Nota grondbeleid 2026 - 2029 Nieuwe tekst

grond voor het maatschappelijk vastgoed wil verwerven.

sprekken worden teruggekoppeld met de verantwoorde-

Het is denkbaaar dat de gemeente een ontwikkeling,

lijke wethouder (stand van de onderhandelingen). Uit-

die voor risico van marktpartijen wordt gerealiseerd,

eindelijk ontstaat het definitieve oordeel over de ge-

vanwege het algemeen belang met onteigening wil

taxeerde aankoopwaarde.

ondersteunen. In zo’n geval is een belangrijk principe voor het aangaan van een contract met de be-

De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud

treffende marktpartijen dat zij de kosten van de ont-

van goedkeuring door het college.

eigening vergoeden. In het geval dat de gemeente voor een eigen deel

Wanneer er met de eigenaar overeenstemming is be-

binnen het totaal van de ontwikkeling wenst te ver-

reikt, wordt een overeenkomst ter ondertekening voor-

werven, gelden dezelfde uitgangspunten als bij een

gelegd.

keus voor actieve grondpolitiek.

Hierna wordt de overeenkomst, vergezeld van het definitieve oordeel over de getaxeerde aankoopwaarde, via het Domein Bedrijfsvoering voorgelegd aan het college. Op grond van het duale stelsel is de bevoegdheid van deze aankopen ter competentie van het college en heeft de raad besloten niet vooraf geïnformeerd te willen worden voor dit soort aankopen. Dit geldt alleen voor aankopen voor gebieden waarvoor, naar verwachting, binnen vier jaar na datum van het besluit tot aankoop een bestemmingsplan wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld en tegen een op een getaxeerde aankoopwaarde door een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs. Hierna volgt de betaling, administratieve afhandeling en levering van het gekochte via de notaris (de Domeinen Bedrijfsvoering en Leefomgeving). Wanneer niet tot minnelijke verwerving kan worden gekomen, wordt ingezet op het instrument onteigening tenzij er sprake is van een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf het plan te realiseren volgens de vorm van planuitvoering die de gemeente vanuit publieke optiek belangrijk acht. In dat geval zal getracht worden via een bouwclaimof grondruilovereenkomst tot overeenstemming te geraken of een vorm van PPS aan te gaan.

Als ook dat niet lukt zal de gemeente, voor dat deel van de gronden waar terecht een beroep kan worden gedaan op zelfrealisatie, moeten omschakelen naar een faciliterende grondpolitiek. Dan wordt ingezet op het aangaan van anterieure grondexploitatieovereenkomsten of, als dat niet voldoende slaagt, op het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of in de vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven kan, ook bij een keus voor faciliterende grondpolitiek verwerving aan de Gemeente Elburg

18

“Vaste grond onder de voeten”

over de kosten van het plan (verwerving en ontwikkeBeleidskeus II Verwerving

lingskosten, lees bestemmingsplan c.q. omgevingsplan

Ingeval van een keus in een concreet geval

maken en in procedure brengen) kan fors oplopen.

voor actieve grondpolitiek hanteert de ge-

De hoogte van de vergoeding (taxatieprijs) ontstaat ove-

meente de volgende principes ten aanzien van

rigens pas wanneer er een duidelijk planologisch beeld is

verwerving:

van het gebied en de termijn van realisatie. Een plano-

1. De gemeente maakt actief gebruik van het voor-

logisch besluit kan leiden tot een waardestijging van de

keursrecht;

grond. Dat is vaak het geval wanneer gronden met agra-

2. Bij onderhandelingen laten we ons bijstaan en ver-

rische functie een bouwfunctie krijgen. Er kan echter ook

tegenwoordigen door een op dit gebied gespeciali-

sprake zijn van waardedaling, bijvoorbeeld wanneer een

seerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objec-

bestaand bebouwd gebied of pand wordt herbestemd.

tief en onafhankelijk);

Wanneer strategische verwervingen worden overwogen

3. Te allen tijde wordt als eerste getracht via minnelijk overleg tot aankoop te komen;

is het belangrijk dat de kans op een eventuele waardedaling tevoren wordt ingeschat. Soms kan ook dan een

4. Onteigening wordt alleen ingezet als minnelijk over-

keus tot strategische verwerving gewenst zijn, bijvoor-

leg niet tot het gewenste resultaat leidt en de eige-

beeld wanneer de ontwikkeling, die als gevolg van de

naar niet in staat of bereid is de ontwikkeling in de

verwerving mogelijk wordt, fungeert als katalysator voor

door de gemeente gewenste vorm te realiseren;

verdere gewenste ontwikkelingen in een gebied.

5. Bij een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf te realiseren, wordt ingezet op:

Huidig beleid

-een bouwclaim- of grondruilovereenkomst resp.

Het huidige beleid van de gemeente met betrekking tot

op

door derden aangeboden grond, waarvoor niet duidelijk

-het aangaan van een samenwerkingsvorm via

is dat daar binnen een afzienbare termijn gebouwd kan

PPS .

gaan worden, luidt dat er in principe niet wordt aangekocht c.q. er geen verdere afspraken over gemaakt wor-

Strategische verwerving Het kan voorkomen dat de gemeente in nog niet concreet benoemde, doch voorzienbare ontwikkelingslocaties grond kan aankopen doordat deze grond te koop wordt aangeboden. In dit soort gevallen dient nadere afweging plaats te vinden. Hierbij spelen

den. In principe, omdat van geval tot geval bekeken / overlegd wordt of er mogelijk sprake is van een strategische grondaankoop. Bij deze vorm ligt het initiatief dus bij de eigenaar hetgeen de onderhandelingspositie van de gemeente sterker maakt dan wanneer het initiatief van de gemeente uitgaat.

twee vakgebieden een rol: 1. Ruimtelijke Ordening

Beleidskeus III Strategische verwerving

2. Economische zaken

Bij onduidelijkheid over de toekomstige functie, of wijziging van de toe te delen functie(s) en de daar-

1. Ruimtelijke Ordening

bij behorende termijnen wordt van geval tot geval

Onderzocht moet worden in hoeverre er risico’s aan-

bekeken of al dan niet een strategische aankoop

wezig zijn met betrekking tot de (toekomstige) be-

moet worden gedaan.

stemming. Zo is het bijvoorbeeld een gegeven dat wanneer een locatie in een vastgestelde omgevingsvisie

Berekeningsmethode grondexploitaties

is opgenomen, er nog geen garantie is dat die locatie ook

Voor grondexploitaties werkt de gemeente met de dyna-

daadwerkelijk ontwikkeld kan worden!

mische eindwaardeberekening. Dat is een methode waarin de uitgaven en inkomsten in de tijd inzichtelijk

2. Economische zaken

worden gemaakt en waarmee goed risicoanalyses kun-

Wanneer vroeg gekocht wordt, wordt de grond vroeg af-

nen worden uitgevoerd. Dit is van belang voor de bepa-

genomen en betaald. Omdat er dan nog geen grondex-

ling van de benodigde weerstandscapaciteit van het

ploitatie is vastgesteld, kan de investering nog niet wor-

grondbedrijf. Het werken met tijdsinvloeden is ook van

den ingebracht in de boekwaarde van een complex.

belang voor het correct berekenen van kostenverhaals-

Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ont-

bijdrage in het kader van afdeling 13.6 Omgevingswet

wikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen

(verdisconteren van rente en inflatie).

operationele grondexploitatie is vastgesteld worden, voor wat betreft de toepassing van artikel 63 lid 1 BBV,

Beleidskeus IV Exploitaties

wordt gewaardeerd op basis van de verkrijgings- of ver-

De gemeente past de dynamische eindwaardeme-

vaardigingsprijs, of lagere marktwaarde. Zolang er nog

thode toe voor het berekenen en opstellen van

geen grondexploitatie is vastgesteld, kan mag conform

grondexploitatieberekeningen en kostenverhaalsbe-

het BBV geen rente hier aan worden toegevoegd.

rekeningen.

