VST1_Toelichting

In een vormvrije m.e.r.-beoordeling dient aandacht te worden besteed aan drie criteria die zijn opgenomen in Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten'. Dit zijn achtereenvolgens de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect: Kenmerken van het project Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke bedrijfslocatie mogelijk ten behoeve van de realisatie van maximaal 10 appartementen en 5 rijwoningen. Gelet op de bestaande en toekomstige situatie zoals beschreven in Hoofdstuk 2 is de toename van uitbreidingsmogelijkheden beperkt. Omdat een binnenstedelijke bedrijfslocatie wordt gesaneerd wordt geconstateerd dat eventuele gevolgen voor het milieu afnemen als gevolg van het toekomstige gebruik. Plaats van het project De locatie is gelegen in bestaand stedelijk gebied. In de omgeving van het plangebied zijn geen beschermde (natuur)gebieden aanwezig. Kenmerken van het potentiële effect Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan gesteld worden, dat de nieuwe ontwikkelingen geen nadelige invloed hebben op bestaande waarden. Ook worden geen cultuurhistorische en/of archeologische waarden aangetast. Bestaande bedrijven in de omgeving worden niet in uitbreidingsmogelijkheden beperkt.

In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee wordt verplicht tot het eventueel saneren van een beperkte bodemverontreiniging (zie 4.2 Bodem). Grondwater vormt geen belemmering.

4.12.3

Conclusie

De kenmerken, plaats en potentiële effecten van de ontwikkeling geven op basis van het voorgaande geen aanleiding ernstige milieugevolgen te verwachten die het nodig maken om een m.e.r-procedure te doorlopen.

38

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische plantoelichting

Plansystematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2

Toelichting op de regels

5.2.1

Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit: Bestemmingsomschrijving: De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies; Bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart); Afwijken van de bouwregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken; Specifieke gebruiksregels: In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies; Afwijken van de gebruiksregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

39

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Wijzigingsregels In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Hoofdstuk 3 Algemene regels Anti-dubbeltelregel: Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld; Algemene bouwregels: In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen; Algemene gebruiksregels: Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin; Algemene afwijkingsregels: In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; Algemene aanduidingsregels: In deze bepaling is een algemene aanduidingsregel voor de molenbiotoop opgenomen. Hierin zijn bepalingen opgenomen welke voorzien in de bescherming van de windvang van de molen; Overige regels: Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Overgangsrecht: Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet; Slotregel: Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2

Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

5.2.2.1

Wonen

De bestemming 'Wonen' is opgenomen voor het gehele plangebied. Gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor onder andere woningen en bijbehorende bouwwerken bij woningen. Het wonen mag gecombineerd worden met een aan-huis-verbonden beroep. Daarnaast zijn ondergeschikt aan het hiervoor genoemde gebruik onder meer wegen en paden, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en tuinen, erven en terreinen toegestaan. In de bouwregels is onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken.

40

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ruimtelijke procedure dient op grond van artikel 3.1.6 lid f van het Bro onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Met de inwerkingtreding van de Wro op 1 juli 2008 is de gemeente verplicht, op grond van artikel 6.12 lid 1 van die wet, tot kostenverhaal bij grondexploitatie. Deze verplichting houdt in dat als de gemeente er bij een ruimtelijke ontwikkeling niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in het gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, de gemeente publiekrechtelijk de kosten moet verhalen bij alle eigenaren in het exploitatiegebied waarmee niet is gecontracteerd. Gemaakte kosten (limitatief opgesomd in artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro) zoals plankosten, onderzoekskosten, kosten van inrichting van de openbare ruimte etc. kunnen worden verhaald door middel van een exploitatieplan dat gelijktijdig met het bestemmingsplan moet worden vastgesteld. De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan is opgenomen in artikel 6.2.1 Bro (o.a. bouw van 1 of meer woningen, bouw van 1 of meer hoofdgebouwen). Het bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een appartenmentengebouw bestaande uit 10 wooneenheden en 5 grondgebonden woningen.

