Bijlage 5 - Woonvisie 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' 2022-2030

BuitengeWoon Thuis in Emmen Woonvisie 2022-2030

Voorwoord De nieuwe Woonvisie “BuitengeWoon Thuis in Emmen” voor de gemeente Emmen is er! De nieuwe Woonvisie is het startsein voor een periode van groei in aantal en kwaliteit van het woningvoorraad. Hiermee maken wij een koerswijziging ten op zichtte van de vorige woonvisie, “Thuis in Emmen: Snoeien doet Bloeien 2018-2023”. We zijn geen krimpregio meer, en sluiten de woningmarkt aan bij de actuele woonwensen. We spreken daarom ook de ambitie uit om te bouwen aan een divers woningaanbod, herstructurering op te starten in meerdere gebieden, te focussen op het toevoegen van senior- en starterswoningen en om 4.000 woningen te bouwen in de periode van 2022-2030. We focussen ons daarbij op leefbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid, wonen & zorg, en duurzaamheid van de woningvoorraad en woonomgeving. Aanleiding voor deze woonvisie is tweedelig. Allereerst, de vorige woonvisie dateert uit een tijd dat de gemeente Emmen moest “deprogrammeren” en woningbouwmogelijkheden moesten schrappen. De wereld ziet er nu anders uit: er is een verwachte huishoudensgroei en er zijn ontwikkelingen op het gebied van onderwijs, werkgelegenheid en migratie. Wij kijken dan ook met een frisse blik naar de toekomst. Bij de vorige woonvisie hoorde de structuurvisie deprogrammering, echter, met de veranderingen van de woningmarkt is

2

BuitengeWoon Thuis in Emmen

dit niet meer actueel en laten we deze structuurvisie vervallen. We hebben nu helder voor ogen waar de woonbehoefte ligt, zodat we richting kunnen geven aan woningverbeteringen en de juiste aanvullingen van de woningvoorraad. Er is een grote vraag naar diverse, goede, en betaalbare woningen. Daarnaast is er behoefte aan concrete doelstellingen, zodat de woonvisie als basis kan dienen voor afspraken met initiatiefnemers van bouwprojecten en partners waaronder woningcorporaties. Vanuit het Rijk zijn en worden er meerdere woonprogramma’s gepresenteerd. Deze programma’s worden in Emmen gebruikt als kaders voor de woningbouwopgave. Nieuwe programma’s die nog gelanceerd moeten worden, kunnen leiden tot een addendum op deze woonvisie. De programma’s vragen een integrale aanpak vanuit de gemeente en een andere rol dan we gewend waren. De regie op wonen moet strakker in handen genomen worden. Daarom gaan we hard aan het werk om de gezamenlijke ambities uit deze woonvisie te stimuleren en de resultaten en ontwikkelingen in de markt te monitoren. We gaan voor meer sturing aan de voorkant van planontwikkelingen. We zetten niet alleen in op nieuwbouw en het toevoegen van woningen, maar we streven naar een meer divers woningaanbod. We willen de eenzijdige woningvoorraad

aanwezig in sommige wijken en dorpen te doorbreken, zodat het beter mogelijk wordt voor onze inwoners om een wooncarrière te maken in hun eigen omgeving. Hiervoor is herstructurering nodig, evenals het renoveren van bestaande woningen en de woonomgeving. Verduurzaming, klimaatadaptatie en verbeteren van leefbaarheid zijn belangrijke aspecten die hier onderdeel van zijn. Naast het afstemmen van de woningvoorraad op de woonwensen van bestaande inwoners van de gemeente Emmen, richten we ons ook op het creëren van nieuwe kansen in een aantrekkelijke woonomgeving voor nieuwe inwoners. Wij willen dat huidige en nieuwe inwoners een plek kunnen vinden waar zij graag wonen. Je moet je er thuis voelen, zowel in je woning, als in de woonomgeving. Zeggenschap en stimulering van nieuwe vormen van woningbezit en -ontwikkeling zal aangemoedigd worden. In deze woonvisie leest u waar de gemeente Emmen aan gaat werken in de komende jaren. De uitvoering pakken we samen op, met diverse partners waaronder woningcorporaties, ontwikkelaars, én met u! Jisse Otter, Wethouder financiën, wonen en handhaving

3

Inhoud Voorwoord..................................................................2

4 Betaalbaarheid.....................................................47

1 Missie en visie ........................................................7 1.1 Trends en ontwikkelingen:.................................... woningmarkt in beweging ...............................11 1.2 Economische ontwikkelingen ...........................15 1.3 Maatschappelijke ................................................. trends & ontwikkelingen...................................16

5 Wonen & Zorg......................................................51

2 Leefbaarheid ........................................................21 2.1 Woon- en leefbaarheidsvisies............................24 3 Beschikbaarheid ..................................................27 3.1 Ambities woningvoorraad.................................27 3.2 Sociale huurwoningvoorraad............................33 3.3 Koopwoningvoorraad.......................................36 3.4 Woonwagenbeleid...........................................39 3.5 Alternatieve woonvormen................................41

6 Duurzaamheid .....................................................55 7 Programma...........................................................65 7.1 Emmen – Stad..................................................70 7.2 De Monden......................................................79 7.3 De Blokken ......................................................82 7.4 De Velden.........................................................85 7.5 Financiën..........................................................89 Bijlage 1: Resultaten van het woningmarktonderzoek...........................................93 Bijlage 2: Overzicht doelgroepen alternatieve woonvormen ............................................................99 Bijlage 3: Uitvoeringsagenda Woonvisie “Van opgaven naar uitvoering” ............................104 Begrippenlijst..........................................................107

4

BuitengeWoon Thuis in Emmen

5

Hoofdstuk 1 Missie en visie

6

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Wij willen met ons woonbeleid bijdragen aan de leefbaarheid in dorpen en wijken. We doen dit samen met de samenleving: bewoners(organisaties), corporaties, welzijnsinstellingen en andere organisaties. We blijven inzetten op sterke kernen en een vitaal platteland. De stad Emmen blijft haar regionale functie en positie versterken. De grotere kernen Klazienaveen, NieuwAmsterdam/Veenoord en Emmer-Compascuum hebben een bovenlokale functie. Om dit te doen, voorzien we dat een uitbreiding van de woningvoorraad noodzakelijk is, evenals inzet op diverse en passende woningen in een aantrekkelijke woonomgeving.

Onze missie: de gemeente Emmen werkt samen met inwoners en betrokken partijen aan wonen, en heeft de volgende ambities: • Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden. • Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten. • Emmen versterkt haar groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad.

Onze visie: de gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners.

Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden. We blijven inzetten op het verbeteren van leefbaarheid in onze wijken en dorpen, zodat deze aantrekkelijk blijven om in te wonen. We maken onderscheid tussen de fysieke omgeving en de sociale omgeving. Bij de fysieke omgeving gaat het bijvoorbeeld om het type bebouwing, de aanwezigheid van voorzieningen (zoals winkels, scholen, sportvoorzieningen, OV en medische posten), de mate van functiemenging (wonen, ondernemen, onderwijs) en de kwaliteit van de openbare voorzieningen zoals groen en wegen. De sociale omgeving gaat over zaken als de

7

bevolkingssamenstelling en de sociale interactie tussen bewoners. Een leefbare omgeving draagt bij aan het welbevinden van inwoners. We streven daarom naar een aantrekkelijke woonomgeving in de hele gemeente. De gemeente Emmen werkt met inwoners, maatschappelijke organisaties, verhuurders, ondernemers en zorgpartijen aan het realiseren van een gevarieerd en toekomstbestendig woningaanbod en een leefbare woonomgeving. We streven ernaar om inwoners van Emmen binnen hun eigen wijk of dorp een wooncarrière te kunnen bieden. Dit vergroot de kans dat mensen langer plezierig zelfstandig kunnen blijven wonen en ze zichzelf naar vermogen kunnen redden. Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten. Voor een groeiende groep mensen is wonen meer dan een appartement of grondgebonden woning. Inwoners worden steeds flexibeler, zowel qua relaties, werk, mobiliteit als bezit. Deze demografische en maatschappelijke ontwikkelingen leiden tot veranderende woonbehoeftes. Landelijk zien we dit terug in de groeiende populariteit van nieuwe woonconcepten, zoals flexwonen, co-living en ruimte voor het delen van voorzieningen (bijvoorbeeld een auto of gereedschap). In Emmen willen we deze woonvormen stimuleren.

