Bijlage 1 Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36_Toelichting

Waterhuishouding

De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de Klimaateffectenatlas. Gekeken is of er sprake is van kans op wateroverlast. Op basis van de Klimaateffectenatlast kan worden geconcludeer dat er geen kans is op grondwateroverlast. Aangezien de ontwerpplannen van de woningen nog niet bekend zijn kan op voorhand al wel worden geconcludeer dat er geen sprake is van grondwateroverlast in bijvoorbeeld de kruipruimten. Ook de kans op wateroverlast is in het gebied rondom Emmen zeer klein. Met behulp van de Klimaateffectenatlas kan ook de waterdiept bij hevige buien worden bepaald. Zoals een bui waarin in zeer korte tijd meer dan 70 of 140 mm neerslag valt. Op basis van de kaartbeelden blijkt dat de waterdiepte niet hoger wordt dan 30 cm. Deze waterdiepte vormt zich vooral rondom de Parallelweg. Bij de aanleg van de nieuwe woningen wordt rekening gehouden met een drempelhoogte van in ieder geval 30 centimeter boven het straatpeil, rekening houdend met het hoogte verschil.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

46

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de realisatie van woningbouw. Op de geplande bouwlocatie aan de Parallelweg is in de huidige situatie een kantoorpand met omliggende verharding aanwezig. De bebouwing wordt gesloopt en erfverharding gesaneerd en vervangen door woonkavels met tuinen en een ontsluitingsweg. De hoeveelheid afwaterend oppervlak neemt dan ook met circa 2.000 - 2.500 m2 af. Hemelwater zal zo veel als mogelijk worden geïnfiltreerd. 4.5.3.1 Riolering Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken. Het afvalwater wordt via een nieuwe rioolwateraansluiting afgevoerd richting het gemeentelijk riool. Er is sprake van een toename van het aantal vervuilingseenheden. Daarom zal er afstemming plaatsvinden met zowel de gemeente als het waterschap over de rioolaansluiting. Het afvalwater en hemelwater wordt via een gescheiden stelsel afgevoerd. Een gescheiden rioolstelsel houdt afvalwater en regenwater gescheiden. 4.5.3.2 Waterbeheer, (grond) waterkwantiteit - en kwaliteit Het plangebied maakt geen deel uit van een door de provincie aangewezen grondwaterbeschermingsgebied. Er zijn daarom geen beperkende eisen aan het grondgebruik gesteld. Het gebied grenst echter wel aan een gebied met een natuurdoelstelling (EHS, Emmerdennen).

Het is daarom belangrijk dat voorzichtig omgegaan wordt met het in de bodem infiltreren van regenwater. Het is daarom beter om regenwater van mogelijk minder schone terreinen niet rechtstreeks in de bodem te infiltreren. Een wadi-achtige voorziening kan een oplossing zijn. Voor het plangebied is ook een bodemonderzoek uitgevoerd. Verwezen wordt naar Bijlage 10. Uit deze onderzoeken blijkt dat de bodem van het plangebied niet vervuild is. Dit betekent dat regenwater op verantwoorde wijze kan worden geinfiltreerd. Op basis van de Klimaatatlas blijkt dat de infiltratiekansen binnen het plangebied 'Zeer groot' zijn. Aanleghoogte van de bebouwing Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn. Om wateroverlast en schade in woningen te voorkomen, wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren, rekening houdend met het hoogte verschil. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

