Nota grondbeleid 2026 - 2029

De onderhandelingen worden gevoerd onder voorbehoud van goedkeuring door het college. Wanneer er met de eigenaar overeenstemming is bereikt, wordt een overeenkomst ter ondertekening voorgelegd. Hierna wordt de overeenkomst, vergezeld van het definitieve oordeel over de getaxeerde aankoopwaarde, via het Domein Bedrijfsvoering voorgelegd aan het college. Op grond van het duale stelsel is de bevoegdheid van deze aankopen ter competentie van het college en heeft de raad besloten niet vooraf geïnformeerd te willen worden voor dit soort aankopen. Dit geldt alleen voor aankopen voor gebieden waarvoor, naar verwachting, binnen vier jaar na datum van het besluit tot aankoop een bestemmingsplan wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld en tegen een op een getaxeerde aankoopwaarde door een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs. Hierna volgt de betaling, administratieve afhandeling en levering van het gekochte via de notaris (de Domeinen Bedrijfsvoering en Leefomgeving). Wanneer niet tot minnelijke verwerving kan worden gekomen, wordt ingezet op het instrument 18

“Vaste grond onder de voeten”

onteigening tenzij er sprake is van een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf het plan te realiseren volgens de vorm van planuitvoering die de gemeente vanuit publieke optiek belangrijk acht. In dat geval zal getracht worden via een bouwclaimof grondruilovereenkomst tot overeenstemming te geraken of een vorm van PPS aan te gaan. Als ook dat niet lukt zal de gemeente, voor dat deel van de gronden waar terecht een beroep kan worden gedaan op zelfrealisatie, moeten omschakelen naar een faciliterende grondpolitiek. Dan wordt ingezet op het aangaan van anterieure grondexploitatieovereenkomsten of, als dat niet voldoende slaagt, op het opnemen van kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of in de vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Zoals in paragraaf 2.1 is aangegeven kan, ook bij een keus voor faciliterende grondpolitiek verwerving aan de orde zijn. Dat kan het geval zijn wanneer bijvoorbeeld marktpartijen de gemeente nodig hebben om, voor het doen slagen van de beoogde ontwikkeling, aanvullend particuliere gronden te verwerven met hulp van het gemeentelijk instrument van onteigening. Het kan bijvoorbeeld ook het geval zijn of wanneer de gemeente, als onderdeel van een combinatie van de ontwikkeling van zowel commercieel als maatschappelijk vastgoed, de grond voor het maatschappelijk vastgoed wil verwerven.

Het is denkbaaar dat de gemeente een ontwikkeling, die voor risico van marktpartijen wordt gerealiseerd, vanwege het algemeen belang met onteigening wil ondersteunen. In zo’n geval is een belangrijk principe voor het aangaan van een contract met de betreffende marktpartijen dat zij de kosten van de onteigening vergoeden. In het geval dat de gemeente voor een eigen deel binnen het totaal van de ontwikkeling wenst te verwerven, gelden dezelfde uitgangspunten als bij een keus voor actieve grondpolitiek.

Beleidskeus II Verwerving Ingeval van een keus in een concreet geval voor actieve grondpolitiek hanteert de gemeente de volgende principes ten aanzien van verwerving: 1. De gemeente maakt actief gebruik van het voorkeursrecht; 2. Bij onderhandelingen laten we ons bijstaan en vertegenwoordigen door een op dit gebied gespeciali-seerd taxatie- en adviesbureau (deskundig, objectief en onafhankelijk); 3. Te allen tijde wordt als eerste getracht via minnelijk overleg tot aankoop te komen; 4. Onteigening wordt alleen ingezet als minnelijk overleg niet tot het gewenste resultaat leidt en de eigenaar niet in staat of bereid is de ontwikkeling in de door de gemeente gewenste vorm te realiseren; 5. Bij een eigenaar die “in staat en bereid is” zelf te realiseren, wordt ingezet op: -een bouwclaim- of grondruilovereenkomst resp. op -het aangaan van een samenwerkingsvorm via PPS . Strategische verwerving Het kan voorkomen dat de gemeente in nog niet concreet benoemde, doch voorzienbare ontwikkelingslocaties grond kan aankopen doordat deze grond te koop wordt aangeboden. In dit soort gevallen dient nadere afweging plaats te vinden. Hierbij spelen twee vakgebieden een rol: 1. Ruimtelijke Ordening 2. Economische zaken 1. Ruimtelijke Ordening Onderzocht moet worden in hoeverre er risico’s aanwezig zijn met betrekking tot de (toekomstige) bestemming.

Zo is het bijvoorbeeld een gegeven dat wanneer een locatie in een vastgestelde omgevingsvisie is opgenomen, er nog geen garantie is dat die locatie ook daadwerkelijk ontwikkeld kan worden! 2. Economische zaken Wanneer vroeg gekocht wordt, wordt de grond vroeg afgenomen en betaald. Omdat er dan nog geen grondexploitatie is vastgesteld, kan de investering nog niet worden ingebracht in de boekwaarde van een complex. Gronden die zijn verworven met het oog op concrete ontwikkeling door de gemeente, maar waarvoor nog geen operationele grondexploitatie is vastgesteld worden, voor wat betreft de toepassing van artikel 63 lid 1 BBV, wordt gewaardeerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs, of lagere marktwaarde. Zolang er nog geen grondexploitatie is vastgesteld, kan mag conform het BBV geen rente hier aan worden toegevoegd. Het principe is zo laat mogelijk te kopen (weinig renteverlies) en zo snel mogelijk te verkopen. Het

Gemeente Elburg

19

“Vaste grond onder de voeten”

renteverlies over de kosten van het plan (verwerving en ontwikkelingskosten, lees bestemmingsplan c.q. omgevingsplan maken en in procedure brengen) kan fors oplopen. De hoogte van de vergoeding (taxatieprijs) ontstaat overigens pas wanneer er een duidelijk planologisch beeld is van het gebied en de termijn van realisatie. Een planologisch besluit kan leiden tot een waardestijging van de grond. Dat is vaak het geval wanneer gronden met agrarische functie een bouwfunctie krijgen. Er kan echter ook sprake zijn van waardedaling, bijvoorbeeld wanneer een bestaand bebouwd gebied of pand wordt herbestemd. Wanneer strategische verwervingen worden overwogen is het belangrijk dat de kans op een eventuele waardedaling tevoren wordt ingeschat. Soms kan ook dan een keus tot strategische verwerving gewenst zijn, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling, die als gevolg van de verwerving mogelijk wordt, fungeert als katalysator voor verdere gewenste ontwikkelingen in een gebied. Huidig beleid Het huidige beleid van de gemeente met betrekking tot door derden aangeboden grond, waarvoor niet duidelijk is dat daar binnen een afzienbare termijn gebouwd kan gaan worden, luidt dat er in principe niet wordt aangekocht c.q. er geen verdere afspraken over gemaakt worden. In principe, omdat van geval tot geval bekeken / overlegd wordt of er mogelijk sprake is van een strategische grondaankoop.

