Bijlage bij 20.006058 - Woningmarktonderzoek gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen (RIS.9993)

Het basic traploze huurappartementen is in dit gebied duidelijk minder nodig dan gemiddeld in Nederland. Wat deze grafieken laten zien is dat er niet 1 product interessant is voor de medior en senior maar een diversiteit aan woonvormen.

Emmen

31

3. toekomst 3.De Toekomst De huishoudensprognose van het CBS laat een duidelijke krimp zien tot 2050. Met name door de natuurlijke afname (meer sterfte dan geboorte). De voorspelling is dat het saldo van zowel buitenlandse als binnenlandse migratie nog wat zal toenemen (meer vestiging dan vertrek). Volgens de PBL- en CBS-prognose is dit onvoldoende om de krimp tegen te gaan. In deze prognoses wordt gekeken naar de omvang van de bevolking (Krimp en Groei), de leeftijdssamenstelling (Grijs en Groen) en de omvang van de immigratie en de diversiteit van de immigranten (Arbeid, Asiel en Lage Migratie). Tabel 3.1: PBL/CBS Regionale prognose 2019–2050, beleidsarm (zonder bouwprogramma) Jaar

Borger-Odoorn 2020 25.580 2025 25.000 2030 24.800 2035 24.800 2040 24.800 2045 24.600 2050 24.400 afname 2020-2050 -1.180 procentueel -5%

Coevorden 35.300 34.200 33.600 33.200 32.700 32.200 31.700 -3.600 -10%

Emmen 107.000 106.300 105.300 104.400 103.200 101.700 100.200 -6.800 -6%

Voor de analyse van de woningvoorraad in relatie tot toekomstige huishoudensverdeling is gebruik gemaakt van de bevolkings- en huishoudensprognoses van de provincie Drenthe. Hier zien we, als gevolg van toevoeging van woningen nog een stijging tot 2030. De vraaganalyse in combinatie met de huishoudensverdeling in de toekomst geeft inzicht in woningsegmenten waar in de toekomst een tekort of een overschot van zal ontstaan. Uitgaande van de inwoners van de 3 gemeenten. Bouwen gericht op de vraag voor eigen inwoners en bevorderen van doorstroming geeft ruimte voor instroom van buiten.

32

3.1 Huishoudensprognose De prognoses van de provincie (Bron: Provincie Drenthe, ABF primos prognose 2020) laten in alle 3 de gemeenten tot 2030 nog een groei zien van het aantal huishoudens. Daarna zal er een daling inzetten. Belangrijk is om in deze periode van groei de juiste producten toe te voegen aan de voorraad.

Grafieken 3.2, 3.3 en 3.4: Huishoudensprognose 2020 – 2050 (Bron: APF Primos 2020, provincie Drenthe)

Borger-Odoorn

14.000 13.000 12.000

11.150

11.300

11.380

2020

2025

2030

11.340

11.180

11.010

10.750

2035

2040

2045

2050

11.000 10.000 9.000

Coevorden 18.000 17.000

16.000

15.390

15.690

15.830

15.800

15.690

15.510

15.310

2025

2030

2035

2040

2045

2050

15.000

14.000 13.000 2020

Emmen Tabel 3.5: Huishoudensprognose (Bron: ABF Primos 2020, Provincie Drenthe)

Gemeente

2020

2025

2030

Borger Odoorn Coevorden Emmen Totaal

11.150 15.390 48.420 74.960

11.300 15.690 49.390 76.380

11.380 15.830 49.650 76.850

verschil tov 2020 230 440 1.230 1.900

49.390

50.000

2050 10.750 15.310 45.760 71.810

verschil tov 2020 -400 -80 -2.660 -3.150

49.000

49.650

49.270

48.420

48.330

48.000

47.110

47.000

45.760

46.000 45.000

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

33

3.2. Huishoudensprognose per doelgroep en gemeente Er is een grote stijging van het aantal 75-plussers tot 2050 en een afname van de overige doelgroepen vanaf 2030. Advies is om in te zetten op doorstroming van deze groep zodat eengezins koopwoningen vrijkomen. Deze woningen zijn interessant voor instroom uit andere delen van Nederland. Deze groep komt niet voor een standaard woonwijk, zij zijn op zoek naar rust en ruimte en naar betaalbare woningen.

