Bijlage 1 - Adviesrapport Stec 'Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied Enkhuizen'

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen Gemeente Enkhuizen 4 juli 2024

2

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

1.1 1.2

Aanleiding Leeswijzer

4 4

Belangrijkste conclusies

6

2.

Adviezen

7

2.1 2.2 2.3

7 8 10

3. 4.

5.

Sturing Stimulering Samenwerking

Trends en ontwikkelingen

11

3.1

12

Trends en ontwikkelingen in het kernwinkelgebied

Huidige structuur

15

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

16 17 20 22 26

Regionale spreiding voorzieningenclusters Uitgangssituatie gemeente, centrum en kernwinkelgebied Ontwikkelingen afgelopen jaren Koopstromen en demografie Woningbouwplannen gemeente Enkhuizen

Marktkansen kernwinkelgebied

28

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

29 32 34 35 36

Detailhandel Leisure en ontspanning Horeca Diensten Potentie verplaatsen bedrijven van bedrijventerrein

Bijlage 1 DPO

41

Bijlage 2 Methodiek verplaatsing bedrijven

43

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

1. Inleiding

3

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

1.1 Aanleiding Enkhuizen heeft een historisch en levendig centrum met een uitgebreid aanbod aan winkels, horeca en dienstverleners. In de loop der jaren zijn er allerlei inspanningen geleverd om het kernwinkelgebied vitaal te houden en versnippering te voorkomen. Zo is in 2014 het bestemmingsplan geactualiseerd met daarin een kleiner kernwinkelgebied en een verruiming van de toegestane functies binnen het kernwinkelgebied. Het centrum onderscheidt zich op dit moment dan ook van andere binnensteden met sterke lokale detaillisten aangevuld met aantrekkelijke horeca en enkele ketens. Toch staat, als gevolg van diverse ontwikkelingen, de winkelfunctie en daarmee het kernwinkelgebied onder druk. De kassa rinkelt minder vaak. Dienstverlenende bedrijven en kleinere (niche) ondernemers doen haar intrede. Naast dat diversiteit in functieaanbod veel doet voor een winkelgebied, heeft dit op sommige plekken ook geleid tot verrommeling en verminder aantrekkelijke plinten. Hierdoor sneeuwt de historische en onderscheidende kwaliteit van de Enkhuizer binnenstad onder. Er komen daarnaast steeds vaker aanvragen binnen die niet passen binnen het huidig beleid (zoals wonen in het kernwinkelgebied). Er ontstaat daarmee een discrepantie tussen de dynamiek in de binnenstad en het beleid.

U wilt hierop anticiperen en de vitaliteit en aantrekkelijkheid van het kernwinkelgebied behouden en versterken! Om tot een passend (stimulerings)beleid te komen, voeren we een onderzoek uit naar de toekomst van het kernwinkelgebied. Het doel: een sterke basis creëren voor meer investeringsperspectief, vitale detailhandel en versterking van het woon-, werk- en leefklimaat in Enkhuizen. Alles in nauwe samenwerking met de gemeente Enkhuizen en met andere belanghebbenden zoals ondernemers en pandeigenaren.

1.2 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk geven we meteen een bondig overzicht van de belangrijkste conclusies die voortkomen uit de onderzoeksfase. Op basis van deze conclusies geven we adviezen met betrekking tot het sturen, stimuleren en samenwerken in het kernwinkelgebied. Hierna vindt u de onderliggende trends en analyses. We kijken onder andere naar de spreiding van de winkelgebieden in de regio, het voorzieningenaanbod, de ontwikkeling van diverse functies in de afgelopen jaren en de koopstromen van en naar de gemeente. In hoofdstuk zes brengen we de kansen en opgaven voor het kernwinkelgebied in beeld. Ook berekenen we in dit hoofdstuk de huidige en toekomstige marktruimte voor verschillende sectoren.

4

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Conclusies & adviezen

5

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Belangrijkste conclusies We hebben uitgebreid onderzoek gedaan naar de positionering en ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het kernwinkelgebied en de binnenstad als geheel. Dit onderzoek vindt u vanaf hoofdstuk 5. Het onderzoek vormt, naast de input vanuit alle stakeholders, de basis voor de adviezen verderop in dit hoofdstuk. In het kader hieronder vatten we de belangrijkste uitkomsten vanuit dit onderzoek samen.

Conclusies onderzoek kernwinkelgebied We trekken in deze paragraaf de volgende conclusies over het functioneren van het kernwinkelgebied in Enkhuizen: • Enkhuizen heeft een levendig en historisch kernwinkelgebied met tal van winkels en monumentale panden. Er is een divers palet aan voorzieningen aanwezig, variërend van cultureel aanbod en horeca tot dienstverleners en modewinkels. Er zijn diverse lokale ondernemers met unieke, onderscheidende concepten die bezoekers trekken vanuit heel Nederland. • Er is veel aanwas van nieuw ondernemerschap in het centrum van Enkhuizen. • Door diverse ontwikkelingen (o.a. internetwinkelen, stijgende kosten) neemt aantal commerciële voorzieningen in het kernwinkelgebied af. De invulling van de panden verandert. Zo zijn er meer dienstverleners en minder winkels. • Het leegstandspercentage in het kernwinkelgebied ligt boven gezond frictieniveau (13%). De laatste jaren is er sprake van een licht stijgende trend, maar er is veel dynamiek: leegstaande panden worden relatief snel weer gevuld. • Het kernwinkelgebied van Enkhuizen kent een sterke mix aan bezoekers: eigen inwoners, bezoekers uit buurgemeenten en toeristen. Het aantal toeristen stijgt sterk in het zomerseizoen. In de laagseizoenen zijn de voorzieningen voor een groter deel afhankelijk van bestedingen vanuit bewoners vanuit Enkhuizen en omliggende gemeenten.

• Uit onderzoek van Perfect Place blijkt dat het kernwinkelgebied gemiddeld 40.000 bezoekers per maand trekt. De piek van het aantal bezoekers ligt in de zomer. Bezoekers uit een brede regio trekken naar Enkhuizen, tot diep in Duitsland. Bovendien zijn er veel kruisbezoeken tussen het station en het kernwinkelgebied: de trein is daarmee een belangrijk vervoersmiddel voor bezoekers. • Zonder ingrijpen is de toekomstige marktruimte voor detailhandel het recreatieve en het doelgerichte segment negatief. Met de juiste maatregelen is er echter perspectief. Inwonersgroei en stijging toerisme bieden enige extra potentie voor de toekomst. • Ketens en lokale ondernemers die zich oriënteren op binnensteden zoals Enkhuizen zoeken voornamelijk naar kleinschalige winkelpanden. • Naast winkels in het kernwinkelgebied is ook een aanzienlijke hoeveelheid winkels elders in de binnenstad. Er liggen kansen voor verdere concentratie om zo het kernwinkelgebied te versterken. • Enkhuizen beschikt over hoogwaardig cultureel aanbod met onder andere een theater, bioscoop en museum. Het aanbod in deze categorie is bovengemiddeld. • Er zijn relatief veel consumentgerichte dienstverleners in de Enkhuizer binnenstad. Tot wel twee keer zo veel kappers en schoonheidssalons dan in vergelijkbare binnensteden.

• Er zit een aanzienlijke groep lichte bedrijven op bedrijventerrein Schepenwijk die in potentie in de binnenstad van Enkhuizen zouden passen. In potentie gaat om circa 2.500 m² aan bedrijvigheid.

6

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

2. Adviezen In deze paragraaf geven we onze adviezen met betrekking op het kernwinkelgebied in Enkhuizen. In onze ogen moet een aanpak in een kernwinkelgebied altijd een combinatie zijn van de volgende drietrap: • Sturing: (ruimtelijke) kaders, wetgeving en beleid die de overheid stelt waarbinnen de markt kan opereren • Stimuleren: een breed pakket aan mogelijkheden om een beoogde ontwikkeling te bereiken of als vliegwiel, zoals fondsen, investeringen, stimuleringsregelingen en pilots • Samenwerking: publiek-private samenwerking ter bevordering van een vitale binnenstad Per onderdeel van de drietrap geven we advies.

