Bijlage 4 - Bestemmingsplan bijlagen bij de toelichting

Gemeente Emmen, bestemmingsplan Weiteveen, Zuidersloot achter nrs 39-51 (woningbouw) (vastgesteld)

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1

Laddertoets

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

Bijlage 3

Archeologisch onderzoek

Bijlage 4

AERIUS-berekening

Bijlage 5

Quickscan natuurwaardenonderzoek

Bijlage 6

Aanmeldnotitie Vorm vrije m.e.r. notitie

Bijlage 7

M.e.r.-beoordelingsbesluit

Bijlage 8

Akoestisch onderzoek sportveld

Bijlage 9

Akoestisch onderzoek ijsbaan

Bijlage 10

Lichtonderzoek sportveld

Bijlage 11

Bodemonderzoek

Bijlage 12

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 13

Watertoets

Bijlage 14

Publicatie ontwerp-bestemmingsplan

Bijlage 15

Nota van Beantwoording Zienswijzen

1

Rapport

Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen Gemeente Emmen

18 juni 2024

SWECO Nederland B.V. Business unit Stedelijke Planning

Onderwerp Projectnummer In opdracht van Datum Team

De Holle Bilt 22 3732 HM De Bilt www.sweco.nl Handelsregister 30129769 Ladderonderbouwing 21 woningen C-Veld Weiteveen 51021618 Gemeente Emmen 18 juni 2024 Stedelijke Planning

Versie

Eindrapport

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

2/13

Inhoudsopgave 1

Inleiding ..................................................................................................................................................... 4

2

Beleid ......................................................................................................................................................... 7

3

Behoefte .................................................................................................................................................... 9

4

3.1

Vraag ................................................................................................................................................... 9

3.2

Aanbod .............................................................................................................................................. 10

3.3

Behoefte ............................................................................................................................................ 11

Conclusie: voldoende Ladderruimte voor ontwikkeling 21 woningen op C-veld Weiteveen ......... 13

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

3/13

1

Inleiding

Gemeente Emmen wil op de locatie C-veld in Weiteveen de ontwikkeling van 21 woningen met bijbehorende (parkeer)voorzieningen en gezamenlijk groen mogelijk maken. Het plan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat het plan de ontwikkeling van bebouwing mogelijk maakt op een locatie waar dat momenteel nog niet is toegestaan. Voor de ontwikkeling van woningen geldt dat vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) deel uit moet maken van de toelichting bij het bestemmingsplan. Gemeente Emmen heeft aan Sweco gevraagd deze Ladderonderbouwing op te stellen. Centraal staat de vraag of genoeg Ladderruimte beschikbaar is voor de ontwikkeling van 21 woningen op het C-veld.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking De Ladder voor Duurzame Verstedelijking maakte tot 31 december 2023 (bij terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan op 20 december 2023) deel uit van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en wordt omschreven in het tweede lid artikel 3.1.6. Deze luidt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Met de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 maakt de Ladder deel uit van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en wordt omschreven in het tweede lid van artikel 5.129g. Deze luidt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met (a) de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en (b) als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.”

Ondanks de andere formulering in de Bkl blijven de opbouw en werking van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking hetzelfde.

Locatie C-veld, Weiteveen De kern Weiteveen bevindt zich in het zuidoosten van de gemeente Emmen. De kern bestaat uit twee bebouwingsclusters die steeds dichter naar elkaar toegroeien. De planlocatie bestaat uit een voormalig voetbalveld (C-veld) dat centraal tussen de twee bebouwingsclusters in ligt. Het terrein op sportpark Amsterdamsche Veld wordt sinds 2012 niet meer gebruikt. Voorzieningen zoals de lokale supermarkt, de basisschool en sportvoorzieningen liggen op loopafstand van de planlocatie. De provinciale weg aan de westzijde van Weiteveen verbindt het dorp met onder meer Klazienaveen, Emmen en Schoonebeek.

Figuur 1 Locatie C-veld Weiteveen

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

4/13

Plan voorziet in nieuwe stedelijke ontwikkeling Het plan bestaat uit 21 grondgebonden woningen waaronder rijwoningen, twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen. De woningtypen zijn geschikt voor een brede doelgroep (één-, twee- en meerpersoonshuishoudens). Stedenbouwkundig is voor de onderlinge samenhang en voor de centrale ontsluiting in het gebied gekozen voor een hofjesstructuur. Woningtype

Aantal

Rijwoning

14

Twee-onder-één-kapwoning

4

Vrijstaande woning

3

Figuur 2 Stedenbouwkundig plan C-veld, Weiteveen

In het huidige bestemmingsplan ‘Weiteveen’ dat op 25 juni 2009 door de gemeenteraad van Emmen is vastgesteld heeft de planlocatie de bestemming ‘Sport’. Binnen deze bestemming is de ontwikkeling van woningen niet toegestaan. De ontwikkeling van 21 woningen voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling1. Om een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan met een onderbouwing in het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking nodig. Op 20 december 2023 heeft de gemeente Emmen daartoe een ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd. Het plan valt daarmee nog onder de wet- en regelgeving van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en niet onder de Omgevingswet die op 1 januari 2024 in werking is getreden. 2 In het ontwerpbestemmingsplan geldt op de locatie de enkelbestemmingen ‘wonen’, ‘tuin’, ’verkeer’ en ‘groen’. De planlocatie is te kwalificeren als bestaand stedelijk gebied3. Het heeft namelijk een stedelijke functie (sportbestemming) en is omgeven door andere stedelijke bestemmingen zoals wonen, stedelijk groen en verkeer. Door de ligging binnen bestaand stedelijk gebied is geen motivatie nodig waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. In de Ladderonderbouwing volstaat daarmee een beschrijving van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling.

1

ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724; ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953 Artikel 4.6, lid 2, sub a, onder 2, Invoeringswet Omgevingswet 3 ABRvS 20 mei 2015; ECLI:NL:RVS:2015:1581 2

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

5/13

Figuur 3 Planlocatie C-veld in bestaand bestemmingsplan Weiteveen (2009) en in het ontwerp-bestemmingsplan (2023)

Onderzoeksgebied: de kern Weiteveen en de gemeente Emmen De behoefte wordt bepaald aan de hand van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling (onderzoeksgebied). De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het plan voorziet in de ontwikkeling van 21 woningen binnen Weiteveen en heeft daarmee een dorps karakter. De kern Weiteveen vormt daarom het primaire onderzoeksgebied. Verhuisbewegingen over de afgelopen jaren laten zien dat relatief veel verhuisd wordt tussen Weiteveen en omliggende kernen als Klazienaveen en Schoonebeek. Over het algemeen is de woningmarkt binnen gemeente Emmen lokaal georiënteerd: van het totaal aantal vestigingen binnen de gemeente Emmen vindt 66% binnen de gemeente zelf plaats. In het meest recente landelijke woononderzoek (WoON2021) geeft 82% van de respondenten in Emmen aan binnen de huidige gemeente te willen blijven wonen. De gemeente Emmen vormt het secundaire onderzoeksgebied.

Onderzoeksperiode: 10 jaar – 2024-2034 Deze Ladderonderbouwing heeft betrekking op de periode 2024-2034. Door uit te gaan van een periode van 10 jaar sluit de Ladder aan op de voorheen gebruikelijke actualisatietermijn van een bestemmingsplan.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

6/13

2

Beleid

Provinciaal beleid Omgevingsverordening Drenthe (15 februari 2024) De planlocatie valt binnen het ‘bestaand stedelijk gebied’ zoals is afgebakend in de Omgevingsverordening. Omgevingsvisie Drenthe 2022 (28 september 2022) De Omgevingsvisie zet in op ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke kwaliteit gaat ook over het zuinig en zorgvuldig omgaan met de beschikbare ruimte en het waarborgen van de milieukwaliteit van de leefomgeving. Voor zuinig ruimtegebruik volgt de provincie de Ladder voor duurzame verstedelijking. Gemeenten dienen bij plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken de Ladder voor duurzame verstedelijking te hanteren. Drentse Woonagenda (juni 2020) In de Woonagenda zet de provincie zich voor de volgende vijf opgaven in Drenthe: •

Woningmarkt in balans Meer balans brengen in de vraag en het aanbod naar huur- en koopwoningen, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Het gaat om woonvormen en doelgroepen, maar ook om nieuwbouw, sloop en transformatie. De Drentse vraag ligt langjarig op circa 10.000 extra woningen.