8

BuitengeWoon Thuis in Emmen

De waarde van nieuwe woonvormen gaat verder dan het voorzien in een woonbehoefte van bepaalde groepen. Bijna overal in Nederland woedt de strijd om de werknemer. Ook in Emmen verwachten we dat het aantal arbeidsplekken in de komende jaren toe zal nemen. Aantrekkelijke woonvormen voor starters op de arbeidsmarkt, maatschappelijke beroepen als agenten, verplegend personeel en leraren, zijn cruciaal voor het economisch succes van stad en regio. Kortom het is belangrijk om nieuwe woonvormen in aansprekende woonmilieus te faciliteren. Emmen versterkt haar aantrekkelijke groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad. De noodzaak voor een kwaliteitsslag in onze bestaande woningvoorraad wordt steeds groter. Het woningmarktonderzoek uit 2020 laat zien dat een mismatch ontstaat: de vraag naar oude, kleine en goedkope eengezinswoningen neemt steeds verder af als we deze niet toekomstbestendig maken. Daarom is de herstructureringsopgave stevig: in combinatie met de nieuwbouwopgave moet deze leiden tot een effectieve kwaliteitsslag en een beter passende, duurzame woningvoorraad. We spelen daarbij ook in op de demografische ontwikkelingen (ontgroening en vergrijzing) en maatschappelijke trends (thuiswerken, individualisering,

mobiliteit). Emmen komt veel vaker in beeld als het gaat om een woonplaats met ruimte, natuur, schone lucht en de diverse en (nog) betaalbare woningvoorraad. Emmen heeft een aanwezige groene omgeving: bomen, gras en andere natuurlijke elementen zijn duidelijk aanwezig in de woonomgevingen van inwoners. Hiermee behouden we onze inwoners en kunnen we nieuwe inwoners aan ons binden. We werken in verschillende projecten aan het toekomstbestendig maken van de woningvoorraad en het verbeteren van de leefomgeving. Dit betekent onder andere het verlengen van de levensduur van bestaande woningen door het stimuleren van energiebesparing, isoleren en duurzame opwekking van energie. Dit biedt ook de kans om de uitstraling van woningen te verbeteren en woningen up-to-date te maken. Bij herstructurering nemen we meteen klimaatadaptatie mee in de planvorming en uitvoering. We pakken wateroverlast, droogte en hittestress aan.

Waar streven we naar tot 2030? Onze missie en visie beslaan de periode van 2022 tot 2030. De komende jaren hebben we een aantal grote veranderopgaven: - de mismatch tussen vraag en aanbod in de woningvoorraad terugbrengen

- kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving in de wijken en dorpen - meer diverse woningen binnen wijken of dorpen realiseren - realistische groei van de woningvoorraad en het inwonertal realiseren - energiezuinig maken van de bestaande woningvoorraad De woningbouw is een onderwerp dat speelt in verschillende vraagstukken binnen de gemeente en er wordt door verschillende teams aan meegewerkt. Dit leidt tot een integrale aanpak, wat nodig is.

In 2030 hebben wij resultaat geboekt voor al deze opgaven. In 2026 zijn er 2000 woningen bijgebouwd om de mismatch in de woningvoorraad aan te pakken en zijn er plannen om nog bijna 2000 woningen bij te bouwen richting 2030. Dit zijn zowel koop als huurwoningen in verschillende prijsklassen en woningen voor diverse doelgroepen. Hiermee hebben we ook de diversiteit in de wijken en dorpen verbeterd. Tegelijkertijd is de verbetering van de bestaande woningvoorraad op stoom. Jaarlijks worden 400 woningen aangepakt.

9

1.1

Trends en ontwikkelingen: woningmarkt in beweging

Woningmarktonderzoek: momentopname 2020 In samenwerking met de corporaties en huurdersorganisaties hebben we in 2020 een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek toont aan wat de huidige woonbehoefte is en geeft de richting aan waarin de woningvraag zich ontwikkelt tot 2030. Uit het woningmarktonderzoek kunnen we de onderstaande conclusies trekken. Voor een meer uitgebreide toelichting verwijzen we naar bijlage 1.

Inwonersaantal groeit licht, seniorenaantal neemt toe Door gezinsverdunning neemt het aantal huishoudens tot 2030 toe met ongeveer 1500 huishoudens. Een van de oorzaken is de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte tot iets meer dan 2 personen. Ook neemt het aandeel huishoudens met een leeftijd van 75 jaar of ouder toe en er komt een grotere vraag naar sociale huurwoningen vanuit senioren. Daarnaast hebben externe ontwikkelingen, zoals landelijke krapte op de woningmarkt, ook invloed op het inwonertal. Dit is moeilijk te voorspellen.

10

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Verhuisbewegingen zijn stabiel De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de gemeente Emmen, de regio en daarna Noord-Nederland. Het aandeel vestigers uit het westen van het land blijft stabiel: zo’n 6% van het totaal aantal vestigers. Aan de andere kant, 21% van de respondenten heeft aangegeven binnen nu en 2 jaar (waarschijnlijk) te gaan verhuizen. De neiging om te verhuizen is groter in gebieden waar mensen minder tevreden zijn over hun woonomgeving. Op deze plekken zijn ingrepen nodig om de tevredenheid te verbeteren. De overige verhuisredenen hebben te maken met de levensfase van onze bewoners. Jonge mensen willen groter wonen en senioren zijn ze op zoek naar een kleinere, levensloopbestendige woning.

Woontevredenheid wisselend per locatie 65% van de bewoners is tevreden of zeer tevreden over hun woning en woonomgeving. Er zijn een aantal locaties in de gemeente waar dit lager ligt, hier gaan we ons inzetten om de tevredenheid te verbeteren. Verder is er meer vraag dan aanbod naar woningen dichtbij voorzieningen in de grotere kernen en wonen in een landelijke omgeving.

11

Mismatch in de woningvoorraad “vraag versus aanbod”

Mismatch Woningen 2030* (Woningmarktonderzoek, 2020)

Op basis van de woonwensen van onze inwoners en de toekomstige vraag naar woningen die we zien op basis van de verwachte huishoudensontwikkelingen, ontstaat er een beeld van de gewenste woningvoorraad in 2030. Dit beeld laat zien hoeveel woningen er extra nodig zijn en ook naar welke woningtypen vooral vraag is ten opzichte van de huidige woonvoorraad. Deze “mismatch” ontstaat als we niet ingrijpen in de huidige woningvoorraad. In onderstaande grafiek is de verwachte “mismatch” in 2030 weergegeven.

* Het gemiddelde van de aantal mismatch woningen is hier gegeven.

- Het aandeel 75-plussers in onze gemeente zal toenemen. Omdat we deze groep inwoners passend willen huisvesten, is het zaak om levensloopbestendige woningen te bouwen. Dit zal ook doorstroming stimuleren, waardoor woningen beschikbaar komen voor starters. - In de koopsector ontstaat er mogelijk richting 2030 een overschot aan koopwoningen met name goedkopere en ouderenwoningen. Het aanpassen van deze woningen aan de huidige kwaliteitseisen vraagt ingrepen aan zowel woningen als woonomgeving.