Grafieken 3.6, 3.7 en 3.8 : Prognose per doelgroep (Bron: ABF Primos 2020, Provincie Drenthe)

Emmen

In de enquête is gevraagd of Corona invloed heeft op verhuisplannen. Voor de mensen uit de BOCE-gemeente is dat niet het geval. Uit de data over 2020 zal moeten blijken of de instroom van mensen uit steden in bijvoorbeeld de randstad is toegenomen als gevolg van Corona. Het is nu nog te vroeg om daar uitspraken over te doen.

Coevorden

Borger-Odoorn

34

4. Vraagenenaanbod aanbod 4. Vraag Uit de combinatie van 1, 2 en 3 volgt de woningvraag. Hier tegenover staat het aanbod, dat wij per adres in beeld hebben gebracht (type, eigendom, prijs, woonmilieu). Op basis hiervan signaleren wij de mate van afstemming (of mismatch) per kern, wijk en gemeente op dit moment en in de toekomst. Deze kan kwalitatief en kwantitatief van aard zijn. Van het ene product is teveel, van het andere is te weinig.

In dit onderdeel: 1. Huidige woonmilieus 2. Huidige woningvoorraad 3. Verdeling doelgroepen over woningvoorraad 4. Mismatch tussen vraag en aanbod

Figuur 4.1: Woonmilieus

35

4.1.1 Woonmilieus De kaarten rechts en in de factsheets zijn gemaakt op basis van de beleving van de inwoners van de 3 gemeenten. Aan hen is gevraag aan te geven in welk type woonomgeving zij wonen, aan de hand van een foto en een korte beschrijving.

Kaarten 4.2, 4.3 en 4.4: Woonmileus (Bron: Enquête 2020) Borger-Odoorn

In Emmen geven mensen in het centrum van de kern Emmen aan in een binnenstad, levendige stadswijk of luxe stadswijk te wonen. In Emmen-Oost is het woonmilieu duidelijk Woonwijk met laag- en hoogbouw afgewisseld met Woonwijk laagbouw. In Zuid zien we de Luxe woonwijk. Ook in Coevorden is een duidelijk stedelijker deel te vinden, omringd door Woonwijk laagbouw. Borger-Odoorn bestaat enkel uit dorpen en landelijk gebied. Afbeelding 4.5: Vraag over woonmilieus uit Enquête 2020

Coevorden

Emmen

36

4.1.2 Mismatch huidige en gevraagde woonmilieus Verschil tussen donkerblauw en oranje geeft de mismatch in woonmilieu aan. Er komen wel of niet voldoende woningen in een woonmilieu vrij voor de mensen die op zoek zijn. Dit is alleen vanuit inwoners van de gemeente, in- en uitstroom is niet meegenomen. Deze mismatch is gemaakt op basis van de wensen van inwoners van de BOCE-gemeenten. We hebben de mismatch ook bekeken vanuit daadwerkelijke verhuisbewegingen. We weten welke huishoudens van welk woonmilieu naar welk zelfde of ander woonmilieu zijn verhuisd. We weten ook het aantal woningen dat jaarlijks vrijkomt in deze woonmileus. Zo zien we in Emmen dat er behoefte is aan meer stedelijke woonmilieus dan er woningen vrijkomen en aan de ander kant juist aan een landelijk woonmilieu. De meer traditionele woonwijk en dorp zijn voldoende aanwezig. Daar waar mogelijk kan door inbreiding in en rond het centrum en door ruime opzet van uitbreiding voldaan worden aan deze vraag.

