Agendabundel

• De volgende pagina’s tonen de figuren voor iedere gemeente afzonderljik.

26

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Elburg

27

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Ermelo

28

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Harderwijk

29

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Nunspeet

30

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Oldebroek

31

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype - Putten

32

17:18

4. Verkopen van investeerders

33

Verkopen van investeerders

• Naast de aankopen van investeerders zijn ook de verkopen van investeerders interessant. Te zien is dat ze met name aan andere investeerders verkopen, daarna aan doorstromers en het minst aan koopstarters. • Ook is te zien dat ze met name woningen verkopen boven de NHG-grens. Dus het zijn met name de dure investeerderswoningen welke verkocht worden. Opvallend is daarin het eerste half jaar van 2023 waarin er juist veel investeerderswoningen onder de NHG-grens verkocht zijn. 34

Verkopen van investeerders

• Naast de aankopen van investeerders zijn ook de verkopen van investeerders interessant. Te zien is dat ze met name aan andere investeerders verkopen, daarna aan doorstromers en het minst aan koopstarters. • Ook is te zien dat ze met name woningen verkopen boven de NHG-grens. Dus het zijn met name de dure investeerderswoningen welke verkocht worden. Opvallend is daarin het eerste half jaar van 2023 waarin er juist veel investeerderswoningen onder de NHG-grens verkocht zijn.

35

• Wanneer we deze uitsplitsing naar gemeente maken zien we een vergelijkbaar patroon. Waarbij met name opvalt dat het leeuwendeel van de verkopen van investeerders (evenals de aankopen van investeerders) plaats vindt in de gemeente Harderwijk. Daarom is deze afzonderlijk afgebeeld. Let hierbij op de verschillende assen.

17:18

5. Zijn investeerders en koopstarters geïnteresseerd in dezelfde wijken – wat is het aandeel voor beide groepen binnen transacties per wijk? 36

Observaties over de kernen

37

Gemeentenaam

Wijknaam

Koopstarter

Doorstromer

Investeerder

Totaal

Elburg

Wijk 01 Elburg

31%

50%

8%

2.037

Elburg

Wijk 02

36%

56%

4%

1.191

Elburg

Wijk 03 Doornspijk

15%

64%

9%

565

Ermelo

Buitengebied midden

7%

48%

33%

42

Ermelo

Buitengebied oost

8%

60%

15%

117

Ermelo

Buitengebied west

8%

51%

20%

531

Ermelo

Centrum Ermelo

16%

55%

18%

793

Ermelo

Schil rondom het centrum

27%

61%

5%

2.871

Ermelo

Tonsel en Veldzicht

2%

35%

51%

268

Nunspeet

Wijk 00 Nunspeet

30%

53%

8%

4.012

Nunspeet

Wijk 01 Elspeet-Vierhouten

19%

58%

11%

832

Oldebroek

Wijk 00 Oldebroek

16%

39%

7%

1.662

Oldebroek

Wijk 01 Wezep

28%

55%

5%

2.115

Oldebroek

Wijk 02 Oosterwolde

15%

57%

5%

397

Putten

Wijk 00 Putten

24%

60%

9%

3.742

Putten

Wijk 01 Bosgebied en Krachtighuizen

4%

61%

16%

352

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de kernen

38

Gemeentenaam

Wijknaam

Koopstarter

Doorstromer

Investeerder

Totaal

Harderwijk

Binnenstad

16%

33%

31%

943

Harderwijk

Buitengebied Harderwijk

6%

57%

17%

230

Harderwijk

De Sypel

27%

61%

8%

140

Harderwijk

Drielanden

24%

60%

12%

2.165

Harderwijk

Frankrijk

26%

59%

10%

655

Harderwijk

Friesegracht

9%

37%

49%

423

Harderwijk

Groot water

0%

50%

0%

4

Harderwijk

Hierden

7%

69%

11%

554

Harderwijk

Industrieterrein Lorentz

0%

31%

46%

13

Harderwijk

Slingerbos

24%

48%

21%

460

Harderwijk

Stadsdennen

40%

39%

8%

1.014

Harderwijk

Stadsweiden

27%

45%

14%

1.470

Harderwijk

Stationsomgeving

3%

86%

9%

35

Harderwijk

Tweelingstad

38%

43%

8%

1.108

Harderwijk

Waterfront

7%

60%

4%

98

Harderwijk

Zeebuurt

30%

55%

9%

328

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de wijken - Elburg •

Veruit de meeste transacties zien we in de wijk 01 Elburg, met 2.037 transacties in de periode 2019-2023H1. Voor de jaren 2021-2023H1 zagen we daarna met 1.191 transacties de meeste overdrachten in Wijk 02, de minste transacties waren in de wijk Doornspijk met respectievelijk 565 transacties.

•

Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 30% van de woningen in Elburg. Het aandeel investeerders is 6.5%, doorstromers kochten de laatste jaren met 54% de meeste woningen in de gemeente.

•

Koopstarters zijn het actiefst in Elburg en Wijk 02, waar zij in de periode 2019-2023H1 respectievelijk 31% en 36% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 627 woningen in Elburg en 425 woningen in Wijk 02.

•

Koopstarters kopen de laatste jaren vrijwel geen woningen in Doornspijk, slechts 15% van de verkochte woningen is gekocht door koopstarters. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 84 woningen. Doorstromers daarentegen kochten in de wijk Doornspijk maar liefst 64% van alle woningen, 362 in totaal. Absoluut gezien zijn ook doorstromers het meest actief in de wijk Elburg.

•

Investeerders kopen met 9% en 8% over de gehele onderzoeksperiode het meest in de wijken Doornspijk en Elburg. In absolute aantallen gaat het in de wijk Doornspijk om 50 woningen en de wijk Elburg om 154 woningen.

39

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de wijken - Ermelo •

Veruit de meeste transacties zien we in de wijk Schil rondom het centrum, met 2.871 transacties in de periode 2019-2023H1, ruim 60% van alle transacties in de gemeente. Voor de jaren 2021-2023H1 zagen we daarna met 793 transacties de meeste overdrachten in het Centrum, de drie buitengebieden samen zijn goed voor 690 transacties.

•

Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 21% van de woningen in Ermelo. Het aandeel investeerders is 12%, doorstromers kochten de laatste jaren met 57% de meeste woningen in de gemeente.

•

Koopstarters zijn het actiefst in de Schil rondom het centrum en het centrum, waar zij in de periode 2019-2023H1 respectievelijk 27% en 16% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 786 woningen in de schil rondom het centrum en 123 woningen in het centrum.

•

Koopstarters kopen de laatste jaren weinig woningen in de buitengebieden, het aandeel gekochte woningen door koopstarters ligt in deze gebieden rond de 8%. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 57 woningen. Doorstromers zijn in iedere wijk goed vertegenwoordigd. In absolute aantallen kopen ook doorstromers het meest in de wijken schil rondom het centrum en het centrum, al is het buitengebied west met 273 woningen ook in trek.

•

Investeerders zijn erg actief in de wijk Tonsel en Veldzicht waar zij 51% van alle woningen gekocht hebben, in absolute aantallen gaat het hier om 136 woningen. Ook voor investeerders geldt dat in absolute zin de meeste woningen gekocht worden in de schil rondom het centrum (152 woningen) en het centrum (145 woningen).

40

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de wijken - Harderwijk •

Veruit de meeste transacties zien we in de wijk Drielanden, met 2.165 transacties in de periode 2019-2023H1. Voor de jaren 2021-2023H1 zagen we daarna met 1.471 transacties de meeste overdrachten in Stadsweiden, Tweelingstad en Stadsdennen waren met 1.108 en 1.014 transacties de overige twee wijken met meer dan 1.000 transacties.

•

Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 25% van de woningen in Harderwijk. Investeerders kochten 15% van de woningen, doorstromers kochten de laatste jaren met 49% de meeste woningen in de gemeente.

•

Koopstarters zijn het actiefst in Stadsdennen en Tweelingstad, waar zij in de periode 20192023H1 respectievelijk 40% en 38% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 401 woningen in Stadsdennen en 416 woningen in Tweelingstad. Absoluut gezien kochten koopstarters de meeste woningen overigens in de wijk Drielanden, met 517 woningen.

•

Koopstarters kopen de laatste jaren weinig woningen in het Buitengebied en Waterfront, het aandeel gekochte woningen door koopstarters ligt in deze gebieden rond de 6%. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 13 woningen in het buitengebied en 7 woningen in de wijk Waterfront. Doorstromers zijn in de meeste wijken goed vertegenwoordigd, alleen in de wijken Binnenstad (33% van alle gekochte woningen), Friesegracht (37%) en Stadsdennen (39%) zijn ze minder aanwezig. In absolute aantallen kopen doorstromers het meest in de wijken Drielanden (1.292 woningen) en Stadsweiden (692 woningen), al ligt het relatieve aandeel vooral hoog in de wijken Hierden en Waterfront.

•

Investeerders zijn erg actief in de wijken Friesegracht (49%, 206 woningen), het Industrieterrein (46%, 6 woningen) en de Binnenstad (31%, 289 woningen. Voor investeerders geldt dat in absolute zin de meeste woningen gekocht worden in de Binnenstad (289 woningen) en de wijk Drielanden (264 woningen).

41

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de wijken - Nunspeet •

In de periode 2019 tot en met 2023H1 hebben er binnen de gemeente Nunspeet ruim 4.800 woningtransacties plaatsgevonden. Waarvan 4.000 in de wijk Nunspeet en ruim 800 in de wijk Elspeet-Vierhouten.

•

Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 28% van de woningen in Nunspeet. Investeerders kochten 9% van de woningen, doorstromers kochten de laatste jaren met 54% de meeste woningen in de gemeente.

•

Koopstarters zijn zowel absoluut als relatief gezien het actiefst in de wijk Nunspeet waar zij 1.188 woningen gekocht hebben, 30% van alle woningtransacties. In de wijk ElspeetVierhouten waren dit er slechts 157, 19% van de totale woningtransacties in deze wijk.