Het moet voorkomen worden dat er tijdens perioden van neerslag overlast, schade of gevaar ontstaat. Bij nieuwe ontwikkelingen zal dan ook goed moeten worden nagedacht over hoe er moet worden omgegaan met afvoer en berging van regenwater. Afgewogen moet worden of het verstandig is het regenwater in het eigen gebied te bergen of dat het juist beter is het water af te voeren naar een andere locatie. Afhankelijk van de locatie binnen het plangebied of functie van het gebied kan de keuze anders uitvallen. Verder is het van belang om bij de afweging te laten meewegen of het gaat om maatregelen die nodig zijn om water dat vrijkomt tijdens een kortdurende hevige hoosbui te verwerken, of dat het gaat om maatregelen om water dat vrijkomt tijdens een langdurige natte periode te verwerken. Als gekozen wordt om (een deel van) het regenwater tijdelijk in het gebied te bergen, dan moet dit op zo'n manier worden gedaan dat hiervoor een robuuste, goed te onderhouden voorziening wordt aangelegd, die past binnen de gebruiksfunctie van het gebied en deel uit maakt van het bestaande waterhuishoudkundige systeem. Voorkomen moet worden dat overgegaan wordt tot de aanleg van solitaire vijvers, zeer diepe watergangen of waterpartijen met een kwetsbaar, instabiel ecosysteem.

Raakt de bergingsvoorziening vol, dan moet een zodanige escape worden aangelegd dat vervolgens het water snel en doelmatig kan worden afgevoerd naar

BJZ.nu Bestemmingsplannen

47

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

een locatie waar het geen overlast veroorzaakt. Voor de omgeving van het plaggebied lijkt de beste mogelijkheid om te kiezen voor een systeem dat is ingericht om water, bij de kleinere regengebeurtenissen, te infiltreren in de bodem (vasthouden - bergen). Voor de zwaardere buien moet naast de infiltratiemogelijkheid een zodanige afvoermogelijkheid aanwezig zijn, dat bij dreigende overlast, overtollig water snel en efficiënt naar een bergingsmogelijkheid in de omgeving kan worden afgevoerd. 4.5.4

Wateradvies waterschap

Het waterschap Vechtstromen is tijdig ingelicht over de planvorming door middel van de digitale watertoets. Uit de uitkomst van de digitale watertoets (Bijlage 14 bij de toelichting) volgde dat de "normale procedure" van toepassing is. Het waterschap is tijdig ingelicht over de planvorming. Op 11 juli is een overleg gevoerd met het waterschap. Hierdoor heeft het waterschap de initiatiefnemer goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. De inrichting van het plangebied is in samenspraak met waterschap Vechtstromen en de gemeente Emmen tot stand gekomen. De hydrologische effecten van de inrichting van het plangebied zijn voldoende onderzocht en beschreven. Hemelwater en afvalwater kunnen op voldoende wijze worden afgevoerd. Het waterschap heeft geen bezwaar tegen de wijziging van het bestemmingsplan om de inrichting van nieuwe natuur mogelijk te maken. Indien verder volgens de Waterwet werkzaamheden vergunningsplichting zijn, dan dient er bij het waterschap een watervergunning aangevraagd te worden. 4.5.5

Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied

Regenwater heeft van nature een goede kwaliteit. Door allerlei oorzaken kan het verontreinigd worden en hiermee bodem en oppervlaktewater belasten. Het is daarom van belang om er in eerste instantie voor te waken dat regenwater verder wordt verontreinigd. Dat kan worden bereikt door de oppervlaktes waarop regenwater valt schoon te houden (bijv. wegen en parkeerterreinen) door geen bestrijdingsmiddelen te gebruiken en rekening te houden met het gebruik van strooizout of het gebruik van uitlogende materialen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat regenwater wordt gemengd met andere waterstromen. Denk bijvoorbeeld aan het mengen met huishoudelijk afvalwater in het gemengde rioolstelsel. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom worden onderzocht of het regenwater gescheiden kan worden afgevoerd. Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat.

