Bijlage 5a - Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing Short Stay units

Ontwerp omgevingsvergunning

Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein

Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein

Inhoudsopgave Bijlagen toelichting

3

Bijlage 1

5

2

Quick-scan vraag en aanbod

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Bijlagen toelichting

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

3

4

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

Bijlage 1 Quick-scan vraag en aanbod

ontwerp Short Stay en logiesfunctie VDMA-terrein Gemeente Eindhoven

5

Gemeente Eindhoven

Quick-scan vraag en aanbod shortstay Definitieve rapportage, 8 oktober 2021

ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES

TITEL Quick-scan vraag en aanbod shortstay

DATUM 8 oktober 2021

STATUS RAPPORT Definitief

OPDRACHTGEVER Gemeente Eindhoven

PROJECTTEAM DECISIO Daan van Gent Sebastiaan Tieleman Suzanne Steegman

PROJECTTEAM COMPANEN Jeroen Lijzenga Laurens van Dongen

CONTACTGEGEVENS DECISIO | ECONOMISCH ONDERZOEK EN ADVIES Valkenburgerstraat 212 1011 ND Amsterdam T 020 – 67 00 562 E info@decisio.nl I www.decisio.nl

Bron afbeelding voorblad: Holland2Stay (2021)

Inhoudsopgave Managementsamenvatting

2

1.

10

2.

3.

4.

Inleiding Achtergrond en aanleiding

10

Vraagstelling

10

Leeswijzer

12

Definitie van shortstay

13

2.1

Hoe zit het in andere gemeenten?

13

2.2

Welke definitie hanteren andere partijen in Eindhoven?

15

2.3

Onze definitie van shortstay voor dit onderzoek

16

Shortstay gericht op internationale kenniswerkers

17

3.1

Aantal en instroom van kenniswerkers

17

3.2

Woonlocaties en pendelstromen

19

3.3

Potentiële vraag naar shortstay

21

3.3.1

Kwantitatieve vraag

21

3.3.2

Kwalitatief

24

3.4

Huidig aanbod

26

3.5

Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod

27

3.5.1

Prognoses van de vraag

27

3.5.2

Welke ontwikkelingen zitten in de pijplijn?

29

Shortstay gericht op internationale arbeidsmigranten

30

4.1

Aantal en instroom van arbeidsmigranten

30

4.2

Woonlocaties en pendelstromen

32

4.3

Potentiële vraag naar shortstay

34

4.3.1

Kwantitatieve vraag

34

4.3.2

Kwalitatief

36

4.4

Huidig aanbod

37

4.5

Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod

38

4.5.1

Prognoses van de vraag

38

4.5.2

5.

6.

Welke ontwikkelingen zitten in de pijplijn?

39

Shortstay gericht op internationale studenten

40

5.1

Aantal en kenmerken internationale studenten

40

5.2

Potentiële vraag naar short stay

40

5.2.1

Kwantitatieve vraag

40

5.2.2

Kwalitatieve vraag

41

5.3

Huidig aanbod

41

5.4

Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod

42

5.4.1

Prognose van de vraag

42

5.4.2

Welke ontwikkelingen zitten in de pijplijn?

42

Synthese: kaders en richtlijnen voor shortstaybeleid

44

6.1

Conclusies

44

6.2

Afwegingskader

45

6.2.1

Internationale kenniswerkers en expats

47

6.2.2

Arbeidsmigranten

49

Bijlage I Onderzoeksverantwoording

51

Onderzoek naar behoefte / vraag

51

Onderzoek naar het aanbod van shortstay in de regio

53

Bijlage II Gespreksonderwerpen inventarisatie aanbod woonruimte shortstay Eindhoven 55 Bijlage III Tabellen data-analyse internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten

58

Kenmerken van internationale kenniswerkers

58

Kenmerken van arbeidsmigranten

60

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

1

Managementsamenvatting Introductie De gemeente Eindhoven heeft aan Decisio en Companen gevraagd een onderzoek uit te voeren naar een eerste inzicht in de definitie van, de vraag naar en het aanbod van shortstay in de regio Eindhoven. Dit helpt de gemeente bij het in beeld brengen van kaders en randvoorwaarden bij (concrete) initiatieven voor het ontwikkelen van shortstay faciliteiten, ook op locaties die niet bestemd zijn voor wonen. Het gaat om een quickscan onderzoek, wat betekent dat veel informatie is opgehaald maar een aantal witte vlekken overblijft, bijvoorbeeld als het gaat om een volledig kloppende match tussen vraag en aanbod van shortstay voorzieningen. In voorliggende managementsamenvatting gaan we in op de belangrijkste uitkomsten van het quickscan onderzoek op basis van de onderzoeksvragen die ons zijn meegegeven. Onderzoeksvragen 1.

Wat is de definitie van shortstay? Sluit de gemeentelijke definitie aan bij de behoefte in de markt? Met daarbij de volgende subvragen: a. Welke verschillende typen van shortstay zijn er? b. Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om shortstay te kunnen aanmerken als hotelfunctie dan wel woonfunctie? c. Wat zijn relevante trends en ontwikkelingen op de shortstay markt?

2.

Wat is de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan shortstay in de stedelijke en regionale woningmarkt? In hoeverre verschilt deze behoefte per doelgroep (internationale seizoensmigranten, kenniswerkers, studenten of andere groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte)? En welke eisen worden aan shortstay gesteld door de verschillende doelgroepen (kijkend naar o.a. woonomgeving en prijs)?

3.

Wat is het huidige aanbod aan shortstay accommodaties in de regio Eindhoven? Om wat voor type accommodaties gaat het en voor welke doelgroepen worden deze aangeboden? Welk aanbod zit nu in de pijplijn in de regio?

4.

Hoe ontwikkelen de vraag en het aanbod zich naar verwachting tot 2030?

5.

In hoeverre matchen de vraag en het aanbod? Nu, maar ook richting 2030?

6.

In hoeverre speelt COVID-19 nu en op termijn een rol als het gaat om de vraag naar shortstay in de toekomst?

7.

Welke kaders en randvoorwaarden ten behoeve van shortstay beleid zijn randvoorwaardelijk om 1) de leefbaarheid en veiligheid in de stad en binding met de buurt te behouden en 2) te zorgen dat er een goede balans bestaat tussen shortstay en het aanbod van hotels in de stad en regio? We kijken bij beantwoording van deze

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

2

vraag en het invullen van kaders en randvoorwaarden in ieder geval de aspecten verblijfsduur, typen huishoudens, toeristenbelasting en handhaving. 8.

Wanneer de bovenstaande onderzoeksvragen beantwoord zijn kan specifiek gekeken worden naar de volgende vragen: a.

Moet er bij shortstay initiatieven op werklocaties gedacht worden aan een specifieke doelgroep, en welke is dat dan?

b.

Moet er bij shortstay op werklocaties een relatie liggen met de bedrijvigheid in het gebied?

c.

Wat is het effect van de doorstroom vanuit shortstay naar de reguliere woningmarkt? Hoe kan dit effect worden geminimaliseerd, gezien de huidig druk op de woningmarkt?

Definitie van short stay Bij het vaststellen van een definitie voor short stay is het van belang een minimale termijn te hanteren waarmee deze wijze van huisvesten zich onderscheidt van een verblijf in een hotel. Aan de andere kant is een maximale termijn die praktisch aansluit bij de regels die bijvoorbeeld de Belastingdienst stelt van belang, maar die ook vanuit leefbaarheid en woonkwaliteit aansluiten bij de behoeften van de doelgroep. Daarnaast is het goed om specifieke doelgroepen te benoemen. De voorgestelde definitie bakent short stay af als tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden, met de mogelijkheid van verlenging met nogmaals 6 maanden als wordt voldaan aan de voorwaarden die de Belastingdienst daaraan stelt1. De voorgestelde doelgroepen voor short stay zijn buitenlandse werknemers (kenniswerkers), arbeidsmigranten en buitenlandse studenten/promovendi. Voor buitenlandse studenten sluit de reguliere definitie van short stay vaak niet aan bij de behoefte. Vaak blijft men voor enkele jaren in Eindhoven om te studeren. Als het om één studiejaar gaat, is een contract voor maximaal 6 maanden te kort. Dan past 10 maanden beter. Maar een beperkt deel van de studenten verblijft korter en is gebaat bij een short stay huurcontract voor maximaal 6 maanden.

