Document · PDF

Bijlage 1 - Haalbaarheidsonderzoek wijkcentrum Emmerhout

Commissie Wonen en Ruimte 1 december 2025, gemeente EmmenBij agendapunt: Raadsbrief - Afwikkelen motie onderzoek voor bouw van Wijkcentrum Emmerhout en Rietlanden16.030 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

27/35

6. Conclusies en aanbevelingen 6.1 Advies Op basis van het gewenste ruimteprogramma en de visie vanuit de deelnemende partijen zijn vier scenario’s opgesteld, namelijk: 1. 2. 3. 4.

Sloop-nieuwbouw op locatie De Wilker Renovatie en uitbreiding van De Wilker Sloop-nieuwbouw op locatie De Schepershof Renovatie en uitbreiding van De Schepershof

Op investeringskosten-niveau verschillen de scenario’s nagenoeg niet. Ditzelfde geldt voor de kapitaallasten die gepaard gaan met de benodigde investeringen. Wel is onderscheid te maken in een basismodule, die de sociaal-maatschappelijke ruimtes, inclusief ruimtes voor kinderopvang en uitgifte Voedselbank, van het wijkcentrum omvat. Daarnaast zijn logistieke functies gevraagd ten behoeve van de meubelhal en Voedselbank. De ruimtelijke inpassing van het volledige ruimteprogramma wordt door de gemeente Emmen nader onderzocht. Om een wijkcentrum in het huidige gebouw van De Wilker te realiseren, moet fors geïnvesteerd worden in het gebouw. Het huidige gebouw is bouwkundig en technisch verouderd en past niet bij de eisen van deze tijd, noch bij de wensen van de partijen uit de wijk. Functioneel biedt het gebouw enige mogelijkheden, maar is het niet dat compacte wijkcentrum dat aansluit bij de visie. Het gebouw van De Schepershof is beter onderhouden, echter ook dit gebouw is bouwkundig en technisch verouderd. Daarnaast kent het gebouw functionele beperkingen door de grote kerkzaal; een goede indeling voor een wijkcentrum is moeilijk(er) te voorzien. Het gebouw is eveneens niet in eigendom van de gemeente; onderzoek naar dit gebouw is vooralsnog verkennend. Gezien het geringe verschil op investeringskosten en kapitaallasten wordt geadviseerd voor sloop-nieuwbouw van De Wilker.

Daarbij dient vermeld te worden dat zowel de ruimtelijke haalbaarheid als de financiële haalbaarheid door de gemeente Emmen nader getoetst worden. Met die toets komt antwoord op de vragen: past een wijkcentrum zowel ruimtelijk als financieel op de beoogde plekken in de wijk? Welke locatie leent zich hiervoor het beste?

6.2 Vervolg In de stuurgroep is afgesproken dat deze onderzoeksfase wordt afgerond met een presentatie aan de gemeenteraad van Emmen. Tijdens of na dit moment wordt beoogd een intentie voor verder onderzoek uit te spreken. Immers, met dit rapport ligt er een inventarisatie van hetgeen nodig is voor een wijkcentrum in Emmerhout. Op enkele onderdelen is verdere verfijning nodig. §

Het ruimteprogramma en de daarmee samenhangende investeringsomvang dient nader verfijnd te worden. Dit geldt zowel voor de meubelhal, de voedselbank alsook voor het basisprogramma voor het wijkcentrum. ─ In ieder geval is in juni 2025 al een eerste verfijning op het ruimteprogramma gekomen; de voorzieningen voor de Voedselbank (magazijn en winkel) kan met 150 m² bvo naar een totaal van 650 m² bvo gereduceerd worden, er van uitgaande dat toilet, keuken en vergaderruimtes in de centrale voorzieningen zijn opgenomen. In de stuurgroep is afgesproken dat de gemeente Emmen een beeld geeft van de financiële haalbaarheid, op basis van de inventarisatie in dit rapport. Dit zowel op investeringsomvang, kapitaallasten als exploitatiebegroting. Op basis hiervan zijn verdere processtappen te bepalen. In de stuurgroep is afgesproken dat de gemeente Emmen de locaties die vooralsnog in beeld zijn toetst op ruimtelijke haalbaarheid, met name een inpassing van het gevraagde programma en de kansen en

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

28/35

knelpunten die zich voordoen op de locaties (aanpassen bestemming, bouwregels, verkeerssituatie en ontsluiting) en de effecten die dit heeft voor het volume van het wijkcentrum. Op basis hiervan zijn verdere processtappen te bepalen. Geadviseerd wordt om met de beoogde eigenaar(s) en beheerders van het wijkcentrum een intentieovereenkomst voor verder onderzoek op te stellen, rekening houdend met de jurisprudentie uit het Didam-arrest. Daarmee wordt de verdere samenwerking bekrachtigd en het beoogde eindpunt – namelijk het wijkcentrum – geborgd. Ditzelfde wordt geadviseerd voor de structurele gebruikers; het biedt zekerheid te weten in hoeverre de verhuur van ruimtes geborgd kan worden en de exploitatie gedekt is. Daarnaast wordt geadviseerd het ruimteprogramma samen met structurele gebruikers tot een ruimtelijk functioneel programma van eisen door te ontwikkelen en daarbij een technisch programma van eisen op te stellen. Voor beide onderdelen ligt er met dit onderzoek een goede basis.

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

29/35

Bijlage 1 – Ruimteprogramma

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

30/35

Ruimtestaat wijkcentrum Emmerhout Datum

30 april 2025

Auteur

Britt Mekers & Timon Bulten

Status

Definitief

# pers

# ruimtes

m 2 fno

Algemene ruimtes

542 m² fno

Ontmoeten

103 m² fno

Entree

10 m²

8 m²

Balie ontvangst en informatiepunt

10 m²

Repro

10 m²

Algemene berging

20 m²

45 m²

Garderobe

Huiskamer

10 m²

Atelier Atelier

opmerkingen

Aanname: 30 personen 120 m² fno

100 m²

20 m²

Multifunctionele ruimte medium 30

60 m²

Geschakeld, uitgerust met geluidsinstallatie, akoestische afscheiding van andere ruimtes

Multifunctionele ruimte large

100 m²

Geschakeld, uitgerust met AV techniek om met podium te gebruiken

Bar

6 m²

Kleine bar, uitgiftepunt

Keuken

60 m²

Keuken voor bereiden van maaltijden met kleine groepen, inclusief spoel en koel

Voorraad

16 m²

Berging werkstukken Multifunctionele ruimte

160 m² fno

Horeca

82 m² fno

Vergaderen

68 m² fno

Vergaderruimte medium

16 m²

Ook inzetbaar voor cursussen of presentaties

Vergaderruimte large

32 m²

Ook inzetbaar voor cursussen of presentaties

Spreekkamers

10 m²

20 m²

WiFi vereist

Toiletten

tarra

MiVa toilet

tarra

Serverruimte

5 m²

Patchkasten

Cf. Bouwbesluit 2 toiletten per 30 personen Inclusief handdouche 1 per verdieping

