B1 - Enkhuizen Woningmarktverkenning
Tekst van het document
Woningmarktverkenning Gemeente Enkhuizen Désirée Eriks en Ilse de Vries November 2024
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Inleiding Gemeente Enkhuizen vernieuwt het woonbeleid. De huidige woonvisie dateert uit 2014 en is aan actualisatie toe. Momenteel is de Wet versterking regie volkshuisvesting in voorbereiding. Met deze wet komt een einde aan de verplichte woonvisie. Hiervoor in de plaats moeten gemeenten een ‘volkshuisvestingsprogramma’ opstellen. De gemeente Enkhuizen kiest ervoor hierop voor te sorteren en aan de slag te gaan met een actueel Woonprogramma. Voorafgaand aan dit proces heeft de gemeente behoefte aan een inzicht in de huidige opgaven en ontwikkelingen op de woningmarkt van Enkhuizen. Dit leest u in deze woningmarktverkenning. In de woningmarktverkenning geven we op basis van beleid, data en gesprekken een beeld van de woningmarkt in Enkhuizen. De woningmarktverkenning geeft inzicht in de belangrijkste thema’s op het gebied van wonen in gemeente Enkhuizen. Hiermee is de woningmarktverkenning een belangrijke basis voor het in beeld brengen van de opgaven en ambities voor het nieuwe woonbeleid, die worden opgenomen in het Woonprogramma.
Leeswijzer In dit document gaan we eerst in op het woonbeleid op landelijk, regionaal en lokaal niveau. Vervolgens kijken we ook naar lokaal beleid op thema’s die raken aan wonen. Na de beleidsanalyse brengen we de woonbehoefte in beeld. Dit doen we op basis van data over demografische ontwikkelingen, de woningvoorraad en woonvoorkeuren, het geplande woningaanbod, de behoefte naar woningen en de ontwikkelingen binnen de sociale huursector. Daarna vatten we de belangrijkste punten uit de gesprekken met stakeholders samen. We sluiten af met de belangrijkste ambities en opgaven op het gebied van wonen. Deze vormen een belangrijke input voor het Woonprogramma. 2
26-07-2024
Inhoudsopgave Beleidsanalyse
4
Behoefteonderzoek
3
26-07-2024
Demografie
14
Woningvoorraad & Woonvoorkeuren
18
Toekomstig aanbod en Woonbehoefte
23
Inzoomen: Sociale huurwoningen in Enkhuizen
30
Stakeholders over wonen in Enkhuizen
39
Belangrijkste ambities en opgaven
43
Beleidsanalyse Landelijk, regionaal en lokaal beleid gerelateerd aan wonen
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
De Nationale opgave: meer grip op Volkshuisvesting De afgelopen jaren is er vanuit de landelijke overheid meer aandacht voor de woningmarkt/volkshuisvesting. Het Rijk wil weer grip krijgen op de volkshuisvesting en werkt aan het toevoegen van nieuwbouw om in te lopen op het woningtekort. Een aantal belangrijke landelijke uitgangspunten zijn: • Landelijk t/m 2030 toevoeging 100.000 woningen per jaar nodig • Meer behoefte aan betaalbare woningen: • Sociale huur: huur tot de liberalisatiegrens (€879,66/maand, prijspeil 2024), verhuurd aan de doelgroep en minimaal 25 jaar in standgehouden • Middenhuur: liberalisatiegrens tot ca. €1.157 per maand/ 186 WWS punten (prijspeil 2024) • Betaalbare koop: tot €390.000 (prijspeil 2024) • Meer huisvesting voor kwetsbare doelgroepen. 5
26-07-2024
Van Nationaal Beleid… In 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda opgesteld. Hierin staan de ambities op het gebied van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. De Nationale Woon- en Bouwagenda bestaat in totaal uit zes programma’s. De ambities in deze programma’s zijn/worden vastgelegd in nieuwe wetgeving.
6 Nationale Programma’s 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Woningbouw Een Thuis voor iedereen Betaalbaar wonen Wonen en zorg voor ouderen Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving Nationaal programma Leefbaarheid en Veiligheid
Met betrekking tot de sociale huurvoorraad heeft het Rijk in 2022 in de Nationale Prestatieafspraken afspraken gemaakt met Aedes, de Woonbond en VNG. Hierin staan afspraken over o.a.: Huurmatiging, verdubbeling woningbouw, versnelde verduurzaming en leefbaarheid. 6
26-07-2024
…Naar Wetgeving Wet versterking regie op de volkshuisvesting: •
Verplicht volkshuisvestingsprogramma voor Rijk, provincies en gemeenten.
•
Verplicht 2/3e van de nieuwbouw betaalbaar.
•
Toegroeien naar 30% sociale huur in de voorraad (volgend uit coalitieakkoord 2024 meer ruimte voor regionale verschillen).
Wet betaalbare huur •
Regulering middenhuur.
Wet vaste huurcontracten •
Inperking tijdelijke huurcontracten.
Wijziging huisvestingswet 2014 •
Meer ruimte voor lokale toewijzing van betaalbare nieuwbouw koopwoningen en sociale huurwoningen.
•
Verplichte urgentiecategorieën.
Wet goed verhuurderschap •
Versterken positie van huurders, o.a. ook die van arbeidsmigranten.
Regionale afspraken De nationale woningbouwopgave is vervolgens op regionaal niveau vertaald naar regionale woondeals tussen het Rijk, de provincie en de regiogemeenten. Gemeente Enkhuizen maakt deel uit van de Woondeal Noord-Holland-Noord. In maart 2023 werd de Woondeal 2.0 Regio Noord-Holland Noord gesloten. Hierin staan de volgende afspraken: • • • • •
7
40.000 woningen t/m 2030 in heel NHN Hiervan ca. 13.000 in regio Westfriesland (waar Enkhuizen onder valt) 2/3e van de nieuwbouw betaalbaar Toegroeien naar 30% sociaal in de woningvoorraad Versnellingslocaties, in Enkhuizen zijn dat: Westeinde Zuid en Gommerwijk West West 26-07-2024
Westfriese vertaling Verplichtende afspraken volgend uit Woondeal Noord-Holland Noord: 12.675 woningen t/m 2030 in Westfriesland. Het aandeel van Enkhuizen → 1.200 woningen, waarvan: • 360 sociale huur • 50 middenhuur • 360 betaalbare koop • 430 vrij segment Aanvullende ambities op Westfries niveau: • Realiseren van nultreden, geclusterde en/of zorggeschikte woningen voor ouderen • Extra aandacht voor huisvesting van jonge, kleine huishoudens door realisatie van middenhuur of goedkope koopwoningen • Realiseren van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus • Verankering duurzaamheid in plannen door toepassing Convenant Toekomstbestendig Bouwen, ambitieniveau zilver. • Voorkeur voor realisatie van woningbouw nabij OV-knooppunten • Versnelling in realisatie van plannen.
Definities behorend bij de Woondeal 2.0 Sociale huurwoningen :
Betaalbare koopwoningen:
a)
Zijn ondergebracht bij een Woningcorporatie (toegelaten instelling) en vallen donder de DAEB, of;
Koopwoningen met een maximale V.O.N. prijs van €390.000,- (Prijspeil 2024). Definitie conform Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting.
b)
Voldoen aan de volgende voorwaarden: Sociale huurwoningen zijn woningen die:
Deze prijsgrens is bepaald door het Rijk en wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van CPI.
•
Ook bij mutatie verhuurd worden via het regionale woningverdeelsysteem, met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (maximaal 148 WWS punten) bij aanvang van de huurovereenkomst, en;
•
Bij aanvang van het huurcontract verhuurd worden aan huurders met een inkomen beneden de DAEB-inkomensgrens, en:
•
Na oplevering minimaal 25 jaar in standgehouden worden voor de doelgroep.
De definities zijn conform Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting. Middenhuurwoningen: Huurwoningen met een huurprijs van maximaal ca. €1.000,- per maand / 186 WWS punten. Definitie conform Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting. 8
26-07-2024
Goedkope koopwoningen:
Koopwoningen met een maximale V.O.N. prijs van 70% van de prijsgrens van betaalbare koopwoningen (€273.000,- prijspeil 2024). Definitie conform regionaal afstemmingskader woningbouwplannen (februari 2024).
Coalitieakkoord Enkhuizen 2022-2026 In het coalitieakkoord dat in 2022 is opgesteld zijn een aantal ambities met betrekking tot wonen opgenomen.
Deze zijn als volgt: • Snel starten met bouwen in Gommerwijk West-West Noord. • Vergroten van het aantal betaalbare huur- en koopwoningen op woningbouwlocaties. • Realiseren van Flexwoningen. • Aandacht voor voldoende voorzieningen in Gommerwijk West West.
• Duurzaamheid: uitgangspunt NOM (nul op de meter)of beter en klimaatbestendig in de nieuwbouw. • Ook focus op woningbouw Westeinde Zuid en herontwikkeling en inbreiding in de binnenstad.
• Meer startersleningen verstrekken. • Welwonen vaste partner voor de sociale huur.
9
26-07-2024
• Met Welwonen onderzoeken of het splitsen van woningen de verkoop van huurwoningen tegen kan gaan.
