Document · PDF

03 Haalbaarheidsstudie Multifunctionele Accommodatie (MFA) Doornspijk

Raadsvergadering 22 april 2024, gemeente elburgBij agendapunt: Haalbaarheid Multifunctionele Accommodaties (MFA) Doornspijk13.212 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Haalbaarheidsstudie MFA Doornspijk

Opdrachtgever Gemeente Elburg Datum 6 maart 2024 Referentie 1680403-0068.1.0 Auteur(s) Annemieke Nuiten Michiel Otto Ali Öztürk Auteur(s) Annemieke Nuiten Michiel Otto

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Burg. Roelenweg 40

8021 EW Zwolle

T 038 - 4 258 101

info@hevo.nl

KvK Brabant 16029774

●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●●

Statenlaan 8

5223 LA 's-Hertogenbosch

T 073 - 6 409 409

ISO 9001-gecertificeerd

BTW 0011.60.461.B01

Voorwoord Vanaf 2018 loopt er in Doornspijk een pilot over het omgevingsplan. Samen met de bevolking is een visiekaart opgesteld. Deze visiekaart geeft op hoofdlijnen en schetsmatig de ambities van Doornspijk aan. Een van die ambities is het vergroten van de leefbaarheid in het dorp. Doornspijkers willen een levendig dorpshart rondom het gebied van “De Deel”. Hierom is in 2022 vrijwel unaniem besloten voor de nieuwbouw van een MFA ter vervanging van De Deel. De werkgroep MFA Doornspijk, bestaande uit vrijwilligers van verschillende organisaties binnen Doornspijk en huidige gebruikers van De Deel, heeft het initiatief genomen om ten behoeve van de saamhorigheid en sociale cohesie, deze MFA te ontwikkelen. Veel verenigingen kennen immers dezelfde uitdagingen bij de exploitatie, namelijk subsidies, sponsoring, organisatiekracht, onderhoud, aantrekken en behouden van leden. Gezamenlijk optrekken onder één dak, samen met het onderwijs, zou voor in de toekomst de nodige stabiliteit kunnen bieden. Het huidige dorpshuis dateert van 1968 en voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Het gevolg is terugloop van het verenigingsleven en terugloop in gebruik van het dorpshuis. Om de leefbaarheid in stand te houden, zal het tij moeten keren.

Dit document is het resultaat van de eerste stap op weg naar een concreet uitgewerkt plan: het formuleren van de maatschappelijke missie die de betrokkenen voor ogen hebben en de meerwaarde die de MFA de lokale samenleving biedt. Immers, een MFA is meer dan ‘stenen’. Het is een plek waar inwoners samen activiteiten ontplooien die de saamhorigheid en positieve energie versterken.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 2 van 34

Inhoudsopgave 1. 1.1. 1.2. 1.3.

Inleiding Aanleiding Ambities Participatie

4 4 4 4

2. 2.1. 2.2. 2.3.

Maatschappelijke ontwikkelingen Inclusief en verbonden Positieve Gezondheid Groei

6 7 7 7

3. 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

Visie Metafoor De Kernwaarden De hoofdgebruikers en hun huisvestingsvisie De gemeenschappelijke missie

8 8 9 9 11

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Programmatisch samenwerken Samenwerking: van autonoom naar gezamenlijk Intensiteit samenwerking Ondernemerschap

12 12 12 13

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5.

Ruimtelijk-functioneel De beoogde locatie Voorwaarden Wensen van de huidige participanten Ruimterelatieschema Ruimteprogramma

14 14 14 14 15 15

Stedenbouwkundig concept

7. 7.1.

Financiën Inleiding

21 21

Referentie: 1680403-0068.1.0.

7.2. 7.3. 7.4.

Belangrijkste uitgangspunten voor de investering Financieel overzicht Totale exploitatielasten

21 22 22

Beheer, eigendom en exploitatie

Conclusie en aanbevelingen

Bijlage 1: Beeldverslagen werksessies

Bijlage 2: Investeringskostenraming

Bijlage 3: Exploitatiekostenraming

Bijlage 4: Totale exploitatieraming MFA

Pagina 3 van 34

1. Inleiding 1.1. Aanleiding Doornspijk is een van de oudste dorpen van de Noordwest Veluwe met een hechte gemeenschap van ruim 4.000 inwoners en een agrarisch en kleinschalig karakter. Het was een zelfstandige gemeente tot en met 1973. De gemeente is grotendeels overgegaan naar de gemeente Elburg, deels naar de gemeente Oldebroek, en voor een klein deel naar de gemeente Nunspeet (dat betrof de buurtschap Hooge Bijssel). Het dorp bestaat uit meerdere buurtschappen. Om ervoor te zorgen dat de ouderen (en jongeren) in Doornspijk een plek hebben om elkaar op te zoeken, hebben de inwoners van Doornspijk de handen ineen geslagen om een nieuw dorpshart te creëren waar inwoners elkaar kunnen ontmoeten. Een plek waar ruimte is voor het verenigingsleven en gezelligheid naderhand.

1.2. Ambities Een van de ambities is het versterken van de leefbaarheid door middel van de realisatie van een nieuwe MFA. Daarnaast zou de woningbouw een impuls moeten krijgen. Tevens is het de ambitie een MFA te realiseren waarin CBS de Regenboog een plek krijgt. De verplaatsing van de school naar de overkant van de provinciale weg is onderdeel van de breed gedragen wens om alle voorzieningen aan dezelfde kant van de weg te hebben. Dit minimaliseert het aantal oversteekbewegingen. Voor de school biedt een verhuizing voordelen in relatie tot de ambities van de school, te midden van de dorpsgemeenschap. Een andere, belangrijke drijfveer achter de ontwikkeling van een nieuwe MFA is de technische staat van het huidige dorpshuis De Deel. Dit gebouw is sterk verouderd, heeft zeer hoge energielasten en achterstallig onderhoud. Nieuwbouw is te verkiezen boven een forse investering in een bestaand, functioneel verouderd gebouw. Het project MFA is geslaagd als: 1. Er een nieuwe MFA staat waar de inwoners trots op zijn; 2. Waar zij naar toe gaan voor ontmoeting, gezelligheid en het verenigingsleven; 3. En kruisbestuiving tussen de verschillende partijen en het multifunctionele gebruik een meerwaarde vormt.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Niet alleen in Doornspijk, maar in heel Nederland groeit deze behoefte aan gemeenschapszin. Die groeiende behoefte is een reactie op ontwikkelingen in de afgelopen decennia die er voor zorgden dat een sterke (lokale) samenleving geen vanzelfsprekendheid meer was. Ondanks de behoefte aan een versterkte gemeenschapszin, lijkt de verbondenheid in onze samenleving af te nemen. Om die gemeenschapszin te stimuleren en invulling te geven, zijn gezamenlijke activiteiten nodig én een plek waar en waaromheen die activiteiten plaats kunnen vinden. MFA Doornspijk kan zo’n plek zijn. De MFA past ook bij het overheidsbeleid om steeds meer zelfredzaamheid te organiseren en ervoor te zorgen dat mensen elkaar stimuleren om activiteiten te ondernemen.

1.3. Participatie De participatie startte in 2018 met het tekenen van een visiekaart. Samen met de bevolking is die visiekaart opgesteld met daarin de hoofdlijnen en schetsmatige ambities van het dorp. Het proces bestond uit twee inwonerbijeenkomsten en een (vanwege Corona) digitale ronde. Daarna heeft Spectrum Elan een draagvlakonderzoek gedaan naar de wenselijkheid van een MFA. Hiervoor hebben zij met 30 (Doornspijkse) stakeholders gesproken. De klankbordgroep MFA Doornspijk heeft in december 2022 een advies uitgebracht aan het college om een MFA op de locatie Lageweg/Veldweg te realiseren in combinatie met woningbouw, waarbij het bestuur van De Deel bereid is de huidige locatie van De Deel in te brengen voor herontwikkeling. Het college heeft de raad hierover geïnformeerd in de raadsbrieven van 1 maart 2022 en 27 juni 2022. Vervolgens heeft een werkgroep zich gebogen over de gewenste locatie en de mogelijke functies in een MFA. Het advies van de werkgroep en het daaropopvolgende opleggen van de WVG zijn beschreven in de raadsbrief van 3 februari 2023. Ook in het haalbaarheidsonderzoek is uitgebreid geparticipeerd. Direct bij de start van het onderzoek begin 2023 is begonnen met de participatie langs een enkele sporen.

