2022.02.24 Rapport Rekenkamercommissie gemeente Elburg - evaluatie gemeentelijk woonbeleid.pdf

Evaluatie gemeentelijk woonbeleid Rapport gemeente Elburg

Evaluatie gemeentelijk woonbeleid Rapport gemeente Elburg

Opdrachtgever Samenwerkende Rekenkamercommissies Elburg, Nunspeet, Oldebroek & Putten

Contactpersonen René de Vries (voorzitter) Özlem Durmus (lid) Marnix Tamse (lid) Jan van den Broek (secretaris)

Datum 24 februari 2022

Foto p. 7: netherlandsbynumbers.com Foto p. 12 en 18: bijzonderplekje.nl Overige foto’s: Archief gemeente Elburg

Inhoud Gemeenteraad en het woonbeleid

32

Samenvatting

3

Kaderstellende rol van de raad

32

Inleiding

5

Controlerende rol van de raad

34

Vraagstelling

5

Rol van de raad: algemeen

34

Aanpak

7

Heden en vooruitblik

37

Leeswijzer

8

Woonvisie 2020-2025

37

Trends en lokaal woonbeleid

37

Context: de (regionale) woningmarkt en landelijke trends in het wonen

9

Conclusies en aanbevelingen

41

De (regionale) woningmarkt

9

Beoordeling aan het ideaalmodel

41

Landelijke trends in wonen

12

Beantwoording hoofdvraag en conclusies

42

Woonbeleid gemeente Elburg

14

Vergelijking tussen de vier gemeenten

44

Achtergrond woonbeleid

14

Aanbevelingen

44

Inhoud van het woonbeleid

20

Bijlage 1: Overzicht interviews

45

Uitvoering van het woonbeleid

25

Bijlage 2: Normenkader

46

Bijlage 3: Essays

47

Bijlage 4: Tabel met vergelijking

56

Rapport Evaluatie woonbeleid 2

Samenvatting In dit onderzoek hebben we het woonbeleid van de gemeente Elburg in de periode 2014-2020 geëvalueerd. Het doel van dit explorerende onderzoek is inzichtelijk maken welke doelen de gemeente heeft gehad in het woonbeleid en welke resultaten dat heeft opgeleverd. Door terug te kijken naar het verleden proberen we te verklaren wat wel werkte en wat niet, en waarom dat zo was. Daarbij maken we de kanttekening dat terugkijken vooral zin heeft als de resultaten worden gebruikt om te begrijpen, ervan te leren en niet om af te rekenen. Kortom, het ‘leren van’, om het anno 2022 (nog) beter te doen, is het belangrijkste uitgangspunt voor dit Rekenkameronderzoek. In bijlage 4 is een vergelijkende tabel opgenomen die overeenkomsten en verschillen tussen de vier gemeenten (Nunspeet, Putten, Oldebroek en Elburg) op het thema woonbeleid we ergeeft. Wat ging goed? Op basis van de resultaten van dit onderzoek kunnen we concluderen dat de gemeente Elburg met de Woonvisie 2015 -2019 een goede basis heeft gehad voor het woonbeleid in de onderzoeksperiode. Het woonbeleid is op verschillende momente n adaptief geweest. Bij de totstandkoming van het woonbeleid is de gemeente de samenwerking aangegaan met verschillende partners.

Met de Woonplatforms heeft de gemeente een knop voor evaluatie en monitoring van de brede beleidslijn in handen, waarmee signalen uit de samenleving kunnen worden opgevangen. Een kleine kanttekening daarbij is dat het opstellen van meer SMART

Rapport Evaluatie woonbeleid 3

doelen kan helpen bij de evaluatie en monitoring. De gemeente heeft verschillende instrumenten, regels en afspraken ingezet om de huisvesting van verschillende doelgroepen in de gemeente mogelijk te maken. De gemeenteraad is regelmatig, goed geïnformeerd over de voorbereiding, de uitvoering en de beoordeling van het resultaat van het woonbeleid. Wat kan beter?

worden besproken, in het licht van de actuele woningmarktsituatie. Een actieve, controlerende rol van de raad bij de beoordeling van het resultaat van het woonbeleid, kan op zo’n moment handvatten geven om eventueel bij te sturen op de eerder ingezette koers. In hoofdstuk 7 zijn conclusies en aanbevelingen verder uitgewerkt.

Een aandachtspunt voor de gemeente Elburg is het samenbrengen van de evaluatie en monitoring op het niveau van beleidsdoelen en op het niveau van concrete projecten. We zien dat de gemeente voor beide aspecten duidelijk in beeld heeft wat de doelen zijn en hoe daarop gehandeld wordt. Er is een duidelijke link van Woonvisie naar de uitvoering (terug te zien in de vier werkagenda’s), en met het kwalitatieve afwegingskader voor nieuwbouw en het kwantitatieve woningbouwprogramma. Maar om na te kunnen gaan wat de relatie is tussen keuzes over de verschillende bouwprojecten en wat er in het uitvoeringsprogramma en de brede beleidslijn van de Woonvisie is opgenomen én eventueel veranderd, moeten deze zaken integraal worden geevalueerd en gemonitord. Dit om na te kunnen gaan of gemaakte keuzes ook daadwerkelijk het gewenste resultaat veroorzaken. Dat vraagt om een continue check op de consistentie van het beleid en handelen in relatie tot de beleidsdoelen. Een rol voor de gemeenteraad zit daarbij in het houden van een vinger aan de pols, door periodiek de actuele stand van zaken van het woonbeleid te agenderen. Op zulke momenten kunnen projecten, prestatieafspraken en beleidsdoelen in samenhang

Rapport Evaluatie woonbeleid 4

Inleiding De samenwerkende Rekenkamercommissies van de gemeenten Elburg, Nunspeet, Oldebroek en Putten (hierna: de RKC) hebben een onderzoek uitgevoerd naar de uitvoering van het woonbeleid in de vier gemeenten. Met het onderzoek wil de RKC de gemeenteraden ondersteunen in hun kaderstellende en controlerende rol, met als belangrijkste aandachtspunt de realisatie van voldoende passende woningen. In dit rapport zijn de uitkomsten van dit onderzoek voor de gemeente Elburg beschreven.

Vraagstelling De hoofdvraag die het onderzoek dient te beantwoorden is de volgende: “Op welke wijze is het woonbeleid in de periode 2014 -2020 tot stand gekomen en uitgevoerd (al dan niet samen met de verschillende actoren), is dit doeltreffend en doelmatig geweest voor de lokale woningmarkt als het gaat om voldoende passende woningen voor verschillende doelgroepen en heeft de gemeenteraad daarop effectief kunnen sturen en welke leerpunten zijn er voor de toekomst?” Deze hoofdvraag is uitgewerkt in een aantal deelvragen, verdeeld in vijf clusters: Achtergrond van het woonbeleid 1. Hoe is de Woonvisie en het daarop gebaseerde beleid tot stand gekomen en welke belanghebbenden waren hierbij betrokken en vanuit welke rol?

Rapport Evaluatie woonbeleid 5

2. In hoeverre is het woonbeleid adaptief geweest? Is er ingespeeld op veranderende (woningmarkt)omstandigheden door het tussentijds aanvullen of aanpassen van visie en/of maatregelen in het woonbeleid? Inhoud van het woonbeleid 3. Wat zijn de door de gemeente Nunspeet, Putten, Oldebroek en Elburg gestelde beleidsdoelen in het woonbeleid, zoals vastgelegd in de Woonvisie? 4. Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? 5. In welke mate zijn de gestelde doelen in de periode 2014 tot en met 2020 gerealiseerd? Uitvoering van het woonbeleid 6. Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? 7. Welke instrumenten zijn ingezet om de doelstellingen te bereiken? 8. Doen zich knelpunten voor bij de uitvoering van het beleid en zo ja, welke zijn dat? Kaderstellende rol van de gemeenteraad 9. Welke informatie heeft de gemeenteraad ontvangen en op welk moment?

