Bijlage 1 - Bestemmingsplan 'Zuidbarge' (toelichting, regels en bijlagen)

Hoewel de hunebedden uit die tijd nog steeds herkenbaar zijn in het hedendaagse landschap, is het landschap zelf uit die tijd verdwenen. Het uitgestrekte bosrijke landschap uit die tijd is geleidelijk aan steeds opener geworden. In het Laat-Neolithicum (2800 – 1900 v.Chr.) ontstond zo meer open vegetatie met een kruidlaag, omstandigheden die geschikt zijn voor meer vee. De ontbossing zette nadien onverminderd voort, terwijl het areaal heide toenam. In de Late Bronstijd, maar vooral in de IJzertijd en Vroeg-Romeinse tijd ontstonden celtic-fields (raatakkers), blokvormige akkercomplexen die als voorloper van de essen kunnen worden beschouwd. Echter ook in die tijd verplaatsten nederzettingen zich nog regelmatig. Vooral nadat boeren zich permanent op één plaats gingen vestigen werd het agrarische landgebruik de bepalende factor voor het landschappelijke beeld. Dit agrarisch landschap, dat het het esdorpenlandschap

29

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

wordt genoemd, ontstond vanaf de Vroege Middeleeuwen. Het is de basis van de huidige situatie. Maar ook het esdorpenlandschap is geen statisch landschap en is in de loop der tijd voortdurend veranderd. De voorlopers van het esdorpenlandschap De omgeving van Zuidbarge kent een bewoningsgeschiedenis vanaf de vroege Prehistorie. Dit betekent dat het gebied waarschijnlijk al deels was ontbost op het moment dat vanaf de negende eeuw de inrichting ontstond van het cultuurlandschap dat we tegenwoordig het esdorpenlandschap noemen. De es Zuidbarge beschikte over een deel van de es, het akkercomplex, gelegen tussen het dorp en Noordbarge. De kadastrale kaart van 1832 noemt het gehele akkercomplex tussen de dorpen Noorden Zuidbarge ‘Noord- en Zuidbarger esch’. In tegenstelling tot de heidegronden en het veen die in gemeenschappelijk bezit waren, zijn de akkers op de es in privaat eigendom. Essen bestonden uit zodanig smalle en kleine perceeltjes dat deze door cartografen moeilijk in kaart konden worden gebracht. Reden waarom essen op topografische kaart als één geheel (wit) worden weergegeven (zie afb. 3.7 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). De verkavelingstructuur van essen is alleen te zien op grondschattingkaarten uit 1630 of op kadastrale kaarten die vanaf 1830 zijn gemaakt.

De esgronden van Noord- en Zuidbarge zijn zogenaamde loopodzolgronden (code cY23x op de kaart) of kamppodzolgronden (cHd21) beide met een matig dik humushoudend dek tussen de 30 – 50cm (afb. 3.8 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). Wanneer echter de grondschattingskaart uit 1630 van een gedeelte van de es wordt vergeleken met de kadastrale kaart uit 1832 dan is in deze periode weinig veranderd aan zowel de percelen als de eigenaren (afb. 3.11 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). De vorm van de percelen uit 1630 is op de kaart van 1832 nog herkenbaar. Ook zijn de percelen in 1832 nog voornamelijk in handen van dezelfde families. Op basis van de veldnamen ‘aanwendinge’ en ‘wendinge’ kan de conclusie worden getrokken dat deze akkers na het in gebruik nemen van de keerploeg zijn ontstaan. De conclusie is dan ook de uitbreiding van de esgronden bij Zuidbarge al in de periode vóór 1630 heeft plaats gevonden. De groenlanden In tegenstelling tot het ‘Drents model’ waarin de groenlanden vanaf de Middeleeuwen bestaan uit verkavelde wei- en hooilanden waren de groenlanden van de meeste Drentse dorpen en ook die van Zuidbarge in de Middeleeuwen nog gemeenschappelijk bezit en niet verkaveld. Ze werden in de Middeleeuwen namelijk begraasd door dorpskudden en bestonden afwisselend uit graslanden, struwelen en bos.

Wel werd actief ingegrepen in de waterhuishouding bijvoorbeeld om de hooilanden met het mineraalrijke water te bevloeien. Het merendeel van de groenlanden zijn in de de eerste helft van de zeventiende eeuw gescheiden en verdeeld onder de markegenoten. De verkaveling en houtwallen zoals bekend op topografische kaarten zijn dan ook nadien ontstaan (afb. 3.13 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). De conclusie is dat de op de kaart van 1900 weergegeven verkavelde hooi- en weilanden dus niet uit de begintijd van het esdorp, de Middeleeuwen, stammen maar pas in de eerste helft van de zeventiende eeuw zijn ontstaan. De weidegronden op het voormalige Bargermeer zijn zelfs pas in de tweede helft van de negentiende eeuw ontstaan. De woeste gronden; heide, bos en veen In tegenstelling tot veel andere Drentse esdorpen, en het model, had de marke van Noord- en Zuidbarge een relatief beperkt areaal heide (zie kaart op pag. 14 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). Ten westen van het dorp lag een heidegebied, Noord- en Zuidbarger veld genoemd. Daarnaast lag het Oosterveld bij Angelslo en Den Oever. Vanaf 1900 is begonnen met het ontginnen van de heidevelden tot bouw- of weiland en (productie)bos. Zo is in het kader van de werkverschaffing in de jaren dertig van de vorige eeuw het Noordbargerbos op het voormalige heideveld ontstaan.

Het gebied bij Den Oever en Angelslo is via bouwland getransformeerd naar voornamelijk bedrijfsterrein, stadwijk en het dorp Barger-Oosterveld.

30

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Al met al is in de tweede helft van de negentiende maar vooral de eerste helft van de twintigste eeuw het veenkoloniale landschap in het gebied van de voormalige marke van Noord- en Zuidbarge planmatig ontstaan. Conclusie Zuidbarge en omgeving kent een zeer lange bewoningsgeschiedenis. Restanten van voorlopers van het esdorpenlandschap zoals hunebedden, grafheuvels en urnenvelden zijn dan ook in de omgeving van het dorp gevonden. Het dorp en de akkercomplexen (essen) zijn op hun huidige plaats vermoedelijk in de Vroege Middeleeuwen ontstaan en in de loop der eeuwen steeds verder uitgebreid. De gemeenschappelijke gronden van de marke (dorpsgebied) zijn in verschillende fases geprivatiseerd en ontgonnen. De wei- en hooilanden al in de zeventiende eeuw, de heide en het veen in de negentiende en twintigste eeuw. Hierdoor is een bijzonder gelaagd landschap ontstaan met karakteristieken uit veel verschillende periodes. Na WO II is vooral door de stadsuitbreidingen het landschap verder veranderd.

