een correctie op de bestedingscijfers te worden toegepast. Volgens de meest recente cijfers (CBS, 2020) is het gemiddelde besteedbaar inkomen in de gemeente Enkhuizen met € 25.900 iets lager dan het Nederlandse gemiddelde van € 27.900 (CBS, 2022). We voeren daarom een inkomenscorrectie uit op basis van inkomenselasticiteit van 0,4 voor dagelijkse bestedingen en 0,7 voor doelgerichte en recreatieve bestedingen (conform afspraken in de omzetkengetallen notitie van Panteia). Na de inkomenscorrectie komen we tot: • Een gemiddelde omzet per persoon van € 2.645 voor de sector dagelijks, • Een gemiddelde omzet per persoon van € 949 voor de sector recreatief, • Een gemiddelde omzet per persoon van € 981 voor de sector doelgericht.

• Koopkrachtbinding: Dit betreft de omzet in het centrum die gegenereerd wordt door inwoners uit Enkhuizen zelf. Voor het bepalen van de koopkrachtbinding baseren we ons op het meest recente koopstromenonderzoek Randstand en Noord-Brabant (2021). Hieruit blijkt dat inwoners 17% van hun dagelijkse aankopen in het centrum doen. Voor het recreatieve segment is dit 25% en voor het doelgerichte segment 10%. • Koopkrachttoevloeiing: Dit betreft het aandeel van de bestedingen in het centrum van Enkhuizen dat gedaan wordt door inwoners van buiten de gemeente Enkhuizen. Om dit aandeel te bepalen baseren we ons wederom op het meest recente koopstromenonderzoek (Randstand en Noord-Brabant, 2021). Hieruit blijkt voor het centrum van Enkhuizen een toevloeiing van 4% in de dagelijkse sector, 25% in de recreatieve sector en 16% in de doelgerichte sector. • Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde winkel omzet per m2 wvo vloeroppervlak bedraagt. Conform Panteia (juli 2023, ‘Omzetkengetallen 2022’) gaan we uit van de gemiddelde vloerproductiviteit van de afgelopen vijf jaar. • Voor de dagelijkse sector ligt deze op € 5.000 • Voor de doelgerichte sector ligt deze op € 2.500

41

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

•

Voor de recreatieve sector ligt deze op € 1.450

42

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Bijlage 2 Methodiek verplaatsing bedrijven Het mengen van werkfuncties in een centrummilieu is een complex vraagstuk. Om te komen tot bedrijven die geschikt zijn voor een verplaatsing naar de binnenstad passen we verschillende selectiecriteria toe. We kijken naar de mengbaarheid van bedrijven, de voorkeur voor het vestigingsmilieu en de omvang. Hieronder leggen we lichten we dit verder toe: Drie selectiecriteria voor bedrijven: 1 Mengbaarheid (geluid/hinder). Allereerst kijken we of de bedrijven goed mengbaar zijn met de winkels, horeca, dienstverleners en woningen in de centra. We gebruiken hiervoor de functiemengingsindex-score (hierna FMI). De FMI is een instrument ontwikkelt door het Planbureau voor de Leefomgeving om te scoren hoe goed bedrijvigheid te combineren is met wonen en andere functies in een centrummilieu. 2 Voorkeursvestigingsmilieu. Ieder bedrijf heeft een voorkeur voor een bepaald vestigingsmilieu. Sommige bedrijven zijn beter af op een bedrijventerrein, vanwege de ruimte die er is voor productie en een bepaalde mate van (milieu)hinder. Andere bedrijven passen beter in de binnenstad, omdat ze daar dichter bij hun klant zitten en beter bereikbaar zijn. In deze stap koppelen we de SBI-code en de FMI-score van de bedrijven om de voorkeur voor een vestigingsmilieu van de bedrijven te bepalen (zie bijlage voor verdere uitleg).