Pagina 4 van 34

Het eerste spoor was de participatie voor alle inwoners van Doornspijk. Zo heeft iedereen de gelegenheid gehad om zijn wensen en aandachtspunten in te brengen voor een nieuw dorpshuis ‘De Deel’. Tijdens een inwonersavond stond de functie en toekomst van de MFA in het algemeen centraal: wanneer heeft deze toegevoegde waarde voor de leefbaarheid, wat wil de inwoner treffen in de MFA, welke ‘cross-overs’ ziet men?

Spoor 2 betrof de participatie van gebruikers van De Deel. Een werkgroep bestaande uit huidige en toekomstige gebruikers heeft zich gedurende vier avonden gebogen over de functies, inhoudelijke programmering met nieuwe ‘cross-over’s’, de ruimtestaat, de organisatiestructuur en de onderlinge samenwerking in een MFA. Om een goed toekomstbeeld te vormen zijn er ook individuele gesprekken met gebruikers gevoerd. Verder hebben zij een excursie gemaakt naar drie andere MFA’s ter lering. De werkgroep heeft op de laatste avond ingestemd met de ruimtestaat en het vlekkenplan van het nieuwe MFA.

Spoor 3 is de bewonersparticipatie bij de Lageweg / Veldweg. Voor de stedenbouwkundige schets zijn twee bewonersavonden georganiseerd. Hierop waren alle direct omwonenden van de uitbreidingslocatie uitgenodigd. Beide avonden waren goed bezocht. Op de eerste avond zijn waarden van het gebied opgehaald en de randvoorwaarden voor een invulling. De tweede avond in september is een eerste concept besproken. De reactie van die tweede avond worden verwerkt in de definitieve stedenbouwkundige schets.

Figuur 1 – Wapen van Doornspijk

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 5 van 34

2. Maatschappelijke ontwikkelingen De groeiende behoefte aan gemeenschapszin komt voort uit een aantal algemene, maatschappelijke trends: • In de afgelopen decennia zijn door fusies en herindelingen grotere gemeenten ontstaan. De afstand tussen burger en bestuur is daarmee toegenomen. De band tussen beide is minder hecht en een gemeenschappelijke identiteit is minder vanzelfsprekend dan voorheen. De mensen in met name de dorpen en kleinere kernen identificeren zich niet of niet gemakkelijk met het grotere geheel. En de ondersteuning van een overheid die structuur en middelen biedt om letterlijk ‘samen te leven’ neemt eveneens af. De bestuurlijke aandacht moet immers verdeeld worden. • De bevolking vergrijst en vereenzaamt. Dit leidt tot maatschappelijke problemen die voorkómen kunnen worden wanneer mensen weer meer naar elkaar en in het bijzonder naar eenzame ouderen in de buurt omkijken. Ouderen weten verder niet altijd goed de weg te vinden naar zorg en andere ondersteuning. Ze zijn op zichzelf aangewezen en zeker in een wereld die digitaliseert, raken zij op achterstand. Een gemeenschap die let op ouderen, die activiteiten organiseert waarin mensen elkaar ontmoeten, die zorgt voor gezond eten en beweging en die praktische ondersteuning biedt zorgt ervoor dat ook deze generatie mee kan blijven doen in de samenleving.

Een dergelijke gemeenschap houdt deze bevolkingsgroep vitaal! Dit scheelt veel tijd en inspanning van een gemeente. • Gezinnen bestaan vaak uit tweeverdieners voor wie er weinig tijd en aandacht rest voor maatschappelijke activiteiten. Niettemin maken ze vaak wel graag deel uit van een lokale samenleving, alleen al om de kinderen te laten participeren. Sport en culturele activiteiten zijn belangrijke, drijvende krachten achter participatie. • We brengen een steeds groter deel van onze tijd ''zittend'' door. Veel mensen krijgen onvoldoende beweging. Een actieve samenleving waarin sport en ontmoeting een belangrijke rol spelen brengt mensen letterlijk in beweging. Voor de één betekent dit meerdere malen per week samen sporten in teamverband (waar ze zich als individu alleen niet toe zouden zetten), voor de ander is een wandeling naar een plek van samenkomst al voldoende. Door samenwerking tussen de partners kan het aanbod op dit vlak verder worden versterkt en

Referentie: 1680403-0068.1.0.

•

uitgebouwd (denk b.v. aan valpreventie voor ouderen, nieuw sportaanbod voor jongeren etc.) Een samenleving die individualiseert heeft goede kanten en schaduwzijden. Vaak is individualisering een gevolg van een groeiend en verschillend opleidingsniveau. Mensen krijgen meer kansen om voor zichzelf keuzes te maken. Anderzijds kunnen sommige mensen ook hun doel in het leven kwijt raken. Welke betekenis heeft het leven als je het vooral voor jezelf leeft? Die mensen missen in een dergelijke samenleving anderen, die hun leven mede invulling geven. Aanvullend is de zorginfrastructuur een aandachtspunt. De eerstelijnszorg concentreert zich in toenemende mate in gezondheidscentra waarin verschillende disciplines samenwerken. Voor losse zorgpraktijken zijn de kosten vaak te hoog en wegen die niet op tegen het beperkte aantal patiënten dat in kleine kernen voor inkomsten kan zorgen. Samenwerking in de zorg én ondersteuning door vrijwilligers op basis van de gemeenschapszin kan de zorg overeind houden. Tot slot heeft de coronapandemie voor nieuwe inzichten betreffende het samen leven gezorgd. Door het coronavirus heeft het belang van sociale ontmoeting een nieuwe impuls gekregen en heeft men ervaren hoe belangrijk dergelijke sociale interactie is.

“Een Wijkontmoetingscentrum is een plek in de wijk waar bewoners uit de wijk elkaar ontmoeten, samen koffie drinken, de krant lezen en bijvoorbeeld een gezelschapsspel spelen. Burgers en organisaties organiseren er tal van activiteiten en bijeenkomsten, zoals een wijkrestaurant, bridgeavond of ruilbeurs. U kunt binnenlopen voor de ontmoeting met anderen, wanneer u een luisterend oor wilt vinden, of wanneer u zelf een initiatief wilt opstarten in uw wijk.” De Wijkontmoetingscentra – Gemeente Elburg

Pagina 6 van 34

2.1. Inclusief en verbonden Inclusiviteit en verbondenheid is een tegenreactie op bovengenoemde ontwikkelingen, waarin men verder van elkaar verwijderd raakt. Een ontwikkeling die ook gemeente Elburg in de afgelopen jaren zag ontstaan. De mens heeft immers een intrinsieke behoefte aan contact en actief samenzijn. Het sociale contact zorgt ervoor dat mensen het gevoel hebben gezien te worden, dat ze hun leven samen met anderen vorm kunnen geven en mee kunnen blijven doen ongeacht leeftijd of aandoening. Het belang van een MFA wordt groter voor de versterking van een inclusieve, lokale samenleving. Onder invloed van individualisering en digitalisering is het voor steeds meer mensen moeilijker om aansluiting te houden met de maatschappij. Een centrale plek in het dorp is belangrijk: goed zichtbaar en laagdrempelig toegankelijk.

Inclusiviteit is een belangrijke pijlen van sociaal domein van de gemeente Elburg. Het collegeprogramma 2022 – 2026 zegt daar het volgende over: “Ieder mens telt. Iedereen moet mee kunnen doen. Een aspect van meedoen is toegankelijkheid te ervaren. Letterlijk, als in gebouwen én ﬁguurlijk, als je welkom voelen in de gemeenschap. (…)” De ontwikkeling van een MFA kan de basis vormen voor versterking van een inclusieve en verbonden samenleving. Een plek waar jong en oud mee kan doen. Een nieuw dorpshart voor iedereen.

2.2. Positieve Gezondheid

In Positieve Gezondheid staat een betekenisvol leven centraal. Het richt zich niet op de ziekte of het probleem, maar op mensen zelf, op hun veerkracht en op wat hun leven betekenisvol maakt. Het draagt bij aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. En om zo veel mogelijk eigen regie te voeren. De 6 dimensies van Positieve Gezondheid zijn lichaam, gevoel & gedachten, zinvol leven, kwaliteit van leven, meedoen en dagelijks leven. Aandacht voor de zes dimensies heeft een preventieve werking. Het zorgt ervoor dat mensen hun leven als zinvol ervaren én zodanig invullen dat het hun gezondheid ten goede komt.

2.3. Groei Een bloeiende samenleving geeft ook draagkracht voor exploitatie van een MFA. Momenteel kent Doornspijk ruim 4.000 inwoners. Om het verenigingsleven op basis van vrijwilligerswerk op peil te houden of zelfs te doen groeien, om de school voldoende leerlingen te bieden, om teams van verschillende sporten te kunnen bemensen, om voldoende ‘klandizie’ voor zorgondernemers te hebben en dergelijke voorzieningen overeind te kunnen houden, is groei van de bevolking noodzakelijk. Maar die groei komt niet vanzelf. Los van de realisatie van woningen, is een actieve gemeenschap in combinatie met aantrekkelijke voorzieningen een vereiste om Doornspijk interessant te maken voor nieuwkomers én te houden voor jonge inwoners, die hun toekomst in het dorp zien.

