De Nieuwe Haven VASTGESTELD

Gemeente Elburg Bestemmingsplan De Nieuwe Haven Elburg

Vastgesteld

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

EDOK-RO

EDOK-RO Van Breugelplantsoen 81 3771 VN Barneveld  06 – 1395 0955 @ info@edok-ro.nl

Documenttitel

: Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Haven’, Elburg

Gemeente

: Elburg

Datum

: 5 februari 2024

Opsteller

: EDOK-RO In samenwerking met Prins Project (dhr. R. Wieberdink)

2

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerende planologische situatie 1.4 Leeswijzer

7 7 7 9 10

Hoofdstuk 2 Bestaande en toekomstige situatie 2.1 Historische ontwikkeling Elburg 2.2 Bestaande situatie 2.3 Toekomstige situatie

11 11 13 15

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 3.5 Conclusie beleid

17 17 19 21 21 27

Hoofdstuk 4 Uitvoeringsaspecten 4.1 Bodem 4.2 Water 4.3 Erfgoed 4.4 Flora en fauna 4.5 Rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe veiligheid 4.8 Bedrijven en milieuzonering 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Kabels en leidingen 4.11 MER-toets

29 29 30 32 36 39 42 44 47 49 50 51

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen 5.1 Algemeen 5.2 Methodiek 5.3 Bestemmingen 5.4 Algemene regels

53 53 53 53 55

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

57 57 57

Bijlagen

59

Bijlage 1

Ladderonderbouwing

61

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek Havenkade 42

63

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek J.P. Broekhovenstraat 1

65

Bijlage 4

Afperkend onderzoek J.P. Broekhovenstraat 1

67

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek Havenkade 42a, 42b en 42c

69

Bijlage 6

Analyseresultaten uitsplitsing grondmengmonster

71

Bijlage 7 Aanvullend verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek, Havenkade 42

73

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan De Nieuwe Haven Bijlage 8 Aanvullend verkennend bodemonderzoek en nader bodemonderzoek J.P. Broekhovenstraat 1

75

Bijlage 9 Aanvullend verkennend bodemonderzoek en bodemonderzoek asbest, Havenkade 42a, 42b en 42c

77

Bijlage 10

Watertoets

79

Bijlage 11

Archeologisch onderzoek

81

Bijlage 12

Quickscan natuurtoets

83

Bijlage 13

Stikstof onderzoek

85

Bijlage 14

Huismusonderzoek

87

Bijlage 15

Gierzwaluw onderzoek

91

Bijlage 17

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

93

Bijlage 18

Bedrijven- en Milieuzonering

95

Bijlage 19

Memo verkeer en parkeren

97

Bijlage 20

Participatieverslag

99

Bijlage 21

Nota van vooroverleg

101

Bijlage 22

Zienswijzennota

103

Regels

105

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

107 107 112

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Bestemmingsregels Gemengd Verkeer - Verblijfsgebied Wonen Waarde - Archeologie 3 Waterstaat - Waterkering

113 113 115 117 119 123

Hoofdstuk 3 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels

125 125 127 129 131 133

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

135 135 137

Bijlagen

139

Bijlage 1

Beeldkwaliteitsplan met stedenbouwkundige analyse

141

Bijlage 2

Parkeernota 2014

143

Bijlage 3

Staat van bedrijfsactiviteit

145

Verbeelding

4

147

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Toelichting

(vastgesteld)

5

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

6

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de havenkom van de historische vestingstad Elburg vormen de vervallen bedrijfspanden achter de botterwerf al geruime tijd een doorn in het oog. In 2011 heeft de gemeenteraad een stedenbouwkundige visie vastgesteld om de ruimtelijke kwaliteit van het havengebied te verbeteren. Naar aanleiding van de stedenbouwkundige visie is middels een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan 'Kruismaten 2012' de mogelijkheid opgenomen om dit deel van het havengebied te transformeren naar een woon-, werk- en recreatiegebied.

Gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied Initiatiefnemer is voornemens ter plaatse van de voormalige palingrokerij en omliggende panden en percelen 56 appartementen voorzien van commerciële functies op de begane grond te realiseren. Binnen de wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan Kruismaten 2012 is deze ontwikkeling grotendeels mogelijk. Om de ontwikkeling geheel mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied vormt het zuidelijkste deel van bedrijventerrein Kruismaten en is gelegen ten noorden van de oude havenkom van het historische vestingstadje Elburg. De locatie wordt begrenst door de wegen J.P Broekhovenstraat (oostzijde), Havenkade (zuidzijde) en Slenk (westzijde). Aan de noordzijde van de projectlocatie ligt een bedrijfsperceel dat in de toekomstige situatie gehandhaafd blijft. Per boot is de havenkom te bereiken via het havenkanaal die vroeger leidde naar de Zuiderzee. Markant eindpunt bij het binnenvaren van de haven is de vernieuwde botterwerf gelegen tegenover de tevens kenmerkende Visafslag. Aan de zuid- en oostzijde wordt de oude havenkom afgesloten middels een bebouwingslint van historische panden, waar het centrale middelpunt de Vischpoort is. Via deze poort is vanaf de Havenkade te voet of per fiets de oude binnenstad te bereiken, waarmee diverse voorzieningen binnen loopafstand van het projectgebied zijn gelegen. Voor bezoekers van dit gebied bestaat er een grote parkeergelegenheid ten zuiden van het projectgebied, genaamd de Oude Vos.

(vastgesteld)

7

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Ligging in Elburg Het plangebied grenst aan de Havenkade en de J.P. Broekhovenstraat.

Luchtfoto van plangebied en omgeving

8

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente

: Elburg

Sectie

:A

Nummers

: 2123, 2124, 2125, 2632, 2633, 2634, 2824, 2825 en 4372(deels).

Uitsnede kadastrale kaart

1.3

Vigerende planologische situatie

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Kruismaten 2012'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Elburg op 27 mei 2013.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

(vastgesteld)

9

bestemmingsplan De Nieuwe Haven In het bestemmingsplan kent het plangebied de enkelbestemmingen: 'Bedrijventerrein' en 'Verkeer Verblijfsgebied', de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' en 'Waterstaat - Waterkering'. De maximum goothoogte is 5,5 meter en de maximale bouwhoogte 8 meter. Voor een deel geldt functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie 2' en een deel 'bedrijf tot en met categorie 4.2'. Daar waar een bedrijfswoning is toegestaan is dat door middel van de functieaanduiding 'bedrijfswoning' weergegeven. Tevens geldt voor het gehele plangebied 'wro-zone - wijzigingsgebied'. Dit houdt in dat Burgemeester en wethouders, met toepassing van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, bevoegd zijn het bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied' geheel of gedeeltelijk te wijzigen in de bestemming 'Gemengd' met inachtneming van diverse wijzigingsregels. Een aantal van deze wijzigingsregels zijn:  bedrijfsactiviteiten tot categorie 1 en 2;  gestapelde woningen;  ondergeschikte horeca;  kleinschalige detailhandel in food en non-food producten, met dien verstande dat dit enkel is toegestaan op de begane grond van gestapelde woningen;  leisure-activiteiten, die aansluiten op de recreatie- en watersportfunctie;  kantoren.

