Samengevoegde zienswijzen op BKP (geanonimiseerd)
Tekst van het document
MR. L.
LIER| juridische adviezen
E-mail info@bolieradviezen.nl _ |
Nunspeterweg 25
8075 AA Elspeet
12 JULI 2023
IBAN NL74 RABO 0387 5474 79
Telefoon (0577) 49 17 54 Mobiel (06) 513 531 18
K.K. H'wijk nr. 08018728 l L
Gemeenteraad van Elburg,
Uw brief
Onderwerp
Postbus
70,
8080
ELBURG.
AB
zienswijze Beeldkwaliteitsplan ‘Nieuwe Haven
11 juli 2023
.43 0990
Elspeet,
Geachte gemeenteraad,
h *
Ik
heb
eerder
namens
een
aantal
cliënten
een
zienswijze ingediend in verband met het destijds (op 19 augustus 2022)
ter inzage gelegde ontwerp-
bestemmingsplan De Nieuwe Haven. x
Deze
cliënten hebben kennis
30 juni jl.
genomen van
ter inzage gelegde
het
per
'Beeldkwaliteits-
plan De Nieuwe Haven’ en zien aanleiding de onder 2 geformuleerde zienswijze in te dienen. naar aanleiding van wat er
Althans
ter inzage is
gelegd
een aantal opmerkingen te maken.
2. *
Op
zich
hebben
cliënten
geen
oordeel
over
de
voorstellen met betrekking tot de vormgeving enz. van de beoogde bouw van de woningen. *
Ze
lezen echter
(die
is
als
in de
bijlage
2
gemeentelijke bijgevoegd)
gaan om de realisering van circa 55 ten.
publikatie
dat
het
zou
appartemen-
In het ting
ontwerp-bestemmingsplan
paragraaf
2.3.
wordt
(zie plantoelich-
gesproken
mogelijk maken van 50 woningen. is
aangegeven
afwijkend
is
dat
dat
van wat
dat
het
In de zienswijze
aantal
ten eerste
zodanig
destijds
door uw
raad als
maximaal mogelijk werd geacht gen)
over
alleen daarom al
(namelijk 36 wonin-
het
plan niet
behoort
te worden vastgesteld. - het nu genoemde aantal van 55
is derhalve niet
onmiddellijk te begrijpen. *
Cliënten is
lezen in het bericht dat als bijlage
bijgevoegd
dat
'het
verkeer
en
het
1
parkeren
zou zijn opgelost’. Waarna wordt gesuggereerd dat de problematiek slechts het parkeren zou betreffen.
Cliënten zijn van oordeel,
en op dat punt verwijs
ik naar de zienswijze i.v.m. mingsplan,
het ontwerp-bestem-
dat er niet alleer een parkeerprobleem
is maar ook een behoorlijk verkeersprobleem. waar
thans
opgelost,
wordt
gesteld
dat
dat
Daar
probleem
is
handhaven cliënten vooralsnog hun
standpunten wat de oplossing dan zou zijn is hun niet
bekend.
*
In bijlage 1 wordt ook gemeld dat
er
'nog wordt
gewerkt aan de milieuzonering'. Cliënten zijn van oordeel
dat
bleem is.
dat
een
niet
goed
op
te
lossen
pro-
Derhalve lijkt het vaststellen van een
beeldkwaliteitsplan nogal voorbarig.
3.
Cliënten behouden
hoogachtend,
zich alle
rechten voor.
Beeldkwaliteitsplan de Nieuwe Haven
%?ÁÍCJ/L @
Do 29-6-2023 15:26
Ù 3 bijlagen (9 MB) De Nieuwe Haven - BKP 26-06-23.pdf; 230630 publicatie BKP overheid.nl.docx: raadsbesluit bkp doo Beste lezer, U ontvangt deze e-mail omdat u
- betrokken bent bij de ontwikkeling van nieuwbouwplan De Nieuwe Haven aan de Havenkade in Elburg, of;
- een zienswijze hebt ingediend op het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan
Het ontwerpbestemmingsplan De Nieuwe Haven heeft vanaf augustus 2022 zes weken ter inzage gelegen. Hierop zijn elf zienswijzen binnengekomen. Drie belangrijke elementen uit de zienswijzen zijn
.-— 1) Verkeer en parkeren,
2) De massa en hoogte van het gebouw en de uitstraling en 3) De afstand tot de omliggende bedrijven.
Het verkeer en parkeren is opgelost. In het bestemmingsplan, waarover de gemeenteraad t.z.t. een besluit
neemt, zitten voldoende parkeerplaatsen voor de woningen, de nieuwe bedrijven en de openbare ruimte.
Aan de milieuzonering - de afstand tussen de nieuwe woningbouw en de bedrijven en de gevolgen die dit heeft - wenog. werken
Aan de bezwaren over (kort samengevat) massa, hoogte en uitstraling hebben we de afgelopen maanden gewerkt. Dit hebben we gedaan door in overleg met twee professionele partijen, de Rijksdienst voor
cultureel erfgoed (RCE) en de adviseur van de welstandscommissie, een beeldkwaliteitsplan op te stellen. De RCE is aangehaakt omdat het bouwplan raakt aan het beschermd stadsgezicht. De adviseur van de
welstandscommissie is de vaste, externe adviseur van de gemeente. Het beeldkwaliteitsplan (is bijgevoegd)
Het beeldkwaliteitsplan (BKP) geeft de kaders aan waarbinnen de architect een ontwerp voor een gebouw moet maken. Het beeldkwaliteitsplan geeft aan hoe de nieuwbouw passend in de omgeving kan worden neergezet. Elementen in het BKP zijn bijvoorbeeld terugliggende gevels, waardoor het gebouw als minder
hoog wordt ervaren. Het BKP dat er nu ligt, maakt de verbinding tussen de historische bebouwing aan de Havenkade en de industriële bebouwing van Kruismaten. Het plan geeft ook richtlijnen voor de inrichting
van de openbare ruimte. Het plan is aanzienlijk veranderd ten opzichte van het ontwerp dat op de website van Prins Bouw staat.
Oorspronkelijk was het de bedoeling het beeldkwaliteitsplan te maken NA vaststelling van het
bestemmingsplan. Gelet op alle zienswijzen tegen het ontwerpbestemmingsplan is daarvan afgezien. Het beeldkwaliteitsplan hangt nauw samen met het bestemmingsplan. Onderdelen van het
beeldkwaliteitsplan worden vertaald in de regels van het bestemmingsplan. Het BKP en het bestemmingsplan moeten op elkaar aansluiten en niet tegenstrijdig zijn aan elkaar. Het beeldkwaliteitsplan is daarnaast een aanvulling op de welstandsnota. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen wordt ook aan dit beeldkwaliteitsplan getoetst. De procedure van het beeldkwaliteitsplan
Het BKP ligt vanaf vrijdag 30 juni a.s. voor 8 weken ter inzage. Vanwege de zomervakantie is deze termijn 2 weken langer dan gebruikelijk. In die 8 weken kunnen zienswijzen worden ingediend op het beeldkwaliteitsplan. Die zienswijzen moeten gaan over de inhoud van het beeldkwaliteitsplan. In september verzamelen we alle zienswijzen. De relatie tussen het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan Een beeldkwaliteitsplan is wat anders dan een bestemmingsplan. Het zijn twee verschillende documenten
met een eigen procedure. We hebben dus een ontwerpbestemmingsplan waartegen in 2022 zienswijzen zijn ingediend. Dat kan nu niet meer, Daarnaast igt er nu een beeldkwaliteitsplan waartegen de komende 8 weken een zienswijze kan worden ingediend.
In het najaar gaan we met beide documenten en alle zienswijzen naar de gemeenteraad. De gemeenteraad neemt dan in één vergadering een besluit over bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Er zijn dan ook 2 zienswijzenota's:
> Een zienswijzenota met een reactie op de ingediende zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan > En een zienswijzenota met een reactie op de ingediende zienswijzen op het beeldkwaliteitsplan. Dit betekent dat het beeldkwaliteitsplan nog geen antwoord is op de zienswijze die u wellicht eerder hebt ingediend. Dat antwoord komt later dit jaar. Het beeldkwaliteitsplan is wel een hulpmiddel om dat antwoord te geven.
Bijlagen 1. beeldkwaliteitsplan 2. tekst publicatie
3. concept raadsbesluit beeldkwaliteitsplan Vragen?
Hebt u vragen over dit bericht? Neem dan contact op met ondergetekende, de projectleider. Dat kan
Met vriendelijke groeten
Adviseur Ruimte en MT-secretaris
gemeente Elburg
http://www.elburg.nl/ SAMEN
o2 Gemeente
Elburg
E-mail disclaimer: De gemeente Elburg maakt geen gebruik van e-mail voor het nemen van besluiten of het sluiten van overeenkomsten.
