Bijlage 3 - Bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan 1.2 Ligging plangebied 1.3 Huidige planologische regelingen 1.4 Opzet bestemmingsplan

4 4 4 5 6

Hoofdstuk 2 Beleid 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Gemeentelijk beleid 2.4 Conclusie

7 7 13 18 30

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving en Stedenbouwkundige structuur 3.1 Ontstaansgeschiedenis 3.2 Algemene planbeschrijving 3.3 Groenstructuur 3.4 Stedenbouwkundige structuur 3.5 Verkeersstructuur

31 31 33 34 36 37

Hoofdstuk 4 Onderzoeken 4.1 Archeologie en monumenten 4.2 Ecologie 4.3 Externe veiligheid 4.4 Fysieke veiligheid 4.5 Milieu 4.6 Waterparagraaf

40 40 42 45 47 48 57

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels en verbeelding 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de regels 5.4 Handhaving

60 60 60 60 65

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke betrokkenheid 6.1 Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen 6.2 Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan

66 66 66

Hoofdstuk 7

67

2

Economische uitvoerbaarheid

Inhoudsopgave (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Toelichting

Toelichting (vastgesteld)

3

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel ten zuiden en westen van de Leemkoelen 3 te Emmen. Het plangebied betreft een braakliggend perceel in de woonwijk Angelslo, in het oosten van Emmen. Ter plaatse bevond zich in het verleden de 'Angeluskerk'. Deze kerk heeft jarenlang leeggestaan en is vervolgens in 2007 afgebrand, waarna een braakliggend en verwilderd terrein is ontstaan. Het voornemen bestaat om een nieuwe duurzame vervolgfunctie aan het perceel te geven, door het te herontwikkelen naar woongebied. Hierbij bestaat de gewenste ontwikkeling uit het ter plaatse realiseren van één appartementengebouw met daarin 24 appartementen. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan "Emmen, Angelslo" is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied namelijk de bestemming 'Gemengd', waardoor de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een appartementengebouw ontbreken. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de wijkontsluitingsweg de Statenweg en ten westen van de woningen aan de Leemkoelen 3, 5, 7 en 9. Ten oosten van het plangebied ligt de buurtontsluitingsweg de Veldlaan en de brede groenzone met bomen en ten zuiden van het plangebied ligt de woonstraat Leemkoelen. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied in de stad Emmen en ten opzichte van de directe omgeving weergegeven.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied in Emmen en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

4

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

1.3

Huidige planologische regelingen

1.3.1

Algemeen

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Emmen, Angelslo", dat op 18 oktober 2012 is vastgesteld door de gemeenteraad van Emmen. Daarnaast gelden ter plaatse de bestemmingsplannen “Parapluplan Parkeernormen gemeente Emmen” (vastgesteld op 26 april 2018) “Parapluplan Standplaatsen” (vastgesteld op 31 mei 2018) en "Emmen, Archeologie (facetbestemmingsplan)" (vastgesteld op 28 april 2022). Ten aanzien van de planologische situatie is voornamelijk het bestemmingsplan "Emmen, Angelslo" van belang. Op basis van dit bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming 'Gemengd' met bijbehorend bouwvlak en de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte: 9 m'. Daarnaast geldt op basis van het bestemmingsplan "Emmen, Archeologie (facetbestemmingsplan)" binnen het gehele plangebied de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. In afbeelding 1.2 wordt via een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan de planologische situatie weergegeven. Hierin is het plangebied aangegeven met een rode omlijning.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding “Emmen, Angelslo" (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2

Beschrijving bestemmingen

Enkelbestemming 'Gemengd' Binnen het volledige plangebied geldt de enkelbestemming 'Gemengd'. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn hoofdzakelijk bestemd voor maatschappelijke doeleinden, kantoren en bijbehorende bouwwerken. In de bouwregels is onder meer bepaald dat gebouwen uitsluitend binnen het bouwvlak

Toelichting (vastgesteld)

5

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw) mogen worden gebouwd. Ter plaatse van de maatvoeringsaanduiding 'maximum bouwhoogte', mag de bouwhoogte van het (hoofd)gebouw niet meer bedragen dan is aangegeven, in dit geval 9 meter. Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor terreinen van middelhoge of hoge archeologische verwachtingen.

1.4

Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

6

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Hoofdstuk 2

Beleid

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

2.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

2.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 2.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen.

Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

Toelichting (vastgesteld)

7

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw) 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties. 2.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De wijk Angelslo is samen met de wijken Emmerhout en Emmermeer aangewezen door de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed als één van de dertig belangrijke naoorlogse wederopbouwgebieden in Nederland. In voorliggend geval betreft het dus een project waarbij het nationale belang 'Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang' geraakt wordt. Het is van nationaal belang de kernkwaliteiten van stad en land te waarborgen.

Bij (stedelijke) groei, verdichting, transformatie of krimp moet rekening worden gehouden met unieke landschappelijke structuren en objecten, cultuurlandschappen (of onderdelen daarvan), archeologische monumenten, gebouwde of aangelegde monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en (genomineerde) werelderfgoederen en wederopbouwgebieden van nationaal belang. Dit draagt bij aan een aantrekkelijke leefomgeving met een goed vestigingsklimaat. De opgave is cultureel erfgoed en (inter)nationale unieke landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten te ontwikkelen, te behouden, te versterken en te benutten bij gebiedsontwikkeling en transformatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, zie hiervoor de volgende hoofdstukken met betrekking tot wederopbouwwijken, waartoe de wijk Angelslo behoort. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

2.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

2.1.2.1 Algemeen In de voorloper van de NOVI, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om de ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´

8

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.1.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Een stedelijke ontwikkeling is nieuw als het een nieuw beslag op de ruimte legt. Dit is in beginsel het geval als met een stedelijke ontwikkeling meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt dan er op grond van de voorheen geldende bestemmingsplan aanwezig was of kon worden gerealiseerd. Indien sprake is van bouwplan via functiewijziging van een bestaand bebouwing of vervanging van bebouwing voor nieuwe bebouwing is de aard, omvang en uitstraling van het bouwplan bepalend of er wel of geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over bij welke aard, omvang en uitstraling van een bouwplan sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor het realiseren van woningen is de uitspraak ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921 van toepassing. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i Bro. In voorliggend geval is sprake van de toevoeging van 24 nieuwe appartementen.

