Bijlage 3 BSP 't Harde - Hokseberg Toelichting.pdf

bestemmingsplan

'T Harde - Hokseberg Elburg

DATUM IMRO IDN

25 oktober 2021 NL.IMRO.0230.BPHOKSEBERG-VST1

PROJECT PROJECTLEIDER

Bestemmingsplan 't Harde Hokseberg mr. J. Poelstra

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Prins Project BV 20181936

AUTEUR STATUS

T. Gerritsma / J. Poelstra vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging plangebied en begrenzing plangebied

6

1.3

Het geldende planologische regime

8

1.4

De bij het plan behorende stukken

11

1.5

Opzet van de toelichting

12

Huidige situatie

13

2.1

Landschap

13

2.2

Omgeving

14

2.3

Ontsluiting

17

Hoofdstuk 3

Beleidskader

18

3.1

Rijksbeleid

18

3.2

Provinciaal beleid

19

3.3

Regionaal beleid

23

3.4

Gemeentelijk beleid

24

Hoofdstuk 4

Het plan

31

4.1

Planvorming

31

4.2

Programma van eisen

31

4.3

Stedenbouwkundige visie Hokseberg

33

4.4

De visie en uitwerking

38

4.5

Kernkwaliteiten uit het Nationaal Landschap

47

4.6

Laddertoets

50

Milieu- en omgevingsaspecten

58

5.1

Bedrijven en milieuhinder

58

5.2

Milieuhinder (agrarische) bedrijven

64

5.3

Geluid

66

5.4

Bodem

70

5.5

Water

71

5.6

Ecologie

77

5.7

Archeologie en cultuurhistorie

82

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 5

3/103

5.8

Externe veiligheid

85

5.9

Luchtkwaliteit

91

5.10

Trillingen

93

5.11

Kabels en leidingen

94

5.12

Duurzaamheid en energie

94

5.13

Vormvrije m.e.r. beoordeling

95

Hoofdstuk 6

Juridische planbeschrijving

97

6.1

Wro en Wabo

97

6.2

De bestemmingen

97

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

101

7.1

Inspraak

101

7.2

Vooroverleg

101

7.3

Zienswijzen

102

7.4

Vervolg

102

Economische uitvoerbaarheid

103

8.1

Financiële haalbaarheid

103

8.2

Grondexploitatie

103

Hoofdstuk 7

Hoofdstuk 8

4/103

Toelichting

5/103

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Ontwikkelaar Prins Project B.V. (hierna initiatiefnemer) heeft aan de noordwestzijde van het dorp 't Harde een deel van de gronden aan de Hokseberg in eigendom (hierna: het plangebied) dat zij wil herontwikkelen tot een woongebied en een woon-zorggebied. De ontwikkelaar wil in het plangebied een woon-zorgcomplex (60 zorgeenheden voor intramurale zorg) en een woongebied met maximaal 73 woningen realiseren. Er bestaan al geruime tijd plannen om de voormalige bedrijfslocatie Hokseberg met aanliggende gronden aan de Hokseberg om te vormen tot een kwalitatief hoogwaardig woongebied. Het transformeren van het gebied wordt wenselijk geacht, met name omdat het past binnen de ruimtelijke context van het gebied en de omliggende functies. Ook wordt hiermee een minder goed in de omgeving passende bedrijfsfunctie gesaneerd. De gemeente Elburg heeft in 2014 al aangegeven aan deze plannen mee te willen werken. Om diverse redenen, zoals de vraaguitval naar wonen en zorg door de economische crisis en de overprogrammering van woningbouwplannen zijn deze plannen daarna wel verder uitgewerkt maar nog niet via een bestemmingsplanprocedure mogelijk gemaakt. Inmiddels is er veel veranderd. De gemeente Elburg heeft de Aanpak voor programmering woningbouwlocaties Elburg vastgesteld. Er heeft een prioritering van woningbouwlocaties plaatsgevonden.

En de huidige uitbreidingswijk Heidezoom is binnenkort volledig gerealiseerd. De huidige bestemmingsplancapaciteit voor nieuwe woningen in 't Harde is hiermee bijna volledig benut terwijl de vraag naar woningen en zorglocaties structureel groot blijft. Daarom moeten nieuwe plannen in procedure worden gebracht. De ontwikkeling is opgenomen in de Omgevingsvisie en daarvoor in de structuurvisie. De gemeente heeft aangegeven dat het mogelijk is de ontwikkeling door middel van een nieuw bestemmingsplan juridisch planologisch te regelen. Het doel van het voorliggende bestemmingsplan ''t Harde - Hokseberg' is dan ook om de beoogde ontwikkeling planologisch-juridisch te borgen.

1.2

Ligging plangebied en begrenzing plangebied

Het dorp 't Harde ligt in de gemeente Elburg langs de snelweg A28. Het plangebied betreft deels agrarische grond en deels een vrijgekomen tuincentrum, en ligt globaal tussen de wegen Schietweg, Stadsweg en Hokseberg. De globale ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

6/103

figuur 1.1: ligging van het plangebied (bron: Rho Adviseurs) Als aangegeven ligt het plangebied mede aan de weg Hokseberg. Deze vormt ook de zuidoostelijke begrenzing van het plangebied. De westelijke grens van het plangebied bestaat uit een bestaande groensingel met bomen en struweel, daarachter liggen twee weilanden. Aan de noord- respectievelijk oostzijde vormen de wegen Schietweg en Stadsweg de begrenzing. De begrenzing van het plangebied van dit bestemmingsplan is meer gedetailleerd weergegeven in navolgende figuur 1.2.

7/103

figuur 1.2: begrenzing van het plangebied (bron: Rho Adviseurs)

1.3

Het geldende planologische regime

De beheersverordening "Elburg, locatie Hokseberg" Voor het grootste deel van het plangebied geldt de beheersverordening "Elburg, locatie Hokseberg" van de gemeente Elburg, vastgesteld door de gemeenteraad op 14 mei 2018. Voor het plangebied zijn daarin de besluitvlakken "Bestaand" en "Archeologie - 2" opgenomen.

8/103

figuur 1.3: uitsnede beheersverordening "Elburg, locatie Hokseberg" Bestaand In de regels bij "Bestaand" zijn de bouw en gebruiksregels en de regels ten aanzien van het uitvoeren van werken en werkzaamheden gekoppeld aan het voorheen geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Elburg' (1980). In dit bestemmingsplan is op een groot deel van het zuidelijk deel van het plangebied de bestemming “Bedrijfsdoeleinden (Bt)” met de subbestemming “tuincentrum/hoveniersbedrijf” van toepassing. Op het noordelijk deel van het plangebied geldt de bestemming "Agrarisch gebied met landschappelijke waarde (Al)”; de rioolrandvoorziening (rr) is op de kaart (figuur 1.4) nader aangegeven.

9/103

figuur 1.4: uitsnede van bestemmingsplan Buitengebied Elburg (1980) Archeologie - 2 In de beheersverordening zijn aan het besluitvlak "Archeologie - 2" regels gekoppeld die voorschrijven dat bij ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 120 m2 en dieper dan 0,30 m onder maaiveld een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Voor de gewenste ontwikkelingen is dit het geval. Hoe met archeologie wordt omgegaan staat beschreven in paragraaf 5.7. Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018 Een gedeelte van het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018'. De grond ter plaatse van de weg de Hokseberg heeft de bestemming 'Verkeersverblijfsgebied'. De gronden aan de overzijde van de Hokseberg hebben de bestemming 'Natuur' (zie figuur 1.5).