Het model van Positieve Gezondheid van Machteld Huber biedt goede aanknopingspunten voor een succesvolle MFA, in het bijzonder voor de dorpshuisfunctie.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 7 van 34

3. Visie MFA Doornspijk is één compleet geheel, omdat naast school, opvang en dorpshuis ook zorg, vereniging en beweging wordt aangeboden. Er zal een breed palet aan faciliteiten aanwezig zijn, waardoor het voor de inwoners laagdrempelig wordt om mee te doen en er voor iedereen wat te halen én te brengen valt. Door de combinatie van onderwijs, opvang en sport worden jonge kinderen aangemoedigd om meer te bewegen. De dorpshuisfunctie zorgt voor de verbinding tussen jong en oud, de verbinding tussen ouderen en beweging en de verbinding tussen sport en gezelligheid in de horeca. De MFA biedt ook vergader-, behandel- en spreekruimten die gedeeld worden door verschillende vaste gebruikers en verhuurd kunnen worden aan derden. Het droombeeld is een MFA als een levendig en aantrekkelijk dorpshart naast het Hart van Thornspic. Eigentijds, waar iedereen zich welkom voelt. Alle partijen met zowel een eigen identiteit als een gezamenlijk aanbod aan activiteiten voor de inwoners. Voor vermindering van eenzaamheid door ontmoeting. Een huiskamer voor en door Doornspijk.

3.1. Metafoor De gewenste sociale cohesie en verbondenheid is geen vanzelfsprekendheid voor de toekomst. Waar die er al is, zijn inspanningen nodig om deze te behouden. En waar nieuwe inwoners van buiten onderdeel van die structuur willen en moeten worden, is extra energie vereist. Allereerst moeten mensen de kar trekken. En daarnaast bieden goede, fysieke en centrale plekken de juiste randvoorwaarde om gezamenlijke activiteiten te ontplooien, zodat de toekomst van een goede sociale structuur gewaarborgd is. Enkele metaforen in de hiernavolgende paragrafen helpen om de kracht van een goede, fysieke en centrale plek te beschrijven.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Gildehuis In de Middeleeuwen maakten vele vaklieden deel uit van een gilde. Ieder had zijn/haar werkplaats aan huis (thuiswerken zoals in Coronatijd is niet iets nieuws). Wanneer men elkaar wilde ontmoeten, trok men naar het ‘gildehuis’: een centrale plek in de stad of het dorp waar men vakgenoten trof voor advies, een luisterend oor of zomaar een plezierig gesprek. Het was de plek waar men samen de maaltijd nuttigde, plannen maakte, handelsreizigers met innovaties ontving, in opstand kwam tegen de zoveelste lokale belastingmaatregel en waar men het archief van het gilde bewaarde. Men liep er spontaan naar binnen of kwam er voor een georganiseerd evenement. Een bruisende plek!

Bijenkorf Een bijenkorf geeft op een iets andere manier het bruisende karakter van de plek weer. Mensen vliegen in en uit. Er is een sterke koningin (of in het geval van een multifunctioneel centrum enkele hoofdgebruikers als dragers van het concept) die een bepaalde aantrekkingskracht heeft. Het bruist en zoemt (of ‘zoomt’ in deze tijd). De samenwerking binnen de bijenkort is heel organisch. Ieder heeft zijn/haar eigen taak maar levert tegelijk een belangrijke bijdrage aan het geheel. Samen sterk. Onderlinge, intensieve communicatie is daarvoor cruciaal, zowel om de activiteiten op elkaar af te stemmen als om elkaar te informeren wat er buiten gebeurt (bijen maken met vluchten in bepaalde patronen aan elkaar duidelijk waar er voedsel te halen is).

Pagina 8 van 34

‘De doldwaze dagen’ Denkend aan die andere Bijenkorf roepen de doldwaze dagen ook een toepasselijk beeld op. Door het jaar heen zijn er activiteiten in de ‘winkel’ maar de seizoenen kennen ook enkele hoogtepunten. Denk aan de nationale voorleesdagen i.s.m. de school, Koningsdag, de boerenmarkt, een sport- en beweegweek, plukdagen in de oogsttijd. Hier geldt bij uitstek: het gebouw en de plek ‘maken de gelegenheid’. De sportvoorzieningen, de professionals met hun kennis en ervaring, de huiskamer- of dorpshuisfunctie. We weten nu nog niet precies wat er in de toekomst allemaal kan en gebeurt, maar een ding is zeker: er kan veel!

De kernwaarde AANTREKKELIJK staat voor functioneel, groen en natuurlijk, aansluitend op de omgeving. Niet steriel, maar met een huiskamer gevoel. De kernwaarde ONTMOETEN staat voor combinaties van jong en oud, samenwerking en toegankelijk voor iedereen. De kernwaarde EVENEMENTEN staat voor het organiseren activiteiten, maar ook het vieren van een verjaardag of bruiloft in eigen vertrouwde dorp/omgeving.

Huiskamer De MFA is het ankerpunt in het dorp. Laagdrempelig, uitnodigend, toegankelijk voor iedereen. Een kleurrijke plek voor jong en oud. Je vindt altijd iemand die de rol van huisvader of -moeder vervult: een luisterend oor van iemand waar je je verhaal kwijt kunt en die je op weg helpt als je met een vraagstuk zit. De huiskamer zorgt voor verbinding. Je treft er mensen voor een kop koffie en een praatje, professionele diensten, sport. Je kunt er spontaan naar binnen of voor georganiseerde evenementen. De spontane bezoeker voelt geen drempel om naar binnen te gaan maar voelt zich direct welkom. Net als in een huishouden komen alle lijntjes er bij elkaar. De MFA is als een huiskamer voor het dorp.

3.2. De Kernwaarden Een MFA is veel meer een organisatie dan een gebouw. Essentieel is een goede samenwerking, zodat gemeenschappelijk gebruik en beheer in goede harmonie plaatsvindt. Belangrijk hierbij zijn gedeelde kernwaarden. Met gedeelde kernwaarden weet iedereen waar de MFA om draait en waar je het voor doet. De volgende kernwaarden behoren tot de MFA van Doornspijk:

EIGENTIJDS

ONTMOETEN

AANTREKKELIJK

EVENEMENTEN

Referentie: 1680403-0068.1.0.

De kernwaarde EIGENTIJDS staat voor flexibel, kwaliteit en duurzaam. Uitnodigend voor bewegen en multifunctioneel in ruimtegebruik.

3.3. De hoofdgebruikers en hun huisvestingsvisie De kernwaarden zullen straks gedragen worden door de hoofdgebruikers van het gebouw, maar daarnaast heeft ieder ook hun eigen huisvestingsvisie. Als volgt de hoofdfuncties en hun verhaal.

1. Onderwijs ‘’Goed onderwijs en het kind van 0-13 jaar centraal in een rustige omgeving.’’ Bijbehorende 5 kernwoorden: Vertrouwen Veiligheid Verantwoordelijkheid Verbinding Christelijke identiteit

Pagina 9 van 34

3. Zorg en Welzijn 2. Sport en vereniging ‘’De (sport) verenigingen in Doornspijk gaan voor competitie en recreatie. Gezelligheid voor, tijdens en zeker na de activiteiten in samenzijn met supporters/publiek, geeft de mogelijkheid tot ontmoeting met gelijkgestemden in ongedwongen sfeer.’’ Bijbehorende 5 kernwoorden: Gezelligheid Competitie en recreatief Supporters/publiek – saamhorigheid Ontmoeting Ongedwongen

Referentie: 1680403-0068.1.0.