Het gaat hier ongeveer om 10 procent op het totaal aantal internationale studenten. Definitie shortstay: short stay is tijdelijke huisvesting voor een periode van minimaal 14 dagen en maximaal 6 maanden, met de mogelijkheid van verlenging tot nogmaals 6 maanden (indien wordt voldaan aan de voorwaarden van de Belastingdienst).

1 Deze voorwaarden hangen samen met de mate waarin de betrokkene het middelpunt van

zijn maatschappelijk leven (juridische, economische en sociale binding) in Nederland heeft. Daarbij kijkt de Belastingdienst onder andere naar de verblijfplaats, sociale banden, beroepsen/of bedrijfsmatige bindingen, bestedingspatronen en inschrijving in de BRP.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

3

Kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan shortstay De vraag naar shortstay is er vanuit diverse groepen. Algemeen zijn er twee belangrijke kenmerken: 1) personen die acuut op zoek zijn naar een woning en graag gebruik maken van de flexibele faciliteiten die worden aangeboden binnen de shortstay voorzieningen en 2) personen die tijdelijk ergens moeten zijn (vaak vanwege werk of studie), maar wel voor een zodanige periode dat een hotel niet comfortabel of passend meer is. Internationale werknemers of studenten die in Nederland arriveren of die tijdelijk in Nederland werken vormen de meest voorname doelgroep voor shortstay, maar ook Nederlanders die met spoed een woning zoeken of die tijdelijk in de regio werken en van wat verder weg komen zijn doelgroep. Op basis van data van de Belastingdienst, verkregen via CBS microdata, zijn de gegevens over internationale werknemers en studenten in vrij veel detail bekend voor de periode 2011-2019. De exacte omvang van de vraag vanuit Nederlanders is niet bekend, maar verwacht wordt dat de vraag vanuit deze groep een stuk kleiner is dan vanuit internationals. Binnen de groep internationale werknemers maken wij onderscheid tussen kenniswerkers en arbeidsmigranten.

De reden is enerzijds vraag gestuurd: deze doelgroepen hebben elk hun eigen voorkeuren en wensen ten aanzien van de kwaliteit van shortstay (wat voor een deel wordt bepaald door het budget dat zij hebben voor huisvesting). Anderzijds is de reden aanbod gedreven: diverse aanbieders van shortstay profileren zich met name op één van beide doelgroepen. Kenniswerkers De potentiële vraag vanuit internationale kenniswerkers naar short stay is als volgt: ▪

In de periode 2013-2019 woonden er gemiddeld 72 kort verblijvende (korter dan 6 maanden) internationale kenniswerkers per maand in de regio Eindhoven. In deze periode is de omvang van deze groep gestaag gegroeid, met een piek op 110 in september 2018.

▪

In de periode 2011-2019 stroomden jaarlijks gemiddeld 2.300 internationale kenniswerkers Nederland in. De laatste jaren is ook dit aantal gestaag gestegen naar 3.635 in 2019. Voor de hele periode gaat het gemiddeld om 300 instromende kenniswerkers per maand, stel dat zij gemiddeld 2 maanden in short stay verblijven voor een ‘zachte landing’, dan komt dat neer op een vraag van 600 shortstay voorzieningen per maand.

Arbeidsmigranten De potentiële vraag vanuit internationale arbeidsmigranten naar short stay is als volgt: ▪

In de periode 2013-2019 woonden er gemiddeld 300 kort verblijvende (korter dan 6 maanden) arbeidsmigranten per maand in de regio Eindhoven. In deze

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

4

periode is de omvang van deze groep gestaag gegroeid, met een piek op 600 in mei 2019. ▪

In de periode 2011-2019 stroomden jaarlijks gemiddeld 6.300 arbeidsmigranten in Nederland in. De laatste jaren is dit aantal gestegen tot 9.410 in 2019. Indien zij twee maanden in short stay verblijven, gaat het om circa 1.400 ‘vragers’ per maand. Het is echter de vraag in hoeverre de tijdelijke opvang van arbeidsmigranten even relevant is als voor kenniswerkers, omdat zij gemiddeld vaker niet permanent verblijven.

Studenten De potentiële vraag vanuit internationale studenten naar short stay is relatief klein. Het gaat volgens de TU Eindhoven om ongeveer 200 exchange studenten per jaar die voor een periode van 6 of 12 maanden tijdelijke huisvesting nodig hebben in (de regio) Eindhoven. De bredere doelgroep die behoefte heeft aan huisvesting is groter. Zo zijn er veel internationale studenten die hun hele bachelor of master (veelal 2 tot 3 jaar) in de regio volgen, zij hebben bij aankomst in de regio direct behoefte aan huisvesting omdat zij (anders dan de meeste Nederlandse studenten) niet kunnen forenzen of bij hun ouders kunnen blijven wonen. In dat geval biedt shortstay een tijdelijke, eerste uitkomst. In 2019 woonden in het SGE 3.760 internationale studenten. Sinds 2010 is deze groep jaarlijks met gemiddeld 11 procent gegroeid. Behoeften aangaande woonomgeving en prijs Door internationale kenniswerkers en studenten wordt het centrum van Eindhoven gezien als de meest aantrekkelijke locatie voor short stay: er zijn veel voorzieningen en activiteiten op korte afstand beschikbaar. Daarnaast vinden zij het belangrijk om voldoende ontmoetingsgelegenheden te hebben binnen de community en om eenzaamheid tegen te gaan. Clustering van accommodaties wordt daarom gezien als een meerwaarde. Bij de groep arbeidsmigranten staan eigen voorzieningen meer centraal: een eigen kamer met goede wifi.

Dit komt naar verwachting omdat zij momenteel juist vaak met meerdere arbeidsmigranten op een kamer liggen. Bovendien is betaalbaarheid bij arbeidsmigranten en studenten een belangrijke factor. Aanbod aan shortstay accommodaties Huidig aanbod voor kenniswerkers Het huidige short stay aanbod voor kenniswerkers bestaat uit 265 eenheden in Eindhoven. Het grootste deel daarvan is eigendom van Corporate Housing. De meeste aanbieders doen direct zaken met bedrijven, waardoor het aanbod niet altijd toegankelijk is voor individuele kenniswerkers. Doorgaans worden overnachtingen betaald door (grote) bedrijven. Het aanbod dat op dit moment als

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

5

shortstay wordt aangeboden heeft een aantal gedeelde kenmerken: alles is gemeubileerd, oppervlakten van 40 m2 tot 80 m2, en een prijs van ongeveer € 700 tot € 1.000 per maand. Er zijn daarnaast ongeveer 2.300 accommodaties die duidelijk wel gericht zijn op het huisvesten van kenniswerkers, maar worden aangeboden met een contract voor 2 jaar, of zelfs voor onbepaalde tijd. Deze worden soms gebruikt voor short stay. Huidig aanbod voor arbeidsmigranten Het aanbod voor arbeidsmigranten is minder goed in beeld te brengen dan het aanbod voor kenniswerkers. Dat komt voornamelijk omdat veel reguliere of recreatieve woonruimte rechtstreeks wordt verhuurd aan werkgevers, waardoor er weinig centraal vastligt. Indicatief zijn er een aantal accommodaties bekend: 70 kamers met in totaal 140 bedden in het Labour Hotel Best, een shortstaycomplex in Hapert met 120 tweepersoonsstudio’s en een hotel aan de Leenderweg in Eindhoven met daarin 100 arbeidsmigranten. Huidig aanbod voor studenten De groep van circa 200 exchange studenten woont vooral in onzelfstandige, gemeubileerde kamers met gedeelde faciliteiten. Circa 90 tot 95 procent van de accommodaties bevindt zich in het centrum van Eindhoven. De kamers hebben een vaste verhuurtermijn van 6 maanden of een jaar. Aanbod in de pijplijn Op korte termijn bestaan een aantal (concrete en minder concrete) plannen voor uitbreiding van het aanbod: ▪

Een kleine uitbreiding van het aantal serviced apartments (circa 40 eenheden).

