VST1_Toelichting

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding plan herziening Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Opzet van het bestemmingsplan Leeswijzer

3 3 3 5 6 6

Hoofdstuk 2 2.1 2.2

Beschrijving van het plan Bestaande situatie Toekomstige situatie

7 7 8

Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3

Beleid Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

12 12 16 18

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Milieu- en omgevingsaspecten Algemeen Bodem Water Erfgoed Flora en fauna Geluid Luchtkwaliteit Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Verkeer en parkeren Kabels en leidingen MER-toets

21 21 21 22 25 27 29 31 32 34 35 36 37

Hoofdstuk 5 5.1 5.2

Juridische plantoelichting Plansystematiek Toelichting op de regels

39 39 39

Hoofdstuk 6

Economische uitvoerbaarheid

41

Hoofdstuk 7 7.1 7.2

Inspraak, overleg en zienswijzen Vooroverleg Zienswijzen

42 42 42

2

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding plan herziening

Initiatiefnemer is voornemens een bestaande bedrijfslocatie in het stedelijk gebied van Elburg te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Het plan voorziet in de sanering van de bedrijfslocatie en maakt de realisatie van 5 rijwoningen en een appartementengebouw met 10 wooneenheden mogelijk. Voorheen was hier een autoverkoopbedrijf gevestigd. In de vigerende planologische situatie kent het plangebied een bedrijfsbestemming. Hiermee zijn de gronden bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de VNG Bedrijvenlijst, van categorieën 1 en 2. Het reguliere wonen in een woning is daarmee niet mogelijk, het beoogde gebruik van de gronden zou in die zin strijdig zijn. Daarbij is het beoogde bouwplan niet mogelijk vanwege het bouwvlak dat ter plaatse geldt. De ligging, omvang en geldende maatvoering zijn niet toereikend. De bestemming 'Bedrijf' en de algemene regels voorzien niet in een wijzigingsbevoegdheid die wonen mogelijk maakt. De beoogde ontwikkeling is derhalve strijdig met het vigerende bestemmingsplan en dus niet mogelijk. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is derhalve een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het passende juridisch-planologische kader waarbinnen de beoogde ontwikkeling mogelijk is. Daarbij wordt in dit bestemmingsplan aangetoond dat in de beoogde situatie sprake zal zijn van een goede ruimtelijke ordening.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied omslaat circa 2.512 m2 en is gelegen aan de Kruisweg 18 te Elburg. Het betreffende perceel staat kadastraal bekend als gemeente Doornspijk, sectie C, nummers 3179 (ged.), 3315 (ged.) en 3788. De locatie ligt in het stedelijk gebied van Elburg in de wijk Oostendorp. In de omgeving van het plangebied wordt voornamelijk gewoond. In 2022 kende de buurt Oostendorp circa 3.000 inwoners verdeeld over circa 1.100 huishoudens. De wijk kent voornamelijk (75%) koopwoningen van het type eengezinswoning (89%). Ten oosten van het plangebied is voornamelijk sprake van ruim opgezette vrijstaande woningen en tweekappers. Hier bevinden zich de Hervormde Oosterkerk en verzorgingshuis Het Baken. Ten westen van het plangebied zijn woningen voornamelijk aaneengeschakeld gebouwd. Ten noorden van het plangebied ligt de Veldbloemenlaan, deze vormt een belangrijke ontsluitingsweg voor de wijk. Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Kruisweg, dit betreft een rustige 30 km weg. Ten noorden van het plangebied ligt bovendien een oppervlaktewater met veel groen. Al met al is sprake van een rustige en groene woonomgeving, de bestaande bedrijfslocatie is hier niet passend bij. Een bedrijfslocatie temidden van een rustige woonwijk zoals hier sprake van is kan leiden tot geluid- en verkeersoverlast.

In figuur 1.1 wordt de ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving weergegeven. Figuur 1.2 toont de bestaande situatie en planbegrenzing.

3

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Figuur 1.1: ligging plangebied ten opzichte van de omgeving

4

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Figuur 1.2: bestaande situatie en begrenzing plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan "1e partiële herziening bestemmingsplan Elburg en Oostendorp (veegplan)" (vastgesteld 28-11-2016). Dit plan voorziet in enkele correcties in de regels en de verbeelding van het plan "Elburg en Oostendorp". De verbeelding is ter plaatse van het plangebied niet gewijzigd, onderstaand is de verbeelding van "Elburg en Oostendorp" opgenomen. Het plangebied kent de enkelbestemming 'Bedrijf' met een bouwvlak. Hiermee zijn de gronden bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de VNG Bedrijvenlijst, van categorieën 1 en 2 met de daarbijbehorende gebouwen, bijbehorende bouwwerken, andere bouwwerken, tuinen en erven. Op het bouwvlak zijn een maximum goot- en bouwhoogte van 7 en 10 meter van toepassing. De archeologische dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 3' gelden voor delen van het plangebied. Hiermee zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem. Hiertoe zijn onderzoeksverplichtingen opgenomen in de regels. Voor het gehele plangebied geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Middels deze aanduiding wordt de windvang van de molen beschermd. Het reguliere wonen in een woning is daarmee niet mogelijk, het beoogde gebruik van de gronden zou in die zin strijdig zijn.

Daarbij is het beoogde bouwplan niet mogelijk vanwege het bouwvlak dat ter plaatse geldt. De ligging, omvang en geldende maatvoering zijn niet toereikend. De beoogde ontwikkeling van woningen en appartementen is binnen het vigerende planologische regime niet mogelijk. De herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Middels voorliggende bestemmingsplanherziening wordt de bestemming 'Bedrijf' omgezet naar 'Wonen'. Ter plaatse van de bebouwing worden bouwvlakken gesitueerd, aan deze bouwvlakken worden maatvoeringsvereisten gekoppeld. Op basis van het archeologische onderzoek (Bijlage 6 Archeologisch bureau- booronderzoek) wordt de archeologische verwachting ter plaatse naar beneden bijgesteld. De vigerende archeologische dubbelbestemmingen worden verwijderd. In totaal worden juridisch-planologisch vijf rijwoningen en tien woonappartementen mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan.

Figuur 1.3: uitsnede vigerend planologisch regimé

5

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

1.4

Opzet van het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan "Kruisweg 18 te Elburg" bestaat uit de volgende stukken: toelichting; bijlagen bij de toelichting; verbeelding; regels; bijlagen bij de regels. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en moeten in samenhang 'gelezen' worden. Op de verbeelding is de bestemming van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemming zijn regels gekoppeld teneinde de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van voorliggende toelichting. De toelichting heeft weliswaar geen bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij weergave en motivering van het bestemmingsplan en bij uitleg van verbeelding en planregels.

