Bijlage bij RA21.0061 - Best.plan 'Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas' (RIS.10310)

de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. 3. Cultuurhistorie i.

cultuurhistorische waarden en archeologische waarden;

4. Verkeersveiligheid

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas" (vastgesteld) 27

Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. 5. Sociale veiligheid Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. 7.

Milieusituatie: Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk.

Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen. Bescherming van archeologische waarden Om de archeologische waarden te beschermen is in artikel 4 (dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie 4') een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging 28 rote Rietplas" (vastgesteld)

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening G

omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden. Opzet regels De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken: Hoofdstuk 1. Inleidende regels; Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3. Algemene regels; Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels. De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht: 5.3.1

Hoofdstuk1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. Artikel 1 Begrippen De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik. Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Artikel 2 Wijze van meten De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogteen andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 5.3.2

Hoofdstuk2 bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen. 5.3.2.1 Bedrijven Artikel 3 Bedrijf - Nutsvoorzieningen

De voor 'Bedrijf-Nutsvoorzieningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor een hoofdrioolput. Om (onderhouds)werkzaamheden te kunnen verrichten aan de aanwezige hoofdrioolput mag er binnen deze bestemming geen bebouwing gerealiseerd worden.

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas" (vastgesteld) 29

5.3.2.2 Horeca Artikel 4 Horeca - 2 De te realiseren horeca-inrichting in het plangebied is geregeld in artikel 3. De te realiseren inrichting valt onder het begrip Horeca-2. Een horecabedrijf vallend onder het begrip Horeca-2 is een horecabedrijf dat gericht is op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse met als ondergeschikte nevenactiviteit het verstrekken van (zwak) alcoholische en niet-alcoholische dranken. Voorbeelden van een dergelijk horecabedrijf zijn restaurants, bistro's en grillrooms. Maar ook lunchrooms, broodjeszaken, cafetaria's en snackbars zijn toegestaan. Cafés, coffeeshops, bardancings,discotheken, nachtclubs en logiesverstrekkende bedrijven zoals hotels en pensions zijn niet toegestaan. De horecavoorziening komt in het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. De bebouwing bestaat uit één hoofdgebouw en is uitsluitend mogelijk binnen het aangegeven bouwvlak. De omvang van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 500 m² BVO (verdeeld in (eventueel) maximaal 2 bouwlagen, exclusief terras). Integratie van een beheerderswoning in de bouwmassa van maximaal 50 m2 per bouwlaag) is mogelijk. Er is slechts één bouwmassa (hoofdgebouw) toegestaan. Dit betekent dat bijbehorende bouwwerken niet zijn toegestaan: een berging dient derhalve inpandig te worden gerealiseerd. De maximale bouwhoogte bedraagt 8 meter. 5.3.3

Dubbelbestemmingen

DUBBELBESTEMMINGEN Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden afwegingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen. Het plangebied Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas kent één dubbelbestemming te weten: Waarde-Archeologie 4.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 4 Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 4 op de verbeelding opgenomen. Voor gronden binnen categorie 4 geldt dat archeologisch onderzoek nodig is om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Om de archeologische waarden te beschermen is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Voor terreinen binnen Waarde - Archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). De Waarde - Archeologie 4 is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt.

Voor de dubbelbestemming Waarde-Archeologie geldt dat bestemmingen een wijzigingsbevoegdheid kennen, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.

30 rote Rietplas" (vastgesteld)

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening G

5.3.4

Hoofdstuk3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen. Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Artikel 7 Algemene bouwregels In artikel 7 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel 3 genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt. Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor de nokhoogte. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer een omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden. Artikel 10 Algemene wijzigingsregels In artikel 10 wordt het mogelijk gemaakt dat burgemeester en wethouders het plan kunnen wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Artikel 11 Overige regels In artikel 11 wordt aangegeven dat het Parapluplan Parkeernormen en het Parapluplan Standplaatsen ook van topassing zijn in het onderhavige plangebied. 5.3.5

Hoofdstuk4 overgangs- en slotregels

Het laatste hoofdstuk "Overgangs en slotregels" bevat in artikel 12 het overgangsrecht, zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel 13 is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas".

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas" (vastgesteld) 31

5.4

Handhaving

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving. Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben. Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

32 rote Rietplas" (vastgesteld)

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening G

Hoofdstuk 6

Maatschappelijke betrokkenheid

6.1

Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen

6.1.1

Overleg

Het college geeft het bestemmingsplan Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas vrij voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar de verschillende overlegpartners. De ontvangen adviezen en reacties worden gebundeld in de Nota van Beantwoording behorende bij het bestemmingsplan Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas (zie bijlage 1). In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas.

6.2

Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan

Tegen het bestemmingsplan Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas zijn geen zienswijzen ingediend.

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas" (vastgesteld) 33

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer. De kosten van het maken van het voorliggende bestemmingsplan worden in dit geval gedekt op grond van het bijbehorende voorbereidingskrediet. De grond wordt verpacht en aangegaan middels een overeenkomst met de winnaar van de prijsvraag voor dit project. De voorbereidingskosten (waaronder ook deze bestemmingsplanprocedure valt) en de rentelasten worden verrekend met de opbrengsten van de jaarlijkse erfpachtcanon.

34 rote Rietplas" (vastgesteld)

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening G

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas" (vastgesteld) 35

Bijlage 1 Nota van Beantwoording

36 rote Rietplas" (vastgesteld)

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening G

(NL.IMRO.0114.2020109-B502)

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave .......................................................................................................................................... 2

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro. .......................................................................................................... 3 Provincie Drenthe, Commissie Afstemming Ruimtelijke Plannen ................................................................................ 3 Waterschap Vechtstromen ............................................................................................................................................... 3 Enexis Netbeheer .............................................................................................................................................................. 4 Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. ....................................................................................................................... 4 N.V. Nederlandse Gasunie ............................................................................................................................................... 4 TenneT TSO B.V. ............................................................................................................................................................... 4 VRD, Brandweer Drenthe. ...............................................................................................................................................

4 RUD, Team Advies ........................................................................................................................................................... 5 EOP Rietlanden................................................................................................................................................................. 5

2

In het kader van het artikel 3.1.1. Bro overleg is het bestemmingsplan “Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas” naar de wettelijk verplichte en andere door de gemeente erkende overlegpartners verzonden. In het kader van het overleg hebben wij reacties terugontvangen van de volgende overlegpartners:

1.

Provincie Drenthe, Commissie Afstemming Ruimtelijke Plannen

Postbus 122, 9400 AC Assen

Mw. K. Blanke

2.

Waterschap Vechtstromen

Postbus 5006, 7600 GA Almelo

Dhr. H. Legtenberg

3.

