Bijlage 1 Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36_Toelichting

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan 1.2 Ligging plangebied 1.3 Huidige planologische regelingen 1.4 Opzet bestemmingsplan

3 3 3 4 5

Hoofdstuk 2 Beleid 2.1 Gemeentelijk beleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Rijksbeleid 2.4 Conclusie

6 6 10 13 15

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving en Stedenbouwkundige structuur 3.1 Huidige situatie plangebied 3.2 Gewenste situatie 3.3 Stedenbouwkundige inpassing 3.4 Groenstructuur 3.5 Verkeersstructuur

16 16 17 17 19 21

Hoofdstuk 4 Onderzoeken 4.1 Archeologie en monumenten 4.2 Ecologie 4.3 Fysieke veiligheid 4.4 Milieu 4.5 Waterparagraaf 4.6 Ladder voor duurzame verstedelijking

23 23 27 29 33 45 49

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels en verbeelding 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de regels 5.4 Handhaving

53 53 53 53 60

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke betrokkenheid 6.1 Participatie 6.2 Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen 6.3 Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan

61 61 62 62

Hoofdstuk 7

63

Economische uitvoerbaarheid

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de kadastrale percelen C-10084, C-10468, C-10469, C-10470 aan de Parallelweg 36, te Emmen. De locatie ligt in het centrum van Emmen. Binnen het plangebied bevindt zich een kantoorpand. De ontwikkeling bestaat uit het herontwikkelen van een bestaand kantoorpand naar woningbouw aan de Parallelweg 36. Initiatiefnemer is voornemens het kantoorpand te slopen en ter plaatse de bouw van 12 grondgebonden woningen mogelijk te maken. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan "Emmen, Centrum-Oost" is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied een kantoorbestemming, waardoor de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor de grondgebonden woningen ontbreken. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt in de stad Emmen, ten oosten van het centrum. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de stad Emmen en de directe omgeving weergegeven. Het betreft de percelen C-10084, C-10468, C-10469 en C-10470.

Afbeelding 1.1

Ligging van het plangebied in Emmen en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

1.3

Huidige planologische regelingen

1.3.1

Algemeen

Het plangebied bevindt zich binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "Emmen, Centrum-Oost" dat op 19 december 2013 door de gemeenteraad van Emmen is vastgesteld. Daarnaast gelden ter plaatse de parapluplannen “Parkeernormen gemeente Emmen”, “Parapluplan Standplaatsen” en "Emmen, Archeologie (facetbestemmingsplan)". Deze plannen zijn respectievelijk vastgesteld op 26 april 2018, 31 mei 2018 en 28 mei 2022. Ten aanzien van de planologische situatie is voornamelijk het bestemmingsplan "Emmen, Centrum-Oost" en "Emmen, Archeologie (facetbestemminsplan)" van belang. Op basis van het bestemmingsplan "Emmen, Centrum-Oost' is het plangebied voorzien van de bestemming 'Kantoor' met bijbehorend bouwvlak. Verder is het noordelijk deel van het plangebied bestemd als 'Groen'. Daarnaast gelden voor een deel de gebiedsaanduidingen 'geluidszone - spoor' en 'geluidszone - weg'. Tot slot geldt op basis van het bestemmingsplan 'Emmen, Archeologie (facetbestemmingsplan)' de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4'. In afbeelding 1.2 en 1.3 wordt via een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan de planologische situatie van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.2 Uitsnede geldende bestemmingsplan “Emmen, Centrum-Oost” (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.3.2

Beschrijving bestemmingen

Het perceel aan de Parallelweg 36 kent op basis van het bestemmingsplan "Emmen, Centrum-Oost" de bestemming 'Kantoor' met bouwvlak en de bestemming 'Groen'. De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren met bijbehorende andere bouwwerken, toegangswegen en in- en uitritten, parkeervoorzieningen (ondergronds als bovengronds), groenvoorzieningen en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. BJZ.nu Bestemmingsplannen

4

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Daarnaast is een deel van het perceel bestemd als 'Groen'. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor groen(voorzieningen), stadspark, hoog opgaande bomen en bossage met bijbehorende andere bouwwerken, sport- en speelgelegenheden, fiets- en voetpaden, toegangswegen en in- en uitritten en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Het perceel kent twee gebiedsaanduidingen, namelijk: 'geluidszone - weg' en 'geluidszone - spoor'. Ter plaatse van de aanduiding 'Geluidzone - weg' zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de geluidsbelasting van het wegverkeer. Ter plaatse van de aanduiding Geluidzone - spoor zijn de gronden, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de geluidsbelasting van de spoorweg. De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: groenvoorzieningen, stadspark, hoog opgaande bomen en bossage met bijbehorende andere bouwwerken, sport- en speelgelegenheden, fiets- en voetpaden, toegangswegen en in- en uitritten en nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Tot slot kent het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waarde - Archeologie 4'. Deze aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor terreinen van middelhoge of hoge archeologische verwachtingen en bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden.

1.4

Opzet bestemmingsplan

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

5

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Hoofdstuk 2

Beleid

2.1

Gemeentelijk beleid

2.1.1

Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef

2.1.1.1 Algemeen Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In voorliggend geval is het thema 'Wonen' van belang. 2.1.1.2 Wonen Emmen zet in op aantrekkelijke, sterk gevarieerde woonmilieus. Variatie is nodig om verschillende doelgroepen aan Emmen te binden. Aan de ene kant is het woonbeleid bedoeld om inwoners van passende behuizing te voorzien en hen een aantrekkelijk woningaanbod te bieden om hen vast te houden. Continue aanpassing van het aanbod aan de veranderende woningvraag is geboden. De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Dit betekent: meer levensloopbestendige woningen: bij voorkeur zo dicht mogelijk bij de kern van het dorp.