Voor het plangebied betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er op moet worden gelet dat: alleen water wordt aangelegd op plaatsen waar dit op natuurlijke wijze kan; water verbonden is met de rest van het watersysteem; er voldoende oeverbegroeiing is; afstromend regenwater schoon is en blijft; lozingen vanuit de riolering worden voorkomen. De diepte van de grondwaterstand maakt het niet mogelijk dat zonder zeer diepe ontgravingen watervoerende sloten en vijvers kunnen worden gerealiseerd. Regenwater van mogelijk verontreinigde oppervlakken mag in dit gebied niet worden geïnfiltreerd in de bodem of direct geloosd op het oppervlaktewater. Het moet op eigen terrein worden geborgen en vervolgens gedoseerd, via het vuilwater rioolstelsel naar de RWZI worden afgevoerd. Daarbij is het belangrijk dat telkens bij een nieuw initiatief wordt onderzocht of er mogelijkheden zijn om ruimte voor water te realiseren binnen het stedelijke gebied of dat buiten het plangebied betere oplossingen zijn. Zodat de totale afwenteling langzamerhand kleiner wordt en de kwaliteit van het oppervlaktewater

BJZ.nu Bestemmingsplannen

48

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

verbeterd. Bij nieuwe ontwikkelingen is het beter om niet te kiezen voor de aanleg van nieuwe waterpartijen.

4.6

Ladder voor duurzame verstedelijking

4.6.1

Algemeen

In de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorloper van de Nationale Omgevingsvisie) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De ladder is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.6.2

Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

De Ladder is onder andere van toepassing op woningbouwplannen die worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het bepalen óf en hoe de Ladder moet worden toegepast zijn de volgende aspecten van belang: 1. 2. 3. 4. 5.

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied?

Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Het begrip "woningbouwlocatie" (zoals opgenomen in de omschrijving van het begrip "stedelijke ontwikkeling" in artikel 1.1.1. Bro) is niet nader gedefinieerd. In de praktijk speelt daarom regelmatig de vraag, hoe bepaald moet worden wanneer woningen één woningbouwlocatie vormen. Er is sprake van één woningbouwlocatie als er tussen de te realiseren woningen, ruimtelijke en functionele samenhang bestaat. BJZ.nu Bestemmingsplannen

49

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Uit de jurisprudentie volgt dat daarvoor onder meer betekenis toekomt aan de onderlinge afstand tussen de woningen. Zoals hiervoor beschreven wordt door RvS een woningbouwontwikkeling van 11 woningen niet gezien als een stedelijke ontwikkeling. Gelet op het feit dat de voorgenomen ontwikkeling uitgaat van de realisatie van 12 grondgebonden woningen is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan 'Emmen Centrum-Oost' (vastgesteld 19-12-2013). Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan wordt met onderhavig plan meer bebouwing mogelijk gemaakt en neemt het aantal woningen toe. Er is aldus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten.

De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 12 grondgebonden woningen. De grondgebonden woningen bestaan uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen die met name bestemd zijn voor jonge mensen die groter willen wonen en gezinnen. Uit de woonvisie van de gemeente Emmen blijkt dat de meeste verhuisbewegingen plaatsvinden binnen de gemeente, de regio en daarna Noord-Nederland. Het aandeel personen dat uit de rest van Nederland in Emmen komt wonen is met tien procent niet erg groot. De te realiseren woningen dienen daarom met name te voorzien in de woonbehoefte binnen de stad Emmen en de gemeente Emmen. Het verzorgingsgebied is daarmee te categoriseren als lokaal. In onderstaande tabel is te zien hoe het aantal vestigers is verdeeld over de verschillende gebieden in de gemeente Emmen, gemiddeld gezien over de jaren 2014 en 2018.

