Document · PDF

Agendabundel

Oordeelsvorming 24 juni 2024, gemeente elburg14.907 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Bundel - Oordeelsvorming van 24 juni 2024 1 2 3

3.1

3.2

Opening Vaststellen agenda BESPREEKSTUKKEN Bespreekstukken zijn bedoeld om met de wethouder en de overige fracties in gesprek te gaan en het onderwerp voor te bereiden voor de raadsvergadering. Resultaat van de bespreking is dat duidelijk is of het onderwerp als hamerstuk naar de raad kan, of sommige partijen nog een stemverklaring willen geven, dan wel dat sommige partijen het onderwerp in de raad willen bespreken aan de hand van een motie of een amendement. De procedure voor de vergadering is: Raadsleden geven in maximaal 3 minuten hun voorlopig standpunt aan en over welke onderdelen van het voorstel ze nog van gedachten willen wisselen. Voorzitter inventariseert de gespreksonderwerpen en stelt ze een voor een aan de orde. Fracties en college geven aan wat ze van de ter berde gebrachte suggesties/aspecten vinden. Voorzitter concludeert of er ruimte is voor een motie of een amendement en daarmee voor een debat in de raad. Discussienota Nieuwe Huisvestingsverordening (Beeldvormend en Oordeelsvormend) vanaf 18.00 uur Mw. A.C. Sneevliet - Radstaak Zaaknummer 377109 De opiniërende nota gaat ter consultatie naar de gemeenteraad zodat de raad in een tijdig stadium kan sturen in het proces om tot een regionaal afgestemde huisvestingsverordening te komen.

In de nota worden keuzes uitgewerkt met betrekking tot sturing op woonruimteverdeling van sociale huur en goedkope koopwoningen, verschillende urgentiecategorieën en het geven van voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke binding. Thierry Wever (adviesbureau RIGO) Dossier 2729 voorblad Notitie - Principes en uitgangspunten Regionale Huisvestingsverordening Noord-Veluwe 240508 Opiniërende Nota Raad Huisvestingsverordening Bijlage 1 - Rapport Kadaster regio Noord-Veluwe Raadsvoorstel Ontwerpbestemmingsplan Kruisweg 18 Elburg - vanaf 19.30 uur Mw. A.C. Sneevliet - Radstaak Zaaknummer 273779 Het ontwerpbestemmingsplan ‘Kruisweg 18 te Elburg’ ziet toe op de planologische mogelijkheid voor de nieuwe woningbouw op de locatie waar momenteel een autobedrijf is toegestaan. Het plan heeft een wettelijke procedure doorlopen, waarbij iedereen gedurende zes weken zijn of haar zienswijze kon indienen. Er zijn drie zienswijzen binnengekomen die van reactie zijn voorzien in de zienswijzennota. De zienswijzen hebben op sommige punten geleid tot enkele ambtshalve aanpassingen van ondergeschikte aard. Het voorstel is om in te stemmen met de zienswijzennota en het definitieve bestemmingsplan en deze stukken ter besluitvorming aan te bieden aan de raad.

Dossier 2479 voorblad 2024-04-19 Raadsvoorstel Kruisweg 18 2024-04-19 Raadsbesluit vaststelling Kruisweg 18 te Elburg Zienswijzennota en ambtshalve aanpassingen Kruisweg 18 te Elburg met bijlagen NL.IMRO.0230.BPKRUISWEG18-VST1 VST1_Regels VST1_Toelichting VST1_Bijlagen bij regels_Bijlage 1 Nader bodemonderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 1 Situatietekening VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 2 Deskundig oordeel Molenbiotoop VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 4 Nader bodemonderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 5 Digitale watertoets VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 6 Archeologisch bureau- booronderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 7 Quickscan Flora en Fauna VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 8 Stikstofdepositieberekening VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 9 Akoestisch onderzoek VST1_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 10 Participatieverslag Vragen fractie CDA 10 juni 2024 Zonnestudie_Kruisweg18

3.3

3.4

3.5

Bijlage 1 - voorstel woningbouwprogramma 230718 Raadsbrief HoksebergKruisweg def PresentatieBlikveld Beantwoording raadsvraag CDA Kruisweg 18 (1) 20240615 Aangepaste deskundigoordeel molenbiotoop Beantwoording mondelinge vragen over Kruisweg 18 tijdens Beeldvorming 10.06.2024 Jaarstukken 2023 en programmabegroting 2025 GGD NOG J.W. Simonse Zaaknummer 388060 De GGD Noord- en Oost-Gelderland (GGD NOG) is de gezondheidsdienst van 22 gemeenten in Gelderland, waaronder Elburg. Op 5 april 2024 heeft u de jaarstukken 2023 en concept-programmabegroting 2025 van de GGD NOG ontvangen. Het Dagelijks Bestuur van de GGD NOG verzoekt de raden van de deelnemende gemeenten om voor 2 juli a.s. hun zienswijze op de concept-programmabegroting 2025 GGD NOG toe te zenden. Op 12 september a.s. besluit het Algemeen Bestuur GGD NOG over de vaststelling van de programmabegroting 2025.

Dossier 2737 voorblad 0 Raadsvoorstel programmabegroting 2025 GGD NOG aangepast = vervallen 1 Brief aan raden Toezending vastgestelde jaarstukken 2023 2 Jaarstukken 2023 GGDNOG Definitief 2024 03 19 3 Jaarstukken 2023 GGD NOG adviesnota AB 4 april 2024 4 Brief raden def accountantsverslag 2023 GGD NOG 5 Accountantsverslag def 2023 GGD NOG 6 Brief aan raden Toezending concept-Programmabegroting 2025 GGD NOG 7 Concept Programmabegroting 2025 GGD NOG 8 Concept-Programmabegroting 2025_adviesnotitie AB 4 apr 2024 9 Verzamelbundel zienswijzen Uitgangspuntennota 2025 GGD NOG A. Raadsbesluit jaarstukken 2023 en programmabegroting 2025 GGD NOG = vervallen B. Brief concept zienswijze programmabegroting 2025 GGD NOG aangepast = vervallen 0 Raadsvoorstel programmabegroting 2025 GGD NOG raad = gewijzigde versie A. Raadsbesluit jaarstukken 2023 en programmabegroting 2025 GGD NOG raad = gewijzigde versie B. Brief concept zienswijze programmabegroting 2025 GGD NOG raad = gewijzigde versie B.

Brief concept zienswijze programmabegroting 2025 GGD NOG def 17-06 018 - bijlage 3 333301 Jaarrekening 2023 GGD Noord- en Oost-Gelderland (gewaarmerkt) Raadsvoorstel Jaarstukken 2023 Raadsvoorstel jaarstukken 2023 (concept) = vervallen Concept jaarstukken 2023 SiSa overzicht Raadsvoorstel jaarstukken 2023 = gewijzigde versie Raadsbesluit jaarstukken 2023 Vragen fractie CU beeldvorming 20240612 Jaarstukken gemeente 2023 CDA vragen Jaarverslag ter voorbereiding vergadering Vragen beeldvorming 20240612 Jaarstukken gemeente 2023 (CU) (incl. beantwoording) Vragen beeldvorming 20240612 Jaarstukken gemeente 2023 (CDA) (incl. beantwoording) Vragen CU - Inloopspreekuur Technische vragen inloopspreekuur 050624 Jaarstukken 2023 Raadsbrief accountantsverslag Jaarstukken 2023 - schriftelijke beantwoording raadsvragen (CU, VVD) Jaarstukken 2023 Def Voorjaarsrapportage 2024

Mw. A.C. Sneevliet - Radstaak Zaaknummer 388742 Het college informeert de raad door middel van de voorjaarsrapportage over de realisatie van de gemeentebegroting over de eerste vier maanden van het lopende boekjaar. Daarnaast wordt in de tussentijdse rapportage gerapporteerd op de 12 speerpunten uit het collegeprogramma. Via een bijbehorende begrotingswijziging stelt het college de gemeenteraad voor om de begroting te wijzigen aan de hand van de financiële effecten die hebben plaatsgevonden of nog worden voorzien. Dossier 2728 voorblad Raadsvoorstel voorjaarsrapportage 2024 Concept raadsbesluit Voorjaarsrapportage 2024 1. Voorjaarsrapportage 2024 Schriftelijke vragen voorjaarsrapportage CU Voorjaarsrapportage 2024 - schriftelijke beantwoording raadsvragen (CU) Sluiting

Oordeelsvorming Dossiernummer

2729

Extern Zaak ID

0230377109

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

24 juni 2024

Agendapunt

3.1

Titel

Discussienota Nieuwe Huisvestingsverordening (Beeldvormend en Oordeelsvormend) vanaf 18.00 uur

Organisatieonderdeel

Domein Leefomgeving

Eigenaar

Haaksema, Michel

Bijlagen Notitie - Principes en uitgangspunten Regionale Huisvestingsverordening Noord-Veluwe 240508 Opiniërende Nota Raad Huisvestingsverordening Bijlage 1 - Rapport Kadaster regio Noord-Veluwe Geagendeerd

Vergaderdatum

Oordeelsvorming

24 juni 2024

Toelichting Mw. A.C. Sneevliet - Radstaak Zaaknummer 377109 De opiniërende nota gaat ter consultatie naar de gemeenteraad zodat de raad in een tijdig stadium kan sturen in het proces om tot een regionaal afgestemde huisvestingsverordening te komen. In de nota worden keuzes uitgewerkt met betrekking tot sturing op woonruimteverdeling van sociale huur en goedkope koopwoningen, verschillende urgentiecategorieën en het geven van voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke binding. Voorgesteld besluit

Principes en uitgangspunten nieuwe Regionaal afgestemde Huisvestingsverordening Aan:

De gemeenteraden van Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek, en Putten. Werkgroep regionaal afgestemde Huisvestingsverordening Noord-Veluwe 22 mei 2024 Kadaster, 1 november 2023, “Concept-rapportage Investeerders in Regio NoordVeluwe” (t.b.v. beoordeling nut en noodzaak opkoopbescherming)

Van: Datum: Bijlage:

Inleidend Op dit moment werken we aan een nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening voor de Regio Noord-Veluwe. De uitkomst moet zijn dat de gemeenten beschikken over een huisvestingsverordening die actueel is en voldoet aan de wettelijke voorschriften. Daarbij zijn vooraf verschillende uitgangspunten meegegeven. De huisvestingsverordening is: ✓ ✓ ✓

Regionaal eensluidend, en wordt regionaal vastgesteld; Doet recht aan de opgaven en wordt gedragen1; Is goed uitvoerbaar en biedt duidelijkheid voor woningzoekenden.

Aanvullend geldt dat het de wens is de woonruimteverdeling te optimaliseren, maar niet fundamenteel te herzien. Hierbij geldt dat verbeterpunten uit de praktijk worden doorgevoerd. Het reguleren van de toewijzing van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens en logies m.b.t. doelgroep arbeidsmigranten maakt geen onderdeel uit van het regionale verordeningstraject. Het is aan de gemeenten zelf om hier desgewenst een regeling voor te ontwerpen en deze op te nemen in de Huisvestingsverordening. Een werkgroep bestaande uit gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties is met deze opdracht aan de slag gegaan. In deze notitie presenteren wij graag de principes en uitgangspunten die wij tot op heden hebben uitgewerkt voor de nieuwe regionaal afgestemde huisvestingsverordening. Op basis hiervan stellen we de gemeenteraad in de gelegenheid ons wensen en bedenkingen mee te geven die de werkgroep vervolgens meeneemt in de uitwerking van de huisvestingsverordening. In deze notitie zijn de meest belangrijke onderwerpen inhoudelijk uitgewerkt. Tegelijkertijd wordt in het proces waarin gekomen tot de daadwerkelijke (meer juridische) tekst van de huisvestingsverordening nog de nodige uitwerking aan de onderwerpen gegeven en keuzes gemaakt.

We leggen dan ook nog voorafgaand aan het traject van officiële besluitvorming een meer complete versie van de huisvestingsverordening voor zodat u hier ook nog op kunt reageren.

Dit tweede uitganspunt heeft betrekking op onder meer het woonruimteverdeelsysteem en de behandeling van particuliere verhuurders. Voor middenhuur en -koop worden aanvullende, bij voorkeur eensluidende, afspraken gemaakt. Dit vanuit het oogpunt van de woningzoekenden en van de marktpartijen.

Pagina 1 van 13

1.1

De context: Huisvestingswet en huisvestingsverordening

De Huisvestingswet 2014 vormt het wettelijk kader voor woonruimteverdeling2 in Nederland. In essentie stelt de wet dat de gemeente zich moet onthouden van het interveniëren op de woningmarkt3, tenzij niet reguleren leidt tot grote maatschappelijke problemen die gevonden moeten worden in schaarste (en verdringing van groepen woningzoekenden als gevolg daarvan) en in sommige gevallen de leefbaarheid (of meer specifiek: aantasting van de openbare ruimte). Als een gemeentelijke overheid het in gebruik geven en nemen van (delen van) het woningaanbod wil reguleren, dan moeten de spelregels rondom deze interventie worden vastgelegd in het enige instrument dat de Huisvestingswet kent: de huisvestingsverordening. Een huisvestingsverordening heeft een ‘houdbaarheidsdatum’ van maximaal vier jaar: de gedachte daarachter is dat gemeenten ondertussen worden geacht uitvoering te geven aan beleid dat moet leiden tot het ongedaan maken van de geconstateerde problematiek (voornamelijk het oplossen van schaarste). In een huisvestingsverordening wordt o.a. vastgelegd welk deel van de woningvoorraad wordt gereguleerd (bijvoorbeeld alle huurwoningen tot een prijs van…) en welke doelgroepen voor deze woningen in aanmerking komen.

Daarnaast worden doorgaans tal van eisen gesteld aan aanbieders (bijvoorbeeld de plek waar woningen worden aangeboden) en vragers (bijvoorbeeld de criteria waaraan men moet voldoen). Een urgentieregeling maakt altijd onderdeel uit van een huisvestingsverordening, en regelt welke groepen in een noodsituatie met voorrang moeten worden gehuisvest.

En tegenwoordig ook méér dan dat, waarover later meer.

De wetgever wijst daarbij o.a. op de vrijheid van vestiging die we in de EU kennen, als ook het vrije verkeer van diensten en kapitaal, waaronder het verhuren of (ver)kopen van een woning.

Pagina 2 van 13

De laatste jaren is – in lijn met de wens van veel gemeenten om meer ‘grip’ te krijgen op de woningvoorraad – het aantal sturingsinstrumenten binnen de huisvestingsverordening flink toegenomen. Zo kan tegenwoordig onder de noemer ‘Woningvoorraadbeheer’ ook via de huisvestingsverordening gestuurd worden op tegengaan van bijvoorbeeld splitsing/verkamering, ‘kopen om te verhuren’ (opkoopbescherming) en de negatieve effecten van (overmatige) toeristische verhuur van woningen. Daarnaast is de wet- en regelgeving rondom de Huisvestingswet in beweging. Per 1 januari 2024 biedt de wet de volgende nieuwe mogelijkheden: ✓

Bij maximaal 50% van de verleende huisvestingsvergunningen mag voorrang gegeven worden aan woningzoekenden met een lokale maatschappelijke- en/of economische binding4;

Welke groepen precies onder wel/geen binding vallen, is te lezen op https://www.rigo.nl/huisvestingswet/.

Pagina 3 van 13

✓ ✓ ✓ ✓

Het schaalniveau waarop binding mag worden toegepast, is verruimd (regio, gemeente of delen van de gemeente); Binnen de groep woningzoekenden met lokale binding mag voorrang gegeven worden aan groepen met een (door gemeenten te definiëren) vitale beroepsgroep; Voor het eerst wordt het mogelijk om ook met de huisvestingsverordening te sturen op de toewijzing van koopwoningen (nieuwbouw, tot €390.000 prijspeil 2024); De provincie krijgt een formelere toezichtrol in de vorm van een verplicht adviestraject (artikel 6).