Deze ontwikkeling maakt daarmee een bouwplan mogelijk in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Het bevoegd gezag heeft met de initiatiefnemers een overeenkomst gesloten over grondexploitatie (een anterieure overeenkomst). Hierin zijn afspraken gemaakt over de betaling van de gemeentelijke kosten. De kosten van grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden zijn hiermee anderszins verzekerd. Het maken van een exploitatieplan is niet noodzakelijk. In de uitgevoerde bodemonderzoeken is een olieverontreiniging van circa 2 m3 geconstateerd. In de planregels is de sanering van de olieverontreiniging geborgd. De aanwezigheid van deze bodemverontreiniging kan van invloed zijn op de economische uitvoerbaarheid van het plan vanwege de in potentie hoge saneringskosten. Olie heeft de eigenschap naar verloop van tijd af te breken. De omvang van de verontreiniging wordt als gering aangemerkt. Gelet op de aard en omvang zijn de kosten van sanering niet zodanig dat dit afbreuk doet aan de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij dient in acht te worden genomen dat initiatiefnemer over voldoende financiële middelen beschikt, en de woningen bij verkoop voldoende opbrengen, om de sanering voor zover noodzakelijk, te bekostigen. De olieverontreiniging doet daarmee geen afbreuk aan de economische uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Geconcludeerd wordt dat de economische uitvoerbaarheid van hetgeen in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt voldoende aannemelijk is.

41

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Hoofdstuk 7

Inspraak, overleg en zienswijzen

In dit hoofdstuk is de procedure van het bestemmingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in het algemeen in een bestemmingsplanprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen stappen in de procedure van bestemmingsplan 'Kruisweg 18 te Elburg'.

7.1

Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. Omgevingstafel In het kader van het vooroverleg heeft tweemaal overleg plaatsgevonden in de vorm van de Omgevingstafel. Tijdens deze sessies is het plan besproken door initiatiefnemer, specialisten, adviseurs en overheidsinstanties. De uitkomsten van deze sessies hebben geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Provincie Gelderland In het kader van vooroverleg is de provincie Gelderland in de gelegenheid gesteld om op het plan te reageren. De provincie heeft hier gebruik van gemaakt door advies uit te brengen met betrekking tot de molenbiotoop. Dit heeft tot aanpassing van het plan geleid.

Daarbij heeft de provincie de bevindingen van het uitgevoerde onderzoek (Bijlage 2 Deskundig oordeel Molenbiotoop) geaccepteerd, en verzocht de uitkomsten ervan te borgen in de planregels. Waterschap Vallei en Veluwe Het plan is kenbaar gemaakt bij het waterschap op 12 september 2022 middels de digitale watertoets. In het kader het informeel vooroverleg heeft het waterschap een positief advies uitgebracht. In het kader van het wettelijk vooroverleg wordt het plan opnieuw voorgelegd aan het waterschap ter beoordeling. Omgevingsparticipatie In het kader van omgevingsparticipatie is een participatieavond voor belanghebbenden georganiseerd waarbij het plan voor de herontwikkeling is gepresenteerd. De wijze waarop participatie is uitgevoerd is beschreven in het participatieverslag dat als Bijlage 10 Participatieverslag bij voorliggend bestemmingsplan is gevoegd.

7.2

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan "Kruisweg 18, Elburg" en het ontwerpraadsbesluit ten behoeve van de herontwikkeling van de locatie tot woningbouw hebben met ingang van 21 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Daarbij is iedereen in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen. In totaal zijn binnen deze periode 3 schriftelijke zienswijzen binnengekomen. Alle zienswijzen zijn tijdig ingediend en daarom ontvankelijk. In Bijlage 11 Zienswijzenota zijn de zienswijzen behandeld. Naar aanleiding van de zienswijze 3 is een aantal tekstuele ambtshalve aanpassingen in de regels over de molenbiotoop aangebracht ter verduidelijking van de formule en het rapport windstudie aangepast. De aanpassingen dienen ter verduidelijking en leiden niet tot de wezenlijke wijziging van het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp.

42

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg