Document · PDF

Bijlage 5 - Bod 2022 Wooninc

Gemeenteraad 25 februari 2022, gemeente EindhovenBij agendapunt: Raadsinfomatiebrieven (RIB) ter kennisname9.765 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Titelblad

Bod Eindhoven

INHOUDSOPGAVE

Inleiding

Samenvatting

Beschikbaarheid & betaalbaarheid

Specifieke doelgroepen

Nieuwbouw & aankoop

Kwaliteit & duurzaamheid

Leefbaarheid & maatschappelijk vastgoed

Liberalisatie & verkoop

Bijlage 1: Activiteitenoverzicht 2022-2026

Bijlage 2: Ontwikkeling woningvoorraad

INLEIDING

Jaarlijks stelt Wooninc. voor 1 juli, conform de Woningwet, een activiteitenoverzicht op voor alle 11 gemeenten waarin wij werkzaam zijn. Hierin geven wij aan welke bijdragen wij leveren aan het volkshuisvestingsbeleid van de betreffende gemeente. In dit ‘bod’ leest u welke voornemens wij hebben in de gemeente Eindhoven. Ons bod is concreet gemaakt in een activiteitenoverzicht (zie bijlage 1) en sluit aan bij de prospectieve informatie (dPi). Het geeft per onderdeel een doorkijk naar 2022 en de vier opeenvolgende jaren. Met Stayinc. focussen wij ons op de middeninkomens. Stayinc. is wettelijk niet gehouden aan het uitbrengen van een bod. Daarom zijn de activiteiten van Stayinc. niet opgenomen in het activiteitenoverzicht. Omdat we vinden dat Wooninc. én Stayinc. in de huidige marktomstandigheden ook een rol hebben ten aanzien van de huisvesting van middeninkomens, geven we desondanks hieraan inhoudelijk in dit bod wel invulling.

Uitgangspunten voor 2022 Wooninc. is bezig met het bepalen van de koers voor de komende jaren. In het najaar betrekken wij onze stakeholders bij dit proces. Eind 2021 moet dit leiden tot een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2022 - 2026. Wij zijn en blijven er uiteraard voor de volkshuisvestelijke doelgroep en in het bijzonder voor de senioren. Wat daarnaast de exacte consequenties van onze keuzes zijn op de diverse prestatievelden is nu nog niet duidelijk. Dit bod is daarom gebaseerd op onze huidige strategie. Mogelijk dat onze nieuwe koers leidt tot een verschuiving van prioriteiten en daarmee dus ook op onze inzet op diverse prestatievelden. In het najaar – bij het maken van de prestatieafspraken – verwachten we hier meer zicht op te hebben. Betaalbaarheid is één van onze speerpunten voor 2022. De coronacrisis beheerst op dit moment nog steeds het leven van ons allemaal. En dat zal ook het komende jaar zeker nog zijn effect hebben. De impact op individuele levens is groot. Het daadwerkelijke effect op de inkomens van onze huurders is nu nog niet inzichtelijk. Dat maakt mede dat Wooninc. de betaalbaarheid van het wonen voor het komend jaar een belangrijk thema vindt. Wij hanteren de uitgangspunten van het Sociaal Akkoord en garanderen daarmee de betaalbaarheid voor de zittende huurders.

De betaalbaarheid voor nieuwe huurders borgen we door een gematigd streefhuurbeleid te voeren rekening houdend met voldoende aanbod voor de primaire en secundaire doelgroep. Daarnaast bieden wij zo nodig maatwerkoplossingen voor huurders die het financieel zwaar hebben. Naast betaalbaarheid, kiezen we niet voor meer maar voor beter, niet voor stilzitten maar voor aanpakken. De beschikbare investeringsruimte wordt ingezet voor optimalisatie van het bestaand bezit. De komende jaren zijn onze pijlen gericht op het beheer en onderhoud van onze bestaande portefeuille en daarmee op onze zittende huurders. Voor het verhogen van de kwaliteit van ons bezit hebben wij meer geld dan ooit gereserveerd. Wij investeren de komende 5 jaren € 136 miljoen in de woningverbetering en/of verduurzaming van 1900 woningen in ons werkgebied. Het verbeteren van de kwaliteit en duurzaamheid doen we zonder dat dit voor de zittende huurders leidt tot een stijging van de totale woonlasten.

Het komende jaar leggen we meer focus op leefbaarheid. De druk op de leefbaarheid in buurten en wijken neem toe. Dit vraagt om meer focus van onze partners én onszelf op leefbaarheid. In lijn met de insteek van onze samenwerkingspartners, gaat ook Wooninc. meer gebiedsgericht werken. Eén ding staat vast: wij laten onze ambities niet temperen door de vele uitdagingen op ons pad. Ook met vele kleine initiatieven kunnen we een grote impact maken. Daarbij kijken we over onze organisatiegrenzen heen en investeren actief op het aangaan van strategische allianties met andere partners in het veld.

Speerpunten van Wooninc. Wooninc. zet zich al jarenlang in om mensen met een beperkt inkomen in de Metropoolregio Eindhoven perspectief te bieden op passende en betaalbare woonruimte in een leefbare woonomgeving. Wij zijn hierbij onderscheidend in het zelfstandig wonen voor ouderen met voorzieningen voor welzijn en zorg. Daarnaast vinden we het van belang om huishoudens met hogere inkomensniveaus reële kansen te bieden op een passende woning in de vrije sector. Die laatste ambitie maken we waar via onze niet-DAEB-B.V. Stayinc. Wij zetten ons in op de volgende strategische speerpunten: 1. Behouden en onderhouden van onze positie als dé seniorenhuisvester 2. Beperken van de totale woonlasten van onze huurders 3. Verhogen van de kwaliteit en duurzaamheid van ons woningaanbod 4. Ontwikkelen van het middenhuursegment 5. Verhogen van de toegevoegde waarde van samenwerking 6. Professionalisering van onze organisatie 7. Verduurzaming van onze financiën Bovenstaande uitgangspunten vormen het kader voor onze inzet in de gemeente Eindhoven de komende jaren. In de volgende hoofdstukken definiëren en concretiseren we deze uitgangspunten. Uiteraard hebben wij rekening gehouden met de gemeentelijke inzet bij de prestatieafspraken, conform de (regionale) woonvisie 2015, het woonprogramma 20212025 en de woondeal. Bij de behandeling van de thema’s gaan we hier verder op in.

SAMENVATTING Beschikbaarheid en betaalbaarheid

2022

2023-2026

Totaal

Aandeel woningen binnen de betaalbare voorraad (onder de tweede aftoppingsgrens)

>80%

Aandeel toe te wijzen beschikbare sociale huurwoningen aan huishoudens met een relatief laag inkomen

>85%

Passend toewijzen: aandeel huurtoeslaggerechtigden een woning toewijzen onder de aftoppingsgrenzen

>95%

Huurverhoging sociale huurwoningen per 1 juli conform uitgangspunten Sociaal Huurakkoord

Maximaal inflatie

Huurverhoging niet-DAEB huurwoningen per 1 juli

Maximaal inflatie

Specifieke groepen

2022

2023-2026

Totaal

Aantal woningen voor de doelgroep ouderen

3.800

Samenwerking Eindhovense corporaties en klantencentrum WoonincPlusVitalis

Eén loket voor senioren

Doorstroomregeling senioren (in samenwerking met andere corporaties)

Beleid implementeren

Beleid uitvoeren

Gereguleerde verhuur aan specifieke groepen

7 complexen ten behoeve van de huisvesting van specifieke doelgroepen

Huisvesten van personen via DOOR! en Housing first

Conform toegewezen contingenten

Huisvesting van urgenten (binnen 6 maanden na toewijzing)

Conform toegewezen contingenten

Huisvesting van statushouders

Conform toegewezen contingenten

Woningen met flexwonenconcept

282

330

Woonwagenwoningen en/of standplaatsen

119

Nieuwbouw en aankoop

2023-2026

Totaal

Aantal te realiseren woningen (DAEB) (via Stayinc.)

Aantal toe te voegen woningen (niet-DAEB) (via Stayinc.)