▪

Een mogelijke toename van 1.000 tot 1.500 short stay eenheden in Eindhoven door Holland2Stay. Door hun slechte ervaring met short stay verhuur uit het verleden, met onder andere een jaarlijkse frictieleegstand van circa 25 procent, hebben zij niet de ambitie in dit segment blijvend grootschalig te gaan verhuren. Short stay woningen zijn moeilijker voor aaneengesloten perioden te verhuren en daardoor minder rendabel dan de verhuur van reguliere woningen. Zie ook onderstaand kader.

▪

Er zijn diverse lopende onderzoeken voor het toevoegen van short stay eenheden op het Flight Forum en de High Tech Campus.

▪

Specifiek voor arbeidsmigranten zijn er plannen om het NH-hotel in Geldrop om te bouwen.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

6

Short stay plekken verdwijnen snel weer Een punt van zorg is dat veel toegevoegde short stay plekken snel weer verdwijnen en worden omgezet naar reguliere huurwoningen. Het blijkt voor huisvesters aantrekkelijk om gebruik te maken van fiscale voordelen die worden geboden bij het transformeren van bestaande kantoren naar short stay woonruimte en deze plekken vervolgens zo snel mogelijk aan te bieden voor regulier verhuur. De verwachting is dat ook in de toekomst transformatiepanden voor één (boek)jaar als shortstay verhuurd zullen worden als gevolg van het te behalen fiscale voordeel.

Match vraag en aanbod Op basis van het cijfermateriaal en een aantal gesprekken concluderen wij dat op dit moment voor alle onderscheiden doelgroepen sprake is van een aanvullende behoefte aan short stay huisvesting in de regio Eindhoven. In aantallen speelt dit het sterkst bij de groep arbeidsmigranten. Zo geeft een groot uitzendbureau in de regio aan dat het om circa 10 tot 15 duizend short stay plekken gaat op de korte termijn. Voor deze groep speelt tevens dat de huidige huisvesting vaak niet voldoet aan de kwalitatieve eisen die op basis van het rapport van de commissie Roemer aan de huisvesting van arbeidsmigranten zouden moeten worden gesteld. Vaak is er geen sprake van voldoende privacy en van voldoende ruimte in kwalitatief goede huisvesting. Ook zijn arbeidsmigranten vaak te ver weg gehuisvest van de plekken waar zij werken. Dit brengt onnodig woonwerkverkeer met zich mee. Dit legt een extra druk op het vinden van passende huisvesting voor deze groep. Ook voor expats en kenniswerkers is een aanvullende behoefte aan passende huisvesting. Vanuit grote bedrijven worden afspraken gemaakt met huisvesters. Hierdoor zijn vraag en aanbod redelijk in balans. Voor de middelgrote en kleinere bedrijven wordt op dit moment een aanvullende behoefte van ongeveer 175 tot 225 short stay woningen gezien.

Door de diversiteit binnen de groep expats en kenniswerkers, is de breedte aan gewenste huisvestingsvormen en de gewenste kwaliteit groter dan bij arbeidsmigranten. Dat loopt uiteen van een gemeubileerde studio tot een appartement of eengezinswoning met meerdere slaapkamers, waarin ook ruimte is om het gezin van de kenniswerker of expat te huisvesten. Ten aanzien van buitenlandse studenten is de verwachting dat hun aantal de komende jaren zal blijven stijgen. Ook voor deze groep is meer huisvesting nodig, hoewel het aantal short stay woningen volgens de strikte definitie beperkt is. Het is te overwegen voor studenten een ruimere periode voor short stay aan te houden (zie ‘definitie’).

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

7

Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod Uit de cijfermatige prognose komt een verwachte potentiële omvang naar voren van in totaal 56.630 tot 73.990 internationale werknemers in 2030 in de COROP-regio Zuidoost-Noord-Brabant. Op de 43.835 internationale werknemers in 2019 betekent dit een toename binnen een bandbreedte van circa 13 tot 30 duizend internationale werknemers. Uitzenders, werkgevers en onderwijsinstellingen geven eveneens aan dat zij verwachten dat het aantal internationale kenniswerkers, arbeidsmigranten en studenten in de komende jaren blijft groeien, onder andere als gevolg van een toegenomen vraag naar (technisch en praktisch geschoolde) werknemers en verdere internationalisering van het onderwijs. Een verdere toename van het aantal internationale werknemers en studenten betekent ook dat de vraag naar short stay zal toenemen. Daarmee is er potentieel ruimte in de markt om short stay voorzieningen aan het aanbod toe te voegen. Covid-19: nu en toekomst Als gevolg van covid-19 is er vooral sprake van een sterke fluctuatie in de vraag naar short stay accommodaties. Tijdens de lockdowns stond een aantal locaties (tijdelijk) leeg of zijn deze aan andere doelgroepen verhuurd. Specifiek voor studenten geldt dat er voor het inschrijvingsjaar 2021/2022 sprake is van een piek in het aantal buitenlandse studenten.

Het is lastig om te achterhalen of dit een inhaaleffect is als gevolg van covid-19. Dat lijkt deels mee te spelen. Daarnaast is het simpelweg een trend, in combinatie van beleid van de universiteit dat zorgt dat het aantal internationale studenten op jaarbasis groeit.

Kaders en randvoorwaarden ten aanzien van beleid In hoofdstuk 7 zijn afwegingskaders uitgewerkt voor het beoordelen van initiatieven voor het ontwikkelen van short stay huisvesting voor kenniswerkers/expats en voor arbeidsmigranten. De afwegingskaders zijn er op gericht om de beste plannen het hoogst te laten scoren en plannen die niet aan de basiscriteria voldoen te laten afvallen, maar zijn niet zo stringent dat mogelijk kansrijke plannen onnodig afvallen. De afwegingskaders geven ontwikkelaars een helder inzicht in de randvoorwaarden en de wensen van de gemeente ten aanzien van short stay initiatieven en geven de gemeente een overzichtelijke tool om initiatieven te beoordelen. In de afwegingskaders wordt getoetst op de kwantitatieve behoefte aan de voorgestelde huisvesting, de ruimtelijke wenselijkheid van de ontwikkeling en de kwaliteit van de voorgestelde ontwikkeling. Betekenis short stay voor de reguliere woningmarkt Het faciliteren van short stay heeft in principe effect op de beschikbaarheid van woningen in de reguliere voorraad. Voor veel buitenlandse kenniswerkers die naar Nederland komen functioneert short stay als een tijdelijke eerste plek om

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

8

vervolgens door te stromen naar een woonruimte voor een langere periode. Dit is dan een woning in de reguliere woningvoorraad, vaak in de particuliere huursector. Het is de vraag of het ontmoedigen van het aanbod aan short stay per saldo veel effect heeft op de beschikbaarheid van reguliere huurwoningen. Als er geen short stay mogelijkheden zijn zullen buitenlandse kenniswerkers vaak direct hun weg naar de particuliere huursector vinden en alsnog een reguliere woning bewonen die dan niet beschikbaar is voor andere woningzoekenden. Het is waarschijnlijk dat bedrijven die buitenlandse kenniswerkers in dienst nemen hen hierbij zullen willen faciliteren. Bij arbeidsmigranten speelt dat zij bij het ontbreken van specifieke short stay woonruimte vaak worden gehuisvest in verkamerde particuliere huurwoningen. Deze woningen worden daarmee onttrokken aan de reguliere woningvoorraad. Het toevoegen van specifieke short stay woonruimte betekent dat er minder behoefte is aan het verkameren van reguliere woningen.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

9

1. Inleiding Achtergrond en aanleiding De druk op de woningmarkt in de regio Eindhoven is groot, niet voor niets is er plancapaciteit voor 32.800 woningen 2 tot 2030. De behoefte aan woonruimte is groot, zowel permanent als tijdelijk. Door de grote marktdruk komt de betaalbaarheid van het wonen in het geding. Terwijl dit een randvoorwaarde is voor het economische succes van de Brainportregio. De gemeente Eindhoven bekijkt daarom alle mogelijkheden om woonruimte toe te voegen aan de stad en doet dat samen met gemeenten in de regio3. Daarbij wordt nadrukkelijk ook gekeken naar tijdelijke huisvesting in de vorm van shortstay, ook op locaties die in de basis niet bestemd zijn voor wonen. Zo worden momenteel enkele concrete initiatieven voor het ontwikkelen van shortstay faciliteiten op dergelijke locaties onderzocht. De initiatiefnemers vragen de gemeente of zij verder kunnen gaan met deze ontwikkelingen en welke kaders en randvoorwaarden de gemeente daarbij stelt. Dat vraagt een gedegen beeld van wat onder shortstay moet worden verstaan, welke functie het vervult in de huisvesting van verschillende doelgroepen en welke eisen deze doelgroepen stellen. Daarbij ontbreekt op dit moment een goed inzicht in het aanbod aan shortstay dat al in de gemeente en de regio aanwezig is.