• Onderzoeken om dak- en thuislozen, spoedzoekers en statushouders lokaler te spreiden in de regio en hier mogelijk binnen de SED voorzieningen voor treffen.
Aanknopingspunten Omgevingsvisie SED Tegelijk met het opstellen van het Woonprogramma loopt ook het proces voor het opstellen van de Omgevingsvisie voor de gemeenten Stede Broec, Enkhuizen en Drechterland. Hierin staan de bredere ambities voor de (ruimtelijke) ontwikkeling in de SED-gemeenten. Bij inwerkingtreding van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting vormt het woonprogramma formeel een uitwerking onder de omgevingswet. Daarom is het van belang om de uitgangspunten uit de Omgevingswet mee te nemen bij het opstellen van het Woonprogramma. Ambities • •
•
10
Acties om de ambities te bereiken
Compleet, duurzaam en betaalbaar woningaanbod. Binnen buurten zorgen voor afwisseling in woningtypes en mengen van doelgroepen (mengen van koop en huur, knarrenhoven, prikkelarm wonen). Bijzondere aandacht voor starters, ouderen en mensen met een zorgvraag.
26-07-2024
•
Woningbouw passend bij de maat en schaal van de dorpen en de stad.
•
We houden bij hoe de vraag naar wonen zich ontwikkelt. Daarnaast onderzoeken we op basis van de behoefte waar we nog kunnen bouwen.
•
Bouwen binnen bestaand bebouwd gebied gaat voor uitbreiding.
•
Bouwen bij voorkeur rond OV-knooppunten, bij stationslocaties gemengd met andere functies.
•
Daar waar scheefgroei is ontstaan in de samenstelling van de woningvoorraad, sturen we bij.
•
We onderzoeken waar ruimte is voor nieuwe manieren van wonen en zorg.
•
Bij groei van kernen door woningbouw letten we erop dat voorzieningen meegroeien.
Aanvullend beleid rakend aan Wonen/Volkshuisvesting Het thema Wonen/Volkshuisvesting hangt met veel andere thema’s samen. Twee belangrijke thema’s zijn Wonen, Zorg en Aandachtsgroepen en Duurzaamheid. Hierom worden (beleids)ambities op deze thema’s (deels) meegenomen bij het opstellen van het Woonprogramma. Hieronder is het beleid en ambities op deze thema’s beknopt weergegeven. Wonen, Zorg en Aandachtsgroepen Voor het huisvesten van ouderen en aandachtsgroepen wordt regionaal veel samengewerkt. Onder andere d.m.v.: • Regionale Urgentieverordening Westfriesland → Directe bemiddeling huisvesting Urgente Doelgroepen. • Uitstroomregeling Bijzondere Doelgroepen Westfriesland → Bevorderen doorstroom vanuit intramurale instellingen. • Toekomstvisie (psychisch) kwetsbare bewoners in Westfriesland • Westfriese Woonzorgpact → Realiseren passende woonvormen voor Wonen en zorg voor ouderen. • Er zijn regionale (Westfriesland) intentieafspraken gemaakt over Wonen en Zorg. Deze worden ten dele meegenomen in de lokale Prestatieafspraken met corporaties. → Huisvesting andere doelgroepen met een zorgvraag/ kwetsbare doelgroep die grote kans hebben op dak- of thuisloosheid. • Regionaal beleidskader Zorg voor de Jeugd 2022-2026 • Landelijk beleid Woonwagenbewoners: Rijk en gemeenten moeten het recht van woonwagenbewoners om te leven volgens hun culturele identiteit erkennen en faciliteren.
Beleid voor Woonwagens en voorzien26-07-2024 in huisvesting is verplicht. 11
Duurzaamheid Op het gebied van duurzaamheid zijn er zowel lokaal als regionaal een aantal belangrijke documenten/afspraken: • Regionale Energiestrategie Noord-Holland Noord (RES NHN) → Plannen die overheden, netbeheerders, maatschappelijke organisaties, ondernemers en inwoners hebben gemaakt over grootschalig opwekken wind- en zonne-energie. • Transitievisie Warmte SED → Ambities en acties ten aanzien van de transitie naar aardgasvrij. Opgave is in SED-gemeenten 26.000 woningen, kantoren en andere gebouwen verduurzamen. • Ambities, strategie en uitvoeringsprogramma vastgelegd in Westfriesland Klimaatbestendig (2021). • Aandacht voor en inzetten op duurzame/toekomstbestendige en klimaat adaptieve woningbouw via het Convenant Duurzame Woningbouw en de Handreiking/intentieovereenkomst klimaatbestendige nieuwbouw MRA. • Daarnaast wordt er momenteel gewerkt aan een Uitvoeringsprogramma voor een energieneutraal WF. Hierin komen acties op het gebied van: besparingen, opwek duurzame energie, duurzame warmte, infrastructuur en mobiliteit.
De huidige woonvisie: evaluatie De huidige woonvisie van de gemeente ‘Balans in de stad: Samen zorgen voor kwaliteit - Woonvisie Enkhuizen 2014’ stamt uit 2014. In deze periode was de situatie op de woningmarkt in Nederland heel anders dan nu. In 2014 hadden we nog te maken met de gevolgen van de financiële crisis uit 2008. De vraag naar woningen was laag, woningproductie beperkt en er was veel aandacht voor krimp- en anticipeerregio’s. Nu, 10 jaar later, hebben we juist te maken hebben met een oververhitte woningmarkt waarin de woningprijzen flink zijn gestegen.
Voordat we een nieuwe woonvisie/woonprogramma voor Enkhuizen opstellen hebben we de huidige woonvisie geëvalueerd. Hieruit kwamen de volgende punten:
12
•
Over het algemeen wordt de woonvisie weinig (meer) gebruikt. Belangrijkste reden hiervoor is dat de visie verouderd is en dat een deel van de inhoud niet meer past binnen de huidige woningmarkt(ontwikkelingen). Welwonen gebruikt het document wel als (formele) input voor bepaalde documenten, zoals de prestatieafspraken.
•
De huidige woonvisie biedt relatief weinig sturing en weinig concrete uitgangspunten. Ook is de visie weinig uitvoeringsgericht.
•
Iedereen is het wel eens dat het goed is dat er een woonvisie is (en een nieuwe komt). Dit biedt handvaten bij nieuwe ontwikkelingen.
•
Bij het nieuwe Woonprogramma is met name behoefte aan sturing, concrete uitgangspunten voor nieuwe ontwikkelingen en bijbehorende acties. 26-07-2024
Behoefteonderzoek Inzicht in vraag en aanbod naar woningen in Enkhuizen
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Demografie
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Bevolking en Huishoudens: relatief veel 45+ers en alleenstaanden in Enkhuizen
Bevolking naar leeftijdsgroep, gemeente Enkhuizen
100%
Bevolking De gemeente Enkhuizen heeft in 2024 in totaal ca. 18.900 inwoners. Het grootste deel van de bevolking is tussen de 45-65 jaar. Deze leeftijdsgroep wordt gevolgd door de groep tussen de leeftijdsgroep van 65 jaar en ouder. Deze bevolkingsopbouw is vergelijkbaar met die van regio Westfriesland en heel Nederland.
21%
22%
22%
22%
22%
29%
28%
28%
28%
28%
40%
18%
18%
17%
17%
18%
20%
16%
17%
17%
17%
17%
16%
16%
16%
16%
15%
2018
2019
2020
2021
2022
0 tot 15 jaar
15 tot 30 jaar
30 tot 45 jaar
45 tot 65 jaar
80% 60%
0%
Huishoudens De gemeente Enkhuizen heeft in 2024 in totaal ca. 8.800 huishoudens. Het grootste deel van de huishoudens is alleenstaand. Deze groep wordt gevolgd door de groep stellen. Vergeleken met de regio Westfriesland zijn er in Enkhuizen meer alleenstaanden (+5%) en juist minder tweeoudergezinnen (-6%).
65 jaar of ouder
Huishoudens naar type, gemeente Enkhuizen 100%
8%
8%
8%
8%
80%
25%
24%
24%
24%
31%
30%
30%
30%
37%
37%
38%
38%
2018
2019
2020
2021
60% 40% 20% 0%
Alleenstaand 15
26-07-2024
Bronnen: Bevolking en Huishoudens, CBS 2022
Stellen
Tweeoudergezinnen
Eenoudergezinnen
Grootste deel verhuizers naar of binnen de regio zijn starters en jonge gezinnen Binnenlandse migratiesaldo schommelt Het binnenlandse migratiesaldo van de gemeente Enkhuizen schommelde tussen 2018 en 2021 licht. In 2021 was het migratiesaldo licht negatief (-23 personen). Dit betekent dat er in dit jaar meer personen uit de gemeente vertrokken dan dat er in de gemeente kwamen wonen. In 2019 en 2020 was het saldo juist licht positief (resp. + 34 en + 15 personen).
Binnenlands migratiesaldo Gemeente Enkhuizen 40
34
30 20
15
10 0
-12
-10
2018
2019
2020
2021
-20
Verhuisgedrag in regio verschilt per leeftijd Als we op regionaal niveau (Westfriesland) naar de verhuisstromen kijken, dan zien we dat vooral 20 tot 40 jarigen zich vaak in de regio vestigen. Dit zullen vaak starters of jonge gezinnen zijn. Tegelijkertijd zien we jongeren tussen de 20-25 jaar juist vaak wegtrekken uit Westfriese gemeenten, bijvoorbeeld om elders een opleiding te volgen of te werken. In alle leeftijdsgroepen wordt er veel binnen gemeenten verhuisd. Verhoudingsgewijs is dit het grootst bij groepen ouder dan 30 jaar.