Controlerende rol van de gemeenteraad 10. Hoe is de raad geïnformeerd over het bereiken van de doelstellingen, de voortgang van de uitvoering en de besteding van de middelen ten aanzien van het woonbeleid? Rol van de raad: algemeen 11. Welke (sturings)instrumenten heeft de gemeenteraad tot zijn beschikking op het terrein van wonen en in hoeverre zet de gemeenteraad deze in? 12. Heeft de gemeenteraad adequaat zijn kaderstellende en controlerende rol kunnen vervullen? 13. Welke effecten van het toepassen van deze sturingsinstrumenten zijn te constateren? Toekomstig woonbeleid 14. Wat zijn de belangrijkste trends die van invloed zijn op de woningmarktopgaven voor de komende jaren? 15. Wat betekenen deze trends voor de toekomstige rolinvulling van de gemeenteraad voor het woonbeleid? 16. Welke gevolgen heeft de nieuwe Omgevingswet voor het woonbeleid? 17. Welke leerpunten zijn er om vertraging in de uitvoering van het woonbeleid te voorkomen? Er is voorafgaand aan het onderzoek besloten vra ag 14 t/m 16 niet als zodanig in dit onderzoek te beantwoorden, vanwege de veelomvattendheid van de vragen. Het beantwoorden van deze vragen zou qua tijdsinvestering te veel vragen, daar ze geschikt zouden zijn voor zelfstandige onderzoeken. In plaats daar van komen de belangrijkste thema’s uit deze vragen terug in een viertal

Rapport Evaluatie woonbeleid 6

essays, te vinden in bijlage 3. De rolinvulling van de gemeente en gemeenteraad en mogelijke instrumenten staat daarbij steeds centraal. We vatten het antwoord op de vragen 14 t/m 17 samen in hoofdstuk 6, Vooruitblik.

Aanpak Het onderzoek is afgebakend tot de periode 2014 -2020, maar we werpen ook een blik op het heden en de toekomst. Het verleden staat vooral centraal in hoofdstuk 3, hoofdstuk 4 en deels in hoofdstuk 5. Omdat de meeste gemeenten sinds 2019 of 2020 werken met een nieuwe Woonvisie, vinden we het belangrijk om ook daaruit (vooral procesmatig) kort wat zaken uit te lichten, want dat zit vers in het geheugen en is het vigerende beleid waarmee de gemeenten op dit moment werken. Dat doen we in hoofdstuk 5, 6 en 7. We gaan in het onderzoek niet in op het brede veld van het woonbeleid, maar richten we ons specifiek op de doeltreffendheid en doelmatigheid van het beleid als het gaat om voldoende passende woningen voor de verschillende doelgroepen zoals ook vastgelegd in de hoofdvraag van het onderzoek. Dit betekent dat we bepaalde thema’s die wel gelieerd zijn aan het wonen, zoals duurzaamheid, niet zullen behandelen, omdat dit niet een directe relatie heeft met bovengenoemd onderzoeksdoel. Het onderzoek is gebaseerd op bestudering van diverse gemeentelijke documenten en op een aantal interviews. Voor iedere gemeente zijn de woonvisies en de prestatieafspraken bestudeerd, alsmede andere specifieke documenten die betrekking hadden op de realisatie van voldoende woningen. Daarnaast zijn de

raadsvoorstellen over dit thema en de raadsverslagen van de vergaderingen waarin woonbeleid aan de orde is geweest, onderzocht. Van de corporaties, die bij de realisatie van goedkope woningen een belangrijke rol spelen, zijn ook verschillende beleidsdocumenten bestudeerd. Per gemeente is een interview gehouden met de voor het woonbeleid verantwoordelijke wethouder. Daarnaast is gesproken met de betrokken beleidsambtenaren. In de vier gemeenten zijn v ier corporaties werkzaam; ook met een afvaardiging van elk van deze vier corporaties is gesproken. Huurderorganisaties zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk antwoord te geven op een aantal vragen. Er is tevens een interview geweest met een b eleidsmedewerker van de Provincie Gelderland. Tot slot hebben er twee korte informerende gesprekken plaatsgevonden met een lid van de urgentiecommissie en een coördinator van de Samenwerking Noord Veluwe (SNV). Een overzicht van de bestudeerde documenten en geïnterviewde personen is te vinden in bijlage 1. Bij de beoordeling van de uitkomsten van het onderzoek is een ideaalmodel voor het woonbeleid gebruikt. Dat toetsingskader is te vinden in bijlage 2. In het kader van de deelvragen 14 tot en met 17 zijn vier essays geschreven, over de onderwerpen bouwen, betaalbaarheid, marktontwikkelingen en wonen met zorg. Deze essays zijn te vinden in bijlage 3.

In bijlage 4 is een vergelijkende tabel opgenomen met verschillen en overeenkomsten tussen de vier gemeenten op het gebied van het woonbeleid.

Rapport Evaluatie woonbeleid 7

Leeswijzer Allereerst beschrijven we in het volgende hoofdstuk de (regionale) context voor het woonbeleid. Dat doen we, omdat de beleidskeuzes die in de gemeente Elburg gemaakt zijn niet los kunnen worden gezien van de bredere situatie in de regio en in Nederland als geheel. In de hoofstukken 4 en 5 gaan we vervolgens specifiek voor de gemeente Elburg in op respectievelijk het woonbeleid zelf en de rol van de gemeenteraad daarbij. Hoofdstuk 6 kijkt op basis van de essays in bijlage 3 vooruit naar de toekomst van het woonbeleid. Hoofdstuk 7, tot slot, bevat de conclusies en aanbevelingen uit het onderzoek. Voor de snelle lezer geven we per (lange) paragraaf, en vanaf hoofdstuk 4 per (lange) deelvraag, een korte samenvatting in een tekstblok. We nemen daarbij steeds de in dit hoofdstuk omschreven hoofdvraag in ogenschouw.

Rapport Evaluatie woonbeleid 8

Context: de (regionale) woningmarkt en landelijke trends in het wonen Om het woonbeleid van de gemeente Elburg goed te begrijpen, moeten we het bekijken in de context. In dit hoofdstuk gaan we op twee belangrijke elementen van die context in. Allereerst gaan we in op de (regionale) woningmarkt op basis van het bestaande onderzoek dat daarnaar is gedaan (paragraaf 3.1). Daarna gaan we in op de relevante landelijke ontwikkelingen qua woonbeleid (paragraaf 3.2).

De (regionale) woningmarkt Er is op twee momenten onderzoek gedaan naar de regionale woningmarkt op de Noord-Veluwe: in 2013 en in 2019. In het eerste onderzoek wordt voorspeld dat het aantal huishoudens vanaf 2025 gaat afnemen in de regio. De woningvraag ligt op dat moment ook lage r door de economische crisis. Regionaal staan er 6.576 woningen in het woningbouwprogramma voor de periode 2013-2020. In een aantal gemeenten, o.a. Elburg, is sprake van overprogrammering (het aantal bouwplannen is groter dan de huishoudensprognose). In El burg wordt voor de periode 2013-2023 een tekort aan appartementen (zowel koop als huur) geconstateerd en een overschot aan eengezinswoningen (zowel koop als huur). Het tweede onderzoek laat zien dat de huishoudensgroei nog tot 2030 zal doorzetten. De groei wordt veroorzaakt door migratie. Er blijkt sinds 2013 structureel minder gebouwd te zijn dan afgesproken in de regio (geldt ook voor Elburg). De betaalbaarheid in de koopsector is volgens dat onderzoek verbeterd, maar in de huursector verslechterd. Rapport Evaluatie woonbeleid 9

De woningmarkt op de Noord-Veluwe is op verschillende momenten onderzocht. Zo is in voorbereiding van de Regionale Woonvisie een onderzoeknotitie woningmarkt opgesteld in 2013 1 en ook voorafgaand aan de Regionale Woonagenda uit 2019 heeft een woningbehoefteonderzoek plaatsgevonden (zie vo or meer hierover ook paragraaf 4.1) 2. Deze onderzoeken geven een indruk van de (regionale) woningmarkt in de periode 2014 -2020 en van de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden. Onderzoeknotitie 2013 De onderzoeknotitie uit 2013 geeft een weergave van de situatie op de woningmarkt op de Noord-Veluwe in de schaduw van de economische crisis die in 2008 begon. De notitie is tot stand gekomen door een analyse van bestaande bronnen (o.a. WoON 2012) en een marktconsultatie met woonpartners. Een samenvatting van de resultaten:  Op regioniveau zet de groei van het aantal huishoudens door na 2013. Vanaf 2025 zal de groeitrend afnemen, wordt voorspeld.  Ontgroening en vergrijzing zullen verder toenemen in de regio: het aantal 75-plussers neemt toe, jongeren trekken weg. Ook het aantal kleine huishoudens zal toenemen (meer eenpersoonshuishoudens, minder huishoudens met kinderen). Dit leidt op termijn tot een andere bevolkingssamenstelling.

1

Onderzoeknotitie Woningmarkt Noord-Veluwe, Atrivé, 28 augustus 2013.

