Bijlage 2c Toelichting 't Harde - Hokseberg II

Bestemmingsplan

't Harde – Hokseberg II

30 juli 2024

Status: Vastgesteld

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

Bestemmingsplan 't Harde – Hokseberg II

Plannaam: IMRO-code: Plantype: Status: Datum:

't Harde – Hokseberg II NL.IMRO.0230.BPHOKSEBERGII-VST1 Bestemmingsplan Vastgesteld 30 juli 2024

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 6 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 8

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 9 2.1 2.2 2.3 3.1 3.2 3.3

ALGEMEEN ................................................................................................................................................. 9 OMGEVING PLANGEBIED ............................................................................................................................... 9 LANDSCHAP .............................................................................................................................................. 10 ALGEMEEN ............................................................................................................................................... 11 STEDENBOUWKUNDIGE VISIE ........................................................................................................................ 12 LANDSCHAPPELIJKE INPASSING...................................................................................................................... 15

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 17 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 17 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 22 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 26 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 28

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 33 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

GELUID (WET GELUIDHINDER) ...................................................................................................................... 33 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 34 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 35 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 36 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 40 WET GEURHINDER EN VEEHOUDERIJ (WGV) .................................................................................................... 42 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 44 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 46 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ..............................................................................................................

48 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 49 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 51

HOOFDSTUK 6 WATERASPECTEN........................................................................ 54 6.1 6.2

VIGEREND BELEID....................................................................................................................................... 54 WATERPARAGRAAF .................................................................................................................................... 55

HOOFDSTUK 7 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 58 7.1 7.2 7.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 58 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 58 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 59

HOOFDSTUK 8 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 62 8.1 8.2

FINANCIËLE HAALBAARHEID ......................................................................................................................... 62 GRONDEXPLOITATIE ................................................................................................................................... 62

HOOFDSTUK 9 VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ....................................... 63 9.1 9.2

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 63 PARTICIPATIE ............................................................................................................................................ 63

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld 9.3

ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 63

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 65 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10 BIJLAGE 11 BIJLAGE 12 BIJLAGE 13 BIJLAGE 14

STEDENBOUWKUNDIGE VISIE ................................................................................................................ 65 MEMO EN LANDSCHAP EN NATUUR ....................................................................................................... 65 BESLUIT PROVINCIE GELDERLAND - AFWIJKING OMGEVINGSVERORDENING .................................................... 65 AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 65 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 65 CAROLA-BEREKENING ....................................................................................................................... 65 AERIUS-BEREKENING......................................................................................................................... 65 QUICKSCAN NATUURWAARDEN............................................................................................................. 65 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ................................................................................ 65 WATERTOETSRESULTAAT .....................................................................................................................

65 REACTIENOTA VOOROVERLEG ............................................................................................................... 65 REACTIEBRIEF VNOG ......................................................................................................................... 65 PARTICIPATIEVERSLAG......................................................................................................................... 65 ZIENSWIJZENNOTA ............................................................................................................................. 65

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Prins Project (hierna: initiatiefnemer) heeft aan de noordwestzijde van het dorp 't Harde een deel van de gronden aan de Hokseberg in eigendom. De plannen bestaan om dit gebeid te herontwikkelen tot een woongebied. De ontwikkeling is in de Omgevingsvisie van de gemeente Elburg opgenomen als woningbouwlocatie. De totale woningbouwontwikkeling aan de Hokseberg bestaat uit twee fasen. Voor de fase I is in 2021-2022 reeds een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dat bestemmingsplan voorziet in een planologisch regime voor de bouw van maximaal 60 zorgeenheden voor intramurale zorg en een woongebied met maximaal 73 woningen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op fase II. Op 13 december 2022 heeft het college van Burgemeester & Wethouders van de gemeente Elburg besloten om planologische medewerking te verlenen aan het in procedure brengen van een het bestemmingsplan voor fase II. Gelijktijdig is ingestemd met het ontwerp van de gezamenlijke stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitsplan voor fase I en II. Op 17 april 2023 heeft de gemeenteraad van Elburg deze stedenbouwkundige visie en het beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Het stedenbouwkundig plan voorziet in het realiseren van 66 grondgebonden woningen en 26 appartementen. Het plan voor fase II kent een zekere mate van flexibiliteit. De woningen worden gefaseerd gebouwd.

Het exacte woningbouwprogramma kan tijdens de aanbouw van de wijk nog in beperkte mate wijzigen. Dit is afhankelijk van de woonwensen en ontwikkelingen in de woningmarkt op dat moment. Dit bestemmingsplan laat maximaal 95 woningen toe, waarvan hoogstens 26 appartementen. Het gaat om een gevarieerd bouwprogramma van vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, rijwoningen en een appartementengebouw. In het appartementengebouw wordt het tevens mogelijk om bij een omgevingsvergunning wonen met zorg toe te passen. Op deze manier wordt voorzien in een deel van de woningbehoefte in de gemeente Elburg. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling niet in overeenstemming is met het geldende bestemmingsplan “Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018” is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. In voorliggend bestemmingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt ten noordwesten van ’t Harde en wordt door een klein bos gescheiden van de woonwijken in het dorp. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Doornspijk, sectie E, nummers 3890, 4899, (deels) 6969, 7787, 9058, 9162. De ligging van het plangebied in ‘t Harde (rode ster) en ten opzichte van de directe omgeving (rode belijning) is indicatief weergegeven in afbeelding 1.1. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “'t Harde – Hokseberg II” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0230.BPHOKSEBERGII-VST1) en een renvooi; regels.