-23
-30
Verhuisstromen Westfriesland naar leeftijdsgroep 7000 6000 5000 4000 3000 2000
1000 0 0-5 jaar
5-10 jaar
10-15 jaar
15-20 jaar
20-25 jaar
Binnen gemeente verhuisde personen Personen vertrokken uit gemeente 16
26-07-2024
Bronnen: Kerncijfers verhuizingen, CBS 2022
25-30 jaar
30-40 jaar
40-50 jaar
50-65 jaar
65-85 85 jaar jaar en ouder Personen gevestigd in gemeente
Aantal huishoudens in Enkhuizen groeit komende 10 en 20 jaar door Huishoudensprognoses Enkhuizen o.b.v. prognose PNH en Primos
Op basis van de Huishoudensprognose van Provincie Noord-Holland uit 2021 stijgt het aantal huishoudens van ca. 8.800 in 2024 naar ca. 9.200 in 2034. Hierna blijft het aantal huishoudens tot 2044 ongeveer gelijk. De meer recente Primos Huishoudensprognose laat een grotere stijging zien. In deze prognose stijgt het aantal huishoudens tussen 2024 en 2034 van 8.900 naar 9.450. Na 2034 groeit het aantal huishoudens door naar 9.650.
9800
Deze ontwikkelingen zien we zowel op de middellange (tot 2034) als de langere (tot 2044) termijn. Na 2034 groeit het aantal kleine huishoudens van >75 jaar en ouder dus verder door en neemt het aantal kleine huishoudens <35 jaar verder af.
17
26-07-2024
9450
9400 9250
9200
9100
9000
9200
9200
9200
2034
2039
2044
8900 8800
8800
Als we kijken naar de ontwikkelingen van de huishoudensgroepen naar type en leeftijd zien we dat de groep kleine huishoudens van 75 jaar en ouder het meest groeit. De groep kleine huishoudens tussen de 15-35 jaar neemt juist het meest af.
9650
9600
9600
8600 2024
2029
Prognose PNH
Prognose Primos
2024
2029
2034
2044 Verschil 2024-2029
Verschil 2024-2034
15-35 jaar
900
855
740
660
-45
-160
-240
35-55 jaar
1.185
1.245
1.320
1.320
60
135
135
55-75 jaar
2.505
2.480
2.415
2.230
-25
-90
-275
>75 jaar
1.460
1.770
1.930
2.205
310
470
745
15-35 jaar
370
425
460
440
55
90
70
35 jaar e.o.
2.365
2.305
2.290 2.290 -60 -75 Huishoudensgroei Enkhuizen naar type o.b.v. Prognose Provincie NH (2021)
-75
Verschil 2024-2044
Kleine huishoudens
Gezin
Bronnen: Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021); Primos Huishoudensprognose (2023)
Inzoomen oudere huishoudens Uit de huishoudensprognoses wordt duidelijk dat Enkhuizen de komende jaren vergrijst. De groep kleine huishoudens van 75 jaar en ouder groeit de komende jaren flink. Wanneer we inzoomen op de ontwikkeling deze groep ouderen (75 jaar en ouder) tot 2044 vallen een aantal zaken op: •
• •
De omvang van de groepen neemt af naarmate de huishoudens ouder worden. Dit geldt voor alle jaren. Dit kan (logischerwijs) verklaard worden doordat oudere personen overlijden. De omvang van de groep tussen de 75-79 jaar blijft vrij stabiel. Dit geldt voor zowel de alleenstaanden als de paren zonder kinderen. De groepen van 80 jaar en ouder groeien de komende jaren sterk. Er komen dus steeds meer ‘oudere ouderen’. Het is van belang om hier rekening mee te houden omdat ouderen steeds vaker een (zwaardere) zorgvraag hebben naarmate de leeftijd groeit.
Ontwikkelingen huishoudens 75 jaar en ouder 400 350 300 250 200 150 100 50 0 75-79 jaar
80-84 jaar
85-89 jaar
90-94 jaar
95+ jaar
75-79 jaar
Alleenstaand
26-07-2024
85-89 jaar
90-94 jaar
Paar zonder kind(eren) 2024
18
80-84 jaar
2029
2034
2044
95+ jaar
Aantal huishoudens in Enkhuizen groeit komende 10 en 20 jaar door Ook in de hele regio Westfriesland groeit het aantal huishoudens de komende jaren. •
•
600
Op basis van de provinciale prognose groeit het aantal huishoudens tussen 2024-2034 met +6.020 van 96.450 naar 102.470. In totaal groeit het aantal huishoudens tussen 2024-2044 met +6.840.
500
Op basis van de Primos-prognose groeit het aantal huishoudens tussen 20242034 met +6.810 van 97.040 naar 103.850. In totaal groeit het aantal huishoudens tussen 2024-2044 met +10.140.
300
Ook regionaal is de Primos-prognose daarmee hoger dan de provinciale prognose. CBS data laat zien dat de instroom van personen vanuit een andere Westfriese gemeente naar Enkhuizen relatief groot is, met name vanuit Stede Broec, Medemblik, Hoorn en Drechterland.
400
200
100
0
Instroom vanuit andere gemeente naar Enkhuizen tussen 2018-2020 – Top-15 gemeenten
19
26-07-2024
Bronnen: Huishoudensprognose provincie Noord-Holland (2021); Primos Huishoudensprognose (2023); Verhuisde personen; binnen gemeenten, tussen gemeenten 2018-2020, CBS 2022
Woningvoorraad & Woonvoorkeuren
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Meer dan de helft (55%) van de woningen in Enkhuizen is een eengezinskoopwoning •
Het grootste deel van de woningen in de gemeente is een ééngezinskoopwoning (55%). Als we kijken naar woningvoorraad specifiek naar type of naar segment dan zien we dat: • 73% van de woningen een grondgebonden woning is; • 27% van de woningen een appartement is; • 61% bestaat uit koopwoningen; • 39% een huurwoning is, waarvan 29% in de sociale huursector,
•
Woningen in gemeente Enkhuizen waren in 2021 gemiddeld 112m². Dat is kleiner dan het Nederlands gemiddelde van 120 m² en ook lager dan het gemiddelde in de regio Westfriesland (131 m²). Dit laat zien dat Enkhuizen (samen met Hoorn) in de regio een wat meer stedelijk karakter heeft ten opzichte van andere gemeenten.
•
De afgelopen jaren steeg in heel Nederland de huizenprijs, zo ook in Enkhuizen. Tussen 2019 en 2024 steeg de gemiddelde WOZ-waarde in Enkhuizen van €206.000 naar €321.000.
21
26-07-2024
Bronnen: Woningen - gemeenten, ABF-Syswov (2021); WOZ-waarde per gemeente, CBS (2024)
Woningen in Enkhuizen naar type en segment
55%
0%
10%
20%
30%
6%
40%
50%
14%
60%
70%
15%
80%
4% 6%
90%
100%
Grondgebonden koop
Appartement koop
Grondgebonden sociale huur
Appartement sociale huur
Grondgebonden huur overig
Appartement huur overig
Woonvoorkeuren regio Westfriesland •
In de regio is 39% van de personen verhuisgeneigd. De verhuisgeneigdheid is het hoogst bij kleine huishoudens <35 jaar en bij jonge gezinnen <35 jaar. Bij oudere kleine huishoudens is de verhuisgeneigdheid juist laag.
•
Het grootste deel van de inwoners in de Westfriese gemeenten (75%) wil bij een verhuizing graag in dezelfde gemeente blijven wonen.
Percentage verhuisgeneigde bewoners regio Westfriesland 80%
Gewenste woongemeente bij verhuizing bewoners regio Westfriesland 100%
74%
70%
90%
63%
23%
18%
18%
14% 31%
26%
25%
74%
75%
80%
60%
70% 50% 40%
60% 39%
38%
50%
33%
30%
40%
24%
82%
82%
86% 69%
30%
19%
20%
77%
20% 10%
10%
0%
0% Kleine hh < Kleine hh 35- Kleine hh 55- Kleine hh 75+ Gezinnen < 35 jaar 55 jaar 75 jaar jaar 35 jaar
22
26-07-2024
Bronnen: WoonOnderzoek Nederland 2021, BZK & ABF Research (2022)
Gezinnen > 35 jaar
Totaal
Kleine hh < 35 Kleine hh 35- Kleine hh 55- Kleine hh 75+ Gezinnen < 35 Gezinnen > 35 Totaal aantal jaar 55 jaar 75 jaar jaar jaar jaar huishoudens Gelijk aan huidige gemeente Ongelijk aan huidige gemeente
Bewoners hebben voornamelijk een voorkeur voor een centrum-dorps woonmilieu (56%) Wat betreft woonmilieu is er in de regio een grote voorkeur voor een centrum-dorps woonmilieu. Dit geldt voor bewoners in alle leeftijdsgroepen. Dit is ook het woonmilieu waarin veel bewoners uit Westfriesland al wonen (en bekend mee zijn). Een centrum-dorps woonmilieu kenmerkt zich door middelgrote kernen met een relatief hoge dichtheid en relatief veel voorzieningen. Belangrijke redenen voor bewoners uit de regio om te verhuizen zijn huidige woning, woonomgeving en gezondheid/behoefte aan zorg.