12

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Huur grondgebonden goedkoop Huur grondgebonden vrije sector Huur appartement en senior geschikte woningen goedkoop Huur appartement en senior geschikte woningen vrije sector Koop grondgebonden Koop appartementen en senior geschikte woningen

Evenwicht in de woningvoorraad

Strategienota Emmen

Het blijft lastig te voorspellen hoe de bevolking en de woonbehoefte zich ontwikkelt over de komende tien jaar. We proberen dit door middel van de bevolkingsprognose en het woningmarktonderzoek zo goed mogelijk in te schatten. Met de voorgestelde koers in deze woonvisie proberen we een goed evenwicht te bereiken in onze woningmarkt. Dat wil zeggen dat de vraag aansluit bij het woningaanbod. We weten dat veranderingen snel kunnen gaan. Dit hebben we ook gemerkt sinds de vorige Woonvisie. In vier jaar tijd heeft de woningmarkt zich heel anders ontwikkeld dan dat we tijdens het opstellen verwachtten. Daarom staat de uitgezette koers van deze woonvisie ook niet muurvast. We monitoren de komende jaren nauwkeurig wat er gebeurt op de woningmarkt. Als de vraag verandert, kunnen we tijdig bijsturen. In 2024 voeren we opnieuw woningmarktonderzoek uit om te toetsen of de ingezette koers nog steeds passend is of dat er aanpassingen gedaan moeten worden.

In 2021 is de Strategienota Emmen vastgesteld. Hierin beschrijven we onze ambities voor de middellange termijn. In deze woonvisie sluiten we hierbij aan. Uit de strategienota wordt duidelijk dat Emmen inzet op (lichte) groei van de bevolking, meer diversiteit in leeftijdsgroepen en opleidingsniveaus en versterking van de brede welvaart. We zorgen voor goede verbindingen binnen de gemeentegrenzen en tussen Emmen, de regio en verder daarbuiten. We bieden huidige en toekomstige inwoners een divers aanbod van woningtypen. We versterken de sociaaleconomische structuur door meer en hoogwaardigere werkgelegenheid en het bevorderen van participatie. Deze woonvisie is een vertaling van de Strategienota op het onderdeel wonen. De Strategienota Emmen verwoord zes ambities waar we op inzetten: 1. Wij creëren meer ruimte voor de natuur, zijn voorbereid op klimaatverandering en verbinden wonen, werken en de natuur met elkaar. We behoren tot de top 10 van de groenste gemeenten van Nederland. 2. Wij worden CO2 neutraal en faciliteren duurzame energieproductie. 3. In Emmen kan iedereen meedoen aan het maatschappelijk leven en heeft daarin gelijke kansen.

13

Wij focussen hierbij op kinderen, jongeren en hun ouders, zodat de jeugd het beter krijgt dan generaties voor hen. 4. De ondersteuning die wij inwoners geven, werkt voor hen en is betaalbaar. Wij vernieuwen daarom de werking van de sociale infrastructuur. 5. Emmen groeit economisch en in aantal inwoners en verstevigt haar positie als regiokern met goede verbindingen en voorzieningen. We zorgen voor een aantrekkelijke, duurzame en veilige woon- en leefomgeving. 6. Wij behoren tot de landelijke top van groene, slimme en innovatieve industriekernen, met zorg en recreatie en toerisme als belangrijke economische pijlers en een bijpassend onderwijsaanbod.

Woonprogramma’s Rijk Vanuit het Rijk worden er in 2022 verschillende programma’s en plannen opgeleverd met betrekking tot wonen. In maart 2022 heeft de nieuwe minister voor Volkshuisvesting zijn “Programma Wonen” opgeleverd. Het programma wonen is onderdeel van een ambitieus pakket aan volkshuisvestelijke, infrastructurele en ruimtelijke plannen om alle inwoners en dan met name bijzondere doelgroepen, van (betaalbare) woonruimte te kunnen voorzien. Het Rijk maakt hierover afspraken met Provincies en Provincies met regio’s. Gemeente Emmen maakt met Gemeente Aa- en Hunze, Gemeente BorgerOdoorn en Gemeente Coevorden regionale afspraken over (versnelde) woningbouw in relatie tot ontwikkelingen op gebied van werkgelegenheid en infrastructuur. Hiernaast volgen er nog andere programma’s. De programma’s en plannen worden in Emmen als basis gebruikt voor de woningbouwopgave in de gemeente.

Politieke keuzes hebben invloed op de woningmarktontwikkelingen. Door het vorige kabinet is bijvoorbeeld de “Verhuurderheffing” ingesteld waardoor woningcorporaties meer belasting moeten afdragen aan het Rijk. Hierdoor hebben ze minder investeringsruimte om woningen te bouwen of te verduurzamen. Deze maatregel staat onder druk omdat er veel investeringen van corporaties worden verwacht. Het kabinet Rutte IV heeft al aangekondigd de verhuurderheffing af te schaffen. Daarnaast heeft het kabinet invloed op het stimuleren van ontwikkelingen, bijvoorbeeld door regelgeving of subsidies. Het Rijk legt de focus op zowel het verduurzamen van de bestaande voorraad als het snel bouwen van nieuwe woningen en reikt daarvoor hulpmiddelen aan gemeenten aan. Hieronder valt het Volkshuisvestingsfonds waaruit Emmen geld heeft ontvangen om 1.800 woningen te renoveren.

1.2

Economische ontwikkelingen

Emmen als vestigingsplaats Emmen heeft een goed vestigingsklimaat. Er is voldoende ruimte en een goede infrastructuur voor bedrijven. De snelwegverbindingen met zowel het westen van het land als het Duitse achterland zijn uitstekend. De komst van nieuwe (innovatieve) bedrijven juichen we toe. Bedrijven brengen werkgelegenheid met zich mee. Dat is goed voor de brede welvaart in de regio en een goede basis voor de voorzieningen in de gemeente. Emmen maakt deel uit van de Dutch Tech zone. Chemie, High Tech Systemen en Materialen (HTSM4) en energie zijn belangrijke regionale speerpunten, dienstverlening en ICT zijn opkomend. Voor de komende jaren is de verwachting dat er enkele duizenden arbeidsplaatsen bij komen. In de wetenschap dat bijna zestig procent van de werkenden in Emmen ook in Emmen woont (bron: CBS 2017), betekent dat een extra toename van de woningvoorraad met minimaal 2500 woningen.

Rijks programma’s op tijdlijn De vrijetijdssector heeft een beperkt aandeel in de directe werkgelegenheid in Emmen, maar op basis van de indirecte werkgelegenheid en bestedingen is deze sector wel van grote waarde voor de economie in Emmen, voor bezoekers, bedrijven en bewoners en voor het vestigingsklimaat. De sector draagt dus bij aan de aantrekkelijkheid van Emmen.

14

BuitengeWoon Thuis in Emmen

15

1.3

Maatschappelijke trends & ontwikkelingen

Hieronder benoemen we de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op wonen in de gemeente Emmen.

Nieuwe woonvormen Er is een groep mensen die om diverse redenen in de huidige reguliere woningvoorraad geen geschikte woning kan vinden. Die mensen zijn op zoek naar iets anders. Zij willen bijvoorbeeld een woning die past bij hun duurzame ideologie: een milieuvriendelijke woning, het liefst gemaakt van circulaire(hergebruikte) materialen. Dit krijgt vorm in ecovilla’s of in zogenoemde Tiny Houses. Door de drukte op de woningmarkt, kunnen verschillende (bijzondere) doelgroepen niet snel genoeg een woning vinden. Hiervoor worden flexibele woningen ontwikkeld. Deze woningen kunnen flexibel zijn omdat ze tijdelijk van aard zijn, omdat ze te transformeren zijn naar woningen voor meerdere doelgroepen of omdat ze verplaatsbaar zijn.

Individualisering vs. gezamenlijk wonen De afgelopen decennia is de maatschappij steeds individualistischer geworden. Privacy is voor veel mensen erg belangrijk geworden. Vooral in de grotere kernen/ wijken is dit in het woongedrag terug te zien. Op veel

16

BuitengeWoon Thuis in Emmen

plekken hebben mensen hun privédomein afgeschermd met schuttingen of andere erfafscheidingen en gordijnen lijken vaker gesloten. Dit heeft effect op hoe mensen in een buurt met elkaar omgaan. Mensen kennen vaak alleen hun naaste buren, de buren verderop in de straat spreken ze nauwelijks. Voor veel mensen is dit een leefstijl die ze omarmen en door willen zetten. Tegelijkertijd zien we dat er een groep mensen is die het ‘gezamenlijke’ missen en daarom initiatieven opzetten om activiteiten in de buurt te organiseren en om ontmoetingsplekken te creëren. Ook in woonwensen is deze behoefte terug te zien: er ontstaan woongemeenschappen, ook wel co-living genoemd. Daarnaast is er vraag naar woonhofjes: een vorm van wonen waarbij de huizen in de vorm van een hofje zijn gepositioneerd en waarbij bijvoorbeeld een gezamenlijke (moes)tuin of ontmoetingsruimte is. Dit is vooralsnog gericht op senioren, maar gezinnen of jongeren worden niet uitgesloten.