Enexis Netbeheer

Tweede Bokslootweg 1, 7821 AS Emmen

Dhr. M. van Hal

4.

Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V.

Postbus 28000, 9400 AA Assen

Dhr. P.J. de Bos

5.

N.V. Nederlandse Gasunie

Postbus, 19, 9700 MA Groningen

Dhr. J.N. de Vries

6.

TenneT TSO B.V.

Postbus 718, 6800 AS Arnhem

Mw. M.J. ter Maat

7.

VRD, Brandweer Drenthe

Postbus 402, 9400 AK Assen

Dhr. G. van den Hengel

8.

RUD, Team Advies

Postbus 1017, 9400 BA Assen

Dhr. H. Zwiers

9.

EOP Rietlanden

info@wijkverenigingrietlanden.nl

Dhr. G. Reemeijer

Bij de beantwoording wordt onder A een samenvatting van de reactie gegeven. Onder B staat het gemeentelijke antwoord hierop en- indien van toepassing - onder C de eventuele doorvertaling ervan in het bestemmingsplan. Met A1, B2 etc. wordt gewerkt wanneer er meerdere aspecten worden genoemd in de vooroverlegreactie.

1 Provincie Drenthe 1A Indien het plan overeenkomstig het voorontwerp in procedure wordt gebracht ziet Gedeputeerde Staten geen reden om vanuit provinciaal belang in te grijpen in de verdere procedure. 1B De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. 1C Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.

2 Waterschap Vechtstromen 2A1 Het rondpompen is geen kwaliteitsmaatregel maar een kwantiteitsmaatregel om water wat weglekt enigszins terug te pompen. 2B1 De betreffende zinssnede in de waterparagraaf is conform de opmerking van het waterschap aangepast. 2C1 Deze reactie heeft behalve de aangebrachte tekstwijziging in de waterparagraaf geen consequenties voor het bestemmingsplan. 2A2

2B2 2C2

Gesteld wordt dat het gebied niet is aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. Dit klopt. Maar de provincie heeft wel het Rietstrand aangewezen als zwemlocatie. Het waterschap moet daarom periodiek de zwemwaterkwaliteit bemonsteren. De betreffende zinssnede in de waterparagraaf is conform de opmerking van het waterschap aangepast. Deze reactie heeft behalve de aangebrachte tekstwijziging in de waterparagraaf geen consequenties voor het bestemmingsplan.

3

2A3 2B3 2C3

2A4

2B4 2C4

3 3A

In paragraaf 4.5.3.3 staan een aantal aandachtspunten. Het waterschap ziet deze aandachtspunten graag verwerkt in de beschrijving van de andere paragrafen zoals 4.5.2.3. De aandachtspunten uit paragraaf 4.5.3.3 zijn ondergebracht in paragraaf 4.5.2.3. Paragraaf 4.5.3.3 is derhalve verwijderd. Deze reactie heeft behalve de aangebrachte tekstwijziging in de waterparagraaf geen consequenties voor het bestemmingsplan. Verder zou het waterschap graag zien dat de hoogste en laagste waterstand van de Rietplas genoemd wordt zodat daar rekening mee gehouden kan worden met het vloerpeil en (eventuele) aanleg van een terras of steiger. In de waterparagraaf zijn de gewenste waterstand en tevens de hoogste en laagste waterstand opgenomen. Deze reactie heeft behalve de aangebrachte tekstwijziging in de waterparagraaf geen consequenties voor het bestemmingsplan.

3B 3C

Enexis Netbeheer Naar aanleiding van het bestemmingsplan voor een horecavoorziening meldt Enexis dat er een trafostation zal moeten worden geplaatst in de directe omgeving van het op te richten pand als de aanvraag niet hoger wordt dan 3x250A. Bij meer vermogen zal de uitbater zelf een trafo station moeten plaatsen of inpandig inpassen. Er ligt hier nergens een laagspanning netwerk behalve voor openbare verlichting. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.

4 4A 4B 4C

Nederlandse Aardolie Maatschappij B.V. Het voorontwerp geeft de NAM geen aanleiding tot het maken van op- of aanmerkingen. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.

5 5A

N.V. Nederlandse Gasunie Op grond van toetsing komt de Gasunie tot de conclusie dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van onze dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.

5B 5C

6 6A

6B 6C 7 7A1 7B1 7C1

TenneT TSO B.V. Binnen de grenzen van dit plan heeft TenneT (na een eerste beoordeling) noch bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen in beheer. TenneT heeft dan ook geen opmerkingen op het plan. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan. VRD, Brandweer Drenthe De VRD adviseert om moeilijk of onbrandbare bouwmaterialen te gebruiken en camerabewaking rondom te realiseren in verband met eventuele vernielingen. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan. 4

7A2

7B2 7C2

8 8A

8B 8C

9 9A1 9B1 9C1 9A2

9B2 9C2 9A3

9B3 9C3 9A4

9B4 9C4 9A5

9B5

De locatie is buiten de dekking gelegen van het WAS-systeem. Echter, zowel aan het Vinkenveld als aan de Sandurdreef (recreatiecentrum Parc Sandur) zijn WAS-palen aanwezig. De locatie ligt precies tussen deze palen. De reactie is in paragraaf 4.3.2 toegevoegd. Deze reactie heeft behalve de aangebrachte tekstwijziging geen consequenties voor het bestemmingsplan.

RUD, Team Advies Het Team Advies van de RUD geeft aan dat externe veiligheid voor het voorliggende bestemmingsplan niet relevant is. De planlocatie ligt namelijk niet binnen het invloedsgebied van een risicobron in de omgeving. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.

EOP Rietlanden Blz .5 tweede alinea laatste zin “Naast de locatie ligt een zandstrand met de naam Ruimzicht”, dat is niet correct, dit moet Rietstrand zijn. De tekst is naar aanleiding van de reactie aangepast. Deze reactie heeft behalve de tekstuele aanpassing geen consequenties voor het bestemmingsplan. Blz 7 Gemeentelijk beleid. Hierin mist de EOP Rietlanden de “Visie Grote en Klein Rietplas Emmen” November 2018. Dit document opgesteld door EOP’s Rietlanden en WoonParc Sandur en is begin 2019 aan de wethouder aangeboden en zou mede gebruikt worden voor toekomstig beleid. Het bovenstaande document heeft op dit moment nog geen vertaling gekregen in gemeentelijk beleid en kan derhalve niet worden meegenomen in onderhavig bestemmingsplan. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan. Blz 11 in de tweede alinea wordt de omgeving van de Rietplas omschreven, daar wordt de woonwijk de Rietlanden, met ca 10.000 inwoners, niet genoemd dat zou ik wel doen dat lijkt mij commercieel zeker van belang. Er is een zin toegevoegd waarin wordt aangegeven dat aan de noordzijde van de plas de woonwijk de Rietlanden is gelegen met 10.000 inwoners. Deze reactie heeft behalve de tekstuele aanpassing geen consequenties voor het bestemmingsplan. Blz 22 par 4.5.2.2 op het bijgaande kaartje fig.

