havenvisie 2011 Elburg
Tekst van het document
Havengebied Elburg en omgeving stedenbouwkundig plan februari 2011
Inhoudsopgave Inleiding
5
4
Stedenbouwkundig plan Oostelijk deel van het havengebied
27
4.1
Relatie met gemeentelijk beleid
27
Hoofdstuk 1: stedenbouwkundige uitgangspunten
7
4.2
Stedenbouwkundig plan in hoofdlijnen
29
1.1
Ligging plangebied
7
4.3
Verkeer en ontsluiting
30
1.2
Algemeen
7
4.4
Functies en bebouwing
31
1.3
Uitgangspunten Westelijk deel Havengebied
7
4.5
Openbare ruimte
33
1.4
Uitgangspunten Oostelijk deel Havengebied
11
5
Beeldkwaliteitsplan Oostelijk deel van het havengebied
39
2
Historie en Landschap
15
5.1
Woningen en bedrijven aan de Havenkade
39
2.1
Ontwikkeling Elburg
15
5.2
Openbare ruimte Havenkade
41
2.2
Beschermd stadsgezicht
17
5.3
Bedrijven
43
2.3
Zichtlijnen
19
2.4
Archeologie
21
6
Schetsplan gebied ten westen van het Havenkanaal
47
3
Twee modellen voor het havengebied
23
3.1
Model Elburg Nieuw Centrum West
23
3.2
Model Elburg Nieuwe Kade Oost
25
3.3
Keuze
25
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
3
J.P. Broekhovenstraat
Slenk
Havenkanaal Kop van het Havenkanaal
Flevoweg / N309
Botterwerf
Havenkade
Jachthaven
Vesting
Parkeerterrein
Vischpoort Oude Haven
fototekst
Bestaande situatie
N
IJsbaan
40
80
120
160
200 m
Inleiding De gemeente Elburg heeft het voornemen om het
Om het proces van de herontwikkeling van het plangebied
In dit rapport worden de stedenbouwkundige plannen
zuidwestelijke deel van het bedrijventerrein Kruismaten
goed te laten verlopen zijn de volgende stappen nodig:
voor het havengebied gepresenteerd met de bijbehorende
te transformeren naar andere functies. Dit zal gebeuren
•
Opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp, een
beeldkwaliteitsplannen. De andere deelproducten zijn
in de vorm van een samenwerking tussen publieke en
beeldkwaliteitsplan en een bestemmingsplan voor
neergelegd in separate documenten.
private partijen. De gemeente heeft uitgangspunten voor
het te ontwikkelen deel van Kruismaten;
die herontwikkeling geformuleerd en heeft besloten om
•
westen van de haven, in de planvorming te betrekken en
Opstellen van een conserverend bestemmingsplan voor het te conserveren deel van Kruismaten;
het gebied van de Havenvisie , met name het gebied ten •
Opstellen van een schetsmatig stedenbouwkundig
op die wijze één integraal plan voor het gehele havenge-
plan en een schetsmatig beeldkwaliteitsplan voor het
bied te ontwikkelen.
gebied ten westen van het Havenkanaal; •
Afstemming met private partijen (eigenaren van vastgoed /ontwikkelende partijen);
•
Advisering over juridische aspecten van een publiekprivate samenwerking.
Zie kaart op de volgende pagina voor de deelgebieden.
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
5
Kruismaten - Conserverend bestemmingsplan
Westelijk deel havengebied - Stedenbouwkundige schets - Schets Beeldkwaliteitsplan
fototekst
Planbegrenzing
Oostelijk deel havengebied - Bestemmingsplan - Stedenbouwkundig plan - Beeldkwaliteitsplan
N
100
200
300
400
400 m
1 Stedenbouwkundige uitgangspunten 1.1
Ligging plangebied
• •
• • •
•
Het stedenbouwkundig ontwerp moet qua karakter
•
Langzaam verkeer: aanleg van een wandelpromenade
Huidige ijsbaan omvormen, verkleinen of verplaatsen naar andere locatie;
•
Duidelijk herkenbare entree van Elburg op de kop van het Havenkanaal;
•
Aantrekkelijk zicht vanaf de Flevoweg / N309 op de
Westelijk deel havengebied: stedenbouwkundige
vanaf de vesting tot de kop van het Havenkanaal in
nieuwe ontwikkeling op de kop van het Havenkanaal,
schets + schets beeldkwaliteit;
ieder geval aan de westzijde en indien mogelijk aan
met name vanaf de brug naar Flevoland;
Bedrijventerrein Kruismaten: conserverend bestem-
beide zijden, met mogelijk een verbinding over het
mingsplan.
Havenkanaal, zodat een rondwandeling mogelijk wordt;
1.2
•
aansluiten bij de historische kern van Elburg;
Oostelijk deel havengebied: stedenbouwkundig plan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan;
Attractieve (recreatieve) functies toevoegen aan of bij
Voldoende parkeervoorzieningen op een andere locatie dan de huidige parkeerplaats;
de Havenkade;
eindproducten. De drie deelgebieden zijn:
•
haven en aan het Havenkanaal;
Het plangebied Haven en omgeving wordt onderverdeeld in drie gebieden. Voor deze gebieden gelden verschillende
Aantrekkelijk front en openbaar gebied maken aan de
Algemeen
•
•
Uitgangspunten Westelijk deel Havengebied
van het gebied centraal staat. Het stedenbouwkundig
Trekker(s), bij voorkeur water- of havengebonden, toevoegen bij de Havenkade;
•
1.3
Zicht vanaf de Flevoweg / N309 op de vesting vrijhouden of verbeteren;
Beperking autoverkeer op de Havenkade.
Doel van de ontwikkeling is verbetering van het verblijfsklimaat van het havengebied waarbij de havenfunctie
•
Clustering van toerisme en cultuur(historie) in de oksel van de haven en de Havenkade;
•
Autoverkeer: geen of beperkte extra verkeersbelasting op en langs de Havenkade;
plan zorgt voor grotere samenhang tussen de haven, de
De stedenbouwkundige schets voor het Westelijk deel van
inrichting van de kade en het historisch front (gebaseerd
het havengebied kent de volgende hoofdpunten:
•
Toevoeging ‘slecht weer voorziening’ onderzoeken;
op Havenvisie gemeente Elburg, dd 3 juli 2006).
•
•
Rekening houden met de status van beschermd
De toe te voegen voorzieningen vormen een
Algemeen gelden voor het havengebied de volgende
aanvulling en zo mogelijk een versterking van het
stadsgezicht die van toepassing is op een deel van het
uitgangspunten:
voorzieningencentrum in de vesting;
gebied rondom de Havenkade;
•
Uitbreiding van de jachthaven (met in totaal 80 – 120 ligplaatsen);
•
De bestaande en/of historisch relevante zichtlijnen op Elburg zoveel mogelijk behouden en/of zo mogelijk verbeteren.
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
7
fototekst
--
Parkeren •
De locatie van het bestaande parkeerterrein --
omvormen tot jachthaven ter vergroting van de jachthavencapaciteit; •
•
Nieuw parkeergebied zoeken met als belangrijkste locatieoptie de ijsbaan voor circa 400 parkeerplaatsen,
•
aan te vullen met extra plaatsen voor eventueel toe te voegen nieuwe functies; •
•
Bouwhoogte: maximaal 3 lagen hoog met kap
Beeldkwaliteit
met eventueel hoger accent;
Een op te stellen beeldkwaliteitsplan:
Draagvlak: bovenlokaal.
•
Geeft richtlijnen voor de beeldkwaliteit van het
Realisatie van dit hotel kan bijdragen aan de exploi-
gehele gebied (afmetingen, rooilijnen, hoogtes) en
tatie van het gehele project;
voor onderdelen (kleur, materiaal, sfeer);
Ter vervanging van Havenkade 9 een nieuwe functie
•
Zal op schetsniveau uitgewerkt worden;
toevoegen (eventueel gecombineerd met wonen).
•
Is onderwerp van overleg met de monumenten
Bouwhoogte: maximaal 2 of 3 lagen hoog met kap;
welstandscommissie.
eventueel hoger accent aanbrengen.
De parkeervoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte moeten voldoen aan de gemeen-
• •
telijke normen;
Groen
De nieuwe locatie van het parkeerterrein landschap-
•
Groene aankleding van de Flevoweg (N309);
pelijk inpassen.
•
Bomen langs de wandelpromenade langs het kanaal.
Het realiseren van een multifunctionele ruimte op de locatie van het bestaande parkeerterrein, ten behoeve
Programma voor westelijk deel van het Havengebied
van toeristische activiteiten met een mogelijke hore-
•
Uitbreiding jachthaven;
cafunctie.