4 m² fno

1 per verdieping

tarra

Werkkasten

4 m²

Specifieke ruimtes

2766 m² fno

't Hunebedje Groepsruimte KDV

5 m² fno

175 m² fno 15

53 m²

3 m²

5 m²

10 m²

Centrale berging

8 m²

Berging groepsruimte / inloopkast

2 m²

Verschoonruimte / sanitair

12 m²

2x peuter WC, 1x verschoontafel inclusief wasbak. 1 ruimte per 2 groepsruimtes

Keuken / pantry

18 m²

Tussen twee groepsruimten gesitueerd. Inclusief aansluiting voor wasmachine, droger. Tevens was- en vouwruimte

Garderobe Slaapkamer

Groepsruimte BSO

Minimaal 5 m2 bij nieuwbouw

53 m²

Garderobe

3 m²

Berging groepsruimte / inloopkast

2 m²

12 m²

Toiletten kinderen

m²

Zie verschoonruimte

Toiletten personeel

m²

In wijkcentrum

Buitenruimte

m²

Kantoor

53 m²

1 werkplek en overlegsetting. Pauzeruimte medewerkers in multifunctionele ruimte

Nader in te vullen

Podium

175 m² fno

Podium

70 m²

Zijtoneel

35 m²

Podium tevens inzetbaar als muzieklokaal voor muzieklessen

Podium-berging

10 m²

Berging muziek

20 m²

Kleedruimte

15 m²

30 m²

Natte cel

10 m²

Speel-/sportzaal

90 m²

90 m² fno

Leger des Heils meubelhal

800 m²

800 m² fno

Sociaal warenhuis Heel Goed (Sedna) + kledingwinkel LDH

60 m²

60 m² fno

Voedselbank

Natte cel naast kleedruimte, niet alleen voor theater bruikbaar Voorzien van sportvloer, uitgerust met geluidsinstallatie, akoestische afscheiding van andere ruimtes

Aanname omvang, cobineren kledingwinkel Sedna + LdH

900 m² fno

Uitgifte winkel

100 m²

Centraal depot

800 m²

Werken/kantoren

396 m² fno

Werkplekken ZZP'ers

10 m²

40 m²

Afgezonderde kantoorruimtes

Flexwerkplekken

40 m²

320 m²

Kantoortuin

Kantoor

8 m²

16 m²

Pantry

12 m²

Repro

8 m²

25 m²

Biljart

50 m² fno

Repair Café (Wijkklik Emmerhout) IT-lokaal

80 m² fno

Let op: afzuiging en ventilatie

30 m²

WiFi vereist

Werkplaats

40 m²

Aanname, WiFi vereist

Berging

10 m²

40 m²

Toiletten

tarra

Aanvullend op bovenstaand

MiVa toilet

tarra

Aanvullend op bovenstaand

Jongerenplek

Aanname, WiFi vereist 40 m² fno

Subtotaal Algemene ruimtes

542 m² fno

Specifieke ruimtes

2766 m² fno

Totaal functioneel-nuttig

3308 m² fno

Bruto-nuttig factor Totaal bruto vloeroppervlakte

1,42 4697 m² bvo

Aanname omvang, invulling nader in te vullen

Bijlage 2 – Schouwrapportage De Schepershof

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

31/35

Inventarisatierapport De Schepershof te Emmen

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

Opdrachtgever ICS Adviseurs

Datum 12 juni 2025

Referentienummer 2230338 BOA

Auteur Robert Weelink

1/11

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Algemeen

1.1

Vraag

1.2

Begrippenlijst

Situatie bouwkundig en installatietechnisch 2.1

Bouw- en installatietechnische kenmerken

4 5

2.1.1

Bouwkundige kenmerken

2.1.2

Installatietechnische kenmerken

2.1.3

Ruimtelijk-functioneel

2.1.4

Gebouwconstructie

2.1.5

Interieurafwerking

2.2

Renovatiescenario’s

2.2.1

Scenario 1 instandhouding

2.2.2

De kosten voor renovatie op basis van instandhouding zijn als volgt:

2.2.3

Scenario 2 ENG

2.2.4

Kostenraming scenario 2 uitgangspunt ENG

De inhoud van deze uitgave is eigendom van BOA Advies B.V. te Amsterdam. Enkel de opdrachtgever waarmee BOA Advies B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van BOA Advies B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van BOA Advies B.V.

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

2/11

1. Algemeen 1.1 Vraag Door ICSadviseurs is aan BOAadvies gevraagd een schouw uit te voeren op het gebouw De Schepershof aan het Waal 400 te Emmen. Op 11 juni 2025 is de schouw uitgevoerd waarbij de volgende werkzaamheden uitgevoerd zijn. ▪ ▪ ▪

Inventarisatie van de huidige technische en energetische staat. Inventarisatie ruimtelijk-functioneel. Inventariseren duurzaamheid.

De volgende vraagstelling wordt in deze rapportage beantwoord. ▪ ▪

Welke maatregelen zijn benodigd voor het instandhouden van de huidige situatie en welke maatregelen zijn benodigd voor het verduurzamen naar BENG. Welke kosten gaan gemoeid met deze beide scenario’s?

1.2 Begrippenlijst Begrip

Uitleg

BVO

Bruto vloeroppervlakte [m ]

BENG

Bijna Energie Neutraal Gebouw

Rc-waarde

Isolatiewaarde van een constructie [m 2K/W]

U-waarde

Warmtedoorgangcoëfficiënt van een constructie [W/m2K ]

EP1- waarde (BENG1)

Geeft de berekende energiebehoefte per jaar gebruiksoppervlak per m2 [kWh/m 2]

EP2- waarde (BENG2)

Primair fossiel energieverbruik per jaar gebruiksoppervlak per m2 [kWh/m 2]

EP3- waarde (BENG3)

Percentage hernieuwbare energie van het totaal verbruik [%]

Conditie

Conditie ingeschat op basis van methodiek NEN 2767

Energetische conditie

Energetische conditie ingeschat op basis van RVB BOEI methodiek

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

3/11

2. Situatie bouwkundig en installatietechnisch In onderstaande paragrafen wordt een algemene toelichting en de bouw- en installatietechnische kenmerken van het gebouw omschreven. Het gebouw met bijeenkomstfunctie (kerkgebouw voor de protestantse gemeenschap in Emmen) is gebouwd in 1981 (BAG) in een bouwstroom en heeft ca. 697 m2 gebruiksoppervlak. Het gebouw heeft 1 bouwlaag waarbij de verschillende gebouwdelen verschillende gevelhoogtes heeft. Naast de grote kerkzaal zijn er overige ruimten welke gebruikt worden als kantoorruimte en bijeenkomstruimte. Naast de standaard sanitaire ruimten is er een MIVA toilet aanwezig. Kenmerkend is dat het gebouw 1 bouwlaag heeft maar toch verschillende gevelhoogtes per gebouwdeel heeft. Het gebouw is niet voorzien van een energielabel. In de huidige situatie wordt het kerkgebouw gebruikt door de gemeente waarbij aan diverse partijen ruimten worden verhuurd. De gebruikers van gebouw is de kerkgemeenschap, een zangkoor, diverse VvE’s welke er een aantal malen per jaar bijeen komen, BCO ouderen, en voor de jeugd ‘de Sprokkel’.