‘’Een huis waarvan Doornspijk zegt; daar vinden activiteiten plaats voor mij/ons.’’ Bijbehorende 5 kernwoorden: Samenwerken Dichtbij huis/thuis nabij Multifunctioneel Veiligheid/geborgenheid Uitnodigend/laagdrempelig

Pagina 10 van 34

4. Dorpshuis ‘’Van faciliteren naar initiëren.’’ Bijbehorende 5 kernwoorden: Huiskamer gevoel Multifunctionele ruimte Lage drempel, altijd open Hangplek voor jong en oud Sportzaal ook als conceptzaal

Belangrijk aan de MFA is dat het een divers aanbod aan activiteiten biedt voor iedereen. Ouderen worden er digitaal wijzer tijdens het vragenuur met jongeren. In de avonden fungeert de MFA als dorpskroeg, wordt er gelachen aan de bar en heerst er bijvoorbeeld een natuurlijk rust. Het op peil houden van de eerstelijnszorg in een dorp zoals Doornspijk is niet vanzelfsprekend, maar de MFA biedt flexibele ruimten die ook door zorgverleners gebruikt kunnen worden, waardoor er meerdere malen per week een fysiotherapeut en het consultatiebureau spreekuur houden. Ook gebruikt de GGD de MFA als prikpost. De sportverenigingen vinden in de MFA wat ze voor hun sportactiviteiten en verenigingsleven nodig hebben. Een goede sportzaal die voldoet aan de eisen om wedstrijden te organiseren, zodat ook verenigingen van buiten geregeld te vinden zijn in Doornspijk. Dit is een sportzaal van een net wat groter formaat dan een gymzaal voor bewegingsonderwijs in het basisonderwijs. Een sportzaal die in omvang vergelijkbaar is met de huidige maar dan weer kwalitatief geheel passend bij de eisen van deze tijd. Een sportzaal die duidelijk groter is dan de huidige is niet noodzakelijk noch gewenst. Het dorpshuis dient in de toekomst tevens dienst als sportkantine.

3.4. De gemeenschappelijke missie De werkgroep heeft een eigen unieke maatschappelijke missie geformuleerd. Deze is ontstaan aan de hand van de kernwoorden. Hiermee is de basis gelegd voor de volgende stappen in het ontwikkelproces. Als volgt de gemeenschappelijke missie van MFA Doornspijk:

De verbinding met de natuur maakt Doornspijk uniek. Groen is een belangrijk thema voor de MFA. Het gebouw en de plek grenzen straks letterlijk aan natuur. Dit moet met elkaar hand in hand gaan. Niet alleen is er ruimte voor buitensport. Maar ook de schooldag zet zich voort in de buitenruimte. Kinderen leren letterlijk in en van het groen. De moestuin is leerzaam voor kinderen. Voor ouderen een prima manier om actief te zijn en hun rijke kennis van alles wat groeit en bloeit over te dragen. De MFA kan vooral ook het begin- en eindpunt zijn van activiteiten die plaatsvinden in de omgeving. Concreet: denk aan een natuurwandeltocht begint en eindigt op deze locatie.

‘’MFA als bruisende plek en tevens huiskamer voor en door Doornspijk, passend in haar omgeving en met een divers aanbod aan activiteiten, toegankelijk voor iedereen en waar samenwerking vanzelfsprekend is’’

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 11 van 34

4. Programmatisch samenwerken MFA Doornspijk zal bestaan uit verschillende ‘disciplines’ waarbinnen én waartussen samenwerking plaatsvindt. Hoewel de participanten ieder hun autonome activiteiten hebben, is hun visie er ook op gericht om samenwerking tot stand te laten komen en te bevorderen met als doel om vloeiende overgangen te creëren voor de bezoekers, vrijwilligers en beroepskrachten. Juist in de ‘cross-overs’ biedt een MFA meerwaarde voor de gebruikers en organisaties onder één dak. Bij deze programmatische samenwerking denken we aan onderstaande zaken. De opsomming is niet-limitatief. De toekomst laat ruimte om (gezamenlijk) activiteiten te organiseren die nu nog niet voorzien kunnen worden. Belangrijk is dat alle betrokkenen een bepaalde ondernemersgeest hebben en met elkaar een bruisende MFA gaan realiseren. Mogelijkheden voor ‘cross-overs’ in Doornspijk: Wijk-/buurtsport voor jongeren als samenwerking van Stichting WIEL en het onderwijs; Gezamenlijk koken voor jong en oud als samenwerking tussen het dorpshuis, de Stichting WIEL en eventuele andere participanten; dit kan ook eenzaamheid onder ouderen tegengaan; Samenwerking tussen enkele sportverenigingen (gym, badminton, zaalvoetbal) biedt mogelijk de basis voor nieuwe vereniging, zodat ook bestuurlijke inzet gecombineerd en gedeeld kan worden.

Projecten op gebied van muziek als samenwerking tussen muziekvereniging en het onderwijs; of samen met de gymvereniging uitvoeringen op muziek verzorgen; Kinderopvang in samenwerking met logopedie (op de plek in de MFA met ruimte voor medische/paramedische activiteiten) om kinderen met een leer- of ontwikkelachterstand te helpen. Kinderopvang en ouderen: voorleesmiddagen, samen koken en taarten bakken, Koningsspelen. Kinderfysiotherapie als samenwerking tussen fysiotherapeut en het onderwijs.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

4.1. Samenwerking: van autonoom naar gezamenlijk De participanten in de MFA kennen zowel sociale, culturele als maatschappelijke activiteiten. Deze worden autonoom of in gezamenlijkheid uitgevoerd. Beiden hebben meerwaarde voor Doornspijk, want ondanks dat enkele vaste huurders c.q. hoofdgebruikers vooral activiteiten voor hun eigen doelgroep ontplooien, leveren ze daarmee wel een belangrijke draagkracht voor de exploitatie van de MFA. Autonome activiteiten kunnen ruimtelijk begrensd zijn (een bepaalde huurder heeft een ruimte volledig voor eigen gebruik) of in de tijd begrensd (een participant maakt gedurende een bepaald ‘tijdslot’ gebruik van bepaalde ruimten en voorzieningen in de MFA die op andere momenten weer ter beschikking staan voor anderen). Er zijn in de toekomst ook activiteiten waarbij participanten samen optrekken en elkaar inhoudelijk versterken, zogenaamde ‘cross-overs’. Als volgt een voorbeeld hiervan: Programmatische samenwerking kan tot stand komen in duidelijk afgebakende perioden in het jaar: themaweken waarin cross-overs centraal staan. Maar de samenwerking is ook permanent. Dit kan een gezamenlijk bewegingsaanbod zijn, waardoor jong en oud gestimuleerd worden om te bewegen in de (buiten)ruimten die hiertoe uitnodigen. Ook kan er uitwisseling ontstaan, waarbij jongeren digitale hulp bieden en ouderen de jongeren leren hoe je moet tuinieren in de moestuin.

Een ander voorbeeld is gezamenlijke organisatie van evenementen. De participanten van de MFA als centrale plaats in de samenleving organiseren bijvoorbeeld jaarlijks de festiviteiten van Koningsdag, de boerenmarkt en een sport- en beweegweek.

4.2. Intensiteit samenwerking Samenwerking kan dus in verschillende gradaties plaatsvinden. Participanten kunnen in beginsel een geheel eigen domein (zowel in ruimte als in tijd wordt er niets gedeeld) binnen een MFA hebben zonder verdere contacten met de anderen. Ze delen bij wijze van spreken alleen het dak en de vloer. Aan de andere kant van het spectrum ontstaat een geheel geïntegreerde organisatie waarin alle participanten opgaan. Beide uitersten zijn onwenselijk of onhaalbaar. De juiste synergie met tegelijkertijd voldoende flexibiliteit naar de toekomst haalt men uit tussenvormen. Onderstaande figuur schetst het spectrum.

Pagina 12 van 34

om met evenementen en andere activiteiten inkomsten te genereren die terugvloeien naar de kas van de MFA. Voor een succesvolle MFA is ondernemerschap belangrijk: een goede balans tussen tijd, activiteiten en ruimte én een drijvende kracht achter nieuwe initiatieven met maatschappelijke en financiële meerwaarde.

De betrokken participanten binnen de werkgroep voor MFA Doornspijk hebben uitgesproken de samenwerking te zien in het ‘face to face’ model, waarbij deze naar mate de tijd vordert ietwat op kan schuiven richting het ‘hand-in-hand’ model. In hoeverre het daar naartoe kan bewegen verschilt per participant. Tussen sommige partijen zal deze samenwerking intensiever zijn dan bij anderen. Daarentegen hebben de opvang en de school uitgesproken zowel ruimtelijk als organisatorisch samen te willen werken. De overgang van ‘face to face’ naar ‘hand in hand’ gaat bijvoorbeeld om het structureel gezamenlijk aanbieden van activiteiten en programma’s of door het gezamenlijk inkopen van diensten en het verzorgen van de ICT. Dit wordt vaak ondersteund door ook naar buiten één gezamenlijk merk te communiceren en inspanningen op het gebied van marketing & communicatie te bundelen. Ook kan men hiervoor de bemensing bundelen in een of meer ondersteunend(e) team(s).

4.3. Ondernemerschap

Bron: MFA Lab

In de toekomst zullen in de MFA activiteiten plaats gaan vinden die nu nog niet zijn voorzien. Het is belangrijk de MFA zowel ruimtelijk als organisatorisch zo op te zetten dat er flexibiliteit is om nieuwe initiatieven onderdak te bieden en groei op te kunnen vangen. De MFA zal de functie van dorpshuis, school en ontmoetingsplek hebben: mensen lopen er ongeorganiseerd en spontaan binnen. Ze vinden er een plek om een praatje te maken en voor een kop koffie. Zo komen ook nieuwe ideeën tot stand. De afzonderlijke participanten kunnen zelf initiatieven ontwikkelen en daartoe ruimten huren bij de toekomstige exploitant. Ook kan de exploitant zelf initiatieven ontplooien

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 13 van 34

5. Ruimtelijk-functioneel Multifunctionaliteit is de basis van een MFA. Het uitgangspunt is dat iedere participant naast eigen ruimten ook gebruik kan maken van diverse gezamenlijke ruimten of ruimten die andere participanten in gebruik geven. Daarbij moet gezocht worden naar een balans tussen eigen identiteit en gezamenlijke identiteit.

5.1. De beoogde locatie In samenspraak met de klankbordgroep Doornspijk is gezocht naar de beste locatie voor een MFA. Daarbij is de klankbordgroep unaniem uitgekomen op de locatie langs de Lage- en Veldweg. Belangrijke overwegingen voor de klankbordgroep zijn geweest: • Meer ruimte. Als de school meegaat, is de locatie De Deel te klein. • Wellicht toekomstige ruimte voor sportvelden/evenemententerrein conform de visiekaart Doornspijk. • Financiering. De vrijkomende locatie De Deel komt dan vrij voor woningbouw. Daarmee kan het MFA medegefinancierd worden. • Parkeerruimte • Met een nieuwe locatie kan het verenigingsleven onbelemmerd door gaan. Bij nieuwbouw op de huidige locatie ligt het verenigingsleven een hele tijd stil. Men zal een andere locatie moeten opzoeken. Dat is slecht voor het voortbestaan van de verenigingen. Adviesbureau BRO heeft parallel aan het voorliggende onderzoek een stedenbouwkundig concept uitgewerkt met de daarbij behorende randvoorwaarden. In dit stedenbouwkundige concept is naast de toekomstige MFA ook woningbouw een onderdeel. De buurtfunctie van de nieuwbouw is een voorwaarde van de gemeente Elburg voor de realisatie van de MFA. Deze buurtfunctie vormt de cruciale schakel tussen het omliggende gebied en de integratie van de nieuwbouw in de toekomstige gebiedsontwikkeling en woningbouw.

De connectie met de omliggende woningen is van groot belang en moet zorgen voor meer verweving met het nieuwe gebied. Meer informatie over het stedenbouwkundige concept van BRO valt te lezen in hoofdstuk 6.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

5.2. Voorwaarden Toekomstbestendigheid: het is belangrijk om een brede diversiteit aan activiteiten te blijven ondersteunen en aan te bieden in de MFA Doornspijk. Een passende schaal zorgt voor een toekomstbestendig gebouw. Rekening houdend met de wensen van de toekomstige gebruikers is gezocht naar een ruimtelijk programma met waar mogelijk synergievoordelen. Imago en uitstraling: het ontwerp van de MFA moet aantrekkelijk zijn voor alle inwoners, jong en oud. De MFA dient als een huiskamer voor en door Doornspijk. Men moet zich er thuis en welkom voelen. Een eigentijdse, aantrekkelijke en bruisende plek die openheid uitstraalt. Veiligheid en toegankelijkheid: het waarborgen van het gevoel van veiligheid, vooral bij de toegang, is mede door de combinatie van jonge en oudere gebruikers van belang. De MFA moet een veilige haven zijn voor de allerjongsten, geborgenheid bieden. Ook dient er rekening gehouden te worden met toegang voor mindervalide gebruikers.

5.3. Wensen van de huidige participanten In samenspraak met de toekomstige gebruikers van de MFA heeft een eerste inventarisatie plaatsgevonden van de ruimtebehoefte. Tijdens deze inventarisatie zijn een aantal wensen op tafel gelegd. Deze wensen vormen de uitgangspunten voor de gebouwopzet. De uitgangspunten zijn als volgt: • de school en opvang hebben een eigen entree, zodat er zicht is op in- en uitgaande bezoekers, kinderen en/of medewerkers; • de klassen worden niet gescheiden van elkaar door bouwlagen. Bij voorkeur is alles op de begane grond; • de school en opvang staan in directe verbinding met buiten; • het jongerencentrum heeft een eigen entree, die niet al te centraal gelegen is en beschutting biedt voor de jongeren; • het voetbalveldje is er overdag voor gebruik door de kinderen en in de avond voor de jongeren. De goede verlichting voorkomt dat het een hangplek wordt; • de MFA beschikt over drie spreekruimtes die door in- en externen gereserveerd kunnen worden naar behoefte. Overdag is dit bijvoorbeeld de fysiotherapie,

Pagina 14 van 34

A2 ALGEMENE RUIMTES Keuken tbv les/workshops incl. magazijn Horeca keuken en bar Magazijn tbv horeca Beheerdersruimte / Congiërge Reproruimte Berging Binnen (Onderwijs) Berging Binnen (Muziek) Berging binnen (Cultuur & Welzijn) Aanvullende buurtvoorzieningen (geldmaat) TOTAAL FUNCTIONEEL NUTTIG VLOEROPPERVLAK

1 1 1 1 1 2 1 1 1

B1 OVERIGE RUIMTEN Toiletten kinderen Toiletgroep medewerkers Toiletgroep medewerkers / bezoekers Miva-toilet Werk-/Schoonmaakkast SUBTOTAAL OVERIGE RUIMTEN

2 1 2 2 2

C1 VERKEERS- EN TECHNISCHE RUIMTEN Entree incl garderobe Verkeersruimte Technische ruimten (samenvoegen) SUBTOTAAL FNO - NVO SUBTOTAAL NETTO VLOEROPPERVLAK

Referentie: 1680403-0068.1.0.

TARRA VLOEROPPERVLAK tov nvo constructie, wanddikte subtotaal TOTAAL BRUTO VLOEROPPERVLAK Buitenterrein Buitenruimte kinderdagverblijf Buitenruimte Onderwijs

8 1 22 12 2 5

15 2 2

100 30 85 50 85 25 10,5 77 42 12 12 400 75 55 10 35 8 20 10 25 130 100 80 40 40

30 50 30 8 12 20 40 20 9

3 2 4 1

1 1 1

12 6 12 5 5

40 27 11

10%

1 1

22 95

66 285

5 17

0 0 0 0

10 4 14 114

0 0 0 17

0 27 11 38 329

40 40 20

12 3

50 25 32

10 50

119

5 5 25

12 5 5 22

45 18 63 536

17 7 24 208

3 1 4 34

56 23 79 642

8 3 11 91

43 17 60 485

40 11 4 55 186

40 182 73 295 2.182

12 5 17 135

0 0 0 0

6 2 8 63

54 54 589

21 21 228

3 3 38

64 64 707

9 9 100

48 48 533

19 19 205

218 218 2.400

14 14 149

0 0 0

6 6 69

66 285

totaal nvo CULTUUR & WELZIJN (m2)

15 50 30

12 3

totaal nvo HORECA (m2)

130 100 80 40

totaal nvo SPORT (m2)

0 0 12 0 5 17

20 10

563

Gedeeld met rest van M 10% van fno, horizontaa 4% van fno

24 6 12 10 10 62

10 70 8

Ook voor gebruik door o Ook voor gebruik door o Algemene toiletten voor

9 109

400 75

169

425

77 42 12 23

448

anders dan de entree en gedeeld met de opvang entree loopt door in de c Uitgangspunt: 95 leerlin gemiddelde grootte 84 m ca. 3,5 m2 per persoon i uitgangspunt: 1 werkple voorkeur; groeien van ee groep van ca. 12

100 30 85 200 85 0 0 77 42 12 23 400 75 0 10 70 8 20 10 0 130 100 80 40 0 0 0 30 50 30 8 0 40 40 20 9 1.824

0 0 0 50 0 25 32 0 0 0 0 0 0 55 0 0 0 0 10 50 0 0 0 0 40 0 0 0 0 0 0 12 0 0 0 0 274

Opmerkingen

1e verdieping 100

15 85 200 85

totaal nvo 1e VERDIEPING (m2)

