Bijlage 5a - Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing Short Stay units
Tekst van het document
Flight Forum: hier vindt een verkenning plaats van verschillende mogelijkheden die voorliggen. Uit een gesprek met betrokkenen rondom deze ontwikkeling blijkt dat zij expats op dit moment als voornaamste doelgroep zien, maar dit ligt nog niet definitief vast en is nog in nader onderzoek.
▪
High Tech Campus: ambitie om 50 tot 200 shortstay eenheden voor expats te gaan ontwikkelen (directe wens van MKB-bedrijven op de campus).
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
29
4. Shortstay gericht op internationale arbeidsmigranten 4.1 Aantal en instroom van arbeidsmigranten Ruim 20 duizend werkzame arbeidsmigranten in SGE, aantal groeit 13% per jaar In het SGE werkten in 2019 in totaal 20.475 arbeidsmigranten. In 2010 ging het nog om 6.685 arbeidsmigranten; sindsdien is het aantal jaarlijks toegenomen met gemiddeld 13 procent. De gemiddelde jaarlijkse groei van het aantal arbeidsmigranten ligt iets lager dan de landelijke groei in dezelfde periode (15 procent). Vooral in de gemeenten Eindhoven, Son en Breugel en Oirschot was er sprake van sterke groei. Dat zijn ook de gemeenten met de meeste arbeidsmigranten: er werken circa 12.150 arbeidsmigranten (60 procent) in Eindhoven, in Helmond en Son en Breugel werken nog eens 3.375 respectievelijk 1.735 arbeidsmigranten.
Figuur 4.1 Aantal werkzame arbeidsmigranten in het SGE, 2010-2019 25.000 19.500
20.000 15.175 15.000 11.255 10.000
9.160 6.685
7.685
12.355 12.590
20.475
+13% per jaar
8.790
5.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Toename saldo in- en uitstroom betekent meer tijdelijke arbeidsmigranten In Tabel 5 staat de in- en uitstroom van arbeidsmigranten in het SGE. De instroomcijfers betreffen nieuwe arbeidsmigranten. Dat wil zeggen, arbeidsmigranten die nog niet eerder in het SGE werkzaam zijn geweest. In 2019 stroomden er 9.415 nieuwe arbeidsmigranten in, terwijl er 7.695 vertrokken. Per saldo neemt het aantal arbeidsmigranten in dit jaar toe. Wat opvalt is dat de verhouding tussen in- en uitstroom het saldo toeneemt. Dit duidt op een toename van het aantal arbeidsmigranten wat tijdelijk in het SGE verblijft.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
30
Tabel 5 In- en uitstroom arbeidsmigranten in het SGE, 2011-2019 Jaar
Instroom (nieuw)
Uitstroom
Saldo
2011
5.350
2.495
2.855
2012
3.065
4.325
-1.260
2013
3.410
2.630
780
2014
5.865
2.975
2.890
2015
5.300
4.120
1.180
2016
5.255
4.625
630
2017
7.320
4.380
2.940
2018
10.620
5.595
5.025
2019
9.415
7.695
1.720
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata Belangrijkste kenmerken internationale arbeidsmigranten in het SGE In de bijlage is meer informatie te vinden over de groep werkzame kenniswerkers in het SGE. In dit kader geven we een opsomming van de belangrijkste kenmerken: ▪
Herkomst: het aandeel arbeidsmigranten afkomstig uit Polen is in de afgelopen jaren toegenomen tot 34% van de gehele populatie arbeidsmigranten. Bovendien zien we dat Roemenen, Bulgaren en Litouwers deel uitmaken van de top-10 nationaliteiten, terwijl deze in 2010 daar nog in ontbraken. De toename van het aantal arbeidsmigranten kan dus met name worden verklaard door een groei van deze groepen.
▪
Bedrijfssector: de meeste arbeidsmigranten zijn actief in de transport en logistiek (10 procent), metaalelektro en zakelijke dienstverlening (beide 9 procent) en horeca (8 procent). Een derde van de arbeidsmigranten is werkzaam via een uitzendbureau. Het aandeel arbeidsmigranten dat werkzaam is via een uitzendbureau, is in de afgelopen jaren sterk toegenomen. De uitzendbureaus waar in het kader van dit onderzoek mee is gesproken hadden met name werknemers in de logistiek en in bouw/techniek.
▪
Leeftijd, inkomen en geslacht: ruim de helft van de arbeidsmigranten is jonger dan 35 jaar en gemiddeld verdient een kenniswerker € 26.375 op jaarbasis. Iets meer dan de helft (60 procent) is man.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
31
4.2 Woonlocaties en pendelstromen Aantal geregistreerd woonachtige arbeidsmigranten groeit jaarlijks 9% Er woonden in 2019 ruim 18 duizend BRP-geregistreerde arbeidsmigranten in het SGE6. Tussen 2010 en 2019 is dit aantal ruim verdubbeld. Jaarlijks groeit het aantal met gemiddeld 9 procent. Verreweg de meeste arbeidsmigranten wonen in Eindhoven: het gaat om 11.735 arbeidsmigranten. Ook Helmond, Veldhoven en Best zijn belangrijke woongemeenten voor arbeidsmigranten.
Figuur 4.2 Aantal woonachtige arbeidsmigranten in het SGE, 2010-2019 18.625
20.000 16.600
18.000 14.665
16.000 14.000 10.440 10.755
12.000 10.000
11.820
12.850
+9% per jaar
8.290 8.585 8.775
8.000 6.000 4.000 2.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Centra van Eindhoven, Helmond en Best wijken met relatief veel woonachtige arbeidsmigranten In Tabel 6 en Figuur 4.3 staan de belangrijkste wijken binnen het SGE waar de meeste geregistreerd woonachtige arbeidsmigranten wonen. De meeste van deze wijken vallen binnen de gemeente Eindhoven. De binnenstad van Helmond en Wijk 0 in Best zijn eveneens wijken met een relatief hoog aantal woonachtige arbeidsmigranten.
6 Dit aantal is naar verwachting een onderschatting van het daadwerkelijke aantal
arbeidsmigranten dat in het SGE woont. Het woonadres van arbeidsmigranten is vaak onbekend als gevolg van meerdere redenen. Bijvoorbeeld doordat de arbeidsmigrant als gevolg van seizoensarbeid korter dan vier maanden in Nederland of niet bekend is met het proces van inschrijving.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
32
Tabel 6 Top 10 wijken met het hoogste aantal arbeidsmigranten binnen het SGE, 2019 Gemeente
Wijk
Aantal
Gemeente
Eindhoven
Centrum
1.370
Eindhoven
Eindhoven
Oud-Woensel
1.240
Eindhoven
Helmond
Wijk 10 Binnenstad
1.125
Helmond
Eindhoven
Erp
1.080
Eindhoven
Eindhoven
Oud-Gestel
1.015
Eindhoven
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Figuur 4.3 Aantal arbeidsmigranten naar wijk, 2019
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Pendelrelaties: helft arbeidsmigranten woont en werkt in de regio Uit een analyse van de woonwerkrelaties van arbeidsmigranten in het SGE, blijkt dat de helft van de arbeidsmigranten die in de regio woont, ook in de regio werkt. Binnen de regio geldt dat Eindhoven (net als bij kenniswerkers) zowel een belangrijke woon- als werkgemeente is. Daarnaast pendelen veel arbeidsmigranten naar Son en Breugel en Helmond. Buiten de regio zien we vooral belangrijke inkomende en uitgaande pendelrelaties met Tilburg en Meierijstad.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
33
Figuur 4.4 Inkomende en uitgaande pendelstromen van arbeidsmigranten in SGE
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Figuur 4.5 Waar werken arbeidsmigranten die wonen in het SGE, 2019
8%
woont en werkt in regio woont in regio werkt elders
49% 43%
woont in regio werkplaats onbekend
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
4.3 Potentiële vraag naar shortstay 4.3.1
Kwantitatieve vraag
Uit de gesprekken met bedrijven en uitzenders blijkt dat er een groeiende vraag is naar shortstay voorzieningen voor arbeidsmigranten. Uit de data-analyse komt eenzelfde beeld. De vraag naar shortstay komt voort uit twee bewegingen: 1.
