Bijlage bij RA21.0017: Uitgangspunten, deel B (RIS.10087)

KERNVERZORGEND CENTRUM KLEIN VKP WVO 1 (2%) 539 12 4.693 2 236 1 399 4 810 1 183 2 122 1 231 1 74 1 35 1 111 3 332 2 789 7 633 1 295 2 93 1 21 43 9.596

KWALITATIEVE ANALYSE

- | -/+ | +

BRANCHERING/AANBOD

+

TREKKERSBEELD

+

ROUTING EN OPZET

+/-

COMMERCIËLE UITSTRALING

+

INRICHTING OPENBARE RUIMTE LIGGING IN VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID

+

PARKEREN

+/-

OVERIGE VOORZIENINGEN

+/-

+ +

6.944 personen

Type: Kernverzorgend centrum klein Beschrijving: Deze recent opgeknapte dorpskern beschikt over een compleet aanbod dagelijks (4 supermarkten) plus overige winkels en functies. Het gebied heeft een verzorgde uitstraling, goede ontsluiting en verspreide parkeergelegenheid. Het is langgerekt en eenzijdig, met grote afstanden tussen het aanbod. Behalve een lokale+ functie is NieuwAmsterdam dé ingang van Emmen voor de vaart.

Ontwikkelingen: • Centrumplan (2013) tot uitvoering gebracht, o.a. COOP is verplaatst naar het centrum • Professionalisering van ondernemersvereniging / samenwerking tot stand gebracht • Bibliotheekruimte komt leeg in centrum • Verzilveren toeristisch potentieel (horeca, pleziervaart, museum)

€ 36.400 gemiddeld p.j. 3.070 huishoudens

Knelpunten: • Concentratie en compactisering van winkelgebied •

2,3 personen gemiddeld •

(afronden centrumplan) Aandacht voor eventuele verborgen plancapaciteit en versnipperde eigendomssituatie waardoor detailhandelsaanbod alsnog groeit Geen duidelijke verbinding

Schoonebeek

SCHOONEBEEK

KWALITATIEVE ANALYSE

- | -/+ | +

BRANCHERING/AANBOD

+/-

TREKKERSBEELD

-

ROUTING EN OPZET

+/-

COMMERCIËLE UITSTRALING

-

INRICHTING OPENBARE RUIMTE LIGGING IN VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID

+

PARKEREN

+

OVERIGE VOORZIENINGEN

+/-

+ +

CENTRUM KLEIN VKP

WVO

00.000-LEEGSTAND

5 (19%)

672

11.010-LEVENSMIDDELEN

4

1.071

11.020-PERSOONLIJKE VERZORGING

1

172

22.040-KLEDING & MODE

1

101

37.130-PLANT & DIER

2

230

37.180-WONEN

2

3.016

59.210-HORECA

5

695

59.220-CULTUUR

1

150

59.230-ONTSPANNING

1

35

65.260-AMBACHT

2

95

65.280-FINANCIËLE INSTELLING

1

12

65.290-PARTICULIERE DIENSTVERLEN

2

46

TOTAAL

27

6.295

Type: Kernverzorgend centrum klein Beschrijving: Dit winkelgebied is gelegen in de kern Schoonebeek en vervult ook voornamelijk een ondersteunende functie hiervoor. Met de Wingerd beschikt Schoonebeek over een (voormalig) winkelcentrum met nu nog een COOP en dagelijks aanbod. Dit aanbod is afzijdig gelegen ten opzichte van het Pallertplein, met beperkte samenhang tussen de twee deelgebieden. Het centrum van Schoonebeek is recent opnieuw ingericht, waarbij duidelijk is gekozen voor groen en uitstraling (eigen DNA), waardoor o.a. het Pallertplein prettig aan doet.

KERNVERZORGEND

HOOFDBRANCHE

47

4.857 personen

Ontwikkelingen: • Herinrichting centrum o.b.v. structuurvisie centrum Schoonebeek (2013), o.a. sloop middenblok en herinrichting Pallertplein. Onderzoek COOP naar zuidzijde van het plein.

