Agendabundel

De projectlocatie ligt binnen het grondgebied van het Waterschap Vallei

andere kant is er de zorg van het beheer(s)baarheid (handhaving): hoe

en Veluwe. Dit waterschap heeft een Keur en een Legger opgesteld met

valt bijvoorbeeld te garanderen dat een ondergrondse waterberging na

daarin de regels rondom water. Over het algemeen geldt als beleid dat

enige tijd niet is dichtgeslibt? Juist dit punt van beheer(s)baarheid is

zo veel mogelijk hydrologisch neutraal ontwikkeld moet worden. Bij de

aanleiding om voorzichtig en terughoudend om te gaan met alternatieve

planvorm zal hierbij dus rekening gehouden moeten worden, door bij-

waterberging. Voor de toekomstvastheid van het watersysteem is en

voorbeeld voldoende waterberging aan te leggen. In de Keur zijn regels

blijft het belangrijk dat er voldoende bovengrondse waterberging is. De

gesteld ten aanzien van voldoende waterberging.

opgave is dan ook om de aanleg van nieuw verhard oppervlak te compenseren via extra waterberging in de vorm van open water. Als dit echt

Bij nieuwe lozingen vanaf verhard oppervlak op oppervlaktewater geldt

niet mogelijk is, bijvoorbeeld in een sterk verstedelijkt gebied of van-

dat de hoeveelheid te lozen water geen nadelig effect mag hebben op

wege maatschappelijke druk, is alternatieve waterberging in principe

het ontvangende watersysteem. Hieraan wordt voldaan wanneer:

een optie.

   

er niet meer dan de plaatselijk geldende landelijke afvoer vanuit het plangebied geloosd wordt, of;

Met het planvoornemen zal het verhard oppervlak toenemen in het pro-

er een berging van 60 mm per m² verhard oppervlak wordt gere-

jectgebied. Op dit moment is het terrein namelijk vrijwel geheel onver-

aliseerd, of;

hard. Om aan de eisen van het waterschap te voldoen zal daarom vol-

het nadelige effect op het watersysteem wordt gecompenseerd,

doende waterberging gerealiseerd moeten, waarbij in eerste instantie

of;

wordt gerekend met 60 mm per m 2 verhard oppervlak. Eerst zal geke-

er geloosd wordt vanaf verhard oppervlak dat hiervoor was aan-

ken worden in hoeverre dit kan worden gerealiseerd middels open wa-

gesloten op het gemengd stelsel (afkoppelen) en het ontvan-

ter. Wanneer dit niet op eigen terrein compleet opgelost kan worden kan

gende oppervlaktewaterlichaam voldoende capaciteit heeft.

gekeken worden naar andere bergingsmogelijkheden, zoals infiltratie-

Figuur 5: Uitsnede kaart Legger, Waterschap Vallei en Veluwe

kratten.

Planologische quickscan

11

Rondom het plangebied en ook binnen het plangebied lopen verschil-

3.6

Bodem

lende watergangen. De watergang direct ten noorden/noordoosten van

plaatsvinden dieper dan 30 cm. Deze grens zal overschreden worden met dit project. Een archeologisch onderzoek zal daarom te zijner tijd

het plangebied is een A-watergang in beheer van het waterschap. Hier

Bij de realisatie van woningbouw is een bodemonderzoek verplicht. Wo-

noodzakelijk zijn. Op voorhand zijn eventuele conclusies of resultaten

geldt ook een onderhoudsstrook. Langs oppervlaktewaterlichamen cate-

ningen mogen niet gebouwd worden op vervuilde grond. Er zal dus een

niet in te schatten. Eventuele belemmeringen kunnen daarom pas wor-

gorie A kan aan één zijde of aan beide zijden een onderhoudsstrook lig-

bodemonderzoek uitgevoerd moeten worden. Door eventuele activitei-

den ingeschat na een eerste verkennend onderzoek op de locatie.

gen. Deze onderhoudsstroken, welke zijn vastgelegd in de legger, heb-

ten op de locatie kan het zijn dat de bodem op plaatsen verontreinigd is.

ben tot doel dat doelmatig onderhoud met groot materieel door het wa-

Het bodemonderzoek zal dit aan moeten tonen. Het onderzoek kan

terschap kan worden uitgevoerd. Het plaatsen van een object of bouw-

eventueel worden opgevolgd door een sanering. Op voorhand is niet in

werk binnen deze onderhoudsstrook kan dan ook tot gevolg hebben dat

te schatten of een dergelijke sanering nodig zal zijn.