Mocht u mail ontvangen die niet voor u is bestemd, dan vragen wij u vriendelijk of u de verzender hierop wilt wijzen.
Wij aanvaarden geen aansprakelijkheid bij onjuiste ontvangst. Kijk voor meer informatie op:
https://www.elburg.nl/Inwoners/Contact en openingstijden/Over deze website/E mail protocol
Gemeente
Elburg Terinzagelegging beeldkwaliteitsplan De
uwe Haven
Burgemeester en wethouders van de gemeente Elburg maken op grond van de inspraakverordening Elburg de terinzagelegging bekend van het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven. Het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven geeft de kaders voor het project de Nieuwe Haven gelegen tussen de Havenkade, de J.P. Broekhovenstraat en de Slenk in Elburg. De ontwikkeling betreft circa 55 appartementen en een commerciële plint op een deel van de begane grond. Het beeldkwaliteitsplan geeft de kaders voor het ontwerp van het appartementengebouw. Het beeldkwaliteitsplan legt daarbij de verbinding tussen de historische bebouwing aan de Havenkade en het industriële karakter van bedrijventerrein Kruismaten en het nautisch karakter van de haven. Het beeldkwaliteitsplan is opgesteld in samenspraak met professionele partijen. Na vaststelling door de gemeenteraad zal het beeldkwaliteitsplan fungeren als aanvulling op de welstandsnota en als
afwegingskader voor het bouwontwerp en de inrichting van de openbare ruimte. Zienswijzen
Het beeldkwaliteitsplan ligt vanaf de publicatiedatum (30 juni 2023) op www.overheid.nl gedurende acht weken ter inzage, De periode is twee weken langer dan de wettelijke termijn, vanwege de vakantieperiode. Om de stukken in het gemeentehuis in te zien kunt u, bij een van de medewerkers van Ruimte, telefonisch een afspraak maken via 0525-688688.
Gedurende bovengenoemde termijn van terinzagelegging kan een ieder naar keuze schriftelijk of mondeling zijn of haar zienswijze over het beeldkwaliteitsplan naar voren brengen bij de gemeenteraad van Elburg, Postbus 70, 8080 AB Elburg. Voor het indienen van mondelinge zienswijzen kunt u tijdens kantooruren contact opnemen. Van de mondelinge zienswijze wordt een samenvatting gemaakt. De bestuursorganen van de gemeente Elburg hebben de elektronische w2g voor het indienen van een
zienswijze niet opengesteld. Dat betekent dat een zienswijze die per e-mail binnenkomt, niet in behandeling wordt genomen. De schriftelijke zienswijze moet voorzien zijn van een handtekening Raadsbesluit
In dezelfde periode ligt ook het bijbehorende ontwerpraadsbesluit ter inzage. Vervolgprocedure
Ingediende zienswijzen worden opgenomen in een zienswijzennota en van beantwoording voorzien. Eenieder die een zienswijze heeft ingediend, wordt hierover te zijner tijd geïnformeerd. De gemeenteraad beslist over de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan. De relatie met het bestemmingplan De Nieuwe Haven
Het beeldkwaliteitsplan en het bestemmingsplan De Nieuwe Haven zijn nauw met elkaar verbonden. Het beeldkwaliteitsplan wordt waar nodig vertaald in de planregels van het bestemmingsplan. Beide
documenten zullen tegelijk aan de gemeenteraad worden aangeboden ter vaststelling. 30 juni 2023
Burgemeester en wethouders van de gemeente Elburg.
Mr. L.
LIER| juridische adviezen Nunspeterweg 25 8075 AA Elspeet
ZEACC
aA eRFGOeDVeRenIGING
HEEMSCHUT
Aan: _ College van B&W en raadsleden van de gemeente Elburg Zuiderzeestraatweg Oost 19
8081 LA Elburg Van: _ Erfgoedvereniging Heemschut Gelderland
gelderland@heemschut.nl
Betreft: zienswijze tegen het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven Hummelo 4 augustus 2023
Geachte College en leden van de Raad, Op grond van de inspraakverordening Elburg ligt het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven ter inzage en wordt de mogelijkheid geboden om een zienswijze in te dienen.
Indachtig onze doelstellingen ter bescherming van cultuurmonumenten en landschap in Nederland maken wij als Heemschut graag gebruik van deze mogelijkheid. Het plan geeft ons aanleiding tot het maken van de volgende opmerkingen:
Het ontwerpbestemmingsplan geeft twee bouwvlakken aan. Één langgerekt bouwblok langs de Havenkade met een gemengde bestemming waarbinnen volgens de bijbehorende regels op de begane grond een commercieel plint mogelijk wordt gemaakt en de verdiepingen een woonfunctie hebben.
De hoogte kan variëren van vier en gedeeltelijk zelfs vijf lagen, overeenkomende met een bouwhoogte van 16 en 17,5 meter. Het tweede bouwblok ligt aan de J.P Broekhovenstraat en heeft de bestemming “Wonen” waarbij binnen het aangegeven bouwvlak alleen gestapelde woningen mogen worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 11 meter, hetgeen overeenkomt met drie bouwlagen. Heemschut heeft onder andere als doelstelling het beschermen de instandhouding van het historisch-ruimtelijk karakter van Nederland. Elburg is een van de weinige steden waarvan de plattegrond volgens een plan tot stand is gekomen en daarom is het historische gedeelte aangewezen als beschermd stadsgezicht. Het plangebied valt net buiten de grens van het beschermde gebied maar heeft daar duidelijk wel een relatie mee. In de regels van het ontwerp-bestemmingsplan, behorende bij de bestemming Bond Heemschut, Vereniging tot Bescherming van Cultuurmonumenten in Nederland.
Opgericht in 1911. Beschermvrouwe:
H.K.H.
Prinses Beatrix
Erfgoedvereniging Heemschut | Nieuwezijds Kolk 28 | 1012 PV Amsterdam | www.heemschut.nl | info@heemschut.nl
DASI eRFGOeDVeRenIGING
HEEMSCHUT “Wonen” wordt als nadere eis gesteld “dat bij een omgevingsvergunning het in bijzondere gevallen mogelijk is om aan de plaats en afmeting van de bebouwing nadere eisen te stellen. Dit kan indien dit noodzakelijk is ter bescherming van de waarden van het beschermd stadsgezicht.” Het verbaast ons dat een dergelijke nadere eis niet voor de bestemming “Gemengd” is opgenomen. Om de waarden van het beschermd stadsgezicht te beschermen, achten wij een duidelijke reductie van de toegelaten bouwhoogte noodzakelijk. Dit zou derhalve al direct in de regels van het bestemmingsplan moeten worden opgenomen en niet als nadere eis. De bestaande bebouwing langs de haven bestaat uit lage bebouwing van vaak één of twee lagen met kap. In het beeldkwaliteitsplan wordt zonder motivering gesteld dat voor de nieuwbouw vijf lagen als passend wordt gezien. Bij de geveltekening van de Nieuwe Haven zuid wordt de relatie met de bestaande laagbouw niet aangegeven. In plaats daarvan wordt de vrij forse Botterwerf aangeven. Dit achten wij een onjuiste en onvolledige weergave van de aanwezige bebouwing. In het beeldkwaliteitsplan zijn verder referentiebeelden opgenomen wat betreft architectuur die op geen enkele wijze de relatie met de aanwezige lage bebouwing en karakteristiek van het gebied weergeven.
Gelet op de zeer nabije ligging van het beschermde stadsgezicht en de bestaande bebouwing langs de Haven achten wij een hoogte van twee lagen met kap passender. Verder in het plangebied en het toekomstige te ontwikkelen noordelijke deel zou dan wat hoger gebouwd kunnen worden. Wij verzoeken u het beeldkwaliteitsplan in de lijn van onze zienswijze gewijzigd vast te stellen.
Met vriendelijke groeten,
Bond Heemschut, Vereniging tot Bescherming van Cultuurmonumenten in Nederland.
Opgericht in 1911. Beschermvrouwe:
H.K.
Prinses Beatrix
Erfgoedvereniging Heemschut | Nieuwezijds Kolk 28 | 1012 PV Amsterdam | www.heemschut.nl | info@heemschut.nl
Gemeente Elburg Raad van de gemeente Elburg Zuiderzeestraatweg Oost 19
8081 LA Elburg
Ingek
22 AU6, 2023
Elburg, 17 Augustus 2023.