1 1 1 5 1 1 3 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 1 2 2 1 1 1 1 1

totaal nvo ALGEMENE RUIMTE

begane grond MFA Doornspijk A1 RUIMTES Centrale middenruimte MFA Centrale entree school incl. garderobe Centrale multifunctionele hal Thuisbasis onderbouw en bovenbouw Speellokaal kleuters Personeelsruimte incl. garderobe Kantoorruimte Dagopvang VO en BSO Verschoonruimte Slaapruimte baby's Sportzaal Toestellenberging Tribune EHBO-Ruimte Kleedkamers Kleedkamers Scheidsrechters Behandelruimte Spreekkamer Vergaderruimte Grote (muziek)zaal 1 Grote evenementenzaal 2 Kleine zaal Podium Jongerencentrum (Zone30)

totaal nvo ZORG EN ZAKELIJK (m2)

totaal nvo OPVANG (m2)

totaal nvo ONDERWIJS (m2)

totaal nvo BEGANE GROND (m2)

totaal nvo ALGEMENE RUIMTE

totaal nvo CULTUUR & WELZIJN (m2)

totaal nvo HORECA (m2)

totaal nvo SPORT (m2)

totaal nvo ZORG EN ZAKELIJK (m2)

De wensen resulteren in het onderstaande ruimterelatieschema:

totaal nvo OPVANG (m2)

5.4. Ruimterelatieschema

totaal nvo ONDERWIJS (m2)

•

De ruimtebehoefte is als volgt:

afm. ruimte (m2)

•

Aan de hand van het ruimterelatieschema kan er bepaald worden hoeveel ruimteoppervlakte elke participant nodig heeft. Het gedeelte waar het onderwijs gebruik van maakt is gebaseerd op de modelverordening voor onderwijshuisvesting, waarbij er een extra lokaal is gerealiseerd met behulp van de inbreng van de grondwaarde van een perceel grond dat in bezit is van De Meent.

aantal ruimten

•

5.5. Ruimteprogramma

aantal personen per ruimte

•

logopedie of sociale instanties. In de avonden biedt het ruimte voor de persoonlijke gesprekken van het jongerencentrum; de sportzaal ligt centraal in het geheel en is hiermee gemakkelijk toegankelijk voor alle gebruikers van de MFA; er is een aparte muziekzaal, zodat de muziekvereniging vrij kan repeteren. Voor grotere optredens is de gymzaal of aula van de school geschikt; de horeca heeft een huiskamer gevoel en nodigt uit om voor, tijdens en na sport elkaar op te zoeken. Een plek om samen naar sport te kijken, zoals een WK. Daarnaast heeft het ook een open uitstraling op een toegankelijke plek, zodat mensen van buitenaf zich uitgenodigd voelen om te stoppen en binnen te komen; de buitenruimte moet een aantrekkelijke plek voor jongeren bieden; het realiseren van een skatebaan zou een mooie impuls geven.

66 285

100

uitgangspunt: op een gro Afmetingen sportzaal. G 40 m2 basis opp. toeste Huidige grootte van De D minimale opp. 3 x 3 met 15 pers is min. 15 m2 + Voor één persoon is een Gedeeld met rest van M Gedeeld met rest van M Gedeeld met rest van M

Door middel van een flex Door middel van een flex tbv toneel of jaarlijkse m Jongerencentrum heeft n

Keuken verhuurbaar voo Full-service restaurant: 1

Incl. opslag voor meubila

Onderwijs apart van de r

0 11 2 33 Pagina 15 van 34 0 11 2 33 0

125

362

0 0

Jongerencentrum (Zone30)

1 1 1 1 1 2 1 1 1

30 50 30 8 12 20 40 20 9

B1 OVERIGE RUIMTEN Toiletten kinderen Toiletgroep medewerkers Toiletgroep medewerkers / bezoekers Miva-toilet Werk-/Schoonmaakkast SUBTOTAAL OVERIGE RUIMTEN

2 1 2 2 2

C1 VERKEERS- EN TECHNISCHE RUIMTEN Entree incl garderobe Verkeersruimte Technische ruimten (samenvoegen) SUBTOTAAL FNO - NVO SUBTOTAAL NETTO VLOEROPPERVLAK TARRA VLOEROPPERVLAK tov nvo constructie, wanddikte subtotaal TOTAAL BRUTO VLOEROPPERVLAK

3 2 4 1

1 1 1

12 6 12 5 5

40 27 11

10%

Buitenterrein Buitenruimte kinderdagverblijf Buitenruimte Onderwijs Buitenruimte BSO Buitenberging Trap/bewegingsveldje Moestuin Buitenterras horeca Totaal buitenterrein FOOTPRINT (incl. strook 1,5m en excl buitenruimte) FOOTPRINT (incl. strook 1,5m en incl buitenruimte)

1 1 1 1 0 1 1

22 95 12

66 285 36 30 200 30 50

425

9 109

0 0 0 30 50 30 8 0 40 40 20 9 1.824

24 6 12 10 10 62

5 17

15 50 30

8 40 40 20 448

169

12 3

563

119

100

5 5 25

12 5 5 22

45 18 63 536

17 7 24 208

3 1 4 34

56 23 79 642

8 3 11 91

43 17 60 485

40 11 4 55 186

40 182 73 295 2.182

12 5 17 135

0 0 0 0

6 2 8 63

0 0 0 0

10 4 14 114

0 0 0 17

54 54 589

21 21 228

3 3 38

64 64 707

9 9 100

48 48 533

19 19 205

218 218 2.400

14 14 149

0 0 0

6 6 69

0 0 0

11 11 125

2 2 19

66 285 36 30 0 30 50

66 285 36 30 0 30 50 497 2.692 3.144

40 0 0 0 0 0 0 12 0 0 0 0 274

Jongerencentrum heeft nu ca. 32 m2.

0 0 12 0 5 17

Ook voor gebruik door opvang, regel: 1 toilet per 20 leerlingen Ook voor gebruik door opvang Algemene toiletten voor bezoekers algemeen (o.a. zakelijk, zorg) en bezoekers horeca. 4 totaal, op te splitsen in 2x 2

Keuken verhuurbaar voor en door onderwijs, maar buiten lestijden te reserveren voor workshops e.d. Full-service restaurant: 1.1 tot 1.4 vierkante meter per gast, regel verhouding restaurant/keuken: 60/40 incl. wasruimte

Incl. opslag voor meubilair zalen 2.098

Buitenruimte

De buitenruimte van de MFA zal door verschillende participanten gebruikt worden en is hierom divers in inrichting. Voor het onderwijs is er een aparte buitenruimte, welke ingericht is voor beweging en spelen. Daarnaast hebben ze een eigen buitenberging 0 Gedeeld met rest van MFA. Grootte gelijk met De Deel nu voor materialen. Het trapveldje engerekend de moestuin zijn daarentegen gedeeld, zodat er 27 10% van fno, horizontaal verkeer, zoveel mogelijk functioneel inzetten. Voor sport met 5% tbv correctie sporthal. 11 4% van fno 38 gedeeld gebruik kan ontstaan met senioren en jongeren. Naast de entree voor 2.511 329 onderwijs en opvang, hebben ook het jongerencentrum en de algemene functies van 33 de MFA (dorpshuis, horeca én werken) een eigen entree. Beide zullen passend 33 2.762 362 worden ingericht. Voor het jongerencentrum is dit beschut en eenvoudig. Voor het algemene deel van de MFA is dit open en uitnodigend. 0 0 0 0 0 0 0 0

Onderwijs apart van de rest Incl. wasmachine / droger

n.v.t. geen eigen buitenruimte nodig; medegebruik van schoolplein Bergingen t.b.v. materiaal. Geen onderdeel van BVO. Krijgt plek in het stedenbouwkundige plan, nabij de ingang van het jongerencentrum 1,4 per gast = plek voor ca. 35 gasten.

Verhouding Bruto/FNO =

Parkeerbalans Bij de ruimtestaat hoort ook een parkeerbalans. Voor de school en de kinderopvang is het van belang dat ouders die hun kinderen met de auto brengen en ophalen tijdelijk hun auto kunnen parkeren. Tevens dienen er voldoende parkeerplekken voor personeel en bezoekers van de MFA te zijn, zoals voor zorg, sport of horeca, maar ook voor de nieuwe omwenden van het plan. Deze parkeerplekken zijn hiermee multifunctioneel inzetbaar voor alle gebruikers én bewoners. Gezien het verschil in gebruikstijden zullen de parkeerplekken overdag vooral gebruikt worden door de school, de kinderopvang en kantoorfuncties, en gedurende de middag en de avond steeds vaker bezet worden door de diverse verenigingen, omwonenden en de dorpshuisfunctie. De parkeerbalans maakt deel uit van het stedenbouwkundig concept en is te vinden in het volgende hoofdstuk.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 16 van 34

6. Stedenbouwkundig concept Het stedenbouwkundig concept: groen en autoluw Het stedenbouwkundig concept onderscheidt zich van omliggende woonwijken in Doornspijk door de autoluwe en groene opzet van de wijk. Basisgedachte is gebaseerd op 'wonen in het groen' in een kindvriendelijke wijk waar maximaal ruimte is voor groen, water, wandelen en fietsen; en waar de ruimte voor de auto beperkt blijft. Dat betekent dat de openbare ruimte niet wordt gevormd door straten waar auto's rijden en waar langs geparkeerd wordt, maar waar groen, water en wandelpaden de openbare ruimte bepalen. Om tot dit concept te komen is gekozen voor één collectief parkeerterrein centraal in de wijk. Omliggende straten blijven hierdoor autovrij/autoluw.