Er is dus, op basis van de voorheen genoemde uitspraak, sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 3.1.6 lid 2 van de Bro geeft aan dat de toelichting van een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voldoen aan een aantal voorwaarden: er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte; indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hierna wordt ingegaan op de vragen die, naast de vraag of er sprake is van een (nieuwe) stedelijke ontwikkeling, beantwoordt dienen te worden in de laddertoets.

Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Zoals beschreven in de Woonvisie van de gemeente Emmen (zie paragraaf 2.3.2) vinden de meeste verhuisbewegingen (73%) plaats binnen de gemeente Emmen zelf en binnen de regio Noord-Nederland. De te realiseren appartementen voorzien met name in de woonbehoefte binnen de stad Emmen, gemeente Emmen en omliggende gemeenten. Het verzorgingsgebied is daarmee te categoriseren als lokaal.

Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Is er sprake van een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied of buiten bestaand stedelijk gebied? In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op een herontwikkeling van een braakliggend terrein in een woonwijk in de stad Emmen. Hierdoor is per definitie sprake van een ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, omdat er rondom het plangebied reeds sprake is van een bestaand stedenbouwkundige samenstel van bebouwing.

Toelichting (vastgesteld)

9

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Behoefteonderbouwing kwantitatief Uit woningmarktonderzoek in de gemeente Emmen blijkt dat het aantal huishoudens tot 2030 toeneemt met ongeveer 1.500 huishoudens door gezinsverdunning. Daarbovenop heeft de gemeente een extra ambitie van vijf procent groei van de woningvoorraad. In totaal is dan ook sprake van een ambitie om 4.000 extra woningen te bouwen tot 2030. Specifiek voor de stad Emmen is er sprake van een woningbehoefte, dat ook tot uiting komt in de ambitie van de gemeente voor 2.300 extra woningen tot 2030. In de naoorlogse wijken (Angelslo, Bargeres, Emmerhout & Emmermeer) heeft de gemeente een ambitie van 650 - 800 extra woningen tot 2030. Voor de wijk Angelslo wordt gestreefd naar herstructurering. Het doel is om twintig procent minder gezinsrijwoningen toe te voegen en andere woningtypen aan de wijk toe te voegen. Ook wordt gestreefd naar een lichte stijging van het aantal huishoudens en een meer diverse mix van doelgroepen.

Behoefteonderbouwing kwalitatief Er is in de gemeente een overaanbod aan grondgebonden koopwoningen geconstateerd en er is een grote behoefte aan goedkope en middeldure huurappartementen en woningen die geschikt zijn voor de doelgroepen starters en senioren (levensloopbestendige woningen). Uit het Woningmarktonderzoek komt naar voren dat deze behoefte wordt veroorzaakt door de sterke groei van het aantal 75-plussers en zijn er trends te zien van gezinsverdunning. Nu al bestaat een groot deel van de bevolking van Emmen uit kleine huishoudens boven de 55 jaar en deze groep zal in de toekomst sterkt stijgen. Er is een grote stijging van het aantal 75-plussers tot 2050 en een afname van de overige doelgroepen vanaf 2030. In onder andere Emmen-Noord en Emmen-Oost is de groep Empty Nesters (1 en 2 -persoons huishoudens tussen de 55 en 74 jaar) relatief het grootst. Het bouwen van woningen geschikt voor senioren zal ook de doorstroming op de woningmarkt stimuleren, waardoor woningen beschikbaar komen voor starters. Binnen Emmen mist een Levendig stedelijk woonmilieu, waarmee de uitstraling van Emmen minder stedelijk is. Er is meer vraag dan aanbod van woningen in stedelijke woonmileus. Het benutten van transformatielocaties voor het toevoegen van woningen voor starters, emty nesters en oudere senioren verhoogt de kwaliteit van het gebied.

Bestaande woonwijken vragen om aandacht, met name in Emmen Oost en Zuid. Deze buurten hebben vaak een eenzijdige voorraad en gedateerde uitstraling. Ingrepen in de openbare ruimte, vernieuwing van de uitstraling van woningen (bij renovatie of verduurzaming) en transformatie van woningen of gebouwen kunnen deze buurten een impuls geven. Een vergelijking tussen het huidige aanbod en de vraag gebaseerd op daadwerkelijke verhuisbewegingen in de afgelopen 5 jaar geeft een overschot aan eengezins koopwoningen en een tekort aan appartementen (in de vorm van meerdere woningen in 1 gebouw) of gelijkvloerse woningen. Onder 75-plussers is er een duidelijk tekort aan gelijkvloers en kleiner wonen (appartement of seniorenwoning). Een deel van deze doelgroep geeft aan in een rustige stadswijk te willen wonen en ca. 1/3e deel wil dorps wonen. De eerste groep zal meer interesse hebben in een appartement met lift in een kern met veel voorzieningen. De tweede groep in een kleine, gelijkvloerse vrijstaande woning in een dorp. Er is veel vraag naar de woonmileus Woonwijk laagbouw en Dorps wonen. In deze woonmileus komen jaarlijks echter ook voldoende woningen vrij om de vraag op te vangen. Er is wel behoefte aan de ene kant meer stedelijke woonmilieus in de centrumgebieden en aan de andere kant meer landelijk wonen in het buitengebied.

In totaal is de vraag redelijk gelijk verdeeld over vrijstaand/2^1-kap, rijwoningen en appartementen. De confrontatie van vraag en potentieel vrijkomend aanbod laat een overschot zien van vrijstaande en 2^1-kapwoningen en een tekort aan appartementen en seniorenwoningen. Het 'overschot' aan vrijstaande woningen wordt ingevuld door huishoudens van buiten de gemeente, het zijn met name kleine huishoudens 30-54 jaar en gezinnen die instromen. In de Woonvisie 2022-2030 zijn meerdere kaders opgenomen, waar het voornemen aan voldoet. Zo geeft de gemeente prioriteit aan plannen voor herstructurering, tranformatie en inbreiding, voor plannen die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en een aantrekkelijk en variërend woonmilieu en voor woningbouwplannen voor aandachtsgroepen (senioren, jongeren en starters). De gewenste ontwikkeling van een appartementengebouw met 24 middeldure huurappartementen op