10/103

figuur 1.5: uitsnede bestemmingsplan Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018' De gronden binnen het plangebied zijn dubbel bestemd als 'Waarde - Archeologie hoge verwachtingswaarde'. Bij ontwikkelingen met een oppervlakte groter dan 120 m2 en dieper dan 0,30 m onder maaiveld een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden (zie verder paragraaf 5.7). De gronden zijn ter instandhouding en ontwikkeling van de kernkwaliteiten van het landschap dubbel bestemd als 'Waarde - Waardevol landschap'. Conclusie De gewenste ontwikkeling past niet binnen de geldende beheersverordening en het bestemmingsplan. Ook kan de ontwikkeling niet via een afwijking of wijziging binnen de verordening mogelijk worden gemaakt.

1.4

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan ''t Harde - Hokseberg' met identificatienummer NL.IMRO.0230.BPHOKSEBERG-VST1 bestaat, naast deze toelichting, uit de volgende stukken: verbeelding; planregels. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende plan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting is niet juridisch bindend, maar is niettemin een belangrijk document bij het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het plan ten grondslag liggen en doet verslag van het onderzoek dat aan het bestemmingsplan vooraf is gegaan. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

11/103

1.5

Opzet van de toelichting

Dit bestemmingsplan is na dit hoofdstuk als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in het plangebied. Daarbij wordt ingegaan op de ruimtelijke en de functionele aspecten. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het relevante rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid. Eventueel sectoraal beleid komt binnen de overige beleidskaders aan de orde. Hoofdstuk 4 beschrijft de voorgenomen ontwikkeling en de uitgangspunten daarvan. De onderbouwing in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is ook in dit hoofdstuk opgenomen (paragraaf 4.6). Hoofdstuk 5 behandelt de milieu- en omgevingsaspecten, waaronder geluid, water, ecologie en archeologie en de vorm-vrije m.e.r beoordeling. In hoofdstuk 6 is vervolgens de planbeschrijving van dit bestemmingsplan opgenomen. Daarbij wordt ingegaan op het juridisch systeem, de consequenties van de Standaard voor Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012 en Wet ruimtelijke ordening (Wro) voor het bestemmingsplan en wordt nader ingegaan op de bestemmingen. Hoofdstuk 7 gaat in op de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan, waarin onder andere uitleg wordt gegeven over de te volgen planologische procedure. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 ingegaan op de economische uitvoerbaarheid, daarbij wordt ingegaan op het exploitatieplan en op de financiële haalbaarheid.

In diverse bijlagen behorende bij dit bestemmingsplan worden afbeeldingen gebruikt ter ondersteuning en verheldering van de tekst. In de loop van de planvorming zijn diverse afbeeldingen waaronder de verbeelding echter diverse malen aangepast. De meest recente versie van de verbeelding is weergegeven op www.ruimtelijkeplannen.nl.

12/103

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

Dit hoofdstuk geeft een beeld van de huidige situatie binnen het plangebied. Daarbij wordt ingegaan op ruimtelijke en functionele aspecten in het plangebied. Bepaalde bestaande ruimtelijke en functionele aspecten zijn belangrijke uitgangspunten voor de nieuwe inrichting en dus voor dit bestemmingsplan.

2.1

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het landelijk gebied aan de noordwestzijde van het dorp 't Harde. Het landschap is een overgangsgebied van de hoge beboste Veluwe aan de zuidoostzijde naar de lage polders langs het Drontermeer en het Veluwemeer aan de noordzijde. Het landschap van en rond het plangebied is gelegen op de flanken van de Veluwe en heeft een relatief kleinschalig karakter. Het bestaat uit weilanden die omzoomd worden door boomsingels en houtwallen. Een dergelijk landschap staat bekend als een coulisselandschap. Het plangebied wordt aan noord- en westzijde omzoomd door weilanden. Aan de zuid- en oostzijde is bebossing aanwezig. In figuur 2.1 is de bestaande situatie van het plangebied en haar omgeving weergegeven.

figuur 2.1: huidige situatie in en om het plangebied (bron: Rho Adviseurs) Het plangebied valt in te delen in drie kamers: 1. De eerste kamer, het meest noordelijk gelegen, is een weiland omzoomd door groen. 2. De meest zuidelijke tweede kamer, ook omzoomd door houtsingels en bebossing, wordt gevormd door een voormalig bedrijfsperceel. Op dit perceel was een kwekerij/tuincentrum gevestigd. Hoewel het bedrijf is verdwenen, is het gebied verhard en bebouwd en wordt momenteel gebruikt voor opslag. 3. De derde kamer wordt gevormd door grasland, met daarbinnen de ontsluitingsweg van het eerder

13/103

genoemde bedrijf. Deze kamer heeft geen duidelijke agrarische functie. In het noordelijke deel van de derde kamer is ondergronds een rioolrandvoorziening (bergbezinkbassin) aanwezig. Dit bassin is voor de overstort van het riool van 't Harde. Een duidelijke kwaliteit binnen en rond het plangebied zijn de groenstructuren. In figuur 2.2. is een inventarisatie daarvan op kaart aangegeven. Deze structuren zijn mede uitgangspunt voor de planvorming voor het nieuwe woongebied (zie verder paragraaf 4.5).

figuur 2.2: bepalende groenstructuren in en rond het plangebied (bron: Rho Adviseurs)

2.2

Omgeving

Het plangebied Hokseberg ligt tegen het bestaand stedelijke gebied aan. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies en bebouwingstypen aanwezig. Het gaat daarbij niet alleen om woonbebouwing, maar ook om bebouwing voor (agrarische) bedrijven en sport: De individuele woningen direct om het plangebied is in de meeste gevallen relatief kleinschalig van aard. Er is sprake van vrijstaande woningen, bestaande uit één bouwlaag met een kap. In de aan het plangebied grenzende woonwijken van 't Harde is ook sprake van woningen van twee bouwlagen met een kap. In de woonbebouwing zijn in sommige gevallen bedrijven aan huis gevestigd. De (agrarische) bedrijfsbebouwing rond het plangebied heeft afwijkende vormen, omdat daar sprake is van een hogere kap dan bij de woningen. Ook hebben de gebouwen een groter oppervlak, passend bij de functie van de gebouwen. Direct tegenover de wijk ligt het Multifunctionele Centrum Aperloo (MFC). Dit MFC fungeert als dorpshuis en bevat tevens een kinderdagverblijf, een sportzaal, een schietruimte en een kerkgemeenschap. Direct

14/103

daarachter liggen de voetbalvelden van S.V. 't Harde. Andere voorzieningen in de directe nabijheid zijn het zwembad 'De Hokseberg' (binnen- en buitenbad) en een sportschool. Ingeklemd tussen zwembad en voetbalvereniging een moderne woonwijk. Op circa 500 m een huisartsenpraktijk met apotheek. Op circa 750 m een school. Op iets meer dan een kilometer is het winkelcentrum gelegen. In het plangebied zelf is in het zuidelijk deel de voormalige bedrijfsbebouwing (tuincentrum/kwekerij) aanwezig. De bebouwing bestaat uit één gebouw, geheel in de zuidelijke punt van het plangebied gelegen. Het gebouw heeft een langgerekte vorm, waardoor het nog een vrij grote oppervlakte heeft. Het bestaat uit één bouwlaag met een kap. Bij het bedrijf is destijds een bedrijfswoning gerealiseerd, deze staat aan de Hokseberg en is nog in gebruik als woning. De woning is vergelijkbaar met de overige woningen die in het landelijk gebied zijn gerealiseerd. De woning valt binnen het plangebied. De bebouwing voor de rioolrandvoorziening bevindt zich in de derde kamer onder het maaiveld. Hieronder (figuur 2.3) een impressie van het plangebied. De foto's zijn in het voorjaar van 2019 gemaakt.

