Bijlage 2c Toelichting 't Harde - Hokseberg II

Inleidende regels; Bestemmingsregels; Algemene regels; Overgangs- en slotregels. Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten: •

Begrippen (Artikel 1) In dit artikel zijn definities van de in de regels gebruikte begrippen opgenomen. Hiermee is een eenduidige interpretatie van deze begrippen vastgelegd.

•

Wijze van meten (Artikel 2) Dit artikel geeft op een eenduidige manier aan op welke wijze afstanden, dakhellingen en oppervlakten moeten worden gemeten en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.2.3

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemming. De regels zijn onderverdeeld in: •

Bestemmingsomschrijving: Hierin is de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan binnen deze bestemming opgenomen. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

58

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld •

Bouwregels: In deze regels zijn eisen opgenomen waaraan de binnen de bestemming voorkomende bebouwing aan moet voldoen. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd is hierin vastgelegd.

•

Specifieke gebruiksregels: In de specifiek gebruiksregels is bepaald welk gebruik van gronden en opstallen in elk geval strijdig is met of wordt toegestaan binnen deze bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd

7.2.4

Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied. Dit hoofdstuk is opgebouwd uit: •

Anti-dubbeltelregel (Artikel 7) Deze regel is opgenomen om een ongewenste verdichting van de bebouwing te voorkomen. Deze verdichting kan zich bijvoorbeeld voordoen, indien een perceel of een gedeelte daarvan, meer dan één keer betrokken wordt bij de berekening van een maximaal bebouwingspercentage.

•

Algemene bouwregels (Artikel 8) In dit artikel zijn enkele algemene bouwregels over ondergronds bouwen opgenomen.

•

Algemene gebruiksregels (Artikel 9) In dit artikel zijn enkele vormen van verboden gebruik opgenomen.

•

Algemene afwijkingsregels (Artikel 10) In dit artikel worden de algemene afwijkingsregels beschreven. Deze regels maken het mogelijk om op ondergeschikte punten van de regels in het bestemmingsplan af te wijken.

•

Overige regels (Artikel 11) In dit artikel zijn regels opgenomen voor overschrijding van bouwgrenzen, ondergronds bouwen en ten aanzien van parkeren.

7.2.5

Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

7.3

Verantwoording van de regels

Kenmerk van de Nederlandse ruimtelijke ordeningsregelgeving is dat er uitgegaan wordt van toelatingsplanologie. Een bestemmingsplan geeft aan welke functies waar zijn toegestaan en welke bebouwing mag worden opgericht. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn keuzes gemaakt over welke functies waar worden mogelijk gemaakt en is gekeken welke bebouwing stedenbouwkundig toegestaan kan worden. Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is. In deze paragraaf worden de gemaakte keuzes nader onderbouwd. Hierbij zullen de bestemmingen in dezelfde volgorde als in de regels worden behandeld. In dit geval is zo veel mogelijk aangesloten bij de systematiek van het bestemmingsplan “’t Harde - Hokseberg”, om voor het hele woningbouwgebied een gelijkmatig planologisch kader te creëren. Groen (Artikel 3)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

59

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld De gronden aan de randen en van de onbebouwde plekken in het plangebied, waar bijvoorbeeld wadi’s komen, hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Binnen de groenbestemming zijn wandel- en fietspaden, inen uitritten en ook watervoorzieningen toegestaan. Groen – Landschappelijke beplanting (Artikel 4) In verband met het stedenbouwkundig plan zijn de boomsingels en houtwallen in en direct rond het plangebied structuurbepalend. De structuurbepalende boomsingels en houtwallen die in het plangebied zijn gelegen, hebben daarom de bestemming ‘Groen - Landschappelijke beplanting’. Het doel van de bestemming is deze boomsingels en houtwallen zo veel mogelijk te behouden. Daarnaast zijn ook groenvoorzieningen en water binnen de bestemming toegestaan. Het realiseren van gebouwen is binnen deze bestemming niet toegestaan. Andere bouwwerken zijn alleen toegestaan wanneer het gaat om erfscheidingen. Deze mogen maximaal 2 meter hoog worden. De exacte situering van de verkeersontsluiting van het plangebied is afhankelijk van de verdere uitwerking van de verkaveling. Waar de ontsluitingsweg de bestaande houtwal doorsnijdt is op de verbeelding is een gebiedsaanduiding 'overige zone - doorgang' opgenomen. Kappen en rooien van de boomsingel en houtwallen, anders dan voor onderhoud ervan, is niet toegestaan.