Voorzijde De Schepershof

Inpressie dakdelen en hoogteverschiullen

Achterzijde met groenvoorziening

Kerkzaal

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

4/11

2.1 Bouw- en installatietechnische kenmerken 2.1.1 Bouwkundige kenmerken Het bouwkundige deel is goed tot redelijk goed onderhouden. De isolatiewaarden van de constructies komen overeen met het bouwjaar 1981. In onderstaande tabel worden de bouwkundige technische en de energetische condities per bouwelement weergegeven. Technische Conditie

Energetisch conditie

Onbelaste bitumineuze dakbedekking zonder ballast op houten dakbeschot. Isolatie buitenzijde dak.

Aanname Rc 1,3 op basis van bouwjaar 1980

Rc 6,3

Metselwerk met ca 50 mm spouw.

Aanname Rc 1,3 op basis van bouwjaar 1980

Rc 4,7

Beglazing in houten kozijnen Beglazing in houten kozijnen Deuren

Houten kozijnen met HR++ glas

U = 1,8 W/m2K

U 1,7

Houten kozijnen met Standar dubbel glas

U = 1,8 W/m2K

U 1,7

Deuren ongeisoleerd

Ongeisoleerde deuren

U 3,4 W/m2K

U 1,7

Ongeisoleerde betonnen broodjesvloer

Rc 0,15 m2K/W

Rc 3,7

Gebouw bouwjaar 1981

Omschrijving element

Huidige isolatiewaarde

Niveau BENG

Daken Platte daken

Gevels Gevels metselwerk Kozijnen en beglazing

Vloeren Betonnen vloeren

De bitumineuze dakbedekking vertoont erosie en craquelé in een gevorderd stadium. Enkele multiplex houten boeidelen vertonen delaminatie waardoor verbindingen op en komen te staan. 1 stuks HWS staal vertoont corrosie in een gevorderd stadium.

2.1.2 Installatietechnische kenmerken Het installatietechnische deel is goed tot redelijk goed onderhouden. De installatie systemen komen overeen met het bouwjaar 1981. De verlichting is voor een groot deel gemoderniseerd naar LED- verlichting. In onderstaande tabel worden de installaties technische en de energetische op conditie gekwalificeerd.

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

5/11

Technische Conditie

Energetisch conditie

2 stuks gasgestookte CV-ketels HR107 bouwjaar 2016 2 stuks gasgestookte CV-ketels HR107 bouwjaar 2012

Close-in boilers

Mechanische afrzuiging

Afzuigventilator dak

Natuurlijke ventilatie

Ventilatie door te openen ramen / roosters

LED-verlichting, plaatselijk traditioneel

34 stuks PV panelen uit 2015

Gebouw bouwjaar 1981 Ruimteverwarming

Omschrijving element

CV-ketels radiatoren HT CV-ketels HR107 luchtverwarming Tapwater Electrische boilers

Huidige isolatiewaarde

Niveau BENG

Ventilatie

Koeling Koelinstallatie

Niet aanwezig

Verlichting Binnenverlichting PV-panelen PV-panelen

Energetisch gezien is de installatie matig tot slecht. Met name de natuurlijke ventilatie en de mechanische afzuiging is niet energiezuinig. Eveneens de enkele traditionele TL-verlichting welke nog aanwezig zijn niet energiezuinig. Redelijk is de verwarming door gasgestookte ketels HR107 t.b.v. de hoogtemperatuur radiatoren en de gasgestookte luchtverwarming. Er zijn elektrische boilers voor warmtapwater aanwezig. De onderhoudsconditie van de installaties is goed echter de installaties zijn verouderd waardoor de conditie 3 wordt gescoord. De CV- ketels t.b.v. de radiatoren dateren uit 2016 en de gasgestookte ketels voor de luchtverwarming dateren uit 2012.

2.1.3 Ruimtelijk-functioneel De gebouwstructuur van 1981 is nog geheel intact. Binnenwanden bestaan uit gemetselde steens muren van betonsteen welke dragend zijn uitgevoerd. Deze wanden fungeren als draagconstructie van de dakbalken. De indeling van de kantoorruimten, de centrale verkeersruimte met bar en de sanitaire ruimten zijn niet flexibel wat betreft her indeling. De grote kerkzaal is wel goed her indeelbaar. Daarentegen heeft de grote kerkzaal een hoog plafond. De onderzijde van het dak ligt op 5,56 m1 boven peil. De onderzijde van de constructieve draagbalken ligt op 4,41 m1. De hoogte is te laag om een tussenvloer aan te brengen. De kerkzaal heeft weinig daglichtopeningen en voor een herindeling voor het verblijven van mensen zullen er extra gevelopeningen gecreëerd moeten worden. Eventueel optoppen van het gebouw om een extra verdieping te creëren bijvoorbeeld boven de kerkzaal om wel een 2e verdieping mogelijk te maken zal nader onderzocht moeten worden. Het aftoppen van de kerkzaal om te verlagen lijkt eerder haalbaar. Mogelijk is dan in HSB een toch een extra verdieping te creëren.

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

6/11

2.1.4 Gebouwconstructie Het gebouw is traditioneel gebouwd. Het gebouw is opgebouwd uit een broodjesvloer met betonnen liggers en lichtbeton vulblokken. De gehele vloer ligt boven een toegankelijke kruipruimte. Bij controle vanaf het vloerluik is geen scheurvorming of betonschade aan de betonliggers en vulblokken waargenomen. De gevels zijn opgebouwd uit gemetselde spouwmuren met schoonmetselwerk aan de buitenzijde en betonsteen als binnen spouwblad. De gevelopeningen bestaan uit houten kozijnen gevuld met c.a. 45% standaard dubbel glas en 55% HR++ glas. In de gevels is niet tot nauwelijks scheurvorming geconstateerd. De dakconstructie van de kerkzaal bestaat uit houten gelamineerde liggers en houten balken met houten dakbeschot. Het dak ik aan de interieurzijde voorzien van HWS platen in de kerkzaal. De lagere dakdelen bestaan uit betonnen vloerdelen waarvan de hoogte van de onderzijde van de dakdelen varieert. De onderzijde van het laagste dak ligt op ca. 2,95 m 1 boven peil en de onderliggende plafonplaten op 2,81 m1 boven peil. Er geen gebreken aan de dakconstructie geconstateerd.

2.1.5 Interieurafwerking Diverse vloerdelen zijn recentelijk vernieuwd met een PVC vloerafwering. De sanitaire met wand en vloertegels zijn eveneens netjes. Er zijn geen noemenswaardige gebreken waargenomen. De binnenwanden bestaan voor het grootste deel uit schoonmetselwerk betonsteen. Deels is er sauswerk aanwezig. De plafonds zijn deels voorzien van systeemplafonds van ca. 10 jaar oud. Het sanitair is al eens vernieuwd en in redelijk goede conditie.

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

7/11

2.2 Renovatiescenario’s 2.2.1 Scenario 1 instandhouding Scenario 1 betreft instandhouding van het gebouw waarbij bouwdelen vervangen worden die einde levensduur zijn en de extra voor de hand liggende verbeteringen. De volgende maatregelen betreffen de bouwkundige schil: Overlagen platte daken zonder extra te isoleren Partieel boeidelen vernieuwen gevel.

▪ ▪

De volgende maatregelen betreffen de installaties: Vernieuwen afzuigventilators. Partieel traditionele verlichting vervangen door LED Kostenraming scenario 1 instandhouding

▪ ▪ ▪

2.2.2 De kosten voor renovatie op basis van instandhouding zijn als volgt: Bouwkosten exclusief BTW € 80.004,- dit bedraagt € 115,- per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, excl BTW € 105.605,- dit bedraagt € 152,- per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, incl BTW € 127.782,- dit bedraagt € 183,- per m2 BVO De Schepershof instandhouding V1 13-6-2025 prijspeil juni 2025 aantal eenh. 1

De Schepershof Emmen, Instandhouden

1.1

Renovatie bouwkundige schil

697 m2

GEVEL DAK

Diverse Multiplex boeidelen vernieuwen a.g.v. delaminderen hout. Platte daken overlagen (geen extra isolatie)

1 pst 697 m2

kosten per eenheid

totaal m2 BVO

2560 € 80 €

2.560 55.760

Totaal renoveren bouwkundige schil 1.2

Installaties

W-INST

Vernieuwen afzuigventialtoren dak

W-INST

Handhaven bestaande HR107 CV-ketels en gasgestookte luchtverwarming Partieel de nog aanwezige traditionele verlichting vervangen door LED

E-INST

5 st

1250 € €

1 pst

2100 €

€

8.350 €

2.100

Inrichting, excl losse inrichting

BINNENINRICHTING Geen noemenswaardige herstelwerk of instandhoudingswerk.

1 pm

0 €

Totaal inrichting, excl losse inrichting 1.4

58.320 €

6.250

Totaal installaties 1.3

€

13.334 €

€

80.004 €

115

€

152

€

183

€

Staartkosten aannemer/ installateur Staartkosten (ABK, AK, W&R, CAR)

20%

TOTAAL exclusief BTW en bijkomende kosten TOTAALKOSTEN Totaalkosten exclusief BTW en bijkomende kosten

€

80.004

Post onvoorziene kosten

10 %

€

8.000

Voorbereiding, enginering projectleiding en toezicht

20 %

€

17.601

€

105.605

€

22.177

€

127.782

Totaal exclusief BTW Totaal BTW Totaal inclusief BTW en bijkomende kosten

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

21 %

8/11

2.2.3 Scenario 2 ENG Scenario 2 betreft totale renovatie van de bouwkundige schil en de installaties waarbij gestreefd wordt naar het behalen van het niveau ENG. Hierbij wordt de gehele bouwkundige schil aangepast aan de isolatiewaarden van nieuwbouw. De installaties worden vervangen door een gasloze variant en de ventilatie wordt op nieuwbouw niveau gebracht. Op de daken worden PV-panelen aangebracht. Er is geen rekening gehouden met inpassingen. De volgende maatregelen betreffen de bouwkundige schil: ▪ ▪ ▪ ▪

Overlagen platte daken en isoleren tot Rc 6,3 Buitengevels voorzien gevelstucwerk geïsoleerd met isolatiewaarde Rc 4,7 Vervangen standaard dubbel glas door HR++ glas Isoleren bestaande ongeïsoleerde vloeren tot Rc 3,7

De volgende maatregelen betreffen de installaties: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Moderniseren afzuiging sanitaire groepen Mechanische balansventilatie met WTW en CO2 sturing Ruimteverwarming door middel van warmtepompinstallatie lucht/water op vloerverwarming Vervangen elektrische boiler TL- verlichting vervangen door LED Vervangen / uitbreiden regelkasten, kabelgoten, energiemonitoring, Upgrade sanitaire ruimten Toepassen PV-panelen Toepassen accu-pakket opslag zonnestroom

De volgende maatregelen betreffen de inrichting: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Stelpost stuc- en schilderwerk Stelpost vervangen vloerafwerking Post vervangen systeemplafonds Stelpost keuken Creëren technische ruimte / voorziening tbv luchtbehandeling en warmtepompen

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

9/11

2.2.4 Kostenraming scenario 2 uitgangspunt ENG De kosten voor renovatie met uitgangspunt ENG zijn als volgt: Bouwkosten exclusief BTW € 1.224.932,- dit bedraagt € 1.757,- per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, excl BTW € 1.616.911,- dit bedraagt € 2.320,- per m2 BVO. Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, incl BTW € 1.956.462,- dit bedraagt € 2.807,- per m2 BVO. De Schepershof te Emmen Renovatie ENG V1 13-6-2025 prijspeil juni 2025

kosten per aantal eenh. eenheid

totaal

De Schepershof Emmen, niveau ENG

1.1

Verbeteren isolatiewaarde bouwkundige schil

697 m2

DAK

Platte daken aan bovenzijde tot Rc 6,3 isoleren incl dakafwerking

GEVEL GEVELS

Diverse Multiplex boeidelen vernieuwen a.g.v. delaminderen hout. Buitegevels na-isoleren met isolatiepakket op buitenblad Rc 4,7

697 m2 1 pst

150 € 2560 €

104.550 2.560

501 m2

260 €

130.260

KOZIJNEN

Bestaande kozijnen handhaven en st.dub. glas vervangen door HR++

50 m2

160 €

8.000

VLOEREN

Isoleren bestaande ongeisoleerde vloeren Rc 3,7

697 m2

43 €

29.971

VLOEREN

Invrezen vloerverwarming / aanhelen

697 m2

75 €

52.275

VOORZIENING

Voorzieningen t.b.v renoveren daklicht hoge dak

1 pst

12000 €

12.000

ASBEST

Stelpost asbestsanering

1 pm

0 €

m2 BVO

Totaal verbeteren isolatiewaarde bouwkundige schil 1.2

Installaties

SLOOP

Sloop bestaande installaties / diversen aanhelen

697 m2

20 €

W-INST

Moderniseren afzuiging t.b.v. sanitaire groepen

2 gr

5000 €

10.000

W-INST

Mechanische balansventilatie met WTW en CO2 sturing

697 m2

175 €

121.975

W-INST

Ruimteverwarming en koeling door middel van warmtepompinstallatie lucht/water Stelpost vervangen electrische boilers tapwater A-label