1.5

Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. De opbouw van de hoofdstukken is zodanig dat er sprake is van een logische volgorde in vraagstelling (wat, waarom, waar, hoe, etc.). Na dit inleidende hoofdstuk volgt in Hoofdstuk 2 een beschrijving van de bestaande situatie van het plangebied en de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende van invloed zijnde milieu- en omgevingsaspecten zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, ecologie en water die bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken en beoordeeld. In Hoofdstuk 5 wordt de juridische planopzet toegelicht. Hier wordt de juridische procedure tot vaststelling beschreven en verantwoord. In Hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan en tot slot wordt in Hoofdstuk 7 de procedure beschreven.

6

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van het plan

Bestaande situatie

Het plangebied betreft een binnenstedelijke bedrijfslocatie welke tot en met 2021 in gebruik is geweest door een autoverkoopbedrijf. Het bestaande bedrijfsgebouw is gerealiseerd omstreeks 1950. De locatie was destijds gesitueerd in het buitengebied van Oostendorp. In de hieropvolgende decennia breidde Oostendorp geleidelijk uit waarmee de locatie steeds verder werd ingesloten door woningen. Hedendaags ligt het bedrijfsperceel midden in een woonwijk, er is daarmee sprake van een milieuhinderlijke activiteit in een rustige woonwijk. Figuur 2.1 toont de historische ontwikkeling van de omgeving, figuur 2.2 toont een luchtfoto van 2021 waarop het contrast dat het bedrijf in de woonwijk vormt duidelijk zichtbaar is.

Figuur 2.1: historische ontwikkeling van de omgeving

Figuur 2.2: luchtfoto inrichting en gebruik tot en met 2021

7

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

2.2

Toekomstige situatie

Woningen In de toekomstige situatie worden er in het plangebied 5 rijwoningen en maximaal 10 appartementen gerealiseerd. Gesitueerd op de hoek van de Veldbloemenlaan en de Kruisweg vormt het plangebied een belangrijke stedenbouwkundige locatie welke zich leent voor een beeldbepalend en uitnodigend gebouw. Het plangebied is gelegen nabij een watergang en groen, waardoor beoogde ontwikkelingen kunnen bijdragen aan de plaatselijke ruimtelijke kwaliteit. De beoogde rijwoningen passen bij de stedenbouwkundige inrichting en het straatbeeld van de Kruisweg en Veldbloemenlaan. De ontwikkeling betreft een typische inbreidingslocatie. Met het saneren van de bedrijfslocatie verbetert het plaatselijke woon- en leefklimaat. Het voormalige autobedrijf en de hier uitgeoefende activiteiten zoals het repareren, starten en rondrijden van auto's resulteerde onder andere in geluidshinder. Deze activiteiten passen niet goed bij een woonwijk en het is doorgaans onwenselijk dat een dergelijke milieubelastende activiteit naast woonbestemmingen plaatsvindt. Onderstaande figuur 2.3 toont de beoogde stedenbouwkundige inpassing van de ontwikkeling. Duidelijk zichtbaar is dat de beoogde inrichting van het plangebied passend is bij de omgeving. De inrichtingstekening is volledig te zien in Bijlage 1.

8

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Figuur 2.3 stedenbouwkundige inrichting Beeldkwaliteit bebouwing Voorliggend plan maakt de realisatie van een appartementengebouw en rijwoningen mogelijk. Vanwege de locatie en stedenbouwkundige kwaliteit is het wenselijk dat het appartementengebouw een beeldbepalende uitstraling krijgt. Bij het ontwerp en de realisatie van het gebouw wordt ontworpen volgens de welstandsnota van de gemeente Elburg. Onderstaande figuur 2.4 geeft een impressie van de nagestreefde beeldkwaliteit. De linkerzijde impressie toont de zuidelijke- en oostelijk gevels, de rechterzijde toont de noordelijke en westelijke gevels. De rijwoningen zullen in vergelijkebare stijl worden gerealiseerd.

9

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Figuur 2.4 impressie stedenbouwkundige beeldkwaliteit Groen De beoogde ontwikkeling wordt groen ingepast. In de bestaande situatie is het plangebied volledig verhard, in de beoogde siutatie wordt gericht op circa 50% verharding. De gemeenschappelijke tuin rondom het appartementengebouw wordt met laaghangend groen ingericht. In verband met de molenbiotoop zijn hoge bomen (hoger dan circa 13 m) onwenselijk. Parkeerplaatsen worden zo veel mogelijk omsloten met groene hagen. Parkeren De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van nieuwe woningen. In de bestaande situatie is het plangebied in gebruik als bedrijfslocatie. Als gevolg van deze wijziging in gebruik veranderen de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat een plan voorziet in de eigen parkeerbehoefte. Voor de rijwoningen geldt een parkeernorm van (2,2 maal 5 =) 11 parkeerplaatsen. De appartementen zullen variëren in brutovloeroppervlak tussen circa 80 en 110 m2. Daarmee is sprake van middendure appartementen en een parkeernorm van (2,1 maal 10 =) 21 parkeerplaatsen. Op basis van de parkeernota is daarbij sprake van een bezoekersaandeel van 0,3 per woning en daarmee parkeerbehoefte van bezoekers van (15 maal 0,3 =) 4,5 parkeerplaatsen. De inrichtingstekening behorende bij het plan voorziet in de reservering van 32 parkeerplaatsen verdeeld over drie parkeerkoffers.

De grootste parkeerkoffer achter het appartementencomplex voorziet in 14 parkeerplaatsen en is omsloten met groen. De parkeerplaatsen zijn voorzien van halfopen verharding, zo zijn ze meer waterdoorlatend en gaan ze op in het groen, waarmee de groene omgeving nog meer naar binnen wordt getrokken op het plangebied. Bovendien wordt hiermee voorzien in een klimaatadaptieve inrichting. De kleinere parkeerkoffer ten zuiden van het appartementencomplex bestaat uit 4 parkeerplaatsen en wordt ook volledig door kwalitatief groen omzoomd en zal ook voorzien zijn van halfopen verharding. Tot slot voorziet de parkeerkoffer langs de Kruisweg in 11 parkeerplaatsen. De parkeervakken zijn diep en staan haaks op de weg zodat er voldoende ruimte is om in en uit te rijden in deze vakken. De hoekwoning in het zuiden van het plangebied zal een oprit hebben die breed en lang genoeg is voor het parkeren van twee auto's. Conform het parkeerbeleid wordt deze oprit meegeteld in de parkeerberekening als een enkele parkeerplaats. Het is zeer waarschijnlijk dat de toekomstige bewoners hier een garage dan wel carport zullen realiseren voor het stallen parkeren van een auto. Tot slot zijn twee reserveparkeerplaatsen ingetekend nabij het appartementengebouw. Indien de feitelijk gerealiseerde 30 parkeerplaatsen onvoldoende blijken te zijn dan kunnen hier twee extra parkeerplaatsen worden aangelegd.