Gewenst woonmilieu bij verhuizing bewoners regio Westfriesland 100% 90%
14%
14%
13%
10%
18%
18%
Belangrijkste verhuisreden bewoners regio Westfriesland 16%
80% 70% 60%
54%
43%
52%
60% 61%
50%
20% 10% 0%
11% 11% 11%
14% 21%
6% 10% 29%
10% 10%
4% 13%
6% 15%
5%
Kleine hh < Kleine hh 35- Kleine hh 55- Kleine hh 75+ Gezinnen < 35 jaar 55 jaar 75 jaar jaar 35 jaar
23
56%
7%
40% 30%
61%
centrum-stedelijk 26-07-2024
buiten-centrum
Bronnen: WoonOnderzoek Nederland 2021, BZK & ABF Research (2022)
groen-stedelijk
Gezinnen > 35 jaar
centrum-dorps
6% 16% 6% Totaal
landelijk
10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
10
10
9
9 7 5
4
4
33
7
7
5
5 4
3
4
3
3
2
3
2 11
1
1
Kleine hh < 35 Kleine hh 35-55 Kleine hh 55-75 jaar jaar jaar Gezondheid/behoefte aan zorg Werk Huidige woning Dichter bij familie/vrienden/kennissen wonen
1
Kleine hh 75+
11
1
Gezinnen < 35 jaar
Studie Financiële reden Huidige woonomgeving Andere reden
1
Gezinnen > 35 jaar
Voornamelijk voorkeur voor grondgebonden (56%) en voor koop (68%) Het grootste deel van de verhuisgeneigde personen in Westfriesland heeft een voorkeur voor een grondgebonden woning. Daarnaast heeft ruim 40% van de woningzoekenden voorkeur voor een appartement. We zien deze wens voor appartementen vooral bij kleine huishoudens ouder dan 55 jaar. In de regio zien we daarnaast een grote voorkeur voor koopwoningen (68%). Deze voorkeur is het grootst onder jongere huishoudens en gezinnen. Van de kleine huishoudens ouder dan 55 jaar heeft bijna de helft voorkeur voor een huurwoning. Momenteel is ca. 40% van de woningen een huurwoning. In de gesprekken kwam naar voren dat vooral ouderen inderdaad vaker een voorkeur hebben voor een appartement, maar dat veel ouderen wel gericht zijn op de koopsector. Daarnaast wensen ze vaak een ruim appartement met goede buitenruimte. Op basis van deze gegevens zien we dat de vraag naar appartementen op dit moment niet volledig aansluit bij de woningvoorraad. De woningvoorraad in Enkhuizen bestaat voor bijna 75% uit eengezinswoningen, terwijl bijna de helft van de woningzoekenden een appartement wenst. De appartementen vinden we bovendien vooral in de sociale huursector (15% van de woningvoorraad), en minder in de koopsector (6%). Dit terwijl de meeste woningzoekenden voorkeur hebben voor een koopwoning.
Gewenst eigendom woning bij verhuizing bewoners regio Westfriesland
Gewenst woningtype bij verhuizing bewoners regio Westfriesland 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
19%
23%
31%
44%
48% 81%
75% 81%
77%
69%
52% 19%
25%
Kleine hh < 35 Kleine hh 35- Kleine hh 55- Kleine hh 75+ Gezinnen < 35Gezinnen > 35 jaar 55 jaar 75 jaar jaar jaar jaar 24
26-07-2024
56%
Grondgebonden
Bronnen: WoonOnderzoek Nederland 2021, BZK & ABF Research (2022)
Appartement
Totaal
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
73%
69%
27%
31%
50%
54%
50%
46%
Kleine hh < Kleine hh 35- Kleine hh 55- Kleine hh 35 jaar 55 jaar 75 jaar 75+ jaar Huur
Koop
65%
35%
84%
16%
Gezinnen < Gezinnen > 35 jaar 35 jaar
68%
32% Totaal
Toekomstig aanbod & Woonbehoefte
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Gepland woningaanbod in de toekomst - Enkhuizen Om inzicht te krijgen in het toekomstige aanbod kijken we naar de planvoorraad van de gemeente Enkhuizen. •
•
•
In totaal zijn in de gemeente plannen voor ca. 1.740 woningen, waarvan ca. 620 woningen in harde plannen* en 1.125 in zachte plannen. Ca. 75% van deze plannen, ca. 1.295 woningen, worden volgens planning de komende 10 jaar opgeleverd. Dit is de volledige harde planvoorraad en een deel van de zachte plannen. Een deel van de zachte plannen volgt na 2034. In totaal zijn er tot 2040 ca. 1.715 woningen gepland. Voor ca. 30 woningen is het opleverjaar nog onbekend. Ongeveer een derde van de plannen bestaat uit sociale huurwoningen (33%). Deze worden gevolgd door koop duurder dan €390.000 (31%) en koop tussen €274.000-390.000 (27%). Van een deel van de totale plannen is het type en segment nog onbekend (10%)**. Totaal aantal woningbouwplannen Enkhuizen 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0
1741
1123 618
Totaal aantal plannen Totaal aantal plannen 26
26-07-2024
Harde plannen
Zachte plannen
Woningbouwplannen naar status en segment 600
569
535 471
400
0 0 0
28
0
417
618 1296
678
Totaal aantal plannen
Harde plannen
Oplevering 2024-2034
Oplevering 2034-2040
Bronnen: Plancapaciteit aangeleverd door gemeente Enkhuizen, Gemeente Enkhuizen (oktober 2024) * Harde plannen = Onherroepelijke plannen + Vastgestelde plannen/besluiten. **Woningtype en segmentering zijn nog niet definitief en kunnen bij maken van definitieve afspraken nog iets afwijken.
0
0 0 0
Totaal aantal plannen Harde plannen Zachte plannen Huur Sociaal tot 880 Huur Midden 880 - 1.100 Huur meer dan 1.100 Koop tot 274.000 Koop 274.000 tot 390.000 Koop meer dan 390.000 Prijs en segment onbekend
28
417
0 0 0
166
0
Woningbouwplannen naar status en oplevering 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
179 178
166
200
357 292
308
261
Zachte plannen Onbekend
Woningbouwplannen naar status en type 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
43
0
43
1105
405
700
593
213
380
Totaal aantal plannen
Harde plannen
Zachte plannen
Appartement
Grondgebonden
Onbekend
Gepland aanbod in de toekomst – Regio Westfriesland Naast het geplande aanbod in gemeente Enkhuizen is het ook nuttig om inzicht te krijgen in het geplande aanbod in de hele regio Westfriesland. Er is sprake van een regionale woningmarkt, er wordt binnen de regio veel tussen gemeenten verhuisd. •
In 2024 zijn er in totaal plannen voor ca. 18.770 woningen in de regio. In de harde planvoorraad gaat het om ca. 4.940 woningen.
•
Het grootste deel van de woningen wordt naar verwachting tussen 2024-2034 opgeleverd (ca. 13.580 woningen). De harde woningbouwplannen worden volgens planning allemaal in die periode opgeleverd. Tot 2041 worden er naar verwachting 15.980 woningen opgeleverd. Voor de rest van de plannen is het opleverjaar nog onbekend.
•
Van alle woningbouwplannen zijn er ca. 7.200 voor een appartement en ca. 4.400 voor een grondgebonden woning. Voor een groot deel is het woningtype nog onbekend (ca. 7.200). Woningbouwplannen regio WF naar status en segment
4941
0
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
13832
5000
10000
Harde plannen 27
Woningbouwplannen WF naar status en oplevering
26-07-2024
15000 Zachte plannen
2796
2395 4941
13582
Oplevering 2024-2034
Bronnen: Monitor plancapaciteit Provincie Noord-Holland, plancapaciteit.nl uitdraai april 2024 (2024)
2850
2395
Totaal aantal plannen
20000
0
8587
Harde plannen
Zachte plannen
Oplevering 2034-2041
Onbekend
Woningbouwplannen WF naar status en type 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
290 7176
2084
4393
7204
6886
2309 2567
4637
Totaal aantal plannen
Harde plannen
Zachte plannen
Appartement
Grondgebonden
Onbekend
Vraag naar woningen (1/2) Op basis van de huishoudensgroei zien we dat er in Enkhuizen tot 2034 vraag is naar +550 woningen en tot 2044 naar +750 woningen. Voor Westfriesland is er op basis van de huishoudensgroei tot 2034 een vraag van +6.810 en tot 2044 +10.140. Naast de vraag die voortkomt uit huishoudensgroei zijn er ook aanvullende huisvestingsopgaven. Een van deze opgaven is het huisvesten van aandachtsgroepen. Voor hen is het vinden van een woning een extra uitdaging. In het nationale programma ‘Een thuis voor iedereen’ worden dit aandachtsgroepen genoemd. Onder aandachtsgroepen vallen groepen zoals benoemd in onderstaande tabel.