15/103

figuur 2.3: impressies van het plangebied (bron: Rho Adviseurs) Van boven naar onder: - opslag bij de voormalige kwekerij/tuincentrum; - meest noordelijke kamer (links); - zicht op het bergbezinkbassin (rechts); - de Hokseberg in het zuidoostelijk deel van het plangebied.

16/103

2.3

Ontsluiting

Het dorp 't Harde kent een snelle en goede bereikbaarheid door de ligging nabij de snelweg A28 en aan de provinciale weg N309 (naar onder meer Elburg). Daarnaast is er een treinstation aanwezig aan de spoorlijn Utrecht - Zwolle. Het plangebied wordt ontsloten via de Stadsweg, vanaf het kruispunt Hokseberg – Stadsweg – Bovenweg. De Stadsweg, de verbindingsweg tussen Hoge Enk en 't Harde, sluit aan op de N310. Dit is tevens de aansluiting naar de polder. De ontsluiting naar de N309 naar de A28 en richting de A50 loopt via de Bovenweg en de Wolkamerweg.

17/103

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk komt het van belang zijnde rijks-, provinciale en gemeentelijk beleid aan de orde. Eventueel sectoraal beleid is meegenomen in genoemde beleidsvelden of wordt in hoofdstuk 5, bij de milieu- en omgevingsaspecten, beschreven.

3.1

Rijksbeleid

Het Europese beleid is in grote mate vertaald naar het rijksbeleid, onder meer in de Nationale Omgevingsvisie en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het rijksbeleid wordt in deze paragraaf beschreven. 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Zwolle is aangewezen als een van de NOVI-gebieden. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven.

Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken; 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Regio Zwolle onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. 2. De NOVI-gebieden. Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke

18/103

uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Regio Zwolle betreft een regio die snel sterk groeit, waardoor de woningmarkt oververhit is geraakt en het mobiliteitssysteem onder druk komt te staan. Als gevolg van klimaatverandering en de ligging in een Delta loopt het watersysteem van de regio tegen grenzen aan. In de regio Zwolle is klimaatbestendige groei een hoofdopgave. De ambitie is om groeiregio Zwolle verder te ontwikkelen tot een blijvend aantrekkelijke, klimaatbestendige en economisch vitale regio. In de samenwerkingsafspraken voor de uitvoering van de Novi is ander andere vastgelegd dat in het bijzonder aandacht wordt besteed aan kwetsbaarheden in de fysieke leefomgeving, zoals gezondheid, natuurlijke systemen (bv bodem, ondergrond, water, lucht), natuur (bv biodiversiteit, natuurgebieden, habitats) evenals landschap en openbare ruimte (bv waardevolle landschappen, erfgoed) Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. In hoofdstuk 5 wordt aangegeven hoe wordt omgegaan met de kwetsbaarheden. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin de kaderstellende uitspraken van het SVIR.

Voor het bestemmingsplan zijn de regels vanuit het Barro dan ook direct bindend en het meest van belang. Vanuit het Barro is voor het plangebied alleen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) direct van toepassing. Het rijk heeft voor het NNN aangegeven dat de begrenzing ervan een verantwoordelijkheid is van de provincies. De regels voor deze gebieden moeten dan ook in de provinciale verordening worden vastgelegd. Daarbij gaat het om het aanwijzen van wezenlijke kenmerken en waarden van gebieden en de regeling voor de bescherming, instandhouding en ontwikkeling daarvan. In paragraaf 3.2 wordt nader ingegaan op het provinciale beleid en het NNN. 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in de toelichting op een ruimtelijk besluit voor nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen bepaalde duurzaamheidsaspecten van het voornemen te motiveren. Bij de zogenoemde Ladder voor duurzame verstedelijking dient voor een stedelijke ontwikkeling de behoefte te worden beschreven. Voor locaties buiten bestaand stedelijk gebied moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnenstedelijk in de behoefte wordt voorzien. In paragraaf 4.6 is de verantwoording aan de Ladder duurzame verstedelijking opgenomen.

In deze toelichting van dit bestemmingsplan wordt verder gemotiveerd dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

3.2

Provinciaal beleid

Vanaf de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is een nieuw stelsel van verantwoordelijkheidsverdeling tussen Rijk, provincies en gemeenten ontstaan. Uitgangspunt van het provinciaal beleid is decentraal regelen wat kan en centraal regelen wat moet.

19/103

3.2.1 Actieplan wonen Gelderland heeft te maken met een urgente vraag naar meer woonruimte. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met een Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie doelen staan in dit actieplan centraal: Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller) Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar) Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel) Het Actieplan Wonen versnelt de komende vijf jaar de bouwproductie van 43.000 woningen met vijftig doorbraakprojecten. Daarnaast zorgen de acties ervoor dat overal in Gelderland in bestemmingsplannen voldoende bouwplannen zijn opgenomen die uitgevoerd kunnen worden.

3.2.2

Omgevingsvisie Gelderland

Algemeen De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten vastgesteld. De visie is per 1 maart 2019 in werking getreden. De visie geeft het provinciale ruimtelijke beleid voor de komende jaren op hoofdlijnen aan. Wonen De kwaliteit van de leefomgeving wordt in de visie van groot belang geacht. Een goede kwaliteit van de leefomgeving draagt bij aan gezondheid. Hier hoort goed wonen bij, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand verstedelijkt gebied het vertrekpunt. De visie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen. Er wordt uitgegaan van concentratie van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen. Het streven is naar een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat weet te anticiperen op maatschappelijke ontwikkelingen. Gelderland moet een aanbod van woningtypen en woonmilieus hebben dat past bij de diversiteit van de woningvraag. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. Er worden regionale afspraken gemaakt over een goede balans tussen vraag en aanbod van woningen.

Natuur en landschap De provincie spant zich in voor een compact en hoogwaardig stelsel van onderling verbonden natuurgebieden en behoud en versterking van de kwaliteit van het landschap.

20/103

figuur 3.1: uitsnede natuur en landschapsbeleid (bron: omgevingsvisie) In figuur 3.1 wordt het Gelders Natuurnetwerk (GNN) en de Groene Ontwikkelingszone (GO) aangegeven. Beiden worden beschermd tegen aantasting van de kernkwaliteiten: dat zijn de natuurwaarden, de potentiële waarden en de omgevingscondities. Het GNN is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuur van internationaal, nationaal en provinciaal belang. Het uitgangspunt is dat in het GNN geen nieuwe initiatieven plaatsvinden, behalve ontwikkelingen van een groot algemeen of provinciaal belang of waarvoor geen alternatieven bestaan. In de Groene Ontwikkelingszone (GO) is ruimte voor economische ontwikkeling in combinatie met een (substantiële) versterking van de samenhang tussen aangrenzende en inliggende natuurgebieden. De ecologische verbindingszones maken deel uit van de GO, evenals de weidevogelgebieden en de rustgebieden voor winterganzen. De provincie treft maatregelen vanwege de bescherming, de instandhouding of het herstel van biotopen, leefgebieden, een gunstige staat van instandhouding en het Natuurnetwerk Nederland. De provincie beschermt de achttien Natura2000 gebieden die in het GNN liggen. Verder richt het beleid zich op behoud van de basiskwaliteit van landschappen in Gelderland. Voor een toets aan deze aspecten, zie paragraaf 5.6.1 van deze toelichting.

Grondwaterfluctuatiezone Het plangebied en haar omgeving maken deel uit van het grondwaterfluctuatiegebied rondom de Veluwe. Deze gebieden zijn extra gevoelig voor grondwateroverlast. De watertoets geeft meer helderheid over de situatie ter plekke. Zo nodig kunnen aan de hand daarvan maatregelen getroffen worden. Meer over het aspect water in het algemeen en grondwater specifiek is opgenomen in paragraaf 5.5.

21/103

3.2.3 Omgevingsverordening Gelderland Op 19 december 2018 heeft Provinciale Staten een geconsolideerde versie van de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Dit betreft een versie waarin alle actualisaties van de jaren ervoor zijn opgenomen bij de oorspronkelijke omgevingsverordening. De Omgevingsverordening is per genoemde datum voor het laatst geactualiseerd. De nieuwe versie (actualisatieplan 7) is 31 maart 2021 vastgesteld. De Omgevingsverordening bevat algemene regels en specifieke aanwijzingen waaraan gemeenten moeten voldoen om daarmee de provinciale belangen veilig te stellen. De gemeentelijke bestemmingsplannen moeten met de Omgevingsverordening in overeenstemming worden gebracht. Voor het plangebied geeft de verordening aan dat het valt binnen het Gelderse Nationale Landschap Veluwe (deelgebied randmeerkust Harderwijk - Elburg). In navolgend figuur 3.2. is de ligging van het Nationaal Landschap Veluwe ten opzichte van 't Harde weergegeven.

figuur 3.2: uitsnede ligging Nationaal Landschap Veluwe (bron: Kernkwaliteiten Gelderse Nationale Landschappen) In artikel 2.56 van de omgevingsverordening is aangegeven dat een bestemmingsplan binnen een Nationaal landschap, maar buiten de GNN en GO, alleen bestemmingen mogelijk die de kernkwaliteiten van een Nationaal Landschap niet aantasten. Bestemmingen die de kernkwaliteiten aantasten, zijn alleen mogelijk als er sprake is van redenen van groot openbaar belang, zoals de menselijke gezondheid, de openbare veiligheid, werkgelegenheid, het ontstaan van voor het milieu wezenlijk gunstigere effecten of andere grote maatschappelijke opgaven. Daar staat tegenover dat voor de ontplooiing van die activiteiten een bijdrage moet worden geleverd aan de landschapskwaliteit. In het bestemmingsplan is in de laddertoets (paragraaf 4.6) het openbaar belang aangetoond. In paragraaf 4.5 is aangetoond dat sprake is van een goede landschappelijke inpassing met in achtneming van de kernkwaliteiten.

22/103

3.3

Regionaal beleid

3.3.1 Omgevingsagenda Regio Noord-Veluwe De gemeente Elburg maakt deel uit van de regio Noord-Veluwe. In de Omgevingsagenda geven de acht gemeenten van de Noord-Veluwe aan waarop zij regionaal willen samenwerken in de periode 2015-2020. Niet alleen als gemeenten onderling, maar nadrukkelijk ook met ondernemers, maatschappelijke partners en de provincie Gelderland. In de omgevingsagenda zet de regio in op vier opgaven, namelijk: 1. Versterken toeristisch product; 2. Vitaliseren buitengebied; 3. Verbeteren economische infrastructuur; 4. Stimuleren klimaat neutrale regio. Per opgave worden deelopgaven genoemd. In het geval van het plangebied is vooral het vitaliseren van het buitengebied van belang. Daarbij zet de regio in op het stimuleren van nieuwe (economische) impulsen en het behouden en versterken van de leefbaarheid in kleine dorpen en gemeenschappen. De ontwikkeling in het plangebied levert hieraan een bijdrage. De ontwikkeling levert een nieuwe impuls door de realisatie van nieuwe functies. Daarbij neemt het aantal inwoners van 't Harde toe. Dit geeft voor de in de kern aanwezige voorzieningen een groter aantal bezoekers en daarmee meer draagvlak. De leefbaarheid kan daarmee behouden blijven en waar mogelijk versterkt worden.

3.3.2 Regionale Woonagenda 2019-2022 Samenwerking Noord-Veluwe (februari 2019) Binnen de Samenwerking Noord-Veluwe (SNV) werken de deelnemende gemeenten samen op de thema's Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting. Op basis van deze samenwerking maken de deelnemende gemeenten en de provincie afspraken ten aanzien van kwantitatieve en kwalitatieve aspecten van het woningbouwprogramma. Dit maakt onderdeel uit van de Regionale Woonagenda 2019-2022 Samenwerking Noord-Veluwe. De regio signaleert dat er sinds het einde van de crisis een oplopend tekort is aan woningen. Starters op de woningmarkt zoeken een betaalbare plek om te wonen, mensen met een zorgvraag zijn naarstig op zoek naar een beschutte omgeving en er is vraag naar nieuwe woonvormen. De woningbouw blijft fors achter bij de behoefte. Tekort aan bouwmaterialen en personeel, met stijgende prijzen tot gevolg, spelen de productie parten. Daarnaast vraag de energietransitie de aandacht. In regionaal verband en met de provincie is de afspraak gemaakt dat de afzonderlijke woningbehoefte per gemeente bij elkaar wordt opgeteld; dit is de regionale behoefte. Dit wordt beschreven in afzonderlijke woonvisies. De woonbehoefte komt voort uit woningbehoefteonderzoek. De monitoring van de kwantitatieve behoefte gebeurt nu achteraf om zo flexibeler te kunnen inspelen op veranderingen in de woningmarkt.

In paragraaf 4.6.1 is toegelicht dat het plan past in de regionaal gemaakte afspraken (regionale woonagenda). Het gaat dan om een onderbouwing van de behoefte en een toelichting hoe dit plan zich verhoudt tot andere plannen in de gemeente en de regio.

23/103

3.3.3 Mobiliteitsvisie en -agenda In de Mobiliteitsagenda worden de plannen en projecten van de regio en de provincie weergegeven op de terreinen van onder andere openbaar vervoer, fietsvoorzieningen, het verbeteren van de bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid. De Mobiliteitsagenda is afgeleid van de Mobiliteitsvisie. Deze agenda zet vooral in op een goede bereikbaarheid van de regio. Daarbij hoort een goede en veilige bereikbaarheid op de fiets en met het openbaar vervoer. Daarnaast is een verbetering van de regionale verkeersveiligheid van belang, om zo het aantal verkeersongevallen te verminderen. Het is daarom van belang dat het plangebied goed en veilig bereikbaar is voor alle soorten verkeer.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Elburg 2018 De Omgevingsvisie is vastgesteld op 30 januari 2019. Het document geeft een integrale toekomstvisie voor de hele gemeente tot 2030. De visie van de gemeente is ‘samen naar een gezonde, veilige en duurzame balans tussen mens, ruimte en gebruik.’ Een deel van de beschreven keuzen in de visie is een herbevestiging en bestendiging van het al ingezette beleid en voor een deel wordt een nieuwe richting ingeslagen. Bij ontwikkelingen en investeringen staan de kernwaarden van de gemeente voorop. De kernwaarden zijn onderverdeeld in vijf thema’s: 1. leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving; 2. aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit; 3. vitaal economisch klimaat; 4. duurzaam, energieneutraal en klimaatbestendig; 5. bereikbaar, nabij en toegankelijk. Vanuit het thema 'Leefbare, vitale kernen met een actieve, gezonde samenleving' wordt onder meer ingestoken op wonen voor iedereen. Alle leeftijdsgroepen moeten aangenaam kunnen wonen in Elburg. Uitgegaan dient te worden van duurzame, energieneutrale en levensloopbestendige ontwikkelingen, waarbij indien mogelijk direct de zorgcomponent wordt meegenomen. Nieuwbouwprogramma's worden ingezet voor aantrekkelijke woonmilieus voor jong en oud. Een ander thema is het streven naar een aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit. De groene parels van de gemeente moet worden versterkt.

