Bijlage bij 20.006058 - Woningmarktonderzoek gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen (RIS.9993)

Woningmarktonderzoek Gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen

Borger-Odoorn

Emmen

Coevorden

29 oktober 2020 - definitief

Inleiding en leeswijzer De Gemeente Emmen heeft Springco | Urban Analytics, mede namens Gemeente BorgerOdoorn, Gemeente Coevorden en de woningcorporaties Domesta, Lefier en Woonservice, gevraagd een woningmarktonderzoek uit te voeren in de gemeenten Borger-Odoorn, Coevorden en Emmen (BOCE). Deze rapportage start met een samenvatting van de belangrijkste bevindingen. De samenvatting volgt de opzet van het onderzoek en de rapportage. We zijn begonnen bij de mens, de huidige doelgroepen en hun kenmerken. Daarna hebben we gekeken naar het gedrag en de beleving van de doelgroepen op de woningmarkt. Hiervoor is een verhuisanalyse uitgevoerd en een enquête gehouden onder de inwoners van de 3 gemeenten. Daarbij gaat het niet alleen om de situatie nu, maar ook om de toekomst. Dit is in beeld gebracht in deel 3: de toekomst. Met de resultaten van de eerste 3 delen hebben we de vraag naar woningen berekend. Deze is in relatie gebracht met de huidige woningvoorraad. Dit geeft een beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod, nu en in de toekomst. Zowel naar woonmileus als naar woningsegmenten. De rapportage sluit af met de opgave. Met een strategische kaart is in beeld gebracht hoe buurten het ten opzichte van elkaar doen, waar het goed gaat en waar aandacht nodig is.

Inhoudsopgave Inleiding en leeswijzer

2

Samenvatting

3

Aanbevelingen per gemeente

10

1.

15

2.

1. Focus op de mens

Focus op de mens 1.1 Doelgroepen op de woningmarkt

16

1.2 Migratiestromen

18

1.3 Leefstijlen

21

Beleving en gedrag

23

2.1 Enquêteresultaten

24

2.2 Tevredenheid

26

2.3 Verhuisgeneigdheid

29

2.4 Wonen en zorg

30

2. Beleving en gedrag

3.

De toekomst - Demografische prognose

32

3. De toekomst

4.

Vraag en aanbod

35

4. Vraag en aanbod

5. De opgave

Deze rapportage bevat conclusies op hoofdlijnen. Daarnaast zijn de kenmerken van de doelgroepen, de resultaten van de enquête, de mismatch tussen vraag en aanbod van woningen en de strategische kaart samengevat in factsheets. Er zijn 3 gemeente-factsheets en 15 deelgebieden-factsheets. De resultaten van de enquête zijn ook in beeld gebracht per doelgroep (16 in totaal). Voor verdere vergelijking van gebieden en kaarten is er gedurende 6 maanden toegang tot een online kaartenviewer (CartoTool). Bij het opstellen van specifiek beleid of de ontwikkeling van locaties geven de factsheets en de CartoTool ingezoomde informatie.

5.

4.1 Woonmilieus

36

4.2 Huidige voorraad

38

4.3 Sociale huurvoorraad

41

4.4 Belevingswaarde

42

4.5 Mismatch Vraag en aanbod

44

De opgave – Strategische kaart

48

Bijlagen (apart) : 1.Conclusies per deelgebied en 2.Toelichting methoden

2

Samenvatting 1.1 Focus op de mens Binnen het onderzoek is uitgegaan van de een verdeling van huishoudens over 5 doelgroepen: • Starters: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd tot 30 jaar; vaak op zoek naar de eerste woning. Betaalbaarheid is bij deze doelgroep vaak doorslaggevend. • Werkenden: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd van 30 tot 54 jaar; vaak toe aan een 2e stap in de wooncarrière. Veelal alleen of samen werkend. De eisen nemen toe. • Gezinnen: Huishoudens met 1 of meerdere kinderen. De woonwensen van deze doelgroep zijn specifiek het gevolg van het hebben van kinderen. Leeftijd is minder van belang. • Empty Nesters: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd van 55 tot 74 jaar van wie eventuele kinderen het huis uit zijn; een deel is toe aan een volgende stap in hun wooncarrière en stellen hoge eisen aan woning en woonomgeving. • Senioren: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd vanaf 75 jaar. Bij deze groep spelen service en zorg vaak een belangrijke rol. Gelijkvloers wonen en omkijken naar elkaar worden belangrijke woonwensen. De huidige bevolking van BOCE bestaat voornamelijk uit Gezinnen en Empty nesters (kleine huishoudens tussen de 55 en 75 jaar). De bevolkingsopbouw verschilt niet veel per gemeente in totaal.

Wel zijn er duidelijke verschillen tussen kernen en wijken: • In Emmen-Noord, Emmen-Oost, Oosterhessleen, Sleen, Zweeloo, Borger en ExlooOdoorn is de groep Empty Nesters (1 en 2-persoons huishoudens tussen de 55 en 74 jaar) relatief het grootst. • Emmen-Zuid, De Blokken, Dalen en Nieuw Buinen kenmerken zich door het hoge percentages gezinnen. In De Monden (in zowel Emmen en Borgen-Odoorn) is het percentage gezinnen gelijk aan het percentage Empty Nesters. • Opvallend is het hoge percentage Senioren (1 en 2-persoons huishoudens van 75 en ouder) in de stad Coevorden en Emmen-Noord. • Starters (1 en 2-persoons huishoudens onder de 30 jaar) komen relatief heeft meest voor in Emmen-Noord, -Oost, -Zuid en in de stad Coevorden. In deze gebieden wonen ook relatief veel 1 en 2-persoons huishoudens tussen de 30 en 54 jaar.

Figuur 0.1: Doelgroepen op de woningmarkt (Bron: EDM)

Doelgroep

BorgerOdoorn

Coevorden

Emmen

De huidige verdeling van doelgroepen over de woningvoorraad is een resultaat van de huidige woningvoorraad maar zegt ook iets over de aantrekkelijkheid van gebieden voor de verschillende doelgroepen op de woningmarkt. Potentie voor doorstroming is aanwezig in alle 3 de gemeenten.

3

Samenvatting 1.2 Focus op de mens Leefstijl is naast sociaal economische kenmerken een belangrijke indicator voor woonwensen. Leefstijlen zijn in dit onderzoek in beeld gebracht met behulp van de DISCmethode Deze methode gaat uit van 2 assen: extravert of introvert en individu en groep. Dit geeft inzicht in woonvoorkeuren zoals: belang van privacy, behoefte aan mogelijkheden tot ontmoeting, goed voelen bij gelijk soort mensen of juist bij diversiteit, behoefte aan voorzieningen en het al dan niet open staan voor verandering. De inwoners van BOCE hebben vaak een wat meer behouden leefstijl. Leefstijlen waar waarden als vertrouwd, herkenbaarheid en sociale samenhang belangrijk zijn (Aqua, Groen en Lime, leefstijlen in de rechter onderkant van de DISC-cirkel). In gebieden waar met name mensen met een Aqua leefstijl wonen zal privacy en kwaliteit van belang zijn, terwijl in gebieden met vooral een Lime leefstijl interactie met andere mensen belangrijk is. De 3 gemeenten en de kernen zijn ten opzichte van elkaar te positioneren. Borger-Odoorn heeft relatief de meeste huishoudens met een leefstijl waar privacy en kwaliteit van de woning zelf een grote rol spelen. In Emmen zien we meer mensen die levendigheid belangrijk vinden en graag in contact komen met anderen. Coevorden valt daartussen. In dit onderzoek is aan mensen gevraagd aan te geven in welk type woonmilieu ze wonen.

Het centrumgebied van Emmen wordt ervaren als wonen in een Binnenstad. De buurten eromheen als Rustig stedelijk en Luxe stedelijk. Wat hier ontbreekt in vergelijking met andere steden is het woonmilieu levendig stedelijk. Een woonmilieu waarbij wonen en voorzieningen in hoge mate aanwezig zijn waardoor er levendigheid ontstaat. In Coevorden ervaart men ook een Binnenstad en daar zien we ook wat meer levendig stedelijk. Het historische centrum vormt een duidelijke afbakening met de omliggende woonwijken. De grote kern Dalen wordt duidelijk als een dorps woonmilieu ervaren. Net als alle kernen in Borger Odoorn. Het minder aantrekkelijke woonmilieu Woonwijk met hoog- en laagbouw zien we eigenlijk alleen in Emmen Oost. Daar is het belangrijk te kiezen om delen te intensiveren en andere juist niet.