2.1 Sturing Advies 1: Handhaaf het huidige kernwinkelgebied en ga strakker sturen op ongewenste functies Vanwege de belangrijke positie van de binnenstad en daarbinnen het kernwinkelgebied (leefbaarheid, werkgelegenheid, woonkwaliteit, toeristische aantrekkingskracht) adviseren we u het huidige kernwinkelgebied te handhaven en daarbij extra inzet te plegen (zie volgende adviezen). We adviseren hierbij strakker te sturen op ongewenste functies. Het uitgangspunt daarbij is: in het kernwinkelgebied zijn functies welkom met een publieksaantrekkende werking. We rekenen hiertoe geen woningen en kantoren. Dit vraagt om betere handhaving en strengere toetsing (zoals het uitsluiten van kantoren in het kernwinkelgebied). Deze functies kunnen elders in de binnenstad een plek vinden. Idealiter wordt het kernwinkelgebied versterkt met een trekker, zoals een vestiging van de bibliotheek, culturele voorziening of sterke formule. Advies 2: Beperk mogelijkheden voor detailhandel buiten het kernwinkelgebied en Schepenwijk Om in het huidige kernwinkelgebied voldoende bedrijvigheid te behouden en/of te versterken is het nodig dat u inzet op het stimuleren van verplaatsing van de op dit moment buiten het kernwinkelgebied gevestigde winkeliers. We verwachten immers niet dat het winkelbestand in Enkhuizen uit zichzelf nog fors gaat uitbreiden.

In de binnenstad van Enkhuizen en op bedrijventerrein Schepenwijk is verspreide bewinkeling aanwezig terwijl er in het kernwinkelgebied panden leeg staan. Dit biedt dus kansen. Voor de detailhandel buiten het kernwinkelgebied kan een ombouwconstructie worden gehanteerd. Dit wil zeggen dat de functie detailhandel wordt geschrapt uit het Omgevingsplan wanneer de detailhandelsfunctie binnen één jaar na vaststelling niet wordt benut of er sprake is van leegstand langer dan 1 jaar. Het creëren van voorzienbaarheid is dan wel noodzakelijk om nadeelcompensatie te voorkomen. Om (kleinschalige) detailhandel tegen te gaan op Schepenwijk kan er gekozen worden om explicietere regels te hanteren voor showrooms (in openingstijden en oppervlakte), productiegebonden detailhandel (zoals een maximum oppervlakte) en vooral strenger te handhaven. Voor enkele branches en typen winkels is vestiging buiten de gewenste winkelgebieden te rechtvaardigen (omdat ze qua aard en omvang niet passen binnen het kernwinkelgebied). Het gaat dan bijvoorbeeld om perifere (volumineuze) detailhandel als woonwinkels, doe-het-zelf zaken en tuincentra. Voor deze categorieën detailhandel kunt u een uitzonderingspositie opnemen in een programma detailhandel en het omgevingsplan.

Naast winkels zijn er ook andere lichte bedrijven die ook geschikt zijn voor de binnenstad, terwijl er krapte is aan bedrijfsruimte in Enkhuizen. Het beperken van milieucategorie 1 en 2 bedrijven is daarbij een

7

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

optie. In een bedrijventerreinstrategie en/of gebiedsvisie kan verder bepaald worden op welk type bedrijvigheid wordt ingezet. Advies 3: Sta ‘wonen achter winkels’ toe en stel daarbij kwalitatieve eisen Veel panden in het kernwinkelgebied die langer leegstaan, hebben een groot oppervlak. Tegelijkertijd geven zowel ketens als lokale ondernemers steeds vaker de voorkeur aan een pand met een beperkte omvang. Wonen in de plint in het kernwinkelgebied is en blijft uitgesloten, waarbij handhaving essentieel is. Dit is noodzakelijk voor een sterk verblijfsgebied waar ondernemers van elkaars nabijheid profiteren. Wel zien we in bepaalde gevallen kansen voor het splitsen van een (te) groot winkelpand in een woning aan de achterzijde en een commerciële plint aan de voorkant. Hiermee wordt de winkel beter verhuurbaar (door een lagere totaalhuurprijs) en krijgt de pandeigenaar tegelijkertijd budget voor het doen van investeringen aan het pand, bijvoorbeeld in opwaardering van de gevel of verduurzaming. Om tot haalbare businesscases te komen dient het parkeerbeleid deze opgave te ondersteunen. Stel in gezamenlijkheid met uw afdelingen wonen en RO een afwegingskader op met daarin in ieder geval de volgende punten (voorstel). Daarbij geldt dat maatwerk zeer belangrijk is vanwege de binnenstedelijke en daarmee soms complexe ontwikkeling en ook niet op alle punten maximaal gescoord kan worden.

• De winkelruimte aan de voorzijde van het pand blijft behouden • De winkelruimte blijft een oppervlakte houden van ten minste X meter WVO • De te ontwikkelen woning krijgt een oppervlakte van ten minste X meter GO • De te ontwikkelen woning krijgt een eigen ingang aan de achterzijde van het pand • De te ontwikkelen woning wordt levensloopbestendig gerealiseerd • De te ontwikkelen woning wordt na realisatie niet toeristisch verhuurd. • Waar mogelijk groen toevoegen, dan wel op gemeentegronden dan wel op het perceel van de eigenaar. • Kwalitatieve afspraak: de vastgoedeigenaar investeert tegelijkertijd in het opwaarderen van de gevel aan de voorzijde en verduurzaming van het pand. Advies 4: Blijf wonen boven winkels faciliteren Meer woningen boven de winkels heeft vele voordelen. Naast de broodnodige extra woningen zorgt het voor een levendiger gevelbeeld, meer sociale veiligheid, behoud van kwaliteit, meer inwoners en dus meer consumenten. De gemeente heeft een belangrijke rol bij het faciliteren van wonen boven winkels, zowel beleidsmatig als procesmatig (contact met pandeigenaren, samen plannen ontwikkelen). Een combinatie met herstel van gevels zorgt voor een win-win situatie. Gelet op de hoogwaardige beeldkwaliteit in de binnenstad van Enkhuizen zijn eisen gemiddeld genomen streng. Dit drukt de businesscase en bereidheid van pandeigenaren.

Een verleidende en proactieve aanpak (‘meedenken in plaats van alleen toetsen’) maakt een groot verschil in het doen slagen van wonen boven winkels trajecten.

2.2 Stimulering Advies 5: Stimuleer verplaatsing van winkels elders in Enkhuizen naar het kernwinkelgebied Aanvullend op een ombouwconstructie en ontmoedigen van kleine winkels op Schepenwijk (zie advies 2) kan een stimuleringsregeling worden ingesteld om winkeliers aan te moedigen om te verplaatsen. Deze regeling compenseert een deel van de kosten voor verhuizing en/of inrichting van de nieuwe winkel. Ook biedt het de pandeigenaar van het achterblijvende pand een tegemoetkoming het pand te transformeren naar bijvoorbeeld een woning. Onze ervaring is dat een stimuleringsregeling een versnelling teweeg kan brengen en ook het beleidsvoornemen voor een sterk kernwinkelgebied en de kansen die er daar liggen voor ondernemers extra accentueert.

8

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Advies 6: Zet in op startend ondernemerschap en goede begeleiding daarbij Het kernwinkelgebied onderscheidt zich door de kracht van lokaal ondernemerschap. Landelijke winkelketens bedienen een groot publiek; lokale ondernemingen voegen diversiteit en karakter toe. Het starten van een nieuw bedrijf (zoals een winkel, horecazaak, dienstverlener, belevingsconcept) kent veel uitdagingen. Denk aan financiering, digitalisering, snel veranderende marktontwikkelingen en consumentenbehoeften. Met gerichte ondersteuning en coaching kan de slagingskans van nog te starten of startende ondernemers flink vergroot worden. Het startersloket Westfriesland kan meer onder de aandacht worden gebracht. Daarbij kan ook inspiratie worden gehaald uit landelijke voorbeelden (zoals Streetwise). Idealiter worden ondernemers die daar behoefte aan hebben ondersteunt van ondernemersplan tot geschikte locatie, van huurvoorwaarden tot vergunningen. Dit door lokale experts die goed bekend zijn met pandeigenaren, financiers en ruime ervaring hebben met ondernemen. De gemeente zorgt voor een soepel vergunningstraject. Dit geldt in het bijzonder voor vernieuwende concepten (mengformules). Participatie vanuit al in Enkhuizen aanwezige ondernemers is noodzakelijk in de begeleiding van deze startende ondernemers. Met nieuwe initiatieven als ‘win een winkel’ kunnen startende ondernemers verder worden ondersteunt.