Overlast op huidige woningen beperken Tevens wordt hiermee gezorgd dat er voldoende afstand is tussen het MFA en de huidige woningen aan Veldweg/Lageweg. Dit beperkt overlast (geluid, verkeer, bouwhoogte, aanzicht, etc.) voor huidige bewoners. Landschappelijke inpassing en beeldkwaliteit Van belang is dat het MFA een natuurlijke en landelijke uitstraling krijgt zodat het qua beeldkwaliteit past in de omgeving. Door de ligging aan de dorpsrand en weidevogelgebied dient het een natuurvriendelijk aanzicht te hebben. Gedacht kan worden aan natuurinclusief bouwen met houtbouw, groendak, groengevels, vogelkasten, etc.

MFA Dorpsrand als unieke kwaliteit Om de unieke kwaliteit van de locatie aan het landschap beleefbaar te maken voor het hele dorp is gekozen om de MFA aan de nieuwe dorpsrand te plaatsen. Deze unieke locatie vormt dé ontmoetingsplek van Doornspijk, waarbij de relatie tussen het dorp en het landschap centraal staat. Zo wordt ingezet om de dorpsrand niet te privatiseren met woningbouw (en daarmee de relatie/uitzicht op het buitengebied voor enkele bewoners te toegankelijk te houden), maar juist in te zetten als dé ontmoetingsplek. Zo kan iedereen in de toekomst genieten van het uitzicht over het open polderlandschap.

Ontsluiting De indicatieve looproutes in de wijk tussen het MFA en omliggende wijken zijn zo afgestemd dat leerlingen en bezoekers het MFA veilig kunnen bereiken. Ook de indicatieve aparte fietsroute zorgt voor een optimale bereikbaarheid per fiets. Het parkeerterrein is gelegen op loopafstand van het MFA. Halen en brengen (kiss&ride) zijn zo gelegen dat deze minimale afstand kennen tot de basisschool. Buitenruimte Rondom het MFA is ruimte gereserveerd voor diverse buitenruimtes voor zowel onderwijs (417m²: kinderdagverblijf, onderwijs, BSO, buitenberging) als het dorpshuis/sport (280m²: trapveldje, moestuin, terras). Voor de leefbaarheid van de wijk is het van belang dat de buitenruimtes publiekelijk toegankelijk zijn, ook na schooltijd.

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 17 van 34

Ook een deel van parkeerterrein zou mogelijk gebruikt kunnen worden als speelvoorziening tussen bepaalde tijden.

Klarenbeek kennen flauwe taluds en natuurvriendelijke oevers. Om het water beleefbaar te maken, zijn voldoende wandelpaden en houten bruggetjes.

Groen, water en zichtlijnen

Bomen Van belang is dat in de wijk nieuwe bomen worden aangeplant en bestaande bomen behouden blijven. Hierbij dient rekening gehouden te worden met specifieke voorwaarden voor bomen de dorpsrand, in verband met weidevogelgebied.

Landschappelijke ingepaste dorpsrand De groenstructuur van de wijk is gevormd door een robuuste groenblauwe rand naar het buitengebied toe. Deze is belangrijk als zachte overgang naar het weidevogelgebied met water en lage bomen. Het landschapsontwikkelingsplan biedt principes voor een goede landschappelijke inpassing van de dorpsrand. Ook het MFA dient onderdeel te zijn van de landschappelijke inpassing. In deze dorpsrand ligt een wandelpad/struinpad zodat het open landschap beleefbaar blijft in de toekomst. De bestaande boerenerven aan de Lageweg 2 en 4 krijgen een omringende groenbuffer met houtwal, zodat deze als boerenerven herkenbaar blijven, en om de overgang van coulissenlandschap naar open poldergebied te benadrukken. Belangrijke zichtlijnen zijn vanaf de Veldweg en over de sloten.

Verkeer en parkeren Verkeersveilig en kindvriendelijk Gekozen is voor een zeer onderscheidend verkeerconcept waarbij de auto zo veel mogelijk gescheiden wordt van fiets- en wandelroutes. Hierdoor ontstaan een kindvriendelijke autoluwe wijk waar de auto te gast is. Zo wordt ingezet op een verkeersveilige wijk. Dat is belangrijk in verband met de komst van de basisschool en het dorpshuis. Centrale collectieve parkeervoorziening Centraal in de wijk ligt een centraal collectieve parkeervoorziening. De centrale ligging zorgt ervoor dat alle woningen en het MFA op loopafstand van het parkeerterrein ligt. Door deze opzet zorgen we ervoor dat de woonstraten vrij blijven van geparkeerde auto's. Tevens wordt zo optimaal ingezet op dubbelgebruik (tussen wonen en MFA) van het parkeerterrein. Een eerste parkeerbalans laat zien dat 128 parkeervakken nodig zijn, waarvan 17 voor het halen en brengen van leerlingen (kiss and ride).

Sloten en Klarenbeek Daarnaast vormen een aantal bestaande sloten onderdeel van de groenstructuur. Door deze sloten te verbreden en in een robuuste groenstrook te leggen, blijft het eeuwenoude verkavelingspatroon herkenbaar voor de toekomst. Aan de Veldweg wordt de Klarenbeek in een brede groenzone gelegd om de beekzone te versterken (en als onderhoudsstrook). Tevens biedt deze groenzone een groenbuffer vanaf de bestaande woningen aan de Veldweg naar de nieuwbouw toe. De sloten en

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Van belang is dat het parkeerterrein door de maat en schaal een groene omranding krijg met bomen en hagen. Ook het terrein zelf dient zo veel mogelijk groen ingericht te worden, bijvoorbeeld met grasbeton. Ook kan de combinatie worden gezocht met zonnepanelen. Ook is het mogelijk om een deel van het parkeerterrein in te richten als speel- en beweegvoorziening. Zo wordt efficiënt gebruik gemaakt van de beschikbare ruimte. Zo is op bepaalde tijden van de dag (overdag wanneer bewoners grotendeels niet thuis zijn) een deel van het parkeerterrein een speelvoorziening, en op andere tijden (avond en nacht) een parkeerterrein (roze arcering in kaart).

Pagina 18 van 34

De parkeervoorziening krijgt een enkele aantakking op de Lageweg/Veldweg. Dit om verkeer door omliggende woonwijken te voorkomen. Wandel- en fietsroutes en auto te gast (rode stippellijnen in kaart) Ingezet wordt op een fijnmazig netwerk van wandelpaden in het groen, gescheiden van autoverkeer. Wandelen en fietsen staan centraal in de wijk. Met de komst van het MFA met basisschool is het essentieel dat leerlingen veilig lopend en fietsend (zelfstandig) naar school kunnen komen. De indicatieve ligging van wandelroutes zijn zo bepaald dat dit het geval is. Aan de Veldweg en Lageweg dienen voetgangersoversteekvoorzieningen te komen om de veiligheid te borgen. Om het MFA voor fietsers optimaal bereikbaar te maken is het een mogelijkheid om een centrale fietsroute in de wijk te leggen die het MFA verbindt met omliggende wijken. Ook met het oog op het bieden veilige fietsroute voor leerlingen die mogelijk vanuit het buitengebied komen. De fietsroute kan mogelijk een aansluiting vinden op de W. Vinckeweg, zodat vanaf de N310 alle basisscholen in het dorp met een veilige fietsroute verbonden zijn. Daarbij dient opgemerkt te worden dat een deel van de indicatieve fietsroute over privégrond (eigen weg) gaat (de schets geeft een indicatieve route aan). De auto is te gast op deze fietsroute (bijvoorbeeld als fietsstraat).

Rondom de woningen liggen 'shared space' stoepen die voldoende breedte (3m) kennen voor incidenteel autoverkeer, zoals postbezorging of hulpdiensten. De auto is hier te gast. Op die manier zijn de woningen altijd bereikbaar.

Auto-ontsluiting (grijze stippellijnen in kaart) Om auto-ontsluitingen te beperken en verkeersoverlast op omliggende woonwijken te voorkomen is gekozen voor één centrale parkeervoorziening met één indicatieve ontsluiting aan de Lageweg/Veldweg. Hiermee is de auto-ontsluiting aangetakt op de kortste route naar de N310 via de Veldweg. Om mogelijk sluipverkeer op de (smalle) Lageweg te voorkomen kan gekozen worden voor aanvullende verkeersmaatregelen in de omgeving, zoals een autoluwe inrichting van de Lageweg (bijvoorbeeld als éénrichtingsstraat) (rode lijn in kaart). Het effect van de ontwikkeling op omliggende wegen dient in een vervolgfase onderzocht te worden. Dit om de leefbaarheid van omliggende woonstraten zo min mogelijk aan te tasten. Uitkomsten van vervolgonderzoek kan de indicatieve ontsluiting wijzigen.