Figuur 0.2: Positionering gemeenten op de DISC-cirkel

buurt (ruimte voor

stad

ontmoeting)

Emmen Coevorden Borger-Odoorn (afgeschermde)

wijk

Kaart 0.3: Leefstijlen Emmen-Noord

dorp

Kaart 0.4: Woonmileus Emmen-Noord

Woonmilieus en leefstijlen hebben vaak een relatie. Zo wonen in stedelijke gebieden vaak meer mensen met een extraverte en individuele leefstijl en in de dorpen juist mensen met leefstijlen die meer introvert en groepsgericht zijn (bovenkant van DISC-cirkel). Opvallend is daarom dat in de meer stedelijke woonmilieus, in bijvoorbeeld Emmen, de dominante leefstijlen toch meer behouden zijn (rechtsonder in de cirkel).

4

Samenvatting 2. Beleving en gedrag - tevredenheid De tevredenheid is hoog in BOCE; 44% van de inwoners is tevreden met de woonomgeving en 23% is zelfs zeer tevreden. Daar tegenover staat dat 15% ontevreden of zeer ontevreden is. Kaarten laten zien waar deze ontevredenheid voorkomt. Zie voorbeelden hiernaast van Emmen-Oost. Deze kaarten zijn er van alle gebieden. Tevens wordt in de factsheets ingezoomd op de reden van tevredenheid en ontevredenheid. Deze kaarten zijn gebaseerd op de vraag of men van plan is te verhuizen binnen 2 jaar en niet met het al dan niet aanwezig zijn geschikt aanbod. De verhuisgeneigdheid is vaak hoger in gebieden met meer jonge huishoudens. Deze huishoudens verhuizen vaker dan oudere huishoudens. Langdurige ontevredenheid met de woonomgeving heeft invloed op leefbaarheid en belevingswaarde.

Kaart 0.5: Tevredenheid woonomgeving

Ontevredenheid met de woonomgeving hangt vaak samen met een hogere verhuisgeneigdheid. Dat kan het gevolg zijn van de levensfase (de wens te willen verhuizen naar een buurt met meer of minder levendigheid, met meer of minder voorzieningen) of achteruitgang van de buurt in de ogen van de bewoners. Maar het komt ook voor dat mensen wel graag in de woning of buurt willen blijven wonen maar ontevreden zijn met de omgeving. Beide uitingen van ontevredenheid vragen om aandacht. Een analyse van de huidige voorraad in de verschillende woonmileus en de verhuispatronen van de afgelopen jaren geven een beeld van de mismatch tussen vraag en aanbod van woonmilieus. Er is veel vraag naar de woonmileus Woonwijk laagbouw en Dorps wonen. In deze woonmileus komen jaarlijks echter ook voldoende woningen vrij om de vraag op te vangen. Er is wel behoefte aan de ene kant meer stedelijke woonmilieus in de centrumgebieden en aan de andere kant meer landelijk wonen in het buitengebied. Aanbeveling is om bij nieuwbouw en herstructurering de kansen te benutten en waar mogelijk meer woningen in een rustig stedelijke woonomgeving te realiseren in de centrumgebieden. Aan de randen van kernen en in het buitengebied zouden waar mogelijk meer ontspannen woonmilieus toegevoegd moeten worden, in lage dichtheden met een landelijke uitstraling.

Kaart 0.6: Verhuisgeneigdheid

5

Samenvatting 2. Beleving en gedrag - voorkeuren De wensen verschillen sterk per doelgroep. In totaal is de vraag redelijk gelijk verdeeld over vrijstaand/2^1-kap, rijwoningen en appartementen. De huidige woning van mensen die aangeven verhuisgeneigd te zijn is een indicatie voor het aanbod dat vrijkomt op de markt. De confrontatie van vraag en potentieel vrijkomend aanbod laat een overschot zien van vrijstaande en 2^1-kapwoningen en een tekort aan appartementen en seniorenwoningen. Het 'overschot' aan vrijstaande woningen wordt ingevuld door huishoudens van buiten de gemeente, het zijn met name kleine huishoudens 30-54 jaar en gezinnen die instromen.

Grafiek 0.7: Huidige en voorkeur woningtype verhuisgeneigden in BOCE gemeenten (Bron: enquête 2020) vrijstaand 2^1-kap

Het niet wonen in een woning die levensloopbestendig is wordt vaak genoemd als reden voor verhuizing. Aandacht voor de vraag van de vergrijzende bevolking is daarom belangrijk. Kwaliteit van de omgeving en een minder grote woning zijn kenmerken waar de 55 plusser naar op zoek is. Bij de 75plusser gaat het veel meer om wonen in een gelijkvloerse woning waar op termijn het leveren van zorg mogelijk is.

Hoewel de gevestigde personen in de gemeenten BOCE vooral uit Noord-Nederland komen is er wel een lichte stijging van de vestiging van personen uit de rest van Nederland. De verwachte woningmarktontwikkelingen waarbij de vraag naar rustig en ruimer wonen nog verder toeneemt kan het migratiesaldo mogelijk positief beïnvloeden. Er is geen onderzoek gedaan naar de wensen van doelgroepen die van buiten de gemeente komen. Wel zien we dat de huidige instroom zich vooral heeft gevestigd in eengezins koopwoningen.

26% 3%

appartement

Borger-Odoorn trekt relatief de meeste mensen van buiten de eigen gemeente. Hier is het binnenlands migratiesaldo het hoogst. In Emmen is het aantal vestigers van buiten de gemeente het laagst. Emmen kent ook een migratiesaldo dat al jaren in evenwicht is. Er vertrekken relatief net zo weinig mensen als dat er zich vestigen. In vergelijking met de rest van Noord-Nederland liggen de migratiesaldo's van de gemeenten BOCE hoger dan gemiddeld, maar zijn de laatste 2 jaar gelijk met het gemiddelde in heel Drenthe.

0%

geen voorkeur

15 10 5 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35

29%

20%

rij- of hoekwoning

seniorenwoning

35%

29%

32%

vrijkomend gewenst type

16% 8%

2%

Grafiek 0.8: Binnenlands migratiesaldo, relatief (per 1.000 inwoners) Bron: CBS 8 1 1

3

-3

2015 Borger-Odoorn Drenthe (PV)

2016

2017 Coevorden

2018 Emmen

2019

Noord-Nederland (LD)

6

Samenvatting 3. De toekomst De huishoudensprognose van het PBL en CBS laat een duidelijke krimp zien tot 2050. Met name door de natuurlijke aanwas (meer sterfte dan geboorte). De voorspelling is dat het saldo van zowel buitenlandse als binnenlandse migratie nog wat zal toenemen (meer vestiging dan vertrek). Volgens de PBL- en CBS-prognose is dit onvoldoende om de krimp tegen te gaan. In deze prognoses wordt gekeken naar de omvang van de bevolking (Krimp en Groei), de leeftijdssamenstelling (Grijs en Groen) en de omvang van de immigratie en de diversiteit van de immigranten (Arbeid, Asiel en Lage Migratie). De prognoses van de provincie (Bron: Provincie Drenthe, ABF primos prognose 2020) laten in alle 3 de gemeenten tot 2030 nog een groei zien van het aantal huishoudens. Daarna zal er een daling inzetten. Zie grafiek rechts.

Grafiek 0.9: Huishoudensprognose 2020-2050 BOCE totaal (Bron: ABF Primosprognose, provincie Drenthe) 78.000 77.000 76.000 75.000 74.000 73.000

Dit ontstaat met name door de grote stijging van het aantal 75-plussers tot 2050 en een afname van de overige doelgroepen vanaf 2030. Het verdient aanbeveling in te zetten op doorstroming van deze groep zodat eengezins koopwoningen vrijkomen. Dit is strategisch interessant omdat hiermee de instroom uit gemeente buiten de BOCE-gemeente vorm gegeven kan worden. Hoewel er geen specifiek onderzoek is verricht naar de wensen van de instromers is uit algemeen onderzoek bekend dat rust en ruimte voor een lagere prijs belangrijke factoren zijn. Inwoners van de BOCE-gemeenten geven in de enquête aan dat Corona tot op heden (medio 2020) geen invloed heeft op de woonwensen. Uit de data over 2020 zal moeten blijken of de instroom van mensen uit steden in bijvoorbeeld de randstad is toegenomen als gevolg van Corona.

72.000

71.000 70.000 69.000

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

Tabel 0.10: Sterke stijging van aantal 75 plussers (Bron: ABF Primos Prognose, provincie Drenthe)

Gemeente Borger Coevorden Emmen

2020 1.700 2.490 7.170

2050 2.870 4.150 13.160

toename 1.170 1.660 5.990

% tov 2020 69% 67% 84%

7

Samenvatting 4. Vraag en aanbod De huidige voorraad in de 3 gemeenten bestaat vooral uit eengezins koopwoningen. 55 tot 60% heeft een prijs onder € 300.000,-. Borger-Odoorn is duidelijk een gemeente met vooral eengezinswoningen (bijna 95%), in Emmen is er meer variatie. Zo is in Emmen ook het aanbod van goedkope woningen het grootst. Het percentage koopappartementen is naar verhouding in alle 3 de gemeenten laag; 4% of lager. Het percentage huurappartementen is iets hoger maar gering in omvang en staat met name in Coevorden en Emmen. Een vergelijking tussen het huidige aanbod en de vraag gebaseerd op daadwerkelijke verhuisbewegingen in de afgelopen 5 jaar geeft een overschot aan eengezins koopwoningen en een tekort aan appartementen (in de vorm van meerdere woningen in 1 gebouw) of gelijkvloerse woningen. 'Rustig stedelijk'; rustig wonen, met toch voorzieningen in de buurt of juist landelijk wonen zijn in trek. Ook woningen in een luxe stads- of woonwijk worden meer gevraagd dan aangeboden. Emmen en Coevorden kunnen door het realiseren van nieuw aanbod op transformatielocaties in het meer stedelijke gebied voldoen aan de vraag naar rustig stedelijk wonen.