€ 39.700 gemiddeld p.j. 2.080 huishoudens 2,3 personen gemiddeld

Knelpunten: • Verbinding de Wingerd en Pallertplein

• • •

Functie en invulling de Wingerd Parkeergelegenheid bij verplaatsing COOP Dreigend niveau van leegstand, mede door beperkt draagvlak

48

Meubelboulevard Type: Grootschalige concentratie Beschrijving: Deze monofunctionele detailhandelslocatie voor volumineuze goederen beschikt over (voornamelijk) verkooppunten in de branche ‘wonen’. Het solitair gelegen terrein ligt middenin een industrieel gebied maar staat met bebording goed aangegeven. Het aanbod bestaat uit verschillende segmenten wat betreft prijscategorie en is met elkaar verbonden (shop-in-shop). Door de sterke samenwerking profileert ze zich goed met gezamenlijke marketing en promotie, en is er voldoende parkeercapaciteit op eigen terrein.

Knelpunten: • (Toekomstige) leegstand en uitbreidingswens • Beleving Cornelis Houtmanstraat en bedrijvigheid • Uitstraling en bezoekmotief kringloop vult leegstand maar doet afbreuk aan meubelboulevard • Veiligheid en zakelijk verkeer is een thema vanwege omliggende categorie-5 industrie

- | -/+ | +

BRANCHERING/AANBOD

+/-

TREKKERSBEELD

+

ROUTING EN OPZET

+/-

COMMERCIËLE UITSTRALING

+

INRICHTING OPENBARE RUIMTE LIGGING IN VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID

+/-

PARKEREN

+

OVERIGE VOORZIENINGEN

-

+/-

Winkelgebieden naar omzet en aanbod 70.000

M2 winkelvloeroppervlak

Ontwikkelingen: • Verplaatsing naar Nijbracht (beleid 2008) is niet van de grond gekomen • Vestiging kringloopwinkel, wat betreft meubelen gerelateerd aan branche wonen

KWALITATIEVE ANALYSE

Overig kern Emmen

60.000

Centrum Emmen

50.000 Overig gemeente Emmen

Nijbracht

40.000 30.000

Centrum Klazienaveen

20.000

Meubelboulevard

10.000

Overig Klazienaveen

0 €-

€50

€100

€150

€200 x miljoen

Omzet

MEUBELBOULEVARD

GROOTSCHALIGE CONCENTRATIE

HOOFDBRANCHE

VKP

WVO

00.000-LEEGSTAND

1 (11%)

578 (3%)

37.180-WONEN

7

14.791

38.200-DETAILHANDEL OVERIG

1

1.965

TOTAAL

9

17.334

Nijbracht Center KWALITATIEVE ANALYSE

- | -/+ | +

BRANCHERING/AANBOD

+

TREKKERSBEELD

+/-

ROUTING EN OPZET

-

COMMERCIËLE UITSTRALING

+/-

INRICHTING OPENBARE RUIMTE LIGGING IN VERZORGINGSGEBIED BEREIKBAARHEID

+

Type: Grootschalige concentratie Beschrijving: Functionele detailhandelslocatie voor volumineuze goederen met enkele (sub)trekkers (tuin, bouwmarkten, woonwarenhuizen). Een grote trekker als Ikea ontbreekt. Goed bereikbare locatie, dicht bij de stad

+

en uitvalswegen (met bebording Nijbracht Center) en met veel parkeergelegenheid. Aanbod ligt wat ver uit elkaar en is onsamenhangend. Eenderde van de verkooppunten is kleiner dan 1.000 m2 wvo.

+

PARKEREN

+

OVERIGE VOORZIENINGEN

+/-

Ontwikkelingen • Recente toevoeging van leisurefuncties (Urban Jump en Playground en ProfitGym) in leegstaande units (nog niet in cijfers Locatus). KFC is nieuw bij gebiedsentree.