•

Woningen voor vitale ouderen en levensloopbestendig wonen Het bevorderen van de doorstroom op de woningmarkt door het realiseren van extra aanbod voor de gevorderde wooncarrière. Vanwege de doorstroming op de woningmarkt is sprake van een keten, waarin oudere generaties steeds plaatsmaken voor jongere generaties.

•

Betaalbaar wonen Het bevorderen van een passend aanbod voor de portemonnee van alle doelgroepen. Dit betreft naast sociale huur ook middenhuur- en koopwoningen voor starters en senioren. Het beperken van prijsopdrijvende effecten door markt en overheid verdient aandacht om te voorkomen dat starters en ouderen nog verder uit de huidige markt worden geprijsd.

•

Duurzaam wonen De verduurzaming van de totale woningvoorraad is een van de grootste opgaven waar Nederland de komende decennia voor staat. Doelstelling is een energieneutrale Drentse woonomgeving in 2040.

•

Prettige fysieke leefomgeving Helpen realiseren van een prettige woonomgeving in wijken en dorpen. Strategisch bouwen voor het behoud van voorzieningen in dorpscentra.

Regionaal beleid Regionale Woondeal Zuidoost-Drenthe (21 december 2022) De gemeenten van Zuidoost-Drenthe spreken af de bouw van netto minimaal 4.177 woningen te versnellen tot 2030. Elke gemeente heeft hierin haar eigen opgave. Voor Emmen gaat het om circa 2.700 woningen.

Lokaal beleid Woonvisie 2022-2030 BuitengeWoon Thuis in Emmen Visie: De gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners. Missie: De gemeente Emmen heeft de ambitie • •

zorg te dragen voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuisvoelt en zichzelf naar vermogen kan redden; ruimte te geven aan vernieuwende woonconcepten;

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

7/13

•

haar groene omgeving te versterken, in te zetten op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad.

Programma: Vier ambities voorop staan voorop: •

Het aanbieden van een grotere diversiteit aan woningen in wijken en dorpen die passen bij de vraag en de behoeften Herstructurering van oudere woonbuurten Ontwikkelen van diverse seniorgeschikte woningen en starterswoningen Een groei van 4.000 woningen tot 2030 om de autonome huishoudensgroei van de gemeente op te vangen en om meer kwaliteit toe te voegen aan de woningvoorraad.

• • •

Op basis van het kwalitatief afwegingskader beoordeelt de gemeente nieuwe woningbouwplannen. Met dit afwegingskader realiseert de gemeente woningen die leiden tot een meer gevarieerde, toekomstbestendige woningvoorraad passend bij de behoefte. Toetsing C-veld aan Kwalitatief afwegingskader •

De woningbouwinitiatieven worden niet individueel maar in samenhang beoordeeld Het plan voorziet in een kwalitatieve vraag op lange termijn door in te spelen op de aanhoudende vraag naar (starters- en senioren)woningen in Weiteveen zelf (zie hoofdstuk 3).

•

Plannen voor herstructurering, transformatie en inbreiding krijgen prioriteit Het plan betreft een inbreidingslocatie waarbij een voormalig voetbalveld wordt getransformeerd naar woningen.

•

Woningbouwplannen voor aandachtsgroepen krijgen prioriteit In de Woonvisie 2022-2030 worden senioren, jongeren en starters, en kleinere huishoudens benoemd als aandachtsgroepen. Het plan geeft prioriteit aan starters en senioren.

•

Woningbouwplannen dragen bij aan een variërend en aantrekkelijker woonmilieu Het plan speelt in op de vraag van diverse woningbouw door een mix van woningtypen aan te bieden. Daarnaast is groen opgenomen in het ontwerp van het plan.

•

Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit Het project versterkt de ruimtelijke kwaliteit van het huidige gebied alsook de samenhang tussen de verschillende delen van Weiteveen. Het plan betreft de ontwikkeling van 21 woningen. De realisatie hiervan zal niet leiden tot knelpunten elders, in infrastructuur of bouwprojecten.

In De Blokken ligt een aantal kernen waaronder Weiteveen. In De Blokken wil de gemeente 780 extra woningen bouwen om de autonome huishoudensgroei op te vangen en om meer kwaliteit toe te voegen aan de woningvoorraad. In De Blokken wonen relatief veel gezinnen, vergeleken met andere delen van de gemeente Emmen. De vraag van deze huishoudens naar kavels is groter dan in andere gebieden. De gemeente wil op een aantal plekken aan deze vraag voldoen. Met het toevoegen van seniorenwoningen wil de gemeente de doorstroming stimuleren, waardoor met name vrijstaande woningen op grote kavels beschikbaar komen op de woningmarkt. Door de ontwikkeling van het natuurgebied Bargerveen zal Weiteveen als woonplaats in populariteit toenemen. De gemeente streeft ernaar dat inwoners van Weiteveen hun leven lang in het eigen dorp kunnen blijven wonen. De gemeente stimuleert daarom woningbouwontwikkelingen die meer diversiteit in de woningvoorraad brengen om daarmee de doorstroming te stimuleren en starters en startende gezinnen ruimte te geven op de woningmarkt. Voor Weiteveen wordt het plan voor C-veld genoemd als plan voor de toevoeging van circa 20 woningen.

Conclusie Het beleid zet in op een leefbare woonomgeving waarin inwoners hun leven lang prettig kunnen wonen. Daarvoor richt het beleid zich op het uitbreiden van een kwalitatief gedifferentieerde woningvoorraad voor een brede doelgroep. Bovendien stuurt het beleid op een duurzaam ruimtegebruik door toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

8/13

3

Behoefte

3.1

Vraag

Kwantitatieve vraag naar woningen Huishoudensprognose Het aantal huishoudens in Weiteveen neemt de komende 10 jaar toe volgens de meest recente prognose van ABF Research (Primos2023). In de periode 2024-2034 groeit Weiteveen met 31 huishoudens (+5%) naar in totaal 681 huishoudens. Dit betekent dat de komende 10 jaar vraag is naar 31 extra woningen in Weiteveen. In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens in de gemeente Emmen toe met circa 1.156 huishoudens (+2%). Dit betekent dat in de komende 10 jaar vraag is naar 1.156 extra woningen in de gemeente. Weiteveen

Gemeente Emmen

2024

650

49.944

2034

681

51.100

2024-2034

+31

+1.156

Verhuisgeneigdheid In het woningmarktonderzoek dat gemeente Emmen in 2020 heeft laten uitvoeren geeft 62% van de respondenten in Weiteveen aan waarschijnlijk niet of zeker niet te gaan verhuizen binnen 2 jaar. Dit laat zien dat de inwoners van Weiteveen bovengemiddeld honkvast zijn (in Emmen heeft in hetzelfde onderzoek 57% aangegeven niet te willen verhuizen). In het woningmarktonderzoek geeft 10% aan te willen verhuizen, omdat de huidige woning te groot is, 16% geeft aan dat mijn huidige woning niet levensloopbestendig is en 6% geeft aan dichter bij familie, vrienden of kennissen te willen gaan wonen. De ouder wordende huishoudens vragen om geschikte woningen. Doorgaans gaat dit om kleinere seniorenwoningen, zoals rijwoningen en twee-onder-één-kapwoningen waar veel elementen gelijkvloers zijn en die levensloopbestendig gebouwd kunnen worden. In het woningmarktonderzoek geeft 6% van de respondenten aan te gaan trouwen/samenwonen. Nog eens 2% geeft aan zelfstandig te willen gaan wonen. Dit geeft aan dat vraag is naar starterswoningen. Doorgaans zijn dit (betaalbare) rijwoningen. De respondenten zoeken nu buiten Weiteveen naar een woning doordat er niet genoeg aanbod is in Weiteveen om als starter te beginnen.