In alle drie de gemeenten is de aanbeveling om uitbreiding aan de randen met reguliere eengezinswoningen niet in grote aantallen te realiseren, maar ruimte te geven aan concepten waarbij landelijk wonen in lage dichtheden mogelijk is. De mismatch tussen vraag en aanbod per woningsegment verschilt per doelgroep. Onder 75-plussers is er een duidelijk tekort aan gelijkvloers en kleiner wonen (appartement of seniorenwoning). Een deel van deze doelgroep geeft aan in een rustige stadswijk te willen wonen en ca. 1/3e deel wil dorps wonen. De eerste groep zal meer interesse hebben in een appartement met lift in een kern met veel voorzieningen. De tweede groep in een kleine, gelijkvloerse vrijstaande woning in een dorp. Recent onderzoek in opdracht van Platform 31 heeft aangetoond dat er ca. 9 verschillende profielen zijn van 55-plussers, er is dus niet maar 1 product dat zij interessant vinden. Zo is in de gemeente Emmen het gezinshuis, vertrouwd en gehecht, vaker dan gemiddeld het gewenste profiel en zullen senioren vaker dan gemiddeld in hun eigen woning willen blijven wonen. In de 3 gemeenten is 15% van totaal ruim 76.600 huishoudens, bijna 12.000, een 75 plusser. Daarvan geeft 4% aan zeker binnen 2 jaar te willen verhuizen, dat is een vraag naar 480 woningen oftewel ongeveer 240 woningen per jaar. Deze groep is geïnteresseerd in verschillende woonvormen.

Een Woonhof en een Seniorenappartement scoren hoger dan gemiddeld en zal er ook vraag zijn naar wonen in een Privé domein. Door de vergrijzing zal het aantal mensen dat een beroep zal doen op zorg toenemen zoals dat de afgelopen jaren al het geval was. Aanbeveling is daarom om een groot deel van de nieuwbouw aantrekkelijk te maken voor 55 plussers met de mogelijkheid om gelijkvloers te wonen met ruimte voor het kunnen leveren van zorg in de woning op het moment dat dat nodig is.

Overschot van eengezins koopwoningen – interessant voor instroom van buiten

Tekort aan appartementen (gelijkvloers en kleiner) – nodig voor de doorstroming Grafieken 0.11 en 0.12: Mismatch vrijkomend en gevraagd aanbod 75 plussers (Bron: enquête 2020)

8

Samenvatting 5. De opgave Strategische Kaart Bij de vergelijking van gebieden is de verhouding tussen belevingswaarde (prijs) en toekomstwaarde (vraag en aanbod) in beeld gebracht in een strategische kaart per gemeente (zie kaarten hiernaast). Deze kaarten kunnen in samenhang met de analyses over tevredenheid input geven voor specifieke inzet in bepaalde kernen en buurten.

Kaarten 0.13, 0.14 en 0.15: Strategische kaarten

Borger-Odoorn

NB Bij de strategische kaart is de belevingswaarde per gemeente bekeken en in de indexschaal geplaatst. Hierdoor kunnen gemeenten onderling minder goed vergeleken worden. De Strategische kaart zal daarom vooral gebruikt moeten worden als indicator van de verschillen tussen buurten binnen een gemeente.

Emmen: De 'stedelijkheid' in het centrum is aantrekkelijk. Waar mogelijk is het aan te raden het aanbod hier te verhogen. De prijzen zijn goed en de toekomstwaarde van woningen ook. Transformatie van leegstaande panden naar wonen heeft een positieve invloed op de leefbaarheid en biedt aanbod voor de vraag naar meer stedelijk wonen. Daarnaast is dorps en landelijk wonen aantrekkelijk. Bestaande woonwijken vragen om aandacht, met name in Emmen Oost en Zuid. Deze buurten hebben vaak een eenzijdige voorraad en gedateerde uitstraling. Ingrepen in de openbare ruimte, vernieuwing van de uitstraling van woningen (bij renovatie of verduurzaming) en transformatie van woningen of gebouwen kunnen deze buurten een impuls geven.

Coevorden

Emmen

Borger- Odoorn: Gebieden met een lage belevingswaarde (lage prijzen per vierkante meter geven aan dat mensen op deze plek minder over hebben per vierkante meter dan op een andere plek) in combinatie met een overschot van het woningtype voor de inwoners van Borger-Odoorn zelf (lage toekomstwaarde), zorgt dat ervoor dat delen van Borger-Odoorn om aandacht vragen. Waar mogelijk zal de eenzijdige uitstraling moeten worden doorbroken en de aantrekkelijkheid voor de instroom van buiten worden vergroot door het benadrukken en behouden van plekken waar men kan wonen met veel rust en ruimte. Coevorden: De toekomstwaarde van woningen in Coevorden is nergens heel laag. Wel zijn er delen waar de belevingswaarde laag is. Deze gebieden hebben vaak een eenzijdig en gedateerd aanbod. Waar mogelijk is het aan te bevelen om in buurten aan de randen van het centrum het aantal woningen te vergroten en aan de randen van de kern veel meer aan te sluiten bij het buitengebied door groen meer naar binnen te halen. De belevingswaarde kan verhoogd worden in woonwijken door nieuwbouw te realiseren gericht op doorstroming en door toevoeging van bijzondere woonvormen en kwalitatief hoogwaardige woningen. Hiermee kan een eentonig beeld en minder sterke uitstraling worden doorbroken.

9

Aanbevelingen per gemeente De opgaven in de drie gemeenten verschillen niet wezenlijk van elkaar maar er zijn wel accentverschillen. De volgende sheets geven aanbevelingen gericht op de opgave per gemeente.

Afbeelding 0.16: Borger-Odoorn (Bron: Funda)

Afbeelding 0.17: Coevorden (Bron: Funda)

Afbeelding 0.18: Coevorden (Bron: Funda)

Borger-Odoorn

Coevorden

Emmen

10

Aanbevelingen Borger-Odoorn De tevredenheid is hoog in Borger-Odoorn. De kleinschaligheid is een kracht en moet gekoesterd worden. Te grote ingrepen tasten deze kwaliteit aan. Laat bij nieuwbouw de kleinschaligheid tot uiting komen in de vorm van kleine appartementengebouwen in de dorpskernen of gelijkvloerse woningen in verbouwd bestaand vastgoed. En zorg daar waar uitbreiding mogelijk is voor ontspannen plannen met lage dichtheden. Waarbij het gevoel van landelijk en buiten wonen naar voren komt. Ecologische en duurzame concepten horen daarbij. Borger-Odoorn heeft nu al relatief de hoogste instroom. Dit kan beter benut worden. Hoogwaardige producten met meer exclusiviteit. De krimp zal als gevolg van het bouwprogramma nog niet inzetten volgens de ABF prognoses van de Provincie Drenthe. Deze groei kan gebruikt worden om nog een slag te maken in het realiseren van woningen waar nu onvoldoende aanbod van is, zoals gelijkvloers wonen en bijzondere woonvormen. Het wonen in een vrijstaande, 2^1-kap of rijwoning is populair. In de bestaande voorraad zijn deze type woningen echter ook ruimschoots aanwezig en komen jaarlijks vrij bij doorstroming. In de vraagaanbod analyse zien we dan ook dat het vrijkomende aanbod voldoende is voor de jaarlijkse vraag. Tekorten zullen ontstaan in gelijkvloerse woningen.

Zeker20% van het bouwprogramma zal moeten bestaan uit appartementen en nog eens 30% uit bijzondere woonvormen (denk aan wonen op een landgoed, hofjes voor senioren en meergeneratiehofjes, verbouwd vastgoed, een ecowijk en tiny houses)

Aanbevelingen Borger-Odoorn Zorg dat minimaal 50% van de nieuwbouwproductie levensloopbestendig is en geschikt voor meerdere doelgroepen. Stimuleer doorstroming. Koester kleinschaligheid, geen grote aantallen. Bouw woningen in een ontspannen opzet aan de randen van dorpen, waarbij het gevoel van landelijk en buiten wonen naar voren komt. Tekorten zullen ontstaan in gelijkvloerse woningen in de buurt van voorzieningen. Zeker 20% van het bouwprogramma zal moeten bestaan uit appartementen en nog eens 30% uit bijzondere woonvormen.