Het principe is zo laat mogelijk te kopen (weinig renteverlies) en zo snel mogelijk te verkopen. Het renteverlies

Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting

Gemeente Elburg

plaatsvinden.

Actualisaties

van

het 19

“Vaste grond onder de voeten”

grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebe-

Een project wordt veelal toegepast bij de bouw van

groting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel

woningen in een rij. Ook bij tweekappers dan wel

autonome wijzigingen met materiële financiële ge-

vrijstaande woningen komt het projectmodel voor

volgen, moeten opnieuw door de raad worden vast-

bijvoorbeeld wanneer er in het kader van de grond-

gesteld.

verwerving afspraken over gemaakt zijn.

Voor de aannames van de parameters rente, looptijd

Tweekappers dan wel vrijstaande woningen komen in

en kosten- en opbrengstenstijgingen zal vooraf over-

principe beschikbaar voor het zelf (laten) be-bouwen

leg plaatsvinden met een deskundige externe advi-

ervan via de zgn. vrije kavels.

seur en met de accountant. De (sociale) huurprojecten en sociale koopwoningen Berekeningsmethode grondprijzen

worden gerealiseerd en verhuurd / verkocht door een

Om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen is het han-

nader te kiezen woningcorporatie (hun hoofddoelstelling

teren van marktconforme prijzen in kostenverhaalsbere-

is het realiseren van sociale woningbouw). Als corpora-

keningen en bij gronduitgifte noodzakelijk. Dit vanwege

ties geen interesse hebben kunnen dergelijke projecten

de Europese regelgeving omtrent staatsteun zoals elders

worden toegewezen aan beleggers. Daarbij moet, net als

in deze Nota grondbeleid beschreeven.

bij corporaties, gewaarborgd zijn dat de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen.

Om problemen met ongeoorloofde staatssteun te voorkomen hanteert de gemeente Elburg het beleidsuit-

De koopprojecten komen tot stand via aannemers, ont-

gangspunt dat voor het bepalen van de gronduitgifteprij-

wikkelaars (of particulier opdrachtgeverschap via hen of

zen een deskundige wordt ingeschakeld. Er wordt niet

rechtstreeks aan particulieren). Het is denkbaar dat er

langer gerekend met de kostprijs verhoogd met een

bij het projectmodel afspraken met de aannemers / ont-

winstopslag, maar met getaxeerde (marktconforme)

wikkelaars worden gemaakt over zgn. cascobouw waar-

prijzen.

bij kopers hun woning in meer of mindere mate zelf afbouwen. Praktijkervaring heeft geleerd dat, als het gaat

Beleidskeus V Grondprijzen 1.Berekende grondprijs per wijziging of afwijking van het omgevingsplan en per woningcategorie, te bepalen door een onafhankelijke deskundige en zodanig dat een marktconforme grondprijs ontstaat. 2.Het college stelt de grondprijs voor sociale huurwoningen regelmatig vast. Gronduitgifte in eigendom De zogenaamde Didamarresten van de Hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november 2024 hebben gezorgd voor een aanscherping van de gronduitgiftepraktijk van gemeenten. Bij gronduitgifte dient, vanwege de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (met name het gelijkheidsbeginsel) in principe gelegenheid worden geboden tot mededinging. De gemeente kan daarop een uitzondering maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. Dit beginsel én deze uitzonderingsbepaling vormen het kader waarbinnen het gronduitgiftebeleid van de gemeente vorm krijgt. Gronduitgifte gebeurt met toepassing van de “Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg 2026”. In de verkoopovereenkomst kunnen bijzondere voorwaarden (toegesneden op de specifieke verkoop) opgenomen worden. Bij uitgifte van bouwgrond moet er eerst een onderscheid gemaakt worden. Allereerst moet het gaan over gronden die ter vrije uitgifte beschikbaar zijn voor de gemeente.

Vervolgens moet er onderscheid gemaakt worden naar soort bouw: project of vrije kavels.

Gemeente Elburg

om collectief particulier opdrachtgeverschap, het voor het slagen van de collectieve aanpak belangrijk is dat deskundige begeleiding wordt geboden. Op basis van gemaakte afspraken, verkenningen, argumenten, prijsvragen, randvoorwaarden e.d. wordt, op advies van de beleidsmedewerker vastgoed, door het college besloten wie de koop- en huurprojecten mag/kan realiseren en welke kavels beschikbaar komen voor zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). Gegadigden voor woningbouwkavels voor zelfbouw dienen zich in te schrijven. Na controle door de gemeente of inschrijvers aan de gestelde eisen voldoen, vindt zomogelijk via loting de toewijzing plaats. Na de toewijzing van de vrije kavels (tweekapper en / of vrijstaand) heeft de kandidaat-koper (gegadigde) de mogelijkheid de bouwkavel gedurende de periode van 26 weken te reserveren, waarvan 6 weken gratis en na 6 weken tegen een reserveringsvergoeding. Er wordt hiervoor een reserveringsovereenkomst gesloten. Tijdens die periode heeft de gegadigde (max. 26 weken) de tijd zijn plannen uit te werken en af te stemmen. De reserveringsvergoeding bedraagt 5% per jaar over de totale koopsom incl. BTW. De reserveringsvergoeding vervalt wanneer de koop niet doorgaat aan de gemeente. Bij het daadwerkelijk overgaan tot koop maakt deze vergoeding deel uit van de koopsom.

Wanneer er geen beletselen (meer) zijn wordt uiterlijk direct na het verstrijken van de termijn van 26 weken een koopovereenkomst voorgelegd. Hierna volgt de administratieve afhandeling, de levering en de betaling van het verkochte via de notaris. 20

“Vaste grond onder de voeten”

van deze uitzonderingscriteria, de vrijheid heeft eiVoor de uitgifte van bedrijfskavels geldt dezelfde

gen beleid hierin een plaats te geven.

procedure als voor woningbouwkavels met dien verstande dat hiervoor eveneens een reserveringster-

Erfpacht

mijn geldt van totaal 52 weken waarvan de eerste 12

Een bijzondere vorm van gronduitgifte is erfpacht.

weken gratis zijn. De termijn van reservering is lan-

Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter de

ger omdat bedrijven meer tijd nodig hebben voor het

bijna volledige bevoegdheid geeft om de onroerende

maken van een ontwerp en het bepalen van de haal-

zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het

baarheid. Welk bedrijf in aanmerking komt hangt af

is daarmee behoudens eigendom het meest verstrek-

van het soort bedrijf (is de activiteit conform het om-

kende zakelijk recht.

gevingsplan?), de gewenste kavelgrootte en de be-

Het belang van erfpacht is in de afgelopen eeuw voor

schikbare verkaveling. De toewijzing vindt dus niet

het gemeentelijk grondbedrijf met name plaatselijk

via een loting of bijvoorbeeld op volgorde van de da-

bepaald. Vooral in de randstad heeft dit zakelijk

tum van inschrijving plaats. Per plan stelt de ge-

recht al ruim honderd jaar gebloeid als uitgiftevorm

meente,

en werpt zijn vruchten af in de zin van extra op-

conform

de

‘Didamjurisprudentie’

vast

welke objectieve, redelijke en toetsbare criteria wor-

brengsten uit canonverhogingen.