 Door extramuralisering blijven meer senioren langer deel uitmaken van de woningmarkt.  De economische crisis veroorzaakt dat de daadwerkelijke woningvraag op dat moment lager ligt, doordat veel huishoudens hun woonwensen niet realiseren of uitstellen.  Door de kredietcrisis komt een koopwoning meer binnen bereik van starters, al blijven er voor deze groep beperkingen in de leencapaciteit.  De huisvesting van arbeidsmigranten lijkt een stabiele trend te vertonen. Het wonen op recreatieparken is een probleem.  Regionaal staan er 6.576 woningen in het woningbouwprogramma voor de periode 2013-2020. Gemiddeld gaat het om 1.000 woningen per jaar.  In een aantal gemeenten in de regio ligt het aantal geplande woningen hoger dan de huishoudensprognose. Er wordt voorspeld dat door de economische crisis de geplande productie voor de komende jaren niet gehaald zal worden. Specifiek voor gemeente Elburg:  De woningmarktcrisis en de effecten ervan zijn zichtbaar. In Elburg is het aanbod te koop staande woningen in de periode 2008-2013 sterk gestegen. In Elburg wordt voor de periode 2013-2023 een tekort aan meergezinswoningen (zowel koop als huur) geconstateerd en een overschot aan eengezinswoningen (zowel koop als huur) en hoek- en tussenwoningen.

2

Woningmarktonderzoek regio Noord-Veluwe, Atrivé, 18 december 2019.

Rapport Evaluatie woonbeleid 10

 Op basis van verschillende scenario’s van de huishoudensprognose wordt in Elburg een kwantitatieve woningbehoefte geraamd van minimaal 292 woningen en maximaal 445 woningen voor de periode 2013-2020.  In Elburg is er sprake van een kwantitatief verschil tussen het aantal geplande woningen en de huishoudensprognose. De planninglijst van 2013-2020 (de harde plancapaciteit) laat de bouw van 630 woningen zien. Op basis van de maximaal geconstateerde woningbehoefte van 445 woningen voor de periode 2013-2020, kent het programma een overprogrammering van 185 woningen.

 Beperktere behoefte aan huurwoningen in de vrije sector;  Blijvende behoefte aan duurdere koopwoningen;  Dreigend overschot aan gewone rijwoningen in de koopsector.

Uitwerking in Regionale Woonvisie

Om na te gaan in hoeverre de feitelijke planvoorraad van de gemeenten past bij de kaders van het KWP gebruikt de provincie de Planmonitor Wonen. In deze monitor vullen gemeenten ieder jaar hun actuele planvoorraad in 3.

Als het gaat om het toevoegen van voldoende woningen voor de huisvesting van alle doelgroepen is het uitgangspunt van de regionale woonvisie op hoofdlijnen dat er niet te veel gebouwd moet worden. De behoefte zal op termijn, men verwacht tussen 2020 en 2025, op het hoogst zijn en daarna gaan dalen. Daarom moet het aantal nieuwbouwwoningen beperkt blijven, meer specifiek vertaald in de volgende zes aandachtspunten:  Groei in met name de categorie een- en tweepersoonshuishoudens;  Grote behoefte aan nultreden- en levensloopbestendige woningen;  Behoefte aan sociale huur (vooral senioren);

3

Bijlage 1 Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2015-2019, 12 juli 2016.

De provincie Gelderland heeft in het Kwalitatief WoonProgramma (KWP) voor de periode 2015 – 2019 bepaald hoe veel woningen de verschillende regio’s mogen bouwen. Het bouwprogramma per gemeente in de regionale woonvisie sluit bij dit kader aan. Dat betekent dat er in de bestaande planvoorraad op het moment van vaststellen van de regionale woonvisie te groot is. Het is dus nodig, aldus de regionale woonvisie, om bestaande plannen te verdunnen, uit te stellen of te schrappen.

Sinds 2017 is de formele structuur van de Regio Noord Veluwe (RNV) opgeheven. Er wordt sindsdien gewerkt met een gastheermodel, waarbij elke gemeente zorg draagt voor het coördineren van een aantal regionale taken. Onder het nieuwe samenwerkingsverband de Samenwerking Noord-Veluwe (SNV) is in 2019 een nieuwe Regionale Woonagenda vastgesteld voor de periode 2019-2022 4.

4

Regionale Woonagenda 2019-2022 Samenwerking Noord-Veluwe, 7 februari 2019.

Rapport Evaluatie woonbeleid 11

Woningmarktonderzoek regio Noord-Veluwe 2019 Ten opzichte van de situatie in 2013 laat het onderzoek in 2019 een aantal verschuivingen zien. De voorspelde krimp van het aantal huishoudens blijkt later te gaan plaatsvinden; er wordt nu groei voorspeld tot na 2030. Wel blijft de waarschuwing dat op termijn de vergrijzing zal leiden tot krimp. Ten tijde van het opstellen van dit onderzoek was de betaalbaarheid in de koopsector nog geen probleem, in de huursector was dat wel het geval. Starters blijken moeilijk aan een woning te kunnen komen. Het beperken van de nieuwbouw, conform de Regionale Woonvisie uit 2014, blijkt geslaagd, en dat is ook in de gemeente Elburg het geval.

per jaar in de periode 2011-2014 en 2015-2017. Relatief ge zien is dit een belangrijke verhuisrelatie in de regio.  In de huursector in Elburg is de netto woonquote 5 van inwoners toegenomen tussen 2012 en 2018. Dit betekent dat inwoners in een huurwoning een groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Wanneer verder geanalyseerd wordt met cijfers van het Nibud blijkt dat in Elburg veel huurders een betaalbaarheidsprobleem 6 hebben in 2018.  Elburg heeft minder woningen toegevoegd dan regionaal afgesproken in de woningbouwafspraken.

Landelijke trends in wonen

 In alle gemeenten binnen de regio zijn gezinnen dominant. In Elburg, als meer landelijke gemeente, wonen met name veel gezinnen met kinderen (41%).  In vergelijking met de andere gemeenten in de regio, ligt het gemiddelde inkomen in Elburg laag (€28.200).  Er wonen in Elburg relatief veel huishoudens die qua inkomen tot de sociale doelgroep behoren (39% van het totaal aantal huishoudens). Dit betekent overigens niet dat al deze huishoudens ook in een sociale huurwoning wonen.  Tussen Oldebroek en Elburg en Nunspeet en Elburg besta at een sterke verhuisrelatie van rond de 300 verhuisde personen

De regionale trends staan niet op zichzelf. Ook landelijk was na de economische crisis van 2008 te zien hoe de woningvraag sterk afnam, er daardoor afzetproblemen bij nieuwbouw waren en de overheid beleid maakte dat gericht was op het beperken van de nieuwbouw. In de jaren voor de economische crisis van 2008, waren in veel gemeenten (en in veel gevallen aangejaagd door provincies) steeds omvangrijkere bouwprogramma’s opgesteld, aangejaagd door groeiambities en het financiële perspectief van grondexploitaties. Met de crisis bleken nieuwbouwwoningen slecht afzetbaar en moesten gemeenten in sommige gevallen fors afboeken op hun aangekochte gronden. Tegelijkertijd, ook onder invloed van de crisissituatie, kwam het thema ‘krimp’ op de agenda te staan: de groei van het aantal huishoudens zou gaan

5

6

Specifiek voor gemeente Elburg:

Percentage van het inkomen dat aan woonlasten wordt besteed.

Na betaling van de woonlasten onvoldoende inkomen overhouden om van te leven volgens het Nibud basisbudget.

Rapport Evaluatie woonbeleid 12

afnemen, met toekomstige leegstand als potentieel gevolg. Beide ontwikkelingen waren reden voor het Rijk om in 2012 de Ladder voor Duurzame Verstedelijking in te voeren, om te waarborgen dat gemeenten niet opnieuw een overaanbod van woningbouwplannen zouden creëren. De ladder (opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening) stelt dat bij een nieuw bestemmingsplan aangetoond moet worden dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan nieuwbouw, die niet op andere plannen, b ij voorkeur binnen de bestaande bebouwing, geaccommodeerd kan worden. Een tweede ontwikkeling die van invloed is op de nieuwbouw is de invoering van de Verhuurderheffing in 2012. Deze vorm van belasting op de woningcorporaties maakte dat de kasstroom van de corporaties sterk verslechterde, waardoor hun mogelijkheden om te investeren in nieuwbouw en/of om de huren laag te houden beperkt werden.