Korte tijdelijke verblijvers (korter dan 6 maanden).
2.
Arbeidsmigranten die nieuw in Nederland zijn en de eerste periode van hun verblijf woonruimte nodig hebben om van daaruit verder te kunnen zoeken naar meer permanente huisvesting.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
34
Kort tijdelijk verblijvende internationale arbeidsmigranten 37 procent van alle arbeidsmigranten die in de regio wonen, zijn hier korter dan een jaar. Daarvan blijft ongeveer de helft evenredig korter of langer dan een half jaar. In absolute zin gaat het om een doelgroep van 3.820 arbeidsmigranten die korter dan een half jaar blijft. In Figuur 4.6 is dit overzicht schematisch weergegeven. Wanneer we de internationale arbeidsmigranten die korter dan 6 maanden in de regio werken over het jaar heen in de tijd uitzetten dan blijkt dat er gemiddeld 300 korte tijdelijke verblijvers per maand in de regio aanwezig zijn. de laatste jaren neemt het aantal korte tijdelijke verblijvers toe, met een piek op 600 arbeidsmigranten in maart 2019. In de grafiek in Figuur 4.7 is deze analyse opgenomen.
Figuur 4.6 verblijfsduur arbeidsmigranten in het SGE, 2019
3.820 arbeidsmigranten 19%
tot 6 maanden 6 tot en met 12 maanden
47%
1 tot 3 jaar
18%
meer dan 3 jaar 17% Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Figuur 4.7 Aantal kort tijdelijk verblijvende (minder dan 6 maanden) internationale arbeidsmigranten per maand 700 600 500 400 300 200 100 juli_2013 september_2013 november_2013 jan_2014 maart_2014 mei_2014 juli_2014 september_2014 november_2014 jan_2015 maart_2015 mei_2015 juli_2015 september_2015 november_2015 jan_2016 maart_2016 mei_2016 juli_2016 september_2016 november_2016 jan_2017 maart_2017 mei_2017 juli_2017 september_2017 november_2017 jan_2018 maart_2018 mei_2018 juli_2018 september_2018 november_2018 jan_2019 maart_2019 mei_2019
0
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
35
Instromende arbeidsmigranten De tweede doelgroep voor short stay zijn de ‘zachte landers’. In Tabel 5 is het aantal instromende internationale arbeidsmigranten per jaar opgenomen. Gemiddeld gaat het in de periode 2011-2019 om 6.300 internationale arbeidsmigranten. Dat zijn er 780 per maand, stel dat zij ook 2 maanden verblijven in een short stay voorziening voor een zachte landing, dan komt het neer op ongeveer 1.400 vragers per maand. Echter, we weten dat een groot deel van de internationale arbeidsmigranten direct huisvesting vindt / krijgt vanuit de werkgever. Dus het is aannemelijk dat de vraag naar shortstay vanuit de instromende internationale arbeidsmigranten lager is dan onder kenniswerkers. Hoeveel exact is niet bekend. Seizoensdynamiek instromers beperkt De analyse van maandelijkse data wijst uit dat er geen sprake is van een sterk seizoenpatroon voor het SGE als geheel. Er is jaarlijks een redelijke constante instroom van arbeidsmigranten die vaak tot en met het einde van het jaar in dienst zijn van bijvoorbeeld een uitzendbureau. We zien geen extra toename in bijvoorbeeld de zomermaanden. De scherpe daling te zien in Figuur 4.8 aan het begin van het nieuwe jaar is dus waarschijnlijk name administratief te verklaren.
Figuur 4.8 aantal arbeidsmigranten in het SGE op basis van maandelijkse data, 2017-2019
nov-19
sep-19
jul-19
mei-19
mrt-19
jan-19
nov-18
sep-18
jul-18
mei-18
mrt-18
jan-18
nov-17
sep-17
jul-17
mei-17
mrt-17
jan-17
20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
4.3.2
Kwalitatief
Op basis van gesprekken is ook de kwalitatieve vraag naar shortstay huisvesting van arbeidsmigranten geïnventariseerd. Volgens de gesproken partijen zoeken Shortstay-arbeidsmigranten naar:
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
36
-
Een betaalbare kamer of studio
-
Het liefst een woonruimte voor zichzelf (eventueel gedeeld met partner), met een eigen voordeur
-
Op fietsafstand van het werk
-
Zelfstandige voorzieningen
-
Een gemeenschappelijke ruimte is niet nodig.
-
Ontspanning en sportfaciliteiten zijn wel belangrijk om ongewenst gedrag te voorkomen
-
Goede wifi is erg belangrijk
-
Een verkamerde woning is voor korte periode eventueel een optie. Hoe langer het verblijfsperspectief hoe meer wensen/eisen men vaak heeft.
-
Grote shortstaylocaties zijn ook en optie (dan vaak max 6 maanden op basis van logies).
Motie Roemer: eigen slaapkamer voor arbeidsmigranten Het afgelopen jaar debatteerde de Tweede Kamer over het adviesrapport van het Aanjaagteam bescherming arbeidsmigranten van Emile Roemer. In dit debat heeft De Tweede Kamer een motie aangenomen die de regering vraagt om voor arbeidsmigranten een kwaliteitseis van één persoon per slaapkamer en minimaal 15 vierkante meter leefoppervlakte per persoon te hanteren.
4.4 Huidig aanbod Op basis van de gesprekken en een inventarisatie van de beschikbare informatie op internet is het lastig om het gehele aanbod voor arbeidsmigranten in beeld te brengen. Veel reguliere of recreatieve woonruimte worden rechtstreeks verhuurd aan werkgevers, waardoor er weinig centraal vastligt. Het aanbod dat in beeld is (indicatief): ▪
Een uitzendbureau heeft aangegeven gemiddeld 500 á 600 bedden nodig te hebben.
▪
Labour Hotel Best: 70 kamers met in totaal 140 bedden.
▪
Shortstaycomplex in Hapert met 120 tweepersoons-studio’s (dus 240 bedden).
▪
Hotel Leenderweg Eindhoven: 100 arbeidsmigranten
▪
Deel van de arbeidsmigranten die zich permanent in Nederland vestigen komen terecht in het flexwonen van de corporaties. Volgens de prestatieafspraken met de corporaties moeten er in 2022 1.000 flexwoningen in Eindhoven zijn. De flexwoningen zijn echter niet specifiek bestemd voor arbeidsmigranten. Corporaties huisvesten hier een mix van doelgroepen: vooral studenten, spoedzoekers en arbeidsmigranten.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
37
Er lijkt door de werkgevers (die de woonruimte regelen) niet altijd rekening te worden gehouden met de privacy-wens van de arbeidsmigranten zelf (= mismatch met kwaliteit motie Roemer). Als aan normen volgens motie Roemer voldaan zou worden, zouden er beduidend meer woonruimten nodig zijn. Daarnaast blijkt uit de gesprekken dat het aanbod voor arbeidsmigranten zich meer lijkt te richten op ‘mid-stay’: 6 maanden tot 1 jaar, en slechts in mindere mate op het segment < 6 maanden. Er lijkt wel een trend te zijn om shortstayhotels of –complexen te creëren die specifiek zijn toegelegd op arbeidsmigranten. Ook werkgevers investeren hieraan mee. Sinds de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is het voor particuliere verhuurders mogelijk om woningen voor een bepaalde periode te verhuren. Bij zelfstandige woonruimte gaat het om contracten met een looptijd van maximaal twee jaar, bij onzelfstandige wooneenheden vijf jaar. Deze tijdelijke huurcontracten worden niet of nauwelijks ingezet bij de huisvesting van arbeidsmigranten omdat ze de werkgever te weinig flexibiliteit geven en sluiten in de ogen van werkgevers onvoldoende aan bij de dynamiek in de bedrijvigheid waar arbeidsmigranten worden ingezet.