Vraagstelling Tegen deze achtergrond heeft de gemeente Eindhoven aan Decisio en Companen gevraagd een onderzoek uit te voeren naar 1) een passende definitie van shortstay, 2) de behoefte aan shortstay op de regionale woningmarkt en 3) het huidige aanbod van shortstay in de regio. Bij analyse van vraag en aanbod is ook een doorkijk gemaakt naar toekomstige (potentiële) ontwikkelingen. Uit eerdere onderzoeken is door de gemeente Eindhoven reeds geconstateerd dat de vraag naar tijdelijke huisvesting of shortstay voornamelijk voortkomt uit internationale werknemers. In voorliggend onderzoek ligt bij het in beeld brengen van de potentiële vraag naar shortstay dan ook focus op verschillende typen internationale werknemers (kenniswerkers en arbeidsmigranten) en internationale studenten.

2 Bron: ministerie van BZK (https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/regionale-cijfers)

3 Voor de regioafbakening sluiten we aan bij het Stedelijk Gebied Eindhoven. Deze omvat de

volgende gemeenten: Eindhoven, Helmond, Geldrop-Mierlo, Son en Breugel, Waalre, Oirschot, Best, Nuenen en Veldhoven.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

10

Bij uitvoering van het onderzoek hebben de volgende onderzoeksvragen centraal gestaan: 1. Wat is de definitie van shortstay? Sluit de gemeentelijke definitie aan bij de behoefte in de markt? Met daarbij de volgende subvragen: a. Welke verschillende typen van shortstay zijn er? b. Aan welke voorwaarden moet worden voldaan om shortstay te kunnen aanmerken als hotelfunctie dan wel woonfunctie? c. Wat zijn relevante trends en ontwikkelingen op de shortstay markt? 2. Wat is de kwalitatieve en kwantitatieve behoefte aan shortstay in de stedelijke en regionale woningmarkt? In hoeverre verschilt deze behoefte per doelgroep (internationale seizoensmigranten, kenniswerkers, studenten of andere groepen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte)? En welke eisen worden aan shortstay gesteld door de verschillende doelgroepen (kijkend naar o.a. woonomgeving en prijs)? 3. Wat is het huidige aanbod aan shortstay accommodaties in de regio Eindhoven? Om wat voor type accommodaties gaat het en voor welke doelgroepen worden deze aangeboden? Welk aanbod zit nu in de pijplijn in de regio? 4. Hoe ontwikkelen de vraag en het aanbod zich naar verwachting tot 2030? 5. In hoeverre matchen de vraag en het aanbod? Nu, maar ook richting 2030? 6. In hoeverre speelt COVID-19 nu en op termijn een rol als het gaat om de vraag naar shortstay in de toekomst? 7.

Welke kaders en randvoorwaarden ten behoeve van shortstay beleid zijn randvoorwaardelijk om 1) de leefbaarheid en veiligheid in de stad en binding met de buurt te behouden en 2) te zorgen dat er een goede balans bestaat tussen shortstay en het aanbod van hotels in de stad en regio? We kijken bij beantwoording van deze vraag en het invullen van kaders en randvoorwaarden in ieder geval de aspecten verblijfsduur, typen huishoudens, toeristenbelasting en handhaving. 8. Wanneer de bovenstaande onderzoeksvragen beantwoord zijn kan specifiek gekeken worden naar de volgende vragen: a.

Moet er bij shortstay initiatieven op werklocaties gedacht worden aan een specifieke doelgroep, en welke is dat dan?

b.

Moet er bij shortstay op werklocaties een relatie liggen met de bedrijvigheid in het gebied?

c.

Wat is het effect van de doorstroom vanuit shortstay naar de reguliere woningmarkt? Hoe kan dit effect worden geminimaliseerd, gezien de huidig druk op de woningmarkt?

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

11

Het resultaat van het onderzoek biedt input om een afwegingskader op te stellen waarmee de gemeente initiatieven op het gebied van shortstay zo objectief mogelijk kan beoordelen in het licht van haar eigen doelstellingen. Quickscan onderzoek Voorliggend onderzoek is uitgevoerd in de periode tussen 1 augustus – 6 oktober 2021. In iets meer dan twee maanden tijd is gesproken met circa 20 betrokkenen rondom het thema shortstay in de regio Eindhoven. Daarnaast is gebruik gemaakt van data-analyse en deskresearch (in hoofdstuk 2 gaan we nader in op de onderzoeksmethoden). Deze tijd is te kort gebleken om een volledig kloppende match te maken tussen de huidige en toekomstige vraag naar en het aanbod van shortstay in de regio Eindhoven. Op onderdelen blijven wij zitten met enkele vragen / witte vlekken. Zo zijn er diverse doelgroepen die gebruik (willen) maken van shortstay-voorzieningen (die elk ook hun eigen kwalitatieve vraag hebben) en is het onduidelijk of we het aanbod volledig in beeld hebben (bijvoorbeeld van verschillende particuliere aanbieders in de regio die niet verenigd zijn). Om een scherper en beter onderbouwd beeld te geven van een eventueel tekort aan shortstay-voorzieningen of dat deze wel toereikend zijn, zou mogelijk in zijn te vullen als meer stakeholders betrokken zouden worden bij het onderzoek.

Om die reden is voorliggende analyse te zien als een quickscan van de huidige en toekomstige situatie op het gebied van shortstay.

Leeswijzer In het vervolg van dit rapport gaan we eerst (hoofdstuk 2) kort in op de aanpak van het onderzoek, we lichten toe welke methodieken zijn ingezet om tot de onderzoeksresultaten te komen. Vervolgens bespreken we in hoofdstuk 3 verschillende te hanteren definities van shortstay. Vervolgens bespreken we aan de hand van drie verschillende doelgroepen de behoefte aan shortstay en matchen daar ook een analyse / overzicht van het aanbod aan, per doelgroep gaan we ook in op toekomstige ontwikkelingen en de match tussen vraag en aanbod. Het gaat om de volgende doelgroepen: ▪

Hoofdstuk 4: Internationale kenniswerkers

▪

Hoofdstuk 5: Internationale arbeidsmigranten

▪

Hoofdstuk 6: Internationale studenten

Vanuit de onderzoeksresultaten is in hoofdstuk 7 een synthese gemaakt in de richting van kaders en randvoorwaarden die bij het opstellen van beleid voor shortstay relevant zijn. In dit hoofdstuk is ook ingegaan op een aantal concrete voorliggende initiatieven.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

12

2. Definitie van shortstay 2.1 Hoe zit het in andere gemeenten? Naast Eindhoven hebben ook andere steden steeds vaker te maken met internationale bezoekers/werknemers die voor hun werk of opleiding tijdelijk ergens verblijven. Het is zaak om deze groeiende behoefte aan tijdelijke woonruimten als gemeente te faciliteren, zonder dat dit de druk op de woningmarkt opvoert. Door het tijdelijk verblijf onder een specifieke logiesbestemming te schikken, kunnen gemeenten shortstay beleid voeren. Om dit beleid vervolgens te kunnen toepassen is het belangrijk om een scherpe definitie te hanteren die enerzijds een duidelijk onderscheid maakt met hotels, en anderzijds het onderscheid met een woonbestemming. De onderstaande tabel toont de definitie van shortstay zoals deze door andere grote steden wordt toegepast.