Als het gaat om het thema wonen en zorg werkt de trend naar langer zelfstandig thuis blijven wonen steeds verder door. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning 2015 zorgt daarbij voor een andere verhouding tussen gemeente en bewoners. Vanaf ongeveer 2018 begon de lage rente, samenhangend met het Europese beleid om de economie aan te jagen, de prijzen in de koopsector sterk op te drijven. Dit werd mede veroorzaakt door een groot aantal investeerders die met de lage rente eenvoudig woningen konden opkopen en rendabel doorverhuren. De positie van koopstarters, die ondanks de lage rente gebonden zijn aan financieringslastnormen en eisen met betrekking tot het arbeidscontract, is door deze ontwikkelingen de laatste jaren snel fors slechter geworden.

Sinds 1 januari 2016 moeten woningcorporaties woningen toewijzen volgens de nieuwe regels voor passend toewijzen. Het doel van de overheid is om hiermee te voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens komen te wonen in te dure woningen. De passendheidsnorm is onderdeel van de Woningwet 2015, waarin voorschriften staan voor betaalbare woningtoewijzing voor woningcorporaties. Een andere wijziging vanuit de Woningwet 2015 is dat de samenwerking tussen gemeenten en corporaties minder vrijblijvend is geworden. Het maken van prestatieafspraken is verplicht (en de gemeente is verplicht om als basis voor die afspraken een actueel woonbeleid te hebben) en corporaties zijn beperkt in de inzet van hun middelen tot het eigen, vanuit het Rijk vastgestelde, werkgebied in een bepaalde woningmarktregio. Rapport Evaluatie woonbeleid 13

Woonbeleid gemeente Elburg Nadat we in het vorige hoofdstuk hebben beschreven hoe de situatie is in de regio waar de vier gemeenten deel van uitmaken, kijken we in dit hoofdstuk nader naar het woonbeleid in de gemeente Elburg. In lijn met de vraagstelling is het belangrijkste aandachtspunt daarbij de realisatie van voldoende woningen voor de verschillende doelgroepen. We gaan in dit hoofdstuk eerst in op de achtergrond van de woonvisie, vervolgens op de inhoud van het beleid en tot slot op de manier waarop het beleid is uitgevoerd. Daarmee worden de deelvragen 1 tot en met 8 beantwoord.

Achtergrond woonbeleid Het woonbeleid van de gemeente Elburg is vastgelegd in een Woonvisie 2015-2019 met een bijbehorend uitvoeringshoofdstuk. Met ingang van de nieuwe Woningwet 2015 zijn afspraken tussen gemeenten en corporaties minder vrijblijvend, zo moeten verplicht prestatieafspraken gemaakt worden. De Woonvisie dient als kader voor het bod dat woningcorporaties uitbrengen. De Woonvisie bood een nieuwe lokale visie en koers voor de lange en middellange termij n.

Het gemeentelijk woonbeleid in Elburg is vastgelegd in een Woonvisie en een bijbehorend uitvoeringshoofdstuk met werkagenda’s. De Woonvisie behandelt zes thema’s die volgens de gemeente aandacht vragen; vier van deze thema’s (betaalbaarheid, wonen-welzijn-zorg, duurzaamheid en het woonprogramma) zijn

Rapport Evaluatie woonbeleid 14

uitgewerkt in concrete afspraken in de vorm van werkagenda’s, die opgenomen zijn als uitvoeringshoofdstuk in de Woonvisie 7. Op 11 mei 2015 8 werd de Woonvisie 2015-2019 door de gemeenteraad van de gemeente Elburg vastgesteld. De Woonvisie 20082012 werd hiermee geactualiseerd. De gemeente achtte dit noodzakelijk vanwege veranderende omstandigheden in economie, woningmarkt en wet- en regelgeving 9.

28 september 2020 11 is de Woonvisie 2020-2025 12 door de gemeenteraad vastgesteld. Onderdeel van deze Woonvisie is dat er na twee jaar een actualisatie plaatsvindt.

4.1.1 Deelvraag 1: Hoe is de Woonvisie en het daarop gebaseerde beleid tot stand gekomen en welke belanghebbenden waren hierbij betrokken en vanuit welke rol?

Eén concrete aanleiding voor het actualiseren van de Woonvisie 2008-2012 was de wijziging van de Woningwet, die vanaf 1 juli 2015 van kracht zou gaan. Ook de Regionale Woonvisie, die in 2014 voor de Regio Noord Veluwe werd vastgesteld, vormde een kader en daarmee een aanleiding voor de nieuwe Woonvisie. Acties die daarin stonden omschreven, zijn op lokaal niveau verder uitgewerkt.

Bij het opstellen van de Woonvisie heeft de gemeente samenge-

In de eerste helft van 2019 is de gemeente Elburg begonnen met het voorbereiden van de Woonvisie 2020-2025. Vooruitlopend op het vaststellen van deze nieuwe Woonvisie heeft de gemeenteraad een notitie Doelgroepenbeleid vastgesteld 10. Dit beleid geeft kaders voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen. Op

derzoek uit 2013 als dunne schil voor de lokale visies en afspraken.

werkt met de lokale corporaties. Daarnaast zijn andere partijen via het Woonplatform betrokken bij de beleidsvo rming. Ook de gemeenteraad heeft in een vroeg stadium meegedacht over de beleidskaders. Bestaande kaders vanuit de regio en de provincie gaven de ruimte aan waarbinnen het woonbeleid moest passen. Zo dient de Regionale Woonvisie 2014 en het bijbehorende woningmarktonOok heeft de gemeente een bestaande Structuurvisie uit 2011. Gedurende de looptijd van de Woonvisie bestaan er twee bestuursovereenkomsten, van 2014-2018 en van 2018-2020, waarvan de eerste als kader heeft gediend bij het opstellen van de Woonvisie 20152019.

7

Woonvisie 2015-2019 Gemeente Elburg, p. 28-31.

8

Raadsbesluit Woonvisie Elburg 2015-2019, 11 mei 2015.

9

Woonvisie 2015, p. 4.

11

Raadsvoorstel Vaststelling Woonvisie 2020-2025, raadsvergadering 28 september 2020. 12

Woonvisie 2020-2025 gemeente Elburg, juli 2020.

10

Raadsbesluit Notitie Doelgroepenbeleid, raadsvergadering 25 mei 2020.

Rapport Evaluatie woonbeleid 15

De gemeente Elburg heeft in lijn met de verplichtingen uit de nieuwe Woningwet 2015 het woonbeleid geactualiseerd in de vorm van een Woonvisie. In de Woningwet is tevens vastgelegd dat de woonvisie werkt als onderlegger voor de te maken prestatieafspraken met woningcorporaties. In de Woonvisie is een paragraaf met een kwalitatief afwegingskader voor nieuwbouwprojecten opgenomen en ook is er een kwantitatief woningbouwprogramma opgenomen. De Woonvisie 2015-2019 is geschreven in samenwerking met een projectgroep. Deze groep bestond uit ambtenaren van verschillende disciplines van de gemeente Elburg en leden van de woningcorporaties UWOON en Omnia Wonen. Bij de totstandkoming van de Woonvisie heeft op 10 september 2014 een Woonplatform plaatsgevonden waarbij woonpartners (zoals makelaars, ontwikkelaars, zorgpartijen, de huurdersraad en andere belanghebbenden) input hebben geleverd voor de visie. Opgaven en knelpunten zijn besproken, net als verwachtingen, tips en aanbevelingen. Verschillende thema’s zijn aan bod gekomen: de bestaande woningvoorraad, duurzaamheid, de huursector, nieuwbouw, wonen en zorg, doelgroepen en de marketing van de gemeente.

Bij het opstellen van de woonvisie waren er verschillende bestaande beleidskaders waar het gemeentelijk woonbeleid bij aan moest sluiten. In het vervolg van deze paragraaf worden deze kort besproken. Regionale Woonvisie 2014 In 2014 is een Regionale Woonvisie van de regio Noord-Veluwe vastgesteld (zie ook paragraaf 3.1). Deze Regionale Woonvisie wordt omschreven als een regionale kapstok, een bindend verhaal waar gemeenten elkaar vinden. De visie heeft de status van een dunne schil omdat, zo wordt geconcludeerd, het zwaartepunt van het maken van beleid en keuzes op het lokale niveau ligt en ook de democratische legitimatie. 14 Voor dit onderzoek is vooral van belang dat de regionale woonvisie inzet op het beperken van de planvoorraad. Dat remmende beleid wordt dus ook in het gemeentelijk woonbeleid van Elburg overgenomen.