Bij deze vorm ligt het initiatief dus bij de eigenaar hetgeen de onderhandelingspositie van de gemeente sterker maakt dan wanneer het initiatief van de gemeente uitgaat. Beleidskeus III Strategische verwerving Bij onduidelijkheid over de toekomstige functie, of wijziging van de toe te delen functie(s) en de daarbij behorende termijnen wordt van geval tot geval bekeken of al dan niet een strategische aankoop moet worden gedaan. Berekeningsmethode grondexploitaties Voor grondexploitaties werkt de gemeente met de dynamische eindwaardeberekening. Dat is een methode waarin de uitgaven en inkomsten in de tijd inzichtelijk worden gemaakt en waarmee goed risicoanalyses kunnen worden uitgevoerd. Dit is van belang voor de bepaling van de benodigde weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Het werken met tijdsinvloeden is ook van belang voor het correct berekenen van kostenverhaalsbijdrage in het kader van afdeling 13.6 Omgevingswet (verdisconteren van rente en inflatie). Beleidskeus IV Exploitaties De gemeente past de dynamische eindwaardemethode toe voor het berekenen en opstellen van grondexploitatieberekeningen en kostenverhaalsberekeningen.

Gemeente Elburg

Jaarlijks moet een herziening van de grondexploitatiebegroting plaatsvinden. Actualisaties van het grondexploitatiecomplex en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen, dan wel autonome wijzigingen met materiële financiële gevolgen, moeten opnieuw door de raad worden vastgesteld. Voor de aannames van de parameters rente, looptijd en kosten- en opbrengstenstijgingen zal vooraf overleg plaatsvinden met een deskundige externe adviseur en met de accountant. Berekeningsmethode grondprijzen Om ongeoorloofde staatsteun te voorkomen is het hanteren van marktconforme prijzen in kostenverhaalsberekeningen en bij gronduitgifte noodzakelijk. Dit vanwege de Europese regelgeving omtrent staatsteun zoals elders in deze Nota grondbeleid beschreeven. Om problemen met ongeoorloofde staatssteun te voorkomen hanteert de gemeente Elburg het beleidsuitgangspunt dat voor het bepalen van de gronduitgifteprijzen een deskundige wordt ingeschakeld. Er wordt niet langer gerekend met de kostprijs verhoogd met een winstopslag, maar met getaxeerde (marktconforme) prijzen. Beleidskeus V Grondprijzen 1.Berekende grondprijs per wijziging of afwijking van het omgevingsplan en per woningcategorie, te bepalen door een onafhankelijke deskundige en zodanig dat een marktconforme grondprijs ontstaat. 2.Het college stelt de grondprijs huurwoningen regelmatig vast.

voor

sociale

Gronduitgifte in eigendom De zogenaamde Didamarresten van de Hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november 2024 hebben gezorgd voor een aanscherping van de gronduitgiftepraktijk van gemeenten. Bij gronduitgifte dient, vanwege de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (met name het gelijkheidsbeginsel) in principe gelegenheid worden geboden tot mededinging. De gemeente kan daarop een uitzondering maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. Dit beginsel én deze uitzonderingsbepaling vormen het kader waarbinnen het gronduitgiftebeleid van de gemeente vorm krijgt. Gronduitgifte gebeurt met toepassing van de “Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg”. In de verkoopovereenkomst kunnen bijzondere voorwaarden (toegesneden op de specifieke verkoop) opgenomen worden. Bij uitgifte van bouwgrond moet er eerst een onderscheid gemaakt worden. Allereerst moet het gaan over gronden die ter vrije uitgifte beschikbaar 20

“Vaste grond onder de voeten”

zijn voor de gemeente. Vervolgens moet er onderscheid gemaakt worden naar soort bouw: project of vrije kavels. Een project wordt veelal toegepast bij de bouw van woningen in een rij. Ook bij tweekappers dan wel vrijstaande woningen komt het projectmodel voor bijvoorbeeld wanneer er in het kader van de grondverwerving afspraken over gemaakt zijn. Tweekappers dan wel vrijstaande woningen komen in principe beschikbaar voor het zelf (laten) be-bouwen ervan via de zgn. vrije kavels. De (sociale) huurprojecten en sociale koopwoningen worden gerealiseerd en verhuurd / verkocht door een nader te kiezen woningcorporatie (hun hoofddoelstelling is het realiseren van sociale woningbouw). Als corporaties geen interesse hebben kunnen dergelijke projecten worden toegewezen aan beleggers. Daarbij moet, net als bij corporaties, gewaarborgd zijn dat de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. De koopprojecten komen tot stand via aannemers, ontwikkelaars (of particulier opdrachtgeverschap via hen of rechtstreeks aan particulieren). Het is denkbaar dat er bij het projectmodel afspraken met de aannemers / ontwikkelaars worden gemaakt over zgn. cascobouw waarbij kopers hun woning in meer of mindere mate zelf afbouwen.

Praktijkervaring heeft geleerd dat, als het gaat om collectief particulier opdrachtgeverschap, het voor het slagen van de collectieve aanpak belangrijk is dat deskundige begeleiding wordt geboden. Op basis van gemaakte afspraken, verkenningen, argumenten, prijsvragen, randvoorwaarden e.d. wordt, op advies van de beleidsmedewerker vastgoed, door het college besloten wie de koop- en huurprojecten mag/kan realiseren en welke kavels beschikbaar komen voor zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). Gegadigden voor woningbouwkavels voor zelfbouw dienen zich in te schrijven. Na controle door de gemeente of inschrijvers aan de gestelde eisen voldoen, vindt zomogelijk via loting de toewijzing plaats. Na de toewijzing van de vrije kavels (tweekapper en / of vrijstaand) heeft de kandidaat-koper (gegadigde) de mogelijkheid de bouwkavel gedurende de periode van 26 weken te reserveren, waarvan 6 weken gratis en na 6 weken tegen een reserveringsvergoeding. Er wordt hiervoor een reserveringsovereenkomst gesloten. Tijdens die periode heeft de gegadigde (max. 26 weken) de tijd zijn plannen uit te werken en af te stemmen. De reserveringsvergoeding bedraagt 5% per jaar over de totale koopsom incl. BTW. De reserveringsvergoeding vervalt wanneer de koop niet doorgaat aan de gemeente. Bij het daadwerkelijk overgaan tot koop maakt deze vergoeding deel uit van de koopsom.

Wanneer er geen beletselen (meer) zijn wordt uiterlijk direct na het verstrijken van de termijn van Gemeente Elburg

26 weken een koopovereenkomst voorgelegd. Hierna volgt de administratieve afhandeling, de levering en de betaling van het verkochte via de notaris. Voor de uitgifte van bedrijfskavels geldt dezelfde procedure als voor woningbouwkavels met dien verstande dat hiervoor eveneens een reserveringstermijn geldt van totaal 52 weken waarvan de eerste 12 weken gratis zijn. De termijn van reservering is langer omdat bedrijven meer tijd nodig hebben voor het maken van een ontwerp en het bepalen van de haalbaarheid. Welk bedrijf in aanmerking komt hangt af van het soort bedrijf (is de activiteit conform het omgevingsplan?), de gewenste kavelgrootte en de beschikbare verkaveling. De toewijzing vindt dus niet via een loting of bijvoorbeeld op volgorde van de datum van inschrijving plaats. Per plan stelt de gemeente, conform de ‘Didamjurisprudentie’ vast welke objectieve, redelijke en toetsbare criteria worden gehanteerd om te bepalen welke bedrijven in aanmerking kunnen komen voor een kavel. Deze criteria worden op voorhand bekend gemaakt. Op deze wijze maakt de gemeente duidelijke dat en hoe zij gelegenheid biedt tot mededinging.