Tegenover de bovenstaande mogelijkheden brengt de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting, die momenteel ter behandeling in de Tweede Kamer voorligt, juist verplichtingen met zich mee: ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

1.2

Iedere Nederlandse gemeente wordt geacht een huisvestingsverordening op te stellen, met daarin in ieder geval een urgentieregeling opgenomen; Een flink aantal urgentie categorieën wordt daarin verplicht: negen groepen moeten in ieder geval urgentie krijgen (waarover later meer); Daarbij worden in de wet urgentiecriteria en verboden weigeringsgronden voorgeschreven; Regio’s worden verplicht afspraken te maken over een evenwichtige verdeling van aandachtsgroepen over de regio; Provincies gaan hierop toezien.

Leidende principes voor de Regionale Huisvestingsverordening NoordVeluwe

Hieronder bespreken we de principes en uitgangspunten zoals we die willen hanteren in het uitwerken van de nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening. Achtereenvolgens komen aan de orde: 1. 2. 3. 4. Ad) 1

Reikwijdte sturing op de woonruimteverdeling; Keuzes voor de inzet van woningvoorraadbeheer-maatregelen; Opzet urgentieregeling; Voorrang met maatschappelijke en/of economische binding. Reikwijdte sturing op de woonruimteverdeling

De meest voorkomende sturing via de Huisvestingsverordening is sturing op de woningtoewijzing in de corporatievoorraad (A). Hiernaast is het mogelijk om op het vlak van de woonruimteverdeling sturing uit te oefenen op de gereguleerde huurwoningvoorraad van particuliere eigenaren (B), huurwoningen met een prijs boven de huurtoeslag (vrije sector; C) en nieuwbouw sociale koopwoningen (D). We stellen voor de volgende keuzes te maken: De gereguleerde huurwoningvoorraad van de woningcorporaties (A). De nieuwe regionale Huisvestingsverordening Noord-Veluwe heeft als reikwijdte de gereguleerde huurwoningvoorraad (woningen met een huurprijs lager dan de huurtoeslaggrens) van de woningcorporaties. Dit is de afbakening die ook al gekozen is in de bestaande Huisvestingsverordening. Hiermee vallen de zogenaamde ‘categorale woningcorporaties’ – woningcorporaties met een specifieke doelgroep en landelijk werkgebied (i.h.b. Habion en Woonzorg Nederland) – ook onder de regels opgenomen in de verordening. Hiermee zorgen we ervoor dat al het woningaanbod van de woningcorporaties vindbaar is op één aanbodplatform (https://www.hurennoordveluwe.nl/) en gelden voor alle woningcorporaties dezelfde regels. Pagina 4 van 13

De gereguleerde huurwoningvoorraad van particuliere eigenaren (B), en Vrije sector huurwoningen (C). We stellen voor de regulering van deze segmenten eerst nader te verkennen en nog niet op te nemen in de nieuwe huisvestingsverordening. Naast enkele inhoudelijke kwesties vraagt vooral de praktische organisatie van dergelijke sturing een nadere verkenning. Eerst is een haalbaarheidsonderzoek wenselijk. De huisvestingsverordening zetten we echter nu al zodanig op dat modulair aanpassingen kunnen worden gedaan op een later moment. De inhoudelijke argumentatie hierbij is hieronder opgenomen: We vinden sturing op de woningtoewijzing in deze segmenten wenselijk. Ondanks het feit dat de omvang van dit segment op de woningmarkt relatief beperkt is, is sturing logisch vanuit de gedachte dat de volkshuisvestelijke opgaven zo groot zijn in de gereguleerde huurwoningvoorraad dat ook van particuliere eigenaren een bijdrage mag worden gevraagd5. Ook is sturing op dit segment logisch als verlengstuk van de gemeentelijke doelgroepenverordeningen, waarmee de gemeenten sturen op realisatie en instandhouding van de woningen in dit segment. In zijn totaliteit gaat het in dit segment om ongeveer 8.500 huurwoningen en daarmee ca. 12% van de totale woningvoorraad op de Noord-Veluwe. Op gemeentelijk-niveau fluctueert dit percentage tussen de 8 en 14%.

Tabel 1 Woningvoorraad naar eigendom, absoluut - 2023 (bron: CBS) Totale woningvoorraad Koopwoningen

Huurwoningen Eigendom woningcorporatie

Huurwoningen -Eigendom Eigendom overige verhuurders onbekend

Elburg

9.761

6.380

2.557

824

Ermelo

11.647

7.254

2.813

1.560

Harderwijk

21.553

12.628

5.996

2.915

Nunspeet

11.458

7.485

2.621

1.326

Oldebroek

9.595

6.631

2.188

773

Putten

10.219

6.844

2.211

1.161

Regio

74.233

47.222

18.386

8.559

Wel brengt een dergelijke vorm van sturing een forse uitvoeringsopgave/ puzzel met zich mee. Met name het ontbreken van een woonruimteverdeelsysteem maakt regulering lastig. Wellicht zijn deze woningen ook via Hurennoordveluwe.nl aan de man te brengen, maar dit brengt hoe dan ook een organisatievraagstuk met zich mee, en overleg met de ‘eigenaren’ van het systeem: de woningcorporaties. In dit geval is de ‘vergunningverlening’ waarschijnlijk een gemeentelijke taak. Daarbij wordt de uitvoering en organisatie complexer naarmate de gemeenten meer gebruik willen maken van de mogelijkheden voor sturing die de Huisvestingswet 2014 biedt (voorschrijven aanbodplatform, toelatingscriteria, passendheidseisen, bindingseisen, eventuele urgentie- of voorrangsregelingen (waaronder voorrang met maatschappelijke- en/of economische binding) e.d.). Tot slot moet wanneer tot sturing wordt overgegaan rekening worden gehouden met een investering in gemeentelijk toezicht en handhaving. Deze afdelingen staan in het algemeen al onder druk. Om het toewijzingsbeleid meer te laten zijn dan een ‘papieren tijger’ hoort dit erbij. De (on)mogelijkheden hierin willen we eerst verkennen.

Dit met de disclaimer dat wanneer gekozen wordt voor sturing wel schaarste en verdringingseffecten aangetoond moeten kunnen worden, alvorens een huisvestingsverordening vast te stellen. Ook vereist dit dan een breder participatieproces, met particuliere eigenaren of vertegenwoordigende partijen.

Pagina 5 van 13

Nieuwbouw sociale koopwoningen (D). De realisatie van woningen in dit segment (en de instandhouding hiervan) heeft al prioriteit en de gemeenten sturen hierop via de ruimtelijke ordening (voorheen de doelgroepenverordening (inmiddels het omgevingsplan). Het is de wens om deze met veel inspanning gerealiseerde woningen ook daadwerkelijk aan de doelgroep toe te wijzen, bij voorkeur met maatschappelijke- en/of economische binding. Vanuit deze optiek is het voornemen is de woningtoewijzing in dit segment te gaan reguleren. Wel moet dezelfde puzzel aangaande de uitvoering worden gelegd als hierboven beschreven. Gezien het feit dat het nieuwbouwprojecten betreft is dit echter een stuk eenvoudiger en willen we hier in de nieuwe verordening meteen mee aan de slag. Een nadere analyse van de doelgroepenverordeningen/ omgevingsplannen leert dat de definities van betaalbare koopwoningen en bijbehorende inkomensgrenzen op dit moment sterk tussen gemeenten verschillen. De gemeente Oldebroek heeft geen regels op dit vlak, maar in andere gemeenten zijn betaalbare koopwoningen bijvoorbeeld gedefinieerd als woningen tot € 211.000, € 260.000, € 265.000, of € 390.000. De beoogde doelgroep voor deze woningen verschilt ook. In omloop zijn definities als 1,2 of 1,5 keer de inkomensgrens die geldt in de corporatiesector in het peiljaar, een maximale bruto huishoudensinkomens van € 45.000 of € 55.000.