den gehanteerd om te bepalen welke bedrijven in

Het juridisch belang van erfpacht wordt eenvoudig

aanmerking kunnen komen voor een kavel. Deze cri-

bepaald door het feit dat de blote eigendom in han-

teria worden op voorhand bekend gemaakt. Op deze

den van de gemeente blijft, terwijl de feitelijke be-

wijze maakt de gemeente duidelijke dat en hoe zij

schikkingsmacht (met uitzondering van de mogelijk-

gelegenheid biedt tot mededinging.

heid over het eigendomsrecht te beschikken) bij de erfpachter ligt. Bij erfpacht wordt de grond voor een lange periode

Beleidskeus VI Gronduitgifte 1. Toepassen

Algemene

uitgiftevoorwaarden

tegen een erfpachtcanon, gebaseerd op de uitgiftege-

meente Elburg.. 2. Kavels voor koopwoningen in project toewijzen aan aannemers of ontwikkelaars.

prijs, in erfpacht gegeven aan de gegadigde. Na afloop van de overeengekomen periode vervalt het volledig eigendom weer aan de erfverpachter en moet het terrein vrij van gemaakte werken worden gele-

3. Kavels voor (sociale) huurwoningen en sociale

verd. Ook kan worden overeengekomen dat de ge-

koopwoningen toewijzen aan woningcorporaties

maakte werken tegen taxatieprijs worden overgedra-

of aan beleggers indien corporaties geen inte-

gen (keus ligt dan bij de erfverpachter).

resse hebben. Bij toewijzing aan een belegger worden voorwaarden gesteld om te bereiken dat

Voordelen van erfpacht voor de gemeente zijn:

de woningen bij de juiste doelgroep komen.Doel-

•

groepen en instandhoudingstermijnen worden in

komstenbron door canonherziening en/of grond-

het omgevingsplan opgenomen. 4. Bedrijfskavels worden aan een belangstellend be-

Er kan sprake zijn van een waardevast blijvende inwaardeherziening door hertaxatie;

•

drijf toegewezen als het betreffende bedrijf pas-

Gebruiksmogelijkheid van gunstige erfpachtvoorwaarden als acquisitiemiddel.

send is op de betreffende locatie. 5. Gegadigden voor vrije woningbouwkavels voor

Nadelen voor de gemeente zijn:

particulier opdrachtgeverschap krijgen na in-

•

Een relatief slechtere marktpositie;

schrijving en eventueel loting een reserverings-

•

Gemeente is als het ware verplicht te financieren;

overeenkomst voorgelegd. Ingeval van collectief

•

Vergt onevenredig veel administratie;

particulier opdrachtgeverschap wordt als voor-

•

waarde gehanteerd dat een deskundige begeleider wordt ingeschakeld.

•

6. Het realiseren van gemeentelijke projecten kan ook door het houden van competities. 7. Bij de regels 1 tot en met 6 handelt de gemeente binnen de kaders van de jurisprudentie van en naar

Er is veel uitleg nodig over wat erfpacht inhoud wat vaak leidt tot discussies; Er is een risico dat de erfpachter niet aan zijn beta lingsverplichting voldoet;

• •

Er is een risico dat de erfpachter failliet gaat; Er is een risico dat de gemeente bij einde van de erfpacht met een verwaarloosd pand blijft zitten.

aanleiding van de zogeheten Didamarresten van de Hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november

Gemeente Elburg kent geen erfpachtconstructie voor

2024. Bij gronduitgifte wordt in beginsel gelegen-

particulieren, omdat de nadelen voor de gemeente

heid geboden tot mededinging. De gemeente kan

Elburg groter zijn dan de voordelen. Tevens zijn be-

daarop een uitzondering maken als op basis van ob-

paalde voordelen zoals een blijvende inkomstenbron

jectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is

in gemeente Elburg niet aan de orde.

dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. De gemeente onderkent daarbij dat zij, bij de invulling

De gemeente Elburg handhaaft voor particuliere (woning-) bouw de huidige werkwijze. Zij kiest er voor

Gemeente Elburg

21

“Vaste grond onder de voeten”

geen nieuwe erfpachten aan te gaan. De thans be-

waarbij ook algemene pachtvoorwaarden worden af-

staande erfpachtconstructies worden in de vorm van

gesproken.

afkoop of uitsterf constructies afgestoten. Verhuur hobbygrond Uitgifte in erfpacht werd in gemeente Elburg alleen

Alle niet openbare private gronden die eigendom zijn

toegepast bij de uitgifte van bedrijventerrein om de

van de gemeente en niet geschikt zijn voor agrariers

financiering te vergemakkelijken. Het voordeel voor

worden hobbymatig verhuurd aan particulieren of

het bedrijf is dus gelegen in de financiering. De erf-

verenigingen. De huurprijzen worden regelmatig

pachtcanon werd dan bepaald op basis van de uitgif-

herzien en vastgesteld door het college van burge-

teprijs. Met ingang van de Nota grondbeleid 2019

meester en wethouders. Voor verhuur geldt een

ziet de gemeente af van deze vorm. Deze vorm vergt

korte opzegtermijn (enkele weken tot enkele maan-

onevenredig veel administratie. Er is veel uitleg no-

den). Ook de uitgifte vindt plaats conform de Didam-

dig over de erfpachtovereenkomsten en er is regel-

regels.

matig discussie over de canon en de overige voorwaarden. Ook is er het risico dat een bedrijf niet aan

Uitgifte zogenaamde reststroken

de betalingsverplichting voldoet, bijvoorbeeld van-

In 2002, 2004, 2008 en 2014 is er beleid vaststeld

wege (naderend) faillissement. De gemeente loopt

voor de uitgifte van deze zogenaamde reststroken.

dan, behalve het missen van de jaarlijkse canons,

Dit betreft stroken die grenzen aan particuliere tui-

het risico dat ze met een verwaarloosd pand blijft

nen en voor tuinvergroting in bepaalde gevallen aan

zitten. Voor uitgifte van gronden voor bijvoorbeeld

de aangrenzende eigenaar van het woonperceel wor-

agrarische doelen of sportdoelen kan erfpacht bij

den verkocht of verhuurd. Sommige reststroken zijn

wijze van uitzondering wel worden toegepast. Bij

al tientallen jaren in gebruik gegeven (gratis of tegen

wijze van uitzondering, want ook dan geldt uiteraard

een symbolische vergoeding) aan de aangrenzende

het genoemde nadeel van onevenredig veel admi-

eigenaar. Omdat dit veel adminitratieve rompslomp

nistratie.

gaf voor de gemeente met het risico als dit niet goed werd geregistreerd er het risico is van verjaring.

Beleidskeus VII Erfpacht

In de bovengenoemde jaren zijn er toen beleidsre-

Uitgifte in erfpacht wordt niet toegepast bij uitgifte

gels toegepast en een verkoopcampagne gevoerd

van grond voor woningbouw en bedrijven(terreinen).

waarbij een behoorlijk aantal van deze voorheen in gebruikgegeven gronden zijn verkocht. Voor diegenen die niet wilden kopen of in geval van bewoners van huurwoningen waarvan de verhuurder niet wilde

Agrarische pacht De gemeente heeft in het buitengebied diverse percelen in eigendom. Enerzijds historisch bezit en anderzijds de afgelopen jaren aangekocht of geruild. Vooral de historisch in bezit zijnde gronden worden middels regulier (doorlopende pacht) in pacht uitgegeven aan veelal plaatselijke agrariers. Deze zogenaamde gronden welke later eigendom zijn geworden kortdurend

(zogenaamde

geliberaliseerde

pacht)

verpacht voor een termijn van 1 of enkele jaren. Ook agrarische gronden die in de toekomst bijvoorbeeld vanwege strategische redenen eigendom worden worden of pachtvrij komen vanwege beeindiging van het agrarisch bedrijf worden alleen nog maar voor de korte duur verpacht. De vrijkomende gronden worden dus niet meer in reguliere pacht uitgegeven. De pachtprijzen worden conform de pachtwetgeving (opgenomen in burgerlijk wetboek) en de pachtnormen regelmatig door het college vastgesteld. De termijn van de duur van de kortdurende pacht hangt af van de verwachting dat de kans bestaat dat ze benodigd zijn als ruilgrond i.v.m. bijvoorbeeld uitbreidingsplannen. De uitgifte gebeurt conform de regels van de Didamarresten. Dus voor dat de gronden pachtvrij komen worden er criteria vastgesteld wanneer men in aanmerking kan komen voor pacht. Voor een kortdurende pachtovereenkomst wordt een model geliberaliseerde pachtovereenkomst toegepast

Gemeente Elburg

kopen is een sterfhuisconstructie vastgesteld dat bij vertrek uit de woningen de opvolgende huurder van de woning de grond alleen nog maar kan huren tegen een percentage van de grondprijs. Gratis gebruik kon toen dus niet meer in nieuwe gevallen. Deze sterfhuisconstructie geldt ook in gevallen dat een opvolgende woning eigenaar de grond niet wil kopen. Ook dan is naast aankoop ook verhuur zoals hierboven aangegeven mogelijk. Nieuwe verzoeken om aankoop van een aangrenzende reststrook worden getoest aan het beleid. Kort gezegd moet de strook grenzen aan de tuin van de aanvrager en mag geen onderdeel zijn van een groter structuurgroengebied. Er mag dus geen versnippering van de openbare groenstructuur plaatsvinden. Het kan in enkele gevallen dan ook zijn dat de stroken alleen worden verkocht als de rest van de straat ook bereid is om het aan hun grenzende deel te kopen. Uitgifte ten behoeve van nutsvoorzieningen Mits er ruimtelijk en vergunning- en beheerstechnisch geen belemmeringen zijn en e.e.a. noodzakelijk t.b.v. een goede nutsvoorzieningen worden er ook gronden verkocht/geruild met de nutsbedrijven t..b.v. zogenaamde technische ruimtes. Hiervoor geldt een grondprijs per veirkante meter die ook voor bedrijven wordt gehanteerd.

22

“Vaste grond onder de voeten”

In beginsel vindt het verhalen van kosten van grondBeleidskeus VIII uitgifte agrarische pacht, hob-

exploitatie plaats via de gronduitgifte. Wanneer de

bygrond, reststroken en ten behoeve van nuts-

grondexploitatie van een ontwikkeling niet door de

voorzieningen

gemeente zelf maar door een ontwikkelende partij

1. agrarische grond wordt voor de korte duur ver-

wordt gevoerd, zal de gemeente in eerste instantie

pacht aan agrariers (zogenaamde geliberaliseerde

proberen een privaatrechtelijke overeenkomst met

pacht)

de betreffende partij te sluiten. In die overeenkomst

2. Overige percelen niet geschikt voor agrariers wor-

wordt onder meer vastgelegd welke kosten die door

den hobbymatig aan particulieren of verenigingen

de gemeente worden gemaakt door die partij worden

verhuurd.

vergoed. Wanneer er vóór ter inzage legging van een

3. Voor uitgifte van restroken geldt dat dit in nieuwe

ontwerp planologisch besluit

gevallen gebeurt alleen in de vorm van verkoop mits

overeenkomst is gesloten met alle grondeigenaren

de situatie voldoet aan de voorwaarden. Voor perce-

binnen het plangebied, dan zal de gemeente conform

len die al in gebruik zijn geldt als er een nieuwe be-

afdeling 13.6 Omgevingswet kostenverhaalsregels in

woner komt dat deze de strook in huur kan krijgen.

het Omgevingsplan of in de vergunning voor de bui-

4. Als er ruimtelijk geen belemmeringen zijn wordt

tenplanse

de grond t.b.v. noodzakelijke technische ruimten aan

kostenverhaal wordt dan verzekerd via de publiek-

de nutbedrijven verkocht tegen een grondprijs die

rechtelijke weg of alsnog via de privaatrechtelijke

ook geld voor bedrijfsgrond

weg in de vorm van een posterieure overeenkomst.

geen privaatrechtelijk

omgevingsplanactiviteit

opnemen.

Het

5. Bij de regels 1 tot en met 4 handelt de gemeente binnen de kaders van de jurisprudentie van en naar aanlei-

De gemeente Elburg wordt regelmatig geconfron-

ding van de zogeheten Didamarresten van de Hoge Raad

teerd met verzoeken om planologisch mee te wer-

van 26 november 2021 en 15 november 2024. Bij grond-

ken aan plannen voor bebouwing, hierna initiatief-

uitgifte wordt in beginsel gelegenheid geboden tot me-

plannen genoemd. Als een initiatief in eerste aanleg

dedinging. De gemeente kan daarop een uitzondering

haalbaar lijkt volgt er voor de gemeente en de initiatief-

maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare

nemer een fase waarin de haalbaarheid nader wordt

criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële)

onderzocht. Dit gebeurt door het sluiten van een zoge-

gegadigde. De gemeente onderkent daarbij dat zij, bij de

naamde voorovereenkomst.

invulling van deze uitzonderingscriteria, de vrijheid heeft

Daarin spreken partijen af dat de gemeente en initia-

eigen beleid hierin een plaats te geven.

tiefnemer (eigenaar van de locatie) nader onderzoek doen. Daarin wordt tevens afgesproken dat de ge-

Verjaring In geval er sprake is van ingebruikname van gemeentegrond zonder toestemnming volgt de gemeente haar verantwoordelijkheid conform de Gemeentewet. Er wordt onderzocht of de grond onrechtmatig in bezit is en of er eventueel sprake is van verjaring. Indien kadastraal blijkt dat de gemeente het eigendom heeft ligt de bewijslast indien met zich beroept op het feit dat de grond verjaard is bij diegene die zich hierop beroept. Als blijkt dat er inderdaad sprake is van verjaring wordt e.e.a. voor gelegd aan het college van burgemeester en wethouder om de verjaring te erkennen. In geval niet bewezen kan worden dat er sprake is van verjaring wordt de grond teruggevorderd als de grond niet kan worden verkocht conform het restroken beleid.

meente de ambtelijke kosten vergoed krijgt gedurende deze haalbaarheidsfase. Het komt wel voor dat het proces ergens tijdens zo’n haalbaarheisfase stopt en dat partijen niet tot een anterieure overeenkomst komen. De gemeente wil de gemaakte ambtelijke kosten (en van extern ingeschakelde adviseurs) tijdig vergoed hebben. Zo wordt bereikt dat initiatiefnemers efficiënt omgaan met het vragen om overleg met de gemeente of met nieuwe varianten van hun plan. Ze betalen dan immers voor elk overleg en voor elke variantbeoordeling. Anderzijds krijgt de gemeente door de financiële bijdrage in deze voorfase armslag om hiervoor tijd vrij te maken of desnoods derden ervoor in te huren. Als na de haalbaarheidsfase door beide partijen wordt geconcludeerd dat het de moeite is om het plan nog verder uit te werken volgt een fase van verdere uitwerking van de plannen. Hiervoor wordt een vervolgover-

Beleidskeus IX Verjaring

eenkomst gesloten (anterieure overeenkomst).