Kwalitatief vooral vraag naar dorps/landelijk wonen en eengezinswoningen Verspreid over heel Nederland zijn respondenten aan het WoON2021 (Ministerie van BZK en CBS, 2022) gevraagd naar hun woonwensen. Voor gemeente Emmen zijn de woonvoorkeuren naar woonmilieu en woningtype in beeld gebracht. Het aantal respondenten in Weiteveen zelf is te laag om woonvoorkeuren uit af te leiden. Vraag naar dorps/landelijk wonen Weiteveen omvat dorpse en landelijke woonmilieus. Binnen de gemeente Emmen geeft 31% van de respondenten de voorkeur voor een centrum-dorps woonmilieu, 23% geeft de voorkeur voor een landelijk woonmilieu. Door de voorkeuren toe te passen op de kwantitatieve vraag (op basis van huishoudensgroei) is een inschatting te maken van de vraag naar woonmilieu. In de gemeente Emmen is vraag naar 629 woningen in een dorps / landelijk woonmilieu. Naar verwachting is het aandeel dat in een dorps / landelijk woonmilieu wil wonen binnen Weiteveen zelf nog groter.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

9/13

centrum-stedelijk

90

buiten-centrum

103

groen-stedelijk

334

centrum-dorps

359

landelijk wonen

270 0

100

200

300

400

Vraag naar eengezinswoningen / koopwoningen In het plan C-veld zijn eengezinswoningen voorzien. In de gemeente Emmen heeft 76% de voorkeur voor een eengezinswoning. Op basis van de huishoudensgroei komt dit neer op een vraag naar 884 eengezinswoningen, waarvan 598 koopwoningen en 286 huurwoningen. eengezinshuurwoning

286

eengezinskoopwoning

598

meergezinshuurwoning

150

meergezinskoopwoning

122

0

100

200

300

400

500

600

700

In het woningmarktonderzoek dat gemeente Emmen in 2020 heeft laten uitvoeren geven de respondenten in Weiteveen vooral aan de voorkeur te hebben voor: een vrijstaande woning (51%), een tussenwoning (21%) en een hoekwoning (10%). In de gemeente Emmen is de voorkeur voor vrijstaande woningen en tussenwoningen lager met respectievelijk 24% en 14%. De voorkeur gaat in de gemeente Emmen meer uit naar twee-onder-één-kapwoningen (21%) en hoekwoningen (18%).

3.2

Aanbod

Kwantitatief planaanbod In de gemeente Emmen zijn plannen voor de ontwikkeling van 3.669 woningen (Gemeente Emmen, peildatum 30 april 2024). Van de plannen zijn 494 woningen opgenomen in harde plannen. De woningen in harde plannen zijn vastgelegd in een bestemmingsplan, omgevingsplan of omgevingsvergunning. Daarnaast zijn nog veel woningen opgenomen in zachte plannen. Van zachte plannen is niet zeker of en wanneer deze woningen daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Daarom is in de behoefteraming alleen gerekend met de harde plancapaciteit in de gemeente. In Weiteveen zelf zijn momenteel geen woningen opgenomen in harde plannen. Gemeente Emmen Aantal woningen in harde plannen

494

Aantal woningen in zachte plannen

3.175

Totaal aantal woningen in plannen

3.669

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

10/13

Kwalitatief planaanbod In de gemeente Emmen zijn harde plannen vastgesteld voor de ontwikkeling van 210 woningen binnen dorpse en landelijke woonmilieus. Gemeente Emmen Dorpse en landelijke milieus

210

Overige (stedelijke) milieus

284

Totaal aantal woningen in harde plannen

494

In de harde plannen binnen de gemeente Emmen zijn met name meergezinswoningen (appartementen) voorzien. Onder de 494 woningen in harde plannen zijn 146 (grondgebonden) eengezinswoningen (30%). In dorpse en landelijke woonmilieus is 32% van de geplande woningen een eengezinswoning. Gemeente Emmen

Dorpse en landelijke milieus

Eengezinswoningen

146

67

Meergezinswoningen

328

143

Onbekend

20

0

Totaal aantal woningen in harde plannen

494

210

Hoewel Weiteveen zelf niet over harde plannen beschikt, zijn in de omgeving wel harde plannen te vinden. Met C-veld vergelijkbare plannen zijn te vinden in het nabijgelegen Klazienaveen. In Klazienaveen worden ook op kleine schaal grondgebonden woningen ontwikkeld onder meer op de locaties Kruiwerk en De Doole. •

•

3.3

Kruiwerk Aan de zuidzijde van Klazienaveen wordt op een groenlocatie de ontwikkeling van 16 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt.

Kruiwerk

De Doole

De Doole Binnen de kern Klazienaveen wordt op een groenlocatie de ontwikkeling van 8 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt.

Behoefte

Kwantitatief: voldoende Ladderruimte voor de toevoeging van 21 woningen In Weiteveen is vraag naar 31 extra woningen op basis van de Primos2023-huishoudensprognose. In Weiteveen zijn momenteel geen harde plannen voor de ontwikkeling van extra woningen. De toekomstige behoefte in Weiteveen bedraagt daarom 31 woningen. Ook in de gemeente Emmen is voldoende Ladderruimte. Hoewel er binnen Emmen veel woningen zijn opgenomen in plannen, is maar een beperkt deel van deze plannen hard. De 494 woningen die zijn opgenomen in harde plannen zijn onvoldoende om de verwachte vraag over de komende 10 jaar op te kunnen vangen. Om de vraag op te kunnen vangen zijn nog 662 extra woningen nodig.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

11/13

Vraag

Aanbod

Behoefte

Weiteveen

31

0

31

Gemeente Emmen

1.156

494

662

Voor de toevoeging van 31 woningen op het C-veld is zowel binnen Weiteveen als binnen de gemeente Emmen voldoende kwantitatieve Ladderruimte.

Kwalitatief: ook voldoende Ladderruimte In de gemeente Emmen is op basis van de huishoudensprognose en de woonvoorkeuren opgegeven in het WoON2021 vraag naar 629 woningen in een dorps of landelijk woonmilieu. Dat zijn de woonmilieus die voorkomen binnen Weiteveen. In de dorpse en landelijke woonmilieus binnen gemeente Emmen zijn 210 woningen opgenomen in harde plannen. Daardoor is binnen de gemeente in dorpse en landelijke woonmilieus nog behoefte aan 419 extra woningen. Op basis van de huishoudensprognose en de woonvoorkeuren is vraag naar circa 884 grondgebonden woningen. De harde plannen in de gemeente Emmen voorzien 146 grondgebonden woningen. Daardoor is nog behoefte aan 738 extra grondgebonden woningen binnen de gemeente.

Vraag

Aanbod

Behoefte

Dorpse/landelijke woonmilieus

629

210

419

Grondgebonden woningen

884

146

738

Het plan voor het C-veld voorziet in de ontwikkeling van 21 grondgebonden woningen in een dorps en landelijk woonmilieu. Dit past ruimschoots binnen de kwalitatieve behoefte binnen de gemeente Emmen. Voor Weiteveen is de kwalitatieve behoefte niet vast te stellen door het gebrek aan respondenten in het WoON2021. Wel komt uit het WoON2021 naar voren dat respondenten in dorpse en landelijke woonmilieus nog meer dan respondenten uit overige (stedelijke) woonmilieus de voorkeur hebben voor dorpse en landelijke woonmilieus en grondgebonden woningen. Het plan voorziet eveneens in levensloopbestendige en kleinere grondgebonden woningen. Hierdoor kunnen senioren blijven wonen in Weiteveen. Daarnaast kan het toevoegen van woningen voor senioren doorstroom stimuleren en starters hierdoor een plekje geven. Starters zoeken vooral betaalbare woningen: dit zijn vaak rijwoningen. Ook deze zijn in het plan opgenomen. Dat het plan C-veld voorziet in een behoefte blijkt ook uit de aantal belangstellenden dat zich heeft gemeld bij de gemeente. Op 7 februari 2023 waren al 85 plekken op de wachtlijst gevuld (RTV Drenthe, 2023).