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied Elburg 2012, actualisatie 2018”. Daarnaast ligt het plangebied voor een klein deel binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “’t Harde – Hokseberg”, omdat een deel van de groenbestemming niet overeenkomt met daadwerkelijke ligging van de houtwal en omdat doorgangen in de houtwallen moeten worden mogelijk gemaakt. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende planologische regime opgenomen. De begrenzing van het plangebied is indicatief met de rode belijning aangegeven.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede verbeelding geldende planologische regime (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Beschrijving geldende regels

Op basis van het geldende planologische regime is het plangebied voorzien van de bestemmingen ‘Agrarisch met waarden’, ‘Groen – Landschappelijke inpassing’ en ‘Woongebied’ (met bouwvlak) en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie hoge verwachtingswaarde’ en ‘Waarde – Waardevol landschap’. Tot slot geldt de gebiedsaanduiding ‘overige zone – zoekzone landschappelijke versterking’. Hierna wordt bondig op de geldende bestemmingen ingegaan. Agrarisch met waarden De voor 'Agrarisch met waarden' aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor hobbymatig agrarisch grondgebruik en het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke, natuur- en cultuurhistorische waarden. Groen – Landschappelijke beplanting De voor ‘Groen - Landschappelijke beplanting’ aangewezen gronden zijn bestemd voor de ontwikkeling en de instandhouding van landschappelijke beplanting, het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van landschappelijke waarden en natuurwaarden. Woongebied De voor ‘Woongebied’ aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor woningen, in de vorm van een woonhuis of woongebouw, al dan niet in combinatie met aan-huis-verbonden beroepen of -bedrijven. Er dient binnen het aangegeven bouwvlak te worden gebouwd.

‘Waarde - Archeologie hoge verwachtingswaarde’ De voor 'Waarde - Archeologie hoge verwachtingswaarde' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, de bescherming en/of het herstel van archeologische waarden in de bodem. Ten aanzien van het oprichten van bebouwing geldt dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 120 m 2, de aanvrager een rapport dient te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld. ‘Waarde - Waardevol landschap’ De voor ‘Waarde - Waardevol landschap’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het ontwikkelen en in stand houden van de kernkwaliteiten van het landschap. ‘Overige zone - zoekzone landschappelijke versterking’ Voor deze aanduiding gelden afwijkingsmogelijkheden voor het vergroten van de inhoud van hoofdgebouwen. 1.4.3

Strijdigheid

De geldende gebruiks- en bouwregels binnen het plangebied zijn ontoereikend om de gewenste woningen met de bijbehorende voorzieningen te realiseren. Daarom is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk. Daarnaast wordt een klein deel van de gronden binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “’t Harde – Hokseberg” meegenomen in dit bestemmingsplan, omdat een deel van de groenbestemming niet overeenkomt met daadwerkelijke ligging van de houtwal en omdat doorgangen in de houtwallen moeten worden mogelijk gemaakt. Ook is hierdoor een strook van 3 meter breed langs de volledige houtwallen aan de kant van Hokseberg fase I aangeduid met de 'specifieke bouwaanduiding uitgesloten - bebouwing' ter bescherming van de houtwallen. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch- planologisch kader op basis waarvan het voorgenomen initiatief mogelijk kan worden gemaakt.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Gelderland en de gemeente Elburg beschreven. In hoofdstuk 5 passeren de relevante milieuaspecten de revue en in hoofdstuk 6 wordt in gegaan op het aspect water. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op vooroverleg en de inspraak.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

HOOFDSTUK 2 2.1

HUIDIGE SITUATIE

Algemeen

Het plangebied maakt deel uit van het landelijk gebied aan de noordwestzijde van het dorp ‘t Harde. Aan de noordwestzijde van het plangebied grenst agrarische landbouwgrond. Het plangebied grenst aan de westzijde aan weilanden en verspreid liggende woonpercelen. Aan de oostzijde van het plangebied is een agrarische bedrijfsperceel en een kleinschalig bos aanwezig. Hier is ook een deel van Hokseberg fase I beoogd. Aan de zuidoostzijde liggen twee woonpercelen. Achter het bos liggen woonwijken van het dorp ’t Harde. Aan de zuidzijde zijn woonerven en een volkstuin gelegen. Het plangebied zelf is in de bestaande situatie ingericht als landbouwgrond. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin de huidige situatie van het plangebied (rode belijning) indicatief is weergeven.

Afbeelding 2.1

2.2

Luchtfoto ligging plangebied (Bron: PDOK)

Omgeving plangebied

Het plangebied ligt tegen het bestaand stedelijke gebied aan. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende functies en bebouwingstypen aanwezig. Het gaat daarbij om verschillende bebouwing, zoals woonbebouwing en bebouwing voor (agrarische) bedrijven en sport. De individuele woningen direct aan de zuid- en westzijde van het plangebied zijn in de meeste gevallen relatief kleinschalig van aard. Er is sprake van vrijstaande woningen, bestaande uit één bouwlaag met een kap. In de aan het plangebied grenzende woonwijken van 't Harde is sprake van woningen van twee bouwlagen met een kap. De (agrarische) bedrijfsbebouwing rond het plangebied heeft afwijkende vormen, omdat daar sprake is van een hogere kap dan bij de woningen. Aan de oostzijde, direct tegenover de woningbouwlocatie Hoskeberg, ligt het Multifunctionele Centrum Aperloo (MFC), met onder meer een schietvereniging. Direct daarachter liggen de voetbalvelden van S.V. 't Harde. Andere voorzieningen in de directe nabijheid zijn het zwembad 'De Hokseberg' (buitenbad), de voetbalvelden en een sportschool. Ten noordoosten van het plangebied is de voormalige bedrijfsbebouwing van een tuincentrum/kwekerij nog aanwezig. Het gebouw heeft een langgerekte vorm, waardoor het nog een vrij grote oppervlakte heeft. Het bestaat uit één bouwlaag met een kap en wordt op korte termijn gesloopt.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