1. Indien men zich terecht beroept op verjaring kan het college beslissen de verjaring te erkenen. 2. In geval de verjaring niet kan worden bewezen wordt de grond ofwel teruggevordert ofwel verkocht indien dit conform het reststroken beleid mogelijk is.

Bovenwijkse kosten en financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden Speciale aandacht verdienen de kosten die betrekking hebben op meerdere kostenverhaalsgebieden. Om het beleid omtrent het verhalen van zowel bovenwijkse kosten als financiële bijdragen in een zo

Kostenverhaal Gemeente Elburg

23

“Vaste grond onder de voeten”

helder mogelijk kader te plaatsen hanteert de ge-

inzake financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwik-

meente Elburg de hieronder weergegeven omschrij-

kelingen (hierna: kostenvragers). Dan moeten in de

vingen.

omgevingsvisie of in een omgevingsprogramma de bouwlocaties (hierna: kostendragers) worden be-

Bovenwijkse kosten: kosten voor een voorziening be-

noemd in hun samenhang met de kostenvragers.

treffende grondexploitatie binnen of buiten een ex-

Ook moeten de kostendragers financieel nog wel

ploitatiegebied die van nut is voor meerdere exploi-

uitvoerbaar zijn met het bedingen van zo’n bij-

tatiegebieden. Voorbeelden van bovenwijkse voor-

drage. De criteria profijt, toerekenbaarheid en pro-

zieningen zijn:

portionaliteit gelden, omdat het hier gaat om pri-

•

Rotonde ten behoeve van de ontsluiting van

vaatrechtelijk kostenverhaal, niet voor deze financi-

meerdere exploitatiegebieden

ele bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden.

• • • •

Ontsluitingsweg ten behoeve van meerder exploitatiegebieden

In de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie zijn

Rioleringsgemaal ten behoeve van meerdere ex-

ontwikkelingen opgenomen die voor een financiële bij-

ploitatiegebieden

dragen aan de ontwikkeling van gebieden in aanmerking

Parkje met speelvoorzieningen ten behoeve van

kunnen komen. De samenhang tussen deze ontwikkelin-

meerdere exploitatiegebieden

gen en de kostendragers zijn in de uitvoeringsparagraaf

Wegnemen van een hindercirkel van een bedrijf

onderbouwd. Eén van de categorieën waarvoor de ge-

ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden

meente fuinanciële bijdragen kan verhalen is de compensatie voor sociale woningbouw. Een Reserve compensatie sociale woningbouw voorziet dan in stortingen

Financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden:

in en bestedingen vanuit die reserve voor deze categorie.

voorbeelden zijn: •

•

Bijdrage aan de kosten voor de ontwikkeling

In gevallen waarin de gemeente in het omgevingsplan

van een samenhangend gebied B, die via de pri-

een regel opneemt voor een financiële bijdrage aan de

vaatrechtelijke weg worden verhaald op exploi-

ontwikkeling van gebieden zal ze voor de betreffende ca-

tatiegebieden A en C. In zo’n geval wordt het

tegorieën van ontwikkelingen in het omgevingsplan de

verhalen van dergelijke kosten gezien als een

samenhang onderbouwen met de kostendragende bouw-

vorm van bovenplanse verevening.

locaties.

Kosten voor de ontwikkeling van andere maatschappelijk belangrijke functies zoals natuur, landschapsontwikkeling, waterberging en infrastructuur en/of culturele voorzieningen

•

Beleidskeus X Kostenverhaal 1.

via gronduitgifte, anterieure of posterieure

De uitvoerings van recomstructies in het lande-

overeenkomsten. In het voortraject van een

lijk gebied •

initiatiefplan wordt een voorovereenkomst

Kosten van categorieën die kunnen worden op-

gesloten over de ambtelijke kosten die in dat

genomen in een afdwingbare regel in het omgevingsplan, als genoemd in artikel 8.21 Omgevingsbesluit, te weten: a. Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied; b. Aanleg of wijziging van natuurgebieden; c. Aanleg van infrastructuur; d. Aanleg van recreatievoorzieningen; e. Compensatie van een tekort aan sociale huurof -koopwoningen f. Stedelijke herstructurering.

Kostenverhaal vindt zoveel mogelijk plaats

deel van het proces worden gemaakt. 2.

Daar waar noodzakelijk worden de kostenverhaalsregels en de daaraan gekoppelde kostenverhaalsbijdrage ingezet als instrument om kosten te verhalen

3.

Bovenwijkse kosten worden zowel via de privaatrechelijke

als

publiekrechtelijke

weg

verhaald 4.

Voor financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie als basis ge-

De kosten van bovenwijkse voorzieningen behoren

bruikt; wanneer financiële bijdragen worden

tot de te verhalen kosten zoals opgesomd in bijlage

opgelegd via een regel in het omgevingsplan

IV bij het Omgevingsbesluit. De toerekening van

wordt de samenhang tussen de betreffende

deze kosten aan een kostenverhaalsgebied in de

categorieën van financiële bijdragen en de

publiekrechtelijke route geschiedt via de drie kos-

bouwlocaties in het omgevingsplan onder-

tenverhaalscriteria (profijt, toerekenbaarheid en

bouwd.

proportionaliteit) Tegemoetkoming in schade (nadeelcompensatie) Uit artikel 13.22 Omgevingswet volgt dat burge-

Er kan voor burgers schade ontstaan welke een gevolg

meester en wethouders bij het aangaan van een

is van overheidshandelen en die redelijkerwijs niet voor

overeenkomst daarin bepalingen op kunnen nemen

hun rekening mag komen. Deze schade kan het gevolg

Gemeente Elburg

24

“Vaste grond onder de voeten”

zijn van het verlenen van vergunningen op grond van

huur, betaalbare koop, middendure huur en uit-

planologische besluiten in het kader van nieuw ruimtelijk

gifte in particuliere opdrachtgeverschap (zelf-

beleid c.q. nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

bouw). Voor ontwikkellocaties waarbij niet gekozen wordt voor

De verwachte schadeclaims vormen een kostencompo-

een wijziging van het omgevingsplan, maar voor een af-

nent van een exploitatieopzet. In het voortraject van een

wijking ervan via een vergunning voor een buitenplanse

besluit tot wijziging of afwijking van het omgevingsplan

omgevingsplanactiviteit geldt hetzelfde.

wordt een risico-analyse inzake schade opgesteld. Het betreft hier in hoofdzaak nadeelcompensatieclaims op grond van afdeling 15.1 Omgevingswet. Als er claims voor nadeelcompensatie worden ingediend bij de gemeente worden die behandeld conform de Verordening nadeelcompensatie Elburg. Eventuele uit te keren compensatiebedragen worden verhaald op initiatiefplannen die leiden tot de betreffende wijziging of afwijking van het omgevingsplan.

• Beleidskeus XI publiekrechtelijke sturing 1.