•
Centrumondersteunende functies;
Mogelijke nieuwe functies
•
Hotel;
•
Nieuwe attractieve, recreatieve functies op de Kop
•
Havengebonden functies;
van het Havenkanaal met als belangrijkste optie een
•
Wandelpromenade;
hotel, met de volgende kenmerken:
•
Alternatieve locatie en landschappelijke inpassing
--
Type: wellness resort / hotel met zalencentrum;
--
Aantal kamers: nader te bepalen;
--
Voorzieningen: restaurant /bistro, wellness, recre-
parkeerterrein; •
Evenemententerrein.
atie etc.; Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
9
fototekst
1.4
Uitgangspunten Oostelijk deel
Ontsluiting & verkeer
havengebied
•
•
De voorkeurslocatie voor woningbouw ligt in de
Een goede ontsluiting voor het personenverkeer moet
zuid–oosthoek van het havengebied, dus zoveel
Hoofdpunten stedenbouwkundig plan
worden gegarandeerd; de huidige verkeersbelasting
mogelijk aansluitend op bestaande woonbebouwing;
•
op de Havenkade is hoger dan wenselijk / toegestaan;
Zorgvuldig vormgegeven overgang van bedrijventer-
onderzocht door de gemeente Elburg. Indien hand-
Een aansprekende kadebebouwing langs de haven
verkeerskundige scheiding tussen de Flevoweg en
having gewenst blijkt zal de bestaande ligplaats of
die past bij het karakter van de haven, de bebouwing
Kruismaten;
eventueel een nieuwe ligplaats worden aangegeven.
erlangs en bij het oude stadscentrum; • •
•
•
Eventueel een knip maken op de J.P. Broekhovenstraat
Aantrekkelijke en levendige openbare ruimte op de
zodat het verkeer vanaf Kruismaten van de Havenkade
Mogelijke nieuwe functies: voorzieningen
Havenkade;
geweerd wordt. Door deze knip ontstaat er voldoende
•
Gemengde functies, bij voorkeur gebonden aan de
capaciteit op de Havenkade om nieuwe functies/
Havenkade (bijvoorbeeld watersportwinkels, horeca –
haven. Langs de Havenkade: voorzieningen, detail-
bebouwing over de Havenkade te ontsluiten;
circa 250 m² - met terrassen);
Ontwikkeling van havengebonden functies langs de
Bij eventuele knip wel langzaam-verkeersverbinding
•
Beperkte verkeersaantrekkende functie;
Geen milieubelastende functies / bestemmingen
annex noodontsluiting Havenkade – Kruismaten v.v.
•
Lokaal draagvlak;
langs de Havenkade;
handhaven.
•
Kleinschalige detailhandel en leisure activiteiten, die
handel, horeca; •
Van de nu aanwezige woonboten wordt de status
Een duurzame oplossing voor de gewenste
rein naar het havenfront; •
•
•
aansluiten op de recreatie- en woonfunctie; Bebouwing
Mogelijke nieuwe functies: wonen
•
Pannenkoekboten of botels worden niet toegestaan;
•
•
•
Klein hotel met maximaal 10 kamers,
Schaal, differentiatie, hoogte en dichtheid van
•
type bed & breakfast;
Havenfront te ondersteunen en/of mogelijk te maken;
de bebouwing moeten aansluiten bij de directe omgeving van het plangebied;
Uitsluitend om de gewenste ontwikkeling van het
•
Op te nemen woningtypes zijn aanvullend op het
In het ruimtelijk ontwerp is differentiatie in nok- en
vastgestelde gemeentelijke woningprogramma,
goothoogtes gewenst.
bijvoorbeeld senioren-, zorg- en recreatiewoningen; •
•
‘Slecht weer voorziening(en)’, mits de parkeervoorzieningen vanaf Kruismaten ontsloten worden.
Alle woonfuncties passen binnen milieuwetgeving in verband met de nabijheid van bedrijven;
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
11
fototekst
Openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte afstemmen op de inrichting van het bestaande deel van de Havenkade. Te onderzoeken programmapunten •
Havengebonden functies en detailhandel langs de Havenkade;
•
Watergebonden bedrijvigheid langs het Havenkanaal;
•
Wonen (uitsluitend om de gewenste ontwikkeling van het havenfront te ondersteunen en/of mogelijk te maken);
•
Klein hotel;
•
Aantrekkelijke openbare ruimte op Havenkade.
Beeldkwaliteit Het op te stellen beeldkwaliteitsplan: •
Geeft argumenten en richtlijnen voor beeldkwaliteit van het gehele gebied (afmetingen, rooilijnen, hoogtes) en voor onderdelen (kleur, materiaal, sfeer);
•
Zal voldoende informatie bevatten om bouwplannen aan te sturen en te toetsen.
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
13
1850
1980 Historische opbouw van Elburg
1930
2 Historie en landschap 2.1 Ontwikkeling Elburg Elburg is in 1392 ontstaan door de verhuizing van de stad na meerdere overstromingen op de voormalige locatie. De stad werd in één keer opgezet op zandgronden in een rechthoekig patroon als een vesting met grachten, muren en vier verdedigingstorens. In de 19e eeuw werd een groot deel van de vesting afgebroken om ruimte te maken voor nieuwe behuizing van de groeiende bevolking. In de 20ste eeuw is, bij de inpoldering van de Flevopolder, de havenmond van Elburg landinwaarts verplaatst. In de afgelopen eeuw is Elburg naar het zuidoosten gegroeid met woningbouw en naar het noorden met het bedrijventerrein Kruismaten.
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
15
Variatie aan gevels aan het havenfront in Elburg
2.2
Beschermd stadsgezicht
•
Heldere entrees;
Kapvormen en goothoogte
Aansluiten op omgeving
•
Geen leegtes; alles heeft zijn functie;
•
Vele dakvormen met zadeldak als overheersend type;
Het oude centrum van Elburg is aangewezen als
•
Zichtassen, poortgebouw of opvallende gevels aan
•
De oriëntatie van de daken en de goothoogte varieert per gebouw.
het einde van een zichtas.
beschermd stadsgezicht. Dit betekent dat aan het plangebied bijzondere eisen gesteld kunnen worden aan de ruimtelijke inrichting en het stadsbeeld. Als uitgangspunt
Gebouwtypen
Scheiding openbaar – privé
voor dit plan geldt aansluiting in schaal, differentiatie en
•
Vissers-/ arbeiderswoningen;
•
dichtheid op de directe omgeving.
•
Muurwoningen;
aan de voorzijde. Deze stoepen liggen op particulier
Het havenfront is kleinschalig opgezet (tot twee bouw-
•
Herenhuizen;
terrein;
lagen met kap) met een combinatie van wonen en winkels/
•
Klooster;
horeca. De woningen aan het havenfront hebben een
•
Winkelpanden;
individuele uitstraling. Toch is het havenfront één geheel
•
Pakhuizen;
als gevolg van overeenkomsten in schaal, korrelgrootte en
•
Kleine bedrijvigheid;
bouwmateriaal.
•
Hoekwoningen;
In de navolgende beschrijving wordt de bebouwing in de
•
Kerkjes.
•
Veel woningen hebben een stoep van 0,5 tot 3 meter
Het materiaal van de stoepen wijkt af van het materiaal in de openbare ruimte;
•
Sommige woningen hebben een voortuin of terras met een diepte tot 5 meter.
vesting en langs de Havenkade gekarakteriseerd. Opbouw in hoogte en breedte Opbouw en ontsluiting •
•
De bouwhoogte ligt tussen 1 en 3 lagen (3 tot 9 meter) met uitschieters naar 4 en 5 lagen;
Compacte bebouwingsmassa’s met daartussen smalle straten en kleine pleinen;
•
De breedte van een woning is gemiddeld 6,5 meter;
•
Strakke rechthoekige structuur;
•
De breedte van winkel- en horecapanden is gemid-
•
Rond het stadscentrum een groene lommerrijke
deld 12 meter.
omwalling en een brede gracht;
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
17
Kerktoren
Kerktoren
Kerktoren
Poort
Poort
1
2
Poort
Kerktoren
Poort
3
4
Poort Poort
Poort
Poort
5
Poort
Poort
7
6
8
Poort
Kerktoren 1 2 3 4 5 6 7 8
9 Zichtlijnenstudie vanaf Flevoweg
10
11
9 10
11
2.3
Zichtlijnen
Zicht op het oude stadscentrum
Ruimte tussen Flevoweg en Havenkanaal
Een belangrijke zichtlijn die zoveel mogelijk vrij moet
Op dit moment wordt de Flevoweg aan de westzijde
blijven is die langs de westelijke oever van het Havenka-
afgescheiden van het kampeer- en recreatieterrein door
naal op de Vischpoort.
een strook dichte beplanting. Aan de oostzijde ligt alleen
Een studie naar zichtlijnen vanaf de noordelijke entree
een grasveld dat uitzicht biedt op het Havenkanaal en de
van Elburg, met name vanaf de afrit van de brug in de
jachthaven, al zie je het water niet vanuit een personen-
Flevoweg naar de stompe toren van de Sint-Nicolaaskerk
auto op de Flevoweg. Dit zicht op de haven is op zichzelf
en de Vischpoort laat zien dat de kerktoren deels schuil
positief, maar het zeker ’s zomers drukke autoverkeer op de
gaat achter hoge bomen langs het Havenkanaal en dat
Flevoweg overheerst de ruimte waardoor een wandeling
de Vischpoort, pas ver na het passeren van de rotonde
of een verblijf langs het Havenkanaal minder prettig is.
zichtbaar wordt. Door de aanleg van het huidige parkeerterrein met loods en bomen is de afgelopen jaren een belangrijke zichtlijn op het stadsfront en de stadswal onderbroken. Maar ook de bomen op de oude stadswal, die van monumentale betekenis zijn, ontnemen het zicht op de Vischpoort en het stadsfront. Verder valt op dat vanaf de rotonde, die toegang geeft tot de haven en het stadscentrum, nauwelijks zicht is op wat Elburg te bieden heeft. Men ziet een tankstation, een loods en bomen; het ziet er uit alsof men een bedrijventerrein nadert in plaats van een van de mooiste en gaafste oude stadscentra van Nederland.