2 “slecht doorlatende lagen” is de kanobaan niet goed ingetekend, de baan is in werkelijkheid langer en loopt door tot de rode lijn. Dit is misschien niet relevant voor de horeca uitspanning, maar wel fout. Het kaartje is slechts illustratief bedoeld. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan. Blz 5, 12 en 27: Par: 1.1, 3.2.6 en 5.3.2.1 In alle drie paragrafen wordt geschreven “(zwak) alcoholische en niet-alcoholische dranken”. De EOP vroeg zich af of het verstandig is om dit nu al in dit voorontwerp bestemmingsplan vast te leggen. Immers er zou zich in de toekomst een situatie kunnen voordoen om hiervan af te willen wijken, dan moet daarvoor het bestemmingsplan gewijzigd worden, dat lijkt de EOP niet handig. De te realiseren inrichting valt onder het (landelijk gehanteerde) begrip Horeca-2. Een horecabedrijf vallend onder het begrip Horeca-2 is een horecabedrijf dat gericht is op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse (hoofdactiviteit) met als ondergeschikte nevenactiviteit het verstrekken van (zwak) alcoholische en niet-alcoholische dranken. Het verstrekken van alcoholische en niet-

5

9C5

alcoholische dranken is derhalve geen hoofdactiviteit. Om een zwaardere horecafunctie op dit moment bij recht toe te staan is ongewenst. Deze reactie heeft geen consequenties voor het bestemmingsplan.

9A6 9B6 9C6

De EOP constateert een aantal kleine tekstuele foutjes. De tekstuele foutjes zijn in de tekst hersteld. Deze reactie heeft behalve de tekstuele aanpassingen geen consequenties voor het bestemmingsplan.

6

Bijlage 2 Horeca Behoefteonderzoek

bestemmingsplan "Emmen, Parc Sandur horecavoorziening Grote Rietplas" (vastgesteld) 43

1

RAPPORTAGE Behoefteonderzoek Horeca Grote Rietplas te Emmen 2020-R-058/1006

Samenstellers Hans van Spronsen Nick ten Hove Wout van Tongeren

14 oktober 2020

2 Inleiding en inhoudsopgave Inleiding De gemeente Emmen heeft het voornemen een stuk grond aan de Grote Rietplas te Emmen via een prijsvraag op de markt te brengen als horecalocatie met de bestemming daghoreca en/of restaurant. Voor het plangebied moet de bestemming gewijzigd worden. Als ruimtelijke onderbouwing van het bestemmingsplan is een horeca behoefteonderzoek noodzakelijk.

Inhoudsopgave Inleiding en inhoudsopgave

2

1. Beoordeling pand en locatie • 1.1 Locatie, omgeving en zichtbaarheid • 1.2 Bereikbaarheid • 1.3 Indeling en capaciteit

3 4 5 6

In het verleden zijn er verschillende partijen geweest met plannen voor een horecavoorziening aan de Grote Rietplas. Dit heeft tot nu toe niet tot realisatie geleid. In de (concept)gebiedsvisie staat het streven naar een zonering van recreatieve voorzieningen voor verschillende doelgroepen aan de Grote Rietplas, inclusief toiletten en parkeervoorzieningen. Ook de twee omringende wijkverenigingen staan positief tegenover een dergelijke ontwikkeling als die een meerwaarde kan bieden aan het gebied.

2. Marktanalyse • 2.1 Onderzoeksgebied en aanbod • 2.2 Concurrentieanalyse – Restaurantconcepten • 2.3 Positioneringsmatrix – Restaurantconcepten • 2.4 Concurrentieanalyse – Zaal aanbieders • 2.5 Positioneringsmatrix – Zaal aanbieders • 2.6 Vraaganalyse – particuliere vraag De totale oppervlakte van het plangebied is ongeveer 2.750m², de initiatiefnemer mag een gebouw van maximaal 500m² realiseren. Daarnaast • 2.7 Vraaganalyse – zakelijke vraag zijn er mogelijkheden voor een terras. Een parkeerplaats is reeds aanwezig. • 2.8 Vraag bijeenkomsten – Huwelijken De inschrijvers van de prijsvraag mogen zelf bepalen waar zij het pand op de • 2.9 Vraag bijeenkomsten - Feesten en partijen • 2.10 Vraaganalyse – Toeristische vraag kavel intekenen.

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Vanuit de gemeente is er vraag naar expertise inzake bovenstaande. Hiervoor is Van Spronsen & Partners benaderd.

3. Financiële projectie • 3.1 Omzetprognose – strandbezoeker & restaurant • 3.2 Omzetprognose – zalen en conceptuele invulling • 3.3 Exploitatieprognose

18 19 20 21

Bijlagen

23

De opdracht De opdracht is het uitvoeren van een horeca behoefteonderzoek in het verzorgingsgebied van de Grote Rietplas te Emmen.

© 2020 Van Spronsen & Partners horeca-advies. Behoudens uitzondering door de wet gesteld mag zonder uitdrukkelijke toestemming van de rechthebbenden VSP-Groep te Leiden en mevrouw H. Kruijdenberg van de gemeente Emmen, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins, hetgeen ook van toepassing is op de gehele of gedeeltelijke bewerking. Van Spronsen en Partners te Leiden, Rijnsburgerweg 80, 2333 AD Leiden, Telefoon: 071-5418867, e-mail: info@spronsen.com, website: www.spronsen.com

3

1. Beoordeling locatie

4

1. Beoordeling locatie 1.1 Locatie, omgeving en zichtbaarheid Locatie • De voorgenomen horecalocatie heeft een aantrekkelijke positie aan de Grote Rietplas. Het totale recreatiegebied van de Grote Rietplas beslaat 400 hectare, met een surf- en zeilmeer van 135 hectare. Hiervan is ongeveer 2.750 m² plangebied voor de horeca invulling. Het gebouw mag maximaal 500 m² groot zijn, waarbij ruimte is voor een terras. Een parkeerplaats met 150 plekken is reeds aanwezig. • Het recreatiegebied bestaat uit een zandstrand, ruime ligweide en diverse speeltoestellen. Op de Grote Rietplas kunnen naast zwemmen verschillende watersporten beoefend worden. Tevens lopen er verschillende wandel- en fietspaden door het recreatiegebied. • De gemeente Emmen streeft naar een zonering van recreatieve voorzieningen voor verschillende doelgroepen aan de Rietplas. • Binnen het plangebied mag de uiteindelijke exploitant zelf bepalen waar de horeca invulling gesitueerd zal worden. • De ligging aan het water biedt mogelijkheden tot het realiseren van een aantrekkelijk terras met zonuren en zicht over het water.

