Agendabundel
Tekst van het document
Zoekgebied Doornspijk Hier worden de conclusies voor zoekgebied Doornspijk specifiek beschreven. Hierdoor wordt inzichtelijk wat er nodig is voor verder ontwerp in dit zoekgebied.
44
rekening mee gehouden te worden.
Klimaateffecten
Conclusie/aandachtspunten
Hieronder worden de conclusies voor
Waar bij zoekgebied Doornspijk het meeste
zoekgebied Doornspijk uit de klimaat effect
rekening mee gehouden dient te worden
analyse schematisch weergegeven. Zie het
is de bodemdaling. Niet alleen kan dit
hoofdstuk analyse klimaateffecten voor een
resulteren in infrastructurele schade en schade
uitgebreide conclusie.
aan bebouwing, het kan ook zorgen voor wateroverlast. Als het maaiveld lager komt te liggen, komt het grondwater relatief gezien omhoog. Hierdoor zal er onvermijdelijk weer water weggepompt dienen te worden wat het proces van bodemdaling alleen maar weer versnelt.
* Grondwateroverlast is enigszins terug te zien in de analyse van klimaateffecten, maar hierbij moet worden vermeld dat er wordt uitgegaan van het huidige maaiveld. Bij een bodemdaling van 25-50 cm stijgt de GHG relatief aan het maaiveld en kan er dus wel sprake zijn van wateroverlast.
Historische groei De Zuiderzeestraatweg is aangelegd op de dekzandrug, waaraan later bebouwing is ‘gegroeid’. Dit komt door de strategische hogere ligging. Ook is er in Doornspijk sprake van een specifiek slotenpatroon door veenontginning.
45
Zoekgebied ‘t Harde Bodem en water Bodem Zoekgebied ’t Harde ligt volledig op een Laarpodzolgrond (leemarm en zwak lemig fijn zand). Deze bodem heeft een goede doorlaatbaarheid, wat betekent dat water relatief snel infiltreert. Geomorfologie ‘t Harde
Op de geomorfologische kaart is te zien dat het grootste deel van zoekgebied ’t Harde ligt op een vlakte van ten dele verspoelde dekzanden. Van löss is hier geen sprake. Een klein stukje van het zoekgebied is ook een droogdal. Dit is ontstaan door afstromend smeltwater in de voorlaatste ijstijd. Algemene hoogtekaart Het zoekgebied kent in de richting van noordwest naar zuidoost een ‘daling’ van ongeveer 1,5 meter. Het zoekgebied ligt ten opzichte van bestaande bebouwing in het westen 1 tot 2 meter lager. Hier dient in de afwatering van het gebied rekening mee gehouden te worden.
12.1 ha.
Grondwater Net zoals in elk ander zoekgebied loopt het grondwater vanaf het Veluwemassief richting het Veluwemeer. Ten opzichte van de andere zoekgebieden ligt het grondwater hier het diepst onder het maaiveld.
Zoekgebied ‘t Harde Hier worden de conclusies voor zoekgebied ‘t Harde specifiek beschreven. Hierdoor wordt inzichtelijk wat er nodig is voor verder ontwerp in dit zoekgebied.
46
Klimaateffecten
Conclusie/aandachtspunten
Hieronder worden de conclusies voor
Bij zoekgebied ’t Harde dient er vooral rekening
zoekgebied ’t Harde uit de klimaat effect analyse
gehouden te worden met de stijging van het
schematisch weergegeven. Zie het hoofdstuk
grondwater onder invloed van kwel. Verder
analyse klimaateffecten voor een uitgebreide
heeft het zoekgebied een voor woningbouw
conclusie.
geschikte, doorlatende bodem. Ook is er sprake van een verschil in hoogte in het zoekgebied, waar rekening mee gehouden dient te worden in de afwatering van het gebied. Kortom; ‘t Harde is geschikt als zoekgebied.
Historische groei ’t Harde is gegroeid op strategisch hogere gronden. De naam is te danken aan de relatief ‘hardere’ gronden vergeleken met omliggende dorpen. Het dorp is voornamelijk in de laatste helft van de vorige eeuw sterk gegroeid.
47
Referentieplekken typologie en dichtheden
Oostendorp
Doornspijk ‘t Harde
48
9.0 Typologie en dichtheden Om inzicht te verkrijgen in typologieën en
In de volgende pagina’s worden diverse
woningdichtheden, zijn zowel bekende
voorbeelden gepresenteerd, voornamelijk
voorbeelden in Elburg als voorbeelden elders in
afkomstig uit de gemeente Elburg. Hierbij
Nederland onderzocht om deze in perspectief
wordt niet alleen het aantal woningen per
te plaatsen. De dichtheden hebben directe
hectare benoemd, maar wordt ook de typologie
invloed op de ruimte en spelen een cruciale
weergegeven (via luchtfoto’s) en wordt getoond
rol in de uitstraling van een gebied. Bovendien
wat dit betekent voor de beeldkwaliteit vanuit
bieden verschillende vormen en/of concepten
het straatperspectief.
mogelijkheden om uitdagingen met betrekking tot water en bodem aan te pakken.