Voorliggende ontwikkeling kan niet middels de wijzigingsbevoegdheid worden gerealiseerd, omdat de ontwikkeling niet past binnen de wijzigingsregels die het bestemmingsplan 'Kruismaten 2012' biedt ten aanzien van de bouwhoogte en het aantal woningen. Ten opzicht van 2012 is de markt en de vraag naar woningen sterk veranderd, daarbij komt dat de Havenvisie meer mogelijkheden biedt. Waar de wijzigingsregels uitgaan van maximaal 38 gestapelde woningen en een bouwhoogte van 14 meter zijn er in voorliggende ontwikkeling 56 gestapelde woningen met een bouwhoogte van deels 11 meter en deels 16,5 meter ontworpen. Om het plan mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied. In Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied. De gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven. Hoofdstuk 5 behandelt ten slotte de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

10

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande en toekomstige situatie

Historische ontwikkeling Elburg

De eerste sporen van bewoning in Elburg dateren van 750 na Christus. Wanneer de Zuiderzee (voorheen Flevomeer genoemd) echt ontstaat, rond 1170 na Christus, krijgt Elburg meer vaste vorm. In 1233 worden stadsrechten aan de stad toegekend. Om de vesting tegen de ruwe Zuiderzee te beschermen wordt de stad tussen 1392 en 1396 in zijn geheel verplaatst naar de huidige locatie en wordt ommuurd. De stad binnen de vesting is volgens een vooraf vastgesteld orthogonaal stramien gebouwd en neemt daarmee een unieke plaats in de Nederlands stedenbouw in. Het bestaande stratenplan binnen de vesting dateert van de veertiende eeuw. De hoofdstructuur binnen de vesting bestaat uit een symmetrisch grid. Dit wordt in sterke mate bepaald door de aanwezige bebouwing. Zowel de meer kleinschalige, als de meer grootschalige bebouwing (zoals de Nederlands Hervormde Kerk, de synagoge en het voormalig klooster) zijn nauwkeurig in het grid gepast. Alle bebouwing verschilt in maatvoering van elkaar. Niet alleen in bouwhoogtes, maar ook in oppervlakte, kapvorm, kaprichting en architectuur. De typerende rechthoekige vestingwerken, zoals deze nu nog rond de "Stad Elburg" aanwezig zijn, komen in de 16e eeuw tot stand. Omdat de vestingwerken aan het begin van de 19e eeuw geen functie meer hebben, worden ze vergraven, beplant en tot parkgebied ingericht.

Het park rond de vesting bestaat uit grasland, struweel en boombeplanting. De hele vesting is omgeven door een gracht, welke niet bevaarbaar is met grote boten en schepen. Binnen de vesting, langs de Beekstraat, ligt een gracht. Deze is niet (meer) bevaarbaar en staat door middel van duikers in contact met de gracht om de vesting heen. Binnen de vesting is weinig openbaar groen. Er is wel sprake van enkele binnentuinen, maar deze zijn niet overvloedig aanwezig. Alleen rond de Nederlands Hervormde Kerk is een grotere groenstructuur aanwezig. De oude haven lag aan de noordoostkand van het stadje, bij de monding van de Puttenerbeek, waar de schepen voor anker gingen. Na de gehele verplaatsing van de stad groeven de Elburgers een nieuwe haven en een havenkanaal. Dat was rond 1443, bijna een halve eeuw na de verplaatsing. Op een plattegrond uit 1649 staat de havenkom met het kanaal voor het eerst afgebeeld. Vele jaren vormde de bereikbaarheid van de haven een probleem. Tijdens de 17e en 18e eeuw werd er voortdurend geklaagd bij het Elburger gemeentebestuur. Grotere schepen moesten op de rede (buiten het havenkanaal) voor anker gaan. Zogenaamde “bootschuivers” zorgden voor het laden en lossen van de schepen door middel van kleine, open platbodems met een geringe diepgang. In het verleden werden er talloze pogingen ondernomen om de verzanding van de haven tegen te gaan.

Echter, zonder succes. Het voormalige havenhoofd wordt in Elburg Kop van ’t Ende genoemd. Het ligt aan het eind van het ongeveer anderhalve kilometer lange havenkanaal. Voor de aanleg van de stenen havendammen werd in de vorige eeuw puin gebruikt, dat beschikbaar was door de afbraak van de verdedigingswerken van de stad. Op de zogenaamde Westkop bevond zich een havenlicht dat bij nacht en ontij samen met de lantaarn op de Vischpoort een markering vormde voor de vissers op zee. De havenmeester moest tegen het vallen van de avond het havenlicht ontsteken. Ook tijdens noodweer moest dit werk worden gedaan. Bij de inpoldering van de Zuiderzee nam de visserij in betekenis af. Toch heeft men na de inpoldering van Oostelijk-Flevoland het havenhoofd als monument in ere gehouden. De provincie Flevoland heeft in 1988 het initiatief genomen om te komen tot herstel van de situatie vóór 1956, waardoor er weer een stukje geschiedenis zichtbaar wordt gemaakt In navolgende afbeeldingen (bron: topotijdreis.nl) is de historische ontwikkeling van Elburg goed zichtbaar. De structuur van de vesting en het havenkanaal zijn duidelijk herkenbaar op alle afbeeldingen. In 1850 is er geen bebouwing zichtbaar ter plaatse van het plangebied (ten noord-/westen van de vesting), de volgende afbeelding (1900) laat de kalkoven zien.

Rond het jaar 1960 is er een start gemaakt met de inpoldering van oosterlijk Flevoland, de dijkenstructuur is vanaf dan zichtbaar. De kalkoven is verdwenen en dichter naar de vesting is een eerste fabriek zichtbaar. In de periode van 1960 tot 2020 hebben bedrijventerrein Kruismaten en de omliggende woonwijken vorm gekregen.

(vastgesteld)

11

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Elburg rond 1850

Elburg rond het jaar 1900

12

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Elburg rond het jaar 1960

Elburg in 2020

2.2

Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit een aantal opstallen, thans in gebruik als woning, faillissementsverkoop, autobedrijf of anderszins wat op een industrieterrein verwacht kan worden. De verschillende opstallen kennen een mengeling van bouwaard. Navolgende foto’s geven een beeld van de staat van de opstallen

(vastgesteld)

13

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Recente ontwikkelingen in de nabije omgeving zijn parkeerplaats De oude Vos, de uitbreiding van de haven en het nieuwe havenkantoor. Deze ontwikkelingen zijn onderdeel van de Havenvisie, deze visie vormt ook de basis voor de ontwikkeling van dit plan.

Havenkantoor

14

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

2.3

Toekomstige situatie

De Nieuwe Haven wordt gezien als overgangsgebied tussen bedrijventerrein Kruismaten en het historische bebouwingfront langs de oude havenkom. De nieuwbouw zal in massa en architectuur een overgang vormen van de historische woningen aan de Havenkade naar de forsere korrelgrootte en het industriële karakter op bedrijventerrein Kruismaten. De bebouwingshoogte langs de Havenkade neemt toe naargelang de afstand tot de oude binnenstad groter wordt en neemt in hoogte af richting de Slenk. Hierbij wordt een hoogte tot 5 woonlagen als passend gezien, in het beeldkwaliteitsplan zijn de uitgangspunten voor het ontwerp omschreven, onderwerpen als het verspringen van voorgevelrooilijnen en een deels terug gelegen bovenste bouwlaag zijn hier geborgd om tot een kwalitatief hoogwaardig en passend ontwerp te komen. Er worden in totaal 56 wooneenheden gerealiseerd. Op de begane grond van de complexen aan de Havenkade zijn deels commerciële voorzieningen ontworpen, met een verhuurbare oppervlakte van bij benadering 410 m2. Het parkeren vindt voornamelijk (mogelijk deels overdekt) op eigen terrein plaats aangevuld met parkeervoorzieningen in het openbaar gebied. Voor een nadere toelichting op het onderwerp verkeer en parkeren zie hoofdstuk 4.9.

Inrichtingstekening De inrichting van de openbare ruimte is reeds beschreven in het visiedocument 'Havenbied Elburg'. De openbare ruimte is rustig en 'dorps' ingericht. De straten zijn uit de materialen samengesteld die gebruikelijk zijn in de vesting en de rest van de Havenkade. De uitgangspunten voor de inrichting van het openbaar gebied zijn (evenals de uitgangspunten voor de architectuur en massaopbouw van de complexen) in overleg met de gemeente Elburg, het Gelders Genootschap en de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed opgesteld en geborgd in het beeldkwaliteitsplan. De uitgangspunten voor het openbaar gebied sluiten aan op de huidige inrichting rond de historische havenkom en de Vesting. Nu de kaders vaststaan wordt het definitieve ontwerp in een later stadium uitgewerkt middels technische tekeningen. Een nadere toelichting op de massaopbouw en de totstandkoming van het beeldkwaliteitsplan wordt gegeven in hoofdstuk 3.4.3.

(vastgesteld)

15

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

16

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk komt het van belang zijnde rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid aan de orde. Eventueel sectoraal beleid is meegenomen in genoemde beleidsvelden of wordt in hoofdstuk 5, bij de milieu- en omgevingsaspecten, beschreven.

3.1

Rijksbeleid

Het Europese beleid is in grote mate vertaald naar het rijksbeleid, onder meer in de Nationale Omgevingsvisie en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het rijksbeleid wordt in deze paragraaf beschreven. 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Zwolle is aangewezen als een van de NOVI-gebieden. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:  De Omgevingsagenda. Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.  De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Regio Zwolle betreft een regio die snel sterk groeit, waardoor de woningmarkt oververhit is geraakt en het mobiliteitssysteem onder druk komt te staan. Als gevolg van klimaatverandering en de ligging in een Delta loopt het watersysteem van de regio tegen grenzen aan.

In de regio Zwolle is klimaatbestendige groei een hoofdopgave. De ambitie is om groeiregio Zwolle verder te ontwikkelen tot een blijvend aantrekkelijke, klimaatbestendige en economisch vitale regio. In de samenwerkingsafspraken voor de uitvoering van de Novi is ander andere vastgelegd dat in het bijzonder aandacht wordt besteed aan kwetsbaarheden in de fysieke leefomgeving, zoals gezondheid, natuurlijke systemen (bv bodem, ondergrond, water, lucht), natuur (bv biodiversiteit, natuurgebieden, habitats) evenals landschap en openbare ruimte (bv waardevolle landschappen, erfgoed)

(vastgesteld)

17

bestemmingsplan De Nieuwe Haven Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel de AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 vastgesteld en in oktober 2012 aangevuld. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan ruimtelijke besluiten op provinciaal en gemeentelijk niveau moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden. Conclusie Het Barro laat zich niet specifiek uit over lokale ontwikkelingen, zoals voorliggende. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het plangebied ligt niet in het NNN, dus is er geen belemmering. 3.1.3

Bro: Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), artikel 3.1.6., tweede lid, zijn eisen opgenomen waaraan een bestemmingsplan moet voldoen als dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Nieuwe stedelijke ontwikkelingen, zoals een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen kunnen ingrijpende gevolgen hebben voor de omgeving. Daarom is het noodzakelijk dat in een bestemmingsplan, maar ook in een inpassingsplan van rijk of provincie of bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan, nadrukkelijk wordt stilgestaan bij de vraag of er behoefte is aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Inmiddels heeft jurisprudentie reeds bepaald bij welke minimale omvang sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'.

Conform jurisprudentie is bij 11 woningen geen sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) en bij 12 woningen wel sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Doorwerking in het onderhavige plan en conclusie In september 2021 is door 'bureau Stedelijke Planning' onderzoek uitgevoerd naar de behoefte van commerciële ruimte en woningen (zie Bijlage 1 Ladderonderbouwing). Uit het rapport blijkt dat in zowel de regio als de gemeente genoeg kwalitatieve en kwantitatieve Ladderruimte is voor de ontwikkeling van 50 tot 60 woningen.

18

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven De detailhandelsstructuurvisie Elburg 2018 schrijft voor dat alleen binnen De Vesting actief nieuwe ontwikkelingen van detailhandel worden gestimuleerd. Buiten centra wordt niet meegewerkt aan nieuwe winkelontwikkelingen. Anderzijds is de haven van Elburg één van de twee bronpuntlocaties/ belangrijke entrees voor De Vesting, het hoofdwinkelcentrum van de gemeente. De aanwezigheid van een grote parkeerlocatie, het recreatieve karakter van de (jacht)haven en de nabijgelegen recreatieparken zorgen voor een grote toeristenstroom naar De Vesting. De haven is mede daarom een sterke verblijfslocatie, mede door de reeds aanwezige horeca, en vormt een belangrijke schakel richting De Vesting. Door de ontwikkeling van 'De Nieuwe Haven' in het verlengde van het reeds sterk-toeristische deel van de Havenkade, kan het havengebied verder versterkt worden als verblijfsgebied voor zowel inwoners als toeristen. Hiermee wordt tevens invulling gegeven aan de uitgangspunten uit de Havenvisie voor dit deel van het havengebied, namelijk: Gemengde functies ontwikkelen, bij voorkeur gebonden aan de haven. Langs de Havenkade is er plek voor voorzieningen als detailhandel en horeca. Waarbij milieubelastende functies en bestemmingen langs de Havenkade moeten worden afgebouwd en voorkomen.