Grafiek 4.6: Huidig en voorkeur Woonmilieu, respondenten (Bron: Enquete 2020) binnenstad levendige stadswijk rustige stadswijk luxe stadswijk woonwijk laag- en hoogbouw woonwijk laagbouw luxe woonwijk dorps landelijk 0% Huidig

5%

10%

15%

Huidig verhuisgeneigden

20%

25%

30%

Voorkeur Verhuisgeneigden

Grafiek 4.7: Mismatch op basis van verhuisbewegingen Emmen (Bron: EDM) Binnenstad Levendige stadswijk Rustige stadswijk Luxe stadswijk Woonwijk laag- en hoogbouw Woonwijk laagbouw Luxe woonwijk Dorps Landelijk 0

500

1000

vrijkomend

1500 vraag

2000

2500

3000

3500

35%

4.2.1 Huidige woningvoorraad Borger-Odoorn De matrix geeft de verdeling van doelgroepen over de verschillende segmenten van de woningvoorraad weer. De kolommen tellen op tot 100%. Hoe donkerder de groene kleur hoe hoger het percentage. Waar huishoudens met een hoger inkomen een goedkopere woning betrekken is ruimte tot doorstroming, en waar huishoudens met een lager inkomen in een dure woning wonen bestaan mogelijk financiële risico’s. Tevens geeft deze matrix inzicht in potentiële doorstroming van senioren. In huur eengezinswoningen onder € 737 wonen vooral kleine huishoudens (1 en 2 persoons, zonder kinderen). De grafiek onder de tabel geeft de verdeling van de huidige voorraad weer. In Borger-Odoorn is het percentage eengezins koopwoningen met 75% het hoogst van de 3 gemeenten. Deze woningen worden vooral bewoond door gezinnen met een midden en hoog inkomen en door kleine huishoudens met een hoog inkomen. Tabel 4.8 : Verdeling doelgroepen over de huidige voorraad Borger-Odoorn (Bron: EDM, Lefier, Domesta en Woonservice, 2020).

EGW= eengezinswoningen/ Grondgebonden MGW= meergezinswoning/ Appartement

Percentage van doelgroep in type woningsegment

43% 18%

Verdeling voorraad

1%

0%

5%

16% 0%

0%

16% 0%

1%

0%

38

4.2.2 Huidige woningvoorraad Coevorden Net als in Borger- Odoorn bestaat de voorraad in Coevorden voor een groot deel uit eengezins koopwoningen: voor 38% uit eengezins koopwoningen in het prijssegment tussen de € 175.000 tot € 300.000. Deze woningen worden vooral bewoond door gezinnen met een midden en hoog inkomen en door kleine huishoudens met een hoog inkomen. In de dure koop eengezinswoningen wonen ook veel 75-plussers.

Tabel 4.9: Verdeling doelgroepen over de huidige voorraad Coevorden (Bron: EDM, Lefier, Domesta en Woonservice, 2020).

EGW= eengezinswoningen/ Grondgebonden MGW= meergezinswoning/ Appartement

Percentage van doelgroep in type woningsegment

38%

Verdeling voorraad

18% 1%

1%

9%

17% 0%

0%

15% 1%

1%

0%

39

4.2.3 Huidige woningvoorraad Emmen De matrix geeft de verdeling van doelgroepen over de verschillende segmenten van de woningvoorraad weer. Waar huishoudens met hoger inkomen een goedkopere woning betrekken is ruimte tot doorstroming, en waar huishoudens met een lager inkomen in een dure woning wonen bestaan mogelijk financiële risico’s. Bron: EDM, Lefier, Domesta en Woonservice, 2020. In Emmen is het percentage eengezins koopwoningen met 61% het laagst van de 3 gemeenten. Het percentage goedkope huur is hier met 34% hoog in vergelijking met de andere 2 gemeenten. In Emmen wonen ook meer jongere huishoudens in appartementen. Tabel 4.10: Verdeling doelgroepen over de huidige voorraad Emmen (Bron: EDM, Lefier, Domesta en Woonservice, 2020).

EGW= eengezinswoningen/ Grondgebonden MGW= meergezinswoning/ Appartement

Percentage van doelgroep in type woningsegment

20%

Verdeling voorraad

25%

14% 1%

0%

0%

0%

30% 6%

2%

2%

0%

40

4.3 Sociale huurvoorraad De percentages sociale huurwoningen zijn vooral hoog in de centrum gebieden van Emmen en Coevorden. In Emmen ook in Emmen Oost. Uitgaande van de vraaganalyse en de huishoudensprognose van de Provincie zal er in de toekomst meer vraag naar dan aanbod zijn van sociale huurwoningen. Te grote concentraties passen niet bij de dorpse mentaliteit. Spreiding en diversiteit van de woningvoorraad wordt aanbevolen daar waar mogelijk. nieuwbouw of vernieuwing.