3.8

Ecologie en stikstof

het onderhoud vanaf de betreffende zijde van het water wordt belem-

Gebiedsbescherming

merd. De vraag of doelmatig onderhoud kan worden uitgevoerd is

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied of bin-

daarom bepalend voor het al dan niet verlenen van een watervergun-

3.7

Archeologie en cultuurhistorie

schermde natuur is uit te sluiten gezien de afstand. Indirecte effecten,

ning. Bij de planvorming zal rekening gehouden moeten worden met deze strook. Bij de lozing van extra water op omliggende A-watergangen zal een vergunning van het waterschap nodig zijn. Daarnaast gaat de voorkeur uit naar het ontsluiten van het terrein volgens de huidige ontsluitingswijzen. Hier zijn namelijk al duikers aanwezig en zo wordt voorkomen dat een watergang extra gedempt en overkluist zal worden. Binnen het plangebied zijn verschillende C-watergangen aanwezig. Deze zijn in beheer van de eigenaar van de grond. Met de planvorming zullen deze wellicht gedempt moeten worden. In de Keur is een beleidsregel opgenomen hiervoor. Indien er gegraven wordt in een oppervlaktewaterlichaam in een stedelijk gebied, een poldergebied of een bergingsgebied, moet compenserende waterberging worden aangelegd binnen

De bescherming van archeologisch erfgoed in Nederland is vastgelegd

zoals de depositie van stikstof, zijn niet direct uit te sluiten. Een onthef-

in de Erfgoedwet, die op 1 juli 2016 in werking is getreden. De Erf-

fing op basis van de Wet natuurbescherming is nodig bij een stikstofde-

goedwet is in de plaats gekomen van zes wetten en regelingen op het

positie van meer dan 0,00 mol/ha/jaar bij omliggende Natura 2000-ge-

gebied van cultureel erfgoed, waaronder de Monumentenwet 1988. On-

bieden. De meest nabijgelegen gebieden zijn Veluwerandmeren en Ve-

derdelen van de Monumentenwet die van toepassing waren op de fy-

luwe, waarvan alleen de Veluwe stikstofgevoelig is. Dit gebied ligt op

sieke leefomgeving gaan naar de Omgevingswet. De basis van de be-

circa 2,5 kilometer afstand. Een stikstofonderzoek naar zowel de ge-

scherming van archeologisch erfgoed in de Erfgoedwet is het verdrag

bruiksfase als de bouwfase van het project middels de Aerius calculator

van Valletta (ook wel het verdrag van Malta). De bescherming heeft als

moet aantonen of er een depositie ontstaat bij dit natuurgebied en of an-

doel om archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in situ, dus in de grond,

dere gebieden. Dit onderzoek wordt uitgevoerd op basis van de toekom-

te behouden. Dankzij het principe van “de verstoorder betaalt” uit het

stige verkeersgeneratie en het programma. Op voorhand is niet in te

verdrag van Valletta worden meer archeologische resten in situ behou-

schatten of een depositie zal ontstaan groter dan 0,00 mol/ha/jaar.

den. Soortenbescherming

het betreffende peilgebied. De demping dient te worden gecompenseerd door vooraf vervangend wateroppervlak(uitgedrukt in m2) te graven in hetzelfde peilgebied. Het te graven oppervlak is minimaal gelijk aan het te dempen oppervlak. Aan de noordzijde van het terrein is een brug aanwezig. Ook zijn aan de noord- en oostzijde duikers aanwezig. Afhankelijk van de ontsluitingswijze zal gekeken moeten worden of deze in huidige vorm behouden kunnen blijven. Anders is een vergunning van het waterschap nodig.