Tabel 1 Overzicht definities shortstay G4-steden Gemeente

Doelgroep

Definitie

Toeristenbelasting

Overige informatie

Amsterdam

Buitenlandse

1. tijdelijke wonen in

Voor

In bestaande bouw alleen

werknemers

een zelfstandige

overnachtingen in

toegestaan met tijdelijke

woning voor een

een shortstay -

woningonttrekking. Sinds

periode van

appartement

2014 geen nieuwe

minimaal 7 nachten

moet

vergunningen voor shortstay in

en maximaal 6

toeristenbelasting

bestaande bouw. Alleen nog

maanden

worden betaald.

realisatie mogelijk in

2. geschikt voor 1

nieuwbouw en

huishouden of

transformatieprojecten, als het

maximaal 4

bestemmingsplan shortstay

personen die deel

uitdrukkelijk toestaat.

uitmaken van

Registratienummer is

meerdere

verplicht.

huishoudens Den Haag

Zakelijke

tijdelijk wonen in

Voor

Shortstay is alleen toegestaan

bezoekers,

bedrijfsmatig

overnachtingen in

in panden met bestemming en

expats,

verhuurd pand voor

een shortstay -

gebruiksfunctie logies.

studenten

een periode niet

appartement

Woningonttrekking is niet

(niet

langer dan 4

moet

toegestaan zonder

limitatief)

maanden

toeristenbelasting

onttrekkingsvergunning. Deze

worden betaald

vergunning wordt doorgaans niet afgegeven. Daarnaast

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

13

vaak omgevings-vergunning nodig in verband met bouwkundige eisen die worden gesteld aan een pand met de bestemming logies.

Rotterdam

Niet

Huren van een vrije

Onduidelijk of

gespecificeerd

sector huurwoning

toeristenbelasting

voor minimaal 7

moet worden

nachten en

betaald

maximaal 6 maanden. Utrecht

Expats en

tijdelijk wonen in

Geen informatie

Registratienummer,

internationale

een bedrijfsmatig

over betalen

omgevingsvergunning en

studenten

verhuurd pand voor

toeristenbelasting

horecavergunning

(niet

een periode van

(exploitatievergunning) zijn

limitatief)

minimaal twee

nodig. Bibob-verklaring moet

weken en tot een

worden ingevuld.

half jaar met mogelijkheid tot verlengen tot maximaal een jaar Bron:

Gemeente Amsterdam: Webpagina shortstay in Amsterdam Gemeente Den Haag: Webpagina verhuur voor tijdelijk verblijf Gemeente Rotterdam: Secundaire bron, websites van aanbieders. Onder andere van Just Stay. Gemeente Utrecht: Webpagina Woning (onder)verhuren; sectie Een woning het hele jaar door verhuren voor tijdelijk verblijf (short stay)

Om in de afbakening van shortstay onderscheid te kunnen maken met hotels wordt vaak een minimum verblijf van 7 nachten gehanteerd. Een veel gebruikt maximum termijn van 6 maanden hangt samen met de definitie van de Belastingdienst voor het btw-tarief voor logies. Een korter maximumtermijn van 4 maanden komt ook voor, bijvoorbeeld in Den Haag. Die termijn hangt samen met de inschrijfplicht in de Basisregistratie Personen (BRP) voor iedereen die langer dan vier maanden in Nederland verblijft. Soms (zoals in Utrecht) is ook de mogelijkheid van verlenging tot 1 jaar in de definitie van shortstay opgenomen. Als sprake is van een verblijf dat langer duurt dan zes maanden, rust op de verhuurder de bewijslast om aan te tonen dat er toch sprake is van een verblijf voor een korte periode, door aan te

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

14

tonen dat de huurder het ‘middelpunt van zijn maatschappelijk leven’ 4 niet overbrengt en dus niet van plan is er permanent te gaan wonen.

2.2 Welke definitie hanteren andere partijen in Eindhoven? Hoewel met name de shortstay-huisvesters in hun definitie van shortstay sterk gebonden zijn aan de wettelijke eisen van bijvoorbeeld de Belastingdienst, is er bij de gesproken partijen niet één vaststaande definitie. Wel zijn er een aantal vaak gedeelde kenmerken: ▪

Flexwonen (bij corporaties): kent tijdelijke contracten van maximaal 2 jaar.

▪

Studentenhuisvesting: alleen voor uitwisselingstudenten is termijn van maximaal 6 maanden geschikt. Het zou praktischer zijn om de definitie te koppelen aan een collegejaar (10 maanden).

▪

Expats en kenniswerkers: veel expats vestigen zich uiteindelijk permanent in Eindhoven. Shortstay wordt vooral gebruikt voor een zachte landing in de stad. In dat geval schikt een termijn van < 6 maanden. Huisvesting vindt echter ook veel plaats in zogeheten “extended hotels”.

▪

“Extended Hotels”: door bedrijven die medewerkers slechts kort (< 3 maanden) huisvesten wordt veel gebruik gemaakt van deze serviced apartments zonder huurcontracten. Betaling wordt geregeld per nacht (+betaling toeristenbelasting). Er is geldt hierbij geen maximum termijn. Deze categorie lijkt sterk op short stay, maar wijkt af van die definitie doordat geen maximum termijn wordt gehanteerd en de overeenkomsten van gebruik dichter aansluiten bij de hotelbranche (zoals het betalen per nacht en de services die geboden worden).

▪

Arbeidsmigranten: huisvesting van arbeidsmigranten kent vaak een duur van <6 maanden tot max 1 jaar.

▪

Ontwikkelende partijen of beleggers: gaan in hun definities van shortstay volledig mee in de mogelijkheden die er binnen de definities van de Belastingdienst zijn (definities voor btw teruggave, of voor btw belaste verhuur): voor buitenlands werknemers geldt termijn t/m 5 maanden, voor Nederlandse werknemers t/m 3 maanden, bij uitzondering (geen verplaatsing middelpunt maatschappelijk leven) mogelijkheden van verlenging tot maximaal 1 jaar.

4 Het onderzoek ter beoordeling of iemand het middelpunt van zijn maatschappelijk leven in Nederland

heeft, spitst zich toe op feitelijke omstandigheden. Er zit geen vast patroon in de onderzoeken van de Belastingdienst naar een vaste woonplaats of een middelpunt van maatschappelijk leven. Het is ook niet duidelijk welke zaken het zwaarst wegen, vaak is het een combinatie van factoren. Uit jurisprudentie blijkt dat belastingdienst o.a. kijkt naar: verblijfplaats van het gezin, verblijfplaats belastingplichtige, aanwezigheid sociale banden, aanwezigheid van beroeps- en/of bedrijfsmatige bindingen, aanwezigheid financiële belangen, bestedingspatroon (wat volgt uit uw pingedrag / bestedingen in Nederland), intenties (voor zover die uit de feiten blijkt), inschrijving in BRP, etc.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

15

2.3 Onze definitie van shortstay voor dit onderzoek Doelgroepen We maken onderscheid naar een drietal doelgroepen: ▪

Internationale kenniswerkers

▪

Arbeidsmigranten

▪

Buitenlandse studenten/promovendi

Periode We richten ons in principe op huisvesting voor minimaal 14 nachten (voldoende onderscheid met hotels) en maximaal 6 maanden (veel gehanteerd door andere grote steden), met mogelijkheid van verlengen tot maximaal een jaar. Door de mogelijkheid van verlenging aan de definitie toe te voegen sluiten we aan bij de definitie van de Belastingdienst (zie ook de voetnoot op pagina 14), terwijl deze bovengrens ook bij studenten praktisch is omdat een studiejaar langer duurt dan 6 maanden. Aard van de huisvesting We gebruiken geen afgebakende definitie van de woonruimte. Uit de aanbodinventarisatie bleek dat zowel de kwaliteit van het huidige aanbod als de kwalitatieve vraag tussen de drie doelgroepen enorm verschilt. Er zit bijvoorbeeld veel verschil tussen woonruimten voor arbeidsmigranten en woonruimten voor expats. Ook andere grote steden gebruiken in hun definitie van shortstay geen specifieke afbakening van de woonruimte. In het afwegingskader (zie hoofdstuk 7) nemen we per doelgroep wel een aantal belangrijke randvoorwaarden voor de kwaliteit van de woonruimte op. Hierdoor kunnen nieuwe initiatieven worden getoetst op kwaliteitseisen die bij de vraag van de doelgroepen aansluit (bijvoorbeeld op basis van de rapportage van de commissie Roemer).

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

16

3. Shortstay gericht op internationale kenniswerkers 3.1 Aantal en instroom van kenniswerkers Circa 14 duizend internationale kenniswerkers werkzaam in het SGE, aantal meer dan verdubbeld sinds 2010 In het SGE werkten in 2019 in totaal 13.885 internationale kenniswerkers. In 2010 ging het nog om 5.980 kenniswerkers; sindsdien is het aantal jaarlijks toegenomen met gemiddeld 10 procent. Dat is vergelijkbaar, maar iets lager dan de landelijke groei in diezelfde periode (12 procent per jaar). De meeste kenniswerkers werken in Eindhoven en Veldhoven. In Eindhoven gaat het om 8.070 kenniswerkers (58 procent op het totaal), in Veldhoven om 3.400 kenniswerkers (24 procent op het totaal). Met name in Veldhoven was de gemiddelde jaarlijkse groei van het aantal kenniswerkers hoog met 23 procent per jaar. In veel gemeenten is het aantal meer dan verdubbeld tussen 2010 en 2019.

Figuur 3.1 Ontwikkeling aantal werkzame kenniswerkers in het SGE, 2010-2019 16.000

13.885

14.000

11.290 11.680

12.000

8.000

9.170 8.955 9.510

9.195

10.000 5.980

7.190 6.780

+10% per jaar

6.000 4.000 2.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

In- en uitstroom indicatie dat kenniswerkers voor langere tijd werkzaam zijn Tabel 2 geeft de in- en uitstroom weer van kenniswerkers in het SGE. De instroomcijfers betreffen nieuwe kenniswerkers. Dat wil zeggen, kenniswerkers die nog niet eerder in het SGE werkzaam zijn geweest. In 2019 stroomden 3.625 nieuwe kenniswerkers in de regio in, terwijl er in dat jaar 2.165 vertrokken. Per saldo neemt het aantal kenniswerkers in dat jaar toe. In tegenstelling tot de groep

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

17

arbeidsmigranten is er geen duidelijke toename in de verhouding tussen in- en uitstroom en het saldo. Dit is een indicatie dat kenniswerkers vaker voor langere tijd werkzaam zijn in het SGE.

Tabel 2 In- en uitstroom werkzame kenniswerkers in het SGE, 2011-2019 Jaar

Instroom (nieuw)

Uitstroom (vertrek)

Saldo

2011

4.005

1.150

+ 2.855

2012

1.295

3.520

- 2.225

2013

1.205

1.295

- 90

2014

3.280

1.305

+ 1.975

2015

1.540

1.840

- 300

2016

1.890

1.735

+ 155

2017

2.865

1.430

+ 1.435

2018

3.185

3.505

- 320

2019

3.635

2.165

+ 1.470

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata Belangrijkste kenmerken internationale kenniswerkers in het SGE In de bijlage is meer informatie te vinden over de groep werkzame kenniswerkers in het SGE. In dit kader geven we een opsomming van de belangrijkste kenmerken: ▪

Herkomst: de meeste kenniswerkers zijn afkomstig uit België (11 procent op het totaal), India en Polen (beide 9 procent). Dit zijn groepen die sinds 2010 sterk in omvang zijn toegenomen. In 2010 waren de meeste kenniswerkers afkomstig uit Duitsland en het Verenigd Koninkrijk; hoewel deze nog steeds een belangrijk onderdeel zijn van de top-10 herkomstlanden, zijn deze in omvang nauwelijks toegenomen.

▪

Sectoren: in zowel 2010 als 2019 is de metaalelektro de belangrijkste werksector voor kenniswerkers. Deze sector is sinds 2010 in aandeel toegenomen, van 27 procent in 2010 naar 44 procent in 2019. Verder is het aantal kenniswerkers dat werkt via een uitzendbureau en in de zakelijke dienstverlening toegenomen. Het aantal kenniswerkers dat werkt in het onderwijs en de gezondheidszorg is juist afgenomen.

▪

Leeftijd, inkomen en geslacht: circa de helft van de kenniswerkers is jonger dan 35 jaar en gemiddeld verdient een kenniswerker € 58.655 op jaarbasis. Iets meer dan de helft (63 procent) is man.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

18

3.2 Woonlocaties en pendelstromen Vanaf 2015 versnelling groei aantal woonachtige kenniswerkers in het SGE Er woonden in 2019 bijna 13 duizend internationale kenniswerkers in het SGE. Tussen 2010 en 2019 groeide het aantal jaarlijks met gemiddeld 10 procent, hoewel deze groei tussen 2015 en 2019 een stuk hoger was (16 procent per jaar) dan in de periode ervoor (6 procent per jaar). Deze versnelling zien we in alle gemeenten binnen het SGE.

Figuur 3.2 Aantal woonachtige kenniswerkers in het SGE, 2010-2019 12.910

14.000 11.125

12.000 10.000 8.000 6.000

5.690

7.180 6.565 6.765 6.610 7.060

7.980

8.995

+10% per jaar

4.000 2.000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

Bijna 4 op de 5 kenniswerkers woont in Eindhoven Verreweg de meeste kenniswerkers wonen in de gemeente Eindhoven. In totaal gaat het om 9.945 kenniswerkers. Binnen Eindhoven zijn de wijken in en rond het centrum en Meerhoven belangrijke woonwijken voor kenniswerkers. Naast Eindhoven zijn Veldhoven (930 kenniswerkers) en Helmond (850 kenniswerkers) belangrijke woongemeenten voor kenniswerkers. Binnen Veldhoven zien we vooral een concentratie in Wijk 00. Net als bij het aantal en ontwikkeling naar werklocatie, neemt het aantal kenniswerkers in Veldhoven sterker dan gemiddeld toe (jaarlijks +12 procent).

Tabel 3 Top-5 Belangrijkste wijken woonachtige kenniswerkers, 2019 Gemeente

Wijk

Aantal

Gemeente

Eindhoven

Centrum

1.695

Eindhoven

Eindhoven

Meerhoven

875

Eindhoven

Eindhoven

Oud-Woensel

855

Eindhoven

Eindhoven

Oud-Stratum

845

Eindhoven

Eindhoven

Oud-Strijp

845

Eindhoven

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

19

Figuur 3.3 Aantal kenniswerkers naar wijk, 2019

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

Pendelrelaties: meeste kenniswerkers wonen en werken in de regio Uit een analyse van de woonwerkrelaties van internationale kenniswerkers in het SGE, blijkt dat ruim 60 procent van de kenniswerkers die in de regio woont, ook in de regio werkt5. Binnen de regio geldt dat Eindhoven zowel een belangrijke woonen werkgemeente is; verder pendelen (logischerwijs) relatief veel kenniswerkers op en neer naar Veldhoven.

Figuur 3.4 Waar wonen kenniswerkers die werken in het SGE, 2019

8% woont en werkt in regio woont in regio werkt elders

29%

woont in regio werkplaats onbekend

63%

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata 5 In de analyse is handmatig gecorrigeerd voor uitzendbureaus. Indien het uitzendbureau

zich buiten de regio bevind (bijvoorbeeld Amsterdam) wil dit niet zeggen dat deze kenniswerkers ook daadwerkelijk buiten de regio werkzaam zijn, terwijl dit wel zo wordt geregistreerd.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

20

Als het gaat om uitgaande pendel van kenniswerkers die in het SGE wonen maar elders werken, zien we vooral relaties met gemeenten als Meierijstad, Uden ’sHertogenbosch en Venray. Andersom, als het gaat om inkomende pendel van kenniswerkers die in het SGE werken maar elders wonen, dan zien we vooral een sterke relatie met de gemeente Tilburg. Daarnaast zijn er ook veel arbeidsmigranten die vanuit omliggende gemeenten als Valkenswaard, Meierijstad en Eersel naar het SGE pendelen.

Figuur 3.5 Inkomende en uitgaande pendelstromen van kenniswerkers in het SGE, 2019

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

3.3 Potentiële vraag naar shortstay 3.3.1

Kwantitatieve vraag

De potentiële vraag naar shortstay is ontstaan vanuit twee groepen: 1. Kort verblijvende kenniswerkers maximaal 6 tot 12 maanden. 2. Nieuw instromende internationale kenniswerkers die voor een zachte landing in de regio gebruik maken van shortstay, uit gesprekken blijkt dat zij dit vaak maximaal 2 maanden doen en daarna doorstromen naar reguliere huisvesting. Kort verblijvende internationale kenniswerkers Uit de data-analyse blijkt dat veruit de grootste groep internationale kenniswerkers langer dan 6 maanden in de regio werkt (93 procent); iets meer dan de helft blijft langer dan drie jaar (Figuur 3.6). De vraag naar shortstay zit dus vooral in de groep

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

21

kenniswerkers die tot 6 maanden in de regio werkt. In 2019 werkten in elk geval 940 kenniswerkers korter dan 6 maanden in het SGE.