Dit is door middel van specifieke gebruiksregels geregeld. Woongebied (Artikel 5) De bestemming 'Woongebied' is gegeven aan het gebied dat is bestemd voor wonen. De bestemming is zo vormgegeven dat de plannen, als de markt of de omstandigheden daarom vragen, eenvoudig kunnen worden aangepast aan de actuele behoefte. De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor woningen, in de vorm van een woonhuis of woongebouw, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven. Ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld' worden de woningen uitsluitend gestapeld gebouwd. De algemene hoogtemaat voor grondgebonden binnen het plangebied bedraagt 7 meter voor de goothoogte en 11 meter voor de bouwhoogte. Voor het appartementengebouw is in de planregels een afwijkende bouwhoogte opgenomen van 13 meter (4 bouwlagen). In de planregels zijn regels opgenomen ten aanzien van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij woningen. Ook wordt ingegaan op erfafscheidingen, vlaggenmasten en lichtmasten en verkeersborden langs de wegen. In de specifieke gebruiksregels vastgelegd dat ten minste 28% van de nieuwe woningen in het segment sociale huur dient te worden gerealiseerd. Bij een omgevingsvergunning is het ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - woonzorggebouw' tevens een woonzorggebouw toegestaan. Hieraan zijn voorwaarden verbonden.

Voor de woningen in het plangebied is vanwege het wegverkeer op de omliggende wegen hogere grenswaarden vastgesteld. Vanwege het globale karakter van deze bestemming is de situering van de woning nog niet vastgelegd. Daarom zijn de voorwaarden, zoals opgenomen in 'Wet geluidhinder Beleidskader Geluid Vaststelling Hogere Grenswaarde' (vastgesteld in 2007), vertaalt in de planregels. In de planregels wordt daarbij verwezen naar de betreffende beleidsregel. Door middel van nader akoestisch onderzoek wordt voor het afgeven van een omgevingsvergunning aangetoond dat tegemoet wordt gekomen aan de voorwaarden uit het geluidbeleid. Een klein deel van de gronden binnen de begrenzing van het bestemmingsplan "’t Harde – Hokseberg” is meegenomen in dit bestemmingsplan, omdat een deel van de groenbestemming niet overeenkomt met daadwerkelijke ligging van de houtwal. De bestemming ‘Groen – Landschappelijke beplanting’ is met dit plan iets naar het noorden verplaatst zodat deze overeenkomt met de daadwerkelijke positie van de houtwal. Ter bescherming van de houtwallen is een strook van 3 meter breed langs alle houtwallen opgenomen met de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing', zodat hier niet gebouwd mag worden'.

Op deze gronden zijn geen gebouwen, bijgebouwen, overkappingen, bouwwerken geen gebouw zijnde niet toegestaan en dienen de gronden niet te worden beschouwd als erf in de zin van artikel 1 van bijlage II BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

60

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld behorende bij het Besluit omgevingsrecht (vergunningvrij bouwen), zoals dat artikel luidt op het moment van de datum van inwerkingtreding van dit plan. Indien de Omgevingswet na het tijdstip van de terinzagelegging van dit ontwerpbestemmingsplan van kracht is geworden, geldt de opvolgende regeling onder de Omgevingswet met betrekking tot vergunningvrij bouwen ter plaatse van de aanduiding. Waarde – Archeologie hoge verwachtingswaarde (Artikel 6) In het plangebied is een hoge archeologische verwachtingswaarde aangegeven. Ter voorkoming van schade door activiteiten aan mogelijk aanwezige waarden, heeft het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde - Archeologie hoge verwachtingswaarde’. Deze bestemming heeft tot doel het behoud en de bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden. Het uitvoeren van werken en werkzaamheden, niet zijnde bouwwerken, wordt niet uitgesloten. Wel is hiervoor een omgevingsvergunning noodzakelijk, waarbij – vóór verlening – aangetoond moet worden dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden. Er is een onderzoeksplicht aan verbonden; archeologisch onderzoek is hiervoor dus noodzakelijk. Een omgevingsvergunning is niet noodzakelijk wanneer het gaat om onderhoudswerken en onderhoudswerkzaamheden.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

61

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

HOOFDSTUK 8

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

De economische uitvoerbaarheid van een project wordt enerzijds bepaald door de financiële haalbaarheid en anderzijds door de grondexploitatie, waaronder het kostenverhaal van de gemeente.