Vrijstaande woningen
Appartementen
Tweekap en geschakelde woningen
Tweekap en geschakelde woningen
Appartementen en vrijstaande bebouwing
Vrijstaande, tweekap en geschakelde woningen
Tweekap en geschakelde woningen
Gesloten bouwblokken (laagbouw)
We hebben een grove analyse uitgevoerd op basis van het aantal (bruto) woningen per hectare. Dit houdt eenvoudigweg in dat een bepaald aantal woningen op één hectare is gepositioneerd. Een gelijke woningdichtheid, gemeten in woningen per hectare, betekent niet per se dat de woningen er hetzelfde uitzien. Bijvoorbeeld, 25 woningen per hectare kunnen bestaan uit twee-onder-een-kapwoningen, maar ook uit een appartementenblok met meer groen eromheen.
49
6 wo/ha. ‘t Harde Prins Bernhardlaan
Google Streetview
20 wo/ha. Vught Stadhouderspark
Nieuwbouw Stadhouderspark
50
25 wo/ha. Elburg Nunspeterweg
Google Streetview
25 wo/ha. ‘t Harde Buntgraslaan
Nieuwbouw Stadhouderspark
51
25 wo/ha. Reusel Korenbocht
LSL Architecten
27 wo/ha. Elburg Korenmolen
Van Wijnen
52
30 wo/ha. Heerenveen Willem de Zwijgerlaan
Google Streetview
50 wo/ha. Elburg Stad
Google Streetview
53
10.0 Verkavelingsstudie In het vorige hoofdstuk is er onderzocht
Om een beeld te krijgen bij de mogelijkheden
hoe diverse woningdichtheden en aantallen
die er zijn in het gebied is er per deelgebied een
ruimtelijk landen op een bepaalde plek.
verkavelingsprincipe gemaakt die als basis dient
Met deze beeldkwaliteit als referentie is er per
voor de rekenmodellen. De verkavelingsstudies
deelgebied een verkavelingsstudie uitgewerkt.
dienen dan ook gelezen te worden als rekenmodellen.
Verkavelingsstudie De volgende stap is om deze beeldkwaliteit
Er wordt afgesloten met een overzicht van de
te vertalen naar een verkavelingsstudie. Dit
oppervlaktes en de bruto woningaantallen
betekent concreet dat ‘rekenen en tekenen’
die hiermee een samenvatting geven van de
gelijkwaardig opgaan om zo én voldoende
verkavelingsstudie.
woningaantallen te kunnen realiseren, én het landschap dit qua draagkracht aan kan.
In een volgende fase dienen deze verkavelingsprincipes stedenbouwkundig
Een verkavelingsstudie is geen stedenbouwkundig plan, maar een studie naar wat ruimtelijke kwaliteit biedt en past binnen het karakter van de omgeving. Hierbij is rekening gehouden met de resultaten uit de analyse ‘bodem en water’, de ’klimaateffecten’ analyse en de analyse ‘historische ontwikkelingen’.
54
uitgewerkt te worden.
DISCLAIMER: Bij de zoekgebieden zijn we uitgegaan van bestaande landschappelijke waarden en gaan we uit van aansluiting op bestaande (recreatieve en functionele) verbindingsroutes.
4 1
2
3
5
55
Karakter van Elburg
Input voor ruimtelijke ontwikkeling
Elburg, gelegen in de provincie Gelderland,
Het behoud van het karakter van de plek is
Nederland, is een schilderachtige stad doordrenkt
van groot belang bij ontwikkelingen, om een
van een rijke geschiedenis die teruggaat tot de
verbinding te behouden met de historie en
middeleeuwen. Het onderscheidt zich door goed
waarde van de locatie. In het ruimtelijk concept
bewaard gebleven vestingwerken, waaronder
is geprobeerd deze karaktereigenschappen
stadsmuren en grachten, die de essentie van
te behouden en zelfs toe te voegen aan de
middeleeuwse architectuur behouden.
identiteit van Elburg. Met een nieuwe vesting die is uitgelijnd op de bestaande vesting van Elburg,
Buro SRO
Het centrum van Elburg straalt een charmante
het behoud van de schootsvelden en aansluiting
sfeer uit met smalle straatjes en oude huizen
bij het lommerrijke karakter van Old Putten,
binnen de vesting. Het goed bewaarde erfgoed
worden woningen toegevoegd met respect voor
wordt weerspiegeld in de open gebleven
de identiteit van de plek. Stedenbouwkundig
schootsvelden rondom de vesting, die vroeger
gezien wordt de schil aan de oostflank van de
van cruciaal belang waren voor de verdediging
stad ‘afgemaakt’ door een beweging over de
van Elburg.
Zuiderzeestraatweg te maken.
In en rondom Elburg zijn buitenplaatsen
Er is specifiek goed gekeken naar wat het
ontstaan, waaronder Old Putten, omringd door
gebied kan dragen. Zo is binnen het zoekgebied
weelderige bospartijen. Deze buitenplaatsen
van 75.2 hectare onderzocht waar nieuwe
werden vaak gebouwd op hoger gelegen
woningbouw kan landen. Het onderzoek biedt
zandgronden om de constructies te beschermen
een voorselectie waarin ruimtelijk wel- en niet
tegen water. Het bebouwingslint langs de
de mogelijkheid bestaat voor nieuwbouw.