Thuiswerken Flexibel werken is al langere tijd een trend. Medewerkers zijn een paar dagen per week op kantoor en de rest van de week werken ze thuis of vanaf een andere locatie. Door de coronapandemie is deze trend versterkt. Hierdoor zijn medewerkers minder verbonden aan het ‘fysieke kantoor’ en wordt het ‘thuiskantoor’ populairder. De vraag naar woningen met een ruimte die in te richten is als kantoor

neemt daardoor toe. Het thuiswerken heeft invloed op de keuze in afstand en reistijd tussen huis en kantoor. Deze afstand kan groter zijn als de medewerker de afstand minder vaak hoeft af te leggen.

Vastgoed als een belegging De afgelopen jaren zijn er woningen opgekocht door beleggers, zowel landelijk als op de Emmense woningmarkt. Door de lage rentestand is het kopen en verhuren van vastgoed een lucratieve belegging. Een deel van deze woningen wordt per kamer verhuurd. Beleggers bieden vaak een hogere prijs voor een woning dan starters waardoor de markt voor starters is veranderd. Daarnaast is niet iedere belegger een goede huurbaas, hierdoor kan overlast ontstaan of worden woningen onvoldoende onderhouden.

Langer Thuis Wonen, inclusieve samenleving De druk op de woningmarkt en leefbaarheid wordt vergroot doordat langer thuis wonen voor senioren wordt gestimuleerd, en omdat bewoners uit instellingen zoveel mogelijk in de ‘gewone’ samenleving gehuisvest moeten worden. Mensen ontvangen zorg of begeleiding in hun eigen woning, dit zorgt ervoor dat aanpassingen in de woning nodig zijn. Het betekent ook dat er meer wordt verwacht vanuit de samenleving, zoals draagvlak om mensen met een andere levensstijl ofwel een ‘rugzakje’ in de buurt te ontvangen. Het gaat ook om mantelzorg en ‘noaberschap’, waarbij mensen naar elkaar omkijken en helpen. Dat betekent dat voorzieningen aangepast moeten worden om ontmoeting mogelijk te maken.

Verduurzamen en van het aardgas af Er worden landelijk maatregelen getroffen om het beleggen in vastgoed minder aantrekkelijk te maken. In 2020 is de overdrachtsbelasting verhoogd. Dit heeft er toe geleid dat beleggers acht procent minder woningen hebben opgekocht op de landelijke woningmarkt. We verwachten dat deze ontwikkeling doorzet. Daarnaast is er via wetgeving de mogelijkheid tot het invoeren van een zelfbewoningsplicht (ook wel opkoopbescherming).

In het Klimaatakkoord is afgesproken dat Nederland in 2050 energieneutraal is en volledig draait op duurzame energie. In 2030 is het doel om de CO2-uitstoot te halveren in vergelijking met 1990. Ook in Emmen hebben we hiermee te maken. De woningvoorraad moeten worden verduurzaamt en op een andere energiebron aangesloten worden. Er worden steeds meer technische innovaties ontwikkelt die dit mogelijk maken.

17

Nieuwe woonvormen

Circulair bouwen

Er is een groep mensen die om diverse redenen in de huidige reguliere woningvoorraad geen geschikte woning kan vinden. Die mensen zijn op zoek naar iets anders. Zij willen bijvoorbeeld een woning die past bij hun duurzame ideologie: een milieuvriendelijke woning, het liefst gemaakt van circulaire(hergebruikte) materialen. Dit krijgt vorm in ecovilla’s of in zogenoemde Tiny Houses. Door de drukte op de woningmarkt, kunnen verschillende (bijzondere) doelgroepen niet snel genoeg een woning vinden. Hiervoor zijn flexibele woningen een mogelijke oplossing. Deze woningen zijn flexibel omdat ze tijdelijk van aard zijn, omdat ze te transformeren zijn naar woningen voor meerdere doelgroepen of omdat ze verplaatsbaar zijn.

Het is de ambitie van Nederland om in 2030 voor de helft en in 2050 een volledig circulaire economie te realiseren. Deze ambitie betekent veel voor bouwend Nederland, dat actief bezig is met deze transitie naar volledig circulair bouwen. Binnen de EU zullen er steeds meer richtlijnen komen voor circulair aanbesteden. Dit moedigt gemeenten aan om circulaire initiatieven te stimuleren. Het stimuleren van circulair bouwen is een kans voor de economie van Emmen. Daarnaast helpt het circulair bouwen met de stikstof- en klimaatopgave. In Emmen worden al projecten ontwikkeld voor circulaire economie en Emmen kan en moet hierop doorpakken in de richting van de woningopgave.

Mondiale Ontwikkelingen Stikstofproblematiek Een landelijke opgave is het terugbrengen van de stikstofuitstoot en neerslag op beschermde Natura 2000-gebieden. Het Rijk en provincies zijn bezig met het werken aan een structurele aanpak van de stikstofproblematiek. Dit speelt een rol in Emmen gezien de aanwezigheid van het Natura 2000-gebied Bargeveen. Een integrale en gezamenlijke aanpak kan voor innovatieve oplossingen zorgen in het verminderen van de stikstofuitstoot.

18

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Als gevolg van de coronapandemie en de oorlog in Oekraïne is de inflatie explosief gestegen. Onder andere door tekorten aan producten en (bouw-)materialen en hard opgelopen energieprijzen. Ook de hypotheekrente stijgt voor het eerst sinds lange tijd. Een deel van de inwoners wordt door de stijging van de (woon-)lasten hard getroffen en dreigt in financiële problemen te raken. Wat de gevolgen zullen zijn voor de woningmarkt, is op dit moment lastig te voorspellen.

19

Hoofdstuk 2 Leefbaarheid In deze woonvisie wordt met leefbaarheid bedoeld dat de woonomgeving prettig is om in te wonen. De volgende factoren zijn van invloed: - de kwaliteit van de woning - de woonomgeving en de ligging van de woningen ten opzichte van elkaar - de aanwezigheid, bereikbaarheid en uitstraling van de gewenste voorzieningen - de sociale omgeving (buren) - de mate waarin men zich veilig voelt of overlast ervaart - de mate waarin men wordt gehoord, mee mag doen en verantwoordelijkheid mag dragen voor de eigen omgeving.

20

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Wonen gaat om meer dan alleen een woning en een dak boven je hoofd. Het gaat ook om de woonomgeving en alles dat daarbij komt kijken. Dit vatten we samen onder het begrip ‘Leefbaarheid’ (zie kader). Met een leefbare buurt bedoelen we dat de buurt zowel woningen als openbare ruimte heeft van een goede kwaliteit en er een veilig leefklimaat is. Platform 31 heeft in 2020 een rapport gepubliceerd genaamd ‘wijk in zicht’ waarin ze onderzoeken wat de oorzaken zijn van wijkverval: het afglijden van een wijk met een ‘probleemwijk’ als laatste stadium. In Emmen streven we naar het verbeteren van de leefbaarheid in de dorpen en wijken. Dit rapport biedt hiervoor handvaten. De volgende factoren leiden tot de achteruitgang van een buurt en tot verminderde leefbaarheid: - afname van de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. - afname van onderlinge binding, sociale cohesie, en controle. - hogere verhuisgeneigdheid en selectieve verhuizing van groepen de wijk uit. - uitstroom van ‘sterke’ groepen inwoners en instroom van ‘zwakke’ groepen inwoners. - minder veiligheid en meer overlast.

21

In veel gevallen begint wijkverval bij afname van de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom hebben we in deze woonvisie veel aandacht voor kwaliteit van onze woningvoorraad en gebiedsontwikkeling in de wijken en dorpen waar de woonomgeving verouderd is. We behouden goede leefbaarheid in onze wijken en dorpen, met het op peil houden van de kwaliteit. Daarnaast benoemen we de volgende speerpunten die we binnen woningbouw- en gebiedsontwikkelingen meenemen.