Steeds meer gemeenten voeren gerichte inzet hierbij (zoals Gooise Meren, Nijmegen, Weert), vaak in cofinanciering met ondernemers en pandeigenaren. Daarbij kunnen startende ondernemers bijvoorbeeld een jaar lang gratis huur verdienen, een ingroeihuur of winkelinrichting van een nieuw concept. Het is ook een middel om te sturen op vernieuwende winkelconcepten en het tegengaan van minder publiek aantrekkende functies (zoals een schoonheidssalon, nagelstudio of semiopenbare kantoorfunctie). Advies 7: Werk met duidelijke kaders voor een sneller en effectiever vergunningstraject bij initiatieven, maar denk ook mee met initiatiefnemers Zowel pandeigenaren als ondernemers in Enkhuizen lopen aan tegen een te weinig slagvaardige behandeling van initiatieven en ideeën. Denk aan transformatie-initiatieven, wonen boven winkels en vernieuwende winkel-, horeca- en mengconcepten. Werk daarom aan de voorkant met heel duidelijke kaders: wanneer mag iets en wanneer niet? Dit biedt meteen duidelijkheid aan de initiatiefnemers en zorgt er tegelijkertijd voor dat er geen energie verloren gaan in weinigkansrijke initiatieven. Denk wel mee met initiatiefnemers en sta open voor gesprek. Het kan bijvoorbeeld zijn dat een bepaald initiatief op de ene plek niet past, maar elders in het kernwinkelgebied of centrum wel.

U denkt mee in de mogelijkheden en kijkt hoe u bepaalde initiatieven mogelijk kan maken binnen de duidelijke kaders. Op voorhand lijkt deze aanpak een extra tijdsinvestering. Het tegendeel is in veel gevallen het resultaat: doordat plannen aan de voorkant sterk verbeteren verloopt het vergunningsproces sneller en is de ambtelijke tijdsinzet beperkter. Bovendien worden ideeën van ondernemers en pandeigenaren meer omarmt. Dit in de geest van de Omgevingswet. Advies 8: Maak ruimte voor meer groen en blauw voor een aantrekkelijker kernwinkelgebied Het gebruik van het centrum van Enkhuizen verandert. Bezoekers komen ook om te verblijven, ontmoeten en wandelen in een ongedwongen setting. Tegelijkertijd zijn er uitdagingen op het vlak van klimaatadaptatie, hittestress, verduurzaming en biodiversiteit. Maar ook op het vlak van brede welvaart: denk aan inclusie, gezondheid (vergrijzing) en sociale gelijkheid. Deze opgaven komen samen en kunnen worden benut door in te zetten op hogere verblijfskwaliteit in het kernwinkelgebied. De openbare ruimte wordt niet overal als schoon, heel en veilig ervaren. Bezoekers een zo aangenaam mogelijk verblijf bieden moet voorop staan. Het substantieel vergroenen, ontharden, het toevoegen van waterpartijen en stimuleren van verduurzaming zijn hierbij belangrijke elementen.

9

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Meer ruimte voor groen en blauw biedt ook kansen om slagvaardigere keuzes te maken in de verkeersafwikkeling en handhaving hierop. Winkeliers geven aan dat de verblijfskwaliteit in het kernwinkelgebied fors wordt aangetast door het aanwezige verkeer in de straat. Zorg voor strengere handhaving rondom verkeersafwikkeling in het kernwinkelgebied. Denk hierbij aan handhaving van laad- en lostijden en het gebruik van de auto en fiets buiten de tijden dat dit is toegestaan. Advies 9: Benut de unieke kwaliteiten van het erfgoed optimaal door strenger te handhaven Lopend door de Westerstraat kom je allerlei verschillende reclame-uitingen en gevelinrichtingen tegen. Dit terwijl de uitstraling en kwaliteit van het erfgoed in Enkhuizen in potentie het belangrijkste ‘Unique Selling Point’ vormt voor het kernwinkelgebied van de stad. We adviseren daarom strenger te handhaven op de welstandscriteria voor reclames, uitstallingen, terrassen, luifels en zonweringen. Dit is een kwestie van de lange adem waarbij langzaamaan het straatbeeld steeds verbetert. Ga ook in gesprek met de eigenaren van leegstaande panden over hoe zij hun etalage toch een nette, aantrekkelijke invulling kunnen geven totdat de winkel opnieuw wordt verhuurd. Om de gewenste kwaliteit handen en voeten te geven stellen we voor ‘gouden regels voor Enkhuizer gevels’ op te stellen.

Voorbeelden kunnen zijn: 1 Waardevolle details koesteren 2 Overhoekse oriëntatie versterken 3 Interieur zichtbaar houden 4 Luifels en zonwering afstemmen 5 Gevels op de grond zetten 6 Ieder pand een eigen gezicht geven 7 Beheersen van kleur- en materiaalgebruik 8 Winterterrassen transparant vormgeven 9 Sfeervol verlichten van gevels 10 Terughoudende reclame-uitingen bevorderen

2.3 Samenwerking Advies 10: Zet in op intensievere samenwerking met pandeigenaren Ondernemers in het kernwinkelgebied van Enkhuizen werken over het algemeen goed samen middels de winkeliersvereniging. We zien echter een ontbrekende schakel: samenwerken met Enkhuizer pandeigenaren. Hier ligt een grote kans om verder te werken aan een vitaal kernwinkelgebied en binnenstad. Denk daarbij aan gerichter sturen op aanbod, kwaliteit van de uitstraling van het vastgoed en het vergroten van de gezamenlijke middelen om te investeren in de binnenstad. Een startpunt kan het introduceren zijn van een periodieke vastgoedtafel (bijvoorbeeld halfjaarlijks). In de eerste fase gaat het vooral om het vergroten van het vertrouwen en agenderen van thema’s. Op langere termijn kan gestreefd worden naar een meer structurele vorm van samenwerking, bijvoorbeeld in de vorm van een vastgoedvereniging en/of financieel collectief (zoals een BIZ Vastgoed). Met een gezamenlijke stip op de horizon kan er zo een eenduidige koers worden gevaren en zo gewerkt worden aan een kwaliteitsslag in het voorzieningenaanbod. Daarnaast is er ook verbetering mogelijk in de samenwerking tussen de ondernemers in het kernwinkelgebied en de toeristische trekpleisters buiten het centrum die veel bezoekers trekken.

Denk hierbij aan het Zuiderzeemuseum (met jaarlijks zo’n 300.000 bezoekers) en het Sprookjeswonderland (met jaarlijks zo’n 240.000 bezoekers). Ook verbetering van de samenwerking met de (gidsen van) de cruiseschepen biedt kansen. Vanaf de cruiseschepen komen meerdere malen per week grote mensenstromen het centrum van Enkhuizen binnen waarvan winkeliers op dit moment niet optimaal profiteren. Jaag als gemeente de samenwerking tussen de winkeliersvereniging, de VVV, rederijen en grote attracties aan. Organiseer een periodieke bespreking tussen afgevaardigden van bovenstaande partijen en faciliteer initiatieven.

10

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

3. Trends en ontwikkelingen

11

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

12

3.1 Trends en ontwikkelingen in het kernwinkelgebied In onderstaande tabel werken we een aantal trends en ontwikkelingen uit die van invloed zijn op het functioneren van en de opgaven voor de binnenstad en specifiek het kernwinkelgebied van Enkhuizen.

Trend

Wat speelt er?

Wat betekent dit voor Enkhuizen?

Van ‘place to buy’ naar ‘place to be’

In centrumgebieden gaat het steeds meer om

Het is voor Enkhuizen zaak optimaal in te

verblijven in plaats van kopen. Winkelen wordt

spelen op de behoefte van de consument. Dit

namelijk meer een vrijetijdsbesteding of een

betekent een volwaardig aanbod in een

dagje uit. Winkelen blijft een belangrijk

gezonde mix van retail, horeca en diensten.

onderdeel, maar een goede functiemix van

Voor het kernwinkelgebied zal het in het geval

horeca, dienstverlening en cultuur neemt in

van horeca gaan om daghoreca. De openbare

het belang toe. Naast een brede functiemix

ruimte moet uitnodigen tot langer verblijf. Het

stelt de consument hogere eisen aan de

is daarnaast zaak de puien een open en

omgeving waarin de voorzieningen zich

transparant karakter te laten houden. Zo

bevinden (sfeer, karakter en service).

wekken ze nieuwsgierigheid, nodigen ze uit tot bezoek en blijven consumenten langer in het gebied. Commerciële functies (bijv. kantoren) met een gesloten plint hebben vaak een negatieve uitstraling op het kernwinkelgebied en de sfeer.

Toenemende menging van functies en formules

De scheidslijnen tussen winkels, horeca en

Het mengen van verschillende sectoren en

dienstverlening vervagen. Er is steeds meer

concepten brengt uitdagingen met zich mee

sprake van oftewel functiemenging op de

op het gebied van regelgeving. Mogelijk moet

verkoopvloer. Voor de consument biedt dit

de gemeente bepaalde regels herzien om

nieuwe en aantrekkelijke (winkel)omgevingen.

hybride bedrijfsmodellen mogelijk te maken.