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
19
Archeologische Waardenkaart
N
60
120
180
240
300 m
Legenda
2.3 Middelhoge verwachtingswaarde
Lage verwachtingswaarde
Beschermd stads- & dorpsgezicht
Archeologie
haven voor historische schepen in noordelijke richting.
Archeologisch onderzoek haven
Het is op dit moment niet bekend in hoeverre de bodem
In 2001 is door Vestigia Archeologie & Cultuurhistorie te
binnen het havengebied verstoord is door de aanleg
Bunschoten een eerste archeologisch onderzoek gedaan
van de haven en de verschillende aanpassingen van de
voor de haven. Door de Rijksdienst Oudheidkundig
havenkom en het Havenkanaal, als ook door
Bodemonderzoek (ROB) is destijds gewezen op de grote
(recentere) bebouwing in het havengebied.
kans van het aantreffen van archeologische sporen in en rondom het historische havengebied van Elburg.
Archeologische trefkans overig deel Kruismaten
Zo kunnen er beschoeiingen, kade- en scheepsresten
Om te bepalen of in het overige deel van het bedrijventer-
worden aangetroffen als ook andere sporen van bewoning.
rein mogelijk archeologische waarden aanwezig zijn, is
Uit het onderzoek van Vestigia bleek dat een aanvullend
gebruik gemaakt van de Indicatieve Kaart Archeologische
onderzoek in de vorm van proefsleuven uitgevoerd diende
Waarden (IKAW). De IKAW geeft aan dat in het plangebied
te worden.
ten noorden van de J.P. Broekhovenstraat een lage trefkans
ADC heeft in 2001 een booronderzoek uitgevoerd, waaruit
is voor het vinden van archeologische
bleek dat er een nagenoeg ongestoord bodemprofiel van
waarden. Voor dit deel van het plangebied is derhalve
de Oude Haven – die in de 18de eeuw is gedempt – ligt
geen nader archeologisch onderzoek vereist.
onder het recent opgebrachte pakket van de parkeerplaats. Op deze plek dient archeologisch veldonderzoek (onder andere: boringen) te worden uitgevoerd als daar een jachthaven wordt aangelegd. Vestigia wijst er op dat ook elders in de omgeving van de haven nader archeologisch onderzoek noodzakelijk kan zijn. Aandachtspunt is de eventuele uitbreiding van de
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
21
120m 120m
120m 120m
evenemententerrein
evenemententerrein
parkeerterein
parkeerterein
N 100 200 300 400 500
Model Nieuw Centrum West: rechts een uitsnede
100
200
300
400
500 m
N
3 Twee modellen voor het havengebied De uitgangspunten, zoals geformuleerd in hoofdstuk 2,
ning’ in deze bebouwing. Deze zal twee lagen hoog zijn
het evenemententerrein en het parkeerterrein vanaf de
bieden ruimte voor meerdere ontwikkelingsrichtingen.
met een of twee hogere accenten. Zichtlijnen vanaf de
Flevoweg is al eerder niet haalbaar gebleken omdat de
Ten behoeve van de discussie over de meeste wenselijke
rotonde naar de Oude Haven en het centrum blijven open.
wegbeheerder extra aansluitingen op de provinciale weg
toekomstige ontwikkeling zijn twee uiteenlopende
Tegelijk met de bouw van dit centrum wordt de Oude
onwenselijk acht.
modellen uitgewerkt. Deze modellenstudie is bedoeld om
Haven naar het noorden uitgebreid. Op de kop van het Havenkanaal is ruimte voor een
doelen, uitgangspunten en randvoorwaarden te generStap 2 is de geleidelijke omvorming van het terrein ten
recreatief / toeristisch steunpunt. Te denken valt aan een
westen van de haven tot een recreatief en toeristisch
hotel met restaurant aan het water met zalenverhuur,
concentratiepunt. De gemeente kan deze omvorming
wellness voorzieningen en fitnesscentrum. Ofschoon een
Dit model gaat uit van een concentratie van voorzieningen
meer passief mogelijk maken, mikkend op een geleidelijke
wandeling langs de westoever tot dit model behoort, zal
voor recreatie, horeca, wellness en ook winkelvoorzien-
ontwikkeling, of meer actief stimuleren, uitgaande van
de relatie met het oude centrum en ook met het nieuwe
ingen aan de noordwestzijde van Elburg.
ontwikkeling in 10 jaar of minder.
centrum zwak zijn en zwak blijven vanwege de afstand van
eren en aan te scherpen.
3.1
Model Elburg Nieuw Centrum West
circa 1,25 km. Deze afstand is op zichzelf geen bezwaar.
Belangrijke pluspunten van deze locatie zijn de uitstekende bereikbaarheid, een directe koppeling aan
Belangrijk is dat het evenemententerrein zo dicht mogelijk
historisch Elburg en aan de haven, koppeling aan een
tegen de haven aan gelegd wordt. Dit terrein kan namelijk
In dit model wordt de uitbreiding van de haven gezocht
evenemententerrein en aan ruime parkeervoorzieningen.
fungeren als een trekker van formaat, zeker als er actief en
aan de oostzijde. Daarbij dienen zich twee mogelijkheden
ambitieus evenementen aangetrokken en georganiseerd
aan; een nieuwe wand met woningen of een nieuwe wand
De eerste stap in de realisatie van dit model is de aanleg
worden en kan weer aanleiding geven voor allerlei andere
van bedrijven. De bouw van woningen, bijvoorbeeld
van het evenemententerrein / parkeerterrein en bebou-
voorzieningen voor vestiging in de nabijheid. Overigens
recreatiewoningen langs de nieuwe jachthaven, gemengd
wing van de huidige parkeerplaats aan de haven met een
kan een evenemententerrein ook als parkeerterrein
met kleinschalige horeca en winkelvoorzieningen zal een
toeristisch / recreatief centrum. We zien mogelijkheden
gebruikt worden als er geen evenementen zijn. Parkeerter-
levendig en aantrekkelijk havenfront opleveren.
voor de combinatie van horeca en winkels en/of recrea-
rein en evenemententerrein worden beide ontsloten via
In geval van bedrijven langs de nieuwe jachthaven zullen
tieve bedrijvigheid, bijvoorbeeld een ‘slecht weer voorzie-
een toegang vanaf de Havenkade. Een ontsluiting van
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
23
120m
60m
120m
60m
parkeerterein
parkeerterein
evenemententerrein
evenemententerrein
N 100 200 300 400 500
Model Nieuwe Kade Oost: rechts een uitsnede
100
200
300
400
500 m
eisen gesteld worden aan de uiterlijke verschijningsvorm,
de haven. Om voldoende levendigheid langs het water
3.3
met als voorbeeld de nieuwe behuizing van de Botterwerf.
te garanderen zullen woningen gecombineerd worden
Na uitvoerige discussie heeft de gemeente gekozen voor
De woningen zullen vanaf de Havenkade ontsloten
met / gebouwd worden op een plint van bedrijfsruimten.
een model waarin de sterke punten van beide modellen
worden, de bedrijven uitsluitend vanuit Kruismaten.
Daarmee kan ook een aantrekkelijke en gevarieerde
gecombineerd worden rondom de haven en dicht bij het
wand gemaakt worden aan het water. Uitgangspunt
stadscentrum:
is bebouwing in maximaal 3 bouwlagen met kap, met
•
3.2
Model Elburg Nieuwe Kade Oost
Keuze
Een combinatie van een evenemententerrein,
In dit model wordt de jachthaven aangelegd op het
mogelijk een accent op de hoek van de Havenkade en de
huidige parkeerterrein ten westen van het havenkanaal.
J.P. Broekhovenstraat, tegenover de Botterwerf.