Per ontwikkellocatie stuurt de gemeente op de invulling van de locatie door gebruik te maken van de mogelijkheden via besluiten tot wijziging van het omgevingsplan danwel via vergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en daarin sturende regels op te nemen. De mate waarin de gemeente gebruik maakt van deze publiekrechtelijke sturingsmogelijkheden kan per ontwikkellocatie verschillen. In ieder geval wordt expliciet beoordeeld of de ge-

Gemeentelijke transparantie kostenverhaal Artikel 16.138 Omgevingswet bepaalt dat het bevoegd

meente regels opneemt over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middendure huurwoningen.

gezag kennis geeft van het de inzagelegging van een anterieure overeenkomst over kostenverhaal binnen twee weken na het aangaan daarvan De gemeente publiceert dan de zakelijke inhoud van de betreffende overeenkomst. Gemeente Elburg kiest ervoor de bij de anterieure overeenkomst de financiële bijlage niet openbaar te maken. De zakelijke beschrijving houdt in dat aangegeven dient te worden op welke kadastrale percelen de overeenkomst betrekking heeft, van welk te ontwikkelen gebied de percelen deel uitmaken en dat het om een overeenkomst over kostenverhaal gaat als bedoeld in afdeling 13.6 Omgevingswet.

Vastgoedbeheer Goed grondbeheer (er kan ook een opstal op staan) is een middel om verpaupering en vervuiling te voorkomen. Ten aanzien van het beheer van gronden kan onderscheid gemaakt worden in beheer van gronden in het kader van de grondexploitatie en het beheer van overige gronden. Het is zaak bij een te verwachten (her)ontwikkeling en een keus voor actieve grondpolitiek op een doordachte manier te bepalen wanneer de grond verworven moet worden. Als te vroeg tot verwerving wordt overgegaan, kan dit leiden tot (te) grote renteverliezen. Te late verwerving kan betekenen dat tegen hoge(re) prijzen moet

Publiekrechtelijke sturing In gevallen waarin de gemeentelijke keus tot actieve grondpolitiek slaagt, kan de gemeente in de regel op de invulling en de kwaliteit van de ontwikkellocatie sturen door, als eigenaar, de voorwaarden te bepalen voor de ontwikkeling. Dat verloopt dan via het privaatrecht. In gevallen waarin de gemeente kiest voor of terugvalt op faciliterende grondpolitiek is zo’n privaatrcehtelijke sturing maar beperkt mogelijk. Als de gemeente wil sturen zal dat via de publiekrechtelijke mogelijkheden moeten plaatsvinden. Dat kan bijvoorbeeld door in het omgevingsplan: -

Regels te stellen aan omvang, hoogte, volume van bebouwing;

-

Te bepalen op welke plekken de openbare functies zijn toegedeeld en aan welke kwaliteiten deze moeten voldoen;

-

Eventueel een indeling in deelgebieden op te nemen en een volgorde (fasering) te bepalen;

-

worden aangekocht. Door te late verwerving kan bovendien de realisatie van de plannen stagneren. Het aanbieden van voortgezet gebruik van de gronden (soms om niet) door de verkoper kan de onderhandelingen positief beïnvloeden. Tijdelijk beheer van aangekochte gronden vindt plaats door de gronden die zijn verworven, tijdelijk in gebruik te geven op basis van geliberaliseerde pacht als paardenweitje en dergelijke. Ruilgronden Binnen het product grondexploitatie beschikt de gemeente over gronden die niet in uitbreidingsgebieden gelegen zijn. Deze gronden zijn in het verleden aangekocht om als ruilobject te dienen (om de aankoop van grond van agrariërs te vergemakkelijken en voor eventuele bedrijfsverplaatsing). Deze gron-

Regels op te nemen over percentages, plekken of ook aantallen van woningen voor sociale

Gemeente Elburg

25

“Vaste grond onder de voeten”

den worden door de gemeente op basis van geliberaliseerde pacht uitgegeven (blijven in elk geval vrij

8. Planning & Control

van langdurige contracten). Relatie met programmabegroting Stedelijke kavelruil

In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en

DeOmgevingswet biedt aan eigenaren ook in de be-

gemeenten (BBV) is opgenomen dat een paragraaf

bouwde kom een betere mogelijkheid voor kavelruil.

grondbeleid verplicht moet worden opgenomen in de be-

Stedelijke kavelruil biedt in enkele opzichten name-

groting1. Jaarlijks dient de paragraaf Grondbeleid te wor-

lijk meer mogelijkheden dan de ‘gewone’ regels van

den opgesteld in zowel de programmabegroting alsook

het Burgerlijk Wetboek voor ruil van gronden (waar-

de jaarrekening. De paragraaf geeft de visie op het

bij overigens ook de ruil van appartementsrechten

grondbeleid weer in relatie tot de wijze waarop wordt

mogelijk wordt). Bij drie of meer deelnemers in de

getracht de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente

grondruil kunnen de deelnemers er namelijk voor

Elburg, te realiseren. De in de Nota Grondbeleid vastge-

kiezen dat ook hun eventuele rechtsopvolgers ge-

legde kaders zijn daarbij richtinggevend.

bonden zijn aan de afspraken in de ruilovereenkomst. Om dit effect (een soort zakelijke werking) te

Aan de volgende punten dient aandacht te worden be-

bewerkstelligen moet de ruilovereenkomst in de

steed bij het opstellen van de paragraaf Grondbeleid:

openbare registers worden ingeschreven. Op deze

• Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstel-

manier kunnen eigenaren tijd nemen om – tussen het aangaan van de ruilovereenkomst en de (notariële) juridische levering van hun gronden – verdere plannen te maken voor de herverdeling van hun gronden. In die periode kunnen ze desgewenst afspraken met

lingen die zijn opgenomen in de begroting; • Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente Elburg het grondbeleid uitvoert; • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

de gemeente maken over eventueel noodzakelijke

• Een onderbouwing van de geraamde winstneming;

planologische medewerking. Gedurende die periode

• De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor

zijn eventuele rechtsopvolgers dan gebonden aan af-

grondzaken in relatie tot de risico's van de grondza-

spraken zoals die eerder tussen de toenmalige eige-

ken.

naren gemaakt zijn. Tijdens het ruilproces kunnen gronden (en appartementsrechten) enerzijds dus ge-

Administratieve organisatie

woon verhandeld worden, maar is er anderzijds de

De administratieve organisatie van de grondexploitatie is

beperking van gebondenheid aan eerder gemaakte

gebaseerd op twee verordeningen:

afspraken.

• de financiële verordening (artikel 212 Gemeentewet). • de controleverordening voorgeschreven in artikel 213

De gemeente kan desgewenst zelf ook gebruik ma-

Gemeentewet.

ken van deze regeling, bijvoorbeeld als ze in het verleden gronden/gebouwen heeft verworven of van-

In de financiële verordening zijn de uitgangspunten voor

wege voorgenomen actieve grondpolitiek (strate-

het financieel beleid, alsmede het financieel beheer en

gisch) wil gaan verwerven. De gemeente kan bij een

voor de inrichting van de financiële organisatie vastge-

ruilproces betrokken raken wanneer de eigenaren –

legd. Hierin worden de onderwerpen geregeld die te ma-

met hun plannen voor herschikking van eigendom-

ken hebben met de begroting, de uitvoering en de be-

men met bijbehorende (her)ontwikkelings-plannen-

heersing daarvan en de verantwoording daarover.

de medewerking van de gemeente nodig hebben voor ingrepen in de openbare ruimte en/of voor planolo-

De controleverordening regelt de controle op het finan-

gische besluiten.

cieel beheer en op de inrichting van de financiële organisatie. De accountant controleert of baten lasten en ba lansmutaties tot stand zijn gekomen volgens de van toepassing zijnde externe en interne regelgeving. Rente toerekening Binnen het grondbeleid wordt er in twee gevallen rentetoerekening toegepast. • Bouwgronden in exploitatie: De toe te rekenen rente aan BIE wordt gebaseerd op de reguliere omslagrente. De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari. Ook over grondexploitaties waarbij

1

(artikel 9.2 BBV).