Kaart 0.19: Woonmilieus gemeente Borger-Odoorn

Net als in Emmen en Coevorden bestaat een groot deel van de bevolking van Borger-Odoorn uit kleine huishoudens boven de 55 jaar en deze groep zal in de toekomst sterk stijgen. Advies is daarom om minimaal 50% van de nieuwbouwproductie levensloopbestendig te bouwen. Aantrekkelijke concepten voor doorstromers, maar ook gelijkvloerse woningen die nu mogelijk interessant zijn voor starters en straks voor senioren. Doorstroming van senioren naar aantrekkelijke nieuwbouw zorgt voor het vrijkomen van woningen voor jongere kleine huishoudens en gezinnen. Het aanbod voor senioren zal vooral gerealiseerd moeten worden in het centrum van de kernen waar de voorzieningen zijn, maar een deel van met name 55-74 jarige (empty nesters) wil ook buiten wonen. Het is belangrijk de kwaliteit van het openbaar gebied en de bereikbaarheid van voorzieningen goed te houden zodat de woningen interessant blijven voor instroom. Aanbevolen wordt om deze gebieden nader te bekijken en waar nodig actie te ondernemen. Dit kan door ingrepen in het openbaar gebied of toevoegen van nieuwbouw door transformatie van minder aantrekkelijke vastgoed (woningen of ander vastgoed zoals bedrijven, winkels, scholen, kerken etc).

11

Aanbevelingen Coevorden Het is goed wonen in Coevorden, mensen zijn tevreden, met uitzondering van een paar gebieden. Verlaag de overlast door verkeer waar mogelijk en stimuleer integratie met nieuwe bewoners. Benut de kracht van de historische binnenstad. Realiseer hier mooie appartementen en bijzondere woonvormen (zoals verbouwd bestaand vastgoed, appartementen met delen met rust en privacy voor bewoners). Met uitzondering van de stad Coevorden en het centrum van de kern Dalen is het van belang ervoor te zorgen dat het dorpse en landelijk wonen zichtbaar blijft. Geen grote aantallen toevoegen buiten de contouren. Ecologische en duurzame concepten kunnen wel, kleine aantallen in lage dichtheden. De instroom van buiten de gemeente is aanwezig. De komende jaren kan er nog sprake zijn van groei van het aantal huishoudens. Deze groei kan gebruikt worden om nog een slag te maken in het realiseren van woningen waar nu onvoldoende aanbod van is, zoals appartementen en bijzondere woonvormen.

Aanbevelingen Coevorden Zorg dat minimaal 50% van de nieuwbouwproductie aantrekkelijk is voor medioren en senioren (55 plus). Stimuleer doorstroming. Benut de kracht van het historische centrum. Benut transformatielocaties voor realisatie van aanbod voor doelgroepen met een wens om luxer te wonen. Bouw woningen in een ontspannen opzet aan de randen wijken en dorpen. Tekorten zullen ontstaan in appartementen in de buurt van voorzieningen en kleinere gelijkvloerse (senioren) woningen. Kaart 0.20: Woonmilieus gemeente Borger-Odoorn

Nu al bestaat een groot deel van de bevolking van Coevorden uit kleine huishoudens boven de 55 jaar en deze groep zal in de toekomst sterk stijgen. Zorg dat minimaal 50% van de nieuwbouwproductie levensloopbestendig is (nu voor een starter straks voor een senior). Aantrekkelijke woningen in aantrekkelijke woonmilieus stimuleert doorstroming. Het aanbod voor senioren zal vooral gerealiseerd moeten worden in rustig stedelijke en in de dorpse woonmilieus. Het wonen in een vrijstaande, 2^1-kap of rijwoning is populair. In de bestaande voorraad zijn deze type woningen echter ook ruimschoots aanwezig en komen jaarlijks vrij. In de vraagaanbod analyse zien we dan ook dat het vrijkomende aanbod voldoende is voor de jaarlijkse vraag. Tekorten zullen ontstaan in appartementen in de buurt van voorzieningen en kleinere gelijkvloerse (senioren) woningen. Zeker 20% van het bouwprogramma zal moeten bestaan uit appartementen en nog eens 30% uit bijzonder concepten. Een deel van de nieuwbouw zal in het betaalbare huursegment gerealiseerd moeten worden.

Ontevredenheid met de woonomgeving, hoge verhuisgeneigdheid en een lage belevingswaarde (lage prijzen per vierkante meter geven aan dat mensen op deze plek minder over hebben per vierkante meter dan op een ander plek) in combinatie met een overschot van het woningtype zorgt ervoor dat delen van Coevorden om aandacht vragen Aanbevolen wordt om deze gebieden nader te bekijken en waar nodig actie te ondernemen. Dit kan door ingrepen in het openbaar gebied of toevoegen van nieuwbouw door transformatie van minder aantrekkelijke vastgoed.

12

Aanbevelingen Emmen (1 van 2) Emmen heeft een duidelijke stedelijke kern. Mensen die er wonen ervaren dat ze in de Binnenstad, in een Rustige stadswijk of een Luxe stadswijk wonen. Wat mist is een Levendig stedelijk woonmilieu, daarmee is de uitstraling van Emmen minder stedelijk. Er is meer vraag naar dan aanbod van woningen in stedelijke woonmilieus. Het benutten van transformatielocaties voor het toevoegen van woningen voor starters maar ook voor de empty nester en oudere senioren verhoogt de kwaliteit van het gebied en het draagvlak voor voorzieningen. Aanbod van luxere woningen met hoge kwaliteit in architectuur en de mogelijkheid om zich terug te trekken binnen het eigen complex of woning spreken een doelgroep aan die de kwaliteit van een gebied verhogen. Ook ontstaat er een tekort aan goedkope huurwoningen, geschikt voor starters en ouderen. Goede spreiding hiervan over de gemeente is belangrijk.

Kaart 0.21: Woonmilieus gemeente Emmen

Hoewel over het algemeen mensen erg tevreden zijn in Emmen, zien we bij de scores van tevredenheid op de kaart dat er gebieden zijn waar een groot deel van de mensen ontevreden is. Hier is aandacht nodig. Dit kan door verbetering van kwaliteit in de openbare ruimte, meer ruimte voor ontmoeten in gebieden met veel mensen met een extraverte leefstijl die meer gericht zijn op de groep dan op het individu. Ruimte voor ontmoeten is daarbij belangrijk. Het toevoegen van nieuwbouw in hogere kwaliteit of bijzondere woonvormen (zoals verbouwd bestaand vastgoed en appartementen met een serviceconcept) kan helpen in minder aantrekkelijke gebieden. Vaak wordt ontevredenheid veroorzaakt door het gevoel dat de buurt achteruitgaat. Nu al bestaat een groot deel van de bevolking van Emmen uit kleine huishoudens boven de 55 jaar en deze groep zal in de toekomst sterkt stijgen. Zorg dat minimaal 50% van de nieuwbouwproductie aantrekkelijk is voor medioren en senioren (kleine huishoudens vanaf 55 en 75 jaar). Doorstroming van deze groep naar nieuwbouw zorgt voor aantrekkelijk en betaalbaar aanbod voor jongere kleine huishoudens en gezinnen. Het aanbod voor senioren zal vooral gerealiseerd moeten worden aan de rand van het centrum, rustig stedelijk en in de dorpse woonmilieus. Naast het stedelijk gebied is er ook behoefte aan woningen in een rustig/landelijk woonmilieu.

Het wonen in een Dorps woonmilieu is populair. Hier is echter al voldoende aanbod om te kunnen voorzien in de vraag. Bij nieuwbouw aan de randen adviseren we daarom om te kiezen voor meer ontspannen plannen (met minder woningen per hectare). Waarbij het gevoel van landelijk en buiten wonen naar voren komt. Ecologisch en duurzame concepten horen daarbij, in kleine aantallen met lage dichtheden. Geen grote aantallen toevoegen buiten de contouren.

13

Aanbevelingen Emmen (2 van 2) Het wonen in een vrijstaande, 2^1-kap of rijwoning is populair. In de bestaande voorraad zijn deze type woningen echter ook ruimschoots aanwezig en komen jaarlijks vrij. In de vraagaanbod analyse zien we dan ook dat het vrijkomende aanbod voldoende is voor de jaarlijkse vraag. Tekorten zullen ontstaan in appartementen in de buurt van voorzieningen en kleinere gelijkvloerse (senioren) woningen. Zeker 25% van het bouwprogramma zal moeten bestaan uit appartementen en nog eens 30% uit bijzondere woonvormen (denk aan wonen op een landgoed, hofjes voor senioren en meergeneratiehofjes, verbouwd vastgoed, een ecowijk en tiny houses). De instroom van buiten de gemeente is niet hoog. Emmen is aantrekkelijk voor de eigen inwoners, voor inwoners van omliggende minder grote gemeenten die stedelijker en met meer voorzieningen willen wonen en voor mensen uit de rest van Nederland die rust en ruimte zoeken. De standaard woonwijk zal het goed doen bij de verkoop maar zal bij te grote aantallen de onevenwichtige woningvoorraad enkel versterken.De krimp zal als gevolg van het bouwprogramma nog niet inzetten volgens de ABF prognoses van de Provincie Drenthe. Deze groei kan gebruikt worden om nog een slag te maken in het realiseren van woningen waar nu onvoldoende aanbod van is zoals appartementen en bijzonder woonvormen.