Naar verwachting zal dit niet noodzakelijk zijn gelet op de doelgroepen en trends in afname van autobezit. Het plan voorziet daarmee in voldoende parkeerplaatsen conform de parkeernota van de gemeente Elburg. In 4.10 Verkeer en parkeren wordt nader op het aspect parkeren ingegaan. Verkeer In vergelijking met de bestaande situatie neemt het (theoretische) aantal verkeersbewegingen van en naar het plangebied toe met 79,5 bewegingen. Ten opzichte van de bestaande situatie zullen verkeersbewegingen zich gelijdelijker over de dag en de week verspreiden. Dit is een verbetering van de bestaande situatie waarin verkeer zich hoofdzakelijk gedurende werkdagtijden concentreert. Het toekomstige verkeer zal zich hoofdzakelijk verplaatsen naar de Veldbloemenlaan en Klokbekerweg. Via deze wegen kunnen de Zuiderzeestraatweg Oost en de Oostelijke Rondweg worden bereikt, hier gaat het verkeer op in het heersende verkeersbeeld. Gelet op de inrichting van de plaatselijke wegen als ontsluitingswegen zijn deze wegen in staat de toename van verkeersbewegingen te verwerken.

10

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

De inrit vanaf de Kruisweg (ten zuiden van het appartementengebouw) is een inrichtingsweg die ontsluit op de Veldbloemenlaan, deze weg wordt eigendom van de toekomstige bewoners. Doordat het een eenrichtingsweg is hebben we bij de Veldbloemenlaan te maken met uitzichtdriehoeken. Ten behoeve van de verkeersveiligheid is hier rekening mee gehouden en bevinden er zich geen parkeerplaatsen binnen deze uitzichtdriehoeken. Water en klimaatadaptatie Ten behoeve van de klimaatbestendige inrichting van het plangebied dient in de waterhuishoudkundige inrichting rekening te worden gehouden met hevigere regenbuien. Om te voorkomen dat grote hoeveelheden hemelwater op het gemengde riool worden afgevoerd dient hemelwater zo veel mogelijk binnen de planbegrenzing te worden vastgehouden. In de bestaande situatie is het plangebied volledig verhard. Vanwege deze grote mate van verharding wordt al het hemelwater wat binnen de plangrenzen valt op het gemengde riool afgevoerd, dit resulteert in wateroverlast. Als gevolg van de beoogde ontwikkeling neemt de verharding ter plaatse van het plangebied af met circa 1.156 m2 onder andere door het realiseren van groen en parkeerplaatsen uitgevoerd met halfopen verharding. Dit resulteert in een verbetering van de waterhuishoudkundige situatie doordat minder water versneld wordt afgevoerd op het riool omdat het ter plaatse kan infiltreren in de bodem.

In aanvulling hierop wordt waterberging gerealiseerd, naar verwachting in de vorm van infiltratiekratten. In het gemeentelijke water- en rioleringsplan is bepaald dat 60 mm waterberging per vierkante meter verharding moet worden gerealiseerd bij herontwikkeling en nieuwbouw. In de toekomstige situatie is sprake van 1.407 m2 verharding, hiertoe dient 1.407 x 0,06 = 84,42 m3 waterberging te worden gerealiseerd. Deze waterberging wordt gerealiseerd middels het plaatsen van infiltratiekratten onder de parkeerplaatsen. In 4.3 Water wordt nader toegelicht dat deze invulling van de waterbergingsopgave haalbaar is.

11

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren.

In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In dit geval is sprake van een lokale ontwikkeling waarmee geen Rijksbelangen zijn gemoeid. Er is dan ook geen sprake van strijd met het Rijksbeleid zoals verwoord in de NOVI.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. Deze vorm van normstelling sluit aan op de vroegere planologische kernbeslissingen (pkb's) met concrete beleidsbeslissingen en beslissingen van wezenlijk belang die ook van betekenis waren voor de lagere overheden. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen. Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Het Barro bevat geen regels die van toepassing zijn voor het onderhavige plan. Het Barro heeft dan ook geen invloed op dit bestemmingsplan.

12

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

3.1.3.1

Algemeen

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid is beschreven dat wanneer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt dit plan een beschrijving omvat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij het invullen van de vraag naar de behoefte en locatie zijn de volgende uit artikel 1.1.1. Bro van toepassing: 1. Bestaand stedelijk gebied: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. 2. Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

3.1.3.2

Doorwerking in het onderhavige plan

Toets begripsbepalingen 1.1.1. Bro Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voorliggend plan betreft de realisatie van maximaal 15 woningen. Gelet op de begripsomschrijvingen is daarmee sprake van een woningbouwlocatie en derhalve een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens moet worden bepaald of de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Wanneer een ontwikkeling voorziet in de reducering of verplaatsing van bebouwing wordt dit niet gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. In de bestaande situatie is in het plangebied een bedrijfsgebouw gesitueerd, het gehele perceel is ingericht ten behoeve van het bedrijf. Onderhavig bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 woningen mogelijk, er worden daarmee ten opzichte van de bestaande situatie 15 nieuwe woningen toegevoegd.

Dit is meer dan 11 woningen en er is derhalve sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee van toepassing op het plan en de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden beschreven. Toets behoeftebepaling De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor wonen kan dit schaalniveau de gemeentegrens overstijgen. Verhuisbewegingen geven hiervoor een goede indicatie. De Ladder verplicht niet in alle gevallen tot regionale afstemming. Op basis van de aard en de omvang van het woningbouwplan moet bepaald worden of regionale afstemming nodig is. Bij kleinschalige ontwikkelingen die geen gemeentegrens overstijgend effect hebben, is bovengemeentelijke afstemming niet nodig. Regionale woningmarktonderzoeken, de gesloten woondeal en de gemeentelijke woonvisie geven een uitgebreide indicatie van de behoefte. Woningbehoefte Noord-Veluwe De gemeente Elburg behoort voor wat betreft bevolkings- en huishoudensprognoses tot de regio Noord-Veluwe. De provincie Gelderland geeft in haar bevolkings- en huishoudensprognose van 2019 aan dat in de regio Noord-Veluwe het aantal huishoudens, volgens het hoge scenario, zal toenemen van 75.370 in 2019 naar 82.160 in 2030. In de regio Noord-Veluwe is de vraag sterker gericht op de koopsector.