Bijvoorbeeld schoenen kopen bij de kapper of

Daarnaast dient de gemeente te voorkomen

een vorm van horeca in een meubelwinkel. De

dat er een ongelijk speelveld ontstaat tussen

kunst is om de klant zo lang mogelijk bij jou in

bedrijven met horeca als hoofdactiviteit of als

de winkel (of in jouw centrum) te laten

ondergeschikte activiteit. Een mooi voorbeeld

verblijven.

van een mengformule in Enkhuizen is het Coffy-Huys in (zie onderstaand kader).

Enkhuizer mengformule’: Het Coffy-Huys In een prachtig historisch pand in de binnenstad van Enkhuizen zit het Coffy-Huys. Een plek waar je gezellig koffie en thee van goede kwaliteit kunt drinken. Aangevuld met een ambachtelijke, Belgische bonbon. Deze lekkernijen kun je hier ook kopen in de bijbehorende winkel. Perfect voor een cadeautje. Daarnaast bevat het Coffy-Huys ook een bakafdeling met diverse bakvormen en servies. Deze zijn overigens ook via de webshop te verkrijgen. Tot slot biedt het Coffy-Huys workshops aan om zelf bonbons te maken. Dit is mengen in de praktijk.

Kwetsbaarheid middelgrote centra

Consumenten kiezen vaker voor grotere

Middelgrote centra zoals Enkhuizen staan voor

binnensteden (volwaardig aanbod, historisch,

de opgave het winkelareaal te verkleinen en

mix aan voorzieningen) of lokale dorpscentra-

het functieprofiel te verbreden zodat deze

en wijkcentra voor dagelijkse aankopen. Een

relevant is voor de doelgroepen in het

grote groep middelgrote (en vaak planmatige)

verzorgingsgebied. Het gaat daarbij naast een

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

centra worden door een deel van de

passende aanbodmix (winkelen, recreëren,

consumenten links gelaten. Winkelketens en

ontmoeten, werken & wonen) om alle facetten

lokale ondernemers acteren hierop door

die een centrumbezoek tot een aangename

vestigingen te sluiten. Het gevolg is hoge

ervaring maken. Van de parkeerplek,

leegstand.

fietsenstallen of OV-halte tot de winkeldeur en

13

alles daartussen.

Ontwikkeling huurprijzen/ commerciële waarden

Jarenlang daalden de winkelhuren in

Door (landelijke) huurstijging in 2022 komen

binnensteden. Sinds 2015 met gemiddeld ruim

marges verder onder druk te staan. Over een

15%. In de coronaperiode werden

langere periode is echter sprake van

winkelhuurprijzen versneld afgewaardeerd. Dit

huurprijsdaling. Hierdoor ontstaan

beeld kantelde in 2022. Vastgoedpartijen

mogelijkheden voor startende en lokale

verhoogden de huren met gemiddeld 9% aan

ondernemingen, net als transformaties naar

de hand van inflatiecijfers. Op A-locaties

andere functies die en lagere commerciële

stijgen de huren het hardst, op B/C-locaties

waarde vertegenwoordigen zoals kantoren en

minder. Begin 2023 is weer een voorzichtige

dienstverleners.

daling te zien van huurprijzen.

Afvlakking van online winkelen en multichannel retail

Online winkelbestedingen zijn aan het

Bij oplopende bezorg- en retourkosten zal de

consolideren; de grootste groei is voorbij.

prijsgevoelige consument vaker een bezoek

Tegelijkertijd zien we steeds vaker fysieke

aan de winkel overwegen. Niet enkel voor een

winkels van online spelers in het

aankoop maar tevens voor het ophalen van

winkellandschap verschijnen. Dat aankopen

online bestelde producten (‘click & collect’).

niet altijd in de winkel zelf gedaan worden is

Dit biedt kansen voor ondernemende retailers

daarbij minder relevant. Online blijft een

om klanten te binden en verleiden. Uit recent

majeur aankoopkanaal. Het gemak, ruimer

onderzoek van de Retailagenda blijkt voor een

assortiment en scherpe prijsstellingen zijn

vijfde van de consumenten dat online kopen

daarbij onderscheidende factoren voor veel

niet meer zo aantrekkelijk is bij

consumenten. Multichannel winkels, waarbij

standaardkosten voor bezorgen/retourneren.

producten worden verkocht via meerdere

Multichannel retail is voor lokale ondernemers

kanalen (zoals fysieke winkel en webshop), zijn

vaak een uitdaging in zowel kosten, capaciteit

momenteel het meest succesvol in de

en expertise. Toch is er een mooi voorbeeld te

winkelbranche.

vinden in Enkhuizen (zie onderstaand kader).

Enkhuizer voorbeeld multi-channel retailing: Meiden van De Wit Midden in de binnenstad van Enkhuizen openden twee schoonzussen een aantal jaren geleden hun eigen winkel. Met bijbehorende webshop. Van woonaccessoires tot sieraden en van kinderkleding tot zonnebrillen; bij de conceptstore is van alles te krijgen. Meiden van De Wit krijgt veel lovende reacties en heeft begin 2024 een tweede winkel geopend, een eindje verder in de Westerstraat. Een goed voorbeeld waarbij de fysieke winkel de onlinepositie versterkt en andersom.

Heroriëntering nonfood ketens

De verdere opmars van online in de

Deze trend speelt vooral in het

coronapandemie maakt dat winkelketens hun

kernwinkelgebied. Hier zijn over het algemeen

locatiestrategieën verder aanscherpen en

de grotere winkelketens gevestigd. De

inzetten op minder vestigingen. Het

heroriëntatie van winkelketens kan zorgen

locatiebeleid wordt nog selectiever. Ketens

voor een toenemende leegstand. Grotere

trekken verder weg uit middelgrote centra en

ketens die zich terugtrekken laten namelijk een

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

heroriënteren zich op grotere binnensteden,

pand achter. Dit zijn vooral grotere

zoals Alkmaar en Amsterdam.

winkelunits. Hierdoor ontstaat een herinvullingsopgave.

Veranderend consumentengedrag en impact op binnensteden

Opkomst cityconcepten en starters

Consumenten zijn steeds selectiever in de

Voor Enkhuizen en haar binnenstad betekent

binnensteden die zij bezoeken om recreatief te

dit volop inzetten op onderscheidend

winkelen. Consumenten zijn zeer goed

vermogen, uitgaande van de kernkwaliteiten

geïnformeerd over de (samenstelling van)

van de locatie en de ondernemers.

winkels, winkelgebieden en het

Onderscheidend vermogen zit in historische

productaanbod op concurrerende

landmarks, sfeer, gastvrijheid, service,

aankoopkanalen zoals internet. Bovendien

winkelaanbod en voorzieningenmix, maar ook

neemt de mobiliteit van consumenten toe;

randvoorwaarden zoals bereikbaarheid,

men is bereid verder te reizen voor een uniek

aantrekkelijke openbare ruimte en

of volwaardig centrum.

(fiets)parkeren.

Door dalende huurprijzen en veranderende

Enkhuizen kan profiteren van de opkomst van

marktdynamiek komen nieuwe concepten op

city-concepten en starters doordat de

in binnensteden. Het gaat daarbij om online

diversiteit van het winkelaanbod wordt

webshops die fysieke winkels openen en

vergroot. Ook kunnen deze concepten nieuwe

spelers die primair op perifere locaties

klanten aantrekken. Daarnaast kunnen nieuwe

gevestigd zijn en zichtbaar willen zijn op

city-concepten of starters leegstaande panden

drukke locaties (zoals Praxis City en

vullen. Een mooi voorbeeld van een city-

autoshowrooms). Ook zijn lokale ondernemers

concept in Enkhuizen is Schooneman Keukens

door dalende huurprijzen steeds vaker in staat

in de Westerstraat.

winkels te openen.

(Dubbele) Vergrijzing

Er is sprake van dubbele vergrijzing in

Ook in de gemeente Enkhuizen groeit het

Nederland. Niet alleen vormt de groep

aandeel ouderen: naar verwachting stijgt het

ouderen een steeds groter deel van de

aandeel 65-plussers van circa 31% in 2023

samenleving, ook de gemiddelde leeftijd komt

naar 37% in 2043 (Primos Prognose, 2023).

steeds hoger te liggen. Met de toenemende

Voor ouderen is het cruciaal om essentiële

vergrijzing neemt ook het belang van nabije

voorzieningen zoals een supermarkt dichtbij

voorzieningen toe. Daarnaast zijn er

huis te hebben. Omdat ouderen over het

verschillen in besteding: over het algemeen

algemeen minder mobiel zijn, is het behoud

besteden mensen met een hogere leeftijd

van voorzieningen in een kern of wijk nog

minder in de detailhandel, en meer een

belangrijker.

vrijetijdsbesteding.