4.2

Ruimtelijke structuur van Zuidbarge

In deze paragraaf wordt de ruimtelijke structuur van Zuidbarge besproken. Er wordt ingegaan op de bebouwingsstructuur, wegenstructuur, verkavelingsstructuur, groenstructuur en conclusies en ruimtelijke voorwaarden. 4.2.1

Bebouwingsstructuur

Karakteristiek voor esdorpen zoals Zuidbarge is de losse bebouwingstructuur met kleine en grote open ruimten zoals brinken, erven en/of weilandjes tussen de bebouwing. Rond 1832 was is sprake van verspringende rooilijnen en een grote variatie in positionering van de gebouwen ten opzichte van elkaar en in nokrichtingen (afb. 4.1 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). Het lijkt wel of de gebouwen achterloos over het terrein zijn gestrooid. Ook waren de gebouwen, veelal boerderijen met schuren, relatief groot van omvang. Het waren en zijn nog steeds meestal rietgedekte (oorspronkelijk stro) hallehuis boerderijen. Dergelijke hallehuizen worden ook wel Saksische boerderijen genoemd. Tegenwoordig kent Zuidbarge ook enkele jongere, uit de twintigste eeuw, boerderijen. Dit zijn geen Saksische boerderijen. De eerste kadastrale kaart van Zuidbarge uit 1832 geeft een goed beeld van het losse karakter van de bebouwing. Dit losse karakter zorgt er bovendien voor dat er een grote ruimtelijke variatie bestaat met kleine en grotere ruimten en lange maar ook korte zichtlijnen. Voor degene die het dorp niet kennen is het moeilijk om het wegenpatroon te herkennen. Karakteristiek voor Zuidbarge is dat midden in het dorp er één grote brinkachtige ruimte was. Rondom de brinkachtige ruimte waren de meeste boerderijen gesitueerd.

Op de kadastrale kaart uit 1832 is geen bebouwing ten westen van het dorp weergegeven. Dit (lege) gebied is namelijk onderdeel een ander kaartblad. Evenals bij Noordbarge zijn de kaartbladen uit 1832 van de directe omgeving van het Oranjekanaal vernietigd nadat ze na de aanleg waren hermeten en veranderd. Omdat het bouwjaar van de huidige bebouwing bekend is en allen na 1832 zijn gebouwd, is het aannemelijk dat in 1832 er geen bebouwing stond. In 1880 was de bebouwing toegenomen maar de losse structuur behouden gebleven (afb. 4.2 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). De kadastrale kaart van 1880 geeft de situatie na de verdeling van de markegronden weer. Een boerderij is dan ook opgericht op de na de verdeling verkavelde voormalige gemeenschappelijke (veld)gronden. In 1858 bereikte het Oranjekanaal Zuidbarge. Bij de kruispunten van het Oranjekanaal en de reeds bestaande oude wegen ontstond dan ook bebouwing. Na 1880 is het dorp vooral lineair gegroeid langs de hoofdweg Zuidbargerstraat en in mindere mate langs het kanaal bij de Rietlandenstraat. Zowel de Zuidbargerstraat als Rietlandenstraat bestond al vóór 1832. In eerste instantie nam de bebouwing langs de Zuidbargerstraat alleen ten zuiden van het oorspronkelijke esdorp toe. Ten zuiden van het dorp had zich al rond 1900 al een bebouwingslint gevormd (afb.

4.4 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'), en stond er een school, gebouwd in 1889, langs de

31

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

weg. Het bebouwingslint is in de loop der tijd steeds verder verdicht. Al met al is in de loop der tijd een lintbebouwing langs de Zuidbargerstraat ontstaan. Door deze lintbebouwing heeft Zuidbarge meer het karakter van een wegdorp gekregen. Zo staan de huizen in het lintje ten noorden van het oude esdorp vrijwel in dezelfde rooilijn. Ook hebben deze woonhuizen veelal dezelfde nokrichting en wijken daarmee sterk af van de structuur van een esdorp. Het lint ten zuiden van het oorspronkelijke esdorp kent een grote variatie aan bouwstijlen en type woningen en bedrijven. De karakteristieke losse esdorpbebouwingstructuur is alleen nog aanwezig in het gebied waar de Rietlandenstraat en Zuidbargerstraat elkaar kruisen. Dit is het historische esdorpgebied met de oudste bebouwing met de zo karakteristieke Saksische boerderijen. 4.2.2

Wegenstructuur

Wanneer de wegenstructuur van 1903 wordt vergeleken met die van 2018 dan valt het volgende op (afb. 4.9 = 1903 en 2018 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). In de eerste plaats is de wegenstructuur in het oudste, centrale, gedeelte van het dorp nog vrijwel hetzelfde. Buiten het historische gedeelte is de wegenstructuur aanzienlijk gewijzigd. De paden richting de Noord- en Zuidbarger es zijn of verdwenen of recht getrokken. De grootste wijziging betreft echter de aanleg van de grote infrastructurele werken, eerst een gedeelte van de Hondsrugweg en Rondweg vervolgens de uitbreiding van de Rondweg eind jaren zeventig begin jaren tachtig en de verlenging van de Hondsrugweg richting de stadswijk Rietlanden. Recentelijk is het gebied rondom de kruising van beide wegen heringericht met rotondes. Daarnaast is de Abel Tasmanweg van een pad langs weilanden in 1903 getransformeerd naar een doorgaande weg langs het bedrijventerrein Bargemeer. De conclusie dat in het dorp zelf de historische wegenstructuur nog aanwezig is. De grote infrastructurele werken rondom het dorp wijken echter sterk af van het historische wegenpatroon van het esdorplandschap. Het dorpsgebied is tegenwoordig omsloten met relatief grote infrastructurele werken. Hierbij stamt het Oranjekanaal uit de jaren vijftig van de negentiende eeuw en het wegennet en spoor uit de twintigste eeuw. 4.2.3