158

217

Te realiseren standplaatsen en woonwagenwoningen

8 woonwagenwoningen

13 woonwagenwoningen

21 woonwagenwoningen

Kwaliteit en duurzaamheid

2022

2023-2026

Totaal

Uitgaven regulier onderhoud (€ gem. per woning per jaar)

1.867

1.857

3.724

Uitgaven woningverbetering (x € 1.000)

33.703

67.186

100.889

Bij groot onderhoud woningen naar gemiddeld label A

35%

49%

Inspanningsverplichting pionierbuurten ’t Ven, Generalenbuurt en Woensel-Zuid Uitruil met ‘thuis realiseren (onder voorwaarde van draagvlak partijen) en besluit over uitruil met Woonbedrijf

Inspanningsverplichting pionierbuurten ’t Ven en Generalenbuurt en Woensel-Zuid

Uitruil met Woonbedrijf realiseren (bij positieve besluitvorming)

Uitruil ‘thuis en Woonbedrijf

Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

2022

2023-2026

Totaal

Bijdragen aan leefbaarheid (€ per woning / per jaar)

€ 113

€ 113 per jaar

Inzet huismeesters (aantal)

Inzetten ontmoetingsruimten in de woongebouwen voor ouderen (ook voor de wijk) (aantal)

Gebiedsgericht werken (leefbaarheid)

Bijdrage leveren aan proces doorontwikkeling

Conform nieuwe manier werken aan leefbaarheid

Ondersteuning huurders- en bewonersorganisaties (aantal)

Bewustwording veiligheid bewoners

Workshops in seniorencomplexen

Workshop in seniorencomplexen

Workshops in seniorencomplexen

2022

2023-2026

Totaal

Duurzaamheid bij groot onderhoud

Duurzaamheid: aandeel woningen label A/B

Duurzaamheid: transitie aardgasvrij

Uitruil woningbezit

Liberalisatie en verkoop

2022

Aandeel te liberaliseren woningen

Aantal te verkopen woningen (aan particulieren)

-18

-62

- 80

BESCHIKBAARHEID & BETAALBAARHEID

Onze uitgangspunten Beschikbaarheid     

Voldoende aanbod van woonruimte voor de doelgroep. Focus op ouderen met een relatief laag inkomen. Fair share nemen voor overige doelgroepen met aandacht voor kwetsbare groepen. Perspectief en keuzevrijheid zeker stellen of vergroten. Perspectief bieden op zelfstandig wonen in een inspirerende woonomgeving die uitdaagt tot ontmoeten, ontspannen en activiteiten.

Betaalbaarheid  

Voldoende aanbod betaalbare woonruimte. Zoveel mogelijk beperken van totale woonlasten.

3.1

Beschikbaarheid

Onze kerntaak is het verhuren van woningen, met de focus op betaalbaarheid, beschikbaarheid en passendheid. Met andere woorden: wij willen over voldoende woningen beschikken met een aanvaardbare huurprijs, bestemd voor woningzoekenden met een relatief laag inkomen, volgens de wettelijke richtlijnen. Per 1 januari 2022 heeft Wooninc. een voorraad van 7.750 woningen in Eindhoven:  1.106 intramurale woningen voor de senioren en zorgbehoevenden,  6.644 woningen voor reguliere verhuur. Een groot gedeelte van deze woningen is passend voor huishoudens die een beroep (moeten) doen op huurtoeslag. Voor deze huishoudens gelden maximale huren van € 633 (een- en tweepersoonshuishoudens) en € 678 (meerpersoonshuishoudens). Dit zijn de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag in 2021. Aantal reguliere woningen Aantal Percentage

6.644

Huur tot € 442

Huur tussen € 442 - € 678

Huur tussen € 678 - € 752

Huur boven € 752

1.067

4.842

476

259

16,1%

72,9%

7,1%

3,9%

Reguliere huurwoningen in gemeente Eindhoven per 1-1-2022

Jaarlijks houden we door mutatie in Eindhoven rekening met een aanbod van 700 tot 800 huurwoningen. Vanaf 2022 krijgen woningcorporaties meer ruimte om bij de woningtoewijzing lokaal maatwerk toe te passen op het moment dat daar behoefte aan is.

Dit maakt het mogelijk om in gemeenten waar de druk op de woningmarkt groot is, alsnog een sociale huurwoning toe te wijzen aan bijvoorbeeld een leraar of verpleegkundige die een inkomen heeft net boven de vastgestelde inkomensgrens. De zogenoemde lokale vrije toewijzingsruimte was standaard 10%. Dit wordt 15% als daar behoefte aan is. Wooninc. wil de mogelijkheid behouden om in specifieke situaties gebruik te maken van deze wettelijke ruimte van 15%. In afstemming met collegacorporaties, huurdersvertegenwoordiging en gemeente geven we hieraan nader invulling. Uiteraard houden we ons bij woningtoewijzing ook aan de passendheidsnorm en wijzen we minimaal 95% van de huurtoeslaggerechtigden een woning toe onder de voor hen geldende aftoppingsgrenzen.

Woonvisie Eindhoven Ten aanzien van keuzevrijheid is in de woonvisie de volgende ambitie geformuleerd: ‘De bestaande Eindhovense woningvoorraad kent een grotere variatie aan woonvormen. Ook voor eenpersoons- en tweepersoonshuishoudens is voldoende aanbod.’

Wooninc. streeft in haar wensportefeuille naar een gedifferentieerde woningvoorraad, met een focus op senioren. De helft van onze woningen is specifiek gelabeld voor deze doelgroep. De andere helft is beschikbaar voor alle doelgroepen, waarmee wij bijvoorbeeld ook gezinnen en kleine huishoudens kunnen huisvesten. Het grootste deel van onze woningen, minimaal 80%, is en blijft passend voor de mensen met de laagste inkomens. 17% is voor de secundaire doelgroep met een inkomen boven de huurtoeslaggrens, maar lager dan € 43.000. Een klein deel betreft geliberaliseerde huurwoningen voor de middeninkomens. Stayinc., onze dochter, heeft haar volledige focus op de middeninkomens. Stayinc. heeft 604 woningen in Eindhoven die grotendeels in het middenhuursegment liggen met een huurprijs tussen € 752 en € 1.000. Voor Eindhoven is het realiseren van voldoende sociale huurwoningen de belangrijkste en grootste opgave. Wooninc. ziet Eindhoven als één van haar focusgemeenten, hetgeen inhoudt dat wij - op termijn - bij het ontstaan van financiële investeringsruimte inzetten op uitbreiding van onze woningvoorraad in de stad. De komende jaren neemt Wooninc. de opgave voor de aanvullende woonbehoefte van woonwagenbewoners voor haar rekening. Voor uitbreiding van de reguliere sociale woningvoorraad kan Wooninc.

(via Stayinc.) – aanvullend op de prestatieafspraken 2021 – een extra bijdrage leveren van 40 sociale huurwoningen in een combinatieproject aan de Ardèchelaan. Binnen de gezamenlijke investeringsagenda is Wooninc. kartrekker van twee projecten met ‘thuis en Woonbedrijf in het kader van het uitruilen van bezit (matching). De uitruil met ‘thuis verwachten wij in 2021 (succesvol) af te ronden. Daarnaast gaan we uit van het finaliseren van de ruil met Woonbedrijf in 2022. Door effectuering van deze vorm van samenwerking kan samen een optimaler resultaat worden behaald in het belang van de volkshuisvesting.

Aanvullend op de vraag naar sociale huurwoningen, is er ook een grote vraag naar woningen in het middenhuursegment. Met de constatering dat marktpartijen hieraan onvoldoende bijdragen leveren, vindt Wooninc. dat ook de corporaties hiervoor aan de lat staan. Wooninc. levert hier de komende jaren een bijdrage aan via Stayinc. In de periode 2022 – 2026 realiseren wij 217 nieuwbouwwoningen in het middenhuursegment. In hoofdstuk 5 ‘Nieuwbouw & aankoop’ gaan we nader in op de concrete invulling van de nieuwbouwprojecten. Per saldo ziet de ontwikkeling van de woningvoorraad voor Wooninc. en Stayinc. er als volgt uit. Aantal sociale huurwoningen begin van het jaar (1-1) alleen harde plannen Netto in het jaar geraamde toe-/afname

2022

2023

2024

2025

2026

6.726

6.748

6.725

6.741

6.716

-23

-25

-36

Totaal

-46

Aantal sociale huurwoningen einde jaar (31-12) alleen harde plannen

6.748

6.725

6.741

6.716

6.680

-46

Aantal sociale huurwoningen einde jaar (31-12) incl. zachte plannen

6.748

6.725

6.741

6.716

6.680

-46

Totaal middenhuur begin jaar (1-1) alleen harde plannen

276

348

380

479

499

Netto in het jaar geraamde toe-/afname

285

Totaal middenhuur einde jaar (31-12) alleen harde plannen

348

380

479

499

521

245

Totaal middenhuur einde jaar (31-12) incl. zachte plannen

348

380

479

539

561

285

Totaal dure huur begin jaar (1-1) alleen harde plannen

229

230

210

191

183

Netto in het jaar geraamde toe-/afname

-20

-19

-8

Totaal dure huur einde jaar (31-12) alleen harde plannen

230

210

191

183

226

-3

Totaal dure huur einde jaar (31-12) incl. zachte plannen

230

210

191

183

226

-3

Ontwikkeling woningvoorraad Wooninc. en Stayinc.