De haven voor de bruine vloot wordt naar het noorden
Door middel van een veerpontje, dat in de zomer dagelijks
uitgebreid. Het parkeerterrein wordt verplaatst naar de
en in voor- en najaar in de weekends voetgangers over
huidige ijsbaan. Het evenemententerrein wordt ten zuid-
het havenkanaal zet, ontstaat een rondwandeling die de
westen daarvan aangelegd.
levendigheid en bedrijvigheid op de oostelijke kade zal
ligt aan de westzijde van de haven vanwege de
Aangezien een jachthaven betrekkelijk weinig levendig-
stimuleren.
synergie met het stadscentrum en de parkeervoor-
heid voor de omgeving oplevert, is er minder aanleiding
De ontsluiting van de wand langs de haven vindt plaats
zieningen.
voor recreatieve en toeristische ontwikkeling in de directe
vanaf de Havenkade die door middel van een of meer
Dit model is verder uitgewerkt en zal in de volgende
nabijheid. Het gebied ten westen van de Havenkade zal in
‘knippen’ van de ontsluiting van Kruismaten gescheiden
hoofdstukken toegelicht worden.
dit model hoofdzakelijk woongebied blijven met bedrijven
wordt.
[horeca, wellness, garagebedrijf met benzinepomp].
Deze ontwikkeling kan gezien worden als een eerste stap
publieksvoorzieningen, parkeergelegenheid en een vergrote jachthaven ten westen van de haven. •
Een aantrekkelijke en levendige Havenkade ten oosten van de haven.
•
Prioriteit in het toe te voegen recreatieve programma
naar een meer kleinschalige en in functie gevarieerde Dit model gaat uit van een beperkte ontwikkeling voor
ontwikkeling van het zuidwestelijke deel van Kruismaten.
horeca, wellness en havengebonden detailhandel waarvoor ruimte gemaakt wordt aan de oostelijke oever van
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
25
Ruimtelijk plan voor het havengebied
N
fototekst
20
40
60
80
100m
4 Stedenbouwkundig plan oostelijk deel havengebied Legenda
4.1
Haven / Havenkanaal
Bedrijven
Bestaande woningen en voorzieningen
Nieuwe woningen en voorzieningen
Bomen
Kade
Weg
Parkeerplaatsen (verhard)
Parkeerplaatsen (grasbetontegel)
Tuinen
Evenemententerrein
Plangrens oostelijk deel havengebied
Voetveer
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
Relatie met gemeentelijk beleid
Voor het zuidwestelijke deel van Kruismaten zal de
Het plangebied in de nieuwe structuurvisie
nieuwe bestemming ‘gemengde doeleinden’ zijn. In
Een nieuwe structuurvisie voor Elburg is in
een strook langs de Havenkade zullen diverse functies
voorbereiding. In die nieuwe structuurvisie zal aandacht
toegelaten worden, waaronder wonen en voorzieningen.
geschonken worden aan een lange termijnvisie voor
Achter de strook langs de Havenkade zijn uitsluitend
het bedrijventerrein Kruismaten. De gemeente Elburg
bedrijfsfuncties toegestaan.
gaat voor de lange termijn uit van een geleidelijke transformatie van het bedrijventerrein Kruismaten naar
Beleid ten aanzien van wonen
andere functies omdat de exploitatie van het terrein
De gemeente heeft in het kader van het KWP 2010 –
beperkt wordt door de niet optimale ontsluiting en door
2019 het beleid voor het aantal te bouwen woningen
de minder gunstige ligging. Voor het zuidwestelijke
vastgelegd. De reeds vastgestelde woningbouwplannen
deel van Kruismaten gaat de visie uit van vorming
binnen de gemeentegrenzen dekken de geraamde
van een levendige en aantrekkelijke havenwand
woningbehoefte. Daarom kiest de gemeente voor
en een kleinschalige bedrijfsontwikkeling in de
terughoudendheid bij het toevoegen van woningen in
milieucategorieën 1 en 2 daarachter.
het plangebied. Als er woningen toegevoegd worden dan dient vooral gemikt te worden op woningtypen
Bestemmingsplan
waar nog behoefte aan is. Dat zijn bijvoorbeeld
Voor het bedrijventerrein Kruismaten is een nieuw
woningen voor ouderen. Ook is het mogelijk
bestemmingsplan in voorbereiding. Dit nieuwe
woningtypen en -categorieën te overwegen die nog
bestemmingsplan gaat uit van het handhaven van de
niet vertegenwoordigd zijn in Elburg, waarbij gedacht
huidige functies, behalve in het zuidwestelijke deel van
kan worden aan recreatiewoningen en bijvoorbeeld
Kruismaten waar een wijziging in functies en bebouwing
‘havengebonden’ woningen die gekoppeld zijn aan een
gewenst is.
ligplaats in de haven.
februari 2011
27
fototekst
Stedenbouwkundig plan oostelijk deel van het havengebied
N
10
20
30
40
50 m
Legenda
4.2
Haven / Havenkanaal
Bedrijven
Bestaande woningen en voorzieningen
Nieuwe woningen en voorzieningen
Bomen
Kade
Weg
Parkeerplaatsen (verhard)
Parkeerplaatsen (grasbetontegel)
Tuinen
Evenemententerrein
Plangrens oostelijk deel havengebied
Voetveer
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
Stedenbouwkundig plan in hoofdlijnen
4.3
Verkeer en ontsluiting
Uitgangspunt is dat in het oostelijke deel van het havenge-
Verkeer regionaal
bied ruimte wordt gemaakt voor ontwikkeling van horeca,
Elburg heeft twee verkeersverbindingen met een regionale
havengebonden detailhandel en slechtweer accommo-
betekenis: de N309 / Flevoweg en de Oostelijke Rondweg.
datie. Om de levendigheid van het straatbeeld te garan-
De N309 verbindt Flevoland (Dronten, Zeewolde) met de
deren kan woningbouw toegevoegd worden, mits die,
Veluwe en de A28. De Oostelijke Rondweg is de hoofdont-
wat typologie betreft, aanvullend is op het gemeentelijke
sluiting voor het oostelijke deel van Elburg. De verbetering
woningbouwprogramma. Op enkele plaatsen is ruimte
van de verkeersafwikkeling in de gemeente is in studie, in
voor woningen boven een laag bedrijven zoals horeca-
overleg met de provincie. Een brug over het Havenkanaal,
functies met terras of watergerelateerde detailhandel. Ook
die Kruismaten en de Oostelijke Rondweg aansluit op de
is een combinatie van een horecabedrijf aan de Havenkade
N309, ontbreekt nu. De gemeente Elburg is van mening
met een ‘slecht weer voorziening’ in het bedrijvengedeelte
dat die aansluiting niet wenselijk is vanwege de verkeers-
daarachter denkbaar.
hinder die zal optreden als het regionale verkeer, meer dan
Parkeerplaatsen voor de nieuwe functies langs de Haven-
nu het geval is, door en langs de woongebieden zal rijden.
kade bevinden zich hoofdzakelijk achter de havenwand en
Bovendien is een brug over het Havenkanaal kostbaar en
zijn vanaf de Havenkade bereikbaar.
lastig te realiseren vanwege de benodigde ruimte voor
De hoogte van de gebouwen is 2-3 lagen met kap met een
hellingbanen.
accent in 4 lagen met kap op de hoeken van de Slenk.
In het stedenbouwkundig ontwerp is uitgangspunt dat
Een voetveer verzorgt de verbinding over het Havenka-
er geen aansluiting gemaakt zal worden voor doorgaand
naal.
verkeer tussen de Oostelijke Rondweg en de N309.
februari 2011
29
Ontsluitingsstructuur gemotoriseerd verkeer
Ontsluiting plangebied voor gemotoriseerd verkeer
Regiotaxi tot voor iedere huisdeur in het plangebied te
4.4
De Havenkade heeft momenteel nog een functie voor
komen. Verder rijdt ’s zomers de Walibi-Express tussen ’t
Mogelijkheden voor andere functies dan bedrijven
doorgaand personenautoverkeer. Deze functie is echter
Harde en Walibi (Biddinghuizen), met een halte in het plan-
Zijn er in het plangebied andere functies dan bedrijven
groter dan gewenst, mede vanwege overlast voor
gebied. Tenslotte ligt bij de provincie Gelderland een haal-
mogelijk zijn en zo ja: welke? Er is met name gekeken
de aanliggende woningen en vanwege de gewenste
baarheidsstudie naar een openbaar vervoer-verbinding
naar functies in de sfeer van recreatie, cultuur en
recreatieve functie van het gebied tussen de haven en
tussen ’t Harde en Dronten, die ook in of aan de rand van
educatie. Deze verkenning leidt tot de bevinding dat
het historische stadscentrum. Daarom is het gewenst dat
het plangebied een halte zou krijgen.