697 m2

225 €

156.825

W-INST

1 st

650 €

650

E-INST

Resterende TL- verlichting vervangen door LED armaturen

1 pst

2100 €

2.100

E-INST

Regelkasten, kabelgoten, wandgoten, wandcontactdozen

697 m2

45 €

31.365

E-INST

Aanhelen en herstellen brandmeld- en ontruimingssysteem, inbraaksysteem

697 m2

30 €

20.910

E-INST

Elektra vernieuwen diversen t.b.v. WP en LBK

1 pst

SANITAIR

Upgrade sanitaire installaties inclusief plafond-, wand-, en vloerafwerking

1 pst

21500 € 40000 €

21.500 40.000

PV-panelen, 300 stuks,

300 st

Toepassen van een accu-pakket t.b.v. opslag zonnestroom

60 kWh

360 € 450 €

108.000

ACCU

339.616 €

487

€

554.265 €

795

€

126.896 €

182

€

204.155 €

293

13.940

27.000

Totaal installaties 1.3

Inrichting, excl losse inrichting

BINNENWANDEN

Post schilderwerk

697 m2

12 €

8.364

PLAFONDS

Vervangen systeemplafonds partieel

1 pst

15000 €

15.000

VLOEREN

Stelpost vervangen vloerafwerking

697 m2

56 €

39.032

PANTRY en BALIE

Vernieuwen keuken inrichting

1 st

12500 €

12.500

VOORZIENING

Bouwkundige voorzieningen t.b.v installaties

1 pst

52000 €

52.000

Totaal inrichting, excl losse inrichting 1.4

€

Staartkosten aannemer/ installateur Staartkosten (ABK, AK, W&R, CAR)

20%

TOTAAL exclusief BTW en bijkomende kosten

€ 1.224.932 € 1.757

TOTAALKOSTEN Totaalkosten exclusief BTW en bijkomende kosten

€ 1.224.932

Post onvoorziene kosten

10 %

€

122.493

Voorbereiding, enginering projectleiding en toezicht

20 %

€

269.485

Totaal exclusief BTW Totaal BTW Totaal inclusief BTW en bijkomende kosten

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

€ 1.616.911 21 %

€

€ 2.320

339.551

€ 1.956.462

€ 2.807

10/11

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

12 juni 2025 Robert Weelink

info@boa-advies.nl 020 - 494 23 63 2230338 BOA | www.boa-advies.nl www.boa-advies.nl

11/11

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Bijlage 3 – Schouwrapportage De Wilker

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

32/35

Inventarisatierapport De Wilker te Emmen

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

Opdrachtgever ICS Adviseurs

Datum 27 mei 2025

Referentienummer 2230338 BOA

Auteur Maurice van Delden

1/12

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Algemeen

1.1

Vraag

1.2

Begrippenlijst

Situatie bouwkundig en installatietechnisch De Wilker 2.1

Bouwkundige kenmerken

2.1.1 2.2

Bouwkundige kenmerken De Wilker

Installatietechnische kenmerken

5 6 6 6

2.2.1

Installatietechnische kenmerken De Wilker

2.2.2

Ruimtelijk-functioneel De Wilker

2.2.3

Gebouwconstructie De Wilker

2.2.4

Interieurafwerking De Wilker

2.3

Renovatiescanario’s

2.3.1

Scenario 1 instandhouding

2.3.2

Scenario 2 ENG

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

2/12

1. Algemeen 1.1 Vraag Door ICS Adviseurs is aan BOA advies gevraagd een inventarisatie uit te voeren betreffende het gebouw De Wilker aan De Lemzijde 87 en 88 te Emmen. Op 15 mei 2025 is de inventarisatie uitgevoerd waarbij de volgende werkzaamheden uitgevoerd zijn. ▪ ▪ ▪

Inventarisatie van de huidige technische staat. Inventarisatie ruimtelijk-functioneel. Inventariseren duurzaamheid.

De volgende vraagstelling wordt in deze rapportage beantwoord. ▪ ▪

Is renovatie of verduurzaming mogelijk? Tot welk niveau? Tegen welke kosten?

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

3/12

1.2 Begrippenlijst Begrip

Uitleg

BVO

Bruto vloeroppervlakte [m ]

BENG

Bijna Energie Neutraal Gebouw

Rc-waarde

Isolatiewaarde van een constructie [m 2K/W]

U-waarde

Warmtedoorgangcoëfficiënt van een constructie [W/m2K ]

EP1- waarde (BENG1)

Geeft de berekende energiebehoefte per jaar gebruiksoppervlak per m2 [kWh/m 2]

EP2- waarde (BENG2)

Primair fossiel energieverbruik per jaar gebruiksoppervlak per m2 [kWh/m 2]

EP3- waarde (BENG3)

Percentage hernieuwbare energie van het totaal verbruik [%]

Conditie

Conditie ingeschat op basis van methodiek NEN 2767

Energetische conditie

Energetische conditie ingeschat op basis van RVB BOEI methodiek

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

4/12

2. Situatie bouwkundig en installatietechnisch De Wilker In onderstaande paragrafen worden de bouw- en installatietechnische kenmerken van het gebouw De Wilker aan de Lemzijde 87 en 88 te Emmen omschreven. Het gebouw is een voormalig schoolgebouw dat circa 12 jaar in gebruik is als wijkcentrum en daarnaast diversen delen aan bedrijven en instellingen verhuurd heeft. Het gebouw is gebouwd in 1972 (BAG) en heeft een vloeroppervlakte van ca 1.170 m2. Daarbij heeft De Lemzijde 87 een bijeenkomstfunctie met 760 m2 vloeroppervlak en De Lemzijde 88 een industriefunctie met 410 m2 vloeroppervlak. Het gebouw bestaat uit 1 bouwlaag en heeft een kleine kelder. Het gebouw bestaat uit 8 voormalig klaslokalen, een voormalig speellokaal, een aula met podium en een voormalig docentenruimte. Aan de indeling is weinig veranderd. De voormalig docentenruimte is omgebouwd tot grootkeuken. Er zijn wanden toegevoegd om kinderopvang te scheiden van de overige ruimten. In augustus 2024 heeft het gebouw een energielabel gekregen. Dit betreft een G-label met EP2-waarde van 415 kWh/m2.

Voorzijde De Wilker

Dakaanzicht De Wilker

Achterzijde met eigen parkeerterrein

Voormalig speelruimte

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

5/12

2.1 Bouwkundige kenmerken 2.1.1 Bouwkundige kenmerken De Wilker Bouwdeel 1972 De Wilker

Omschrijving element

Conditie Energetisch Huidige isolatiewaardeNiveau BENG

Daken Platte daken

Bitumineuze dakbedekking zonder ballast op houten dakbeschot. Isolatiedeken aan interieurzijde

Aanname Rc 0,86 op Rc 6,3 basis van bouwjaar

Metselwerk met ca 5 cm spouw

Aanname Rc 0,43 op Rc 4,7 basis van bouwjaar

Metaal zonder koudebrugonderbreking,enkelglas

U 6,2 W/m2K

U 1,7

Ongeisoleerde deuren

U 3,4 W/m2K

U 1,7

Ongeisoleerde betonnen broodjesvloer

Rc 0,15 m2K/W

Rc 3,7

Gevels Gevels metselwerk Kozijnen en beglazing Beglazing metalen kozijnen Deuren Deuren ongeisoleerd Vloeren Betonnen vloeren

Het gebouw is algemeen beperkt geïsoleerd. Het bouwdeel bevat voor een groot deel nog de oorspronkelijke bouwelementen zoals metalen kozijnen met enkelglas. De gevels en daken zijn vermoedelijk naderhand niet nageïsoleerd. De onderhoudsconditie varieert van goed tot matig. Matig scoren de daken en gevelpuien. Het schilderwerk van de gevelpuien is sterk verouderd en de gevelpuien nadere einde levensduur. De dakbedekking vertoont veroudering en dient van nieuwe dakbedekking voorzien te worden.