Gezien zowel het detailhandelsbeleid, alsmede de Havenvisie en de ligging en functie van de jachthaven als bronpunt voor toeristen die De Vesting bezoeken is er een (beperkte) mogelijkheid tot het toevoegen van commerciële voorzieningen in 'De Nieuwe Haven'. Hierbij moet vooral gedacht worden aan (watergebonden) detailhandel, kleinschalige dienstverlening, toeristische gerichte horeca (ijssalon, koffiezaak, bijvoorbeeld op het hoekpunt) en kleinschalige kantoren in de vorm van bijvoorbeeld een marketingbureau. Dit is eveneens reeds geborgd in de wijzigingsbevoegdheid binnen bestemmingsplan Kruismaten 2012 voor dit gebied. Van belang is dat het aanbod complementair is aan De Vesting en er combinatiebezoek en levendigheid wordt gestimuleerd zodat het initiatief structuurversterkend werkt. Voor voorgenoemde ontwikkelingen is Ladderruimte en deze kunnen goed landen in 'De Nieuwe Haven'. Daarom is er bij benadering 410 m² verhuurbare oppervlakte aan commerciële voorzieningen voorzien binnen ontwikkeling De Nieuwe Haven. Geconcludeerd wordt dat de Ladder voor duurzame verstedelijking geen belemmering vormt voor het voorliggende plan. De ontwikkeling versterkt de relatie met de Vesting en draagt bij aan een levendige woonomgeving. Hierbij benadrukt de gemeente Elburg het uitgangspunt van de Havenvisie om reuring en levendigheid in dit deel van het havengebied na te streven.

3.2

Provinciaal beleid

Vanaf de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten ontstaan. Uitgangspunt van het provinciaal beleid is decentraal regelen wat kan en centraal regelen wat moet. Actieplan wonen Gelderland heeft te maken met een urgente vraag naar meer woonruimte. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met een Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in dit actieplan centraal: 1. versnelling van de woningbouw (sneller); 2. meer betaalbare woningen (betaalbaar); 3. meer flexibele woonvormen (flexibel). Het Actieplan Wonen versnelt de komende vijf jaar de bouwproductie van 43.000 woningen met vijftig doorbraakprojecten. Daarnaast zorgen de acties ervoor dat overal in Gelderland in bestemmingsplannen voldoende bouwplannen zijn opgenomen die uitgevoerd kunnen worden. Overige functies Een aantrekkelijk vestigingsklimaat vraagt om voldoende en geschikte ruimte voor de vestiging van nieuwe bedrijven en voor de ontwikkeling van bestaande bedrijven.

Gezien het huidige karakter van de Jachthaven van Elburg, de functie en ligging als bronpuntlocatie voor toeristen voor De Vesting en de trends en ontwikkelingen, is er een (beperkte) mogelijkheid voor commerciële functies in ‘De Nieuwe Haven’. De voorzieningen dienen in overeenstemming met het detailhandelsbeleid complementair en versterkend voor De Vesting te zijn.

(vastgesteld)

19

bestemmingsplan De Nieuwe Haven 3.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

Algemeen De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten vastgesteld. De visie is per 1 maart 2019 in werking getreden. De visie geeft het provinciale ruimtelijke beleid voor de komende jaren op hoofdlijnen aan. Wonen De kwaliteit van de leefomgeving wordt in de visie van groot belang geacht. Een goede kwaliteit van de leefomgeving draagt bij aan gezondheid. Hier hoort goed wonen bij, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De visie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Er wordt uitgegaan van concentratie van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Het streven is naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat weet te anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen. Gelderland moet een aanbod van woningtypen en woonmilieus hebben dat past bij de diversiteit van de woningvraag. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. Er worden regionale afspraken gemaakt over een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen.

Natuur en landschap De provincie spant zich in voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap. 3.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De omgevingsverordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Voor de planontwikkeling is het thema Wonen van belang.

Wonen In artikel 2.2.1.1 (Wonen) is bepaald dat in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het Kwalitatief Woonprogramma voor de betreffende regio en het Regionaal Programma Wonen. Het gaat om alle nieuwe woningen die in een bestemmingsplan worden opgenomen, dus ook woningen die ontstaan door woningsplitsing, vrijkomende agrarische bebouwing etc.

20

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven Toetsing Eén van de doelstellingen uit de Omgevingsvisie betreft het borgen van de kwaliteit en veiligheid van de leefomgeving. Daarbij is het van belang om te ontwikkelen met kwaliteit en recht te doen aan de kwaliteiten van het gebied. Onderhavig plan betreft een functiewijziging van de bestemming 'Bedrijventerrein' naar de bestemmingen 'Gemengd' en 'Wonen' waarvan de bebouwing zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving. Daarnaast geeft voorliggend plan invulling aan de regionale woondeal die gesloten is, de vraag naar (betaalbare) woningen is groot. Met dit plan wordt de betaalbaarheid van een aanzienlijk deel van de te realiseren woningen geborgd, een nadere toelichting hierop wordt gegeven in hoofdstuk 3.4.2 De ontwikkeling past daarmee binnen de kaders van de Omgevingsvisie Gelderland.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woonagenda 2019-2022 Samenwerking Noord-Veluwe (februari 2019)

Binnen de Samenwerking Noord-Veluwe (SNV) werken de deelnemende gemeenten samen op de thema's Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting. Op basis van deze samenwerking maken de deelnemende gemeenten en de provincie afspraken ten aanzien van kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van het woningbouwprogramma. Dit maakt onderdeel uit van de Regionale Woonagenda 2019-2022 Samenwerking Noord-Veluwe. De regio signaleert dat er sinds het einde van de crisis een oplopend tekort is aan woningen. Starters op de woningmarkt zoeken een betaalbare plek om te wonen, mensen met een zorgvraag zijn naarstig op zoek naar een beschutte omgeving en er is vraag naar nieuwe woonvormen. De woningbouw blijft fors achter bij de behoefte. Tekort aan bouwmaterialen en personeel, met stijgende prijzen tot gevolg, spelen de productie parten. Daarnaast vraag de energietransitie de aandacht. In regionaal verband en met de provincie is de afspraak gemaakt dat de afzonderlijke woningbehoefte per gemeente bij elkaar wordt opgeteld; dit is de regionale behoefte. Dit wordt beschreven in afzonderlijke woonvisies. De woonbehoefte komt voort uit woningbehoefteonderzoek. De monitoring van de kwantitatieve behoefte gebeurt nu achteraf om zo flexibeler te kunnen inspelen op veranderingen in de woningmarkt.

De voorgestane ontwikkeling van 56 woningen voorziet in de woningbehoefte en zal naar verwachting zorgen voor doorstroming. 3.3.2

Mobiliteitsvisie en -agenda

In de Mobiliteitsagenda worden de plannen en projecten van de regio en de provincie weergegeven op de terreinen van onder andere openbaar vervoer, fietsvoorzieningen, het verbeteren van de bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. De Mobiliteitsagenda is afgeleid van de Mobiliteitsvisie. Deze agenda zet vooral in op een goede bereikbaarheid van de regio. Daarbij hoort een goede en veilige bereikbaarheid op de fiets en met het openbaar vervoer. Daarnaast is een verbetering van de regionale verkeersveiligheid van belang, om zo het aantal verkeersongevallen te verminderen. Het is daarom van belang dat het plangebied goed en veilig bereikbaar is voor alle soorten verkeer.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Elburg 2018

De Omgevingsvisie is vastgesteld op 30 januari 2019. Het document geeft een integrale toekomstvisie voor de hele gemeente tot 2030. De visie van de gemeente is ‘samen naar een gezonde, veilige en duurzame balans tussen mens, ruimte en gebruik.’ Een deel van de beschreven keuzen in de visie is een herbevestiging en bestendiging van het al ingezette beleid en voor een deel wordt een nieuwe richting ingeslagen. Bij ontwikkelingen en investeringen staan de kernwaarden van de gemeente voorop. De kernwaarden zijn onderverdeeld in vijf thema’s: 1. leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving; 2. aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit;