Gemeente van vestiging Gevestigd uit Borger Odoorn Emmen 220 10% Coevorden 50 2% Borger Odoorn 940 42% Rest van Drenthe 210 9% Rest van Noord Nederland 510 23% West Nederland 170 8% Oost Nederland 110 5% Zuid Nederland 20 1% Totaal verhuisde 2.230 100% personen Binnen de gemeente verhuisd Van buiten gemeente Van buiten BOCE Van buiten Drenthe Van buiten Noord Nederland BJZ.nu Bestemmingsplannen

Coevorden 410 1.850 50 280 280 190 280 70 3.410

12% 54% 1% 8% 8% 6% 8% 2% 100%

Emmen 7.850 420 260 400 790 500 470 110 10.800

73% 4% 2% 4% 7% 5% 4% 1% 100%

940

42%

1.850

54%

7.850

73%

1.290 1.020 810 300

58% 46% 36% 13%

1.560 1.100 820 540

46% 32% 24% 16%

2.950 2.270 1.870 1.080

27% 21% 17% 10%

50

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

De beleving van veel mensen is dat er op dit moment (2020-2021) veel mensen vanuit het westen naar de gemeente Emmen verhuizen. Dit aantal is echter al meerdere jaren ongeveer even hoog: het zijn zo’n 600 vestigers, die zes procent uitmaken van het totale aantal vestigers. Ook in 2021 ligt dit aantal even hoog. Er is dus geen sprake van een toename. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Zoals hiervoor al staat vermeld, dient de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt, te worden beschreven. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Kort gezegd is de 'behoefte' het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als dit aanbod feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). Kwalitatieve behoefte De gemeente Emmen heeft in haar woonvisie 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' een kwalitatief afwegingskader opgesteld. Het afwegingskader is als volgt opgebouwd: 1. 2. 3. 4. 5.

Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering, transformatie en inbreiding. Prioriteit wordt gegegeven aan woningbouwplannen voor aandachtsgroepen. Woningbouwplannen dragen bij aan een variërend en aantrekkelijk woonmilieu. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

De gemeente Emmen heeft in de woonvisie een ambitie uitgesproken over het aantal te bouwen woningen in de gemeente. Deze ambitie is gebaseerd op woningmarkt onderzoek en verwachte economische groei. De voorgenomen ontwikkeling past binnen het aantal te bouwen woningen dat is gebaseerd op woningmarktonderzoek (zie volgende paragraaf). Geconcludeerd kan worden dat de voorgenomen ontwikkeling in samenhang is bekeken met overige woningbouwplannen in de gemeente Emmen en niet individueel. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een inbreidingslocaties in het centrum van Emmen herontwikkeld. Het plangebied betreft een verouderd kantoorgebouw die wordt gesloopt en wordt vervangen voor 12 grondgebonden woningen die geschikt zijn voor jonge gezinnen. In de huidige situatie is er sprake van vergrijzing. Door het toevoegen van twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen voor jonge gezinnen wordt grotere vergrijzing in het centrum tegengegaan. Met de ontwikkeling wordt daarmee een bijdrage geleverd aan de doorstroming in de woningmarkt. Jonge gezinnen kunnen doorstromen naar de ruimere grondgebonden woningen, waardoor woningen vrij komen voor starters. Hiermee ontstaat een langere verhuisketen. Met de herontwikkeling van het plangebied wordt bijgedragen aan een divers woningaanbod in het centrum van Emmen.

Middels de voorgenomen ontwikkeling worden het plangebied herontwikkeld naar een duurzame vervolgfunctie waarmee het centrum van Emmen vitaal en aantrekkelijk blijft. In de woonvisie is beschreven dat het wenselijk is om een divers woningaanbod aan te bieden in het centrum van Emmen. Daarnaast wordt met de voorgenomen ontwikkeling de ruimtelijke kwaliteit fors verbeterd ten opzichte van de huidige situatie. Kwantitatieve behoefte Naast de kwalitatieve beleidsmatige behoefte is ook in kwantitatieve zin toevoeging van woningaanbod in Emmen gewenst. Tot 2030 is in de gemeente Emmen een groei verwacht van ongeveer 1.500 huishoudens. Daarnaast is het nodig om een groei van vijf procent van de totale woningvoorraad te realiseren, dit zijn 2.500 woningen. Daarmee willen we meer kwaliteit toevoegen aan de woningvoorraad. De totale woningbouwambitie komt daarmee uit op 4.000 woningen tot 2030. Deze ambitie is deels gebaseerd op woningmarkt onderzoek en verwachte economische groei in de gemeente Emmen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