Beleidskeus VI Gronduitgifte 1. Toepassen Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg.. 2. Kavels voor koopwoningen in project toewijzen aan aannemers of ontwikkelaars. 3. Kavels voor (sociale) huurwoningen en sociale koopwoningen toewijzen aan woningcorporaties of aan beleggers indien corporaties geen interesse hebben. Bij toewijzing aan een belegger worden voorwaarden gesteld om te bereiken dat de woningen bij de juiste doelgroep komen.Doelgroepen en instandhoudingstermijnen worden in het omgevingsplan opgenomen. 4. Bedrijfskavels worden aan een belangstellend bedrijf toegewezen als het betreffende bedrijf passend is op de betreffende locatie. 5. Gegadigden voor vrije woningbouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap krijgen na inschrijving en eventueel loting een reserveringsovereenkomst voorgelegd. Ingeval van collectief particulier opdrachtgeverschap wordt als voorwaarde gehanteerd dat een deskundige begeleider wordt ingeschakeld. 6. Het realiseren van gemeentelijke projecten kan ook door het houden van competities. 7. Bij de regels 1 tot en met 6 handelt de gemeente binnen de kaders van de jurisprudentie van en naar aanleiding van de zogeheten Didamarresten van de Hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november 2024. Bij gronduitgifte wordt in beginsel gelegenheid geboden tot mededinging. De

21

“Vaste grond onder de voeten”

gemeente kan daarop een uitzondering maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. De gemeente onderkent daarbij dat zij, bij de invulling van deze uitzonderingscriteria, de vrijheid heeft eigen beleid hierin een plaats te geven. Erfpacht Een bijzondere vorm van gronduitgifte is erfpacht. Erfpacht is een zakelijk recht, dat de erfpachter de bijna volledige bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. Het is daarmee behoudens eigendom het meest verstrekkende zakelijk recht. Het belang van erfpacht is in de afgelopen eeuw voor het gemeentelijk grondbedrijf met name plaatselijk bepaald. Vooral in de randstad heeft dit zakelijk recht al ruim honderd jaar gebloeid als uitgiftevorm en werpt zijn vruchten af in de zin van extra opbrengsten uit canonverhogingen. Het juridisch belang van erfpacht wordt eenvoudig bepaald door het feit dat de blote eigendom in handen van de gemeente blijft, terwijl de feitelijke beschikkingsmacht (met uitzondering van de mogelijkheid over het eigendomsrecht te beschikken) bij de erfpachter ligt. Bij erfpacht wordt de grond voor een lange periode tegen een erfpachtcanon, gebaseerd op de uitgifteprijs, in erfpacht gegeven aan de gegadigde.

Na afloop van de overeengekomen periode vervalt het volledig eigendom weer aan de erfverpachter en moet het terrein vrij van gemaakte werken worden geleverd. Ook kan worden overeengekomen dat de gemaakte werken tegen taxatieprijs worden overgedragen (keus ligt dan bij de erfverpachter). Voordelen van erfpacht voor de gemeente zijn: • Er kan sprake zijn van een waardevast blijvende inkomstenbron door canonherziening en/of grondwaardeherziening door hertaxatie; •

Gebruiksmogelijkheid van gunstige erfpachtvoorwaarden als acquisitiemiddel.

Nadelen voor de gemeente zijn: • Een relatief slechtere marktpositie; • Gemeente is als het ware verplicht te financieren; • Vergt onevenredig veel administratie; • Er is veel uitleg nodig over wat erfpacht inhoud wat vaak leidt tot discussies; • Er is een risico dat de erfpachter niet aan zijn beta lingsverplichting voldoet; • Er is een risico dat de erfpachter failliet gaat; • Er is een risico dat de gemeente bij einde van de erfpacht met een verwaarloosd pand blijft zitten. Gemeente Elburg kent geen erfpachtconstructie voor particulieren, omdat de nadelen voor de gemeente Elburg groter zijn dan de voordelen. Tevens zijn

Gemeente Elburg

bepaalde voordelen zoals een blijvende inkomstenbron in gemeente Elburg niet aan de orde. De gemeente Elburg handhaaft voor particuliere (woning-) bouw de huidige werkwijze. Zij kiest er voor geen nieuwe erfpachten aan te gaan. De thans bestaande erfpachtconstructies worden in de vorm van afkoop of uitsterf constructies afgestoten. Uitgifte in erfpacht werd in gemeente Elburg alleen toegepast bij de uitgifte van bedrijventerrein om de financiering te vergemakkelijken. Het voordeel voor het bedrijf is dus gelegen in de financiering. De erfpachtcanon werd dan bepaald op basis van de uitgifteprijs. Met ingang van de Nota grondbeleid 2019 ziet de gemeente af van deze vorm. Deze vorm vergt onevenredig veel administratie. Er is veel uitleg nodig over de erfpachtovereenkomsten en er is regelmatig discussie over de canon en de overige voorwaarden. Ook is er het risico dat een bedrijf niet aan de betalingsverplichting voldoet, bijvoorbeeld vanwege (naderend) faillissement. De gemeente loopt dan, behalve het missen van de jaarlijkse canons, het risico dat ze met een verwaarloosd pand blijft zitten. Voor uitgifte van gronden voor bijvoorbeeld agrarische doelen of sportdoelen kan erfpacht bij wijze van uitzondering wel worden toegepast. Bij wijze van uitzondering, want ook dan geldt uiteraard het genoemde nadeel van onevenredig veel administratie.

Beleidskeus VII Erfpacht Uitgifte in erfpacht wordt niet toegepast bij uitgifte van grond voor woningbouw en bedrijven(terreinen).

Agrarische pacht De gemeente heeft in het buitengebied diverse percelen in eigendom. Enerzijds historisch bezit en anderzijds de afgelopen jaren aangekocht of geruild. Vooral de historisch in bezit zijnde gronden worden middels regulier (doorlopende pacht) in pacht uitgegeven aan veelal plaatselijke agrariers. De gronden welke later eigendom zijn geworden, worden kortdurend (zogenaamde geliberaliseerde pacht) verpacht voor een termijn van 1 of enkele jaren. Ook agrarische gronden die in de toekomst bijvoorbeeld vanwege strategische redenen eigendom worden, of pachtvrij komen vanwege beeindiging van het agrarisch bedrijf, worden alleen nog maar voor de korte duur verpacht. De vrijkomende gronden worden niet meer in reguliere pacht uitgegeven. De pachtprijzen worden, conform de pachtwetgeving (opgenomen in burgerlijk wetboek) en de pachtnormen, regelmatig door het college vastgesteld. De termijn van de duur van de kortdurende pacht hangt af van de verwachting dat de kans bestaat dat ze benodigd zijn als ruilgrond i.v.m. bijvoorbeeld uitbreidingsplannen. De uitgifte

22

“Vaste grond onder de voeten”

gebeurt conform de regels van de Didamarresten. Dus voor dat de gronden pachtvrij komen worden er criteria vastgesteld wanneer men in aanmerking kan komen voor pacht. Voor een kortdurende pachtovereenkomst wordt een model geliberaliseerde pachtovereenkomst toegepast waarbij ook algemene pachtvoorwaarden worden afgesproken.

Mits er ruimtelijk en vergunningen beheerstechnisch geen belemmeringen zijn en e.e.a. noodzakelijk t.b.v. een goede nutsvoorzieningen worden er ook gronden verkocht/geruild met de nutsbedrijven t..b.v. zogenaamde technische ruimtes. Hiervoor geldt een grondprijs per veirkante meter die ook voor bedrijven wordt gehanteerd.