10

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw) deze locatie voorziet in een deel van de woonbehoefte van de gemeente Emmen, de stad Emmen en de wijk Angelslo. Er is sprake van een behoefte aan dit woningtype, aangezien er in zowel de gemeente als de woonwijk Angelslo sprake is van een overschot aan grondgebonden koopwoningen een gebrek aan appartementen. Aangezien sprake is van middeldure huurappartementen zijn deze qua prijssegment geschikt voor de doelgroep starters. Tevens is sprake van levensloopbestendige appartementen aangezien het appartementengebouw beschikt over een lift en de appartementen gelijkvloers zijn. Hierdoor zijn de appartmenten tevens geschikt voor de doelgroep senioren/ouderen, waarbij sprake is van een groot woningtekort in de gemeente Emmen. De nieuwbouw van een appartementengebouw draagt bovendien bij aan de herstructurering van de naoorlogse wijk Angelslo. Dit aangezien een nieuwe invulling wordt gegeven aan een braakliggend perceel waarop een voormalig kerkgebouw is afgebrand. Er is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, aangezien het perceel in de huidige situatie rommelig en verwilderd oogt. Het beoogde appartementengebouw is kwalitatief hoogwaardig en sluit qua uitstraling aan bij de omliggende woonbebouwing.

Geconcludeerd wordt dat er zowel kwalitatief als kwantitatief gezien een behoefte is aan de bouw van een appartementengebouw met 24 appartementen op deze locatie. Verder wordt verwezen naar de toetsing aan de Woonvisie 2022-2030 van de gemeente Emmen in paragraaf 2.3.2. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2.1.3

Emmermeer, Angelslo en Emmerhout, Toonbeeld van de wederopbouw

2.1.3.1 Algemeen De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft in 2011 dertig wederopbouwgebieden geselecteerd uit de periode tussen 1940 en 1965. De geselecteerde gebieden geven met elkaar een goed beeld van hoe er gedacht, gebouwd en ingericht werd en kunnen worden beschouwd als toonbeelden van de Wederopbouwperiode. De selectie als wederopbouwgebied zorgt in de eerste plaats vooral voor meer aandacht en waardering. Daarnaast wil het Rijk stimuleren dat de bijzondere eigenschappen, de kwaliteiten van de Wederopbouwgebieden, ook in de toekomst herkenbaar aanwezig blijven en als cultureel erfgoed een rol van betekenis spelen in de ruimtelijke ordening. De Rijksdienst heeft de gebieden in drie gebiedstypen ingedeeld: de wederopbouwkernen (herstelde oorlogsschade), de naoorlogse woonwijken (planmatigeopgezette uitbreidingswijken) en de landelijke gebieden (agrarische ruilverkavelings- en landinrichtingsgebieden). De wijken Emmermeer, Angelslo en Emmerhout liggen rondom het bosgebied van de Emmerdennen. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed selecteerde deze wijken samen als één van de wederopbouwgebieden van nationaal belang.

De uitbreidingswijken – tussen 1948 en 1974 gepland, ontworpen en gebouwd voor de vele fabrieksarbeiders die naar de nieuwe industriestad kwamen – gaven op grootschalige, maar consistente wijze uiting aan het toen geldende ideaalbeeld van de moderne woonwijk. Nog vrijwel nergens waren de modernistische principes achter de wijkgedachte zo consequent toegepast. De grootste attractie waren de woonerven, waar de auto te gast was en spelen, ontmoeten en wandelen centraal stonden. De drie wijken zijn na elkaar ontworpen en tonen de zoektocht van de Emmense plannenmakers naar de meest ideale stedenbouwkundige vorm. Belangrijkste ruimtelijke onderscheidende kernkwaliteiten daarbij zijn: (1) Compositie van drie wijken rondom bos in voormalig veengebied; (2) Hiërarchisch stratenpatroon met centraal gelegen voorzieningenstroken; (3) Experimentele woningbouw en ruime groenvoorziening. De grootschalige uitbreiding van Emmen tussen 1948 en 1974 voltrok zich grotendeels volgens het concept van de ‘open groene stad: het idee van de wijkgedachte – zelffunctionerende woonbuurten waar alle noodzakelijke voorzieningen voorhanden zijn – gecombineerd met een vergaande integratie van de landelijke omgeving.

Toelichting (vastgesteld)

11

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.1.3.2 Angelslo De wijk Angelslo dankt haar naam aan een voormalige agrarische nederzetting en ligt tussen het centrum en de Rondweg in het oosten. De wijk Angelslo behoort tot de naoorlogse woonwijken. In de wijk Angelslo – ontworpen als totaalconcept– werkte stedenbouwkundige Niek de Boer het idee van de woonstraat en het woonpad verder uit. Het ging De Boer vooral om het woonplezier – de overheersende aanwezigheid van de auto nabij de woningen moest daarom worden beteugeld. In de hiërarchische opzet van Angelslo vormen de oost-westgerichte woonstraten de kleinste eenheid. Ze zijn via noord-zuidgerichte buurtstraten – de wijk bestaat uit zes buurtjes verbonden met de Statenweg, de hoofdontsluitingsroute die in westelijke richting naar het centrum van Emmen leidt en in oostelijke richting naar de Rondweg. De drie wegtypen hebben elk hun eigen compositie en voorzieningen en zorgen dat de verschillende niveaus (wijk, buurt, straat) naadloos in elkaar overlopen. De Statenweg heeft een breed profiel met een ruime middenberm. Aan weerszijden liggen belangrijke wijkvoorzieningen, zoals het winkelcentrum, middelbare scholen, kerken, zorgcentra en garages. Langs de Statenweg komt hoogbouw voor, waardoor de hoofdweg de allure van een centrumgebied heeft.