2.3

Landschap

Het plangebied maakt deel uit van het landelijk gebied aan de noordwestzijde van het dorp 't Harde. Het landschap wordt gekenmerkt als een overgangsgebied van de hoge beboste Veluwe aan de zuidoostzijde naar de lage polders langs het Drontermeer en het Veluwemeer aan de noordzijde. Het plangebied ligt op de flanken van de Veluwe en het landschap heeft een relatief kleinschalig karakter. Het bestaat voornamelijk uit weilanden die omzoomd worden door boomsingels en houtwallen. Dit landschap staat bekend als een coulisselandschap. Een duidelijke kwaliteit binnen en rond het plangebied zijn de groenstructuren. Hier wordt nadrukkelijk rekening mee gehouden in de planvorming. Kernkwaliteiten uit het Nationaal Landschap Het plangebied ligt in het Randmeergebied. Beeldbepalend voor het Randmeergebied is de zichtbare overgang van de besloten stuwwalflanken naar de kust. Er liggen landschappelijke zones parallel aan de Randmeren, die een gradiënt vormen. Van zuid naar noord zijn dit: • • •

het besloten, grootschalige boslandschap van het Veluwemassief; een kleinschalig coulisselandschap met een rij van nederzettingen, houtwallen, parkbossen, essen en strokenverkaveling; een strookvormig verkaveld open weidegebied naar de kuststrook met aan de kust plaatselijk strandwallen met blokverkaveling.

De beekdalen die vanaf het stuwwalmassief naar de Randmeren lopen, zijn structuurbepalend. De dorpen en vrijstaande woningen in het karakteristieke lint langs het Veluwemassief. De kleinschalige en grondgebonden landbouw is een drager van het landschap. Het plangebied Verder inzoomend ligt het plangebied in Gelderse Nationale Landschap Veluwe in het deelgebied 'Randmeerkust Harderwijk-Elburg'; een groen woonlint met als kenmerken: •

• • • • •

deel van gradiënt van stuwwal naar Randmeer: bos - essen - strokenverkaveling – blokverkaveling op strandwallen; van besloten boslandschap via kleinschaligheid naar grootschalig open; de overgang is eerst steil, daarna geleidelijk; zuid-noord stromende sloten, dekzandruggen oost-west, microreliëf; drie landgoederen in de strokenverkaveling vormen mooie ensembles; kleine kernen en lintbebouwing langs de N308 (Zuiderzeestraatweg), stedelijke gebieden van Harderwijk - Nunspeet – Elburg; vroegmiddeleeuws ontginningslandschap bij Aperloo; relicten van bos en mozaïekverkaveling in het cultuurland.

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat het plangebied in het tussengebied met een kleinschalig coulisselandschap ligt, op de overgang van hoog naar laag. Er zijn houtwallen aanwezig. In het cultuurlandschap zijn relicten van bos en mozaïekverkaveling in het cultuurland aanwezig. Er lopen hier geen beken. Er is geen sprake van een slagenverkaveling. De drie landgoederen en Aperloo ten noorden van het plangebied. Het plangebied ligt weliswaar in het nationale Landschap Veluwe, maar zoals blijkt uit de omgevingsverordening (zie paragraaf 4.2.2 en 4.2.3) valt het niet samen met Gelders Natuurnetwerk (GNN). Dat geldt ook voor de andere beleidscategorieën Groene Ontwikkelzone, Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW), Romeinse Limes, Waardevol open gebied. In voorliggend geval is Nationaal Landschap leidend en geldt op grond van de provinciale verordening ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen het principe: Ja, mits de kernkwaliteiten behouden blijven of versterkt worden. Oude bosgroeiplaatsen In het plangebied liggen oude bosgroeiplaatsen.

Het betreft een (deel van) de houtwal aan noord(west)zijde en de houtwal aan (noord)oostzijde, die grotendeels in het plangebied Hokseberg fase I is gelegen Ook de brede bosstrook ten zuiden van de weg Hokseberg wordt als ‘oude bosgroeiplaats’ bestempeld, evenals (delen van) de bosstroken langs de Stadsweg en Schietweg (ook deels gelegen in het plangebied van Hokseberg fase I). BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

HOOFDSTUK 3 3.1

PLANBESCHRIJVING

Algemeen

De totale herontwikkeling van de woningbouwlocatie Hokseberg bestaat, zoals eerder genoemd, uit twee fasen. Voor de eerste fase is in 2021-2022 een bestemmingsplanprocedure doorlopen. Dat bestemmingsplan voorziet in een planologisch regime voor de bouw van 60 zorgeenheden voor intramurale zorg en een woongebied met maximaal 73 woningen. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op fase II. In de tweede fase worden maximaal 95 woningen gerealiseerd. Het gaat om een gevarieerd programma vrijstaande woningen, 2-kappers, rijwoningen en een appartementengebouw met maximaal 26 appartementen. Het plan kent een zekere mate van flexibiliteit; de verdeling is niet vastgelegd. Het stedenbouwkundig plan voorziet in het realiseren van 66 grondgebonden woningen en 26 appartementen. De woningen worden gefaseerd gebouwd. Het exacte woningbouwprogramma kan tijdens de aanbouw van de bouw nog in beperkte mate wijzigen. Dit is afhankelijk van de woonwensen en ontwikkelingen in de woningmarkt op dat moment. Dit bestemmingsplan laat maximaal 95 woningen toe, waarvan hoogstens 26 appartementen. Op deze manier kan de komende jaren op passende wijze worden voorzien in een deel van de woningbehoefte in de gemeente Elburg. Met een omgevingsvergunning kan ter plaatse van het appartementengebouw en woonzorggebouw met maximaal 26 zorgwoningen worden toegestaan. Het gaat om een vorm van begeleid wonen.

Hierbij wordt gedacht aan een woonvorm met een mix van individueel (begeleid) wonen en groepswonen. Dit wordt gecombineerd met de nodige centrale voorzieningen, zoals een klein kantoor en een overlegruimte met tevens inloopfunctie, een centrale wasvoorziening (wasmachine/droger). In afbeelding 3.1 is een uitsnede van het voorlopige stedenbouwkundig plan van de totale woningbouwontwikkeling (fase 1 en fase 2) opgenomen. Fase 2 is rood omlijnd.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

Afbeelding 3.1

3.2

Voorlopig verkavelingsplan (bron: Prins Bouw)

Stedenbouwkundige visie

Algemeen Ten behoeve van woningbouwontwikkeling op de Hokseberg is in 2023 een gezamenlijke stedenbouwkundige visie & beeldkwaliteitsplan vastgesteld voor fase 1 én fase 2. De visie en het beeldkwaliteitsplan zijn opgenomen in bijlage 1 van deze toelichting. Hierna worden de belangrijkste aspecten aangehaald. Doelstelling en ambitie In het stedenbouwkundig plan is de ruimtelijke hoofdstructuur, de verkaveling, de situering van de verschillende woningtypen en het zorgprogramma (voor fase I) ingetekend. Doel van het beeldkwaliteitsplan is om kaders te stellen voor de aspecten die niet in het bestemmingsplan zijn geregeld, maar wel van belang zijn voor de kwaliteit van bebouwing en openbare ruimte. Het beeldkwaliteitsplan vormt daarmee een aanvulling op- en verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan en waarborgt de gewenste kwaliteit van de verschijningsvorm van bebouwing en ruimte. Het beeldkwaliteitsplan geeft inzicht in de stedenbouwkundige uitwerking en de gewenste beeldkwaliteit en dient als inspiratiebron en toetsingskader voor het ontwikkelen van bouwinitiatieven, bouwplannen (inclusief welstandstoets) en verdere uitwerking van het openbare gebied.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld In de ontwikkelingen op de Hokseberg moeten natuurontwikkeling, belevingswaarde en wooncomfort elkaar versterken. Aardgasvrij en energieneutraal bouwen is hierbij de standaard waarbij er ook verder wordt gekeken naar klimaatadaptief bouwen en zon georiënteerd ontwerpen. Door de bestaande groenstructuren uit te breiden en leidend te laten zijn bij de planvorming, kan de biodiversiteit en oorspronkelijke karakter van het landschap behouden blijven en in de ruimtelijke inrichting van de publieke ruimte zelfs versterkt worden. Daarnaast zal er sterk rekening gehouden moeten worden met de fauna in en om het plangebied. Op die manier kan er ook voor hen ruimte worden gereserveerd in deze natuurinclusieve ontwikkeling. Doelgroepen en woningtypen In het plangebied van de Hokseberg kunnen we een prettig gevarieerd woningaanbod in het groen realiseren. Een inclusieve woonomgeving waarin twee werelden; mens en natuur, met elkaar worden verbonden. In het plangebied stellen wij voor om, op basis van een enquête gehouden onder gegadigden, de volgende typologieën te realiseren: • • •

• •

Eengezins(rij)woningen, voor starters en jonge gezinnen; Grondgebonden levensloopbestendige woningen (conform knarrenhof principe) voor ouder wordende bewoners met toenemende zorgvraag, maar die graag zelfstandig willen blijven wonen. Intramurale kleinschalige woongroepen voor bewoners met bijvoorbeeld dementie. Er is grote behoefte aan deze geclusterde woonzorgvoorziening voor bewoners met een zwaardere zorgbehoefte. De intramurale setting zal tevens uitvalsbasis zijn voor het leveren van zorg aan huis in de omliggende wijk. De nabijheid van de zorg vergroot het gevoel van veiligheid voor zelfstandig wonende ouderen (ondergebracht in fase I); Levensloopbestendige appartementen voor jong en oud. Juist de mix van leeftijdsgroepen versterkt het sociale karakter van de woonomgeving. Twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaande woningen voor een kleine bebouwingskorrel langs de historische linten.

Stedenbouwkundige opzet Het stedenbouwkundige plan vormt zich rond het verbinden van de vier kamers (zie afbeelding 3.2). Binnen de open velden van de vier kamers zijn diverse bebouwing typologieën los verstrooid. De typologieën schikken zich naar twee hoofdgedachten; het erf, en het lint. Het erf bestaat uit accenten en diverse bijgebouwen. De overige bebouwing volgt de meanderende vorm van het lint en vormen een serie van losse bouwvolumes in het groen. Dit typologisch denken, samen met het doorlopende lint maken een eenduidig en samenhangend stedenbouwkundig plan die passend is in een dorpse setting. De voorgenomen bebouwing wordt op gepaste afstand van de groenstructuren gesitueerd, zodat onnodige schade aan de flora en fauna wordt beperkt. Bovendien ontstaat hiermee een prettig en ruimtelijk publiek domein. Binnen de kamers zijn bouwvelden aangewezen waarbij het uitgangspunt is dat de rooilijn van de woningen de contouren van deze velden volgen. Hiermee ontstaan omsloten hoven waarbinnen de parkeerbehoefte kan worden ingevuld, terwijl dit grotendeels aan het zicht onttrokken is vanuit het openbare gebied. De kamers bieden plaats aan een variatie in stedenbouwkundige korrelgrootte. Door het plan heen zijn er een aantal primaire accenten. Dit zijn de appartementen en het zorggebouw (fase I) als grotere elementen in het landschap.

Daarnaast zijn er een aantal woningen uit het lint, door hun ligging, aangewezen als accent. Hiervoor geldt een andere beeldkwaliteit. Hierbij zijn wat grotere volumes langs de Stadsweg (woonzorgcentrum fase I) en in het hart van het plangebied in de vorm van twee woongebouwen met levensloopbestendige appartementen. Vanuit het hart van het plangebied naar de randen, wordt de stedenbouwkundige korrel steeds kleiner en verdunt de intensiteit, waardoor een passende aansluiting gerealiseerd wordt op de bestaande bebouwing van vrijstaande woningen langs de historische linten. De lintbebouwing ligt verspringend aan het lint om het open karakter en zichtlijnen kracht bij te zetten. Deze bebouwing richt zich met name op het lint en kent daarmee een enkelzijdige oriëntatie. Enkel op een aantal in het oog springende posities is deze bebouwing meerzijdig georiënteerd. De bouwblokken in de erven zijn sterk in vorm, ligging en richting sterk georiënteerd op elkaar. Deze blokken zijn allen orthogonaal aan elkaar georiënteerd. Het erf als geheel is vervolgens als strooigoed in het landschap gepositioneerd. Dit geeft in elk erf een spanningsveld tussen het open karakter van de opzet, en de intimiteit van het erf. Om aan te kunnen BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld sluiten bij de woonwensen van de nieuwe bewoners hebben de grondgebonden woningen minimaal één zijde die geen openbare oriëntatie kent. Dit is de zijde waar men ook een privé buitenruimte heeft. De grotere volumes zoals de appartementen en het zorgcentrum zijn meerzijdig georiënteerd. De grondgebonden woningen beschikken over variabele goot- en nokhoogtes waarbij bij de twee-onder-eenkap- en vrijstaande woningen er éénzijdig de kap (optisch) tot de eerste verdiepingsvloer doorloopt. Dit beeld is ook tot stand te brengen door het toepassen van bijvoorbeeld lamellen op de zonbelaste gevels. Deze woningtypen bevinden zich voornamelijk langs het lint en zijn naar de buitenzijde van het plan georiënteerd. Hierdoor ontstaat er een passende aansluiting op de bestaande bebouwing in de omgeving. De secundaire wegen zijn ondergeschikt aan het lint en verbonden aan een erf. Deze wegen en plaatsen worden vormgegeven in een lichtgrijze klinkerbestrating in halfsteensverband. De randen van de bestrating lopen over in het groen door gebruik te maken van half open bestrating of gras-betonstenen. Om in het straatwerk verder te reduceren wordt een karrenspoor verharding gecombineerd met grasbetonstenen in de opgaande wegen.

Afbeelding 3.2

Stedenbouwkundige visie: verdeling ‘kamers’ (bron: stedenbouwkundige visie Hokseberg)

Beeldkwaliteit Het beeldkwaliteitsplan legt de ambitie vast waarmee de vertaalslag wordt gemaakt vanuit het stedenbouwkundig plan naar de architectuur van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte. Daarbij wordt niet alleen het openbaar groen meegenomen, maar ook de erfafscheidingen van de privébuitenruimten die in het zicht zijn. Daarbij is het uitgangspunt dat deze erfafscheidingen projectmatig groen worden aangebracht. In het algemeen dient er nadrukkelijk sprake te zijn van eenheid en samenhang. Het gehele ontwikkelingsgebied krijgt een eigentijds en samenhangend karakter in aansluiting op de bestaande (cultuurhistorische)omgeving van de Hokseberg. Daarbij is er een verschil tussen de appartementengebouwen en de grondgebonden woningen. Ondanks het verschil in massa, functie en situering wordt de samenhang vooral gezocht in architectonische kenmerken, kleur en materiaal en de inrichting van de openbare ruimte. Bij deze inrichting is de landschappelijk, ecologische architectuur een belangrijke basis voor verdere ontwikkeling. Zo zijn er per typologie kleurgroepen vastgesteld die voornamelijk natuurlijke tinten bevatten. De beeldkwaliteit richt zich op de volgende onderdelen; •

Openbare buitenruimte

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld • •

Architectuur Privé buitenruimte en erfafscheidingen

Het beeldkwaliteitsplan (zie bijlage 1) is vastgesteld door de gemeenteraad van Elburg. De in dat document vastgelegde ambities, regels en richtlijnen hebben hierdoor de status van een beleidskader en zijn daarmee een aanvulling op de gemeentelijke welstandsnota. De algemene welstandscriteria uit de welstandsnota blijven echter wel van kracht. Op deze criteria kan worden teruggevallen in het geval van excessen. Het vastgestelde beeldkwaliteitsplan dient als toetsingskader voor het Oversticht (Commissie Omgevingskwaliteit, COK) bij de verdere uitwerking van de plannen voor de Hokseberg. Dit geldt zowel voor (omgevingsvergunningen voor) de bouwplannen van de woningen en appartementen en ook het inrichtingsplan voor de private en openbare ruimte.

3.3

Landschappelijke inpassing

Zoals in paragraaf 2.3 reeds is benoemd ligt het plangebied in Nationaal Landschap Veluwe en deelgebied Randmeerkust Harderwijk-Elburg. Beeldbepalend voor het Randmeerkust Harderwijk-Elburg is de zichtbare overgang van de besloten stuwwalflanken naar de kust. Verder inzoomend ligt het plangebied in het deelgebied 'Randmeerkust Harderwijk-Elburg'; een groen woonlint met als kenmerken: •

• • • • •

deel van gradiënt van stuwwal naar Randmeer: bos - essen - strokenverkaveling – blokverkaveling op strandwallen; van besloten boslandschap via kleinschaligheid naar grootschalig open; de overgang is eerst steil, daarna geleidelijk; zuid-noord stromende sloten, dekzandruggen oost-west, microreliëf; drie landgoederen in de strokenverkaveling vormen mooie ensembles; kleine kernen en lintbebouwing langs de N308 (Zuiderzeestraatweg), stedelijke gebieden van Harderwijk - Nunspeet – Elburg; vroegmiddeleeuws ontginningslandschap bij Aperloo; relicten van bos en mozaïekverkaveling in het cultuurland.

Ten aanzien van het plangebied wordt geconcludeerd dat het plangebied in het tussengebied met een kleinschalig coulisselandschap ligt, op de overgang van hoog naar laag. Er zijn houtwallen aanwezig. In het cultuurlandschap zijn relicten van bos en mozaïekverkaveling in het cultuurland aanwezig. 3.3.1

Landschappelijke beoordeling

Geconcludeerd wordt dat in het voorliggend geval de volgende kernkwaliteiten van belang zijn: de aanwezigheid van houtwallen en de mozaïekverkaveling. Aangegeven wordt dat met de ontwikkeling van het gebied tot woningbouwlocatie de kernkwaliteiten van het gebied blijven behouden. De bestaande houtwallen worden gehandhaafd. De kamerstructuur die hiermee ontstaat, maakt onderdeel uit van de mozaïekverkaveling. De mozaïekverkaveling blijft met het behoud van de houtwallen automatisch ook intact. Vanwege het grote belang krijgen de houtwallen in het stedenbouwkundig plan voldoende ruimte. Ze worden behouden en aangevuld. De bestaande houtwallen worden zo min mogelijk doorsneden. Voor de ontsluiting zal echter een kleinschalige doorgang moeten worden gecreëerd. Voor de bestaande houtwallen wordt uitgegaan van de bestaande breedte. De zuidelijke verticale houtwal in het plangebied wordt aangevuld. Hierdoor ontstaat hier op termijn weer een robuuste groenstructuur. Ook worden in de nieuwe woonwijk Hokseberg, aansluitend aan de huidige groenstructuur, nieuwe bomenrijen en groen-plekken toegevoegd. Dit in verband met klimaatadaptatie en biodiversiteit. Bovendien wordt de bebouwing op voldoende afstand van de eiken gesitueerd (minimaal boomkronen vrijhouden). In het verkavelingsplan is hier rekening mee gehouden.

Oude bosgroeiplaatsen In het plan is rekening gehouden met 'oude bosgroeiplaatsen' die in het plangebied aanwezig zijn. Deze gebieden zijn inzichtelijk gemaakt door de provincie Gelderland op een kaart tijdens deze bestemmingsplanprocedure voor fase II. Oude bosgroeiplaatsen zijn gebieden met houtopstanden die BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld minimaal 100 jaar onafgebroken als bos in gebruik zijn geweest. Het gaat hierbij vooral om de bodem die al die tijd bosbodem is gebleven. Ook bepaalde houtwallen nabij de bouwlocatie aan de Stadsweg zijn als oude bosgroeiplaatsen gekwalificeerd. Oude bosgronden zijn om de volgende redenen waardevol: • • •

Ze vormen de uitvalsbasis voor herstel van biodiversiteit. Ze herbergen karakteristieke soorten zoals de bosanemoon. Ze hebben vaak een hoge landschappelijke waarde.

Deze historische houtopstanden worden daarom zoveel mogelijk behouden en beschermd rondom de nieuwbouwlocatie Hokseberg. De oude landschapselementen krijgen een belangrijke positie in de toekomstige wijk. Bij de ontwikkeling van de wijk en vooral bij de realisatie van de doorgaande rondweg door twee oude bosgroeiplaatsen is zo goed mogelijk rekening gehouden met het principe van de 'oude bosgroeiplaatsen'. Voor de twee doorgangen door de oude bosgroeiplaatsen zal maximaal één boom worden gekapt. Daarnaast zal de bodem ter plaatse van de doorgangen door de oude bosgroeiplaatsen verstoord worden. Er is een compacte doorkruising van de twee oude bosgroeiplaatsen met geïntegreerde faunapassage ontworpen, waardoor de nadelige effecten (waaronder de verstoring van de bodemstructuren) zo minimaal mogelijk zijn. Om de oude bosgroeiplaatsen met de nieuwe omgeving te verenigen, inclusief de twee doorkruisingen, worden de overige delen van de oude bosgroeiplaatsen en de bestaande houtwallen in en rondom het plangebied versterkt en uitgebreid door middel van verdichting, verbreding en verlenging met inheemse beplanting. Dit leidt tot een toename van circa 1.000 m² aan houtwal. De compensatie en versterking van de houtwallen is uitvoerig toegelicht in de memo "Landschap en Natuur Hokseberg fase II", die is opgenomen als Bijlage 2 bij deze toelichting.

In deze memo wordt ook beschreven welke (landschaps)maatregelen zijn genomen om de aantasting en verstoring van de houtwallen te minimaliseren en hoe ze tijdens de bouw- en gebruiksfase worden beschermd. De belangrijkste beschermende maatregel is dat in het bestemmingsplan van zowel fase I als fase II een zone van 3 meter breed rondom alle houtwallen (en dus ook de oude bosgroeiplaatsen) is opgenomen waarin alle vormen van bebouwing zijn uitgesloten. In de memo worden ook alternatieven besproken die vanwege verkeersveiligheid niet gewenst zijn. De memo "Landschap en Natuur" gaat verder in op de relatie tussen de oude bosgroeiplaatsen en de woningbouwontwikkeling op de Hokseberg. Vanwege het grote belang van de houtwallen, die deels ook nog eens oude bosgroeiplaatsen zijn, moeten deze goed geborgd worden. In de memo wordt nader ingegaan op de (on)mogelijkheden van alternatieven voor de doorkruisingen van de houtwallen, hoe de aantasting zo minimaal mogelijk gemaakt kan worden, hoe de bestaande houtwallen beschermd en versterkt kunnen worden, en hoe compensatie plaats zal vinden. 3.3.2

Vertaling naar het bestemmingsplan

In het voorliggende bestemmingsplan krijgen de bestaande en de aan te vullen houtwallen de specifieke bestemming ‘Groen - Landschappelijke beplanting’. Het doel van de bestemming is om deze boomsingels en houtwallen zo veel mogelijk te behouden. Kappen en rooien van de boomsingel en houtwallen, anders dan voor onderhoud ervan of het aanleggen van een ontsluitingsweg, is niet toegestaan. Dit is door middel van specifieke gebruiksregels geregeld. Omdat er in het bestemmingsplan voldoende ruimte is opgenomen voor de houtwallen blijven de genoemde kernkwaliteiten (aanwezigheid houtwallen en mozaïek verkaveling) intact. Er is in dit geval geen compensatie nodig.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.2.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

2.