De gezamenlijke sociale woningvoorraad van Wooninc. én Stayinc. krimpt in de komende jaren met 46 woningen:  Deze krimp is deels voorzien. Het bezit van Stayinc. was bij de splitsing in 2017 deels sociaal en wordt bij mutatie overgeheveld naar de middenhuur. Dit verklaart een afname van 65 woningen.  De overige afname wordt verklaard door de verkoop van woningen. Wij verkopen circa 20 woningen per jaar. Dit betreft (sterk) versnipperd bezit of woningen die niet in onze portefeuillestrategie passen.  Tegenover de afname van de sociale huur staat een toename van 40 sociale huurwoningen die wij via Stayinc. realiseren in het project Ardèchelaan. In het hoofdstuk ‘nieuwbouw en aankoop’ gaan we hier nader op in. Via Stayinc. levert Wooninc. daarnaast een bijdrage aan de grote opgave in het middenhuursegment. Ons aanbod in dit segment in Eindhoven groeit met 285 woningen. Stayinc. heeft een gezonde financiële positie, waardoor de investeringscapaciteit van Stayinc. relatief groot is. Stayinc. kan haar portefeuille door aankoop en ontwikkeling de komende jaren in Eindhoven (naar verwachting) laten groeien tot ruim 800 woningen.

-3

Hiermee is Stayinc. er voor een grotere groep mensen met middeninkomens. Het rendement dat stijgt door de uitbreiding, wordt uiteindelijk uitgekeerd aan Wooninc. in de vorm van dividend. Sint Trudo en Stayinc. hebben samen Plek® opgericht, het platform voor het middensegment. Stayinc. en Trudo vinden dat iedereen een plek in onze stad verdient. Daarom zorgen wij er samen met de gemeente Eindhoven voor dat het aanbod in het middensegment de komende jaren groeit. We zetten ons in voor meer goede en betaalbare woningen in buurten waar het fijn wonen is. Hierbij richten we ons op huishoudens met een middeninkomen tussen de € 40.024 en € 55.000. Daarvoor beheren en ontwikkelen wij huurwoningen met een huur tussen de € 752 en € 1.000 en koopwoningen met een maximale verkoopprijs van € 265.000. Trudo en Wooninc. zien het label als een groeimodel waar op termijn ook andere corporaties bij kunnen aansluiten.

3.2

Betaalbaarheid

Voor nieuwe huurders is het belangrijk dat er voldoende aanbod van betaalbare woonruimte is. In ons huurbeleid houden wij er rekening mee dat we voor de verschillende inkomensgroepen voldoende, passend aanbod hebben in het betaalbare en bereikbare segment. Wooninc. stuurt op een beschikbaarheid van minimaal 80% van de woningen voor de laagste inkomens, circa 17% voor de secundaire doelgroep en 3% voor de middenhuur. Stayinc. zorgt voor een aanbod van 80% in de middenhuur. 20% is dure huur, vanwege de hoge kwaliteit. Voor zittende huurders wordt de betaalbaarheid met name beïnvloed door de jaarlijkse huurverhoging en de overige woonlasten, voornamelijk energiekosten. Wooninc. houdt zich ook voor 2022 aan de uitgangspunten van het Sociaal Huurakkoord. Dat betekent dat wij in 2022 een jaarlijkse huurverhoging van (gemiddeld) maximaal inflatie doorvoeren voor de sociale huurwoningen. Om de prijs-kwaliteit-verhouding meer in evenwicht te brengen passen wij differentiatie van de huurverhogingspercentages toe. De huren van onze niet-DAEB-woningen verhogen wij eveneens met (gemiddeld) maximaal inflatie. Bovenstaand huurbeleid is in goed overleg met onze huurdersbelangenorganisatie, de Stichting Huurdersplatform Wooninc. (SHW-plus1), tot stand gekomen. Wij hebben een voortdurende focus op betaalbaarheid door maatwerk te leveren voor die huurders die het financieel zwaar hebben.

Zeker in het licht van de Coronacrisis hebben wij hier aandacht voor. Zo hanteren wij een coulant incassobeleid. Daarnaast zetten we in op het zoveel mogelijk beperken van de woonlasten van de huurders. Door te investeren in duurzaamheidsmaatregelen kunnen wij de uitgaven voor energielasten beïnvloeden. Het uitgangspunt hierbij is dat de huurder er qua woonlasten niet op achteruit gaat.

De SHW vertegenwoordigd sinds dit jaar naast de huurders van Wooninc. ook de huurders van Stayinc. Sindsdien heeft zij haar naam gewijzigd van SHW naar SHW-plus.

Concrete prestaties Wooninc. Beschikbaarheid en betaalbaarheid

2022

2023-2026

Totaal

Aandeel woningen binnen de betaalbare voorraad (onder de tweede aftoppingsgrens)

>80%

Aandeel toe te wijzen beschikbare sociale huurwoningen aan huishoudens met een relatief laag inkomen

>85%

Passend toewijzen: aandeel huurtoeslaggerechtigden een woning toewijzen onder de aftoppingsgrenzen

>95%

Huurverhoging sociale huurwoningen per 1 juli conform uitgangspunten Sociaal Huurakkoord

Maximaal inflatie

Huurverhoging niet-DAEB huurwoningen per 1 juli

Maximaal inflatie

SPECIFIEKE DOELGROEPEN

Onze uitgangspunten 

  

Wooninc. is onderscheidend in het zelfstandig wonen voor ouderen met voorzieningen voor welzijn en zorg. Ons samenwerkingsverband met Vitalis is hierbij een belangrijke schakel. Wij zetten ons in voor een inclusieve samenleving en vinden het daarom van belang om ook bijzondere, kwetsbare doelgroepen huisvesting te bieden. Voor de doelgroep ‘spoedzoekers’ zetten wij flexwoningen in. Wooninc. ziet het als haar volkshuisvestelijke kerntaak om ook woonwagenbewoners te faciliteren om te wonen volgens hun culturele identiteit.

4.1

Senioren

Woonvisie Eindhoven De vergrijzing zet de komende jaren stevig door. Veel ouderen, met of zonder zorgvraag, zullen langer thuis blijven wonen. Het is belangrijk dat er voor al deze mensen een plek blijft op de woningmarkt. Concentratie in bepaalde wijken is ongewenst.

Woonvisie Eindhoven We gaan ervoor zorgen dat we goed in kunnen spelen op de gevolgen van extramuralisering en scheiden van wonen en zorg.

Wooninc. richt zich in het bijzonder op ouderen, daar ligt onze specialiteit en dit onderscheidt ons van anderen. Wij willen hen zo lang mogelijk zelfstandig laten wonen door diensten, (bouwkundige) voorzieningen en zorgverlening te (laten) bieden. Onze alliantie met zorgpartner Vitalis vormt hiervoor een belangrijke bouwsteen. Daarnaast hebben wij samenwerkingsrelaties met andere zorgorganisaties in de MRE, zoals Sint Annaklooster, Joris Zorg en Oktober. Wooninc. is er voor de hele doelgroep ouderen. Daarom hebben wij woningen in het betaalbare, bereikbare en middeldure huurprijssegment. Circa de helft van ons bezit is geschikt voor senioren. Wooninc. heeft in Eindhoven ruim 3.800 seniorenwoningen. Een groot deel van deze woningen valt onder het Wooninc.Plus-concept, waarmee we een ‘plus’ bieden aan de senioren. Onderscheidend binnen dit concept zijn de uitgebreide

voorzieningen en diensten, zoals een huismeester, een inspirerende ontmoetingsruimte en de inzet van welzijnscoaches. Met onze ontmoetingsruimtes vervullen we ook steeds meer een buurtfunctie. De aanvullende zorg- en servicevoorzieningen in deze woongebouwen stellen ouderen in staat om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen in een omgeving die uitdaagt tot ontwikkelen, ontmoeten, ontspannen en ontplooien. Onze zorgpartners zijn in deze woongebouwen verantwoordelijk voor zorg en welzijn. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het werk van de welzijnscoaches, zij ondersteunen bewoners en activiteitencommissies bij het organiseren en begeleiden van activiteiten, met inzet van vrijwilligers. Een andere mooie toevoeging in de keten wonen-welzijn-zorg is onze samenwerking met welzijnsorganisatie WIJeindhoven. Wij onderhouden goede onderlinge contacten en indien nuttig voor onze klanten verwijzen wij (warm) door. Vanwege de vergrijzing is er meer vraag naar woon- en/of zorgoplossingen voor senioren in de MRE-regio. Door de wirwar aan regelgeving en meerdere aanbieders is het voor de senior moeilijk zijn weg hierin te vinden. Wooninc. en Vitalis hebben sinds 2016 de krachten gebundeld om in te kunnen spelen op deze uitdaging, wat mede heeft geresulteerd in het klantencentrum WoonincPlusVitalis.

Hier kunnen ouderen uit Eindhoven en de regio terecht met al hun vragen over wonen, zorg en welzijn. Samen met ‘thuis en Woonbedrijf streven we ernaar om het gehele aanbod van seniorenwoningen per 1 december 20211 via één loket te verhuren. Vanaf dat moment sluiten zij aan bij het klantencentrum van WoonincPlusVitalis. Daarmee bieden wij senioren één punt waarbij zij terecht kunnen voor informatie over, het ontzorgen en begeleiden bij de zoektocht naar een seniorenwoning van de Eindhovense corporaties. Daarnaast zijn de Eindhovense corporaties gezamenlijk bezig met een aanpak om doorstroming van senioren te stimuleren. De aanpak richt zich in de kern op een voorrangsregeling voor senioren die vanuit een grote eengezinswoning willen verhuizen naar een kleinere gelijkvloerse woning. Persoonlijke hulp en begeleiding wordt georganiseerd vanuit het klantencentrum WoonincPlusVitalis. Vanuit het contact met de senior wordt verder inzicht verkregen in specifieke belemmeringen die zij nog ervaren, om vervolgens te kijken of en welke aanvullende (maatwerk) interventies gewenst zijn. De voorgenomen startdatum is drie maanden nadat de samenwerking in het klantencentrum van start is gegaan. Voor nu is dit bepaald op 1 maart 2022.

Woonvisie Eindhoven We vinden het belangrijk dat woonconsumenten keuzevrijheid hebben. Mensen moeten in hoge mate zelf kunnen beslissen waar zij gaan wonen.

1 Datum onder voorbehoud van eventuele beperkende corona-maatregelen.

4.2

Bijzondere verhuur

Woonvisie Eindhoven Wij willen dat Eindhoven een inclusieve samenleving is. Dat wil zeggen een samenleving waarvan iedereen onderdeel is. De meeste inwoners kunnen zelfstandig hun plaats vinden in die samenleving, sommigen hebben een steuntje in de rug nodig. Bijvoorbeeld mensen die geen netwerk hebben of mensen die zorg behoeven die hun netwerk niet kan bieden. Op een aantal locaties werken wij actief mee aan kleinschalige initiatieven voor (begeleid) (groeps)wonen. Daarmee geven we bijzondere aandacht aan mensen met een fysieke of ontwikkelingsbeperking, of mensen die gezamenlijk willen wonen.    

We beheren het Blijf-van-m’n-Lijfhuis voor vrouwenopvang. We hebben Centraal Wonen Lismortel met een eigen verhuursysteem. We hebben de woongroep Aquarius voor ouderen. En we hebben twee Fokus-projecten waar mensen met een (lichamelijke) beperking 24-uurs zorg op maat krijgen van Stichting Fokus. In de Onze Lieve Vrouwestraat verhuren we drie etages aan IVA, Stumass en Capito Wonen voor de doelgroep jongeren met een beperking. Aan de Fakkellaan in Eindhoven verhuren we 21 woningen aan GGzE De Boei. Zij huisvesten er mensen met een psychiatrische achtergrond. Ook in Genderhof in Eindhoven verhuren we 20 woningen aan GGzE De Boei voor begeleid wonen voor mensen met een psychiatrische achtergrond.

  

Met de gemeente Eindhoven en andere maatschappelijke organisaties is een nauwe samenwerking op sociaal-maatschappelijk terrein. Zo zijn we actief betrokken bij de projecten ‘DOOR!’ en ‘Housing first’. Daarnaast leveren we uiteraard een bijdrage aan de huisvesting van urgenten, waaronder statushouders. Via DOOR! dragen wij hieraan ons steentje bij, in het bijzonder aan de uitstroom vanuit de zorginstellingen. Bij de huisvesting van DOOR!-kandidaten en andere urgenten houden wij altijd rekening met de betaalbaarheid in relatie tot het inkomen. Ook zorgen wij, voor zover mogelijk, voor spreiding van deze doelgroepen. Dit stemmen wij samen met de andere Eindhovense corporaties af.

4.3

Flexwonen

Woonvisie Eindhoven Flexwonen krijgt veel aandacht en ruimte. We willen daarmee voorzien in allerlei soorten van tijdelijk wonen, omdat dat voor een deel het wonen van de toekomst is.

Een bijzondere groep zijn de ‘spoedzoekers’: mensen die door persoonlijke omstandigheden snel (tijdelijke) woonruimte nodig hebben. Flexwonen biedt hiervoor een oplossing. De woonduur is tijdelijk en in die tijd moet de huurder op zoek naar definitieve huisvesting. Het is vooral bedoeld voor mensen die niet in aanmerking komen voor een urgentieverklaring en anders tussen wal en schip raken. Vanaf 2021 zetten wij ook onze locatie Ekelhof in voor Flexwonen. Wij voegen daarmee minimaal 48 woningen toe voor een periode van 2 tot 5 jaar. We streven daarbij naar een magic mix van bewoners. Een deel van deze woningen wordt ingezet voor statushouders. In overleg met de gemeente verkennen we aanvullend hierop de inzet van (een deel van) het complex voor andere mogelijkheden voor de volkshuisvestelijke doelgroep. In totaal stelt Wooninc. 330 flexwoningen in Eindhoven ter beschikking aan spoedzoekers. Ten behoeve van de leefbaarheid binnen de complexen houden wij bij de huisvesting van spoedzoekers rekening met een goede mix van verschillende doelgroepen. Daarnaast zetten wij actief in op de relatie met de directe woonomgeving door het (laten) organiseren van activiteiten. De flexwoongebouwen hebben een zeer diverse samenstelling van bewoners en kenmerken zich door mensen die zich graag voor hun buren inzetten.

Zo ontstaan vele sociale initiatieven, zoals koffiemomenten, sportactiviteiten, muziekactiviteiten en een weggeefwinkel. Het dagbestedingsproject ‘De Slappe Band’ van GGzE, waar mensen hun fiets ter reparatie kunnen aanbieden, heeft ook een plek gekregen in één van de flexwoongebouwen. Bijzonder is dat al deze activiteiten niet alleen bezocht worden door bewoners van het gebouw, maar ook door bewoners uit de wijk. Met deze bijzondere inzet van de huurders zijn de flexwoongebouwen niet alleen een oplossing voor de spoedzoekers, maar ook een verrijking van de buurt.