Tabel 4.11 en kaart 4.12: Percentage corporatie bezit: Bron: EDM en data van Domesta, Lefier en Woonservice (zie CartoTool voor spreiding in alle gebieden) Gebied Borger Coevorden Dalen De Blokken De Monden De Monden - Emmen De Velden Emmen-Noord Emmen-Oost Emmen-Zuid Exloo-Odoorn Nieuw Buinen Oosterhesselen Sleen Zweelo Totaal

Corporatiebezit aantal % van totaal 642 20% 2.198 30% 327 14% 2.385 25% 563 21% 1.237 24% 1.776 24% 2.675 32% 3.341 36% 1.943 19% 413 16% 626 24% 241 13% 655 23% 165 12% 19.187 25%

Kaarten 4.13 t/m 4.17: Bezit woningcorporaties op de kaart: Bron Domesta, Lefier en Woonservice (zie CartoTool voor spreiding in alle gebieden) Borger

Coevorden

Veenoord / Nieuw Amsterdam

Emmen-Zuid

Emmen Noord en Emmen Oost

41

4.4.1 Belevingswaarde De woningtevredenheid is uitgevraagd in de enquête onder de inwoners van de BOCE gemeenten. De WOZ-waarde is ook een indicator van tevredenheid en is meer gericht op tevredenheid van consumenten (potentiële kopers en huurders). Het is immers gebaseerd op wat een consument per m2 woning bereid is te betalen. De kaarten hebben daarom een grote gelijkenis. De WOZ waarde van de sociale voorraad hoeft niet altijd laag te zijn, maar vaker laag in gebieden waar leefbaarheid onder druk staat. De kaart hiernaast (4.18) waar de vierkante meter prijs is weergegeven van de stad Coevorden en omgeving laat duidelijke verschillen zien. Wonen aan de randen van het centrum wordt minder gewaardeerd dan in centrum, omliggende dorpen en buitengebieden. Maar er zijn ook verschillen in het buitengebied. In dit onderzoek is niet meegenomen wat die verschillen veroorzaken.

Kaart 4.18: WOZ waarde Coevorden, bron: EDM 2020

Op de volgende pagina staan de kaarten van Borger-Odoorn (Kaart 4.19) en Emmen (kaart 4.20). Opvallend is dat in Borger Odoorn de woningen ten oosten van Borger en Odoorn (Bruinerveen, Exloërmond en Valthermond een lagere waardering hebben dan de gebieden ten westen (Strengenweg). In Emmen liggen de prijzen per vierkante meter het hoogst aan de randen van de binnenstad, in het rustig stedelijk woonmilieu en in de luxe woonwijken. Voor het verder inzoomen verwijzen wij na de CartoTool. NB: De legenda moet als volgt gelezen worden. De kleur geeft de WOZ-waarde aan per m2. De waardes tussen de 7 verschillende niveaus krijgen in de kaart een overgangskleur. Zo worden waarden tussen € 1.000 en € 1.500 steeds lichter blauw.

42

4.4.2 Belevingswaarde Kaart 4.19: WOZ waarde Borger-Odoorn (Bron: EDM 2020)

Kaart 4.20: WOZ waarde Emmen (Bron: EDM 2020)

