Bijlage 1 - Haalbaarheidsonderzoek wijkcentrum Emmerhout
Tekst van het document
Wijkcentrum Emmerhout Haalbaarheidsonderzoek
Opdrachtgever Gemeente Emmen
Datum 9 september 2025
Referentienummer 2230388/20250430sl01
Auteurs Timon Bulten Britt Mekers
│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
4
1.1
Aanleiding
4
1.2
Vraag
4
1.3
Werkwijze
4
1.4
Leeswijzer
5
Gebruikers en activiteiten
6
2.1
Visie en doelstelling
6
2.2
Gebruikers
7
2.3
Doelgroepen
9
2.4
Activiteiten
10
Ruimtelijke haalbaarheid
12
3.1
Ruimtelijk concept
12
3.2
Ruimteprogramma
14
3.3
Locatie
16
3.3.1
De Schepershof
16
3.3.2
De Wilker
17
Eigendom en beheer
19
4.1
Eigendom
19
4.2
Beheer
20
Financiële haalbaarheid
21
5.1
Scenario’s
21
5.2
Investeringskosten
21
5.2.1
Uitgangspunten
21
5.2.2
Onderverdeling investeringskosten
22
5.2.3
Investeringskosten per scenario
23
5.3
Kapitaallasten
24
5.4
Exploitatie
25
5.4.1
Concept exploitatiebegroting
25
5.4.2
Benchmark
26
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS Adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS Adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS Adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS Adviseurs B.V.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
6.
Conclusies en aanbevelingen
28
6.1
Advies
28
6.2
Vervolg
28
Bijlage 1 – Ruimteprogramma
30
Bijlage 2 – Schouwrapportage De Schepershof
31
Bijlage 3 – Schouwrapportage De Wilker
32
Bijlage 4 – Exploitatie MFC Emmerhout
33
Bijlage 5 – Definitie bruto/nuttig verhouding
34
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
1. Inleiding 1.1 Aanleiding In de wijken Emmerhout en Rietlanden is behoefte ontstaan aan een multifunctionele wijkaccommodatie voor een grote verscheidenheid aan functies en activiteiten. Emmerhout heeft in het verleden een wijkcentrum gehad, maar bij het slopen van het winkelcentrum is eveneens het wijkcentrum gesloopt. Het gevolg was een versplintering van activiteiten in de wijk, waarbij een deel van de activiteiten in kerkgebouw de Schepershof plaats kreeg, een deel in De Wilker en weer andere activiteiten in de Wijkwijzer werden ondergebracht. Eén wijkcentrum zal gebruikers en activiteiten verenigen. Rietlanden heeft nog niet eerder een wijkcentrum gehad. In de wijk wordt met name het verzorgingshuis gebruikt voor wijkactiviteiten of wijkloketten. De locatie is echter niet toereikend voor de gebruikers en wordt vaak door het verzorgingshuis zelf benut. Er is behoefte aan een eigenstandig wijkcentrum. Voorliggende rapportage betreft het haalbaarheidsonderzoek naar een wijkcentrum in Emmerhout.
1.2 Vraag In diverse samenstellingen zijn al veel gesprekken gevoerd over de wijkcentra. In november 2022 heeft de gemeenteraad van Emmen een motie aangenomen om een onderzoek naar de mogelijkheden om een wijkcentrum in Emmerhout te starten. De gemeente heeft een vooronderzoek uitgevoerd met als resultaat een lijst van potentiële gebruikers. Een haalbaarheidsonderzoek moet aanvullend de volgende elementen opleveren: §
§
een overzicht van gebruikers, waaruit blijkt in welke hoedanigheid (eigenaar, beheerder, vaste gebruiker, incidentele huurder) partijen betrokken zijn, welke activiteiten plaatsvinden en welk type ruimte en footprint daartoe benodigd zijn; en een schatting van de benodigde investering en kapitaallasten.
1.3 Werkwijze Dit haalbaarheidsonderzoek wordt opgedeeld in twee fasen: § §
Fase 1: overzicht van gebruikers, activiteiten, financiën. Fase 2: exploitatie doorberekening.
Binnen deze fasen zijn stappen genomen waarin de verschillende aspecten van de haalbaarheid voor beide wijkcentra verkend worden samen met de gemeente en betrokken organisaties. De onderzoeken van beide wijken lopen parallel aan elkaar op. Per wijk is een aparte rapportage opgesteld. In de eerste fase werken we toe naar een Ruimtelijk Functioneel Programma van Eisen op hoofdlijnen waarin de gezamenlijke visie, een ruimtelijk concept en een ruimtestaat inzichtelijk worden gemaakt. Hiervoor zijn verkennende gesprekken gevoerd, gevolgd door verdiepende interviews per partij. Hierdoor is een goed beeld verkregen van welke partijen de intentie hebben om het wijkcentrum te gebruiken en op welke wijze zij dat voornemens zijn te doen (structureel, incidenteel). Vervolgens is een werksessie georganiseerd waar alle betrokken organisaties zijn uitgenodigd. Tijdens deze sessie zijn de potentiële gebruikers met elkaar verbonden en is verkend wat de gezamenlijke visie voor het wijkcentrum is. Vervolgens is onderzocht welke activiteiten gehouden worden en welke type ruimtes daarbij benodigd zijn. Hierbij zijn de ruimtes benoemd die monofunctioneel en multifunctioneel inzetbaar zijn. Aan de hand hiervan is een ruimtelijk concept opgezet.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
4/35
Hierin is een overzicht van ruimtes gemaakt en welke relaties zij hebben, met daarbij een totale ruimtebeslag en footprint. De omvang van de investering en de bijbehorende jaarlijkse kapitaallasten zijn daarna inzichtelijk gemaakt. In de tweede werksessie is met dezelfde groep betrokkenen op basis van het ruimtelijk concept het gesprek aangegaan over eigendom, beheer en financiën. Hierin zijn ook verschillende modellen van Multifunctionele Accommodaties (MFA’s) en wijkcentra toegelicht en zijn de voors en tegens besproken. De gebruikers konden aangeven welk model de voorkeur heeft. Dit model is op hoofdlijnen uitgewerkt in een eigendom- en beheermodel. Hiervoor is ook afstemming met de gemeente geweest over financiële uitgangspunten. Tijdens het proces is steeds gekeken naar validatie door terug te blikken en de mogelijkheid te bieden om te reageren op stukken.
1.4 Leeswijzer In hoofdstuk 2 gaan we in op de gebruikers en de activiteiten van het nieuwe wijkcentrum. Hierin worden de gezamenlijke visie en doelstelling van het wijkcentrum omschreven. Verder worden de gebruikers geïntroduceerd, met een korte toelichting op wie zij zijn. Daarna worden de doelgroepen van het wijkcentrum benoemd. Tot slot wordt een overzicht gegeven van de activiteiten die in het wijkcentrum zullen plaatsvinden. In hoofdstuk 3 is de ruimtelijke haalbaarheid van het wijkcentrum behandeld. Eerst wordt een ruimtelijk concept gepresenteerd, waarin wordt uitgelegd hoe de activiteiten en de daarvoor benodigde ruimtes zich tot elkaar verhouden binnen het wijkcentrum. Vervolgens wordt het ruimteprogramma toegelicht, waarin de verschillende ruimtes en de beoogde oppervlakte wordt beschreven. Hoofdstuk 4 beschrijft de eigendomsstructuur en het beheer van het wijkcentrum. Hoofdstuk 5 behandelt de financiële haalbaarheid van het wijkcentrum. Eerst worden de investeringskosten en de bijbehorende uitganspunten besproken. Daarna wordt ingegaan op de kapitaallasten die voortvloeien uit deze investeringen. Hoofdstuk 6 sluit het rapport af met enkele vervolgstappen en -afspraken. Het rapport wordt vervolgens afgesloten met een aantal bijlagen die aanvullende informatie bevatten, waaronder een ruimtestaat en een toelichting op de definitie van bruto/nuttig-verhouding.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
5/35
2. Gebruikers en activiteiten 2.1 Visie en doelstelling Een toekomstig wijkcentrum in Emmerhout biedt volop ruimte aan ontmoeting. Ontmoeting tussen inwoners van de wijk onderling en ontmoeting tussen verschillende doelgroepen en leeftijdsgroepen. Een wijkcentrum in Emmerhout moet daarmee bijdragen aan het versterken van sociale netwerken en contacten in de wijk en het tegengaan van eenzaamheid; inwoners voelen zich verbonden met anderen, doen waardevolle vriendschappen op en zijn niet alleen. Het wijkcentrum moet veilig en inclusief zijn voor alle verschillende groepen en bewoners. Dit betekent dat het gebouw een open en uitnodigende uitstraling heeft. Het streven is een wijkcentrum dat van en voor alle wijkbewoners is, waarin gezocht wordt naar betrokkenheid, participatie en verbinding. Het wijkcentrum is er voor iedereen in Emmerhout, ongeacht afkomst, opleiding, inkomen of leeftijd. Inclusiviteit is een term dat hier actief wordt nagestreefd. Het wijkcentrum is onderscheidend, innovatief en duurzaam, waar ingezet wordt op een positieve gezondheid van de bewoners van Emmerhout. Het innovatieve wijkcentrum is een inspirerende plek met een voorleeffunctie, met als doel het bevorderen van zelfredzaamheid. Zelfredzaamheid zet mensen in hun kracht. Je kunt in het wijkcentrum kennis halen en kennis brengen.