Er moet respectvol met de waarden in de gemeente worden omgegaan. Voor de verschillende deelgebieden in de gemeente zijn zogenoemde Idee-kaarten ontwikkeld. Deze kaarten benoemen de ambitie voor het gebied en de uitgangspunten voor behoud en versterking van de omgevingskwaliteit en de identiteit van het gebied. Op de Idee kaart voor 't Harde is de locatie van de Hokseberg aangeduid als potentieel woongebied (nr 25), zie onderstaande figuur 3.3.

24/103

figuur 3.3: uitsnede omgevingsvisie 't Harde (bron: Omgevingsvisie, gemeente Elburg) Voor 't Harde wordt als ambitie genoemd, dat het belangrijk is dat er voldoende woningen gerealiseerd worden voor alle doelgroepen. Ter behoud van het centrum van 't Harde is woningbouw van belang. De woningbouw moet duurzaam zijn met een dorpse uitstraling. De zorgvoorzieningen in 't Harde moeten toekomstbestendig zijn. Zorgfuncties moeten binnen de kern blijven zodat ouderen zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen. Als uitgangspunten voor kwaliteit worden geformuleerd:

25/103

relatie met het buitengebied versterken; dorpshart versterken; dorpse karakteristiek behouden; versterken recreatieve poort naar Elburg en de Veluwe; respect voor Natura2000-gebied Veluwe. 3.4.2 Woonvisie 2020-2025 De gemeenteraad heeft op 28 september 2020 de Woonvisie gemeente Elburg 2020-2025 vastgesteld. De Woonvisie is voor de komende jaren de leidraad bij vraagstukken over de toenemende vraag naar woningen, een krappe woningmarkt en het bouwen van (passende) woningen. De komende tien jaar zijn ongeveer 800 woningen nodig, waarvan een deel uit de ‘ombouw’ van het huidige woningaanbod moet komen. Het Klimaatakkoord, de vergrijzing en andere maatschappelijke ontwikkelingen zorgen ervoor dat de gemeente in de toekomst een andere inrichting van de leefomgeving krijgt. Grote uitdaging is om wonen voor iedereen betaalbaar te houden. Nieuwe woonvormen, verduurzaming en transformatie van de bestaande bebouwde omgeving vormen de fundamenten onder het nieuwe beleid. Dat moet onder andere jongeren, ouderen en mensen met een specifieke vraag voldoende perspectief bieden op passende huisvesting binnen de gemeentegrenzen. De gemeente gaat uit van een versnelde verantwoorde groei met 810 woningen tot 2030, gelet op de achterstand in de woningbouw en de druk op de woningmarkt (oplopende wachttijden in de huur, snellere verkooptijden van woningen en oplopende koopprijzen).

Er is behoefte aan een gedifferentieerd programma, met daarbinnen een aantal belangrijke accenten: Sociale huur: gelijkvloers, met name klein en betaalbaar (onder de eerste aftoppingsgrens). Orde van grootte 15-20% van het totale programma in de periode tot 2030; Koop goedkoop/betaalbaar onder € 200.000,- en tussen € 200.000,- en € 265.000,-): 15-20%. Daarbij staat de gemeente open voor meer variatie: kleinere woningen, met een evenwichtige prijskwaliteitsverhouding. De gemeente wil hierbij voorkomen dat woningen onder de marktprijs verkocht worden en de eerste koper bij verkoop grote winsten maakt. Een goede prijs-kwaliteitsverhouding is dan belangrijk; Middeldure huur: beperkt, met name tot € 950. Orde van grootte is op basis van onderzoek lastig aan te geven. Is maatwerk op geschikte locaties, in nauwe afstemming met ontwikkelaars; Daarnaast 2^1-kap- en vrijstaande woningen aan de voorraad toevoegen. Een deel daarvan zal gerealiseerd moeten worden onder € 365.000,-. De uitbreidingsbehoefte op langere termijn voor het duurdere segment is beperkt. Al met al is de opgave om 30-40% van het nieuwbouwprogramma te realiseren in de sociale huursector, goedkope koop en betaalbare koopwoningen tot € 265.000,-. Dit zijn belangrijke segmenten voor doelgroepen als starters, jonge gezinnen en bijvoorbeeld mensen die doorstromen uit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang.

Aanvullend: De gemeente heeft oog voor de toename van kleine huishoudens, waaronder met name alleenstaanden. De

26/103

gemeente houdt daar in het woningbouwprogramma rekening mee : De woningen zoveel mogelijk levensloopbestendig bouwen (zeker in nabijheid van voorzieningen). Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding, tenzij dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit in wijken en kernen. Belangrijke randvoorwaarde met het oog op klimaatadaptatie is, dat er voldoende groen en water aanwezig is. Onzorgvuldige inbreiding kan dat belemmeren. Daarnaast waar mogelijk inzetten op transformatie van leegstaand/-komend vastgoed. Specifiek voor wonen met zorg en ondersteuning zet de gemeente in op: focus op huisvestingsbehoefte van de snel groeiende groep mensen met dementie; toevoegen kwalitatief goede, levensloopbestendige woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn (zowel appartementen als grondgebonden, met name nabij voorzieningen). Hierbij besteedt de gemeente expliciet aandacht aan betaalbaarheid voor mensen die qua inkomen net niet voor een sociale huurwoningen in aanmerking komen. Dit signaal van de Adviesraad Sociaal Domein Elburg (ASDE) wordt serieus genomen; inspelen op behoefte aan meer en verschillende vormen van geclusterd wonen met en zonder zorg (in iedere kern); omvorming bestaand vastgoed; faciliteren individuele woningaanpassingen; waarborgen spoedige uitstroom uit beschermde woonvormen. Met de woonvisie wordt aangesloten op de Motie betaalbaar wonen.

Hierin wordt het college verzocht om er naar te streven dat minimaal 40% van de reguliere nieuwbouwwoningen wordt gerealiseerd in de sociale huursector, in de goedkope koopsector (tot € 200.000,-- v.o.n.) en in de betaalbare koopsector (tot € 265.000,-v.o.n.). In de woonvisie is wel aangegeven dat woningen onder € 200.000 realiseren lastig is. In Elburg slaagt de gemeente er wel in woningen rond € 230.000 te bouwen met Nul-op-de-meter. Dat zorgt alsnog voor beperkte maandlasten. Op de bijdrage van het programma aan het waarmaken van de ambities in de woonvisie wordt in paragraaf 4.4.3 ingegaan. 3.4.3 Herprogrammeren woningbouw Elburg (maart 2019) Het college van burgemeester en wethouders heeft de raad voorgesteld om voorlopig af te zien van het bouwen van woningen in Horstkamp en Vossenakker-Noord. Hier gelden uitwerkingsplichten voor woningbouw. Door het temporiseren van de bestaande harde planvoorraad ontstaat ruimte in de woningbouwprogrammering voor de realisatie van wenselijke bestaande zachte planlocaties en/of nieuwe woningbouwinitiatieven. De woningbehoefte voor de komende 10 jaar op basis van de bevolkingsprognoses is ten minste 600 woningen. De bestaande harde planvoorraad is na temporisering van de locaties met een uitwerkingsplicht (180 woningen op Horstkamp en 30 woningen op Vossenakker-Noord) nog circa 470 woningen.

Daardoor ontstaat voor de eerstvolgende 10 jaar ruimte voor de realisatie van ten minste 130 woningen uit de bestaande zachte planvoorraad en/of nieuwe woningbouwontwikkelingen, welke tevens met de Ladder van duurzame verstedelijking te onderbouwen zijn. Dit betekent dat voor nieuwe woningbouwplannen die beter voorzien in de huidige maatschappelijke behoefte

27/103

- bijvoorbeeld meer ouderenwoningen en woningen voor éénpersoonshuishoudens mogelijkheden ontstaan. 3.4.4 Landschapsontwikkelingsplan Elburg 2011 - 2020 Vanwege ontwikkelingen in het buitengebied en de wens deze goed in te passen in het landschap is een landschapsontwikkelingsplan (LOP) opgesteld. Het LOP legt verbanden en relaties met de verschillende functies die het buitengebied heeft. Daarbij speelt ook de relatie tussen stad en platteland een belangrijke rol. Het LOP heeft als doelstelling een uitvoeringsgericht document te zijn, gericht op een visie op de gewenste landschappelijke kwaliteit en met name hoe dit uiteindelijk te realiseren is. Aan de hand van een uitvoeringsplan worden concrete projecten en maatregelen benoemd. Voor het plangebied en omgeving geeft het LOP de uitgangspunten die ook overgenomen zijn in de Structuurvisie van de gemeente Elburg. Daarbij gaat het om de realisatie van een goede overgang van het landschap naar de kern en de versterking van de bomen- en groenstructuur langs de Stadsweg. Deze Stadsweg is ook aangegeven als gradiëntlijn, waarlangs de gemeente inzet op de ontwikkeling hiervan in combinatie met recreatieve routes. In het LOP wordt op genoemde locatie al rekening gehouden met woningbouw. Het plangebied ligt in het zogenaamde 'kleinschalig kampenlandschap' met landschapselementen als houtwallen en bomenrijen en mozaiekverkaveling.

De manier waarop met de groenstructuur in de omgeving van het plangebied wordt omgegaan is beschreven in hoofdstuk 4. 3.4.5

Geurverordening gemeente Elburg

Op 14 december 2009 is de Geurverordening met gebiedsvisie vastgesteld. De basis van dit besluit was een concept gebiedsvisie en geurverordening. De concept-geurverordening en -gebiedsvisie zijn in procedure gebracht voor de besluitvorming door de raad. Na publicatie (d.d. 12 januari 2010) zijn de visie en verordening ter visie gelegd en van kracht geworden. De stukken zijn ook voor eenieder inzichtelijk via de website van de gemeente Elburg. De geurverordening is gemaakt op basis van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). Op basis van de Wgv kunnen gemeenten hun eigen geurbeleid doorvoeren waarbij de mogelijkheid bestaat - binnen de wettelijke marges - af te wijken van de standaard geurnormen en/of vaste afstanden uit de wet. De Geurverordening is gemaakt om geurbelemmeringen voor een aantal gewenste ruimtelijke ontwikkelingen weg te nemen. Een van deze ontwikkelingen is die in het plangebied. Om de ontwikkelingen in het plangebied beter mogelijk te maken zijn de geurnormen gewijzigd. Hierop wordt in paragraaf 5.2 nader ingegaan en worden de gevolgen voor het bestemmingsplan aangegeven. 3.4.6 Welstandsnota In de Woningwet is geregeld dat elk bouwplan moet voldoen aan redelijke eisen van welstand. Een aanvraag om bouwvergunning wordt daarom voor advies voorgelegd aan de welstandscommissie van de gemeente Elburg.

Deze commissie van deskundigen, waaronder ook burgerleden, kunnen niet zelf bepalen of een bouwwerk voldoet aan redelijke eisen van welstand. Hiervoor wordt verwezen naar de welstandsnota. In de welstandnota wordt aangegeven aan welke architectonische eisen bouwplannen moeten voldoen en waar bij de beoordeling van een bouwplan op wordt gelet. Binnen de gemeente worden, naast welstandsvrije gebieden, twee welstandsniveaus onderscheiden. Uit

28/103

onderstaande uitsnede van de welstandskaart (figuur 3.5) blijkt dat het voorliggende plangebied is aangewezen als welstandsgebied II (welstandsniveau 2). Hieronder vallen de overige gebieden, die vanuit het perspectief van de gehele gemeente bezien een reguliere toetsing nodig hebben.

figuur 3.5: uitsnede welstandskaart Voor ontwikkelingen waarbij de ruimtelijke en/of functionele structuur verandert, kunnen beeldkwaliteitsplannen worden opgesteld. In zo’n beeldkwaliteitsplan wordt vooruitgelopen op de nieuwe structuur en aangegeven hoe de bebouwing een plaats moet krijgen in het nieuwe, stedenbouwkundig plan. Aan nieuwe beeldkwaliteitsplannen zullen kwaliteitseisen voor welstand worden gesteld. 3.4.7 Parkeernota Voor de gemeentelijke parkeerregeling gelden de in september 2014 vastgestelde (inter)gemeentelijke Parkeernota en de door burgemeester en wethouders vastgestelde ‘Nadere regels parkeernormen en hoogte financiële voorwaarde’. Voor parkeren geldt als uitgangspunt dat op eigen erf geparkeerd moet worden. Een bouwplan wordt getoetst aan de algemene bouwregels, waarin de eis is opgenomen voor voldoende parkeervoorzieningen. Het parkeerbeleid is in veel bestemmingsplannen geregeld met een verwijzing naar de stedenbouwkundige bepalingen in de gemeentelijke bouwverordening. Op die manier beschikt(e) de gemeente Elburg over de mogelijkheid om bij ruimtelijke ontwikkelingen eisen te stellen aan het parkeren. Het parkeerbeleid voor de kom van 't Harde is vastgelegd in het 'Parapluplan Parkeren'. Voor de beoogde ontwikkeling wordt aangesloten op de regeling in het parapluplan.

Dit houdt in dat voldaan moet worden aan de parkeernormen en de uitgangspunten van de Parkeernota, die als bijlage 1 bij de regels is opgenomen.

29/103

30/103

Hoofdstuk 4 4.1

Het plan

Planvorming

De voorbereiding van het woongebied De Hokseberg speelt al zeer geruime tijd. Sinds 2017 is daarbij uitgegaan van een combinatie van zelfstandige woningen en zorgwoningen. De zorgwoningen zouden geclusterd worden gebouwd waarbij sprake zou zijn van een centraal gebouw met daarin diverse aanvullende voorzieningen ten behoeve van de zorg. Dit idee voor de invulling van het gebied blijft een van de leidende gedachten voor het gebied. Het voorliggende bestemmingsplan gaat uit van een flexibele invulling van het gebied met zorgwoningen en zelfstandige woningen. Invulling van het gebied vindt fasegewijs plaats.

4.2

Programma van eisen

Bij de ontwikkeling zijn de eisen van initiatiefnemer en van de gemeente van belang. Er is daarbij een beschrijvend programma van eisen voor de ruimtelijke en functionele aspecten van de ontwikkeling gegeven. De gemeente heeft het 'Programma van eisen voor de inrichting van de openbare ruimte', dat van belang is bij de inrichting van de openbare ruimte. Het doel van initiatiefnemer is om aan de rand van 't Harde een woon-zorgomgeving te realiseren Hiervoor wordt ruimte gemaakt voor: een woon-/zorggebouw voor 60 bewoners met bijbehorende voorzieningen; 73 zelfstandige woningen. De woningen moeten passen binnen de bestaande structuur van 't Harde en de groenstructuren, zie figuur 4.1. Het woon-zorggebied zou, gelet op de toegekende woningbouwruimte, met ingang van 2020 kunnen worden gerealiseerd.

31/103

figuur 4.1: bepalende groenstructuren (bron: Rho Adviseurs) Navolgend figuur 4.2 is een overzicht vanaf ruimtelijkeplannen.nl van de bestemmingsplannen die het plangebied van de Hokseberg omringen. Zoals aangegeven in paragraaf 1.3 is ter plaatse van het plangebied een beheersverordening van kracht.