Verhuur hobbygrond Alle niet openbare private gronden die eigendom zijn van de gemeente en niet geschikt zijn voor agrariers worden hobbymatig verhuurd aan particulieren of verenigingen. De huurprijzen worden regelmatig herzien en vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Voor verhuur geldt een korte opzegtermijn (enkele weken tot enkele maanden). Ook de uitgifte vindt plaats conform de Didamregels.

Beleidskeus VIII uitgifte agrarische pacht, hobbygrond, reststroken en ten behoeve van nutsvoorzieningen

Uitgifte zogenaamde reststroken In 2002, 2004, 2008 en 2014 is er beleid vaststeld voor de uitgifte van deze zogenaamde reststroken. Dit betreft stroken die grenzen aan particuliere tuinen en voor tuinvergroting in bepaalde gevallen aan de aangrenzende eigenaar van het woonperceel worden verkocht of verhuurd. Sommige reststroken zijn al tientallen jaren in gebruik gegeven (gratis of tegen een symbolische vergoeding) aan de aangrenzende eigenaar. Omdat dit veel adminitratieve rompslomp gaf voor de gemeente met het risico als dit niet goed werd geregistreerd er het risico is van verjaring. In de bovengenoemde jaren zijn er toen beleidsregels toegepast en een verkoopcampagne gevoerd waarbij een behoorlijk aantal van deze voorheen in gebruikgegeven gronden zijn verkocht. Voor diegenen die niet wilden kopen of in geval van bewoners van huurwoningen waarvan de verhuurder niet wilde kopen is een sterfhuisconstructie vastgesteld dat bij vertrek uit de woningen de opvolgende huurder van de woning de grond alleen nog maar kan huren tegen een percentage van de grondprijs. Gratis gebruik kon toen dus niet meer in nieuwe gevallen. Deze sterfhuisconstructie geldt ook in gevallen dat een opvolgende woning eigenaar de grond niet wil kopen. Ook dan is naast aankoop ook verhuur zoals hierboven aangegeven mogelijk.

Nieuwe verzoeken om aankoop van een aangrenzende reststrook worden getoest aan het beleid. Kort gezegd moet de strook grenzen aan de tuin van de aanvrager en mag geen onderdeel zijn van een groter structuurgroengebied. Er mag dus geen versnippering van de openbare groenstructuur plaatsvinden. Het kan in enkele gevallen dan ook zijn dat de stroken alleen worden verkocht als de rest van de straat ook bereid is om het aan hun grenzende deel te kopen. Uitgifte ten behoeve van nutsvoorzieningen Gemeente Elburg

1. agrarische grond wordt voor de korte duur verpacht aan agrariers (zogenaamde geliberaliseerde pacht) 2. Overige percelen niet geschikt voor agrariers worden hobbymatig aan particulieren of verenigingen verhuurd. 3. Voor uitgifte van restroken geldt dat dit in nieuwe gevallen gebeurt alleen in de vorm van verkoop mits de situatie voldoet aan de voorwaarden. Voor percelen die al in gebruik zijn geldt als er een nieuwe bewoner komt dat deze de strook in huur kan krijgen. 4. Als er ruimtelijk geen belemmeringen zijn wordt de grond t.b.v. noodzakelijke technische ruimten aan de nutbedrijven verkocht tegen een grondprijs die ook geld voor bedrijfsgrond 5. Bij de regels 1 tot en met 4 handelt de gemeente binnen de kaders van de jurisprudentie van en naar aanleiding van de zogeheten Didamarresten van de Hoge Raad van 26 november 2021 en 15 november 2024. Bij gronduitgifte wordt in beginsel gelegenheid geboden tot mededinging. De gemeente kan daarop een uitzondering maken als op basis van objectieve, redelijke en toetsbare criteria duidelijk is dat er sprake is van één (potentiële) gegadigde. De gemeente onderkent daarbij dat zij, bij de invulling van deze uitzonderingscriteria, de vrijheid heeft eigen beleid hierin een plaats te geven.

Verjaring In geval er sprake is van ingebruikname van gemeentegrond zonder toestemnming volgt de gemeente haar verantwoordelijkheid conform de Gemeentewet. Er wordt onderzocht of de grond onrechtmatig in bezit is en of er eventueel sprake is van verjaring. Indien kadastraal blijkt dat de gemeente het eigendom heeft ligt de bewijslast indien met zich beroept op het feit dat de grond verjaard is bij diegene die zich hierop beroept. Als blijkt dat er inderdaad sprake is van verjaring wordt e.e.a. voor gelegd aan het college van burgemeester en wethouder om de verjaring te erkennen. In geval niet bewezen kan worden dat er sprake is van verjaring wordt de grond teruggevorderd als de grond niet kan worden verkocht conform het restroken beleid.

Beleidskeus IX Verjaring 23

“Vaste grond onder de voeten”

1. Indien men zich terecht beroept op verjaring kan het college beslissen de verjaring te erkenen. 2. In geval de verjaring niet kan worden bewezen wordt de grond ofwel teruggevordert ofwel verkocht indien dit conform het reststroken beleid mogelijk is.

Kostenverhaal In beginsel vindt het verhalen van kosten van grondexploitatie plaats via de gronduitgifte. Wanneer de grondexploitatie van een ontwikkeling niet door de gemeente zelf maar door een ontwikkelende partij wordt gevoerd, zal de gemeente in eerste instantie proberen een privaatrechtelijke overeenkomst met de betreffende partij te sluiten. In die overeenkomst wordt onder meer vastgelegd welke kosten die door de gemeente worden gemaakt door die partij worden vergoed. Wanneer er vóór ter inzage legging van een ontwerp planologisch besluit geen privaatrechtelijk overeenkomst is gesloten met alle grondeigenaren binnen het plangebied, dan zal de gemeente conform afdeling 13.6 Omgevingswet kostenverhaalsregels in het Omgevingsplan of in de vergunning voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit opnemen. Het kostenverhaal wordt dan verzekerd via de publiekrechtelijke weg of alsnog via de privaatrechtelijke weg in de vorm van een posterieure overeenkomst. De gemeente Elburg wordt regelmatig geconfronteerd met verzoeken om planologisch mee te werken aan plannen voor bebouwing, hierna initiatiefplannen genoemd. Als een initiatief in eerste aanleg haalbaar lijkt volgt er voor de gemeente en de initiatiefnemer een fase waarin de haalbaarheid nader wordt onderzocht. Dit gebeurt door het sluiten van een zogenaamde voorovereenkomst.

Daarin spreken partijen af dat de gemeente en initiatiefnemer (eigenaar van de locatie) nader onderzoek doen. Daarin wordt tevens afgesproken dat de gemeente de ambtelijke kosten vergoed krijgt gedurende deze haalbaarheidsfase. Het komt wel voor dat het proces ergens tijdens zo’n haalbaarheisfase stopt en dat partijen niet tot een anterieure overeenkomst komen. De gemeente wil de gemaakte ambtelijke kosten (en van extern ingeschakelde adviseurs) tijdig vergoed hebben. Zo wordt bereikt dat initiatiefnemers efficiënt omgaan met het vragen om overleg met de gemeente of met nieuwe varianten van hun plan. Ze betalen dan immers voor elk overleg en voor elke variantbeoordeling. Anderzijds krijgt de gemeente door de financiële bijdrage in deze voorfase armslag om hiervoor tijd vrij te maken of desnoods derden ervoor in te huren. Als na de haalbaarheidsfase door beide partijen wordt geconcludeerd dat het de moeite is om het plan nog verder uit te werken volgt een fase van verdere

Gemeente Elburg

uitwerking van de plannen. Hiervoor wordt een vervolgovereenkomst gesloten (anterieure overeenkomst).