In een atelier waar alles kan en alles mag, kun je werken aan je talenten en ontmoet je andere wijkbewoners, jong en oud. Het wijkcentrum heeft ook een dienstverlenend karakter; het is dé plek waar inwoners van Emmerhout terecht kunnen voor contact met de woningcorporaties, wijkagent, gemeente, buurtsportcoaches, het sociaal wijkteam of andere organisaties. Het wijkcentrum is het loket en heeft een doorverwijzende functie. Tegelijkertijd kan men in het wijkcentrum terecht voor directe hulp, bijvoorbeeld bij computerproblemen, belastingaangifte, knelpunten in de leefomgeving of incidenten. Daarnaast verbindt het wijkcentrum ook organisaties en professionals aan elkaar. Het wijkcentrum biedt een fysieke ontmoetingsplek voor deze professionals, bijvoorbeeld het sociaal wijkteam, de wijkagent, de woningcorporaties en meer. Wanneer professionals vindbaar zijn, wordt ontmoeting laagdrempeliger en eenvoudiger. Casussen kunnen gedeeld en integraal besproken worden. Dit geldt ook voor informele organisaties als bijvoorbeeld Wijkbelangen. Zij zijn hier makkelijk benaderbaar voor hulpvragen, klachten, zorgen en mededelingen. Zij kunnen in het wijkcentrum vraagstukken in de wijk enerzijds signaleren en anderzijds vraagstukken of problemen kenbaar maken aan/door bewoners. Eén wijkcentrum draagt bij aan een goede bewonersvertegenwoordiging.
Het gebouw wordt grondstofbewust en milieuvriendelijk ontworpen, met een focus op veelzijdigheid en toekomstbestendigheid. Het ontwerp is compact en efficiënt: "klein van buiten, groot van binnen." Slimme technologieën worden toegepast om ruimte en middelen optimaal te benutten, waardoor het gebouw niet alleen functioneel is, maar ook een voorbeeldfunctie heeft. Duurzaamheidstoepassingen worden in het gebouw zichtbaar. Denk aan het opwekken van energie, gebruik van energiezuinige verwarmingssystemen en seizoensgebonden opslag van energie. Het regenwater wordt hergebruikt, en de materialen die gebruikt worden voor de bouw zijn zoveel mogelijk circulair. Het gebouw wordt modulair opgezet, bestaande uit verplaatsbare en schakelbare elementen. Hierdoor kan het wijkcentrum eenvoudig meegroeien of transformeren naarmate de behoeften van de wijk veranderen of nieuwe gebruikers zich aandienen. Met zoveel mogelijk dubbelfuncties in de ruimtes, blijft het gebouw flexibel en efficiënt. Op deze manier wordt een duurzame en innovatieve plek gecreëerd die niet alleen bijdraagt aan de behoeften van vandaag, maar ook voorbereid is op de toekomst van de wijk. Om minder kwetsbaar en uitsluitend afhankelijk te zijn van subsidies is een gezonde exploitatie belangrijk.
Een goede en actieve beheerder houdt het gebouw op orde, draagt zorg voor de planning en verhuur van ruimtes, organiseert catering wanneer nodig, stuurt vrijwilligers aan en onderhoudt het gebouw zorgvuldig. Het gebouw is groen en duurzaam en draagt dit ook uit. Het is energieneutraal, idealiter zelfs energiepositief!
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
6/35
2.2 Gebruikers Wijkbelangen Emmerhout Wijkbelangen Emmerhout is de erkende overlegpartner (EOP) voor Emmerhout. Wijkbelangen streeft ernaar om de belangen van alle wijkbewoners te behartigen en is als EOP aanspreekpunt voor de gemeente. Wijkbelangen ontvangt een jaarlijks wijkbudget waarmee zij naar inzicht diensten of activiteiten voor bewoners in de wijk verzorgt. Zo huurt Wijkbelangen ruimte in het winkelcentrum waar de Wijkwijzer ondergebracht is. Hier kunnen bewoners terecht voor hun vragen en meldingen. Ook is er spreekuur van bijvoorbeeld Sedna en de wijkagent. Onder de paraplu ‘Wijkbelangen’ hangen diverse werkgroepen zoals bijvoorbeeld Expeditie Emmerhout EnergieNeutraal, Emmerhoutlijm, Heel Emmerhout Groen, Burgerbegroting en Emmerhout Fabriek. Deze werkgroepen organiseren onder andere bewonersavonden en activiteiten. De werkgroep Emmerhout Fabriek is gevormd in februari 2023 en bestaat uit wijkbewoners (op persoonlijke titel) en wijkprofessionals, zoals Wijkbelangen Emmerhout, DCO, De Sprokkel, Sedna, AtHomeFirst, Medisch Centrum Emmerhout en de gemeente Emmen. De opdracht van deze werkgroep is het bevorderen van de realisatie van een wijkcentrum in Emmerhout, waarvoor tijdens bewonersavonden in de winter van 2022-2023 de uitgangspunten zijn geformuleerd. Het doel van Emmerhout Fabriek is het samen fabriceren van een wijkcentrum van én voor Emmerhout.
Emmerhout streeft naar wijkeigenaarschap en zelfregie voor bewoners binnen het nieuwe wijkcentrum. Bij de Burgerbegroting bepalen bewoners hoe en waarvoor geld wordt ingezet in de wijk; bewoners uit de wijk kunnen projecten indienden waarvoor budget nodig is, zoals het realiseren van een hondenveld, installeren van AED’s en een beweegtuin. Geïnteresseerden kunnen vervolgens jaarlijks stemmen. Zodoende wordt het budget democratisch verdeeld en worden projecten door en voor de wijk in gang gezet. De Wilker De Wilker is een voormalige school in eigendom van de gemeente Emmen. In het gebouw vinden tal van activiteiten plaats, georganiseerd of verzorgd door verschillende partijen. Een aantal partijen huurt hier structureel een (aantal) ruimte(s), waaronder kinderdagverblijf ’t Hunebedje, Wijkklik Emmerhout, Kringloop Heelgoed van Sedna, Yoga. Daarnaast worden ruimtes verhuurd voor de sjoelclub, hobbyclub, kookclub, eetclub en bingo. Deze activiteiten hebben een structureel karakter. Het gebouw was voorheen in eigendom van een derde partij die voorzag in een groep van vier beheerders. Deze beheerders zijn nog steeds verbonden aan het gebouw. De Schepershof De Schepershof is het kerkgebouw van de Protestantse Gemeente Emmen-Oost. Het gebouw fungeert nog steeds als kerk, alhoewel ruimtes in het gebouw ook verhuurd worden voor activiteiten van derde partijen.