Er ontstaat een aanzienlijke extra vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen

13

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

en ook een naar verhouding grote vraag naar duurdere appartementen. Deze vraag is afkomstig van ouderen die hun grote grondgebonden woning willen verlaten en een appartement met een vergelijkbare kwaliteit willen betrekken. De vraag naar grondgebonden woningen boven de € 300.000 is vooral afkomstig van gezinnen, die meer van deze woningen vragen dan dat er vrijkomen door verhuizing of woningverlating door ouderen. In onderstaande figuur 3.1 zijn fricties tussen vraag en aanbod op de woningmarkt van de regio Noord-Veluwe inzichtelijk gemaakt. Tot en met 2030 is vraag naar alle woningtypen, met uitzondering van sociale huur grondgebonden. Op deze termijn bestaat een tekort aan zowel grondgebonden koopwoningen als appartementen.

Figuur 3.1: vraag en aanbod Noord-Veluwe (bron: Bevolkings- en huishoudensprognose Gelderland 2019-2040) Op 8 maart 2023 is door de regio de Woondeal regio Noord-Veluwe 2022-2030 getekend. Als regio wordt ingezet op een bouwopgave van ruim 12.500 woningen verspreid over de 7 gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Hattem, Nunspeet, Oldebroek en Putten. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen in Nederland en zo ook in de regio Noord-Veluwe. Om aan te sluiten bij die behoefte wordt er gezamenlijk naar gestreefd dat tenminste tweederde van de nieuwe woningen in de regio betaalbaar is. Daarbij wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad, met een streven naar op termijn 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Onderstaande figuur toont de woningbouwopgave waar de gemeente Elburg zich aan heeft gecommitteerd. Hieruit volgt dat de harde plancapaciteit niet voldoende is om te voorzien in de woningbouwopgave. Er zijn dus aanvullende initiatieven noodzakelijk om in 2030 te voldoen aan de gemaakte afspraken.

Figuur 3.2: Woningbouwopgave gemeente Elburg Woningbehoefte gemeente Elburg De woningbehoefte voor de gemeente Elburg is vastgelegd in de Woonvisie 2020-2025. In december 2022 is het meest recente woningmarktonderzoek voor Noord-Veluwe uitgevoerd door KAW. In deze stukken wordt inzicht geboden in de

14

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen op korte en langere termijn. De prognoses laten zien dat voor de periode tot 2030 sprake is van een verwachte toename van het aantal huishoudens in een bandbreedte van 460 tot 620 extra huishoudens. Op basis van het onderzoek is in de gemeente Elburg sprake van (iets) meer plannen dan behoefte (figuur 3.3). Echter, omdat in de praktijk gemiddeld 30% van de plannen afvallen houdt de gemeente rekening met een programmering van 130% van de behoefte. Op basis van de in het onderzoek vastgestelde behoefte resulteert in een programmering van 598 806 woningen tot 2030. Naast bovengenoemde woningbouwbehoefte als gevolg van autonome groei wil de gemeente Elburg meer doen om de groei van de Regio Zwolle op te vangen. In deze regio moeten tot 2030 ruim 40.000 woningen worden gerealiseerd.

Figuur 3.3: Woningbouwbehoeftebevindingen 2022 In de nieuwbouw wil de gemeente sturen op de juiste woningen op de juiste plek, voor de juiste doelgroepen. Recent lokaal-regionaal woningbehoefteonderzoek heeft inzicht opgeleverd in de woonwensen van huishoudens en kansrijke segmenten in de woningmarkt. Er is behoefte aan een gedifferentieerd programma. Aanvullend hierop ziet de gemeente het belang in van een toekomstgerichte woningvoorraad met aandacht voor kleine huishoudens, levensloopbestendige bouw (in de nabijheid van voorzieningen) en inbreiding. Met betrekking tot de invulling van deze 810 woningen (tot 2030) voorziet de woonvisie 15-20% sociale huur, 15-20% goedkope/betaalbare koop en 60-70% nieuwbouw in het overige segment. In aanvulling op de Woonvisie heeft de gemeente in april 2023 het addendum op de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad. In dit addendum zijn aanvullende eisen geformuleerd voor het woningbouwprogramma van de gemeente voor de komende jaren, met name op het gebied van betaalbaarheid. Het aandeel sociale huur en goedkope/betaalbare koop zijn verhoogd naar respectievelijk 31% en 32%. Op deze wijze wordt geborgd dat er de komende jaren voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 woningen mogelijk. Het programma bestaat uit de bouw van 5 rijwoningen en 10 appartementen.

De rijwoningen worden gerealiseerd als eengezinswoningen welke geschikt zijn voor (jonge) gezinnen die behoefte hebben aan een grotere woning vanwege gezinsuitbreiding. De appartementen zijn vanwege hun omgvang (80 tot 105 m2), gelijkvloersheid en centrale ligging uiterst geschikt voor senioren als levensloopbestendige woning. Ook voor alleenstaanden en stellen zonder kinderen met een breder inkomen zijn de appartementen geschikt. De woningen worden gerealiseerd in de categorieën 'betaalbaar <355k' en 'vrije sector'. Het plan wijkt hiemee af van de woonvisie in de zin dat de aandelen sociale huur en goekope/betaalbare koop van het addendum niet worden behaald. Reden hiervoor is dat dit op de betreffende locatie niet rendabel is vanwege (inbreidingslocatie, gestegen bouwkosten, bodemsanering). Initiatiefnemer is daarom in overleg met gemeente tot een maatwerkoplossing gekomen waarbij de sociale huur en goekope/betaalbare koop elders worden gerealiseerd. Hiertoe worden drie woningbouwontwikkelingslocaties van initiatiefnemer in de gemeente Elburg als één gezamenlijk programma beschouwd. Dit betreffen de projecten 'Hokseberg fase I', 'Hokseberg fase II' en het onderhavige plan 'Kruisweg 18'. De maatwerkoplossing bestaat uit de realisatie van extra sociale huur en goekope/betaalbare koop in het project Hokseberg fase II.