H

Omgeving • De Grote Rietplas is nabij Parc Sandur gesitueerd. Dit betreft een woon- en recreatiepark bestaande uit 1.200 woningen. Hiervan zijn 800 woningen bedoelt voor permanente bewoning. Daarnaast zijn er 400 recreatieve woningen gesitueerd, deze waren gedurende 2017 goed voor een totaal van 227.502 overnachtingen. Zichtbaarheid • Het paviljoen heeft een prominente en goed zichtbare locatie in het recreatiegebied.

Conclusie De beoogde horeca invulling kan op een uitstekende locatie gepositioneerd worden. Er is voldoende ruimte, gelegen aan het water. Daarnaast biedt het recreatiegebied verschillende mogelijkheden met betrekking tot recreatieve activiteiten.

H Horecalocatie Grote Rietplas

•

Bron: googlemaps.com

5

1. Beoordeling locatie 1.2 Bereikbaarheid Bereikbaarheid • De beoogde horecalocatie is in een buitengebied, ten zuidoosten van Emmen gesitueerd. Voor nabijgelegen woonkernen Parc Sandur en Rietlanden is de beoogde horecalocatie goed te bereiken. Vanuit beide kernen is het maximaal 15 minuten lopen naar de locatie. • De locatie is per auto goed bereikbaar. Binnen tien minuten is de snelweg A37 bereikt, welke van Hoogeveen naar Zwartemeer loopt. • Bij de horecalocatie is reeds een parkeerplaats aanwezig. Deze parkeergelegenheid beschikt over ruim 150 parkeerplaatsen. • De bereikbaarheid per openbaar vervoer is slecht. Vanuit zowel station Emmen als station Emmen Zuid duurt het ten minste 40 minuten om de beoogde horecalocatie te bereiken. • Rondom het recreatiegebied De Grote Rietplas zijn verschillende fietsknooppunten gesitueerd. Zo loopt er rondom de Rietplas een fietsroute. Daarnaast is fietsknooppunt 40 op het recreatiegebied gepositioneerd. Conclusie • De bereikbaarheid, ligging en locatie van de beoogde horecalocatie zijn goed. Parkeervoorzieningen zijn ruimschoots aanwezig.

Station Emmen

•

Station Emmen Zuid

•

Oprit snelweg A37

H Bron: googlemaps.com

H

H •

Horecalocatie Grote Rietplas

1. Beoordeling pand en locatie 1.3 Indeling en capaciteit Ruimtelijke indeling en capaciteit • De totale te bebouwen oppervlakte bedraagt 500 m² bruto vloeroppervlakte (BVO). • Op basis van volledige bebouwing bedraagt de verkoopvloeroppervlakte (VVO) circa 350m² tot 380m². Dit is circa 70% van de totale oppervlakte (norm voor horeca 60 - 70%). • Als horeca paviljoen gericht op strandbezoeker voor dit type locatie en omgeving achten wij dit aantal te hoog, realistische invullingen kunnen bestaan uit de volgende opties: 1. Daghoreca formule uitsluitend gericht op de bezoeker aan de Grote Rietplas, benodigde oppervlakte behoefte: +/- 100 m² BVO. 2. Daghoreca formule gericht op de bezoeker aan de Grote Rietplas met een additionele restaurantfunctie gericht omwonenden. Benodigde oppervlakte: +/- 250 m² BVO. 3. Daghoreca formule gericht op de bezoeker aan de Grote Rietplas met additionele restaurantformule en zaalfunctie, het betreft een aantrekkelijke locatie voor borrels, feesten en partijen. Diverse flexibel in te delen afscheidbare ruimtes binnen het restaurant is hiervoor een uitkomst. Benodigde oppervlakte: +/- 400 m² BVO. Deze opties zullen in de marktstudie verder worden verkend. * In ieder scenario is rekening gehouden met een bedrijfswoning van circa 100 m²

6

7

2. Marktanalyse

8

2. Marktanalyse 2.1 Onderzoeksgebied en aanbod Onderzoeksgebied Voor een goed beeld van de markt is een onderzoeksgebied vastgesteld. Dit gebied wordt bepaald door de koopmoeitebereidheid, de afstand en reistijd die gasten bereid zijn te reizen voor een bezoek aan horeca. We onderscheiden hierin de volgende gebieden: • Vestigingsgemeente: Emmen met in totaal circa 107.000 inwoners. • Omliggende gemeenten: Coevorden en Borger-Odoorn met respectievelijk circa 61.000 inwoners. • Als referentiekader voor het onderzoeksgebied brengen we de provincie Drenthe met circa 490.000 inwoners in beeld.

Aanbod kwantitatief • In de tabel is het restaurantaanbod in beeld gebracht. • De dichtheid is het aantal inwoners per bedrijf. • Met 56 restaurants is de restaurantdichtheid laag. Er bestaat voldoende ruimte voor uitbreiding van het aanbod. • Voor een paviljoen past de Nederlands-Franse keukenrichting het best bij dit type concept, deze keukenrichting is lokaal ondervertegenwoordigd. Conclusie In Emmen is het restaurantaanbod beperkt en bestaat er ruimte voor uitbreiding.

Restaurantaanbod

Vestigingsgemeente

Omliggende gemeenten

Drenthe

Aanbod en dichtheid Aantal Inwoners Restaurants Restaurantdichtheid Oppervlakte restaurants Oppervlaktedichtheid Bedrijfstype Nederlands-Frans Italiaans Zuid-europees Chinees-Indisch Overig Aziatisch Overige keukenrichtingen Totaal restaurantsector

107.113 56 1.913 8.546 13 Aanbod Dichtheid 21 5.101 8 13.389 5 21.423 12 8.926 2 53.557 8 13.389 56 1.913

60.855 44 1.383 6.831 9 Aanbod Dichtheid 26 2.341 3 20.285 5 12.171 9 6.762 0 1 60.855 44 1.383

492.167 308 1.598 44.608 11 Aanbod Dichtheid 126 3.906 38 12.952 18 27.343 57 8.635 16 30.760 53 9.286 308 1.598