functies met een nationale of regionale uitstraling
de Havenkade in de toekomst alleen nog voor aanlig-
Vanuit het plangebied zijn de scholen, medische voorzie-
moeilijk haalbaar zijn. Dergelijke functies in de
gende bestemmingen te gebruiken zal zijn. Dit betekent
ningen e.d. in Elburg-Oost goed bereikbaar via de vesting
recreatieve sfeer (pretpark, specifiek winkelcentrum,
dat al het autoverkeer van en naar het bedrijventerrein
of via de route Robbertsmatenstraat - Hellenbeekstraat. De
‘wavehouse’, enz.) die een verzorgingsgebied hebben op
afgewikkeld dient te worden via het bedrijventerrein, over
straatprofielen in het plangebied bieden voldoende ruimte
een nationale of regionale schaal, eisen een uitstekende
de Oostelijke Rondweg. De ontsluiting van de woon- en
voor fietsers.
bereikbaarheid en een optimale zichtbaarheid. De
bedrijvenwand langs de Havenkade vindt plaats vanaf
Functies en bebouwing
bezoekers van dergelijke attracties zouden het gebied
de Havenkade die door middel van een of meer ‘knippen’
Stratenpatroon in het zuidwestelijke deel Kruismaten
alleen kunnen bereiken via het bedrijventerrein en
van de ontsluiting van Kruismaten gescheiden wordt. De
Het toekomstige stratenpatroon in het zuidwestelijke deel
de Oostelijke Rondweg. De optimale zichtbaarheid
‘knippen’ zijn passeerbaar voor nooddiensten, voetgangers
van Kruismaten is gebaseerd op het huidige stratenpa-
zou alleen mogelijk zijn bij vestiging direct aan de
en fietsers.
troon. De straat met de naam ‘Slenk’ blijft behouden maar
Havenkade, wat niet goed past bij de gewenste
wordt verbreed.
uitstraling.
Ontsluiting voor openbaar vervoer en fiets
De Havenkade zal in de toekomst voor autoverkeer dood-
Voorzieningen in de sfeer van cultuur en educatie
De dichtstbijzijnde reguliere bushalte is aan de Zwol-
lopen waar dat ook nu het geval is. Voor nooddiensten en
(museum, schouwburg, voorlichtingscentrum) passen
scheweg, aan de andere kant van de vesting (ca. 400 m
langzaam verkeer blijft de verbinding Kruismaten – Haven-
niet goed op een bedrijventerrein en er moet doorgaans
lopen). Deze loopafstand wordt door de provincie als
kade gehandhaafd.
geld bij zodat de financiële haalbaarheid ontbreekt.
acceptabel beschouwd, zodat het omleggen van buslijnen
De parkeerplaatsen achter de havenwand zullen vanaf de
Voorzieningen met een lokaal verzorgingsgebied (sauna,
niet aan de orde is. Overigens is het mogelijk om met de
Havenkade bereikbaar zijn.
fitnesscentrum, watersportwinkel) zouden wél in het
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
31
Entree Bedrijven
Entree woningen
Entree Bedrijven
Entree woningen
Modellen koppeling woningen en bedrijvigheid
economische haalbaarheid.
plangebied passen, maar ook deze functies stellen hoge
Havenkade. Voor kleinschalige functies zoals
eisen aan een goede bereikbaarheid en een passende
voorzieningen en wonen zijn entrees aan de Havenkade
omgeving. Belangrijke trekker voor ondernemers in
een goede oplossing. Voor bedrijven waarvan de klanten
Oostelijke Havenkade als één geheel ontwikkelen
dit gebied is de watersport. Bij een uitbreiding van
met de auto via Kruismaten het bedrijf bezoeken, is het
Het oostelijk deel van de Havenkade wordt alleen dán
de jachthavencapaciteit zou een uitgebreider, daarop
niet logisch de entree aan de Havenkade te maken. Om
aantrekkelijk en levendig als de gehele wand in één keer
gericht aanbod aan winkels en ondernemingen verwacht
die reden lijkt bedrijvigheid geen goede functie langs de
of binnen een tijdsbestek van enkele jaren aangepakt
mogen worden.
Havenkade.
wordt. Als slechts een of twee van de vier secties van de havenwand vernieuwd worden volgens dit plan, zal het
Relatie met het oude centrum
Combinatie met horeca en wonen wenselijk
Als er lokale voorzieningen aan het plangebied
Om de levendigheid ook buiten werktijden, dus ’s avonds
toegevoegd worden, moet bekeken worden hoe de
en in de weekends, te garanderen betekent dit een
Parkeren deels achter de havenwand oplossen
wisselwerking met het bestaande voorzieningenpakket
combinatie van diverse typen bedrijvigheid (winkels en
De oplossing voor het parkeren is een belangrijke
in het naastgelegen oude centrum zal zijn.
horeca bijvoorbeeld) of een combinatie van bedrijven en
factor. Langs de Havenkade is, vanwege de gewenste
woningen.
recreatieve aantrekkelijkheid in beperkte mate
Ambitie kadebebouwing Kruismaten
resultaat als geheel niet het gewenste effect hebben.
parkeerruimte beschikbaar. Er moet dus achter en tussen
De gemeente heeft de ambitie om de kade van
Balans kwaliteitseisen en economische haalbaarheid
de gebouwen langs de Havenkade ruimte voor parkeren
Kruismaten te ontwikkelen naar een levendige omgeving
De gemeente neemt niet zelf actief de ontwikkeling ter
gevonden worden.
met een aantrekkelijke kadebebouwing en een
hand maar faciliteert alleen initiatieven van particulieren
aaneenschakeling van verschillende watergerelateerde
en stelt eisen aan de kwaliteit. Die particuliere
Combinatie wonen en bedrijvigheid
bedrijven. Deze ambitie leidt tot enkele aanvullende
ontwikkelaars zullen alleen investeren als een rendabele
Een menging van functies langs de Havenkade is
uitgangspunten die hieronder toegelicht worden.
exploitatie mogelijk is. Als de eisen te hoog gesteld
wenselijk. Om de juiste oplossing voor deze menging te
worden, zal er geen initiatief genomen worden en
onderzoeken is een modellenstudie uitgevoerd. De beste
Entrees aan de kade
blijft de kadebebouwing zoals die nu is. Het is dus zaak
oplossing blijkt een menging van diverse typen bedrijven
Een levendige kade vraagt om entrees aan de
de juiste balans te vinden tussen kwaliteitseisen en
en bedrijfsgebouwen en diverse typen woningen. Deze
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
33
oplossing is uitgewerkt in het stedenbouwkundig plan.
hoek van de Havenkade en de J.P. Broekhovenstraat, en
Milieuzonering en woningen
Voor bedrijfshallen, al dan niet havengerelateerd, is
op de hoeken van de Slenk, waar ruimte is voor horeca
Direct ten noorden van de voorgestelde nieuwe
ruimte achter de havenwand, waarbij één of meer
met terras of winkels. Entrees van woningen aan de straat
havenwand ligt een bedrijf in SBI-milieucategorie 3.
bedrijven ook een entree aan de Havenkade kunnen
zijn wenselijk evenals een mix van woningtypen. Dit
Volgens de wettelijke bepalingen dient de afstand van de
krijgen. Een recreatiebedrijf kan zich bijvoorbeeld op
leidt tot het opnemen van ruimte voor grondgebonden
kavelgrens tot toe te voegen gevoelige bestemmingen,
het bedrijvengedeelte achter de havenwand vestigen
woningen in het plan.
waaronder woningbouw, minimaal 50 meter te zijn.
en het horecadeel van het bedrijf aan de Havenkade
Vanuit ruimtelijk oogpunt is verlenging van de oostelijke
onderbrengen. Ook is een beperkte winkelvoorziening
Indicatief programma
bebouwingswand langs de Havenkade in noordelijke
denkbaar, eventueel havengebonden.
In het stedenbouwkundig plan is in de nieuw te
richting wenselijk. Dat is alleen mogelijk als de kavelgrens
In het bestemmingsplan zal de combinatie van
ontwikkelen havenwand ruimte voor het volgende
van het bedrijf ten noorden van het plangebied in
woningen met bedrijfsruimtes over de gehele lengte van
indicatieve programma:
noordelijke richting verschoven wordt of als deze kavel
de havenwand mogelijk gemaakt worden.
•
Een gering aantal woningen (grondgebonden en
in een lagere milieucategorie wordt ondergebracht.
(service)appartementen) op termijn en onder door
Het woningbouwplan langs de Havenkade zal aan de
de gemeente te stellen randvoorwaarden;
bepalingen in de vergunning van het betreffende bedrijf getoetst worden.
Woningen aan de Havenkade In dit plan is alleen ruimte voor woningen die
•
Klein hotel met ca. 10 bedden;
een aanvulling betekenen op het gemeentelijke
•
Ca. 250 m² horeca- of winkelvoorziening.
woningbouwprogramma. Het is aan de initiatiefnemers
Voor monofunctionele bedrijfsruimte is plaats achter de
Bedrijven in zuidwestelijke deel Kruismaten
/ ontwikkelaars om niches op te zoeken die aan
havenwand.