Op korte termijn zal het onhaalbaar zijn om deze ‘ruimtelijke regels’ in de zes gemeenten te harmoniseren. Deze verschillen maken het opstellen van een volledig gelijke regionale regeling in de huisvestingsverordening moeilijk. De oplossing hiervoor is dat we: •

Ad) 2

Een inhoudelijk gelijke regeling opnemen voor alle gemeenten; hierbinnen hanteren de gemeenten hun eigen koopprijs- en inkomensgrenzen. Hiermee ontstaan qua werkingsgebied/ reikwijdte zes verschillende regelingen, die echter wel allemaal gelijk van opzet zijn. Keuzes voor de inzet van woningvoorraadbeheer-maatregelen

De Huisvestingswet maakt naast sturing op de woonruimteverdeling sturing op de woningvoorraad mogelijk op drie vlakken: 1. 2. 3.

Wijzigingen in het gebruik van de woningvoorraad: onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen; Opkoopbescherming; Regulering van toeristische verhuur (AirBNB, Booking.com, e.a.) via een registratieplicht, nachtencriterium (eventueel met meldplicht) en in uitzonderlijke gevallen een vergunningplicht).

Ons voorstel is om geen van deze instrumenten op dit moment in te zetten en op te nemen in de nieuwe regionaal afgestemde huisvestingsverordening. Ter toelichting: 1.

Wijzigingen in het gebruik van de woningvoorraad: onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen;

Ter regulering van splitsing en omzetting (kamergewijze) verhuur maken de meeste regiogemeenten gebruik van (beleidsregels) in de omgevingsplannen. Deze sturing langs ruimtelijke weg volstaat. De komst van de Omgevingswet is het logische moment om in het kader van het nieuwe omgevingsplan tot een dekkende set regels te gaan komen voor het gehele gemeentelijke grondgebied. Iedere gemeente volgt hierin haar eigen tempo.

Pagina 6 van 13

Ook is er geen noodzaak om onttrekking, samenvoeging en woningvorming vergunningplichtig te maken. De nut en noodzaak hiervoor ontbreekt. Dit was reeds een van de conclusies van de regiobijeenkomst, en een actuele ambtelijke inventarisatie bevestigd dit beeld.6 2.

Opkoopbescherming

De invoering van de opkoopbescherming is gegeven de omvang van het aantal opkopen door ‘investeerders’ niet nuttig, noodzakelijk en proportioneel. Invoering staat niet in verhouding tot de opbrengst7. Om de nut en noodzaak van de invoering van de opkoopbescherming te beoordelen hebben we het Kadaster gevraagd een analyse te maken van de rol die investeerders spelen op de koopwoningmarkt in de gemeenten in de regio Noord-Veluwe. Zie hiervoor de bijlage bij dit memo (Kadaster, 1 november 2023, “Concept-rapportage Investeerders in Regio Noord-Veluwe”). Onze duiding hiervan is de volgende: ✓

De Kadasterdata tonen aan dat het aantal aankopen door bedrijfsmatige- en particuliere investeerders van woningen van particuliere-eigenaren (de transacties waar de opkoopbescherming zich op richt) in de periode 2019-2023 sterk is afgenomen in de Regio Noord-Veluwe. De ontwikkeling is de volgende: Jaar 2019 2020 2021 2022 2023 – eerste halfjaar

✓ ✓

✓

Aantal aankopen door bedrijfsmatige- en particuliere investeerders van woningen van particuliere-eigenaren in Noord-Veluwe 105 156 68 86 23

Kijkend naar het wijkniveau (het niveau waarop de opkoopbescherming moet worden ingeregeld) gaat het om enkele woningen tot ‘een handje vol’ per jaar, per wijk. In de toekomst kijken kunnen we natuurlijk niet. Maar waarschijnlijk is dat het aantal aankopen door investeerders verder zal afnemen. Dit onder invloed van bijvoorbeeld een hogere overdrachtsbelasting/ een ongunstigere fiscale behandeling van tweede woningbezit/ (dreigende) gemeentelijke sturing (als de opkoopbescherming, huisvestingsverordening en zelfbewoningsplichten) en aangekondigde wetswijzigingen door de rijksoverheid (o.a. de Wet betaalbare huur) en de ontwikkeling van de (hypotheek)rente. Hoewel we dat nog niet precies weten, leidt een en ander uiteindelijk misschien zelfs wel tot een verkoopgolf. In dit kader moet ook gekeken worden naar de prijs van de woningen die worden opgekocht. In 2023 is de verhouding tussen opgekochte woningen met een prijs onder en boven de NHG-grens ongeveer 60/40 (er is hiermee sprake van een trendbreuk ten opzichte van eerdere jaren; 2022: 40/60 en in 2021: 50/50). Sturing via de opkoopbescherming ligt gezien de doelstelling van het instrument (sturing op goedkope en middeldure koopwoningen) niet voor de hand. Daarbij zal het aantonen van schaarste én verdringing in

Los hiervan weegt de extra benodigde menskracht niet op tegen het bereikte volkshuisvestelijke effect. Pas bij een mutatie heeft sturing enig effect en sturing vraagt een vergunningstelsel en extra inzet op toezicht- en handhaving. Meer praktisch is de kans daarbij groot dat het moeilijk zal zijn om toegang te krijgen tot het instrumentarium uit de Huisvestingswet op dit gebied. Het aantonen van schaarste dan wel een noodzaak vanuit de leefbaarheid lukt wellicht niet altijd voor een “substantieel” deel van de woningvoorraad, en vergt op zichzelf veel capaciteit.

Wel is het verstandig om de ontwikkeling op dit deel van de woningmarkt periodiek te monitoren. Mocht de noodzaak ontstaan om alsnog te sturen is een aanpassing van de Huisvestingsverordening altijd mogelijk. Zij het dat de Opkoopbescherming een tijdelijke regeling is en de inzet van het instrument op termijn mogelijk uit de gemeentelijke gereedschapskist verdwijnt. Vijf jaar na inwerkingtreding vindt er door de rijksoverheid een evaluatie plaats van het stelsel van opkoopbescherming. Als de noodzaak of relevantie van de maatregel in de economische situatie van dat moment dan onvoldoende wordt bewezen, vervalt de maatregel op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Mocht besloten worden tot afschaffing dan blijven bestaande gemeentelijke maatregelen nog twee jaar van kracht.

Pagina 7 van 13

✓

het koopsegment boven de NHG-grens waarschijnlijk lastig zijn, dat aanbod is feitelijk vaak niet eens betaalbaar en daarmee bereikbaar voor de doelgroep van de opkoopbescherming. Als gevolg hiervan zal de sturing die via de opkoopbescherming op de woningvoorraad kan worden uitgeoefend kleiner zijn dan het totaal aantal transacties tussen bedrijfsmatige- en particuliere investeerders van woningen van particuliere-eigenaren. De werking van het instrument wordt ook nog eens kleiner wanneer de gemeenten ontheffingen en uitzonderingen definiëren gegeven andere volkshuisvestelijke doelen, en rekening wordt gehouden met een aantal gevallen waarin bij wet verplicht een vergunning moet worden verleend. Toeristische verhuur.

Uit de regionale inventarisatie van de wensen op dit vlak blijkt dat er geen noodzaak of wens te bestaan voor de inzet van de instrumenten voor het reguleren van toeristische verhuur die de Huisvestingswet 2014 biedt. Ad) 3

Opzet urgentieregeling

Een belangrijk onderdeel van de nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening is de urgentieregeling. We anticiperen hierbij op de komst van de Regiewet die maakt dat negen groepen in ieder geval urgent zijn. Een aantal van deze groepen kreeg ook nu al urgentie in de Noord-Veluwse gemeenten. De ontbrekende voegen we toe. Hiermee zal het aantal mensen dat met urgentie een woning kan zoeken toenemen. Bij het schrijven van deze notitie is het jaarverslag van de urgentiecommissie in de Regio NoordVeluwe nog niet beschikbaar. Deze gegevens gebruiken wij om een betere inschatting te kunnen maken van de omvang van omvang van de verschillende urgente-groepen. Zodra het jaarverslag beschikbaar is, is deze ook in te zien op www.hurennoordveluwe.nl. De bestaande urgentie voor mensen met Wmo-verhuisindicatie wordt geen zelfstandige urgentiecategorie meer maar komt te vallen onder de urgenten met een medische en/of psychische problematiek. De naam wijzigt maar feitelijk verandert er niets. De invulling die we aan de urgentieregeling geven is de volgende:

Urgente groep

Verplichting Regiewet?