Ontevredenheid met de woonomgeving, hoge verhuisgeneigdheid en de combinatie van een lage belevingswaarde (lage prijzen per vierkante meter geven aan dat mensen op deze plek minder over hebben per vierkante meter dan op een ander plek) en een overschot van aanwezige woningtypes zorgt ervoor dat delen van Emmen in om aandacht vragen om ook in de toekomst aantrekkelijke woongebieden te kunnen blijven. In gebieden met veel woningen waarnaar vanuit de inwoners van Emmen minder vraag dan is, is het belangrijk de kwaliteit van het openbaar gebied en de bereikbaarheid van voorzieningen op peil te houden zodat de woningen interessant blijven voor instroom. Aanbevolen wordt om deze gebieden nader te bekijken en waar nodig actie te ondernemen. Dit kan door ingrepen in het openbaar gebied of toevoegen van nieuwbouw door transformatie van minder aantrekkelijke vastgoed (woningen of ander vastgoed zoals bedrijven, winkels, scholen, kerken etc).

Aanbevelingen Emmen Zorg dat minimaal 50% van de nieuwbouwproductie levensloopbestendig is en geschikt voor meerdere doelgroepen, nu een starter, straks een senior of andersom. Stimuleer doorstroming. Biedt meer differentiatie in woonvormen. Aandacht voor gebieden met grote ontevredenheid. Benut transformatielocaties voor realisatie van aanbod voor doelgroepen die op zoek zijn naar luxe woningen met een hoge kwaliteit in architectuur en de mogelijkheid om zich terug te trekken binnen het eigen complex of woning. Bouw woningen in een ontspannen/landelijke opzet aan de randen wijken en dorpen. Waarbij het gevoel van landelijk en buiten wonen naar voren komt. Tekorten zullen ontstaan in appartementen in de buurt van voorzieningen en kleinere gelijkvloerse (senioren) woningen. Zeker 25% van het bouwprogramma zal moeten bestaan uit appartementen en nog eens 30% uit bijzonder concepten. Realiseer geen grote aantallen in een standaard woonwijk. Deze zullen wel goed verkopen maar dragen niet bij aan een evenwichtigere woningvoorraad in de toekomst. Gebruik groei tot 2030 om een slag te maken in het realiseren van woningen waar nu onvoldoende aanbod van is, zoals appartementen en bijzondere woonvormen ((denk aan wonen op een landgoed, hofjes voor senioren en meergeneratiehofjes, verbouwd vastgoed, een ecowijk en tiny houses).

Intervenieer waar mogelijk in gebieden met een lage belevingswaarde en lage toekomstwaarde. In deze gebieden zal het niet vanzelf goed blijven gaan. Dit kan door ingrepen in het openbaar gebied of toevoegen van nieuwbouw door transformatie van minder aantrekkelijke vastgoed (woningen of ander vastgoed zoals bedrijven, winkels, scholen, kerken etc).

14

1. Focus Focus op opde demens mens De bewoners van Emmen, Borger-Odoorn en Coevorden staan in dit onderzoek centraal. Zij zijn het startpunt van de vraag naar een woning, een woonomgeving en voorzieningen. Hoe ervaren zij hun woonsituatie en wat zijn hun belangrijkste drijfveren in hun woongedrag?

In dit hoofdstuk komen aan de orde: 1. Huidige verdeling doelgroepen (karakteristieken) 2. Migratiestromen

3. Leefstijlen 4. Tevredenheid onder doelgroepen

De data voor deze analyse komt van CBS, EDM en een onder de inwoners van de gemeenten BOCE uitgevoerde enquête (zie hiervoor ook paragraaf 2.1))

15

1.1.1 Doelgroepen op de woningmarkt Om een beeld te krijgen van de bewoners van de 3 gemeenten is een indeling gemaakt naar 5 doelgroepen die we onderscheiden op de woningmarkt. • Starters: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd tot 30 jaar; vaak op zoek naar de eerste woning. Betaalbaarheid is bij deze doelgroep vaak doorslaggevend. • Werkenden: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd van 30 tot 54 jaar; vaak toe aan een tweede stap in de wooncarrière. Veelal alleen of samen werkend. De eisen ten aanzien van woning en woonomgeving nemen toe.

Figuur 1.1: Doelgroepen op de woningmarkt (Bron: EDM)

Doelgroep

• Gezinnen: Huishoudens met 1 of meerdere kinderen. De woonwensen van deze doelgroep zijn specifiek het gevolg van het hebben van kinderen. Leeftijd is minder van belang. Deze doelgroep is vaak op zoek naar een huis met een tuin in een voor kinderen aantrekkelijke woonomgeving. • Empty Nesters: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd van 55 tot 74 jaar van wie eventuele kinderen het huis uit zijn; vaak toe aan een stap in hun wooncarrière en stellen hoge eisen aan woning en woonomgeving. Ze moeten vaak verleid worden om te verhuizen.

• Senioren: Kleine (1 en 2-persoons) huishoudens in de leeftijd vanaf 75 jaar. Bij deze groep spelen service en zorg vaak een belangrijke rol. Gelijkvloers wonen en omkijken naar elkaar worden belangrijke woonwensen.

BorgerOdoorn

Coevorden

Een vergelijking van de 3 gemeenten geeft een redelijk gelijk beeld. Er wonen vooral gezinnen en Empty Nesters; beide ca. 1/3e deel. In totaal 2/3e deel van het aantal huishoudens. In Coevorden en Borger-Odoorn zijn wel relatief meer gezinnen met een hoger inkomen. Emmen

16

1.1.2 Doelgroepen - deelgebieden vergeleken Voor dit onderzoek is een onderscheid gemaakt naar 15 gebieden: 6 in Emmen

Figuur 1.1: Gebiedsindeling onderzoek

5 in Coevorden 4 in Borger-Odoorn Van deze gebieden zijn factsheets gemaakt. In deze factsheets wordt ook ingezoomd op de verschillende kernen per gebied en wordt op kaarten het hele gebied in beeld gebracht.

In Emmen-Noord, Emmen-Oost, Oosterhessleen, Sleen, Zweeloo, Borger- en ExlooOdoorn is de groep Empty Nesters (1 en 2-persoons huishoudens tussen de 55 en 74 jaar) relatief het grootst. Emmen-Zuid, De Blokken, Dalen en Nieuw Buinen kenmerken zich door het hoge percentages gezinnen. In De Monden (in zowel Emmen en Borgen-Odoorn) is het percentage gezinnen gelijk aan het percentage Empty Nesters. Opvallend is het hoge percentage Senioren (1 en 2-persoons huishoudens van 75 jaar en ouder) in Coevorden en Emmen-Noord. Starters (1 en 2-persoons huishoudens onder de 30 jaar) komen relatief het meest voor in Emmen-Noord, -Oost, -Zuid en in Coevorden. In deze gebieden wonen ook relatief veel Werkenden (1 en 2-persoons huishoudens tussen de 30 en 54 jaar. Voor Emmen zijn er nog aparte factsheets gemaakt met informatie op wijkniveau. Grafiek 1.2: Doelgroepen - gebieden vergeleken

17

1.2.1 Migratiestromen - saldo vestiging en vertrek Het aantal personen dat zich van buiten de gemeente vestigt per 1.000 inwoners is het hoogst in Borger-Odoorn. Er is ook een duidelijke stijging te zien. Deze trend zal zich naar verwachting verder doorzetten nu ruimte en rust belangrijker worden dan reisafstand. In vergelijking met heel Drenthe en met Noord-Nederland ligt het relatief aantal gevestigde personen hoog in Borger-Odoorn en Coevorden. In Emmen is dit relatieve aantal laag (ten opzichte van het aantal inwoners). Zie ook de grafiek rechts. Dit betreft gevestigde personen per 1.000 inwoners in de gemeente vanuit andere gemeenten (inclusief de ander BOCE gemeenten) Na een dip in 2017 is er in heel Drenthe evenwicht (ongeveer net zoveel vestigers als vertrekkers) en heeft Noord-Nederland een negatief migratiesaldo. Het migratiesaldo in Drenthe is van een negatief naar een licht positief saldo gegaan. Er vestigen zich sinds 2018 meer mensen dan er vertrekken. Borger-Odoorn heeft het hoogste saldo. Emmen heeft de afgelopen jaren een evenwicht tussen vestiging en vertrek. In Emmen vestigen zich dus relatief weinig mensen van buiten de gemeente, maar er vertrekken ook relatief weinig mensen naar andere gemeenten. Veruit de meeste mensen die zich van buiten de gemeenten BOCE in de gemeente BOCE vestigen komen uit Noord-Nederland.