Stichting tot behoud van Elburger Botters Havenkade 39
Zaaknr
Documentnr
8081 GR Elburg Oudheidkundige vereniging Arent thoe Boecop Postbus 117
8080 AC Elburg Stichting tot behoud van de laatste Vischrookerij te Elburg Rozemarijnsteeg 35 8081 GA Elburg Onderwerp: Zienswijze beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven” Geacht college en leden van de raad, Namens de hierboven genoemde Stichtingen en personen, wordt hiermee een zienswijze ingediend t.a.v. het
beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven”, onder voorbehoud van aanvullingen op de inhoud van deze zienswijze. Vooropgesteld benadrukken we heel duidelijk dat wij de gang van zaken tot op heden als zeer stuitend ervaren. Op 4 oktober 2022 hebben wij een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan "De Nieuwe Haven”
en tot op de dag van vandaag hebben wij nog geen reactie op deze zienswijze mogen ontvangen. Nu wordt er zonder enige vorm van reactie op onze zienswijze, inzake het ontwerpbestemmingsplan, een beeldkwaliteitsplan
ter inzage gelegd, waarop wederom zienswijzen ingediend mogen worden. Wat is de waarde van een zienswijze als de gemeente niet eens de moeite neemt om op een vorige zienswijze te reageren en de volgordelijkheid van een procedure en de daarbij behorende termijnen volledig aan zijn laars lapt? Als burger kan en mag je van een overheid verwachten dat zij binnen een redelijke termijn reageert op een ingediende zienswijze dan wel dat de gemeente de indieners van de zienswijzen op de hoogte houdt omtrent de voortgang om tot een inhoudelijke reactie te komen. Daarnaast is het meer dan redelijk en billijk om de eerste procedure af te sluiten alvorens de volgende procedure wordt opgestart. Middels de huidige gang van zaken wordt er volledig voorbijgegaan aan redelijke procesafwikkeling en zijn wij van mening dat onze belangen worden geschaad daar de uitkomst op
voorhand al vast lijkt te staan en snelheid gaat voor zorgvuldigheid. Daarnaast vinden wij het een bevreemdende gang van zaken dat er een ontwerpbestemmingsplan is ingediend en dat er nu een bijpassend beeldkwaliteitsplan is gemaakt die wederom enkel gestoeld is op een economisch gewin en niet aansluit bij enige vorm van cultuurhistorie van Elburg dan wel enige koppeling heeft met het oud historische Elburg en of eerder aangenomen visies hieromtrent. Volgordelijk zijn wij, zoals ook reeds eerder vermeldt, dan ook van mening dat u eerst een besluit dient te nemen over het ingediende ontwerpbestemmingsplan met de daarbij behorende zienswijzes alvorens de volgende stap in het proces kan worden gezet. Wij stellen dan ook dat het vragen om een zienswijze voor het beeldkwaliteitsplan op dit moment niet passend is. Wij wijzen u wederom op het feit dat u als raad en college op 26-09-2011 het door Royal Haskoning opgemaakte
stedenbouwkundige plan heeft aangenomen en dat dit tot op heden het enige vigerende beleid is, waaraan getoetst kan en mag worden. Enig ander benoemt plan of visie, zoals Elhaven of iets dergelijks, is door uw als raad niet aangenomen en het plan dat nu bij u voorligt kan nimmer getoetst worden aan deze, dan wel aan enige andere visie of plan. Zoals ook reeds al eerder benoemd in onze zienswijze van 04-10-2022 wijkt het huidige ontwerp bestemmingsplan maar ook dit beeldkwaliteitsplan in zeer grote mate op de volgende punten af van de
visie van Royal Haskoning, hetgeen wij u nogmaals opsommen: 1.
De huidige vorm, de massa en het volume wijken enorm af van het traditionele karakter van de huidige Havenwand en sluit onvoldoende aan bij de aanwezige bebouwing rond de haven ten opzichte van het
stedenbouwkundige plan van Royal Haskoning. 2.
De huidige vorm, de massa en het volume wijken enorm af van het traditionele karakter van de huidige Havenwand en sluit onvoldoende aan bij de aanwezige bebouwing rond de haven ten opzichte van het
reeds ingediende ontwerpbestemmingsplan.
Het plangebied "De Nieuwe Haven” wordt in het beeldkwaliteitsplan aangemerkt als een overgangsgebied wat indruist tegen de visie van Royal Haskoning, daar; Er sprake i van weinig aansprekende kaderbebouwing die past bij het karakter van de haven, de
bebouwing erlangs, en bij het oude stadscentrum. De schaal/differentiatie/hoogte en dichtheid van de bebouwing sluiten niet aan bij de directe omgeving
van het plangebied, de door de architect uitgevoerde gevelstudie toont dit zeer nadrukkelijk aan, kijkend naar pagina 6 van het beeldkwaliteitsplan. De schaal de differentiatie en de hoogtes wijken sterk af van enige vorm van bebouwing aan de Havenkade.
De opgenomen woningtypes sluiten niet aan op het vastgestelde gemeentelijke woonprogramma, met voornamelijk senioren- zorg- en recreatiewoningen.
De bouwhoogte van de ontwikkeling wijkt met hoogtes van vier en vijf lagen af van de in het stedenbouwkundige plan van Royal Haskoning benoemde twee en drie lagen, met mogelijkheid van vier lagen met kap, gesitueerd aan weerszijden van de Slenk. In het ontwerp bestemmingplan als ook in het beeldkwaliteitsplan is een bouwvak opgenomen
waarbinnen 40% van de bebouwing een afwijkende bouwhoogte van 17.5 meter (+10%) mag hebben. Dit terwijl het aangenomen stedenbouwkundig plan specifieke plaatsen, te weten aan weerszijden van de Slenk, aanduidt waar andere bouwhoogtes tot maximaal vier lagen zijn toegestaan.
In het ontwerp bestemmingplan als ook in het beeldkwaliteitsplan is een bouwvlak opgenomen waarbinnen 20% van de bebouwing een afwijkende bouwhoogte van 16 meter (+10%) met
schijngevels mag hebben. In het stedenbouwkundige plan wordt nergens gesproken over schijngevels en al zeker niet met de genoemde hoogtes. 10.
60% van het plangebied zal straks hoger zijn dan 16 meter, hetgeen dus helemaal niet overeenkomt met de gecommuniceerde bouwhoogtes n het stedenbouwkundige plan van Royal Haskoning.
1.
Alle bouwblokken dienen zadeldaken in de vorm van hoofdzakelijk dwarskappen, afgewisseld met langs
kappen te hebben, hetgeen niet is opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan en of in het beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven" 12.
Volgens Royal Haskoning brengen springende voorgevels tot maximaal 25 cm plastiek in de gevelwand. In- en uitspringende geveldelen, bijvoorbeeld erkers, speciaal op de hoeken en knikken, zijn gewenst. Kijkend naar het ontwerpbestemmingsplan dan wel het beeldkwaliteitsplan, i hier geenszins rekening mee gehouden.
13.
Alleen inpandige balkons en Franse balkons zijn volgens Royal Haskoning toegestaan aan de haven, hetgeen niet is opgenomen in het bestemmingsplan hetgeen voor ons onvolledig ter beoordelingen is
14
voorgelegd in het beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven". Omtrent bouwmaterialen is het stedenbouwkundige plan van Royal Haskoning heel helder. Dit dient
15.
namelijk gebakken steen n het kleurscala van bruin tot rood n een midden tot donkere tint te zijn. Hierin wijkt het ontwerpbestemmingplan en het beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven" af. De daken zijn bedekt met bruine of grijze pannen, hetgeen niet is opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven". Hier worden moderne materialen als zink en dakpannen in een moderne vorm weergegeven, hetgeen, geenszins passend is op basis van de aangenomen visie.
16.
Bij de totstandkoming van het beeldkwaliteitsplan en daarmee ook voor het ontwerp bestemmingplan, is stedenbouwkundige begeleiding nodig van het Gelderse Genootschap of een andere externe partij. Deze kennis blijkt door projectontwikkelaar ingewonnen te zijn bij de Rjksdienst voor Cultureel Erfgoed, echter is het voor ons onbegrijpelijk dat een partij als de RCE en mogelijk daarmee ook de andere
partijen, niet op de hoogte zijn van de aangenomen visie van Royal Haskoning en in het licht van deze aangenomen visie hebben kunnen kijken naar de ontwikkeling ter plaatse. Op basis van de visie van Royal Haskoning, wijken het advies van Oversticht en het RCE omtrent ontwikkeling ter plaatse zeer sterk af, hetgeen ons inziens een stuitende constatering is. 1.
Eris te beperkt nagedacht over de ontsluiting van verkeer via de Havenkade. Dit moet worden gegarandeerd omdat de huidige verkeersbelasting op de Havenkade vele malen hoger is dan wenselijk, berekend naar huidige maatstaven en ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan bij dit beeldkwaliteitsplan nogmaals verder verhoogd wordt door de additionele toevoeging van extra woningen.