Bovenwijkse kosten en financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden Speciale aandacht verdienen de kosten die betrekking hebben op meerdere kostenverhaalsgebieden. Om het beleid omtrent het verhalen van zowel bovenwijkse kosten als financiële bijdragen in een zo helder mogelijk kader te plaatsen hanteert de gemeente Elburg de hieronder weergegeven omschrijvingen. Bovenwijkse kosten: kosten voor een voorziening betreffende grondexploitatie binnen of buiten een exploitatiegebied die van nut is voor meerdere exploitatiegebieden. Voorbeelden van bovenwijkse voorzieningen zijn: • • • • •

Rotonde ten behoeve van de ontsluiting van meerdere exploitatiegebieden Ontsluitingsweg ten behoeve van meerder exploitatiegebieden Rioleringsgemaal ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden Parkje met speelvoorzieningen ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden Wegnemen van een hindercirkel van een bedrijf ten behoeve van meerdere exploitatiegebieden

Financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden: voorbeelden zijn: • Bijdrage aan de kosten voor de ontwikkeling van een samenhangend gebied B, die via de privaatrechtelijke weg worden verhaald op exploitatiegebieden A en C. In zo’n geval wordt het verhalen van dergelijke kosten gezien als een vorm van bovenplanse verevening. •

Kosten voor de ontwikkeling van andere maatschappelijk belangrijke functies zoals natuur, landschapsontwikkeling, waterberging en infrastructuur en/of culturele voorzieningen

•

De uitvoerings van reconstructies in het landelijk gebied Kosten van categorieën die kunnen worden opgenomen in een afdwingbare regel in het omgevingsplan, als genoemd in artikel 8.21 Omgevingsbesluit, te weten: a. Wijziging van de inrichting van het landelijk gebied; b. Aanleg of wijziging van natuurgebieden; c. Aanleg van infrastructuur; d. Aanleg van recreatievoorzieningen; e. Compensatie van een tekort aan sociale huurof -koopwoningen f. Stedelijke herstructurering.

•

24

“Vaste grond onder de voeten”

De kosten van bovenwijkse voorzieningen behoren tot de te verhalen kosten zoals opgesomd in bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. De toerekening van deze kosten aan een kostenverhaalsgebied in de publiekrechtelijke route geschiedt via de drie kostenverhaalscriteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit)

Uit artikel 13.22 Omgevingswet volgt dat burgemeester en wethouders bij het aangaan van een overeenkomst daarin bepalingen op kunnen nemen inzake financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (hierna: kostenvragers). Dan moeten in de omgevingsvisie of in een omgevingsprogramma de bouwlocaties (hierna: kostendragers) worden benoemd in hun samenhang met de kostenvragers. Ook moeten de kostendragers financieel nog wel uitvoerbaar zijn met het bedingen van zo’n bijdrage. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden, omdat het hier gaat om privaatrechtelijk kostenverhaal, niet voor deze financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden. In de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie zijn ontwikkelingen opgenomen die voor een financiële bijdragen aan de ontwikkeling van gebieden in aanmerking kunnen komen. De samenhang tussen deze ontwikkelingen en de kostendragers zijn in de uitvoeringsparagraaf onderbouwd. Eén van de categorieën waarvoor de gemeente fuinanciële bijdragen kan verhalen is de compensatie voor sociale woningbouw. Een Reserve compensatie sociale woningbouw voorziet dan in stortingen in en bestedingen

4.

Voor financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt de uitvoeringsparagraaf van de omgevingsvisie als basis gebruikt; wanneer financiële bijdragen worden opgelegd via een regel in het omgevingsplan wordt de samenhang tussen de betreffende categorieën van financiële bijdragen en de bouwlocaties in het omgevingsplan onderbouwd.

Tegemoetkoming in schade (nadeelcompensatie) Er kan voor burgers schade ontstaan welke een gevolg is van overheidshandelen en die redelijkerwijs niet voor hun rekening mag komen. Deze schade kan het gevolg zijn van het verlenen van vergunningen op grond van planologische besluiten in het kader van nieuw ruimtelijk beleid c.q. nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De verwachte schadeclaims vormen een kostencomponent van een exploitatieopzet. In het voortraject van een besluit tot wijziging of afwijking van het omgevingsplan wordt een risico-analyse inzake schade opgesteld. Het betreft hier in hoofdzaak nadeelcompensatieclaims op grond van afdeling 15.1 Omgevingswet. Als er claims voor nadeelcompensatie worden ingediend bij de gemeente worden die behandeld conform de Verordening nadeelcompensatie Elburg. Eventuele uit te keren compensatiebedragen worden verhaald op initiatiefplannen die leiden tot de betreffende wijziging of afwijking van het omgevingsplan.

vanuit die reserve voor deze categorie. In gevallen waarin de gemeente in het omgevingsplan een regel opneemt voor een financiële bijdrage aan de ontwikkeling van gebieden zal ze voor de betreffende categorieën van ontwikkelingen in het omgevingsplan de samenhang onderbouwen met de kostendragende bouwlocaties. Beleidskeus X Kostenverhaal 1.

Kostenverhaal vindt zoveel mogelijk plaats via gronduitgifte, anterieure of posterieure overeenkomsten. In het voortraject van een initiatiefplan wordt een voorovereenkomst gesloten over de ambtelijke kosten die in dat deel van het proces worden gemaakt.

2.

Daar waar noodzakelijk worden de kostenverhaalsregels en de daaraan gekoppelde kostenverhaalsbijdrage ingezet als instrument om kosten te verhalen

3.

Bovenwijkse kosten worden zowel via de privaatrechelijke als publiekrechtelijke weg verhaald

Gemeente Elburg

Gemeentelijke transparantie kostenverhaal Artikel 16.138 Omgevingswet bepaalt dat het bevoegd gezag kennis geeft van het de inzagelegging van een anterieure overeenkomst over kostenverhaal binnen twee weken na het aangaan daarvan De gemeente publiceert dan de zakelijke inhoud van de betreffende overeenkomst. Gemeente Elburg kiest ervoor de bij de anterieure overeenkomst de financiële bijlage niet openbaar te maken. De zakelijke beschrijving houdt in dat aangegeven dient te worden op welke kadastrale percelen de overeenkomst betrekking heeft, van welk te ontwikkelen gebied de percelen deel uitmaken en dat het om een overeenkomst over kostenverhaal gaat als bedoeld in afdeling 13.6 Omgevingswet.

Publiekrechtelijke sturing In gevallen waarin de gemeentelijke keus tot actieve grondpolitiek slaagt, kan de gemeente in de regel op de invulling en de kwaliteit van de ontwikkellocatie sturen

25

“Vaste grond onder de voeten”

door, als eigenaar, de voorwaarden te bepalen voor de ontwikkeling. Dat verloopt dan via het privaatrecht. In gevallen waarin de gemeente kiest voor of terugvalt op faciliterende grondpolitiek is zo’n privaatrcehtelijke sturing maar beperkt mogelijk. Als de gemeente wil sturen zal dat via de publiekrechtelijke mogelijkheden moeten plaatsvinden. Dat kan bijvoorbeeld door in het omgevingsplan: -

-

Regels te stellen aan omvang, hoogte, volume van bebouwing; Te bepalen op welke plekken de openbare functies zijn toegedeeld en aan welke kwaliteiten deze moeten voldoen; Eventueel een indeling in deelgebieden op te nemen en een volgorde (fasering) te bepalen; Regels op te nemen over percentages, plekken of ook aantallen van woningen voor sociale huur, betaalbare koop, middendure huur en uitgifte in particuliere opdrachtgeverschap (zelfbouw).