Naast het Woonplatform zijn de raadsleden vroegtijdig, op 1 oktober 2014, gepeild over thema’s en knelpunten op het gebied van wonen. De resultaten van deze discussie zijn meegenomen in de visie 13.

In een samenvatting gestuurd aan het college van B&W wordt het volgende geconcludeerd over de planvoorraad: “om nieuwe projecten voor 2020 planologisch mogelijk te maken, zullen andere projecten op z’n minst moeten worden doorgeschoven naar de periode na 2020, ook in financiële zin. De provincie Gelderland zal de komende jaren regels (‘contigentering’) blijven stellen voor de kwantitatieve harde plancapaciteit van de regio Noord -Veluwe en zal niet nalaten om een zienswijze in te dienen tegen nieuwe

13

14

Woonvisie 2015-2019 gemeente Elburg, 16 december 2014.

Regionale Woonvisie Noord-Veluwe, 2014, p. 3.

Rapport Evaluatie woonbeleid 16

bestemmingsplannen als blijkt dat de plancapaciteit het ‘contingent’ overschrijdt”. 15 Gemeenteraden van de regiogemeenten hebben advies kunnen uitbrengen over de inhoud van de Regionale Woonvisie, voordat deze zou worden vastgesteld door het Dagelijks Bestuur van de regio Noord-Veluwe. 16 Ruimtelijk beleid De Structuurvisie van de gemeente Elburg stamt uit 2011 en geeft een visie op de ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente tot 2020 met een doorkijk naar 2030 17. De in 2009 vastgestelde Toekomstvisie 18 dient als grondslag voor deze Structuurvisie. De gemeente geeft in de Structuurvisie aan dat de verschillende kernen elk hun eigen karakter moeten behouden, met een levend dorpshart en een aanbod van verschillende woonmilieus. Met de realisatie van uitbreidingswijken wil de gemeente tegemoetkomen aan de gemeentelijke woningbehoefte. Nieuwe grote uitbreidingswijken zullen de revue niet passeren, omdat verwacht wordt dat de woningbehoefte in de toekomst minder zal toenemen door demografische ontwikkelingen. Ook wil de gemeente inzetten op kleinschalige projecten binnen bestaand stedelijk gebied.

15

C ommissie Ruimte, Advies B&W, 19 november 2011

16

College informatie, regio Noord-Veluwe, 3 april 2014.

17

Structuurvisie Gemeente Elburg, 2011, p. 4-5.

Ten aanzien van het bebouwd gebied, schenkt de gemeente in de Structuurvisie aandacht aan het belang van het behoud van het eigen karakter van de verschillende woonkernen. Elke kern moet woonmilieus bieden met verschillende woonvormen en een levend dorpshart. Tevens heeft de gemeente een Omgevingsvisie, vastgesteld in 2018. De samenwerking met de gemeenten Nunspeet en Oldebroek (samen de NEO-gemeenten) vormt daarbij de opmaat. De Omgevingsvisie bevat ook ambities over wonen en er zijn mogelijke zoeklocaties voor woningbouw in aangegeven. Coalitieakkoord In 2014 is het Coalitieakkoord ‘Sociaal en Stabiel’ 2014-2018 door de coalitie Algemeen Belang, SGP, Elburg Beleid en ChristenUnie afgesproken. Op het gebied van ruimtelijke ordening en volkshuisvesting richt het Coalitieakkoord 2014 -2018 zich op het behoud van vitaliteit in alle kernen. De coalitie wil in alle kernen voldoende senioren- en starterswoningen bouwen en wil maatregelen nemen om doorstroming te bevorderen en starterswoningen te behouden voor de doelgroep 19. Na de verkiezingen in maart 2018 is een nieuw coalitieakkoord gesloten voor de periode 2018-2022 genaamd: ‘Sociaal, duurzaam en stabiel: in vertrouwen samenwerken aan een inclusieve

18

Toekomstvisie Elburg 2020 Onze toekomst: zorgzaam, gastvrij en vitaal, november 2009. 19

Coalitieakkoord 2014-2018 gemeente Elburg, 16 april 2014.

Rapport Evaluatie woonbeleid 17

en gezonde samenwerking’. Het is een akkoord van de ChristenUnie, Algemeen Belang, SGP en CDA. Op het gebied van wonen ligt de focus in dit akkoord op geschikte en betaalbare woningen voor ouderen en zorgbehoevenden in alle kernen, zodat zij zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen 20.

4.1.2 Deelvraag 2: In hoeverre is het woonbeleid adaptief geweest? Is er ingespeeld op veranderende (woningmarkt)omstandigheden door het tussentijds aanvullen of aanpassen van visie en/of maatregelen in het woonbeleid? Met het Woonplatform heeft de gemeente een structuur om periodiek na te gaan of het woonbeleid nog op het goede spoor zit, gegeven de woningmarktomstandigheden. Na vaststelling van de woonvisie is in 2016 de starterslening ingevoerd met het oog op de betaalbaarheid.

In de Woonvisie 2015-2019 is opgenomen dat er een jaarlijks Woonplatform wordt georganiseerd dat de koers van de Woonvisie bijhoudt. Tijdens deze bijeenkomsten wordt met woonpartners de voortgang van de uitvoering besproken en de woonagenda geactualiseerd. Daarnaast is in de Woonvisie opgenomen

20

Coalitieakkoord 2018-2022 gemeente Elburg, 26 april 2018.

21

Bijlage 1 Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2015-2019, 12 juli 2016.

dat er een tweejaarlijkse evaluatiesessie plaatsvindt met de Commissie RO, waarbij het verslag van het Woonplatform als input dient. Woonplatform en Commissie RO Voorafgaand aan het eerste Woonplatform is een actualisatie van de werkagenda’s uit de Woonvisie opgesteld 21. Op 19 juli 2016 is deze actualisatie vastgesteld door het college 22. Op 12 oktober 2016 heeft het eerste Woonplatform plaatsgevonden 23. Tijdens deze bijeenkomst zijn de thema’s uit de Woonvisie besproken in relatie tot de actualiteit. Op 22 november 2017 heeft er een gecombineerde sessie van het Woonplatform en de Commissie RO plaatsgevonden die diende als eerste inventarisatie. De bijeenkomst werd bezocht door raadsleden, corporaties, marktpartijen, zorgpartijen, makelaars, huurdersorganisaties en dorps- en wijkcomités. 24. In 2018 heeft er geen Woonplatform plaatsgevonden. Dit werd niet zinvol geacht, aangezien in het najaar van 2017 was besproken dat er een nieuwe Woonvisie voor de gemeente Elburg zou worden opgesteld in 2019. In 2019 zou het Woonplatform, voor

23

Bijlage 1 Verslag Woonplatform Elburg 12 oktober 2016.

24

B en W-besluit Verslag Evaluatiesessie Woonvisie 2015-2019, 13 december 2017.

22

B en W-besluit Verslag Evaluatiesessie Woonvisie 2015-2019, 13 december 2017.

Rapport Evaluatie woonbeleid 18

het opstellen van de nieuwe Woonvisie, weer worden betrokken 25. Overige beleidsstukken In aanvulling op de Woonvisie zijn er in de gemeente Elburg tijdens de looptijd van de Woonvisie verschillende beleidsplannen opgesteld, die soms ook op het wonen betrekking hebben. Op 13 december 2013 is de regionale intentieverklaring huisvesting arbeidsmigranten regio Noord-Veluwe ondertekend door vertegenwoordigers van de werkgevers, de uitzendbranche Noord-Veluwe, de acht RNV-gemeenten en de regionale Woningcorporaties. In deze intentieverklaring zijn afspraken en uitgangspunten vastgelegd over de huisvesting van arbeidsmigranten (waarvan de huisvestingsopgave wordt aangenomen als een gegeven) in de regio. Deze intentieverklaring is de basis geweest voor het arbeidsmigrantenbeleid van alle gemeenten in de regio. Op 23 november 2015 heeft de gemeenteraad het beleidsplan Vitale Vakantieparken vastgesteld. Eén van de doelen in dit beleidsplan is het terugdringen van het gebruik van vakantiewoningen voor permanente bewoning. Dit is direct van invloed op de druk op de ‘normale’ lokale woningmarkt 26.

25

Mail over Woonplatform 2018 voor mededeling Commissie RO.

26

Beleidsplan Vitale Vakantieparken, 8 december 2015.

27

Beleidsplan Sociaal Domein 2016-2019, 23 november 2015.