Daarnaast wijzen wij u er als college en raad ook nogmaals op dat u bij de beantwoording, op het door de ontwikkelaar ingebrachte principe verzoek en specifiek te liëren aan het beeldkwaliteitsplan, op de volgende wijze heeft geantwoord: t
Het stedenbouwkundige plan van Royal Haskoning is de basis voor het nieuwe bestemmingsplan en u
heeft als gemeente en college geantwoord dat het plan aan het stedenbouwkundige plan van Royal
0
10. Aanwezigheid van een potentieel rijksmonument op een afstand kleiner dan 30 meter. (Aschschuur) 11.
Het bestemmingsplan is opgesteld vanuit het perspectief van de projectontwikkelaar waarbij het ontbreekt aan gemeentelijke visie, oog voor kwaliteit en zeker ook met oog voor de historische waarde van Elburg. 12. Een dergelijk hoog bouwwerk aan de rand van de haven is zeer schadelijk voor het ruimtelijk evenwicht. Op dit moment rijst de stad op, achter het hoogtepunt van de Vischpoort en wordt gedomineerd door de toren van de Sint-Nicolaaskerk. Dit beeld wordt onevenredig verstoord door een dergelijk bouwwerk aan de noordzijde van de haven.
13. Dit bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan maakt een nieuw bouwkundig hoogtepunt mogelijk, aanpalend aan het beschermd stadsgezicht. Een dergelijk bouwwerk is enorm belastend voor het beschermd stadsgezicht. Het Beschermd Stadsgezicht behelst een beeldbescherming: de harmonie en het evenwicht van het aanzicht van de vesting van Elburg. Het is onvoorstelbaar als een dergelijke ‘bouwmassa niet harmonieus in dit beeld ingepast kan en gaat worden. 14. Het bouwvlak maakt een 'boulevard 'bebouwing mogelijk: een rooilijn die de lijn van de openbare weg volgt. Dit is historisch op deze plaats een onvoorstelbare blunder.
15.
De havenkom wordt gekenmerkt door open pleinruimtes rondom de kade die in gebruik waren voor de industrie die bij de visserij hoorde: Botterwerf, rokerij, etc. Met de gesuggereerde roolijn wordt dit historische gegeven tenietgedaan. De Botterwerf wordt een bouwwerk aan een straat in plaats van een ‘bouwwerk aan een werf.
16. De keuze om een stedelijk havenfront te bouwen is een onacceptabele misinterpretatie van de plek: de haven is een vanouds industrieel gebied waarbij een industriële bebouwing hoort. Bij een goed plan wordt dit zichtbaar in schaal, hoogte, repetitie, materialisatie en bijbehorende kapvormen. De nu gesuggereerde en in ontwerpbestemmingsplan en in dit beeldkwaliteitsplan gefaciliteerde architectuur is
niet passend op deze plek buiten de vesting, maar een platvloerse interpretatie van de architectuur binnen de vesting. Door dit in de directe nabijheid van de vesting te plaatsen, worden de waarden van
het rijks monumentaal erfgoed ernstig en onherstelbaar beschadigd. We verwachten dat de gemeente Elburg in deze optreedt als beschermer en hoeder van Erfgoed en beeldkwaliteit.
17. Daarnaast hebben wij u als gemeente ook reeds meerdere malen gewezen op het feit dat de invulling qua participatie als zeer onvoldoende aangemerkt dient te worden. Wij verwijzen hiervoor graag naar
de reeds eerder verstuurde correspondentie om niet continue dezelfde nieuwe punten aan te blijven everen. De hieromtrent reeds verstuurde communicatie, laten wij graag deel uitmaken van deze
zienswijze en zullen wij evenals het Stedenbouwkundige plan van Royal Haskoning toevoegen en onderdeel uit laten maken van onze zienswijze.
18. Daamaast maken wij u graag kenbaar dat zeer recentelijke jurisprudentie heeft aangetoond dat het aspect geluid zeer serieus moet worden genomen als er bij een bestaand bedrijf, nieuwbouw zal
worden gevestigd. Wij zijn van mening dat deze jurisprudentie ook van toepassing is op onze casus en wensen deze te zijner tijd ook in te brengen. Op basis van bovenstaande hopen wij u tot inzicht te brengen dat het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan “De Nieuwe Haven”, het belang van Elburg geenszins dienen en volledig economisch
gedreven zijn. De projectontwikkelaar heeft zeer nadrukkelijk maar één belang te weten, een commercieel belang, het belang dat Elburg geenszins dient. Daarnaast realiseert het een precedentwerking om toekomstig de havengebied en de historische aanblik van Elburg nog verder onomkeerbaar schade toe te brengen. Wij staan voor visie als het neerkomt op de ontwikkeling ter plekke waarbij de aansluiting gezocht dient te worden bij het historisch besef. Vanuit dit perspectief benaderd zijn wij dan ook van mening dat u als raad het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan nietig dient te verklaren en beleid dient te ontwikkelen in stedenbouwkundig en planologisch opzicht. Dit dient de grondslag te vormen voor een kwaliteitsimpuls, die recht doet aan de historische waarden boven eenzijdig economisch gewin. Wij gaan er vanuit u hiermee voldoende handvatten te hebben gegeven om niet over te gaan tot vaststelling van
het ontwerp bestemmingsplan dan wel het beeldkwaliteitsplan "De Nieuwe Haven"
Haskoning getoetst wordt. Laat heel duidelijk vaststaan dat het ontwerp bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan hier geenszins aan voldoen.
De afdeling Welstand dient de koppeling te maken met het stedenbouwkundige plan en dient de architectonische aansluiting bij de rest van de haven te toetsen. Zowel de koppeling met het stedenbouwkundige plan als de aansluiting bij de architectuur s volgens ondergetekenden geenszins geborgd n het ontwerp bestemmingsplan dan wel in het beeldkwaliteitsplan.
Buiten de vorige punten, geven ondergetekenden ook nog additionele argumenten aan met betrekking tot deze zienswijze tegen het beeldkwaliteitsplan De Nieuwe Haven”, d:
Binnen het ontwerp bestemmingplan en het beeldkwaliteitsplan, doorkruist het plangebied "De Nieuwe Haven” het Beschermd Stadsgezicht. Hierdoor wijzigt de welstandstoets evenals de toetsingsprocedure
en hiermee nog vele andere procedures bij de uiteindelijke totstandkoming van het ontwikkelplan De ingezette marketing zorgt voor een hoop afleiding, maar als raad en college heeft u de verantwoording om u te baseren op feiten, waarbij wij graag het voorbeeld gevelstudie aanhalen. Dit is een mooie grafische weergave maar als u inhoudelijk kijkt, ziet u maar al te goed dat er nergens aan de Havenkade sprake is van een bebouwing hoger dan 3 bouwlagen. Dit beeld dient u als raad en college door te trekken daar dit passend is bij de bebouwing aan de Havenkade en de bebouwing binnen de vesting van Elburg en zijn historie in algemene zin.
Dat een projectontwikkelaar 5 bouwlagen passend vindt en dat u hier in het vooroverleg geen opmerkingen over heeft gemaakt is stuitend te noemen daar juist u de plannen dient te toetsen aan vingerend beleid. Graag zien wij dat u hierin vooroploopt en uw verantwoordelijkheid in pakt. Ook in dit plan komt weer duidelijk naar voren dat de projectontwikkelaar de regie neemt en u als
Gemeente Elburg oplegt hoe het plan ontwikkeld dient te worden en op welke manier dit vormgegeven dient te worden, Als gemeente dient u te staan voor de fundamenten van Elburg en te gaan voor het
grote plaatje en u niet in een hoekje laten drukken waarbij er straks geen weg meer terug is. Neem de regie en bepaal zelf aan welke voorwaarden het plan dient te voldoen zodat een projectontwikkelaar voor haarzelf kan inschatten of het een Iucratief plan is, of dat ze het misschien toch graag over laat aan een eventuele andere projectontwikkelaar.
Ten opzichte van de huidige wijzigingsbevoegdheid verschaft het college van burgemeester en wethouders zichzelf een nog buitensporigere nieuwere wijzigingsbevoegdheid door in plaats van 38
woningen die zijn benoemd n de wijzigingsbevoegdheid, deze nu te verhogen naar 55 buiten de bestemmingsplanprocedure om. Dit staat zeker ook in relatie tot het nog op te lossen verkeersprobleem, behorend bij dit plan, hetgeen nu een nog groter probleem wordt! Daarnaast blijkt hier andermaal uit dat deze ontwikkeling enkel gestoeld is op een economisch gewin en dat hierbij geenszins het belang van Elburg vooropstaat!