Duurzaamheid en klimaatadaptief De groenblauwe structuur met wandelpaden en een onderscheidend verkeersconcept vormt de basis voor een duurzame en klimaatadaptieve wijk. Deze natuurlijke uitstraling dient doorgetrokken te worden in nieuwbouw door in te zetten op klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen van het MFA en woningen: houtbouw, groendak, groengevel, water opvangen, vogelkasten, etc. In de buitenruimte wordt gestreefd om zo veel mogelijk ruimte te bieden aan spelen en bewegen. Enerzijds door in te zetten op wandelen en fietsen; anderzijds door diverse speelvoorzieningen te maken. Daarbij is het van belang voor de algehele uitstraling van de wijk dat speelplekken natuurvriendelijke inrichting krijgen. Ook sloten en wadi's kunnen gecombineerd worden als speelplek. Als volgt de schets van het stedenbouwkundige concept:

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 19 van 34

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Pagina 20 van 34

7. Financiën

7.2. Belangrijkste uitgangspunten voor de investering

7.1. Inleiding

Enkele aspecten van het gebouw zijn sterk van invloed op de hoogte van d investeringskosten. Voor de MFA gelden de volgende uitgangspunten:

Voor het bepalen van de financiële kant van de haalbaar van de realisatie van de MFA zijn de eenmalige kosten voor de investering uitgerekend evenals de toekomstige jaarlijkse lasten. De ‘investeringskosten’ geven de totale kosten weer om de MFA te bouwen. Deze omvatten in grote lijnen: • Grondkosten: voor aankoop van het perceel; • Bouwkosten: de feitelijke kosten die je betaalt aan een of meer aannemers om het gebouw te realiseren; • Inrichtingskosten: vaste inrichting is opgenomen in de bouwkosten maar voor losse inrichting (hoofdzakelijk los meubilair) gaan we ervan uit dat deze uit de exploitatie • Bijkomende kosten: voor diverse onderzoeken en (technische) adviezen, het programma van eisen, het ontwerp en de procesbegeleiding; • Belastingen: omzet- en bijzondere belastingen (hier niet van toepassing). • Onvoorzien: om diverse risico’s af te dekken; • Eventuele kosten voor financiering van de grond of de bouw (hier niet van toepassing). De jaarlijkse gebouwgebonden ‘exploitatiekosten’ geven weer wat de eigenaar en eventuele exploitant/gebruiker(s) jaarlijks kwijt zijn aan de instandhouding en gebruik van de MFA (eventueel nader onderling te verdelen).

Deze jaarlijkse lasten gerekend vanaf jaar 1 van ingebruikname gedurende de levensduur van 40 jaar bestaan in grote lijnen uit: • Huisvestingslasten (Onderhoud, schoonmaak, belastingen en verzekeringen); • Verbruiken (elektra en water; gas is niet van toepassing); • Kapitaalslasten van de investering (rente en afschrijving); De kosten van de eenmalige investering (de investeringskosten) zijn dus verwerkt in de jaarlijkse lasten. Het saldo van de opbrengsten en kosten van de bedrijfsvoering (denk aan horeca, verhuur, salarissen, administratieve kosten, communicatie, ICT e.d.) zijn hierin nog niet meegenomen (zie hiervoor par. 7.4).

Referentie: 1680403-0068.1.0.

Duurzaamheid: • Energieneutraal en gasloos gebouw; • Bouw op basis van circulaire principes; Op deze manier realiseert de gemeente een MFA die toekomstvast is richting 2030 en 2050 gelet op de doelstellingen voor de reductie van de CO2-uitstoot die voortkomen uit de Klimaatwet (inclusief de geldende doelstellingen voor het onderwijshuisvesting). De gemeente geeft hiermee op de juiste wijze invulling aan haar maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Financieel: •

• •

Berekeningen op basis van gangbare kengetallen en prijsniveau per 1 januari 2024; het uitgangspunt is een gebouw dat voor alle functies voldoet aan de kwaliteitsnormen van het Bouwbesluit; Loon- en prijsstijgingen meegenomen tot aan oplevering (gem. 3,5%); 3% rekenrente voor investering en 21% btw.

Ruimtelijk-functioneel: • • •

Realisatie van de MFA conform het ruimteprogramma (2.761 m2 bvo); Groene buitenruimte t.b.v. school/kinderopvang; Parkeerruimte maakt deel uit van de collectieve ruimte van de locatie Veldweg/Lageweg en maakt geen deel uit van de investering. Er wordt in het stedenbouwkundig plan wel voorzien in voldoende parkeerruimte conform de gemeentelijke parkeernorm inclusief een kiss & ride strook voor de school.

Planning: • Start voorbereiding (ontwerpfase): juli 2024 • Start bouw: januari 2026 • Oplevering en ingebruikname: juli 2027 De planning is belangrijk voor het bepalen van de hoogte van de loon- en prijsstijgingen gedurende het ontwerp- en bouwproces.

Pagina 21 van 34

7.3. Financieel overzicht

7.4. Totale exploitatielasten

In de bijlagen treft men een uitgebreider overzicht van de investeringskosten en exploitatielasten. Samengevat zijn die als volgt:

Bedrijfsvoering, verhuur en horeca

Nieuwbouw MFA incl. onderwijs Locatie Veldweg/Lageweg Vloeroppervlak (bruto)

2.761 m2 bvo

Bouwkosten excl. btw

€ 7,4 mln

Investeringskosten incl. btw

€ 12,5 mln

Bouwkosten per m2 bvo (excl. btw)

€ 2.677

Investeringskosten per m2 bvo (incl. btw)

€ 4.535

Kapitaallasten per jaar

€ 526.000

Overige lasten gebouw per jaar (onderhoud, schoonmaak, verzekeringen, belastingen, water, elektra) Totale gebouwgebonden exploitatielasten per jaar (vanaf jaar 1 / incl. btw)

€ 134.000

Totale gebouwgebonden exploitatielasten per m2 bvo per jaar (incl. btw)

€ 239

Referentie: 1680403-0068.1.0.

€ 660.000

Met de gebouwgebonden exploitatielasten is het financiële beeld van de MFA nog niet compleet. De kosten en opbrengsten uit de bedrijfsvoering van de MFA moeten we hier nog aan toevoegen. Onder die bedrijfsvoering vallen de horeca, de verhuur van ruimten en diverse kosten zoals salarissen, administratieve kosten, communicatie, ICT e.d. In grote lijnen zullen de volgende partijen op basis van huur gebruik gaan maken van de MFA: • De basisschool, op basis van een nader uit te werken huurovereenkomst; • De kinderopvang: wij gaan in principe uit van huur op commerciële basis zoals dat in Nederland voor kinderopvang gebruikelijk is. Tegelijkertijd kennen wij de wens van basisschool De Regenboog en de kinderopvang om als IKC samen verder te gaan. Wij kunnen momenteel nog niet vooruitlopen op alternatieve afspraken die tussen De Regenboog, de kinderopvang en de gemeente gemaakt worden voor de bekostiging van het ruimtegebruik. • Muziekschool als vaste gebruiker en huurder; • Diverse sportverenigingen; • Bewegingsonderwijs (momenteel verrekenen De Deel en gemeente de kosten voor het ruimtegebruik voor het bewegingsonderwijs; welke overeenkomst er in de toekomst zal zijn, is nog niet duidelijk

Dekking Het exploitatiemodel is verder gebaseerd op een opzet die HEVO voor verschillende andere MFA’s toepast en waarin diverse kosten voor de bedrijfsvoering zijn opgenomen. We geven op die manier in feite een begroting voor de MFA weer die ‘onder aan de streep’ een tekort laat zien waarvoor er dekking gezocht moet worden. Die dekking bestaat allereerst uit de dekking voor de realisatie van de onderwijshuisvesting in de MFA. Het integraal huisvestingsplan van de gemeente (dat momenteel herijkt wordt) geeft die dekking aan. Echter, die dekking hebben wij nog niet op kunnen nemen in de doorrekening van de exploitatielasten. De dekking kan verder bestaan uit een exploitatiebijdrage van de gemeente, echter niet nadat er een maximale inspanning van alle partijen gepleegd is om de investering zoveel mogelijk

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=elburg&id=f22c99c8-8b30-4484-b16b-f3ea4fa1e993