8.1

Financiële haalbaarheid

De initiatiefnemer voor de ontwikkeling in het plangebied, Prins Project BV op ’t Harde. Prins Project BV wil de woningen in het plangebied gaan realiseren. Hiervoor zijn zowel financiële middelen als ruime kennis en ervaring aanwezig. Voor een wijziging van het bestemmingsplan geldt een uitgestelde exploitatieplicht. Het is voor de financiële haalbaarheid van dit plan nog niet van belang.

8.2

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. In de Wro is opgenomen dat voor bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. In het geval van voorliggend bestemmingsplan is sprake van een bouwplan zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Vaststelling van een exploitatieplan is verplicht, tenzij het kostenverhaal op een andere manier is verzekerd. De gemeente heeft aan dit project geen kosten, alle kosten die voor de planontwikkeling moeten worden gemaakt zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeente en initiatiefnemer hebben hierover een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst is onder meer het beoogde globale woningprogramma en het verhaal van de kosten voor planschade geregeld. De door de gemeente te maken kosten voor planbegeleiding worden gedekt door een door initiatiefnemer aan de gemeente te vergoeden exploitatiebijdrage.

Het plan is dan ook financieel uitvoerbaar.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

62

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

HOOFDSTUK 9 9.1

VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN

Vooroverleg

Het ontwerp bestemmingsplan is aan de wettelijk verplichte overleginstanties en overige relevante partners voorgelegd in het kader van het overleg volgens 3.1.1. van het Bro. De ingekomen overlegreacties zijn overwogen en voorzien van een gemeentelijke reactie. De samenvatting van de vooroverlegreacties en de gemeentelijke beantwoording is in de reactienota vooroverleg te vinden in bijlage 11 van dit bestemmingsplan. 9.1.1

Het Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. 9.1.2

Provincie Gelderland

Het ontwerp bestemmingsplan is ter vooroverleg (volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) aangeboden aan de provincie Gelderland. Voor de vooroverlegreactie en de reactie hierop wordt verwezen naar bijlage 11. 9.1.3

Waterschap Vallei en Veluwe

De watertoets heeft plaatsgevonden op de website www.dewatertoets.nl. De digitale watertoets heeft geleid dat de zogenaamde 'normale procedure' van de watertoets van toepassing is. De waterparagraaf en de voorgenomen ontwikkeling is voorgelegd aan het waterschap. Het ontwerp bestemmingsplan is ter vooroverleg (volgens artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening) aangeboden aan het Waterschap Vallei en Veluwe. Naar aanleiding van deze reactie is onder meer nader ingegaan op de waterberging in het plangebied. Voor de vooroverlegreactie en de reactie hierop wordt verwezen naar bijlage 11. 9.1.4

VNOG

Het ontwerp bestemmingsplan is ter vooroverleg aangeboden aan de Veiligheidsregio Noord- en OostGelderland. De VNOG geeft in haar brief aan dat uit de overwegingen in het bestemmingsplan blijkt dat de adviezen uit het verleden ter harte zijn genomen en in het plan zijn verwerkt en verantwoord. Dit betekent dat er in principe geen nadere eisen gesteld hoeven te worden in het kader van externe veiligheid en er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling. De reactiebrief van de VNOG is opgenomen in bijlage 12. Voor de vooroverlegreactie en de reactie hierop wordt verwezen naar bijlage 11.

9.2

Participatie

In dit geval is door Prins bouw een participatietraject opgezet, met als doel het ophalen van reacties van direct omwonenden en overige belanghebbenden. Het verslag over het participatietraject Hokseberg fase II is opgenomen in bijlage 13 bij deze toelichting.

9.3

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan het met ingang van 12 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen, waarbij iedereen in de gelegenheid is gesteld om een zienswijze in te dienen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

63

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld In totaal is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is ingediend door de Provincie Gelderland en is ontvankelijk. De zienswijzen is gegrond en leidt tot een aanpassing van de toelichting van het bestemmingsplan. Voor de samenvatting van de zienswijze en beantwoording wordt verwezen naar de zienswijzennota in bijlage 14.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

64

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING Bijlage 1

Stedenbouwkundige visie

Bijlage 2

Memo en landschap en natuur

Bijlage 3

Besluit provincie Gelderland - afwijking Omgevingsverordening

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 6

CAROLA-berekening

Bijlage 7

AERIUS-berekening

Bijlage 8

Quickscan natuurwaarden

Bijlage 9

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

Bijlage 10

Watertoetsresultaat

Bijlage 11

Reactienota vooroverleg

Bijlage 12

Reactiebrief VNOG

Bijlage 13

Participatieverslag

Bijlage 14

Zienswijzennota

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

65