Een inclusieve samenleving We geven ruimte aan mensen die op een andere manier willen of moeten leven. Of je nu een bepaalde zorgof begeleidingsvraag hebt of dat je vanwege je eigen ideologie en levensovertuiging op zoek bent naar een andere woning: voor iedereen moet plek zijn in Emmen. Daarom willen we de bouw van meer diversiteit in de woningvoorraad stimuleren en nieuwe, alternatieve woonvormen toevoegen. We vinden het belangrijk dat iedereen zich welkom voelt in de wijk. Dit speelt bijvoorbeeld als het gaat om bijzondere doelgroepen, zoals mensen met een rugzakje, zoals personen die uitstromen uit beschermd wonen, of maatschappelijke opvang. Inwoners hebben soms moeite met het feit dat deze aandachtgroepen bij hen

22

BuitengeWoon Thuis in Emmen

in de buurt komen wonen, uit onwetendheid, vanwege vooroordelen of angst. Daarom hebben we aandacht voor een zogenaamde ‘zachte landing’ in de wijk. We voeren gesprekken met huidige buurtbewoners, hierdoor proberen we acceptatie en draagvlak te creëren.

Ontmoeting, eenzaamheid en betrokkenheid Eenzaamheid is je niet verbonden voelen. Je ervaart een gemis aan een hechte, emotionele band met anderen. Of je hebt minder contact met andere mensen dan je wenst. Eenzaamheid komt steeds meer voor in de samenleving, o.a. door individualisering. Het speelt met name onder senioren, maar ook bij andere leeftijdsgroepen. In 2019 ervaarde 40% van de inwoners van Emmen in meer of mindere mate een gevoel van eenzaamheid. Om eenzaamheid zoveel mogelijk te voorkomen, zetten we ons in om meer ontmoetingsmogelijkheden te realiseren, niet alleen in de openbare ruimte maar ook binnen nieuwe woningbouwplannen. Bij ingrepen in de openbare ruimte creëren we meer plekken waar inwoners elkaar kunnen ontmoeten en nemen we waar mogelijk barrières weg die ontmoeting in de weg staan. Bijvoorbeeld door een ontmoetingsruimte binnen in een complex, een hofje-vorm of een gezamenlijke tuin. We stimuleren hiermee ook dat inwoners meer betrokken zijn bij elkaar en de directe omgeving waarin ze wonen.

Aantrekkelijkheid en toegankelijkheid

Voorzieningen

Op veel plekken is de openbare ruimte meer dan 50 jaar geleden aangelegd en door de jaren heen sleets geraakt. De behoeftes zijn veranderd (bijvoorbeeld het autogebruik) en een verouderde woonomgeving zorgt voor verminderde leefbaarheid in een buurt. Er zijn veel stoepranden en hobbels die obstakels vormen voor een goede toegankelijke woonomgeving, ook voor mensen met een fysieke beperking. We zetten de komende jaren in op herstructurering en gebiedsontwikkeling in verouderde woonbuurten. De leefbaarheid in het gebied is daarbij het uitgangspunt voor de herinrichting.

Basisvoorzieningen zoals een supermarkt, huisarts en basisschool dragen bij aan een goede leefbaarheid. We willen het voorzieningenniveau in de wijken en dorpen behouden en versterken. Hiervoor is behoud en groei van ons inwonertal belangrijk. Meer inwoners zorgt voor meer draagvlak voor het bestaan en behoud van voorzieningen. Tegelijkertijd zorgen goede en juiste voorzieningen (ziekenhuis, theater, diverse winkels, cultuur en recreatief aanbod) ervoor dat inwoners zich prettig, veilig en gezond voelen. Gelukkige en blije inwoners dragen bij aan de aantrekkelijkheid van het dorp, wijk en gemeente.

(Sociale) veiligheid

Inwonersinitiatieven

Veiligheid bestaat uit twee verschillende aspecten. Fysieke veiligheid gaat onder andere over verkeersveiligheid en openbare verlichting. Sociale veiligheid gaat over hoe veilig mensen zich voelen in een buurt en hoe goed je de mensen in je buurt kent. Over het algemeen voelen inwoners van de gemeente Emmen zich redelijk veilig. De inzet is om dit zo te houden en daar waar nodig te verbeteren. Bij gebiedsontwikkeling besteden we in de planvorming voldoende aandacht aan de fysieke veiligheid. Daarnaast stimuleren we ontmoeting om veiligheidsgevoel van bewoners te verbeteren.

Betrokkenheid bij de omgeving draagt bij aan de leefbaarheid. We stimuleren daarom inwoners om mee te denken over hun woonomgeving en faciliteren de uitvoering van goede ideeën zoals een beweegtuin of groeninrichting. In de wijk Bargeres willen we bijvoorbeeld experimenteren met het verpachten van stukken openbaar groen aan inwoners om hun eigen idee op uit te voeren.

(Positieve) gezondheid In de Omgevingswet krijgt (positieve) gezondheid als thema een belangrijke positie. Het inrichten van een gezonde leefomgeving wordt daarmee urgent. Dit heeft ook veel raakvlakken met wonen en de woonomgeving.

23

Het gaat bijvoorbeeld om een omgeving die uitnodigt tot gezond gedrag en ontmoeting, levensloopbestendig wonen en een duurzame en comfortabele woning. Bij gebiedsontwikkeling besteden we in de planvorming voldoende aandacht aan positieve gezondheid.

2.1

Woon- en leefbaarheidsvisies

In 2017 is gestart met de formulering van woonen leefbaarheidsvisies vanuit de intentie om zowel in- als extern meer sturing te kunnen geven aan de woonopgaven en gebiedsontwikkelingen van wijken en dorpen. Via de woon- en leefbaarheidsvisies zijn de woningbouw- en herstructurerings- opgaven scherper geformuleerd om te komen tot afspraken over de aanpak van woningen en gebiedsontwikkelingen en zijn er kaders beschreven voor de gemeentelijke inzet van mensen en middelen. Het was ook de intentie om aan te sluiten bij de sociale gebiedsagenda, zodat de inzet van bijvoorbeeld welzijnsorganisaties, gezondheidsactiviteiten en de ontwikkeling van zorg- en economische voorzieningen aan zouden sluiten bij de woon- en leefbaarheidsvisies. Omdat de sociale gebiedsagenda’s op een andere schaalniveau zijn afgesproken is dat onderdeel lastiger gebleken. Het realiseren van de integrale visies is een intensief

24

BuitengeWoon Thuis in Emmen

en langdurig proces gebleken. De komende periode onderzoeken we hoe we dit proces kunnen verbeteren, om versneld in beeld te krijgen wat de woonopgaven, kansen en ontwikkelingen in de verschillende dorpen en wijken zijn.

Bargeres, Veenoord en Emmerhout), wordt een meer programmatische aanpak voorgesteld, met als doel de beschreven opgaven in samenhang met elkaar stapsgewijs tot uitvoering te brengen. Dit doen we in samenwerking met onze partners.

Inzet 1. We nemen de verschillende leefbaarheidsaspecten mee bij gebiedsontwikkelingen. 2. De komende periode werken we de uitwerking en uitvoering van de al gerealiseerde woon- en leefbaarheidsvisies uit.