Zo wordt tegemoet gekomen aan de toenemende behoefte naar wonen met zorg en welzijnsdiensten; meer ruimte voor bouwkavels: zo wordt tegemoet gekomen aan de wens van inwoners om zelf de regie in handen te hebben bij het creëren van hun woon- en leefomgeving; realisatie van nieuwe dorpse en landelijke woonmilieus in combinatie met investeringen in het landschap om de kwaliteit van wonen en leven een impuls te geven en een concurrerend woonmilieu te bieden. 2.1.1.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de realisatie van 12 bouwkavels voor grondgebonden woningen. Het realiseren van grondgebonden woningen speelt een belangrijke rol in de doorstroming van het goedkope segment naar het middendure segment, waardoor weer meer goedkope woningen vrijkomen voor doorstromers en ook keer op keer voldoende starterswoningen beschikbaar komen. De woningen aan de Parallelweg zijn geschikt bestemd als het middendure en dure segment en daarom geschikt voor de doelgroep kapitaalkrachtige jongeren en ouderen. Hiermee draagt de voorgenomen ontwikkeling ook bij aan het binden van kapitaalkrachtige bewoners aan de stad Emmen. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de 'Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef'. 2.1.2

Woonvisie 2022-2030 'BuitengeWoon Thuis in Emmen'

2.1.2.1 Algemeen In oktober 2022 heeft de gemeenteraad van Emmen de woonvisie 2022-2030 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' vastgesteld. Met de nieuwe woonvisie zet de gemeente Emmen in op een gevarieerde woonomgeving en beschikt over een breed, duurzaam aanbod van woningen in diverse prijsklassen, in alle kernen. Het aanbod sluit aan bij de behoeften en financiële mogelijkheden van de huidige en toekomstige bewoners. BJZ.nu Bestemmingsplannen

6

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

In de woonvisie staat de volgende missie centraal: de gemeente Emmen werkt samen met inwoners en betrokken partijen aan wonen, en heeft de volgende ambities: 1. 2. 3.

Emmen draagt zorg voor een aantrekkelijke, leefbare woonomgeving waar iedereen zich thuis voelt en zichzelf naar vermogen kan redden. Emmen geeft ruimte aan vernieuwende woonconcepten. Emmen versterkt haar groene omgeving, zet in op een duurzaam woon- en leefklimaat en een toekomstbestendige woningvoorraad.

2.1.2.2 Ambities voor vernieuwing in de woningvoorraad van wijken en dorpen Om de missie in relatie tot de beschikbaarheid van voldoende passende woningen en vernieuwende woonconcepten te behalen, werkt de gemeente de komende jaren voor alle wijken en dorpen vanuit de volgende vier uitgangspunten: 1. het aanbieden van een grotere diversiteit aan woningen in de wijken en dorpen In een aantal wijken en dorpen is er sprake van een grote eenzijdigheid van woningen. Meestal gaat het hierbij om veel van hetzelfde type eengezinswoningen. Deze eenzijdigheid willen we doorbreken door andere woningtypen toe te voegen. Het kan gaan om het toevoegen van andere woningen in de traditionele bouw zoals grotere, luxere woningen en kleinere woningen voor bijvoorbeeld starters of senioren. Ook hebben mensen tegenwoordig andere woonwensen zoals extra ruimte voor een thuiskantoor. Dit vraagt om een andere plattegrond van woningen. 2. Herstructuering van oudere woonbuurten Om de grotere diversiteit van het woningaanbod te bereiken en de eenzijdigheid te doorbreken, is op sommige plekken herstructurering nodig. Er zijn in de wijken en dorpen veel woonbuurten die inmiddels 50 jaar of ouder zijn. Een deel van de woningen, en het openbaar gebied, in deze woonbuurten zijn niet meer toekomstbestendig. Daarom is op veel plekken een verbeteringsslag nodig.

Gelet op de grote opgaven zal geprioriteerd moeten worden wat betreft locaties. Dit vraagt een nadere uitwerking. 3. Ontwikkelen van diverse seniorgeschikte woningen en starterswoningen Senioren (65-plussers) maken een steeds groter deel uit van onze bevolking. Uit het woningmarktonderzoek is gebleken dat er een tekort is aan passende woningen voor deze groep. Ook is het van belang om geen woningen te bouwen die alleen aantrekkelijk zijn voor senioren, omdat op lange termijn het aandeel senioren weer gaat afnemen volgens de bevolkingsprognoses. De seniorenwoningen die gebouwd worden, moeten daarom ook aantrekkelijk zijn voor andere doelgroepen. Levensloopbestendig bouwen is daarom waar we op aansturen. Senioren hebben verschillende woonwensen en behoeften. Daarom wordt gestimuleerd een diversiteit aan woningtypen, waaronder nieuw woonvormen zoals hofjes waar senioren (mogelijk gemixt met jongeren) bij elkaar wonen met een gemeenschappelijke tuin. Een bijkomend voordeel van bouwen voor senioren is dat de woningen die de senioren achterlaten beschikbaar komen voor gezinnen of starters. Daarmee ontstaat de gewenste doorstroming op de woningmarkt. Dit alleen is niet genoeg om aan de vraag van deze doelgroepen te voldoen, met name voor starters. Vanwege de hoge prijzen hebben zij steeds minder kans op een woning.