De zuidwestelijke punt van het bedrijventerrein
deze eis voldoen, waarbij gedacht kan worden aan
Dit programma is indicatief omdat het definitieve
Kruismaten zal opnieuw ingericht worden, mede om
starters-, senioren-, zorg- en recreatiewoningen en
programma op initiatief van de ontwikkelaars, later in
de bouw van nieuwe havenwand mogelijk te maken.
–appartementen. Als het gaat om recreatiewoningen
het proces, in overleg met de gemeente, op basis van dit
Het uitgangspunt voor dit nieuw in te richten terrein
ligt de koppeling met de jachthaven voor de hand. Deze
stedenbouwkundig plan en binnen de wettelijke kaders
is een meer kleinschalige inrichting, gebaseerd op het
woningen kunnen op een plint van bedrijven of winkels
gestalte zal krijgen. Marktruimte en het ontbreken van
geplaatst worden. Geschikte locaties daarvoor zijn de
negatieve effecten op woningbouwontwikkelingen in Elburg-Oost moeten worden aangetoond.
bestaande stratenpatroon. Dit terrein is uitsluitend
de gemeente vastgestelde bijdrage per parkeerplaats.
geschikt voor lichtere bedrijvigheid (categorie 1 en 2)
De gemeente is dan verplicht om binnen een periode
met een maximale hoogte van 7 meter. De eisen aan
van 10 jaar en een straal van 900 meter, de benodigde
de inrichting van de kavels en aan de vormgeving van
parkeerplaatsen te realiseren.
deze bedrijfsgebouwen zijn opgenomen in hoofdstuk 5: Beeldkwaliteitsplan voor het Oostelijk deel van het
functie
havengebied.
4.5
Openbare ruimte
Parkeren Voor het boven beschreven indicatieve programma zijn volgens CROW-normen 150 parkeerplaatsen nodig.
parkeernorm
woningen middelduur woningen goedkoop
eenheden
Parkeerplaatsen
1,9 / won.
12
23
1.7 / won.
42
72
Daarvan zullen er 32 langs de Havenkade aangelegd
hotel
1,5 / kamer
10
15
worden en de overige in parkeerhoven op uitgegeven
horeca
16 / 100 m2
2,5
40
terrein achter de havenwand. De langsparkeerplaatsen
totaal
150
aan de gevelzijde van de Havenkade dragen bij aan de gewenste levendigheid en dragen bij aan een goede bereikbaarheid van de toekomstige woningen en bedrijven. Indien uit de definitieve inrichting blijkt dat het niet mogelijk is om de benodigde parkeerplaatsen in het gebied te realiseren, kan gebruik worden gemaakt van het Parkeerfonds. Op grond van deze regeling kan voor de parkeernorm ontheffing worden verleend van het de Bouwverordening, tegen betaling van een door
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
35
3m
1,5m
14m
4m
2,5m
Profiel A: Havenkade bestaande situatie
Profiel D: bestaande situatie
2,5m
7m
2,5m
Profiel E: nieuwe situatie volgens stedenbouwkundig plan
5m
5m
2m
4,5m
Profiel B: Havenkade nieuwe situatie volgens stedenbouwkundig plan
3,5m Profiel C: bestaande situatie
2m
3,5m
4,5m
3,5m
5m
3,5m
Profiel F: nieuwe situatie volgens stedenbouwkundig plan
Straatprofielen
D+E
Het toekomstige oostelijke deel van de Havenkade sluit aan op het profiel van het reeds aangelegde deel met een brede wandelstrook langs de kade. Tussen de rijbaan en de gevelwand ontstaat een geleidelijk breder wordend trottoir dat vanwege het uitzicht en de bezonning geschikt
F
is voor een terras. Langs de gevelwand vormt een doorlopende ‘stoep’ (een privé-ruimte op uitgegeven terrein aansluitend op het trottoir) de overgang tussen openbaar en privé.
A+B
Groen In de brede wandelstrook langs het water is ruimte voor bomen 1e grootte, die vanaf de huidige standplaats daar naartoe verplaatst zullen worden. Waar nodig worden nieuwe bomen geplant. Aan de noordelijke zijde van het plangebied is ruimte voor een plantsoen met een kinderspeelplaats.
C
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
37
Traditionele gevels met verschillende gevelindeling, materialen en kleur
5 Beeldkwaliteitsplan oostelijk deel havengebied 5.1
Woningen en bedrijven aan de Havenkade
Om de gewenste samenhang in het havengebied te
Traditioneel maar niet retro
Accenten
realiseren is het noodzakelijk van te voren afspraken
De nieuwe havenwand zal een traditioneel karakter
De bouwblokken aan weerszijden van de Slenk zijn een
te maken over de uiterlijke verschijningsvorm en
hebben dat aansluit bij het karakter van Elburg en bij
potentiële blikvanger. Voor deze gebouwen is speciale
de kwaliteit van het gebied; de beeldkwaliteit. Dit
de aanwezige bebouwing rond de haven. Tegelijk is het
aandacht nodig. Een meer moderne en uitdagende
beeldkwaliteitsplan is mede gebaseerd op de eerder voor
een project van nu en heeft het geheel een duidelijk
architectuur behoort hier tot de mogelijkheden.
dit gebied opgestelde rapporten ‘Ontwikkelingsvisie
eigentijdse signatuur. Retro-architectuur is niet gewenst. Gevelbehandeling
Havenkade’ en ‘Herinrichting Havenkade’. Eenheid
Verspringende voorgevels tot maximaal 25 cm brengen
De nieuwe bebouwing zal bestaan uit drie secties
plastiek in de gevelwand. In- en uitspringende,
langs de Havenkade en één sectie aan de J.P.
geveldelen, bijvoorbeeld erkers, speciaal op de hoeken
Broekhovenstraat. De havenwand zal zich manifesteren
en knikken zijn gewenst. Alleen inpandige balkons
als één stedenbouwkundig geheel met daarbinnen per
en Franse balkons zijn toegestaan aan de Havenkade.
travee of per twee traveeën nuances in rooilijn, goot- en
Borstweringen zijn van baksteen of van hout.
nokhoogte, detaillering en materiaal om de gewenste
Zijgevels aan paden naar parkeerhoven achter de
individuele uitstraling te bereiken. De bouwhoogte
havenwand, zijn voorzien van minstens 1 raam op de
wisselt van 2 en 3 lagen met kap tot 4 lagen met kap aan
eerste 2 bouwlagen.
weerszijden van de Slenk. Alle bouwblokken hebben
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
zadeldaken in de vorm van hoofdzakelijk dwarskappen
Materiaal
afgewisseld met langskappen.
Het bouwmateriaal is gebakken steen in het kleurenscala
De individuele uitstraling wordt versterkt door de
van bruin tot rood in een middentint tot donkere tint.
verticale belijning in de gevels te benadrukken.
De daken zijn bedekt met bruine of grijze pannen. Een
februari 2011
39
Sectie’s, bouwhoogte
Kappen
Individuele uitstraling
Gevelindeling
Kader voor ontwikkeling van de havenwand
mogelijk ondersteunend materiaal is hout, geschilderd
Stedenbouwkundige begeleiding vervolg
in donkere tinten van zwart tot bruin, rood en blauw. De
Omdat het plangebied mogelijk door meerdere
kozijnen zijn wit.
partijen wordt ontwikkeld, waarbij het programma
baksteen in dezelfde kleur als de straatsteen, tot 50
Puien van winkels en horecabedrijven bestaan voor
nog niet vaststaat, kan dit beeldkwaliteitplan alleen
cm hoog met een grijze natuurstenen dekplaat;
maximaal 70 procent uit transparant materiaal. Reclame-
kaders bieden. Dit betekent dat hij het opstellen van
uitingen zijn alleen toegelaten op de glazen puien en/
programma’s en bij het maken van ontwerpen voor de
of in de vorm van een uithangbord of –lichtkast van
havenwand, stedenbouwkundige begeleiding nodig
maximaal 0,5 m2 oppervlak.
is. Deze kennis kan worden verkregen bij het Gelders Genootschap of bij een andere externe partij. De
gemetselde natuursteen; •
•
Langs de wandelstrook zitelementen uit gemetselde
Het trottoir aan de gevelzijde wordt van de rijbaan gescheiden door een betonnen band.
•
Boomkransen circa 10 cm verhoogd gelegen en samengesteld uit trottoirbanden;
•
Straatverlichting van hetzelfde ‘klassieke’ type dat
Stoepen en entrees
stedenbouwkundige begeleiding geschiedt op basis van
in Elburg standaard toegepast wordt, in de kleur
De stoepen zijn 120 cm diep, zijn hoofdzakelijk verhard
bovenstaande beeldkwaliteitseisen, maar krijgt de ruimte
donkergroen;
met een kwalitatief hoogwaardig materiaal en worden
om samen met de ontwikkelaars, architecten, gemeente
tezamen met de gevelwand ontworpen.
en de welstandscommissie tot een passende geheel te
Alle woningentrees liggen aan de Havenkade of aan
komen.
de Slenk. De entrees zijn aanleiding voor bijzondere detaillering in aansluiting op de stoepen.