Figuur 3.6 Verblijfsduur kenniswerkers werkzaam in het SGE

940 kenniswerkers 7% 10% tot 6 maanden 6 tot en met 12 maanden 1 tot 3 jaar

54%

meer dan 3 jaar

29%

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata Naast deze data is bekend dat er in elk geval 350 tot 400 buitenlandse militairen tijdelijk in regio werken en wonen. Dit blijkt uit een gesprek met de militaire vliegbasis Eindhoven. Hun korte tijdelijke verblijf is echter gedefinieerd als een verblijf van 1 tot 3 jaar en daarmee in principe niet doelgroep voor shortstay.

We hebben voor de groep kort verblijvende kenniswerkers ook een analyse gemaakt van de verdeling door het jaar heen. In figuur 7 is het aantal werkzame internationale kenniswerkers per maand weergegeven dat maximaal 6 maanden in de regio woont en werkt. Uit deze gegevens leiden wij af dat er per maand gemiddeld 72 kort verblijvende internationale kenniswerkers wonen in de regio (gemiddelde is gebaseerd op de periode 2013 – 2019). De laatste jaren neemt het aantal kort verblijvende internationale kenniswerkers toe, met een piek op 110 in december 2018.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

22

Figuur 3.7 Aantal kort verblijvende (maximaal 6 maanden) werkzame internationale kenniswerkers per maand in de SGE 120 100 80 60 40 20

juli_2013 september_2013 november_2013 jan_2014 maart_2014 mei_2014 juli_2014 september_2014 november_2014 jan_2015 maart_2015 mei_2015 juli_2015 september_2015 november_2015 jan_2016 maart_2016 mei_2016 juli_2016 september_2016 november_2016 jan_2017 maart_2017 mei_2017 juli_2017 september_2017 november_2017 jan_2018 maart_2018 mei_2018 juli_2018 september_2018 november_2018 jan_2019 maart_2019 mei_2019

0

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

Instromende internationale kenniswerkers Als we de verblijfsduur en het gemiddelde aantal instromers per jaar (volgt uit tabel 2, het gaat gemiddeld om 2.300 instromende kenniswerkers per jaar in de periode 2011-2019) naast elkaar leggen, dan betekent dit een nieuwe instroom van ongeveer 300 kenniswerkers per maand. Indien zij gemiddeld twee maanden verblijven, zorgt dit per maand voor ongeveer 600 ‘vragers’ naar shortstay accommodaties. Uit de gesprekken met aanbieders en bedrijven blijkt dat de omvang van de vraag vanuit deze instromende groep internationale kenniswerkers sterk fluctueert door het jaar heen en deze afhankelijk is van bijvoorbeeld startende groepen werknemers, vakantieperioden maar ook door de tijdelijke situatie rondom covid19. Verschillende groepen zijn niet kwantitatief in beeld Van belang is verder dat verschillende groepen niet kwantitatief in beeld zijn. Het gaat onder meer om: ▪

Internationale kenniswerkers die op project- of opdrachtbasis of voor een training voor een korte periode in Nederland verblijven. Deze internationale kenniswerkers dragen geen belasting af in Nederland en worden om die reden niet in onze data meegenomen.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

23

▪

Bovenstaande geldt ook voor Nederlanders die op een wat grotere afstand van het SGE wonen en wel tijdelijk een project in de regio doen en daar om praktische redenen ook tijdelijk dicht bij in de buurt willen wonen.

▪

Nederlandse spoedzoekers. Mensen die op zoek zijn naar tijdelijke huisvesting, bijvoorbeeld vanwege een scheiding.

3.3.2

Kwalitatief

Tijdens de gesprekken is ruim aandacht besteed aan de kwalitatieve vraag van kenniswerkers met betrekking tot hun woon- en leefomgeving. De volgende kenmerken zijn voor kenniswerkers van belang bij shortstay huisvesting: ▪

Ruimte: standaard > 40 m2. Maar er is ook duidelijke behoefte aan grotere woonruimte. De groep kenniswerkers/expats bestaat niet alleen (meer) uit nét afgestuurde alleenstaanden en stellen. Steeds vaker betstaat deze groep ook uit wat oudere huishoudens en gezinnen. Zeker voor de groep gezinnen is behoefte aan gezinswoningen of ruime appartementen (ca. 80m2).

▪

Zekerheid: de meest kenniswerkers zoeken bij voorkeur woonruimte voor een langere termijn. Ook wanneer zij in een shortstay accommodatie terecht komen zouden zij hier vaak het liefst willen blijven wonen.

▪

Omgeving: veiligheid (zowel verkeersveiligheid als externe- en sociale veiligheid) aantrekkelijkheid (mooie en aansprekende locaties).

▪

Betaalbaarheid: niet alle expats kunnen een huur van >1.000 per maand betalen.

▪

Netheid: goede en nette afwerking van het appartement en het interieur. Zeker bij gebruik van serviced appartementen zijn kenniswerkers soms kritisch.

▪

Bereikbaarheid werk: afhankelijk van de groep (en hun inkomen) met auto of per openbaar vervoer.

▪

Community: nabijheid van ‘gelijkgestemden’ is van groot belang om eenzaamheid tegen te gaan en zich snel thuis te voelen.

▪

Goede voorzieningen + services: er moet genoeg te doen zijn in de omgeving van huisvestingslocaties. Buitenlandse werknemers kennen de stad en de omgeving zeker in het begin nog onvoldoende, waardoor voorzieningen en ontmoetingsplekken nabij erg belangrijk zijn.

Op dit moment lijken de locaties rond het centrum van Eindhoven veruit de meest aantrekkelijke locaties voor kenniswerkers. Er zien hier veel voorzieningen en voldoende ontmoetingsplekken nabij. Buitenlandse kenniswerkers komen nu nog amper in omliggende gemeenten terecht mede door een gebrek aan kennis over de omgeving van Eindhoven. Ze weten op voorhand bijvoorbeeld vaak niet hoe ver het reizen is naar de werklocatie of naar voorzieningen. Het centrum is dan een ‘veilige’ keuze. Tegelijkertijd komt er vanuit partijen zoals ASML steeds meer aandacht voor

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

24

verschillende woonwensen. Voor gezinnen kan bijvoorbeeld een grotere woonruimte in een wat rustigere (buiten)wijk juist prettig zijn. In de woonwensen van internationals zijn wel verschillen te zien tussen groepen met een andere herkomst. Een kenniswerker uit Singapore is bijvoorbeeld meer gewend en stelt hogere eisen dan een kenniswerker uit Bulgarije. Door partijen wordt de huisvesting van kenniswerkers op bedrijventerreinen als een mogelijkheid gezien, mits er genoeg voorzieningen en sociale gelegenheden zijn en zij niet terecht komen in een omgeving waar niets te beleven is. Denk bijvoorbeeld aan horecagelegenheden en sportvoorzieningen. Een gespecialiseerde ontwikkelaar van short stay woonruimte voor arbeidsmigranten speelt hier op in met het aanbieden van een totaalconcept waarbij naast wonen een aanbod aan ontspanning (sport en entertainment) wordt geboden. Daarbij worden bewoners uitgebreid geïnformeerd over voorzieningen in de omgeving van de short stay locatie. Effecten short stay op de reguliere woningvoorraad Het faciliteren van short stay heeft in principe effect op de beschikbaarheid van woningen in de reguliere voorraad. Voor veel buitenlandse kenniswerkers die naar Nederland komen functioneert de short stay als een tijdelijke eerste plek om vervolgens door te stromen naar een woonruimte voor een langere periode.