Hiermee wordt het ontbreken van sociale huur en goekope/betaalbare koop in het project Kruisweg 18 gecompenseerd. Met deze maatwerkoplossing wordt nagebnoeg aan de in de woonvisie en het addendum nagestreefde percentages voldaan. Hierbij wordt in acht genomen dat de wijzigingen in het beleid zijn vastgesteld tijdens de uitwerking van de woningbouwplannen van initiatiefnemer. Met de maatwerkoplossing wordt voldaan aan de afspraken van de woondeal. Op basis van het voorgaande wordt geconstateerd dat het woningbouwprogramma waar het onderhavige bestemmingsplan onderdeel van uitmaakt aansluit bij het van toepassing zijnde woonbeleid. Daarmee is de behoefte aan hetgeen mogelijk gemaakt, zijnde 5 rijwoningen en 10 appartementen, voldoende aannemelijk gemaakt. Bestaand stedelijk gebied Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. In de provinciale omgevingsverordening is het plangebied aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Daarbij is in de bestaande situatie sprake van een binnenstedelijk bedrijfsperceel waar reeds bebouwing mogelijk is. Op basis van de begripsbepaling voor 'bestaand stedelijk gebied', wordt geconstateerd dat met de bestaande inrichting van het plangebied, de

15

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

vigerende planregels en bouwmogelijkheden en aanduiding als stedelijk gebied, sprake is van bestaand stedelijk gebied.

3.1.3.3

Conclusie

Voorliggend bestemmingsplan - het ruimtelijke besluit - maakt meer bebouwing mogelijk dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Derhalve is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus is de Laddertoets van toepassing. Uit het voorgaande toetsing volgt dat aantoonbaar sprake is van behoefte aan de mogelijk gemaakte stedelijke ontwikkeling. Daarbij vindt de ontwikkeling plaats binnen bestaande stedelijk gebied door middel van de herontwikkeling van een binnenstedelijke bedrijfslocatie. Het plan voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

Het provinciale beleid is vastgelegd in de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. De visie is vastgesteld door Provinciale Staten op 19 december 2018. Het treedt in werking op 1 maart 2019. In de omgevingsvisie wordt beschreven wat de provincie wil en moet veranderen en ontwikkelen om het Gelderland van nu door te kunnen geven aan de volgende generaties. De provincie zet daarom een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Met ‘Gezond en veilig’ wordt een gezonde leefomgeving met schone en frisse lucht, een schoon milieu, voldoende schoon en veilig (drink)water en de bescherming van flora en fauna bedoeld. Daarnaast wordt ermee bedoeld dat de provincie is voorbereid op klimaatverandering, zoals hitte, droogte, bosbranden en overstromingen. ‘Schoon en welvarend’ betekent dat de provincie een dynamisch, duurzaam en aantrekkelijk woon-, werk- en ondernemersklimaat kent, dat goed bereikbaar is en een goed functionerende arbeidsmarkt heeft met daarbij behorende goede kennis- en onderwijsinstellingen. Het betekent ook het tegengaan van schadelijke uitstoot, afval en uitputting van grondstoffen en het investeren in nieuwe, alternatieve vormen van energie. Aan deze ambitie worden met behulp van de volgende zeven onderwerpen nader richting gegeven: Energietransitie: van fossiel naar duurzaam. Klimaatadaptatie: omgaan met veranderend weer.

Circulaire economie; sluiten van kringlopen. Biodiversiteit: werken met de natuur. Bereikbaarheid: duurzaam verbonden. Economisch vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio. Woon- en leefomgeving: dynamisch, divers, duurzaam. Wonen Ten aanzien van het thema 'wonen' wordt in de Omgevingsvisie grote waarde gehecht aan de kwaliteit van de leefomgeving. Een goede omgevingskwaliteit draagt bij aan gezondheid, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Om de omgevingskwaliteit te borgen is het uitgangspunt voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen 'inbreiding voor uitbreiding'. De omgevingsvisie geeft de voorkeur aan transformatie, inbreiding of concentratie van bebouwing, alvorens gekeken wordt naar oplossingen buiten bestaand stedelijk gebied. Het voorgenomen initiatief betreft de sloop van het voormalige autobedrijfsgebouw aan Kruisweg 18 en de nieuwbouw van een appartementencomplex en enkele rijwoningen op deze binnenstedelijke locatie. Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland voor wat betreft het realiseren van nieuwe woningen. Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal.

Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing. Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In elk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling dienen gemeenten volgens de rijksladder aan de hand van drie stappen die locatiekeuze te motiveren. Deze rijksladder is van provinciaal belang. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening. Doorwerking in het onderhavige plan

16

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Het voorliggende plan biedt een passend juridisch-planologisch kader voor de herontwikkeling van een binnenstedelijke bedrijfslocatie ten behoeve van woningbouwontwikkeling. De locatiekeuze is reeds gemotiveerd in de onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking welke is opgenomen in paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking. Voorliggend plan is daarmee in overeenstemming met de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. Conclusie Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan bijdraagt aan het behalen van de in de omgevingsvisie vastgestelde visie en ambities. Er bestaan vanuit de Omgevingsvisie geen belemmeringen voor de realisatie van het plan.

3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, delen hiervan of gebiedsgerichte thema's. De onderwerpen die in de verordening aan de orde komen en waarvoor regels opgenomen zijn, zijn: wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap, energie, gebruik gesloten stortplaatsen, grondwaterbescherming met het oog op de waterwinning, bodem, geluidhinder, vaarwegen, regionaal waterplan, handelingen in watersystemen, wegen, vervoer gevaarlijke stoffen en luchtvaart. Hierna wordt ingegaan op de thema's uit de verordening die van toepassing zijn op het plangebied. Doorwerking in het onderhavige plan Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c.

er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 nieuwe woningen mogelijk. Dit past binnen de regionale woonagenda en woningbouwafspraken. Paragraaf 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking bevat hier een uitgebreide beschrijving van. Artikel 2.2 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Artikel 2.64 (bescherming windvang molen) 1. Een bestemmingsplan maakt voor gronden binnen een Molenbiotoop geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. De beoogde ontwikkeling vindt plaats binnen de molenbiotoop van de molen 'De Tijd' aan de Zuiderzeestraatweg Oost 18. Ten behoeve van de bescherming van de molenbiotoop is in het vigerende bestemmingsplan een gebiedsaanduiding met beperkende regels opgenomen. In het kader van de bestemmingsplanherziening is derhalve een deskundig oordeel Molenbiotoop uitgevoerd, dit onderzoek is bijgevoegd bij dit bestemmingsplan als Bijlage 2 Deskundig oordeel Molenbiotoop. Binnen de provincie Gelderland wordt de formule H(x) = x/n + c * z gehanteerd. Voor molen De Tijd ligt de geplande ontwikkeling in noordnoordwesten windrichting. De minimale afstand tussen de molen en de geplande ontwikkeling is 313 m. De hoogte van het nieuwbouwplan op deze afstand is 10 m hoog. Op een afstand van 313 m hoogte is, volgens het molenbiotoop, een maximale bouwhoogte van 10,62 m toegestaan. Hierin is het hoogteverschil tussen het maaiveld van de molen en de ontwikkeling meegenomen. De afstand tussen het hoogste punt van de voorgestelde ontwikkeling is 368 m. Op deze afstand is, volgens het molenbiotoop, een maximale bouwhoogte van 11,72 m toegestaan.