32/103

figuur 4.2: ligging van het plangebied ten opzichte van de omliggende bestemmingen Op het overzicht is te zien, dat in de directe omgeving al een combinatie van natuur, woningbouw en andere maatschappelijke en recreatieve functies (bijvoorbeeld het MFC Aperloo, sportcomplex en zwembad) aanwezig zijn. Het nieuwe woon-/zorggebouw en de woningen worden zorgvuldig ingepast in de bestaande groenstructuren en sluiten functioneel en ruimtelijk goed op de omgeving aan.

4.3

Stedenbouwkundige visie Hokseberg

Ten behoeve van een mogelijk nieuwe uitbreiding aan de noordwestzijde van 't Harde is een stedenbouwkundige visie opgesteld voor de Hokseberg. De huidige uitbreidingswijk voor de kern, Heidezoom is binnenkort volledig gerealiseerd. Daarmee is de huidige bestemmingsplancapaciteit voor nieuwe woningen binnen 't Harde nagenoeg volledig benut. In aansluiting op de nieuwe woonvisie (zie paragraaf 3.4.2) is voor het gebied ten noordwesten van 't Harde een stedenbouwkundige visie ontwikkeld voor de huisvesting van een viertal specifieke doelgroepen, te weten starters, gezinnen met kinderen, 75+ers en beschermde woonzorgvoorzieningen voor mensen met dementie. De stedenbouwkundige visie is als bijlage 1 is de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Het gebied waar de stedenbouwkundige visie op toeziet is groter dan het voorliggende plangebied. Het bestemmingsplan heeft betrekking op de eerste fase van de stedenbouwkundige visie.

33/103

Doelstelling en ambitie Op basis van een analyse van de historie en landschappelijke en functionele kenmerken van de locatie wordt uitgegaan van circa 150 woningen in verschillende typologieën en 60 wooneenheden. Daarbij wordt in eerste instantie gekozen voor een ruime en kwalitatieve opzet. Daarmee biedt de locatie volop kansen en mogelijkheden om een deel van de woonvisie van de gemeente in de komende jaren in te vullen. Tegelijkertijd wordt aangegeven dat er zorgvuldig omgegaan dient te worden met de historische groenstructuren en bijbehorende flora en fauna. Doelgroepen en woningtypen In de stedenbouwkundige visie wordt ernaar gestreefd om gezinnen en starters te behouden voor de kernen en ouderen de mogelijkheid te geven door te stromen binnen de eigen sociale omgeving naar een geschikte woning die aansluit bij de behoeften bij een toenemende zorgvraag. Daarom wordt daarom voorzien in een gevarieerd woonprogramma, zodat een inclusieve woonomgeving ontstaat waarin men omkijkt naar elkaar. Uitgegaan wordt van: eengezins(rij)woningen, voor starters en jonge gezinnen; grondgebonden levensloopbestendige woningen voor ouder wordende bewoners met toenemende zorgvraag, maar die graag zelfstandig willen blijven wonen; levensloopbestendige appartementen voor jong en oud.

Juist de mix van leeftijdsgroepen versterkt het sociale karakter van de woonomgeving; intramurale kleinschalige woongroepen voor bewoners met dementie. Er is grote behoefte aan deze geclusterde woonzorgvoorziening voor bewoners met een zwaardere zorgbehoefte. De intramurale setting zal tevens uitvalsbasis zijn voor het leveren van zorg aan huis in de omliggende wijk. De nabijheid van de zorg vergroot het gevoel van veiligheid voor zelfstandig wonende ouderen; twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen voor een kleine bebouwingskorrel langs de historische linten. Stedenbouwkundige visie In de visie wordt uitgegaan van vier kamers zoals die door de historische houtwallen zijn gevormd (zie figuur 4.2). Deze houtwallen en de bijbehorende mozaïekverkaveling vormen de kernkwaliteiten van het nationaal landschap De Veluwe (zie paragraaf 4.5). Het voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op de eerste twee kamers.

34/103

figuur 4.2: stedenbouwkundige visie (bron: stedenbouwkundige visie Hokseberg) De houtwallen hebben een hoge belevingswaarde en worden in de visie ingezet om de publieke ruimten in de wijk te begeleiden. Ze vormen hiermee een ecologische aorta die het gebied ook na het nieuwe gebruik van het gebied blijven doorsnijden. De groene aorta vormt de basis voor het stedenbouwkundig plan. Doordat de voorgenomen bebouwing op gepaste afstand wordt gesitueerd, blijft onnodige schade aan de flora en fauna beperkt. Bovendien ontstaat hiermee een prettig en ruimtelijk publiek domein. Binnen de kamers worden bouwvelden aangewezen waarbij het uitgangspunt is dat de rooilijn van de woningen de contouren van deze velden volgen. Hiermee ontstaan omsloten hoven waarbinnen de parkeerbehoefte kan worden ingevuld, terwijl deze grotendeels aan het zicht worden onttrokken. Daarmee wordt de kenmerkende mozaïekverkaveling intact gehouden. Programma Zoals in figuur 4.3 zichtbaar is worden de bouwvelden in de visie ingevuld met bebouwing variërend in omvang en volume. In de visie wordt wat grotere gebouwen voorgesteld langs de Stadsweg (woonzorgcentrum) en in het hart van het plangebied in de vorm van twee woongebouwen met levensloopbestendige appartementen.

35/103

figuur 4.3: stedenbouwkundige korrelgrootte (bron: stedenbouwkundige visie Hokseberg) Vanuit het hart van het gebied naar de randen, wordt de 'stedenbouwkundige korrel' steeds kleiner en verdunt de intensiteit. Hiermee wordt aangesloten op de bestaande bebouwing langs de historische linten. De beoogde variatie maakt het bovendien mogelijk om op kwalitatieve wijze te voorzien in een gedifferentieerd woningaanbod, wat goed aansluit bij de ambitie om woningen te bouwen voor de verschillende doelgroepen als benoemd in de woonvisie. Infrastructuur In de visie wordt gestreefd naar een autoluwe wijk te creëren. Dit wordt in de visie bereikt door kwalitatieve openbare ruimte te scheiden van de logistieke infrastructuur voor de auto's met bijbehorend parkeren. In de visie wordt voorzien in een ontsluitingsroute die de verschillende parkeerhofjes achter de woningen ontsluiten. In de verdere uitwerking van de plannen wordt ernaar gestreefd om alle kamers binnen Hokseberg middels een centrale ontsluitingsroute onderling te verbinden. In de visie wordt rekening gehouden met de realisatie van voldoende parkeerplaatsen in overeenstemming met de gemeentelijke parkeernormen. Niet wordt uitgesloten dat in overleg met de gemeente wordt gekeken naar een mogelijke reductie van het aantal parkeerplaatsen om de groene kwaliteit van de wijk verder te kunnen versterken.

Beeldkwaliteit Wonen op de Hokseberg, wordt wonen in een ruim opgezette eigentijdse wijk die aansluit bij de dorpse schaal en karakter van 't Harde en toch uitzonderlijk wordt door de nagestreefde duurzame ambities. Een eigentijdse

36/103

woonomgeving waar jong en oud zich fijn en veilig voelt. Dit gevoel wordt straks gedragen door de architectuur van de gebouwen. Waarbij de menselijke maat centraal staat en de architectuur een kwalitatief en ingetogen karakter heeft. De verschillende bouwwerken hebben bij voorkeur een kap, waarmee aangesloten wordt op het dorpse karakter. Onderscheid kan gemaakt worden in één of twee lagen met een kap, waardoor een gepaste variatie in hoogte ontstaat. Uitzondering hierop vormen het woonzorggebouw en de twee woongebouwen met appartementen. Deze kunnen met drie bouwlagen, of zelfs één met vier bouwlagen, zonder kap een accent vormen in de wijk. Door de situering van deze gebouwen wordt in de visie ook stedenbouwkundig het hart van de wijk gemarkeerd. Uitgangspunt wordt het toepassen van zoveel mogelijk natuurlijke bio-based of circulaire materialen die beperkt onderhoud vragen en in de loop der tijd in uitstraling niet verschralen maar juist rijker worden. In de gevelarchitectuur van de woningen moet een passende balans gevonden worden tussen het gesloten en open karakter, zodat optimaal de sociale interactie van de bewoners met de omgeving wordt gefaciliteerd, maar dat niet ten koste gaat van het gevoel aan privacy binnen de woning.