Op 23 november 2015 werd door de gemeenteraad ook het beleidsplan Sociaal Domein 2016-2019 vastgesteld (tegenwoordig het beleidsplan Sociaal Domein 2020-2023). In deze periode vond een transitie plaats binnen het sociaal domein, waarbij de landelijke overheid taken overdroeg aan de lokale overheden. Het doel van het beleidsplan is dat de gemeente de regie voert over het inrichten van het systeem, en mensen de regie voeren over hun eigen situatie (waarbij zij ondersteuning op maat krijgen) 27. Samenhangend met wonen en zorg heeft de gemeente in 2017 de beleidsregel pré-mantelzorgwoningen vastgesteld 28. De gemeente heeft in de onderzoekperiode ook een set aan verordeningen van kracht laten worden. Zo is op 19 december 2016 heeft de raad de Verordening Startersleningen Gemeente Elburg 2017 vastgesteld 29. Ook heeft de gemeente een verordening voor de Blijverslening, welke is vastgesteld in 2018. Er is een verordening Sociale Woningbouw, deze is vastgesteld in 2019. Tot slot gebruikt de gemeente een Huisvestingsverordening, welke opgesteld is in 2014 en geactualiseerd in 2018. In paragraaf 4.3.2, deelvraag 7 gaan we verder in op de verschillende instrumenten die zijn ingezet in de gemeente Elburg in de onderzoeksperiode.

28

Collegebesluit beleidsregel pré-mantelzorgwoningen, 22 augustus 2017. 29

Verordening Startersleningen gemeente Elburg 2017, 19 december 2016.

Rapport Evaluatie woonbeleid 19

Inhoud van het woonbeleid In het woonbeleid van gemeenten worden doelen en ambities vastgelegd waar in de toekomst (in het geval van de Woonvisie voor de komende vier jaar) aan wordt gewerkt. In deze paragraaf gaan we na welke beleidsdoelen in de gemeente Elburg zijn vastgelegd op het gebied van wonen, zowel lokaal als regionaal. We focussen daarbij weer op voldoende passende woningen voor verschillende doelgroepen.

4.2.1 Deelvraag 3: Wat zijn de door de gemeente Elburg gestelde beleidsdoelen in het woonbeleid, zoals vastgelegd in de Woonvisie? Van de zes beleidsdoelen in de woonvisie hebben er drie betrekking op de voldoende beschikbaarheid van woningen voor de doelgroepen: betaalbaarheid voor alle groepen, een woningbouwprogramma dat past bij de regionale kaders en een bouwprogramma per kern dat zorgt dat in alle kernen voldoende aanbod is.

De Woonvisie 2015-2019 benoemt zes thema’s die volgens de gemeente aandacht vragen: betaalbaarheid van het wonen, wonen welzijn-zorg, duurzaamheid, het woonprogramma, opgaven voor de kernen en sturing nieuwe stijl. Per thema is uitgewerkt wat er aan de hand is, wat de gemeente wil bereiken en daarvoor wil doen en wat zij verwacht van haar partners. De eerste vier thema’s zijn uitgewerkt in werkagenda’s 30. Voor dit onderzoek

30 Woonvisie 2015-2019 gemeente Elburg, p. 11-31.

Rapport Evaluatie woonbeleid 20

zijn vooral de thema’s 1, 2 en 4 van belang. Deze omschrijven we in deze paragraaf. Thema 1: Betaalbaarheid De betaalbaarheid van het wonen voor huishoudens met een laag inkomen staat onder druk. De verhuurdersheffing draagt bij aan een afname van de voorraad goedkope huurwoningen en de veranderende demografische samenstelling vraagt om het flexibel kunnen omgaan met de voorraad goedkope huurwoningen. De ambitie van de gemeente is dat wonen in Elburg betaalbaar is voor alle inkomensgroepen. Dit vraagt om voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen voor huishoudens die daarvan afhankelijk zijn, een zo laag mogelijk energierekening van huishoudens en een passend beleid voor de laagste inkomens om hen te ondersteunen. Thema 2: Wonen-welzijn-zorg Door de extramuralisering van de zorg, neemt de druk op zorg en welzijn toe. De gemeente richt zich in de Woonvisie op de fysieke opgave; ze wil zorgdragen voor voldoende geschikte woningen en woonvormen voor mensen met een beperking. De ambitie van de gemeente is dat de woningvoorraad en woonomgeving in de kernen optimaal is ingericht, zodat mensen met een beperking zo lang mogelijk thuis kunnen wonen. Thema 4: Woonprogramma

waarbij voorrang wordt gegeven aan de in het licht van die meetlat beste en meest kansrijke projecten. Tot 2025 wil de gemeente werken aan een aangepaste woningvoorraad (transformatie en nieuwbouw) en flexibel meebewegen met de veranderende wensen en eisen.

4.2.2 Deelvraag 4: Welke regionale afspraken zijn er gemaakt ten aanzien van het woonbeleid? De regionale afspraken gaan vooraf aan de Woonvisie. Deze afspraken vormen het kader waarbinnen het lokale beleid moet blijven.

Zoals benoemd in paragraaf 3.1.1. fungeert de Regionale Woonvisie 2014 als een dunne schil voor het lokale woonbeleid van de regiogemeenten. In de Regionale Woonvisie is een aantal zaken vastgelegd. Op vier thema’s werken de regiogemeenten samen: (1) potentie van de bestaande woningvoorraad, (2) woningmarkt in beweging (woningbouwprogrammering), (3) wonen-welzijnzorg en (4) duurzaamheid. Elk thema heeft een lokale en regionale component. Voor dit onderzoek zijn vooral de eerste drie thema’s van belang. Thema 1 Potentie bestaande voorraad: De bestaande voorraad is het vertrekpunt van het woonbeleid. Er moet optimaal worden ingezet op de opgaven betaalbaarheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen, de duurzaamheid van de bestaande voorraad en de geschiktheid voor senioren en mensen met een be-

Op basis van de Regionale Woonvisie 2014 heeft de gemeente een kwalitatieve meetlat opgesteld. Inspanningen op het gebied van woningbouw worden voortaan langs deze meetlat gelegd,

Rapport Evaluatie woonbeleid 21

perking. Regionaal worden er verschillende pilots en bijeenkomsten georganiseerd 31. Lokaal worden deze thema’s uitgewerkt in de Woonvisie en in (prestatie)afspraken met corporaties. 32 Thema 2 Woningmarkt in beweging: Het doel is volgens de regiogemeenten om voldoende woningen toe te voegen voor de eigen woningbehoefte en om overschotten en tekorten weg te werken. De planvoorraad moet aansluiten bij de behoeften. Er moeten voldoende sociale huurwoningen zijn. Regionaal wordt een Programma Wonen en een intentieverklaring arbeidsmigranten opgesteld en de planvoorraad gemonitord. Lokaal stellen regiogemeenten een eigen woningbouwprogramma op, dat men afstemt met buurgemeenten. Het woningbouwprogramma krijgt een plek in de lokale Woonvisie en er worden afspraken met corporaties gemaakt. Het KWP3 en de regionale afspraken leggen vast wat de bandbreedte is waarbinnen de gemeente nieuwe woningen kan realiseren.

zaken uitgewerkt in de Woonvisie, worden er afspraken met corporaties gemaakt en kansen/knelpunten geagendeerd voor de regionale bijeenkomsten.

4.2.3 Deelvraag 5: In welke mate zijn de gestelde doelen in de periode 2014 tot en met 2020 gerealiseerd? Uit de gemeentelijke monitoring van de uitvoering van het woonbeleid blijkt dat een groot deel van de geplande acties inderdaad is uitgevoerd.

De vier thema’s betaalbaarheid, wonen-welzijn-zorg, duurzaamheid en het woonprogramma, zijn in de Woonvisie uitgewerkt in werkagenda’s. Op 12 juli 2016 is een Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2015-2019 opgesteld, hierin is ten opzichte van de oorspronkelijke werkagenda’s per actiepunt aangegeven wat er al is gedaan en wat er nog gaat gebeuren 33.

Thema 3 Wonen-welzijn-zorg: Er moeten voldoende (zorg)geschikte woningen en woonvormen zijn die aansluiten op de wensen van senioren en mensen met een beperking. Regionaal worden bijeenkomsten met betrokkenen georganiseerd en wordt specialistische zorg georganiseerd en afgestemd. Lokaal worden

De afspraken gemaakt in de oorspronkelijke uitvoeringsparagraaf in de Woonvisie zijn niet altijd SMART opgesteld, wat het soms lastig maakt de voortgang te beoordelen.