Hierin is het hoogteverschil tussen het maaiveld van de molen en de ontwikkeling meegenomen. De hoogte van het nieuwbouwplan op deze afstand is 12,24 m hoog. Hiermee overschrijd het bouwplan de richtlijn voor de maximale hoogte met 0,52m en de hoogte in het bestemmingsplan met 0,93 m. Op basis van de aangehaalde literatuur kan gesteld worden dat de overschrijding van de rekenregel met 0,9 m verwaarloosbaar is. De literatuur stelt namelijk dat het snelheidsprofiel van de wind na 20 keer de hoogte van een gebouw hersteld is. Dit betekent dat het snelheidsprofiel na 253m is hersteld. Deze afstand is korter dan de werkelijke afstand. Op basis hiervan wordt gesteld dat er geen invloed op het windprofiel is ten gevolge van het appartementencomplex. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat hetgeen mogelijk gemaakt in onderhavig bestemmingsplan, geen afbreuk doet aan de molenbiotoop waarvan sprake is. Artikel 2.64 van de Omgevingsverordening vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

17

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Conclusie Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd voorliggend bestemmingsplan niet strijdig is met het in de omgevingsverordening bepaalde.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie gemeente Elburg

De gemeente Elburg heeft op 1 januari 2019 de Omgevingsvisie voor het eigen grondgebied vastgesteld. In deze visie wordt vooruitgekeken naar 2030 en geeft de koers aan, die voor een belangrijk deel samen met de samenleving uitgestippeld is. De visie schetst voor verschillende gebieden binnen de gemeente Elburg ontwikkelrichtingen onderverdeeld in een aantal grote thema's: 1. Leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving 2. Aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit 3. Vitaal economisch klimaat 4. Duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig 5. Bereikbaar, nabij en toegankelijk Vanuit het eerste thema 'Leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving' wordt gepleit voor wonen voor iedereen. Het totale nieuwe woningprogramma dient voldoende aanbod te hebben voor alle leedtijdsgroepen in de samenleving. Een ander relevant thema is 'Aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit'. Ter versterking en verbetering van de omgevingskwaliteit van onder andere de kernen, is per deelgebied in de gemeente een Idee-kaart ontwikkeld. Deze kaarten geven de ambities en uitgangspunten voor het betreffende gebied weer.

Figuur 3.4: uitsnede omgevingsvisie Elburg Op bovenstaande Idee-kaart is het plangebied middels blauwe omlijning aangeduid. Voor het plangebied geldt geen specifieke ontwikkelingsopgave. In het algemeen is opgenomen dat voldoende woningbouwmogelijkheden naar de toekomst toe gewaarborgd moeten blijven voor alle leeftijdsgroepen. Inbreiding en herontwikkeling gaat voor uitbreiding en dienen gericht te zijn op het bereiken van een kwaliteitsimpuls. Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een bestaande binnenstedelijke milieuhinderlijke bedrijfslocatie ten behoeve van de bouw van 5 rijwoningen en maximaal 10 woonappartementen. Het plan betreft daarmee een inbreidingsplan waarmee in positieve zin wordt bijgedragen aan het plaatselijke woonmilieu door de hier ontplooide bedrijfsactiviteiten te saneren. Het plan is daarmee in lijn met de in de omgevingsvisie gedeelde ambitie om te voorzien in woningbouwmogelijkheden door middel van herontwikkeling en inbreiding. Op basis van vorenstaande wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie van de gemeente Elburg.

18

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

3.3.2

Woonvisie gemeente Elburg 2020-2025

De woningbehoefte voor de gemeente Elburg is vastgelegd in de Woonvisie 2020-2025. In december 2022 is het meest recente woningmarktonderzoek voor Noord-Veluwe uitgevoerd door KAW. In deze stukken wordt inzicht geboden in de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen op korte en langere termijn. De prognoses laten zien dat voor de periode tot 2030 sprake is van een verwachte toename van het aantal huishoudens in een bandbreedte van 460 tot 620 extra huishoudens. Op basis van het onderzoek is in de gemeente Elburg sprake van (iets) meer plannen dan behoefte (figuur 3.5). Echter, omdat in de praktijk gemiddeld 30% van de plannen afvallen houdt de gemeente rekening met een programmering van 130% van de behoefte. Op basis van de in het onderzoek vastgestelde behoefte resulteert in een programmering van 598 806 woningen tot 2030.

Figuur 3.5: Woningbouwbehoeftebevindingen 2022 In de nieuwbouw wil de gemeente sturen op de juiste woningen op de juiste plek, voor de juiste doelgroepen. Recent lokaal-regionaal woningbehoefteonderzoek heeft inzicht opgeleverd in de woonwensen van huishoudens en kansrijke segmenten in de woningmarkt. Er is behoefte aan een gedifferentieerd programma. Aanvullend hierop ziet de gemeente het belang in van een toekomstgerichte woningvoorraad met aandacht voor kleine huishoudens, levensloopbestendige bouw (in de nabijheid van voorzieningen) en inbreiding. Met betrekking tot de invulling van deze 810 woningen (tot 2030) voorziet de woonvisie 15-20% sociale huur, 15-20% goedkope/betaalbare koop en 60-70% nieuwbouw in het overige segment. In aanvulling op de Woonvisie heeft de gemeente in april 2023 het addendum op de Woonvisie vastgesteld door de gemeenteraad. In dit addendum zijn aanvullende eisen geformuleerd voor het woningbouwprogramma van de gemeente voor de komende jaren, met name op het gebied van betaalbaarheid. Het aandeel sociale huur en goedkope/betaalbare koop zijn verhoogd naar respectievelijk 31% en 32%. Op deze wijze wordt geborgd dat er de komende jaren voldoende betaalbare woningen worden gebouwd. Doorwerking in het onderhavige plan Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van 15 woningen mogelijk.