51

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Er is sprake van een kwantitatieve woningbouwbehoefte van 2.300 extra woningen in de stad Emmen. In de woonvisie wordt deze kwantitatieve behoefte uitgesplitst in meerdere wijken. Het plangebied ligt in het centrum van Emmen. In het centrum van Emmen is sprake van een kwantitatieve behoefte van 1.300 woningen. Voorliggend initiatief voorziet in kleine mate in deze behoefte. Ligt de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied? Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. In voorliggend geval is sprake van een 'stedelijke ontwikkeling' op een locatie die onderdeel uitmaakt van het 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, en ook de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het voornemen wordt namelijk gerealiseerd in het centrum van Emmen op een locatie die reeds bestemd is ten behoeve van kantoren en centrumfuncties. Er is daarmee sprake van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied.

Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. 4.6.3

Conclusie Ladder voor duurzame verstedelijking

Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het project voorziet in een behoefte. Het woningbouwplan voorziet in de kwalitatieve en kwantitatieve woningbehoefte in Emmen Centrum-Oost. Deze behoefte wordt opgevangen in bestaand stedelijk gebied.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

52

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Hoofdstuk 5 5.1

Toelichting op de planregels en verbeelding

Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid. Het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 is een ontwikkelingplan ten opzichte van de vigerende situatie. Het doel van dit bestemmingsplan is woningbouw mogelijk te maken aan de Parallelweg. Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012). Het conserverende karakter van het bestemmingsplan brengt met zich mee dat nieuwe ontwikkelingen niet in het plan worden meegenomen, tenzij deze concreet voorzienbaar zijn en benodigde onderzoeken al zijn uitgevoerd.

5.2

Toelichting op de verbeelding

6.2

Toelichting op de verbeelding

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. De ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

5.3

Toelichting op de regels

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Gebruiksregels Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden. Bouwregels In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekent dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden

BJZ.nu Bestemmingsplannen

53

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes, dakhelling opgenomen. Flexibiliteit Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving. In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn: Afwijken van de bouwregels; Afwijken van de gebruiksregels; Nadere eisen; Algemene afwijkingsregels; Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro; De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning.

Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen. Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning. Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: 1.

Woonsituatie: Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. 2. Straat- en bebouwingsbeeld:

BJZ.nu Bestemmingsplannen

54

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. 3. Cultuurhistorie i.

cultuurhistorische waarden en archeologische waarden;

4. Verkeersveiligheid Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. 5. Sociale veiligheid Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. 6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. 7.

Milieusituatie: Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. 8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen

BJZ.nu Bestemmingsplannen

55

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen. Bescherming van waarden Om bepaalde natuurlijke, landschappelijke en/ of cultuurhistorische/ archeologische waarden te beschermen is in de volgende regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen: 'Waarde - Archeologie Vastgestelde waarde en 'Waarde - Archeologie Verwachtingswaarde'. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten - die niet altijd en overal in strijd met de onderkende waarden behoeven te zijn - aan bepaalde voorwaarden gebonden.

Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Normale onderhoudswerkzaamheden kunnen zonder vergunning uitgevoerd worden. Daarom is bij alle Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden en aangegeven dat normale onderhoudswerkzaamheden niet onder de vergunningsplicht vallen. In de praktijk kan het lastig zijn om te bepalen of een bepaalde activiteit als "normaal onderhoud" kan worden aangemerkt. In ieder geval zal het bij "normale onderhouds- c.q. exploitatiewerkzaamheden" moeten gaan om werkzaamheden die ter plaatse regelmatig terugkeren, teneinde tot een goed beheer van de gronden te komen. Incidentele ingrepen zoals bijvoorbeeld de cultuurtechnische situatie kunnen niet onder normale onderhoudswerkzaamheden begrepen worden. Ook werkzaamheden die een onherstelbare aantasting betekenen van de aan een gebied toegekende waarde zullen niet als "normaal" beschouwd kunnen worden. Opzet regels De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken: Hoofdstuk 1.