Winkelgebieden naar omzet en aanbod 70.000

CONCENTRATIE

HOOFDBRANCHE

VKP

WVO

00.000-LEEGSTAND

2 (8%)

2.970 (6%)

37.130-PLANT & DIER

3

10.889

37.170-DOE-HET-ZELF

4

11.988

37.180-WONEN

16

24.856

59.230-ONTSPANNING

1

25

TOTAAL

26

50.728

M2 winkelvloeroppervlak

BARGERMEER NIJBRACHT

GROOTSCHALIGE

Overig kern Emmen

60.000

Centrum Emmen

Knelpunten • Beperkte samenwerking (gezamenlijke promotie, sfeer

50.000 Nijbracht

40.000 30.000

•

Overig gemeente Emmen

•

Centrum Klazienaveen

20.000

Meubelboulevard

10.000

Overig Klazienaveen

•

0 €-

€50

€100

€150

€200 x miljoen

Omzet

49

en beleving, schoon, heel en veilig) Beperkte ruimtelijke samenhang, opzet niet ingericht voor direct combinatiebezoek (auto verplaatsen) Met meerdere locaties met In/Om Huis-thema (Meubelboulevard) is er geen concentratie (enige

spreiding doe-het-zelf en tuin wel gewenst) Veiligheid en beleving is een thema vanwege omliggende categorie-5 industrie (Emmtec) en andere bedrijvigheid, met (doordeweeks) menging van consumenten- en zakelijk verkeer.

50

Bijlagen

51

Bijlage 1: Overzicht procesaanpak De volgende stappen zijn ondernomen om tot de bouwstenen te komen, waarbij bij bijeenkomsten de maand is genoemd waarin de bijeenkomst heeft plaatsgevonden: Fase 1: • Startbijeenkomst werkgroep en kopgroep (De Koepel) (feb.) • • • • • •

2-daagse schouw (feb.) Individueel gesprek wethouder Rink en van der Weide (feb-mrt) Evaluatie huidige beleidskader Kwalitatieve/kwantitatieve analyse Benchmark branchering Draagvlakanalyse

• • • •

Opstellen factsheet per detailhandelslocatie Trends en ontwikkelingen Tussentijdse bijeenkomst werkgroep en kopgroep (twee keer) (apr.-mei) Analyse koopstromenonderzoek en distributieve vergelijking (op basis van omvang en omzet)

Fase 2: • Bijeenkomst afstemming resultaten fase 1 met werkgroep en kopgroep (jun.) • Aanscherpen analyses op basis van bijeenkomst • Formuleren kernopgaven en scenario-ontwikkeling • • • • • •

Dialoogsessie Perifere detailhandelslocaties (jun.) 1e Dialoogsessie Koepel+ (jun.) Werksessie college van Burgemeester en Wethouders (okt.) Delen informatieve brief met ondernemers (nov.) Masterclass met de Raad (digitaal) (nov.) 2e Dialoogsessie Koepel+ (nov.)

• •

Rapportage Nota van Uitgangspunten Besluitvorming Nota van Uitgangspunten in gemeenteraad

Bijlage 2: Trends en ontwikkelingen (macro en sectorspecifiek)

52

Trends en ontwikkelingen: Maatschappij en consument

Tijd is een schaarste

Diverse markt

Diversiteit en socialisering

We leven in een hectische samenleving waarin de druk om te presteren en een grote keuzevrijheid voor stress kunnen zorgen. Hierbij is tijd een schaarste: De verwachting van de consument is dat behoeften steeds sneller bevredigd (kunnen) worden. Deze

De (producten)markt wordt steeds diverser. De consument heeft een enorme keuze aan producten, diensten en belevingen. Unieke en onderscheidende concepten zijn daardoor noodzakelijk om de concurrentie aan te kunnen. Aanbieders zoeken naar

We verwachten steeds meer dat organisaties nadenken over sociale issues en hier een standpunt over innemen. Ondertussen willen we verbinding met onze naasten en met elkaar. Dit zorgt ervoor dat we de diversiteit (generatieverschillen,

toenemende vluchtigheid en vergankelijkheid gaat samen met een stijgende wens voor meer gemak in aankoopprocessen.

mogelijkheden om de consument fan van hun merk te maken. Online en offline steeds sterker in elkaar vervlochten.

afkomstverschillen, huishoudensverschillen, stadplatteland) meer herkennen, omarmen en diensten op de verschillende behoeften afstemmen.

Denk aan: ‘Just-walk-out’ shops, waar m.b.v. slimme

Denk aan: Persoonlijke aandacht, waar medewerkers

Denk aan: Slow-lanes of -hours in de supermarkt waar

technologie je product automatisch wordt afgerekend

ambassadeur van het merk of product zijn

senioren op hun gemak kunnen winkelen en afrekenen

53

Trends en ontwikkelingen: Detailhandel

Onderscheidend zijn

Winkelen als recreatie

Persoonlijke aandacht

In de detailhandel zijn onderscheidende concepten steeds belangrijker. Onder andere door de komst van online winkelen is de concurrentie groot. Een beleving toevoegen aan het winkelconcept kan hierin belangrijk zijn.