Maak plaats voor groen

Er is steeds meer aandacht voor groen in

Delen van het kernwinkelgebied in Enkhuizen

binnensteden. Er zijn dan ook tal van

hebben op dit moment een relatief versteende

voordelen: groen in een stedelijke omgeving

uitstraling, zoals de Melkmarkt en grote delen

verbetert de verblijfskwaliteit, zorgt voor een

van de Westerstraat. Inzetten op meer groen

rijkere biodiversiteit, vermindert

en blauw (water) in straat verbetert de

luchtvervuiling, zorgt voor waterberging,

verblijfskwaliteit. Denk aan beter benutten van

dempt geluidshinder en verkoelt in warme

de kwaliteiten van de melkmarkt, substantiële

periodes. Ook consumenten vinden het

vergroening in versteende gebieden

toevoegen van groen belangrijk:

(groenstroken in straten en gevelgroen) en het

groenvoorzieningen staat op één in de top 10

aanleggen van diverse waterpartijen (zoals

belangrijkste elementen van een leefbaar

fonteinen).

centrum. 1

1

Retailagenda: ‘Samenwerken aan leefbare en toekomstbestendige kernen’ (2022).

14

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

4. Huidige structuur

15

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Dit hoofdstuk geeft een beeld van de positionering en ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het kernwinkelgebied en de gemeente als geheel. Het vormt de uitgangssituatie van dit onderzoek. De analyse is opgebouwd als een trechter. We beginnen op een regionaal schaalniveau en laten de spreiding van de winkelgebieden zien. Vervolgens zoomen we in op de gemeente en de ligging van het centrum. We eindigen op het schaalniveau van het kernwinkelgebied.

4.1 Regionale spreiding voorzieningenclusters In de gemeente Enkhuizen en omliggende regio zijn verschillende voorzieningenclusters te vinden met elk hun eigen kenmerken en functies. Onderstaand figuur geeft de ligging van deze gebieden weer. Het centrum van Enkhuizen is het grootste en meest diverse centrumgebied in de regio. Het biedt een gevarieerd aanbod aan voorzieningen voor bezoekers. Verder ligt in de gemeente Enkhuizen het wijkcentrum Koperwiekplein. Dit fungeert voornamelijk als boodschappencluster. In de gemeente Stede Broec ligt Winkelcentrum Streekhof, gelegen op enkele kilometers van het centrum van Enkhuizen. Hier is een grote diversiteit aan winkels gevestigd, waaronder veel kleding en mode winkels. Gezien de gunstige ligging en het uitgebreide winkelaanbod heeft het Streekhof een aantrekkingskracht op inwoners uit Enkhuizen. Tot slot ligt er net over de grens in de gemeente Stede Broec een buurtcentrum genaamd Boerhaaveplein. Bezoekers komen hier hoofdzakelijk om boodschappen te doen.

Figuur 1: Ligging voorzieningenclusters Enkhuizen en regio

Bron: Stec Groep, 2023.

16

17

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Drie hoofdvormen van winkelgedrag Recreatief winkelen

Doelgericht winkelen

Boodschappen doen

Recreatief winkelen gaat voor een groot

Voor niet-frequent gekochte artikelen (bv.

De aankoop van food en non-food met

deel om beleving (ontspannen, rondkijken,

doe-het-zelf, meubels, etc.) geldt dat

een dagelijks karakter (bv. drogist,

‘dagje uit’). Consumenten willen vermaakt

vindbaarheid, zichtbaarheid en

bloemen, etc.) staat centraal. Een

worden, met een mix van grote winkels

bereikbaarheid van belang zijn. Omdat de

compleet assortiment, op korte afstand en

met boeiende aanbiedingen, kleine

producten laagfrequent gekocht worden is

goede bereikbaarheid/parkeren spelen een

winkels met een verrassend assortiment

de consument bereid een langere afstand

belangrijke rol in de keuze voor het type

en aanvullende voorzieningen zoals

af te leggen. Combinatiebezoeken vinden

winkelgebied. De frequentie van winkelen

restaurants/cultuur/historie. De consument

beperkt plaats, hoogstens bij winkels in

is hoog (meerdere keren per week) en

is bereid om grotere afstanden af te

dezelfde branche (bezoek van meerdere

vindt plaats in de directe omgeving; de

leggen voor recreatief winkelen. Onder

meubel- of lampenwinkels). Onder deze

reisbereidheid van consumenten is relatief

deze vorm vallen de Locatus branches

vorm vallen de Locatus branches In/Om

laag. Onder deze vorm valt de Locatus

Mode & Luxe en Vrije Tijd.

het Huis en Detailhandel Overig.

branche Dagelijks.

4.2 Uitgangssituatie gemeente, centrum en kernwinkelgebied Historische binnenstad Enkhuizen met specifieke afbakening kernwinkelgebied Enkhuizen beschikt over een historisch en levendig centrum met tal van winkels en monumentale panden. Onderstaand figuur geeft een deel van de gemeente Enkhuizen weer met daarbinnen het centrum. Hierbinnen wordt een specifieke afbakening gemaakt van het kernwinkelgebied. In 2014 is het bestemmingsplan geactualiseerd waarin dit kernwinkelgebied is verkleind. Ook heeft er verruiming van publiekstoegankelijke functies plaatsgevonden en werd wonen op de begane grond toegestaan voor de panden die eerder bij het kernwinkelgebied behoorden. Als gevolg van (landelijke) ontwikkelingen staat de winkelfunctie en daarmee het kernwinkelgebied onder druk. Internetwinkelen, oplopende kosten (personeel, inkoop, energie), heroriënterende ketens zorgen voor een afname van het winkelbestand. Om het kernwinkelgebied levendig te houden is het gebied compacter gemaakt. Grote delen Westerstraat en Melkmarkt vormen samen het kernwinkelgebied Het kernwinkelgebied heeft een overzichtelijke en duidelijke structuur. Het bestaat grofweg uit twee delen. Het eerste en veruit het grootste gedeelte strekt zich uit over de Westerstraat. Het betreft het gedeelte van de Westerstraat gelegen tussen de Koltermanstraat en de Zuiderkerkstraat.

Het tweede gedeelte bestaat uit de melkmarkt. Dit is een aftakking van de Westerstraat, centraal gelegen in het kernwinkelgebied. In onderstaand figuur is het kernwinkelgebied met zwarte lijn omkaderd. Binnen het kernwinkelgebied zijn op de begane grond alleen winkels, horeca of dienstverlenende bedrijven toegestaan.

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Figuur 2: Ligging centrum Enkhuizen en grove contouren kernwinkelgebied

Bron: Stec Groep, 2023.

Divers palet aan voorzieningen; detailhandel het grootst, gevolgd door diensten en horeca In de gemeente Enkhuizen is een divers palet aan voorzieningen aanwezig (zie figuur 3). In totaal zijn er zo’n 250 commerciële voorzieningen te vinden. Als geheel genomen is de detailhandelssector het grootst. Binnen deze sector onderscheiden we drie segmenten: dagelijks, recreatief en doelgericht (zie bovenstaand kader over hoofdvormen van winkelgedrag). De dienstensector neemt de tweede plaats in qua aantal voorzieningen in de gemeente. Hieronder vallen onder andere kappers, makelaars en schoonheidssalons. De horecasector, goed voor bijna een kwart van het aantal voorzieningen, staat op plek drie van grootste sectoren. De sector cultuur & ontspanning is met 13 voorzieningen het kleinst. Tot slot staan er 21 panden leeg. Op gemeenteniveau betekent dit een leegstandspercentage van circa 8%. Het kernwinkelgebied vormt het belangrijkste recreatieve winkelcluster van Enkhuizen Het kernwinkelgebied is het belangrijkste recreatieve winkelcluster in de gemeente. Winkels in het recreatieve segment (o.a. kleding, mode, schoenen) zijn goed voor circa 40% van het totale aantal voorzieningen in het kernwinkelgebied. Ook kunnen bezoekers er goed terecht voor de dagelijkse en doelgerichte aankopen.