Het is voor een verhuurder bijvoorbeeld niet mogelijk een huurcontract tussentijds op te zeggen en het is niet mogelijk een tijdelijk contract na het aflopen van de contractperiode voor opnieuw een bepaalde periode te verlengen. In de praktijk wordt vaak gewerkt met een logies-constructie waarbij de huisvesting voor de arbeidsmigrant wordt geregeld gedurende de periode dat een arbeidsmigrant werkt voor een bedrijf of uitzendbureau.
4.5 Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod 4.5.1
Prognoses van de vraag
In paragraaf 4.5 is een kwantitatieve prognose opgenomen van de verwachte ontwikkeling van het aantal internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten tot 2030. Daaruit komt een verwachte potentiële omvang naar voren van 56.630 tot 73.990 internationale werknemers in 2030. Op dit moment is 60 procent van de internationale werknemers in het SGE arbeidsmigrant. Indien deze verhouding in de toekomst ongewijzigd blijft, betekent dit naar schatting een totaal tussen de 33.980 en 44.395 internationale arbeidsmigranten in de COROP-regio Zuidoost-Brabant. Vanuit de gesprekken wordt eveneens een groei van het aantal arbeidsmigranten verwacht als het gevolg van een toegenomen vraag naar praktisch geschoolde arbeid in combinatie met een afnemende beroepsbevolking. Uitzendbureaus geven aan dat er naar verwachting 10 tot 15 duizend plekken nodig zijn op de korte
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
38
termijn om aan de vraag naar huisvesting te voldoen. Daarvan zit de meeste groeipotentie in Eindhoven, Helmond en Best. 4.5.2
Welke ontwikkelingen zitten in de pijplijn?
Bij de gesproken partijen in het kader van dit onderzoek zijn geen plannen bekend voor nieuwe of bestaande locaties (transformaties) voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Er zijn plannen om het NH-hotel in Geldrop te transformeren tot een woonplek voor arbeidsmigranten. Dit is tot op heden echter nog niet van de grond gekomen vanwege de weerstand van omwonenden.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
39
5. Shortstay gericht op internationale studenten 5.1 Aantal en kenmerken internationale studenten Er woonden in 2019 in het SGE 3.760 internationale studenten. Sinds 2010 is deze groep jaarlijks met gemiddeld 11 procent gegroeid. Aan de TU Eindhoven studeerden vorig jaar 2.100 internationale studenten, de Fontys Hogeschool telt er dit jaar circa 1.300 en de Design Academy nog eens 750. De meeste studenten doen een bachelor- of masteropleiding en verblijven hun gehele studieperiode (veelal 2 tot 4 jaar). De groep studenten die kort verblijven (een half jaar of een jaar) is relatief klein: de TU Eindhoven kent circa 200 exchange studenten per jaar. Ook studentenhuisvester Vestide geeft aan slechts 300 studenten voor een korte periode te huisvesten.
Figuur 9 Ontwikkeling aantal internationale studenten dat in het SGE woont 4.000 3.000 2.000
2.060 1.765 1.885 1.495 1.560
2.420
2.670
2.915
3.305
3.760
1.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
5.2 Potentiële vraag naar short stay 5.2.1
Kwantitatieve vraag
De vraag naar shortstay voor internationale studenten komt voort uit twee bewegingen: internationale studenten die kort tijdelijk verblijven (een of twee semesters) of internationale studenten die zich hier vestigen en de eerste paar weken of maanden nodig hebben om zich verder te oriënteren op hun verblijf in Nederland. Zij kunnen (anders dan de meeste Nederlandse studenten) niet forenzen of bij hun ouders blijven wonen. Voor deze groep geldt echter dat een vorm van permanente huisvesting voorkeur geniet boven een short stay accommodatie. Veel van deze studenten krijgen een tweejarig huurcontract via Vestide, en hebben daarna voldoende inschrijftijd opgebouwd om een andere
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
40
woonruimte te vinden. Vooral in dit jaar blijkt het erg lastig om daarna zelf woonruimte te vinden, wat stress oplevert bij studenten. Short stay is een eerste uitkomst, maar wel second best ten opzichte van permanente huisvesting. Een exacte en volledige inschatting van de kwantitatieve vraag naar short stay is niet goed te maken op basis van dit onderzoek. 5.2.2
Kwalitatieve vraag
Uit de gesprekken met onderwijsinstellingen en studentenhuisvesters blijkt dat de kwalitatieve vraag van shortstay studenten eigenlijk niet veel afwijkt van die van reguliere internationale studenten. Internationale studenten zoeken vooral naar: ▪
Betaalbare woonruimte: een deel van de internationale studenten (vooral van buiten de EU, voor hen is het collegegeld duurder waardoor dit duidelijk andere groep studenten aantrekt) heeft een relatief groot prijsbereik, maar de meerderheid van de shortstay studenten zoekt net als reguliere student een woning van max € 500 tot € 600 euro per maand.
▪
Woonruimte zonder defecten: alles moet heel zijn en werken.
▪
Veel ruimte: geldt vooral voor studenten Design Academy in verband met het type werk, zoeken naar plek om een soort atelier op te kunnen bouwen.
▪
Liefst een eigen badkamer.
▪
Centrum is de meest aantrekkelijke locatie: veel voorzieningen en activiteiten. Buitenlandse studenten komen amper in omliggende gemeenten terecht.
▪
Nabijheid van ‘gelijkgestemden’ is van groot belang. Het is belangrijk om voldoende ontmoetingsgelegenheden nabij te hebben voor het opbouwen van community, en om eenzaamheid tegen gaan.
5.3 Huidig aanbod Onderstaande tabel geeft een overzicht van het studentenaanbod naar maximum huurperiode. < 6 maanden Vestide
550
Holland2stay
25
tot 2 jaar
2.500 60
Flexwonen Student Hotel Camelot / Xior /
Campus-contract
1.000 400 525
Magis / Friendly housing* *Inschatting van short stay aanbod op basis van nagestuurde informatie over getransformeerde kantoorpanden.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
41
Het shortstay aanbod bestaat uit zo’n 575 accommodaties, waarvan Vestide het grootste deel bezit. Het overige aanbod verhuurt Vestide voornamelijk met een campuscontract. Daarnaast bezit Holland2stay nog 25 shortstay studio’s voor studenten, en daarnaast 60 studio’s met campuscontracten. Hoewel flexwonen geen specifiek studentenproduct is, komen in de flexwoningen van corporaties ook (gedeeltelijk) studenten terecht. Dit valt echter niet binnen de definitie van shortstay. Student Hotel heeft tenslotte 400 kamers die als shortstay gehuurd kunnen worden, maar ook voor langere perioden te huur zijn. Een groot gedeelte van de studenten regelt huisvesting niet via een van deze partijen, maar via informele netwerken (via-via, Facebook, antikraak etc.). Ook woont een deel van de shortstay studenten bij particuliere verhuurders. Een aantal van de gesproken partijen zien in dit particuliere segment in de afgelopen jaren een ontwikkeling ontstaan: particulieren die hun studentenwoning verbouwen en vervolgens als appartement aan expats verhuren. Het beeld bestaat dat hierdoor veel betaalbare studentenwoningen en kamers permanent uit de voorraad verdwijnen.