5.2
•
donkergroen; •
Afvalbakken: donkergroen;
•
Op het verharde kadevlak het water is plaats voor
Openbare ruimte Havenkade
soortgelijke houten tafels met banken als elders
De openbare ruimte is rustig en ‘dorps’ ingericht. Keuze architect
De straten zijn uit de materialen samengesteld die
Het is wenselijk dat de havenwand door één architect
gebruikelijk zijn in Elburg en de rest van de Havenkade:
ontworpen en uitgewerkt wordt en dat de architect
•
Rood tot paars gemêleerde gebakken klinkers in de
Paaltjes voor elektravoorziening boten,
langs de Havenkade staan; •
De wandelstrook watert af naar de haven, de rijbaan ligt tonrond met aan weerszijden molgoten;
•
Het materiaal en meubilair van de Havenkade
door de initiatiefnemer, in overleg met de gemeente,
rijbanen en hetzelfde materiaal in Waalformaat in de
wordt doorgetrokken in de Slenk en in de J.P.
geselecteerd wordt.
trottoirs en wandelstrook langs het water;
Broekhovenstraat tot aan de ‘knip’.
•
Hoogteverschillen naar de wandelstrook langs het water worden opgevangen in hellende banden van
Stedenbouwkundig plan Havengebied Elburg e.o.
februari 2011
41
De openbare ruimte aan de Havenkade
5.3
Bedrijven
Havenkade: begroeide hekwerken tot 2,1 meter hoog;
Achter de havenwand bevindt zich het gedeelte met uitsluitend bedrijfsgebouwen. Aangezien in dit
•
Namen bedrijven alleen aan de gevel, in letters of
gedeelte van het plangebied op de lange termijn een
logo’s met een maximum hoogte van 1,5 meter.
transformatie wordt voorzien naar een meer gemengd
Reclame of naamborden op daken, lichtbakken en
stedelijk gebied is het wenselijk uit te gaan van een
uithangborden of borden op het terrein zijn niet
‘lichte’ vorm van bedrijfsbebouwing. Aan deze gebouwen
toegestaan.
en aan de inrichting van de bedrijfskavels worden de volgende eisen gesteld: •
Concentratie van bedrijfsactiviteiten in één bedrijfsgebouw met een hoogte tot maximaal 7 meter;
•
Een eventueel kantoorgedeelte wordt in dit hoofdvolume ingebouwd;
•
Platte daken;
•
Kleurstelling van de gebouwen is licht- tot middengrijs;
•
Parkeren op eigen terrein met aan de voorzijde ruimte voor maximaal 5 auto’s;
•
Overige parkeerruimte en opslag van goederen uitsluitend op het achtererf;
•
Terreinafbakening met spijlenhekken en – poorten aan de straatzijde 2,1 meter hoog, kleur donkergrijs;
•
Terreinafbakening aan parkeerhoven achter
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
43
Voorbeelden van gevels, parkeren en erfscheiding bedrijven
Principe van perceelinrichting zuidwestelijk deel Kruismaten
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
45
N
Ruimtelijk plan voor het havengebied
20
40
60
80
100m
6 Schetsplan gebied ten westen van het Havenkanaal Legenda
Schetsplan Dit hoofdstuk beschrijft het stedenbouwkundig
Haven / Havenkanaal
Bedrijven
Bestaande woningen en voorzieningen
Nieuwe woningen en voorzieningen
Bomen Kade
Weg
Parkeerplaatsen (verhard)
Parkeerplaatsen (grasbetontegel)
Tuinen
Evenemententerrein
Plangrens oostelijk deel havengebied
Voetveer
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
•
Voorzieningengebouw: Op de locatie van het
schetsplan voor het gebied ten westen van de haven.
huidige parkeerterrein is ruimte voor een
Omdat dit plan nog in de schetsfase verkeert zijn er nog
voorzieningengebouw, met horeca en ‘slecht
geen uitgewerkte programma’s en inrichtingsvoorstellen
weer voorzieningen’ met daarbij een beperkte
beschikbaar. Die horen thuis in een volgende fase,
parkeercapaciteit.
namelijk die van het gedetailleerd stedenbouwkundig
•
Nieuwe parkeerplaats: Tegenover het
plan. Wel zijn in dit plan een aantal varianten van
evenemententerrein ligt de toegang tot de nieuwe
onderdelen beschreven die in de volgende fase meer
parkeerplaats die ruimte biedt aan circa 400 auto’s.
nauwkeurig onderzocht en uitgewerkt zullen worden.
De ijsbaan zal aangepast of verplaatst worden.
In de teksten en tekeningen in dit hoofdstuk zijn
het evenemententerrein ingericht.
•
beeldkwaliteitseisen verwerkt.
Uitbreiding jachthaven: De bestaande jachthaven wordt uitgebreid met 80 tot 120 plaatsen op de locatie van het huidige parkeerterrein op
De haven centraal
de westelijke oever van het Havenkanaal. De
Centraal in dit schetsplan staat de concentratie van
bestaande loods wordt gesloopt. De kades langs het
ingrepen en activiteiten rondom de haven en dicht
Havenkanaal en langs de Oude Haven blijven vrij
bij het centrum van Elburg vanuit de gedachte dat
toegankelijk.
nieuwe toevoegingen bestaande kwaliteiten moeten
•
Verbeterde entree Elburg vanaf de Flevoweg: De route
ondersteunen.
vanaf de Flevoweg naar het centrum van Elburg
Deze concentratie bevindt zich op en rond de huidige
wordt aantrekkelijker gemaakt. Vanaf de rotonde
parkeerplaats aan de haven. De belangrijkste ingrepen
zal de bezoeker de nabijheid van het centrum en
zijn:
levendigheid kunnen ervaren.
•
Evenemententerrein: Op de locatie van het grasveld
Buiten het havengebied ligt de nieuwe bestemming
en het dijkje ten noorden van de Oude Haven wordt
voor de Kop van het Havenkanaal, met ruimte voor
februari 2011
47
150m
N
Ruimtewerking Oude Haven en evenemententerrein
Legenda
Haven / Havenkanaal
Bedrijven
Bestaande woningen en voorzieningen
bijvoorbeeld een hotel, wellness en bijbehorende
het oude centrum en de haven en er kan dichtbij
voorzieningen. Deze ingrepen zullen in de volgende
voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd worden.
paragrafen nader toegelicht worden.
Niet in de laatste plaats biedt een evenemententerrein op deze locatie de kans het nu rommelige entreegebied
Nieuwe woningen en voorzieningen
Bomen
Evenemententerrein
tussen de rotonde in de Flevoweg en de Oude Haven
In Elburg is behoefte aan een terrein waar diverse,
aanzienlijk te verbeteren.
vooral kleinere tot middelgrote evenementen plaats
Een gemeentelijk evenementenbeleid is in
kunnen vinden. Gedacht wordt aan evenementen
voorbereiding. Daarin zal vastgelegd worden welke
in de sfeer van historie, cultuur, markt, kermis en
typen evenementen wenselijk en haalbaar zijn in Elburg
vermaak, die de toeristische aantrekkelijkheid van
en welke locaties daarvoor in aanmerking komen.
Elburg zullen versterken. Aanvankelijk was het idee
Kade
Weg
Parkeerplaatsen (verhard)
dit evenemententerrein ten zuiden van de huidige
Prettige ruimte
ijsbaan te lokaliseren. Nadelen van deze locatie zijn
Een evenemententerrein op deze prominente
de gebrekkige ontsluiting, een weinig aantrekkelijke
locatie moet niet alleen tijdens evenementen goed
omgeving en vooral het ontbreken van een relatie met
functioneren, maar moet ook een prettige ruimte zijn
het historische voorzieningencentrum van Elburg. Het is
als er geen evenement is. Dat kan bereikt worden door
Parkeerplaatsen (grasbetontegel)
minder aantrekkelijk een evenement te organiseren in
het terrein vorm te geven als een ‘groen plein’, deels
een weiland op een weinig zichtbare, achteraf gelegen
verhard en deels in gras met enkele bomen. Samen met
Tuinen
locatie. Uit het onderzoek naar een betere locatie kwam
de Oude Haven zal het evenemententerrein één ruimte
het grasveld tussen de Oude Haven en het parkeerterrein
vormen van ongeveer 150 meter lang en 100 meter
Evenemententerrein
naar voren als de meest aantrekkelijke. Deze locatie is
breed. Het zal een weidse ruimte zijn waarin het water
Plangrens oostelijk deel havengebied
beschikbaar en is met 4.000 – 7.000 m2 van een goed
en de aangemeerde boten een boeiend schouwspel
formaat voor het nagestreefde type evenementen. Het
opleveren. Het is belangrijk dat aan de noordzijde een
Voetveer
terrein ligt tegen de twee trekkers van Elburg namelijk
zekere wandwerking ontstaat waarin het toe te voegen
Stedenbouwkundig plan Havengebied Elburg e.o.