Het aandeel horecazaken in het kernwinkelgebied is relatief laag in vergelijking tot de rest van het centrum. Op een aantal horecazaken na (vooral rondom de melkmarkt) is het kernwinkelgebied voornamelijk gericht op winkelen. Veel horeca is gevestigd buiten het kernwinkelgebied in andere delen van het centrum, bijvoorbeeld rondom het water de Buitenhaven. De leegstand in het kernwinkelgebied is het afgelopen jaar gegroeid naar ruim 16%.

18

19

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Figuur 3: Voorzieningenaanbod en leegstand gemeente Enkhuizen (in verkooppunten)

Gemeente (248)

Centrum (176)

Kernwinkelgebied (83) 0% Dagelijks

Recreatief

20% Doelgericht

40% Cultuur & ontspanning

60% Horeca

80%

100%

Diensten

Leegstand

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023.

Aanbod- en leegstandcijfers De aanbod- en leegstandcijfers in deze rapportage zijn gegevens van veldwerk door onderzoeksbureau Locatus. Met een eigen buitendienst controleert en inventariseert Locatus jaarlijks alle winkelgebieden. Het meest recente veldwerk in Enkhuizen door Locatus was in december 2023. Hierna hebben wij (Stec Groep) zelf in mei nog een update gemaakt waarmee we de leegstandscijfers hebben geüpdatet. De aanbod- en leegstandcijfers zijn en blijven nadrukkelijk een momentopname en geven een indicatie van de marktsituatie. De dynamiek in binnensteden in doorgaans groot. Panden die als leegstaand aangeduid worden kunnen mogelijk weer gevuld zijn en vice versa.

Leegstand boven gewenst frictieniveau: concentratie in het centrum en kernwinkelgebied Het aantal leegstaande panden met een commerciële functie concentreert zich in het centrum van Enkhuizen. In totaal staan hier 19 van de 21 leegstaande panden. Specifiek in het kernwinkelgebied, dat onderdeel uitmaakt van het centrum, staan 11 panden leeg. Het leegstandspercentage in het kernwinkelgebied ligt daarmee op 13%. De leegstand ligt daarmee ruim boven een gewenst frictieniveau 2. Ook ligt het leegstandspercentage boven het landelijk gemiddeld van circa 6%. Leegstaande panden relatief grootschalig, leegstandsduur relatief kort De gemiddelde omvang van de leegstaande panden in het kernwinkelgebied is 185 m² wvo. De overige panden in het kernwinkelgebied hebben een gemiddelde omvang van 130 m² wvo. De huidige leegstaande panden zijn dus relatief grootschalig. Het grootste leegstaande pand is de Westerstraat 114, hierin zat voorheen de ijzerhandel van familie De Wit. De leegstandsduur is over het algemeen laag. Panden worden vrij snel weer her-ingevuld of getransformeerd. Zo staan 5 leegstaande panden nu maximaal één jaar leeg (aanvangsleegstand). Nog eens 6 panden staan tussen de één en drie jaar leeg (langdurige leegstand). Er zijn geen panden die langer dan drie jaar leegstaan (structurele leegstand). 2

Frictieleegstand: niveau van leegstand om te borgen dat er voldoende schuifruimte is voor bestaande ondernemers en toetreders. Denk aan ondernemingen die willen verplaatsen, groeien of krimpen. Bovendien ontstaat enige leegstand doordat het vertrek van de ene gebruiker en vestigen van de ander vaak niet gelijktijdig kan plaatsvinden; er is bijvoorbeeld tijd nodig voor renovatie.

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Commerciële voorzieningen gelijkmatig verdeeld over het kernwinkelgebied Onderstaand figuur geeft de spreiding van commerciële voorzieningen in het kernwinkelgebied weer. De verschillende sectoren van commerciële voorzieningen liggen gelijkmatig verdeeld door het gebied. Het recreatieve segment is goed vertegenwoordigd. Hieronder vallen bijvoorbeeld kleding- en mode winkels, juweliers en cadeauwinkels. Verder zien we een concentratie van horeca rondom de Melkmarkt. Hier zijn een aantal cafés en restaurants gevestigd. Leegstand concentreert zich met name in het oostelijk deel van de Westerstraat.

Figuur 4: Kernwinkelgebied Enkhuizen en spreiding commerciële voorzieningen*

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023. *Schematische weergave om spreiding te weergeven. Mogelijk is de oppervlakte van enkele winkels groter dan op de afbeelding weergeven.

Aaneengesloten plint ontbreekt door panden met niet-commerciële functie Niet alle panden in het kernwinkelgebied hebben een commerciële functie. Hierdoor wordt de plint op diverse plekken doorbroken en is deze niet aaneengesloten. Vaak hebben deze panden in de praktijk een woonfunctie. Dit is een belangrijk aandachtspunt. Een aaneengesloten, duidelijk gedefinieerde plint maakt van een winkelgebied een aantrekkelijk, visueel samenhangend geheel. Vooral in een historisch centrum als dat van Enkhuizen. Bovendien zorgt een aaneengesloten plint voor een levendige sfeer en synergie tussen winkels.

4.3 Ontwikkelingen afgelopen jaren Het aantal commerciële voorzieningen loopt terug: detailhandelsfunctie staat onder druk Het aantal commerciële voorzieningen in het kernwinkelgebied is de afgelopen jaren met circa 10% afgenomen van 92 in 2014, naar 83 in 2023. De detailhandelsfunctie nam het sterkst af. Zo daalde het aantal winkels in zowel het dagelijkse, recreatieve en doelgerichte segment. Het aantal kleding- en modewinkels nam het sterkst af (-3). Net als in heel Nederland staat ook in Enkhuizen de detailhandelsfunctie onder de druk. Ook daalde het aantal voorzieningen in de sectoren Horeca en Cultuur & Ontspanning. In beide sector nam het aantal voorzieningen af met twee. Het aantal dienstverleners is de afgelopen jaren licht gegroeid. Dit komt mede doordat een deel van de winkelpanden is verkleurd en wordt nu ingenomen door een dienstverlener. Dit komt overeen met het landelijke beeld. Het aantal dienstverleners in centrumgebieden groeit al jaren

20

21

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

op rij. Een goede functiemix van dienstverleners in combinatie met horeca en cultuur & ontspanning, wordt steeds belangrijker nu de detailhandelsfunctie afneemt. Er moet echter wel rekeningen gehouden met de belevingswaarde van het centrum en niet leiden tot verrommeling.

Figuur 5: Ontwikkeling aantal commerciële voorzieningen naar branche* 40 35 30 25 20 15 10 5 0

Leegstand

Dagelijks

Recreatief 2014

Doelgericht

2017

2020

2021

Cultuur & ontspanning 2022 2023

Horeca

Diensten

Bron: Locatus, 2014, 2017 & 2020-2023. Bewerking: Stec Groep, 2023. *in mei 2024 is er nog een handmatige telling van de leegstand gedaan door Stec Groep.

Het gros van de winkeliers vier jaar of langer actief in het kernwinkelgebied Onderstaand figuur geeft de levensduur van huurders in het kernwinkelgebied weer de afgelopen vier jaar. Hierin valt op dat een grootste deel van de huurders langere tijd actief is in het kernwinkelgebied. Circa de helft van het aantal huurders is vier jaar of langer actief. De levensduur in het kernwinkelgebied toont aan dat er nog steeds ondernemersperspectief is voor commerciële voorzieningen. Tegelijkertijd constateren we dat één vijfde van de huurders binnen een jaar is gestopt. In totaal veranderd jaarlijks circa 5% van de winkelpanden van gebruiker. Een belangrijke indicatie voor voortbestaan van winkeliers in het gebied is, naast het toekomstperspectief van de branche en kwaliteit van het concept, de leeftijd van de ondernemer in relatie tot het pensioen. Veel ondernemers hebben namelijk (nog) geen opvolger.

Figuur 6: Aantal actieve jaren huurders (levensduur) in kernwinkelgebied

21%

1 jaar 2 jaar

49% 15% 15%

Bron: Locatus, 2020 t/m 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023.