Voor ontwikkellocaties waarbij niet gekozen wordt voor een wijziging van het omgevingsplan, maar voor een afwijking ervan via een vergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit geldt hetzelfde. • Beleidskeus XI publiekrechtelijke sturing 1.

Per ontwikkellocatie stuurt de gemeente op de invulling van de locatie door gebruik te maken van de mogelijkheden via besluiten tot wijziging van het omgevingsplan danwel via vergunningen voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten en daarin sturende regels op te nemen. De mate waarin de gemeente gebruik maakt van deze publiekrechtelijke sturingsmogelijkheden kan per ontwikkellocatie verschillen. In ieder geval wordt expliciet beoordeeld of de gemeente regels opneemt over sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en middendure huurwoningen.

Vastgoedbeheer Goed grondbeheer (er kan ook een opstal op staan) is een middel om verpaupering en vervuiling te voorkomen. Ten aanzien van het beheer van gronden kan onderscheid gemaakt worden in beheer van gronden in het kader van de grondexploitatie en het beheer van overige gronden. Het is zaak bij een te verwachten (her)ontwikkeling en een keus voor actieve grondpolitiek op een doordachte manier te bepalen wanneer de grond verworven moet worden. Als te vroeg tot verwerving wordt overgegaan, kan dit leiden tot (te) grote renteverliezen. Te late verwerving kan betekenen dat tegen hoge(re) prijzen moet worden aangekocht. Door te late verwerving kan bovendien de realisatie van de plannen stagneren.

Gemeente Elburg

Het aanbieden van voortgezet gebruik van de gronden (soms om niet) door de verkoper kan de onderhandelingen positief beïnvloeden. Tijdelijk beheer van aangekochte gronden vindt plaats door de gronden die zijn verworven, tijdelijk in gebruik te geven op basis van geliberaliseerde pacht als paardenweitje en dergelijke. Ruilgronden Binnen het product grondexploitatie beschikt de gemeente over gronden die niet in uitbreidingsgebieden gelegen zijn. Deze gronden zijn in het verleden aangekocht om als ruilobject te dienen (om de aankoop van grond van agrariërs te vergemakkelijken en voor eventuele bedrijfsverplaatsing). Deze gronden worden door de gemeente op basis van geliberaliseerde pacht uitgegeven (blijven in elk geval vrij van langdurige contracten). Stedelijke kavelruil DeOmgevingswet biedt aan eigenaren ook in de bebouwde kom een betere mogelijkheid voor kavelruil. Stedelijke kavelruil biedt in enkele opzichten namelijk meer mogelijkheden dan de ‘gewone’ regels van het Burgerlijk Wetboek voor ruil van gronden (waarbij overigens ook de ruil van appartementsrechten mogelijk wordt). Bij drie of meer deelnemers in de grondruil kunnen de deelnemers er namelijk voor kiezen dat ook hun eventuele rechtsopvolgers gebonden zijn aan de afspraken in de ruilovereenkomst.

Om dit effect (een soort zakelijke werking) te bewerkstelligen moet de ruilovereenkomst in de openbare registers worden ingeschreven. Op deze manier kunnen eigenaren tijd nemen om – tussen het aangaan van de ruilovereenkomst en de (notariële) juridische levering van hun gronden – verdere plannen te maken voor de herverdeling van hun gronden. In die periode kunnen ze desgewenst afspraken met de gemeente maken over eventueel noodzakelijke planologische medewerking. Gedurende die periode zijn eventuele rechtsopvolgers dan gebonden aan afspraken zoals die eerder tussen de toenmalige eigenaren gemaakt zijn. Tijdens het ruilproces kunnen gronden (en appartementsrechten) enerzijds dus gewoon verhandeld worden, maar is er anderzijds de beperking van gebondenheid aan eerder gemaakte afspraken. De gemeente kan desgewenst zelf ook gebruik maken van deze regeling, bijvoorbeeld als ze in het verleden gronden/gebouwen heeft verworven of vanwege voorgenomen actieve grondpolitiek (strategisch) wil gaan verwerven. De gemeente kan bij een ruilproces betrokken raken wanneer de eigenaren – met hun plannen voor herschikking van eigendommen met bijbehorende (her)ontwikkelingsplannen- de medewerking van de gemeente nodig 26

“Vaste grond onder de voeten”

hebben voor ingrepen in de openbare ruimte en/of voor planologische besluiten.

8. Planning & Control Relatie met programmabegroting In het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is opgenomen dat een paragraaf grondbeleid verplicht moet worden opgenomen in de begroting1. Jaarlijks dient de paragraaf Grondbeleid te worden opgesteld in zowel de programmabegroting alsook de jaarrekening. De paragraaf geeft de visie op het grondbeleid weer in relatie tot de wijze waarop wordt getracht de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente Elburg, te realiseren. De in de Nota Grondbeleid vastgelegde kaders zijn daarbij richtinggevend. Aan de volgende punten dient aandacht te worden besteed bij het opstellen van de paragraaf Grondbeleid: • Een visie op het grondbeleid in relatie tot de doelstellingen die zijn opgenomen in de begroting; • Een aanduiding van de wijze waarop de gemeente Elburg het grondbeleid uitvoert; • Een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; • Een onderbouwing van de geraamde winstneming; • De beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico's van de grondzaken. Administratieve organisatie De administratieve organisatie van de grondexploitatie is gebaseerd op twee verordeningen: • de financiële verordening (artikel 212 Gemeentewet). • de controleverordening voorgeschreven in artikel 213 Gemeentewet.

In de financiële verordening zijn de uitgangspunten voor het financieel beleid, alsmede het financieel beheer en voor de inrichting van de financiële organisatie vastgelegd. Hierin worden de onderwerpen geregeld die te maken hebben met de begroting, de uitvoering en de beheersing daarvan en de verantwoording daarover. De controleverordening regelt de controle op het financieel beheer en op de inrichting van de financiële organisatie. De accountant controleert of baten lasten en ba lansmutaties tot stand zijn gekomen volgens de van toepassing zijnde externe en interne regelgeving. Rente toerekening Binnen het grondbeleid wordt er in twee gevallen rentetoerekening toegepast. • Bouwgronden in exploitatie: De toe te rekenen rente aan BIE wordt gebaseerd op de reguliere omslagrente. De rentetoerekening vindt plaats op basis van de bruto-boekwaarden van de grondexploitaties van de BIE per 1 januari. Ook over grondexploitaties waarbij de verantwoorde baten hoger zijn dan de lasten, 1 (artikel 9.2 BBV).

Gemeente Elburg

27

“Vaste grond onder de voeten”

waardoor de boekwaarde van een BIE negatief is, wordt rente (in dit geval een baat) toegerekend. • Grondtransacties: Grondtransacties worden ‘afgerekend’ op basis van de wettelijke rente. De hoogte van de wettelijke rente wordt bepaald in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Eventuele wijzigingen in de hoogte worden gepubliceerd in het Staatsblad. De wettelijke rente wordt vermeerderd cq verminderd bij de te betalen en ontvangen bedragen.