9 2. Marktanalyse 2.2 Concurrentieanalyse – Restaurantconcepten gemeente Emmen Concurrentieanalyse restaurants Om een duidelijker beeld te krijgen van de concurrentie van de beoogde horecalocatie is in nevenstaande kaart en tabel het relevante concurrerende restaurantaanbod weergegeven. Hiervoor is gekeken naar horecaconcepten die conceptueel concurrerend zijn betreft uitstralingsniveau, aanbod en aanwezige faciliteiten voor partijen en zakelijke gelegenheden. Daarnaast is er gekeken naar het type keukenrichting en het aantal vierkante meters per concurrent. De concurrerende horecaconcepten zijn maximaal 30 autominuten van de stad Emmen verwijderd • De meest nabijgelegen concurrenten zijn Park Sandur en Gasterij Zuidbarge. Beide restaurants hebben een gemiddeld uitstralingsniveau. • Van alle concurrerende restaurants hebben er slechts vier een hoog uitstralingsniveau. Tevens beschikken slechts zes concurrenten over zalen. • Parc Sandur en Paviljoen Nijstad zijn de enige concurrent gelegen aan het water. • Van der Valk Emmen is de enige concurrent die over een hoog uitstralingsniveau beschikt en in het buitengebied is gesitueerd.

Conclusie De concurrerende restaurant concepten hebben over het algemeen een gemiddeld uitstralingsniveau. Daarnaast zijn er slechts twee concurrenten aan het water gesitueerd. Tevens is het aantal concurrenten met zalen enigszins beperkt.

H

H

Horecalocatie Grote Rietplas

Nr. Naam 1 Napoleon Emmen 2 Proeflokaal Bregje Emmen 3 Gasterij Zuidbarge 4 Thijs & Co 5 Paviljoen Nijstad 6 Café Groothuis 7 Hotel-Restaurant ten Cate 8 Parc Sandur 9 Hotel van der Valk 10 Ermerstrand

Plaats EMMEN EMMEN EMMEN EMMEN HOOGEVEEN EMMEN EMMEN EMMEN EMMEN ERM

M² 110 300 120 105 225 100 400 650 650 300

Uitstralingsniveau Keukenrichting Zalen Hoog Internationaal Nee Gemiddeld Europees Nee Gemiddeld Europees Ja Gemiddeld Internationaal Nee Gemiddeld Nederlands-FransJa Gemiddeld Internationaal Nee Hoog Internationaal Ja Gemiddeld Internationaal Ja Hoog Internationaal Ja Hoog Internationaal Ja

10 2. Marktanalyse 2.3 Positioneringsmatrix – Restaurantconcepten gemeente Emmen Positioneringsmatrix • De positioneringsmatrix geeft inzicht in de markt van concurrerende restaurants binnen de gemeente Emmen. • De verticale as geeft de productwaarde weer, opgebouwd uit een waardering van de uitstraling, het pand, de belevingswaarde van het terras, beoordeling van het menu en het onderscheidend vermogen van de locatie. • De horizontale as geeft het prijsniveau, gebaseerd op 3 gangen à la carte diner. • De omvang van de cirkels is gerelateerd aan de oppervlakte van het restaurant. • Proeflokaal Bregje is vanwege het lage prijsniveau dat zij hanteren buiten beschouwing gelaten in deze positioneringsmatrix, drie gangenmenu’s worden aangeboden vanaf €14,50. Conclusie • De matrix laat zien dat het merendeel van de concurrerende restaurant concepten zich qua productwaarde niet significant weet te onderscheiden van de overige concurrenten. • Opvallend qua productwaarde is Paviljoen Nijstad en HotelRestaurant ten Cate. Deze concurrenten hanteren een gemiddeld prijsniveau. Daarnaast laat Hotel-Restaurant van der Valk zien hoe een relatief hoge productwaarde gecombineerd kan worden met een lager prijsniveau. • Napoleon scoort net iets hoger dan de gemiddelde concurrentie qua productwaarde, dit gaat echter gepaard met een hoger prijsniveau.

• Er bestaat ruimte voor een concept met een gemiddeld prijsniveau en hoge productwaarde.

Positioneringsmatrix concurrenten Productwaarde +

Marktruimte 7

10

5

1

4

9 8 Prijsniveau € 27

€ 32

6

€ 37

€ 42

€ 47

3

Productwaarde -

1 Napoleon Emmen

3 Gasterij Zuidbarge

4 Thijs & Co

5 Paviljoen Nijstad

6 Café Groothuis

7 Hotel-Restaurant ten Cate

8 Parc Sandur

9 Hotel van der Valk

10 Ermerstrand

2. Marktanalyse 2.4 Concurrentieanalyse – Zaal aanbieders gemeente Emmen Concurrentieanalyse zalen In de nevenstaande kaart is het relevante zalen aanbod in de gemeente Emmen in kaart gebracht. Hierbij is gekeken naar zalencentra met een commercieel doeleinde, geschikt voor feesten en partijen. Aanbieders gericht op zakelijke bijeenkomsten zijn buiten beschouwing gelaten. Impressies van de relevante zaal aanbieders zijn opgenomen in de bijlage. • Het onderzoeksgebied telt 15 relevante zaalbedrijven. • De meest nabijgelegen concurrent is Center Parcs Sandur. Deze concurrent beschikt over een bar die afgehuurd kan worden voor bedrijfsfeesten. • Van alle zaal aanbieders beschikt geen enkele concurrent over een hoog uitstralingsniveau. • Van alle zaal aanbieders is slechts één concurrent in het stadscentrum van Emmen gevestigd. Alle overige concurrenten zijn in het buitengebied gesitueerd. • Geen enkele concurrent is aan het water gelegen. • Officiële trouwlocaties: de gemeente Emmen telt in totaal elf officiële trouwlocaties. Hieronder vallen o.a. de Fijnfabriek, van der Valk Hotel Emmen, Sportlandgoed Swartemeer en zalencentrum Bentlage. Daarnaast is het ook mogelijk om bijvoorbeeld te trouwen in de dierentuin Wildlands. Conclusie • Het gemiddelde uitstralingsniveau van de concurrenten is matig tot slecht.

• In de directe omgeving van de beoogde horecalocatie zijn slechts twee concurrenten gesitueerd. Echter, het organiseren van partijen en/of feesten bij beide concurrenten (Parc Centrum Sandur & Van der Valk) is geen primaire activiteit.