4.4

Woonwagenbewoners

Wooninc. ziet het als haar volkshuisvestelijke kerntaak om ook standplaatsen te verhuren aan woonwagenbewoners en wil hen hiermee faciliteren om te wonen passend bij hun culturele identiteit. Binnen de MRE vervult Wooninc. hierin een bijzondere positie, doordat wij bijna de helft van de woonwagenlocaties in eigendom en/of beheer hebben. In Eindhoven hebben wij 98 woonwagenwoningen en/of standplaatsen in beheer. Er is behoefte aan uitbreiding van het aantal standplaatsen in Eindhoven, zo blijkt uit het - door de gemeente uitgevoerde - behoeftenonderzoek. Die behoefte kan worden becijferd op een uitbreiding van 48 plaatsen. Wij zetten onze expertise in om de opgave uit het woningbehoefteonderzoek samen met de gemeente Eindhoven vorm te geven. De gemeente kan hierbij rekenen op Wooninc. als een partner. De inzet voor de komende jaren is om productdifferentiatie aan te bieden, passend bij de behoefte van de doelgroep en de diverse levensfasen. Het uitgangspunt daarbij is dat wij bewoners willen faciliteren om hun leven te kunnen doorbrengen op eenzelfde locatie nabij hun familie. Met dit uitgangspunt geven we invulling aan een belangrijk aspect binnen de cultuur van de woonwagenbewoners. Om qua huisvesting aan te sluiten bij de behoefte 20

van de bewoners in de verschillende levensfase zetten we in op een flexibele, verplaatsbare, modulaire en circulaire woonwagenwoning. Bij de doelgroep is behoefte aan een diversiteit van huur- en koopproducten. De focus voor Wooninc. ligt op het realiseren van sociale huurwoningen. Daar ligt onze primaire kerntaak. Daarbij hoort dat we voor de diverse inkomensgroepen een product met een passende huurprijs aanbieden. Hierbij zijn uiteraard de kaders van de huurtoeslag maatgevend. Wat inhoudt dat we een range van woonproducten realiseren in de huurcategorieën tot € 442, tussen € 442 en € 633 / € 678 en tussen € 678 en € 752. Het is nog onduidelijk of er ook behoefte is aan woonproducten in de middenhuur, dat blijkt nu niet uit het woonbehoeftenonderzoek en dient nog nader uitgezocht te worden. Wanneer deze behoefte blijkt te bestaan, ligt het in de lijn der verwachting dat ook Wooninc. in dit segment woonwagenwoningen gaat aanbieden. In lijn met de behoefte van de doelgroep en in het kader van normalisatie willen wij voor woonwagenbewoners, net als voor onze reguliere bewoners, zowel huur als koop mogelijk maken. Het nader onderzoeken van de behoefte aan koopwoningen en uitwerken onder welke voorwaarden koop mogelijk en wenselijk is, doen we samen met de gemeente Eindhoven. De aanvullende woonbehoefte wordt per locatie nader ingevuld.

De locaties zijn allen zeer verschillend, zowel qua inrichting, bewoning en leefbaarheidssituatie, maar de locaties zijn wel allen strak omkaderd en verkaveld. Samen met gemeente en bewoners wordt bekeken wat de behoefte per locatie is en hoe hieraan invulling wordt gegeven. Doel is om de woonwagenlocaties zo veel mogelijk te betrekken bij de aangrenzende woonwijken en daarmee ook wezenlijk deel uit te laten maken van de wijk en daarmee de samenleving. Daarbij stellen we heldere inrichtingseisen ten aanzien van de toegankelijkheid en zichtbaarheid (zichtlijnen) om het beheer te optimaliseren. In 2021 en 2022 gaan we concreet aan de slag met de invulling van de woningbehoefte op enkele pilotlocaties. Samen met bewoners en de gemeente gaan we per locatie een zorgvuldig proces bewandelen om te bekijken hoe we een optimale situatie kunnen bereiken. Passend binnen de behoeften van bewoners, de gemeentelijke kaders en het beleid van Wooninc. In onze begroting hebben wij voor de komende vijf jaren de realisatie van 21 standplaatsen en woonwagenwoningen in de stad ingerekend. Door in te zetten op flexibele, verplaatsbare, modulaire woonwagenwoningen (in plaats van stenen woonwagenwoningen) verwachten wij dit aantal nog te kunnen vergroten. Het een en ander is uiteraard afhankelijk van eventuele bijkomende secundaire kosten.

Concrete prestaties Wooninc. Specifieke groepen

2022

2023-2026

Totaal

Aantal woningen voor de doelgroep ouderen

3.800

Samenwerking Eindhovense corporaties en klantencentrum WoonincPlusVitalis

Eén loket voor senioren

Specifieke groepen

2022

2023-2026

Totaal

Doorstroomregeling senioren (in samenwerking met andere corporaties)

Beleid implementeren

Beleid uitvoeren

Gereguleerde verhuur aan specifieke groepen

7 complexen ten behoeve van de huisvesting van specifieke doelgroepen

Huisvesten van personen via DOOR! en Housing first

Conform toegewezen contingenten

Huisvesting van urgenten (binnen 6 maanden na toewijzing)

Conform toegewezen contingenten

Huisvesting van statushouders

Conform toegewezen contingenten

Woningen met flexwonenconcept

282

330

Woonwagenwoningen en/of standplaatsen

119

NIEUWBOUW & AANKOOP

Onze uitgangspunten  

Ontwikkelen en realiseren van circa 270 sociale huurwoningen in de SGE in de periode 2022-2026. Focus op betaalbare huurwoningen, voornamelijk voor de doelgroep senioren.

Wooninc. verwacht de komende vijf jaar circa 270 sociale huurwoningen in ons werkgebied toe te voegen door nieuwbouw en aankoop. Via Stayinc. realiseren wij naar verwachting 393 woningen in de middenhuur in de SGE. De focus van Wooninc. ligt vooral op de betaalbare huursector. Huurwoningen die alleen toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen tot € 43.000. De 270 sociale huurwoningen die we de komende jaren bouwen zijn voornamelijk kleinere betaalbare appartementen, met name voor de doelgroep senioren.

Woonvisie Eindhoven De sociale woningvoorraad is voldoende groot voor de doelgroep van beleid. Echter, in een stad die groeit neemt ook de behoefte aan sociale woningbouw toe.

Wooninc. realiseert de komende vijf jaren in Eindhoven minimaal 21 standplaatsen en woonwagenwoningen, waarvan 8 in 2022. In paragraaf 4.4. hebben we hierop een nadere toelichting gegeven. Wooninc. en Stayinc. ontwikkelen aan de Ardèchelaan een combinatieproject van sociale huur en middenhuur voor senioren. Dit betreft 40 woningen in de sociale huur en 72 woningen in de (hoge) middenhuur. Aanvullend op de prestatieafspraken van 2021 kunnen we op deze manier via Stayinc. toch een bijdrage leveren aan de nieuwbouw van de (reguliere) sociale huur. Op het terrein van de Schellensfabriek in het centrum van Eindhoven ontwikkelt Stayinc. een iconisch nieuwbouwproject met 330 duurzame woningen. Het monumentale gedeelte van de oude stoffenfabriek blijft bestaan. Hierin komt de Schellens Stadshal: een plek die ruimte biedt aan de huidige creatieve huurders, maar ook aan pop-up-concepten en evenementen. Van de 330 woningen in het nieuwbouwproject bestaat een groot deel uit midden- en sociale huur, en een gedeelte uit vrije sectorwoningen. Stayinc. heeft de intentie om zelf minimaal 46 woningen in het middensegment in exploitatie te nemen. Naast de verkenning van verkoop aan marktpartijen onderzoeken wij de mogelijkheid om dit plan te verkopen aan één of meerdere van onze collegacorporaties.

Daarnaast heeft Stayinc. plannen voor de toevoeging van 59 woningen in het project Majoor in het lage middenhuursegment en nog zachte plannen voor 40 woningen. De totale programmering leidt tot een toevoeging van 217 woningen in het middensegment. 2022 tot € 850

tot € 1.000

2023-2026 totaal

tot € 850

Totaal

tot € 1.000

totaal

Ardèchelaan

Schellens

118

177

Diverse locaties

Subtotaal

158

217

Harde plannen Majoor (Kavel 6)

Subtotaal

Zachte plannen

Totaal

Nieuwbouw Stayinc. - middenhuur

De gemeentelijke inzet is met name gericht op toevoeging van lage middenhuurwoningen. Wij begrijpen de wens van de gemeente om met name woningen in de lage middenhuur toe te voegen. Vanwege de kwaliteitseisen in dit segment in combinatie met de rendementseisen van Stayinc. is realisatie in de lage middenhuur voor Stayinc. niet altijd haalbaar. Voor nieuwe plannen nemen wij als uitgangspunt om, indien passend binnen de financiële mogelijkheden, zoveel mogelijk woningen toe te voegen in de lage middenhuur.

Concrete prestaties Wooninc. Nieuwbouw en aankoop 15

16 17

2022

2023-2026

Totaal

Aantal te realiseren woningen (DAEB) (via Stayinc.)