Op basis van beschikbare gegevens is een inschatting gemaakt van de omvang van deze groepen in de komende jaren. Belangrijk is om bij het opstellen van beleid en een woonprogramma ook deze groepen mee te nemen en daarbij rekening te houden met soms specifieke woonbehoeften. In deze tabel gaat het in totaal om 65-75 personen. Dit komt neer op ca. 35 huishoudens/woningen per jaar (bij een gemiddelde huishoudensgrootte van 2). Naast deze aandachtsgroepen kan ook de doelgroep ouderen in zekere zin als aandachtsgroep worden gezien. Deze doelgroep heeft ook (deels) behoefte aan zorg. Woonwagensbewoners: een andere aandachtsgroep is de woonwagenbewoners. Momenteel zijn er in Enkhuizen 6 woonwagenstandplaatsen. Momenteel loopt er een separaat traject waarin een inventarisatie van de behoefte aan woonwagenstandplaatsen wordt gemaakt.
Doelgroep
Inschatting aantal/jaar (pers)
Mensen met sociale/medische urgentie (ook dak- en thuislozen) Statushouders Uitstroom zorg (MO/BW)
Arbeidsmigranten Studenten Totaal
Gebaseerd op
15 20-25 10
20-25 0 65-75
Inschatting omvang aandachtsgroepen per jaar in Enkhuizen 28
26-07-2024
Bronnen: Jaarverslagen Welwonen 2021, 2022; Taakstelling statushouders 2022 1e helft t/m 2024 1e helft, COA; Actualisatie cijfers arbeidsmigranten NHN, Decisio (2021); Woonbehoefteonderzoek Westfriesland, Sweco Stedelijke Planning (2023)
Cijfers afgelopen jaren in Jaarverslagen Welwonen Taakstellingen afgelopen jaren Cijfers afgelopen jaren in Jaarverslagen Welwonen
Decisio (2021) en WBO WF (2023) n.v.t.
Vraag naar woningen (2/2) Op de vorige pagina is de vraag naar woningen op basis van huishoudensgroei en de ontwikkeling van aandachtsgroepen besproken. Hiernaast zijn er ook andere factoren die een rol spelen bij het bepalen van de vraag naar woningen in Enkhuizen en regio Westfriesland, namelijk: •
Het oplossen van/ inlopen op het huidige woningtekort in de regio. Momenteel is in regio Westfriesland al een tekort aan woningen. In het Woonbehoefteonderzoek Westfriesland (Sweco, 2023) wordt (op basis van aannames) gesteld dat er (tussen 2022-2032) ca. 1.000 extra woningen (100 per jaar) nodig zijn om in te lopen op dit huidige tekort. Uitgaande dat Enkhuizen hiervan ongeveer 10% voor zijn rekening neemt, zou dit voor Enkhuizen om ca. 100 woningen (10 per jaar) gaan. Deze vraag naar woningen wordt meegenomen bij het berekenen van de totale vraag en behoefte naar woningen.
•
Instroom vanuit de MRA en instroom vanuit andere gemeenten in Nederland. De woningmarkt in Westfriesland kan worden gezien als een regionale woningmarkt; er wordt veel tussen de Westfriese gemeenten verhuisd. Echter, woningen in Enkhuizen kunnen ook mensen van buiten de regio aantrekken, met name woningzoekenden vanuit de MRA. In het Woonbehoefteonderzoek Westfriesland (Sweco, 2023) wordt (op basis van aannames) gesteld dat er (tussen 2022-2032) een potentiële overloop van ca. 1.750 huishoudens (175 per jaar) is. Uitgaande dat Enkhuizen hiervan ongeveer 10% voor zijn rekening neemt, zou dit voor Enkhuizen om ca. 175 (ca. 18 per jaar) gaan. Ook de vraag naar woningen in Enkhuizen/ Westfriesland vanuit de MRA en daarbuiten nemen we mee bij het berekenen van de totale vraag en behoefte naar woningen.
29
26-07-2024
Bronnen: Jaarverslagen Welwonen 2021, 2022; Taakstelling statushouders 2022 1e helft t/m 2024 1e helft, COA; Actualisatie cijfers arbeidsmigranten NHN, Decisio (2021); Woonbehoefteonderzoek Westfriesland, Sweco Stedelijke Planning (2023)
Woonbehoefte (kwantitatief) Op basis van de huishoudensgroei en de aanvullende huisvestingsopgaven in Enkhuizen en in de regio bepalen we de vraag naar woningen. De vraag naar woningen confronteren we met de geplande woningbouwplannen (harde plancapaciteit) om de behoefte naar woningen te bepalen. Bij de geplande woningen kijken we naar de harde plancapaciteit. De zachte plannen zijn niet meegenomen omdat realisatie van deze plannen onzeker is. De behoefte naar woningen is als volgt. • In Enkhuizen is tot 2034 een totale vraag naar woningen van +1.175. Het harde planaanbod Totale vraag Totale planHarde planBehoefte bestaat uit 620 woningen. Dit resulteert in een behoefte naar extra woningen van +555. woningen tot aanbod tot aanbod tot tot Het totale planaanbod in Enkhuizen bestaat uit 1.295 woningen. Dit is iets meer dan de 2034 2034 2034 2034* vraag naar woningen tot 2034. • In Westfriesland is tot 2034 een totale vraag naar woningen van +12.560. Het harde Enkhuizen +1.175 1.295 620 +555 Huishoudensgroei +550 planaanbod bestaat uit 4.940 woningen. Dit resulteert in een behoefte naar extra woningen Huisvesting bijz. van +7.620. Het totale planaanbod in Westfriesland bestaat uit 13.580 woningen. Ook dit is groepen +350 iets meer dan de vraag naar woningen in de regio tot 2034.
Inlopen woningtekort +100 • Mochten alle plannen tot 2034 in Enkhuizen en Westfriesland gerealiseerd worden dan Instroom MRA +175 kunnen de woningen ook deels in de vraag naar woningen na 2034 voorzien. Regio WF +12.560 13.580 4.940 +7.620 • Tot 2044 groeit het aantal huishoudens in Enkhuizen naar verwachting met +750. Tot die Huishoudensgroei +6.810 tijd zijn er 1.740 woningbouwplannen, waarvan 620 hard. Tot 2044 groeit het aantal Huisvesting bijz. huishoudens in Westfriesland naar verwachting met +10.140. Tot die tijd zijn er 15.980 groepen +3.000 woningbouwplannen, waarvan 4.940 hard. De aanvullende huisvestingsopgaven tot 2044 Inlopen woningtekort +1.000 Instroom MRA +1.750 zijn hierbij nog niet meegenomen. Deze zijn nog niet in te schatten. Ook is het goed te benomen dat bij zachte plannen in veel gevallen sprake is van planuitval. Daarom is het HuishoudensTotale Harde planaanbod aannemelijk dat niet al deze plannen tot realisatie zullen komen. ontwikkeling tot planaanbod tot tot 2044 • Het is goed om op te merken dat het project Nijevoert met ca. 650 woningen in de zachte 2044 2044 plancapaciteit van Enkhuizen valt. Wanneer dit plan tot realisatie komt, worden er in de Enkhuizen +750 1.740 620 gemeente relatief veel woningen bijgebouwd.
De woningen in de geplande woningvoorraad Regio WF +10.140 15.980** 4.940** zullen naast lokaal woningzoekenden uit Enkhuizen zelf, ook regionale huishoudens aantrekken. 30
26-07-2024
Bronnen: Monitor plancapaciteit Provincie Noord-Holland, plancapaciteit.nl (2024); : Monitor plancapaciteit Provincie Noord-Holland, uitdraai Enkhuizen, Gemeente Enkhuizen (2024); Primos huishoudensprognose (2023)
* O.b.v. Primos Huishoudensgroei en harde plancapaciteit ** Voor regio WF is gebruik gemaakt van plancapaciteitsgegevens t/m 2041
Woonwensen vs. gepland aanbod (kwalitatief) In onderstaande tabel zijn de voorkeuren voor woningtype en –segment weergegeven. Op basis van deze voorkeuren (percentages) en de totale vraag naar woningen tussen 2024-2034 in Enkhuizen (+1.175) zijn de aantallen per type en segment bepaald. Vervolgens is daaronder het geplande aanbod (harde plancapaciteit) per type en segment weergeven. We zien hier het volgende: •
Er is meer behoefte aan appartementen dan op dit moment is opgenomen in de planvoorraad, zowel percentueel als absoluut gezien. Dat betekent dat er meer appartementen opgenomen moeten worden in de harde plancapaciteit om aan de vraag te voldoen. Om aan de vraag te voldoen is het wenselijk om nog een aantal appartementen op te nemen in de planvoorraad, met name op locaties nabij voorzieningen. De grondgebonden woningen zijn percentueel gezien al goed vertegenwoordigd in het geplande aanbod. Echter, om aan de totale vraag naar woningen te voldoen zijn er ook nog meer grondgebonden woningen nodig.
•
Percentueel gezien zijn er meer huurwoningen opgenomen in het harde planaanbod en juist minder koopwoningen. Als we kijken naar de aantallen zien we echter dat er zowel nog huur- als koopwoningen in de harde plancapaciteit kunnen worden toegevoegd.