11

H

H Horecalocatie Grote Rietplas

•

Nr. Naam Plaats M² Uitstraling 1 Café de Buuf BARGER-COMPASCUUM 211 Laag 2 Veenpark BARGER-COMPASCUUM 500 Gemiddeld 3 Cafe Groothuis EMMEN 30 Gemiddeld 4 Zalencentrum De Marke EMMEN 600 Laag 5 Melody EMMEN 120 Gemiddeld 6 Café Oale Stee EMMEN 200 Laag 7 Parc Centrum Sandur EMMEN 150 Gemiddeld 8 Kegel- en Zalencentrum Hindriks EMMER-COMPASCUUM 250 Laag 9 De Koperbar ERICA 51 Laag 10 De Fijnfabriek WEITEVEEN 404 Gemiddeld 11 Party Palace New York NIEUW-AMSTERDAM 800 Laag 12 Van der Valk Hotel Emmen NIEUW-AMSTERDAM 1500 Gemiddeld 13 Café De Nachdwacht ZWARTEMEER 400 Laag 14 Sportlandgoed Swartemeer ZWARTEMEER 875 Laag 15 Zalencentrum Bentlage EMMER-COMPASCUUM 230 Gemiddeld

Aantal zalen 1 1 1 4 2 2 1 2 1 4 3 8 1 N.B. 1

Locatie Buitengebied Buitengebied In stadscentrum Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied Buitengebied

2. Marktanalyse 2.5 Positioneringsmatrix – Zaal aanbieders gemeente Emmen Positioneringsmatrix • De positioneringsmatrix geeft inzicht in de markt van concurrerende zaal aanbieders binnen de gemeente Emmen. • De verticale as geeft de productwaarde weer, opgebouwd uit een waardering van de uitstraling, het pand, de mogelijkheden en onderscheidend vermogen van de locatie. • De horizontale as geeft het prijsniveau, gebaseerd op een drankarrangement van twee uur. • De omvang van de cirkels is gerelateerd aan de oppervlakte van de zalen. • In de matrix staan alle concurrenten uit de gemeente Emmen die beschikken over een zaal. Naast zalencentra zijn zodoende ook cafés/restaurants die een zaal ter beschikking hebben meegenomen. Conclusie • De matrix laat zien dat het merendeel van de concurrerende zaal aanbieders een lage productwaarde heeft. • De Fijnfabriek en van der Valk Hotel Emmen bevinden zich in het hoogste prijssegment. Dit gaat gepaard met een hogere productwaarde dan de overige concurrenten. • De Fijnfabriek en van der Valk Hotel Emmen beschikken van alle concurrenten over de hoogste productwaarde. Daarnaast zijn deze concurrenten beide een officiële trouwlocatie. • Er bestaat ruimte voor een concept met een hoge productwaarde en gemiddeld prijsniveau.

Marktruimte

12

13

2. Marktanalyse 2.6 Vraaganalyse – particuliere vraag Particuliere vraag Om de particuliere vraag te beoordelen worden demografische en economische kenmerken van de bevolking geanalyseerd. • De groep 25 tot en met 65-jaar vormt de belangrijkste doelgroep voor de horeca branche. De vertegenwoordiging van deze groep is in Emmen vergelijkbaar met de omliggende gemeente en het gemiddelde van Drenthe. • Inwoners met een Nederlandse- of westerse migratieachtergrond besteden over het algemeen meer aan horeca. • Voor deze locatie zijn met name huishoudens met kinderen van belang. In Emmen is deze groep vergelijkbaar vertegenwoordigd, wat een positief effect heeft op de vraag. • Het gemiddelde inkomen in Emmen ligt met € 26.800,= laag. Dit is negatief voor de vraag. • Het werkloosheidspercentage ligt in de gemeente Emmen de afgelopen jaren structureel hoger dan dat van de omliggende gemeente en de provincie Drenthe.

Particuliere vraag (2019)

Emmen

Omliggende gemeenten

Drenthe

Inwoners en leeftijdsverdeling

107.113

35.483

492.167

0-15 ja a r %

15%

15%

15%

15-25 ja a r %

11%

11%

11%

25-45 ja a r %

21%

20%

21%

45-65 ja a r %

30%

31%

30%

65+ %

23%

24%

23%

Nederl a nds e a chtergrond %

88%

91%

90%

Wes ters e mi gra tiea chtergrond %

7%

5%

6%

Ni et-wes ters e mi gra tiea chtergrond %

5%

4%

5%

Eénpers oons hui s houdens %

34%

31%

33%

Tweepers oons hui s houdens %

32%

35%

34%

Hui s houdens met ki nderen %

33%

34%

34%

€ 26.800

€ 29.200

€ 29.314

1,9%

1,7%

1,7%

Ontwi kkel i ng 2015 - 2019

Herkomst

Huishoudsamenstelling

Gemiddeld inkomen

Conclusie De particuliere vraag voor restaurantbezoek beoordelen we als redelijk, terrasbezoek zal hoofdzakelijk vanuit omliggende wijken en bezoekers aan de plas komen.

Werkloosheid %

14

2. Marktanalyse 2.7 Vraaganalyse – zakelijke vraag Zakelijke vraag Om de zakelijke vraag te beoordelen worden kenmerken van de bedrijvigheid geanalyseerd. • Anno 2019 is ongeveer 72% van alle ondernemingen in Drenthe een zzp-onderneming. Deze groep genereert een zeer beperkte vraag naar het restaurant-en zalenproduct. De feitelijke marktomvang qua bedrijven is dan ook in Emmen 29% van alle bedrijven ofwel 2.253 bedrijven. In de omliggende gemeenten betreft het 864 bedrijven. • De bedrijvigheid (bedrijven per 1.000 inwoners) in het onderzoeksgebied is gemiddeld. • In de directe omgeving van de locatie bevindt zich geen bedrijvigheid. Zakelijke vraag voor lunches en diners zal hierdoor zeer beperkt zijn. • Grootschalige bedrijven zijn in algemene zin gunstig voor horecavraag. De gemiddelde bedrijfsgrootte ligt op een gemiddeld niveau. In het gehele Corop-gebied (Emmen, Coevorden en BorgerOdoorn) zijn 630 bedrijven gevestigd met tien of meer werkzame personen. Met 18,9% van het totaal aantal bedrijven (ex zzp’ers) is dit iets hoger ten opzichte van de gehele provincie (18,5%). Positief voor de vraag naar personeelsfeesten. • Het aantal arbeidsplaatsen ten opzichte van inwoners in het onderzoeksgebied heeft een positief effect op de vraag. Conclusie Zakelijke vraag voor lunches en diners beoordelen we als beperkt gezien conflicterende doelgroepen (strandbezoek).

Vraag naar personeelsfeesten en jubilea als redelijk.