Zuiderzeestraatweg Oost is sinds de jaren
Afwegingen zoals identiteit, karakter, water en
‘60 aangevuld met nieuwbouw, die zich in
bodem spelen hierbij een belangrijke rol. Dit
noordoostelijke richting heeft uitgebreid.
zorgt er bijvoorbeeld voor dat het landgoed Old Putten buiten dit onderzoeksgebied valt. Hierna
Food Travel Photography
Aan de Nunspeterweg werd rond 1940 een
bleef 29,5 hectare over die mogelijk kansrijk is.
tuindorpbuurtje aangelegd, dat later aan de zuidkant werd uitgebreid met nieuwbouw. Beide
Binnen deze vlekken is een eerste verkenning
bebouwde gebieden ten zuiden en oosten van
gemaakt hoe woningbouw kan landen in het
de vesting Elburg worden gescheiden door de
gebied en welke dichtheid hierbij passend is. Is
voormalige schootsvelden.
dit bestaande uit gesloten bouwblokken, clusters of vrijstaande woonhuizen? Na deze studie is
Opmerkelijk is het ‘groene hart’ in het bebouwde
binnen het plangebied 17,3 hectare aangewezen
gebied aan de oostkant van de vesting, waar
als kansrijk met behoud van identiteit en wordt
historische agrarische bebouwing uit circa
hier zelfs aan toegevoegd.
1800 bewaard is gebleven. Dit wordt omringd door open grasland dat doorloopt tot aan de nieuwbouw die gefaseerd is toegevoegd aan Elburg vanaf de jaren ‘70 tot aan de eeuwwisseling. Visit Elburg
56
4 3
1 2
5
1
3
1. Nieuwe vesting Met een knipoog naar de bestaande vesting voegen we een nieuwe variant toe, vrij gelegen in het landschap en omgeven door een groene zoom. Deze woonplek is geïnspireerd op de morfologische opbouw van de vesting Elburg, waarbij de hoofdassen zijn uitgelijnd op zowel de oude vesting als het landgoed Old Putten, waardoor er een sterke onderlinge relatie ontstaat. 2. Wonen in het landschap Compacte woonclusters worden doordacht opgezet in het uitgestrekte landschap. Deze clusters bestaan uit een compacte indeling met meerdere volumes, waarbij eigentijdse woningbouw wordt toegevoegd met behoud van respect voor het open karakter. Dit bevordert tevens de aanleg van veilige routes en onderlinge verbindingen in oost-westelijke
Buro Maris
Nieuwbouw Stadhouderspark
richting. 3. Lommerrijk bos
4+5
2
De ruim opgezette woningen in het weelderige bosgebied sluiten harmonieus aan op de boompartijen van Old Putten. De ruime volumes worden ontsloten door kronkelende wegen, wat het gevoel van een parkachtig en bosrijk gebied benadrukt. 4 en 5. Aansluiten op de oostelijke bebouwingsschil In het oosten wordt een verbinding gelegd met de bestaande bebouwing aan de noordkant van de Zuiderzeestraatweg Oost. De stedenbouwkundige typologie sluit aan op de bestaande patronen, met het vooruitzicht dat de huidige industriële activiteiten op de langere termijn zullen worden verplaatst. Hierna kan het gebied worden getransformeerd tot woongebied, strategisch gelegen bij de voorzieningen, waardoor verschillende woongebieden op samenhangende wijze met
Arkitema
58
Mullers en Mullers
elkaar worden verbonden.
4 1 3 2 5
Verplaatsting voetbalvelden
REKENMODEL
REKENMODEL In de verkavelingsstudies zijn de volgende onderdelen meegenomen:
•
Parkeren
•
Rijweg
•
Voetpad
•
Uitgeefbare grond
•
Watervoorziening
•
Groenvoorziening (speel groen/natuurlijk groen)
60
Studie 1 Rekenmodel verkavelingsstudie, Elburg De inspiratie voor de nieuwe vesting is afgeleid van de vier centrale kwadranten van de bestaande vesting Elburg. De ruimtelijke structuur van het gebied wordt gevormd door een ontsluitingsvierkant dat verbonden is aan de hoofdassen. In de verkavelingsstudie is één van deze kwadranten in detail uitgewerkt. Naast de verkavelingsopzet dragen de keienstoepjes bij aan de identiteit van Elburg. Buro SRO
Deze kenmerkende elementen zijn op diverse plaatsen in de vesting te vinden en dienen als een fraaie overgang van privéterrein naar openbaar gebied. Binnenin de vesting worden ‘buurtstraatjes’ aangelegd om intieme ruimtes te creëren, waarbij de materialisatie wordt afgestemd op deze opzet. In de 2,8 hectare kunnen 78 woningen worden opgenomen. Dit komt neer op 28 woningen per hectare.