Gemeente Elburg

26

“Vaste grond onder de voeten”

de verantwoorde baten hoger zijn dan de lasten, waar-

de berekende omvang van aanwezige risico’s die gel-

door de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt

den bij bouwgrondexploitatie. Hiertoe wordt jaarlijks

rente (in dit geval een baat) toegerekend.

een risicoanalyse gemaakt, waarin voor de lopende en niet actieve grondexploitaties de risico’s in kaart wor-

• Grondtransacties:

den gebracht. Hierbij speelt risico-reductie een belang-

Grondtransacties worden ‘afgerekend’ op basis van de

rijke rol. Bepaalde risico’s kunnen (middels beheers-

wettelijke rente. De hoogte van de wettelijke rente

maatregelen) worden uitgesloten of gereduceerd door

wordt bepaald in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.

bijvoorbeeld onderzoek te laten doen.

Eventuele wijzigingen in de hoogte worden gepubliceerd in het Staatsblad. De wettelijke rente wordt ver-

•

Risicoanalyse

meerderd cq verminderd bij de te betalen en ontvangen

In bovenstaande alinea is toegelicht dat jaarlijks een ri-

bedragen.

sicoanalyse wordt gemaakt. Deze risicoanalyse wordt gemaakt voor elke actieve en niet-actieve grondexploitatie. Bij elke grondexploitatie bestaan er risico’s. Voor-

Weerstandsvermogen

en

risicobeheer-

singgrondexploitatie

beelden hiervan zijn: het niet kunnen bouwen of oplopen van vertraging door wet- en regelgeving, hogere

• Weerstandsvermogen

kosten of lagere opbrengsten. De aankomende jaren

Het weerstandsvermogen geeft de relatie weer tussen

verwachten we door de woningbouwopgaves flink te in-

de beschikbare weerstandscapaciteit (in hoeverre be-

vesteren in het aankopen van gronden. Deze gronden

schikt de gemeente over middelen en mogelijkheden

worden voor een hogere prijs gekocht dan de werke-

om niet begrote kosten te dekken) en de benodigde

lijke huidige waarde. Om die reden dient bij de woning-

weerstandscapaciteit (risicoprofiel). De mate waarin

bouwopgaves elk jaar nauwkeurig ingeschat te worden

de beschikbare weerstandscapaciteit schade en verlie-

wat de kans is dat er daadwerkelijk gebouwd gaat wor-

zen als gevolg van risico’s kan opvangen geeft een in-

den op de gronden. Elk jaar wordt voor elke grondex-

druk van de financiële positie van de gemeente.

ploitatie individueel beoordeeld wat de risico’s zijn en

Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio

wat de kans is dat het risico zich voordoet. Op basis

waarbij de verhouding tussen de beschikbare weer-

van die analyse wordt bepaald welk bedrag aan weer-

standscapaciteit en de benodigde weerstandscapaci-

standsvermogen minimaal benodigd is in de algemene

teit wordt bepaald. Het weerstandsvermogen wordt

reserve bouwgrondexploitatie. Niet alle informatie uit

vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de

de risicoanalyse kan een plaats krijgen in de begroting

beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde

en jaarstukken omdat er dan kans bestaat dat er priva-

weerstandscapaciteit wordt bepaald.

cygevoelige informatie uit gehaald kan worden of infor-

Een ratio van > 1,5 wordt getypeerd als categorie A minst

risicovol,

een

ratio

van

matie dat onze onderhandelingspositie benadeeld.

1,0-1,5

als categorie B risicovol en een ratio van < 1,0 als ca-

Risicobeheersing vindt plaats door toepassing van on-

tegorie C meest risicovol.

derstaande maatregelen: 1)

• Beschikbare weerstandscapaciteit

functionerende planning & control (ondermeer AO/IC2).

De beschikbare weerstandscapaciteit is de noodzakelijke buffer om mogelijke financiële nadelen en risico’s

2)

op te kunnen vangen. De algemene reserve bouwgrondexploitatie vormt het weerstandsvermogen voor grondexploitaties, waarmee risico’s in de grondexploi-

Risico’s onder controle houden door een goed

Daar waar mogelijk maatregelen treffen om risico’s uit te sluiten (risicoreductie)

3)

Risico’s financieel afdekken door het hanteren van een weerstandsvermogen van voldoende omvang

taties worden afgedekt. Deze reserve heeft een bufferfunctie specifiek voor de grondexploitaties en maakt als zodanig eveneens onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. De hoogte van algemene reserve bouwgrondexploitatie wordt bepaald in de nota reserves en voorzieningen. • Benodigde weerstandscapaciteit Door de lange looptijd van de meeste grondexploitaties zijn er onzekerheden ten aanzien van de geplande faseringen, het rentepercentage en de te verwachten stijgingen van kosten en opbrengsten. Daarnaast kunnen er project specifieke risico’s zijn zoals onzekerheid ten aanzien van saneringen of verwervingen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt gelijk gesteld aan 2

Administratieve Organisatie/ Interne Controle

Gemeente Elburg

27

“Vaste grond onder de voeten”

Financiële (tussentijdse) afwikkeling van complexen Bij het opstellen van de jaarrekening bouwgrondexploitatie worden de actuele saldo’s per complex en de te verwachten saldo’s bij de complexen in exploitatie berekend. Uiteraard kan een saldo voordelig dan wel nadelig zijn. • Nadelig saldo Op grond van het BBV moet er voor te verwachten tekorten een voorziening getroffen worden. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie. • Voordelig saldo Op basis van het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel wordt de tussentijdse winst berekend. Voor het berekenen van de tussentijdse winst wordt de ‘Percentage of completion’ (Poc) methode gebruikt. De Poc wordt berekend door het percentage van de gerealiseerde lasten tot op heden te vermenigvuldigen met het percentage baten tot op heden (per complex). De uitkomst hiervan is het Poc percentage. Dit deel van de berekende winstneming op eindwaarde van het complex wordt als tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie. De Dijkjes Elburg

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen als: a. de resterende looptijd van de grondexploitaties 10 jaar of minder betreft; b. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én c. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én d. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Beleidskeus XII Tussentijdse resultaten 1. Een voorzienbaar verlieslatend complex wordt direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. 2. Op basis van de Percentage of completion (Poc) methode wordt tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Gemeente Elburg

28

“Vaste grond onder de voeten”

9. Bestuurlijk kader De bovenbedoelde, door de raad vastgestelde lijst van Dualisering

‘niet ingrijpende privaatrechtelijke rechtshandelingen’

Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering gemeentebestuur

luidt, voor zover in het kader van deze beleidsnota rele-

van kracht geworden. Een belangrijk doel van de duali-

vant, als volgt:

seringsoperatie is de versterking van de volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functies van de raad. Op basis van deze wet is de Gemeentewet ook ten aanzien van de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders gewijzigd. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid, Gemeentewet in ieder geval bevoegd - voor zover voor deze nota van toepassing- tot: a. het voeren van het dagelijkse bestuur van de gemeente; e. het besluiten tot en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen door de gemeente; Op grond van artikel 169, lid 4, Gemeentewet geven de leden van het college, tezamen en ieder afzonderlijk, de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder e, indien 1. de raad daarom verzoekt of 2. de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen. Privaatrechtelijke rechtshandelingen Om de slagvaardigheid van het college van burgemeester en wethouders te bevorderen, is het van belang om een goede invulling te geven aan de in artikel 169, lid 4, Gemeentewet genoemde informatieplicht.