Emmen

Omliggende gemeenten

Drenthe

Bedrijven

7.770

2.980

36.790

Aandeel ZZP'ers

71%

71%

72%

Bedrijven ex zzp'ers

2.253

864

10.343

Bedrijven (ex zzp) per 1.000 inwoners

21

24

21

Aandeel handel

29%

26%

25%

Aandeel zakelijke diensten

19%

19%

22%

Aandeel overige branches

52%

55%

52%

40.183

8.984

169.653

18

10

16

Zakelijke vraag (CBS, 2019) Bedrijvigheid

Arbeidsplaatsen Aantal arbeidsplaatsen (ex zzp) Gemiddelde bedrijfsgrootte (ex zzp) Arbeidsplaatsen t.o.v. inwoners

38%

25%

34%

Ontwikkeling arbeidsplaatsen

0,2%

11,0%

3,3%

15

2. Marktanalyse 2.8 Vraag bijeenkomsten - Huwelijken Aantal huwelijksvoltrekkingen • In 2018 waren er in Nederland 64.315 huwelijkssluitingen (3,7 huwelijkssluitingen per 1.000 inwoners). Na een periode van daling stabiliseert het aantal huwelijksvoltrekkingen sinds 2015. • In de gemeente Emmen waren dit in 2018 249 huwelijkssluitingen (2,3 per 1.000 inwoners). Dit ligt lager dan het Drenths gemiddelde van 3,0 huwelijkssluitingen per 1.000 inwoners en dat van de omliggende gemeente (Borger-Odoorn 2,6 en Coevorden 3,8). Periode huwelijk • Augustus is de populairste trouwmaand, gevolgd door juni en september. • Vrijdag (45%) en zaterdag (30%) zijn de populairste dagen van de week voor een huwelijk. Trouwlocatie • In 2018 gaf een bruidspaar gemiddeld €7.522,= uit aan de trouwlocatie. Dit is inclusief catering en decoratie. • De reistijd naar de trouwlocatie in Nederland was in 2018 meestal minder dan een half uur (67%). • De meest populaire trouwlocatie is een kasteel, land – of herenhuis gevolgd door een boerderij, hoeve of molen en een restaurant. • 35% van de stellen organiseren een buiten receptie en 38% ook een buiten ceremonie. We beoordelen de vraag bijeenkomsten – huwelijk als matig. Omliggende regio – als redelijk.

Huwelijkssluitingen Huwelijkssluitingen Dichtheid (per 1.000 inwoners)

Emmen 249 2,3

Omliggende gemeenten 201 3,3

Drenthe 1.459 3,0

16

2. Marktanalyse 2.9 Vraag bijeenkomsten - Feesten en partijen Huwelijksjubilea • Het CBS registreert het aantal huwelijksjubilea op basis van een promillage van de bevolking. • Op basis van het aantal inwoners en het promillage per jubileumjaar is het aantal jubilea in de vestigings gemeente (Emmen) vastgesteld. In dit gebied betreft het totaal circa 1.400 jubilea per jaar. • Het aandeel jubilea dat in de horeca wordt gevierd staat aangegeven in de tabel. Het aantal jubilea dat in de horeca gevierd wordt in Emmen bedraagt circa 205 per jaar. Overige feesten en partijen • Voor overige feesten en partijen zijn geen cijfers of marktgegevens bekend. Voor dit segment is een inschatting gemaakt voor het aantal besloten feesten en diners en voor borrels en recepties in Emmen en de omliggende regio's. • Op basis van een inschatting van de gemiddelde participatie en de gemiddelde groepsgrootte is het aantal overige feesten en partijen in dit gebied berekend. Het betreft circa 5.356 besloten feesten en diners en 5.356 borrels en recepties in het gebied. • Voor besloten feesten en private diners heeft de reguliere restaurantmarkt een aanzienlijk marktaandeel, voor de borrels en recepties geldt dit voor de reguliere cafémarkt. Daarbij is er ook nog afvloei naar overige bedrijven als gecaterde locaties, horeca bij sportaccommodaties, etc.

• We schatten dat er circa 1.276 feesten en partijen (inclusief jubilea) worden gegeven in Emmen op locaties met zalen functie. We beoordelen de vraag naar bijeenkomsten – feesten en partijen- in Emmen als positief.

Huwelijksjubilea 12,5 jaar 25 jaar 40 jaar 50 jaar 60 jaar Totaal

Promillage 3,2 3,2 2,9 3,1 0,8 13,2

Aantal 348 345 310 328 81 1.412

Aandeel in horeca 5% 25% 5% 25% 5% 15%

Aantal in horeca 17 86 16 82 4 205

Besloten feesten en diners

Borrels en recepties

Totale marktomvang Inwoners Participatie (per jaar) Aantal bezoekers Gemmiddelde groepsgrootte Aantal feesten en partijen Aandeel zalen Aantal in zalen

107.113 1 107.113 20 5.356 10% 536

107.113 1,5 160.670 30 5.356 10% 536

Aantal feesten en partijen in Emmen Jubilea Besloten feesten en diners Borrels en recepties Totaal feesten en partijen

205 536 536 1.276

Overige feesten en partijen in Emmen

17

2. Marktanalyse 2.10 Vraaganalyse – Toeristische vraag Toeristische vraag • Er zijn geen gegevens van het aantal dagtoeristen aan het recreatiegebied Grote Rietplas. • Op basis van de parkeervoorzieningen is de maximale capaciteit van bezoekers bepaald voor een mooie dag (piekbezetting). Het strand nabij de projectlocatie telt circa 150 parkeerplaatsen. Op basis van gemiddeld 2,3 personen per auto betreft het circa 34.000 bezoekers. Ervan uitgaande dat 35% tot 40% van de bezoekers per auto komt ligt het maximaal aantal bezoekers op 95.625. • De bezoekers zijn te verdelen in vijf bezoekmotieven: o Strand: zonnen/zwemmen; o Pleziervaren, watersporten; o Vissen; o Fietsen, wandelen, natuurbeleving; o Skaten, Joggen/trainen; o Anders. • Op basis van benchmarkgegevens van vergelijkbare recreatiegebieden (waar bezoekmotieven vergelijkbaar zijn) blijkt dat circa 22% van alle bezoekers gebruik maakt van de horecafaciliteiten aan een recreatiemeer. Het betreft daarmee 35.700 horecabezoekers per jaar. Het aantal bezoekers is sterk afhankelijk van het aantal warme, zomerse en tropische dagen per jaar. Genoemde aantallen zijn gebaseerd op het afgelopen jaar. Hoewel het aantal per jaar kan verschillen achten we het aannemelijk dat het aantal bezoekers de komende jaren gemiddeld genomen gelijk zal blijven.