43

4.5.1 Mismatch vraag en aanbod - toelichting De verhuiskans en de berekende verhuisrichting resulteert in een jaarlijkse vraag naar woningen. Door deze vraag in verband te brengen met het jaarlijks vrijkomende aanbod ontstaat er een mismatch. Op basis van de demografische prognose is deze berekening ook toegepast op de huishoudensverdeling in de toekomst. Zo ontstaat er een beeld van het overschot of tekort aan woningtypen. Dit hoeft niet te betekenen dat er ook leegstand is. Immers, vrijkomende woningen worden ook gevuld met huishoudens uit andere wijken en van buiten de gemeente. Het betreft dus slechts een indicatie van de mismatch als uitgegaan wordt van de huishoudens van deze wijk. Deze cijfers bieden inzicht in hoeverre de huidige woningvoorraad van 2020 aansluit bij de vraag van de huidige bewoners, en hoe zich dit het komende decennium ontwikkelt. Bij de laatste mismatch wordt uitgegaan van de voorkeuren die huidige bewoners zullen hebben. Het is dus mogelijk dat een overschot (positief getal in de rechterkolom) wordt opgevuld door nieuwe bewoners. De grafiek rechts geeft het overzicht van de mismatch tussen vraag en aanbod weer in 2030 in de 3 gemeenten. In alle 3 de gemeenten zal er een tekort aan appartementen/gelijkvloers wonen zijn, met name in het goedkope huursegment. Dit is vooral te verklaren door de stijgende omvang van de 75 plussers.

Let wel deze voorspelling is gebaseerd om het huidige gedrag van inwoners van de 3 gemeenten (als er nu naar verhouding veel 75 plussers in Emmen verhuizen naar een goedkoop huurappartement en de groep 75 plussers in de toekomst sterk toeneemt dan zal ook het tekort in dit segment sterk toenemen. Het kan echter ook zo zijn dat een gorter percentage langer in de huidige woning blijft of doorstroomt naar ander aanbod dat nu niet beschikbaar is. Het overschot aan grondgebonden koop wordt momenteel nog ingevuld door de instroom van buiten de gemeenten. Het zijn met name kleine huishoudens tussen 30 en 55 jaar en gezinnen die instromen.

Grafiek 4.21: Mismatch vraag en aanbod 2030 (Bron: EDM, bewerking Springco)

Koop appartement (> € 300.000) Koop appartement (< € 300.000)

Koop grondgebonden (> € 300.000) Koop grondgebonden (< € 300.000)

Huur appartement vrije sector (> € 737) Huur appartement goedkoop (< € 737)

Huur grondgebonden vrije sector (> € 737) Huur grondgebonden goedkoop (< € 737) -2.000 Borger-Odoorn

-1.000

Coevorden

-

1.000

Emmen

44

4.5.2 Mismatch vraag en aanbod Borger -Odoorn De tabel rechts geeft een overzicht van de huidige voorraad in Borger-Odoorn weer, de jaarlijkse vraag en het vrijkomende aanbod op basis van de verhuisanalyse van de afgelopen jaren. Het grote aanbod eengezinswoningen zal, vooral in de koopsector, in de toekomst een hoger aanbod hebben dan vraag. Het aanbod in het laagste koopsegment eengezinswoningen zal in de toekomst wel meer vraag dan aanbod hebben. Omdat het een (berekende) inschatting is wordt de toekomstige mismatch weergegeven in kleuren in plaats van getallen. Rood is tekort en groen overschot. Hoe donkerder hoe hoger het tekort of overschot. Dit is berekend vanuit de inwoners van Borger Odoorn. Dit schema is geen bouwprogramma, maar een indicatie van waar in de toekomst tekort aan kan ontstaan uitgaande van de huidige voorraad. Het betreft de vraag vanuit de inwoners van Borger-Odoorn. Er is uitgegaan van de huishoudensprognose en er is geen rekening gehouden met planvoorraad. Het tekort in goedkope huurappartementen wordt veroorzaakt door de sterke groei van het aantal 75-plussers. Het 'overschot' aan eengezins koopwoningen is een aantrekkelijk aanbod voor de instroom van buiten de gemeente. De mismatch in 2030, een tekort van ca. 260 woningen in Borger-Odoorn is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie Drenthe voor Borger-Odoorn.