De Schepershof is een van de uitgiftepunten van de Voedselbank. DCO Emmerhout Dienstencentrum voor Ouderen (DCO) Emmerhout organiseert een diversiteit aan activiteiten voor 55-plussers in de wijk (en daarbuiten). DCO heeft als doel om mensen actief te houden en de sociale netwerken in de buurt te vergroten. Zo organiseert zij onder andere de bingo, inloopochtenden, bridgetoernooien, tafeltennis, gymnastiek, dans-activiteiten, biljart, koersbal en spellenmiddagen. De meeste activiteiten vinden plaats in de Schepershof, maar DCO maakt ook gebruik van De Wilker en van de binnensportaccommodatie(s) in de wijk. DCO zoekt naar meer mogelijkheden voor verbreden en verruimen van het activiteitenaanbod.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
7/35
Wijkklik Emmerhout Wijkklik Emmerhout ondersteunt bij digitale vraagstukken. Zo helpt zij mensen gebruik te maken van social media om in contact te blijven met naasten, geeft zij computercursussen en helpt zij mensen om te gaan met de ‘digitale overheid’. Wijkklik Emmerhout zamelt daarnaast ook oude apparatuur in, repareert deze en helpt mensen met een kleinere beurs aan deze hernieuwde apparaten. Wijkklik is gevestigd in De Wilker. Sedna Sedna zet zich in voor het welzijn van de bewoners in Emmerhout (en daarbuiten). Zij biedt hulp bij financiële vraagstukken, opvoeding, zorg en fungeert eveneens als loket naar andere zorgaanbieders en hulpverleners. Voor Emmerhout heeft zij een gebiedsteam dat met bewoners meedenkt en een luisterend oor biedt. Zichtbaarheid en vindbaarheid zijn daarom belangrijk voor Sedna. At Home First At Home First biedt dagelijkse ondersteuning aan mensen die dat nodig hebben. Zo helpt zij bij administratie, het huishouden of het opbouwen van sociale contacten, met als doel mensen (weer) eigen regie op hun leven te geven. Ook At Home First biedt een luisterend oor en fungeert als loket naar andere zorgaanbieders en hulpverleners. ’t Hunebedje ’t Hunebedje is een kinderdagverblijf en biedt zowel kinderdagopvang (KDV) als buitenschoolse opvang (BSO) aan in twee groepen van 15 kindplaatsen (totaal 30 kindplaatsen). Momenteel is zij gevestigd in De Wilker.
Stichting Knip Stichting Knip voorziet in hulp bij financiën en administratie. Zo organiseert zij budgettrainingen, geldlessen en workshops over financiën, maar verzorgt zij ook budgetcoaching. Knip stimuleert de financiële gezondheid van mensen. Samenwerking Leger des Heils, Humanitas, Stichting Leergeld en de Voedselbank In Emmen werken het Leger des Heils, Humanitas, Stichting Leergeld en de Voedselbank samen aan een breed hulpverleningsconcept. Het Leger des Heils exploiteert al een (tweedekans) kledingwinkel en meubelhal. Vanuit de meubelhal helpt zij bij woningontruimingen; de meubels worden opnieuw ingezet, bijvoorbeeld voor mensen in de schuldhulp of vluchtelingen. Daarnaast richten de partijen zich vanuit de samenwerking op het organiseren van een maaltijdvoorziening en inloophuis. De samenwerkende partijen zijn voornemens een eigen accommodatie te zoeken dan wel te realiseren. Een combinatie met een wijkcentrum is hierin goed denkbaar. Schuldhulpmaatje en voorzieningenwijzer zijn hierin ook partners. Het samenkomen van partijen om de minder bedeelden te helpen in één gebouw is een unieke kans. Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland is een ontwikkelaar en verhuurder van woonzorg-appartementen. Senioren kunnen hier vroegtijdig komen te wonen en naar gelang de behoefte zorg inkopen. In Emmerhout exploiteert zij een complex.
De bewoners van het complex hebben behoefte aan een ruimte voor ontmoeting, een kop koffie, bingo en kaartspellen. De Sprokkel Stichting Sociaal Kultureel Werk De Sprokkel organiseert een diversiteit aan activiteiten, waaronder schilderen, koken en sjoelen.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
8/35
Gemeente Emmen In de gemeente Emmen is een team van buurtsportcoaches actief, in eerste instantie met het doel beweegactiviteiten voor verschillende doelgroepen – jong en oud – aan te bieden. Secundair biedt dat ook gelegenheid om met wijkbewoners in gesprek te raken en zicht te krijgen op andere hulpvragen. De buurtsportcoaches werken ambulant, op pleinen in de wijk, bij de scholen of in (binnen)sportaccommodaties. De wens van de buurtsportcoaches is om zichtbaar te zijn, zowel in de wijk, maar ook een vaste plek in een wijkcentrum draagt bij aan het contact met wijkbewoners. Daarnaast heeft de gemeente Emmen voor ieder deelgebied een gebiedscoördinator aangesteld. Deze gebiedscoördinatoren vervullen een sleutelrol in de wijk; voor bewoners en organisaties zijn zij een aanspreekpunt vanuit de gemeente, binnen de gemeentelijke organisatie geven zij inzicht in de belangen, knelpunten en kansen in de wijken. Beter met Yoga Beter met Yoga in Emmen biedt yogalessen en therapieën gericht op fysieke en mentale gezondheid. Naast groepslessen voor alle niveaus, biedt Beter met Yoga persoonlijke yogatherapie, workshops en aangepaste programma’s voor bedrijven. Een van de doelstellingen is het verbeteren van de leefstijl van inwoners en bevorderen van positieve gezondheid.
Beter met Yoga huurt in de huidige situatie ruimtes in De Wilker en zoekt naar een representatieve plek die qua klimaat, ventilatie, zaaluitrusting en beheer geschikt is voor yoga in groepen en individueel. Wijkgerichte organisaties In de wijk is een aantal organisaties actief op het gebied van veiligheid, welzijn en leefbaarheid. Deze organisaties zijn ambulant in de wijk aanwezig of op afstand bereikbaar, waarvan sommige organisaties ook deelnemen aan inloopspreekuren. § § § § § § §
wijkagent van de politie; woningcorporatie Lefier; woningcorporatie Domesta; Sedna; At Home First; buurtsportcoaches; sociaal wijkteam.
2.3 Doelgroepen Voor het wijkcentrum als geheel is in het algemeen te stellen dat alle wijkbewoners welkom (zouden moeten) zijn. Het wijkcentrum is inclusief en sluit geen doelgroepen uit. Dat betekent dat zowel kinderen, jongeren, jongvolwassenen, volwassenen en senioren welkom zijn en de activiteiten – al dan niet leeftijdsgebonden – op deze doelgroepen gericht zijn. Organisaties differentiëren in hun activiteitenaanbod; de ene activiteit is gericht op jongeren, de andere activiteit op senioren, weer andere activiteiten op mensen met een migratieachtergrond. Activiteiten kunnen zowel op leeftijdscategorie als op sociaal-maatschappelijke kenmerken van een groep richten. De samenwerking tussen de verschillende doelgroepen gebeurt organisch bij het opzetten van activiteiten. Doelgroepen op leeftijd § ’t Hunebedje richt zich specifiek op kinderen, al dan niet met speciale behoeftes. § Diverse organisaties richten zich op senioren, al dan niet met zorgvragen. § Jongeren en tieners (12 tot ±20 jaar). § Werkende mensen (±20 – 55 jaar), al dan niet met kinderen.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
9/35
§ §
55+’ers. Senioren met zorgvraag (zoals dementie of fysieke beperkingen).
Doelgroepen op sociaal-maatschappelijke kenmerken § mensen met een migratieachtergrond; § mensen met een smalle beurs; § mensen met een zorg-, en/of hulpvraag; § mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking. Daarnaast willen organisaties zich ook richten op de nog ‘onzichtbare’ wijkbewoners. Mensen die nog niet bekend of aangesloten zijn bij de organisaties. Een sociaal, inclusief en toegankelijk wijkcentrum kan bijdragen aan het bereiken van deze onzichtbare wijkbewoners en hen in verbinding met anderen brengen. Dat vraagt echter ook om activiteiten gericht op deze doelgroep, alhoewel een eerste ‘signalement’ of doelgroepomschrijving ook kan helpen om te bepalen welk soort activiteiten deze doelgroep aantrekt.