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

12/13

4

Conclusie: voldoende Ladderruimte voor ontwikkeling 21 woningen op C-veld Weiteveen

De 21 geplande woningen op de locatie C-veld in Weiteveen passen binnen de geconstateerde kwantitatieve Ladderruimte binnen Weiteveen en de gemeente Emmen in de periode 2024-2034. Ook passen de woningen binnen de kwalitatieve Ladderruimte binnen de gemeente Emmen. Deze relatief omvangrijke binnenstedelijke locatie biedt kansen voor herontwikkeling naar woningen binnen het bestaand stedelijk gebied van Weiteveen. Het plan richt zich op aandachtsgroepen met de ontwikkeling van levensloopbestendige en kleinere grondgebonden (rij)woningen. Hierdoor kunnen senioren blijven wonen in Weiteveen en krijgen ook starters de ruimte binnen het dorp. Voor de geplande 21 woningen in een dorps en landelijk woonmilieu op de locatie C-veld is voldoende kwantitatieve en kwalitatieve Ladderruimte aangetoond. Daarmee past de ontwikkeling binnen de vereisten van de Ladder en is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke ordening. Bovendien sluit de beoogde ontwikkeling aan bij het provinciale, regionale en lokale beleid.

Sweco | Business unit Stedelijke Planning Rapport Ladderonderbouwing 21 woningen C-veld Weiteveen, Gemeente Emmen Projectnummer 51021618 18 juni 2024

13/13

Voormalig C-veld, Weiteveen Stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan

06-12-2023 Team Ruimtelijke Ontwikkeling

2

Inhoudsopgave

Inleiding

5

Context

6

Analyse plangebied

10

Concept

14

Stedenbouwkundig plan

16

Beeldkwaliteit

19

3

Vogelvlucht perspectief van de projectlocatie (2022)

4

Inleiding In Weiteveen is behoefte aan nieuwbouwwoningen voor

Opdracht

de bestaande bewoners. Het huidige woningbestand

De opdracht voor deze locatie was het opstellen van een

van het dorp bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden

onderbouwd stedenbouwkundig plan met een aansluitend

gezinswoningen die veelal op riante percelen staan.

beeldkwaliteitsplan. Het streven is naar een diversiteit in

Dit sluit niet aan op de veranderende woonbehoefte

woningtypologieën dat is afgestemd op de doelgroep

van de vergrijzende bevolkingssamenstelling. Met een

van senioren en starters. Binnen deze doelgroepen ligt

inbreidingslocatie voor nieuwbouwwoningen willen wij

vooral de grootste behoefte volgens de huidige woonvisie

voorzien in de wens dat de dorpsbewoners in hun eigen

'BuitengeWoon Thuis in Emmen' 2022-2030. De voorkeur ligt

dorp kunnen blijven wonen. Op deze wijze willen wij ook

om een deel van de bouwkavels met vrije kavelverkoop aan

doorstroming faciliteren doordat op deze wijze bestaande

particulieren op de markt wordt gezet.

gezinswoningen vrijkomen zodat (jonge) gezinnen in het dorp kunnen blijven wonen.

Leeswijzer Dit document betreft een toelichting van het

Beleidsmatige context

stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan voor de

Op 24 juni 2021 is een motie aangenomen door de

verdere architectonische uitwerking. Het stedenbouwkundig

gemeenteraad van Emmen voor de ontwikkeling van nieuwe

plan is de uitkomst van een studie naar de mogelijkheden

woningbouwlocaties. Als antwoord hierop zijn tien locaties

voor woningbouw op deze locatie. Dit is onderzocht aan de

aangewezen die versneld ontwikkeld worden. Eén van deze

hand van verkavelingsstudies. Vanuit de uitwerking van het

locaties is op het voormalig voetbalveld 'C-veld' in Weiteveen.

stedenbouwkundig plan zijn de ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld voor de ontwikkeling van deze locatie.

Ligging plangebied en begrenzing Op het sportpark 'Amsterdamsche Veld' aan de Ir.

Als analyse zijn de onderstaande ruimtelijke aspecten

Biewengaweg bevindt zich een ongebruikt voetbalveld. Het

geïnventariseerd en geanalyseerd:

voormalig 'C-veld' is het meest westelijk gelegen sportveld

•

Historische ruimtelijke ontwikkeling

en wordt sinds 2012 niet meer gebruikt. De grond is

•

Bestaande groenstructuur

eigendom van de Gemeente Emmen. Ondanks de geringe

•

Bestaande waterhuishouding

bebouwingsdichtheid rondom de locatie ligt het vrij centraal

•

Mogelijke ontsluitingen op de bestaande infrastructuur

in het dorp.

•

De omliggende bebouwde omgeving

•

Kenmerkende landschapselementen

5

6

Context Historie

Tijdens de veenafgraving ontstond langs de zuidzijde

kernen aan elkaar te groeien tot één ruimtelijke eenheid. Het

Weiteveen is een jong dorp dat is ontstaan langs de

van de Zuidersloot een verstrooide bebouwingsstructuur

middengebied heeft een lage bebouwingsdichtheid door

Zuidersloot. Dit was de zuidgrens van hoogveengronden

met plaggenhutten waar vanuit kleinschalige landbouw

de aanwezigheid van bospercelen, het sportveldencomplex

die in 1851 zijn aangekocht door een groep Amsterdamse

werd bedreven in het coulisselandschap van het

'Amsterdamsche Veld' en de ijsbaan.

investeerders die verenigd waren in de Drentsche

Schoonebeekerveld. In 1919 is een Rooms-Katholieke

Landontginnings Maatschappij. Eerst werd het gebied

parochie opgericht door ps. Veltman en werd vrij snel

De laatste ontwikkelingen van het dorp hebben niet geleid

gebruikt als jachtgebied en werden gronden verpacht

aangevuld met een klooster en basisschool. In de loop van de

tot intensivering van het middengebied. De recentste

als boerderijen met boekweitcultuur. Pas na 1909

tijd concentreerde zich de katholieke inwoners zich rondom

uitbreidingen zijn Kienholt I en II die ten noorden van het

werd het gebied grootschalig ontgonnen door de

dit complex aan het oostelijke uiteinde van het toenmalige

Dommerskanaal zijn gerealiseerd in de jaren 1990 en 2000.

Griendtsveen Turfstrooisel Maatschappij. De regelmatige

nederzetting 'Nieuw-Schoonebeekerveld'. Zo ontstond er

Deze bevonden zich buiten de bestaande structuur van het

verkavelingsstructuur van deze pachtboerderijen werd

lintbebouwing langs de zuidzijde van de Zuidersloot. Langs

samengesteld dorp.

toen geheel opgeruimd. Tijdens de ontginning ging het

de Dordse Dijk aan de westzijde concentreerde zich de

transport van veen niet meer over het water met een

protestantse bewoners, daar waar in 1925 een Nederlands-

Net als in andere gelijkwaardige streekdorpen staat

fijnmazig wijken- en kanalensysteem. Daarvoor in de

Hervormde kerk verrees.

momenteel ook in Weiteveen de basisvoorzieningen en de

plaats werd gebruikgemaakt van veldspoorbanen waarop

leefbaarheid onder druk. Er is nu nog wel een supermarkt

locomotieven met lorries de bolsterturf transporteerde naar

In 1954 is de gemeentegrens verschoven van de Zuidersloot

en een basisschool maar het leerlingenaantal loopt terug en

de turfstrooiselfabriek ten westen van het huidige dorp,

naar de Middensloot. Hiermee kwamen de beide kernen

veel middenstand is verdwenen. De laatste dorpskroeg staat

deze fabriek is nu een museum. Het gebied van Weiteveen

volledig in de toenmalige gemeente Schoonebeek te liggen.

momenteel te koop en werkgelegenheid wordt voornamelijk

is gedeeltelijk afgegraven wat nog goed zichtbaar is in het

Vanaf dat moment heten de beide kernen Weiteveen. Sinds

buiten het dorp gevonden. Wel zijn er twee zorginstellingen

microreliëf. Aan de oostzijde van het dorp is het hoogveen

de jaren 1960 is het dorp aan beide uiteinden langzaam

in het dorp gevestigd en profileert het dorp zich met

behouden gebleven en is nu het beschermd natuurgebied

uitgebreid tussen de Zuidersloot en het Dommerskanaal

de aanwezigheid van een moderne schaapskooi en het

Bargerveen.

met kleine planmatige uitbreidingen. In de jaren 1970 is

bezoekerscentrum van het Bargerveen.

met het plan 'Weiteveen-Middendeel' geprobeerd om beide Klazienaveen Nw. Dordrecht

Barger-Oostveen

Klazienaveen Rijksweg A37

Dordsestraat

Noordersloot

Amsterdamscheveld

Amsterdamscheveld Smalspoor

Middensloot

‘Middenweg’

Bargerveen

C-veld Nw. Amsterdam

Nw. Amsterdam

Dommerskanaal

Zuidersloot

Westeindsche landen

Oosteindsche landen Schoonebeekerveld

Duidelijke horizontale onderscheiding van grondeigendommen ca 1910.