•
Een kanttekening hierbij is dat voor aandachtsgroepen in veel gevallen een appartement in de huursector het meest geschikt is. Dit is niet meegenomen in de voorkeuren. De voorkeurspercentages die zijn gebruikt zijn uit het WoON (2021), waarbij niet specifiek naar aandachtsgroepen is gekeken. In de praktijk kan de vraag naar appartementen en huurwoningen dus iets hoger liggen dan hieronder is weergegeven. Voorkeur (%)
31
Voorkeur (aantal)
Gepland (hard)
Gepland (hard) als % van totaal harde plannen)*
Appartement
44%
515
215
35%
Grondgebonden
56%
660
405
65%
Huur
32%
375
260
42%
Koop
68%
800
360
58%
26-07-2024
Bronnen: Monitor plancapaciteit Provincie Noord-Holland, plancapaciteit.nl (2024); : Monitor plancapaciteit Provincie Noord-Holland, uitdraai Enkhuizen, Gemeente Enkhuizen (2024); Primos huishoudensprognose (2023); WoonOnderzoekNederland 2021, BZK & ABF Research (2022)
Opgave wonen en zorg voor ouderen •
•
Het Rijk heeft op basis van de toename van het aantal ouderen en hun zorgvraag een prognose gemaakt van de opgaven voor woningen voor ouderen. Deze cijfers leiden tot een opgaven per regio en per gemeente. Deze zijn vastgelegd in het WoonzorgPact Westfriesland (mei 2024). In totaal zijn er in Westfriesland tussen 2022-2030 3.385 woningen voor ouderen nodig. Het gaat om 800 zorggeschikte woningen, 1.170 geclusterde woningen en 1.415 nultreden woningen.
•
In totaal zijn er in Enkhuizen tussen 2022-2030 560 woningen voor ouderen nodig. Het gaat om 105 zorggeschikte woningen, 195 geclusterde woningen en 260 nultreden woningen.
•
In de prognose wordt geen inzicht gegeven in de huidige woningvoorraad en in hoeverre deze al geschikt is.
•
•
In de plancapaciteit van Enkhuizen zijn tot 2040 535 nultredenwoningen opgenomen, waarvan 230 in de harde plancapaciteit. De gemeente is dus al goed op weg als het gaat om het bouwen van nultredenwoningen.
Geplande aanbod nultredenwoningen tot 2040, Enkhuizen 600 535 500
400 305 300 230 200
100
Of deze woningen zorggeschikte of geclusterde woningen zijn is (nog) niet te zeggen. 0
Totaal aantal plannen
32
26-07-2024
Harde plannen
Zachte plannen
Samengevat: Woonbehoeften Enkhuizen •
Voor Enkhuizen geldt dat op basis van de huishoudensgroei, aanvullende huisvestingsopgaven en de plancapaciteit momenteel nog een extra behoefte aan woningen is van +555. Het totale planaanbod tot 2034 (hard+zacht) is iets hoger dan de vraag naar woningen. Als deze woningen in de toekomst gerealiseerd worden zullen deze nieuwe woningen, vanwege de regionale woningmarkt, ook huishoudens uit de regio (en in beperkte mate daarbuiten) aantrekken. Hiermee kan Enkhuizen een belangrijke bijdrage leveren aan de woningbehoefte in Westfriesland.
•
Voor regio Westfriesland zien we dat er tot 2034 op basis van de huishoudensgroei, aanvullende huisvestingsopgaven en de plancapaciteit momenteel nog een extra behoefte van +7.620 woningen is.
•
Tussen 2034-2044 is er in Enkhuizen en Westfriesland sprake van een verdere huishoudensgroei. Ook zijn er voor deze periode al woningbouwplannen (zowel hard als zacht). Het totaal aantal woningbouwplannen tot 2044 is hoger dan de huishoudensgroei. Echter is er bij zachte plannen vaak sprake van planuitval. Daarom is het aannemelijk dat niet al deze plannen tot realisatie zullen komen. Daarnaast is er voor de periode na 2034 nog geen raming voor de aanvullende huisvestingsopgaven beschikbaar. Het is aannemelijk dat deze opgaven leiden tot een grotere woningvraag.
•
Het grootste deel van de huishoudens in Westfriesland heeft een voorkeur voor een grondgebonden woning (56%) en een woning in de koopsector (68%). Er is meer behoefte aan appartementen dan op dit moment is opgenomen in de planvoorraad, zowel percentueel als absoluut gezien. De grondgebonden woningen zijn percentueel gezien al goed vertegenwoordigd in het geplande aanbod. Echter, om aan de totale vraag naar woningen te voldoen zijn er ook nog meer grondgebonden woningen nodig. Percentueel zijn er meer huurwoningen opgenomen in het harde planaanbod en minder koopwoningen. Als we kijken naar de aantallen zien we echter dat er zowel nog huur- als koopwoningen in de harde plancapaciteit kunnen worden toegevoegd.
•
De bevolking in Enkhuizen vergrijst de komende jaren sterk. Binnen de huishoudensgroei is vooral een sterke groei van het aantal kleinere oudere huishoudens zichtbaar. Dit heeft impact op zowel de woningvoorraad als de woonomgeving (denk aan: aanwezigheid voorzieningen, zorg-ondersteuning, ruimte voor scootmobielen). In de totale geplande woningvoorraad in Enkhuizen zijn tot 2040 ca. 535 nultredenwoningen opgenomen.
33
26-07-2024
Bronnen: Aangeleverde Data Welwonen (2024)
Inzoomen: Sociale huurwoningen in Enkhuizen Op basis van data, gegevens en gesprekken 26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Inzoomen: huidige voorraad en bewoners Een belangrijk deel van de totale woningvoorraad in Enkhuizen bestaat uit sociale huurwoningen (29%). De grootste woningcorporatie in Enkhuizen is Welwonen. Daarnaast hebben Woonzorg Nederland en Hof Wonen nog beperkt bezit in Enkhuizen. In totaal heeft Welwonen in 2021 in totaal een bezit van 2.420 eenheden. Hiervan zijn er 2.240 een woning. •
Het grootste deel van het bezit zijn grondgebonden sociale huurwoningen (50%), gevolgd door appartementen in de sociale huursector (35%). Hiernaast zijn er ook duplex woningen in de sociale huur (6%) en woningen in het vrije huursegment (1%). Naast woningen heeft Welwonen ook maatschappelijke voorzieningen en andere bezittingen, bijvoorbeeld parkeerplaatsen (resp. 1% en 7%).
•
In 2022 had ruim 75% van de woningen een huur tussen de €442,46 - €678,66/maand*, met ca. 10% gevolgd door woningen met een huur van €678,66 €752,33/maand en ook ca. 10% woningen met een huur van €442,46 of minder. Slechts een klein deel van de woningen heeft een huur boven de liberalisatiegrens. Woningbezit Welwonen per huurprijsklasse *
Woningbezit Welwonen naar type, 2022
15
1224
144
854
2022
238
2021
251
2020
245
1733
250 16
1561
395
16
175 20
0%
35
20%
40%
60%
80%
100%
Grondgebonden DAEB
Appartment DAEB
Duplex DAEB
MV DAEB
Woning - niet DAEB
Niet woning - niet DAEB
0%
1336 20%
Goedkoop (<€442,46) Duur (€678,66 - €763,47)
40%
663 60%
80%
16 100%
Betaalbaar (€442,46- €678,66) Hoger dan liberalisatiegrens (>€763,47)
26-07-2024
Bronnen: Jaarverslagen Welwonen 2021, 2022.
* In deze slide zijn de prijsgrenzen van sociale huur uit 2022, aangehouden Inmiddels zijn de prijsgrenzen per segment verhoogd
Inzoomen: huidige voorraad en bewoners - vergrijzing Het grootste deel van de bewoners is tussen de 51-67 jaar (28%), gevolgd door de leeftijdsgroep 36-50 jaar (23%) en 68-80 jaar (21%). Ruim 60% van de bewoners is ouder dan 50 jaar. De komende jaren zal de bevolking van Enkhuizen verder vergrijzen. Dit drukt nog extra in de sociale huursector. Gemiddeld wonen in Nederland 'oudere' generaties ouderen (80 jaar en ouder) vaker in een sociale huurwoning. De jongere generaties ouderen (65+) wonen juist vaker in een koopwoning. Zij hebben vaker gedurende hun leven een woning gekocht en onderzoek laat zien dat deze groep ook bij verhuizing vaker kiest opnieuw te kopen. Daarnaast zijn ouderen in een sociale huurwoning gemiddeld iets kwetsbaarder dan ouderen met een koopwoning. Ze maken minder vaak de keuze om te verhuizen anticiperend op het ouder worden. Ook heeft niet iedereen de middelen en/of contacten om om te gaan met eventuele belemmeringen. Denk aan hulp bij praktische zaken of sociaal contact wanneer je zelf minder mobiel wordt. Deze groep vraagt daarom extra aandacht, met name de komende jaren als deze groep in de sociale huur relatief groot is. Het is belangrijk om te kijken in wat voor woning oudere huishoudens momenteel wonen. Enerzijds om een beeld te hebben of deze groep passend woont, ook wanneer er eventuele (fysieke) gebreken optreden.