2.4 Activiteiten Onderstaand overzicht geeft de activiteiten weer die reeds georganiseerd worden ofwel waar kansen worden gezien om deze te ontwikkelen. Deze laatste categorie is gearceerd weergegeven in onderstaand overzicht. Activiteit
Buitenspeeldag
Organisatie(s) Buurtsportcoaches, huisartsenpraktijk Buurtsportcoaches, onderwijs
Beweeggroepen
Buurtsportcoaches
Wandelchallenge
Benodigd type ruimte Startpunt
Diverse organisaties
(School)plein Startpunt (buiten), sportruimte, speellokaal Ontmoetingsruimte (met AVfaciliteiten) Spreekkamer(s)
(Bestuurs)vergaderingen
Diverse organisaties
Vergaderruimte
Digi-hulp
Wijkklik Emmerhout
Spreekkamer of computerruimte
Computertrainingen
Wijkklik Emmerhout
Lokaal of computerruimte
Repair Café / reparaties
Wijkklik Emmerhout
Werkplaats
Huisbezoeken
Diverse organisaties
-
Leefbaarheidsprojecten
Wijkbelangen Emmerhout Buurtsportcoaches, sociaal wijkteam, wijkagent
-
Voorlichtingsactiviteiten, lezingen, bewonersavonden Spreekuur
Werkplek professionals
Wijkbelangen Emmerhout
Begeleiding en dagbesteding
Werkplek / kantoor Lokaal, ontmoetingsruimte
Kinderopvang Yogalessen, beweegactiviteiten binnen Koffie en ontmoeting
’t Hunebedje
(Privé) gesprekken
Diverse organisaties Samenwerking Leger des Heils e.a. Leger des Heils
Spreekkamer(s)
SKW De Sprokkel SKW De Sprokkel, DCO Emmerhout
Keuken, ontmoetingsruimte
Meubelhal en kledingwinkel Kerkdiensten Koken, samen eten Hobby- en knutselactiviteiten
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
Beter met Yoga Wijkbelangen Emmerhout
Specifieke ruimtes kinderopvang Lokaal, speellokaal, sportruimte met AV-faciliteiten Ontmoetingsruimte Winkelruimte, loods Bijeenkomstruimte Ontmoetingsruimte, lokaal, atelier
10/35
Bingo en gezelschapsspellen Dans- en bewegen
SKW De Sprokkel, DCO Emmerhout DCO Emmerhout
Ontmoetingsruimte Lokaal, ruimte met AV-faciliteiten
Koersbal Voorliggende dagbesteding (niet geïndiceerd) Ontmoeting voor mensen met een indicatie Activiteiten voor de jeugd: studiebegeleiding, jongerenwerk, Emmerhout Academy Creatieve activiteiten
DCO Emmerhout
Lokaal, speellokaal, sportruimte
At Home First
Lokaal, atelier
At Home First
Lokaal, ontmoetingsruimte
Nader te bepalen
Emmerhout Academy, lokaal, spreekkamer
Nader te bepalen
Atelier
Muzieklessen
Nader te bepalen
(Muziek)lokaal
Voedselbos met tuin en winkel
Nader te bepalen
Voedselbos
Verhuur gereedschap
Wijkklik Emmerhout
Werkplaats, opslag
Beweegactiviteiten voor senioren
Nader te bepalen
Lokaal, speellokaal, sportruimte
Doe-het-zelf-oefenruimte
Nader te bepalen
Atelier, buitenruimte
Heel Goed Weggeefwinkel
Sedna
Winkel
Huisartsen of zorgverleners
Nader te bepalen
Praktijkruimte, wachtruimte
Biljart
DCO Emmerhout
Biljartruimte, bar, café
Uitgiftewinkel
Voedselbank
Winkel
Centraal depot
Voedselbank
Opslag ruimte/hal
Meubelhal
Leger des Heils
Opslag ruimte/hal
Kledingwinkel
Leger des Heils
Winkel
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
11/35
3. Ruimtelijke haalbaarheid 3.1 Ruimtelijk concept In onderstaande figuur is schematisch weergegeven hoe de activiteiten en de daarvoor benodigde ruimtes zich tot elkaar verhouden in het wijkcentrum. Dit ruimtelijk concept toont daarmee de ruimtelijke relaties, de toegankelijkheid van zones of ruimtes en de routing door het gebouw. Het ruimtelijk concept is zowel op nieuwbouw als op een bestaand gebouw te projecteren.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
12/35
Ontmoeten Een duidelijke entree, met balie en ontvangst, leidt bezoekers rechtstreeks naar een zone met daarin een aantal ruimtes en functies opgenomen waar ontmoeten de hoofdtoon voert. De huiskamer, gekoppeld aan een bar en een keuken, kan voor verschillende doelgroepen gebruikt worden, al dan niet ingepland. Daarmee is ook spontante ontmoeting en instuif mogelijk. De zone voor ontmoeting vormt het centrale hart van het wijkcentrum; vanuit hier zijn andere functies te bereiken. Entree Er is één duidelijke entree voor het gehele wijkcentrum. Spontane inloop en ontmoeting zijn belangrijk, maar ook privacy is hier belangrijk. De entree mag dus open, warm, maar ook ruim vormgegeven worden. De meer gevoelige gesprekken of activiteiten, die vragen om een bepaalde mate van privacy, zijn nabij de entree gesitueerd, op enige afstand van de huiskamer. Dit geldt voor de kledingwinkel en de uitgiftewinkel van de voedselbank. De huiskamer is echter ook vanuit de entree zichtbaar en lokt uit tot die spontane inloop. Voor de jongeren is een eigen entree met eigen uitstraling. De ruimtes die met een pijl worden aangeduid bevatten een entree. Logischerwijs moeten deze ruimtes op maaiveld-niveau toegankelijk zijn. Het betreft hier de entree van het wijkcentrum, de jongerenplek en daarnaast de meubelhal en voedselbank. De laatste twee ruimtes vragen ook om een toegang voor logistiek.
Groepsruimtes Aan de ontmoetingszone is een aantal groepsruimtes gesitueerd. Twee multifunctionele ruimtes, waarvan één groot en de ander middelgroot, zijn aan elkaar te verbinden middels een flexibele wand, maar ook van elkaar af te zonderen. Daarmee faciliteren deze ruimtes meerdere groepsgroottes en een diversiteit aan activiteiten. De grootste multifunctionele ruimte kan ook gekoppeld worden met een podium, zodat grotere uitvoeringen of lezingen mogelijk zijn. De twee multifunctionele ruimtes dienen tevens als speellokaal/sportruimte, uitgevoerd met een zachte vloer en hoog plafond, waar yoga, dansen, bewegen voor senioren, sport en spel voor kinderen, koersbal en meer georganiseerd kan worden. Vergaderen/werken Vanuit het centrale hart is ook een zone voor vergaderen en werken bereikbaar. In deze zone is een aantal spreekkamers, werkplekken, kantoren en vergaderruimtes gesitueerd. Hier is voor professionals, zoals de buurtsportcoaches, wijkagent en woningcorporaties, ruimte om aan te landen en tussen afspraken door te werken. Er is een variëteit aan werkplekken, zowel flexplekken als in een afgesloten kantoor. Werkplekken zijn niet toegewezen aan een bepaalde functionaris of organisatie, maar zijn op basis van behoefte te gebruiken. Studenten kunnen hier ook studeren.
Naast de werkplekken zijn overlegvoorzieningen voor 1-op-1 gesprekken, kleinere groepen en een grotere groep. De spreekkamers faciliteren privégesprekken, bijvoorbeeld met de wijkagent of woningcorporatie. Specials Naast de algemene ruimtes is een aantal specials te onderscheiden. Dit zijn ruimtes of zones die voor een bepaalde doelgroep of organisatie gebruikt worden. §
§
’t Hunebedje: voor de BSO en dagopvang van ’t Hunebedje zijn twee groepsruimtes met ondersteunende ruimtes voorzien. De groepsruimtes bieden elk ruimte aan 15 kindplaatsen. De pantry ligt tussen beide groepsruimtes en is vanuit daar toegankelijk. Aan de groepsruimte voor de dagopvang worden twee slaapvertrekken verbonden. Daarnaast bevat deze zone een kantoor, wasruimte, verschoonruimte en bergingen. Leger des Heils/Humanitas/Stichting Leergeld/Sedna: Het gaat hier om een meubelhal en een kledingwinkel welke mogelijk te combineren zijn met de kledingwinkel van Sedna. De mogelijkheid voor koffie inloop en een broodje tussen de middag is erg belangrijk. De kledingwinkel is daarom aan de huiskamer gelinkt.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
13/35
§
§
§ §
§
§ §
Voedselbank: Het gaat hier om een uitgiftepunt van voedsel in de vorm van een winkel. Hier is de voorkeur om ook de opslag voor het centraal depot aan te kunnen linken, waar goederen in ontvangst genomen worden. Jongeren: optioneel is voor de jongeren en het jongerenwerk een jeugdsoos opgenomen. In de basis is dit een ruimte waar jongeren elkaar kunnen ontmoeten. De ruimte heeft een eigen identiteit en staat meer op afstand van de overige zones in het wijkcentrum. De jeugdsoos heeft ook een eigen entree. Atelier: aan de ontmoetingszone is een atelier gesitueerd voor natte of ruwe activiteiten, zoals schilderen, boetseren en houtbewerking. Wijkklik: eveneens aan de ontmoetingszone is een drietal ruimtes voor Wijkklik opgenomen. Deze zone bestaat uit een repair café (werkplaats) met een afgesloten IT-berging en een IT-lokaal. In het IT-lokaal is een vaste opstelling van computers mogelijk. Dit kunnen ook mogelijke flexplekken zijn. In het repair café is een balie waar mensen ontvangen worden. Vanuit daar is het IT-lokaal of één van de gedeelde spreekkamers (zie zone Vergaderen) bereikbaar. Sociaal warenhuis: nabij de entree van het wijkcentrum is het sociaal warenhuis van Sedna gesitueerd. Men kan hier op laagdrempelige wijze en relatief ongezien binnenlopen. De nabijheid van de koffieplek zorgt voor een gemakkelijke vindplaats.