De buurtstraten hebben een ruim profiel met aan beide zijden rijwoningen en lopen in het noordelijke deel van de wijk dood bij woonblokken van zes tot acht lagen. De toegangen tot de woonstraten worden gemarkeerd door groene pleintjes of kleine buurtvoorzieningen, zoals een bushalte of een transformatorhuisje. Rondom de woonstraten geldt in de meeste gevallen de volgende verkaveling: aan de zuidzijde staan rijwoningen, met haaks daarop een reeks van vergelijkbare woonblokken. Deze noord-zuidgerichte blokken zijn door woonpaden met de woonstraten verbonden. Tussen de buurtjes liggen de kenmerkende brede groenzones,met grasvelden, boomgroepen, waterpartijen en hoogteverschillen. De woningbouw in Angelslo – een kwart bestaat uit etagewoningen, is over het algemeen sober. Niek de Boer schreef het platte dak voor: alleen zo kon de groene eenheid van de wijk worden versterkt. Om te voorkomen dat de platte rijwoningen tot een eentonig beeld zouden leiden, zijn per buurt varianten van het leidende verkavelingspatroon toegepast en is in de inrichting van de buitenruimte gevarieerd met beplanting, bestrating en meubilair. Een sterk punt in Angelslo is de krachtige samenhang tussen stedenbouw, architectuur en openbare ruimte. Natuurlijke hoogteverschillen, oude structuren, maar ook de hunebedden zijn opgenomen in het ontwerp van de wijk, waardoor er een gevarieerd beeld is ontstaan.

Uiteindelijk voldeed Angelslo volgens vriend en vijand aan de uitgangspunten van de wijkgedachte: een afgerond geheel, met eigen winkels voor dagelijkse benodigdheden, maar ook scholen, kerken en zorgvoorzieningen. Omdat Emmen kampte met een sociaal-economische teruggang trokken veel bewoners (vaak gezinnen) weg. In de plaats kwamen mensen die aan de onderkant van de woningmarkt staan: ouderen, lager opgeleiden en immigranten. De eenzijdige woningvoorraad (vooral in Angelslo en Emmerhout), de ver doorgevoerde scheiding van functies, de aard van de voorzieningen – het sloot niet meer aan bij de wensen, de behoeften en het gedrag van de nieuwe bewoners. Onder de vlag van het project Emmen Revisited werd in 1997 een grootse vernieuwingsoperatie op touw gezet. De hoofdboodschap: zie de bijzondere stedenbouwkundige structuren als kans en benut de karakteristieken voor het opfrissen van de woningvoorraad, het herinrichten van de openbare ruimte en het opvijzelen van het voorzieningenniveau, waarbij de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuren en principes gehandhaafd blijven.

12

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.1.3.3 Toetsing van het initiatief aan Emmermeer, Angelslo en Emmerhout, Toonbeeld van de wederopbouw Het plangebied ligt binnen de wijk Angelslo dat een typische naoorlogse wijk is. Het plangebied wordt ruim groen ingericht zodat deze passend is bij de wijk, waarbij de kwaliteit ligt op ruime groenvoorzieningen. De aanwezigheid van auto's wordt verminderd doordat de parkeerplaatsen verdiept aangelegd worden. Hierdoor zijn de auto's voor het oog minder zichtbaar. Het plangebied grenst aan de noordzijde aan de Statenweg, waar hoogbouw voorkomt en de straat de allure geeft van hogere bebouwing langs de wijkontsluitingsweg de Statenweg. Ook het wooncomplex wordt voorzien van een plat dak, waarmee de samenhang van de wijk verder wordt versterkt, omdat de omgeving (bijna) volledig uit bebouwing met platte daken bestaat. Bij het realiseren van het wooncomplex worden de oorspronkelijke stedenbouwkundige structuren en principes gehandhaafd, waarbij aandacht is voor de wensen van bewoners en voor de natuurlijke hoogteverschillen en oude structuren.

2.1.4

Conclusie toetsing aan het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met het rijksbeleid.

2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Algemeen

Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste provinciale beleidsdocumenten betreffen de Omgevingsvisie Drenthe 2018 en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018.

2.2.2

Omgevingsvisie Drenthe 2018

2.2.2.1 Algemeen De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. De Omgevingsvisie kent een duidelijke relatie met bestaande programma's en plannen. Dat geldt op landsdelig niveau (zoals de Noordervisie, de Gebiedsagenda Noord-Nederland en het Samenwerkingsverband Noord-Nederland (SNN)-agenda), op regionaal niveau (Regiovisie Groningen-Assen) en op provinciaal niveau (de Regionale Agenda's, het Regionaal Specifiek Pakket (RSP) en uitwerkingen van het collegeprogramma van gedeputeerde staten (GS) (bijvoorbeeld programma Klimaat en Energie). Deze programma's en plannen zijn medebepalend geweest bij het tot stand komen van de Omgevingsvisie en worden benut bij de uitvoering ervan. Bestaande bestuurlijke afspraken zijn gerespecteerd. De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. Provinciale Staten hebben op 3 oktober 2018 ingestemd met de Omgevingsvisie Drenthe 2018. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna.

In de komende jaren zullen er provinciaal een vijftal belangrijke ontwikkelingen gaan spelen: de demografische ontwikkeling; de klimaatverandering; de afname van de biodiversiteit; de transitie naar een kennis- en netwerkeconomie; de transitie naar een duurzame energievoorziening. De belangrijkste opdracht tot 2030 is het vinden van een antwoord op de vraag hoe de provincie met deze ontwikkelingen moet omgaan. Daarnaast heeft de Provincie Drenthe diverse ambities en daarmee ook belangen. De basis hiervoor zijn de wettelijke taken en verantwoordelijkheden. Deze zijn aangevuld met een selectie onderwerpen die het meest effectief te beïnvloeden zijn op provinciaal niveau. De hierna opgenomen onderwerpen zijn in het kader van provinciaal beleid van belang. Toelichting (vastgesteld)

13

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.2.2.2 Ruimtelijke kwaliteit Ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Drenthe worden gestimuleerd. Deze kwaliteit zit in het zorgvuldig gebruikmaken van de ruimte, het behouden en waar mogelijk versterken van de kernkwaliteiten en het waarborgen van de kwaliteit van het milieu en de leefomgeving. Hierbij wordt niet enkel gekeken naar de bovengrond, maar houdt ook rekening met de eigenschappen en functies van de ondergrond. Er is evenwicht tussen stad en platteland, tussen rust en dynamiek, tussen historie en heden. Het landschap is rijk aan herinneringen aan vroegere bewoning, kent karakteristieke bebouwingspatronen en borgt hoge natuurwaarden. De kernkwaliteiten vormen de belangrijkste basis voor het begrip 'ruimtelijke kwaliteit'. Daarnaast zijn zorgvuldig ruimtegebruik en milieu- en leefomgevingskwaliteit van belang. De kernkwaliteiten die van provinciaal belang zijn, zijn aangegeven op de kaart "Kernkwaliteiten". De kernkwaliteiten die niet op de kaart zijn aangegeven, vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeenten. Voor het plangebied gelden de volgende kernkwaliteiten: Landschap: Esdorpenlandschap; Cultuurhistorie: Respecteren; Archeologie: Generiek; Aardkundige waarden: Beschermingsniveau: generiek, respecteren & de Hondsrug UNESCO global geopark.