Tabel 4.22: Mismatch vraag en vrijkomend aanbod Borger-Odoorn 2020 en 2030 (Bron EDM, bewerking Springco)

Woningsegment

Huidige voorraad

Vraag 2020

Vrijkomend 2020

Mismatch 2020

huur egw < 737 huur egw 737-900 huur egw > 900

1.860 190 40

220 40 10

280 30 10

60 -10 0

huur app < 737 huur app 737-900 huur app>900

540 20 0

140 30 0

90 0 0

-50 -30 0

koop egw < 175k koop egw 175k-225k koop egw 225k-300k koop egw 300k-400k koop egw >400k

1.770 2.270 2.560 1.070 680

190 170 170 60 50

180 210 210 80 60

-10 40 40 20 10

koop app < 175k koop app 175k-200k koop app 200k-300k koop app 300k-400k koop app >400k

30 60 50 10 0

30 30 20 10 0

0 0 0 0 0

-30 -20 -20 -10 0

11.150

1.160

1.160

0

Totaal

Mismatch 2030

-260

45

4.5.3 Mismatch vraag en aanbod Coevorden De tabel rechts geeft een overzicht van de huidige voorraad in Coevorden weer, de jaarlijkse vraag en het vrijkomende aanbod op basis van de verhuisanalyse van de afgelopen jaren. Het grote aanbod eengezinswoningen zal, vooral in de koopsector, in de toekomst een hoger aanbod hebben dan vraag. Met uitzondering van het middensegment koopwoningen, daar zal de vraag in evenwicht blijven met het aanbod. Omdat het een (berekende) inschatting is wordt de toekomstige mismatch weergegeven in kleuren in plaats van getallen. Rood is tekort en groen overschot. Hoe donkerder hoe hoger het tekort of overschot. Dit is berekend vanuit de inwoners van Coevorden. Dit schema is geen bouwprogramma, maar een indicatie van waar in de toekomst tekort aan kan ontstaan uitgaande van de huidige voorraad. Het betreft de vraag vanuit de inwoners van Coevorden. Er is uitgegaan van de huishoudensprognose en geen rekening gehouden met het bouwprogramma. Het tekort in goedkope huurappartementen wordt veroorzaakt door de sterke groei van het aantal 75-plussers. Het 'overschot' aan eengezins koopwoningen is een aantrekkelijk aanbod voor de instroom van buiten de gemeente. De mismatch in 2030, een tekort van ca. 360 woningen in Coevorden is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie Drenthe voor Coevorden

Tabel 4.23: Mismatch vraag en vrijkomend aanbod Coevorden 2020 en 2030 (Bron EDM, bewerking Springco)

Woningsegment

Huidige voorraad

Vraag 2020

Vrijkomend 2020

Mismatch 2020

huur egw < 737 huur egw 737-900 huur egw > 900

2.530 270 80

320 50 10

400 40 20

90 -10 10

huur app < 737 huur app 737-900 huur app>900

1.220 30 0

230 50 0

200 0 0

-30 -50 0

koop egw < 175k koop egw 175k-225k koop egw 225k-300k koop egw 300k-400k koop egw >400k

2.540 2.780 3.270 1.400 970

180 250 280 110 90

260 260 280 110 70

80 10 -10 0 -20

koop app < 175k koop app 175k-200k koop app 200k-300k koop app 300k-400k koop app >400k

140 60 30 20 10

40 30 30 10 0

10 10 0 0 0

-20 -20 -20 -10 0

Totaal

15.350

1.670

1.670

0

Mismatch 2030

-360

46

4.5.4 Mismatch vraag en aanbod Emmen De tabel rechts geeft een overzicht van de huidige voorraad in Emmen weer, de jaarlijkse vraag en het vrijkomende aanbod op basis van de verhuisanalyse van de afgelopen jaren. Het grote aanbod eengezinswoningen zal, vooral in de koopsector, in de toekomst een hoger aanbod hebben dan vraag. Het aanbod in het hoogste koopsegment eengezinswoningen zal in de toekomst wel meer vraag dan aanbod hebben. Omdat het een (berekende) inschatting is wordt de toekomstige mismatch weergegeven in kleuren in plaats van getallen. Rood is tekort en groen overschot. Hoe donkerder hoe hoger het tekort of overschot. Dit is berekend vanuit de inwoners van Emmen. Dit schema is geen bouwprogramma, maar een indicatie van waar in de toekomst tekort aan kan ontstaan uitgaande van de huidige voorraad. Het betreft de vraag vanuit de inwoners van Emmen. Er is uitgegaan van de huishoudensprognose en er is geen rekening gehouden met het bouwprogramma. Het tekort aan goedkope huurappartementen wordt veroorzaakt door de sterke groei van het aantal 75-plussers. Het 'overschot' aan eengezins koopwoningen is een aantrekkelijk aanbod voor de instroom van buiten de gemeente. Er is geen verder onderzoek verricht naar welke woningen aantrekkelijk zijn voor de instroom en welke minder. De mismatch in 2030, een tekort van ca.