Huisarts of fysio: vooralsnog is voor de huisarts, fysio of andere zorgverlener een vlek opgenomen. Deze vlek wordt nader uitgewerkt. Herstelruimte: voor een groep van +/- 16 personen is de grote vergaderruimte gekoppeld maar ook af te sluiten van de ontvangstruimte. De huiselijke sfeer van de ontmoetingsruimte wordt hierin opgenomen, maar met privacy voor gevoelige gesprekken.
3.2 Ruimteprogramma Op basis van de activiteiten en functionele wensen is een ruimteprogramma opgesteld. Dit ruimteprogramma definieert het type ruimtes in het wijkcentrum, het aantal ruimtes en de omvang van deze ruimtes. In het ruimteprogramma wordt onderscheid gemaakt tussen algemene ruimtes die passen bij het functioneren van een wijkcentrum en specifieke ruimtes, die specifiek aan één organisatie toegewezen (kunnen) worden of voor heel specifieke activiteiten benodigd zijn. In een aantal van deze gevallen is nader te bepalen of en in welke hoedanigheid deze ruimtes opgenomen worden in het uiteindelijke wijkcentrum, afhankelijk van de financiering van deze ruimtes (investering), de bezetting van deze ruimtes (exploitatie) of de daadwerkelijke noodzaak aan deze ruimtes. Algemene ruimtes
# pers
# ruimtes
m2 fno
Ontmoeten
103 m2
Atelier
120 m2
Multifunctionele ruimtes
80
160 m2
Horeca
82 m2
Vergaderen
68 m2
Toiletten
Tarra
MiVa-toilet
Tarra
Serverruimte
1
Patchkasten Werkkasten Totaal
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
5 m2 Tarra
1
4 m2 542 m2 fno
14/35
Specifieke ruimtes
# pers
# ruimtes
m2 fno
’t Hunebedje
175 m2
Podium
175 m2
Speel-/Sporthal
1
Meubelhal Sociaal warenhuis Heel Goed / LDH kledingwinkel Voedselbank * Werkzone (ter aanvulling) Biljart
90 m2 800 m2
1
60 m2 900 m2 396 m2 50 m2
Repair café
80 m2
Jongerenplek/jeugdsoos
40 m2
Toiletten (aanvullend)
Tarra
MiVa toilet
Tarra
Totaal
2.766 m2 fno
In bijlage 1 is een uitgebreide ruimtestaat opgenomen, waarbij ook de sub ruimtes zijn weergegeven. Bovenstaande ruimtestaat gaat uit van functioneel nuttige oppervlakten (fno). Functioneel nuttige oppervlakten zijn de oppervlakten aan de binnenmuren gemeten, de daadwerkelijke gebruiksruimte. In bijlage 5 wordt weergegeven hoe de functioneel nuttige oppervlakten zich verhouden tot bruto vloeroppervlakten (bvo).
Wijkcentrum 2.425 m² bvo
Sociaal-maatschappelijke voorziening
Meubelhal 1.136 m² bvo
Depot Voedselbank 1.136 m² bvo
Opslagfaciliteiten
Het ruimteprogramma gaat uit van een wijkcentrum, inclusief winkel van de Voedselbank, aangevuld met de benodigde opslagfaciliteiten (meubelhal en depot Voedselbank). Het wijkcentrum heeft daarmee een sociaal-maatschappelijke component en logistieke voorzieningen. Dit is als zodanig besproken tijdens de werksessies. De gemeente Emmen doet nader onderzoek naar de inpassing van het totale ruimteprogramma binnen de wijk Emmerhout. Dit rapport gaat in de verdere berekeningen uit van het totale ruimteprogramma, tenzij anders vermeld. *) De Voedselbank heeft aangegeven dat 650 m² fno mogelijk volstaat, mits algemene ruimten gedeeld kunnen worden. Dit is een verfijning die in een vervolgfase (Programma van Eisen) aangebracht kan worden.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
15/35
3.3 Locatie Voor een wijkcentrum in de wijk Emmerhout zijn vooralsnog twee potentiële locaties in beeld. Het betreft locatie De Wilker en locatie De Schepershof. Deze bestaande gebouwen worden met elkaar vergeleken vanuit ruimtelijk, technisch en bouwkundig perspectief. In deze rapportage wordt een inventarisatie gedaan van de locaties die per juli 2025 in beeld zijn. Na dit onderzoek is verdere uitwerking van het ruimteprogramma in een Programma van Eisen en een inpassing op locaties daarvan nodig. Mogelijk doen zich andere kansen voor en worden meer locaties betrokken bij een inpassing en locatie-afweging. Daarbij wordt ook de inpassing van de meubelhal en het depot van de Voedselbank in de wijk Emmerhout getoetst. De gemeente Emmen toetst de locaties nader op ruimtelijke haalbaarheid.
3.3.1 De Schepershof De Schepershof is momenteel in gebruik als kerkgebouw voor de Protestantse Kerk Nederland (PKN) te Emmen. Daarnaast worden ruimtes in De Schepershof voor maatschappelijke functies benut, onder andere georganiseerd door DCO en SKW De Sprokkel. Het kerkgebouw is in bezit van de PKN. Er is geen aanleiding voor de PKN om het gebouw te verlaten. Desalniettemin is de locatie potentieel interessant voor een wijkcentrum, vanwege de centrale ligging. Het gebouw en de locatie zijn vanuit die hoedanigheid geschouwd en in dit onderzoek opgenomen.
De Schepershof grenst aan de zuidzijde aan het winkelcentrum van Emmerhout. Ten westen is een woonflat gesitueerd. Het kerkgebouw is vrijstaand en bevat haar eigen parkeerplaatsen, aan de noordzijde van het gebouw op de kavel gelegen. Ten noorden en oosten zijn grasvelden gelegen. De Schepershof is in 1981 gebouwd en biedt circa 697 m² gebruiksoppervlakte (go). Het gebouw bestaat uit één bouwlaag. Met name de kerkzaal biedt een hogere gevelhoogte. Ruimtelijk bezien is er circa 4.000 m² bvo aan uitbreiding nodig om het beoogde ruimteprogramma voor het wijkcentrum in te passen. De gemeente Emmen toetst de ruimtelijke haalbaarheid door middel van een inpassing en volumestudie op de kavel. Daarnaast is te onderzoeken hoe het ruimteprogramma, in het geval
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
16/35
van behoud van het gebouw van De Schepershof, functioneel kan aansluiten. Daarbij is de kerkzaal goed herindeelbaar, de kantoorruimtes zijn beperkt flexibel in te delen. Het gebouw is redelijk tot goed onderhouden, echter vertoont het op onderdelen de nodige veroudering. Met name de dakbedekking en betonnen vloeren zijn hierbij een aandachtspunt. De technische installatie is matig tot slecht, met name de natuurlijke ventilatie en mechanische afzuiging. Op een aantal punten is energetische verbetering mogelijk, bijvoorbeeld door LED-verlichting toe te passen. Het gebouw bevat CVketels uit 2016 en gasgestookte ketels uit 2012. Voor De Schepershof zijn twee renovatievarianten doorgerekend. § §
Instandhouding, waarbij enkel maatregelen worden getroffen om het gebouw in stand te houden Renoveren naar Energieneutraal (ENG), waar het gebouw gronding wordt gerenoveerd om te voldoen aan de toekomstige energetische eisen
De ENG-variant wordt als renovatiescenario benut in een scenario-vergelijking. In bijlage 2 is een schouwrapportage te vinden.
3.3.2 De Wilker De Wilker betreft een voormalige schoollocatie. Deze locatie ligt ten noordwesten van het winkelcentrum van Emmerhout. In het westen en zuiden wordt De Wilker omsloten door woongebouwen. Ten noorden is een grasveld gelegen en aan de oostzijde zijn nieuwe woningen en een Cruijff-court gesitueerd. Het gebouw van De Wilker wordt momenteel als wijkcentrum gebruikt. Hier vinden diverse activiteiten plaats en houden verschillende partijen hun standplaats.