(vastgesteld)

21

bestemmingsplan De Nieuwe Haven 3. vitaal economisch klimaat; 4. duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig; 5. bereikbaar, nabij en toegankelijk. Vanuit het thema 'Leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving' wordt onder meer ingestoken op wonen voor iedereen. Alle leeftijdsgroepen moeten aangenaam kunnen wonen in Elburg. Uitgegaan dient te worden van duurzame, energieneutrale en levensloopbestendige ontwikkelingen, waarbij indien mogelijk direct de zorgcomponent wordt meegenomen. Nieuwbouwprogramma's worden ingezet voor aantrekkelijke woonmilieus voor jong en oud. Een ander thema is het streven naar een aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit. De groene parels van de gemeente moet worden versterkt. Er moet respectvol met de waarden in de gemeente worden omgegaan. Voor de verschillende deelgebieden in de gemeente zijn zogenoemde Idee-kaarten ontwikkeld. Deze kaarten benoemen de ambitie voor het gebied en de uitgangspunten voor behoud en versterking van de omgevingskwaliteit en de identiteit van het gebied. Voor het plangebied geldt IDeekaart: Vesting. Ambitie: De Vesting is de cultuurhistorische parel van Elburg en beschermd stadsgezicht, inclusief de schootsvelden.

De toeristische- en recreatieve aantrekkingskracht wordt verder versterkt door diversificeren van het aanbod, zoals een slechtweervoorziening en ontwikkelingen rondom de haven en op Kruismaten. Spreiding van het toeristische- en het recreatieve bezoek wordt nagestreefd, om de overlast te beperken. Kruismaten wordt een broedplaats voor startende watergerelateerde kennisintensieve bedrijfjes en er zijn mogelijkheden voor verkleuring naar recreatie- en leisure. De detailhandel in de Vesting moet afgestemd worden op het toerisme, maar ook op het totaalaanbod in Elburg. Detailhandel concentreert zich in ‘het kruis’, gericht op een aantrekkelijk en goed beloopbaar kernwinkelgebied. Voor de supermarkten wordt onderzocht of concentratie wenselijk is. Voor horeca geldt een restrictief beleid. Een belangrijke kans ligt in het versterken van de relatie tussen de Vesting, de Haven en Kruismaten. Met als doel de kwaliteit van het gehele gebied te versterken en goed op elkaar af te stemmen. De bereikbaarheid van de Vesting voor de verschillende vervoersmodaliteiten moet gegarandeerd blijven. Gedacht kan worden aan een parkeergelegenheid voor fietsen. De verkeersbelasting kan beperkt worden door een overslag van pakketdiensten van busjes naar elektrisch vervoer.

De inrichting van de openbare ruimte krijgt een kwaliteitsimpuls, waarbij de toegankelijkheid voor ouderen in het oog wordt gehouden. Ruimte voor nieuwe woningen in de vesting is minimaal, hiervoor is buiten de Vesting ruimte. In verband met de beperkte ruimte vormen klimaatbestendigheid (hittestress) en de aanwezigheid van voldoende groen en water (ook als blusvoorziening) aandachtspunten. Uitgangspunten kwaliteit:  zorgvuldige afweging tussen behoud en gebruik van cultuurhistorische gebouwen structuren;  de recreatieve ontwikkeling naast vesting richten op de mogelijkheden in de omgeving (zandverstuiving, randmeerzone, Kruismaten);  relatie vesting en buitengebied versterken;  relatie vesting en Veluwemeer versterken;  relatie vesting en haven versterken;  Kruismaten transformeren en beter bereikbaar maken, daarbij aandacht voor meerlaagse veiligheidsaspecte. Toetsing aan de omgevingsvisie Het plan draagt positief bij aan het versterken van de relatie tussen de vesting en de haven, de recreatieve ontwikkeling en het transformeren van Kruismaten. Aansluitend op de kernwaarde vitale kernen worden de woningen levensloopbestendig ontworpen. De omgevingskwaliteit wordt versterkt doordat de vervallen bedrijfspanden plaats maken voor passende woningbouw, de achterliggende oude bedrijfspanden worden hiermee aan het zicht onttrokken.

Door de commerciële invulling van de plint en de herinrichting van het openbaar gebied aan de Havenkade wordt deze zijde van de havenkom aantrekkelijk om te verblijven en wordt het

22

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven aanbod diverser. Gezien het huidige karakter van de Jachthaven van Elburg, de functie en ligging als bronpuntlocatie voor toeristen voor De Vesting en de trends en ontwikkelingen (zie hoofdstuk 3 van de ladderonderbouwing), is er een mogelijkheid voor commerciële functies in ‘De Nieuwe Haven’. De voorzieningen dienen in overeenstemming met het detailhandelsbeleid complementair en versterkend voor De Vesting te zijn. Mogelijkheden voor commerciële functies zijn:  (Watergebonden) detailhandel  Dienstverlening  Toeristisch gerichte horeca  Kantoren Duurzaamheid In de huidige situatie zijn de bedrijfspanden en -woningen voorzien van een gasaansluiting en is er vrijwel geen sprake van infiltratie van hemelwater. De te realiseren complexen worden duurzaam en gasloos ontworpen, voorzien van een warmtepomp en zonnepanelen. Hemelwater wordt afgevoerd naar het havenkanaal en de niet-overdekte parkeerplaatsen op het binnenterrein worden voorzien van halfopen verharding. De gevels worden voorzien van ruim voldoende nestgelegenheden voor de aanwezige fauna. De parkeerplaatsen worden deels overdekt en waar mogelijk worden de platte daken bedekt met groen en/of zonnepanelen. 3.4.2

Woonvisie 2020-2025

De gemeenteraad heeft op 28 september 2020 de Woonvisie gemeente Elburg 2020-2025 vastgesteld. De Woonvisie is voor de komende jaren de leidraad bij vraagstukken over de toenemende vraag naar woningen, een krappe woningmarkt en het bouwen van (passende) woningen. De komende tien jaar zijn ongeveer 800 woningen nodig, waarvan een deel uit de ‘ombouw’ van het huidige woningaanbod moet komen. Het Klimaatakkoord, de vergrijzing en andere maatschappelijke ontwikkelingen zorgen ervoor dat de gemeente in de toekomst een andere inrichting van de leefomgeving krijgt. Grote uitdaging is om wonen voor iedereen betaalbaar te houden. Nieuwe woonvormen, verduurzaming en transformatie van de bestaande bebouwde omgeving vormen de fundamenten onder het nieuwe beleid. Dat moet onder andere jongeren, ouderen en mensen met een specifieke vraag voldoende perspectief bieden op passende huisvesting binnen de gemeentegrenzen. De gemeente gaat uit van een versnelde verantwoorde groei met 810 woningen tot 2030, gelet op de achterstand in de woningbouw en de druk op de woningmarkt (oplopende wachttijden in de huur, snellere verkooptijden van woningen en oplopende koopprijzen). Er is behoefte aan een gedifferentieerd programma, met daarbinnen een aantal belangrijke accenten:  Sociale huur: gelijkvloers, met name klein en betaalbaar (onder de eerste aftoppingsgrens).