Het aantal personen uit de andere delen van Nederland is tussen 2014 en 2018 wel toegenomen.

70

Grafiek 1.3: Gevestigde personen (in gemeente uit andere gemeenten) relatief (per 1.000 inwoners), Bron: CBS

60

62

50 40

51 45 45

30

29

20 2015

15 10 5 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35

2016

2017

2018

2019

Grafiek 1.4: Binnenlands migratiesaldo, relatief (per 1.000 inwoners) Bron: CBS 8 1 1

3

-3

2015

2016

2017

Borger-Odoorn

Coevorden

Drenthe (PV)

Noord-Nederland (LD)

2018

2019

Emmen

18

1.2.2 Migratiestromen - migratierelaties

Vestigers in Borger-Odoorn komen buiten BOCE vooral uit Stadskanaal, Groningen en Aa en Hunze. Dit zijn tevens de gemeenten waar mensen buiten de gemeenten BOCE vooral heen gaan als ze vertrekken.

Rest van Nederland

Vestigers in Coevorden komen buiten BOCE vooral uit Hoogeveen, Hardenberg en Groningen. Dit zijn tevens de gemeenten waar mensen buiten de gemeenten BOCE vooral heen gaan als ze vertrekken. Vestigers in Emmen komen buiten de BOCE vooral uit: Groningen, Stadskanaal en Vlagtwedde en vertrekken buiten BOCE vooral naar Groningen, Zwolle en Hoogeveen.

770

Figuur 1.5: Migratierelaties, gemiddelde 2014-2018 Bron: CBS (2019 nog niet beschikbaar).

820 (170 uit West NL)

Van de 3 gemeenten komt, gemiddeld over 5 jaar, in Borger-Odoorn het hoogste percentage verhuisden van buiten de gemeente (58%). In Coevorden en Emmen is dit lager; respectievelijk 48% en 27%. In Coevorden komen de meeste mensen van buiten NoordNederland (16%). In Emmen en Borger Odoorn is dit respectievelijk 10% en 13%.

Uit en naar gemeente in de rest van Nederland

Verhuizingen tussen gemeenten BOCE

Borger Odoorn 940

Rest van Drenthe

Tabel 1.6: Verhuisde personen naar herkomst Bron: CBS (gemiddeld 2014-2018) Gevestigd uit: Emmen Coevorden Borger-Odoorn Rest van Drenthe Rest van Noord Nederland West Nederland Oost Nederland Zuid Nederland Totaal verhuisde personen

Borger Odoorn 220 10% 50 2% 940 42% 210 9% 510 23% 170 8% 110 5% 20 1% 2.230 100%

Binnen de gemeente verhuisd Van buiten gemeente Van buiten BOCE Van buiten Drenthe Van buiten Noord Nederland

940 1.290 1.020 810 300

42% 58% 46% 36% 13%

Gemeente van vestiging Coevorden Emmen 410 12% 7.850 73% 1.850 54% 420 4% 50 1% 260 2% 280 8% 400 4% 280 8% 790 7% 190 6% 500 5% 280 8% 470 4% 70 2% 110 1% 3.410 100% 10.800 100% 1.850 1.560 1.100 820 540

54% 46% 32% 24% 16%

7.850 2.950 2.270 1.870 1.080

73% 27% 21% 17% 10%

1.950

410

Coevorden 1.850

420

1.880 (500 uit West NL)

Emmen 7.850 Uit en naar gemeente maar binnen rest van Drenthe (excl. BOCE)

uit in Binnen gemeente verhuisd

19

1.2.3 Migratiestromen - ontwikkeling Veruit de meeste mensen die zich van buiten de gemeenten BOCE in de gemeente BOCE vestigen komen uit Noord-Nederland (60 tot 76%). Het aantal personen uit de andere delen van Nederland is tussen 2014 en 2018 wel toegenomen. Met name in Emmen is het aantal vestigers uit West Nederland sterk gestegen, daartegenover staat wel dat het aantal vestigers uit de ander delen van Nederland minder sterk is gestegen. In Coevorden is het aantal vestigers uit Noord Nederland juist sterker toegenomen.

Grafiek 1.7: Vestiging per landsdeel (Bron: CBS) 76%

67% 60%

18% 17%

16%

8%

Noord-Nederland

20% 12% 1% 3% 4%

Oost-Nederland Borger-Odoorn

West-Nederland Coevorden

Zuid-Nederland

Emmen

Grafiek 1. 8: Procentuele toename aantal gevestigde personen per landsdeel 2014-2018 (Bron: CBS) 69%

Tabel 1.9: Gevestigde personen (Bron: CBS)

Gevestigde personen Regio van vertrek Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland Totaal

Gemeente van vestiging Borger-Odoorn Coevorden Emmen 2014 2018 2014 2018 2014 2018 789 1.078 751 1.272 1.633 1.913 92 108 235 336 411 545 157 225 161 228 384 628 17 16 39 58 96 114 1.055 1.427 1.186 1.894 2.524 3.200

64% 43% 42%

43%

37%

60% 49% 35%

33% 17%

Noord-Nederland

27% 19%

17%

Oost-Nederland

West-Nederland

Zuid-Nederland

Totaal

-6% Borger-Odoorn

Coevorden

Emmen

20

1.3.1 Leefstijlen Relevant is ook wat voor type mensen in de 3 gemeenten wonen. Daarvoor kijken we naar leefstijlen van mensen. We gebruiken daarvoor de methode van DISC Vision. Daarin onderscheiden we 8 groepen, die we met kleuren weergeven. In het onderzoek DGOT hebben we van alle respondenten de leefstijl vastgesteld.

Figuur 1.10: Leefstijlen volgens de DISC Methode

In de figuur staan de groepen verwoord. Linksboven zie je de Rode belevingswereld: dynamisch, zelfverzekerd. Naar rechts wordt het Oranje: creatief, uitbundig en vlot. Dan Geel; inspirerend, actief, met elkaar, enthousiast. Vervolgens Lime: vriendelijk, gezellig en met elkaar. Naar onder wordt de leefstijl introverter. Groen: stabiel, sociaal, nuchter, rustig, serieus. Dan Aqua: respectvol en weloverwogen. Vervolgens Blauw: consciëntieus, correct, nauwkeurig, statusgericht. En Paars: ondernemend, besluitvaardig en carrièregericht. In bijlage 2 is een verdere toelichting van de DISC-methode opgenomen.

21

1.3.2 Leefstijlen per gemeente Kaarten 1.12,1.13 en 1.14: Leefstijlen (Bron: DISCVision/Enquête 2020)

Leefstijl zegt veel over de identiteit van een gebied. De inwoners van BOCE hebben vaak een Lime, Groen of Aqua leefstijl. Leefstijlen waar waarden als vertrouwd, herkenbaarheid en sociale samenhang belangrijk zijn. In gebieden waar met name mensen met een Aqua leefstijl wonen zal privacy en kwaliteit van belang zijn, terwijl in gebieden met vooral een Lime leefstijl interactie met andere mensen belangrijk is. De 3 gemeenten en de kernen zijn ten opzichte van elkaar te positioneren. Borger-Odoorn heeft relatief de meeste huishoudens met een Aqua leefstijl en Emmen juist meer de Lime en Gele leefstijl. Coevorden positioneert zich daartussen. Hoewel Emmen de meest stedelijke gemeente is van de drie wonen er naar verhouding de meeste inwoners met een leefstijl die past bij de meer dorpse waarden van gemeenschap en vertrouwen.

Borger-Odoorn Figuur 1.11: Positionering

Emmen Coevorden Borger-Odoorn

Coevorden

Emmen

Grafiek 1.15: Leerstijlen per gemeente Borger-Odoorn

Coevorden

Emmen

22

2. en gedrag 2.Beleving Beleving en gedrag

In een representatieve enquête onder de inwoners van de 3 gemeente hebben we mensen gevraagd naar hun huidige situatie, wensen en voorkeuren. Maar mensen doen niet altijd alles wat ze zeggen. Daarom hebben we ook gekeken naar het feitelijke woongedrag van de inwoners van de BOCE-gemeenten. Dat doen we op basis van onze consumentendata en verhuispatronen. In dit hoofdstuk komt aan de orde: 1. Enquêteresultaten: Respons en Factsheets per gemeente, gebied en doelgroep 2. Tevredenheid met de woonomgeving 3. Verhuisgeneigdheid Afbeelding 2.1: Voorblad online enquête

23

2.1.1 Enquêteresultaten - respons In totaal hebben 4380 mensen de enquête, inclusief hun 6 positie postcode, ingevuld. Dat is 5,8% van het totale aantal huishoudens (woningen) in de 3 gemeenten (75.570 o.b.v. BAG). In Emmen is de respons t.o.v. de totale populatie 4,8%, in Coevorden 6,7% en in Borger-Odoorn 8,8%.