Voor de partijen in Emmerhout is de huidige locatie van De Wilker (Lemzijde) de voorkeurslocatie voor het nieuwe wijkcentrum. Bereikbaarheid en een centrale ligging zijn voor de gebruikers belangrijke voorwaarden. De Wilker voldoet hieraan, doordat deze nabij het winkelcentrum op een centrale plek in de wijk is gelegen. De locatie is in eigendom van de gemeente Emmen.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
17/35
Het gebouw van De Wilker heeft een vloeroppervlakte van circa 1.170 m² go en bestaat uit acht lokalen die aan lange gangen gelegen zijn. In het centrale deel van het gebouw zijn een ontmoetingsruimte met een klein podium en een keuken gesitueerd. De Wilker heeft energielabel G. Het gebouw is beperkt geïsoleerd en is goed tot matig onderhouden. Met name schilderwerk, daken en gevelpuien scoren matig. Ook de installaties scoren matig tot redelijk. CV-ketels zijn recent geplaatst en zijn nog in goede conditie. Functioneel bezien biedt de huidige indeling veel kansen voor multifunctioneel gebruik. Echter, het gebruik is beperkt tot de huidige lokalenstructuur; de meeste wanden zijn dragend en door de vorm van het gebouw is weinig ruimte voor functionele herindeling beschikbaar. Bij het speellokaal en de aula/ontmoetingsruimte is aanbouw eventueel mogelijk. Uitgaande van het volledige ruimteprogramma zou echter nog circa 3.527 m² bvo aangebouwd of uitgebreid moeten worden. Voor De Wilker zijn twee renovatievarianten doorgerekend. § §
Instandhouding, waarbij enkel maatregelen worden getroffen om het gebouw in stand te houden Renoveren naar Energieneutraal (ENG), waar het gebouw gronding wordt gerenoveerd om te voldoen aan de toekomstige energetische eisen
De ENG-variant wordt als renovatiescenario benut in een scenario-vergelijking. In bijlage 3 is een schouwrapportage te vinden. De mogelijkheden op de kavel – en daarmee de ruimtelijke haalbaarheid – worden door de gemeente Emmen nader onderzocht, aan de hand van deze rapportage.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
18/35
4. Eigendom en beheer Op basis van de gebruikers, de beoogde activiteiten en daarvoor benodigde ruimtes is voor het wijkcentrum in Emmerhout een eigendoms- en beheermodel opgesteld.
4.1 Eigendom Het eigendom van het wijkcentrum wordt ondergebracht in een vereniging van eigenaren (VVE). Daartoe leiden onderstaande overwegingen. §
§ §
In Emmerhout geven de meeste organisaties aan geen mogelijkheden te hebben om te investeren in vastgoed. Daarmee zien zij geen rol weggelegd in het eigendom van een wijkcentrum. Zij zien de gemeente Emmen als beoogd eigenaar van het wijkcentrum. Vooralsnog wordt beoogd dat de afdeling Vastgoed van de gemeente eigenaar wordt, waar mogelijk een andere afdeling van de gemeente belang heeft bij in stand houding van wijkgerichte activiteiten – en dus van een wijkcentrum. Kinderdagverblijf ’t Hunebedje geeft, op basis van de opgestelde ruimtestaat, aan in eigen ruimtes te willen investeren. De samenwerking tussen het Leger des Heils, de Voedselbank, Humanitas en Stichting Leergeld kan worden uitgebreid met Sedna; deze organisaties zoeken naar huisvesting voor hun (al dan niet bestaande) kledingwinkel, voedselbank en meubelhal, bij voorkeur in de wijk Emmerhout. Het Leger des Heils onderzoekt de mogelijkheden voor het zelf investeren in vastgoed, specifiek voor de meubelhal.
In bovenstaand eigendoms- en beheermodel wordt geduid dat de VVE bestaat uit drie partijen, te weten de gemeente Emmen, kinderdagverblijf ’t Hunebedje en mogelijk het Leger des Heils. Het eigendom van het
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
19/35
wijkcentrum gaat puur over instandhouding van het gebouw. Beheerstaken worden door een beheerstichting uitgevoerd (bezetting, verhuur, inkoop, programmering, etc.). Een VVE draagt bij aan continuïteit en maakt het mogelijk de eigendoms- en beheertaken en daarmee financiële en juridische verantwoordelijkheid te splitsen, op basis van een akte van splitsing en naar rato van de ruimtes (m2 bvo) die worden toegeschreven aan de betreffende partij. Zie hiervoor de opgestelde ruimtestaat. Voor de VVE gelden de kaders uit het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.2 Beheer Voor de gebruikers in de wijk geldt dat een professioneel en representatief beheer het uitgangspunt moet zijn, al dan niet aangevuld met vrijwilligers die beheertaken op zich nemen. De verantwoordelijkheid voor het beheer wordt in een beheerstichting ondergebracht. Deze stichting voert in ieder geval de beheertaken uit voor het wijkcentrum. Indien vastgelegd, kan zij ook beheertaken voor de ruimtes van ’t Hunebedje en mogelijk het Leger des Heils op zich nemen. Deze keuze dient nader gemaakt te worden door betreffende organisaties. In dat geval is de beheerstichting ook verantwoordelijk voor de overkoepelende exploitatiebegroting. ’t Hunebedje en mogelijk het Leger des Heils dragen, indien de beheerstichting ook voor hen de beheertaken uitvoert, servicelasten af. Ook huurinkomsten, al dan niet door structurele gebruikers, komen bij de beheerstichting binnen. De beheerstichting wordt aangestuurd door de VVE en heeft een professionele beheerder in loondienst. In de huidige situatie heeft de gemeente Emmen een subsidierelatie met verschillende organisaties. Deze subsidierelatie kan, voor wat betreft de huisvestingslasten, vervallen. Subsidies kunnen rechtstreeks aan de beheerstichting worden overgedragen. De beheerstichting draagt een deel hiervan af aan de eigenaars, voor wat betreft de eigenaarstaken.
De gemeente kan dit ook intern – van de subsidie-verstrekkende afdeling naar de afdeling die het vastgoed in eigendom heeft – organiseren. Het uitgangspunt voor het wijkcentrum is zoveel mogelijk multifunctioneel gebruik – en multifunctioneel inzetbare ruimtes – met als doel de bezetting van ruimtes te vergroten. Immers, een vierkante meter die niet gebruikt wordt, is de duurste vierkante meter. Voor sommige ruimtes geldt echter een enkelvoudig gebruik, zoals het repair café of een steunpunt. Tussen deze gebruikers en de beheerstichting worden afspraken gemaakt over welke taken de beheerstichting voor hen uitvoert en welke huur en servicelasten hiervoor gerekend worden. Een opzet van de exploitatiebegroting inclusief een analyse van huurtarieven wordt in een vervolgfase uitgevoerd op basis van bovenstaand eigendoms- en beheermodel.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
20/35
5. Financiële haalbaarheid Op basis van het beoogde ruimteprogramma en eigendom- en beheerconstructie wordt een beeld gegeven van de financiële haalbaarheid. Dit wordt gedaan op investeringskosten, kapitaallasten en exploitatielasten. Voor de investeringskosten en kapitaallasten worden vier scenario’s gedefinieerd.
5.1 Scenario’s Op basis van voorgaande locaties zijn vooralsnog vier scenario’s te definiëren. Om de financiële haalbaarheid te bepalen is op basis van kengetallen berekend wat de investeringskosten en kapitaallasten voor deze scenario’s zijn. Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Sloop-nieuwbouw op locatie De Wilker
Renovatie en uitbreiding van De Wilker
Sloop-nieuwbouw op locatie De Schepershof
Renovatie en uitbreiding van De Schepershof
4.697 m² bvo
3.527 m² bvo
4.697 m² bvo
4.000 m² bvo
Ruimteprogramma Nieuwbouw / uitbreiding Renovatie bestaand gebouw Sloop bestaand gebouw
1.170 m² bvo 1.170 m² bvo
697 m² bvo 697 m² bvo
*) De Voedselbank heeft aangegeven dat 650 m² fno mogelijk volstaat, mits algemene ruimten gedeeld kunnen worden. Dit is een verfijning die in een vervolgfase (Programma van Eisen) aangebracht kan worden.