Daarom wordt ook de bouw van nieuwe, betaalbare starterswoningen gestimuleerd. 4. Een groei van 4.000 woningen tot 2030 Er is op dit moment sprake van een woningtekort. De autonome groei bestaat tot 2030 uit 1.500 woningen. Daarbovenop is er een extra ambitie van vijf procent groei van de woningvoorraad. In totaal komt de gemeente hiermee op een ambitie 4.000 extra woningen te bouwen tot 2030. Dit bestaat uit zowel koopwoningen als uit huurwoningen. Uit het woningmarktonderzoek is namelijk gebleken dat er een toenemende vraag is naar sociale- en middenhuurwoningen. Daarom stimuleren we ook een groei van 5% in sociale- en middenhuurwoningen. Ook landelijk wordt de vraag naar betaalbare woningbouw gestimuleerd, onder andere in het Nationaal Programma Wonen, waarin een aandeel van 30% sociale woningbouw wordt geambieerd.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

7

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

2.1.2.3 Kwalitatief afwegingskader In de woonvisie 'BuitengeWoon Thuis in Emmen is een kwalitatief afwegingskader is als volgt opgebouwd: 1. 2. 3. 4. 5.

Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering, transformatie en inbreiding. Prioriteit wordt gegegeven aan woningbouwplannen voor aandachtsgroepen. Woningbouwplannen dragen bij aan een variërend en aantrekkelijk woonmilieu. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

2.1.2.4 Kwantitatief afwegingskader Richting 2030 wil de gemeente Emmen ten minste 4.000 woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Deze woningen worden verspreid over de hele gemeente toegevoegd. In onderstaand afwegingskader benoemd de gemeente de globale verdeling van de woningen over de vier gebieden. Verdere uitwerkingen per gebied zijn te vinden in het Programma. Gebieden

Beoogde groei huishoudens tot 2030

Stad Emmen De Monden De Blokken De Velden Totaal

900 100 290 210 1.500

Ambitie groei woningvoorraad 5% tot 2030 1.400 260 480 360 2.500

Totaal aantal woningen extra tot 2030 2.300 360 770 570 4.000

De kwantitatieve groei is verdeeld op basis van de hoeveelheid woningen in de verschillende gebieden. Op deze manier groeien de verschillende gebieden in verhouding tot elkaar. De genoemde aantallen worden gezien als een richtlijn voor de gebieden, maar zijn geen harde grens. De grootste huishoudensgroei verwachten wij voor de kern Emmen. In de Monden voorziet de gemeente de kleinste groei. 2.1.2.5 Toetsing van het initiatief aan de woonvisie 2022-2030 'BuitengeWoon Thuis in Emmen' Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan de vier uitgangspunten die worden beschreven in de woonvisie van de gemeente Emmen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 12 grondgebonden woningen. De grondgebonden woningen bestaan uit vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen die met name bestemd zijn voor jonge mensen die groter willen wonen en gezinnen. De grondgebonden woningen zijn passend aan de Parallelweg en de Veenkampenweg aangezien hier voornamelijk vrijstaande woningen voorkomen. Hierdoor is er sprake van een toevoeging van een divers aanbod van woningen in het centrum van Emmen. Voorgenomen initiatief gaat uit van een herstructurering van oudere woonbuurten in het centrum van Emmen. In het plangebied bevindt zich een verouderd kantoorgebouw.

Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt het plangebied herontwikkeld naar een duurzame vervolgfunctie waarmee het centrum van Emmen vitaal en aantrekkelijk blijft en de ruimtelijke kwaliteit sterk wordt verbeterd. Met de ontwikkeling wordt daarmee een bijdrage geleverd aan de doorstroming in de woningmarkt. Door woningen in het middensegment te realiseren, zullen door verhuizingen woningen vrij komen in het goedkope segment. Op deze manier komen er woningen beschikbaar voor starters. Er is sprake van een kwantitatieve woningbouwbehoefte van 2.300 extra woningen in de stad Emmen. In de woonvisie wordt deze kwantitatieve behoefte uitgesplitst in meerdere wijken.Het plangebied ligt in het centrum van Emmen. In het centrum van Emmen is sprake van een kwantitatieve behoefte van 1.300 woningen. Voorliggend initiatief voorziet in kleine mate in deze behoefte. Voor de toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt verwezen naar paragraaf 4.6. Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met de ambities en uitgangspunten die

BJZ.nu Bestemmingsplannen

8

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

worden beschreven in de Woonvisie 2022-2030 'BuitengeWoon Thuis in Emmen'. 2.1.3

Integrale parkeervisie

In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld. Deze visie vervangt de parkeernota van 2010. De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip “voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkvoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik. Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijnen van het CROW leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald. Vervolgens is er een paraplubestemmingsplan parkeren opgesteld (vastgesteld op 26 april 2018) voor het grondgebied van de gehele gemeente Emmen.

Bij elke woning zal ruimte zijn voor het parkeren van 2 auto’s op eigen terrein zoals de gemeente als voorwaarde hanteert. 2.1.4

Welstandsbeleid

2.1.4.1 Algemeen In het belang van de kwaliteit van de woon-, leef- en werkomgeving is aan de gemeente de wettelijke taak toebedeeld om te zorgen voor een goede omgevingskwaliteit: een omgeving die veilig, gezond en aantrekkelijk is. Dat is in het belang van de burgers. Een goede omgevingskwaliteit voorkomt verloedering en daarmee waardeverlies van gebouwen. In die taak beschikt de gemeente over veel instrumenten, waarvan er één specifiek bedoeld is voor het uiterlijk van bouwwerken, namelijk het welstandsbeleid. Er is geen ander instrument waarmee een gemeente invloed kan uitoefenen op de architectuur, de gebruikte materialen, de kleuren van het bouwwerk en dergelijke. Met het gemeentelijke welstandsbeleid wordt zowel het uiterlijk van nieuwe gebouwen beïnvloed, als de verbouwingen van bestaande bouwwerken. Het plangebied ligt in het centrum van Emmen, waar het ambitieniveau 'hoog' van toepassing is. 2.1.4.2 Emmen centrum Het beleid en de ambitie voor het centrum van Emmen is gericht op behoud en herstel van (cultuurhistorische) karakteristieken van de ruimtelijke structuur, de openbare ruimte en de bebouwing. Voor de gebieden die zijn aangetast, wordt gekozen voor kwalitatief herstel. Daarbij is het behoud van de individuele opzet van de bebouwing en de relatie met de openbare ruimte een belangrijk uitgangspunt.