Tabel 2.2: Respons en betrouwbaarheid enquête Gebied

Respons

% van totaal

Emmen totaal

Aantal woningen 8.008 9.070 10.089 5.188 7.208 9.422 48.985

395 505 510 190 447 326 2.373

4,9% 5,6% 5,1% 3,7% 6,2% 3,5% 4,8%

Foutmarge % (bij 95% bhn) 4,8% 4,2% 4,2% 7,0% 4,5% 5,3% 2,0%

7 Coevorden 8 Dalen 9 Oosterhesselen # Sleen # Zweelo Coevorden totaal

7.235 2.349 1.775 2.815 1.323 15.497

347 182 158 212 137 1.036

4,8% 7,7% 8,9% 7,5% 10,4% 6,7%

5,1% 7,0% 7,4% 6,5% 7,9% 2,9%

# Borger # De Monden # Exloo-Odoorn # Nieuw Buinen Borger-Odoorn totaal

3.232 2.704 2.592 2.561 11.089

296 241 236 198 971

9,2% 8,9% 9,1% 7,7% 8,8%

5,4% 6,0% 6,1% 6,7% 3,0%

75.571

4.380

5,8%

1,4%

1 Emmen-Noord 2 Emmen-Oost 3 Emmen-Zuid 4 De Monden 5 De Velden 6 De Blokken

In marktonderzoek worden de foutmarges over het algemeen berekend op een betrouwbaarheidsniveau van 95%. Dit betekent dat een onderzoeksuitkomst in 19 van de 20 gevallen conform de realiteit is. Bij een enquête streven wij naar een foutmarge van 5%. De foutmarge is een waardebereik boven en onder de feitelijke enquêteresultaten. Als bijvoorbeeld 60% 'ja' antwoordt bij een foutmarge van 5%, betekent dit dat tussen de 55% en 65% van de mensen in de algehele populatie van mening is dat het antwoord 'ja' moet zijn. In de tabel rechts is de respons weergegeven en de foutmarge per gebied, uitgaande van een betrouwbaarheidsniveau van 95%. Bij kleinere aantallen (kleinere gebieden) is een hogere respons nodig om de foutmarge te beperken. Zo is de respons ten opzichte van het aantal woningen in De Blokken laag, maar door de omvang van het aantal woningen in het gebied is de foutmarge met 5,2% prima. Terwijl de respons ten opzichte van het aantal woningen in Zweelo0 hoog is (10%) en de foutmarge hier bijna 8% is. Voor de inzichten die met de enquête verkregen zijn is de respons voldoende betrouwbaar.

Totaal

Grafiek 2.3: Respons en betrouwbaarheid enquête

5%5%

6% 4%

7% 5%4%

4%

6% 4%

5% 3%

8%7% 5%

9% 7%

5%5%

8% 6%

10% 8%

9% 7% 3%

2%

Respons

Foutmarge

5%

9% 6%

9% 6%

8% 7%

9% 6% 3%

1%

24

2.1.2 Enquêteresultaten - factsheets De enquêteresultaten zijn samen met kenmerken van doelgroepen, de mismatch tussen vraag en aanbod van woningen en de strategische kaart samengevat in factsheets.

Afbeelding 2.4: Voorbeelden Factsheets

Voor de enquête zijn de resultaten weergegeven over de volgende thema's: • Woonmilieu • Leefstijl • Tevredenheid: omgeving, kenmerken buurt en voorzieningen, positieve en negatieve aspecten van de woonomgeving • Verhuisgeneigdheid en verhuisreden Voor een samenvatting van de bevindingen per gebied zie hoofdstuk 6. Daarnaast zijn er nog 16 factsheets gemaakt met de enquêteresultaten per doelgroep: • Starters , 2 factsheets: laag en hoog inkomen • Werkenden, 2 factsheets: laag en hoog inkomen • Gezinnen, 3 factsheets: laag midden en hoog inkomen • Empty Nester, 3 factsheets: laag midden en hoog inkomen • Senioren: 2 factsheets: laag en hoog inkomen • 1 persoons huishoudens, 2 factsheets: , laag en midden inkomen (doelgroep Woningcorporaties) • 2 en meer persoons huishoudens, 2 factsheets: laag en midden inkomen (doelgroep Woningcorporaties In de doelgroepen-factsheets komen de volgende thema's aan de orde: • Ideaal woonmilieu en woningtype • Woonomgeving: woonconcepten, bouwstijlen en kenmerken gewenste woning • Verhuisgeneigdheid en verhuisreden • Zorg • Duurzaamheid en onderhoud

25

2.2.1 Tevredenheid Woonomgeving – Borger Odoorn In de enquête is een aantal vragen gesteld over tevredenheid. Een belangrijke indicator voor de ontwikkeling van wijken en kernen is de tevredenheid over de woonomgeving. De kaart rechts en de grafiek hieronder laten verdeling van tevredenheid zien.

Tabel 2.5: Tevredenheid woonomgeving Borger-Odoorn (Bron: Enquête 2020)

In Borger Odoorn is de tevredenheid over de woonomgeving hoog (71% van de inwoners is tevreden of zeer tevreden). Positief zijn inwoners over de rust, ruimte (vrij uitzicht), buren en mooie natuur. Ongeveer 13% van de respondenten geeft aan ontevreden te zijn over de woonomgeving. Mensen noemen als reden vooral verkeersoverlast (30% van de ontevreden mensen noemt dit). Daarnaast worden onderhoud, zowel van openbare ruimte als de tuinen van buren (22%),ontevredenheid over het gedrag van omwonenden (23% ), ontbreken voorzieningen (14%) en de komst van windmolens (13%) genoemd. Vaak wordt hierbij de rol van de gemeente minder gewaardeerd.

Grafiek 2.6: Tevredenheid woonomgeving Borger-Odoorn (Bron: Enquête 2020)

26

2.2.2Tevredenheid Woonomgeving – Coevorden In Coevorden is de tevredenheid ook hoog (41% is tevreden en 31% zelfs zeer tevreden). Redenen voor de tevredenheid die worden genoemd zijn: rust, mooie omgeving, buren en voorzieningen.

Tabel 2.7: Tevredenheid woonomgeving Coevorden (Bron: Enquête 2020)

Van de mensen die aangeven ontevreden of zeer ontevreden te zijn wordt als reden vooral ander bewoners in hun omgeving genoemd (41%). Zij zorgen voor overlast, geroddel en verwaarlozing van de buurt. Daarnaast worden slecht onderhoud (28%) en verkeersoverlast (20%). Parkeerproblemen is voor 8% van de mensen een reden om ontevreden te zijn. Een klein deel noemt ook het ontbreken van voorzieningen (4%). Er is hier meer verschil in tevredenheid tussen de verschillende gebieden binnen de gemeente. Met name in de Kern Coevorden zijn delen te vinden waar de mensen vaker ontevreden zijn.

Grafiek 2.8: Tevredenheid woonomgeving Coevorden (Bron: Enquête 2020)

27

2.2.3Tevredenheid Woonomgeving – Emmen Ook in Emmen worden redenen als rustig, ruimte, groen, buren en voorzieningen als redenen voor tevredenheid gegeven.

Tabel 2.9: Tevredenheid woonomgeving Borger-Emmen (Bron: Enquête 2020)

Mensen die ontevreden of zeer ontevreden zijn geven als reden vooral overlast van omwonenden aan (39%), met name door lawaai en drugs/criminaliteit. Daarnaast is men ontevreden over het onderhoud in de buurt (30%) (naast onderhoud van straten en pleinen ook de overlast door vogels en Processierups), overlast van verkeer (16%) en parkeerproblemen (3%). Opvallend is dat in Emmen vaak de inrichting van de wijk als reden voor ontevredenheid wordt genoemd (12%). De volgende redenen worden daarbij genoemd: woningen te dicht op elkaar, verkeerde functie toegevoegd, te weinig groen, verpaupering (vaak wordt daarbij toename van het aantal huisjesmelkers genoemd). In Emmen zijn er duidelijke verschillen tussen buurten. De plekken die rood/oranje kleuren op de kaart vragen om aandacht.

Grafiek 2.10: Tevredenheid woonomgeving Emmen (Bron: Enquête 2020)

28

2.3 Verhuisgeneigdheid In Coevorden zegt 19% binnen 2 jaar zeker wel of waarschijnlijk wel te willen verhuizen. In Borger-Odoorn is dit lager: 15%. In Emmen is dit percentage met 21% het hoogst. Op de kaarten rechts is te zien dat de verhuisgeneigdheid sterk verschilt per gebied. In blauwe gebieden is de verhuisgeneigdheid laag en in oranje/rode gebieden hoog. Een hoger percentage jonge huishoudens kan ook zorgen voor hogere verhuisgeneigdheid en doorstroming net als de woningvoorraad. Huishoudens blijven korter wonen in kleine betaalbare appartementen dan in eengezins koopwoningen.