Naast deze methodes is tevens op basis van bureau-expertise een nadere check gedaan op de uitstralingskwaliteit en belevingswaarde voor centrummilieus. 3 Omvang. Grootschalige bedrijvigheid past niet in een centrummilieu vanwege de beperkte ruimte en infrastructuur. We hanteren daarom een grens voor het aantal werknemers. Voor kleinschalige kantoren en consumentgerichte dienstverleners is de selectie beperkt tot maximaal 20 werknemers. Voor ambachtelijke bedrijvigheid is dit beperkt tot maximaal 10 werknemers. Deze selectie is gemaakt op basis van de gemiddelde terrein- en kantoorquotiënt 7 (gemiddelde ruimtegebruik per werknemer). Over het algemeen heeft een ambachtelijk (maak)bedrijf meer ruimte per werknemer nodig dan een kantoor. Functiemengingsindex (FMI): hoe goed zijn bedrijven te mengen? Het Planbureau voor Leefomgeving heeft voor alle bedrijven in Nederland bepaald hoe vaak bedrijven in gemengd gebied gevestigd zijn. Het PBL heeft de FMI voor iedere bedrijfstak én grootteklasse (aantal werknemers) bepaald. De FMI is een instrument dat scoort hoe goed bedrijvigheid te combineren is met wonen en andere functies. Het instrument is afkomstig uit het onderzoek ‘Menging van wonen en werken’ (PBL, 2009). De FMI index loopt van 0 tot 100 waarbij 0 staat voor een monofunctioneel woongebied en 100 voor een monofunctioneel werkgebied.

Logischerwijs staat een score van 50 voor een gebied waar wonen en werken 50/50 gemengd zijn. Het PBL berekende op deze manier voor heel Nederland de mengbaarheid in gridcellen van 100 bij 100 meter (één hectare). De FMI per gebied wordt berekend door het aantal banen in het gebied te delen door het aantal banen plus het aantal woningen in het gebied keer honderd 8. Werken wordt dus gevat in het aantal banen terwijl wonen wordt gevat in het aantal woningen.

7

Voor ambachtelijke bedrijvigheid hanteren we een quotiënt van 50 m². Voor kantoren en consumentgerichte dienstverleners hanteren we een quotiënt van 20 m². 8 Aantal banen / (aantal banen + aantal woningen) x 100

43

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Vraag naar potentiële voorkeursvestigingsmilieus Aan de hand van de FMI bepalen we per bedrijf naar welk type vestigingsmilieu de potentiële voorkeur van een bedrijf uitgaat. De FMI drukt uit hoeveel banen in een bepaalde bedrijfstak in een gemengd milieu gevestigd zijn. We doen de aanname dat alle bedrijven in die bedrijfstak in een vergelijkbare omgeving gevestigd zouden kunnen zijn. De uitkomsten weerspiegelen niet de daadwerkelijke verhuisbereidheid of locatievoorkeur van een individueel bedrijf. We onderscheiden verschillende potentiële voorkeursvestigingsmilieus: Monofunctionele locaties: • Bedrijventerreinen (panden met een functioneel uiterlijk, relatief ruim opgezet) • Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet en buiten of aan rand van stedelijk gebied) Verschillende gemengde woon-werkmilieus: • Productielandschap (vooral industrieel vastgoed, ruim opgezet met grootschaliger vastgoed) • Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet en binnen stedelijk weefsel) • Ambachtelijk woonwerkterrein (vooral kleinschalige bedrijfsruimte in gemengd stedelijk gebied) • Creatief woonwerkterrein (vooral kleinschalige kantoorruime in gemengd stedelijk gebied) • Gemengd centrum woon-werkmilieu (zowel kleinschalige bedrijfsruimte als kleinschalige kantoorruimte gemengd met wonen en voorzieningen in een centrumgebied) We

onderscheiden de gemengde milieus op basis van de overheersende functie: of ze vooral bedrijfsruimtes of kantoorruimtes bevatten. Ook onderscheiden we op basis van de algemene omvang van het vastgoed in het gebied (kleinschalig of grootschalig) en de mate van stedelijkheid.

Colofon Datum: 4 juli 2024 Projectnummer: 23.122 Opdrachtgever: Gemeente Enkhuizen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Martijn Exterkate, Joery Schouten & Mick Peters Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

44