Inleidende regels; Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3. Algemene regels; Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotregels. De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht: 5.3.1

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten. Artikel 1 Begrippen De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik. Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch BJZ.nu Bestemmingsplannen

56

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Artikel 2 Wijze van meten De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. 5.3.2

Hoofdstuk 2 bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen. 5.3.2.1 Groen Artikel Groen De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, bos, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden. Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. 5.3.2.2 Tuin Artikel Tuin De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen. Zie bestemmingsomschrijving in de regels. Op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen worden gebouwd. Voor erfafscheidingen gelden specifieke hoogtematen, overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen achter de gevellijn maximaal 3m hoog zijn op basis van het bestemmingsplan.

5.3.2.3 Verkeer Artikel Verkeer - Verblijfsgebied De voor Verkeer - Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende erven en percelen, toegangswegen en inritconstructies zie bestemmingsomschrijving in de regels. Binnen deze bestemming is het aanleggen van voet- en fietspaden, straten, erven en pleinen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens mogelijk. Gebouwen mogen niet worden opgericht binnen deze bestemmingen, wel zijn andere bouwwerken ten dienste van de bestemming en het oprichten van een antennemast met installatieruimte ter plaatse van de aanduiding zend-/ontvangstinstallatie mogelijk. 5.3.2.4 Wonen Binnen de bestemming Wonen wordt de mogelijkheid geboden voor de bouw van woningen en de realisatie van daarbij behorende voorzieningen. Dit laatste is tevens bedoeld om ondergeschikte, aan de woonfunctie grenzende voorzieningen (bijvoorbeeld groenvoorzieningen of toegangswegen), waarvan de feitelijke begrenzing niet exact blijkt samen te vallen met de bestemmingsgrens, onder de woonbestemming te brengen. Voor de verschillende woonvormen in het plangebied zijn verschillende bestemmingen opgenomen. Voor alle woonvormen geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden.

Het bouwvlak van het hoofdgebouw is per woning op basis van stedenbouwkundige uitgangspunten bepaald. Als uitgangspunt voor de totale bebouwing op het bouwperceel geldt dat het perceel niet meer dan 50% bebouwd mag worden. BJZ.nu Bestemmingsplannen

57

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt aan het hoofdgebouw te zijn en mogen in het bouwvlak maar ook op het zij- en achtererf gebouwd worden. Voor het te bouwen m² aan bijbehorende bouwwerken geldt een maximum dat is aangegeven binnen de regels.Voor alle woonvormen geldt dat wonen in bijbehorende bouwwerken niet is toegestaan. Naast bijbehorende bouwwerken kunnen tevens andere bouwwerken zoals bijvoorbeeld een dierenverblijf of een overkapping worden gerealiseerd. Voor deze andere bouwwerken geldt dat overkappingen niet voor de voorgevel mogen worden opgericht. Artikel Wonen - Twee-aaneen Bij Wonen - Twee aaneen gaat het om grondgebonden twee- onder- één kap woningen dan wel grondgebonden woningen die door middel van een garage, berging of bijbehorend bouwwerk aan elkaar geschakeld zijn. Voor Wonen - Twee aaneen geldt dat maximaal 50 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Artikel Wonen - Vrijstaand Alle vrijstaande woningen in het plangebied hebben de bestemming Wonen - Vrijstaand gekregen. Bij vrijstaande woningen geldt dat maximaal 75 m² bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). 5.3.3

Dubbelbestemmingen

DUBBELBESTEMMINGEN Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden Afwegingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen. Het plangebied Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 kent de dubbelbestemmingen te weten: 'Waarde Archeologie 2'.