Kaarten 2.11, 2.12 en 2.13: Verhuisgeneigdheid (Bron: Enquête 2020) Borger-Odoorn

In de gemeenten BOCE wordt als belangrijkste reden om te willen verhuizen de woonomgeving gegeven. Daarna komen: huidige woning te klein (18%), huidige woning te groot (10%) en huidige woning niet levensloopbestendig (15%). Mensen die aangeven zeker verhuisgeneigd te zijn (binnen 2 jaar) zijn actief op zoek en het grootste deel zal ook daadwerkelijk verhuizen. Of dit ook is naar de woning die ze zochten is niet specifiek onderzocht. De groep die aangeeft 'waarschijnlijk wel' en 'misschien' te willen verhuizen zal naar verwachting pas verhuizen indien zich aantrekkelijk aanbod voordoet.

Coevorden

Emmen

Omdat mensen niet altijd doen wat ze zeggen en aan de andere kant mensen soms niet verhuisd zijn omdat er geen aanbod was is er in de vraaganalyses gekeken naar de uitgesproken wensen van mensen in de enquête en de daadwerkelijke verhuispatronen uit het verleden. 2&% van de inwoners van de gemeente BOCE geeft aan te willen verhuizen vanwege de woonomgeving. De reden kan te maken hebben met de levensfase: jongeren zoeken meer levendigheid, samenwoners meer ruimte, gezinnen meer groen en goede voorzieningen, empty nesters rust of voorzieningen en senioren meer voorzieningen en mogelijkheden tot zorg. De redenen om te verhuizen kunnen heel persoonlijk zijn. Echter plekken waar de ontevredenheid met de woonomgeving hoog is en de verhuisgeneigdheid ook, vragen om aandacht. Eerder hebben we gezien dat dat vooral komt door slecht onderhoud en te veel overlast van verkeer en buren. Onderwerpen waar de gemeente een rol in kan spelen.

29

2.4.1 Gedrag: Wonen en zorg De behoefte aan zorg is een belangrijk onderdeel van het beeld van de behoefte aan woningen. Wanneer we kijken naar wonen met zorg dan zijn er twee categorieën. Zorg Zonder Verblijf (ZZV) en Zorg met Verblijf (ZMV) Zorg Zonder Verblijf (ZZV) Hierin vallen personen die zelfstandig kunnen wonen, maar wel een zorgvraag hebben. Dit kan een lichte zorgvraag zijn, maar ook een zorgvraag waar intensieve ondersteuning bij nodig is. Personen die vallen onder ZZV zijn onder te verdelen in: • Wet Maatschappelijk Ondersteuning (WMO) is bedoeld voor mensen die hulp nodig hebben om thuis te kunnen blijven wonen. Tabel 2.14geeft de verdeling per gemeente (waarbij Persoonsgebonden Budget (PGB) en Zorg in natura (ZIN) zijn samengevoegd). De cijfers over de afgelopen jaren geven een stabiel beeld en in Coevorden zelfs een afname. Als gevolg van vergrijzing is de verwachting dat deze aantallen zullen toenemen. • Wet Langdurige Zorg (WLZ) is bedoeld voor mensen die voortdurend (intensieve) zorg nodig hebben in de nabije omgeving. Zie tabel 2.15. Op basis van de afgelopen 2 jaar (meer data op moment van onderzoek niet beschikbaar) is een stijgende lijn te zien. Tabel 2.16 geeft de groei van de inwoners van 75 plussers in de 3 gemeenten van 2020 tot 2050, waarbij te zien is dat het aantal woningen met 75plussers zal toenemend met 70% tot 90% (paren samen 1 woning).

Een meer concrete voorspelling van het aantal huishoudens dat zorg nodig heeft vraagt nadere analyse. Voor nu concluderen we dat het aantal mensen dat een beroep zal doen op zorg in de eigen woning sterk toe zal nemen als gevolg van een sterke toename van het aantal ouderen. Wat daarbij de wensen zijn komt aan bod op de volgende pagina. Zorg Met Verblijf (ZMV) Hierin vallen personen die niet zelfstandig kunnen wonen en een zorgvraag hebben waar intensieve ondersteuning voor nodig is. Door de extramuralisering in 2015 is er veel veranderd en is het beleid erop gericht om huishoudens zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Hierdoor kan de vraag afnemen maar door de toenemende vergrijzing zal deze vraag ook stijgen. Binnen dit onderzoek is geen verdiepend onderzoek gedaan naar de toekomstige vraag naar Zorg met verblijf. Dit vraagt een nadere analyse met inbreng van en afstemming met zorginstellingen, woningcorporaties en de gemeente.

Tabel 2.14: WMO-cliënten (Bron CBS), Persoonsgebonden budget en Zorg in Natura

Gemeente Borger-Odoorn Coevorden Emmen

2016 aantal 2.005 2.780 10.850

2017 aantal 1.915 1.885 .

2018 aantal 1.960 . 8.910

2019 aantal 2.080 2.030 10.165

Verschil 2019-2016 2019 aantal % per 1 000 inw. 75 4% 82 -750 -27% 57 -685 -6% 95

Tabel 2.15: Aantal mensen die recht hebben op zorg via de WLZ, Bron: CIZ database

Borger-Odoorn Coevorden Emmen Totaal

Wet Langdurige Zorg 2018 2019 135 165 175 180 735 830 1050 1180

Tabel 2.16: Toename aantal woningen bewoont door 75plussers, 2020-2050 (Bron ABF, Primos 2020)

Doelgroep

Borger-Odoorn Coevorden Emmen

Toename alleenstaand 75Plus

792

1.095

4.208

Procentueel 2020-2050

91%

76%

101%

Toename Paren 75plus

378

562

1.791

Procentueel 2020-2050

46%

53%

60%

Toename aantal woningen bewoont door 75plus

981

1.376

5.104

Procentueel 2020-2050

76%

70%

90%

30

2.4.2 Voorkeuren bij wonen medioren en senioren (enquête) In de groep 55-74 jarigen geeft 8% tot 15% aan behoefte te hebben aan zorg (bij lagere inkomens is dit percentage hoger dan bij hogere inkomens). Onder de groep 75 plussers is dit 20%, zowel bij de lage als de hoge inkomens. Van de 75 plussers die aangeven behoefte te hebben aan zorg geeft 22% van de groep met een hoog inkomen en 35% van de groep met een laag inkomen aan dat de woning geen kenmerken heeft die de woning geschikt maken voor wonen met zorg (geen trappen, voldoende ruimte voor hulp en extra mogelijkheden voor service). De opgave voor het aanpassen van woningen lijkt dus groter in het goedkope segment (mensen met een inkomen onder de sociale huurgrens) dan in de duurdere segmenten. Ruim een derde van de 75 plussers die aangeeft nu of in de toekomst behoefte te hebben aan zorg, zoekt een woonvorm waarbij gebruik gemaakt kan worden van een aantal gemaksdiensten en indien nodig zorg. In de inkomensklasse tot de sociale huurgrens geeft 25% ook aan een woonvorm te zoeken waar 24 per dag een beroep gedaan kan worden op zorg. In de hogere inkomensklassen is dit maar 11%. 25% tot 30% geeft aan niet op zoek te zijn naar een woonvorm met service of zorg.

Grafiek 2.17: Vraag per woonprofiel (Bron: Platform31/Springco)

Borger-Odoorn

Coevorden

Gezondheid is de voornaamste reden waarom deze huishouden willen verhuizen. Verder geeft een deel ook aan dat de huidige woning te groot is, ze goedkoper en dichter bij voorzieningen willen wonen. De woning en woonomgeving moeten vooral comfortabel en functioneel zijn. Ze leven volgens rituelen met elkaar samen, normen en waarden staan hoog in het vaandel net als privacy op het moment dat ze hier behoeft aan hebben. Alsnog willen de meesten 3 kamers (badkamer en keuken niet meegerekend). Wonen in een hof en afgeschermd wonen zijn populair onder huishoudens met een zorgvraag. Ruimte en rust zijn wederom belangrijke kenmerken voor deze doelgroep, maar in dien verstande dat men af en toe contact kan hebben met de buren of buurtbewoners. Recent onderzoek in opdracht van Platform 31 heeft aangetoond dat er ca. 9 verschillende profielen zijn van 55-plussers. (zie ook www.platform31.nl/publicaties/woonprofielen-vansenioren en www.spring-co.nl/woonprofielen/) . Zo is in alle drie de gemeenten het gezinshuis, vertrouwd en gehecht veel vaker dan gemiddeld het gewenste profiel. Mensen zullen hier dus langer in hun vertrouwde woning willen blijven wonen. Maar ook het Woonhof en het Seniorenappartement scoren hoger dan gemiddeld in de 3 gemeenten. In BorgerOdoorn en Coevorden scoren ook de Eigen plek en Privé domein hoger dan gemiddeld.