Verkavelingsstructuur

De kadastrale kaart uit 1832 geeft een goed beeld van de verkaveling structuur uit die tijd (afb. 4.12 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018') . Een gedeelte van het plangebied is op dat moment nog niet verkaveld en dus nog in gemeenschappelijk bezit van de markegenoten. De percelen op de es zijn zoals gebruikelijk privébezit en dus wel verkaveld. In 1867 zijn de gemeenschappelijke zandgronden van de marke tegelijkertijd met de gemeenschappelijke venen van het Barger- Oosterveen gescheiden en onder de gerechtigde markegenoten verdeeld. Dit wordt goed weerspiegeld op de kadastrale kaart van 1880 (afb. 4.14 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). Alle gronden rondom het dorp waren in dat jaar verkaveld. Hierbij lijkt de verkavelingsstructuur van deze ontginningen op de smalle strookverkaveling elders op de es. Het zijn dus voortzettingen van de kleinschalige strookverkaveling van vóór 1880. Bijzonder detail is dat op de kadastrale kaart van 1880 het voor het eerst verkavelde gebied ten oosten van de Zuidbargerstraat het Zuidbarger Oude Kamp wordt genoemd. Vergelijkbaar met essen en andere kampontginningen wordt ook hier de verkaveling van de Zuidbarger Oude Kamp niet weergegeven op topografische kaarten. Dat geldt ook voor het Zuidbarger Nieuwe Kamp dat buiten het plangebied ten zuiden van het Oranjekanaal ligt.

In de jaren vijftig van de vorige eeuw was de oude verkavelingsstructuur nog grotendeels intact (afb. 4.17 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). Als gevolg van de ruilverkaveling in de jaren zeventig is de historische verkavelingstructuur op de es volledig verdwenen. De kadastrale kaart van 2018 laat zien dat hier nu sprake is van enkele grote blokken (afb. 4.16 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018'). Slechts op enkele plekken geeft de kavelrichting een indicatie voor de historische strookvormige structuur.

32

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Alleen in het oudste gedeelte direct in en om het dorp is de historische verkavelingsstructuur nog enigszins herkenbaar. 4.2.4

Groenstructuur

Kenmerkend voor een esdorp als Zuidbarge is de aaneenschakeling van grote en kleine ruimten die in gebruik zijn als brink, erf, tuin, kleine akkers en weilandjes. Eén of enkele open ruimten in het dorp worden gebruikt als veeverzamelplaats. Deze ruimte(n) lagen oorspronkelijk aan de rand van het dorp en worden aangeduid met ‘brink’. Zoals eerder gezegd was in Zuidbarge oorspronkelijk sprake van één grote brinkachtige ruimte met boerderijen rondom. Na 1832 is deze gemeenschappelijke ruimte geprivatiseerd en verkaveld. De kaart met de groenstructuur van 1903 (pagina 37 van het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018') laat goed zien dat het groen in Zuidbarge in de eerste plaats bestond uit begroeiing om de percelen. Deze perceelsrandbegroeiing heeft voornamelijk bestaan uit hakhoutsingels, bomenrijen en/of hagen. Ze dienden ook als veekering. Daarnaast stonden in 1903 er rond de boerderijen relatief veel solitaire bomen. Ook deze zijn in de loop der tijd afgenomen, zij het in mindere mate dan de bomenrijen en houtwallen langs de perceelsranden. De bomenrijen aan weerszijden van de Zuidbargerstraat begeleidden al in 1903 deze weg. Dat is tot op de dag van vandaag nog steeds het geval. De gemeente Emmen heeft deze groenstructuur dan ook als monumentaal aangemerkt.

Hoewel niet horend bij het esdorpenlandschap, zijn de bomenrijen langs het Oranjekanaal inmiddels wel een zeer markant element geworden in het landschap rond Zuidbarge. Omdat ze op het verhoogde talud staan, zorgt deze groenstructuur ook voor een visuele afscherming richting de aanpalende stadswijken ten (zuid)westen van het dorp. Karakteristiek was en is dat de es (vrijwel) niet beplant was met bomen. De beplanting die is aangebracht zowel ter afscherming van de infrastructuur van de Hondsrugweg en Rondweg als begeleiding van deze wegen is vooral functioneel en heeft evenals de wegen zelf geen relatie met het dorp. De bomen op de houtwal langs de Abel Tasmanstraat zijn nog wel een restant uit de tijd vlak na de drooglegging van het Barger-Meer en het gebied was ingericht als weidegrond. Al met al is de conclusie dat het dorp nog steeds een vrij groen karakter heeft behouden omdat veel (restanten van) bomenrijen en solitairen bestaan uit o.a. eiken en lindes van vrij grote omvang. Ook de opgaande beplanting langs de Zuidbargerstraat en het westelijke deel van de Rietlandenstraat zorgt voor een groene begeleiding door het dorp. 4.2.5

Conclusie en ruimtelijke voorwaarden

Het aanwezige reliëf van de Hondsrug zorgt, in combinatie met eeuwenlang door de mens opgebracht humus dek, voor een over de es zichtbaar aardkundig en cultuurhistorisch archief. De losse, gevarieerde, bebouwingstructuur waarbij de boerderijen als ‘strooigoed’ zonder een vaste rooilijn ten opzichte van elkaar staan en waarbij sprake is van open ruimten tussen de boerderijen is tot op de dag van vandaag nog goed herkenbaar. De aanwezige verkaveling rondom, of beter; met name achter de bebouwing geeft een redelijk beeld van de historische verkavelingstructuur van het esdorp. Het opgaand groen rondom de losjes gegroepeerde boerderijen is nog redelijk goed maar de bomenrijen en perceelsrandbegroeiing veel beperkter aanwezig. De huidige solitaire bomen of kleine bomenrijen op een perceelsrand zijn relicten uit een veel groter bestand aan houtopstanden uit het verleden. De brinken, en dan met name de brink bij de boerderij Zuidbargerstraat 54 is zeer herkenbaar en gaaf aanwezig. Dit geldt minder voor de brink op de kruising Rietlandenstraat – Keistraat. Hoewel geen karakteristiek voor het esdorpenlandschap zijn de bomenrijen

33

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

langs het Oranjekanaal een markant landschapselement dat het dorp visueel afscheid van de aanpalende stadswijken. Al met al zorgt de optelsom van het nog aanwezige reliëf, historische bebouwing-, wegen en verkavelingstructuur en in mindere mate de groenstructuur voor een cultuurhistorische en visueel ruimtelijke samenhang. Essentiële ruimtelijke voorwaarden Vorengenoemde leidt tot de volgende essentiële ruimtelijke karakteristieken: In aardkundig en cultuurhistorisch opzicht waardevol reliëf op de es; Een combinatie van structuur- en beeldbepalende bebouwing met een losse bebouwingsstructuur waarbij zowel de nokrichtingen als de positie ten opzichte van elkaar en de weg varieert. Bij de ‘structuur- en beeldbepalende bebouwing en/of bijgebouwen’ en de ‘structuurbepalende bebouwing en/of bijgebouwen’ aangewezen (bij)gebouwen dient zowel de ligging van de gebouwen ten opzichte van elkaar als ten opzichte van de weg, alsmede de huidige hoofdvorm, die bepaald wordt door de nokhoogte, goothoogten, inhoud en dakvormen te worden gehandhaafd.