Weerstandsvermogen en risicobeheersinggrondexploitatie • Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen geeft de relatie weer tussen de beschikbare weerstandscapaciteit (in hoeverre beschikt de gemeente over middelen en mogelijkheden om niet begrote kosten te dekken) en de benodigde weerstandscapaciteit (risicoprofiel). De mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit schade en verliezen als gevolg van risico’s kan opvangen geeft een indruk van de financiële positie van de gemeente. Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald. Het weerstandsvermogen wordt vertaald in een ratio waarbij de verhouding tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en de benodigde weerstandscapaciteit wordt bepaald. Een ratio van > 1,5 wordt getypeerd als categorie A minst risicovol, een ratio van 1,0-1,5 als categorie B risicovol en een ratio van < 1,0 als categorie C meest risicovol. • Beschikbare weerstandscapaciteit De beschikbare weerstandscapaciteit is de noodzakelijke buffer om mogelijke financiële nadelen en risico’s op te kunnen vangen. De algemene reserve bouwgrondexploitatie vormt het weerstandsvermogen voor grondexploitaties, waarmee risico’s in de grondexploitaties worden afgedekt.

Deze reserve heeft een bufferfunctie specifiek voor de grondexploitaties en maakt als zodanig eveneens onderdeel uit van de gemeentelijke weerstandscapaciteit. De hoogte van algemene reserve bouwgrondexploitatie wordt

berekende omvang van aanwezige risico’s die gelden bij bouwgrondexploitatie. Hiertoe wordt jaarlijks een risicoanalyse gemaakt, waarin voor de lopende en niet actieve grondexploitaties de risico’s in kaart worden gebracht. Hierbij speelt risico-reductie een belangrijke rol. Bepaalde risico’s kunnen (middels beheersmaatregelen) worden uitgesloten of gereduceerd door bijvoorbeeld onderzoek te laten doen. • Risicoanalyse In bovenstaande alinea is toegelicht dat jaarlijks een risicoanalyse wordt gemaakt. Deze risicoanalyse wordt gemaakt voor elke actieve en niet-actieve grondexploitatie. Bij elke grondexploitatie bestaan er risico’s. Voorbeelden hiervan zijn: het niet kunnen bouwen of oplopen van vertraging door wet- en regelgeving, hogere kosten of lagere opbrengsten. De aankomende jaren verwachten we door de woningbouwopgaves flink te investeren in het aankopen van gronden. Deze gronden worden voor een hogere prijs gekocht dan de werkelijke huidige waarde. Om die reden dient bij de woningbouwopgaves elk jaar nauwkeurig ingeschat te worden wat de kans is dat er daadwerkelijk gebouwd gaat worden op de gronden. Elk jaar wordt voor elke grondexploitatie individueel beoordeeld wat de risico’s zijn en wat de kans is dat het risico zich voordoet. Op basis van die analyse wordt bepaald welk bedrag aan weerstandsvermogen minimaal benodigd is in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Niet alle informatie uit de risicoanalyse kan een plaats krijgen in de begroting en jaarstukken omdat er dan kans bestaat dat er privacygevoelige informatie uit gehaald kan worden of informatie dat onze onderhandelingspositie benadeeld. Risicobeheersing vindt plaats door toepassing van onderstaande maatregelen: 1) Risico’s onder controle houden door een goed functionerende planning & control (ondermeer AO/IC2). 2) 3)

Daar waar mogelijk maatregelen treffen om risico’s uit te sluiten (risicoreductie) Risico’s financieel afdekken door het hanteren van een weerstandsvermogen van voldoende omvang

bepaald in de nota reserves en voorzieningen. • Benodigde weerstandscapaciteit Door de lange looptijd van de meeste grondexploitaties zijn er onzekerheden ten aanzien van de geplande faseringen, het rentepercentage en de te verwachten stijgingen van kosten en opbrengsten. Daarnaast kunnen er project specifieke risico’s zijn zoals onzekerheid ten aanzien van saneringen of verwervingen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt gelijk gesteld aan de Gemeente Elburg

2 Administratieve Organisatie/ Interne Controle

28

“Vaste grond onder de voeten”

Financiële (tussentijdse) complexen

afwikkeling

van

Bij het opstellen van de jaarrekening bouwgrondexploitatie worden de actuele saldo’s per complex en de te verwachten saldo’s bij de complexen in exploitatie berekend. Uiteraard kan een saldo voordelig dan wel nadelig zijn. • Nadelig saldo Op grond van het BBV moet er voor te verwachten tekorten een voorziening getroffen worden. Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie. • Voordelig saldo Op basis van het toerekeningsbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel wordt de tussentijdse winst berekend. Voor het berekenen van de tussentijdse winst wordt de ‘Percentage of completion’ (Poc) methode gebruikt. De Poc wordt berekend door het percentage van de gerealiseerde lasten tot op heden te vermenigvuldigen met het percentage baten tot op heden (per complex). De uitkomst hiervan is het Poc percentage. Dit deel van de berekende winstneming op eindwaarde van het complex wordt als tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

De Dijkjes Elburg

Indien aan de volgende voorwaarden is voldaan, bestaat er voldoende zekerheid om winst te kunnen nemen als: a. de resterende looptijd van de grondexploitaties 10 jaar of minder betreft; b. het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én c. de grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én d. de kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie genomen).

Beleidskeus XII Tussentijdse resultaten 1. Een voorzienbaar verlieslatend complex wordt direct ter grootte van dit volledige verlies ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie gebracht. 2. Op basis van de Percentage of completion (Poc) methode wordt tussentijdse winst genomen en gestort in de algemene reserve bouwgrondexploitatie.

Gemeente Elburg

29

“Vaste grond onder de voeten”

9. Bestuurlijk kader Dualisering Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering gemeentebestuur van kracht geworden. Een belangrijk doel van de dualiseringsoperatie is de versterking van de volksvertegenwoordigende, kaderstellende en controlerende functies van de raad. Op basis van deze wet is de Gemeentewet ook ten aanzien van de bevoegdheden van het college van burgemeester en wethouders gewijzigd. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid, Gemeentewet in ieder geval bevoegd - voor zover voor deze nota van toepassing- tot: a. het voeren van het dagelijkse bestuur van de gemeente; e. het besluiten tot en verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen door de gemeente; Op grond van artikel 169, lid 4, Gemeentewet geven de leden van het college, tezamen en ieder afzonderlijk, de raad vooraf inlichtingen over de uitoefening van de bevoegdheden, bedoeld in artikel 160, eerste lid, onder e, indien 1. de raad daarom verzoekt of 2. de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. In het laatste geval neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen.