31

32

Bijeenkomsten kwaliteit en betaalbaarheid, Pilot loslaten bindingseisen, Pilot loslaten toewijzingsregels. Woonvisie Regio Noord-Veluwe 2014, p. 23.

Tegelijkertijd moet daarbij in gedachten gehouden worden dat het woonbeleid sterk beïnvloed wordt door een steeds veranderende context, waardoor het lastig kan zijn meetbare doelen op Aan het einde van de looptijd van de Regionale Woonvisie 2014, is de Regionale Woonagenda tot stand gekomen, in 2019. Deze wordt jaarlijks geactualiseerd. 33

Bijlage 1 Actualisatie Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2015-2019, 12 juli 2016.

Rapport Evaluatie woonbeleid 22

te stellen. Dat betekent overigens niet dat een niet-SMART geformuleerde doelstelling per definitie ‘slecht’ is. Het belangrijkste is dat de vorm recht doet aan de intentie van partijen en de stand van zaken in het denken. SMART kán wel helpen bij het scherper formuleren van doelen, waar dat mogelijk is. In de actualisatie van het Uitvoeringsprogramma is al een slag gemaakt in het meer SMART maken van de acties, door ze verder te concretiseren en aan een tijdspad te koppelen. Ondergenoemde opsomming is de stand van zaken van relevante actiepunten uit de actualisatie. Per actiepunt is gecontroleerd of deze op een later moment is geconcretiseerd of vastgesteld. Thema 1: Betaalbaarheid  Prestatieafspraken met corporaties: de Raamovereenkomst Prestatieafspraken Goed Wonen in Elburg 2016-2021 is vastgesteld op 7 september 2016 34.  Passend grondprijsbeleid: de Nota Grondbeleid ‘Vaste grond onder de voeten 2015’ is vastgesteld op 16 februari 2015 35.  Bevorderen betaalbare nieuwbouw door creatieve oplossingen: er zijn verkennende onderzoeken naar nieuwe betaalbare

34

Raamovereenkomst Goed Wonen in Elburg 2016-2021 met UWOON en Omnia Wonen en huurdersorganisaties, 7 september 2016. 35

Raadsbesluit nota grondbeleid “Vaste grond onder de voeten 2015”, raadsvergadering 16 februari 2015. 36

Gemeenteblad, Verordening Duurzaamheidslening gemeente Elburg, 9 januari 2017.

woonconcepten voor tijdelijke en permanente bewoning gedaan. In het beleidsplan Vitale Vakantieparken is opgenomen dat drie doelgroepen (arbeidsmigranten, kwetsbare groepen en maatschappelijke opvang) in aanmerking komen voor tijdelijke bewoning van een recreatiewoning op basis van een omgevingsvergunning.  Duurzaamheidslening: op 9 januari 2017 heeft de raad de verordening Duurzaamheidslening gemeente Elburg vastgesteld 36 (op 25 januari 2021 is de verordening Toekomstbestendig Wonen Lening Elburg vastgesteld, met deze verordening is de verordening Duurzaamheidslening en Blijverslening ingetrokken 37).  Starterslening: op 19 december 2016 heeft de raad de Verordening Startersleningen Gemeente Elburg 2017 vastgesteld 38. Thema 2: Wonen-welzijn-zorg  Prestatieafspraken met corporaties, aanpassingen bestaande huurvoorraad: de Raamovereenkomst Prestatieafspraken Goed Wonen in Elburg 2016-2021 is vastgesteld op 7 september 2016 39.

37

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR653484/1

38

Verordening Startersleningen gemeente Elburg 2017, 19 december 2016. 39

Raamovereenkomst Goed Wonen in Elburg 2016-2021 met UWOON en Omnia Wonen en huurdersorganisaties, 7 september 2016.

Rapport Evaluatie woonbeleid 23

 Programma Gewoon Gemak wordt gecontinueerd en er wordt extra publiciteit aan gegeven, dit staat o.a. vastgelegd in de Raamovereenkomst Prestatieafspraken Goed Wonen in Elburg 2016-2021.  Toekomst zorgvastgoed in beeld: er is periodiek een overleg van de Regiegroep Maatschappelijke Zorg en de werkgroep ‘uitstroom uit zorginstellingen’, waarbij de monitoring van zorgvastgoed als input dient.  Behoefte aan woonvormen in beeld houden, initiatieven honoreren: de behoefte aan (zorg)woonvormen wordt periodiek doorgenomen tijdens het overleg van de Regiegroep Maatschappelijke Zorg.

 Toekomst kwetsbare oudere wijken op de agenda: er is periodiek overleg met woningcorporaties en wijkcomités over de toekomst van wijken.  Voldoende nieuwe kwalitatief goede woningen realiseren : de Planmonitor Wonen (vervanger van KWP) wordt actueel gehouden en plannen worden aan kwalitatieve criteria getoetst.

Thema 4: Woonprogramma  Prestatieafspraken met corporaties: de Raamovereenkomst Prestatieafspraken Goed Wonen in Elburg 2016-2021 is vastgesteld op 7 september 2016 40.  Woningaanpassingen t.b.v. mantelzorg mogelijk maken: de gemeente is begonnen met het uitwerken van beleid op een inwoningsituatie middels 1,5-onder-1-kap bestemming. Het is onduidelijk of dit beleid is doorgevoerd.  Particuliere initiatieven voor verbetering c.q. vervanging van locaties met slechte ruimtelijke kwaliteit faciliteren: er is een uitgangsnotitie opgesteld voor eventueel nieuw beleid genaamd “Vernieuwing Bestaande Particuliere Woningvoorraad”. Het is onduidelijk of dit beleid is doorgevoerd.

40

Raamovereenkomst Goed Wonen in Elburg 2016-2021 met UWOON en Omnia Wonen en huurdersorganisaties, 7 september 2016.

Rapport Evaluatie woonbeleid 24

Uitvoering van het woonbeleid 4.3.1 Deelvraag 6: Met welke partijen wordt rondom het woonbeleid samengewerkt, welke (contractuele) afspraken liggen hieraan ten grondslag en op welke manier worden resultaten gemonitord? De gemeente werkt met verschillende partijen samen om het woonbeleid tot uitvoering te brengen. Dit zijn dezelfde partijen als die betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de Woonvisie. Met sommige partijen worden bindende afspraken gemaakt, met andere beperkt de samenwerking zich tot informeren en op de hoogte houden.

Met een jaarlijks Woonplatform is de koers van de Woonvisie 2015-2019 bijgehouden. Tijdens deze bijeenkomsten is met woonpartners de voortgang van de uitvoering besproken en de woonagenda geactualiseerd. Daarnaast vindt er een tweejaarlijkse evaluatiesessie plaats met de Commissie RO, waarbij het verslag van het Woonplatform als input dient. Prestatieafspraken In de Woningwet is bepaald dat gemeenten, woningcorporaties en huurdersbelangenverenigingen als drie gelijkwaardige partners samenwerken om te komen tot prestatieafspraken. De prestatieafspraken zijn gebaseerd op het bod dat woningcorporaties uitbrengen op de Woonvisie. Prestatieafspraken kunnen jaarlijks worden vastgesteld of meerjarig met per jaar een update in de

Rapport Evaluatie woonbeleid 25

vorm van een jaarschijf. In de gemeente Elburg worden prestatieafspraken gemaakt met twee woningcorporaties, UWOON en Omnia Wonen en hun huurdersverenigingen. Omnia Wonen heeft circa 400 woningen in bezit in Elburg, UWOON circa 1.900. Op 4 december 2006 werden voor het eerst prestatieafspraken ondertekend door de gemeente Elburg en de twee corporaties. In 2010 en vervolgens 2015 werden deze afspraken geactualiseerd. Op 7 september 2016 is de Raamovereenkomst Prestatieafspraken Goed Wonen in Elburg 2016-2021 gesloten. De Woonvisie 2015-2019 diende hiervoor als basis. In de Raamovereenkomst staat dat er jaarlijks in het eerste kwartaal een monitoring en evaluatie plaatsvindt van de gemaakte prestatieafspraken. De gemeente en de twee corporaties dragen hier gezamenlijk aan bij. Aan het begin van het tweede kwartaal vindt vervolgens een bestuurlijk overleg plaats waarin de resultaten van het voorgaande jaar aan de orde komen en de prestatieafspraken (dan jaarafspraken) voor het volgende jaar. Aan het einde van het derde kwartaal worden de jaarafspraken vastgesteld. De jaarlijkse evaluatie en monitoring wordt beknopt genoemd in de nieuwe prestatieafspraken 41. Deze evaluatie vindt plaats in een ambtelijk overleg en een bestuurlijk overleg met de betrokken wethouder en het bestuur van de corporaties, blijkt uit correspondentie met ambtenaren.