Bij ‘beschermd monument’ en ‘structuur- en beeldbepalende bebouwing en/of bijgebouwen’ dient tevens het huidige of oorspronkelijke uiterlijk, dat wordt bepaald door de authentieke architectuur en het materiaalgebruik, te worden gehandhaafd; Open ruimten en zichtlijnen tussen de bebouwing; De bestaande historische wegenstructuur waarvan enkele nog (deels) bestraat met flinten; De nog aanwezige karakteristieke verkaveling van een esdorp Zuidbarge; De brinken en brinkachtige ruimten; Het voor een esdorp karakteristieke opgaand geboomte rondom de bebouwing, op de brink(en) en langs percelen zorgt voor een besloten karakter; De wegbegeleidende beplanting langs de Zuidbargerstraat en het westelijke gedeelte van de Rietlandenstraat; De bomenrijen langs het Oranjekanaal. De waardering van de ruimtelijke structuur is vertaald op de kaart in het rapport 'Zuidbarge, het landschap en dorp in historisch perspectief'. Het rapport en de bijbehorende kaart zijn opgenomen als Bijlage 2 en Bijlage 3 bij de regels van het bestemmingsplan. Zowel bij het bepalen van de huidige bestemmingen en bouwvlakken als bij toekomstige initiatieven, afwijkingen en wijzigingen van het bestemmingsplan wordt dit rapport met de waardering van de ruimtelijke structuur in acht genomen. Hierop wordt in Hoofdstuk 5 nader ingegaan.

34

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Hoofdstuk 5 5.1

Planbeschrijving

Algemene planbeschrijving

Voor Zuidbarge zorgt de optelsom van het nog aanwezige reliëf en vooral historische bebouwing-, wegen en verkavelingstructuur en de groenstructuur voor een grote cultuurhistorische en gevarieerde visueel ruimtelijke samenhang. In bepaalde delen is deze ruimtelijke kwaliteit minder herkenbaar aanwezig door latere ontwikkelingen in de bebouwings- en/of landschappelijke structuren. Het inzicht in de landschappelijke en dorpskarakteristieken biedt de gemeente en initiatiefnemers de mogelijkheid verantwoorde overwegingen te nemen bij ruimtelijke ontwikkelingen. Dit inzicht in de ruimtelijke kwaliteit dient dan ook als beoordelingskader én inspiratiebron bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het bestemmingsplan beoogt de nog aanwezige ruimtelijke kwaliteit te behouden, zonder hierbij ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst uit te willen sluiten. Daarnaast probeert het plan een sturende bijdrage te leveren aan de vergroting van de ruimtelijke kwaliteit op locaties waar de kwaliteit minder herkenbaar meer aanwezig is. De landschappelijke, cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten zijn uitgebreid geïnventariseerd in het rapport 'Cultuurhistorische analyse Zuidbarge 2018' (Bijlage 2 bij de regels). In Hoofdstuk 4 is reeds ingegaan op het rapport. Onderdeel van het rapport is de kaart die is opgenomen als Bijlage 3 bij de regels.

5.2

Waardering landschap

Op de kaart in Bijlage 3 bij de regels is een aantal categorieën aan landschappelijke elementen opgenomen: Verkavelingsstructuur (restant) esdorp; Essentiële zichtlijnen tussen de bebouwing; Structuur/beeldbepalende beplanting; Brink. 5.2.1

Verkavelingsstructuur (restant) esdorp

Kenmerken Restanten van het historische verkavelingspatroon. Planologische gevolgen Bepalend bij de begrenzing van bouwvlakken; Speelt een rol bij de integrale ruimtelijke afweging omtrent verlening van afwijkingen en wijzigingen van het bestemmingsplan; Beschermd door middel van de 'algemene' dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit', de bescherming dat bij afwijkingen moet worden getoetst aan de waarden zoals vastgesteld in de rapportage van Scholtens. 5.2.2

Essentiële zichtlijnen tussen de bebouwing

Kenmerken Leveren een bepalende bijdrage aan de herkenbaarheid losse esdorp-structuur, de cultuurhistorisch waardevolle nederzetting en latere ontginningenpatroon; Doorzichten. Planologische gevolgen Bepalend bij de begrenzing van bouwvlakken; Aanlegvergunningenstelsel voor o.a. het aanbrengen van verharding en bebossing (binnen de bestemming Agrarisch met waarden - Esdorpenlandschap); Speelt een rol bij de integrale ruimtelijke afweging omtrent verlening van afwijkingen en wijzigingen van het bestemmingsplan;

35

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Beschermd door middel van de 'algemene' dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit', de bescherming dat bij afwijkingen moet worden getoetst aan de waarden zoals vastgesteld in de rapportage van Scholtens; Door middel van strakke bouwvlakken rondom beeld- en structuurbepalende gebouwen beschermd. 5.2.3

Structuur/beeldbepalende beplanting

Kenmerken Bomenrij, laanbeplanting Restanten van het cultuurhistorische agrarische esdorp en/of latere ontginningen; Benadrukking historische structuren; Bomen en gras; Bepalende factor voor groene karakter van het dorp. Solitaire bomen Restanten van het cultuurhistorische agrarische esdorp; Bepalende factor voor groene karakter van het dorp. Bomengroep, bos(je) Bepalende factor voor groene karakter van het dorp. Houtopstanden op talud kanaal Zorgen voor een visuele afscherming richting de aanpalende stadswijken ten (zuid)westen van het dorp. Planologische gevolgen Algemeen Kan een rol spelen bij afwijkingen en wijzigingen, waarbij een integrale ruimtelijke afweging wordt gemaakt; Beschermd door middel van de 'algemene' dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit', de bescherming dat bij afwijkingen moet worden getoetst aan de waarden zoals vastgesteld in de rapportage van Scholtens. Bomenrij, laanbeplanting Aanlegvergunningenstelsel, o.a. in de bestemming Verkeer, voor o.a. het rooien van bos, bomen, boomgaard, houtwal of singel. Solitaire bomen Geen specifieke bestemming of aanduiding, met uitzondering van de aanduiding 'monumentale boom'; Alleen voor aangewezen monumentale bomen een functieaanduiding opgenomen, verder geen specifieke bestemming of aanduiding.