2.2 Installatietechnische kenmerken 2.2.1 Installatietechnische kenmerken De Wilker Bouwdeel 1972 De Wilker

Omschrijving element

Conditie Energetisch

Ruimteverwarming CV-ketels radiatoren HT

4 gasgestookte CV-ketels HR107 recent geplaatst

Close-in boilers

Ventilatie door te openen ramen

Tapwater Electrische boilers Ventilatie Natuurlijke ventilatie Koeling Koelinstallatie

Niet aanwezig

Verlichting Binnenverlichting

TL-verlichting, plaatselijk LED

PV-panelen PV-panelen

Niet aanwezig

Energetisch gezien is de installatie matig tot redelijk. Met name de natuurlijke ventilatie en de traditionele TLverlichting is matig. Redelijk is de verwarming door gasgestookte ketels HR107 en de elektrische boilers. De onderhoudsconditie van de installaties is goed tot matig. De verlichting is voor een groot deel verouderd en nadert einde levensduur. De CV-ketels daarentegen zijn recentelijk geplaatst.

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

6/12

2.2.2 Ruimtelijk-functioneel De Wilker De gebouwstructuur van 1972 is nog volledig intact. De indeling beidt ook weinig kansen voor ruimtelijkfunctionele aanpassingen. De meeste wanden zijn dragend en door de langgerekte vormen is er weinig ruimte voor herindeling beschikbaar. Aanbouw is mogelijk bij ruimten waar aan twee zijden lichtinval plaatsvindt zoals ter plaatse van het speellokaal en de aula/ bijeenkomstruimte. Eventueel optoppen van het gebouw is lastig gezien de te verwachten beperkte draagkracht van wanden met dakconstructies van hoofdzakelijk hout.

2.2.3 Gebouwconstructie De Wilker Het gebouw is opgebouwd uit een broodjesvloer met betonnen liggers en lichtbeton vulblokken. De gehele vloer is op kruipruimte gelegen. Bij controle vanaf twee vloerluiken is geen scheurvorming of betonschade aan de betonliggers en vulblokken waargenomen. De gevels zijn opgebouwd uit gemetselde spouwmuren. De gevelopeningen bestaan uit metalen kozijnen met enkel glas en asbestverdachte paneelvullingen. In de gevels is slechts beperkt scheurvorming geconstateerd waaruit af te leiden is dat er geen sprake is van fundering problemen. De dakconstructie bestaat uit houten balken en houten dakbeschot. Het dak ik aan de interieurzijde voorzien van isolatiedekens, een zogenaamd koud dak. Aan de interieurzijde is een systeemplafond aangebracht. Steekproefsgewijs is de dakconstructie bekeken en het dak is tijdens de schouw belopen. Daarbij zijn geen duidelijke gebreken aan de dakconstructie geconstateerd.

2.2.4 Interieurafwerking De Wilker De gangen van het gebouw zijn voorzien van de oorspronkelijke tegelvloeren. De vloeren vertonen geen noemenswaardige gebreken. De vloerafwerking van de overige ruimten is divers van samenstelling en onderhoudsconditie waarbij de volgende vloerafwerking gezien is; tapijt, linoleum, PVC en sportvloer. De wanden bestaan voor het grootste deel uit schoonmetselwerk en sauswerk. De plafonds zijn voorzien van systeemplafonds van minimaal 15 jaar oud. De systeemplafondplaten vertonen incidenteel vochtvlekken. Het sanitair is al eens vernieuwd en in redelijk goede conditie.

2.3 Renovatiescenario’s 2.3.1 Scenario 1 instandhouding

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

7/12

Scenario 1 betreft instandhouding van het gebouw De Wilker waarbij bouwdelen vervangen worden die einde levensduur zijn of extra verbeteringen noodzakelijk zijn volgens de Erkende Maatregelen Lijst (EML) van de Activiteitenregeling Milieubeheer. De volgende maatregelen betreffen de bouwkundige schil: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Overlagen platte daken zonder extra te isoleren Naisoleren spouwmuren Vervangen stalen kozijnen enkel glas door aluminium kozijnen met HR++ glas Schilderwerk dakranden Stelpost asbestsanering

De volgende maatregelen betreffen de installaties: ▪ ▪ ▪ ▪

Moderniseren afzuiging sanitaire groepen Stelpost vervangen elektrische boilers TL en Halogeenverlichting vervangen door LED Upgrade sanitaire ruimten

De bestaande CV-ketels inclusief radiatoren handhaven. De CV-ketels en de CV-leidingen in de kruipruimten zijn recent al vervangen en geïsoleerd. Handhaven van natuurlijke ventilatie. De volgende maatregelen betreffen de inrichting: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Deel van de binnendeuren vervangen Stelpost stuc- en schilderwerk Stelpost vervangen vloerafwerking Plaatselijk uitwisselen systeemplafondplaten Stelpost pantry’s en balie Stelpost brandwerende afwerkingen en blusmiddelen

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

8/12

2.3.2 Kostenraming scenario 1 instandhouding De kosten voor renovatie op basis van instandhouding zijn als volgt: Bouwkosten exclusief BTW € 1.524.528, dit bedraagt € 1.303 per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, excl BTW € 2.012.377, dit bedraagt € 1.720 per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, incl BTW € 2.434.976, dit bedraagt € 2.081 per m2 BVO

De Wilker Emmen Renovatie instandhouding V1 27-5-2025 prijspeil mei 2025 aantal eenh.

kosten per eenheid

totaal

De Wilker Emmen, niveau ENG

1.1

Verbeteren isolatiewaarde bouwkundige schil

1170 m2

DAK

Platte daken overlagen (geen extra isolatie)