•

Doorstromers kopen in beide wijken meer dan 50% van alle woningen. In de wijk Nunspeet is dit met 2.119 woningen 53% van alle woningtransacties en in de wijk Elspeet-Vierhouten ligt het aandeel iets hoger met 58%, wat gelijk staat aan 486 woningen.

•

Investeerders kochten in de wijk Nunspeet 8% van alle woningen, wat gelijk staat aan 321 woningen en in de wijk Elspeet-Vierhouten lag dit aandeel iets hoger namelijk 11%, wat overeenkomt met 93 woningen.

42

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de wijken - Oldebroek •

De meeste transacties zien we in de wijken Wezep, met 2.115 transacties, en Oldebroek, met 1.662 transacties, in de periode 2019-2023H1. In de wijk Oosterwolde zijn beduidend minder transacties, slechts 397 in de onderzoeksperiode.

•

Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 22% van de woningen in Oldebroek. Het aandeel aangekochte woningen door investeerders is 6%, doorstromers kochten de laatste jaren met 49% de meeste woningen in de gemeente.

•

Koopstarters zijn het actiefst in de wijk Wezep, waar zij in de periode 2019-2023H1 28% van de woningen kochten. In absolute aantallen gaat het hier om 587 woningen. Ruim 60% van alle gekochte woningen door koopstarters in de gemeente Oldebroek gedurende de onderzoeksperiode zijn gekocht in Wezep.

•

Koopstarters kopen de laatste jaren vrijwel geen woningen in Oosterwolde, slechts 15% van de verkochte woningen is gekocht door koopstarters. Het gaat hier in absolute aantallen ook slechts om 58 woningen. Doorstromers daarentegen kochten in de wijk Doornspijk maar liefst 57% van alle woningen, 225 in totaal. Absoluut gezien zijn ook doorstromers het meest actief in de wijk Wezep.

•

Investeerders kopen met 7% in Oldebroek en 5% in Oosterwolde en Wezep over de gehele onderzoeksperiode relatief weinig woningen. In absolute aantallen gaat het in de wijk Oldebroek om 121 woningen, in Wezep om 113 woningen en in Oosterwolde om 20 woningen.

43

Opvallendheden over de kernen

Observaties over de wijken - Putten •

Verreweg de meeste transacties zien we in de wijk Putten, met 3.742 transacties ruim 90% van alle transacties in de gemeente. In de wijk Bosgebied en Krachtighuizen zijn er in de periode 2019 tot en met 2023H1 352 transacties.

•

Koopstarters kochten in de gehele onderzoeksperiode 22% van de woningen in Oldebroek. Het aandeel van investeerders is 10%, doorstromers kochten de laatste jaren met 60% de meeste woningen in de gemeente.

•

Koopstarters zijn het actiefst in de wijk Putten, waar zij tijdens de onderzoeksperiode 24% van de woningen kochten, in absolute aantallen zijn dit 890 woningen. In de wijk Bosgebied en Krachtighuizen ligt dit een stuk lager, slechts 4% van de woningen werden gekocht door koopstarters wat in absolute aantallen neerkomt op 13 woningen.

•

Doorstromers kochten absoluut gezien de meeste woningen in Putten, met 2,236 woningen (60% van alle woningtransacties). Maar in tegenstelling tot koopstarters zijn doorstromers ook actief in de wijk Bosgebied en Krachtighuizen, hier kochten zij 216 woningen, wat gelijk staat aan 61% van alle woningtransacties.

•

Investeerders zijn ook met name actief in de wijk Putten, hier kochten zij 342 woningen (9% van het totaal aantal woningtransacties). Relatief gezien zijn investeerders ook behoorlijk actief in de wijk Bosgebied en Krachtighuizen, 16% van alle verkochte woningen ging naar investeerders in deze wijk, absoluut gezien waren dat 67 woningen.

44

Opvallendheden over de kernen

17:18

Bijlage Data en Definities

45

17:18

Data De basis voor het onderzoeksbestand is de Basisregistratie Kadaster (BRK). De Kadaster registreert op perceelniveau de eigendomsgegevens. Aan het perceel wordt vervolgens met behulp van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) op basis van adres en geometrie een verblijfsobject gerelateerd. Door vervolgens alleen de verblijfsobjecten met een woonfunctie (of een gecombineerde woonfunctie) te selecteren ontstaat een overzicht van de woningvoorraad en woningtransacties en het bijbehorende eigenarenoverzicht. In dit onderzoek gaan we uit van transacties van bestaande koopwoningen.

46

17:18

Definities Woning Een woning is gedefinieerd op basis van de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Uit de BAG zijn alle woningen geselecteerd die voldoen aan de volgende drie criteria: (1) gebruiksdoel = ‘woonfunctie’; (2) status verblijfsobject = ‘in gebruik’, ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘buiten gebruik’; (3) status pand = ‘in gebruik’, of ‘in gebruik (niet ingemeten)’ of ‘sloopvergunning verleend’. Door de koppeling met de Basisregistratie Kadaster (BRK) krijgen we informatie over de transactie en de eigenaar. Verschil tussen koopovereenkomst en overdracht notaris In dit rapport spreken we van een woningtransactie wanneer deze wordt geregistreerd bij het Kadaster. Dit is het moment waarop de juridische overdracht plaatsvindt bij de notaris. De handtekening onder de koopovereenkomst, vaak bij een makelaar, zetten koper en verkopers al eerder. Dat is het koopmoment. In een eerder gezamenlijk onderzoek met de NVM kwam naar voren dat de periode tussen deze twee momenten ongeveer drie maanden is. Doordat er sprake is van seizoenspatronen op de koopwoningmarkt kan echter niet worden geconcludeerd dat het aantal eigendomsoverdrachten per maand afgeleid kan worden uit het aantal koopovereenkomsten drie maanden eerder. Eigendom In het transactiebestand wordt per woningtransactie het type eigenaar toegevoegd.

In het woningvoorraadbestand wordt op vergelijkbare wijze ook onderscheid gemaakt tussen verschillende type eigenaren. De verschillende typen eigendom worden beschreven op de volgende dia. Het overzicht van de eigendommen is indicatief. Het Kadaster registreert de rechten op het niveau van percelen. De rechten die worden onderscheiden binnen de BRK (Basisregistratie Kadaster) betreffen onder meer erfpacht, volledig eigendom en recht van opstal. Ook kan er sprake zijn van meerdere rechthebbenden. Op percelen waar meerdere rechten en belanghebbenden samenkomen, is het soms niet zonder meer duidelijk wie de belangrijkste rechthebbende is. Het bepalen van de belangrijkste eigenaar gebeurt aan de hand van (1) het aandeel in het recht, (2) het type juridisch persoon en (3) de leeftijd van de eigenaar (zie ook bijlage 3 bij de offerte). Nadat de belangrijkste eigenaar bekend is, wordt het type eigenaar bepaald. Dit is bepaald op basis van (1) het aantal woningen dat de eigenaar in bezit heeft, (2) de benutting van de woning (is de eigenaar ook de bewoner van de woning), (3) het type juridisch persoon (is de eigenaar een natuurlijk persoon, een organisatie of bedrijf).

47

17:18

Definities Eigenaar-bewoner Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Hierbinnen is bij transacties onderscheid mogelijk tussen koopstarters en doorstromers: Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen. Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd. Tweede woning Woning in het bezit van een particulier (NP) die in totaal twee woningen bezit en waar de persoon niet staat ingeschreven als inwonend. Investeerders De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet-natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit.

Hierbinnen wordt onderscheid gemaakt op basis van het aantal woningen in bezit: Investeerders met maximaal vier woningen in bezit Investeerders met 5 tot en met 9 woningen in bezit Investeerders met 10 tot en met 99 woningen in bezit Investeerders met meer dan 100 woningen in bezit Woningcorporaties Woningen in het bezit van een toegelaten instellen op basis van de Woningwet, die werkt op het gebied van de volkshuisvesting. Overig/onbekend Eigenaar valt niet in categorie 1 tot en met 4. Hieronder vallen woningen in het bezit van onder meer kerken, overige stichtingen en gemeenten of wanneer het niet mogelijk is om het kadastrale perceel – waarvan de eigenaar bekend is – met genoeg zekerheid te koppelen aan een woning (zie ook hieronder voor verdere uitleg). 48

17:18

Definities De woningmarkt In dit rapport wordt eerst een totaalplaatje van de woningmarkt gegeven. Hierbinnen vallen alle transacties die plaatsvinden op de woningmarkt. Hierin worden ook de pakketverkopen van woningen meegenomen, waarbij in één transacties twee of meer woningen worden verkocht. Binnen het totale aantal woningtransacties wordt een subgroep onderscheiden, namelijk de ‘éénwoning’ transacties. Hieronder verstaan we alle transacties waarbij één woning per transactie wordt verkocht. De pakketverkopen van woningen zijn hierin dus uitgesloten. Hierbinnen wordt vervolgens een volgende subgroep onderscheiden. Dit zijn de één-woning’ transacties, die zijn verkocht door eigenaar-bewoners.

Woningtransacties totaal Eén-woning transacties

Verkopen eigenaar bewoners

49

Oordeelsvorming Dossiernummer

2479

Extern Zaak ID

0230273779

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

24 juni 2024

Agendapunt

3.2

Titel

Raadsvoorstel Ontwerpbestemmingsplan Kruisweg 18 Elburg - vanaf 19.30 uur

Organisatieonderdeel

Domein Leefomgeving

Eigenaar

Brinker, Irina

Bijlagen 2024-04-19 Raadsvoorstel Kruisweg 18 2024-04-19 Raadsbesluit vaststelling Kruisweg 18 te Elburg Zienswijzennota en ambtshalve aanpassingen Kruisweg 18 te Elburg met bijlagen NL.IMRO.0230.BPKRUISWEG18-VST1 VST1_Regels VST1_Toelichting VST1_Bijlagen bij regels_Bijlage 1 Nader bodemonderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 1 Situatietekening VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 2 Deskundig oordeel Molenbiotoop VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 4 Nader bodemonderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 5 Digitale watertoets VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 6 Archeologisch bureau- booronderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 7 Quickscan Flora en Fauna VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 8 Stikstofdepositieberekening VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 9 Akoestisch onderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 10 Participatieverslag Zienswijzennota en ambsthalve aanpassingen Niet-geanonimiseerd - niet openbaar Vragen fractie CDA 10 juni 2024 Zonnestudie_Kruisweg18 Bijlage 1 - voorstel woningbouwprogramma 230718 Raadsbrief HoksebergKruisweg def PresentatieBlikveld PrinsBouw over haalbaarheid plan Kruisweg ivm wijziging woningbouwprogramma niet openbaar PrinsBouw over financiele haalbaarheid Kruisweg 18 - niet openbaar Beantwoording raadsvraag CDA Kruisweg 18 (1) 20240615

Aangepaste deskundigoordeel molenbiotoop Beantwoording mondelinge vragen over Kruisweg 18 tijdens Beeldvorming 10.06.2024

Geagendeerd

Vergaderdatum

Oordeelsvorming

24 juni 2024

Toelichting Mw. A.C. Sneevliet - Radstaak Zaaknummer 273779 Het ontwerpbestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ ziet toe op de planologische mogelijkheid voor de nieuwe woningbouw op de locatie waar momenteel een autobedrijf is toegestaan. Het plan heeft een wettelijke procedure doorlopen, waarbij iedereen gedurende zes weken zijn of haar zienswijze kon indienen. Er zijn drie zienswijzen binnengekomen die van reactie zijn voorzien in de zienswijzennota. De zienswijzen hebben op sommige punten geleid tot enkele ambtshalve aanpassingen van ondergeschikte aard. Het voorstel is om in te stemmen met de zienswijzennota en het definitieve bestemmingsplan en deze stukken ter besluitvorming aan te bieden aan de raad. Voorgesteld besluit

Raadsvoorstel

Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan Kruisweg 18 te Elburg

Behandelaar:

Medewerker ruimtelijke plannen

Datum Portefeuillehouder

28 mei 2024

Zaaknummer: Bijlagen:

273779 Diverse

Mw. A.C. SneevlietRadstaak

Korte beschrijving voorstel: Wij stellen de raad voor om het bestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ vast te stellen. Dit bestemmingsplan vormt een juridisch kader om een omgevingsvergunning te verlenen voor de bouw van 15 nieuwe woningen, waarvan een appartementengebouw van 10 wooneenheden en vijf rijwoningen. Het bestemmingsplan heeft tussen 22 december 2023 en 2 februari 2024 ter inzage gelegen. Iedereen mocht hierop reageren met een zienswijze. Er zijn drie zienswijzen binnengekomen. Wij hebben de zienswijzen beantwoord in de Nota beantwoording zienswijzen. Het bestemmingsplan en de bijlagen zijn op enkele kleine punten aangepast. Het voorstel aan uw raad is om het definitieve bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Als uw raad deze stukken vaststelt, dan leggen wij deze voor een periode van zes weken ter inzage voor beroep. Te nemen besluit: 1.

2.

3. 4. 5.

6.

De binnengekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren en in te stemmen met de zienswijzennota en ambtshalve aanpassingen naar aanleiding van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ Het bestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ van de gemeente Elburg gewijzigd vast te stellen, één en ander overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte stukken, en het plan ID van het bestemmingsplan vast te stellen als NL.IMRO.0230BPKRUISWEG18-VST1 met de daarbij behorende ondergrond met als bestandsnaam: o_NL.IMRO.0230. BPKRUISWEG18-VST1; Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen; De indieners van de zienswijzen te informeren over het besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan; Het bestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ (met bijbehorende bijlagen en raadsbesluit) verder in procedure te brengen en deze voor een periode van zes weken ter inzage te leggen voor beroep; Te bepalen dat het besluit in werking treedt met ingang van de dag na die van publicatie.

Inleiding De locatie aan de Kruisweg 18 is bekend als voormalige garage. Initiatiefnemer is voornemens om deze bedrijfslocatie midden in de woonwijk in Elburg te herontwikkelen tot woningbouw. Het voorliggende plan voorziet in de sloop van het bestaande bedrijfsbebouwing en maakt de realisatie van een appartementencomplex met 10 wooneenheden en 5 grondgebonden rijwoningen mogelijk. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Elburg en Oostendorp',

2

zoals vastgesteld op 22 april 2013. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is daarom een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Hiervoor is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld en ter beoordeling voorgelegd aan alle relevante gemeentelijke disciplines, de vooroverlegpartners (provincie, waterschap, VNOG) en overige partners (ODNV, Het Oversticht). Na een uitvoerig omgevingstafeloverleg hebben de genoemde disciplines en overlegpartners ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan. Op 12 december 2023 heeft ons college ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ en besloten de ontwerpdocumenten ter inzage te leggen. Vanaf 21 december 2023 heeft het ontwerpbestemmingsplan, inclusief het ontwerpraadsbesluit, voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is iedereen in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Er zijn drie zienswijzen binnengekomen op het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen zijn voorzien van de beantwoording in de nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen. De omwonenden zijn in het participatietraject door initiatiefnemer geïnformeerd over het plan. Aansluitend is ambtelijk persoonlijk gesproken met de zienswijzenindieners. Uw raad wordt gevraagd in te stemmen met de zienswijzennota en het bestemmingsplan ‘Kruisweg te Elburg’ gewijzigd vast te stellen.

Beoogd effect De gewenste woningbouw planologisch mogelijk te maken met een bouwtitel in het bestemmingsplan, dat deel uitmaakt van het omgevingsplan van rechtswege. Daarmee wordt binnenstedelijke woningvoorraad aangevuld met 15 nieuwe woningen voor gezinnen en senioren, waardoor wordt voorzien in een deel van de woningbehoefte in de gemeente. Argumenten 1.1 De ingediende zienswijzen zijn zorgvuldig afgewogen en voorzien van beantwoording. In totaal zijn er drie zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn ontvankelijk. De inhoudelijke punten uit de zienswijzen zijn beschreven in de zienswijzennota en van een antwoord voorzien. De binnengekomen reacties hebben op enkele aspecten geleid tot een wijziging van het bestemmingsplan. Er is daarom sprake van een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan als gevolg van de ambtelijke wijzigingen van ondergeschikte aard (zie argument 1.2). 1.2 In de zienswijzennota zijn enkele noodzakelijke ambtelijke wijzigingen in het bestemmingsplan beschreven die van ondergeschikte aard zijn. In het bestemmingsplan zijn inzake de molenbiotoop enkele ambtshalve wijzigingen doorgevoerd die zorgen dat de molenbiotoop een betere borging heeft. Zo is de formule voor beter begrip aangevuld met een verduidelijking.

Verder is het onderzoeksrapport ‘Deskundig oordeel Molenbiotoop’ verder uitgediept met aanvullende analyses waaruit is gebleken dat het voorgestelde bouwplan in het bestemmingsplan geen negatief effect heeft op de windvang van de molen. 2.1 Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een ruimtelijk kwaliteitsslag bereikt. Met de vaststelling van het plan wordt de huidige bedrijfsbestemming opgeheven, waarmee een milieubelastende bedrijfsactiviteit midden in de woonwijk weggenomen wordt. Daarnaast wordt voorzien in de woningbouwbehoefte. De voorgenomen ontwikkeling wordt landschappelijk en klimaat adaptief ingepast. 2.2 De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de Omgevingsvisie. In de Omgevingsvisie wordt onder andere gepleit voor ‘wonen voor iedereen’ en een ‘aantrekkelijke omgevingskwaliteit en identiteit’. Het nieuwe woningprogramma dient voldoende aanbod te hebben voor alle leedtijdsgroepen in de samenleving. Door de toevoeging van de 10 appartementen en 5 rijwoningen wordt hiermee invulling gegeven aan de omgevingsvisie op het gebied van wonen. Verder gaat de ontwikkeling gepaard met een herinrichting van de buitenruimte. Zo wordt verharding teruggebracht naar het noodzakelijke minimum en wordt meer groen toegevoegd. Er wordt rekening gehouden met natuur inclusief en duurzaam bouwen.

3

2.3 Het plan voorziet in een goede ruimtelijke ordening en is besproken met omwonenden Het bestemmingsplan bestaat uit een Toelichting (met bijlagen), Regels (met bijlagen) en een Verbeelding (kaart). De Verbeelding en de Regels vormen het feitelijke juridisch kader en bepalen wat er planologisch op de locatie mogelijk is. De Verbeelding laat zien op welke locatie welke functie mag komen. De Regels geven de kaders aan waaraan de inrichting moet voldoen. Bij de opstelling van het plan is zo veel mogelijk aangesloten bij de regels en systematiek van overige vigerende bestemmingsplannen in de omgeving. In de Toelichting staat beschreven waarom deze ontwikkeling voldoet aan goede ruimtelijke ordening, bij sommige onderwerpen is dit nader onderbouwd door aanvullend onderzoek. Het voorliggende bestemmingsplan met alle onderzoeken is afgestemd met alle relevante gemeentelijke disciplines, de vooroverlegpartners (provincie, waterschap, VNOG) en overige partners, zoals de Omgevingsdienst Veluwe en het Oversticht. De omwonenden zijn in het participatietraject door de initiatiefnemer geïnformeerd over het plan. Daarnaast is ambtelijk persoonlijk gesproken met de zienswijzenindieners. 2.4 Het overgangsrecht is van toepassing voor vaststelling van het bestemmingsplan. Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden.

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet blijft echter het oude recht van toepassing op de vaststelling van dit plan, omdat het ontwerp vóór 1 januari 2024 (onder het regime van de Wro) ter inzage is gelegd. Daarom kan voor deze ontwikkeling nog een bestemmingsplan worden vastgesteld in plaats van een wijziging van het omgevingsplan. 3.1. De economische uitvoerbaarheid is anderszins geregeld. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin zijn de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, afgedekt. Aangezien de financiële uitvoerbaarheid anderszins is geregeld hoeft er geen exploitatieplan te worden vastgesteld als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening. 4.1 De indieners van de zienswijzen dienen actief geïnformeerd te worden. De indieners van de zienswijzen worden op de hoogte gehouden van de besluitvorming. Zij krijgen ook de mogelijkheid om tegen het vastgestelde bestemmingsplan in beroep te gaan, zie ‘vervolg’. 5.1 Tegen het vaststellen van het bestemmingsplan is beroep mogelijk. De uniforme openbare voorbereidingsprocedure conform afdeling 3.4 van de Awb is van toepassing, waardoor het vaststellingsbesluit met vastgestelde documenten opnieuw 6 weken ter inzage worden gelegd voor beroep.

Kanttekeningen 2.1 Er komen geen sociale huurwoningen op de locatie, deze worden wel op een andere locatie gecompenseerd. Het plan wijkt af van de woonvisie in de zin dat het aandeel sociale huurwoningen en goedkope woningen niet wordt behaald op deze locatie. Echter, er is een overeenstemming bereikt over de compensatie van deze categorie op de Hokseberg. Het totale woningbouwprogramma in de categorie sociale huur- en koopwoningen voor deze twee projecten sluit daarbij wel aan op de reeds vastgestelde wijziging van de Woonvisie. Het college heeft op 11 juli 2023 ingestemd met het totaalvoorstel woningbouwprogramma, waarin de compensatie van het aandeel sociale huur- en koopwoningen aan de Kruisweg 18 is meegenomen. Om dit te waarborgen zijn afspraken, met onder andere instandhoudingsplicht, vastgelegd in de anterieure overeenkomsten. Het plan voorziet in de behoefte aan de middeldure- en betaalbare koopwoningen voor senioren en gezinnen in Elburg. Financiën Zoals in paragraaf 3.1. bij de argumenten is vermeld, is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Hierin zijn de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, afgedekt. Communicatie/burgerparticipatie Initiatiefnemer heeft participatie uitgevoerd. In het voortraject is het plan voorgelegd aan de buurt door de initiatiefnemer.

Een participatieverslag is bijgevoegd bij het bestemmingsplan. In het kader van de

4

herziening van het bestemmingsplan is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van toepassing (afdeling 3.4 Awb). Dit betekent dat het ontwerpbestemmingsplan zes weken er inzage heeft gelegen en dat een ieder gedurende die termijn zienswijzen heeft kunnen indienen. Er zijn drie zienswijzen ingediend, welke in de zienswijzennota van antwoorden zijn voorzien. Daarnaast is ook met de alle drie indieners persoonlijk gesproken over het bestemmingsplan en de zienswijzen. Vervolg Na besluitvorming door uw raad wordt het definitieve bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd voor beroep. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook kan gedurende de beroepstermijn een verzoek om voorlopige voorziening bij de voorzitter van de Afdeling worden ingediend. Als er in deze termijn geen beroep is ingesteld of voorlopige voorziening is aangevraagd is het bestemmingsplan onherroepelijk. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan wel in werking, maar is het niet onherroepelijk. In deze situatie kan de omgevingsvergunning wel worden aangevraagd met het risico dat als bij de behandeling van het beroep bij de Raad van State het bestemmingsplan alsnog vernietigd wordt, de omgevingsvergunning daarmee ook ongeldig wordt.

Als er in de beroepstermijn een voorlopige voorziening wordt aangevraagd, schort ook de inwerkingtreding op en kan er geen omgevingsvergunning worden aangevraagd. Bijlage(n) 1. 2. 3.

Zienswijzennota en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’; Bestemmingsplan inclusief toelichting, regels, verbeelding en bijlagen; Raadsbesluit vaststelling bestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’.

Elburg, 28 mei 2024 Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma

De raad der gemeente Elburg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 28 mei 2024, met betrekking tot de vaststelling van het bestemmingsplan “Kruisweg 18 te Elburg” van de gemeente Elburg; overwegende, dat het ontwerp van het bestemmingsplan ‘‘Kruisweg 18 te Elburg’’ is opgesteld om de bestaande bedrijfslocatie in Elburg te herontwikkelen tot woningbouw; dat het ontwerp van het bestemmingsplan ‘‘Kruisweg 18 te Elburg’ is opgesteld om de bouw van een appartementencomplex van maximaal 10 woningen en 5 grondgebonden rijwoningen mogelijk te maken; dat hiervoor het geldende bestemmingsplan “Elburg en Oostendorp” van de gemeente Elburg, door de gemeenteraad op 28 november 2016 voor de planlocatie herzien moet worden; dat overeenkomstig de toepasselijke bepalingen van de Wet ruimtelijke ordening en de Algemene wet bestuursrecht, het ontwerpbesluit met het ontwerpbestemmingsplan en de daarbij behorende stukken met ingang van 21 december 2023 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage hebben gelegen, waarbij een ieder de gelegenheid is gegeven om gedurende die termijn schriftelijk of mondeling zienswijzen in te dienen bij de raad; dat tijdens de termijn van terinzagelegging drie zienswijzen zijn ingekomen; dat de zienswijzen zijn opgenomen in de bij dit besluit behorende zienswijzennota, welke nota deel uit maakt van dit besluit; dat deels tegemoet wordt gekomen aan de

ingekomen zienswijzen; dat voorgesteld wordt om het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, een en ander zoals aangegeven in het bij dit besluit behorende raadsvoorstel d.d. 28 mei 2024; dat in dit geval geen exploitatieplan behoeft te worden vastgesteld als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, omdat met de rechthebbende een anterieure overeenkomst is afgesloten over de uitvoering van het bestemmingsplan, waarmee de financiële risico’s voor de gemeente, waaronder eventuele planschade, zijn afgedekt en de planherziening verder geen financiële gevolgen heeft voor de gemeente; gelet op het bepaalde in de Invoeringswet Omgevingswet (IOw) artikel 4.6 en de Wet ruimtelijke ordening, waar onder de artikelen 3.1, 3.8 en artikel 6.12 en gelet op het bepaalde in afdeling 3.4. en 3.6. van de Algemene wet bestuursrecht.

2

b e s l u i t : 1.

2.

3. 4. 5.

6.

De binnengekomen zienswijzen ontvankelijk te verklaren en in te stemmen met de zienswijzennota en ambtshalve aanpassingen naar aanleiding van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan ‘‘Kruisweg 18 te Elburg”; Het bestemmingsplan “Kruisweg 18 te Elburg” van de gemeente Elburg gewijzigd vast te stellen, één en ander overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte stukken, en het plan ID van het bestemmingsplan vast te stellen als ‘NL.IMRO.0230.BPKRUISWEG18-VST1’ met de daarbij behorende ondergrond met als bestandsnaam: o_NL.IMRO.0230.BPKRUISWEG18-VST1; Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening geen exploitatieplan vast te stellen; De indieners van de zienswijzen te informeren over het besluit tot gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan “Kruisweg 18 te Elburg” (met bijbehorende bijlagen en raadsbesluit) verder in procedure t brengen en deze voor een periode van zes weken ter inzage te leggen voor beroep. Te bepalen dat het besluit in werking treedt met ingang van de dag na die van publicatie.

Aldus besloten door de raad der gemeente Elburg in zijn vergadering van 1 juli 2024

de voorzitter, ir. J.N. Rozendaal

de griffier, mr. D.H.A.A. Kassing

bouwplan met 0,52m. Op basis hiervan is een verdere analyse uitgewerkt ten aanzien van de mogelijke invloed op de windvang van de molen. Er is gekeken naar de windvang van de molen vanuit de richting van de ontwikkeling. Uit historische klimaatgegevens is vastgesteld dat voor slechts zo’n 2,6% van het jaar , ofwel 9,5 dagen per jaar, bruikbare wind uit de betreffende richting afkomstig is. De eventuele invloed ten gevolge van de beperkte overschrijding van de rekenregel heeft daarmee enkel effect op 2,6% van het jaar. Dit geeft inzicht op de mogelijke impact van de overschrijding op het draaibereik van de molen. Op basis van deze analyse kan gesteld worden dat als er al een effect is van de geringe overschrijding van de rekenregel op de windvang van de molen deze zeer beperkt en verwaarloosbaar is, dit weegt niet op tegen het belang van de ontwikkeling. Ook is een analyse gemaakt van het obstakel en de bebouwing in het voorliggende deel van de ontwikkeling en de bebouwing tussen de ontwikkeling en de molen. Op basis hiervan wordt gesteld dat er geen invloed op het windprofiel is ten gevolge van het appartementencomplex. Er is geen sprake van een stedelijk dek, maar de wind stroomt wel verstoord het gebouw aan. In de circa 200m na het geplande appartementen complex staan verschillende woningen op zeer korte afstand van elkaar welke een stedelijk dek creëren.

Daarna staan over een afstand van circa 70m verschillende bomen. In de laatste 60m staan 3 woongebouwen met de nok haaks op de windrichting met een hoogte van circa 7m. Op basis van de analyse van de bebouwing tussen het appartementencomplex en de molen wordt gesteld dat het windprofiel welke aanstroomt op de molen bepaald wordt door de bebouwing die reeds bestaat. De gebouwen in de eerste 60m hebben de grootste invloed op de aanstroom van wind op de molen. De bebouwing tot op 250m van de molen realiseert een zogenaamd stedelijk dek. De geplande bebouwing en de maximale hoogte in het bestemmingsplan hebben geen invloed op hoe de wind de molen bereikt. De overschrijding van de richtlijn maximale hoogte conform de biotoop berekening wordt hierdoor gerechtvaardigd, gezien er geen invloed zal zijn op de windvang van de molen. Conclusie en besluit De zienswijze is voor een deel gegrond (technische punten) en leidt tot de aanvulling van de regels over de molenbiotoop, zie hoofdstuk Ambtshalve aanpassingen. De nodige aanpassingen op het rapport zijn verwerkt. Verder geeft de zienswijze geen aanleiding tot aanpassingen in het bestemmingsplan. De raad wordt geadviseerd om het bestemmingsplan in die zin niet te wijzigen.

10