Milieuzoneringen: U meldt dat u nog werkt aan de milieuzoneringen omtrent de zienswijzen die zijn ingediend in het ontwerpbestemmingsplan. Ons inziens dient dit eerst opgelost te worden alvorens er
überhaupt kan worden besproken over de kwaliteit van het beeld (beeldkwaliteitsplan)?! Parkeerfonds. Bij de bouw van de Botterwerf n 2010 is er geld geïnvesteerd in een parkeerfonds voor parkeerplekken rondom de Haven. Deze parkeerplaatsen verdwijnen als het woningproject wordt gerealiseerd. De gemeente Elburg dient garant te staan dat deze plekken beschikbaar zijn en blijven voor vrijwiligers van de Botterstichting Elburg. De Botterstichting heeft zeker gesteld dat binnen de Geluid en Hinderwet aan alle voorwaarden wordt voldaan. Hierbij is de Botterwerf dusdanig geconstrueerd en ontwikkeld met de projectontwikkelaar
Prinsbouw dat het fungeert als klankkast om geluid op te vangen voor de reeds bestaande woningen aan de Havenkade. Met de huidige positionering van de ontwikkeling, welke vrijwel direct gebouwd gaat worden tegen de Botterwerf, vervalt de klankkast en zal niet meer voldaan kunnen worden aan de bepalingen gesteld in de Geluid en Hinderwet. Daarmee komt het voortbestaan van de Botterstichting,
met hun principiële doelstellingen om historisch erfgoed te behouden, direct in gevaar. Het Leer-WerkProject is de basis waarop de restauratie en onderhoud van botters Is gebaseerd. Het voortbestaan
daarvan kan dan geenszins worden gegarandeerd, indien de ontwikkeling voortgang vindt. Vaststelling Milieucategorie: De Botterstichting is van mening dat minimaal milieu categorie 3.1 van toepassing is op de Botterwerf: timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. <200m2. In relatie tot het bestemmingsplan Beschermd Stadgezicht dient er binnen deze milieucategorie een afstand tot bebouwing van vijftig meter aangehouden te worden! Indien de Raad mocht overgaan tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan dient in de planregels te worden opgenomen, dat aan deze voorwaarde dient te worden voldaan door middel van een akoestische rapportage. Dit om te voorkomen, dat de werkzaamheden van de Botterstichting aan beperkende milieuvoorschriften onderhevig kunnen zijn.
Bijlagen: Brief 18-06-2023 en Stedenbouwkundig plan Havengebied Elburg en omgeving.
Gemeente Elburg Aan het college van B&W en leden van de Gemeenteraad Zuiderzeestraatweg Oost 19 8081 LA Elburg Elburg 18 juni 2023
Onderwerp:
schriftelijke reactie op de informele bijeenkomst van 22-05-2023
Graag informeren wij u namens onderstaande medeondertekenaars dat wij kennis hebben genomen van de aangepaste plannen van de firma Prins Bouw in relatie tot het te ontwikkelen plangebied De Nieuwe Haven. Namens de ondertekenaars willen wij u erop wijzen dat u in uw schriftelijke beantwoording middels uw brief van
3 december 2019 hebt gesteld dat de projectontwikkelaar de directe omgeving/omwonenden moet betrekken bij het generen van draagvlak, hetgeen dient te worden opgenomen in een participatieverslag. Hierin dient te worden aangegeven welke initiatieven zijn ondernomen om het gewenste draagvlak te creëren.
Als klankbordgroep zijn wij blij dat wij geïnformeerd worden door de firma Prins Bouw, echter middels eenzijdig informeren is er ons inziens geenszins sprake van participatie, dan wel het generen van draagvlak. Als
klankbordgroep benadrukken wij graag nogmaals dat wij geenszins tegen ontwikkeling van het gebied zijn, echter gelet op de sensitivteit van het te ontwikkelen gebied dient er meer aandacht vanuit de ontwikkelaar te zijn voor participatie en dient dit proces ons inziens tot op heden als zwaar onvoldoende aangemerkt te worden. Van Dale definieert participatie “a/s Aet hebben van een aandeel in iets”. Het hebben van een aandeel in iets betekent ons inziens dat de ontwikkelaar de directe omgeving en de betrokkenen nadrukkelijk deel dient te laten
nemen in het ontwikkelen van het gebied, hetgeen meerdere malen ook als handreiking bij de ontwikkelaar is
aangegeven. Als bevoegd orgaan heeft u hierin ook een sturende rol door bij de ontwikkelaar aan te geven dat u verwacht dat de betrokkenen een actievere rol krijgen in het participatietraject, daar u de mate van participatie uiteindelijk ook als bevoegd orgaan dient te toetsen en dient te verklaren aan uw raad. Daarnaast wilen wij u graag nogmaals wijzen op het feit dat u in uw brief van 3 december 2019 ook zeer nadrukkelijk stelt dat het stedenbouwkundige plan van Royal HaskoningDHV geldt als de basis. Wij zullen de uiteindelijke plannen dan ook blijven toetsen aan deze visie, daar wij deze door de raad aangenomen visie omarmen. En verder zullen we u als gemeente erop blijven wijzen dat de plannen hieraan dienen te voldoen. Wij benadrukken graag dat het eenzijdig door Prins Bouw gepresenteerde beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende schetsen van het te realiseren plan hier geenszins aan voldoen!
Daarnaast delen wij een visie met u. Als gemeente heeft u gezien hoe sensitief het te ontwikkelen gebied is en dat er met kritische ogen wordt gekeken naar de ontwikkelingen in het plangebied. De gemeente Elburg staat er
om bekend het cultuurhistorische erfgoed van Elburg te bewaken en te koesteren. De gemeente Elburg maakt daarbij veelal gebruik van de beschikbare kennis en kunde van belangrijke instellingen, stichtingen en cultuurhistorische adviesorganen. De wijze waarop de gemeente de visie voor het beschermd stadsgezicht tot
stand heeft laten komen, is daarvan een goed voorbeeld, Door professionele partijen is gedegen onderzoek gedaan, geparticipeerd en een heldere toekomstvisie gemaakt. We constateren dat deze expertise en visie mist
bij de plannen voor de Nieuwe Haven, Het voorliggende plan is volledig stand-alone ontwikkeld, zonder overkoepelende stedenbouwkundige, cultuurhistorische of architectonische visie die samenhang heeft met het totaal van het beschermd stadsgezicht aan de oostzijde of de toekomstige ontwikkelingen aan het havenkanaal aan de westzijde. Wij stellen dus voor om de omgevingsvisie Beschermd Stadsgezicht uit te breiden met het havengebied, om zo de ruimtelijke ontwikkelingen van nu en de toekomst n een kwalitatief hoogwaardig en cultuurhistorisch sterk kader te plaatsen.
Mocht dit, vanwege de planning van u als gemeente niet mogelijk zijn, stellen wij voor dat de partijen die de omgevingsvisie tot stand hebben gebracht (H+N+S Landschapsarchitecten, buro STIEL en Marius Kooijmans) een superviserende rol krijgen in de planvorming van De Nieuwe Haven. Ondergetekenden zullen bij het uitbrengen van een positief advies vanuit deze supervisoren dan ook niet ageren tegen het Beeldkwaliteitsplan dan wel het design van het te ontwikkelen gebouwencomplex. Mochten de
supervisoren negatief adviseren, dan mandaderen wij als klankbordgroep hen graag als belanghebbende in het participatie traject om in samenspraak met de architect van Prins Bouw te komen tot een waardevolle herontwikkeling van het plangebied.
Afsluitend wijzen wij u op het feit dat de ontwikkelaar er baat bij heeft als het plangebied wordt aangemerkt als een gemengd gebied. Blijf u ervan bewust dat dit een dermate impact heeft op de omgeving en de toekomstige mogelijkheden voor ontwikkeling van reeds daar gesitueerde bedrijven.