Schlijper
BügelHajema Adviseurs Visit Elburg
61
REKENMODEL
REKENMODEL In de verkavelingsstudies zijn de volgende onderdelen meegenomen:
•
Parkeren
•
Rijweg
•
Voetpad
•
Uitgeefbare grond
•
Watervoorziening
•
Groenvoorziening (speel groen/natuurlijk groen)
62
Studie 2 Rekenmodel verkavelingsstudie, Elburg In het zuidoosten van het zoekgebied reageert de verkavelingsstudie op het landschap. Het vormt bewust geen gesloten wand om te voorkomen dat het aanzicht van de bebouwing vanaf de Broekdijk en de Jukweg zich te sterk onderscheidt van het omringende landschap. Door een groene ruimte te integreren in het verkavelingscluster ontstaat een speels effect met een dorps karakter. De diversiteit aan bebouwing draagt bij aan deze uitstraling en biedt woonmogelijkheden nieuwbouw de Leidsche straet
voor diverse doelgroepen. De woningen zijn strategisch gepositioneerd op hoger gelegen delen, met een hoogte van ongeveer 1.8 NAP (AHN, 2024). Aan de zuidkant wordt meer ruimte gegeven aan de nattere en lager gelegen delen rondom de Eekterbeek, die een helling van 35 centimeter heeft. De groene rand maakt de Eekterbeek zichtbaar en toegankelijk. De woningen zijn met de voorzijde gericht op het water, wat resulteert in een informeel straatbeeld met kwaliteit. Op het 3,5 hectare grote gebied biedt deze studie ruimte voor 74 woningen op de hoger
Mullers en Mullers
Urban Green Blue Gids
gelegen gronden, met ook plaats voor een openbare wandelroute langs de Eekterbeek. De dorpsachtige verkaveling omvat vrijstaande, twee-onder-een-kap- en rijwoningen, wat neerkomt op 21,8 woningen per hectare.
Team 2
63
Oppervlaktes en aantallen 1. De bruto zoekgebieden zijn de zoekgebieden zoals die door het college zijn aangegeven. Het zoekgebied Elburg heeft een oppervlakte van 75,2 hectare. 2. Bij het bruto zoekgebied Elburg dient voornamelijk rekening gehouden te worden met de cultuurhistorische en landschappelijke waarden, zoals bijvoorbeeld de open schootsvelden en landgoederen in en rondom het zoekgebied. Daarom is het bruto zoekgebied verfijnd. Het nieuwe zoekgebied heeft een oppervlakte van ca. 48 hectare. 3. De klimaateffectatlas is een hulpmiddel dat als eerste indicatie dient voor de verwachte gevolgen van klimaatverandering. Op basis van de klimaateffectatlas zijn er geen verdere belemmeringen en kan het potentieel te ontwikkelen gebied voor woningbouw worden gebruikt. Een woonvlek bestaat uit;
• • • • • •
2. Verfijnd zoekgebied.
1. Originele zoekgebied.
Parkeren; Rijweg; Voetpad; Uitgeefbare grond; Watervoorziening; Groenvoorziening (speel groen / natuurlijk groen).
3. De potentieel te ontwikkelen bruto woonvlekken hebben een oppervlakte van ca. 30 hectare. 4.a De potentieel te ontwikkelen bruto woonvlekken met appartementen hebben een totale oppervlakte van ca. 25 hectare. Doordat de 4 woonvlekken verschillende oppervlaktes en 1.
2.
3.
4.
5.
1.
2.
3.
4.
5.
3. Potentieel te ontwikkelen woonvlekken. Deelgebied
4. Potentieel te ontwikkelen woonvlekken met
2 is zoekgebied voor appartementen in het groen.
appartementen.
woningdichtheden hebben, wordt er uitgegaan van een gemiddeld aantal woningen per hectare. De appartementen worden in dit gemiddelde niet meegenomen. Totale oppervlakte
20%*
250.543 / 25 ha
50.109
Gemid. wo/h
Totaal aantal woningen
25
625
4.b De appartementen hebben verschillende hoogtes tussen de 2 en maximaal 4 lagen. Tussen de 10 en 20 woningen per appartementencomplex. Het totaal aantal appartementen is 90. Totale oppervlakte
20%*
4.836 / 0,48 ha
967
Wo/ha
Totaal aantal appartementen
84
90
5. Één netto proefverkaveling is uitgewerkt met 28 woningen per hectare in deelgebied 1. 5.
1.
Totale oppervlakte
20%*
2,8 ha
5.600
Wo/ha
Totaal aantal woningen
28
78
6. Één netto proefverkaveling is uitgewerkt met 22 woningen per hectare in deelgebied 5. 5. Proefverkaveling deelgebied 1.
64
6. Proefverkaveling deelgebied 5.
Totale oppervlakte
20%*
Wo/ha
Totaal aantal woningen
3,4 ha
6.800
22
74
* De 20% oppervlakte is niet mee genomen in de berekening.
DISCLAIMER: Bij de zoekgebieden zijn we uitgegaan van bestaande landschappelijke waarden en gaan we uit van aansluiting op bestaande (recreatieve en functionele) verbindingsroutes.
65
Laarpodzolgronden
Eerdgronden met zavel- of kleidek
Dekzandrug
Ontgonnen veenvlakte Moerige eerdgronden met zanddek
Gooreerdgronden
Bodemkaart
66
Hoogtekaart
Dekzandvlakte
Geomorfologische kaart
Kaart bodemdaling 2100. Hoe roder/paarser de kleur, hoe groter de bodemdaling.
Karakter van Doornspijk De Noordwest Veluwe, met zijn gevormde landschap uit de laatste twee ijstijden, herbergt het schilderachtige dorp Doornspijk in Gelderland, Nederland. De Veluwse stuwwallen ontstonden door stuwing van het landijs. In de middeleeuwen vestigden zich hier de eerste permanente bewoners, nadat nomadische stammen het gebied doorkruisten. Vissen, jagen en beperkte landbouw waren hun voornaamste bezigheden. De Friese evangelieprediker Liudger Thiadgrims Bezoek Elburg
ontving in 796 onroerende goederen in ‘Villa Thornspic’. Door overmatige begrazing ontstonden zandverstuivingen, deels beplant in de negentiende eeuw. Het landgoed De Haere herbergt nog steeds een uitgestrekte zandverstuiving. Thornspic evolueerde tot Doornspijk, mogelijk afgeleid van ‘doorn’ in de oude betekenis van puntig land begrensd door waterlopen. Het dorp is gelegen tussen de voormalige Zuiderzee, bos- en heidegebieden, en zandverstuivingen van de Veluwe. Het oude gemeentewapen toont een leeuw met een sleedoorntak, waarbij ‘spijk’ verwijst naar puntig land.