1.230 woningen in Emmen is gebaseerd op de huishoudensprognose van de provincie Drenthe voor Emmen.

Tabel 4.24: Mismatch vraag en vrijkomend aanbod Emmen 2020 en 2030 (Bron EDM, bewerking Springco)

Woningsegment

Huidige voorraad

Vraag 2020

Vrijkomend 2020

Mismatch 2020

huur egw < 737 huur egw 737-900 huur egw > 900

9.450 510 90

1.390 170 20

1.600 90 20

210 -80 0

huur app < 737 huur app 737-900 huur app>900

6.690 90 10

1.120 190 10

1.180 10 0

60 -170 -10

koop egw < 175k koop egw 175k-225k koop egw 225k-300k koop egw 300k-400k koop egw >400k

11.890 7.840 6.990 1.780 990

910 770 660 210 170

1.250 750 640 160 80

340 -20 -20 -50 -90

koop app < 175k koop app 175k-200k koop app 200k-300k koop app 300k-400k koop app >400k

1.080 520 310 80 60

160 90 60 20 10

110 40 20 10 10

-50 -50 -40 -10 -10

Totaal

48.380

5.960

5.960

0

Mismatch 2030

-1.230

47

5. opgave 4.De Vraag en aanbod

Tot slot geven we antwoord op de vraag: welke bestaande voorraad heeft toekomst? Hiervoor gebruiken we een strategische kaart, waar de mismatch wordt vertaald in een toekomstwaarde en in relatie wordt gebracht met de belevingswaarde. De resultaten van het woningmarktonderzoek zijn de basis voor vernieuwing of herijking van de Woonvisies, de BOCE beleidsagenda en de koersplannen van de corporaties. Er is woonbeleid nodig waarmee sturing kan worden gegeven aan de marktontwikkelingen.

48

5.1 Strategische kaart - toelichting De strategische kaart is een combinatie van de toekomstwaarde en de belevingswaarde. De toekomstwaarde vloeit voort uit de eerder beschreven mismatchanalyse. De belevingswaarde is gebaseerd op een WOZ-waarde index. Hier wordt verondersteld: hoe hoger de WOZ-waarde, des te positiever dit product wordt gewaardeerd. Immers mensen zijn in deze gebieden bereid om meer per vierkante meter te betalen.

Figuren 5.1 en 5.2: Legende en kader bij Strategische kaart

De kleuren op de kaart geven een indicatie van hoe de woningvoorraad ervoor staat in een buurt. Donker roze geeft aan dat zowel de belevingswaarde als de toekomstwaarde laag is. Dit betekent niet direct dat hier op dit moment problemen zijn maar dat deze buurt in de toekomst mogelijk zal afglijden. De prijzen liggen er al laag wat een indicatie is dat de buurt minder aantrekkelijk is. Dan zullen de woningen in de toekomst mogelijk verder in prijs dalen omdat de vraag naar de woningen die er staan dan lager wordt dan het aanbod. Soms is het daarom goed om aanpassingen te doen in de openbare ruimte, de bereikbaarheid of de voorzieningen. En waar mogelijk verbetering van het bestaande vastgoed, transformatie, splitsing, samenvoeging, sloop-nieuwbouw, toevoegen nieuwbouw etc. Hiermee wordt de vaak eenzijdige uitstraling doorbroken. De groene gebieden doen het goed, deze moet men koesteren. Lichtgroen, hoge belevingswaarde en lage toekomstwaarde, geeft aan dat de buurt aantrekkelijk is. De vraag naar woningen zal vanuit de eigen bevolking echter afnemen in de toekomst. Licht roze, lage belevingswaarde en hoge toekomstwaarde vraag mogelijk om aanpassing van de omgeving, betere kwaliteit van de openbare ruimte of betere toegankelijkheid van voorzieningen. NB Bij de strategische kaart is de belevingswaarde per gemeente bekeken en in de indexschaal geplaatst.