Dit is dan een woning in de reguliere woningvoorraad, vaak in de particuliere huursector. Het is de vraag of het ontmoedigen van het aanbod aan short stay per saldo veel effect heeft op de beschikbaarheid van reguliere huurwoningen. Als er geen short stay mogelijkheden zijn zullen buitenlandse kenniswerkers vaak direct hun weg naar de particuliere huursector vinden en alsnog een reguliere woning bewonen die dan niet beschikbaar is voor andere woningzoekenden. Het is waarschijnlijk dat bedrijven die buitenlandse kenniswerkers in dienst nemen hen hierbij zullen willen faciliteren.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

25

3.4 Huidig aanbod Onderstaande tabel toont, voor zover wij via openbaar beschikbare informatie, het huidige aanbod aan tijdelijke woonruimten voor kenniswerkers in de regio Eindhoven onderverdeeld naar de maximum huurperiode.

Short stay (< 6

Mid stay (1-2 jaar)

Onbepaalde tijd

Ca. 200

Ca. 2.250

maanden) Holland2stay

25

Corporate Housing

175

(extended hotels / serviced apartments)* Student Hotel**

400

Rental Apartments

65

Totaal

265

600

2.250

* Zowel corporate huisvesters als Student Hotel zien zichzelf als hotel. Er wordt niet gewerkt met shortstay-contracten, maar betaling geregeld per nacht. ** Ook toegankelijk voor kenniswerkers.

Het huidige shortstay aanbod (<6 maanden) bestaat in Eindhoven uit 265 eenheden. Het grootste deel daarvan is eigendom van Corporate Housing. Deze partijen doen enkel zaken met bedrijven, waardoor dit aanbod niet toegankelijk is voor individuele kenniswerkers. Doorgaans worden overnachtingen betaald door (grote) bedrijven. Gebruikers bestaan enerzijds uit groepen kenniswerkers die er slechts een aantal maanden verblijven. Anderzijds wordt dit type aanbod door (grote) bedrijven gebruikt om voor een eerste landing in Eindhoven voor personeel dat zich permanent in Nederland komt vestigen. Het aanbod dat op dit moment als shortstay wordt aangeboden heeft een aantal gedeelde kenmerken: alles is gemeubileerd, oppervlakten van 40 m2 tot 80 m2, en (bij een prijs per maand) ongeveer € 700 tot € 1.000 per maand. Er zijn daarnaast ongeveer 2.300 accommodaties die duidelijk wel gericht zijn op het huisvesten van kenniswerkers, maar worden aangeboden met een contract voor 2 jaar, of zelfs voor onbepaalde tijd. Uit de gesprekken met huisvesters blijkt dat de contracten met een onbepaalde contractduur soms ook worden gecombineerd met een soort ‘afkoop clausule’, waardoor het voor de huurder mogelijk is om voor een relatief klein bedrag het minimum huurtermijn af te kopen. Hierdoor zijn deze accommodaties in de praktijk mogelijk wel te gebruiken als shortstay woning.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

26

Uit de gesprekken blijkt dat het grote aantal accommodaties voor kenniswerkers met een contract voor max 2 jaar /onbepaalde tijd eerder wel werd ingezet als shortstay. Door een fiscale regeling is het voor partijen aantrekkelijk om shortstay accommodaties te ontwikkelen en deze voor slechts een korte periode als shortstay te verhuren. In de praktijk lopen verhuurders tegen een aantal nadelen aan die het verhuren van shortstay op langere termijn onaantrekkelijk maken, zoals: relatief veel leegstand, servicekosten, veel administratieve lasten en hoge mutatiekosten. Fiscale regeling bij transformatie kantoorpand tot shortstay voorziening Wanneer er kantoren worden verbouwd tot shortstay accommodaties (verhuurperiode < 6 maanden) mag de BTW van 21 procent die wordt geheven over de verbouwingskosten worden afgetrokken van de belasting op de inkomsten uit verhuur. Dit is een groot voordeel voor ontwikkelende partijen. Bij de invoering van deze regeling was de verwachting dat er een minimum termijn van verhuur als shortstay appartement van tien jaar aan gekoppeld zou worden, maar dit is tot op heden niet gebeurd. Al in 2017 werd door het kabinet geopperd dat er misbruik gemaakt kon worden van de regeling. In de praktijk blijkt namelijk dat om in aanmerking te komen voor de btw-aftrek enkel het gebruik van het getransformeerde pand in het boekjaar van ingebruikname van belang is.

Hierdoor zouden bedrijven zouden wel tijdelijk starten met shortstay verhuur, maar daarna overstappen naar langdurige verhuur. Op basis van de gesprekken schatten wij in dat in Eindhoven in de afgelopen jaren ruim 2.000 woningen uit het shortstay segment zijn onttrokken.

3.5 Verwachte ontwikkeling vraag en aanbod 3.5.1

Prognoses van de vraag

Voor de prognose (zie ook bijlage I voor de onderzoeksverantwoording) van het aantal internationale kenniswerkers en arbeidsmigranten in de COROP ZuidoostBrabant is uitgegaan van twee economische scenario’s: ▪

Scenario Laag: dit scenario is gebaseerd op de verwachte regionale baanontwikkeling zoals in WLO Laag.

▪

Scenario Hoog: dit scenario is gebaseerd op de verwachte regionale baanontwikkeling zoals in WLO.

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

27

Figuur 3.8 Prognose internationale werknemers regio Zuidoost-Brabant 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000

WLO laag

WLO hoog

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

0

data

Bron: Decisio (2021), op basis van CBS Microdata

Tabel 4 Prognose internationale werknemers regio Zuidoost-Brabant Gemiddelde

Verschil

2019

jaarlijkse groei

2030

absoluut

WLO - Laag

43.835

2,4%

56.630

+ 12.795

WLO - Hoog

43.835

4,9%

73.990

+ 30.155

Bron: Decisio (2021)

Groei aantal internationale werknemers zet door Uit de prognose komt een verwachte potentiële omvang naar voren van 56.630 tot 73.990 internationale werknemers in 2030. Op dit moment is 40 procent van de internationale werknemers in het SGE kenniswerker. Indien deze verhouding in de toekomst ongewijzigd blijft, betekent dit naar schatting een totaal tussen de 22.650 en 29.595 internationale kenniswerkers in de COROP-regio Zuidoost-Brabant. Uitzenders, werkgevers en onderwijsinstellingen geven eveneens aan dat zij verwachten dat het aantal internationale kenniswerkers, arbeidsmigranten en studenten in de komende jaren blijft groeien, onder andere als gevolg van een toegenomen vraag naar (technisch en praktisch geschoolde) werknemers en verdere internationalisering van het onderwijs. Eindhoven wordt gezien als een magneet voor internationale werknemers. Ook door de overname van de High Tech Campus verwacht men grotere en snellere groeiambities, met een verwachte groei van het aantal expats van circa 5.000 naar 8.500. De Vliegbasis Eindhoven

QUICKSCAN ONDERZOEK SHORT STAY REGIO EINDHOVEN

28

verwacht een groei van 350 tot 400 naar 500 tot 600 buitenlandse militairen in een termijn van enkele jaren. De markt voor ‘serviced apartments’ is klein en specifiek. De huidige maximale behoefte vanuit de expats of kenniswerkers ligt volgens short stay aanbieders op 75 appartementen (tot maximaal 250 eenheden; dat is 75 bovenop het huidige aanbod van 17 appartementen). Er wordt een lichte groei verwacht door groei bedrijven op High Tech Campus. De High Tech campus ziet een vraag naar 100 tot 150 short stay woningen als gevolg van een directe vraag van middelgrote en kleinere bedrijven op de campus. 3.5.2

Welke ontwikkelingen zitten in de pijplijn?

Door de Corporate Housing huisvesters is er een kleine uitbreiding van het aantal serviced apartments gepland (ongeveer 40 eenheden). Men wil echter niet te veel toevoegen om leegstand te voorkomen. Men omschrijft de markt voor serviced appartements als is klein en specifiek. Holland2stay verwacht in Eindhoven te kunnen groeien met ca. 1.000 tot 1.500 woningen, maar hebben door slechte ervaringen met shortstay verhuur uit het verleden niet de ambitie in dit segment grootschalig te gaan verhuren. De verwachting is wel dat ook in de toekomst transformatiepanden voor één (boek)jaar als shortstay verhuurd zullen worden als gevolg van het te behalen fiscale voordeel. Daarnaast lopen er diverse onderzoeken om op de twee ontwikkellocaties shortstay eenheden toe te voegen: ▪