Het programma bestaat uit de bouw van 5 rijwoningen en 10 appartementen. De rijwoningen worden gerealiseerd als eengezinswoningen welke geschikt zijn voor (jonge) gezinnen die behoefte hebben aan een grotere woning vanwege gezinsuitbreiding. De appartementen zijn vanwege hun omgvang (80 tot 105 m2), gelijkvloersheid en centrale ligging uiterst geschikt voor senioren als levensloopbestendige woning. Ook voor alleenstaanden en stellen zonder kinderen met een breder inkomen zijn de appartementen geschikt. De woningen worden gerealiseerd in de categorieën 'betaalbaar <355k' en 'vrije sector'. Het plan wijkt hiemee af van de woonvisie in de zin dat de aandelen sociale huur en goekope/betaalbare koop van het addendum niet worden behaald. Reden hiervoor is dat dit op de betreffende locatie niet rendabel is vanwege (inbreidingslocatie, gestegen bouwkosten, bodemsanering). Initiatiefnemer is daarom in overleg met gemeente tot een maatwerkoplossing gekomen waarbij de sociale huur en goekope/betaalbare koop elders worden gerealiseerd. Hiertoe worden drie woningbouwontwikkelingslocaties van initiatiefnemer in de gemeente Elburg als één gezamenlijk programma beschouwd. Dit betreffen de projecten 'Hokseberg fase I', 'Hokseberg fase II' en het onderhavige plan 'Kruisweg 18'.

De maatwerkoplossing bestaat uit de realisatie van extra sociale huur en goekope/betaalbare koop in het project Hokseberg fase II. Hiermee wordt het ontbreken van sociale huur en goekope/betaalbare koop in het project Kruisweg 18 gecompenseerd. Met deze maatwerkoplossing wordt nagebnoeg aan de in de woonvisie en het addendum nagestreefde percentages voldaan. Hierbij wordt in acht genomen dat de wijzigingen in het beleid zijn vastgesteld tijdens de uitwerking van de woningbouwplannen van initiatiefnemer. Met de maatwerkoplossing wordt voldaan aan de afspraken van de woondeal. In aanvulling op het bovenstaande is het van belang dat de woningen aardgasvrij en energieneutraal worden gebouwd. Hiermee draagt het plan bij aan de ambitie van de gemeente Elburg om tot een duurzaam woonbestand te komen. Ook draagt voorliggend plan bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Richting 2030 benadrukt de woonvisie het belang van het uitbreiden van het woningaanbod en het verbeteren van de doorstroming. Door te voorzien in gelijkvloerse woningen

19

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

die voor zowel jonge gezinnen als voor oudere huishoudens geschikt verbeterd de doorstroming van huishoudens naar een passende woning. Door te voorzien in nieuwbouw in het duurdere segment voor onder andere senioren en jonge gezinnen uit Elburg en omgeving komen bestaande woningen in goedkopere segmenten vrij op de markt. Met name het doorstromen van senioren uit gezinswoningen zorgt ervoor dat de woningmarkt beter in balans raakt. Conclusie Geconcludeerd wordt dat het woningbouwprogramma waar het onderhavige bestemmingsplan onderdeel van uitmaakt aansluit bij de woningbouwambities van de woonvisie en het addendum. Dit beleid vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

3.3.3

Welstandsnota

In de Woningwet is vastgelegd dat elk bouwplan dient te voldoen aan redelijke eisen van welstand. Een aanvraag in het kader van de bouwvergunning wordt derhalve altijd voorgelegd aan de welstandscommissie van de gemeente Elburg. Het beleid dat deze commissie uitdraagt is vastgelegd in de Welstandsnota. Conform de kaart voor het geldende welstandsbeleid uit de Welstandsnota is het plangebied aan de Kruisweg 18 gelegen in de zone "Welstandsniveau 2". Voor deze zone geldt het reguliere toetsingskader. Bij het ontwerpen van de hoofdgebouwen is ontworpen volgens de uitgangspunten van het welstandsbeleid. Zoals beschreven in 2.2 van deze toelichting voorziet het plan in een investering in stedenbouwkundige en ruimtelijke kwaliteit. In het kader van het informeel vooroverleg is het ontwerp voor de beoogde ontwikkeling voorgelegd aan Welstand. Het eerste ontwerp voor het appartementengebouw had drie lagen met een kap. In de beoordeling werd de kap als te massaal ervaren door de hellingsgraad. Naar aanleiding hiervan is het ontwerp aangepast. In het definitieve ontwerp heeft het appartementengebouw daarom drie lagen met een vierde teruggelegen laag. Deze vierde laag kan een meer ondergeschikte vormgeving krijgen waardoor het volume als minder massaal kan worden ervaren. De terugliggende vierde laag is geborgd in de planregels middels een maximaal bebouwingspercentage.

Het ontwerp sluit daardoor beter aan op de architectuur uit de omgeving. De materialisatie en kleur sluiten aan op het blok rijwoningen. Het aangepaste ontwerp heeft een positief (informeel) advies ontvangen van Welstand. Bij de aanvraag van de bouwvergunning wordt het bouwontwerp formeel getoetst door Welstand.

3.3.4

Parkeernota

Ten aanzien van parkeren geldt binnen de gemeente Elburg de in september 2014 vastgestelde gemeentelijke Parkeernota en de 'Nadere regels parkeernormen en hoogte financiële voorwaarde'. Voor parkeren is het uitgangspunt om te voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Een bouwplan wordt getoetst aan de algemene bouwregels. Hierin is de eis opgenomen om te voldoen aan de parkeernormen. Op basis van de parkeernota geldt een parkeereis van 32 parkeerplaatsen. In het inrichtingsplan zijn 32 parkeerplaatsen ingetekend, in de eerste instantie worden 30 parkeerplaatsen gerealiseerd. De berekende parkeerbehoefte van 32 parkeerplaatsen betreft een theoretische behoefte. Naar verwachting zal de daadwerkelijke parkeerbehoefte lager zijn, dit wordt nader onderbouwd in 4.10 van deze toelichting. Omdat binnen de planbegrenzing slechts beperkt ruimte is voor het realiseren van voorzieningen wordt het realiseren van 'overbodige' parkeerplaatsen als onwenselijk ervaren. Derhalve worden in de eerste instantie 30 parkeerplaatsen gerealiseerd. De twee 'reserveplaatsen' worden bouwkundig mogelijk gemaakt, maar niet direct gerealiseerd. Indien tijdens de ingebruikname van de woningen blijkt dat parkeerdruk wordt ervaren zullen de twee reserveplaatsen alsnog worden gerealiseerd. In 4.10 van deze toelichting wordt nader ingegaan op het aspect parkeren.