2.1.4.3 Niveau hoog Het niveau hoog betreft gebieden, gebouwen, complexen, bouwblokken (ensembles) en bouwwerken waar een hoge ambitie aan ten grondslag ligt. Criteria zijn gericht op behoud en versterking van de aanwezige hoge kwaliteiten. Bouwplannen worden beoordeeld in verhouding tot de aangrenzende bebouwing en de stedenbouwkundige impact voor de omgeving. Architectonisch relevante details, materiaal en kleur worden in samenhang met de omgeving en het bouwplan beoordeeld. Alle beoordelingsaspecten van situering tot detail, maken deel uit van de advisering. Om aan het beleid te voldoen, voegt het gebouw zich naar de kenmerken van de omgeving. Deze criteria gaan uit van de meest voorkomende situaties. Voor bijzondere gevallen is het mogelijk om de algemene criteria te gebruiken. In dit geval zal op overtuigende wijze aan de algemene criteria moeten worden voldaan. Ten BJZ.nu Bestemmingsplannen

9

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

behoeve van de welstandstoets van een regulier bouwplan zijn in de welstandsnota criteria opgenomen. 2.1.4.4 Toetsing van het initiatief aan de Welstandnota In voorliggend geval is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Deze is bijgevoegd bij de toelichting in Bijlage 1. Het beeldkwaliteitsplan dient ter vervanging voor de Welstandnota voor wat betreft het plangebied. Het beeldkwaliteitsplan zal worden vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Emmen. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met het welstandsbeleid.

2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Algemeen

Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste provinciale beleidsdocumenten betreffen de Omgevingsvisie Drenthe 2018 en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018. 2.2.2

Omgevingsvisie Drenthe 2018

2.2.2.1 Algemeen Op 3 oktober 2018 is de Omgevingsvisie Drenthe 2018 en de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe 2018 vastgesteld. Met de vaststelling is het proces van de revisie van de omgevingsvisie afgerond. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. In de komende jaren zullen er provinciaal een vijftal belangrijke ontwikkelingen gaan spelen: de demografische ontwikkeling; de klimaatverandering; de afname van de biodiversiteit; de transitie naar een kennis- en netwerkeconomie; de transitie naar een duurzame energievoorziening. Missie De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur. Kernkwaliteiten De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe.

Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd: rust, ruimte, natuur en landschap; oorspronkelijkheid (authenticiteit, Drents eigen); noaberschap; kleinschaligheid (Drentse schaal); menselijke maat; veiligheid. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en BJZ.nu Bestemmingsplannen

10

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

natuur. Zorgvuldig Ruimtegebruik In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang. In voorliggend plan wordt hier door middel van inbreiding invulling aangegeven. Voorgenomen ontwikkeling bestaat uit het herontwikkelen van een verouderd kantoorpand in het centrum van Emmen. Milieu- en leefomgevingskwaliteit De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang. Kaarten en doelstellingen Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid: Landschap Ten aanzien van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in het esdorpenlandschap. Dit landschapstype bevat enkele telkens terugkerende onderdelen, namelijk het dorp, de es, het beekdal en de velden/bossen/heide.

Het esdorpenlandschap is een agrarisch cultuurlandschap ten voeten uit. Elk onderdeel van het landschap komt voort uit het agrarisch gebruik en is gerelateerd aan het functioneren van de lokale agrarische dorpsgemeenschap, met de boermarken als het oorspronkelijke gezag. De esdorpen vormen vanouds de ontginningsbasis van het landschap. Ze liggen veelal op landschappelijke overgangen van nat (beekdal) naar droog (es/heide/bos). Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied en tast het landschap dan ook niet aan. De kernkwaliteit is dan ook niet in het geding. Cultuurhistorie Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. De ambitie voor de Veenkoloniën richt zich specifiek op het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing. Het provinciale beleid ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota ‘Cultuurhistorisch Kompas Drenthe’. Twee doelstellingen staan hierin centraal. Ten eerste wil de provincie de cultuurhistorie herkenbaar houden.

Het provinciaal belang Cultuurhistorie is vastgelegd in de Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Ten tweede wil de provincie de ruimtelijke identiteit versterken. Dat doet de provincie door ruimtelijke ontwikkelingen te sturen vanuit samenhangende cultuurhistorische kwaliteiten, met respect en durf. Daarin is ruimte voor inspiratie en eigen afwegingen van onze partners. De Cultuurhistorische Hoofdstructuur verbindt alle elementen, structuren en gebieden die in hun onderlinge samenhang van provinciaal belang worden geacht. Voor het bepalen welke onderdelen van provinciaal belang zijn worden de volgende criteria toegepast: De onderlinge, samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden; De bovenlokale betekenis van de elementen, structuren en gebieden; De mate waarin de elementen, structuren en gebieden nu ruimtelijk dominant zijn; De mate waarin zij karakteristiek zijn voor de provincie Drenthe en voor het deelgebied. Het plangebied valt binnen de cultuurhistorische hoofdstructuur binnen het deelgebied ‘Emmen en haar

BJZ.nu Bestemmingsplannen

11

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

venen’. Bepalend in dit gebied is de positie van Emmen als naoorlogse stad, in een veengebied dat vrij laat is ontgonnen en nog de concrete sporen toont van de machinale veenontginningen. Binnen het plangebied bevindt zich geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het plan heeft dan ook geen (negatieve) invloed op de historische hoofdstructuur. Voor uitgebreide beschouwing van de cultuurhistorische waarden wordt verwezen naar paragraaf 4.1.2.2 van deze toelichting. Archeologie De kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten. Het plangebied ligt in een gebied met een archeologische verwachtingswaarde. Ten behoeve van het voornemen is een archeologische onderzoek uitgevoerd. Hier wordt in paragraaf 4.1 nader op ingegaan. Aardkundige waarden Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen.

Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid. Het plangebied ligt binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van de binnenstedelijke ontwikkeling waarbij reeds geroerde gronden worden bebouwd. 2.2.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie Drenthe 2018 De voorgenomen ontwikkeling ziet toe op de herontwikkeling herontwikkeling van een verouderd pand aan de Parallelweg naar woningbouw. De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt aangesloten op de ambitie om eerst te verdichten alvorens uit te breiden (zorgvuldig ruimtegebruik). Verder wordt in voorliggend initiatief voldaan aan de verschillende milieuaspecten. Tot slot wordt middels het voorgenomen initiatief geen afbreuk gedaan aan de verschillende kernkwaliteiten.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de 'Omgevingsvisie Drenthe 2018. 2.2.3

Provinciale omgevingsverordening

2.2.3.1 Algemeen De provinciale omgevingsverordening is een instrument om het omgevingsbeleid uit de provinciale omgevingsvisie uit te kunnen voeren. In de verordening staan de regels die bij deze plannen en ideeën gelden. Gemeenten en waterschappen moeten aan de regels uit deze verordening voldoen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. 2.2.3.2 Woningbouw In artikel 2.17 van de Omgevingsverordening staan regels opgesomd die betrekking hebben op de voorwaarden waaronder woningbouw binnen de provincie is toegestaan. Hierna worden de regels aangehaald: Een ruimtelijk plan kan voorzien in nieuwe woningbouw mits de behoefte op basis van de gemeentelijke woonvisie kan worden aangetoond en aansluit bij bestaand stedelijk gebied. De gemeentelijke woonvisie ten BJZ.nu Bestemmingsplannen

12

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

aanzien van de woningvoorraad: draagt bij aan balans tussen vraag en aanbod in de gehele Drentse woningvoorraad op de lange termijn en is hiertoe afgestemd binnen de woningmarktregio's; benoemt tenminste de kwaliteit, kwantiteit, doelgroepen, duurzaamheid en kernenstructuur. schetst de opgaven in de bestaande woningvoorraad; geeft aan op welke wijze balans op lange termijn wordt gerealiseerd; geeft een lange termijn beeld. 2.2.3.3 Toetsing van het initiatief aan de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe De voorgenomen ontwikkeling voorziet zowel kwantitatief als kwalitatief gezien in woningen waar in Emmen behoefte aan is. Voor een nadere onderbouwing van het vorenstaande wordt verwezen naar paragraaf 2.1.2. Hier wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het actuele gemeentelijke woonbeleid.

2.3

Rijksbeleid

2.3.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

2.3.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 2.3.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

2.

3.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven.

Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

13

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

4.

Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

2.3.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

2.3.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten tijde van de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. 2.3.3

Toetsing van het initiatief aan uitganspunten in het Rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de omgevingsvisie. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 12 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 2.1.2 wordt nader op de ladder ingegaan. BJZ.nu Bestemmingsplannen

14

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

2.4

Conclusie

De conclusie van de in dit bestemmingsplan Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan gesteld worden dat het plan passend is in het gemeentelijk beleid.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

15

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Hoofdstuk 3 3.1

Planbeschrijving en Stedenbouwkundige structuur

Huidige situatie plangebied

Het plangebied ligt nabij het centrum van de stad Emmen. De ruimtelijk-functionele structuur bestaat uit verscheidene centrumfuncties zoals detailhandel, kantoren, bedrijven en woonpercelen. Binnen het plangebied bevindt zich een kantoorpand. Belangrijke ruimtelijke structuurdrager is de spoorlijn Emmen Zwolle. Hieronder wordt het plangebied gedetailleerder beschreven. 3.1.1

Het plangebied

Het plangebied aan de Parallelweg 36 bestaat uit een kantoorpand en aan de noordzijde uit een plantsoen (grasveld). Het huidige kantoorpand is verouderd en voldoet niet langer aan de huidige eisen voor kantoorpanden. Het plantsoen bestaat uit een grasland met één solitaire boom. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Veenkampenweg en het woonperceel Veenkampweg 2. Aan de oost- en zuidzijde wordt het plangebied eveneens begrensd door woonpercelen. Aan de westzijde is de Parallelweg gelegen met daarachter de spoorlijn Zwolle - Emmen.

Afbeelding 3.1 Luchtfoto ligging plangebied (Bron: PDOK)

BJZ.nu Bestemmingsplannen

16

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Afbeelding 3.2 Straatbeeld vanaf de Parallelweg (Bron: google.nl/maps)

3.2

Gewenste situatie

Initiatiefnemer is voornemens het plangebied te ontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het plangebied ligt nabij het centrum van Emmen en bestaat uit de kadastrale percelen C-10084, C-10468, C-10469 en C-10470. Het plangebied bestaat uit een verouderd kantoorpand. De ontwikkeling bestaat uit het slopen van het bestaande kantoorpand en ter plaatse de bouw van 12 grondgebonden woningen mogelijk te maken. Het perceel wordt groen ingericht met zowel de bestaande bomen als nieuwe aan te planten groenstructuren. De bouwkavels worden als vrije kavels uitgegeven.