Bomengroep, bos(je) Afzonderlijke bestemming Groen; Geen bebouwing toegestaan; Aanlegvergunningenstelsel voor o.a. het aanleggen, verbreden, of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden. Houtopstanden op talud kanaal In de bestemming Agrarisch met waarden - Esdorpenlandschap is een vergunningenstelsel opgenomen voor o.a. het rooien van bos, bomen, boomgaard, houtwal of singel, waarbij voor het verlenen van een vergunning bij de afweging de landschappelijke analyse van Bureau Scholtens moet

36

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

worden betrokken. 5.2.4

Brink

De brink in het dorp is in dit bestemmingsplan aangeduid met de aanduiding 'specifieke vorm van waarde brink' (in de bestemming Groen). Ter plaatse van de aanduiding is het wijzigen van de brink niet toegestaan.

5.3

Waardering bebouwing

Op de kaart in Bijlage 3 bij de regels is een aantal categorieën aan bebouwing opgenomen: Structuur- (en beeld)bepalende bebouwing inclusief bijgebouwen; Beschermde monumenten. 5.3.1

Structuur- (en beeld)bepalende bebouwing

Tot deze categorie behoort de bebouwing die op zichzelf en door de ligging ten opzichte van de structuuren beeldbepalende bebouwing een belangrijke bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit van Zuidbarge. Bebouwingstype en kenmerken Losse, gevarieerde, bebouwingsstructuur waarbij de boerderijen als ‘strooigoed’ zonder een vaste rooilijn ten opzichte van elkaar staan en waarbij sprake is van open ruimten tussen zowel de boerderijen als de verschillende clusters boerderijen is tot op de dag van vandaag nog goed herkenbaar. Het betreft vooral woonbebouwing en bijgebouwen bij de boerderijen. Planologische gevolgen bestaande situatie in principe vertrekpunt; strakke bouwvlakken om structuur te behouden; bij een verzoek om afwijkingen ten aanzien van ligging, hoogten en dakhelling en vervangingen wordt een afweging gemaakt aan de effecten op de beschreven ruimtelijke waarden van de omgeving. Daarnaast is in dit bestemmingsplan de aanduiding 'karakteristiek' opgenomen voor een aantal structuuren beeldbepalende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Deze zijn aangewezen waarmee ze eventueel geschikt te maken zijn voor bewoning. Voor het opnemen van de aanduiding 'karakteristiek' zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Er mag slechts één voormalig agrarisch bedrijfsgebouw op een perceel de aanduiding karakteristiek krijgen.

Indien er sprake is van twee structuur- en beeldbepalende gebouwen op een perceel, is afgewogen welk gebouw het meest geschikt zou zijn voor bewoning; Het voormalig agrarisch bedrijfsgebouw moet geschikt zijn voor bewoning. Dit houdt onder andere in dat het gebouw een redelijke grootte moet hebben en de bouwkundige staat voldoende is om als basis voor een woning te dienen; De structuur- en beeldbepalende kwaliteit mag bij het wijzigen van gebruik naar wonen, niet worden aangetast. Een kapschuur is bijvoorbeeld niet geschikt voor bewoning. Deze zal na verbouw niet meer als kapschuur herkenbaar zijn (het beeldbepalend karakter van de schuur verdwijnt dan). Bestemming bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing - Structuur- en beeldbepalend'; bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing - Structuurbepalend'; bestemming 'Wonen - Vrijstaand - Structuurbepalend'; in andere bestemmingen, zoals de agrarische bestemmingen, hebben structuur- en beeldbepalende gebouwen of structuurbepalende gebouwen een 'specifieke bouwaanduiding - structuur- en beeldbepalend' en 'specifieke bouwaanduiding - structuurbepalend' op de verbeelding.

37

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

5.3.2

Beschermde monumenten

Tot deze categorie behoren monumenten, die op zichzelf en door de ligging ten opzichte van de structuuren beeldbepalende bebouwing een belangrijke bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit van Westenesch. De monumenten zijn als structuur- en beeldbepalend beoordeeld. Planologische gevolgen de monumenten zijn aangeduid op de verbeelding van dit bestemmingsplan en in de dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' is hiervoor een regeling opgenomen ter bescherming van de hoofdvorm en de ligging; daarnaast zijn de monumenten beschermd via andere wet- en regelgeving.

5.4

Overig

Op de kaart in Bijlage 3 bij de regels is een aantal overige waarden en elementen opgenomen: Beschermd erf; Beschermde put; Waardevolle bestrating. Planologische gevolgen beschermd door middel van de 'algemene' dubbelbestemming 'Waarde - Ruimtelijke kwaliteit' en de bescherming dat bij afwijkingen moet worden getoetst aan de waarden zoals vastgesteld in de rapportage van Scholtens (zie Bijlage 2 bij de regels); speelt een rol bij de integrale ruimtelijke afweging omtrent verlening van afwijkingen en wijzigingen van het bestemmingsplan; ten aanzien van waarvolle bestrating wordt in de bestemming 'Verkeer' bij verlenen van een vergunning, bijvoorbeeld voor het aanbrengen van verharding met een oppervlakte van meer dan 100 m2 , verwezen naar het rapport van Bureau Scholtens en dat de landschappelijke waarden hieruit bij de beoordeling moeten worden betrokken; de beschermde put en het beschermde erf worden in dit bestemmingsplan specifiek aangeduid en beschermd.

38

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Hoofdstuk 6 6.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid. Tevens moet het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar zijn voor de gebruiker. Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

6.2

Toelichting op de verbeelding

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart BGT gehanteerd. De ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en/of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

6.3

Toelichting op de regels

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het Rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is. Gebruiksregels Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden. Bouwregels In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekent dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing, bouwhoogtes, dakhelling opgenomen. Flexibiliteit Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels.

Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze

39

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving. In het bestemmingsplan zijn diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn: Afwijken van de bouwregels; Afwijken van de gebruiksregels; Nadere eisen; Algemene afwijkingsregels; Wijzigingsbevoegdheden. De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning. Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Bij toepassing van een afwijking en/of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning. De bevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij het college van burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen. Opzet regels De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 Inleidende regels; Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels; Hoofdstuk 3 Algemene regels; Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels. De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht: 6.3.1

Inleidende regels

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen die in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen moeten worden gemeten. Begrippen De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

40

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt. Wijze van meten De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen moeten worden, gemeten moeten worden. 6.3.2

Bestemmingsregels

In Hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. De enkelbestemmingen in dit plan zijn bestemmingen die recht doen aan het huidige gebruik op de percelen van het plangebied. Omdat het nu reeds geldende bestemmingsplan zeer gedateerd is, zijn de opgenomen bestemmingen niet altijd conform de oude bestemmingen. Wel werken de opgenomen bestemmingen het huidige actuele gebruik uit. Zodoende wijzigt er niets. In zijn totaliteit zijn er de onderstaande bestemmingen: 1. Agrarisch - Grondgebonden 1; 2. Agrarisch met waarden - Esdorpenlandschap; 3. Bedrijf - Nutsvoorziening; 4. Bedrijf; 5. Detailhandel; 6. Groen; 7. Horeca - Categorie 2; 8. Maatschappelijk; 9. Maatschappelijk - Dierenbegraafplaats; 10. Recreatie - Volkstuin; 11. Verkeer; 12. Water; 13. Wonen - Aaneengebouwd; 14. Wonen - Twee-aaneen; 15. Wonen - Voormalige agrarische bebouwing; 16. Wonen - Voormalige agrarische bebouwing - Structuur- en beeldbepalend; 17. Wonen - Voormalige agrarische bebouwing - Structuurbepalend; 18. Wonen - Vrijstaand. 19. Wonen - Vrijstaand - Structuurbepalend De onderstaande tekst bespreekt de bestemmingen afzonderlijk. Agrarisch - Grondgebonden 1 Alle agrarische bedrijven zijn onder deze bestemmingen gebracht.

Het bestemmingsplan maakt een onderscheid tussen grondgebonden, niet-grondgebonden agrarische bedrijven en specifiek een paardenhouderij. Dit onderscheid wordt al sinds het jaar 2000 in de gemeente Emmen gemaakt en wordt in dit bestemmingsplan gehandhaafd. Voor agrarische bedrijven is een regeling opgesteld waarbij de mogelijkheden zijn gekoppeld aan het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Op de verbeelding is de exacte begrenzing van het bouwvlak aangegeven. De voor 'Agrarisch - Grondgebonden 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf. Wat onder een grondgebonden bedrijf moet worden gerekend wordt door middel van de begrippen (Artikel 1) nader uitgewerkt. Voor de bestemming geldt dat het alleen mogelijk is om gebouwen binnen het bouwvlak te bouwen. Er is één bedrijfswoning toegestaan. De oppervlakte van de bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken mag maximaal 250 m² bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte als deze meer bedraagt. Bedrijfsbebouwing mag worden opgericht tot een hoogte van maximaal 12 meter. De goothoogte bedraagt maximaal 4,5

41

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

meter. Aan de oppervlakte van de bedrijfsbebouwing wordt geen maximum gegeven. Bijbehorende bouwwerken bij de woning dienen qua ligging en verschijningsvorm ondergeschikt te zijn aan de woning. Er kan overwogen worden om met afwijking de opsplitsing van de bedrijfswoning in twee wooneenheden toe te staan. Paardenbakken zijn eventueel via een afwijking van de gebruiksregels planologisch te regelen. Het agrarische gebruik kan eventueel met verschillende functies worden verbreed, zoals Bed and Breakfast, detailhandel in eigen voortgebrachte producten, maatschappelijke functies, een stoeterij of bedrijfsactiviteiten uit de 'lichtere' milieucategorie 1 en 2 (Staat van inrichtingen). Voor al deze functies geldt dat ze ondergeschikt moeten zijn aan de agrarische hoofdfunctie en binnen de bestaande bebouwing moeten plaatsvinden. Met een wijziging van het bestemmingsplan kan het college van burgemeester en wethouders de agrarische bestemming wijzigen in de bestemming bestemd voor een paardenhouderij, de bestemming 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing', 'Wonen - Voormalige agrarische bebouwing Structuurbepalend', een maatschappelijke bestemming met wonen opslag en/of stalling of bedrijfsactiviteiten uit de 'lichtere' milieucategorieën 1 en 2 (Staat van inrichtingen).

In zijn algemeenheid spelen de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, het landschap, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen een rol bij de afweging omtrent verlening van een afwijking of wijziging van het bestemmingsplan. Agrarisch met waarden - Esdorpenlandschap Op basis van landschappelijke gebiedskenmerken zijn de agrarisch gronden die geen deel uitmaken van de agrarische bedrijfskavels opgenomen binnen de bestemming 'Agrarisch met waarden Esdorpenlandschap'. Dit sluit aan bij de omliggende bestemmingen van het bestemmingsplan Buitengebied Emmen. Het betreffen in hoofdzaak onbebouwde gronden. De bestemming is vrij globaal van karakter. Binnen de gebiedsbestemming komen belangrijke landschappelijke waarden voor, zoals houtwallen, die moeten worden beschermd. Hiervoor is in deze bestemmingen voorzien in een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken. Vanwege de globaliteit en flexibiliteit zijn niet alle elementen in de regels opgenomen maar maken ze deel uit van de gebiedsbestemmingen.