Aantal toe te voegen woningen (niet-DAEB) (via Stayinc.)

158

217

8 woonwagenwoningen

13 woonwagenwoningen

21 woonwagenwoningen

Te realiseren standplaatsen en woonwagenwoningen

KWALITEIT & DUURZAAMHEID

Onze uitgangspunten   

Verhogen energetische kwaliteit bestaand vastgoed. Beperken energieverbruik huurders en organisatie (gedragsverandering). Investeren in alternatieve duurzame energiebronnen.

6.1

Kwaliteit

Om de kwaliteit van ons vastgoed in stand te houden en te verbeteren, moet het vastgoed onderhouden worden. Onze beheer- en onderhoudsmaatregelen zijn gericht op de instandhouding van de kwaliteit vanuit een bouwtechnisch perspectief of een verbetering van de kwaliteit en duurzaamheid vanuit de vraag van de gebruiker(s). Onderhoud is verdeeld in dagelijks (regulier) onderhoud en groot onderhoud (woningverbetering). Het dagelijks onderhoud is erop gericht om de kwaliteit in stand te houden binnen de reguliere exploitatieperiode. Groot onderhoud is gericht op levensduurverlenging, kwaliteitsverbetering en verduurzaming. In 2022 geeft Wooninc. gemiddeld € 1.867 per woning uit aan regulier onderhoud. Het grootste deel van de reguliere onderhoudsuitgaven zit in het planmatig onderhoud. Deze bestedingen hebben betrekking op onderhoud dat periodiek aan woningen wordt uitgevoerd en van tevoren is gepland (bijvoorbeeld schilderwerk en vervangen van installaties). Bij andere uitgaven gaat het over kosten in verband met service- of mutatieonderhoud. Voor woningverbetering en grootonderhoud heeft Wooninc. voor de komende vijf jaren € 100 miljoen begroot, waarvan € 33,7 miljoen in 2022. Zo werken we aan de grootonderhoudsplannen voor de complexen Floraplein (fase 2) en Vaalserbergweg.

Daarnaast bereiden we groot onderhoud voor in verschillende seniorencomplexen waaronder Pieter Eiffhuis, Theresia, Wilgenhof en Berckelhof.

6.2

Duurzaamheid

Duurzaamheid is meer dan een energielabel. Het past bij ons maatschappelijk verantwoord ondernemen om een bijdrage te leveren aan een duurzame samenleving en daarbij een balans te vinden tussen sociale belangen, financieel-economische resultaten en het milieu. Onze aandacht voor duurzaamheid richt zich in eerste instantie vooral op CO 2-reductie, waarmee we een bijdrage leveren aan het voorkomen van verdere klimaatverandering. En

daarnaast richten we ons steeds meer op het omgaan met de gevolgen van klimaatverandering ofwel klimaatadaptatie. Om de CO2-reductie te bewerkstelligen, houden we ons aan de Trias Energetica. We zetten in op:  het beperken van de energiebehoefte;  het gebruik van duurzame energie;  het beperken van het gebruik van fossiele energiebronnen. Hoe we dit doen, maken we concreet in onze onderhouds-, renovatie- en nieuwbouwplannen. Daarnaast onderzoeken we welke maatregelen nodig zijn om de complexen waarvoor geen groot onderhoud of nieuwbouwplannen zijn uitgewerkt ook gereed te maken voor een duurzame toekomst. De focus van Wooninc. ligt in beginsel op het isoleren en ventileren van woningen. De volgende stap is om woningen aardgas-vrij-ready te maken. Zodat we, op het moment dat ook de omgeving hiervoor gereed is (denk aan warmtenetten en verzwaring van het elektranet), de woningen daadwerkelijk van het aardgas af kunnen halen. Klimaatadaptatie verwijst naar bevordering van duurzaamheidsbewustzijn van onze huurders, bevordering van biodiversiteit, vermindering van hittestress en waterberging. Ook dit thema wint terrein binnen Wooninc. wat onder andere zichtbaar is door de inzet van de Energiebox en door het ‘Struikroven’ bij aanvang van elke gebiedsontwikkeling en bij grootschalige renovatieprojecten (in onbewoonde staat). Deze ontwikkeling zetten we de komende jaren verder door.

Energielabels Ruim 78% van het bezit van Wooninc. in Eindhoven heeft een energielabel A, B of C (zie figuur 1). Om woningen sneller te verduurzamen, heeft Wooninc. vanaf 2020 extra budget gereserveerd voor energiebesparende maatregelen bij regulier onderhoud aan eengezinswoningen. Zo combineren we schilderwerk met het vervangen van enkel en standaard dubbel glas door HR++-glas en spouwmuurisolatie. We voeren deze maatregelen uit zonder huurverhoging voor de zittende huurders. Het na-isoleren van de woningen aan de binnenzijde (bijvoorbeeld dakisolatie en vloerisolatie) geeft veel overlast voor de bewoners. Daarom kiezen we ervoor om deze maatregelen uit te voeren bij mutatie. Bij woongebouwen pakken we verduurzaming per complex aan. We combineren verduurzaming met groot onderhoudsprojecten. Hierbij is een renovatie naar label A het uitgangspunt.

Figuur 1: Bezit Wooninc. naar energielabel

Als we in een woning de keuken vervangen, vervangen we het kookgas voor elektrisch koken. Om de zittende huurders niet ongewild met extra kosten op te zadelen, krijgen zij eenmalig een elektrische kookplaat cadeau.

Transitie van de warmtevoorziening De transitievisie warmte van de gemeente vormt voor ons de basis voor de transitie van de warmtevoorziening. Deze transitie naar een aardgasvrije woningvoorraad kunnen én willen wij alleen stapsgewijs aanpakken. Tot 2030 ligt de nadruk vooral op het isoleren van woningen om de energievraag te beperken. Dat doen we in combinatie met (groot) onderhoud. Zo willen we bijdragen aan een energieneutrale samenleving én zorgen voor meer comfort en lagere woonlasten voor huurders. Ons uitgangspunt is hierbij dat huurders er in woonlasten niet op achteruit gaan bij een huurverhoging na verduurzaming. We hanteren hierbij de vergoedingentabel uit het Sociaal Huurakkoord. Een geïsoleerde woning met een lage energievraag maakt de toepassing van energiezuinige technieken mogelijk. Daarmee zijn de woningen als het ware ‘aardgasvrij-ready’. De stap naar aardgasvrij zal voor de meeste woningen naar verwachting pas later worden gezet, als meer bekend is over de warmtevoorziening in wijken en betere en goedkopere alternatieven beschikbaar komen. In dit kader werken we nauw samen met de gemeente en andere corporaties om een plan te maken voor aardgasvrije wijken. Zo onderzoeken we of het mogelijk is om de woningen in Theresia aan te sluiten op het warmtenet dat de gemeente wil aanleggen in ’t Ven.

Daarnaast werken we samen met de gemeente aan de tweede proeftuin in de Generalenbuurt. Wooninc. heeft in het gebied van de proeftuin (ca. 500 woningen) een appartementencomplex van 85 appartementen en studio’s aan de 29

Generaal Knooplaan. Wooninc. spant zich in om de komende tijd te onderzoeken of het mogelijk is deze woningen op een natuurlijk moment aan te sluiten op het warmtenet. Tenslotte wordt ook in de wijk Woensel Zuid-West de mogelijkheid voor het aanleggen van een warmtenet onderzocht. Wooninc. heeft de intentie om – mits financieel haalbaar onze circa 800 woningen daarop aan te sluiten. In de Routekaart Aardgasvrij hebben we daarnaast inzichtelijk gemaakt hoe de transformatie van de woningvoorraad tot 2050 verloopt. Vanuit deze routekaart wordt samen met de collega-corporaties een gezamenlijke verduurzamingsstrategie ontwikkeld. De Routekaart vormt daarmee een belangrijk onderdeel van ons assetmanagement. Net als de voorgaande jaren brengen we ook 2022 in beeld wat de verwachte CO2uitstootvermindering is door de duurzaamheidsmaatregelen die wij treffen. Hiervoor is in samenwerking met de collega-corporatie een CO2-monitor in ontwikkeling.