2.2.2.3 Zorgvuldig ruimtegebruik Een belangrijk uitgangspunt van het Drentse omgevingsbeleid is om zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte in Drenthe. In paragraaf 4.3 van de Omgevingsvisie is dat principe nadrukkelijk verwoord. Het relatief bescheiden percentage bestaand stedelijk gebied in Drenthe is een van de aspecten die Drenthe maakt tot wat het is. Via dit hoofdstuk wordt daarom verankerd dat gemeenten de Ladder voor duurzame verstedelijking toepassen. Hierbij kunnen zij gebruik maken van de speciaal voor deze toepassing opgestelde Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking. Kort gezegd zorgt deze ervoor dat er niet nodeloos gebouwd wordt en inbreiding voor uitbreiding gaat en dat waar uitbreiding plaatsvindt dit in principe niet los van bestaande bebouwingsconcentraties gebeurt. De Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden toegepast voor woon-werklocaties, verblijfsrecreatie, detailhandel en infrastructuur. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt tevens gehanteerd voor recreatie en toerisme en in de landbouwsector.

2.2.2.4 Thema: Wonen De Provincie Drenthe vindt het van provinciaal belang om te anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen maken het nodig dat wordt geanticipeerd op een ouder wordende bevolking, toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden. Deze ontwikkeling speelt nu al in Oost-Drenthe. Dit brengt met zich mee dat in kleine kernen en oudere stadswijken de leefbaarheid soms meer onder druk komt te staan, waardoor maatwerk noodzakelijk blijft. In sommige regio's is sprake van een overschot aan woningen en plancapaciteit. Het moderniseren van de bestaande woningvoorraad gebeurt door sloop, waar nodig, zonder vervangende nieuwbouw of concentratie van nieuwe woningbouw in dorpen voor het in stand houden van voorzieningen. Dit is een centrale opgave, om samen met gemeenten op te pakken. Dorpen en steden moeten een adequate bovenlokale strategie hebben om zorgvuldig met deze onbalans om te kunnen gaan. Bijvoorbeeld door meer woningen te slopen dan terug te bouwen of woningen te realiseren nabij bestaande kernen en voorzieningen. Dit is een opgave die samen met gemeenten wordt opgepakt. Over het anticiperen op bevolkingsdaling in Zuidoost-Drenthe zijn bestuursafspraken gemaakt.

De ambities voor de woningmarkt worden nader uitgewerkt in de Drentse woningmarktstrategie. Daarnaast

14

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw) heeft de provincie subsidieregelingen om herstructurering van de woningvoorraad te stimuleren. Er wordt ruimte geboden voor woningbouw ter vervanging van landschapsontsierende (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen met de ruimte-voor-ruimteregeling. Dit onderwerp is ook vertaald in de Provinciale Omgevingsverordening. Bij eventuele aantasting van de kernkwaliteiten wordt gestreefd naar compensatie. In overleg met gemeenten en andere partners wordt hier verder invulling aan gegeven.

2.2.2.5 Toetsing van het initiatief aan de 'Omgevingsvisie Drenthe 2018' In voorliggend geval is sprake van de herontwikkeling van een braakliggend terrein in Emmen door deze te transformeren naar een woningbouwlocatie met één appartementengebouw met daarin 24 appartementen. Er is sprake van een woningbouwontwikkeling op een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom van Emmen, waardoor de ontwikkeling die in lijn is met het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In paragraaf 2.1.2.2 is het initiatief getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In paragraaf 2.3.2 wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het gemeentelijk woonbeleid en dat de ontwikkeling past binnen de lokale woningbehoefte. Met betrekking tot de ter plaatse geldende kernkwaliteiten wordt opgemerkt dat deze ter plaatse van het plangebied niet meer duidelijk zichtbaar zijn, aangezien het gaat om een voormalig bebouwd perceel binnen de bebouwde kom, waardoor de oorspronkelijke kenmerken en waarden van de omgeving ter plaatse niet meer duidelijk herkenbaar zijn. Echter is bij de uitwerking van het plan rekening gehouden met de kernkwaliteiten die ter plaatse van toepassing zijn. Een en ander wordt tevens bevestigd in paragraaf 4.1 (Archeologie en monumenten).

De gewenste ontwikkeling heeft dan ook geen negatieve impact op de kernkwaliteiten die binnen het plangebied van toepassing zijn. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Drenthe 2018.

2.2.3

Provinciale omgevingsverordening

2.2.3.1 Algemeen De Provinciale Omgevingsverordening Drenthe is een belangrijk instrument om het omgevingsbeleid, zoals dat is opgenomen in de Omgevingsvisie Drenthe, uit te voeren. Omdat de Omgevingsvisie in 2018 is geactualiseerd, is het ook noodzakelijk de POV te actualiseren. Het actualiseren van de Omgevingsverordening is erop gericht om de rollen die de Omgevingsverordening vervult bij de uitwerking van het omgevingsbeleid te staven, te waarborgen en (waar nodig) te verbeteren. Deze aanpassingen zijn uiteindelijk zodanig ingrijpend en omvangrijk geworden, dat is besloten om niet te werken met een wijzigingstranche, maar de Omgevingsverordening in zijn geheel opnieuw vast te stellen. Provinciale staten hebben de Omgevingsverordening Drenthe op 3 oktober 2018 vastgesteld. In voorliggend geval is met name artikel 2.17 (woningbouw) uit de Provinciale Omgevingsverordening relevant.

2.2.3.2 Woningbouw In artikel 2.17 van de Omgevingsverordening staan regels opgesomd die betrekking hebben op de voorwaarden waaronder woningbouw binnen de provincie is toegestaan. Hierna worden de regels aangehaald: Een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. De gemeentelijke woonvisie ten aanzien van de woningvoorraad: a. draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's; b. benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur. c. schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad; d. geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd; e. geeft een lange termijn beeld.