Onderdeel van de meeste woon- en leefbaarheidsvisies zijn de uitvoeringsagenda’s. Daarin staat opgenomen met welke onderdelen we de komende jaren aan de slag gaan. Hiervoor is een bedrag gereserveerd. Bijvoorbeeld voor het uitvoeren van quick-wins of om de eerste stappen te zetten in de doorontwikkeling van visie naar uitvoering. De ontwikkelopgaven blijken breed en complex en vragen meer inzet en middelen dan voorzien. Daarom richten we ons de komende periode met name op de verdere uitwerking en uitvoering van de gerealiseerde visies. Voor een aantal wijken waarvoor een WLV is gemaakt (zoals Angelslo, Bargeres, Veenoord en Emmerhout), wordt een meer programmatische aanpak voorgesteld, met als doel de beschreven opgaven in samenhang met elkaar stapsgewijs tot uitvoering te brengen. Dit doen we in samenwerking met onze partners. Voor een aantal wijken waarvoor een woon- en leefbaarheidsvisie is gemaakt (zoals Angelslo,

25

Hoofdstuk 3 Beschikbaarheid De woningvoorraad: waar willen we naar toe? De woningvoorraad van de gemeente Emmen groeit. Elk jaar komen er meer woningen bij en wordt er vervangende nieuwbouw gepleegd, of worden bestaande panden getransformeerd. Dit bestaat uit nieuwbouw van projectontwikkelaars, particulieren (kavels) of corporaties. Zeker de afgelopen jaren is hierdoor veel veranderd en de woningvoorraad verbeterd. Voor de komende jaren is een onderdeel van onze missie dat we willen toewerken naar een passende woningvoorraad en woonomgeving voor onze huidige en nieuwe inwoners. Diversiteit is daarbij hét uitgangspunt. Onze inwoners zijn divers en dat vraagt om voldoende beschikbaarheid van verschillende typen woningen. We sturen er naar vermogen op dat er woningen gebouwd worden waar behoefte aan is, ook op de lange termijn, zoals voldoende koop- en (sociale) huurwoningen in verschillende prijssegmenten. Daarom geven we in dit hoofdstuk aan wat we de komende jaren stimuleren om de beschikbaarheid van woningen in onze gemeente passend te krijgen bij onze missie en visie. Dit omvat meer dan nieuwbouw. Het gaat ook over transformatie en specifieke (nieuwe) woonvormen. Veel woonwijken en dorpen van Emmen zijn al voor de jaren ‘80 gebouwd. Deze woningen voldoen vaak niet

26

BuitengeWoon Thuis in Emmen

aan de huidige eisen voor wat betreft verduurzaming en comfort. Dit geldt ook voor de directe woonomgeving van deze woningen: die is verouderd en past niet meer bij de huidige behoeften van inwoners en eisen voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie. Daarom ligt in de bestaande woningvoorraad de grootste opgave van onze gemeente: het renoveren van verouderde woningen en de directe woonomgeving.

3.1

Ambities woningvoorraad

Om de missie in relatie tot de beschikbaarheid van voldoende passende woningen en vernieuwende woonconcepten te behalen, werken we de komende jaren voor alle wijken en dorpen vanuit de volgende vier uitgangspunten:

1. Het aanbieden van een grotere diversiteit aan woningen in de wijken en dorpen In een aantal wijken en dorpen is er sprake van een grote eenzijdigheid van woningen. Meestal gaat het hierbij om veel van hetzelfde type eengezinswoningen. Deze eenzijdigheid willen we doorbreken door andere woningtypen toe te voegen. Het kan gaan om het toevoegen van andere woningen in de traditionele bouw zoals grotere, luxere woningen en kleinere

27

woningen voor bijvoorbeeld starters of senioren. Ook hebben mensen tegenwoordig andere woonwensen zoals extra ruimte voor een thuiskantoor. Dit vraagt om een andere plattegrond van woningen. Naast meer diversiteit in de traditionele bouw, geven we ook ruimte aan woningtypen die nu nog nauwelijks worden aangeboden, zoals woonhofjes, co-housing of Tiny Houses. Door de diversiteit in de wijken en dorpen te vergroten, kunnen we beter voldoen aan de verschillende woonwensen van onze inwoners. Hierdoor maken we het mogelijk om een wooncarrière te doorlopen binnen iemands eigen wijk of dorp. Daarnaast draagt het bij aan het creëren van een onderscheidende en aantrekkelijke woningmarkt.

2. Herstructurering van oudere woonbuurten Om de grotere diversiteit van het woningaanbod te bereiken en de eenzijdigheid te doorbreken, is op sommige plekken herstructurering nodig. Er zijn in de wijken en dorpen veel woonbuurten die inmiddels 50 jaar of ouder zijn. Een deel van de woningen, en het openbaar gebied, in deze woonbuurten zijn niet meer toekomstbestendig. Daarom is op veel plekken een verbeteringsslag nodig. Gelet op de grote opgaven zal geprioriteerd moeten worden wat betreft locaties. Dit vraagt een nadere uitwerking. We

28

BuitengeWoon Thuis in Emmen

zullen hiervoor aansluiten bij de bestaande woon- en leefbaarheidsvisies.

3. Ontwikkelen van diverse seniorgeschikte woningen en starterswoningen Senioren (65-plussers) maken een steeds groter deel uit van onze bevolking. Uit het woningmarktonderzoek is gebleken dat er een tekort is aan passende woningen voor deze groep. Ook is het van belang om geen woningen te bouwen die alleen aantrekkelijk zijn voor senioren, omdat op lange termijn het aandeel senioren weer gaat afnemen volgens de bevolkingsprognoses. De seniorenwoningen die we bouwen, moeten daarom ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen. Levensloopbestendig bouwen is daarom waar we op aansturen. Senioren hebben verschillende woonwensen en behoeften. Daarom stimuleren we diversiteit aan woningtypen, waaronder nieuw woonvormen zoals hofjes waar senioren (mogelijk gemixt met jongeren) bij elkaar wonen met een gemeenschappelijke tuin. We hebben aandacht voor het realiseren van ontmoetingsmogelijkheden binnen woningbouwprojecten. Ook spreiding van seniorenwoningen over de gemeente is van belang. Een bijkomend voordeel van bouwen voor senioren is dat de woningen die de senioren achterlaten

beschikbaar komen voor gezinnen of starters. Daarmee ontstaat de gewenste doorstroming op de woningmarkt. Dit alleen is niet genoeg om aan de vraag van deze doelgroepen te voldoen, met name voor starters. Vanwege de hoge prijzen hebben zij steeds minder kans op een woning. Daarom stimuleren we ook de bouw van nieuwe, betaalbare starterswoningen.

Sociale huurwoningen zijn woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (januari 2022 € 763,00). Ze zijn gereguleerd middels een toewijzingssysteem en bedoeld voor personen met een lager inkomen. Woningen met een ‘middenhuur’ hebben een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens en onder de €1000,00.

4. Een groei van 4.000 woningen tot 2030 Er is op dit moment sprake van een woningtekort. Onze autonome groei bestaat tot 2030 uit 1.500 woningen. Daarbovenop hebben we een extra ambitie van vijf procent groei van de woningvoorraad. In totaal komen we hiermee op een ambitie 4.000 extra woningen te bouwen tot 2030. Dit bestaat uit zowel koopwoningen als uit huurwoningen. Uit het woningmarktonderzoek is namelijk gebleken dat er een toenemende vraag is naar sociale- en middenhuurwoningen. Daarom stimuleren we ook een groei van 5% in sociale- en middenhuurwoningen. Ook landelijk wordt de vraag naar betaalbare woningbouw gestimuleerd, onder andere in het Nationaal Programma Wonen, waarin een aandeel van 30% sociale woningbouw wordt geambieerd.

De groeiende vraag in de huursector bestaat voor het merendeel uit senioren die vanuit hun koopwoning willen verhuizen naar een huurwoning. Daarom is het van belang dat de extra huurwoningen voor een groot deel uit levensloopbestendige woningen bestaan. De overige groei zal met name in de sociale huursector, bestaan uit nieuwe woonvormen die passen bij verschillende aandachtsgroepen voor wie er nu onvoldoende geschikte woningen zijn. Dit zijn bijvoorbeeld starters die door de hoge prijzen van koopwoningen steeds vaker uitwijken naar een (sociale) huurwoning.