41

Raamovereenkomst Prestatieafspraken Goed Wonen in Elburg 20162021 met UWOON en Omnia Wonen en huurdersorganisaties, 7 september 2016.

Regionale woonruimteverdeling Naast de samenwerking tussen de gemeente en de corporaties bij het maken van de prestatieafspraken, werken de woningcorporaties in de regio met een regionaal woonruimteverdeelsysteem. Hierbij worden sociale huurwoningen in de regio aangeboden via één platform, waar al het aanbod van de corporaties centraal te vinden is 42. Dit betekent dat woningzoekenden regionaal naar een sociale huurwoning kunnen zoeken. (Regionale) Huisvestingsverordening In de regio Noord-Veluwe wordt gewerkt met een Huisvestingsverordening. De verordening is op hoofdlijnen gelijk voor de gemeenten in de regio. De Huisvestingsverordening kan regels bevatten met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van woonruimte (de inrichting van het woonruimteverdeelsysteem). Het is op basis van de Huisvestingsverordening vervolgens verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of geven. Woonruimteverdeling op basis van de Huisvestingswet 2014 gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem. Burgemeesters en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen desgewenst mandateren aan eigenaren of beheerders van woonruimte, bijvoorbeeld aan de (samenwerkende) corporaties. Onderdeel van de huisvestingsverordening in

42

www.hurennoordveluwe.nl

Rapport Evaluatie woonbeleid 26

de regio Noord-Veluwe is een urgentieregeling. Hierin staat opgenomen onder welke voorwaarden inwoners van de regio aanspraak kunnen maken op een urgentieverklaring, wanneer zij zich in een urgente woonsituatie bevinden. Het toewijzen van een urgentieverklaring wordt beoordeeld en geregeld door een regionaal opererende urgentiecommissie.

Figuur 2 Gereedschapskist instrumenten gemeenten

4.3.2 Deelvraag 7: Welke instrumenten zijn ingezet om de doelstellingen te bereiken? Gemeenten hebben verschillende instrumenten beschikbaar om te sturen in het woondomein. Samen vormen die instrumenten een gemeentelijke ‘gereedschapskist’ voor het woonbeleid. De instrumenten die gemeenten kunnen hanteren zijn onder te verdelen in een viertal categorieën (zie ook onderstaande figuur): geld, regels, samenwerking en afspraken en communicatie en informatie.

In de gemeente Elburg worden verschillende instrumenten ingezet als sturingsmiddel, hieronder staan ze besproken per categorie: geld, regels, samenwerking en afspraken en communicatie en informatie. 1. Geld De gemeente zet verschillende instrumenten in voor het woondomein als het gaat om geld. Zo wordt er gebruik gemaakt van een Starterslening; de Verordening Startersleningen Gemeente

Rapport Evaluatie woonbeleid 27

Elburg 2017 werd op 19 december 2016 door de raad vastgesteld 43. De starterslening wordt verstrekt aan inwoners van de gemeente die hun eerste koopwoning willen kopen. Het overbrugt het verschil tussen de koopsom en het maximale bedrag dat mensen bij de bank kunnen lenen. Met de lening wordt financiële ondersteuning geboden aan starters, waarbij het bevorderen van betaalbaarheid van het wonen dient als overkoepelend doel. Op 25 januari 2021 is de verordening Toekomstbestendig Wonen Lening Elburg vastgesteld, waarmee de tot dan toe geldende verordening Duurzaamheidslening en Blijverslening werden ingetrokken 44. Met de lening kunnen inwoners van de gemeente met een koopwoning tegen een voordelige rente geld lenen om hun huis te verduurzamen en toekomstbestendig te maken. Een aanvullende subsidie is daarbij de regeling Gewoon Gemak, waarmee inwoners een subsidie kunnen krijgen voor kleine aanpassingen aan huis die de veiligheid en het gemak van de woning verbeteren 45. Deze regeling is in 2020 geëvalueerd. Op 16 februari 2015 is de Nota Grondbeleid ‘Vaste grond onder de voeten 2015’ voor de gemeente Elburg vastgesteld 46 (tegenwoordig geactualiseerd voor de periode 2019-2022 47). Hierin

43

staat het grondbeleid van de gemeente voor de periode 2015 2018 beschreven. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning die in 2015 in werking is getreden, maakt gemeenten verantwoordelijk voor de zelfredzaamheid en participatie van mensen met een fysieke of psychische beperking. Het doel van de wet is mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis te laten wonen. Inwoners van de gemeente kunnen aanspraak maken op algemene of maatwerkvoorzieningen. Op het gebied van wonen gaat het om voorzieningen die het zich kunnen verplaatsen binnen en buiten de woning bevorderen (bijvoorbeeld hulpmiddelen voor de door- en toegankelijkheid van een woning, zoals een traplift). 2. Regels Met betrekking tot geldende regels zijn er aantal land elijke vastgestelde kaders, zoals de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking bij woningbouwplannen, het Bouwbesluit en de Leegstandswet. Daarnaast zijn er op regionaal niveau een aantal zaken vastgelegd, zoals besproken in paragraaf 3.1. Met deze regionale regels en afspraken poogde de provincie Gelderland grip te houden op de woningbouwaantallen 48. Door de regi-

Verordening Startersleningen gemeente Elburg 2017, 19 december 2016.

46

44

https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR653484/1

47

45

Subsidieregeling Gewoon Gemak gemeente Elburg 2018, 3 juli 2018.

Raadsbesluit nota grondbeleid “Vaste grond onder de voeten 2015”, raadsvergadering 16 februari 2015. “Vaste grond onder de voeten”, de nota over grondbeleid binnen de gemeente Elburg 2019-2022. 48

Zoals vastgelegd in de Regionale Woonvisie Noord-Veluwe 2014.

Rapport Evaluatie woonbeleid 28

onale woonruimteverdeling op de Noord-Veluwe hebben de woningcorporaties een instrument om sociale huurwoningen regionaal aan te bieden, en ook de huisvestingsverordening wordt hiervoor ingezet (zie ook deelvraag 2). Een andere belangrijke regel is de Verordening Sociale Woningbouw, vastgesteld in 2019 49. Met deze verordening heeft de gemeente een sturingsmiddel om voldoende betaalbare woningen in nieuwbouwprojecten mogelijk te maken. Met deze verordening regelt de raad het kader om via bestemmingsplannen sociale koopwoningen te kunnen realiseren. 3. Samenwerking en afspraken Naast meer ‘tastbare’ instrumenten zoals geld en wettelijke regels kunnen gemeenten ook zachtere instrumenten inzetten ten behoeve van het woonbeleid, namelijk door samen te werken met partners en afspraken te maken. Met de woningcorporaties UWOON en Omnia Wonen wordt samengewerkt en worden er prestatieafspraken gemaakt. Bij het maken van de prestatieafspraken worden ook huurders van woningcorporaties betrokken via de huurdersorganisaties. Tijdens het Woonplatform werkt de gemeente samen met woonpartners, waaronder de corporaties, maatschappelijke organisaties en ontwikkelaars. Regionaal werkt men op de Noord-Veluwe samen in de Samenwerking Noord-Veluwe (SNV) en hanteert men het gastheerschap-principe (zie paragraaf 3.1).

49

4. Communicatie en informatie Doormiddel van communicatie en informatie kunnen gemeenten uitdragen welk beleid er wordt gevoerd, zowel intern als externe partners en naar inwoners van de gemeente. Het opstellen van een Woonvisie en het bijbehorende participatietraject is daar één onderdeel van (zie daarvoor ook paragraaf 4.1.2). Bij het opstellen van de Woonvisie hebben verschillende bijeenkomsten met stakeholders en partners van de gemeente plaatsgevonden. Ook was er was een projectgroep met een vertegenwoordiging van de woningcorporatie en ambtenaren van verschillende afdelingen binnen de gemeente, om het zo integraal mogelijk op te pakken. Ook op andere manieren probeert de gemeente partners en inwoners te informeren, bijvoorbeeld door het uitbrengen van folders, organiseren van een informatiemarkt en een pagina als www.elburgwijzer.nl. Op deze site kunnen mensen terecht voor vragen over allerlei thema’s (bijvoorbeeld Wonen en Huishouden, Zorg & Ondersteuning).