5.4 Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod 5.4.1
Prognose van de vraag
Volgens de Monitor Studentenhuisvesting7 is er in Eindhoven een forse groei van het aantal studenten in Eindhoven te verwachten. Conform de trend van de afgelopen jaren zal het aantal Nederlandse studenten op kamers richting de toekomst iets gaan afnemen. Daar tegenover staat een forse groei van het aantal buitenlandse studenten die in Eindhoven een woning nodig zullen hebben. Zo verwacht de TU Eindhoven binnen 5 tot 8 jaar te groeien met zo’n 3.000 studenten (waarvan groot deel internationaal). De TU/E streeft ernaar om te groeien naar 25 procent internationale studenten op het totaal. De Design Academy verwacht in de komende jaren een maximale groei van 150 studenten te faciliteren. Daarnaast is er op dit moment tekort aan ongeveer 1.500 studentenwoningen. 5.4.2
Welke ontwikkelingen zitten in de pijplijn?
Er zijn plannen van Vestide en de TU Eindhoven om 750 wooneenheden toe te voegen. Het gaat om de ontwikkeling van twee woontorens op de Campus. Het idee is echter om hier vooral campus-contracten in te gaan zetten, en geen shortstay eenheden.
7 ABF, 2020. https://www.abfresearch.nl/publicaties/landelijke-monitor-studentenhuisvesting-2020
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
42
Belangrijk aandachtspunt bij de ontwikkeling van nieuwe studentenwoning is de bereikbaarheid van de campus voor internationale studenten, aangezien internationale studenten geen ov-kaart krijgen. Ontwikkelaar Xior gaat 250 studentenwoningen realiseren in een voormalig kantoorpand aan de op de hoek Boschdijk-Zernikestraat. De verwachte oplevering is in de loop van 2022, maar het is onbekend of hier shortstay in komt.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
43
6. Synthese: kaders en richtlijnen voor shortstaybeleid 6.1 Conclusies Definitie van short stay Bij het vaststellen van een definitie voor short stay is het van belang een minimale termijn te hanteren waarmee deze wijze van huisvesten zich onderscheidt van een verblijf in een hotel. Aan de andere kant is een maximale termijn die praktisch aansluit bij de regels die de Belastingdienst stelt van belang. De voorgestelde definitie bakent short stay af als tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden, met de mogelijkheid van verlenging met nogmaals 6 maanden als wordt voldaan aan de voorwaarden die de Belastingdienst daar aan stelt. In sommige gemeenten wordt binnen de definitie van short stay gekozen voor het specifiek benoemen van doelgroepen. Dat is vanuit de potentiële vraag naar dit soort voorzieningen begrijpelijk (het zijn met name internationale werknemers die gebruik zullen maken van de voorzieningen), maar de vraag of je daar als gemeente op wilt en kunt sturen / handhaven. Wel relevant is dat de reguliere definitie van short stay vaak niet aansluit bij de behoefte van buitenlandse studenten. Vaak blijven zij voor enkele jaren in Eindhoven om te studeren. Als het om één studiejaar gaat, is een contract voor maximaal 6 maanden te kort. Dan past 10 maanden beter.
Maar een beperkt deel van de studenten verblijft korter en is gebaat bij een short stay huur contract voor maximaal 6 maanden. In andere grote steden is het gebruikelijk dat bewoners van een short stay woning toeristenbelasting betalen. Vraag en aanbod Er is op basis van de verwachte vraagontwikkeling en het ervaren huidige tekort voor alle onderscheiden doelgroepen sprake van een aanvullende behoefte aan short stay huisvesting in Eindhoven en de andere gemeenten in het SGE. In aantallen speelt dit het sterkst bij de groep arbeidsmigranten. Voor deze groep speelt tevens dat de huidige huisvesting vaak niet voldoet aan de kwalitatieve eisen die op basis van het rapport van de commissie Roemer aan de huisvesting van arbeidsmigranten zouden moeten worden gesteld. Vaak is geen sprake van voldoende privacy en van voldoende ruimte in kwalitatief goede huisvesting. Ook
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
44
zijn arbeidsmigranten vaak te ver weg gehuisvest van de plekken waar zij werken. Dit brengt onnodig woon-werkverkeer met zich mee. Dit legt een extra druk op het vinden van passende huisvesting voor deze groep. Ook voor expats en kenniswerkers is een aanvullende behoefte aan passende huisvesting. Door de diversiteit binnen deze groep, is de breedte aan gewenste huisvestingsvormen en de gewenste kwaliteit groter dan bij arbeidsmigranten. Bedrijven en instellingen ervaren een aanvullende behoefte aan goede huisvesting voor expats en arbeidsmigranten. Ten aanzien van buitenlandse studenten is de verwachting dat hun aantal de komende jaren fors zal gaan stijgen. Ook voor deze groep is meer huisvesting nodig, hoewel het aantal short stay woningen volgens de strikte definitie beperkt is. Het is te overwegen voor studenten een ruimere periode voor short stay aan te houden (zie ‘definitie’). Short stay plekken verdwijnen snel weer Een punt van zorg is dat veel toegevoegde short stay plekken snel weer verdwijnen en worden omgezet naar reguliere huurwoningen. Het lijkt voor huisvesters erg aantrekkelijk om gebruik te maken van de fiscale voordelen die worden geboden bij het transformeren van bestaande kantoren naar short stay woonruimte om deze plekken vervolgens zo snel mogelijk regulier te verhuren.
6.2 Afwegingskader Op basis van voorliggend onderzoek en de conclusies die wij hieruit trekken hebben wij een opzet gemaakt voor een afwegingskader waaraan toekomstige plannen op een objectieve manier beoordeeld kunnen worden. Dit afwegingskader dient als eerste opzet en aanzet en kan door de gemeente Eindhoven en gemeenten in de regio als inspiratie worden gezien om na afronding van het onderzoek verder uit te werken en in eventueel in beleid te incorporeren. We lichten het afwegingskader in deze paragraaf toe. Een afwegingskader geeft een aantal heldere wensen en eisen op grond waarvan een plan objectief kan worden beoordeeld. Het is een proces-instrument dat ertoe dient de kwaliteit en wenselijkheid van nieuwe initiatieven te toetsen. De afwegingscriteria richten zich op de mate waarin plannen bijdragen aan het bedienen van de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Het is daarbij zaak om de beste plannen het hoogst te laten scoren, maar niet zo stringent te zijn dat kansrijke plannen onnodig afvallen. We werken daarom een scoringsmethodiek uit die alleen op bepaalde essentiële punten tot een ‘knock out’ leidt, maar die vooral
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
45
recht doet aan de positieve aspecten van een plan. Op deze manier kan de gemeente meewerken aan de plannen die het best scoren op een combinatie van kwaliteiten. We onderscheiden in het afwegingskader een drietal stappen: 1. het kwantitatieve kader gaat over de aanwezigheid van voldoende extra vraag in de markt. 2. het ruimtelijke kader betreft de inpasbaarheid van een plan in de ruimtelijke visie van de gemeente op een (deel)gebied. 3. het kwalitatieve kader gaat over afwegingen van verschillende kwalitatieve aspecten van het plan. Door in het afwegingskader ook de ruimtelijke afweging een plek te geven is het mogelijk om prioriteit te geven aan bijvoorbeeld inbreidingsplannen, transformatie van bestaand vastgoed of locaties die de ruimtelijke structuur van de gemeente versterken. De prioriteitstelling kan in het afwegingskader nog nader worden uitgewerkt door gebieden aan te wijzen waar transformatie (zeer) gewenst is. In onderstaand schema is dit weergegeven.
Op basis van het afwegingskader kan een initiatief maximaal een x-aantal punten krijgen. ▪ Initiatieven die meer dan de helft van de punten scoren voldoen in zeer grote mate. Deze plannen krijgen een positieve beoordeling vanuit het afwegingskader. ▪ Plannen met iets minder punten krijgen het advies het plan kwalitatief passender te maken. Voorziet de partij hier niet in dan volgt een negatieve beoordeling.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
46
We werken het afwegingskader nader inhoudelijk uit voor de groep internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten. 6.2.1
Internationale kenniswerkers en expats
De eisen ten aanzien van ruimtelijke wenselijkheid waarderen transformatie van bestaand vastgoed hoger dan nieuwbouw en waarderen ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied hoger dan ontwikkelingen in uitleggebieden. De eisen in het onderdeel kwalitatieve toetsen waarderen plannen die invulling geven aan de adviezen van de commissie Roemer hoger dan plannen die dat niet doen (arbeidsmigranten). Ook worden plannen die voor langere tijd als short stay worden geëxploiteerd hoger gewaardeerd dan plannen waarbij dat niet het geval is. Te slotte worden plannen waar aandacht is besteed aan mogelijke flexibiliteit in doelgroepen, plannen waar aandacht is besteed aan voorzieningen en services en plannen waar aandacht is besteed aan het welzijn en ontspanningsmogelijkheden van bewoners hoger gewaardeerd dan plannen waarbij dat niet het geval is. Kwantitatieve afweging 1.
Past het plan binnen de geprognosticeerde behoefte van de gemeente: • Kenniswerkers …tot …. in de periode tot 2030
Beoordeling Ja → kwalitatief kader Nee → behoefte dient door initiatiefnemer te worden aangetoond
Ruimtelijk kader
Score / beoordeling
2.
Transformatie Nieuwbouw
Betreft het nieuwbouw of transformatie?
Locatie waar transformatie zeer gewenst is
3.
A : Ligging in deelgebied
→ stap 3A. → stap 3B.
→ +2
Locatie waar transformatie gewenst kan zijn → +1 Ongewenste locatie (of: negatieve beoordeling)
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
→ -1
47
3. B: Inbreiding of uitbreiding (conform definitie van ‘bestaand stedelijk gebied’, uit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking)
Binnen BSG Buiten BSG (> 50 eenheden) Buiten BSG (< 50 eenheden) (of: negatieve beoordeling)
→ +1 → +0 → -1
Locatie op een bedrijventerrein (mits wordt voldaan aan externe veiligheidscontouren bestemmingsplan, zo niet: onherroepelijk afwijzen) Kwalitatief kader
Clustering > 50 eenheden Relatie met bedrijvigheid Geen relatie met bedrijvigheid Score / beoordeling
→ +1 → +1 → -1
4.
Eisen aan woonruimte 5. 6. 7.
8.
Oppervlakte: vraag vanuit kenniswerkers minimaal 40 m2. Groeiende groep expat-gezinnen die ruimere woonruimte van minimaal 80 m2 zoekt. Prijs: niet in alle gevallen betaalt werkgever het shortstay verblijf. Niet alle kenniswerkers kunnen een prijs van €1.000+ per maand betalen . Minimaal 10 jaar shortstay verhuur? Zo, niet: door de initiatiefnemer aantoonbaar minimaal 10 jaar te verhuren als middenhuurwoning (<€1.000 per maand)
< 40 m2 80 m2+
→ -1 → +1
Minimaal 50% €752 - €1.000
→ +1
Ja Nee, middenhuur Nee
→ +2 → +1 -→ +0
Voorziet het plan in flexibiliteit? Mogelijkheden ombouw tot bedrijfsruimte? Modulair bouwen / circulair bouwen / flexibiliteit in gebruik of doelgroep (magic mix)?
Ja
→ +1
Eisen aan voorzieningen Minimum: wasvoorzieningen, WIFI, beschikking over eigen keuken met koelkast, goede thuiswerkplek, eigen badkamer → +1 9.
Voldoende voorzieningen en services betrokken bij plan?
Gemeenschappelijke ontmoetingsruimte → +1 Indien wenselijk: Schoonmaak service, sportvoorzieningen, (gratis) fietsverhuur → +1
Het voorstel is om in het afwegingskader voor kenniswerkers in eerste instantie plannen te honoreren die minimaal 6 punten halen. Dat is de helft van het maximale aantal punten dat mogelijk is bij transformatie. Dit betekent wel dat een plan voor transformatie hoger kan scoren dan een plan voor nieuwbouw. De scoremethodiek moet in de praktijk worden getoetst om gevoel te krijgen of het juiste gewicht wordt toegekend aan de verschillende wensen en eisen. Om te beginnen met de twee initiatieven die voorliggen, Flight Forum en High Tech Campus.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
48
6.2.2
Arbeidsmigranten
In onderstaand schema is het afwegingskader voor shortstay huisvesting van arbeidsmigranten opgenomen. Kwantitatieve afweging 1.
Beoordeling
Past het plan binnen de geprognosticeerde behoefte van de gemeente: • Arbeidsmigranten …tot …. in de periode tot 2030
Ja → kwalitatief kader Nee → behoefte dient door initiatiefnemer te worden aangetoond
Ruimtelijk kader
Score / beoordeling
2.
Transformatie Nieuwbouw
Betreft het nieuwbouw of transformatie?
Locatie waar transformatie zeer gewenst is
3.
→ stap 3A. → stap 3B.
→ +2
Locatie waar transformatie gewenst kan zijn → +1
A: Ligging in deelgebied
Ongewenste locaties (of: negatieve beoordeling)
→ -1
3.
B: Inbreiding of uitbreiding (conform definitie van ‘bestaand stedelijk gebied’, uit de Ladder voor Duurzame Verstedelijking)
Binnen BSG Buiten BSG (> 300 eenheden) Buiten BSG (< 300 eenheden) (of: negatieve beoordeling)
→ +1 → +0 → -1
4.
Locatie op een bedrijventerrein (mits wordt voldaan aan externe veiligheidscontouren bestemmingsplan, zo niet: onherroepelijk afwijzen)
Omvang > 150 eenheden Relatie met bedrijvigheid Geen relatie met bedrijvigheid
→ +1 → +1 → -1
Kwalitatief kader
Score / beoordeling Eisen aan woonruimte
5.
6. 7. 8.
Woonruimte voldoet aan eisen volgens Motie Roemer? En aan lokaal vigerende afspraken8 (minimaal 30 m2 per persoon én 1 slaapkamer (evt. per stel) Prijs: minimaal 50% van het plan maximaal €150 per week.
Ja Nee
→ +1 → -1
Ja Nee
→ +1 → -1
Huurcontract losgekoppeld van arbeidscontract Minimaal 10 jaar shortstay verhuur? Zo, niet: door de initiatiefnemer aantoonbaar minimaal 10 jaar te verhuren als studentenwoning of woning voor statushouders.
Ja Ja Nee, wel studenten of statushouders Nee
→ +1 → +2 → +1 → +0
8 In het Afsprakenkader huisvesting van arbeidsmigranten Stedelijk Gebied Eindhoven wordt
uitgegaan van de eisen van het keurmerk Stichting Normering Flexwonen of Agrarisch Keurmerk Flexwonen (bij agrarische bedrijven). De commissie Roemer heeft in haar advies een aantal verdere verbeterstappen opgenomen.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
49
9.
Voorziet het plan in flexibiliteit? Mogelijkheden ombouw tot bedrijfsruimte? Modulair bouwen / circulair bouwen / flexibiliteit in gebruik of doelgroep (magic mix)? 10. Begeleiding / complexbeheerder / welfare-officer aanwezig (i.r.l.t. overlast buurt en bieden ontspanningsmogelijkheden)
Ja
→ +1
Ja
→ +1
Eisen aan voorzieningen 11. Voldoende voorzieningen en services betrokken bij plan?
Minimum: wasvoorzieningen, WIFI, beschikking over (gedeelde) keuken, beschikking over koelkast → +1 Eigen badkamer
→ +1
Het gehanteerde uitgangspunt is om plannen te honoreren die minimaal 8 punten halen. Dat is de helft van het maximale aantal punten dat mogelijk is bij transformatie. Dit betekent wel dat een plan voor transformatie hoger kan scoren dan een plan voor nieuwbouw.
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
50
Bijlage I Onderzoeksverantwoording In dit hoofdstuk gaan we in op de verschillende typen onderzoek die zijn ingezet om de onderzoeksvragen te beantwoorden. Achtereenvolgens gaan we in op onderzoek naar behoefte / vraag en naar het aanbod. In meer algemene zin is gebruik gemaakt van deskresearch om een beeld te vormen over de definitie van shortstay en welke randvoorwaarden en beleidskaders andere gemeenten in Nederland hanteren.
Onderzoek naar behoefte / vraag Om een goed beeld te krijgen van de vraag naar shortstay, hebben we data-analyse uitgevoerd naar de omvang en kenmerken van de internationale werknemers die in het SGE wonen en werken. Dat is gedaan op basis van de database Internationale werknemers van Decisio (zie onderstaand kader). In deze database ontbreken enkele groepen die mogelijk wel gebruik maken van shortstay voorzieningen, zoals: 1. Internationals die tijdelijk op projectbasis in de regio werken, maar waarvan het (moeder)bedrijf buiten Nederland gevestigd is; 2. Geprivilegieerden die vanwege privacywetgeving niet in de cijfers zijn opgenomen. Aanvullend voerden we een aantal gesprekken om de omvang en kenmerken van deze doelgroepen in beeld te brengen. Daarnaast gebruikten we de gesprekken om te kijken naar kwalitatieve wensen met betrekking tot de huisvesting, zoals de locatie en prijs. Wij hanteren de volgende definitie voor een internationale werknemer: een internationale werknemer is economisch-actief en is in loondienst bij een in Nederland gevestigde organisatie, waarvoor loonheffing is betaald aan de Belastingdienst. Daarnaast geldt dat deze persoon alleen een buitenlandse nationaliteit heeft; oftewel deze persoon heeft niet de Nederlandse nationaliteit.
Cijfers internationale werknemers op basis van CBS Microdata Het CBS geeft geaccrediteerde organisaties toegang tot de databestanden op basis waarvan het CBS haar statistieken opstelt (de zogenaamde ‘CBS Microdata’). Decisio heeft toegang tot CBS Microdata en gebruikt dit om de ‘Monitor internationale werknemers’ op te stellen op basis van diverse uitgangspunten, waaronder: ▪
De werknemer werkt(e) in Nederland, bij een in Nederland gevestigde organisatie
QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN
51
▪
De werknemer heeft de buitenlandse nationaliteit (oftewel: geen Nederlandse nationaliteit)
▪
De werknemer verdient een inkomen uit ‘actieve arbeid’. Oftewel, internationale werknemers zijn niet in de monitor opgenomen wanneer zij bijvoorbeeld een uitkering ontvangen, of werkloos zijn
Voor de monitor koppelt Decisio arbeidscontract-informatie van internationale werknemers in Nederland aan uiteenlopende persoonsgegevens. Op gemeenteniveau en (deels) op postcodeniveau geeft de monitor vervolgens onder meer inzicht in het aantal internationale werknemers dat in een regio woont en/of werkt, in welke sector zij werkzaam zijn, hoe lang zij in Nederland economisch actief zijn en wat hun land van herkomst is. In verband met privacywetgeving zijn we verplicht aantallen af te ronden op vijftallen.
Onderscheid arbeidsmigranten en kenniswerkers In onze monitor en ook voor dit onderzoek maken wij onderscheid tussen twee doelgroepen: de internationale arbeidsmigrant en internationale kenniswerker. Reden is dat deze twee doelgroepen naar verwachting andere behoeften hebben op bijvoorbeeld het gebied van onderwijs en huisvesting. Door in de voorliggende rapportage het onderscheid tussen deze doelgroepen te hanteren, kunnen we gerichter inzicht geven in de match tussen vraag en aanbod op het gebied van shortstay. De definities zijn als volgt: ▪
Een arbeidsmigrant is een internationale werknemer die minder verdient dan de gestelde minimale looneis voor kenniswerkers 9.
▪
Een kenniswerker is een internationale werknemer die meer verdient dan de gestelde minimale looneis.
Prognose ontwikkeling doelgroepen Door het combineren van bestaande prognoses over het aantal banen en het aantal Nederlanders zonder migratie achtergrond kunnen we een inschatting maken van de vraag naar internationale werknemers tot 2030. We doen dit op COROP-niveau; het SGE valt onder de COROP-regio2 Zuidoost-Brabant. Achtergrond prognose De prognose wordt gemaakt op basis van twee bestaande prognoses. Een prognose voor de ontwikkeling van het aantal banen en een prognose voor de ontwikkeling van het aantal beschikbare werknemers (zonder eerste generatie migratieachtergrond).
9 De minimale looneis voor kenniswerkers is ontleend aan de bruto loonbedragen in de
kennismigrantenregeling. In 2019 ligt de grens op € 29.930 voor personen jonger dan 30 jaar en € 40.820 voor personen ouder dan 30 jaar.
ONDERZOEK SHORT STAY
52
Voor de baanontwikkeling baseren we ons op de regionale COROP10-prognoses, zoals in WLO11 Hoog en Laag (bron: PBL & CPB, 2016). In het WLO laag scenario is uitgegaan van relatief ongunstige economische ontwikkeling en gemiddelde landelijke BBP groei van 1%. In het WLO hoog scenario is juist uitgegaan van relatief gunstige economische ontwikkelingen en een gemiddelde landelijke BBP groep van 2%. Voor de COROP-regio Zuidoost-Brabant is de verwachte banengroei tussen 2012 en 2030 binnen WLO-laag 8% en de verwachte banengroei in dezelfde periode binnen WLO-hoog 16%. Voor de ontwikkeling van het aantal beschikbare werknemers zonder eerste generatie migratieachtergrond maken we gebruik van de regionale prognose bevolkingsopbouw (bron: PBL & CBS, 2019). Van deze prognose maken we gebruik van de jaarlijkse verwachtte groeicijfers van het aantal personen zonder eerste generatie migratie achtergrond tussen de 15-70. Voor de COROP- regio Zuidoost-Brabant is de verwachte krimp van het aantal personen in deze leeftijd zonder eerste generatie migratie achtergrond 5%.
Het verwachtte aantal internationale werknemers tot en met 2030 berekenen door te kijken naar het verschil tussen het aantal banen dat volgens de verwachtingen van de WLO-hoog en -laag scenario’s beschikbaar is in de regio en het aantal Nederlanders zonder migratie achtergrond dat beschikbaar is om deze arbeidsplaatsen te vullen. De prognose geeft dus in feite de totale vraag naar internationale werknemers weer binnen de WLO-hoog en -laag scenario’s.
Voor de prognose van het aantal internationale werknemers tot 2030 in ZuidoostBrabant is uitgegaan van de volgende economische scenario’s: ▪
Scenario Laag: dit scenario is gebaseerd op de verwachte regionale baanontwikkeling zoals in WLO Laag.
▪
Scenario Hoog: dit scenario is gebaseerd op de verwachte regionale baanontwikkeling zoals in WLO.
Onderzoek naar het aanbod van shortstay in de regio Om een beeld te krijgen van het huidige aanbod aan shortstay in de regio en om initiatieven / plannen voor toekomstige ontwikkeling te inventariseren, zijn gesprekken gevoerd met verschillende partijen:
10 COROP is een door het CBS gehanteerde regionale indeling van Nederland. Er zijn in totaal
40 COROP gebieden. 11 Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO) is een onderzoek opgesteld door het PBL en CBS. Het onderzoek betreft prognoses voor verschillende sociaaleconomische domeinen.