3.3

Stedenbouwkundige inpassing

Voor het plangebied is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het volledige beeldkwaliteitsplan is opgenomen in Bijlage 1 van deze toelichting. In paragraaf 3.3.1 wordt kort ingegaan op de belangrijkste uitgangspunten uit het beeldkwaliteitsplan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

17

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

3.3.1

Beeldkwaliteitsplan

De stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling is gebaseerd op de directe omgeving. Daarbij wordt in kavelgrootte, gebouworiëntatie, gevellijn en gebouwvolume ingespeeld op de reeds bestaande verkavelingsstructuur en bebouwing. Daarnaast is er inspiratie opgedaan voor de ruimtelijke opzet van het binnengebied bij omringende straten zoals de Molenkamp. Hierdoor ontstaat een ontwikkeling die zijn identiteit ontleent aan haar omgeving en zich hier met een moderne herinterpretatie van de aanwezige woningtypologie subtiel naar vormt. De wegenstructuur van het binnengebied is gebaseerd op een autoluwe woonstraat met eenrichtingsverkeer. Hierdoor ontstaat een hoogwaardige woonkwaliteit in het binnengebied waar de auto te gast is. De kavels hebben allen een relatief grote en groene voortuin zoals ook in de directe omgeving. De middenberm in het binnengebied wordt voorzien van bodembedekkende heesterbeplanting voor een hoogwaardige uitstraling en ter versterking van de biodiversiteit. Enkele nieuw aangeplante berken versterken hier het groene karakter kenmerkend voor dit deel van Emmen. Dit gebied is ook geschikt voor klimaatadaptieve maatregelen zoals regenwaterinfiltratie.

Afbeelding 3.3 Verkavelingsplan Parallelweg (Bron: Ska-Pa) De woningen worden allemaal uniek door de rijkheid aan accenten en detaillering, zoals ook te zien in de directe omgeving. Kenmerkend voor deze bouwstijl is de grote mate aan diversiteit en eigenheid in zowel volume als detaillering. Door de minimale en maximale afmetingen vast te leggen en een strakke gevellijn te hanteren in het binnengebied ontstaat er eenheid binnen deze diversiteit. Aan de Parallelweg is er gekozen voor een verspringende gevellijn evenredig aan de weg met een terugspringende gevellijn op de hoekkavel. Hierdoor staat de hoekwoning ruim op de kavel, zoals ook het geval is bij de hoek Veenkampenweg Prinsenlaan wat ten goede komt van het groene karakter van het plan. Binnen deze kaders is getracht om

BJZ.nu Bestemmingsplannen

18

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

maximale vrijheid te gunnen voor de kenmerkende diversiteit die passend is voor deze wijken.

Afbeelding 3.4 3D weergave gewenste ontwikkeling Parallelweg (Bron: Ska-Pa)

3.4

Groenstructuur

3.4.1

Algemeen

De ambitie in de voorgenomen ontwikkeling is gericht op een informele groene sfeer van erven met erfbeplanting in samenhang met de openbare ruimte, zodat het groen het beeld bepaald. Het aanwezige groen met de bomen blijft zoveel mogelijk gehandhaafd, en waar dat kan ook forser aangezet met extra (boom)beplanting (inheems, passend in deze streek). Het plangebied wordt gekenmerkt door het groene karakter. Grote volwassen bomen langs de Parallelweg bepalen het beeld. Daarnaast zijn er in het plangebied ook verschillende groenstructuren aanwezig. In voorliggend geval is een bomeninventarisatie uitgevoerd. Middels deze inventarisatie is in kaart gebracht welke bomen waardevol zijn en welke behoudenswaardig zijn. Hierna wordt het inventarisatierapport beschreven.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

19

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

3.4.2

Bomeninventarisatie

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is door Pius Floris Boomverzorging een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezige solitaire bomen en hagen. Hierna wordt kort ingegaan op de conclusie van dit onderzoek. Voor de volledige onderzoeksrapportages wordt verwezen naar Bijlage 6 van deze toelichting. Totaal zijn er 53 bomen geïnventariseerd. De meest voorkomende boom soorten met bijhorende aantallen zijn als volgt: Westerse Levensboom (Thuja occidentalis) 29 stuks; Appelboom (Malus) 6 stuks; Ruwe Berk (Betula pendula) 3 stuks; Gewone Hulst (Ilex Aquifolium) 2 stuks; Fijnspar (Picea abies) 2 stuks. Verder is er onder andere een Linde (Tilia), een Es (Fraxinus) en een aantal Esdoorns (Acer) geïnventariseerd. De geïnventariseerde bomen staan rondom het te slopen kantoorpand op het perceel. Bovendien zijn er een aantal bomen opgenomen die op de naburige percelen staan, maar die mogelijk wel beïnvloedt worden door de werkzaamheden. Conditie en toekomstverwachting De conditie van het geïnventariseerde bomenbestand is over het algemeen als redelijk tot goed beoordeeld. 16 van de 53 bomen hebben een goede conditie. Daarnaast zijn 25 bomen met een redelijke en 3 met een matige conditie beoordeeld. Van de 53 bomen zijn maar 3 exemplaren met een slechte conditie beoordeeld. 6 bomen zijn dood.