Orde van grootte 15-20% van het totale programma in de periode tot 2030;  Koop goedkoop/betaalbaar onder € 200.000,- en tussen € 200.000,- en € 265.000,-): 15-20%. Daarbij staat de gemeente open voor meer variatie: kleinere woningen, met een evenwichtige prijskwaliteitsverhouding. De gemeente wil hierbij voorkomen dat woningen onder de marktprijs verkocht worden en de eerste koper bij verkoop grote winsten maakt. Een goede prijs-kwaliteitsverhouding is dan belangrijk; Middeldure huur: beperkt, met name tot € 950. Orde van grootte is op basis van onderzoek lastig aan te geven. Is maatwerk op geschikte locaties, in nauwe afstemming met ontwikkelaars; Daarnaast twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen aan de voorraad toevoegen. Een deel daarvan zal gerealiseerd moeten worden onder € 365.000,-. De uitbreidingsbehoefte op langere termijn voor het duurdere segment is beperkt. Al met al is de opgave om 30-40% van het nieuwbouwprogramma te realiseren in de sociale huursector, goedkope koop en betaalbare koopwoningen tot € 265.000,-. Dit zijn belangrijke segmenten voor doelgroepen als starters, jonge gezinnen en bijvoorbeeld mensen die doorstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang. Aanvullend: De gemeente heeft oog voor de toename van kleine huishoudens, voor met name alleenstaanden.

(vastgesteld)

23

bestemmingsplan De Nieuwe Haven Door 11 appartementen voor de sociale sector te realiseren houdt initiatiefnemer rekening met dit gemeentelijk aandachtspunt. Daarnaast is het de doelstelling om de woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig te bouwen (zeker in nabijheid van voorzieningen). Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding, tenzij dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit in wijken en kernen. Belangrijke randvoorwaarde met het oog op klimaatadaptatie is, dat er voldoende groen en water aanwezig is. Onzorgvuldige inbreiding kan dat belemmeren. Daarnaast waar mogelijk inzetten op transformatie van leegstaand/-komend vastgoed. Specifiek voor wonen met zorg en ondersteuning zet de gemeente in op:  focus op huisvestingsbehoefte van de snel groeiende groep mensen met dementie;  toevoegen kwalitatief goede, levensloopbestendige woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn (zowel appartementen als grondgebonden, met name nabij voorzieningen). Hierbij besteedt de gemeente expliciet aandacht aan betaalbaarheid voor mensen die qua inkomen net niet voor een sociale huurwoningen in aanmerking komen.

Dit signaal van de Adviesraad Sociaal Domein Elburg (ASDE) wordt serieus genomen;  inspelen op behoefte aan meer en verschillende vormen van geclusterd wonen met en zonder zorg (in iedere kern);  omvorming bestaand vastgoed;  faciliteren individuele woningaanpassingen;  waarborgen spoedige uitstroom uit beschermde woonvormen. Met de woonvisie wordt aangesloten op de Motie betaalbaar wonen. Hierin wordt het college verzocht om ernaar te streven dat minimaal 40% van de reguliere nieuwbouwwoningen wordt gerealiseerd in de sociale huursector, in de goedkope koopsector (tot € 200.000,-- v.o.n.) en in de betaalbare koopsector (tot € 265.000,-- v.o.n.). In de woonvisie is wel aangegeven dat woningen onder € 200.000,-- realiseren lastig zijn. In Elburg slaagt de gemeente erin woningen rond € 230.000,-- te bouwen met Nul-op-de-meter. Dat zorgt voor beperkte maandlasten. Als gevolg van de regionale woondeals die begin 2023 zijn gesloten is er in april 2023 door de gemeenteraad een addendum op de woonvisie 2020-2025 vastgesteld. In dit addendum zijn gewijzigde percentages voor de diverse woningbouwcategorieën vastgesteld, te weten: 31% sociale huur, 32% goedkope- en betaalbare koop, 6% middenhuur en 31% vrije sector. Ook zijn de grenzen van goedkope- en betaalbare koopwoningen geactualiseerd. Namelijk naar €265.000,- v.o.n. (goedkope koop) en €355.000,- v.o.n. (betaalbare koop).

Dit plan betreft de realisatie van 56 appartementen in combinatie met commerciële ruimten, waarvan 11 appartementen zijn toe te rekenen aan de sociale huursector en 6 appartementen aan de middenhuur-/betaalbare koopsector. Dit is 30% van het totale aanbod. Toetsing aan de woonvisie: De gemeenteraad van Elburg heeft 3 juli 2023 besloten dat er voor woningbouwprojecten waarvoor reeds contractuele afspraken zijn gemaakt niet het addendum maar de woonvisie 2020-2025 van toepassing is. De afspraken voor project De Nieuwe Haven Elburg zijn in augustus 2022 contractueel gemaakt op basis van de woonvisie 2020-2025. De Nieuwe Haven Elburg omvat naast commerciële ruimten 56 appartementen, waarvan 11 appartementen voor de sociale- en 6 appartementen voor de middenhuur/betaalbare sector (totaal 30%). Het totaal percentage voldoet aan de minimumeis van de woonvisie, die immers spreekt over een percentage van 30 tot 40% sociale/betaalbare woningbouw. Meer dan 30% is op deze unieke locatie met zijn specifieke inbreidingsproblematiek aan de rand van een historische havenkom niet mogelijk, mede gelet op de gedane investeringen en de anterieure overeenkomst. De gemeente is blij dat er op deze unieke locatie dichtbij het centrum sociale huurwoningen worden ontwikkeld. Om deze reden accepteert de gemeente Elburg het niet halen van de gewenste streefwaarde van 40% uit de motie.

Aangezien voor deze locatie het minimale percentage van 30% uit de woonvisie acceptabel wordt gevonden, is compensatie voor de aantallen sociale huur niet aan de orde. Het is gebruikelijk om de prijzen voor huur en koop mee te laten stijgen met gewijzigd beleid en de markt. Vandaar dat een goedkope woning voor dit plan wordt gedefinieerd tot 265.000 en een betaalbare woning tot 355.000. Voor middenhuur geldt 1.000 euro per maand. Daarmee komt het percentage sociale huur, goedkope- en betaalbare koop en middenhuur uit op 30%. Een bijkomend voordeel is dat er gezien de grote belangstelling onder de inwoners van Elburg voor dit plan de nodige doorstroom ontstaat waardoor bestaande woningen in de gemeente vrijkomen. Aansluitend op de woonvisie worden de appartementen kwalitatief goed en levensloopbestendig

24

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven ontworpen. De appartementen zijn bereikbaar voor diverse doelgroepen en bevinden zich nabij de voorzieningen. 3.4.3