5.2 Investeringskosten 5.2.1 Uitgangspunten Op basis van kengetallen zijn de investeringskosten geraamd. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: § § § § § §
stichtingskosten € 3.550,- per m2 bvo voor nieuwbouw van een wijkcentrum; prijspeil januari 2025; inclusief btw; bijna Energieneutraal Gebouw; frisse Scholen klasse B; exclusief: ─ kosten voor bodem-, asbest- en overige saneringen; ─ kosten voor archeologisch onderzoek; ─ verhuiskosten; ─ loon- en prijsstijgingen tot en met start uitvoering; ─ losse inrichting: meubilair, actieve ICT-componenten, gebruikersapparatuur, et cetera; ─ verwervingskosten grond;
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
21/35
§
─ bouwrijp maken; ─ indexering einde werk; ─ interne projecturen (gemeente). renovatie-scenario’s: specifieke kostenraming o.b.v. schouw (zie bijlagen)
5.2.2 Onderverdeling investeringskosten Het totale ruimteprogramma telt 4.697 m² bvo en beslaat zowel de sociaal-maatschappelijke voorziening als de logistieke ruimtes die nodig zijn voor de meubelhal en de Voedselbank. Zoals benoemd onderzoekt de gemeente Emmen de ruimtelijke inpasbaarheid hiervan. De scenario’s gaan uit van het totale ruimteprogramma (sociaal-maatschappelijke voorziening inclusief opslagfaciliteiten).
Wijkcentrum 2.425 m² bvo
Meubelhal 1.136 m² bvo
Sociaal-maatschappelijke voorziening
Depot Voedselbank 1.136 m² bvo
Opslagfaciliteiten
Uitgaande van een nieuwbouw-scenario zijn de investeringskosten in onderstaande grafiek uitgesplitst naar 1) de sociaal-maatschappelijke functies van het wijkcentrum inclusief uitgifte Voedselbank en kledingwinkel, 2) opslagfaciliteiten voor de meubelhal en 3) opslagfaciliteiten voor de Voedselbank.
Verdeling investeringskosten €10.000.000,00 €9.000.000,00 €8.000.000,00 €7.000.000,00 €6.000.000,00 €5.000.000,00 €4.000.000,00 €3.000.000,00 €2.000.000,00 €1.000.000,00 €-
€8.611.000,00
€4.033.000,00
€4.033.000,00
Investeringskosten Sociaal-maatschappelijke voorziening
Meubelhal
Depot Voedselbank
De kosten voor de opslagruimte van beide partijen liggen vermoedelijk lager dan het genoemde bedrag van €3.550 per m² bvo en kennen daarnaast een gunstigere bruto/netto-verhouding.Voor de vergelijkbaarheid is in de analyse voorlopig uitgegaan van hetzelfde bedrag. De daadwerkelijke stichtingskosten voor dit type ruimte zullen in een vervolgfase nader onderzocht moeten worden.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
22/35
5.2.3 Investeringskosten per scenario In onderstaande tabel worden de investeringskosten per scenario uitgewerkt. Voor ieder scenario geldt een basis-module voor de sociaal-maatschappelijke voorziening van het wijkcentrum. Hieronder vallen ook de ruimtes voor kinderopvang en de winkel van de Voedselbank. Het totale ruimteprogramma gaat echter uit van een aanvulling met logistieke ruimtes voor de meubelhal en Voedselbank. De investeringskosten voor deze ruimtes worden in de tweede laag van de tabel weergegeven. Voor alle getoonde investeringskosten geldt dat deze gebaseerd zijn op het ruimteprogramma, zoals in bijlage 1. Wijzigingen in het ruimteprogramma zullen logischerwijs ook effect hebben op de investeringskosten.
Nieuwbouw wijkcentrum (inclusief kinderopvang en winkel Voedselbank)
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Sloop-nieuwbouw op locatie De Wilker
Renovatie en uitbreiding van De Wilker
Sloop-nieuwbouw op locatie De Schepershof
Renovatie en uitbreiding van De Schepershof
€ 8.611.000
€ 4.458.000
€ 8.611.000
€ 6.137.000
Renovatie bestaand gebouw Investeringskosten wijkcentrum Aanvullend: nieuwbouw meubelhal Aanvullend: nieuwbouw depot Voedselbank Investeringskosten wijkcentrum + logistieke ruimtes
€ 4.434.000
€ 1.957.000
€ 8.611.000
€ 8.892.000
€ 8.611.000
€ 6.137.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 4.033.000
€ 16.676.000
€ 16.958.000
€ 16.676.000
€ 16.160.000
In scenario 2 en 4 moet een nadere onderverdeling worden gemaakt op basis van een functionele en ruimtelijke inpassing van het ruimteprogramma in de bestaande gebouwen. De weergave van de tabel hierboven gaat er van uit dat het de sociaal-maatschappelijke ruimtes in het bestaande, te renoveren gebouw gehuisvest worden en voor de overige sociaal-maatschappelijke ruimtes een uitbreiding (nieuwbouw) wordt voorzien. De weergave van de tabel hierboven gaat ook van uitbreiding (nieuwbouw) uit voor de logistieke ruimtes. Nogmaals moet een onderverdeling nader bepaald worden. Het verschil tussen de vier scenario’s is op totale investeringskosten (stichtingskosten) beperkt. In de vier scenario’s is een totale investering van € 16 tot € 17 miljoen euro zichtbaar. In scenario 2 wordt De Wilker gerenoveerd, onder voorbehoud dat dit functioneel ook tot meerwaarde leidt. In scenario 4 wordt De Schepershof gerenoveerd, onder dezelfde voorwaarde. Het renoveren van De Schepershof is aanzienlijk voordeliger dan het renoveren van De Wilker. Echter op het totaal maakt dit nagenoeg geen verschil. Op basis van dit beeld, sec vanuit het perspectief van investeringskosten bekeken, is nieuwbouw daarmee een voor de hand liggend scenario waar de hedendaagse kwaliteitsnormen en een functionele ruimtelijke samenhang gerealiseerd kunnen worden, zonder de beperkingen van een bestaand gebouw.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
23/35
Naast investeringskosten – deze zijn te kapitaliseren, zie ook 5.3. – zijn ook eenmalige bijkomende kosten zichtbaar. Vooralsnog beperkt zich dit tot sloopkosten van bestaande gebouwen in scenario’s 1 en 3. In Scenario 1 betreft dit € 164.000,- en in scenario 3 betreft dit € 94.000,-, exclusief aanvraag Omgevingsvergunning en onvoorziene eenmalige kosten. Deze kosten zijn niet te kapitaliseren.
5.3 Kapitaallasten Op basis van kengetallen zijn de gemeentelijke kapitaallasten geraamd. Hiertoe zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: § § § § § § § §
afschrijving van nieuwbouw (gebouwdeel) in 40 jaar, conform afschrijvingsnota van de gemeente Emmen; afschrijving van renovatie (gebouwdeel) in 25 jaar; afschrijving van installaties in 20 jaar, conform afschrijvingsnota van de gemeente Emmen; investeringsdeel gebouw: 75%; investeringsdeel installaties; 25%; rentepercentage voor financiering: 1,1%; lineaire afschrijving en renteberekening; enkel uitgaande van te activeren bedragen.
Kapitaallasten €900.000,00 €800.000,00 €700.000,00 €600.000,00 €500.000,00 €400.000,00 €300.000,00 €200.000,00 €100.000,00 €1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
21
23
25
27
29
31
33
35
37
39
41
Looptijd (jaren)
Basis: sociaal-maatschappelijke voorziening Scenario 2 Scenario 4
Scenario 1 Scenario 3
Bovenstaande grafiek toont zowel de basismodule (wijkcentrum inclusief kinderopvang en winkel Voedselbank) en de vier scenario’s waarin ook de logistieke ruimtes zijn meegenomen. In de basismodule kunnen, afhankelijk van het scenario, verschillen optreden. De getoonde kapitaallasten van de basismodule zijn gebaseerd op de hoogste investeringskosten (scenario 2, €8.892.000,-) waarin een renovatie-component is opgenomen. Dit renovatiedeel is na 25 jaar afgeschreven, zoals te zien in de lijn van de basismodule. De lijn van de basismodule is ter illustratie; na het kiezen van een scenario is nadere verfijning nodig.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
24/35
Op basis van de investeringskosten en benoemde parameters zijn de jaarlijkse kapitaallasten te berekenen. De kapitaallasten lopen nagenoeg gelijk gedurende een afschrijvingstermijn van 40 jaar. De kapitaallasten voor scenario 1 en 3 zijn identitiek. In deze scenario’s is na 20 jaar een forse daling zichtbaar, wanneer de installaties fictief zijn afgeschreven. In de renovatiescenario’s (2 en 4) zijn twee dalingen zichtbaar, één na 20 jaar bij het afschrijven van de installaties en één na 25 jaar bij het afschrijven van het renovatie-deel van de investering. Met her-investeringen is vooralsnog geen rekening gehouden.