Voor 15 bomen geldt dat zij met een goede toekomstverwachting (> 15 jaar actieve groei) zijn beoordeeld. 26 bomen hebben een redelijke toekomstverwachting van 10 tot 15 jaar. 3 bomen zijn met een matige toekomstverwachting van 5 tot 10 jaar beoordeeld. Van de 53 bomen hebben 3 bomen een slechte toekomstverwachting van minder dan 5 jaar. Bij 6 bomen is de toekomstverwachting niet aanwezig. In de huidige situatie hebben de bomen over het algemeen een goede tot redelijke conditie en toekomstverwachting. Echter zijn de voorgenomen werkzaamheden van belemmerende invloed op het behoud van enkele bomen. Hiervoor kunnen maatregelen worden genomen die zijn opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting. 3.4.3

Groenstructuren toekomstige situatie

In het ontwerp is rekening gehouden met de bestaande groenstructuren en nieuw aan te planten groenstructuren. Hierna wordt beschreven hoe om wordt gegaan met de groenstructuren. Het plangebied ligt in een wijk met een groen karakter. Beeldbepalende bomen langs de Parallelweg blijven behouden. De kavels hebben allen een relatief grote en groene voortuin zoals ook in de directe omgeving. De middenberm in het binnengebied wordt voorzien van bodembedekkende heesterbeplanting voor een hoogwaardige uitstraling en ter versterking van de biodiversiteit. Enkele nieuw aangeplante berken versterken hier het groene en bosrijke karakter kenmerkend voor dit deel van Emmen. Dit gebied is ook geschikt voor klimaatadaptieve maatregelen zoals regenwaterinfiltratie. Om aan te sluiten bij het groene karakter van de omliggende wijk is gekozen voor een verplichte groene erfafscheiding in het voorerf tot 3m achter de voorgevellijn. Hiermee wordt het groene karakter versterkt. Hierbij is bewust niet gekozen voor een voorgeschreven type beplanting om de individualiteit in het plan te benadrukken zoals ook in de omgeving te zien is in buurten zoals de Molenkamp. In de openbare ruimte is gekozen voor heesterbeplanting met enkele meerstammige bomen. De definitieve keuze in materialisering en beplantingstypes voor de openbare ruimte zal in afstemming met de gemeente (toekomstig eigenaar) worden gemaakt.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

20

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

3.5

Verkeersstructuur

3.5.1

Algemeen

Bij nieuwe ruimtelijk ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van parkeerkencijfers van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip "voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen en/of ruimtelijke onderbouwingen. In de visie is vastgelegd dat de CROW normen worden gebruikt voor het vaststellen van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Uitgangspunt is daarbij dat de parkeerplaatsen zoveel mogelijk op eigen terrein worden gerealiseerd.

Als dat niet mogelijk is, dienen de parkeerplaatsen in de nabijheid van het plangebied in de openbare ruimte beschikbaar te worden gesteld. 3.5.2

Situatie plangebied

3.5.2.1 Algemeen In voorliggend geval is voor de gemeente Emmen uitgegaan van een stedelijkheidsgraad 'Weinig stedelijk' (Bron: CBS Statline). Het plangebied ligt in een stedelijke zone wat is aan te merken als 'rest bebouwde kom'. De te realiseren woningen in het plangebied wordt uitgegaan van de functie 'Koop, huis, vrijstaand' en 'Koop, huis, twee-onder-een-kap. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de te hanteren uitgangspunten: Functie Koop, huis, vrijstaand Koop, huis, twee-onder-een-kap

Verkeersgeneratie (per dag) 8,2 per woning 7,8 per woning

Parkeerbehoefte 2,3 2,2

3.5.2.2 Verkeersgeneratie Uitgaande van de gegevens zoals genoemd in paragraaf 3.5.2.1 is sprake van de volgende verkeersgeneratie voor de voorgenomen ontwikkeling: Functie woningen Verkeersgeneratie (per werkdag) Koop, huis, vrijstaand 6 49,2 Koop, huis, twee-onder-een-kap 6 46,8 Totaal 96 De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een verkeersgeneratie van 96 verkeersbewegingen per dag. De wegen rondom het plangebied betreffen 50 km/u wegen. Dergelijke wegen beschikken over voldoende capaciteit om de verkeersbewegingen per etmaal op te vangen. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling wordt deze capaciteit naar verwachting niet overschreden. Daarnaast wordt opgemerkt dat ter plaatse van het plangebied functies (kantoorpand) komen te vervallen. 3.5.2.3 Parkeerbehoefte Uitgaande van de gegevens zoals genoemd in paragraaf 3.5.2.1 is sprake van de volgende parkeerbehoefte voor de voorgenomen ontwikkeling: BJZ.nu Bestemmingsplannen

21

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Functie woningen Parkeerbehoefte Koop, huis, vrijstaand 6 13,8 Koop, huis, twee-onder-een-kap 6 13,2 Totaal 27 In totaal is er sprake van een parkeerbehoefte van 27 parkeerplaatsen. De voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van de parkeerplaatsen op eigen terrein. Hiermee wordt aan de parkeerbehoefte voldaan.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

22

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Hoofdstuk 4

Onderzoeken

4.1

Archeologie en monumenten

4.1.1

Algemeen

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzen zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer. Categorie Rijksmonument Waarde Archeologie 1 Waarde Archeologie 2 Waarde Archeologie 3 Waarde Archeologie 4

Archeologische waarden Beschermd Zeer hoge archeologische waarde (zeer) (hoge) archeologische waarde Middelhoge of hoge verwachting Middelhoge of hoge verwachting

Oppervlakte 0 m2

Diepte 30 cm + 10 cm

Drainage Verbod Verbod

100 m2

30 cm + 10 cm

Verbod

1000 m2

30 cm + 10 cm

Verbod

1000 m2

30 cm + 10 cm

Toegestaan

Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.