Hierdoor kunnen gemeenten onderling minder goed vergeleken worden. De Strategische kaart zal daarom vooral gebruikt moeten worden als indicator van de verschillen tussen buurten binnen een gemeente.

49

5.1.1 Strategische kaart Borger-Odoorn Borger-Odoorn: Er zijn delen met een lage toekomstwaarde en een lage belevingswaarde. Waar mogelijk moeten deze gebieden aantrekkelijker gemaakt worden voor de instroom van buiten. Borger-Odoorn heeft nu al relatief de hoogste instroom, dit kan beter benut worden. Eenzijdige uitstraling van woningen zoals in het Hunzedal kan doorbroken worden met kleinschalige nieuwbouw of vernieuwing van woningen. Buurten met veel groen en ruimte scoren hoog in belevingswaarde. Woningen in het buitengebied direct aan (doorgaande) wegen gelegen scoren minder hoog. Vanuit de mismatch weten we dat er een tekort zal ontstaan van met name gelijkvloers wonen (appartementen). Nieuwe appartementencomplexen bij het centrum scoren goed.

Kaart 5.3: Strategische kaart gemeente Borger- Odoorn

Zuiderdiep, Nieuw-Buinen

1e Exloërmond

Kaart 5.4: Strategische kaart kern Borger

Buinerstraat, Borger

Oosterkempen, Ees Hunzedal, Borger

Oosterkempen, Ees

De Gooms Oddorn

Molenweg, Exloo

50

5.1.2 Strategische kaart - Coevorden Coevorden: De woonwijken rondom het historische centrum in Coevorden hebben een lage belevingswaarde. Let wel dit is in vergelijking met woningen in omliggende kernen met hogere prijzen. Kleinschalige ingrepen, investeringen in de openbare ruimte kunnen dit mogelijk doorbreken. Rondom de kern is het aan te bevelen om meer groen naar binnen te halen om zo beter aan te sluiten bij het aantrekkelijke buitengebied. Belevingswaarde kan op plaatsen ook omhoog worden gebracht door de realisatie van kleinschalige nieuwbouw gericht op doorstroming.

Kaart 5.5: Strategische kaart gemeente Coevorden

Molenwijk Dalen

Veenschapsweg, Dalerpeel

Meester Christiaansstraat, Steenwijksmoer

Sportlaan, Coevorden Van Asch van Wijckstraat, Coevorden

51

5.1.3 Strategische kaart Emmen Emmen: De belevingswaarde en de toekomstwaarde zijn hoog in het centrum van Emmen. Dit gebied lijkt sterk genoeg voor toevoeging van goedkopere woningen voor jongere doelgroepen met een meer extraverte leefstijl. Straten met veel groen scoren goed. Eenzijdige voorraad met soms kleine woningen zorgen voor een lage belevingswaarde in Emmen Oost en Emmen Zuid. Ingrepen in de openbare ruimte, verbetering toegankelijkheid van voorzieningen, toevoeging kleinschalige nieuwebouw en transformatie van een deel van de woningen kan dit doorbreken. Buitengebied met veel groen en ruimte scoort goed. Een lage belevingswaarde zien we op veel plaatsen in combinatie met concentratie van sociale huurwoningen. Dit is echter niet overal het geval. Zo is in Emmen Noord een gebied waar delen met veel sociale huur ook groen kleuren, dus met een hoge belevingswaarden (hoge WOZ-waarde per vierkante meter).

Kaart 5.6: Strategische kaart gemeente Emmen

Bettingeslag, Emmen

Stationsstraat, Emmen Hadderstraat,, Emmen

Rolderbrink, Emmen

H. Boomstraat, Emmen

Toermalijndreef, Emmen

Oosterwijk Westzijde, Nieuw-Dordrecht

52

.

53