Er wordt gemotiveerd van de parkeernota afgeweken. In de planregels van dit bestemmingsplan is geborgd dat voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

20

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Algemeen

Ingevolge artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in dit hoofdstuk een beschrijving opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de in dit kader van belang zijnde milieu- en omgevingsaspecten.

4.2

Bodem

4.2.1

Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf.

4.2.2

Onderzoek

4.2.2.1

Verkennend bodemonderzoek

In het kader van de beoogde ontwikkeling is door PJ Milieu B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd ter plaatse van het plangebied Kruisweg 18 te Elburg. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek. Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie' voor het verkennend bodemonderzoek standhoudt. Ter plaatse van de olie-opslag zijn in de bovengrond zintuiglijk olie-water reacties waargenomen. Analytisch is een matig verhoogd gehalte minerale olie aangetoond. In de laag hieronder, vanaf 0,5 m-mv is zintuiglijk en analytisch geen minerale olie aangetoond. Naar aanleiding van de zintuiglijke waarnemingen en de analyseresultaten wordt geconcludeerd dat de (matige) verontreiniging met minerale olie zich waarschijnlijk beperkt tot de bovengrond ter plaatse van de olie-opslagruimte. Het aangetoonde gehalte is lager dan in 2001 ter plaatse van de olieopslag is aangetoond (toentertijd een sterk verhoogd gehalte minerale olie in het mengmonster van de bovengrond). Verder is bij het onderzoek uitsluitend in het grondwater een licht verhoogd gehalte zink aangetoond. Geconcludeerd wordt dat de hypothese 'verdachte locatie' voor het verkennend asbest in puinonderzoek ter plaatse van de inrit geen stand houdt. In het mengmonster (MM-A) van de gaten 21 t/m 23 is zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest aangetoond.

Geadviseerd is om op een geschikt moment de omvang van de verontreiniging nader vast te stellen, met als doel te bepalen of sanering bij functiewijziging noodzakelijk is. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding om aanvullend of nader asbest in puinonderzoek te adviseren.

4.2.2.2

Nader bodemonderzoek

Vanwege het advies om de olieverontreiniging nader in kaart te brengen in het kader van de beoogde functiewijziging is door Lycens B.V. een nader bodemonderzoek ter plaate van de mogelijke verontreinigingslocatie. De rapportage is bijgevoegd als Bijlage 4 Nader bodemonderzoek. Op basis van het onderzoek is geconcludeerd dat de grond direct onder de tegels (0,05-0,15 m-mv) ter plaatse van de voormalige olieopslag sterk verontreinigd is met minerale olie. De onder de betonlaag aanwezige bodemlaag (0,30-0,50 m-mv) blijkt licht verontreinigd te zijn met minerale olie. Daarmee is de sterke verontreiniging in verticale richting afgeperkt. De monsters voor horizontale afperking van de verontreiniging rondom de voormalige opslaglocatie blijken niet of hooguit licht verontreinigd te zijn. Daarmee is de sterke verontreiniging in horizontale richting eveneens afgeperkt. In het grondwater ter plaatse van de opslag zijn geen verhoogde concentraties aangetoond met minerale olie en vluchtige aromaten. De (sterke) verontreiniging in de grond ter plaatse van de voormalige opslaglocatie is te relateren aan de voormalige opslag van olieproducten. Aangezien van oudsher al bedrijfsactiviteiten hebben plaatsgevonden alsmede opslag van olieproducten heeft

21

bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

plaatsgevonden en in 2001 ter plaatse van de opslaglocatie al een sterke verontreiniging is aangetoond wordt geconcludeerd dat de verontreiniging voor 1987 is ontstaan en daarmee een historische verontreiniging betreft. De zorgplicht uit de Wet bodembescherming is niet van toepassing. De omvang van de sterke verontreiniging wordt geschat op circa 2 m3 (circa 20 m2 x 0,1 m1 sterk verontreinigde bodemlaag). Aangezien het volumecriterium van 25 m3 sterk verontreinigde grond niet wordt overschreden is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. De verontreiniging kan een belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling van de locatie. Het is immers niet toegestaan om grondroerende werkzaamheden uit te voeren in sterk verontreinigde bodem. In het kader van de herinrichting van de locatie wordt geadviseerd om de verontreiniging te saneren. Na sanering vormt de verontreiniging geen belemmering meer voor de geplande herinrichting van de locatie. In het kader van de met voorliggend bestemmingsplan beoogde herbestemming van bedrijf naar wonen is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de sanering van de olieverontreiniging. Hierin is geregeld dat de als 'Wonen' bestemde gronden uitsluitend als zodanig in gebruik mogen worden genomen indien de in het nader onderzoek vastgestelde veronteiniging is gesaneerd.

De aanwezigheid van een bodemverontreiniging kan van invloed zijn op de economische uitvoerbaarheid van een ontwikkeling. In het onderhavige geval is sprake van een olieverontreiniging van circa 2 m3. Olie heeft de eigenschap naar verloop van tijd af te breken. De omvang van de verontreiniging wordt als gering aangemerkt. Gelet op de aard en omvang zijn de kosten van sanering niet zodanig dat dit afbreuk doet aan de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarbij dient in acht te worden genomen dat initiatiefnemer over voldoende financiële middelen beschikt, en de woningen bij verkoop voldoende opbrengen om de sanering voor zover noodzakelijk, te bekostigen.

4.2.3

Conclusie

In het nader bodemonderzoek is een olieverontreiniging vastgesteld. Deze verontreiniging vormt een belemmering voor het beoogde toekomstige gebruik door woningen. Derhalve moet de verontreiniging gesaneerd worden. Hiertoe is een voorwaardelijke verplichting met betrekking tot de sanering opgenomen in de planregels. Na sanering vormt de verontreiniging geen belemmering meer voor de geplande herinrichting van de locatie. De bodemverontreiniging doet geen afbreuk aan de economische uitvoerbaarheid van de ontwikkeling. Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het aspect bodem(kwaliteit) geen belemmering vormt voor onderhavig plan.