1170 m2

80 €

GEVELS

Naisoleren gevelspouw 5 - 10 cm isolatiedikte

382 m2

70 €

26.740

KOZIJNEN

Vervangen bestaande kozijnen door aluminium kozijnen met HR++ beglazing

800 m2

850 €

680.000

DAKRANDEN

Schilderwerk dakranden

250 m2

35 €

8.750

ASBEST

Stelpost asbestsanering

1 pst

100000 €

100.000

m2 BVO 93.600

Totaal verbeteren bouwkundige schil 1.2

Installaties

W-INST

Moderniseren afzuiging t.b.v. sanitaire groepen

W-INST

4 gr 1.303

W-INST

Handhaven bestaande HR107 CV-ketels en radiatoren

W-INST

Stelpost vervangen electrische boilers tapwater

E-INST E-INST SANITAIR

Upgrade sanitaire installaties inclusief plafond-, wand-, en vloerafwerking

PV/ ACCU

Geen toepassing van PV en accu-pakket t.b.v. opslag zonnestroom

5000 € € €

777

€

125.150 €

107

€

236.200 €

202

€

254.088 €

217

€ 1.524.528 €

1.303

€

1.720

€

2.081

12500 €

12.500

TL en halogeenverlichting vervangen door LED armaturen

1170 m2

30 €

35.100

Aanhelen en herstellen brandmeld- en ontruimingssysteem, inbraaksysteem

1170 m2

15 € 40000 €

17.550 40.000

Totaal installaties 1.3

Inrichting, excl losse inrichting

BINNENPUIEN

Stelpost deuren 50% hergebruik en 50% nieuw

1170 m2

15 €

17.550

BINNENWANDEN

Stelpost stuc- en schilderwerk

1170 m2

35 €

40.950

VLOEREN

Stelpost vervangen vloerafwerking

1170 m2

50 €

58.500

PLAFONDS

Plaatselijk uitwisselen platen systeemplafonds

1170 m2

10 €

11.700

PANTRY en BALIE

Stelpost zes pantry's en een balie incl aansluitingen

7 st

12500 €

87.500

BLUS

Stelpost brandwerende afwerkingen en blusmiddelen

1 pst

20000 €

20.000

Totaal inrichting, excl losse inrichting 1.4

909.090 €

20.000

1 pst

€

Staartkosten aannemer/ installateur Staartkosten (ABK, AK, W&R, CAR)

20%

TOTAAL exclusief BTW en bijkomende kosten TOTAALKOSTEN Totaalkosten exclusief BTW en bijkomende kosten

€ 1.524.528

Post onvoorziene kosten

10 %

€

152.453

Voorbereiding, enginering projectleiding en toezicht

20 %

€

335.396

Totaal exclusief BTW Totaal BTW Totaal inclusief BTW en bijkomende kosten

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

€ 2.012.377 21 %

€

422.599

€ 2.434.976

9/12

2.3.3 Scenario 2 ENG Scenario 2 betreft totale renovatie van de bouwkundige schil en de installaties waarbij gestreefd wordt naar het behalen van het niveau ENG voor het gebouw De Wilker. Hierbij wordt de gehele bouwkundige schil aangepast aan de isolatiewaarden van nieuwbouw. De installaties worden vervangen door een gasloze variant en de ventilatie wordt op nieuwbouw niveau gebracht. Op de daken worden PV-panelen aangebracht hetzij beperkt door de te verwachten beperking in de maximale dakbelasting. Dit kan de beperkende factor zijn voor het daadwerkelijk behalen van niveau ENG. De volgende maatregelen betreffen de bouwkundige schil: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Overlagen platte daken en isoleren tot Rc 6,3 Buitengevels voorzien van nieuw buitenblad met isolatiewaarde Rc 4,7 Vervangen stalen kozijnen enkel glas door aluminium kozijnen met HR++ glas Isoleren bestaande ongeïsoleerde vloeren tot Rc 3,7 Stelpost asbestsanering

De volgende maatregelen betreffen de installaties: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Moderniseren afzuiging sanitaire groepen Mechanische balansventilatie met WTW en CO2 sturing Ruimteverwarming door middel van warmtepompinstallatie lucht/lucht Vervangen elektrische boilers TL en Halogeenverlichting vervangen door LED Vervangen / uitbreiden regelkasten, kabelgoten, energiemonitoring, Upgrade sanitaire ruimten Toepassen PV-panelen Toepassen accu-pakket opslag zonnestroom

Deel van de binnendeuren vervangen Stelpost stuc- en schilderwerk Stelpost vervangen vloerafwerking Vervangen systeemplafonds Stelpost pantry’s en balie Creeren technische ruimte tbv luchtbehandeling en warmtepompen Stelpost brandwerende afwerkingen en blusmiddelen

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

10/12

2.3.4 Kostenraming scenario 2 uitgangspunt ENG De kosten voor renovatie met uitgangspunt ENG zijn als volgt: Bouwkosten exclusief BTW € 2.755.900, dit bedraagt € 2.373 per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, excl BTW € 3.664.188, dit bedraagt € 3.132 per m2 BVO Totaalkosten inclusief bijkomende kosten en onvoorzien, incl BTW € 4.433.667, dit bedraagt € 3.789 per m2 BVO

De Wilker Emmen Renovatie ENG V1 27-5-2025 prijspeil mei 2025 aantal eenh.

kosten per eenheid

totaal

De Wilker Emmen, niveau ENG

1.1

Verbeteren isolatiewaarde bouwkundige schil

1170 m2

DAK

Platte daken aan bovenzijde tot Rc 6,3 isoleren incl dakafwerking

1170 m2

150 €

175.500

GEVELS

Sloop bestaand buitenblad en opnieuw metselen incl isolatiepakket Rc 4,7

382 m2

275 €

105.050

KOZIJNEN

Vervangen bestaande kozijnen door aluminium kozijnen met HR+++ beglazing

800 m2

875 €

700.000

VLOEREN

Isoleren bestaande ongeisoleerde vloeren Rc 3,7

1170 m2

110 €

128.700

ASBEST

Stelpost asbestsanering

1 pst

100000 €

100.000

m2 BVO

€ 1.209.250 €

Totaal verbeteren isolatiewaarde bouwkundige schil 1.2

Installaties

SLOOP

Sloop bestaande installaties

W-INST

Moderniseren afzuiging t.b.v. sanitaire groepen

W-INST

1170 m2

10 €

4 gr

5000 €

20.000

Mechanische balansventilatie met WTW en CO2 sturing

1170 m2

175 €

204.750

W-INST

Ruimteverwarming en koeling door middel van warmtepompinstallatie lucht/lucht

1170 m2

225 €

263.250

W-INST

Stelpost vervangen electrische boilers tapwater

1 pst

12500 €

12.500

E-INST

TL en halogeenverlichting vervangen door LED armaturen

1170 m2

30 €

35.100

E-INST

Regelkasten, kabelgoten, wandgoten, wandcontactdozen en energiemonitoringsysteem

1170 m2

65 €

76.050

E-INST

Aanhelen en herstellen brandmeld- en ontruimingssysteem, inbraaksysteem

1170 m2

SANITAIR

Upgrade sanitaire installaties inclusief plafond-, wand-, en vloerafwerking

30 € 40000 €

35.100 40.000

PV-panelen, 100 stuks, beperkt aantal door vermoedelijk beperkte dakbelasting

100 st

Toepassen van een accu-pakket t.b.v. opslag zonnestroom

60 kWh

480 € 450 €

48.000

ACCU

1 pst

11.700

27.000

Totaal installaties 1.3

Inrichting, excl losse inrichting

BINNENPUIEN

Stelpost deuren 50% hergebruik en 50% nieuw

1170 m2

15 €

17.550

BINNENWANDEN

Stelpost stuc- en schilderwerk

1170 m2

35 €

40.950

PLAFONDS

Vervangen systeemplafonds

1170 m2

65 €

76.050

VLOEREN

Stelpost vervangen vloerafwerking

1170 m2

50 €

58.500

PANTRY en BALIE

Stelpost zes pantry's en een balie incl aansluitingen

7 st

12500 €

87.500

Creeren technische ruimte en doorvoeren LBK en warmtepompen

1 pst

25000 €

25.000

BLUS

Stelpost brandwerende afwerkingen en blusmiddelen

1 pst

25000 €

25.000

Totaal inrichting, excl losse inrichting 1.4

1.034

€

773.450 €

661

€

330.550 €

283

€

462.650 €

395

€ 2.775.900 €

2.373

€

3.132

€

3.789

Staartkosten aannemer/ installateur Staartkosten (ABK, AK, W&R, CAR)