Planologische quickscan

nen het Natuurnetwerk Nederland. Directe effecten op deze be-

Relatie met projectgebied

Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet gekeken worden of het pro-

Ter plaatse van het projectgebied gelden twee archeologische dubbel-

ject eventueel negatieve invloed kan hebben op beschermde soorten.

bestemmingen, te weten ‘Waarde - Archeologie 2’ en ‘Waarde - Archeo-

Dit kan bijvoorbeeld ontstaan wanneer groen gekapt worden, bebouwing

logie hoge verwachtingswaarde’. Binnen beide dubbelbestemmingen

gesloopt worden of sloten gedempt of aangepast worden. Middels een

gelden dezelfde regels. Hier geldt namelijk dat wanneer meer dan 120

ecologisch onderzoek moet dit aangetoond worden. Op deze locatie za

m2 aan bebouwing gerealiseerd wordt een archeologisch onderzoek

voornamelijk gekeken moeten worden naar de ecologische waarden van

moet aantonen wat de effecten zijn van het op eventuele archeologie.

de sloten. Daarnaast kan gekeken worden naar het weidevogelgebied

Een uitzondering hierop is bebouwing waarbij geen ingrepen in de grond

12

ten noorden van het plangebied. Er is nu niet bekend of er sloop van bebouwing of kap van bomen plaats moet vinden. Wanneer nest- of verblijfplaatsen van beschermde soorten verloren gaan of aangetast worden is een ontheffing nodig op basis van de Wet natuurbescherming. Uit onderzoek zal dus moeten blijken of dit noodzakelijk is.

3.9

Besluit m.e.r.

Gemeenten en provincies moeten ook bij kleine bouwprojecten beoordelen of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Achterliggende gedachte hierbij is dat ook kleine projecten het milieu relatief zwaar kunnen belasten en ook bij kleine projecten van geval tot geval moet worden beoordeeld of een m.e.r.-procedure nodig is. Een m.e.r.-beoordeling is een toets van het bevoegd gezag om te beoordelen of bij een project belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Wanneer uit de toets blijkt dat er belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen. Met andere woorden dan is het opstellen van een MER nodig. Er zal een aanmeldingsnotitie opgesteld moeten worden met daarin een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Het plan is namelijk aan te merken als stedelijke ontwikkeling en valt daarmee onder een ontwikkeling die is opgenomen in lijst D van het Besluit m.e.r. Op voorhand worden geen specifieke belemmeringen verwacht op dit onderdeel.

Planologische quickscan

13

Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99

Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl Planologische quickscan

14

MFA Doornspijk Investeringskosten, exploitatielasten en kostprijsdekkende huur versie: 26 januari 2024 Grondslag m2 bvo voor ramingen

Totaal

Onderwijs

Opvang

Sport

Dorpshuis

2.761

738

228

775

1.020

€ 7.392.243

€ 1.966.415 27%

€ 641.411 9%

€ 1.996.649 27%

€ 2.787.768 38%

€ 2.665 99%

€ 2.813 104%

€ 2.576 96%

€ 2.733 101%

€ 3.330.639

€ 1.086.398

€ 3.381.848

€ 4.721.815

€ 236

€ 249

€ 228

€ 242

Gemiddeld

Kosten Bouwkosten Aandeel in het geheel Bouwkosten per m2 bvo T.o.v. het gemiddelde Investeringskosten MFA (incl. btw)

€ 12.520.700

Jaarlijkse exploitatielasten Jaarlijkse exploitatielasten per m2 bvo (naar verhouding aandeel in totale bouwkosten) (= uitgangspunt voor kostprijsdekkende huur)

€ 659.807

Kapitaalslasten Overige exploitatiekosten (onderhoud/schoonmaak) en verbruiken

€ 525.898 € 133.909

€ 2.697

€ 239

Project MFA Doornspijk Projectnr. 1680403 Opdrachtgever Gemeente Elburg Onderwerp Investeringskosten, exploitatielasten en kostprijsdekkende huur Exploitatiekosten Datum 26 januari 2024 Versie: "Ondernemend" met groei activiteiten en verhoging inkomsten uit horeca en evenementen Thema Exploitatie Algemeen