ONDERZOEK SHORT STAY
53
1. Aanbieders van shortstay voorzieningen (Holland2stay, Corporate Housing Solutions, Corporate Housing Factory, Vestide) 2. Belangrijke werkgevers die gebruik maken van tijdelijke arbeidskrachten (ASML, TU Eindhoven, Uitzendbureaus, Militaire Vliegbasis) 3. Verschillende potentiële aanbieders / initiatiefnemers (het kantorencluster Flight Forum en de High Tech Campus Eindhoven) Naam organisatie 1
High Tech Campus
2
Fligth Forum
3
Expat Center
4
Militaire Vliegbasis Eindhoven
5
ASML
6
Scherpenhuizen
7
TU Eindhoven Real Estate
8
Design Academy
9
Holland2Stay
10
Corporate Housing Factory
11
Eurojob
12
Trudo
13
Mijn Thuis
14
Woon inc
15
Woonbedrijf
16
Gemeente Eindhoven
In bijlage II is een overzicht van de gespreksonderwerpen terug te vinden. Aanvullend op de verkregen informatie uit de gesprekken is via deskresearch nagegaan wat op internet wordt aangeboden aan shortstay accommodaties. Hierbij is ook specifiek naar de kwaliteit en de kenmerken van het aanbod gekeken
ONDERZOEK SHORT STAY
54
Bijlage II Gespreksonderwerpen inventarisatie aanbod woonruimte shortstay Eindhoven Algemeen • Welke definitie van shortstay hanteert men zelf? • Welke ontwikkelingen ziet men op de shortstay markt? Behoefte aan shortstay Bedrijven/uitzendbureaus • Werkt men met buitenlandse werknemers? o Hoeveel buitenlandse werknemers heeft men in dienst (in Eindhoven, in de regio en elders)? o In welke sectoren/bedrijfsonderdelen zet men buitenlandse werknemers in? o Wat is de verdeling over deze sectoren/bedrijfsonderdelen? • Welk deel van de buitenlandse werknemers die men in dienst heeft, heeft behoefte aan shortstay huisvesting in Eindhoven en in de regio? o Aan hoeveel woonplekken in shortstay heeft men structureel behoefte? o Zijn er seizoenverschillen? o Hoe groot zijn die verschillen? • Welke deel van de buitenlandse werknemers vestigt zich uiteindelijk permanent in Nederland? Onderwijsinstellingen • Hoeveel buitenlandse studenten zijn er? Hoeveel buitenlandse promovendi? • Gebruikt men shortstay voor de huisvesting van buitenlandse studenten? o Hoeveel buitenlandse studenten en promovendi wonen in shortstay? • Maakt men afspraken met huisvesters over de huisvesting via shortstay? o Met welke partijen? o Over hoeveel plekken per jaar? • Welke deel van de buitenlandse studenten/promovendi vestigt zich uiteindelijk permanent in Nederland? Aanbod en gebruik shortstay
Bedrijven/uitzendbureaus • Hoe wordt de shortstay huisvesting geregeld (in Eindhoven en in de regio)? o Welk deel van deze werknemers huisvest men zelf? ▪ Hoe komt men aan woningen (zelf ontwikkelen, prefab, aankopen, anders)? o Welk deel wordt door andere partijen gehuisvest? o Welke partijen?
ONDERZOEK SHORT STAY
55
Welke afspraken worden gemaakt? Op welke manier wordt de shortstay geregeld? Reguliere campussen? Huisvesting in bestaande woningvoorraad (verkamering)? Vakantieparken? Campings? Anders? o Wat zijn de prijsniveaus? Wat is de omloopsnelheid? Hoe lang woont men gemiddeld? Welke kwaliteitsnormen worden gehanteerd? Wat zijn de belangrijke randvoorwaarden ten aanzien van: o Beschikbare voorzieningen o Bereikbaarheid/afstand tot werk o Groepen die wel en niet samen kunnen wonen o Geschikte en minder geschikte locaties (wonen op een bedrijventerrein?) o Verblijfsduur Wat vinden buitenlandse werknemers zelf belangrijk in relatie tot shortstay huisvesting (woning, faciliteiten, verblijfsduur, etc.)? o o
• • •
•
Onderwijsinstellingen • Heeft men zelf huisvestingsaanbod in shortstay? o Hoeveel? o Waar? Huisvesters • Welke aanbod aan shortstay biedt men in Eindhoven en in de regio? Welke aantallen op welke locaties? In welke vorm (campussen, reguliere woningvoorraad, recreatieparken, campings, anders)? o Hoe komt men aan woningen (zelf ontwikkelen, prefab, aankopen, anders)? o Hoe maakt men de keuze voor locaties (marktomstandigheden, geldend beleid, anders)? • Welke partijen bedient men met het aanbod? • Hoe ziet de verdeling van gebruikers van het aanbod eruit? o Aandeel internationals dat voor kortere tijd in Nederland woont o Aandeel internationals dat shortstay als opstap naar reguliere woning gebruikt o Aandeel Nederlanders dat om verschillende redenen gebruik maakt van shortstay • Wat zijn de prijsniveaus? • Aan hoeveel woonplekken in shortstay is er structureel behoefte? Zijn er seizoenverschillen? Hoe groot zijn die verschillen? • Wat is de omloopsnelheid? Hoe lang woont men gemiddeld? • Welke kwaliteitsnormen worden gehanteerd? • Wat zijn de belangrijke randvoorwaarden ten aanzien van:
ONDERZOEK SHORT STAY
56
Beschikbare voorzieningen Bereikbaarheid/afstand tot werk Groepen die wel en niet samen kunnen wonen Geschikte en minder geschikte locaties (wonen op een bedrijventerrein?) o Verblijfsduur Wat vinden buitenlandse werknemers zelf belangrijk in relatie tot shortstay huisvesting (woning, faciliteiten, etc.)? o o o o
•
Algemeen • Welk aanbod aan shortstay kent men in Eindhoven en in de regio (behalve het eigen aanbod)? Onderscheid naar locaties, aantallen, doelgroepen en geboden kwaliteit Ontwikkeling van de behoefte • Hoe ziet men de ontwikkeling van de behoefte aan shortstay huisvesting in Eindhoven en in de regio de komen jaren? o Neem het toe, neemt het af, blijft het gelijk? o Hoe groot is de eventuele verwachte toe- of afname? o Wat zijn de achtergronden bij deze verwachte ontwikkelingen? • In hoeverre speelt COVID-19 nu en op termijn (naar verwachting) een rol als het gaat om de vraag naar shortstay in de toekomst? Plannen • Heeft men zelf plannen voor het toevoegen van shortstay faciliteiten in Eindhoven en in de regio? o Op welke locatie? o Welke aantallen? o Welke fasering? • Kent men plannen van andere partijen voor het toevoegen van shortstay faciliteiten in Eindhoven en in de regio? o Op welke locatie? o Welke aantallen? o Welke fasering? Tot slot • Welke aandachtspunten wil men meegeven voor het onderzoek?