20%

TOTAAL exclusief BTW en bijkomende kosten TOTAALKOSTEN Totaalkosten exclusief BTW en bijkomende kosten

€ 2.775.900

Post onvoorziene kosten

10 %

€

277.590

Voorbereiding, enginering projectleiding en toezicht

20 %

€

610.698

Totaal exclusief BTW Totaal BTW Totaal inclusief BTW en bijkomende kosten

2230338 BOA | www.boa-advies.nl

€ 3.664.188 21 %

€

769.479

€ 4.433.667

11/12

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):

27 mei 2025 Maurice van Delden

info@boa-advies.nl 020 - 494 23 63 2230338 BOA | www.boa-advies.nl www.boa-advies.nl

12/12

Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Bijlage 4 – Exploitatie MFC Emmerhout

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

33/35

Indicatieve exploitatie MFC Emmerhout

11-7-2025

Bedragen zijn inclusief bijkomende kosten en btw MFC Emmerhout Capaciteit:

Investering nieuwbouw:

€

16.676.000

Kapitaallasten

€

-517.575

€

-517.575

€

-380.495

Groot onderhoud

€

-159.714

Klein onderhoud

€

-23.487

Schoonmaak

€

-117.437

Elektra

€

-46.975

Gas

€

Water

€

-4.697

Afschrijving & rentelasten nieuwbouw (annuïteit van 40 jaar) Huisvestingslasten

2 3 4 5 6 7 8 9 10

Zakelijke lasten/OZB

Bij gemeente

Afval

€

-4.697

Overige lasten (heffingen, beveiliging, bmi, etc)

€

-23.487

Niet gebouw gebonden

€

Buiten scope

€

Huurinkomsten

12 13 14 15 16 17 18 19 20

4697 m² bvo

€

571.317

Inschatting opbrengsten incidentele verhuur

€

19.320

Structurele verhuur DCO (kostprijsdekkend)

Directe subsidierelatie huurlast

Structurele verhuur Humanitas (indicatie)

€

10.000

Structurele verhuur AtHomeFirst (kostprijsdekkend)

€

8.687

Structurele verhuur repair café (maatschappelijk)

€

8.000

Structurele verhuur 't Hunebedje (kostprijsdekkend)

€

47.509

Structurele verhuur leger des Heils (kostprijsdekkend)

€

217.182

Structurele verhuur Sedna kledingwinkel (kostprijsdekkend)

€

16.289

Structurele verhuur Voedselbank (kostprijsdekkend)

€

244.330

€

-326.752

Exploitatieresultaat MFC Emmerhout

Bijlage 5 – Definitie bruto/nuttig verhouding In dit haalbaarheidsonderzoek worden de termen bruto vloeroppervlak (m² bvo) en functioneel nuttige oppervlakte (m² fno) gehanteerd. Voor de definitie van de bruto vloeroppervlakte wordt verwezen naar de NEN 2580. Bruto vloeroppervlakte (m² bvo) “De bruto-vloeroppervlakte […] is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die [alle tot het gebouw behorende] […] ruimten omhullen.” De bruto vloeroppervlakte omvat dus alle daadwerkelijk gerealiseerde oppervlakte, inclusief de oppervlakte die wordt ingenomen door constructies, verkeersruimte, technische ruimten, sanitair e.d. Deze oppervlakte is van belang in het kader van de financiering, maar doet nog geen uitspraak over de effectiviteit van de te benutten ruimten. Om die reden wordt ook de term functioneel nuttige oppervlakte gebruikt. De functioneel nuttig oppervlakte is niet gedefinieerd in de NEN 2580. Om verschil in interpretatie te voorkomen, is hiernaast weergegeven hoe de definitie in dit project is gehanteerd. De bruto/nuttig verhouding definieert de verhouding tussen het functioneel nuttige oppervlakte (m² fno) en de bruto vloeroppervlakte (m² bvo). Het streven is er op gericht om binnen de kaderstellende bruto vloeroppervlakte zoveel mogelijk nuttige ruimte te genereren.

Het functioneel nuttig oppervlak (m² fno) uit het ruimteprogramma moet minimaal worden gerealiseerd. De taakstellende bruto/nuttig-verhouding definieert de bovengrens. De opgave is om: een compact gebouw met zo kort mogelijke looplijnen te creëren; effectieve ruimte (m² fno) niet op te laten gaan in niet nuttig te gebruiken ruimte zoals verkeersruimte; zoveel mogelijk ruimte (effectief en/of visueel) aan de functioneel nuttige oppervlakte toe te voegen.

zijnde de activ iteiten die v oortkomen uit het gebruik v an het gebouw zelf. Dit is de opperv lakte die in een ruimteprogramma is omschrev en. Het betreft de benodigde opperv lakte voor: - verblijven in het kader van onderwijs, werken, pauzeren en hieraan aanverwant e act ivit eit en - opbergen - benodigde ruimt e voor gebruiksinst allat ies (zoals servers, compressorruimt en e.d.) Ontwerpverliezen verschil in oppervlakt e benodigd voor act ivit eit en oppervlakt e in ont werp Sanitaire voorzieningen t oilet t en, miva

Bruto vloeroppervlakte (m² bvo)

Alle benodigde opperv lakte v oor de act ivit eit en v an de gebruiker, niet

Verhuurbaar vloeroppervlakte (m² vvo)

'Gebruikers of bedrijfsruimten' (functioneel nuttige oppervlakte)

NEN 2580

nuttige oppervlakte (m² no)

ICS

Netto vloeroppervlakte (m² nvo)

Gehanteerde oppervlakte definities

functioneel nuttige opp. (m² fno)

§ § §

Verkeersoppervlakte Gangen, ent ree, hallen, t rappen, lift en Installatie oppervlakte Gebouwinst allat ies (bijv: lucht behandeling, cv, lift machinekamer) Constructie oppervlakte Wanden, kolommen, vides<4 m², ruimt e met hoogt e < 1,5m brut o/nut t ig verhouding

2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl

34/35

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

9 september 2025 Timon Bulten Britt Mekers

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27 2230388/20250430sl01 www.icsadviseurs.nl | www.icsadviseurs.nl

35/35 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Emmen&id=098d3d1a-3203-42b5-8afc-63a2e05d3e32