Hoe groot is de herstructureringsopgave: De komende jaren maken we in meerdere wijken en dorpen een start met de verbetering van de woningen en de bijbehorende woonomgeving. We sluiten hiervoor aan

29

bij de gebieden waar een woon- en leefbaarheidsvisie is opgesteld en bij gebieden waar andere ontwikkelingen spelen, zoals de warmtetransitie. Op basis hiervan wijzen we prioritaire gebieden aan waarbinnen we aan de slag gaan, waaronder in ieder geval Angelslo, Bargeres, Emmerhout en Veenoord. Het kan noodzakelijk zijn om een aantal koop- en of huurwoningen te slopen om grotere aanpassingen mogelijk te maken om zodoende het gebied te kunnen verbeteren. We onderzoeken de mogelijkheid van het instellen van een sloopfonds of financiering met meerdere partijen. In herstructureringsgebieden is het onder andere van belang om het toekomstbestendig maken van de particuliere woningvoorraad te faciliteren. Hiervoor hebben we een landelijke bijdrage vanuit het volkshuisvestingsfonds ontvangen en maken we deel uit van de Regio Deal Zuiden Oost Drenthe. Onze ambitie is om deze ingrepen te combineren met een verbeterslag in de openbare ruimte.

Hoe groot is de nieuwbouwopgave: Tot 2030 verwachten we in de gemeente Emmen een groei van ongeveer 1.500 huishoudens. Daarnaast is het nodig om een groei van vijf procent van de totale woningvoorraad te realiseren, dit zijn 2.500 woningen. Daarmee willen we meer kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad. De totale woningbouwambitie komt daarmee uit op 4.000 woningen tot 2030.

30

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Omdat onze ambitie groter is dan wat de uit het woningmarktonderzoek te verwachten huishoudensgroei is, is het belangrijk dat we goed monitoren hoe de groei zich ontwikkeld in de komende jaren. Gaat de huishoudensgroei gelijk op met de woningbouwgroei? Door deze monitoring kunnen we op tijd bijsturen en de woningbouwontwikkelingen versnellen of wat afremmen. We zetten niet voor niets in op 4.000 woningen tot 2030. De gemeente stimuleert het realiseren van extra werkgelegenheid, o.a. met het ontwikkelen van de Universiteit van het Noorden en het aantrekken van bedrijven. We voorzien ook dat er de komende jaren steeds meer zorgpersoneel nodig is. Door deze verwachtte groei van enkele duizenden (ca. 2.000-4.000) arbeidsplaatsen, met inachtneming dat ca. zestig procent van de werknemers in Emmen ook in de gemeente woonachtig is, is de extra groei van de woningvoorraad benodigd. We willen de nieuwe werknemers voldoende ruimte en keuzemogelijkheden op onze woningmarkt bieden. Samen met de Universiteit van het Noorden zeten we in op het vergroten van het aanbod in hoger onderwijs om meer studenten aan onze regio te binden. In Emmen werken we al aan het deelproject Greenwise Campus: als regionale kennisknooppunt. Daarnaast verwachten we met de kwaliteitsimpuls ook mensen aan te trekken vanuit buiten Emmen, om in onze mooie,

groene gemeente te komen wonen. En dan niet alleen met grote, luxe woningen, maar ook kwalitatief goede starterswoningen, appartementen, eengezinswoningen en nieuwe woonvormen.

Kwantitatief afwegingskader Richting 2030 willen we ten minste 4.000 woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Deze woningen willen we verspreid over de hele gemeente toevoegen. In onderstaand afwegingskader benoemen we de globale verdeling van de woningen over de vier gebieden. Verdere uitwerkingen per gebied zijn te vinden in het Programma.

De kwantitatieve groei is verdeeld op basis van de hoeveelheid woningen in de verschillende gebieden. Op deze manier groeien de verschillende gebieden in verhouding tot elkaar. De genoemde aantallen worden gezien als een richtlijn voor de gebieden, maar zijn geen harde grens. De grootste huishoudensgroei verwachten wij voor de kern Emmen. In de Monden voorzien we de kleinste groei.

Indicatieve toevoeging aan de woningvoorraad op gebiedsniveau Beoogde groei huishoudens tot 2030

Ambitie groei woningvoorraad 5% tot 2030

Totaal aantal woningen extra tot 2030

Stad Emmen

900

1.400

2.300

De Monden

100

260

360

De Blokken

290

480

770

De Velden

210

360

570

1.500

2.500

4.000

Gebieden

Totaal

31

Kwalitatief afwegingskader In de woonvisie 2018-2023 is een strategie opgenomen voor woningbouw. In deze actualisatie scherpen we die strategie aan:

1. Wij beoordelen woningbouwinitiatieven niet individueel maar in samenhang Plannen moeten voorzien in een kwalitatieve woningvraag op (middel-)lange termijn. Daarom voeren wij regie over nieuwbouw-, transformatie- en herstructureringsplannen en prioriteren wij op het niveau van wijken en dorpen.

2. Wij geven prioriteit aan plannen voor herstructurering, transformatie en inbreiding Plannen voor herstructurering en transformatie krijgen prioriteit, evenals inbreidingsplannen. Sloop en herstructurering is nodig om de door ons gewenste kwaliteitsslag in de bestaande voorraad mogelijk te maken. Transformatie van kantoren en winkels naar wonen moet bijdragen aan het oplossen van een knelpunt (leegstand en verloedering). Nieuwe plannen mogen niet leiden tot knelpunten elders in de woningvoorraad. Dit geldt ook voor het buitenstedelijk gebied. Daarnaast ligt onze voorkeur bij bouwen op inbreidingslocaties en minder bij uitbreidingslocaties. De afgelopen jaren was dit ook het uitgangspunt.

32

BuitengeWoon Thuis in Emmen

Daardoor is er op veel inbreidingslocaties nieuwbouw gerealiseerd of in ontwikkeling. Op plekken waar geen inbreidingslocaties meer zijn, zoeken we langs de randen van het stedelijk gebied naar uitbreidingslocaties.

3. Wij geven prioriteit aan woningbouwplannen voor aandachtsgroepen Er zijn specifieke aandachtsgroepen waar we extra aandacht aan willen schenken en waar extra woningen voor nodig zijn. Eén van de belangrijkste zijn senioren. Specifiek gaat het dan om het realiseren van levensloopbestendige woningen. Daarnaast geven we ook extra aandacht aan het faciliteren van betaalbare woningen voor jongeren en starters, en woningen voor kleinere huishoudens. Accenten kunnen wijzigen.

4. Woningbouwplannen dragen bij aan een variërend en aantrekkelijker woonmilieu Woningbouwplannen dragen bij aan de gewenste variatie in woningtypen, eigendomsvormen, prijsklassen en woonmilieus. We bieden binnen onze woningbouwprogrammering ruimte aan plannen die bijdragen aan het creëren van nieuwe woonvormen of plannen die bijdragen aan een grotere diversiteit aan woningtypen binnen een wijk of dorp. Duurzaam en circulair bouwen is hier onderdeel van.

Woningbouwplannen dragen hierdoor bij aan de toekomstbestendigheid van de woningvoorraad.

5. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit Woningbouwplannen dragen bij aan verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Woningbouwplannen moeten passend zijn bij de stedenbouwkundige structuur, draagkracht en karakteristieken van een gebied, wijk of dorp. Op basis van dit afwegingskader beoordelen wij alle nieuwe woningbouwplannen. We vinden dat de kwalitatieve meerwaarde van een plan leidend moet zijn in het besluit om er medewerking aan te verlenen. Met dit afwegingskader sturen we ontwikkelaars in de gewenste richting en realiseren we de komende acht jaar woningen die leiden tot een meer gevarieerde, toekomstbestendige woningvoorraad passend bij de behoefte.

Ladder voor duurzame verstedelijking Nieuwe woningbouwplannen moeten ook worden beoordeeld op hun behoefte binnen de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit is een instrument dat bijdraagt aan zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de

omgeving. Met de onderbouwing van de woonbehoefte voor de komende jaren in deze woonvisie kunnen we nieuwbouwplannen cijfermatig onderbouwen.