Subthema

Eenheid

kalenderjaar van fin. gegevens

jaar

Begroting

Opmerkingen

2023

m2 BVO onderwijs

738

Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023

m2 BVO kinderopvang

228

Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023

m2 BVO sport

775

Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023

m2 BVO dorpshuis

1020

Cf. Ruimtestaat d.d. dec 2023

gegevens incl. of excl. BTW

Incl. BTW

Opbrengsten facilitair

Vaste verhuur van ruimten

verordening tarieven gemeentelijke accommodaties

T.b.v. onderwijshuisvesting

€

€ 40.000

O.b.v. kostprijsdekkende huur per m2 bvo zonder kapitaalslasten

T.b.v. opvang

€

pm

T.b.v. sport

€

€ 13.000

Structurele verhuur op basis van jaarrekening ondernemend scenario (vgl. met andere MFA's)

T.b.v. bewegingsonderwijs

€

€ 8.500

Structurele verhuur op basis van jaarrekening ondernemend scenario (vgl. met andere MFA's)

Overig

€

Muziek

€

€ 6.000

Structurele verhuur op basis van nieuwe situatie met muziekzaal en huur kleine oefenruimten

€

€ 25.000

Op basis van groei en situatie bij vergelijkbare MFA's

O.b.v. commerciële huur per m2 bvo (= kostprijsdekkende huur + 5%)

Structurele verhuur overig - niet bekend

Tijdgebonden verhuur van ruimten Diverse zaaldelen en ontmoetingsruimten

€

horeca

verkoop facilitaire diensten

€

(af) inkoopkosten omzet facilitair

€

n.v.t. n.v.t.

verkoop maaltijden en dranken (Horeca)

€

€ 90.000

Rechtstreekse eigen horeca-exploitatie; niveau op 2/3 van vergelijkbare MFA's

(af) inkoopkosten omzet horeca (Horeca)

€

€ 33.000

Niveau op 2/3 van vergelijkbare MFA's

€ programma maatschappelijk

verkoop activiteiten

€

Activiteiten anders dan horeca en verhuur (denk aan kaartverkoop voor theater/cultuur/muziek)

(af) inkoopkosten programma

€

Activiteiten anders dan horeca en verhuur (denk aan kaartverkoop voor theater/cultuur/muziek)

gemeente

€

overig Totale opbrengsten

€

€ 1.000

reken

€ 216.500

Kapitaallasten

€

€ -525.898

Gebouwexploitatielasten (onderhoud/verbruik/schoonmaak e.d.)

€

€ -133.909

belastingen en verzekeringen (gebruiker)

€

Reservering voor kleine giften

Kosten gebouwen en terreinen

middelen en diensten

gemiddelde rentekosten (3,0% rente) met afschrijving (annuïtair) van 50 jaar over totale investering incl. BTW Uit jaar-1 berekening Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten.

onderhoud (eigenaar) incl mutatie

€

Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten.

energie en water

€

Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten.

overig

€

Subtotaal

reken

Inbegrepen in Gebouwexploitatiekosten. € -659.807

toezicht en receptie

€

schoonmaken

€

n.v.t.

in Gebouwwxploitatielasten

In professioneel beheer

onderwijs

€

In exploitatie onderwijs

opvang

€

dorpshuis

€

€ -15.000

Afschrijvingstermijn van 10jr, betreft losse inrichting Dorpshuis, aanname o.b.v. vergelijking MFA's €150,000,--

sport

Afschrijvingen inventaris

Personeel en org.

In exploitatie opvang

€

€ -20.000

Afschrijvingstermijn van 10jr, betreft losse inrichting Sport, aanname o.b.v. vergelijking MFA's : €200,000,--

ICT en andere faciliteiten

€

€ -2.000

obv referentie van vergelijkbaar MFA met dorpshuisfunctie

communicatie en promotie

€

n.v.t.

overig

€

Subtotaal

reken

€ -37.000

n.v.t.

salarissen en sociale lasten

€

€ -50.000

inhuur van derden

€

n.v.t.

vergoedingen en representatiekosten

€

€ -1.300

overige personeelskosten

€

n.v.t.

facilitaire kosten exploitant

€

n.v.t.

verzekeringen

€

€ -2.000

administratie en accountant

€

€ -3.000

overig

€

€ -1.000

Subtotaal

reken

€ -57.300

Totale kosten

reken

€ -754.107

Resultaat

reken

€ -537.607

3/4 fte voor professioneel beheer t.w.v. € 50.000 Inzet vrijwilligers: geen uitgangspunt