Fasering Om ontwrichting van de lokale woningmarkt te voorkomen wordt, zoals is aangegeven in figuur 4.4, gekozen om de realisatie te faseren en te spreiden over de komende jaren. Dit biedt ruimte om het voorgestelde programma nog bij te stellen zodat het gerealiseerde programma blijft aansluiten bij de actuele behoefte in de gemeente en 't Harde. Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op de eerste fase.

figuur 4.4: fasering stedenbouwkundige visie Hokseberg

37/103

Uitgangspunt is om het noord-oostelijk gebied dat aansluit aan de Stadsweg , het voorliggende plangebied, in de eerste fase te realiseren. Hiermee wordt aangesloten aan de bestaande stedelijke structuur rondom het multifunctioneel centrum MFC Aperloo. Doordat het woonzorgcentrum in de eerste fase wordt gepland kan op korte termijn worden voorzien worden in de dringende behoefte voor intramurale zorg in 't Harde en wordt de basis gelegd voor de zorgverlening waar de bewoners van de omliggende groeiende wijk dan in toenemende mate een beroep op kunnen doen.

4.4

De visie en uitwerking

Geen hokjesgeest voor fase 1 van de nieuwe wijk Hokseberg, maar een inclusieve identiteit. Het wordt een wijk voor iedereen. Voor alle leeftijden, in verschillende prijsklassen, voor mensen zonder en met beperking, voor zelfstandigen en hulpvragers, alleenstaanden en gezinnen.

figuur 4.5: ruimtelijk concept voor het plangebied Oudere en zorgbehoevende bewoners kunnen er blijven wonen. Met geschikte voorzieningen voor zowel wonen, de woonomgeving, als zorg en welzijn in de wijk of in de buurt. De wijk wordt levensloopbestendig. Dit wordt zichtbaar gemaakt met drie accenten in de fase 1 van de wijk:

38/103

een accent op 'regulier' wonen (woongebied); een accent op intramuraal wonen (zorggebied); een accent op verzorgd wonen (woonservicegebied). Deze kleinschalige accenten worden gemaakt in een kwalitatief hoogwaardig, duurzame en groene parkachtige omgeving, omzoomd door houtsingels en inheemse bebossing. Het motto voor de wijk wordt: De Hokseberg, Verzorgd wonen in het groen! 4.4.1 Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Ten behoeve van de planvorming is voor het gebied is vooruitlopend op de stedenbouwkundige visie voor de eerste fase een haalbaarheidsstudie opgesteld. Deze is als bijlage 2 in de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. In figuur 4.6 is een mogelijk verkavelingsvoorstel opgenomen voor de eerste fase. In het haalbaarheidsplan wordt uitgegaan van de realisatie van een woon- / zorggebouw voor 60 bewoners met daarbij horende voorzieningen; 73 zelfstandige woningen. In de haalbaarheidsnotitie wordt uitgegaan van de combinatie van wonen en zorg aan de rand van 't Harde. Met deze ontwikkeling wordt aangesloten op de behoefte van deze tijd waarin ouderen langer zelfstandig thuis moeten kunnen wonen. Daarom is het voorliggende plan een differentiatie voor in het programma voorgesteld met wonen, wonen met zorg en intramuraal zorgen.

Het woon-/zorggebouw met intramurale zorg vormt de comfortabele basis van waaruit allerlei vormen van thuiszorg en dagbesteding kunnen worden gegeven aan de omwonenden. Een veilig gevoel om de zorgverlening op afroep dichtbij te hebben. In het programma wordt ook voorzien in reguliere en sociale woningen. Hierdoor is ook plaats is voor jonge gezinnen. Deze brengen een levendige dynamiek in de woonomgeving en kunnen zich wellicht als mantelzorger inzetten voor de oudere bewoners.

39/103

figuur 4.6: voorbeeldverkaveling fase 1 van de woonwijk Intramuraal wonen Het woon- /zorggebouw krijgt in het ruimtelijk plan een centrale positionering, ongeveer ter hoogte van het MFC. Het woon-/zorggebouw vormt daarmee niet alleen maatschappelijk, maar ook fysiek het duurzame hart van de ontwikkeling. In het ruimtelijk plan wordt de centrale entree van het gebouw gericht naar de Stadsweg. Hierdoor ontstaat aan de zuidzijde de mogelijkheid om een zonnige sfeervolle belevingstuin te realiseren. Het woon-/zorggebouw gaat plaats bieden aan 48 verpleeghuisplaatsen (WLZ) voor bewoners met een psychogeriatrische zorgindicatie (dementie), verdeeld in vier woongroepen met collectieve huiskamers en voorzieningen. Naast deze intramurale woongroepen worden 12 compacte appartementen gerealiseerd voor bewoners die, ondersteund met verpleeghuiszorg thuis (Volledig Pakket Thuis: VPT), nog zelfstandig kunnen wonen. Regulier wonen Langs de zuid- en zuidwestzijde van het plangebied worden in het verkavelingsvoorstel 35 grondgebonden woningen voorgesteld, variërend in rij-, twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen. De woningen bestaan uit 2 bouwlagen met een kap. Als accent in dit woonprogramma wordt in het verkavelingsvoorstel een kleinschalig appartementengebouw voorgesteld met 22 levensloopbestendige appartementen. Het appartementengebouw bestaat uit 4 bouwlagen.

Verzorgd wonen Ten noorden van het woonzorggebouw is in het verkavelingsvoorstel een hofje voorzien wat gevormd wordt door 16 geschakelde levensloopbestendige bungalows. Een besloten hofje met een mooi aangelegde collectieve buitenruimte welke zich opent naar de Stadsweg. Centraal in het hofje wordt in het verkavelingsvoorstel een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte gepland waar bewoners allerlei activiteiten kunnen organiseren of bijvoorbeeld hun verjaardag kunnen vieren. Er wordt met deze inrichting balans gerealiseerd tussen beslotenheid en saamhorigheid, en wordt toch openheid gevonden bij de omgeving. Hiermee wordt de ontwikkeling ruimtelijk en op een natuurlijke wijze aangesloten op de aanwezige historische lintbebouwing langs de Stadsweg naar Elburg. De levensloopbestendige bungalows in dit hofje worden uitgevoerd in 1 bouwlaag met een kapverdieping. Alle primaire voorzieningen worden gerealiseerd op de begane grond van de woningen. De kapverdieping biedt plaats voor technische installaties en een multifunctionele ruimte, welke bijvoorbeeld ingericht kan worden als logeerkamer voor de kleinkinderen.

40/103

figuur 4.7: driedimensionale impressies van mogelijke invulling van de woonwijk Het belangrijkste uitgangspunt vanuit de landschappelijke inpassing is de bestaande ruimtelijke structuur. Hierdoor vormt het behoud van de bestaande boomsingels en houtwallen en de daardoor ontstane kamers een belangrijk uitgangspunt van de planvorming. 4.4.2