Klankbordgroep Haven
Havengebied Elburg en omgeving stedenbouwkundig plan _
n
__‚ g
sssssssss
Inhoudsopgave Inleiding
Stedenbouwkundig plan Oostelijk deel van het havengebied 41
Relatie met gemeentelijk beleid
27
Hoofdstuk 1:stedenbouwkundige uitgangspunten
42
Stedenbouwkundig plan in hoofdlijnen
29
11
Ligging plangebied
43
Verkeeren ontsluiting
30
12
Algemeen
44
Functies en bebouwing
31
13 _
Uitgangspunten Westelijk deel Havengebied
45
Openbare ruimte
3
14 _
Uitgangspunten Oostelijk deel Havengebied
Beeldkwaliteitsplan Oostelijk deel van het havengebied 2
Historie en Landschap
51
Woningen en bedrijven aan de Havenkade
39
21
Ontwikkeling Elburg
52
Openbare ruimte Havenkade
i
22
Beschermdstadsgezicht
53
Bedrijven
43
23
Zichtlijnen
24
_ Archeologie
3
Schetsplan gebied ten westen van het Havenkanaal
Twee modellen voor het havengebied
31
_ ModelElburg Nieuw Centrum West
23
32
Model Elburg Nieuwe Kade Oost
25
33
Keuze
25
u
ebied Elburg &
Inleiding De gemeente Elburg heeft het voornemen om het
Om het proces van de herontwikkeling van het plangebied
In dit rapport worden de stedenbouwkundige plannen
zuidwestelijke deel van het bedrijventerrein Kruismaten
goed te laten verlopen zijn de volgende stappen nodig:
voorhet havengebied gepresenteerd met de bijbehorende
te transformeren naar andere functies. Dit zal gebeuren
+ _ Opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, een
beeldkwaliteitsplannen. De andere deelproducten zijn
in de vorm van een samenwerking tussen publieke en
beeldkwaliteitsplan en een bestemmingsplan voor
private partjen. De gemeente heeft uitgangspunten voor
het te ontwikkelen dee! van Kruismaten;
die herontwikkeling geformuleerd en heeft besloten om
- _ Opstellen van een conserverend bestemmingsplan
het gebied van de Havenvisie ‚ met name het gebied ten
voor het te conserveren deel van Kruismaten;
westen van de haven, n de planvorming te betrekken en
- _ Opstellen van een schetsmatig stedenbouwkundig
op die wijze één integraal plan voor het gehele havenge-
plan en een schetsmatig beeldkwaliteitsplan voor het
bied te ontwikkelen.
gebied ten westen van het Havenkanaal; - _ Afstemming met private partijen (eigenaren van vastgoed /ontwikkelende partijen);
- _ Advisering over juridische aspecten van een publiekprivate samenwerking. Zie kaart op de volgende pagina voor de deelgebieden.
#
havengebied Elburge
neergelegd in separate documenten.
Kruismaten
-Conserverend bestemmingsplan
Westelijk deel havengebied - Stedenbouwkundige schets - Schets Beeldkwaliteitsplan
Oostelijk deel havengebied -Bestemmingsplaf - Stedenbouwkundig plan
i Beeldkwaliteitsplan
Planbegrenzing
100
200
300
400
1 Stedenbouwkundige uitgangspunten Aantrekkelijk front en openbaar gebied maken aan de
Voldoende parkeervoorzieningen op een andere
Hetplangebied Haven en omgeving wordt onderverdeeld
haven en aan het Havenkanaal;
locatie dan de huidige parkeerplaats;
in drie gebieden. Voor deze gebieden gelden verschillende
Attractieve (recreatieve) functies toevoegen aan of bij
Huidige ijsbaan omvormen, verkleinen of verplaatsen
eindproducten.
de Havenkade;
naar andere locatie;
De drie deelgebieden zijn:
Het stedenbouwkundig ontwerp moet qua karakter
Duidelijk herkenbare entree van Elburg op de kop van
zansluiten bij de historische kern van Elburg;
het Havenkanaal;
11
_ Liggingplangebied
Oostelijk deel havengebied: stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan;
- _ Langzaam verkeer: aanleg van een wandelpromenade
Aantrekkelijk zicht vanaf de Flevoweg / N309 op de
- _ Westelijk deel havengebied: tedenbouwkundige
vanaf de vesting tot de kop van het Havenkanaal in
nieuwe ontwikkeling op de kop van het Havenkanaal,
ieder geval aan de westzijde en indien mogelijk aan
met name vanaf de brug naar Flevoland;
beide zijden, met mogelijk een verbinding over het
Zicht vanaf de Flevoweg / N309 op de vesting
Havenkanaal, zodat een rondwandeling mogelijk
vrijhouden of verbeteren;
wordt;
Trekker(s), bij voorkeur water- of havengebonden,
schets + schets beeldkwaliteit;
- _ Bedrijventerrein Kruismaten: conserverend bestemmingsplan.
12
- _ Beperking autoverkeer op de Havenkade.
_ Algemeen
Clustering van toerisme en cultuurhistorie)in de
Doel van de ontwikkeling is verbetering van het verblijfsklimaat van het havengebied waarbij de havenfunctie van het gebied centraal staat. Het stedenbouwkundig
toevoegen bij de Havenkade;
1.3
_ Uitgangspunten Westelijk deel
Havengebied
oksel van de haven en de Havenkade;
Autoverkeer: geen of beperkte extra verkeersbelasting
plan zorgt voor grotere samenhang tussen de haven, de
De stedenbouwkundige schets voor het Westelijk deel van
op en langs de Havenkade;
inrichting van de kade en het historisch front (gebaseerd
het havengebied kent de volgende hoofdpunten:
Toevoeging'slecht weer voorziening onderzoeken;
op Havenvisie gemeente Elburg, dd 3 juli 2006).
De toe te voegen voorzieningen vormen een
Rekening houden met de status van beschermd
Algemeen gelden voor het havengebied de volgende
zanvulling en zo mogelijk een versterking van het
stadsgezicht die van toepassing is op een deel van het
uitgangspunten:
voorzieningencentrum n de vesting;
gebied rondom de Havenkade;
- _ Uitbreiding van de jachthaven (met in totaal 80- 120 ligplaatsen);
De bestaande en/of historisch relevante zichtlijnen op Elburg zoveel mogelijk behouden en/of zo mogelijk verbeteren.
s havengebied Elburg eo
- _ Bouwhoogte: maximaal 3 lagen hoog met kap
Parkeren
De locatie van het bestaande parkeerterrein
omvormen tot jachthaven ter vergroting van de jachthavencapaciteit;
+
Nieuw parkeergebied zoeken met als belangrijkste locatieoptie de ijsbaan voor circa 400 parkeerplaatsen,
-
aan te vullen met extra plaatsen voor eventueel toe te
voegen nieuwe functies;
met eventueel hoger accent;
Een op te stellen beeldkwaliteitsplan:
Draagvlak: bovenlokaal.
>
Reali
tie van dit hotel kan bijdragen aan de exploi-
Zal op schetsniveau uitgewerkt worden;
toevoegen (eventueel gecombineerd met wonen).
s onderwerp van overleg met de monumenten
telijke normen;
Groen
De nieuwe locatie van het parkeerterrein landschap-
+ _ Groene aankleding van de Flevoweg (N309);
pelijk inpassen.
- _ Bomen langs de wandelpromenade langs het kanaal.
Het realiseren van een multifunctionele ruimte op de
locatie van het bestaande parkeerterrein, ten behoeve
Programma voor westelijk deel van het Havengebied
van toeristische activiteiten met een mogelijke hore-
- _ Uitbreiding jachthaven;
cafunctie.
+ _ Centrumondersteunende functies;
+ _ Havengebonden functies:
van het Havenkanaal met als belangrijkste optie een
- _ Wandelpromenad
hotel, met de volgende kenmerken:
- _ Alternatieve locatie en landschappelijke inpassing
- _ Aantal kamers: naderte bepalen;
I
Hotel;
Nieuwe attractieve, recreatieve functies op de Kop
parkeerterrein;
- _ Type:wellness resort / hotel met zalencentrum; - _ Voorzieningen: restaurant /bistro, wellness, recreatie etc;
n
havengebied Elburg e.c
.
gehele gebied (afmetingen, rooilijnen, hoogtes) en
Tervervanging van Havenkade 9een nieuwefunctie _ +
eventueel hoger accent aanbrengen.
-
itvan het
voor onderdelen (kleur, materiaal, feer);
openbare ruimte moeten voldoen aan de gemeen-
Mogelijke nieuwe functies
Geeft richtlijnen voor de beeldkwali
tatie van het gehele project;
- _ Bouwhoogte: maximaal 2 of 3 lagen hoog met kap;
De parkeervoorzieningen en de inrichting van de
Beeldkwaliteit
Evenemententerrein.
.
welstandscommissie.