Nw. Schoonebeek

Nw. Schoonebekerveld

Onregelmatige bebouwingstructuur buiten Amsterdamsche Veld, ca. 1950.

Schoonebeek

Nw. Schoonebeek

Huidige dorp met twee dorpskernen en planmatige uitbreidingen, ca. 2023.

7

Weiteveen-Middendeel In 1980 heeft het stedenbouwkundig bureau Ir F.J. Zandvoort een ontwerp gemaakt voor het middendeel waarin het huidige plangebied bevindt. Met dit uitbreidingsplan werd getracht de oostelijke en westelijke kern tot één dorp te ontwikkelen. In deze tijd was de verzuiling afgenomen en werd de onderlinge band tussen de twee gemeenschappen intensiever. Dit kwam onder andere in uitdrukking door meer vermenging in het verenigingsleven. Het stedenbouwkundig plan bestond uit 44 tot 74 woningen die gefaseerd zijn gerealiseerd. Dit zijn hoofdzakelijk grondgebonden woningen die individueel door particulieren zijn ontwikkeld. De basis is de lintbebouwing langs de noordzijde van de Zuidersloot. Deze wordt onderbroken door twee 'closes'. Dit zijn twee woonstraatjes haaks op de Zuidersloot met een brede profilering. In deze profilering zit een vijverachtige sloot of een grasveld met aan weerszijde een woonstraat en diepe voortuinen. Met deze ruimtelijke ingreep werd het tussengebied tot het Dommerskanaal integraal opgenomen bij de Zuidersloot als hoofdontsluiting van het samengestelde dorp. De architectuur van het gehele plan is niet-geprononceerd. De overgebleven gebieden aan de achterzijde van de bebouwingslinten zijn bestemd met diverse collectieve functies. Er zijn een aantal bospercelen beplant, een evenemententerrein (nu een voetbalcourt) en het sportpark.

Alleen het sportpark is hier uitsluitend toegankelijk via de Ir. Biewengaweg (Dommerskanaal). De bospercelen en de royale laanbeplanting langs de (huidige en voormalige) Dommerskanaal zorgen ervoor dat het dorp een groene dorpssilhouet heeft in het overwegend lege grootschalige veenontginningslandschap.

Stedenbouwkundig ontwerp Weiteveen-Middendeel, Bureau Ir. F.J. Zandvoort (1980).

8

Huidige situatie van het plangebied Het plangebied was een voetbalveld dat momenteel een kaal grasveld is dat sporadisch wordt gemaaid. Na het afstoten van het voormalige 'C-veld' is in 2012 alleen de opstallen op het veld verwijderd; zoals de doelen, randhekken, verlichting en de belijning. Het grasveld en de omliggende sloten laten nog duidelijk zien dat het een sportveld is geweest. Het grasveld is vlak geëgaliseerd en goed gedraineerd. Het plangebied is duidelijk begrensd door diverse landschapselementen. Alleen aan de oostzijde is deze grens diffuus. Het grasveld sluit hier naadloos aan op het aangrenzend trainingsveld dat nog wel in gebruik is. Aan de westzijde ligt een sloot met aan de overzijde een schouwpad en bosperceel. Het bosperceel is niet toegankelijk gemaakt en maakt deel uit van de groenstructuur van Weiteveen-Middendeel. Deze elementen blijven gehandhaafd. Oostgrens: sloot met aan overzijde een schouwpad en bosperceel.

Zuidgrens: sloot met keerwanden en de achterzijde van woonpercelen.

De Zusterweg als doorgaande fietsroute onder een groene begeleiding.

Einde van het Dommerskanaal t.p.v. het plangebied.

Aan de noordzijde grenst het plangebied aan een brede groenstrook. Deze groenstrook wordt gedomineerd door de drie bomenrijen die aan deze zijde van de Ir. Biewengaweg staan. Tussen de bomenrijen bevindt zich een wadi op het oorspronkelijke tracé van het Dommerskanaal. Ook is hier een doorgaande fietsroute langs het plangebied, de Zusterweg. De huidige loop van het Dommerskanaal stopt nu ten hoogte van de oostgrens van het plangebied. De zuidzijde wordt begrensd door een sloot. Aan de overzijde van deze sloot is het hoogteverschil van ca. 1,30 meter duidelijk zichtbaar dat is ontstaan door de veenafgraving. Veel aanwonenden hebben het hoogteverschil gestabiliseerd met keermuren die zij gemaakt hebben met o.a. dakpannen, betontegels of houten beschoeiing. Ook staan er een paar bijgebouwen op deze keerwanden, een enkeling heeft aan de overzijde van de sloot een bijgebouw gerealiseerd.

9

Dordseweg

Analyse plangebied

Biewengaweg

3

5

3

1

3

4

3

2

3

C-veld

Kerk

enwe

g

Zuidersloot

In de bestaande situatie liggen verschillende

De Zuidersloot heeft een lichter karakter. De groene

De bospercelen en de royale laanbeplanting langs het huidige

aanknopingspunten die allemaal een aanleiding hebben

begeleiding van deze ontsluitingsweg is van een beduidend

en voormalige Dommerskanaal zorgen ervoor dat het dorp

in de totstandkoming van het stedenbouwkundig

lagere dichtheid en is niet dominant in het straatbeeld.

een groene dorpssilhouet heeft in het overwegend lege

ontwerp. Deze omgevingsaspecten zijn gerubriceerd in vier

Hier is meer bebouwing langs de weg aanwezig door de

grootschalige veenontginningslandschap.

thema’s: groenstructuur, waterstructuur, infrastructuur en

doorgezette lintbebouwing. Deze wordt onderbroken

bebouwingsstructuur.

door twee 'closes'. Dit zijn twee woonstraatjes die haaks

Binnen de structuur van de opgaande beplanting wordt het

op de Zuidersloot staan en hebben een brede profilering;

plangebied omzoomd met een tweetal boomwallen zodat het

Groenstructuur

Wollegras (1) en Vogelwikke (2). In deze profilering zit

een eigen 'kamer' vormt binnen de bestaande groenstructuur

Weiteveen-Middendeel heeft een groen straatbeeld langs de

een grasveld of vijverachtige sloot met aan weerszijde een

van het dorp. De invulling van het plangebied zou dan

twee parallel lopende ontsluitingswegen. De Ir. Biewengaweg

woonstraat en diepe voortuinen. Aan de achterzijden van

ondergeschikt moeten zijn aan de hoogte en schaal van de

heeft een dichtere groenstructuur in vergelijking tot de

de bebouwingslinten zijn diverse collectieve functies. Er zijn

groenstructuur voor een goede aansluiting op het ritme van

Zuidersloot. Samen met het huidige en voormalige tracé

een aantal bospercelen (3), een evenemententerrein (nu een

donker (ontsluiting) en licht (verblijfsgebied).

van het Dommerskanaal heeft het een bosachtige setting

voetbalcourt) (4) en speelvoorzieningen (5). Het sportpark

waardoor het een donker en beschut karakter heeft. Haaks op

is toegankelijk via de Ir. Biewengaweg (Dommerskanaal)

de donkere ontsluitingsweg zijn diverse functies die juist op

samen met o.a. de ijsbaan, een bedrijventerrein, het katholiek

een open, licht perceel liggen. Door de groene omzomingen

complex en het winkelcentrum aan de Veldmanlaan.

staan deze voorzieningen elk in een eigen zogenaamde ‘kamer’. 10

Dordseweg

Klazienaveen Emmen

Biewengaweg

Zusterweg

Zusterweg

1

2

C-veld

3

4

Kerk

enwe

g

Zuidersloot

Schoonebeek Nieuw-Schoonebeek

Nieuw-Schoonebeek

Infrastructuur

Dopheide (1). In het verlengde van de straat ligt een brug over

sportpark geen doorgangen aanwezig zijn. Na de Vogelwikke

Weiteveen wordt intern ontsloten door twee oost-westelijke

het Dommerskanaal ter verbetering van de interne ontsluiting

(2) is er pas na 750 meter bij de Singel de volgende doorgang

ontsluitingsroutes: de Zuidersloot en Ir. Biewengaweg. Deze

van de woonwijk Kienholt.