Voorrang met maatschappelijke- en/ of economische binding aan regio of gemeente?

Vergunninghouders

NEE

Stadsvernieuwings-urgenten

NEE

NEE (onnodig)

Mantelzorgers

NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)

Medische en/of psychische problematiek: vanuit de thuissituatie (A)

JA - regionaal

Medische en/of psychische problematiek: uitstroom uit instellingen (B)

JA - regionaal

Ontvluchten van huiselijk geweld : vanuit de thuissituatie (A)

NEE

Ontvluchten van huiselijk geweld: uitstroom uit instellingen (B)

NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)

Pagina 8 van 13

Urgente groep

Verplichting Regiewet?

Voorrang met maatschappelijke- en/ of economische binding aan regio of gemeente?

Onbewoonbaar verklaarde woning

NEE

JA - regionaal

Financiële problematiek

NEE

JA – regionaal

Scheiding of relatiebreuk met kinderen

NEE

JA – regionaal

Uitstroom uit maatschappelijke opvang (dakloosheid)

JA – regionaal

10.

Uitstroom uit Beschermd Wonen

JA – regionaal

11.

Uitstroom uit Jeugdzorg

JA – regionaal

12.

Uitstroom uit gevangeniswezen

NEE, iedereen heeft recht op een tweede kans.

13.

Uitstappende sekswerkers

NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)

Ad) 4

Voorrang met maatschappelijke- en/ of economische binding

De Huisvestingswet maakt het mogelijk om voorrang te geven aan woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding8. Dit met het oog op de vrijheid van vestiging voor maximaal 50% van het aanbod van de aangewezen categorie woonruimte. Deze 50% is op grond van de lokale behoeften zelf te verdelen tussen regionale en lokale voorrang. Dit bindingspercentage is daarbij gekoppeld aan de voorrang, en niet aan toewijzingsresultaat. Die laatste kan meer dan 50% zijn. Veelal is er de wens om van deze vorm van sturing gebruik te maken. De druk op de woningmarkt is fors. Dit maakt dat veel woningzoekenden worden teleurgesteld. In regionale verdeelsystemen gaan woningen in ‘eigen omgeving’ ook regelmatig naar woningzoekenden uit andere gemeenten, ook woningzoekenden met een ‘rugzakje’. Dit voelt soms oneerlijk. Tegelijkertijd hebben woningzoekenden verschillende woonwensen en de regionale verschillen in woningvoorraad en woonmilieus leidt tot bovenlokaal zoekgedrag. Regionaal kunnen zoeken biedt lokale woningzoekenden ook kansen. Bindingseisen kunnen dus ook beperkend werken, in de vorm van: • •

Beperking van de keuzevrijheid woningzoekenden (zowel lokaal als regionaal); Beperking doorstroming (bv. jongeren die naar stad willen, of stedelingen die juist een EGW in de regio zoeken) en daarmee beperking aan het aantal woningzoekenden dat in staat is om passend (bij de woonwens) te wonen.

Daarnaast dient de nut en noodzaak van deze vorm van regulering meegewogen te worden.

Van economische binding is sprake als de woningzoekenden met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen. Maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of een deel van de gemeente is de woningzoekende indien hij: 1°.een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente te vestigen, of 2°.ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of dat deel van de gemeente.

Pagina 9 van 13

Hiervoor kan worden gekeken naar de werkelijke verhuisbewegingen in de regio in de verschillende woningmarktsegmenten. Wanneer deze analyse wordt gemaakt, blijkt zowel in de gereguleerde (of sociale) huur als in de betaalbare koop (de verhuisbewegingen van koopstarters) dat ook zonder vergaande sturing via maatschappelijke- en/of economische binding het overgrote gedeelte van de woningen wordt betrokken door huishoudens afkomstig uit de regio en de gemeente zelf. Uiteraard zijn hierbij verschillen tussen gemeenten zichtbaar. Zie hiervoor deze tabellen: Tabel 2 Herkomst nieuwe huurders per gemeente in de gereguleerde (sociale) woningvoorraad, absoluut en % - 2022 (bron: hurennoordveluwe.nl)9

De monitorings-cijfers over de woonruimteverdeling 2023 zijn op moment van schrijven van deze notitie nog niet beschikbaar. Zodra deze beschikbaar zijn worden de beschikbaar gesteld.

Pagina 10 van 13

Tabel 3 Herkomst koopstarters, absoluut - 2021-2023 (bron: Kadaster) Herkomst Eigen Gemeente Elburg

Ermelo

Harderwijk

Nunspeet

Oldebroek

Putten

Regio Noord-Veluwe

Provincie

Overig Nederland

2021

2022

2023

2021

2022

2023

2021

105

2022

2023

2021

2022

2023

2021

2022

2023

2021

2022

2023

Tabel 4 Herkomst koopstarters, in % - 2021-2023 (bron: Kadaster) Herkomst Eigen Gemeente Elburg

Ermelo

Harderwijk

Nunspeet

Oldebroek

Putten

Regio Noord-Veluwe

Provincie

Overig Nederland

2021

53%

23%

18%

2022

41%

39%

17%

2023

53%

35%

10%

2021

51%

25%

14%

10%

2022

51%

21%

2023

53%

25%

21%

2021

56%

17%

24%

2022

54%

18%

26%

2023

53%

17%

25%

2021

56%

13%

19%

2022

52%

16%

12%

20%

2023

55%

18%

10%

17%

2021

56%

11%

26%

2022

44%

12%

14%

30%

2023

55%

17%

22%

2021

69%

11%

17%

2022

72%

11%

2023

73%

14%

12%

Pagina 11 van 13

Met de komst van de Regiewet worden de regio’s verplicht om zorg te dragen voor een evenwichtige verdeling van urgent woningzoekenden over de woningmarktregio, en hier afspraken over te maken (met een wettelijke stok achter de deur). In een groot deel van de Nederlandse gemeenten geldt dat vooral regionale- of lokale bindingscriteria worden geëist van urgenten (in de voorgestelde urgentieregeling hierboven kiezen we hier al soms voor). Het is echter de vraag hoe houdbaar het hanteren van een lokale bindingseis nog is als aandachtgroepen en urgenten evenwichtig over de regio moeten worden verdeeld. Elke vorm van maatschappelijke- en/of economische binding opgenomen in de Huisvestingsverordening telt daarbij mee in het maximum percentage. Urgenties afgegeven met binding en voorrangsregels (bijvoorbeeld gericht op doorstroming) met een locatiecriterium moeten ook in mindering worden gebracht de ruimte die dan ontstaat komt ten goede van andere woningzoekenden. We willen de volgende insteek kiezen: • • •

•

Binnen de huisvestingsverordening hanteren we in sommige gevallen regionale maatschappelijke- en/of economische binding voor urgente groepen (zie onder 3); We hanteren binding wanneer dit onderdeel is van de bestaande voorrangsregelingen (bv. gericht op doorstroming); We nemen t.b.v. de sociale huurvoorraad de mogelijkheid op om ook in het algemeen woningen met maatschappelijke- en/of economische binding toe te wijzen (de resterende ruimte na aftrek van de verleende urgenties met binding en voorrangsregelingen met binding). Deze binding is ook regionaal. Daarbij hanteren we een “kan-formulering”, zodat de regel in de toepassing enige sturingsruimte laat voor de woningcorporaties. In de sturing op de nieuwbouw betaalbare koop geldt (idealiter) een meer dwingend voorschrift: iets als: de woningen moeten met regionale binding worden toegewezen, met inachtneming van het maximale percentage opgenomen in de wet (de 50%). Een “kanformulering” is hier natuurlijk ook een optie, maar daar gaat minder doorwerking van uit. Er is dan sprake van “beleid verkopen/ eigenaar” in de woningtoewijzing en niet elke partij zal met binding toewijzen. Dit geldt ook voor het voorschrijven van een precies percentage. Het is onmogelijk om hier exact op uit te komen en aan te voldoen, daar je nooit van tevoren weet wat het precieze toewijzingsresultaat zal zijn.

Vitale beroepsgroepen? Een andere sturingsmogelijkheid die gemeenten sinds 1 januari van dit jaar hebben is het voorrang geven aan vitale beroepsgroepen. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat binnen de groep van woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente voorrang wordt gegeven aan in de huisvestingsverordening aangewezen vitale beroepsgroepen. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een aantal van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang kan worden toegewezen aan de vitale beroepsgroepen”. De definitie van vitale beroepsgroepen is vrij, maar de minister denkt aan beroepen in zorg, onderwijs en veiligheid. De hierboven gesuggereerde keuze voor regionale binding maakt deze sturing onmogelijk. Sturing op voorrang van vitale beroepsgroepen kan alleen wanneer de maatschappelijke- en/of economische binding op gemeentelijk-niveau in ingericht. De keuzes hangen dus met elkaar samen. Daarbij is de ‘bewijslast’ voor de invoering van deze regel best ingewikkeld: het verbinden van de arbeidsmarkt met de woningmarkt is een vereiste in de onderbouwing en ook moet worden

Pagina 12 van 13

aangetoond of de voorrangsregel iets toevoegt10: wat gaat er mis als een woningzoekende een gemeente verderop woont? Maar ook bijvoorbeeld hebben de beroepsgroepen die we op het oog hebben überhaupt een (huishoudens)inkomen dat nog toegang geeft tot het gereguleerde segment huurwoningen van de woningcorporaties. Veelal zal het inkomen te hoog zijn, is de verwachting. Ook de inzet die met de uitvoering van deze regels gepaard gaat speelt een rol in de afweging. De criteria die uit de voorrangsregels volgen moeten worden getoetst. Dit vraagt uiteraard tijd en capaciteit van gemeente, corporaties of urgentiecommissie.

Een geven van een goede onderbouwing geldt overigens ook voor het geven van voorrang met binding in het algemeen. De Provincie zal hier in haar toezicht ook nadrukkelijker naar gaan kijken de komende periode.

Pagina 13 van 13

Opiniërende nota Raad

Datum Portefeuillehouder

28 mei 2024 Mw. A.C. SneevlietRadstaak

Behandelaar:

Beleidsmedewerker Volkshuisvesting

Zaaknummer: Bijlagen

377109 1. Notitie: 'Principes en uitgangspunten nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening', dd. 23 april 2024 2. Kadaster ‘Concept-rapportage Investeerders in Regio Noord-Veluwe’ (t.b.v. beoordeling nut en noodzaak opkoopbescherming), dd. 1 november 2023

Onderwerp Consultatie nieuwe huisvestingsverordening Voorkeur uit te spreken voor De principes en uitgangspunten voor de nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening, zoals benoemd onder 'Discussie', namelijk: 1. 2. 3. 4.

Te sturen op woonruimteverdeling voor (A) de gereguleerde huurwoningvoorraad van de corporatiewoningen en op (D) nieuwbouw sociale koopwoningen. Niet te sturen op woningvoorraadbeheer. De dertien hieronder genoemde categorieën op te nemen in de urgentieregeling van de Huisvestingsverordening. Regionale binding toe te passen voor de gereguleerde huurvoorraad van de corporatiewoningen(A) en nieuwbouw sociale koopwoningen (D).

Inleiding Bijgaand ontvangt u een notitie die gaat over de principes en uitgangspunten van de nieuw op te stellen regionaal afgestemde Huisvestingsverordening. Deze notitie is enerzijds opgesteld om u te informeren over de stand van zaken v.w.b. deze nieuwe verordening en anderzijds om te peilen hoe u denkt over de inhoud en reikwijdte van de verordening. Begin dit jaar heeft de raad de huidige huisvestingsverordening voor een beperkte termijn opnieuw vastgesteld, om nu een verordening vast te stellen die zoveel als mogelijk is afgestemd op de actualiteit en die voldoet aan de wettelijke voorschriften. De Huisvestingswet schrijft voor dat een huisvestingsverordening voor maximaal een periode van 4 jaar wordt vastgesteld. De huisvestingsverordening op basis waarvan in de regio Noord-Veluwe de sociale huurwoningvoorraad wordt verdeeld was vastgesteld in maart 2020, wat betekende dat er uiterlijk voor 1 maart 2024 een nieuwe verordening vastgesteld had moeten worden. Omdat bleek dat hiervoor meer tijd nodig was, is de huisvestingsverordening voor een periode verlengd. Gelijktijdig is aangegeven dat in de eerste helft van 2024 een aantal keuzes zullen worden voorgelegd met betrekking tot de reikwijdte en de inhoud van de nieuwe huisvestingsverordening.

De Huisvestingswet biedt hiervoor nieuwe mogelijkheden en het wetsvoorstel "Wet regie op de Volkshuisvesting" brengt verplichtingen met zich mee voor inhoud van de huisvestingsverordening.

Door op dit moment alvast keuzes aan u voor te leggen en deze toe te lichten willen we u meenemen in en betrekken bij de totstandkoming van de nieuwe regionaal afgestemde Huisvestingsverordening. We proberen hiermee te voorkomen dat er bij de uiteindelijke vaststelling van de verordening door de gemeenteraad er nog veel discussie gaat ontstaan die mogelijk leidt tot vertraging in de besluitvorming. Over de volgende onderwerpen wordt binnen de notitie een richting gekozen. 1. De reikwijdte van de sturing op de woonruimteverdeling voor: (A) De gereguleerde huurwoningvoorraad van de woningcorporaties (B) De gereguleerde huurwoningvoorraad van particuliere eigenaren (C) Vrije sector huurwoningen (D) Nieuwbouw sociale koopwoningen 2. Keuzes voor de inzet van woningvoorraadbeheer-maatregelen 1. Wijzigingen in het gebruik van de woningvoorraad: onttrekken (sloop en tweede woningen), samenvoegen, omzetten, woningvorming en splitsen; 2. Opkoopbescherming; 3. Regulering van toeristische verhuur (AirBNB, Booking.com, e.a.) via een registratieplicht, nachtencriterium (eventueel met meldplicht) en in uitzonderlijke gevallen een vergunningplicht). 3. Opzet urgentieregeling; een opsomming van de groepen die met een urgentie een woning kunnen zoeken. 4.

Voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding Deze onderwerpen worden in de volgende paragraaf verder uitgewerkt. Discussie 1. Reikwijdte sturing op woonruimteverdeling De meest voorkomende sturing is de woonruimteverdeling oftewel de woningtoewijzing van de sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporatie. Daarnaast is het mogelijk om v.w.b. de woonruimteverdeling te sturen op de sociale huurwoningvoorraad van particuliere eigenaren, te sturen op huurwoningen boven de huurtoeslaggrens (vrije sector) en op nieuwbouw sociale koopwoningen. In de bijgevoegde memo zijn de keuzes te vinden die tot op heden zijn gemaakt. Hieronder volgt een korte opsomming; -

(A) De huurwoningvoorraad van de woningcorporaties te reguleren, dit is gelijk aan de huidige huisvestingsverordening. Daarnaast gaat de verordening gelden voor alle woningcorporaties actief op de Noord-Veluwe, dus ook de landelijk opererende corporaties zoals Habion en Woonzorg Nederland.

(B) De sociale huurwoningvoorraad van de particuliere eigenaren vooralsnog niet te reguleren. Ondanks het feit dat de omvang van dit segment op de woningmarkt beperkt is, is sturing logisch vanuit de gedachte dat de volkshuisvestelijke opgaven zo groot zijn in de sociale huurwoningvoorraad dat ook van particuliere eigenaren een bijdrage mag worden gevraagd. De zgn. faire share v.w.b. de huisvesting van doelgroepen maar ook als verlengstuk van de gemeentelijke Doelgroepenverordeningen, waarmee wordt gestuurd op realisatie en instandhouding,

(C) Geen sturing op de vrije sector huur omdat de dit gezien de beperkte omvang van het segment niet noodzakelijk wordt geacht,

(D) Regulering van nieuwbouw sociale koopwoningen toe te voegen, vanuit de gedachte te kunnen sturen dat maximaal 50% van deze sociale koopwoningen kunnen worden toegewezen aan woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding.

Het voorstel is dus om voor categorie A en D te sturen in de woonruimteverdeling en dit voor de categorie B en C niet te doen, maar hiervoor een nadere uitwerking te doen of sturing nuttig en nodig is. Deze uitwerking staat los van de besluitvorming van de huidige verordening.

2. Keuzes voor de inzet van woningvoorraadbeheer Naast sturing op de woonruimteverdeling biedt de Huisvestingswet en daarmee de huisvestingsverordening ook de mogelijkheid om te sturen op het beheer van de woningvoorraad. 1.

Deze sturing is mogelijk voor wijzigingen in het gebruik van de woningvoorraad, dat dat wil zeggen het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad, het samenvoegen, omzetten, woningvorming en het splitsen van woningen.

Daarnaast is sturing mogelijk door de invoering van opkoopbescherming en hiermee het opkopen van vaak de "goedkope woningvoorraad ter reguleren.

Tot slot is het mogelijk om toeristische verhuur (AirBNB, Booking.com, e.a.) via een registratieplicht, nachtencriterium (eventueel met meldplicht) en in uitzonderlijke gevallen een vergunningplicht) te reguleren.

Het voorstel is om geen van deze instrumenten op dit moment in te zetten en op te nemen in de nieuwe huisvestingsverordening. Dit omdat nut en noodzaak om dit te doen ontbreekt en omdat sturing via de weg van de ruimtelijke ordening op dit moment voldoende is. 3. Opzet Urgentieregeling Een belangrijk onderdeel van de nieuw huisvestingsverordening is de urgentieregeling. Het wetsvoorstel "Versterking Regie op Volkshuisvesting" (hierna Regiewet) creëert meer mogelijkheden voor mensen die met urgentie een woning nodig hebben. De intentie is dat alle gemeenten een urgentieregeling vaststellen in hun huisvestingsverordening, waarin landelijk geldende categorieën "urgent woningzoekenden" worden opgenomen. Het uitgangspunt voor de indeling van de categorieën is de huidige urgentieregeling en deze zijn samengevoegd met de categorieën uit het wetsvoorstel. Een eerste opzet van de nieuwe urgentieregeling is hieronder opgenomen.

Urgente groep

Verplichting Regiewet ?

Voorrang met maatschappelijkeen/ of economische binding aan regio of gemeente?

Vergunninghouders

NEE

Stadsvernieuwings-urgenten

NEE

NEE (onnodig)

Mantelzorgers

NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)

Medische en/of psychische problematiek: vanuit de thuissituatie (A)

JA - regionaal

Medische en/of psychische problematiek: uitstroom uit instellingen (B)

JA - regionaal

Ontvluchten van huiselijk geweld : vanuit de thuissituatie (A)

NEE

Ontvluchten van huiselijk geweld: uitstroom uit instellingen (B)

NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)

Onbewoonbaar verklaarde woning

NEE

JA - regionaal

Financiële problematiek

NEE

JA – regionaal

Scheiding of relatiebreuk met kinderen

NEE

JA – regionaal

Uitstroom uit maatschappelijke opvang (dakloosheid)

JA – regionaal

10.

Uitstroom uit Beschermd Wonen

JA – regionaal

11.

Uitstroom uit Jeugdzorg

JA – regionaal

12.

Uitstroom uit gevangeniswezen

NEE, iedereen heeft recht op een tweede kans.

13.

Uitstappende sekswerkers

NEE (geen bindingseis bij wet toegestaan)

Het voorstel van het college is om de getoonde opzet volledig over te nemen. Ten eerste voor de categorieën die vanuit de Regiewet op korte termijn een verplicht karakter zullen krijgen, maar daarnaast ook voor de groepen 1,2, 5-8, waarvoor deze verplichting vanuit de Regiewet niet gaat gelden. 4. Voorrang voor woningzoekenden met maatschappelijke- en/of economische binding. De Huisvestingswet biedt de mogelijkheid om voorrang te verlenen aan de woningzoekenden met economische - en/of maatschappelijke binding. Rekening houdend met het recht op vrije vestiging mag dit voor maximaal 50 % van het aanbod van de aangewezen woningbouw-categorieën. Omdat de wens bestaat om te kunnen sturen op maatschappelijke - en/of economische binding wordt door het college het volgende voorgesteld: • • •

binding is sommige gevallen te hanteren voor urgente groepen, zie ook 3. Opzet Urgentieregeling. binding te hanteren wanneer dit onderdeel is van de bestaande voorrangsregelingen(bv. gericht op doorstroming ); binding te hanteren t.b.v. de sociale huurvoorraad. Dit geeft de mogelijkheid om ook in het algemeen woningen vanwege maatschappelijke binding toe te wijzen. Deze binding is dan regionaal. Daarbij stellen we voor om een “kan-formulering” te kiezen. Zodat de regel in de toepassing enige sturingsruimte laat.

•

binding ook te hanteren voor de sociale koop, maar deze meer dwingend voor te schrijven "dat een x%" moet worden toegewezen met binding. Gevolg hiervan is wel dat de gemeente moet toezien op de uitvoering/handhaving van het voorschrift. Een “kan-formulering” is hier natuurlijk ook een optie, maar dan in de praktijk wel lastiger uitvoerbaar.

•

De voorrang voor vitale beroepsgroepen niet toe te passen. Deze sturing is alleen mogelijk op gemeentelijk niveau. Door verder in de verordening te kiezen voor regionale sturing is sturing op deze categorie niet mogelijk. Daarnaast is de bewijslast van deze regel ingewikkeld. Bij vitale beroepsgroepen kan worden gedacht aan beroepen in de zorg, het onderwijs en veiligheid.

Communicatie/burgerparticipatie Vervolg

De terugkoppeling van de verschillende gemeenteraden van de Noord-Veluwe zal leiden tot een concept-Huisvestingsverordening. Deze zal eind dit jaar ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd en moet dan gaan gelden als regionaal afgestemde Huisvestingsverordening voor de komende vier jaar.

Het college van burgemeester en wethouders, de burgemeester,

de secretaris,

ir. J.N. Rozendaal

Mw. mr. A.H. van der Maat-Bosma

Jorian Lamberink Research Kadaster 1 november 2023 Concept

Investeerders in regio Noord-Veluwe

Inleiding De regio Noord-Veluwe, bestaand uit de gemeenten Elburg, Ermelo, Harderwijk, Nunspeet, Oldebroek en Putten, heeft het Kadaster gevraagd inzicht te geven in investeerders op de koopwoningmarkt in de regio. Investeerders kunnen woningen onttrekken aan de woningvoorraad, die mogelijk gekocht hadden kunnen worden door eigenaar-bewoners. Hier kan met het wetsvoorstel ‘Opkoopbescherming en Verruiming tijdelijke verhuur’ beleid op worden gemaakt. Dit onderzoek heeft als doel om meer grip te krijgen op (de ontwikkeling van) de omvang van de groep investeerders en hoe zich dat verhoudt met andere kopers, in het bijzonder koopstarters. Koopstarters, doorstromers en investeerders worden als volgt gedefinieerd:

Eigenaar-bewoner Woning in het bezit van een particulier (natuurlijk persoon, NP) waarvan we weten dat de betreffende woning ook het adres is waar men staat ingeschreven. Koopstarter: is een particulier die voor het eerst in de registratie van het Kadaster voorkomt als eigenaar – i.e. een particulier die voor het eerst een woning koopt om hierin te gaan wonen. Bij meerdere verkrijgers moeten allen voor het eerst een woning op hun naam krijgen. Doorstromer: een particulier die al eerder een andere woning in het bezit heeft gehad. Dit geldt ook als de periode van eigendom niet aansluitend is, bijvoorbeeld wanneer men tussen eigendom van koopwoningen een periode een woning heeft gehuurd. Investeerders De woning is in het bezit van een natuurlijk persoon (particulier) die 3 of meer woningen bezit en niet in de desbetreffende woning staat ingeschreven, of een niet-natuurlijk persoon (bedrijfsmatig) met woningbezit. In dit onderzoek is alleen gekeken naar de markt van bestaande koopwoningen.

Inleiding

Inhoudsopgave en onderzoeksvragen*

* Klikken op het onderwerp zorgt voor een sprong naar het betreffende hoofdstuk

17:18

1a. Hoeveel woningen zijn er verkocht in de regio Noord-Veluwe en wie zijn de kopers? Totale woningmarkt Woningtransacties totaal Eén-woning transacties

Woningtransacties totaal • In de gehele onderzoeksperiode (2019-2023H1) waren er in totaal ruim 31.000 woningtransacties in de gehele regio. Zo’n 15% daarvan was een pakketverkoop.

• Het aantal woningtransacties schommelt door de jaren heen. In 2020 neemt het aantal transacties toe, om vervolgens elk jaar iets te dalen. • Dit is vergelijkbaar met de algehele trend in Nederland, waarbij de transacties in 2020 ook pieken en vervolgens dalen.

• Deze figuur toont het aantal transacties per gemeente in de onderzoeksperiode. • In bijna alle gemeenten is dezelfde trend waar te nemen. Een piek in 2020 en vervolgens dalende aantallen tot en met 2022. • Alleen Harderwijk (en Putten tot op zekere hoogte) wijkt hier van af. Daarbij zien we weliswaar ook een piek in 2020 maar tevens een stijging in 2022.

• Daarnaast is duidelijk zichtbaar dat Harderwijk de gemeente is met de meeste woningtransacties.

Woningtransacties naar type koper

•

De meeste woningen worden gekocht door eigenaar-bewoners; in de periode 2019-2023H1 schommelt hun aandeel rond de 90%. Die 90% is de optelsom van zo’n 65% doorstromers en 25% koopstarters.

•

Het aandeel aankopen door eigenaar-bewoners neemt in 2020 af tot 85% en stijgt vervolgens in 2021 naar 92%. Dit heeft niet zozeer te maken met het feit dat eigenaar bewoners minder gekocht hebben, maar vooral dat investeerders meer gekocht hebben in 2020. Dit hangt samen met de gewijzigde overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2021 betalen investeerders 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Het is duidelijk terug te zien dat investeerders in 2020 actiever zijn.

•

Het aandeel woningen gekocht door investeerders (particulier en bedrijfsmatig) ligt in 2019-2023H1 gemiddeld op zo’n 10%. Opvallend is 2022 waarin het aandeel investeerders met 4%-punt toenam ten opzichte van 2021.

•

Koopstarters doen het goed het eerste halfjaar van 2023: zij waren goed voor 30% van de woningtransacties, het hoogste aandeel de afgelopen jaren.

Woningtransacties naar type koper

•

De meeste woningen worden gekocht door eigenaar-bewoners; in de periode 2019-2023H1 schommelt hun aandeel rond de 90%. Die 75% is de optelsom van zo’n 65% doorstromers en 25% koopstarters.

•

Het aandeel aankopen door eigenaar-bewoners neemt in 2020 af tot 85% en stijgt vervolgens in 2021 naar 92%. Dit heeft niet zozeer te maken met het feit dat eigenaar bewoners minder gekocht hebben, maar vooral dat investeerders meer gekocht hebben in 2020. Dit hangt samen met de gewijzigde overdrachtsbelasting. Per 1 januari 2021 betalen investeerders 8% overdrachtsbelasting in plaats van 2%. Het is daarom duidelijk terug te zien dat investeerders in 2020 actiever zijn.

•

Het aandeel gekocht door investeerders (particulier en bedrijfsmatig) ligt in 2009-2023H1 gemiddeld op zo’n 10%. Opvallend is 2022 waarin het aandeel investeerders met 4%-punt toenam ten opzichte van 2021.

•

Koopstarters doen het goed het eerste halfjaar van 2023: zij waren goed voor 30% van de woningtransacties, het hoogste aandeel de afgelopen jaren.

•

Op gemeenteniveau zien we nagenoeg dezelfde patronen. Alleen Harderwijk wijkt iets af. Daar zien we sinds 2019 een daling van het aantal transacties van doorstromers.

17:18

1b. Hoeveel woningen zijn verkocht op de woningmarkt in de regio Noord-Veluwe en wie zijn de kopers? Verkopen eigenaar bewoners

Woningtransacties totaal Verkopen eigenaar bewoners

Verkopen eigenaar bewoners totaal

• Naast het totale aantal transacties, waarbij verkopen van alle type verkopers worden meegenomen, identificeren we ook de verkopen van eigenaar bewoners. Gedurende de onderzoeksperiode was zo’n 73% van de transacties in de regio een verkoop van een eigenaar bewoner, met in totaal 22.800 transacties. Tenzij anders aangegeven, gaat de rest van het rapport over verkopen van eigenaar bewoners. • Dit is vergelijkbaar met de algehele trend in Nederland, waarbij de transacties in 2020 ook pieken en vervolgens dalen. 11

Verkopen eigenaar bewoners totaal GM_NAAM

kopertype

2019

2020

2021

2022

2023

Elburg

Koopstarter

Elburg

Doorstromer

177

206

216

109

Elburg

Investeerder

Ermelo

Koopstarter

Ermelo

Doorstromer

220

205

177

Ermelo

Investeerder

Harderwijk

Koopstarter

142

154

148

127

Harderwijk

Doorstromer

425

412

367

331

155

Harderwijk

Investeerder

Nunspeet

Koopstarter

Nunspeet

Doorstromer

207

236

242

192

Nunspeet

Investeerder

Oldebroek

Koopstarter

Oldebroek

Doorstromer

177

205

192

141

Oldebroek

Investeerder

Putten

Koopstarter

Putten

Doorstromer

201

200

169

165

Putten

Investeerder

17:18

2. Verkopen eigenaar bewoners per prijsklasse?

Verkopen eigenaar bewoners naar prijsklasse • Het aantal woningen verkocht door eigenaar bewoners onder of boven NHG in de gehele regio is hiernaast weergegeven. Hierbij is per jaar de dan geldende NHG-grens gehanteerd. • Duidelijk zichtbaar, en verklaarbaar, is dat koopstarters met name in het begin van de onderzoeksperiode veel onder NHG kochten. De laatste jaren zien we ook bij koopstarters een toename van aankopen boven de NHG-grens, dit heeft alles te maken met de stijgende prijzen.

Verkopen eigenaar bewoners aan investeerders • Het aantal woningen verkocht door eigenaar bewoners onder of boven NHG in de gehele regio is hiernaast weergegeven. Hierbij is per jaar de dan geldende NHG-grens gehanteerd. • Duidelijk zichtbaar, en verklaarbaar, is dat koopstarters met name in het begin van de onderzoeksperiode veel onder NHG kochten. De laatste jaren zien we ook bij koopstarters een toename van aankopen boven de NHG-grens, dit heeft alles te maken met de stijgende prijzen. • Bij de investeerders zien we een soortgelijk patroon. In de eerste jaren van de onderzoeksperiode zijn er meer aankopen onder de NHG-grens en gedurende de onderzoeksperiode zijn er ook meer aankopen boven de NHG-grens.

Verkopen eigenaar bewoners Elburg

Verkopen eigenaar bewoners Ermelo

Verkopen eigenaar bewoners Harderwijk

Verkopen eigenaar bewoners Nunspeet

Verkopen eigenaar bewoners Oldebroek

Verkopen eigenaar bewoners Putten

17:18

3. Welk type woningen kopen investeerders, doorstromers en koopstarters naar woningtype?

Verkopen eigenaar bewoner naar woningtype • Het figuur hiernaast toont de verkopen van eigenaar bewoners naar de verschillende kopertypes naar woningtype. Te zien is dat er meer grondgebonden woningen dan appartementen verkocht worden. • Daarnaast is te zien dat investeerders relatief veel appartementen kopen ten opzichte van koopstarters en doorstromers. • De gemeenten lijken onderling veel op elkaar. Met als uitzondering Harderwijk. Hier worden meer appartementen verkocht en zijn investeerders actiever dan in de overige gemeenten.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=elburg&id=42e327e5-1d67-4371-92c0-ae7d5ed96eaf