februari 2011
49
uitbreiding haven 120 plaatsen
uitbreiding haven 80 plaatsen
ca. 3300 m2 ca. 860 m2
Twee modellen voor omvang uitbreiding jachthaven en voorzieningengebouw
N
20
40
60
80
100m
Legenda
Haven / Havenkanaal
Bedrijven
Bestaande woningen en voorzieningen
Nieuwe woningen en voorzieningen
Bomen
Kade
Weg
Parkeerplaatsen (verhard)
Parkeerplaatsen (grasbetontegel)
Tuinen
Evenemententerrein
Plangrens oostelijk deel havengebied
Voetveer
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
voorzieningengebouw (zie volgende paragraaf ) zal
overdekte speeltuin, een bowling, een kartbaan
voorzien. Tenslotte is het wenselijk dat langs de kades
enzovoort.
ruimte vrij blijft om te wandelen en boten aan te meren
Het is ook mogelijk om een deel van het gebouw te
en te bevoorraden.
gebruiken als kantoorruimte voor de havenmeester
Het nu aanwezige dijkje kan verdwijnen of kan in een
annex informatiepunt, maar deze functies kunnen ook in
smallere versie terugkeren langs de kade. Wellicht is het
andere gebouwen worden ondergebracht.
voor de ruimtewerking beter het dijkje te vervangen
Voor al deze voorzieningen geldt dat ze ondersteunend
door een haag. Het gebouwtje van de voormalige
aan dan wel aanvullend op het bestaande
visafslag kan op de huidige locatie gehandhaafd
voorzieningenpakket van Elburg moeten zijn. Gedacht
blijven. Het voormalige peilschaalgebouwtje (in
wordt aan een gebouw van 2 lagen, mogelijk met
gebruik als toiletgebouw) kan mogelijk niet op de
soortgelijke architectuur en uitstraling als de recent
huidige plaats blijven staan. In dat geval zal worden
opgeleverde Botterwerf: Een kleurig gebouw met veel
bekeken of het mogelijk is het gebouwtje te verplaatsen
hout dat verwijst naar de haven.
naar een meer geschikte locatie aan de rand van het
Afhankelijk van de markt en het programma zou het
evenemententerrein.
voorzieningengebouw kunnen bestaan uit twee losse volumes naast elkaar met een pleintje ertussenin, een
Voorzieningengebouw
gebouw in een U-vorm of een groter enkelvoudig
Het voorzieningengebouw ondersteunt de toeristisch-
volume.
recreatieve functie van Elburg. Er is ruimte voor
De afmetingen van het gebouw, het volume en
bijvoorbeeld:
plastiek zullen in de volgende fase vastgesteld
•
Horeca met terras;
worden in samenhang met het programma en met
•
Kleinschalige winkelvoorzieningen: water- en
inrichtingsvoorstellen voor de omringende openbare
havengebonden;
ruimte.
“Slechtweervoorzieningen”: bijvoorbeeld een
Tussen dit gebouw en de kade of tussen twee
•
gebouwvolumes is ruimte voor een beperkt aantal februari 2011
51
Visualisatie evenemententerrein en voorzieningengebouw
openbare parkeerplaatsen ten dienste van het voorzieningencentrum. Het idee is dat tijdens wat grotere evenementen deze parkeerruimte tijdelijk bij het evenemententerrein gevoegd kan worden. In de inrichting van de parkeerruimte moet rekening gehouden worden met deze dubbelfunctie. Uitbreiding jachthaven De bestaande jachthaven wordt uitgebreid op de locatie van het huidige parkeerterrein op de westelijke oever van het Havenkanaal. De loods wordt gesloopt. Deze uitbreiding zal ruimte bieden aan 80 tot maximaal 120 boten. Nader onderzoek moet uitwijzen of er voldoende markt is voor de maximale uitbreiding. De inrichting van deze nieuwe haven sluit aan op die van de bestaande en ook in de exploitatie vormen ze één geheel. De voormalige visafslag blijft gehandhaafd op de huidige locatie. De inrichting van de kades sluit in materiaal, meubilair en inrichting aan op de inrichting van de Havenkade. Verbetering noordelijke entree In het ontwerp voor de noordelijke entree van Elburg zijn de volgende wensen verwerkt: Belangrijke zichtlijnen
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
53
Visualisatie uitbreiding jachthaven en voorzieningengebouw
•
Zicht op Elburg vanaf de Flevoweg;
Het ontwerp bevat een doorgaande boombeplanting
klein terras herbergen of zelfs een combinatie van deze
•
Een waardige en aantrekkelijke toegang naar Elburg
in de oostelijke berm van de Flevoweg. Een landschap-
functies. Dit gebouwtje is niet hoger dan circa 10 meter
vanaf de rotonde in de Flevoweg;
pelijke soort als populier, abeel of es is hier een goede
en heeft een footprint van maximaal 40 m2.
Een aangenaam verblijfsklimaat langs het pad op de
keuze. Langs de bomen wordt een haag geplant van
De Havenkade tussen de rotonde en de Oude Haven
westelijke oever van het Havenkanaal;
0,7 meter hoog. Vanaf de Flevoweg ziet de automobilist
zal geherprofileerd worden. Het wegprofiel schuift
Behoud / herstel van belangrijke zichtlijnen, met
onder de boomkronen door en over de haag heen, de
naar het westen en aan de oostzijde worden bomen
name die langs het Havenkanaal op de Vischpoort.
haven en Elburg in de verte liggen. De bomen en de haag
geplant van een stedelijke soort, bijvoorbeeld linde. Het
zorgen ervoor dat het verblijfs- en wandelklimaat langs
nieuwe wegprofiel krijgt hetzelfde profiel en dezelfde
In hoofdstuk 2.3 is de zichtbaarheid van de vesting
het Havenkanaal zal verbeteren. De auto’s rijden in de
materialisering als de Havenkade langs de Oude Haven.
vanaf de Flevoweg toegelicht. Daaruit blijkt dat vanaf
schaduw en achter de haag en zullen minder nadrukkelijk
de Flevoweg de Vischpoort en het oude centrum niet
de ruimte bepalen dan nu het geval is.
of nauwelijks zichtbaar zijn. Aan dit zicht valt weinig
De zichtlijn langs de westelijke oever van het Havenka-
te verbeteren, omdat met name ook de bomen op de
naal op de Vischpoort blijft behouden. Er zullen geen
vestingwal het zicht wegnemen en het is niet wenselijk
zichtbelemmeringen op deze lijn geplaatst worden.
• •
deze bomen te verwijderen. Door het slopen van de bestaande loods aan de noordzijde van het parkeerter-
Vanaf de rotonde naar het centrum
rein en door het uitbreiden van de jachthaven naar het
Het is wenselijk om nabij de rotonde een bijzonder en
zuiden zal het zicht vanaf de Flevoweg op de haven
opvallend element te plaatsen dat de entree van Elburg
verder verbeteren. Het nieuwe voorzieningengebouw
markeert. Dit element kan een klein gebouw zijn of een
verandert het zicht op Elburg niet wezenlijk. Het voor-
kunstwerk of bijvoorbeeld een oude botter of dukdalf.
zieningengebouw ontneemt evenmin het uitzicht op de
Indien het een gebouwtje betreft, kan het een kiosk, het
jachthaven.
kantoor van de havenmeester of een uitspanning met
Stedenbouwkundig plan havengebied Elburg e.o.
februari 2011
55
A
6m
3m
6m
B+C
2m
Profiel A: entree toegangsweg nieuwe parkeerplaats
Profiel B: bestaande situatie
Profiel C: nieuwe situatie parkeerplaats
25m 25m
8.5m 8,5m
96,5m 96.5m
21.5m 21,5m
3m 3m
13m 13m
25m 25m
8.5m 8,5m
96,5m96.5m
21.5m 21,5m
3m 3m
13m 13m
Nieuw parkeerterrein
plaatsen zal immers de grasgroei door het relatief
kan kopen is hier denkbaar. De ruimte op de tweede laag
Bezoekers van Elburg parkeren op het nieuwe
intensieve gebruik toch beperkt blijven. Voor dit
en onder de kap kan als woonruimte worden gebruikt.
parkeerterrein ten westen van de Havenkade, aan te
terreindeel zal het verlichtingsniveau moeten worden
Qua architectuur sluit dit gebouw aan op de overige
leggen op het huidige ijsbaanterrein. Dit parkeerterrein
afgestemd op structureel gebruik, dus ook tijdens
bebouwing rond de haven: het heeft een kap en wordt
krijgt een toegang ter plaatse van het huidige pand