(3); dit is de straat naast de basisschool en het voormalig

twee straten zijn aan weerszijden met elkaar verbonden zodat

katholiek complex. Dit staat in contrast met de situatie in ten

het gemotoriseerde verkeer als ware een rondje door het dorp

Voor fietsers en voetgangers zijn er wel meerdere interne

kan rijden.

doorgaande routes in noordelijke en zuidelijke richting.

oosten van de Vogelwikke.

Deze sluiten allemaal aan op het vrijliggend fietspad aan

Het plangebied biedt zich door de centrale ligging als

Op groter schaalniveau is alleen de Dordseweg die het dorp

de noordzijde van de Zuidersloot en op de Zusterweg. De

uitstekende inbreidingslocatie voor woningbouw. Voor fietsers

op een hoger schaalniveau ontsluit. Het is onderdeel van de

Zusterweg is een vrijliggend fietspad aan de zuidzijde van de

en voetgangers zijn alle bestaande voorzieningen goed

provinciale weg N862 en staat in verbinding met Klazienaveen

Ir. Biewengaweg en het Dommerskanaal. Dit fietspad loopt

bereikbaar, vooral ten opzichte van de bestaande woningen

en Emmen in noordelijke richting en naar het zuiden kan men

ook direct langs het plangebied. Door de centrale ligging van

die hoofdzakelijk aan beide uiteinden van het samengesteld

naar Schoonebeek, Nieuw-Schoonebeek en Duitsland rijden.

het plangebied binnen het dorp is bijvoorbeeld de supermarkt

dorp liggen. Hier betreft de gemiddelde fietsafstand 10

Aan de westzijde kan men alleen via de Kerkenweg het dorp

slechts op 5 min. fietsafstand. In de tegenovergestelde

minuten naar de voorzieningen aan de andere kant van het

verlaten als een binnenroute naar Nieuw-Schoonebeek. Alle

richting ben je in dezelfde tijd bij de kruising Zuidersloot met

dorp. Een extra doorsteek naar de Zuidersloot (4) zou hier

overige wegen zijn doodlopend naar het Bargerveen.

de Dordseweg.

logisch zijn als er woningen worden toegevoegd, echter is dit

Intern is er één doorsteekroute voor gemotoriseerd tussen

Binnen de interne ontsluitingsstructuur voor fietsers en

de Ir. Biewengaweg naar de Zuidersloot ter hoogte van de

voetgangers is het wel opmerkelijk dat er rondom het

niet strikt noodzakelijk voor de interne ontsluiting met het dorp.

11

Dordseweg

2 2

Biewengaweg 3

1

1

C-veld

Kerk

enwe

g

Zuidersloot

Bebouwingsstructuur

beeld met enkele verstrooide bebouwing tussen agrarische

van de bestaande bebouwingsstructuur valt wel op dat het

De ontwikkeling van 'Weiteveen-Middendeel' had als doel om

gronden, bos en open velden waar natuurherstel plaatsvindt.

dorp alleen maar uit grondgebonden woningen bestaat die

de westelijke bebouwingsconcentratie te verbinden met het

één, hooguit twee bouwlagen hebben met een eenvoudige

oostelijke. Dit is getracht om een doorlopende lintbebouwing

Aan de Ir. Biewengaweg kan men minder spreken van een

te introduceren aan de noordzijde van de Zuidersloot. De

bestaande bebouwingsstructuur. Aan de westzijde van

afstand is ca. 1 km en voelt als aanzienlijk. Ter voorkoming

het dorp passeert deze doorgaande route als wethouder

In relatie met de groenstructuur zou op het plangebied

van eentonigheid vormt de bebouwing op een speelse wijze

G.H. Scherpenlaan de woonwijk Kienholt (2). Hier is de

voor een afwijkende invulling gekozen kunnen worden.

een lintstructuur. De doorlopende bebouwingsstructuur

bebouwingsdichtheid groter dan ‘Weiteveen-Middendeel’

De bebouwingsstructuur kan solitair staan binnen dit het

is ruim opgezet en heeft een gevarieerd beeld door de

omdat de woningen minder ruim op de percelen staan. Voor

gehele structuur waaruit het dorp is opgebouwd. Er kan

individuele woningen. De rooilijn loopt als een golvende

een eventuele aansluiting op de toekomstige bebouwing in

gezocht worden naar een hogere dichtheid en/of een

lijn langs de doorgaande weg en mengt de afwisselende

het plangebied kan geen sprake zijn. De doorgaande route

andere woonvorm dat kan aansluiten op de wens naar het

openbare ruimtes in het bebouwingslint. De 'closes' (1) zijn

wordt hier circa 250 meter onderbroken door een agrarisch

vergroten van de woningdiversiteit binnen het dorp met

hier een integraal onderdeel van zodat het achterliggende

perceel dat achter een boomwal ligt (3).

inachtneming van de gemiddelde financiële situatie en de

plangebied in een integrale relatie staat met de Zuidersloot.

kapvorm.

prijsontwikkelingen in de bouwnijverheid.

De gehele ontwikkeling bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande

Het plangebied ligt vrij geïsoleerd binnen de bestaande

woningen met één à twee bouwlagen en een kap. De enkele

bebouwingsstructuur van het dorp. Hierin kan het op een

De architectuur binnen het dorp is hoofdzakelijk niet-

tweekappers mengen zich goed tussen deze bouwvolumes.

redelijkerwijs afwijken voor het bieden van een afwijkend

gepronounceerd. Het heeft een landelijke, dorpse uitstraling.

De zuidzijde van de Zuidersloot heeft een veel afwisselender

woonprogramma binnen het dorp. Binnen de bouwvolumes

12

Golvende rooilijn in de lintstructuur langs de Zuidersloot.

Wethouder Scherpenweg ter hoogte van het Kienholt.

De Vogelwikke: een close als onderbreking van de lintstructuur met een

Het katholiek complex: het huidige Veenloopcentrum, de 'Maria,

breed straatprofiel en een groen- en blauwe invulling.

Koningin van de Vrede'-kerk en zorggroep Vitez in het vml. klooster.

Wethouder Scherpenweg ter hoogte van het agrarische perceel.

Ir. Biewengaweg ter hoogte van het plangebied.

13

Concept Met de analyse en de opdracht heeft er een ontwerpend

Met invulling van het ‘C-veld’ wordt aangesloten op de

bebouwingsdichtheid dan wat nu in het dorp aanwezig is.

onderzoek plaatsgevonden. Met verschillende

bestaande stedelijke structuur van Weiteveen-Middendeel.