14
Uitgangspunten Oostelijk deel
Ontsluiting & verkeer
De voorkeurslocatie voor woningbouw ligt in de
Een goede ontsluiting voor het personenverkeer moet _
zuid-oosthoek van het havengebied, dus zoveel
Hoofdpunten stedenbouwkundig plan
worden gegarandeerd; de huidige verkeersbelasting
mogelijk aansluitend op bestaande woonbebouwing;
+ _ Zorgvuldig vormgegeven overgang van bedrijventer-
op de Havenkade is hoger dan wenselijk / toegestaan;
Van de nu aanwezige woonboten wordt de status
rein naar het havenfront;
Een duurzame oplossing voor de gewenste
onderzocht door de gemeente Elburg. Indien hand-
Een aansprekende kadebebouwing langs de haven _
verkeerskundige scheiding tussen de Flevoweg en
‘having gewenst blijkt zal de bestaande ligplaats of
die past bij het karakter van de haven, de bebouwing _
Kruismaten;
eventueel een nieuwe ligplaats worden aangegeven,
erlangs en bij het oude stadscentrum; _
Eventueel een knip maken op de J.P. Broekhovenstraat
Aantrekke
zodat het verkeer vanaf Kruismaten van de Havenkade
havengebied
e en levendige openbare ruimte op de
Mogelijke nieuwe functies: voorzieningen
geweerd wordt. Door deze knip ontstaat er voldoende
Ontwikkeling van havengebonden functies langs de
capaciteit op de Havenkade om nieuwe functies/
Havenkade (bijvoorbeeld watersportwinkels, horeca-
haven. Langs de Havenkade: voorzieningen, detail-
bebouwing over de Havenkade te ontsluiten;
circa 250 m?- met terrassen);
handel, horeca;
Bij eventuele knip wel langzaam-verkeersverbinding
Beperkte verkeersaantrekkende functie;
annexnoodontsluiting Havenkade - Kruismaten vy.
Lokaal draagvlak;
handhaven.
Kleinschalige detailhandel en leisure activiteiten, die
Havenkade;
- _ Gemengde functies, bij voorkeur gebonden aan de
- _ Geen milieubelastende functies / bestemmingen langs de Havenkade;
aansluiten op de recreatie- en woonfunctie; Mogelijke nieuwe functies: wonen
Bebouwing
Pannenkoekboten of botels worden niet toegestaan;
Uitsluitend om de gewenste ontwikkeling van het
Klein hotel met maximaal 10 kamers,
de bebouwing moeten aansluiten bij de directe
Havenfront te ondersteunen en/of mogelijk te maken;
type bed & breakfast:
omgeving van het plangebied;
Op te nemen woningtypes zijn aanvullend op het
‘Slecht weer voorziening(en), mits de parkeervoorzie-
vastgestelde gemeentelijke woningprogramma, _
ningen vanaf Kruismaten ontsloten worden.
- _ Schaal,differentiatie,hoogte en dichtheid van _
« _ Inhetruimtelijk ontwerp i differentiatie in nok- en goothoogtes gewenst
bijvoorbeeld senioren-‚zorg- en recreatiewoningen; Alle woonfuncties passen binnen milieuwetgeving in verband met de nabijheid van bedrijven;
N havengebied Elburg e.0.
n
Openbare ruimte
De inrichting van de openbare ruimte afstemmen op de inrichting van het bestaande deel van de Havenkade.
Te onderzoeken programmapunten - _ Havengebonden functies en detailhandel langs de Havenkade;
- _ Watergebonden bedrijvigheid langs het Havenkanaal; - _ Wonen (uitsluitend om de gewenste ontwikkeling van het havenfront te ondersteunen en/of mogelijk te maken); -
Kleinhotel
- _ Aantrekkelijke openbare ruimte op Havenkade.
Beeldkwaliteit
Het op te stellen beeldkwaliteitsplan:
- _ Geeft argumenten en richtlijnen voor beeldkwaliteit van het gehele gebied (afmetingen, rooilijnen,
‘hoogtes) en voor onderdelen (kleur, materiaal, sfeer); - _ Zal voldoende informatie bevatten om bouwplannen aan te sturen en te toetsen.
q 13
2 Historie en landschap 2.1 Ontwikkeling Elburg Elburg is n 1392 ontstaan door de verhuizing van de stad na meerdere overstromingen op de voormalige locatie. De stad werd in één keer opgezet op zandgronden in een rechthoekig patroon als een vesting met grachten, muren en vier verdedigingstorens. In de 19e eeuw werd een
groot deel van de vesting afgebroken om ruimte te maken voor nieuwe behuizing van de groeiende bevolking.In de 20te eeuw is, bij de inpoldering van de Flevopolder, de havenmond van Elburg landinwaarts verplaatst.In de afgelopen eeuw is Elburg naar het zuidoosten gegroeid met woningbouw en naar het noorden met het bedrijventerrein Kruismaten.
f
havengebied
Elburge.o.
15
- _ Heldereentrees;
Kapvormen en goothoogte
Aansluiten op omgeving
- _ Geenleegtes;alles heeft zijn functie;
+ _ Vele dakvormen met zadeldak als overheersend type;
Het oude centrum van Elburg is aangewezen als
+ _ Zichtassen, poortgebouw of opvallende gevels aan
- _ Deoriëntatie van de daken en de goothoogte varieert
22
Beschermd stadsgezicht
het einde van een zichtas.
beschermd stadsgezicht. Dit betekent dat aan het plange-
per gebouw.
bied bijzondere eisen gesteld kunnen worden aan de
uimtelijke inrichting en het stadsbeeld. Als uitgangspunt
Gebouwtypen
Scheiding openbaar- privé
voor dit plan geldt aansluiting in schaal, differentiatie en
- _ Vissers-/arbeiderswoningen;
- _ Veelwoningen hebben een stoep van 0,5 tot 3 meter
dichtheid op de directe omgeving.
- _ Muurwoningen;
aan de voorzijde. Deze stoepen liggen op particulier
Het havenfront is kleinschalig opgezet (tot twee bouw-
- _ Herenhuizen;
terrein;
lagen met kap) met een combinatie van wonen en winkels/
-
horeca. De woningen aan het havenfront hebben een
- _ Winkelpanden;
individuele uitstraling. Toch is het havenfront één geheel
-
als gevolg van overeenkomsten in schaal, korrelgrootte en
- _ Kleinebedrijvigheid;
bouwmateriaal.
- _ Hoekwoningen:
In de navolgende beschrijving wordt de bebouwing in de
-
Klooster
Pakhuizen;
- _ Hetmateriaal van de stoepen wijkt af van het materiaal in de openbare ruimte;
- _ Sommige woningen hebben een voortuin of terras met een diepte tot 5 meter.
Kerkjes.
vesting en langs de Havenkade gekarakteriseerd. Opbouw in hoogte en breedte - _ De bouwhoogteligt tussen 1 en 3 lagen (3 tot 9
Opbouw en ontsluiting Compacte bebouwingsmassa's met daartussen smalle
meter) met uitschieters naar4 en 5 lagen;
straten en kleine pleinen;
- _ De breedte van een woning is gemiddeld 6,5 meter;
Strakke rechthoekige structuur;
. _ Debreedte van winkel- en horecapanden is gemid-
Rond het stadscentrum een groene lommerrijke
deld 12 meter.
omwalling en een brede gracht;
22 havengebied Elburg e.0.
17
23
Zichtlijnen
Zicht op het oude stadscentrum
Ruimte tussen Flevoweg en Havenkanaal
Een belangrijke zichtlijn die zoveel mogelijk vrij moet
Op dit moment wordt de Flevoweg aan de westzijde
blijven is die langs de westelijke oever van het Havenka-
afgescheiden van het kampeer- en recreatieterrein door
naal op de Vischpoort.
een strook dichte beplanting. Aan de oostzijde ligt alleen
Een studie naar zichtlijnen vanaf de noordelijke entree
een grasveld dat uitzicht biedt op het Havenkanaal en de
van Elburg, met name vanaf de afrit van de brug in de
jachthaven, al zie je het water niet vanuit een personen-
Flevoweg naar de stompe toren van de Sint-Nicolaaskerk
auto op de Flevoweg. Dit zicht op de haven is op zichzelf
en de Vischpoort laat zien dat de kerktoren deels schuil
positief, maar het zeker s zomers drukke autoverkeer op de
gaat achter hoge bomen langs het Havenkanaal en dat
Flevoweg overheerst de ruimte waardoor een wandeling
de Vischpoort, pas ver na het passeren van de rotonde
of een verblijf langs het Havenkanaal minder prettig is.
zichtbaar wordt.
Door de aanleg van het huidige parkeerterrein met loods en bomen is de afgelopen jaren een belangrijke zichtlijn op het stadsfront en de stadswal onderbroken. Maar ook de bomen op de oude stadswal, die van monumentale betekenis zijn, ontnemen het zicht op de Vischpoort en het stadsfront.
Verder valt op dat vanaf de rotonde, die toegang geeft tot de haven en het stadscentrum, nauwelijks zicht is op wat Elburg te bieden heeft. Men ziet een tankstation, een loods en bomet
et ziet er uit alsof men een bedrijventerrein
nadert in plaats van een van de mooiste en gaafste oude stadscentra van Nederland.
t havengebied
Elburge.c
19
Archeologische Waardenkaart $
60
120
180
240 300m
23
Legenda
! Middelhoge verwachtingswaarde A ’ Lage verwachtingswaarde Beschermd stads- & dorpsgezicht
_ Archeologie
haven voor historische schepen in noordelijke richting.