3.

4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven.

Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld 4.1.2.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.

2.

3.

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

4.1.2.4 Regio Zwolle NOVEX-gebied In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1.

2.

De Omgevingsagenda Voor Oost-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar de Regio Zwolle onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio. De NOVI-gebieden Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten.

Regio Zwolle betreft een regio die snel sterk groeit, waardoor de woningmarkt oververhit is geraakt en het mobiliteitssysteem onder druk komt te staan. Als gevolg van klimaatverandering en de ligging in een Delta loopt het watersysteem van de regio tegen grenzen aan. In de Regio Zwolle is klimaatbestendige groei een hoofdopgave. De ambitie is om groeiregio Zwolle verder te ontwikkelen tot een blijvend aantrekkelijke, klimaatbestendige en economisch vitale regio. In de samenwerkingsafspraken voor de uitvoering van de NOVI is onder andere vastgelegd dat in het bijzonder aandacht wordt besteed aan kwetsbaarheden in de fysieke leefomgeving, zoals gezondheid, natuurlijke systemen (bijv. bodem, ondergrond, water, lucht), natuur (bijvoorbeeld biodiversiteit, natuurgebieden, habitats) evenals landschap en openbare ruimte (bijvoorbeeld waardevolle landschappen, erfgoed). 4.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten tijde van de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.3

Toetsing van initiatief aan uitgangspunten in het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de omgevingsvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van maximaal 95 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het stedenbouwkundig plan voorziet in het realiseren van 66 grondgebonden woningen en 26 appartementen, op een uitbreidingslocatie van ’t Harde.

Het bestemmingsplan laat meer woningen toe: maximaal 95 woningen toe, waarvan hoogstens 26 appartementen. De woningen worden gefaseerd gebouwd. Het exacte woningbouwprogramma kan nog in beperkte mate wijzigen. Dit is afhankelijk van de woonwensen en ontwikkelingen in de woningmarkt op dat moment. Dit bestemmingsplan laat daarom meer woningen toe dan het stedenbouwkundig plan. Op deze manier kan de komende jaren op passende wijze worden voorzien in een deel van de woningbehoefte in de gemeente Elburg. In het appartementengebouw wordt het tevens mogelijk om bij een omgevingsvergunning wonen met zorg toe te passen. De woningen zullen met name bedoeld zijn voor de regionale/lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot gemeente Elburg en de regio Noord-Veluwe. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Met voorliggend bestemmingsplan wordt de realisatie van hoogstens 95 woningen, waarvan maximaal 26 appartementen mogelijk gemaakt. In het appartementengebouw wordt het tevens mogelijk om bij een omgevingsvergunning wonen met zorg toe te passen. De hoofdlijn is dat 54% wordt gerealiseerd in ofwel de sociale huursector en/of de goedkope koopsector en/of in de betaalbare koopsector. 46% wordt uitgegeven voor de vrije sector.

De te realiseren verdeling is: 28% sociale huur, 11% goedkope koop, 15% betaalbare koop en 46% vrije sector. Uit de Bevolkings- en huishoudensprognose 2019 Provincie Gelderland blijkt dat het aantal huishoudens in de regio Noord-Veluwe in het hoge scenario toeneemt van 75.370 in 2019 naar 82.160 in 2030. De woningbehoefte in de regio Noord-Veluwe en specifiek in de gemeente Elburg wordt hierna behandeld.

Afbeelding 4.1

Huishoudensontwikkeling regio Noord-Veluwe, 2018 - 2040 (Provincie Gelderland)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld De regio's Foodvalley en Rivierenland vergrijzen naar verhouding minder sterk dan de andere regio's. In NoordVeluwe en Stedendriehoek neemt het aandeel ouderen sterker toe dan in deze regio's. De sterkste vergrijzing is er in de regio's Achterhoek en De Liemers. Er is op dit moment in de meeste Gelderse regio's sprake van een woningtekort. Op dit moment bedraagt het woningtekort in Gelderland zo'n 35.000 woningen. In NoordVeluwe blijft er ook na 2030 een tekort. In de regio Noord-Veluwe is de vraag sterker gericht op de koopsector. Er ontstaat een aanzienlijke extra vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen en ook een naar verhouding grote vraag naar duurdere appartementen. Deze vraag is afkomstig van ouderen die hun grote grondgebonden woning willen verlaten en een appartement met een vergelijkbare kwaliteit willen betrekken. Uit afbeelding 4.2 blijkt dat 'grondgebonden sociale huur' het enige segment is waar geen behoefte aan is.