Uitruil van bezit Een van de mogelijkheden die in het kader van het duurzaamheidspact worden verkend, is het ruilen van bezit tussen corporaties. Door deze matching kunnen we samen een optimaler resultaat behalen. Wooninc. en ‘thuis hebben concrete afspraken gemaakt over de uitruil onder voorwaarden van een te verduurzamen complex van Wooninc. voor duurzaam bezit van ‘thuis. Voor Wooninc. en ’thuis is, met name gelet op de huidige staat en de indeling van de betreffende buurt, sloop/nieuwbouw het gewenste scenario. Hiermee kan optimaal invulling worden gegeven aan de opgave voor verduurzaming en de opgave voor het bouwen van woningen. Draagvlak onder bewoners is daarbij randvoorwaardelijk. Indien sloop/nieuwbouw geen draagvlak heeft bij bewoners, dan blijft Wooninc. eigenaar en voeren wij een (beperkte) renovatie uit. Omdat ‘thuis en Wooninc. hechten aan draagvlak zijn we een intensief participatietraject met bewoners gestart met als doel om in een open proces beide scenario’s aan de bewoners voor te leggen. In juli 2021 vindt de stemming onder de bewoners plaats, waarna in het najaar van 2021 een definitief besluit wordt genomen door Wooninc. en ‘thuis. Wanneer het scenario sloop/nieuwbouw wordt verkozen als voorkeursscenario en de uitruil plaatsvindt, volgt ondertekening van een intentieovereenkomst.

Ook de gemeente en de corporaties Woonbedrijf en Trudo zijn mede-ondertekenaars van deze overeenkomst. Hierin maken we afspraken over het commitment van de betrokken partijen op het sloop/nieuwbouwplan (waaronder verdichting), de onderlinge ondersteuning bij herhuisvesting, en de facilitering van het spoedig doorlopen van procedures. Met Woonbedrijf zijn wij eveneens in overleg over de uitruil van complexen in het kader van ‘rood voor groen’. Met de financiële ruimte die door de ruiling ontstaat kan Wooninc. een bijdrage leveren aan het versneld verduurzamen van haar overige bezit.

Concrete prestaties Wooninc. Kwaliteit en duurzaamheid

2022

2023-2026

Totaal

Uitgaven regulier onderhoud (€ gem. per woning per jaar)

1.867

1.857

3.724

Uitgaven woningverbetering (x € 1.000)

33.703

67.186

100.889

Bij groot onderhoud woningen naar gemiddeld label A

35%

49%

Duurzaamheid: transitie aardgasvrij

Inspanningsverplichting pionierbuurten ’t Ven, Generalenbuurt en Woensel-Zuid

Inspanningsverplichting pionierbuurten ’t Ven en Generalenbuurt en Woensel-Zuid

Uitruil woningbezit

Uitruil met ‘thuis realiseren (onder voorwaarde van draagvlak partijen) en besluit over uitruil met Woonbedrijf

Uitruil met Woonbedrijf realiseren (bij positieve besluitvorming)

Uitruil ‘thuis en Woonbedrijf

Duurzaamheid bij groot onderhoud

Duurzaamheid: aandeel woningen label A/B

LEEFBAARHEID & MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

Onze uitgangspunten  

Inzetten van huismeesters om de leefbaarheid en veiligheid te bevorderen. Inzetten maatschappelijk vastgoed (ontmoetingsruimten) om een bijdrage te leveren aan de sociale cohesie in onze gebouwen en buurten.

Woonvisie Eindhoven Alles is gericht op het ondersteunen van zelfregie. Voor wie dat zelf niet kan, zijn ondersteunende arrangementen beschikbaar.

7.1

Leefbaarheid

De wijziging van de Woningwet biedt corporaties meer ruimte om te investeren in leefbaarheid. Op het gebied van leefbaarheid vervalt het maximum op leefbaarheidsuitgaven. Daarnaast mogen corporaties weer activiteiten gericht op ontmoeting ondersteunen. Wooninc. maakt gebruik van deze extra wettelijke ruimte en legt het komende jaar meer focus op leefbaarheid. De toenemende druk op de leefbaarheid in buurten en wijken wordt onder andere veroorzaakt door de toename van het aantal kwetsbare huurders in de wijk. Met name de overlast door verwarde personen vanwege onderliggende, vaak multidisciplinaire problematiek, zorgt er voor dat de leefbaarheid verder onder druk komt. Dit vraagt om meer focus van onze partners én onszelf op leefbaarheid. Door gebiedsgericht te gaan werken kunnen we beter de samenwerking zoeken met onze partners in de wijk. Hierbij stellen we ons op als een professionele samenwerkingspartner voor partners en huurders. Dit doen we ook door proactief te handelen en door onze gebouwen open te stellen voor de omgeving zodat (kwetsbare) omwonenden profijt kunnen hebben van onze voorzieningen. Wooninc. heeft voor haar bezit in de MRE € 1,2 miljoen per jaar gereserveerd voor het bevorderen van de leefbaarheid in onze gebouwen en buurten. Per sociale huurwoning geven wij gemiddeld € 113 per jaar uit aan leefbaarheid.

Belangrijk vinden we bijvoorbeeld aanpak van overlast, wijkbeheer en ook het faciliteren van ontmoetingsruimtes. Wij zetten ons in dit kader in op vier hoofdthema’s:  Fysieke en sociale woon- en leefomgeving  Woonmaatschappelijk werk bij problemen ‘achter de voordeur’  Veiligheid  Participatie en samenwerking

Wooninc. heeft in Eindhoven een team van 13 servicegerichte huismeesters en 9 woonconsulenten die hun focus op leefbaarheid hebben. Zij leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid in de woongebouwen en de directe omgeving. Zij onderhouden contacten met de bewoners en zijn medeverantwoordelijk voor een veilige woonomgeving. Deze medewerkers zijn de oren en ogen van Wooninc. Onze huismeesters zijn bovendien vaak ook nog eens handig en niet te beroerd om de handen uit de mouwen te steken. Het bezit van Wooninc. is verspreid over 22 wijken in Eindhoven. In deze wijken nemen wij deel aan leefbaarheidsteams en buurtcontracten. Daarnaast richten wij ons op onze complexen en de directe woonomgeving. Een belangrijk middel daarbij zijn de ontmoetingsruimten in onze Wooninc.Plus-gebouwen, woongebouwen voor senioren, die een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid in die gebouwen en de nabije buurt. Met onze ontmoetingsruimten faciliteren we bewoners om elkaar te ontmoeten en om gezamenlijke activiteiten te organiseren. Met het openstellen van onze ontmoetingsruimten verbinden wij huurders steeds meer met bewoners uit de nabije omgeving. In de vorm van activiteiten, maar ook voor alleen een kopje koffie, kunnen zij in onze ontmoetingsruimten terecht.

Gebiedsgericht werken De gemeente, corporaties en huurdersorganisaties willen op een nieuwe manier gaan samenwerken aan leefbaarheid. Hoe dat exact vorm gaat krijgen is nu nog niet duidelijk. Wat wel duidelijk is, is dat wij onszelf zien als een belangrijke partner in de wijkaanpak. Wij leveren graag onze bijdrage aan het proces over de doorontwikkeling van gebiedsgericht werken. Wij willen in 2022 onze inzet in wijken en buurten versterken, passend bij onze positie in de wijk. Onder regie van de gemeente willen wij meer onze verantwoordelijkheid pakken in wijken en buurten waar wij bezit hebben. Wij willen beter zichtbaar zijn in onze buurten. Door meer leefbaarheidsactiviteiten te ontplooien en eenvoudigweg door meer aanwezig te zijn. Hierdoor weten we beter wat er speelt in onze buurten, wat er nodig is en hoe wij de buurt vooruit kunnen helpen. Het uitgangspunt is en blijft hierbij dat de bewoners zelf in de lead zijn en dat wij hen hierbij, vanuit onze rol als sociaal volkshuisvester ondersteunen. Dat kunnen en willen wij niet alleen doen. Daarbij betrekken we onze zorgen welzijnspartners, opdat de gehele keten wonen-welzijn-zorg betrokken is bij een buurt. In het bijzonder in de wijken ’t Hool en Kerstroosplein, waar Wooninc. relatief veel bezit heeft, zetten wij ons actief voor de leefbaarheid.

Dat doen wij door een dedicated persoon in te zetten die zich hiervoor hard maakt en het gezicht van Wooninc. in de wijk is. En die samen met de gemeente, WIJeindhoven, corporaties en andere partners het gebiedsgericht werken gaat vormgeven.