Archeologisch onderzoek haven
Het is op dit moment niet bekend in hoeverre de bodem
In 2007 is door Vest
binnen het havengebied verstoord is door de aanleg
ja Archeologie & Cultuurhistorie te
Bunschoten een eerste archeologisch onderzoek gedaan
van de haven en de verschillende aanpassingen van de
voor de haven. Door de Rijksdienst Oudheidkundig
havenkom en het Havenkanaal als ook door
Bodemonderzoek (ROB) is destijds gewezen op de grote
(recentere) bebouwing in het havengebied.
kans van het aantreffen van archeologische sporen in en rondom het historische havengebied van Elburg.
Archeologische trefkans overig deel Kruismaten
Zo kunnen er beschoeiingen, kade- en scheepsresten
Om te bepalen of in het overige deel van het bedrijventer-
worden aangetroffen als ook andere sporen van bewoning.
rein mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn,Ís
Uit het onderzoek van Vestigia bleek dat een aanvullend
gebruik gemaakt van de Indicatieve Kaart Archeologische
onderzoek n de vorm van proefsleuven uitgevoerd diende
Waarden (IKAW). De IKAW geeft aan dat in het plangebied
te worden.
ten noorden van de JP. Broekhovenstraat een lage trefkans
ADC heeft in 2001 een booronderzoek uitgevoerd, waaruit
is voor het vinden van archeologische
bleek dat er een nagenoeg ongestoord bodemprofiel van
waarden. Voor dit deel van het plangebied is derhalve
de Oude Haven - die in de 18de eeuw is gedempt - igt
geen nader archeologisch onderzoek vereist.
onder het recent opgebrachte pakket van de parkeerplaats. Op deze plek dient archeologisch veldonderzoek (onder andere: boringen) te worden uitgevoerd als daar een jachthaven wordt aangelegd.
Vestigia wijst er op dat ook elders n de omgeving van de haven nader archeologisch onderzoek noodzakelijk kan zijn. Aandachtspunt is de eventuele uitbreiding van de
& havengebied Elburg ..
EI
3 3 3 3 z 3 3 3 ë 5 ë 5 z£
ë
& ë trsnede
3 Twee modellen voor het havengebied De uitgangspunten, zoals geformuleerd n hoofdstuk 2,
ning’ in deze bebouwing. Deze zal twee lagen hoog zijn
het evenemententerrein en het parkeerterrein vanaf de
bieden ruimte voor meerdere ontwikkelingsrichtingen.
met een of twee hogere accenten. Zichtlijnen vanaf de
Flevoweg is al eerder niet haalbaar gebleken omdat de
Ten behoeve van de discussie over de meeste wenselijke
rotonde naar de Oude Haven en het centrum blijven open.
wegbeheerder extra aansluitingen op de provinciale weg
toekomstige ontwikkeling zijn twee uiteenlopende
Tegelijk met de bouw van dit centrum wordt de Oude
onwenselijk acht.
modellen uitgewerkt. Deze modellenstudie is bedoeld om
Haven naar het noorden uitgebreid.
doelen, uitgangspunten en randvoorwaarden te genereren en aan te scherpen.
31
Model Elburg Nieuw Centrum West
Dit model gaat uit van een concentratie van voorzieningen horeca, wellness en ook winkelvoorzien-
ingen aan de noordwestzijde van Elburg.
Op de kop van het Havenkanaal is ruimte voor een
Stap 2 is de geleidelijke omvorming van het terrein ten
recreatief /toe
westen van de haven tot een recreatief en toer
hotel met restaurant aan het water met zalenverhuur,
ch
ch steunpunt. Te denken valt aan een
concentratiepunt. De gemeente kan deze omvorming
welness voorzieningen en fitnesscentrum. Ofschoon een
meer passief mogelijk maken, mikkend op een geleidelijke
wandeling langs de westoever tot dit model behoort, zal
ontwikkeling, of meer actief stimuleren, uitgaande van
de relatie met het oude centrum en ook met het nieuwe
ontwikkeli
centrum zwak zijn en zwak blijven vanwege de afstand van
10 jaar of minder.
circa 1,25 km. Deze afstand is op zichzelf geen bezwaar.
Belangrijke pluspunten van deze locatie zijn de uitstekende bereikbaarheid, een directe koppeling aan
Belangrijk is dat het evenemententerrein zo dicht mogelijk
historisch Elburg en aan de haven, koppeling aan een
tegen de haven aan gelegd wordt. Dit terrein kan namelijk
In dit model wordt de uitbreiding van de haven gezocht
evenemententerrein en aan ruime parkeervoorzieningen.
fungeren als een trekker van formaat, zeker als er actief en
aan de oostzijde. Daarbij dienen zich twee mogelijkheden
ambitieus evenementen aangetrokken en georganiseerd
aan; een nieuwe wand met woningen of een nieuwe wand
De eerste stap in de realisatie van dit model is de aanleg
worden en kan weer aanleiding geven voor allerlei andere
van bedrijven. De bouw van woningen, bijvoorbeeld
van het evenemententerrein / parkeerterrein en bebou-
voorzieningen voor vestiging in de nabijheid. Overigens
recreatiewoningen langs de nieuwe jachthaven, gemengd
wing van de huidige parkeerplaats aan de haven met een
kan een evenemententerrein ook als parkeerterrein
met kleinschalige horeca en winkelvoorzieningen zal een
toeristisch / recreatief centrum. We zien mogelijkheden
gebruikt worden als er geen evenementen zijn. Parkeerter-
levendig en aantrekkelijk havenfront opleveren,
voor de combinatie van horeca en winkels en/of recrea-
ein en evenemententerrein worden beide ontsloten via
In geval van bedrijven langs de nieuwe jachthaven zullen
tieve bedrijvigheid, bijvoorbeeld een'slecht weer voorzie-
een toegang vanaf de Havenkade. Een ontsluiting van
\
havengebied Elburg e.c
23
eisen gesteld worden aan de uiterlijke verschijningsvorm,
de haven. Om voldoende levendigheid langs het water
33
met als voorbeeld de nieuwe behuizing van de Botterwerf.
te garanderen zullen woningen gecombineerd worden
Na uitvoerige discussie heeft de gemeente gekozen voor
De woningen zullen vanaf de Havenkade ontsloten
met / gebouwd worden op een plint van bedrijfsruimten.
een model waarin de sterke punten van beide modellen
worden, de bedrijven uitsluitend vanuit Kruismaten.
Daarmee kan ook een aantrekkelijke en gevarieerde
gecombineerd worden rondom de haven en dicht bij het
wand gemaakt worden aan het water. Uitgangspunt
stadscentrum:
is bebouwing in maximaal 3 bouwiagen met kap, met
- _ Een combinatie van een evenemententerrein,
3.2
_ ModelElburg Nieuwe Kade Oost
Keuze
In dit model wordt de jachthaven aangelegd op het
mogelijk een accent op de hoek van de Havenkade en de
publieksvoorzieningen, parkeergelegenheideen een
huidige parkeerterrein ten westen van het havenkanaal.
.P. Broekhovenstraat, tegenover de Botterwerf.
vergrote jachthaven ten westen van de haven.
De haven voor de bruine vloot wordt naar het noorden
Door middel van een veerpontje, dat in de zomer dagelijks
uitgebreid. Het parkeerterrein wordt verplaatst naar de
en in voor- en najaar in de weekends voetgangers over
huidige ijsbaan. Het evenemententerrein wordt ten zuid-
het havenkanaal zet, ontstaat een rondwandeling die de
- _ Prioriteitin het toe te voegen recreatieve programma
westen daarvan aangelegd.
levendigheid en bedrijvigheid op de oostelijke kade zal
ligt aan de westzijde van de haven vanwege de
Aangezien een jachthaven betrekkelijk weinig levendig-
stimuleren.
synergie met het stadscentrum en de parkeervoor-
heid voor de omgeving oplevert,is er minder aanleiding
De ontsluiting van de wand langs de haven vindt plaats
zieningen.
voor recreatieve en toeristische ontwikkeling in de directe
vanaf de Havenkade die door middel van een of meer
Dit mode is verder uitgewerkt en zal in de volgende
nabijheid. Het gebied ten westen van de Havenkade zal in
‘knippen'van de ontsluiting van Kruismaten gescheiden
hoofdstukken toegelicht worden.
dit model hoofdzakelijk woongebied blijven met bedrijven