Artikel Waarde- Archeologie Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 op de verbeelding opgenomen. Waarde- Archeologie 2 Voor gronden binnen categorie 2 geldt dat archeologisch onderzoek nodig is om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Om de archeologische waarden te beschermen is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Voor terreinen binnen Waarde - Archeologie 2 is algemeen aanvaard BJZ.nu Bestemmingsplannen

58

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 100 m2. Voor de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 2 geldt dat bestemmingen een wijzigingsbevoegdheid kennen, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro Burgemeester en Wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan de gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen. 5.3.4

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen. Artikel 9 Anti-dubbeltelregel Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Artikel 10 Algemene bouwregels In artikel 10 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt. Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 11 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn vormen van verboden gebruik, bebouwd en onbebouwd, opgenomen. Artikel 12 Algemene afwijkingsregels Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden. Artikel 13 Overige regels In de overige regels zijn regels opgenomen ten behoeve van parkeren en standplaatsen. 5.3.5

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Het laatste hoofdstuk "Overgangs- en slotregels" bevat in artikel 14 het overgangsrecht , zoals beschreven in het besluit Ruimtelijke Ordening. Artikel 15 is de slotregel. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als regels van het bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36".

BJZ.nu Bestemmingsplannen

59

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

5.4

Handhaving

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving. Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben. Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

60

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Hoofdstuk 6 6.1

Maatschappelijke betrokkenheid

Participatie

In een vroegtijdig stadium zijn informatie- en kennismakingsbijeenkomsten georganiseerd met de direct omwonenden op 23 mei 2022. Tijdens de bijeenkomsten zijn de eerste initiatieven gepresenteerd en is er volop gelegenheid geweest voor het stellen van vragen. Tot slot zijn aan de aanwezigen de contactgegevens van de initiatiefnemer kenbaar gemaakt zodat er vragen kunnen worden gesteld. Nadien zijn er een aantal persoonlijke gesprekken gevoerd met enkele omwonenden en zijn de gemaakte opmerkingen meegenomen in de uitwerkingen van het plan. Op 23 en 24 januari zijn opnieuw bijeenkomsten georganiseerd. Hierna volgt een korte verslaglegging van de verschillende bijeenkomsten. Parallelweg Er zijn circa 40 (adressen van) omwonenden circa 1 week voorafgaand aan de inloopbijeenkomst schriftelijk uitgenodigd. Op de avond zijn 20 omwonenden geweest. Over het geheel genomen waren de reacties positief. De omgeving is vooral blij met het feit dat er een woningbouw invulling komt met grondgebonden woningen. De volgende vragen en opmerkingen zijn onder andere gesteld en gemaakt: Wanneer wordt er gesloopt? Op moment van de infoavond is sloopbedrijf Revoort bezig met de voorbereiding van de sloop. Zodra de sloopvergunning is afgegeven wordt er gestart met de volledige sloop.

Hoe verloopt de ontsluiting tijdens de realisatie? De bestaande ontsluiting is ook de basis voor bereikbaarheid voor het bouwverkeer en dit zal voor enig overlast zorgen. Aangezien het particuliere kavels zijn zal de doorlooptijd van de bouwtijd langer zijn dan bij projectmatige bouw. Wanneer wordt er gestart? Tijdens de bestemmingsplanprocedure wordt er gestart met de verkoop van de kavels. Per kavel moet er een omgevingsvergunning worden aangevraagd. De verwachting is dat over circa 1 jaar zal worden gestart met de bouw van de woningen. Wat gaan de kavels kosten? De verkoopprijzen worden marktconform bepaald als de verkoop wordt gestart. Wat wordt de status van de boom op de hoek en wat wordt de bestemming? De boom staat als “te behouden” in het bestemmingsplan en valt onder de bestemming tuin. De perceelsgrens voor kavel 1 is hiervoor opgeschoven, waardoor er voldoende ruimte ontstaat voor het realiseren van een volumineuze woning. Resumé en vervolg: De opkomst was redelijk en de aanwezigen wilden vooral geïnformeerd worden. Alle aanwezigen waren al op de hoogte van het plan en het grootste deel waren ook uitgenodigd voor de informatiebijeenkomst van mei 2022. Er zijn ten opzichte van de vorige informatieavond weinig aanpassingen en daarom weinig opmerkelijke vragen. De reacties geven geen aanleiding voor verandering van het plan of proces.