3 jaar 4 jaar of langer

22

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

4.4 Koopstromen en demografie 85% van winkelbestedingen in centrum Enkhuizen afkomstig van inwoners uit eigen gemeente In totaal wordt er jaarlijks € 23 miljoen omgezet in de winkels in het centrum van Enkhuizen 3. Dit is fors lager dan de € 37 miljoen die er werd omgezet in 2016. Het centrum leunt voor het grootste deel op inwoners uit eigen gemeente. 85% van de winkelbestedingen komt hier vandaan. 15% van de omzet is afkomstig van consumenten van buiten de gemeente (toevloeiing). Een deel hiervan komt voort uit toerisme. Het percentage toevloeiing ligt in het centrum van Enkhuizen iets lager dan op gemeenteniveau (18%). Onderstaande tabel geeft de bestedingen en toevloeiing weer. Uit het koopstromenonderzoek (2021) blijkt dat het totaal aantal winkelbestedingen in het centrum de afgelopen jaren aanzienlijk is afgenomen. In 2016 werd er in totaal nog € 37 miljoen verdiend in de winkels in het centrum. Dit komt neer op een afname van circa 38%. De daling van de omzet wordt deels veroorzaakt door de afname van het aantal winkels in het centrum. Daarnaast is er een aanzienlijke verschuiving geweest naar online bestedingen. Uiteraard hangt het een met het ander samen.

Tabel 1: Winkelbestedingen totaal en toevloeiing Enkhuizen Bestedingen totaal

Bestedingen uit Enkhuizen

Toevloeiing (in €)

Toevloeiing (in %)

Centrum Enkhuizen 2021

€ 23 M

€ 20 M

€3M

15%

Centrum Enkhuizen 2016

€ 37 M

€ 32 M

€5M

14%

Bron: Koopstromenonderzoek, 2021.

Toevloeiing het grootst in recreatieve en doelgerichte segment Onderstaand figuur geeft de verdeling van bestedingen weer per winkelmotief. In de figuur is te zien dat 96% van de bestedingen aan boodschappen in het centrum afkomstig is van inwoners uit Enkhuizen. Bij recreatief winkelen is dit 75% en bij doelgericht winkelen is 84%. Dagelijkse bestedingen vertonen vaak een sterke lokale binding, omdat mensen boodschappen graag dicht bij huis doen. Voor het recreatieve en doelgerichte winkelen zijn consumenten bereid meer afstand af te leggen. Hierdoor liggen de toevloeiingspercentages bij deze winkelmotieven hoger.

Figuur 7: Binding en afvloeiing per bezoekmotief Doelgericht

84%

Recreatief

16%

75%

25%

Binding Toevloeiing

Boodschappen

96% 0%

20%

40%

4% 60%

80%

100%

Bron: Koopstromenonderzoek, 2021.

3

Dit betreft het gehele centrum. Voor het kernwinkelgebied zijn geen specifieke koopstromengegevens beschikbaar.

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

23

Waar komen de winkelbestedingen in het centrum van Enkhuizen vandaan? De toevloeiing van omzet is vooral afkomstig van consumenten uit buurtgemeenten. In onderstaand figuur geven we de per winkelmotief de herkomst van de bestedingen weer. We zien de volgende tendensen: • Boodschappen: 96% van de omzet komt uit Enkhuizen zelf. 2% van de omzet komt uit de gemeente Medemblik. De overige 2% van de omzet komt verspreid uit andere gemeenten. • Recreatief: 75% van de omzet komt uit Enkhuizen zelf. Daarnaast komt 7% uit Stede Broec, 6% uit Medemblik, 6% uit Drechterland en 1% uit Hoorn. • Doelgericht: 84% van de omzet komt uit Enkhuizen zelf. Daarnaast komt 6% uit Stede Broec, 6% uit Drechterland en 3% uit Medemblik.

Figuur 8: Herkomst winkelbestedingen boodschappen doen (links), recreatief (midden) en doelgericht (rechts)

Bron: Koopstromenonderzoek, 2021.

-

Perfect Place: data-gedreven locatiebeslissingen Perfect Place is een technologisch, data-gedreven bedrijf dat partijen helpt met het vinden van de optimale locatie. Perfect Place maakt gebruik van GPS-signalen van bezoekers om locatiepatronen in kaart te brengen. Doordat bezoekers zelf toegang geven tot het gebruik van locatievoorzieningen in hun applicaties voldoet het volledig aan de privacy-voorwaarden. In onderstaande paragraaf beschrijven we de resultaten en conclusies van het onderzoek dat Perfect Place heeft uitgevoerd.

Gemiddeld 40.000 bezoekers per maand in het kernwinkelgebied, zomer drukste periode Het kernwinkelgebied van Enkhuizen trekt gemiddeld zo’n 40.000 bezoekers per maand. Het gemiddelde aantal bezoekers fluctueert per seizoen, met de meeste bezoekers in de zomer en de minste in de winter. Vrijdag en zaterdag zijn de populairste dagen: dan trekt het kernwinkelgebied de meeste bezoekers. De zondag en maandag zijn het minst populair. Ook trekt niet ieder gedeelte van het kernwinkelgebied evenveel bezoekers. De oost- en westzijde, beide uiteinden van het gebied, trekken aanzienlijk minder bezoekers aan dan het middenstuk van het kernwinkelgebied en het horecaplein de Melkmarkt. Divers palet aan bezoekers in Enkhuizen: toeristen uit Nederland en Duitsland Het kernwinkelgebied van Enkhuizen trekt toeristen uit alle delen van het land. Ook Duitse toeristen weten Enkhuizen te vinden. De meeste bezoekers komen uit Enkhuizen zelf (51%),

24

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

gevolgd door buurgemeente Stede Broec (7%). Ook komen er veel bezoekers uit andere nabijgelegen Noord-Hollandse gemeenten zoals Hoorn, Langedijk en Drechterland. De gemeente Rotterdam heeft het hoogste bezoekersaandeel (1,6%) van gemeenten buiten Noord-Holland, gevolgd door Almere, Tilburg en Lelystad.

Tabel 2: Verzorgingsgebied kernwinkelgebied Enkhuizen Locatie

Afstand

Aandeel bezoekers

Locatie

Afstand

Aandeel bezoekers

-

51%

Amsterdam

46 km

1,2%

Stede Broec

4 km

7%

Hollands Kroon

27 km

0,7%

Dijk en Waard

34 km

3,7%

Almere

38 km

0,7%

Hoorn

16 km

3%

Tilburg

126 km

0,6%

Medemblik

13 km

2,7%

Lelystad

28 km

0,6%

Drechterland

9 km

2%

Den Haag

97 km

0,6%

Rotterdam

109 km

1,6%

Purmerend

31 km

0,6%

Enkhuizen

Bron: PerfectPlace, periode 01-01-2023 tot 31-12-2023.

Winkelcentrum Streekhof: 9% van bezoekers afkomstig uit Enkhuizen Winkelcentrum Streekhof is een populaire aankoopplaats in Bovenkarspel. Het trekt bezoekers aan uit de bredere regio. Circa 51% van de bezoekers komt uit Stede Broec zelf. 13% van de bezoekers komt uit Medemblik. Drechterland en Enkhuizen zijn beide goed voor 9% van het totale aantal bezoekers van Streekhof. Totale aandeel Duitse bezoekers 2%, schommelingen door het jaar heen Het totale aandeel Duitse bezoekers in het kernwinkelgebied over de periode 01-01- 2023 tot 3112-2023 bedraagt circa 2% (zie figuur 9, groene lijn). Dit is het aandeel Duitse bezoekers ten opzichte van het totale aantal bezoekers in het kernwinkelgebied. Door de seizoenen heen schommelt het aandeel Duitse bezoekers. Het aandeel Duitse bezoekers is het hoogst in de zomer en herfst. In de winter en lente is het aandeel het laagst.

Figuur 9: Aandeel Duitse bezoekers in het kernwinkelgebied gedurende seizoenen 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Lente (maart, april, mei)

Zomer (juni, juli, augustus

Bron: PerfectPlace, periode 01-01-2023 tot 31-12-2023

Herfst (september, oktober november)

Winter (december, januari, februari)

25

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Groot aandeel kruisbezoeken tussen Kernwinkelgebied, station Enkhuizen en parkeren AH XL Onderstaand figuur geeft het aantal van kruisbezoeken tussen verschillende locaties in Enkhuizen weer. Dit betreft het aandeel bezoekers van een locatie dat ook een andere specifieke locatie bezoekt. Zo bezoekt 20,5% van de bezoekers van het kernwinkelgebied ook het treinstation van Enkhuizen. Het is aannemelijk dat een groot deel van deze bezoekers met de trein naar het kernwinkelgebied is afgereisd. Het parkeerterrein van de Albert Heijn XL is tevens een belangrijk bronpunt: 49,1% van de bezoekers van het kernwinkelgebied bezoekt ook dit parkeerterrein. Het aandeel kruisbezoeken tussen het kernwinkelgebied en de parkeerterreinen Compagnieshaven (6,3%) en Boschplein (10,7%) ligt aanzienlijk lager.