Tegelijkertijd omdat de grootte van deze groep, ook zorgt dat er de komende decennia veel woningen vrij komen door doorstroming of overlijden. 55-plushuishoudens naar leeftijd en woningsegment (NL)*
Bewoners Welwonen, leeftijd, 2022 (%) 100%
1%
2%
80% 12%
13%
60%
3% 3% 14%
4% 3% 16%
14% 8%
15% 10%
40%
21%
23%
59% 20%
28%
36
24-35 jaar
36-50 jaar
51-67 jaar
16% 11% 42%
10% 3% 33% 13% 10% 31%
0% 55 t/m 64
T/m 23 jaar
53%
6% 3% 23%
68-80 jaar
80 jaar e.o.
Overig/collectief
65 t/m 74
Koop grondgebonden Sociale huur grondgebonden Particuliere huur grondgebonden
75 t/m 84
85 e.o.
Koop appartement Sociale huur appartement Particuliere huur appartement
26-07-2024
Bronnen: Jaarverslagen Welwonen 2021, 2022; CBS Microdata (2019)/ Monitor Ouderenhuisvesting, ABF (2020), bewerking Sweco; PBL, 2013
*Exclusief huishoudens die niet in een woning wonen of waarvan het segment onbekend is.
Mutaties woningen Welwonen •
In 2021 zijn er in totaal 110 woningen verhuurd en in 2022 waren dit er 119.
•
Regionaal is er de afspraak om minimaal 50% van de vrijkomende woningen te verhuren aan regulier woningzoekenden. Dat wil zeggen dat de woningen vrij verhuurd worden op basis van inschrijfduur, zonder voorrangsregelingen en/of directe bemiddeling aan specifieke doelgroepen. Zowel in 2021 als in 2022 is hieraan voldaan.
•
In 2021 is 61% van de vrijkomende woningen regulier verhuurd en in 2021 55%. Wel geeft Welwonen in het jaarverslag en tijdens een gesprek aan dat dit percentage de komende jaren onder druk kan komen te staan. Dit komt door de hoge druk op de woningmarkt, de toename van het aantal urgenten en het feit dat de afgelopen jaren de huishoudens van statushouders kleiner worden (huishoudens bestaan steeds vaker uit 1 of 2 personen in plaats van een gezin). Hierdoor zijn er in totaal meer woningen nodig om deze groep te huisvesten. Mutaties naar doelgroep - 2022 - %
Mutaties naar doelgroep - 2021 - %
15%
21% 7% 10% 7%
Regulier Urgenten Zorg-uitplaatsing
37
26-07-2024
Bronnen: Jaarverslagen Welwonen 2021, 2022
7% 55%
12% 5%
Statushouders Spoedzoekers Directe bemiddeling*
Regulier Urgenten Zorg-uitplaatsing
61%
Statushouders Spoedzoekers Directe bemiddeling*
Doelgroep
2022 - Aantal
2021 - Aantal
Regulier
65
67
Statushouders**
9
5
Urgenten
12
13
Spoedzoekers
0
0
Zorg-uitplaatsing
8
8
Directe bemiddeling*
25
17
Totaal
119
110
Mutatie naar doelgroep in 2021 & 2022 *Directe bemiddeling vindt plaats voor de stichting Voor Effies, Nieuw Begin, Woongemeenschap Kwakershof. ** Het aantal woningen dat naar statushouder is gegaan. Omdat een deel bestaat uit gezinnen, is het aantal statushouders dat is gehuisvest hoger.
Woningzoekenden in beeld: wie zoeken er? Om te zien wie er momenteel op zoek zijn naar een woning, kijken we naar de actief woningzoekenden bij Welwonen. Actief woningzoekenden zijn slechts een deel van alle ingeschrevenen bij een woningcorporatie: zij zijn degene die actief reageren op woningen. De groep actief woningzoekenden bij Welwonen ziet er in het eerste half jaar van 2024 als volgt uit: •
Het grootste deel is tussen de 28-39 jaar oud (32%). Deze groep wordt gevolgd door de 40-54 jarigen (19%) en 23-27 jarigen (16%).
•
Het grootste deel heeft een laag inkomen van < €20.000 (29%) of €20.000- €29.999 (26%). De hierop volgende inkomensgroepen zijn allemaal ongeveer van vergelijkbare omvang.
•
In de tabel zijn de landelijke inkomensgrenzen en bijbehorende aftoppingsgrenzen voor passend toewijzen weergegeven. Op basis van deze cijfers is er op basis van de omvang van de inkomensgroepen (grofweg) met name vraag naar woningen met een huur van maximaal € 650,43 per maand.
100%
Aantal actieve woningzoekenden naar leeftijdsgroep* 7% 8% 11%
80%
40% 20%
t/m 22 jaar 55 t/m 64 jaar 26-07-2024
Huishouden
Inkomensgrens
12%
1-persoons
€ 27.725
€ 650,43
11%
2-persoons
€ 37.625
€ 650,43
Meerpersoons
€ 37.625
€ 697,07
1-persoons (sen)
€ 27.225
€ 650,43
2-persoons (sen)
€ 36.675
€ 650,43
Meerpersoons (sen)
€ 36.675
€ 697,07
13% 60%
10%
32%
40%
26%
16%
20%
8%
0%
38
80%
19%
60%
100%
Aantal actief woningzoekenden naar inkomensgroep*
23 t/m 27 jaar 65 t/m 74 jaar
29%
0% 28 t/m 39 jaar 75+
Bronnen: Aangeleverde Data Welwonen (2024); Aedes (2024)
40 t/m 54 jaar
< €20.000 €34 t/m 39.999
€20 t/m 29.999 €40 t/m 44.999
€30 t/m 33.999 >= 45.000
Aftoppingsgrens
Landelijke inkomensgrenzen en aftoppingsgrens passend toewijzen 2024
*tussen 01-01-2024 en 27-05-2024
Bij wie komen de woningen terecht? Welke groepen worden goed en minder goed bediend? Voor dat inzicht kijken we bij welke groepen de woningen terecht komen. • Voor alle jaren geldt dat de groep 28-39 jaar het vaakst een woning toegewezen krijgt. Dit is ook de grootste groep binnen de actief woningzoekenden. • Ook de groepen met een leeftijd tussen 65-74 jaar en 75 jaar en ouder krijgen relatief vaak een woning toegewezen, terwijl het aantal actief woningzoekenden in de leeftijdsgroepen juist relatief klein is. Mogelijk heeft dit te maken met een relatief lange inschrijftijd. • Huishoudens t/m 22 jaar en tussen de 23-27 jaar krijgen juist minder vaak een woning toegewezen. Het aantal actief woningzoekenden van 22 en jonger is relatief klein. De groep 23-27 jarigen is wel vrij groot.
•
•
•
In de afgelopen jaren is een groot deel van de woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen de €20.000-29.000 (33% in 2024). Dit is ook de een grote groep binnen de actief woningzoekenden. Daarnaast worden er tussen 2021-2023 ook veel woningen toegewezen aan de laagste inkomensgroep. In 2024 t/m mei is die groep nog vrij klein. Het aantal actief woningzoekenden in deze groep is juist relatief groot. De groep met een inkomen tussen €30.000-39.999 krijgt t.o.v. eerdere jaren in 2024 juist vaker een woning toegewezen. Het is nog niet te zeggen of dit een ontwikkeling is die doorzet of dat dit weer recht trekt in de rest van het jaar en komende jaren.
Toegewezen woningen per jaar naar leeftijdsgroep 100% 80% 60% 40% 20% 0%
14%
15% 16% 18%
21%
10%
26%
29%
18%
16%
11%
10% 14%
14%
17%
12%
25%
22%
6% 6%
28%
8% 3% 2022
4% 2%
2021
Toegewezen woningen per jaar naar inkomensgroep
2023
38%
2024 t/m mei
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
4%3% 10% 10%
39
26-07-2024 55 t/m 64 jaar
Bronnen: Aangeleverde Data Welwonen (2024)
23 t/m 27 jaar
28 t/m 39 jaar
65 t/m 74 jaar
75 + jaar
40 t/m 54 jaar
9% 7% 14% 9%
35%
40%
28%
10% 14% 10%
19% 33%
39%
2021 t/m 22 jaar
3% 4% 11% 11%
< €20.000 €34 t/m 39.999
31%
35%
2022
2023
14%
€20 t/m 29.999 €40 t/m 44.999
2024 t/m mei €30 t/m 33.999 >= 45.000
Kans op een woning per inkomensgroep In onderstaande tabel zijn de kengetallen van woningzoekenden per inkomensgroep samengevat.