Eén omwonende wenst dat de boom op perceel 1 niet op particuliere grond komt te liggen en verzoekt om aanpassing van de plannen om dit mogelijk te maken. Het bestemmingsplan is met de erkende overlegpartners van gemeente Emmen gedeeld en akkoord bevonden door Belangenvereniging Oud Emmen.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

61

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

6.2

Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen

6.2.1

Overleg

Het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36' vrijgegeven voor overleg ex. artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar Provincie Drenthe, Veiligheidsregio Drenthe, Waterschap Hunze en Aa's, Prorail en plaatselijk belang. De ontvangen adviezen en reacties zijn gebundeld in de Nota van Beantwoording behorende bij het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36' (zie Bijlage 16) In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36'. Procincie Drenthe Het ontwerpbestemmingsplan is getoetst en akkoord bevonden door de provincie Drenthe. Voor de reactie van de provincie wordt verwezen naar Bijlage 15 en Bijlage 17 van deze toelichting. Veiligheidsregio Drenthe Het ontwerpbestemmingsplan is getoetst en akkoord bevonden door de veiligheidsregio Drenthe. Voor de reactie van de veiligheidsregio wordt verwezen naar Bijlage 18 van deze toelichting.

6.3

Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerp heeft zes weken ter inzage gelegen. Er is een zienswijze ingediend. De zienswijze geeft aanleiding tot enkele aanpassingen van het plan. Naar aanleiding van de zienswijze zijn de regels aangepast. In de bestemmingsregels 'wonen - vrijstaand' en 'wonen - twee aaneen' wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Deze luidt als volgt: ‘in aanvulling op het bepaalde in artikel 6 lid 2 / artikel 7 lid 2 geldt de volgende bepaling: De fundering van woningen dient waar relevant zodanig zwaar en stijf gedimensioneerd te worden uitgevoerd dat sprake is van voldoende reductie in trillingsniveaus (w.o. opslingering in de vloerdelen) en verzekerd is dat kan worden voldaan aan de streefwaarde A2 en A3 van Richtlijn B ‘Hinder voor personen in gebouwen door trillingen, Meet- en beoordelingsrichtlijn’ uit augustus 2002 van de Stichting Bouwresearch (SBR), dan wel op de ten tijde van de bouwaanvraag hiervoor in de plaats getreden richtlijnen’ Daarnaast worden in paragraaf 1.1 en 1.2 de kadastrale nummers toegevoegd. In de zienswijze is opgemerkt dat een van de woningen voor een gedeelte aan de Veenkampenweg komt. In paragraaf 2.1.2.5 wordt de Veenkampenweg benoemd. In paragraaf 3.2 wordt toegevoegd dat het plangebied ook perceel C-10084 omvat. Tot slot zijn er een aantal tekstuele verduidelijkingen gedaan. De zienswijze is in Bijlage 19 van deze toelichting opgenomen.

De nota van beantwoording zienswijze is opgenomen in Bijlage 20 van deze toelichting. Het bestemmingsplan zal gewijzigd worden vastgesteld.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

62

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Hoofdstuk 7

Economische uitvoerbaarheid

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer. In het voorliggende geval wordt een anterieure overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente Emmen. Hierin wordt tevens het risico van planschade opgenomen zodat het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

63