De raad heeft met het vaststellen van de financiële verordening 2025 aangegeven bij welke privaatrechtelijke rechtshandelingen (aangegeven op de bijlage waar artikel 8 van de verrodening naar verwijst) in ieder geval geen sprake is van rechtshandelingen van ingrijpende aard en welke dus aan het college kunnen worden overgelaten. In die gevallen heeft het college dan ook geen voorafgaande informatieplicht. Voor de overige privaatrechtelijke rechtshandelingen zal dan per geval door het college bekeken moeten worden of er sprake is van een privaatrechtelijke rechtshandeling die van zo’n ingrijpende aard voor de gemeente kan zijn dat de raad vooraf geïnformeerd moet worden. Het algemeen verkoopbeleid behoort tot de kaderstellende taak van de raad. De raad kan door het vaststellen van het bestemmingsplan (en de eventuele wijzigingen en herzieningen daarvan), de exploitatieopzet (kostprijs = minimale opbrengst) en het beschikbaar stellen van financiële middelen, een voldoende concreet kader schetsen, waarmee het college rekening moet houden bij de uitoefening van de bevoegdheid om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten en deze te verrichten. Gemeente Elburg

1. Het aankopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van de realisering van een omgevingsplan, dat blijkens een besluit van de raad naar verwachting binnen vijf jaren na datum van het besluit tot aankoop of verwerving wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld, e.e.a. tegen een op een taxatie van een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs conform de vigerende Nota Grondbeleid geldende kaders. 2. Het aankopen van woningen en de daarbij behorende grond in het geval van een executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek, in die gevallen, waarbij de gemeente zich garant heeft gesteld voor tijdige betaling van rente en aflossing van de hypothecaire geldlening onder de bijzondere voorwaarde dat de woning voorafgaand aan de veiling door een onafhankelijk deskundige wordt getaxeerd en de koopprijs van de woning en de daarbij behorende grond vermeerderd met de verwervingskosten niet hoger zal zijn dan de getaxeerde executiewaarde. 3.

Het verlenen van het recht van optie, het sluiten van een reserveringsovereenkomst en het verkopen van bouwterrein voor woningen tegen een verkoopprijs die vastgesteld wordt aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in de laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde prijs moet bedragen en met inachtneming van de door de raad vastgestelde kaders, zoals opgenomen in vigerende Nota Grondbeleid en Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg. 4. Het verlenen van een recht van optie, het sluiten van een reserveringsovereenkomst en het verkopen van percelen bedrijfsterrein, waarbij de verkoop plaatsvindt overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan of omgevingsplan, de vigerende milieuvoorschriften en de toewijzingscriteria die de raad daarvoor heeft vastgesteld in de geldende Nota Grondbeleid en de geldende Algemene uitgifte voorwaarden en waarbij de verkoopprijs wordt vastgesteld aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde prijs moet bedragen. 5.

Het verkopen van de blote eigendom van in erfpacht uitgegeven onroerende zaken tegen de door de raad vastgestelde prijzen en onder de door de raad gestelde voorwaarden en kaders conform de geldende Nota Grondbeleid en Algemene uitgifte voorwaarden en zoals afgesproken in de eerder gesloten erfpachtovereenkomst.

29

“Vaste grond onder de voeten”

6.Het verwerven en verkopen van onroerende zaken, alsmede het (doen) vestigen, verwerven en vervreemden van beperkte zakelijke rechten en het sluiten van gebruiksovereenkomsten, ten behoeve van de realisering van openbare nutsvoorzieningen en reconstructies (aanleg en renovatie van civieltechnische constructies, zoals een weg of een fietspad) conform de door de raad vastgestelde voorwaarden en kaders.

Om die reden is in de nota verwoord dat het college als

7. Het verkopen van pachtvrije en voorheen langlopend verpachte percelen agrarische grond, onder de voorwaarde dat deze percelen minimaal tegen een getaxeerde waarde worden verkocht.

pende partij een ontbindende voorwaarde opgenomen

8. Het verlenen van toestemming voor het vervreemden en het bezwaren van reeds eerder door de gemeente uitgegeven onroerende zaken en de daarop gevestigde beperkte rechten. 9. Het verkopen van reststroken openbaar groen onder de voorwaarde dat de door de raad vastgestelde criteria en prijzen worden gehanteerd.

geheel de basisprijs “ruwe bouwgrond” bepaalt (op advies van de extern deskundige en de beleidsmedewerker vastgoed). Bovendien is bepaald dat de onderhandelingen onder voorbehoud van instemming van het college, door de extern deskundige en de beleidsmedewerker vastgoed (met terugkoppeling naar de verantwoordelijk wethouder) worden gevoerd. Vervolgens wordt in de overeenkomst met de verkoinhoudende dat de overeenkomst is ontbonden voor het geval het college niet instemt. Het volledige college besluit uiteindelijk of tot koop wordt overgegaan of niet. Wanneer op deze wijze gewerkt wordt, houden zowel de portefeuillehouder als het college de handen vrij in het voortraject. Controle Interne controle op aankoop vindt plaats door de administrateur van de grondexploitatie: 1. bij het advies tot aankoop van de beleidsmedewerker vastgoed: zijn de bedragen, hoeveelheden en de eventuele bijzonderheden in overeenstem-

10. Het verkopen of ruilen van zogenaamde reststroken tegen een getaxeerde waarde. 11. Het verkopen van gras- en rietgewassen; het verhuren van het recht tot het genot van de jacht onder de bijzondere voorwaarde dat dit voor zelfstandig bejaagbare percelen door middel van openbare inschrijving plaatsvindt; het verhuren van het visrecht en het verlenen van het recht tot afgifte van visvergunningen en het looprecht aan derden. 12. Het verpachten, met beperkte rechten bezwaren, verhuren, of in gebruik geven van percelen agrarische grond, volkstuintjes, gronden voor vrijetijdsdoeleinden of hobbymatig agrarisch gebruik.

ming met de door de externe deskundige geadviseerde waarde en het concept collegebesluit; 2. voor het passeren akte: klopt de oppervlakte en het bedrag van de aankoop met het besluit van het college. 3. bij het opmaken van de jaarrekening (staat aankopen). De externe controle vindt plaats door de accountant bij de controle van de jaarrekening.

13. Het verhuren dan wel in gebruik geven van grond ten behoeve van het innemen van een stand- plaats, waarvoor op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening een standplaatsvergunning van het college van burgemeester en wethouders vereist is.

Verantwoording De verantwoording vindt plaats middels diverse rapportages. Integriteit en controle Bij grondzaken en exploitatie gaat het doorgaans om belangrijke financiële zaken, bedragen en risico’s. Daarbij is het essentieel dat men volledig vertrouwen in de aankopende partij heeft. Geheimhouding en volledig vertrouwen vraagt om een nagenoeg blanco cheque. Dat gaat natuurlijk niet en zeker niet wanneer slechts één persoon die cheque kan invullen.

Gemeente Elburg

30

“Vaste grond onder de voeten”

Waterlanden Doornspijk

Vossenakker Elburg

Gemeente Elburg

31