• •
•
•
De gemiddelde inschrijfduur van woningzoekenden bij Welwonen is 12 jaar. De zoekduur is met ca. 5 jaar een stuk korter. Dit is de tijd tussen de eerste reactie op een woning en het moment dat de woningzoekende een huis vindt. Dit komt omdat er ook mensen ingeschreven staan die op dat moment niet actief op zoek zijn naar een woning. De zoekduur is het langst voor de huishoudens met een inkomen boven de €40.000 met 6 tot 7 jaar. Voor de lagere inkomensgroepen is de zoekduur met 4 tot 5 jaar korter. De slaagkans van woningzoekenden is het aantal woningen dat (aan een bepaalde groep) verhuurd is gedeeld door het aantal woningzoekenden (in een bepaalde groep). Woningzoekenden met een lager inkomen hebben een lagere slaagkans dan woningzoekenden met een hoger inkomen. Het aantal woningzoekenden in de lagere inkomensgroepen is hoger dan het aantal woningzoekenden in de hogere inkomensgroepen en lagere inkomens kunnen alleen terecht in woningen die passen bij het inkomen. Opvallend is dat hogere inkomens ondanks de betere slaagkans, een langere gemiddelde zoekduur hebben dan lagere inkomens. Een verklaring hiervoor kan zijn dat woningzoekenden uit de lagere inkomensgroepen vaker op woningen reageren. Dit mogelijk omdat de urgentie voor het vinden van een woning hoger is, en zij daarom sneller een woning accepteren. < €20.000 €20.000- 29.999 €30.000-33.999 €34.000-39.999 €40.000-44.999
Totaal
Inschrijfduur (jaren)
10,4
11,0
15,0
13,5
12,0
12,0
12,0
Reële zoekduur (jaren)
4,4
4,9
4,6
4,7
5,8
6,7
5,1
Slaagkans
4%
4%
4%
6%
5%
7%
5%
Woningen
22%
24%
10%
16%
12%
16%
100%
Woningzoekenden
29%
26%
10%
13%
11%
12%
100%
Kengetallen huishoudens ingeschreven bij Welwonen per inkomensgroep, peildatum 28-5-2023 t/m 27-5-2024 40
>= €45.000
26-07-2024
Bronnen: Aangeleverde Data Welwonen (2024)
Conclusies sociale voorraad Enkhuizen •
Eén op de drie bewoners van Welwonen is ouder de 68 jaar, 12% ouder dan 80 jaar. Dit is in verhouding meer dan het aandeel ouderen in de totale bevolking. Dit laat zien dat vergrijzing in deze sector grotere impact kan hebben dan in de hele woningmarkt. Dat betekent op korte termijn grote behoefte aan extra woningen om de huidige druk op de woningmarkt op te vangen, maar ook dat er de komende decennia relatief veel woningen vrij komen door verhuizing en/of overlijden van oudere bewoners. Dit is een belangrijk aandachtspunt in de ontwikkeling van nieuwe en toekomstbestendige woningen in het sociale segment.
•
De grootste groep woningzoekenden is tussen de 28 en 39 jaar oud. Deze groep krijgt ook relatief vaak een woning toegewezen. De leeftijdsgroep die het minst vaak een woning toegewezen krijgt is de groep t/m 22 jaar. Deze groep is ook relatief klein. Ook de groep van 23 t/m 27 jaar krijgt relatief weinig een woning toegewezen, terwijl de groep woningzoekenden met deze leeftijd juist vrij groot is. Een verklaring hiervoor kan de korte inschrijftijd zijn.
•
Ruim 75% van de woningzoekenden valt binnen de lagere inkomensgroepen met een inkomen tot €20.000, tot €30.000 en tot €40.000. Deze groepen krijgen ook het vaakst een woning toegewezen. Deze huishoudens hebben een inkomen dat past bij een huurwoning tot de eerste of tweede aftoppingsgrens (resp. € 650,43 of €697,07 in 2024). Het grootste deel van de vraag naar sociale huurwoningen ligt binnen dit segment. Echter, in de cijfers is te zien dat juist de hogere inkomensgroepen momenteel een langere zoektijd hebben. Ook in het segment tussen de aftoppingsgrenzen en liberalisatiegrens (879,66 in 2024) is dus vraag.
•
Welwonen noemde in gesprekken dat met name gezinnen en jongvolwassenen (starters) lastig een woning kunnen vinden. Dit beeld herkennen we ook uit de data over verhuisgeneigdheid (p. 20). Hier zien we dat deze groepen een hoge verhuisgeneigdheid hebben. Voor gezinnen is het aanbod beperkt, deels omdat er door gebrek aan doorstroming weinig eengezinswoningen vrijkomen. Geschikte, aantrekkelijke woningen voor senioren kan helpen de doorstroming te verbeteren. Voor jongvolwassenen (starters) is de korte inschrijftijd een belangrijke reden. Daarnaast wordt ook genoemd dat starters vaak op zoek zijn naar een grondgebonden woning. Een appartement wordt als minder interessant gezien. Dit verlaagt ook de kans op het vinden van een woning omdat de grondgebonden woningen schaarser zijn. 26-07-2024
Bronnen: Aangeleverde Data Welwonen (2024) 41
Opgave sociale voorraad Enkhuizen •
Er ligt een opgave om de voorraad sociale huurwoningen in Enkhuizen te vergroten. Met een gemiddelde inschrijfduur van 12 jaar en een gemiddelde zoekduur van 5 jaar is de schaarste groot. Regionaal woningmarktonderzoek laat zien dat er behoefte is aan ca. 30% sociale huurwoningen. Om toe te groeien naar dit percentage, moet meer dan 30% van de woningbouwplannen bestaan uit sociale huur. Het uitgangspunt in Enkhuizen voor 35% sociaal sluit hier goed op aan.
•
De verhouding in prijsklassen in de huidige sociale woningvoorraad sluit goed aan bij de inkomensgroepen die op zoek zijn naar een woning. In de prestatieafspraken is voor de toewijzing de afspraak gemaakt dat 70% tot de aftoppingsgrenzen wordt verhuurd (kernvoorraad). De overige 3O% wordt voornamelijk tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens verhuurd. Dit is om verschillende redenen is het wenselijk. Door gestegen koopprijzen en beperkt aanbod in het middensegment, zijn huishoudens rond de sociale huurgrens veelal aangewezen op sociale huurwoningen. Dit is terug te zien in de actief woningzoekenden en de hoge gemiddelde zoekduur van inkomensgroepen boven de €40.000. Bovendien is het voor de veerkracht in buurten wenselijk als verschillende inkomensgroepen in de buurt wonen.
•
Bij groei van de voorraad kan deze verdeling daarom worden aangehouden
•
•
5 - 10% tot de kwaliteitskortingsgrens,
•
60 - 65% woningen tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens,
•
20 - 25% hoge aftoppingsgrens tot de liberalisatiegrens,
•
5 -10% overig. Hier is bijvoorbeeld ruimte voor bijzondere woonvormen of middenhuur.
Toekomstbestendigheid is een belangrijk aandachtspunt voor nieuwbouw en herontwikkeling. Op dit moment is de druk hoog voor starters, gezinnen en senioren. Op de langere termijn is de verwachting dat veel (gezins)woningen vrijkomen als gevolg van vergrijzing. Ook zal het aandeel ouderen eerst nog stijgen en daarmee de behoefte aan (zorg)geschikte woningen, maar vervolgens dalen. Deels door de vergrijzingspiek, maar ook omdat jongere generaties ouderen minder vaak in een sociale huurwoning wonen. 26-07-2024
Bronnen: Aangeleverde Data Welwonen (2024) 42
Stakeholders over Wonen in Enkhuizen
26-07-2024 26-07-2024
sweco.nl
Verdiepende gesprekken Om een beter beeld te krijgen van de opgaven en ambities op het gebied van wonen in Enkhuizen zijn er diverse gesprekken gevoerd. Er zijn gesprekken gevoerd met: 1) wethouders Franx en Bijman, 2) beleidsadviseurs die actief zijn op de thema’s wonen en zorg/sociaal domein, duurzaamheid, grondbeleid/planeconomie, RO en vastgoed, 3) Woningcorporatie Welwonen, 4) makelaar actief in de gemeente en 5) ontwikkelaar actief in de gemeente. In deze paragraaf geven we de belangrijkste uitkomsten van deze gesprekken per thema weer. Nieuwbouw en herstructurering •
•
• •
44
De nieuwbouw is momenteel/de komende jaren voornamelijk gericht op twee grote woningbouwprojecten: Gommerwijk West-West en Nijevoert. Deze projecten voorzien in de (kwantitatieve) woningbehoefte van Enkhuizen en ook deels in die van de regio. Welwonen is voornemens zich in te zetten om hier woningen in het sociale segment te exploiteren. Hiernaast zijn er een aantal kleinere binnenstedelijke herstructureringsopgaven. In het project Nijevoert is het uitgangspunt dat minimaal 60% van de woningen wordt gerealiseerd in het betaalbare segment. Bij Gommerwijk West-West wordt ingezet op betaalbaarheidspercentages volgens minimaal de Woondeal. Bij projecten is het soms een puzzel om met alle ambities (o.a. betaalbaarheid, duurzaamheid, openbare ruimte) een haalbaar project te krijgen. Het is wenselijk om voor nieuwbouw percentages en bijbehorende oppervlaktes (m2) op te nemen in het Woonprogramma. Qua duurzaamheid wordt bij nieuwbouw ingezet op landelijk beleid met op sommige punten een plus. In gesprekken wordt aangegeven dat er vanuit de gemeente interesse is om te onderzoeken of er bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen voorrang gegeven kan worden aan lokaal woningzoekenden. De makelaar geeft aan dat deze markt nu ook al vrij lokaal is en dat woningen vaak al door lokaal woningzoekenden worden gekocht. 26-07-2024