Welstandsnota

In de Woningwet is geregeld dat elk bouwplan moet voldoen aan redelijke eisen van welstand. Een aanvraag om bouwvergunning wordt daarom voor advies voorgelegd aan de welstandscommissie van de gemeente Elburg. Deze commissie van deskundigen, waaronder ook burgerleden, kunnen niet zelf bepalen of een bouwwerk voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hiervoor wordt verwezen naar de welstandsnota. In de welstandnota wordt aangegeven aan welke architectonische eisen bouwplannen moeten voldoen en waar bij de beoordeling van een bouwplan op wordt gelet. Voor het plangebied wordt welstandsniveau 1 (zware toetsing) aangehouden. Dit houdt in dat alle plannen voorgelegd worden voor advies aan de welstandscommissie/stadsbouwmeester. Voor ontwikkelingen waarbij de ruimtelijke en/of functionele structuur verandert, kunnen beeldkwaliteitsplannen worden opgesteld. In zo'n beeldkwaliteitsplan wordt vooruitgelopen op de nieuwe structuur en aangegeven hoe de bebouwing een plaats moet krijgen in het nieuwe, stedenbouwkundig plan. Aan nieuwe beeldkwaliteitsplannen zullen kwaliteitseisen voor welstand worden gesteld. In overleg met de gemeente Elburg en haar welstandsarchitect van Het Oversticht is besloten om voor dit initiatief separaat aan de bestemmingsplanprocedure een beeldkwaliteitsplan met een stedenbouwkundige verantwoording op te stellen.

De Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed sluit als adviseur aan bij dit traject vanwege het feit dat de grens van het beschermd stadsgezicht langs de projectlocatie loopt. Door deze diverse specialisten te betrekken wordt er een compleet en breed gedragen beeldkwaliteitsplan met een stedenbouwkundige verantwoording opgesteld waarin de kaders voor het definitieve ontwerp worden uiteengezet. ‘De Nieuwe Haven’ wordt gezien als overgangsgebied tussen Kruismaten en het historische bebouwingfront langs de oude havenkom. De beeldkwaliteit van de bebouwing sluit in parcellering en materialisatie (individueel herkenbare panden, deels geschakeld, overwegend baksteenarchitectuur) aan bij de karakteristiek van de historische bebouwing, maar zal in massa en architectuur een overgang moeten vormen naar de forsere korrelgrootte en het industriele karakter op bedrijventerrein Kruismaten. Het nautische karakter als in het gehele havengebied herkenbaar, verdient hierbij bijzondere aandacht. Een eigentijde vertaling van een industriële architectuur wordt als passend gezien. Het beeldkwaliteitsplan met de stedenbouwkundige analyse is als bijlage bij de regels toegevoegd en opgenomen als voorwaardelijke verplichting.

Zie Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan met stedenbouwkundige analyse van de regels voor een uitgebreide toelichting op het stedenbouwkundig karakter inclusief een stedenbouwkundige analyse van de omgeving. Dit document geeft de randvoorwaarden, zowel op het gebied van de stedenbouwkundige massaopbouw als op het gebied van de beeldkwaliteit, waaraan een toekomstig ontwerp moet voldoen. 3.4.4

Parkeernota

Voor de gemeentelijke parkeerregeling gelden de in september 2014 vastgestelde (inter)gemeentelijke Parkeernota en de door burgemeester en wethouders vastgestelde ‘Nadere regels parkeernormen en hoogte financiële voorwaarde’. Voor parkeren geldt als uitgangspunt dat op eigen erf geparkeerd moet worden. Een bouwplan wordt getoetst aan de algemene bouwregels, waarin de eis is opgenomen voor voldoende parkeervoorzieningen. Het parkeerbeleid is in veel bestemmingsplannen geregeld met een verwijzing naar het Programma van Eisen voor de inrichting van de openbare ruimte van de gemeente Elburg. Op die manier beschikt(e) de gemeente Elburg over de mogelijkheid om bij ruimtelijke ontwikkelingen eisen te stellen aan het parkeren. Zie ook 4.9 Verkeer en parkeren en Bijlage 2 Parkeernota 2014 in de regels.

(vastgesteld)

25

bestemmingsplan De Nieuwe Haven 3.4.5

Detailhandelsstructuurvisie Elburg 2018

De detailhandelsstructuurvisie Elburg 2018 is de leidraad voor het toetsen van initiatieven. De Vesting is het hoofdwinkelcentrum van de gemeente, waar lokale consumenten zowel dagelijkse aankopen doen, terecht kunnen voor frequent benodigde en mode-aankopen, een horecagelegenheid bezoeken en waar toeristen en dagrecreanten een dagdeel kunnen verblijven in een aantrekkelijke historische omgeving met een divers palet aan winkels, horeca en cultuur(historie). De Vesting is met 60 winkels (ruim 40% van de winkels in de gemeente en samen goed voor 8.500 m² wvo) het grootste winkelgebied van de gemeente. De middeleeuwse Vesting, de schootsvelden en de nabijgelegen (recreatie)haven hebben een sterke aantrekkingskracht op toeristen. In het voorjaar komt de helft van de bezoekers van De Vesting van buiten de directe omgeving, in het hoogseizoen is dit zelfs driekwart van de bezoekers. Als gevolg van het historische karakter zijn de winkels in De Vesting relatief kleinschalig (gemiddeld 140 m² wvo per winkel).

De Vesting is hoofdwinkelgebied

Twee bronpunten

Twee belangrijke entrees (bronpunten/aanloopgebieden) De Vesting heeft twee primaire entrees: de zuidoostelijke entree bij Jumbo en de noordwestelijke entree bij de jachthaven. De entree bij Jumbo is voor lokale bezoekers de belangrijkste entree naar De Vesting, doordat de woonkernen vooral in het oosten liggen. De entree bij de jachthaven wordt vooral door toeristen gebruikt, onder andere doordat daar geen woonkern ligt, maar wel toerisme is (o.a. randmeren, vakantieparken). Kansrijk en kwetsbaar De Vesting heeft als winkelgebied zowel een kansrijke als kwetsbare positie binnen de huidige winkelmarkt. Eén van de factoren die De Vesting kwetsbaar maken, is dat het De Vesting ontbreekt aan een sterke dagelijkse basis (één supermarkt buiten het winkelcircuit). Tevens is het niet reëel in de middeleeuwse vesting grootschalige aanpassingen te doen, waardoor inpassing van grotere winkels (waaronder supermarkten) niet mogelijk is. Gelijktijdig is De Vesting een zeer kansrijk gebied, met name door de kwalitatief onderscheidende uitstraling en een eigen identiteit. Daar gaat een aantrekkingskracht van uit die naast het eigen verzorgingsgebied een aanzienlijke toeristische passantenstroom op gang brengt. Gecombineerd met de ligging aan de Veluwe én de recente aansluiting bij Hanzesteden Marketing is er sprake van groot toeristisch potentieel.

Concreet uit zich dit nu al in de hoeveelheid horeca, toeristische en seizoensgebonden winkels, en de aanwezige toeristen in het voorjaar en hoogseizoen. Door de combinatie van lokale inwoners én toeristen nemen de kansen voor behoud van een zo compleet mogelijk dagelijks en niet-dagelijks voorzieningenaanbod toe.