Denk hierbij aan bijvoorbeeld de volgende elementen: Landbouwkundige elementen (een ontsluitingsweg van een agrarisch bedrijf); Recreatieve elementen (een wandelpad of een picknickplaats); Landschappelijke elementen zoals houtwallen en laanbeplanting; Waterlopen binnen agrarische gronden met in hoofdzaak een landbouwkundige functie. Het gaat hier om zaken die in hoofdzaak of zelfs uitsluitend dienst doen ten behoeve van de basisfuncties van een gebied. Uiteraard zullen de bestaande elementen worden gehandhaafd. Door de globale opzet kunnen ook nieuwe elementen worden ingepast, voor zover ze passen binnen de betreffende bestemming. Een gericht omgevingsvergunningenbeleid voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden voorziet daarin. Bedrijf Binnen het plangebied is op één locatie een bedrijf aanwezig. Voor bedrijfslocaties geldt dat activiteiten van milieucategorie 1 en 2 zijn toegestaan. Bedrijf - Nutsvoorziening Binnen het plangebied zijn op twee locaties nutsvoorzieningen aanwezig. Deze hebben de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening'gekregen. De bestemming bevindt zich vrijwel geheel om het bestaande gebouw en een smalle strook daar omheen. Ter plaatse kan het gaan om trafo-stations en bedrijfsgebouwen. De bouwregels bepalen dat de oppervlakte van gebouwen niet groter mag zijn dan in de bestaande situatie het geval is.

Detailhandel In Zuidbarge komt nauwelijks detailhandel voor. Slechts op één locatie is daarvan sprake. Op de locatie is

42

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

hiervoor de bestemming 'Detailhandel' opgenomen. De bestemmingsomschrijving laat vrij om welke vorm het van detailhandel gaat. Voorts is ter plaatse ook een bedrijfswoning toegestaan. Groen De op de verbeelding voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor openbare groenvoorziening, (erf)toegangswegen, fietsstroken, voetpaden, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Voorzieningen ten behoeve van sport- en speelgelegenheden en andere bouwwerken mogen binnen deze bestemming opgericht worden. Binnen de bestemming 'Groen' zijn geen bouwmogelijkheden opgenomen. Horeca - Categorie 2 In Zuidbarge is één horecabedrijf van categorie 2 aanwezig. Op deze locatie is hiervoor de bestemming 'Horeca - Categorie 2' opgenomen. Maatschappelijk en Maatschappelijk - Dierenbegraafplaats De bestemming 'Maatschappelijk' is gegeven aan het dorpshuis. Bebouwing moet worden opgericht binnen het op de verbeelding aangegeven bouwvlak. Ter plaatse is op het dorpshuis zelf ook een aanduiding opgenomen. Deze aanduiding bepaalt tot welke horecacategorie horeca-activiteiten zijn toegestaan. Een tweede maatschappelijk bestemming is opgenomen voor de dierenbegraafplaats aan de noordzijde van Zuidbarge. de regels bepalen dat hier uitsluitend een dierenbegraafplaats is toegestaan. De bouwregels sluiten aan bij hetgeen planologisch gezien nu ook reeds mogelijk is.

Recreatie - Volkstuin De voor 'Recreatie - Volkstuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor het in het plangebied aanwezige volkstuincomplex. Binnen deze bestemming zijn kleine gebouwtjes en kassen toegestaan. Daarnaast is een centraal toiletgebouw/bergingsruimte toegestaan. Er is een omgevingsvergunningstelsel opgenomen voor onder meer het ophogen, ontgronden en egaliseren van gronden en het graven en dempen van wijken, sloten en waterlopen. Verkeer De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, woonstraten en wegen ten behoeve van de ontsluiting van de aanliggende percelen, toegangswegen en inritten. Binnen deze bestemmingen zijn voet- en fietspaden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen, sport en speelgelegenheden, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen eveneens toegestaan. Water De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor de in het plangebied voorkomende watergangen, met daarbij behorende voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, oevers en groenvoorzieningen. Wonen - Aaneengebouwd Bij 'Wonen - Aaneengebouwd' gaat het om woningen die voorheen geen agrarische bedrijfswoningen betroffen. Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging.

Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 meter achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 meter bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 meter bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 meter bedragen. Binnen de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens verhoogd wordt. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende

43

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

bouwwerken is niet toegestaan. De bouwhoogte van een ander bouwwerk buiten het bouwvlak mag maximaal 3 meter bedragen. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 meter bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 meter. Alle bebouwing dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Voor bijbehorende bouwwerken kan hiervan eventueel worden afgeweken. Voor de oppervlakte van gebouwen geldt dat deze ten hoogte 250 m² mag bedragen, dan wel de bestaande oppervlakte, mits niet meer dan 50% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak bebouwd wordt. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 9 meter bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 meter (dan wel de bestaande hoogten). De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 meter, dan wel de bestaande afstand indien deze minder is. Binnen de bestemming is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de goothoogte van de woning verhoogd wordt, mits de woning in hoofdzaak het karakter behoudt van één bouwlaag met kap. Daarnaast kan worden afgeweken van de bestaande nokrichting. Wonen - Twee-aaneen Bij deze bestemming een gaat het om grondgebonden twee-onder-één kap woningen. Hiervan zijn er in het plangebied enkele aanwezig.

De oppervlakte van de bebouwing per twee-onder-één kap woning mag maximaal 150 m² bedragen. Hierbij mag het bestemmingsvlak niet met meer dan 50% worden bebouwd. Alle bebouwing dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Voor bijbehorende bouwwerken kan hiervan eventueel worden afgeweken. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 9 m bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 m. De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 m, danwel de bestaand afstand wanneer deze minder is. Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen.

Er is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens verhoogd wordt. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. De bouwhoogte van een ander bouwwerk buiten het bouwvlak mag maximaal 3 m bedragen. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Wonen - Voormalige agrarische bebouwing Bij 'Wonen - Voormalige Agrarische Bebouwing' gaat het om woningen met kenmerken van een voormalig agrarisch bedrijf / woonboerderij. Een deel van de gebouwen is gewaardeerd als structuur/beeldbepalend. Een ander deel als structuurbepalend. Om deze reden is de hoofdcategorie opgesplitst in drie bestemmingen: Artikel 18 Wonen - Voormalige agrarische bebouwing - Structuur- en beeldbepalend (structuur/beeldbepalende bebouwing); Artikel 19 Wonen - Voormalige agrarische bebouwing - Structuurbepalend (structuurbepalende bebouwing); Artikel 17 Wonen - Voormalige agrarische bebouwing (overige bebouwing). Voor een verduidelijking van de categorieën wordt verwezen naar paragraaf 5.3. Het gebruik is in hoofdzaak gericht op wonen. Toegestane overige activiteiten zijn op de verbeelding specifiek aangeduid.