Niet zijnde gebouwgebonden verzekeringen (dus bijv. voor inventaris, aansprakelijkheid e.d.) Reservering voor kleine uitgaven

Financiële bijlage bij raadsvoorstel haalbaarheidsonderzoek MFA 3.1 Besluitvorming over de financiële aspecten komt bij de perspectiefnota 2024 Een MFA met school vergt een investering van 12,5 miljoen euro. In de bijlage bij dit voorstel is beschreven hoe we de financiering voor ons zien. Vanwege meerdere grote projecten die op dit moment actueel zijn, is besluitvorming pas mogelijk bij de perspectiefnota. 3.2 De bouw van een MFA met school kost 12,5 miljoen euro incl. BTW. De totale investering van het MFA komt op een bedrag van €12.520.700,-. De afschrijvingstermijn is 50 jaar met uitzondering van de grond. De gebruikte rekenrente bedraag 3%. Dit geeft op grond van annuïteit een kapitaallast van €525.898,- . Dit wijkt af van de financiële verordening. Mocht de raad kiezen voor een lineaire afschrijving conform de verordening dan komt de kapitaallast op €618.875,-. 3.3 Naast een investering is er beheer en onderhoud van het gebouw De kosten met betrekking tot de exploitatie bedragen in totaal €133.910,- welke bestaan uit onderhoud, verbruiken, schoonmaak. Voor personeel ramen we €57.300,-. De totale jaarlijkse last voortkomende uit het MFA bedraagt hiermee €717.108,-. 3.5 Er is een denkrichting voor de dekkingsposten Met betrekking tot de dekking kunnen onderstaande dekkingsmiddelen worden toegekend aan het MFA. MFA (annuïtaire afschrijving) Investering

12,5 M

Totale lasten

€717.108,-

Toelichting

Incidentele dekkingsposten SPUK Sport

448.400,-

Reserve leefbaarheid Doornspijk

1.457.000,-

Reserve onderwijshuisvesting (Regenboog)

2.533.225,-

algemene reserve bouwgrond

550.000,-

Reserve sociaal domein

5.000.000,-

Beheerplan meerjaren onderhoud dorpshuizen

PM

Subsidies/Fondswerving

PM

Totaal

9.988.625,-

Dekking per jaar (50 jaar)

Er komt advies van de Adviesraad sociaal domein

199.773,-

Structurele dekkingsposten Storting reserve leefbaarheid Doornspijk

70.000,-

Begroting preventief onderhoud De Deel

18.000,-

Huur kinderopvang gebouw

20.000,- + PM

Dit is exclusief commerciële opslag en exploitatielasten

Huur school

40.000,-

Zaalverhuur De Deel

52.500,-

Horeca

57.000,-

Totaal structurele dekking

257.000,-

Totaal dekking Tekort

Dit bedrag is indicatief

456.773,€260.336,-

Voor de totale dekking van het MFA moet er nog circa €260.000,- aan structurele middelen worden gevonden. Deels zit dit in de PM posten. Gelet op het groot maatschappelijk belang van een MFA met school en kinderopvang is het zeer wel uitlegbaar om vier jaar lang een verhoging van 1 á 1,5% OZB verhoging op te nemen.

MFA Doornspijk

Resultaten haalbaarheidsstudie

Michiel Otto 27 maart 2024

Inhoud

2

Aanleiding en ambitie

Participatie

Missie, visie en kernwaarden

Ruimtebeslag en stedenbouwkundig concept

Financiën en planning

Conclusie en aanbevelingen

Samenwerking, beheer en exploitatie

Aanleiding en ambitie

Aanleiding Vertrekpunt

Versterken leefbaarheid

• Dorpshuis De Deel: vernieuwing is urgent

• Voor jong en oud

• Breed gedragen wens om alle voorzieningen aan dezelfde kant provinciale weg te situeren

• Iedereen kan meedoen, je wordt gezien • Centrale plek voor ontmoeting

• Op termijn vernieuwing CNS de Regenboog eveneens noodzakelijk (bouwjaar / ruimtebeslag) • Eén multifunctioneel centrum draagt bij aan gemeenschapszin en synergie 4

• Verbinding met CNS de Regenboog, aansluiting bij IKC-ontwikkeling • Verbinding met andere aanwezige voorzieningen