De woningen worden deels seriematig en deels individueel

verkavelingsstudies is er gezocht naar een passende invulling

Het plangebied wordt omzoomd met een aansluitende

ontwikkeld. De gedachte achter deze verschillende ontwikkel

van het plangebied.

bomenwal zodat het een eigen ‘kamer’ vormt binnen

mogelijkheden is dat er ruimte wordt geboden voor de

de structuur van het dorp. Met het spel van donker

brede behoefte binnen het dorp om een passende woning te

Een grote inspiratie kwam uit een voorstel dat een

(ontsluitingsroute) en licht (verblijfsruimtes) zijn namelijk de

ontwikkelen die aansluit bij de specifieke woonbehoefte van

projectgroep namens Dorpsbelangen Weiteveen met de

afzonderlijke functies aan de Ir. Biewengaweg gepositioneerd.

de bewoners. Zo zullen de rijwoningen als een min of meer

Gemeente heeft gedeeld. Dit was een invulling op basis van

De overige randen van het plangebied blijven ongewijzigd

kant en klare woning opgeleverd worden voor de bewoners.

een woningmodule dat is toegepast bij een ontwikkeling in

met de huidige situatie. Het plangebied vormt nu een

Bij de tweekappers en de vrijstaande woningen hebben de

De Blauwe Stad in de provincie Groningen. Echter sloot de

eigen ‘kamer’ waarin de bebouwing zich op redelijke wijze

nieuwe bewoners meer de regie in hoe hun droomhuis zal

woningtypologie niet aan op de woonbehoefte die volgens

autonoom kan worden vormgegeven ten opzichte van de

worden gebouwd.

de woonvisie leeft in Weiteveen. Een bouwmethodiek met

andere buurten van het dorp.

tunnelbouw zou wel uitkomst bieden voor het ontwikkelen

Voor de waarborging van de onderlinge samenhang

van een diverse woningvariatie op een dergelijk bescheiden

Er is bewust gekozen voor een hofje als hoofd element voor

rondom het hofje wordt gebruikgemaakt van zowel een

plangebied zonder dat de samenhang en de bouwkosten uit

de onderlinge samenhang en ontsluiting van de woningen.

bestemmingsplan als een beeldkwaliteitsplan; zie gelijknamig

verhouding zullen raken.

Het is een variatie op de structuur van de naastliggende

hoofdstuk. Na realisatie van het plan zal het een eigen

buurtjes Wollegras en Vogelwikke die ook dergelijk een

karakter hebben dat binnen de structuur van het dorp voegt

verbreed straatprofiel hebben. Rondom het hofje worden de

en zorg draagt aan een gevarieerder woningaanbod.

verschillende woningtypologieën ontsloten in een dichtere

Impressie mogelijke invulling van de rijwoningen (gele kavels).

14

Impressie mogelijke invulling van de tweekappers (paarse kavels).

Impressie mogelijke invulling van de vrijstaande woningen (rode kavels).

Impressie mogelijke invulling van het stedenbouwkundig plan

15

Stedenbouwkundig plan Groenstructuur

van de diverse nutsvoorzieningen. De afwatering van het

Verkavelingsstructuur

Aan de zuid- en oostzijde van het plan komt een bomenwal.

verhard oppervlakte geschiedt zo veel mogelijk op een

Het plangebied is verdeeld in vier bouwvelden die rondom

Deze bomenwal laat het plangebied aansluiten op de

natuurlijke wijze in de aanliggende, onverharde gronden.

een middengebied liggen als een hofje. Deze bouwvelden

bestaande groenstructuur van Weiteveen-Middendeel. Het

zijn elk op een eigen wijze samengesteld met percelen

kadert het nieuwe buurtje in als een afzonderlijke ‘kamer’

Volgens de vigerende parkeernorm moet voor alle type

voor drie verschillende woningtypologieën. In elke situatie

binnen de structuur. Dit zijn inlandse bomen die circa 10 tot

woningen gemiddeld twee parkeerplaatsen per woning

is deze compositie samengesteld dat alle woningen op

15 meter hoog worden. Onder de boomkroon wordt deels

gerealiseerd worden. Op de percelen van de tweekappers

een gevarieerde en gelijkwaardige wijze rondom het hofje

beplant met bosschages die op gezette plekken het doorzicht

en vrijstaande woningen zal dit op de eigen grond

aanwezig zijn en er geen onderlinge repetitie ontstaat.

beperken en de omwonenden voorzien in privacy. Langs de

kunnen plaatsvinden door middel van een oprit naast

doodlopende straatjes wordt een visuele verbinding gemaakt

het hoofdgebouw. Dit is niet mogelijk bij de rijwoningen.

Bebouwingsstructuur

tussen het middengebied van het hofje en de groene

Hiervoor is een bijzondere eis opgenomen dat de een deel

Het plan bevat drie verschillende woningtypologieën met

buitenrand. Met het groene straatprofiel dringt het groene

van de voorgevel terugligt zodat er ruimte ontstaat voor

elk hun eigen karakteristieken. De vier blokken rijwoningen

karakter door tot het midden van het plan. De inrichting van

een parkeerplaats waarbij één auto haaks voor de woning

worden elk seriematig ontwikkeld terwijl de tweekappers

het middengebied wordt ook voornamelijk groen. Dit zal

op het erf kan staan. Hiermee wordt het openbaar gebied

en vrijstaande woningen individueel particulier worden

in eerste instantie sober zijn, eventueel met enkele solitair

gevrijwaard van 10 extra parkeerplaatsen. Dit is ten gunste

ontwikkeld. Binnen een hofje is dit redelijk uitzonderlijk

geplaatste bomen. Wij staan open voor goede ideeën van de

van de groene verblijfskwaliteit van de openbare ruimte

omdat met zo'n woonvorm de onderlinge samenhang van de

toekomstige bewoners om het hun eigen buurt te maken.

en het levert bovendien comfort op voor de toekomstige

gebouwen essentieel is. Om dit in goede banen te leiden zijn

bewoners van de rijwoningen. Zij kunnen de auto parkeren bij

hiervoor nadere eisen opgesteld in het bestemmingsplan en

Infrastructuur

de voordeur op een wijze die zorgvuldig is ingepast binnen de

beeldkwaliteitsplan.

De hoofdontsluiting van het plan komt bij de huidige

samenhang van het straat- en bebouwingsbeeld.

einde van het Dommerskanaal. Momenteel is hier een

De gevelrooilijn staat overal op een afstand van vijf meter

utilitaire toegang naar het voormalige sportveld. De nieuwe

Alle achtererven zijn toegankelijk via voetpaden die

vanaf de ontsluitingsweg. De voorgevels moeten in deze

toegangsweg zal aansluiten op de Ir. Biewengaweg met

aansluitend rondom de woonpercelen lopen. Deze paden

lijn worden gebouwd. Uitgezonderd zijn de terugleggingen

een verhoogd gelijkwaardig kruispunt met drempels. Het

zorgen ook voor dat het openbaar groen aan randen goed

voor een oprit bij de rijwoningen. Erkers in de voorgevel zijn

zal hier ook het fietspad van de Zusterweg doorkruizen. De

kan worden onderhouden.

hierbij niet toegestaan omdat deze inbreuk maken op de

ontsluitingswegen binnen het plangebied zijn overal 5 meter

uitstraling van de onderlinge samenhang en ter bescherming

breed en bestemd voor alle verkeersstromen. Er zal een 30

In de noordoostelijke hoek van het plan loopt de

van de generieke gebruiksmogelijkheden van de bescheiden

km/h-zone of woonerf als verkeersregime gelden binnen het

doodlopende ontsluitingsweg door als fietspad. Dit is

voortuinen.

plangebied.

een directe ontsluiting voor fiets- en voetgangers naar de voorzieningen die aan de westzijde van het dorp liggen;

Het straatprofiel is eenvoudig en sober. De ontsluitingswegen

o.a. de winkels, school en sportvelden. Het biedt ook een

zijn bestraat met klinkers en hebben aan weerszijden een

doorsteek naar de ijsbaan en het evenemententerrein aan de

groene berm. Aan de zijde met de woonpercelen is deze 2

overzijde van de Ir. Biewengaweg.

meter breed en bestemd voor ondergrondse infrastructuur

16

KK

K KK

K

±240 m²

K

K

K

KK

K

KK

1.50

KK

K

KK

K

K

KK

K

KK

K

K

KK

KK

K

K K

K

K K

KK

K

K

1.50

K

±240 m²

K K

K

17.00

KK

3.00 2.00 5.00

6.00

KK

K

2.00

±200 m²

K K

KK

KK

±240 m²

K

±260 m²

K K

K

KK

5.00 2.00 3.00

±200 m²

±200 m²

17.00

K

±367,45 m²

±252 m²

±210 m²

±260 m²

3.00 2.00 5.00

±252 m²

±241,50 m²

41

18.00

1.50 4.00

±241,50 m² ±215 m²

±215 m²

3.00 3.00 1.50

±258 m²

43

45

K K

K

K K

K K

K K

KK

K

KK

K

K

K K CONCEPT

K

K

K K

K

K K

KK

K

KK

K K

K

K

Team

K

K

K

37

K

35

K

K

Plankaart stedenbouwkundige uitwerking (schaal 1:1.500).