Winkelen wordt steeds vaker gezien als een dagje uit. Vaak wordt het gecombineerd met een café- of restaurantbezoek.. Consumenten gaan weer naar de binnenstad toe voor een leuk uitje. Ze vinden er zaakjes die een unieke beleving bieden en die kleur en smaak geven aan de winkelstraat. Daarnaast komt er meer ruimte voor cultuur, sport en entertainment.

Steeds meer winkels zetten in op hospitality en niet op sales. Ze trainen medewerkers om de interactie aan te gaan met de klant, waardoor je als klant geen druk voelt om iets te kopen. Werknemers zijn echte merkambassadeurs, hebben passie voor het merk en weten alles van de producten. De klant mag alles proberen of wordt ter plekke gedemonstreerd.

Ondernemers in Emmen horen elkaar te inspireren om deze beleving toe te voegen aan het aanbod. Anderzijds kunnen experience-shops ook kansrijk zijn voor bijvoorbeeld Emmencentrum.

Met name voor Emmencentrum geldt dat dit als belangrijke ontwikkeling. Voldoende horeca in verschillende segmenten moet de consument van een hapje en drankje kunnen voorzien.

Het inspireren van ondernemers in Emmen om ze in deze mindset te krijgen biedt kansen voor aanbieders om de kwaliteit van het winkelproduct Emmen te versterken. Leren van elkaar, en dit leren faciliteren als overheid zijnde is hierin absoluut kansrijk

Branchevervaging Winkels verkopen steeds meer branchevreemd aanbod: supermarkten verkopen computers en huishoudelijke artikelen, bouwmarkten verkopen (tuin)meubels, drogisterijen worden meer warenhuizen et cetera. Een verdergaande vorm van branchevervaging bestaat uit (nieuwe) combinaties van detailhandel, dienstenambacht en/of horeca in één ruimte, waaronder de shop-inshop-concepten. Deze branchevervaging biedt kansen maar ook uitdagingen voor gemeente Emmen. Duidelijke afbakeningen, flexibel beleid (niemand weet wat plaats vindt over 5 jaar) en het benoemen van specifieke ontwikkelrichtingen en -locaties is belangrijk om kaders te bieden voor deze trend.

Minder zelfstandige retailondernemers Vergrijzing van het ondernemersbestand zonder bedrijfsopvolging leidt er toe dat steeds meer zelfstandige ondernemers stoppen. Zelfstandige winkeliers krijgen het steeds moeilijker hun positie te verdedigen, onder andere vanwege de beperkte investeringsmogelijkheden in vergelijking met winkelketens en hun ruime openingstijden. Gedurende het proces bleek dat bedrijfsopvolging of aantrekken van nieuw ondernemerschap in de retail een belangrijk knelpunt is. Belangrijke vraag is dan ook: Hoe zorgen we dat het voor ondernemers aantrekkelijk wordt/blijft om binnen de detailhandel aan de slag te gaan. Ruimte voor ondernemerschap vormt een belangrijke randvoorwaarde in het beleid

Doorgroei webwinkels Het internetaandeel webwinkels varieert sterk per branche, maar neemt in vrijwel alle branches toe. In de nonfood ligt het marktaandeel op circa 10%, in de food op 1 tot maximaal 2%. Fysiek en online verkoop gaan volledig integreren. In sectoren waar het fysieke product door technologische ontwikkelingen volledig verdwijnt, zullen winkels verdwijnen of hun functie zien verschuiven naar persoonlijke service, afhaal en beleving. Anderzijds vormen webwinkels met een fysieke winkel ook weer voor nieuwe kansen, zoals fysieke winkels van Coolblue. Het is evident dat in het beleid kaders moeten worden geboden om deze integratie van fysiek en online ruimte te bieden.