Toelichting (vastgesteld)

15

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.2.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe De voorgenomen ontwikkeling voorziet zowel kwantitatief als kwalitatief gezien in woningen waar in Emmen behoefte aan is. Voor een nadere onderbouwing van het vorenstaande wordt verwezen naar paragraaf 2.3.2,. Hier wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het actuele gemeentelijke woonbeleid (de woonvisie) en wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie. Hiermee wordt voldaan aan artikel 2.17 en de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018.

2.2.4

Cultuurhistorisch Kompas

2.2.4.1 Algemeen Cultuurhistorische waarden zijn voor iedereen belangrijk, omdat ze uitstraling en betekenis geven aan de omgeving en ons herinneren aan waar we vandaan komen. Maar ook omdat ze toeristen trekken en mensen een inkomen verschaffen. Dingen die voor iedereen belangrijk zijn, daar moet een overheid op sturen en ook keuzes durven maken. Het kompas is een provinciaal kader voor nieuwe ontwikkelingen en biedt daarvoor ook inspiratie.

2.2.4.2 Een nieuwe blik op Drenthe (1945-heden) De bebouwing in Drenthe concentreert zich in steden en dorpen, die dan ook veelal sterk in oppervlakte toenemen. De groei van de steden neemt een grote vlucht: de planmatige uitbreidingen, volgens de concepten van de heersende planning en stedenbouw, brengen sterke functiescheidingen aan, bijvoorbeeld tussen woonwijken en bedrijventerreinen. De verkeersstructuur is een belangrijke factor in de uitbreidingsplannen. Emmen vormt ook landelijk een proeftuin. Een voorbeeld hiervan: op basis van een totaalplan worden in een krans rondom de oude kern woonwijken, industriegebieden en groene gebieden aangelegd, ontworpen volgens de stedenbouwkundige en architectonische ideeën van het Nieuwe Bouwen. In de veengebieden wordt voornamelijk rond Emmen en Hoogeveen de lintstructuur veelal doorbroken door kernvorming en uitbreidingen rond kruispunten van wegen en –vaak gedemptekanalen.

2.2.4.3 Deelgebied Emmen en haar venen Bepalend in dit gebied is de positie van Emmen als naoorlogse stad, in een veengebied dat vrij laat is ontgonnen en nog de concrete sporen toont van de machinale veenontginningen. Emmen, oorspronkelijk een esdorp op een uitloper van de Hondsrug, bezit rondom de oude kern een krans van woonwijken en industriegebieden, die representatief zijn voor de opeenvolgende fasen in het naoorlogse planningsdenken. De karakteristieken van Emmen bestaan uit: Hoofdstructuur van naoorlogse uitleg met de functiescheiding wonen, werken, recreatie en verkeer daarbinnen; De naoorlogse woonwijken Emmermeer, Angelslo en Emmerhout als gave representanten van stedenbouwkundige concepten; De aanwezigheid van (restanten van) esdorpstructuren van (het centrum van) Emmen, Barge en Westenesch en prehistorische sporen die de route van Coevorden naar Groningen over de Hondsrug weerspiegelen. Emmen is van oorsprong een esdorp dat vanaf eind 19de eeuw zijn eerste groei beleeft tijdens de grote veenontginningen van het achterland. De grote groei vindt echter plaats na 1945, na de aanwijzing tot ontwikkelingsregio. Zo wordt Emmen een naoorlogse, geplande stad rondom een kleine oude kern met kerk en brink. De stadsuitleg is in zijn geheel gepland volgens het heersende principe van

16

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw) functiescheiding: wonen, werken en recreëren worden in aparte, grote eenheden ondergebracht, waarbij de wegenstructuur als verdelend systeem een belangrijke plaats inneemt in het ontwerp. Op basis van dit totaalplan is tussen 1950 en 1980 een viertal woonwijken gerealiseerd die opeenvolgende representanten van het denken over stadsplanning vormen. Wat de wijken gemeen hebben is de vormgeving vanuit de zogenaamde wijkgedachte: een hiërarchische opbouw van sociale eenheden, vanaf het niveau van de woning, via woonstraat of –erf, naar buurt, wijk en stad. Woonerven en buurten groeperen zich in of rond het groen, verbindingswegen koppelen de buurten aan de hoofdtoegangswegen, die weer plaats bieden aan voorzieningen. Hoogbouw markeert grenzen en hoofdwegen. Ook het opnemen van bestaande landschappelijke structuren –en in Angelslo van archeologische relicten- in het ontwerp is kenmerkend. De wijk Angelslo toont de consequente uitwerking van de wijkgedachte, met de introductie van woonstraten.

2.2.4.4 Ambitie Bepalend voor dit deelgebied 'Emmen en haar venen' is de stad Emmen als naoorlogse groeikern op de rand van de Hondsrug met een omringend veengebied. In dit deelgebied wil de provincie specifiek sturen op: Het behouden van de kenmerkende stedenbouwkundige concepten van de naoorlogse wijken van Emmen als representanten van opeenvolgende fasen in het denken over wonen en de stad; Bij nieuwe ontwikkelingen van Emmen consequent vasthouden aan het wijkontwerp als totaalbeeld en als uitdrukking van een vernieuwend denkbeeld over de wijze van wonen; Het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing; Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug; Het herkenbaar houden van de lintstructuur van de randveenontginningen met een variatie aan bebouwing langs de slingerende oost-west georiënteerde wegen. 2.2.4.5 Toetsing van het initiatief aan het Cultuurhistorisch Kompas Het plangebied binnen de wijk Angelslo ligt in de naoorlogse wijk dat helemaal gevormd is volgens de wijkgedachte met een hiërarchische opbouw van sociale eenheden (van woning naar stad), waarbij ook op groen de nadruk krijgt.

De hoogbouw markeert de grenzen van de hoofdweg. Ook in voorliggend geval is er sprake van een hoogbouw dat grenst aan de hoofdweg Statenweg. Het wooncomplex past binnen de ambities van de provincie voor dit deelgebied. Het kenmerkende stedenbouwkundige concept blijft behouden. Ook wordt er nadrukkelijk rekening gehouden met het totaalbeeld wonen, groen, infrastructuur en publieke voorzieningen van de wijk.

2.2.5

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

De gewenste ontwikkeling is in overeenstemming met het relevante provinciale beleid van de provincie Drenthe.

Toelichting (vastgesteld)

17

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.3

Gemeentelijk beleid

2.3.1

Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef

2.3.1.1 Algemeen Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In voorliggend geval is het thema 'Wonen' van belang.