Figuur 10: Aandeel kruisbezoeken tussen geselecteerde locaties Locatie

Zuiderzee-

Horecaplein

Parkeren

Station

Parkeren

Kern-

Parkeren

museum (en

Melkmarkt

Compagnie

Enkhuizen

Boschplein

winkelgebied

AH XL

omgeving) Zuiderzeemuseum

shaven

(midden)

-

8,8%

7,2%

9,4%

3,5%

5,3%

20,8%

23,5%

-

4,5%

12,4%

5,3%

9,7%

28,2%

62,8%

13,2%

-

15,2%

13,5%

3,6%

24,6%

Station Enkhuizen

24,5%

12,6%

4,1%

-

6,9%

6,8%

26%

Parkeerplaats

38,8%

26,1%

10%

21,4%

-

14%

47,1%

39,8%

29,2%

6,3%

20,5%

10,7%

-

49,1%

21,1%

9,6%

3,1%

9,3%

4,2%

6,3%

-

(en omgeving) Horecaplein Melkmarkt Parkeerplaats Compagnieshaven

Boschplein Kernwinkelgebied (midden) Parkplaats AH -XL

Bron: PerfectPlace, periode 01-01-2023 tot 31-12-2023.

Demografie: aantal inwoners groeit door, onderliggend vergrijzing Enkhuizen maakt een kleine inwonersgroei door. De komende jaren stijgt het aantal inwoners met circa 3% van 18.885 (CBS, 2023) naar bijna 19.395 inwoners in 2030 (Primos-prognose, 2023). Ook in de periode daarna blijft het aantal inwoners doorgroeien. Door inwonersgroei ontstaat er extra bestedingspotentie en economisch draagvlak voor commerciële voorzieningen in Enkhuizen. Onderliggend verschuift de demografische samenstelling van de bevolking in Enkhuizen. Het aandeel ouderen gaat de komende jaren aanzienlijk groeien. Onderstaand figuur toont de ontwikkeling van de bevolking in Enkhuizen naar leeftijdscategorie. Hierin valt op dat het aandeel ouderen toeneemt (vergrijzing) en het aandeel jongeren afneemt. Vooral het aandeel 80-plussers stijgt hard: van 6% in 2023 naar 11% in 2040. Omgekeerd daalt het aandeel ‘0 tot 19 jaar’ van circa 20% in 2023 naar 18% in 2040.

26

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

Figuur 11: Ontwikkeling aandeel leeftijdscategorieën Enkhuizen 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2023

2030

80+ jaar 60-79 jaar 40-59 jaar 20-39 jaar 0-19 jaar

2040

Bron: Bevolkingsprognose Noord-Holland, 2021. Bewerking: Stec Groep, 2023.

Verandering in leeftijdsopbouw vraagt om aanpassingen in aanbod De verandering in leeftijdsopbouw zorgt voor kansen en uitdagingen. Gemiddeld gezien besteden mensen met een hogere leeftijd minder in de detailhandel. Over het algemeen besteden ze vaker geld aan vrijetijdsbesteding en minder vaak aan spullen. Anderzijds zien we dat de aankomende 65-plussers, de nieuwe generatie ouderen, gemiddeld genomen langer en gezonder leeft. Ook blijven ze langer zelfstandig wonen. Hier ontstaan kansen. Detailhandel, horeca en dienstverlening gericht op (producten en diensten voor) ouderen zal in de komende jaren aan belang toenemen. Daarnaast neemt de behoefte aan zorgvoorzieningen toe.

4.5 Woningbouwplannen gemeente Enkhuizen Grootste deel woningbouwplannen wordt tussen 2025-2030 gerealiseerd In de gemeente Enkhuizen worden de komende jaren diverse woningbouwplannen ontwikkeld. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het aantal woningen dat op de planning staat. In totaal gaat het om circa 1.440 woningen. Het overgrote deel van de woningen staat op de planning voor de periode 2025-2030. Voor de periode daarna zijn nu nog geen (openbare) woningbouwplannen bekend.

Tabel 3: Openbare woningbouwplannen; planstatus (links) en fasering (rechts) Planstatus

Fasering nieuwbouw

Aantal woningen

Aantal woningen

Onherroepelijk

522

2023-2024

172

Voorbereiding

877

2025-2030

1.236

Potentieel

27

2031-2039

0

Onbekend

15

Onbekend

33

Totaal

1.441

Totaal

1.441

Bron: Provincie Noord-Holland ‘Monitor Plancapaciteit’, 2023.

Twee grotere woningbouwplannen: Gommerwijk West-West en Nijevoert Twee grotere plannen woningbouwplannen in de gemeente zijn Nijevoert en Gommerwijk WestWest. Het woningbouwplan Nijevoert ligt op het grondgebied van zowel de gemeente Enkhuizen als Stede Broec. Voor dit gebied ligt er nu een plan voor zo’n 950 woningen, waarvan circa 650 in Enkhuizen. Het streven is om in 2025 te starten met het bouwrijp maken van de grond. Het

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

nieuwbouwplan Gommerwijk West-West bestaat uit circa 750 woningen. Dit plan wordt in fasen ontwikkeld. Naar verwachting start de bouw van de woningen in het noordelijk deel in 2025. De woningbouw in het zuidelijke deel start in 2027. In onderstaand figuur worden de woningbouwplannen schematisch weergegeven.

Figuur 12: Woningbouwplannen Nijevoert (links) en Gommerwijk West-West (rechts)

Bron: ZeemanVastgoed, 2023 (links); OnsWestfriesland, 2023 (rechts).

27

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

5. Marktkansen kernwinkelgebied

28

29

Naar een toekomstbestendig kernwinkelgebied in Enkhuizen

In dit hoofdstuk brengen we verschillende marktkansen voor het kernwinkelgebied in beeld. We geven een indicatie van de marktruimte voor de functies detailhandel, horeca, dienstverlening en leisure & ontspanning.

5.1 Detailhandel Om een indruk te krijgen van de toekomstige marktruimte in de gemeente Enkhuizen voeren we een distributieplanologisch onderzoek uit (DPO). Hierin kijken we vooruit naar 2030. We maken onderscheid in het dagelijkse, recreatieve en doelgerichte segment. Er zijn gegevens gebruikt van onder andere het koopstromenonderzoek Randstad & Noord-Brabant uit 2021, omzetkengetallen, inwonersprognose (Primos) en aanbodcijfers van Locatus (voor toelichting zie bijlage 1). Er vindt een kleine correctie plaats in het doelgerichte en recreatieve segment door een lichte toename van online aankopen.

Tabel 4: DPO binnenstad Enkhuizen Segment

Huidig aanbod (in m² wvo)

Verwacht haalbaar aanbod 2030 (in m² wvo)

Marktruimte (in m² wvo)

Indicatie stijging marktruimte extra toerisme (zie kader*)

Dagelijks

1.805

1.815

+ 10

+ 30

Recreatief

6.030

4.190

- 1.840

- 1.725

Doelgericht

1.215

895

- 320

- 305

Bron: Koopstromenonderzoek, 2021; CBS, 2023; Primos, 2023; Panteia, 2023; Locatus, 2023; Stec Groep, 2024.

Negatieve marktruimte voor recreatieve en doelgerichte detailhandel Uit het distributieplanologisch onderzoek blijkt dat de marktruimte voor detailhandel in de binnenstad van Enkhuizen overwegend negatief is. Voor het recreatieve en doelgerichte segment is er meer aanbod gevestigd dan de markt theoretisch kan dragen. De marktruimte in het dagelijkse segment is in nagenoeg balans. Bij verdere uitbreiding is terughoudendheid aan te bevelen. Dit betekent overigens niet dat er geen ruimte is voor dynamiek in de markt en vernieuwende concepten. We gaan kort in op de uitkomsten per segment: • Dagelijks: Met één supermarkt en een aantal speciaalzaken in het centrum is de dagelijkse markt in balans. Theoretisch gezien is geen behoefte aan extra aanbod. Eventueel kan optimalisatie van bestaand aanbod plaatsvinden om volledig in te spelen op de wensen van de consument. • Recreatief: Voor recreatieve detailhandel is voorzichtigheid geboden gelet op kwetsbaarheden in dit segment (onder andere vanwege online shoppen en veranderende locatievoorkeuren). De marktruimte in 2030 is negatief (-1.770 m²). Uitbreiding vindt slechts beperkt plaats bij kansrijke concepten. Nieuwe winkels vestigen alleen in het kernwinkelgebied en verdere concentratie van het bestaande aanbod is aan te bevelen. • Doelgericht: Voor doelgerichte detailhandel wordt geen uitbreidingsopgave voorzien richting 2030.