Afbeelding 4.2

Fricties vraag en aanbod Noord-Veluwe, 2019 - 2025 en 2025 – 2030

In regionaal verband en met de provincie is de afspraak gemaakt dat de afzonderlijke woningbehoefte per gemeente bij elkaar wordt opgeteld; dit is de regionale behoefte. Dit wordt beschreven in afzonderlijke woonvisies. Woningbehoefte gemeente Elburg De gemeente Elburg beschikt over een woonvisie, die is opgesteld voor de periode van 2020 tot 2025. In de woonvisie wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. De behoefte blijkt uit de Woonvisie 2020-2025, inclusief het door Atrivé uitgevoerde woningbehoefteonderzoek (Woningmarktanalyse, 2019). Deze biedt zicht op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan woningen op korte en langere termijn. Kwantitatief Prognoses laten zien dat het aantal huishoudens in Elburg in de toekomst blijft toenemen. Voor de periode tot 2030 is sprake van een bandbreedte tussen +610 en +950 extra huishoudens. Gemiddeld is dat zo'n 800 extra huishoudens/woningen tot 2030. Om deze groei te kunnen realiseren, is een bouwtempo nodig van maximaal 68 woningen netto per jaar. Dat betekent een versnelling van zo'n 40% ten opzichte van de periode 20132018. Uit de referentieraming van Primos 2019 blijkt dat indien de gemeente het bouwtempo nog verder kan opschroeven, een hogere huishoudensgroei mogelijk is. Wel moet worden gewaakt voor overproductie.

Alle prognoses laten dezelfde trend zien: op korte termijn groei, daarna vlakt de groei af en op lange termijn zal sprake zijn van stabilisatie. De grote naoorlogse babyboomgeneratie zal vanaf nu in steeds grotere getale de woningmarkt verlaten, ook in Elburg. Het vrijkomende aanbod van deze groep neemt in rap tempo toe en bestaat vooral uit koopeengezinswoningen. Na 2030 wordt daarom voor Elburg voorspeld dat er steeds minder behoefte is aan uitbreiding van de woningvoorraad. Er kan daarom gesteld worden dat er behoefte is aan de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan ‘t Harde – Hokseberg II Vastgesteld Kwalitatieve behoefte Zowel op korte als op lange termijn is er in Elburg de grootste behoefte aan meer koopeengezinswoningen. Dit heeft te maken met de verwachting dat de huishoudenssamenstelling in de gemeente Elburg ook in de toekomst gedomineerd blijft door gezinnen met kinderen. Die doelgroep zoekt juist dit woningtype. Daarnaast ontstaat er als gevolg van de vergrijzing op lange termijn ook een kleine behoefte aan extra huurwoningen en appartementen. Op korte termijn is er met name behoefte aan meer koopwoningen in het lage segment. Ook op lange termijn is er een oplopende behoefte aan extra koopwoningen in alle segmenten. Ook slaat, op lange termijn, als gevolg van de vergrijzing het theoretisch overschot aan sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen om in een extra behoefte. Specifieke behoefte sociale huur Voor de benodigde voorraad sociale huurwoningen geeft de behoefte op basis van woonwensen onvoldoende houvast. Immers, een groot deel van de doelgroep sociale huur is gezien hun inkomen aangewezen op de sociale huursector, ondanks eventueel afwijkende wensen. Daarom is ook op basis van twee koopkrachtscenario's een raming gemaakt van de benodigde toekomstige voorraad sociale huurwoningen in Elburg.

Indien het aandeel scheefwoners kan worden teruggebracht naar 23% dan is tot 2028 een behoefte aan 40 (middenscenario) tot 110 (groeiscenario) extra sociale huurwoningen in Elburg. Specifieke behoefte wonen en zorg Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om het beoogde appartementengebouw, naast reguliere bewoning, in te richten voor ‘wonen met zorg’. Als gevolg van de vergrijzing neemt het aantal huishoudens met mobiliteitsbeperkingen toe. Het betreft voor het grootste deel een categorie huishoudens die nog wel zelfredzaam is, maar wel behoefte heeft aan een levensloopbestendige woning. Elburg kent in 2018 ongeveer 1.380 huishoudens met mobiliteitsbeperkingen, waarvan 440 een matige of ernstige beperking hebben. Naar verwachting zal in 2030 het aantal huishoudens met beperkingen met ruim 300 zijn toegenomen, waarvan 130 met matige of ernstige beperkingen Volgens het WoON2018 kent Elburg momenteel bijna 1.500 nultredenwoningen. Dit zijn gelijkvloerse woningen waarbij men geen trappen hoeft te lopen. Kwantitatief dus iets meer dan het aantal huishoudens met beperkingen in de gemeente. In de regio Noord-Veluwe blijkt echter dat slechts 16% van de voorraad nultredenwoningen bewoond wordt door huishoudens met beperkingen. Omgekeerd woont slechts 21% van de huishoudens met een beperking in een nultredenwoning.

Naast de behoefte aan levensloopbestendige woningen neemt ook de behoefte aan specifieke vormen van wonen en zorg toe. Met name in de ouderenzorg verwacht het zorgkantoor dat het aantal geïndiceerden de komende 20 jaar meer dan verdubbeld. Wel zal naar alle waarschijnlijkheid een steeds grotere groep deze zorg thuis ontvangen met behulp van PGP, VPT of MPT. Voor de andere sectoren wordt een vrij stabiele ontwikkeling verwacht. Plancapaciteit en regionale afstemming In de regio Noord-Veluwe zijn in 2013 op basis van een bandbreedte woningbouwafspraken gemaakt voor de periode 2013-2025. De afgelopen jaren is er echter in Elburg, net zoals in de rest van de regio, structureel minder gebouwd dan afgesproken (-15%). Om alsnog te voldoen aan de woningbouwafspraken is er dus een versnelling van het bouwtempo nodig. Ten eerste omdat het huidige tempo nog steeds lager ligt dan de 'gemiddelde waarde', maar ook om de opgelopen achterstand van de afgelopen jaren in te kunnen halen. Hiervoor is voor de gemeente Elburg een versnelling nodig van 36%. De nieuwbouwprogrammering wordt door de gemeenten gemonitord en regionaal afgestemd.

Oldebroek Elburg Nunspeet Harderwijk Ermelo Putten