Privaatrechtelijke rechtshandelingen Om de slagvaardigheid van het college van burgemeester en wethouders te bevorderen, is het van belang om een goede invulling te geven aan de in artikel 169, lid 4, Gemeentewet genoemde informatieplicht. De raad heeft met het vaststellen van de financiële verordening 2025 aangegeven bij welke privaatrechtelijke rechtshandelingen (aangegeven op de bijlage waar artikel 8 van de verordening naar verwijst) in ieder geval geen sprake is van rechtshandelingen van ingrijpende aard en welke dus aan het college kunnen worden overgelaten. In die gevallen heeft het college dan ook geen voorafgaande informatieplicht. Voor de overige privaatrechtelijke rechtshandelingen zal dan per geval door het college bekeken moeten worden of er sprake is van een privaatrechtelijke rechtshandeling die van zo’n ingrijpende aard voor de gemeente kan zijn dat de raad vooraf geïnformeerd moet worden. Het algemeen verkoopbeleid behoort tot de kaderstellende taak van de raad. De raad kan door het vaststellen van het bestemmingsplan (en de eventuele wijzigingen en herzieningen daarvan), de exploitatieopzet (kostprijs = minimale opbrengst) en het beschikbaar stellen van financiële middelen, een voldoende concreet kader schetsen, waarmee het college rekening moet houden bij de uitoefening van de Gemeente Elburg

bevoegdheid om tot privaatrechtelijke rechtshandelingen te besluiten en deze te verrichten.

De bovenbedoelde, door de raad vastgestelde lijst van ‘niet ingrijpende privaatrechtelijke rechtshandelingen’ luidt, voor zover in het kader van deze beleidsnota relevant, als volgt: 1. Het aankopen van onroerende zaken en het verwerven van beperkte zakelijke rechten ten behoeve van de realisering van een omgevingsplan, dat blijkens een besluit van de raad naar verwachting binnen vijf jaren na datum van het besluit tot aankoop of verwerving wordt vastgesteld, dan wel is vastgesteld, e.e.a. tegen een op een taxatie van een door de gemeente aangewezen deskundige gebaseerde prijs conform de vigerende Nota Grondbeleid geldende kaders. 2. Het aankopen van woningen en de daarbij behorende grond in het geval van een executoriale verkoop als bedoeld in artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek, in die gevallen, waarbij de gemeente zich garant heeft gesteld voor tijdige betaling van rente en aflossing van de hypothecaire geldlening onder de bijzondere voorwaarde dat de woning voorafgaand aan de veiling door een onafhankelijk deskundige wordt getaxeerd en de koopprijs van de woning en de daarbij behorende grond vermeerderd met de verwervingskosten niet hoger zal zijn dan de getaxeerde executiewaarde. 3.

Het verlenen van het recht van optie, het sluiten van een reserveringsovereenkomst en het verkopen van bouwterrein voor woningen tegen een verkoopprijs die vastgesteld wordt aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in de laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde prijs moet bedragen en met inachtneming van de door de raad vastgestelde kaders, zoals opgenomen in vigerende Nota Grondbeleid en Algemene uitgiftevoorwaarden gemeente Elburg. 4. Het verlenen van een recht van optie, het sluiten van een reserveringsovereenkomst en het verkopen van percelen bedrijfsterrein, waarbij de verkoop plaatsvindt overeenkomstig de bepalingen van het bestemmingsplan of omgevingsplan, de vigerende milieuvoorschriften en de toewijzingscriteria die de raad daarvoor heeft vastgesteld in de geldende Nota Grondbeleid en de geldende Algemene uitgifte voorwaarden en waarbij de verkoopprijs wordt vastgesteld aan de hand van de op dat moment geldende marktprijs waarbij het uitgangspunt is dat de prijs minimaal de in laatstelijk voor het betreffende complex vastgestelde exploitatieopzet genoemde prijs moet bedragen. 5.

Het verkopen van de blote eigendom van in erfpacht uitgegeven onroerende zaken tegen de door de raad vastgestelde prijzen en onder de door de raad gestelde voorwaarden en kaders conform de geldende Nota Grondbeleid en Algemene uitgifte voorwaarden en zoals 30

“Vaste grond onder de voeten”

afgesproken in de eerder gesloten erfpachtovereenkomst. 6.Het verwerven en verkopen van onroerende zaken, alsmede het (doen) vestigen, verwerven en vervreemden van beperkte zakelijke rechten en het sluiten van gebruiksovereenkomsten, ten behoeve van de realisering van openbare nutsvoorzieningen en reconstructies (aanleg en renovatie van civieltechnische constructies, zoals een weg of een fietspad) conform de door de raad vastgestelde voorwaarden en kaders. 7. Het verkopen van pachtvrije en voorheen langlopend verpachte percelen agrarische grond, onder de voorwaarde dat deze percelen minimaal tegen een getaxeerde waarde worden verkocht. 8. Het verlenen van toestemming voor het vervreemden en het bezwaren van reeds eerder door de gemeente uitgegeven onroerende zaken en de daarop gevestigde beperkte rechten. 9. Het verkopen van reststroken openbaar groen onder de voorwaarde dat de door de raad vastgestelde criteria en prijzen worden gehanteerd. 10. Het verkopen of ruilen van zogenaamde reststroken tegen een getaxeerde waarde. 11. Het verkopen van gras- en rietgewassen; het verhuren van het recht tot het genot van de jacht onder de bijzondere voorwaarde dat dit voor zelfstandig bejaagbare percelen door middel van openbare inschrijving plaatsvindt; het verhuren van het visrecht en het verlenen van het recht tot afgifte van visvergunningen en het looprecht aan derden.

Om die reden is in de nota verwoord dat het college als geheel de basisprijs “ruwe bouwgrond” bepaalt (op advies van de extern deskundige en de beleidsmedewerker vastgoed). Bovendien is bepaald dat de onderhandelingen onder voorbehoud van instemming van het college, door de extern deskundige en de beleidsmedewerker vastgoed (met terugkoppeling naar de verantwoordelijk wethouder) worden gevoerd. Vervolgens wordt in de overeenkomst met de verkopende partij een ontbindende voorwaarde opgenomen inhoudende dat de overeenkomst is ontbonden voor het geval het college niet instemt. Het volledige college besluit uiteindelijk of tot koop wordt overgegaan of niet. Wanneer op deze wijze gewerkt wordt, houden zowel de portefeuillehouder als het college de handen vrij in het voortraject. Controle Interne controle op aankoop vindt plaats door de administrateur van de grondexploitatie: 1. bij het advies tot aankoop van de beleidsmedewerker vastgoed: zijn de bedragen, hoeveelheden en de eventuele bijzonderheden in overeenstemming met de door de externe deskundige geadviseerde waarde en het concept collegebesluit; 2. voor het passeren akte: klopt de oppervlakte en het bedrag van de aankoop met het besluit van het college. 3. bij het opmaken van de jaarrekening (staat aankopen). De externe controle vindt plaats door de accountant bij de controle van de jaarrekening.

12. Het verpachten, met beperkte rechten bezwaren, verhuren, of in gebruik geven van percelen agrarische grond, volkstuintjes, gronden voor vrijetijdsdoeleinden of hobbymatig agrarisch gebruik. 13. Het verhuren dan wel in gebruik geven van grond ten behoeve van het innemen van een stand- plaats, waarvoor op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening een standplaatsvergunning van het college van burgemeester en wethouders vereist is.

Verantwoording De verantwoording rapportages.

vindt

plaats

middels

diverse

Integriteit en controle Bij grondzaken en exploitatie gaat het doorgaans om belangrijke financiële zaken, bedragen en risico’s. Daarbij is het essentieel dat men volledig vertrouwen in de aankopende partij heeft. Geheimhouding en volledig vertrouwen vraagt om een nagenoeg blanco cheque. Dat gaat natuurlijk niet en zeker niet wanneer slechts één persoon die cheque kan invullen.

Gemeente Elburg

31

“Vaste grond onder de voeten”

Waterlanden Doornspijk

Vossenakker Elburg

Gemeente Elburg

32