54

Dagelijks

Trends en ontwikkelingen

Toename omzet en bezoekfrequentie

Combinatiebezoek meerdere supermarkten

Groei online en offline

De bestedingen in de dagelijkse sector nemen jaarlijks (nominaal) toe met 1 tot 2%. In 2020 stijgt de omzet van supermarkten naar verwachting met 5%-10% (Corona), Er wordt vanuit gegaan dat een positieve ontwikkeling voortduurt. Dit in tegenstelling tot de bestedingen in de nietdagelijkse sector, waar tussen globaal 2009 en 2019 er sprake was van een teruggang en daarna een lichte groei.

Consumenten bezoeken meer formules dan vroeger. Zij hebben doorgaans een vaste servicesupermarkt als eerste aankoopplaats, maar bezoeken daarnaast (met een lagere frequentie) afwisselend andere supermarkten. Hier komt bij dat supermarkten steeds groter worden: van gemiddeld wvo 768 (2005) naar 1,087 (2019). Een grotere supermarkt kan beter voorzien in de behoeften van de kritische consument met hoge eisen aan gemak en service.

De online aankopen van voeding en andere dagelijkse producten groeien. Inmiddels ligt het marktaandeel van online dagelijkse boodschappen op meer dan 5% volgens Gfk. De verwachting is dat dit zal stijgen naar circa 7% in 2025. Dus hoewel het online aandeel stijgt, groeit ook het fysieke kanaal. Per saldo kunnen de fysieke bestedingen blijven groeien bovenop de verwachte prognose van het marktaandeel van de online bestedingen in de dagelijkse sector.

Goede bereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid en het stimuleren van combinatiebezoek blijven kritische randvoorwaarden voor met name wijk- en kernwinkelcentra.

Supermarktaanbod de consument (en dus z’n inwoners) laten bedienen moet topprioriteit zijn van de gemeente

Voor Emmen houdt dit in dat het behouden en versterken van draagvlak (inwoneraantal) een belangrijke vereiste is om mee te liften in deze groei.

Multifunctionele PDV-locaties Steeds vaker komt naar voren dat monofunctionele woonboulevards in bestaan afnemen. PDV-locaties hebben vaker het profiel van In/Om Huis, inclusief andere functies, zoals horeca en leisure. Deze integratie draagt positief bij aan het functioneren van PDVlocaties, maar ook aan de beleving en algehele kwaliteit van de locatie. Een ontwikkeling die ook op Nijbracht Center al zichtbaar is in de vorm van Jumpsquare en het Soccer Center. Het is zeer de vraag in hoeverre dit een gewenste ontwikkeling op een shop-and-run-center zoals Nijbracht. Het is dan ook meer een welkome invulling voor leegstaande panden dan een gewenste situatie.

Niet-Dagelijks

Bouwmarkten als trekkers PDV-locaties

Afname aantal tuincentra

Bouwmarkten fungeren steeds vaker als belangrijke trekker op PDV-locaties. Voornaamste reden hiervoor is hun bezoekersintensiteit en het diverse aanbod. Consumenten kunnen voor diverse producten bij bouwmarkten terecht, zo ook voor een woongerelateerd assortiment (keuken, vloeren, lampen, etc.).

In tegenstelling tot de tuinartikelenbranche, neemt het aantal tuincentra geleidelijk steeds verder af. De afgelopen tien jaar is ruim een kwart van de tuincentra verdwenen. Het totale WVO neemt echter ‘maar’ met 7,8% af. De conclusie is dan ook dat het gemiddelde tuincentrum flink groter wordt. In 2010 was dat nog 2.416 m², terwijl dat nu 3.008 m² is. De grootste winkelformules naar totaal metrage zijn Intratuin (gemiddeld 8.000 m2 wvo per verkooppunt) en GroenRijk (gemiddeld 3.250 m2 wvo per verkooppunt, Locatus, 2019).

Het aantrekken van bouwmarkten is een interessante mogelijkheid voor PDV-locaties in Emmen. Dit wordt gezien als een gewenste ontwikkeling, waarvoor ruimte moet worden geboden.

Met Intratuin heeft Emmen een tuincentrum van formaat in huis. Behoud van deze trekker is van groot belang voor Nijbracht Center

SEINPOST ADVIESBUREAU B.V. Brugstraat 1A 5211 VS 's Hertogenbosch

088 - 210 02 00 info@seinpost.com www.seinpost.com

Luc van den Boogaart Rien Romijn Ton Peters