ONDERZOEK SHORT STAY
57
Bijlage III Tabellen data-analyse internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten Kenmerken van internationale kenniswerkers Herkomstlanden: de grootse groepen kenniswerkers zijn afkomstig uit België, India en Polen Als we kijken naar de top 10 herkomstlanden van kenniswerkers en een vergelijking maken tussen 2010 en 2019 zoals in Tabel 7 zien we een aantal duidelijke trends. Tussen 2010 en 2019 zijn de aantallen van de twee grootste groepen kenniswerkers, de Duitsers en Britten slechts in beperkte mate toegenomen. Daarentegen is het aantal Belgische Indische en Poolse kenniswerkers wel sterk toegenomen. Daarnaast zien we ook een sterkere toename van het Italiaanse en Spaanse kenniswerkers. Tabel 7 Top 10 herkomstlanden kenniswerkers in het SGE 2010
2019
Nationaliteit
Aantal
Percentage
Nationaliteit
Aantal
Percentage
Duitsland
700
12%
Belgisch
1.490
11%
Brits burger
605
10%
Indiaas
1.245
9%
Belgisch
395
7%
Pools
1.205
9%
Indiaas
340
6%
Duitsland
995
7%
Chinees
310
5%
Turks
750
5%
Frans
305
5%
Chinees
690
5%
Italiaans
295
5%
Brits burger
685
5%
Pools
270
5%
Italiaans
655
5%
Turks
260
4%
Spaans
525
4%
Spaans
220
4%
Frans
465
3%
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Werksectoren: meeste kenniswerkers werken in de metaalelektro industrie In Tabel 8 zien we de top 10 grootste sectoren voor kenniswerkers in het SGE. In zowel 2010 als in 2019 zien we dat de grootste sector voor kenniswerkers de metaalelektro industrie is. Wel zien we dat het aandeel kenniswerkers dat in de metaalelektro industrie werkt sterk is toegenomen. Van 27% in 2010 naar wel 44% in 2019. Verder zien we dat het aantal kenniswerkers dat werkt via een uitzendbureau en dat werkt in de zakelijke dienstverlening in toegenomen. Het
ONDERZOEK SHORT STAY
58
aantal kenniswerkers dat werkt in het onderwijs en de gezondheidszorg is juist wat afgenomen.
Tabel 8 Top 10 werksectoren kenniswerkers in het SGE 2010
2019
Sector
Aantal
Perc.
Sector
Aantal
Perc.
Metaalelektro
1.620
27%
Metaalelektro
6.105
44%
Zakelijke dienstverlening
1.050
18%
Zakelijke dienstverlening
2.150
15%
Onderwijs
1.030
17%
Uitzendbureaus
1.225
9%
Groothandel
665
11%
Onderwijs
960
7%
Gezondheidszorg
275
5%
ICT en communicatie
755
5%
Uitzendbureaus
275
5%
Groothandel
685
5%
ICT en communicatie
260
4%
Transport en logistiek
480
3%
Bouw
135
2%
Gezondheidszorg
400
3%
Transport en logistiek
80
1%
Cultuur en recreatie
160
1%
Detailhandel
75
1%
voedingsmiddelen
155
1%
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Overige kenmerken in het SGE werkzame kenniswerkers Inkomen: Het gemiddeld inkomen van kenniswerkers bedroeg in 2019 € 58.652,52. In Geldrop-Mierlo lag het gemiddeld inkomen van deze groep het laagst, in Best het hoogst. Leeftijd: In vergelijking met arbeidsmigranten zien we dat kenniswerkers gemiddeld ouder zijn. In 2019 was 49% van de kenniswerkers jonger dan 35 jaar. Net als bij de arbeidsmigranten is dit percentage vergelijkbaar met wat het was in 2010. De grootste groep kenniswerkers vallen in de leeftijdsklasse 25-35 jaar. Man/vrouw verhouding: Bij kenniswerkers zien we dat in zowel 2010 (63%) als in 2019 (68%) een ruime meerderheid man is.
ONDERZOEK SHORT STAY
59
Kenmerken van arbeidsmigranten Herkomstlanden: toename van arbeidsmigranten in het SGE vooral toe te schrijven aan komst Polen Roemenen en Bulgaren In Tabel 9 zien we de top 10 herkomstlanden van de arbeidsmigranten die werkzaam zijn in het SGE voor zowel 2010 als 2019. Het is interessant om te zien welke ontwikkelen er de afgelopen 10 jaar hebben plaatsgevonden als het gaat om de herkomst landen van arbeidsmigranten. Alhoewel Polen in 2010 al het meest voorkomende herkomstland was voor arbeidsmigranten zien we dat het aandeel Polen op het totaal aantal arbeidsmigranten in 2019 sterk is toegenomen. In 2010 bedroeg het percentage Polen op het totaal aantal 15%, niet heel veel groter dan de groep Turkse arbeidsmigranten (12%). In 2019 zien we dat het percentage Polen is gestegen naar 34%. Roemenen en Bulgarije komen in 2010 nog niet in de top 10 voor. In 2019 zijn dit echter de op twee en drie na grootste groepen arbeidsmigranten. Dit is overigens consistent met het beeld dat we ook op nationaal schaalniveau zien.
Tabel 9 Top 10 herkomstlanden arbeidsmigranten in het SGE 2010
2019
Nationaliteit
Aantal
Percentage
Nationaliteit
Aantal
Percentage
Pools
970
15%
Pools
6.925
34%
Turks
790
12%
Roemeens
1.360
7%
Duitsland
440
7%
Bulgaars
1.130
6%
Marokkaans
325
5%
Duitsland
790
4%
Chinees
290
4%
Turks
780
4%
Portugees
275
4%
Chinees
615
3%
Ghanees
240
4%
Italiaans
580
3%
Brits burger
220
3%
Hongaars
555
3%
Spaans
185
3%
Portugees
530
3%
Belgisch
150
2%
Syrisch
510
2%
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata
Werksectoren: sterke toename van het aantal arbeidsmigranten dat werkzaam is via een uitzendbureau in het SGE In Tabel 10 zien de top 10 sectoren waar arbeidsmigranten in het SGE werkzaam zijn. Als we 2010 en 2019 met elkaar vergelijken valt op dat het aantal arbeidsmigranten dat werkt in de transport en logistiek sector zeer sterk is gegroeid. In 2010 verschafte deze sector aan 145 arbeidsmigranten werk, in 2019 was dit aantal 2.045. De sterkste absolute stijging zien we echter bij het aantal
ONDERZOEK SHORT STAY
60
arbeidsmigranten dat werkt bij uitzendbureaus. Van 1.060 in 2010 tot 6.650 in 2019.
Tabel 10 Top 10 werksectoren arbeidsmigranten in het SGE 2010
2019
Sector
Aantal
Perc.
Sector
Aantal
Perc.
Zakelijke dienstverlening
1.705
26%
Uitzendbureaus
6.650
32%
Uitzendbureaus
1.060
16%
Transport en logistiek
2.045
10%
Horeca
745
11%
Metaalelektro
1.765
9%
Groothandel
520
8%
Zakelijke dienstverlening
1.755
9%
Metaalelektro
475
7%
Horeca
1.670
8%
Detailhandel
405
6%
Groothandel
1.440
7%
Gezondheidszorg
380
6%
Onderwijs
1.075
5%
Onderwijs
235
4%
Detailhandel
765
4%
Industrie: overig
155
2%
voedingsmiddelen
630
3%
Transport en logistiek
145
2%
Gezondheidszorg
560
3%
Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata Overige kenmerken in het SGE werkzame arbeidsmigranten Inkomen: Het gemiddeld inkomen van de groep arbeidsmigranten bedroeg in 2019 €26.375. In Veldhoven lag dit nog wat hoger terwijl dit in Nuenen juist lager lag. Leeftijd: In 2019 was 59% van de arbeidsmigranten jonger dan 35. De percentage is sinds 2010 nauwelijks veranderd. De grootste groep arbeidsmigranten vallen in de leeftijdsklasse van 25-35 jaar. Man/vrouw verhouding: De man/vrouw verhouding onder arbeidsmigranten was in 2010 nog relatief gelijk (51% man). In 2019 zien we echter dat nu een meerderheid van de arbeidsmigranten (60%) man is.
ONDERZOEK SHORT STAY
61