Type dag Warme dagen +20°C Zomerse dagen +25°C Tropische dagen +30°C Parkeerplaatsen Personen per auto Max capaciteit Zomerse en tropische dagen Aandeel met auto Overig Bezoekparticipatie Verblijfsduur Aantal shifts Bezoeken auto Bezoeken totaal

Dagen 2019 99 26 11 150 2,3 345 37 25% 75% 100% +/- 6,5 uur 1,2 15.318 61.272

Warme dagen Aandeel met auto Overig Bezoekparticipatie Verblijfsduur Aantal shifts Bezoeken auto Bezoeken totaal

62 50% 50% 33% +/- 5 uur 2 14.117 28.235

Overige dagen Aandeel met auto Overig Bezoekparticipatie Verblijfsduur Aantal shifts Bezoeken auto Bezoeken totaal

266 75% 25% 5% +/- 1,5 uur 1 4.589 6.118

Auto Overig Totaal

34.024 61.601 95.625

Bezoeken

Aandeel

Aantal

Strand Watersport Vissen Fietsen, wandelen Skaten, joggen/trainen Anders Totaal

60% 20% 9% 5% 5% 1% 100%

95.625 31.875 14.344 7.969 7.969 1.594 159.375

Bezoeken Strand Watersport Vissen Fietsen, wandelen Skaten, joggen/trainen Anders Totaal

Aanleg % horeca 35% 5% 1% 5% 1% 1% 22%

Bezoeken 33.469 1.594 143 398 80 16 35.700

18

3. Financiële projectie

3. Financiële projectie 3.1 Omzetprognose – strandbezoeker & restaurant Strandbezoek • Het aantal bezoekers bedraagt circa 35.000 per jaar. Uitgaande van een gemiddelde besteding van € 6,= (exclusief btw) bedraagt de omzet circa € 215.000,= per jaar. Marktpotentie en fair marketshare • Op basis van gemiddelde bezoekparticipatie en bezoekfrequentie is de omvang van de restaurantmarkt bepaald. • De bezoekparticipatie is het aandeel inwoners dat per week een restaurant bezoekt (gemiddelde bezoekfrequentie van 52 keer per jaar). • Op basis van de vraaganalyse verwachten we dat restaurantbezoek in het gebied 15% lager ligt dan gemiddeld. • Gezien de beperkte toeristische toevloeiing en sterke regiofunctie van Emmen, verwachten we dat 10% van restaurantbezoek additioneel aan het gebied plaatsvindt. • Het fair marketshare is het totaal aantal bezoeken evenredig verdeeld over het aantal bedrijven. Actual marketshare en omzetprognose Op basis van de concurrentiepositie wordt het actual marketshare bepaald. We gaan in de prognose uit van ervaren ondernemerschap van de exploitant. • Concept en schaalgrootte: eigentijds concept met ruime openstelling (koffie, lunch, borrel en diner) en ruim terras (in de zomermaanden versterkte marktpositie en omvangrijkere capaciteit). Locatie en omgeving: aantrekkelijke locatie met natuurrijke omgeving.

Bereikbaarheid: geïsoleerde ligging, buiten het centrum op matig bereikbare locatie. • Het aantal bezoekers bedraagt circa 21.000 per jaar. Uitgaande van een gemiddelde besteding van € 22,50 (exclusief btw) bedraagt de omzet circa € 480.000,= per jaar.

Omzet strandbezoek Horeca bezoeken Besteding Omzet

35.700 € 6,00 € 214.200

Fair share Inwoners

107.113

Restaurantparticipatie

35,0%

Invloedpercentage

-15,0%

Bezoekfrequentie

52

Toe of afvloeiing

10%

Totaal aantal restaurantbezoeken

1.225.373

Aantal restaurants

56

Fair marketshare

1,8%

Fair aantal bezoeken

21.882

Actual marketshare Invloed concept

2,5%

Invloed locatie en omgeving

5%

Invloed bereikbaarheid

-10%

Invloed totaal

-2,5%

Actual marketshare

1,7%

Actual aantal bezoeken

21.335

Besteding exclusief BTW

€ 22,50

Omzet

€ 480.029

19

20

3. Financiële projectie 3.2 Omzetprognose – zalen en conceptuele invulling Omzetprognose zalen • In de tabel is per type bijeenkomst het verwachte aantal bijeenkomsten, gemiddelde groepsgrootte en gemiddelde besteding weergegeven. • De gegevens ten aanzien van het aantal bijeenkomsten en bijbehorende omzetten zijn berekend op basis van het onderzoeksgebied, zie bijlage. • De zaalbezetting bedraagt 12% en ligt in lijn met normcijfers in de horeca. • In totaal betreft het 90 bijeenkomsten, circa 1,7 per week. • De totale omzet in de zaal bedraagt € 242.500,=. Conceptuele invulling • Scenario 1: uitsluitend gericht op de strandbezoeker, omzetpotentie van circa € 215.000,= per jaar. • Scenario 2: gericht op strandbezoek en additioneel restaurantfunctie, omzetpotentie van circa € 695.000,= per jaar. • Scenario 3: gericht op strandbezoek en additioneel restaurant- en zaalfunctie, omzetpotentie van circa € 935.000,= per jaar. • Op de volgende pagina volgt de exploitatiebegroting voor de omzetscenario’s.

Omzetprognose zalen Huwelijken en jubilea Feesten en partijen Personeelsfeesten Totaal

Aantal per jaar 25 50 15 90

Groepsgrootte 80 40 60 44

Gemiddelde besteding € 80 € 30 € 25 € 61

Omzet € 160.000 € 60.000 € 22.500 € 242.500

21

3. Financiële projectie 3.3 Exploitatieprognose Toelichting • Voor de inkoop en personeelskosten gaan wij uit van branchegemiddelden en ervaringscijfers. • We houden rekening met een meewerkende ondernemer. • Huisvestings-, verkoop- en algemene kosten zijn gebaseerd op norm- en ervaringscijfers. • Voor de rentekosten gaan we uit van inbreng van eigen vermogen van 30% (bancaire norm). Voor de 70% vreemd vermogen geldt een rekenrente van 3%. Hierin worden de vervangingsinvesteringen meegenomen. Resultaten • Scenario 1: beperkt netto resultaat. De cashflow is voldoende om de jaarlijkse aflossingsverplichting te voldoen en vervangingsinvesteringen te doen. De betalingscapaciteit is circa 7% van de omzet. • Scenario 2 en 3: netto resultaat en betalingscapaciteit zijn positief en liggen op een goed tot zeer goed niveau. Conclusie: Gezien de uitkomsten beoordelen we scenario twee en drie bedrijfseconomisch haalbaar.