2.3.1.2 Wonen Emmen zet in op aantrekkelijke, sterk gevarieerde woonmilieus. Variatie is nodig om verschillende doelgroepen aan Emmen te binden. Aan de ene kant is het woonbeleid bedoeld om inwoners van passende behuizing te voorzien en hen een aantrekkelijk woningaanbod te bieden om hen vast te houden. Continue aanpassing van het aanbod aan de veranderende woningvraag is geboden. De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Dit betekent: meer levensloopbestendige woningen: bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de kern van het dorp. Zo wordt tegemoet gekomen aan de toenemende behoefte naar wonen met zorg en welzijnsdiensten; meer ruimte voor bouwkavels: zo wordt tegemoet gekomen aan de wens van inwoners om zelf de regie in handen te hebben bij het creëren van hun woon- en leefomgeving; realisatie van nieuwe dorpse en landelijke woonmilieus in combinatie met investeringen in het landschap om de kwaliteit van wonen en leven een impuls te geven en een concurrerend woonmilieu te bieden. 2.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de realisatie van één appartementengebouw met daarin 24 appartementen op een perceel in de woonwijk Angelslo in Emmen.

Hiermee wordt een duurzame vervolgfunctie gegeven aan een braakliggend terrein in binnenstedelijk gebied. Tevens wordt hierdoor een ruimtelijke kwaliteitswinst behaald, aangezien het perceel momenteel verwilderd oogt. In het appartementengebouw bevindt zich een lift. Ook zijn de te realiseren appartementen zijn gelijkvloers en daarmee levensloopbestendig. Dit type woning sluit aan bij de woonwensen van verschillende doelgroepen, zoals starters of ouderen. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de 'Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef'.

2.3.2

"BuitengeWoon Thuis in Emmen" Woonvisie 2022-2030

2.3.2.1 Algemeen De Woonvisie "BuitengeWoon Thuis in Emmen" maakt een koerswijziging ten opzichte van de vorige woonvisie. De gemeente Emmen is geen krimpregio meer en sluit de woningmarkt aan bij de actuele woonwensen. De ambitie is om te bouwen aan een divers woningaanbod, herstructurering op te starten in meerdere gebieden, te focussen op het toevoegen van senior- en starterswoningen en om 4.000 woningen te bouwen in de periode van 2022-2030. Daarbij wordt gefocust op leefbaarheid, beschikbaarheid, betaalbaarheid, wonen & zorg, en duurzaamheid van de woningvoorraad en woonomgeving. De visie luidt als volgt: "de gemeente Emmen biedt een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een

18

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw) breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners." Daarbij heeft de gemeente Emmen de volgende ambities: 1. Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden; 2. Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten; 3. Emmen versterkt haar groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad. 2.3.2.2 Trends en ontwikkelingen In samenwerking met de corporaties en huurdersorganisaties heeft de gemeente Emmen in 2020 een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Dit onderzoek toont aan wat de huidige woonbehoefte is en geeft de richting aan waarin de woningvraag zich ontwikkelt tot 2030. Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat het aantal huishoudens tot 2030 toe met ongeveer 1.500 huishoudens door gezinsverdunning. Een van de oorzaken is de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte tot iets meer dan 2 personen. Ook neemt het aandeel huishoudens met een leeftijd van 75 jaar of ouder toe en er komt een grotere vraag naar sociale huurwoningen vanuit senioren.

Daarnaast hebben externe ontwikkelingen, zoals landelijke krapte op de woningmarkt, ook invloed op het inwonertal. Dit is moeilijk te voorspellen. Het aandeel 75-plussers in de gemeente zal toenemen. Omdat de gemeente Emmen deze groep inwoners passend wil huisvesten, is het zaak om levensloopbestendige woningen te bouwen. Dit zal ook doorstroming stimuleren, waardoor woningen beschikbaar komen voor starters. De meeste verhuisbewegingen vinden plaats binnen de gemeente Emmen, de regio en daarna Noord-Nederland en de rest van Nederland. In onderstaande tabel is te zien hoe het aantal vestigers is verdeeld over de verschillende gebieden, gemiddeld gezien over de jaren 2014-2018.

De beleving van veel mensen is dat er op dit moment (2020-2021) veel mensen vanuit het westen naar de gemeente verhuizen. Dit aantal is echter al meerdere jaren ongeveer even hoog: het zijn zo’n 600 vestigers, die zes procent uitmaken van het totale aantal vestigers. Ook in 2021 ligt dit aantal even hoog. Er is dus geen sprake van een toename.

Toelichting (vastgesteld)

19

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.3.2.3 Kwalitatieve en kwantitatieve woonbehoefte Op basis van de woonwensen van de inwoners van de gemeente Emmen en de toekomstige vraag naar woningen op basis van de verwachte huishoudensontwikkelingen, ontstaat er een beeld van de gewenste woningvoorraad in 2030. Dit beeld laat zien hoeveel woningen er extra nodig zijn en ook naar welke woningtypen vooral vraag is ten opzichte van de huidige woonvoorraad. Deze “mismatch” ontstaat als niet wordt ingegrepen in de huidige woningvoorraad. In onderstaande grafiek is de verwachte “mismatch” in 2030 weergegeven.

* Het gemiddelde van de aantal mismatch woningen is hier gegeven. Om de missie in relatie tot de beschikbaarheid van voldoende passende woningen en vernieuwende woonconcepten te behalen, werkt de gemeente Emmen de komende jaren voor alle wijken en dorpen vanuit de volgende vier uitgangspunten: 1. Het aanbieden van een grotere diversiteit aan woningen in de wijken en dorpen; In een aantal wijken en dorpen is er sprake van een grote eenzijdigheid van woningen. Meestal gaat het hierbij om veel van hetzelfde type eengezinswoningen. Deze eenzijdigheid wil de gemeente doorbreken door andere woningtypen toe te voegen. Het kan gaan om het toevoegen van andere woningen in de traditionele bouw zoals grotere, luxere woningen en kleinere woningen voor bijvoorbeeld starters of senioren. 2. Herstructurering van oudere woonbuurten; Om de grotere diversiteit van het woningaanbod te bereiken en de eenzijdigheid te doorbreken, is op sommige plekken herstructurering nodig. Er zijn in de wijken en dorpen veel woonbuurten die inmiddels 50 jaar of ouder zijn. Een deel van de woningen, en het openbaar gebied, in deze woonbuurten zijn niet meer toekomstbestendig. Daarom is op veel plekken een verbeteringsslag nodig. 3. Ontwikkelen van diverse seniorgeschikte woningen en starterswoningen; Senioren (65-plussers) maken een steeds groter deel uit van onze bevolking.