±215 m²

K

K K K KK K

K K

K

K

±258 m²

K K

KK

KK

K K

K

±258 m²

K

±258 m²

18.50

2.002.00 5.00 2.00 3.00

Ruimtelijke Ontwikkeling

17

53

Beeldkwaliteit De ambitie voor de beeldkwaliteit is dat een hoge mate van samenhang wordt gecreëerd binnen de verschillende individuele en seriematige ontwikkelingen binnen het plangebied. In een met groen omzoomde ‘kamer’ zal zich een klein nieuw woonmilieu ontwikkelen binnen het dorp. Met de opzet van een hof heeft het associaties met een knarren- of begijnhof, maar met een mix die recht doet aan de gemêleerde samenstelling van de dorpsgemeenschap. Als beeldkwaliteitseisen geven wij een aantal basisprincipes mee die ten gunste komen van een samenhangend bebouwingsbeeld. Deze eisen sluiten aan op de

Representatieve gevel in hoeksituaties door gevelopening(en).

Oplijnen van zonnepanelen en andere klimaatinstallaties in het dakvlak.

Besloten openbaar middengebied dat collectief gebruikt kan worden.

Geen verstening van het voorerfgebied.

Groene erfafscheiding ter benadrukking groene straatbeeld.

Integraal mee ontwerpen van erfafscheidingen en bijgebouwen.

bouwregels die zijn opgenomen in het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan is ter vervanging van het huidige welstandsregime, voor deze plek gold niveau 'welstandsluw' van de vigerende welstandsnota.

Karakteristiek •

De geschakelde rijwoningen zijn grondgebonden en seriematig ontwikkeld. Het zijn levensloopbestendige woningen die individueel kleiner zijn dan de andere types. Door de samengestelde massa zijn deze het meest beeldbepalend binnen het plangebied.

•

De tweekappers zijn halfvrijstaande woningen, zijn symmetrisch en vormen samen één entiteit. Deze entiteit zoekt vervolgens samenhang met de aangrenzende bebouwing rondom het hofje.

•

De losse vrijstaande woningen staan individueel op een perceel. Deze woningen zoeken elk een samenhang waardoor het integraal samengaat met het hofje.

18

Situering

Detaillering, kleur en materiaal

ontworpen met het hoofdgebouw en sluit integraal

•

•

De materialisering bestaat uit minimaal twee

aan op het bijgebouw. Het sluit qua vormgeving aan

naar het hofje.

verschillende natuurlijke materialen zoals steen en hout

op de aangrenzende (achter)erfafscheiding zodat het

De hoofdentree van de woningen is georiënteerd aan het

met beton- en/of staal accenten. Verticale gevelpannen

een samenhangend geheel vormt. In de gesloten delen

en riet zijn niet toegestaan.

van de erfafscheiding wordt een terugkerend identiek

Het kleurgebruik in de gevels is ingetogen en betreft

gevelmateriaal toegepast i.c.m. delen die begroeid zijn

rood-bruine aardetinten.

met een bladhoudende plant/struik of bijpassende

Het dakvlak van het hoofdgebouw heeft een matte zwart

houten delen.

•

Oriëntatie van de woningen is met de voorzijde gericht

hofje en toegankelijk via een gedeelde inrit met de auto. •

Voorgevels zijn gesitueerd in de gevelrooilijn. Bij de

•

rijwoningen is deze t.p.v. de inrit min. 2 meter terug gerooid.

•

engobe keramische dakpan of conformeert zich aan de Massa en vorm •

•

De hoofdvorm van de rijwoningen is één bouwlaag met

•

voor een terugliggend deel van de voorgevel dat

Aan- en bijgebouwen voor de gevelrooilijn zijn niet

een maximale breedte heeft van 3 meter. Dit in een

toegestaan. Bij vrijstaande woningen is een erker

repeterende wijze in het bouwblok. Bij iedere woning zal

twee bouwlagen met kap.

toegestaan aan de zijgevel indien de afstand van de erker

De dakvorm van het hoofdgebouw is één zadeldak met

en zijdelingse perceelsgrens min. 3 meter blijft. De diepte

uitzondering van twee vrijstaande woningen.

•

De inrit bij een tweekapper en vrijstaande woning ligt naast het hoofdgebouw en biedt voldoende

Dakkapellen zijn alleen toegestaan in het achterdakvlak

parkeerruimte voor minimaal 2 personenauto’s op eigen

conform algemene regels voor vergunningsvrij bouwen

dient uitgevoerd te worden. De goothoogte verschilt

vanuit BOR bijlage II. •

plek zijn voor 1 auto op eigen erf. •

van een erker is max. 1 meter.

De aangegeven goothoogte in het bestemmingsplan tussen de rijwoningen, tweekappers en vrijstraande

•

De inritten bij de rijwoningen vinden individueel plaats

kap en van de tweekappers en vrijstaande woningen

de noklijn evenwijdig aan de primaire gevellijn. Met •

•

evt. eerder ontworpen woning(en).

erf. De inritten zijn niet op hoeksituatie gesitueerd. •

Klimaatinstallaties, buitenunits van b.v. warmtepompen

Het resterende voorerfgebied heeft een groene en onverharde invulling.

woningen

en airconditioning zijn integraal opgenomen in het

Aan- en bijgebouwen zijn integraal en samenhangend

gevelbeeld. Dergelijke apparaten zijn niet zichtbaar vanaf

Overgang privé en openbaar

ontworpen met het hoofdgebouw. Een aanbouw is

de straat.

•

harmonieus en ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

•

Het straatprofiel heeft een sober en groen karakter.

Zonnepanelen en -collectoren liggen geïntegreerd in het

Tussen de rijbaan en de woonerven is een grasstrook. De

Losse bijgebouwen hebben een platdak en zijn integraal

dakvlak en zijn zorgvuldig uitgelijnd in een rechthoek en

rijbaan wordt verhard met straatklinkers.

mee ontworpen met de erfafscheiding.

in samenhang met die bij de andere woningen.

•

Het middengebied krijgt een nader te bepalen groene invulling met o.a. paar zorgvuldig en solitair

Gevelkarakteristiek

Overgang privé en openbaar

geplaatste bomen. Ook is er de gemeenschappelijke

•

•

parkeervoorziening voor de rijwoningen en bezoekers.

•

De uitstraling is niet-geprononceerd en hedendaags. Er

De erfafscheiding aan de straatzijde wordt vormgegeven

wordt onderling gezocht naar samenhang met het reeds

door een groene haag van maximaal 1 meter hoog

gerealiseerde ontwerp(en).

die de groene uitstraling van het buurtje benadrukt.

achterpaden. Dit zijn eenvoudig verharde voetpaden.

Hoeksituaties, zoals deze op de bestemmingsplankaart

In hoeksituaties loopt deze door tot de voorzijde

Deze vormen de begrenzing met het aangrenzende

zijn aangegeven met een tweede gevellijn, dient

van een aanbouw of achter de gevelopening in het

groen en/of sloot.

de hoekgevel representatief te zijn ontworpen en is verbijzonderd met gevelopening(en).

•

Alle achtererfgebieden zijn ontsloten met doorlopende

hoofdgebouw. •

De erfafscheiding aan de achterzijde is in samenhang

19

20

Laagland Archeologie Rapport 951

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase

Zuidersloot ong., Weiteveen, gemeente Emmen (DR).

oktober 2022 Versie 2 (definitief)

In opdracht van: BJZ.nu

7 Colofon Laagland Archeologie Rapport 951

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase Zuidersloot ong. te Weiteveen, gemeente Emmen (DR) Auteur: Anne Ponten, Erwin Brouwer

In opdracht van: BJZ.nu

Foto’s en tekeningen: Laagland Archeologie

Status rapport: definitief

Controle: J. Wijnen Autorisatie: E.W. Brouwer

ISSN 2468-4759 Laagland Archeologie BV Virulyweg 21F-G 7602 RG Almelo

E-mail: info@laaglandarcheologie.nl KvK-Nummer: 75251876

© Laagland Archeologie BV, Almelo, oktober 2022 Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgevers. Laagland Archeologie BV aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele schade voortvloeiend uit de toepassing van de adviezen of het gebruik van de resultaten van dit onderzoek.