26

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven Toetsing aan de detailhandelsstructuurvisie: De Vesting is het hoofdwinkelgebied van Elburg, maar mist een de sterke basis om het voorzieningenniveau op peil te houden. Binnen de Vesting is geen ruimte om te voorzien in het dagelijks aanbod, dit zal bij de entrees gevonden moeten worden. De entree aan de zuidoostkant wordt door eigen bewoners gebruikt, hier is ook een supermarkt aanwezig, deze heeft onlangs een vergunning voor uitbreiding gekregen. Toevoegen van meer voorzieningen in dagelijks aanbod is hier niet mogelijk vanwege de ligging in het schootsveld. De entree aan de noordwest zijde - de havenkant - wordt voornamelijk gebruikt voor recreanten en toeristen. Bij het project De Nieuwe Haven wordt door transformatie van bestaand vervallen bedrijfsvastgoed, een commerciële plint gerealiseerd van ongeveer 410 m². Een toevoeging aan het bestaande aanbod, waar naast kantoren en dienstverlenende bedrijven ook (watergebonden) detailhandel en kleinschalige horeca zich kunnen vestigen. Door de realisatie van 56 woningen op voornamelijk de verdiepingen wordt een bijdrage geleverd aan de stroom vaste bezoekers, waardoor de vesting minder afhankelijk wordt van seizoensgebonden bezoek.

3.5

Conclusie beleid

Conform het raadsbesluit van 3 juli 2023 wordt niet het addendum op de woonvisie 2020-2025 maar de oorspronkelijke woonvisie toegepast. Van de detailhandelsstructuurvisie wordt beargumenteerd afgeweken. Verder is het planvoornemen in overeenstemming met het beleid.

(vastgesteld)

27

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

28

(vastgesteld)

bestemmingsplan De Nieuwe Haven

Hoofdstuk 4

Uitvoeringsaspecten

In dit hoofdstuk zullen de relevante uitvoeringsaspecten bij het plan worden besproken. Hierin is aandacht voor de verschillende milieuaspecten zoals flora en fauna en luchtkwaliteit, en is er aandacht voor milieuzonering, verkeer en parkeren en externe veiligheid.

4.1

Bodem

4.1.1

Algemeen

Bij de verkenning van mogelijkheden om nieuwe functies in een gebied te realiseren dient de bodemkwaliteit te worden betrokken. Inzicht in eventuele beperkingen aan het bodemgebruik (i.v.m. milieuhygiënische risico's voor mens, plant en dier) is noodzakelijk om te beoordelen of de grond geschikt is voor de beoogde functie. Er mogen namelijk geen nieuwe gevoelige functies op een zodanig verontreinigd terrein worden gerealiseerd, dat schade is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Bovendien dient een bodemonderzoek uitgevoerd te worden indien gebouwen worden gerealiseerd voor menselijk verblijf. 4.1.2

Onderzoek

Door Boluwa zijn in het plangebied diverse verkennende bodemonderzoeken, verkennende bodemonderzoeken asbest en een afperkend onderzoek uitgevoerd. In november 2020 is een onderzoek uitgevoerd voor de Havenkade 42 (zie Bijlage 2). Hieruit blijkt dat er geen belemmering is voor de realisatie van de plannen. Na beoordeling van het rapport door de Omgevingsdienst Noord Veluwe blijkt echter dat het ingediende bodemonderzoek onvoldoende is om vast te stellen of de bodemkwaliteit een beletsel of beperking vormt voor de bestemmingsplanwijziging op de locatie. Er moet eerst een aanvullend bodemonderzoek worden uitgevoerd voordat tot een bestemmingsplanwijziging overgegaan kan worden. In november 2020 is een onderzoek uitgevoerd voor de J.P. Broekhovenstraat 1(zie Bijlage 3). In januari 2021 is door Boluwa, voor J.P. Broekhovenstraat 1 een afperkend onderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 4) . Na beoordeling van de 2 bovenstaande rapporten (verkennend bodemonderzoek en afperkend onderzoek) door de Omgevingsdienst Noord Veluwe blijkt echter dan het ingediende bodemonderzoek onvoldoende is om vast te stellen of de bodemkwaliteit een beletsel of beperking vormt voor de bestemmingsplanwijziging op de locatie. In februari 2021 is door Boluwa, een onderzoek uitgevoerd voor de Havenkade 42a, 42b en 42c (zie Bijlage 5).

Na beoordeling van het rapport door de Omgevingsdienst Noord Veluwe blijkt echter dat het ingediende bodemonderzoek onvoldoende is om vast te stellen of de bodemkwaliteit een beletsel of beperking vormt voor de bestemmingsplanwijziging op de locatie. In augustus 2021 is door Boluwa een briefrapportage opgesteld met daarin de resultaten van de uitsplitsing van grondmengmonster MM5 op de parameter PAK (zie Bijlage 6). Uit het onderzoek blijkt dat het in het verkennend onderzoek aangetroffen matig verhoogde gehalte PAK (10-VROM) na uitsplitsing in de separate monsters niet meer wordt aangetroffen. Waarschijnlijk is dit destijds een toevalstreffer geweest. 4.1.2.1 Aanvullende onderzoeken Naar aanleiding van de beoordeling door de Omgevingsdienst Noord Veluwe zijn er diverse aanvullende onderzoeken uitgevoerd. De conclusies hieruit worden per rapportage kort beschreven. Havenkade 42: (zie Bijlage 7) Op basis van de onderzoeksresultaten van onderliggend aanvullend onderzoek en het voorgaand verkennend bodemonderzoek is de chemische kwaliteit van de bodem voldoende vastgelegd. Ten opzichte van het voorgaand verkennend bodemonderzoek hebben zich geen significante wijzigingen voorgedaan. De onderzoeksresultaten geven geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek

(vastgesteld)

29

bestemmingsplan De Nieuwe Haven J.P. Broekhovenstraat 1: (zie Bijlage 8) Naast de bekende bodemverontreiniging (minerale olie) rond B02 dient nog een nader onderzoek te worden uitgevoerd op het voorterrein. Ten opzichte van het voorgaand verkennend bodemonderzoek wordt na separate analyse van de (puinhoudende) grond in B12 een matig [>tussenwaarde] verhoogd gehalte PAK (10- VROM) aangetoond. Er moet nog een nader bodemonderzoek plaatsvinden naar de omvang (horizontaal en verticaal) van de verontreiniging met PAK in de grond ter plaatse van boring B12 (0,5-0,7 m-mv). In de overige boringen (zowel op het buitenterrein als inpandig) worden maximaal licht [>achtergrondwaarde] verhoogde gehalten aangetoond. Havenkade 42a, 42b en 42c: (zie Bijlage 9) Op basis van de onderzoeksresultaten van het aanvullend onderzoek blijkt dat er op dit moment mogelijk milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de herontwikkeling van de locatie. Inpandig zijn op de locatie Havenkade 42a in B25 te hoge gehalten nikkel en zink aangetroffen. Dit dient nader te worden onderzocht. Daarnaast is in inspectiegat G14 een gehalte asbest aangetroffen wat de norm voor nader onderzoek overschrijdt. Eveneens is hiervoor nader onderzoek benodigd. Aangezien de diverse percelen nog in gebruik zijn is het niet haalbaar om de vervolgonderzoeken voorafgaand aan de bestemmingsplanwijziging uit te voeren.