5.4 Exploitatie 5.4.1 Concept exploitatiebegroting Onderdeel van de verkenning naar een nieuw wijkcentrum in Emmerhout is om in kaart te brengen wat de financiële gevolgen zijn voor de jaarlasten van de gemeente Emmen. Om een wijkvoorziening in stand te houden zijn logischerwijs inkomsten nodig en zijn ook kosten te verwachten. Het verschil tussen deze twee elementen kan overbrugd worden door een hogere huurprijs of door een instandhoudingsbijdrage van de gemeente. Om in deze fase een beeld te vormen van de mogelijke baten en lasten is bij de toekomstige gebruikers middels een digitale vragenlijst uitgevraagd hoe vaak zij verwachten van bepaalde voorzieningen in het wijkcentrum gebruik te maken. Afhankelijk van het type gebruik – commercieel of maatschappelijk – is aan de hand van het toekennen van tariefdifferentiatie een eerste globale inschatting gemaakt van de opbrengsten per wijkcentrum. De resultaten zijn met de belangrijkste stakeholders besproken en gevalideerd.
MFC Emmerhout Ruimteprogramma
4.697 m² bvo
Kapitaallasten
- € 517.575,-
Huisvestingslasten
- € 517.575,-
Niet gebouw gebonden Huurinkomsten Exploitatieresultaat
€ 571.317,- € 326.752,-
Bovenstaand is een samengevat overzicht van de begroting en de tekorten die daarin ontstaan. De volledige exploitatiebegroting is bijgevoegd als bijlage 4. Het betreft hier de indicatieve exploitatiebegrotingen voor de huisvesting, eventuele lasten voor (professioneel) beheer of andere personeelslasten vallen hierin buiten beschouwing. Voor de eerste indicatie van de exploitatiebegroting voor een wijkcentrum in Emmerhout is gebruik gemaakt van een annuïtaire kapitaallast. Door de stabiele afschrijving geeft dit beter weer wat de gemiddelde kapitaallast is gedurende de levensduur. In de praktijk rekent de gemeente Emmen met een lineaire afschrijving. Een lineaire kapitaallast, zoals in paragraaf 5.4 uitgewerkt, zal aan het begin van de
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
25/35
afschrijvingsperiode hoger uitvallen en aan het eind lager zijn. Deze verschillen zijn uiteraard in te brengen op de daadwerkelijke jaarbegrotingen van het wijkcentrum, echter voor nu wordt een annuïtaire kapitaallast weergegeven. Op basis van het huidige ruimteprogramma, de beoogde gebruikers en het beoogde gebruik (bezetting, verhuur), uitgaande van een nieuwbouw-scenario, is een jaarlijks exploitatieresultaat van - € 326.752,- (tekort) zichtbaar. In dit geval zijn er enkele mogelijkheden om dit tekort te dichten: § § § §
§ §
Het ruimteprogramma optimaliseren, zonder dat de gewenste functionaliteit in geding komt. Rekenen met hogere huurtarieven, immers mag maakt een gloednieuw wijkgebouw een groot verschil met de huidige situatie(s). Extra inkomsten genereren door de bezetting van ruimtes – en daarmee de verhuur – te optimaliseren. Samenwerking met woningcorporaties of seniorencomplexen te zoeken en buffet-arrangementen aan te bieden. Dit wordt in de gemeente Emmen elders (Veurkamer) aangeboden en levert een bijdrage op de exploitatie van het wijkcentrum op. Dit werkt enkel wanneer wijkcentrum en woningen nabij of in hetzelfde gebouw gesitueerd zijn. Onderzoeken of het tekort middels een exploitatiebijdrage of huisvestingssubsidie gedekt kan worden. In de stuurgroep is afgesproken dat de gemeente Emmen een beeld geeft van de haalbaarheid hiervan. Het beoogde kwaliteitsniveau van de nieuwbouw bijstellen en daarmee ook de investeringsomvang verkleinen. Dit heeft echter grotere consequenties, bijvoorbeeld voor het behalen van klimaatdoelstellingen.
5.4.2 Benchmark Om verder te duiden of het ruimteprogramma, de verhuuropbrengsten en het te financieren begrotingstekort reëel zijn, is tevens verkend hoe het resultaat voor een wijkcentrum in Emmerhout zich verhoudt tot andere wijkcentra in de gemeente Emmen. Binnen Emmen zijn enkele andere vergelijkbare voorzieningen aanwezig. Ook bij deze locaties geldt dat het voor het grootste gedeelte niet mogelijk is om budgetneutraal (zonder gemeentelijke bekostiging) de locaties te exploiteren. Op basis van twee vergelijkingen wordt bekeken hoe de voorstellen voor Emmerhout en Rietlanden zich verhouden tot bestaande locaties: enerzijds op basis van ruimtelijke capaciteit, anderzijds op basis van de hoogte van de aanvullende gemeentelijke bekostiging. Beiden kunnen afgezet worden tegenover de gemeentelijke bekostiging. Binnen de vergelijking zijn 3 accommodaties opgenomen: De Veurkamer, Wijkcentrum Angelslo en De Badde. Vergelijking o.b.v. ruimtelijke capaciteit Als de ruimtelijke capaciteit van de bestaande en geprogrammeerde voorzieningen wordt afgezet tegenover het inwoneraantal van de wijk, zijn de volgende resultaten zichtbaar.
Wijk/kern Nieuw-Amsterdam Angelslo Nieuw-Weerdinge
Accommodatie De Veurkamer Wijkcentrum Angelslo De Badde
m²/inwoner 0,11 0,19 0,23
Gemiddelde
0,18
Vergelijking PvE's haalbaarheidsstudie: Pv E Emmerhout (alleen maatschappelijke functies) Pv E Rietlanden (alleen maatschappelijke functies)
0,29 0,15
Hiermee is te constateren dat het beoogde programma voor Rietlanden relatief in lijn ligt met wat er op andere plekken in de gemeente aan ruimteprogramma gerealiseerd is. Voor Emmerhout is het geprogrammeerde ruimteprogramma fors ten opzichte van het aantal inwoners, vergeleken met de andere voorzieningen in Emmen.
2230388/20250430sl01 | www.icsadviseurs.nl
26/35
Vergelijking o.b.v. begrotingstekorten Van de aangeleverde financiële gegevens valt op dat een tweetal accommodaties niet vergelijkbaar zijn met de beoogde situatie voor Emmerhout en Rietlanden. Eén accommodatie is relatief vergelijkbaar. Vanwege de vertrouwelijkheid van de financiële informatie van de wijkcentra benoemen we geen specifieke bedragen in deze vergelijking. Voor De Veurkamer geldt dat het wijkcentrum is gecombineerd met een woonvoorziening voor ouderen. Het wijkcentrum kan daardoor veel opbrengsten genereren door buffetten te organiseren voor deze doelgroep. Daarmee lukt het De Veurkamer om een heel groot deel van de exploitatie- en personeelslasten zelf te bekostigen. De gemeentelijke bijdrage maakt een relatief klein deel uit van de totale begroting. Voor Wijkcentrum Angelslo geldt dat er op dit moment wordt gewerkt aan een nieuwe accommodatie. Ook hier is de verwachting dat het lukt om met slechts een beperkte gemeentelijke bijdrage de nieuwe voorziening te kunnen exploiteren. Dit is echter voor een groot gedeelte het gevolg van het feit dat de accommodatie gecombineerd gerealiseerd wordt met een nieuwe supermarkt. De supermarktketen betaalt een fors deel van de investering en draagt dat bouwdeel om niet over aan de gemeente, waardoor de kapitaallasten voor de gemeente nog maar beperkt zijn.
Als de gemeente de volledige investering zelf had moeten dragen, waren de exploitatietekorten vele malen hoger geweest. Wijkcentrum De Badde is van de aangeleverde referenties het meest vergelijkbaar als opzichzelfstaande wijkvoorziening. Hier constateren we dat er, net als in de opgestelde exploitatiebegrotingen voor Emmerhout en Rietlanden, maar beperkt eigen huuropbrengsten worden gerealiseerd. Er is een redelijke gemeentelijke subsidie nodig om de exploitatie mogelijk te maken, daarnaast draagt de gemeente ook de kapitaallasten. We constateren dat De Badde zelf onvoldoende verdiencapaciteit heeft om bijvoorbeeld de beheerkosten te genereren, daarmee kiezen we ervoor om ook in de begrotingen voor Emmerhout en Rietlanden van conservatieve schattingen uit te gaan.