Uit het woningmarktonderzoek is gebleken dat er een tekort is aan passende woningen voor deze groep. Ook is het van belang om geen woningen te bouwen die alleen aantrekkelijk zijn voor senioren, omdat op lange termijn het aandeel senioren weer gaat afnemen volgens de bevolkingsprognoses. De seniorenwoningen die worden gebouwd, moeten daarom ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen. 4. Een groei van 4.000 woningen tot 2030. Er is op dit moment sprake van een woningtekort. De autonome groei bestaat tot 2030 uit 1.500 woningen. Daarbovenop heeft de gemeente een extra ambitie van vijf procent groei van de woningvoorraad. In totaal komen we hiermee op een ambitie 4.000 extra woningen te bouwen tot 2030. Dit bestaat uit zowel koopwoningen als uit huurwoningen. Uit het woningmarktonderzoek is namelijk gebleken dat er een toenemende vraag is naar sociale- en middenhuurwoningen. Daarom stimuleren we ook een groei van 5% in sociale- en middenhuurwoningen.

20

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

Om te zorgen dat gebouwd wordt waar daadwerkelijk behoefte aan is, wordt voor het totaal aan 4.000 woningen gestreefd naar de volgende doelgroepenverdeling bij de bouw van woningen: 30% diverse seniorgeschikte woningen; 30% woningen voor starters en 1- en 2-persoonshuishoudens; 15% alternatieve woonvormen; 25% gezinswoningen. Om de leefbaarheid van de woonomgeving te verbeteren wil de gemeente Emmen inzetten op de bouw van meer diversiteit in de woningvoorraad en het toevoegen van nieuwe, alternatieve woonvormen. Ook wordt onder andere ingezet op het realiseren van ontmoetingsplekken, herstructurering en gebiedsontwikkeling in verouderde woonbuurten, fysieke en sociale veiligheid en een leefomgeving die uitnodigt tot gezond gedrag.

2.3.2.4 Emmen stad en wijk Angelslo Emmen is de grootste plaats in de gemeente en heeft een regiofunctie door het grote aanbod aan voorzieningen. Om de voorzieningen te behouden en hun positie te versterken zijn extra huishoudens en woningen nodig. In onderstaande tabel is de indicatieve toevoeging aan de woningvoorraad op gebiedsniveau van 2021-2030 weergegeven. Zoals te zien zijn voor de stad Emmen tot 2030 in totaal 2.300 extra woningen nodig.

In de naoorlogse wijken is de woningvoorraad verouderd en eenzijdig. In samenwerking met de corporaties wordt ingezet op sloop-nieuwbouw, renovatie, verduurzaming en het levensloopbestendig maken van woningen. Omdat corporaties afgelopen decennia veel bezit hebben verkocht, is sloop-nieuwbouw maar beperkt haalbaar. Wat nieuwbouw betreft wordt voorkeur gegeven aan inbreiding. Er zijn nog locaties binnen wijken waar woningen toegevoegd kunnen worden, waaronder transformatie locaties zoals leegstaande winkels, kantoren en scholen. De totale groei van 2.300 woningen is als volgt over Emmen verdeeld:

Specifiek voor de wijk Angelslo wordt gestreefd naar herstructurering. Het doel is om twintig procent minder gezinsrijwoningen toe te voegen en andere woningtypen aan de wijk toe te voegen. Ook wordt gestreefd naar een lichte stijging van het aantal huishoudens en een meer diverse mix van doelgroepen.

Toelichting (vastgesteld)

21

bestemmingsplan Emmen, Angelslo, Leemkoelen 1 (woongebouw)

2.3.2.5 Toetsing van het initiatief aan de 'Woonvisie 2022-2030' In voorliggend geval is sprake van een woningbouwontwikkeling in de woonwijk Angelslo, in Emmen stad. Er wordt een appartementengebouw met 24 middeldure huurappartementen, geschikt voor zowel de doelgroepen starters en senioren, gerealiseerd. Hierbij wordt een duurzame vervolgfunctie gegeven aan een terrein dat al jaren braakligt vanwege het afbranden van het kerkgebouw op de locatie. Er is dan ook sprake van een woningbouwontwikkeling op een inbreidingslocatie in de wijk Angelslo. De nieuwbouw van een appartementengebouw draagt bij aan de herstructurering van de naoorlogse wijk Angelslo. Dit aangezien een nieuwe invulling wordt gegeven aan een braakliggend perceel. Er is sprake van een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, aangezien het perceel in de huidige situatie rommelig en verwilderd oogt. Het beoogde appartementengebouw is kwalitatief hoogwaardig en sluit qua uitstraling aan bij de omliggende woonbebouwing. Bovendien wordt met de voorgenomen ontwikkeling bijgedragen aan het toevoegen van andere woningtypen dan gezinsrijwoningen. Er worden woningen gebouwd voor een meer diverse mix van doelgroepen, waaronder starters en senioren. De appartementen zijn gelijkvloers en het gebouw beschikt over een lift, waardoor sprake is van levensloopbestendige appartementen die geschikt zijn voor de doelgroep ouderen.

Aangezien de appartementen verhuurd worden in het middeldure prijssegment zijn de appartementen tevens geschikt voor de doelgroep starters. Hiermee wordt aangesloten bij de doelen uit de woonvisie om een grotere diversiteit aan woningen aan te bieden en om starters- en seniorenwoningen toe te voegen. De gewenste realisatie van 24 appartementen past binnen de woonbehoefte van in totaal 4.000 woningen in de gemeente Emmen en, meer specifiek, 2.300 woningen in Emmen stad en 650 - 800 woningen in de naoorlogse wijken zoals Angelslo. Hiermee wordt voorzien in een deel van de woonbehoefte. Tevens wordt een specifiek woningtype gebouwd waaraan een tekort is in de gemeente Emmen, namelijk huurappartementen. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling zowel kwantitatief als kwalitatief in overeenstemming is met de Woonvisie 2022-2030 van de gemeente Emmen.