Nunspeet.nu
Doornspijk was oorspronkelijk een gemeenschap van boerderijen. Dat is gebouwd op een Hondsrug dat eveneens op de route ligt van vesting Elburg naar Harderwijk.
Holland Luchtfoto
68
REKENMODEL
REKENMODEL In de verkavelingsstudies zijn de volgende onderdelen meegenomen:
•
Parkeren
•
Rijweg
•
Voetpad
•
Uitgeefbare grond
•
Watervoorziening
•
Groenvoorziening (speel groen/natuurlijk groen)
69
Verkavelingsstudie Doornspijk De verkavelingsstudie voor Doornspijk is ontworpen als een geleidelijke overgang die harmonieert met het bestaande, zich uitbreidend via erven naar ruim opgezette woningen aan de rand. Deze randwoningen fungeren als een natuurlijke overgang van bebouwing naar het omliggende landschap, waarbij ze een rafelrand vormen die de transitie benadrukt. De kavels aan de oostflank sluiten naadloos aan op de bestaande bebouwing langs de Lageweg. Ziegler Brandenhorst
Dit gebied kenmerkt zich door gevarieerde dorpswoningen met verschillende kavelgroottes en bebouwingsdichtheden. De erven creëren groen opgezette zones waar bebouwing zich in clusters verzamelt, omringd door bomen. Deze clusters vormen ruimtelijk gezien als het ware een erf. De opzet biedt flexibiliteit, waardoor families ervoor kunnen kiezen om samen te wonen in afzonderlijke huizen, terwijl de bebouwing ook afzonderlijk bewoonbaar is. De vrijstaande woningen en kavels met ruime opzet dienen als overgang naar het omliggende
Freco Huis
landschap. Hier wordt gestreefd naar het vermijden van een massieve muur die de bebouwing zou isoleren van de uitgestrekte velden. Het doel is om een naadloze integratie met het natuurlijke omringende landschap te bewerkstelligen. In de 2,8 hectare kunnen 50 woningen worden opgenomen. Dit komt neer op 18 woningen per hectare.
Mullers en Mullers
70
Oppervlaktes en aantallen 1. De bruto zoekgebieden zijn de zoekgebieden zoals die door het college zijn aangegeven. Het zoekgebied Doornspijk heeft een oppervlakte van 12,7 hectare. 2. Omdat er bestaande ontwikkelingen in de noordoost punt van het originele zoekgebied gaande zijn, is het originele zoekgebied verfijnd. Het nieuwe bruto zoekgebied heeft een oppervlakte van 8,9 hectare. De klimaateffectatlas is een hulpmiddel dat als eerste indicatie dient voor de verwachte gevolgen van klimaatverandering. Op basis van de klimaateffectatlas is het potentieel te ontwikkelen gebied binnen het zoekgebied een zone die parallel loopt langs de Lageweg. Dit is het gebied dat effectief voor woningbouw gebruikt kan worden en beslaat ongeveer 1/3 van het bruto zoekgebied. Een woonvlek bestaat uit; 1. Originele zoekgebied.
2. Hergedefinieërd zoekgebied met bestaande ontwikkelingen.
• • • • • •
Parkeren; Rijweg; Voetpad; Uitgeefbare grond; Watervoorziening; Groenvoorziening (speel groen / natuurlijk groen).
3. De potentieel te ontwikkelen woonvlek heeft een oppervlakte van ca. 3,1 hectare. Dit is op basis van bestaande perceelsgrenzen en inclusief volledig bestaande kavels.
3. Potentieel te ontwikkelen woonvlek met
4. Potentieel te ontwikkelen woonvlek met
behoud van bestaande kavels.
behoud van gedeeltelijke kavels.
Totale oppervlakte
20%
Wo/ha
31.019 m/ 3,1 ha
6.204
24
Totaal aantal woningen
74
4. In de potentieel te ontwikkelen woonvlek worden de bestaande kavels gedeeltelijk meegenomen. Totale oppervlakte
20%*
Wo/ha
28.318 / 2,8 ha
5.664
24
Totaal aantal woningen
67
5. In de potentieel te ontwikkelen woonvlek worden de bestaande kavels niet meegenomen. Totale oppervlakte
20%*
Wo/ha
19.539 / 2,0 ha
3.909
24
Totaal aantal woningen
48
6. In de proefverkaveling is er een netto uitwerking gemaakt.
5. Potentieel te ontwikkelen woonvlek zonder bestaande kavels.
Totale oppervlakte
20%*
Wo/ha
1,5 ha
3.000
24
Totaal aantal woningen
36
6. Proefverkaveling * De 20% oppervlakte is niet mee genomen in de berekening.
71
DISCLAIMER: Bij de zoekgebieden zijn we uitgegaan van bestaande landschappelijke waarden en gaan we uit van aansluiting op bestaande (recreatieve en functionele) verbindingsroutes.
Hoge zwarte enkeerdgronden Laardpolzolgronden Dekzandvlakte
Dekzandrug
Droogdal
Droogdal
Bodemkaart
Geomorfologische kaart
Aanmerkelijke toename van kans
Kleine kans door lage grondwaterstand
Grote toename
Hoogtekaart
Kans op grondwateroverlast. Geel is een aanmerkelijke toename op overlast. Groen is een kleine kans op toename.
73
1
2
3
4
Karakter van ‘t Harde T Harde, een jong dorp op oude grond, ontstond diep in de negentiende eeuw toen het Nederlandse leger een militair complex oprichtte op de Woldberg. Het Artillerie Schietkamp (ASK) op de Oldebroeksche Heide bracht soldaten en burgerpersoneel, en zo groeide het dorp. Het leger, nog steeds de grootste werkgever, zorgt voor trots bij de inwoners, maar beperkt de toegang tot het prachtige natuurgebied. Het wandelgebied rond Zwaluwenburg is wel Stichting inarcadië
toegankelijk voor publiek en biedt lommerijke wandelroutes en mogelijkheden voor sporten. Het landschap rond ‘t Harde is gevormd door de laatste ijstijd, met de Woldberg als een ‘berg’ binnen de gemeentegrenzen. Het smeltwater van de gletsjers creëerde een uniek smeltwaterterras met grind, een zeldzaam fenomeen in Nederland. De naam ‘t Harde verwijst naar de stevige ondergrond die overbleef na het smelten van de gletsjers, waardoor het dorp een belangrijke tussenstop werd voor reizigers. Hardenezen wonen niet ‘in’ maar ‘op’ ‘t Harde, een onderscheid dat typisch is voor (voormalige)
Martijn van Vulpen
eilanden. ’t Harde beschikt over een eigen station dat ’t Harde verbindt met Zwolle en Amersfoort. De A28 ontsluit het dorp aan de zuidkant dat een belangrijke verbinding vormt voor de regio. Het Dorp kent voor de schaal van ’t Harde een relatief hoog voorzieningenniveau dat het hart vormt aan het Centrumplein.
De Gelderlander
75
REKENMODEL
REKENMODEL In de verkavelingsstudies zijn de volgende onderdelen meegenomen:
•
Parkeren
•
Rijweg
•
Voetpad
•
Uitgeefbare grond
•
Watervoorziening
•
Groenvoorziening (speel groen/natuurlijk groen)
76
Verkavelingsstudie ‘t Harde Voor de aangewezen locatie in ‘t Harde is onderzocht hoe de bestaande structuren kunnen dienen als ruimtelijke dragers voor het gebied, met behoud van de huidige kwaliteit. De houtwallen die landschapskamers vormen, worden in de verkavelingsstudie versterkt en verbreed, waardoor een groene zoom ontstaat die de bebouwing omhult. Langs de Eperweg wordt de bebouwing georiënteerd om aan te sluiten, waarbij de bestaande bebouwing ten westen van de weg gespiegeld wordt aan de Stichting Vitaal Platteland
overkant. Dit resulteert in een kwalitatief aanzicht en zorgt ervoor dat routes veilig blijven volgens het principe van ‘ogen op de openbare ruimte’. In het hart van de verkaveling bevindt zich een groene brink. Uit analyses blijkt dat er uitdagingen zijn met betrekking tot kwel en het stijgende grondwaterpeil in dit gebied. De brink fungeert als groene ruimte tijdens droge periodes, geschikt voor spelen en recreatie. Tijdens nattere periodes kan het dienen als wateropvang om overstromingen op de percelen te voorkomen. Deze variant maakt het mogelijk om 41 woningen
te realiseren op 2,5 hectare, die aansluiten op bestaande bebouwingsstructuren en reageren op de huidige ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten. Het is van essentieel belang dat er voldoende ruimte wordt gecreëerd voor wateropvang tijdens piekmomenten en het lommerrijke karakter van de plek wordt behouden.
Team 2
77
Oppervlaktes en aantallen 1. De bruto zoekgebieden zijn de zoekgebieden zoals die door het college zijn aangegeven. Het zoekgebied ‘t Harde heeft een oppervlakte van 7,9 hectare 2. Er zijn geen bestaande ontwikkelingen in het bruto zoekgebied. Hierdoor blijft de oppervlakte gelijk. Het zoekgebied ‘t Harde blijft 7,9 hectare. De klimaateffectatlas is een hulpmiddel dat als eerste indicatie dient voor de verwachte gevolgen van klimaatverandering. Op basis van de klimaateffectatlas zijn er geen verdere belemmeringen en kan het potentieel te ontwikkelen gebied effectief voor woningbouw worden gebruikt. 1. Originele zoekgebied.
2. Verfijnd zoekgebied.
1. 2. 3.
• • • • • •
Parkeren; Rijweg; Voetpad; Uitgeefbare grond; Watervoorziening; Groenvoorziening (speel groen / natuurlijk groen).
3. De potentieel te ontwikkelen woonvlek heeft een oppervlakte van 7,9 hectare. Dit is op basis van bestaande perceelsgrenzen. Doordat de 4 woonvlekken verschillende oppervlaktes en
4.
3. Potentieel te ontwikkelen gebied.
woningdichtheden hebben, wordt er uitgegaan van een gemiddeld aantal woningen per hectare.
4. Proefverkaveling
Totale oppervlakte
20%*
Gemid. wo/h
Totaal aantal woningen
79.081 / 7,9 ha
15.816
14,9
118
8 4. In de proefverkaveling is er een netto uitwerking gemaakt van deelgebied 3. Totale oppervlakte
20%*
2,2 ha
3.000
Wo/ha
Totaal aantal woningen
18,5
* De 20% oppervlakte is niet mee genomen in de berekening.
78
41
11.0 Overzicht woningbouwopgave
Elburg
Doornspijk
Woningen:
625
Appartementen:
90
Woningen:
‘t Harde 48
Totaal aantal woningen: 48
Woningen:
118
Totaal aantal woningen: 118
Totaal aantal woningen: 715
Overzicht woningbouwopgave De potentieel te ontwikkelen woonvlekken hebben per deelgebied een totaal aantal woningen. Met deze aantallen is er sprake van zoveel mogelijk behoud van ruimtelijke kwaliteit. Wanneer deze drie deelgebieden bij elkaar worden opgeteld, is het totaal aantal woningen voor de woningbouwopgave van de gemeente Elburg;
715 + 48 + 118 = 881
79
12.0 Vervolg Voorliggend document is de eerste verkennende
Het is het moment waarop nader onderzoek
Omgevingsplan en verdere uitwerking
stap in de Woningbouwopgave binnen de
gedaan wordt naar de behoeftes voor
Eenmaal voltooid, wordt het stedenbouwkundig
gemeente Elburg. Om van rekenmodellen naar
de belanghebbenden, de impact die de
plan beoordeeld door relevante autoriteiten en
concrete plannen te gaan komen zullen er na de
nieuwbouw heeft op de mobiliteit en er
instanties, en kan het worden onderworpen aan
besluitvorming Verkenning Woningbouwopgave
gekeken wordt of ruimte gecreëerd moet
openbare raadpleging en inspraakprocedures.
stappen gezet moeten gaan worden zoals
worden voor gebruiksfuncties als scholen,
aangegeven in het stroomschema op de volgende
medische centra’s, winkelvoorzieningen
Na eventuele aanpassingen en goedkeuring
pagina.
etc. Dit alles vanuit het oogpunt sociaal en
kan het plan verder worden uitgedetailleerd,
economische haalbaarheid.
waarmee de weg wordt vrijgemaakt voor verdere ontwikkeling en realisatie van het gebied.
Hiervoor zal er een planvormingsproces opgezet moeten gaan worden om de rekenmodellen
Participatie
om te zetten in concrete stedenbouwkundige
Voor een soepele doorloop van een
plannen. Het is het moment waarop er van
dergelijk planproces is het van groot belang
abstracte ideeën en eerste visievorming
dat belanghebbenden, zoals bewoners,
toegewerkt wordt naar concrete en tastbare
lokale gemeenschappen, bedrijven en
plannen.
overheidsinstanties tijdig worden betrokken bij het planproces.
Planvormingsproces Gedurende het planvormingsproces zal er een
Hun input en feedback zijn essentieel om
multidisciplinair team worden samengesteld
ervoor te zorgen dat het plan aansluit bij de
waarin stedenbouwkundigen, planologen,
behoeften en wensen van alle betrokkenen.
landschapsarchitecten, experts op het gebied
Participatie is hierbij geen doel op zich, maar
van duurzaamheid en andere specialisten in
een middel om tot een gedegen plan te komen
opdracht van de gemeente de plannen gaan door
met voldoende draagkracht.
ontwikkelen.
80
Stroomschema Versnelling Woningbouw Elburg Verkenning versnelling woningbouw Verkenning - ruimtelijk - financieel - woningmarkt Voorkeursrecht gemeente
Besluitvorming gemeenteraad
Stroomschema Woningbouwopgave Elburg - Gemeente Elburg
Stedenbouwkundig Plan
3 gebieden: Stedenbouwkundig plan Verkaveling, woningtypen, voorzieningen, parkeren, Beeldkwaliteit Onderzoeken flora & fauna, water & bodem, mobiliteit, energie, stikstofberekening, geluid Verwerving gesprekken eigenaren verwerving Participatie meedenken over stedenbouwkundige plannen Financiën grondexploitatie
Wijziging omgevingsplan
Opstellen wijziging omgevingsplan Voorbereiden aanbesteding / anterieure overeenkomst
Ontwikkelen
Aanbesteding Planuitwerking Bouwrijpmaken Woningbouw woonrijpmaken
81
Bijlagen Bijlage 01 Bouwprogramma Elburg - KAW
Bijlage 02 Analyse woningbouwlocatie Doornspijk - Arcadis
Bijlage 01 Bouwprogramma Elburg, KAW
BOUWPROGRAMMA ELBURG
in opdracht van
de gemeente Elburg
AUTEURS Sjouke Stienstra | s.stienstra@kaw.nl
Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
BOUWPROGRAMMA ELBURG | 23 Februari 2023 | concept | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING
1
1 INLEIDING
2
2 KWANTITATIEVE VRAAG
3
3 KWALITATIEVE VRAAG 4 BOUWPROGRAMMA 5 LOCATIES
6 KANSEN EN RISICO’S
BOUWPROGRAMMA ELBURG | 23 Februari 2023 | concept | 3
S
SAMENVATTING
SAMENVATTING MARKT VOOR 750 - 1.000 WONINGEN EXTRA NA
hetzelfde product: een grondgebonden woningen, vaak in
ADVIES: BOUW VOOR DOORSTROMING
2030 IS HAALBAAR
de vorm van een hof, met een kleine tuin, een
Het schema hieronder laat het adviesprogramma zien voor
We zien kansen voor Elburg om de komende jaren veel
gemeenschappelijke ruimte, een normale woonkamer en
de gemeente Elburg, o.b.v. daadwerkelijke
huishoudens aan zich te trekken. De ambitie van +1.000
keuken, maar minder slaapkamers. Dit in combinatie met
verhuisbewegingen, maar gefocust op de wensen van
woningen is legitiem. Zo is er een overdruk vanuit Zwolle,
ontmoetingsplekken, bijvoorbeeld binnen een hof, of vlakbij
senioren. Zo ligt de focus meer op het toevoegen van
maar ook zeker vanuit het zuiden. Ook na 2030 is er nog
een actief dorpshuis. Weet deze groep senioren door te
geschikte producten voor senioren, en minder op
een behoefte aan +740 woningen. Zo is er een toenemend
stromen, dan laat het vaak een betaalbare, maar ruime,
rijwoningen. Deze komen na vaker vrij door doorstroming.
positief verhuissaldo vanuit omliggende gemeenten en
eengezinswoning achter. Een product dat uitermate
zorgt ook migratie voor een extra instroom. Deze trend zal
geschikt is als starterswoning, mits de woonlasten laag
de komende jaren nog blijven. Er stromen veel gezinnen in,
blijven. Dit kan door de woning bij overdracht te
wat de demografische motor van de toekomst is. Immers
verduurzamen met de juiste subsidies en hier ook de juiste
zijn de kinderen van nu, nieuwe huishoudens over 10 tot
adviezen aan te verbinden.
20 jaar. Daarnaast lopen buurgemeenten achter op de woningbouwambitie. Weet je de juiste producten te
HOGER SEGMENT VOOR REGIONALE VRAAG
bouwen in een snel tempo, dan kan de gemeente Elburg
Vanuit de regio kiezen steeds meer huishoudens er voor om
extra huishoudens aan zich binden.
meer woning voor hun geld te kiezen. Vooral huishoudens met een gemiddeld inkomen. Daar liggen kansen voor
GEMIXT BOUWPROGRAMMA VOOR LOKALE VRAAG
Elburg. Het heeft een goede bereikbaarheid en
Voor de lokale woningbehoefte is er voornamelijk behoefte
aantrekkelijke woonomgeving. Om invulling te geven aan
aan betaalbare woningen, zowel voor jongeren/ starters als
de 250 woningen
voor senioren. Vaak zijn deze groepen op zoek naar
SAMENVATTING
BOUWPROGRAMMA ELBURG | 23 Februari 2023 | concept | 5
1
INLEIDING
INLEIDING WONINGMARKTONDERZOEK 2022 Primos 2022: ruim 700 woningen erbij tot 2030 Het schema rechts laat de bandbreedtes zien voor het basisscenario (lokale en regionale vraag, trendvolgend) en het plus-scenario
BEHOEFTE 2022 TOT 2030 VOLGENS: REGIO / GEMEENTE
BASISSCENARIO
PLUS-SCENARIO
PRIMOS 2022 + WONINGTEKORT
O.B.V. BESCHIKBARE PLANCAPACITEIT
Elburg
460
tot
620
705
Ermelo
990
tot
1.340
1.345
Harderwijk
3.185
tot
4.310
3.810
Nunspeet
885
tot
1.195
1.270
basis van lokale en regionale vraag. Door de overspannen
Oldebroek
495
tot
670
805
woningmarkt is het denkbaar dat de vraag hoger uitvalt,
Putten
940
tot
1.275
1.260
bijvoorbeeld doordat er vanuit andere regio’s (zoals stadsregio
NOORD-VELUWE
(extra vraag, aanbodvolgend). Volgens het woningmarktonderzoek dat in 2022 voor de regio Noord-Veluwe is uitgevoerd is er in Elburg vraag naar 460 tot 620 extra woningen tot 2030. Dat is op
Zwolle of de Randstad) naar Elburg wordt gekeken. In 2022 was er weinig speling om die extra vraag op te vangen; er kunnen maximaal 705 woningen gebouwd worden op de locaties die tot dan toe beschikbaar waren. Valt de vraag over de periode 20222030 hoger uit, dan zullen er aanvullende locaties gezocht moeten
8.180
9.190
Verwachte netto woningbehoefte per Noord-Veluwse gemeente, voor de periode 2022 tot 2030, volgens het basisscenario (+ 8.180 huishoudens / woningen) en het plus-scenario (aanbod-volgend; + 9.190 huishoudens / woningen). De optelsom van het midden van elke bandbreedte is gelijk aan het regiototaal. Afrondingsverschillen zijn mogelijk. Bron: Primos-prognose (2022), ABF Research (2021), planlijsten gemeenten (2022).
worden. Dat geldt ook voor vraag die je ‘naar voren haalt’ uit de periode vanaf 2030.
1 INLEIDING
BOUWPROGRAMMA ELBURG | 23 Februari 2023 | concept | 7
2
VOORUIT- EN TERUGBLIK