Fysieke en sociale woon- en leefomgeving Wooninc. stimuleert sociale interactie tussen bewoners door middel van participeren aan complex- en buurtactiviteiten en het (laten) doen van vrijwilligerswerk. Hieraan leveren de

activiteiten voor ouderen in onze ontmoetingsruimten, georganiseerd door vrijwilligers in samenwerking met de welzijnscoaches van Vitalis, een belangrijke bijdrage. Deze activiteiten zijn uiteenlopend van aard en afgestemd op de bewoners. De activiteiten worden door de bewoners van onze gebouwen en uit de buurt goed bezocht. We leveren ook een bijdrage aan de fysieke omgeving door de aanwezigheid van voorzieningen binnen onze Wooninc.Plus-gebouwen zoals een kapper en supermarkt. Daarnaast zorgen wij voor de kwaliteit van de groenvoorzieningen in en om onze gebouwen. Wij zetten Ergon, het werkbedrijf in Eindhoven voor mensen met een kwetsbare positie op de arbeidsmarkt, in om de noodzakelijke klussen op het gebied van leefbaarheid uit te voeren.

Woonmaatschappelijk werk bij ‘problemen achter de voordeur’ Wooninc. levert een bijdrage aan woonmaatschappelijk werk bij problemen ‘achter de voordeur.’ Dit gaat om het (laten) organiseren van (financiële) begeleiding bij schulden, vervuiling, overlast of burenruzies. Hierbij hebben onze consulenten en huismeesters zowel een signalerende functie als een oplossende functie. Wij zijn elke dag in onze buurten en bij onze bewoners. Het is dus logisch dat wij ongewenste ontwikkelingen signaleren en deze waar nodig samen met bewoners en samenwerkingspartners aanpakken. Wooninc. is deelnemer in leefbaarheidsteams en maakt gebruik van buurtbemiddeling. Daarnaast zetten wij Stichting Present1 in die met haar vrijwilligers huurders kan helpen die een steuntje in de rug nodig hebben bij bijvoorbeeld het opknappen van de nieuwe woning.

Veiligheid Tot slot is veiligheid een belangrijke pijler. De oudere huurders van Wooninc. zijn een kwetsbare doelgroep als het gaat om risico’s ten aanzien van criminaliteit, brand of legionella. Onder andere door de steeds toenemende extramuralisering en het langer zelfstandig thuis moeten wonen, neemt het belang van veiligheid alleen maar toe. Wooninc. zet een pakket van (preventieve) veiligheidsmaatregelen:  Aan de gebouwen door het toepassen van de uitgangspunten van het Politiekeurmerk als de bewoners hieraan willen meewerken.  Alle woningen voorzien van rookmelders, volgens aangepaste wetgeving.  Opzetten van en uitvoering geven aan een project voor veilige gangen in aanvulling op ons scootmobielbeleid.  Jaarlijkse workshops voor onze bewoners, hun familie/mantelzorgers en onze medewerkers op het gebied van bewustwording rondom veiligheid met inzet van politie en brandweer.

Stichting Present is ‘makelaar in vrijwilligerswerk’. Zij bieden mensen de mogelijkheid om je als groep of individu in je eigen woonplaats in te zetten voor mensen die te maken hebben met armoede, een slechte gezondheid of een sociaal isolement.

Daarnaast zien we een ontwikkeling van toenemende overlast door verwarde personen vanwege onderliggende problematiek. Het aantal casussen neemt toe en ook de complexiteiten van de casuïstiek neemt toe. Hierdoor komt de leefbaarheid en veiligheid onder druk te staan. Wooninc. heeft hierbij vooral een signalerende functie en is in de aanpak van de problematiek bij huurders sterk afhankelijk van de zorgpartners.

Participatie en samenwerking Wij betrekken bewoners structureel bij ons werk via huurders- en bewonersorganisaties. Vaak zijn deze per wooncomplex verenigd. Wij bieden de 13 huurders- en bewonersorganisaties ondersteuning. Op corporatieniveau worden alle huurders vertegenwoordigd door de SHW-plus. Wij blijven samen met de SHW-plus op zoek naar nieuwe en flexibele participatievormen (huurdersparticipatie nieuwe stijl). Wij zetten panels in en laten huurders ook anderszins meedenken en –praten zonder dat er sprake is van een formele structuur van een bewonerscommissie. De pilot van Ons.Platform tv, een platform waarin huurders elkaar kunnen ontmoeten en informatie wordt aangeboden over bijvoorbeeld voorzieningen in de wijk, is succesvol gebleken in Hemelrijken en Genderhof. Het platform wordt ook uitgerold in een ander complex. Verder is Wooninc. bestuurder van tientallen VvE’s van (vooral) combinatiecomplexen van huur en koop. De bewoners hebben hier (direct of indirect) zelf zeggenschap over het reilen en zeilen binnen het complex.

7.2

Maatschappelijk vastgoed

De ruim 20 ontmoetingsruimten in de Wooninc.Plus-gebouwen zijn ons belangrijkste aandeel in ons maatschappelijk vastgoed. Daarnaast zijn wij eigenaar van meerdere dorps-, buurt- en ontmoetingscentra in de MRE. Ze dragen bij aan de kwaliteit van wonen en leven en aan de sociale cohesie. We zijn eigenaar van vier gezondheidscentra die wij verhuren aan Stichting Gezondheidscentra Eindhoven en we verhuren een gezondheidscentrum aan een artsencollectief. Deze voorzieningen zijn vaak onderdeel van onze woongebouwen voor ouderen, zodat deze voor hen op loopafstand te bereiken zijn.

Concrete prestaties Wooninc. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

2022

2023-2026

Totaal

Bijdragen aan leefbaarheid (€ per woning / per jaar)

€ 113

€ 113 per jaar

Inzet huismeesters (aantal)

Inzetten ontmoetingsruimten in de woongebouwen voor ouderen (ook voor de wijk) (aantal)

Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

Gebiedsgericht werken (leefbaarheid)

Ondersteuning huurders- en bewonersorganisaties (aantal)

Bewustwording veiligheid bewoners

2022

2023-2026

Totaal

Bijdrage leveren aan proces doorontwikkeling

Conform nieuwe manier werken aan leefbaarheid

Workshops in seniorencomplexen

Workshop in seniorencomplexen

Workshops in seniorencomplexen

LIBERALISATIE & VERKOOP

Onze uitgangspunten  

Via Stayinc. is Wooninc. er voor de middeninkomens. Door woningen die niet meer bijdragen aan onze doelstelling te verkopen, genereren we middelen voor vernieuwing.

8.1

Liberaliseren van woningen

Woonvisie Eindhoven De solidariteit geldt ook voor mensen met een inkomen tussen de € 34.000 en de € 43.000, die de corporaties in de toekomst niet langer mogen huisvesten. Eindhoven gaat erop toezien dat er voor die groep betaalbare koopwoningen en middeldure huurwoningen zijn. Het is (daarom) belangrijk dat er extra huurwoningen komen tussen € 600 en € 1.000 per maand. Dat kan door nieuwbouw, transformatie en het liberaliseren van duurdere sociale huurwoningen.

Via Stayinc. geven wij invulling aan onze ambitie om er ook te zijn voor de middeninkomens en spelen we in op de toenemende vraag naar huurwoningen in het middenhuursegment. Stayinc. heeft in Eindhoven een portefeuille van 606 woningen, waarvan van 80% in de middenhuurklasse en 20% in de hogere huurklasse. Wooninc. richt zich op de doelgroep met de laagste inkomens, dat houdt in dat wij de komende jaren geen sociale huurwoningen liberaliseren. Bij het realiseren van nieuwbouw streven wij naar een differentiatie aan woningen en doelgroepen. Wij zijn ervan overtuigd dat differentiatie bijdraagt aan een leefbaar woonmilieu in een complex of buurt. Door combinatieprojecten van Wooninc. en Stayinc. kunnen wij dit realiseren.

8.2

Verkoop

Wooninc. is terughoudend met de verkoop van sociale huurwoningen. Per jaar verkopen wij in Eindhoven circa 20 woningen. Dit betreft sterk versnipperd bezit of woningen die niet meer in onze portefeuillestrategie passen. Om in deze krappe woningmarkt ongewenste afname van woningen te voorkomen, wordt het verkoopbeleid in 2022 opnieuw bezien. Hierbij worden ook de mogelijkheden voor 39

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11752645/1