3.2

Sociale huurwoningvoorraad

Zoals eerder benoemd, vraagt de totale sociale huurwoningvoorraad om uitbreiding. Inwoners vragen steeds vaker naar betaalbare huurwoningen. Deze vraag komt onder meer van senioren die ervoor kiezen om uit hun grote eengezinswoningen de stap te maken naar een sociale huurwoning. Ook is er een toenemende vraag van aandachtsgroepen zoals statushouders of uitstromers uit de zorg en van zorginstellingen zelf. Daarom willen we de totale sociale huurwoningvoorraad uitbreiden door middel van extra nieuwbouw. We streven hierbij naar een groei van vijf procent, dit zijn 700 woningen. De uitbreiding is onder meer nodig voor extra levensloopbestendige woningen en bijzondere woonvormen. Onder uitbreiding valt ook het toevoegen van extra woningen na sloop, de opkoop van woningen, evenals het opsplitsen van bestaande (eengezins-)woningen naar meerdere woningen voor kleine huishoudens. Het opkopen van woningen draagt bij aan het terugdringen van gespikkeld bezit en het kan bewoners van deze woningen helpen omdat ze hierdoor niet zelf verantwoordelijk zijn voor het verduurzamen van hun woning.

33

Het Rijk heeft als richtlijn opgenomen in het nationaal Programma Betaalbaar wonen dat gemeenten op termijn toe moeten werken naar een aandeel van 30% sociale huurwoningen ten op zichtte van het totale aantal woningen. Deze richtlijn nemen wij in de gemeente, en in de Provincie Drenthe, niet over, omdat hier ook veel betaalbare koopwoningen aanwezig zijn. Daardoor kan een deel van de bewoners die in aanmerking komt voor een sociale huurwoning een woning kopen in plaats van huren. We spreken met de woningcorporaties af dat zij een beperkt aantal woningen per jaar kunnen verkopen. Er worden afspraken gemaakt over de aantallen en de locaties. Een voorwaarde bij verkoop is dat de verkoop het gespikkeld bezit terugdringt. Deze woningen zijn dan beschikbaar voor starters of huishoudens met een lager inkomen, en worden verkocht volgens richtlijnen van de Woningwet. Samen met corporaties en andere partijen starten we met de herstructureringsopgave. Niet alle woningen in onze gemeente hebben voldoende toekomstwaarde. Een deel daarvan is in bezit van corporaties. Deze woningen moeten ingrijpend gerenoveerd en verbeterd worden, maar in sommige gevallen is dat niet haalbaar of is het beter en soms ook goedkoper, om ze te vervangen door

34

BuitengeWoon Thuis in Emmen

nieuwbouwwoningen. De woningen waar het om gaat zijn bijvoorbeeld verouderde eengezinsrijwoningen of portieketageflats zonder lift. De corporaties hebben hier de afgelopen jaren al in geïnvesteerd en er is een verbeterslag gemaakt. De opgave is echter groot en ook de komende jaren zijn investeringen nodig. Daarom spannen we ons in om tot 2030 ongeveer 600-800 woningen te slopen en nieuw terug te bouwen. Hierbij is afhankelijk van de locatie of er minder, evenveel of meer woningen worden teruggebouwd. Dit bestaat uit de vervangingsopgave vanwege de leeftijd van woningen volgens planning van de woningcorporaties, aangevuld met projecten binnen grotere gebiedsontwikkelingen. Daarnaast renoveren, verduurzamen of transformeren we nog eens 1500 woningen. Het liefst pakken we deze opgaven breed op: als herstructureringsopgaven in dorpen en wijken, waarbij we ook aandacht hebben voor de woonomgeving en integraal kijken naar de opgaven die er zijn in het gebied en hoe we die kunnen aanpakken. We starten hiermee in de prioritaire gebieden die nog worden aangewezen. Onze aandacht gaat in ieder geval uit naar Angelslo, Bargeres, Emmerhout en Veenoord.

Samenvatting doelstellingen sociale huurwoningvoorraad - We streven naar een groei van de sociale huurwoningvoorraad van 5%. - Corporaties dringen gespikkeld bezit zoveel mogelijk terug, ofwel door verkochte woningen terug te kopen, ofwel door de verkoop (onder voorwaarden) van een sociale huurwoning. - We slopen tot 2030 600 tot 800 sociale huurwoningen die vervangen worden door nieuwbouw. - We renoveren, transformeren of verduurzamen tenminste 1.500 sociale huurwoningen tot 2030. - We werken gezamenlijk aan de herstructureringsopgave. - De gezamenlijke doelstellingen uit deze woonvisie leggen we vast in meerjarige prestatieafspraken.

Studentenhuisvesting Door een vergroting van het aanbod van hoger onderwijs is de verwachting dat in de komende jaren een grotere vraag naar studentenhuisvesting ontstaat. Daarom is het van belang om goede studentenhuisvesting te realiseren. Op dit moment woont een deel van de studenten in kamerverhuurpanden in woonwijken nabij de scholen. In het centrum van Emmen wonen juist minder studenten, terwijl de gemeente het centrum juist ziet als dé plaats waar studenten goed kunnen wonen. Hier wonen ze nabij voorzieningen, uitgaansgelegenheden en de evenementen. Bovendien zorgen studenten in het algemeen voor meer levendigheid in het centrum. Ook is het voor studenten een aantrekkelijkere plek om te wonen dan in de woonwijken, door de reuring en aanwezigheid van voorzieningen. Daarom gaan we de komende jaren aan de slag met het realiseren van meer studentenhuisvesting in het centrum van Emmen. Hiermee willen we voldoen aan toenemende vraag vanwege het brede aanbod van onderwijs. In de wijk Angelslo, waar nu veel studenten in eengezinswoningen wonen, willen we dat het aanbod juist afneemt.

35

3.3

Koopwoningvoorraad

De Emmense woningmarkt bestaat voor het grootste deel uit koopwoningen. Ook voor starters is een koopwoning vaak de eerste stap op de woningmarkt. Maar door de prijsstijgingen en toenemende drukte op de woningmarkt wordt dit steeds lastiger. Dit heeft te maken met schaarste. Dit betekent dat er meer vraag is naar koopwoningen dan dat er aanbod is. Dit tekort wordt voor een deel veroorzaakt door beleggers die zich op de goedkopere koopmarkt begeven. Om de schaarste tegen te gaan is

Vraagprijsontwikkeling

onze ambitie om 4.000 woningen toe te voegen, waarvan ten minste 60% voor de koopsector. Daarnaast gaan we de koopwoningvoorraad meer reguleren binnen de beschikbare wettelijke mogelijkheden voor gemeenten.

Koopwoningen als belegging Op de Emmense woningmarkt zijn de gevolgen van beleggen in de woningmarkt goed merkbaar. In een aantal woonwijken in onze gemeente worden goedkopere woningen opgekocht door beleggers. Zij verhuren deze woning vervolgens als geheel of per kamer (als

Krapte-indicator

onzelfstandige woonruimte). Zij kunnen dusdanig veel geld bieden voor een dergelijke (eengezins-)woning, dat zij starters op de woningmarkt buitenspel zetten. Grotere woningen zijn voor starters niet bereikbaar en nieuwbouw evenmin. Woningen worden mede door beleggers ver boven de vraagprijs verkocht. Dit is terug te zien in het gemiddeld verschil tussen de vraagprijs van een woning en de prijs waarvoor deze verkocht is. Bij tussenwoningen en hoekwoningen is dit verschil het grootst. Dit verschil is de afgelopen jaren groter geworden.

% boven de vraagprijs verkocht

(Kamer-)verhuur en leefbaarheid Kamerverhuur heeft zijn eigen rol in de woningmarkt, maar kan in sommige gevallen leiden tot aantasting van de woonkwaliteit van de omgeving door bijvoorbeeld verrommeling of (geluids-)overlast. Niet alle beleggers grijpen in op het moment dat er overlast gemeld wordt en niet alle beleggers onderhouden hun panden voldoende. Dit geldt ook voor woningen die in hun geheel verhuurd worden. Achterstallig onderhoud heeft een negatieve invloed op de uitstraling van de woningen. Als er meerdere van dit soort panden in dezelfde straat staan, heeft dit negatieve invloed op de uitstraling van de hele straat. De overlastsituaties en verwaarlozing van de panden zorgen voor een verminderde leefbaarheid. Uit de Leefbaarometer blijkt ook dat in de wijken waar kamerverhuur momenteel het meeste voorkomt, de leefbaarheid op dit moment het laagst scoort in onze hele gemeente. Het gaat dan om de wijken Emmermeer, Emmerhout, Angelslo en Bargeres.