Deze beleidskeuzen zijn vertaald in een dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek. 4.1.2

Archeologische waarden in het plangebied

Op basis van het facetbestemmingsplan "Emmen, Archeologie" en de archeologische beleidskaart van de gemeente Emmen ligt het plangebied in een gebied met archeologische waarde 4. Dit is weergegeven in afbeelding 4.1.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

23

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Afbeelding 4.1 Uitsnede Archeologische beleidskaart Emmen (Bron: gemeente Emmen) Gebieden gecategoriseerd als waarde - 4 zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw, landschappelijke kenmerken en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Delen van dit landschap kunnen bovendien zijn afgedekt door esdekken. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. Voor gebieden aangeduid met Waarde - 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1.000 m² en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). De Waarde - 4 is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt. De werkzaamheden die gaan plaatsvinden zorgen voor bodemverstoringen groter dan 1.000 m2 . Daarom is door Laagland Archeologie een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 2 bij deze toelichting.

Hieronder wordt nader ingegaan op de onderzoeksresultaten. Onderstaande kaart toont waar een intacte podzolbodem is geconstateerd en waar archeologische resten zijn te verwachten. Voor deze delen wordt vervolgonderzoek geadviseerd indien bodemingrepen dieper reiken dan 40 cm -mv.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

24

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

Afbeelding 4.2 Advieskaart vervolgonderzoek (Bron: Laagland Archeologie) Archeologische resten uit de periode Midden-Neolithicum tot en met de Vroege Middeleeuwen bestaan hoofdzakelijk uit grondsporen (paalkuilen, greppels, afvalkuilen en dergelijke) en slechts minimaal uit mobiele vondsten zoals bewerkt vuursteen of aardewerk. Dergelijke vindplaatsen zijn meestal niet of nauwelijks door middel van karterend booronderzoek op te sporen. Indien dieper ontgraven wordt dan 40 cm -mv dan wordt nader archeologisch onderzoek geadviseerd conform protocol 4003 IVO (landbodems) in de vorm van proefsleuven. Hiertoe dient een door het bevoegd gezag goed te keuren programma van eisen (PvE) te worden opgesteld. Geadviseerd wordt het PvE het proefsleuvenonderzoek in eerste instantie te richten op het noordelijke adviesgebied. Indien archeologische resten worden aangetroffen kan het proefsleuvenonderzoek worden uitgebreid tot het zuidoostelijke adviesgebied. Geadviseerd wordt in het PvE wordt ook te voorzien in een aanvullende proefsleuven in het resterende plangebied indien de onderzoeksresultaten daartoe aanleiding geven. Bij een proefsleuvenonderzoek wordt normaliter ongeveer 8 – 10 procent van het plangebied door middel van proefsleuven ontgraven conform de KNA Leidraad Inventariserend Veldonderzoek Deel: Proefsleuvenonderzoek (IVO-P).

De implementatie van dit advies is in handen van de bevoegde overheid, de gemeente Emmen. Mochten bij graafwerkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, dan geldt conform de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. 4.1.2.1 Archeologische monumenten Binnen het plangebied zijn geen archeologische monumenten aanwezig.

BJZ.nu Bestemmingsplannen

25

Emmen, Centrum-Oost, Parallelweg 36 vastgesteld

4.1.2.2 Cultuurhistorie Om erfgoed goed te verankeren in het ruimtelijke beleid voor de woon- en leefomgeving, is in 2017 de Cultuurhistorische Waardenkaart Emmen vastgesteld. Dit is een inventarisatie en waardering van de cultuurhistorische waarden en bestaat uit een beleidskaart, bronnenkaart en een toelichtende rapportage. Ook is er aandacht voor immaterieel erfgoed. De beleidskaart voor cultuurhistorie geeft de vertaling naar het beschermingsregime voor drie categorieën erfgoed: Monumenten (Rijk, provincie en gemeente) en bomen van de gemeentelijke bomenlijst; Cultuurhistorisch waardevolle gebieden, wijken en (groen)structuren; Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en plekken. Afhankelijk van de waarde van het monument, ensemble, of object, wordt er ingezet op bescherming (bijvoorbeeld voor aangewezen monumenten), herkenbaar houden (van de waardevolle historische en ruimtelijke structuur en samenhang van een ensemble, zoals bijvoorbeeld een bebouwingslint), of respecteren en 'rekening houden met' (voor objecten of afzonderlijke plekken met een cultuurhistorische waarde). Voor de omgeving van het plangebied wordt ingezet op het herkenbaar houden van de historische en ruimtelijke structuur en samenhang.

De elementen waarvoor deze maatregel geldt, zijn ensembles en structuren met een hoge cultuurhistorische waarde, zoals karakteristieke stedenbouwkundige gebieden of waardevolle groenstructuren. Situatie plangebied In de ruimtelijke ontwikkeling van het centrum van Emmen zijn een aantal fasen te onderscheiden, die tegenwoordig nog herkenbaar zijn in de stedenbouwkundige structuur en bebouwingskarakteristiek. In voorliggend geval dateren de stedenbouwkundige kenmerken voornamelijk uit de wederopbouw periode. Hierna wordt kort ingegaan op deze periode en daarna op het plangebied. Tot de eerste jaren na de Tweede Wereldoorlog had Emmen, ondanks de vooroorlogse transformatie tot een klein regionaal centrum, nog een sterk dorps karakter. Omstreeks 1950 drong het besef door bij de nationale en lokale overheid, dat een concentratie van industrie, woningbouw en overige voorzieningen in Emmen wenselijk was. De keuze op 21 juni 1950 om een nieuwe AKU-fabriek te vestigen in Emmen vormde een belangrijke impuls. Het Ministerie van Economische Zaken besloot in datzelfde jaar om de gemeente Emmen 1,3 miljoen gulden uit de Marshall-gelden ter beschikking te stellen, voor de aanleg van industrieterrein Bargermeer. Het uitgangspunt voor de stedenbouwkundige ontwikkeling was dat Emmen een stad zou worden, maar tegelijkertijd een dorps karakter zou behouden.