44

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Binnen de bestemmingen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens verhoogd wordt. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende bouwwerken is niet toegestaan. De oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 100 m². Bij de vervanging van verouderde bijbehorende bouwwerken, waardoor er sprake is van een toename van de ruimtelijke kwaliteit, kan bij afwijking een grotere oppervlakte aan bijbehorenden bouwwerken worden toegestaan (saneringsregeling). De bouwhoogte van een ander bouwwerk buiten het bouwvlak mag maximaal 3 m bedragen.

De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Met een afwijking kan medewerking worden verleend aan het opsplitsen van de voormalige boerderij-woningen (hoofdgebouwen) in maximaal twee wooneenheden. Wanneer deze is verleend, wordt dit op de verbeelding aangegeven met de aanduiding 'twee wooneenheden'. Ten behoeve van de woonfunctie mag in principe in totaal (hoofdgebouwen en bijbehorende bouwwerken) 250 m² bebouwd worden, danwel de bestaande oppervlakte wanneer deze meer bedraagt. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 9 m bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 m (danwel de bestaande hoogten). De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 m, danwel de bestaande afstand wanneer die minder is. Binnen de bestemmingen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de goothoogte van de woning verhoogd wordt, mits de woning in hoofdzaak het karakter behoudt van één bouwlaag met kap. Wonen - Vrijstaand Bij 'Wonen - Vrijstaand' gaat het om vrijstaande woningen. Een deel van de gebouwen is gewaardeerd als structuur/beeldbepalend. Een ander deel is structuurbepalend.

Om deze reden is de hoofdcategorie opgesplitst in drie bestemmingen: Wonen - Vrijstaand - Structuur- en beeldbepalend (structuur- en beeldbepalende bebouwing); deze bestemming komt niet voor in dit bestemmingsplan. Artikel 21 Wonen - Vrijstaand - Structuurbepalend (structuurbepalende bebouwing); Artikel 20 Wonen - Vrijstaand (overige bebouwing). Voor een verduidelijking van de categorieën wordt verwezen naar paragraaf 5.3. Bijbehorende bouwwerken dienen ruimtelijk ondergeschikt te zijn aan hoofdgebouwen. Dit vertaalt zich in goot- en bouwhoogte, oppervlakte en ligging. Zo dienen bijbehorende bouwwerken minimaal 3 m achter de gevellijn (de naar de weg gekeerde gevels) van de woning te worden opgericht. Wanneer het stedenbouwkundig- en cultuurhistorisch inpasbaar is kan deze afstand met een afwijking verkleind worden. De bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 m bedragen, de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 m bedragen. Om landschappelijke redenen en/of om nadelige effecten voor omwonenden te voorkomen mag de hoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 m afstand van de perceelsgrens maximaal 3,5 m bedragen. Binnen de bestemmingen is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken binnen 3 meter afstand van de perceelsgrens verhoogd wordt. Het zelfstandig bewonen van bijbehorende

45

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

bouwwerken is niet toegestaan. De bouwhoogte van een ander bouwwerk buiten het bouwvlak mag maximaal 3 m bedragen. De hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag in principe 2 m bedragen, uitgezonderd erf- en terreinafscheidingen aangrenzend aan openbaar gebied. De maximale hoogte bedraagt hier 1 m. Alle bebouwing in de bestemming 'Wonen - Vrijstaand' dient binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden. Voor bijbehorende bouwwerken kan hiervan eventueel worden afgeweken. Voor beide bestemmingen geldt dat de oppervlakte van gebouwen ten hoogte 250 m² mag bedragen, danwel de bestaande oppervlakte, mits niet meer dan 50% van de oppervlakte van het bestemmingsvlak bebouwd wordt. De bouwhoogte van de woning mag maximaal 9 m bedragen, de goothoogte maximaal 3,5 m (danwel de bestaande hoogten). De dakhelling bedraagt minimaal 35 graden. De afstand naar de zijerfscheiding bedraagt minimaal 3 m, danwel de bestaande afstand indien deze minder is. Binnen de bestemmingen is een afwijking sbevoegdheid opgenomen om toe te staan dat de goothoogte van de woning verhoogd wordt, mits de woning in hoofdzaak het karakter behoudt van één bouwlaag met kap. Daarnaast kan worden afgeweken van de bestaande nokrichting. 6.3.3

Dubbelbestemmingen

Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd. Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de enkelbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van enkelbestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden afwegingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen. Het plangebied kent twee dubbelbestemmingen te weten: 1. 2.

Leiding - Gas Waarde - Ruimtelijke kwaliteit

Leiding - Gas In het noorden van het plangebied ligt een (hoofd)aardgastransportleiding. Ter bescherming van deze leiding zijn beperkingen opgenomen voor het bouwen en geldt er een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden. Het bestemmingsplan kan gewijzigd worden voor de vergroting, verkleining of verwijdering van de dubbelbestemming. Waarde - Ruimtelijke kwaliteit Zoals reeds aangegeven, realiseert dit bestemmingsplan dat de cultuurhistorische waarden in het plangebied worden geborgd. Zoals immers ook in paragraaf 1.1 Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan van deze toelichting is vermeld, is één van de doelen van dit plan bescherming te bieden aan de cultuurhistorische waarden in Westenesch. In het kader hiervan is in 2018 door Bureau Scholtens een cultuurhistorische analyse uitgevoerd . In deze analyse zijn alle cultuurhistorische waarden in Zuidbarge geanalyseerd, gewaardeerd en in kaart gebracht. Voor een volledige beschrijving van dit onderzoek, inclusief een beschrijving van de historisch-ruimtelijke ontwikkeling en de huidige ruimtelijke opzet en karakter van het gebied, wordt verwezen naar het rapport van Bureau Scholtens. Het rapport is als Bijlage 2 Zuidbarge - Het landschap en dorp in historische perspectief bij de regels gevoegd. Voor een uitgebreide toelichting zie paragraaf 5.2 tot en met 5.4.

46

bestemmingsplan Emmen, Zuidbarge

6.3.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen. Anti-dubbeltelregel Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Algemene bouwregels Dit artikel bevat een aantal regels voor ondergeschikte bouwonderdelen voor o.a. kroonlijsten, en gevelversieringen. Algemene gebruiksregels Voorts bevatten de algemene regels ook algemene gebruiksregels. De algemene gebruiksregels bepalen dat het strijdig is om gronden en bebouwing te gebruiken indien dat gebruik betrekking heeft op het houden van vee, met inbegrip van paarden, en/of het opslaan van mest en indien dat gebruik leidt tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse.