Bijlage 3b - Totaaloverzicht reacties klankbordgroepen
Tekst van het document
Reacties klankbordgroepen concept IGK Stadhuisplein Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
B1.4: hier staat dat doorwaardbaarheid bijdraagt aan een sociaal veilige omgeving. Ons inziens kan dit echter ook tot onveiligheid bestuur 1 Doorwaadbaarheid leiden in de avond en nacht. Wij willen graag benadrukken dat de Dommelstaete I paadjes/steegjes 's nachts afgesloten moeten kunnen worden.
Sociale veiligheid heeft zeker onze aandacht bij de binnenhoven. In vergelijkbare situaties is er inderdaad voor gekozen om steegjes en binnenhoven 's nachts af te sluiten. Als er aanleiding toe is, moet dat ook in dit gebied mogelijk zijn en in de bouwplannen meegenomen worden.
Laatste bullet onder uitgangspunten B1.4 toevoegen 'en indien nodig 's avonds afsluitbaar te zijn.'
B7.3: grootschalige evenementen blijven mogelijk. Tijdens eerdere gesprekken met de klankbordgroep werd gesuggereerd dat dit ter discussie stond, en werd gevraagd wat onze ideeën waren op dit gebied. Nu blijkt dat dit vanuit de gemeente als randvoorwaarde gesteld wordt, wat een hoop discussie had kunnen besparen. Dat ervaren wij als 2 Leefbaarheid teleurstellend/misleidend/frustrerend. (Overigens hebben we verder wel degelijk waardering voor de manier waarop de discussie met de verschillende belanghebbenden gevoerd is, en hoe er getracht is een acceptabel compromis te vinden!) Los daarvan blijven we dringend aandacht vragen voor het beperken van de overlast door evenementen.
bestuur Dommelstaete I
Het standpunt van de omwonenden is bekend en zeker niet onbelangrijk. Er is door andere groepen gepleit voor veel meer evenementen en voor het behouden van de grote evenementen. We hebben een afweging gemaakt en stellen voor het huidige locatiebeleid te behouden. Wonen in de binnenstad Geen aanleiding tot heeft voor- en nadelen en overlast bij evenementen wijziging. is één van de nadelen. Er zijn ontwikkelingen waardoor geluidsoverlast te beperken is, geluid meer te sturen is. Als er in de toekomst meer overlast wordt ondervonden, kan dat ertoe leiden dat de evenementen worden beperkt in hun mogelijkheden.
B8.3: door de hoge gebouwen naar achteren ("op de tweede linie") te plaatsen kunnen we ons voorstellen dat de windhinder op het Stadhuisplein tegen gegaan wordt. Maar hoe zit dit aan de 3 Leefbaarheid achterkant van deze hoge gebouwen (aan de kant die van het Stadhuisplein af gericht is)? Nemen de valwinden daar juist toe? We hopen dat dit in de windhinder-analyse meegenomen wordt.
bestuur Dommelstaete I
Wind in de gebouwde omgeving is complex en lastig voorspelbaar. Daarom maken we gebruik van B8.3 Toevoegen aan alinea computermodellen en/ of windtunnels. Hierin dat de verblijfskwaliteit gebruiken we de landelijke normen om de invloed niet alleen voor het van de wind op de openbare ruimte van het hele Stadhuisplein een gebied te toetsen. Dit geldt dus zowel voor het aandachtspunt is, maar Stadhuisplein als alle andere ruimtes in het gebied. ook voor de omliggende Bovenop de landelijke norm hebben we in Eindhoven omgeving, inclusief de ook nog een norm voor het toetsen van de invloed nieuwe steegjes, van wind op private buitenruimtes. Op deze manier binnenhoven en openbare kunnen we goed in beeld krijgen wat bijvoorbeeld de daken. invloed is van de hoogbouw op de Eindhovense laag of de balkons van een naastgelegen pand.
Allereerst willen wij u bedanken voor de uitnodigingen tot nu toe voor de stakeholders-meetings van Stadshuisplein en dat wij als belanghebbende partij hieraan deel kunnen nemen. Hoewel het 4 voor ons meest relevante onderwerp Mobiliteit in dit conceptSamenspraak Integraal Gebiedskader nog niet volledig gedefinieerd is, wordt naar onze beleving en begrip, voldoende rekening gehouden met door ons eerder gemaakte opmerkingen.
Q-Park
Graag gedaan, en op onze beurt danken wij jullie voor het meedenken.
Geen aanleiding tot wijziging.
Q-Park
Dat is inderdaad het uitgangspunt.
Geen aanleiding tot wijziging.
Q-Park
Eventuele aanpassingen aan de parkeergarage zullen eerst nader onderzocht moeten worden, zowel Geen aanleiding tot technische als financieel. Dat onderzoek zullen we wijziging. gezamenlijk oppakken.
Reactie
Thema
Voor de volledigheid herhalen wij nogmaals onze belangrijkste punten: 5 1. Behoud van openbaar karakter van de reeds openbare Mobiliteit parkeerlocaties, waaronder Q-Park Stadshuisplein ter accommodatie van de parkeervraag uit de omgeving. 2. Wij adviseren dat bij een aantal genoemde uitgangspunten van de Gemeente qua mobiliteit, erbij vermeld wordt dat deze door de Gemeente opgestelde uitgangspunten van financiële haarbaarheid afhankelijk zijn. Hieronder verstaan wij mogelijke aanpassingen in parkeergarage Q-Park Stadshuisplein zoals: uitbreiding elektrische oplaadpunten; inpassing diverse vormen van deelmobiliteit; inpassing fietsparkeren; onderzoek naar en/of uitvoeren van de verplaatsing van de in- en uitrit van de parkeergarage naar De Wal, uitbreiding parkeercapaciteit 6 Mobiliteit parkeergarage Q-Park Stadhuisplein of bouwkundige aanpassingen ten gevolge van uitbreiding door fysieke koppeling(en) met aangrenzende (nieuw te realiseren) parkeervoorzieningen. Bovenstaande punten zijn dus volledig afhankelijk van de financiële haalbaarheid en zullen aanzienlijke financiële consequenties hebben die (voor Q-Park) gecompenseerd dienen te worden/ waarover overeenstemming moet worden bereikt. Nader onderzoek zal e.e.a. dienen uit te wijzen. 3.
Wij ondersteunen het uitgangspunt dat voor een optimale leefbaarheid van de omgeving, eerst de reeds aanwezige openbare parkeercapaciteit benut dient te worden, waarin behoeftes uit verschillende projecten geharmoniseerd worden zodat dubbelgebruik van de aanwezige parkeercapaciteit optimaal toegepast kan worden. De toekomstige parkeerbehoefte 7 Mobiliteit van de gehele omgeving zal echter pas definitief vastgesteld kunnen worden zodra de programma’s van de diverse ontwikkelingen rondom het Stadhuisplein bekend zijn en bekend wordt welke parkeervoorzieningen (al dan niet t.b.v. deelmobiliteit) op eigen terrein van de ontwikkelingen zullen worden gerealiseerd.
Wie
Q-Park
Het uitgangspunt is het optimaliseren van de capaciteit. De toekomstige parkeerbehoefte is mede afhankelijk van het programma (wonen en plinten) Geen aanleiding tot en van toekomstige maatschappelijke wijziging. ontwikkelingen en innovaties. Om flexibel te blijven beschouwen wij het integraal gebiedskader als een dynamisch document.
Reactie
Thema
In het voorwoord wordt aangegeven dat het stuk in samenspraak is opgesteld. Wat betekent dit voor het vervolg van ons project? 8 Moet er voor het bestemmingsplan nog een uitgebreide Samenspraak samenspraak worden gevoerd of zijn we hiermee klaar? De vastgestelde kaders in samenspraak lijken ons toch voldoende ? Kan de plot worden gerealiseerd onafhankelijk van de genoemde randvoorwaarden? Ter verduidelijking: eerst plot Stadhuis Noord bouwen en later invullen. Het stuk is niet eenduidig genoeg om dit te kunnen bewerkstelligen. M.a.w. wanneer nu conform de 9 Algemeen gebiedskaders er een aangepast ontwerp volgt is er nog steeds geen garantie dat er een omgevingsvergunning wordt verkregen zonder dat daarbij omliggende randvoorwaarden moeten worden ingevuld.
Wie
Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
Geva BV
De samenspraak van de individuele bouwplannen gaat plaatsvinden op basis van een participatieplan. De uitgangspunten van dit kader staan daarin niet meer ter discussie. Voorstelbaar is om onderwerpen Geen aanleiding tot als winderhinder en het mobiliteitsplan met wijziging. omwonenden te bespreken. Daarnaast kent een bestemmingsplanprocedure een formele inspraakprocedure.
Geva BV
Iedere nieuwe ontwikkeling kent een eigen tijdlijn. Vanwege de urgentie van de bouwopgave is het wenselijk om die tijdlijn niet te vertragen. Op de onderwerpen die nader ingevuld moeten worden, moet afstemming plaatsvinden. Daartoe stelt de gemeente een procesmanager aan. In de verdere uitwerking is te overwegen om voor alle bouwplannen tezamen een vormvrije m.e.r. op te stellen, om te voorkomen dat voor iedere afzonderlijke planologische procedure een m.e.r. moet worden opgesteld. In het gebiedskader wordt rekening gehouden met de bestaande afspraken en daarmee van de realisatie van een parkeergarage op het plot. Daar wijkt dit kader niet op af. Of de ingang van de openbare parkeergarage is te verplaatsen, moet nader onderzocht worden zowel technisch als financieel.
Geen aanleiding tot wijziging.
Een risico is dat het onduidelijk is of dit stuk planm.e.r.-plichtig is. 10 Mocht daar sprake van zijn, dan is er een zwaardere procedure Algemeen benodigd.
Geva BV
Een risico is de ingang van de parkeergarage aan de Wal. In deel B6 wordt aangegeven dat er onderzocht wordt om de huidige entree van de parkeergarage te verplaatsen. Dit kan 11 Mobiliteit consequenties hebben voor onze eigen geplande ingang van de garage. Mochten we de entree niet aan de Wal kunnen realiseren, dan hebben we een alternatief nodig.
Geva BV
Een ander risico is dat de gemeente in deel C1 aangeeft in het najaar van 2022 te starten met het opstellen van een masterplan openbare ruimte. Hierin wordt ook het gedeelte parkeren in verwerkt (zie vorig punt). Over de ingang van de parkeergarage 12 Ontwikkelstrategie komt dan dus in het najaar van 2022 pas duidelijkheid. Ook de financiële dekking hiervoor speelt een risico (ontwerp- en investeringskosten in de openbare ruimte moeten op basis van de Wro gedeeltelijk verhaald worden op de ontwikkelaars).
Geva BV
In het concept IGK is per abuis 2022 opgenomen. Gemeente wil in najaar 2021 starten met het masterplan openbare ruimte zodat inzicht ontstaat in het kostenverhaal.
Geva BV
Het kader respecteert eerder gemaakte afspraken. Geen aanleiding tot Gemeente acht het mogelijk om binnen dit kader het wijziging. programma te realiseren.
Geva BV
Dat klopt.
Geen aanleiding tot wijziging.
Geva BV
Terechte opmerking. Dit moet nader afgestemd worden, mede in verband met (sociale) veiligheid.
Geen aanleiding tot wijziging.
Geva BV
Het IGK is leidend. Individuele plannen worden in overleg met de gemeentelijk stedebouwkundige en supervisor ontwikkeld.
Geen aanleiding tot wijziging.
Een ander risico is het feit of het aantal woningen en het
13 programma gerealiseerd kunnen worden binnen de gegeven
14
15
16
17
Woningbouw
kaders. B1.1 In ons voorgaande plan zijn wij uitgegaan van de Eindhoven laag tot 20 meter hoog op de rooilijn. In het nieuwe ontwerp dienen we rekening te houden zichtlijnen naar de kerk. Daardoor Stedebouw komen de hoogte accenten wel meer op de Wal te liggen. We zullen nog moeten kijken welke invloed dat heeft op de sunspots en de windhinder. B1.4 Trappen naar de daktuinen vallen onder het beheer van de eigenaren. Hiervoor dient wel samenspraak te zijn met de Stedebouw gemeente hoe dit vorm te geven. Vooral het idee van tribune, zoals we eerder hebben gepresenteerd is in de nieuwe visie niet meer mogelijk. Een Stedebouw tribune in combinatie met een ensemble is erg moeilijk te combineren, de vraag is wat prevaleert. B7.2 De stadskamer komt in dit document niet meer terug. Omdat dit afwijkt van onze afspraken gaan we ervan uit dat de gemeente Plinten deze wens laat gaan.
Geva BV
C1 De Gemeente stelt een procesmanager aan. Omdat de
18 procesmanager een belangrijke rol gaat vervullen is het belangrijk Ontwikkelstrategie Geva BV samen de eerder gemaakte afspraken opnieuw vast te stellen.
Dat klopt. De Markt van Eindhoven is de huiskamer van de stad, het Stadhuisplein de plek voor evenementen en manifestaties. Het kader respecteert eerder gemaakte afspraken. Conform afspraak blijft het plan begeleiding krijgen van een gemeentelijk projectteam. De procesmanager bewaakt de nadere afstemming van het totale gebied.
Geen aanleiding tot wijziging.
Geen aanleiding tot wijziging.
In C1 2022 wijzigen in 2021.
Geen aanleiding tot wijziging.
Geen aanleiding tot wijziging.
Vooraleer wij enkele inhoudelijke opmerkingen met betrekking tot het Concept IGS maken willen wij nogmaals een kanttekening plaatsen bij het proces. Zoals ook al eerder aangegeven vinden wij de reactietijd die ons – steeds bij elke stap in het proces - gegund wordt veel te kort. Het ontgaat ons waarom de kaders voor een ontwikkeling van een zodanige importantie als de ontwikkeling van het sStadhuisplein in Eindhoven onder deze tijdsdruk tot 19 Samenspraak stand moet worden gebracht. De ontwikkelpotentie van deze (meest?) prominente locatie in de stad is voor ons als eigenaren van majeur belang maar zou ook vanuit gemeentelijk perspectief een zorgvuldiger traject verdienen dan thans wordt gelopen. De reactietijd van één week is te kort om, samen met onze adviseurs en stakeholders, tot een afgewogen reactie te kunnen komen. Wij behouden ons dienaangaande dan ook alle rechten voor.
De insteek van het proces om te komen tot een IGK is dat er al veel informatie voor handen is, waaronder de concept gebiedsvisie van 2019. Dit is aangevuld door de stad te betrekken bij de richting Ontwikkelcombinatie voor dit gebied. Daaruit is dit kader samengesteld. Geen aanleiding tot Woonbedrijf / CRA De klankbordgroepen zijn gevraagd het kader te wijziging. Vastgoed toetsen. Omdat een week kort is, hebben we vooraf aangekondigd deze toets te willen doen, dat er 1 week reactietijd is en dat een presentatie werd gegeven.
Bij een kaderstelling van circa 1.000 woningen toe te voegen op deze locatie en – ook in uw beeld – voornamelijk alleen in de plinten (en dus maximaal circa 10% van het gebouw) andere functies, schatten wij het noodzakelijke nieuwbouwvolume op ongeveer 100.000 m2 bvo. Naar onze mening verdraagt deze 20 locatie in de stad een veel hogere dichtheid om aldus ook een Stedebouw substantieel grotere bijdrage te kunnen leveren aan de enorme woningnood in Eindhoven. Bovendien is het de vraag of de gewenste hoogstedelijkheid kan worden bereikt met dit beperkte volume en nog veel meer de vraag of de overige hoge ambities daarmee ook wel kunnen worden bekostigd;
In onze optiek is er geen lineair verband tussen XXL en volume. De XXL is voorgelegd aan de raad en Ontwikkelcombinatie kreeg onvoldoende draagvlak. In het kader wordt Geen aanleiding tot Woonbedrijf / CRA geen maximum volume of aantal woningen gesteld. wijziging. Vastgoed We achten binnen dit kader het goed mogelijk om minimaal 1.000 te realiseren binnen het gebied.
Reactie
Thema
Wie
Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
Opgemerkt wordt (B7.1) dat voor het plot aan de noordzijde van het stadhuisplein reeds eerder afspraken zijn gemaakt aangaande het programma. Wij kennen deze afspraken niet (niet qua volume en niet qua programma) en kunnen de consequenties daarvan ten aanzien van resterend volume en “scheefgroei” van het programma niet overzien. De eventuele (nadelige) consequenties kunnen niet worden afgewenteld op de resterende locaties aan 21 Woningbouw het stadhuisplein. Graag wijzen wij er op dat wij – met de grootste woningcorporatie van Eindhoven – de gemeentelijke ambitie voor het realiseren van betaalbare (huur-) woningen op deze locatie uiteraard onderschrijven. Echter vergt dat ook een gedifferentieerd programma en een substantieel volume op onze “eigen” locatie wil er ook voor ons überhaupt sprake kunnen zijn van een haalbare businesscase;
Het kader respecteert eerder gemaakte afspraken. Ontwikkelcombinatie Voor nieuwe ontwikkelingen tezamen, exclusief het Woonbedrijf / CRA plot aan de noordzijde, geldt het Vastgoed woningbouwprogramma.
In tegenstelling tot eerdere communicatie daarover geeft de gemeente de in 2019 opgestelde concept “Gebiedsvisie Stadhuisplein” nu wel status in dit document (o.a. op pagina 5). Eerder hebben wij daar nadrukkelijk naar gevraagd en is door de gemeente bevestigd dat dat stuk geen status heeft. (Zie ook opmerking 98 van “Reacties Klankbordgroepen NvU”). De 22 combinatie Woonbedrijf/CRA was indertijd niet betrokken bij het Algemeen opstellen van deze concept-gebiedsvisie en onze locatie is in die betreffende studie dan ook niet meegenomen. Wij kunnen de (conflicterende?) gevolgen vanuit de omliggende kavels, zoals mogelijk voorzien in deze concept gebiedsvisie, voor de ontwikkeling van onze locatie niet overzien en behouden ons dienaangaande dus alle rechten voor.
De concept Gebiedsvisie Stadhuisplein heeft geen Ontwikkelcombinatie formele status aangezien het niet vastgesteld is, Geen aanleiding tot Woonbedrijf / CRA maar is wel als studie gebruikt voor het gebied. Dit is wijziging. Vastgoed verwerkt in het IGK dat wordt aangeboden aan de raad ter vaststelling.
Door Van Meijel is in opdracht van de gemeente een historisch ruimtelijke analyse opgesteld. Deze kent aan de oostflank van het Stadhuisplein een bijzondere status toe. In de afbeelding “uitgangspunten Brainport laag” worden de verschillende gebouwen welke deel uitmaken van deze oostflank echter verschillend aangeduid. Uiteraard zijn wij met u van mening dat de huidige Rechtbank (Stadhuisplein 4) zijn status als monument verdient en niet zal worden gesloopt. Wel pleiten wij er 23 nadrukkelijk voor om deze locatie ook deel te laten uitmaken van Stedebouw de “Brainport laag” zodat we bepaalde ontwikkelpotentie niet op voorhand uitsluiten, bijvoorbeeld omdat het, zoals door u aangegeven, onderdeel uitmaakt van een special. De beoogde “tribunevorming” die ook in ons schetsontwerp tot uiting komt (zie het u eerder door ons toegezonden “Visieboekwerk Stadhuisplein 4” van Architecten En|En, d.d. maart 2021.) zou wellicht in de uitwerking van het uiteindelijke ontwerp bóven het Kantongerecht kunnen beginnen;
Het principe van de 'Specials' komt uit de vastgestelde Verdichtingsvisie Binnenstad. Bij nader inzien laten we B1.6 Specials vervallen. Per ontwikkeling wordt gekeken wat het juiste plan voor die locaties is. Daarbij geldt het concet van de Ontwikkelcombinatie tribune als uitgangspunt, maar ook de bestaande Woonbedrijf / CRA B1.6 Specials vervalt. bebouwing en de structuur van de omgeving. Het Vastgoed uitgangspunt is dat monumenten niet worden opgetopt. Als er sprake is van een uitzonderlijk plan dat zorgt voor meerwaarde voor de stad en het monument, dan kan dit ter overweging voorgelegd worden aan het college van B&W.
Met betrekking tot de businesscase merken wij nog op dat u voorbij lijkt te gaan aan de noodzakelijke (voor-)financiering van een aantal gewenste/noodzakelijke gezamenlijke voorzieningen. In dat verband kunnen het Smart Thermal Grid en de gebouwde voorziening voor fietsparkeren (500 – 750, inclusief 24 deelfietsen/scooters) worden genoemd, maar wellicht ook andere Businesscase ambities zoals het verplaatsen van de huidige parkeergarageingang en het combineren van eventueel nieuw toe te voegen parkeergarage met de bestaande parkeergarage. Het verdient aanbeveling om hiervoor reeds in dit stadium de gewenste oplossingsrichting te formuleren. Zoals eerder opgemerkt beogen we met bovenstaande geen volledigheid in onze reactie op het concept van het Integraal Gebiedskader Stadhuisplein. Hoewel we van mening zijn dat de totstandkoming van de kaders voor de ontwikkeling van deze belangrijke locatie in de stad meer tijd en aandacht zouden verdienen staan we in de startblokken om de kansen van deze 25 ontwikkeling verder vorm te geven. Reeds in maart van dit jaar Werkwijze hebben wij u een “Visieboekwerk Stadhuisplein 4” van Architecten En|En voor de ontwikkeling van de hoek Stadhuisplein/Oude Stadsgracht doen toekomen. Graag gaan wij op basis van deze ontwerpschetsen verder met u in gesprek om onze bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van het Stadhuisplein van Eindhoven.
B7.1 bij Uitgangspunten 1e bullet opnemen "(exclusief plot aan de noordzijde)".
Afstemming van de gewenste dan wel noodzakelijke Ontwikkelcombinatie voorzieningen en de daarvoor benodigde Geen aanleiding tot Woonbedrijf / CRA financiering, maakt deel uit van het vervolgtraject. wijziging. Vastgoed Uitgangspunt is dat de kosten worden verhaald waartoe de gemeente verplicht is.
Ontwikkelcombinatie Na vaststelling van het kader worden gesprekken Woonbedrijf / CRA gevoerd met de ontwikkelende partijen over de Vastgoed plannen.
Geen aanleiding tot wijziging.
B1.1 Brainport laag: "Ook voor de verbindende ruimte tussen de Begijnenhof en het Stadhuisplein geldt dat hier weinig hoogbouw mogelijk is, alleen bij de kavels die aan het Stadhuisplein gelegen 26 Stedebouw zijn". Het perceel van NedBel – Begijnenhof 35 - grenst aan het Stadhuisplein waardoor ons inziens hoogbouw is toegestaan. Welke maximale hoogte geldt voor het perceel van NedBel?
Nedbel
Op de locatie Begijnenhof 35 is invulling van de Brainport laag inderdaad mogelijk. We kiezen bewust voor maatwerk en geen strakke begrenzing op waar welke hoogte mag zonder vooronderzoek. Ontwerpend onderzoek zal moeten leiden tot het beste plan voor deze locatie.
In B1.1 staat een afbeelding met een zoekgebied genaamd Brainport laag. Dit zoekgebied Brainport laag staat niet specifiek ingetekend op het gebouw gelegen aan Begijnenhof 35. Welke 27 Stedebouw betekenis moet hieraan ontleend worden? De vraagstelling komt voort uit het feit dat eerder is aangegeven dat alleen hoogbouw mogelijk is voor kavels die aan het Stadhuisplein liggen.
Nedbel
We kiezen bewust voor geen strakke begrenzing. De locatie Begijnenhof 35 zien we wel als locatie met Geen aanleiding tot potentieel in de Brainport laag. Afstemming met wijziging. naastgelegen percelen is essentieel.
Nedbel
Ja, dat mag (zie ook de één na laatste bullet onder uitgangspunten van B1.2).
Geen aanleiding tot wijziging.
Ja, de stegen en binnenhoven zijn voor publiek toegankelijk, in overleg met de eigenaren.
Geen aanleiding tot wijziging.
B1.2 Daken : "Daken van de Eindhovense laag krijgen een functie". Mag dit ook een (deels) publieke functie zijn ? In B1.4 is een nieuwe verbinding ingetekend tussen de 29 Begijnenhof / Stratumseind en de achterzijde van de rechtbank. Dient hier een openbaar terrein te komen?
28
Stedebouw
Doorwaadbaarheid Nedbel
Geen aanleiding tot wijziging.
Reactie
Thema
Wie
B1.4 Binnenhoven: "Nieuwe toegangen naar de binnenhoven dienen over de gehele hoogte van de Eindhovense laag (20m) gemaakt te worden met een minimale breedte van 5m". Rechts 30 van het perceel van Nedbel is een doorgang ingetekend naar het Doorwaadbaarheid Nedbel Stratumseind. Betekent dit dat de uitsteek van het bestaande gebouw van NedBel gesloopt dient te worden (bij behoud van het gebouw) aangezien dit < 20 m is?
In B3.1 wordt vermeld dat ontwikkelingen bij monumenten of cultuurhistorische panden autonoom herkenbaar moeten blijven. Cultuurhistorie Heeft deze zin betrekking op het betreffende monumentale pand of ook op panden die bij het betreffende monument liggen?
In B3.1 is te lezen dat aan de oostflank een reeks architectonische bijzondere gebouwen staan, vanaf de voormalige Nederlandse bank tot het voormalig kantongerecht. Deze bebouwing moet gekoesterd worden en begeleidt de zichtlijn van de Catharinakerk 33 naar het Stadhuis. Tijdens het Teams overleg d.d. 2 juli is over het Stedebouw NedBel pand / Begijnenhof 35 aangegeven dat hier sloop en nieuwbouw mogelijk is. Dit wordt mede ondersteund door de stellingname in B1.1 dat hoogbouw mogelijk is bij panden die direct aan het Stadhuisplein zijn gesitueerd
B7 Programma: We hebben nog steeds moeite met het opgelegde Woonprogramma. Door de verplichting op te leggen om ook een groot deel van de nieuwe woningen te verkopen - met zelfs de verplichting op zelfbewoning -, zal het eigendom van het woongebouw versplinterd worden tot een honderdtal of meer eigenaren. Allemaal verschillende eigenaren met een verschillende fase in hun leven, met verschillende financiële situaties, wensen en uitgangspunten. Om dan op termijn een goede renovatie uit te voeren - of zelfs een complete nieuwe herontwikkeling - zal dan een nog grotere uitdaging worden. Vaak zal dit gepaard gaan met de nodige discussies en onenigheid 34 Woningbouw tussen de eigenaren welke zal leiden tot jaren van stilstand, verwaarlozing en verloedering van het gebouw. En dit in het hart van Eindhoven, het Stadhuisplein. Wij zijn van mening dat woontorens (hoogbouw) zich niet lenen om opgesplitst te worden en willen de mogelijkheid krijgen om de woontorens volledig te behouden en zelf te verhuren of te verkopen aan een eindbelegger, die het vervolgens blijft verhuren. Een eindbelegger zorgt er continu voor dat zijn woontoren goed onderhouden wordt, doordat hij sneller beslissingen kan nemen dan een Vereniging van eigenaren. Bovendien kan een eindbelegger gemakkelijker worden aangesproken door de gemeente.
Door het opleggen van de "verkoopplicht" worden we verplicht om 55 % te verkopen. Dit beperkt onze vrijheid van ontwikkelen 35 en ondernemen. Vraag: Indien u de verkoopplicht wilt aanhouden, is het dan mogelijk om te ontwikkelen zonder de zelfbewoningsplicht ?
Woningbouw
Wij geloven ook niet in het dure woonsegment (huur als koop) o.a. doordat de vraag hiervan nu (maar zeker ook over 10 jaar) afneemt, maar ook omdat er straks teveel dure woningen op het Stadhuisplein zullen zijn en wij niet met Geva BV kunnen 36 Woningbouw concurreren (o.a. vanwege ander woonprogramma). Vraag: Is het mogelijk om binnen onze ontwikkeling enkel "sociale en middenhuur woningen" (enkel huur en zonder dure categorie) te realiseren?
Geen aanleiding tot wijziging.
Nedbel
Dit heeft betrekking op het betreffende monumentale pand, niet op het naastliggende perceel.
Geen aanleiding tot wijziging.
Nedbel
Sloop en nieuwbouw op de locatie Begijnenhof 35 is Geen aanleiding tot inderdaad mogelijk. Het pand heeft geen wijziging. beschermende status.
Nedbel
Wij zien dit niet als een probleem. Een toren met gedeelde huur en koop vraagt om een goede en professionele organisatie van de vereniging van eigenaren. In de verkoopcontracten van de woningen kan hierover voldoende worden geregeld. In de bestaande woontorens in Eindhoven (Admirant en de Regent) is ook sprake van een gedeelte met huurwoningen en van een gedeelte koop. We erkennen dat er momenteel met name veel investeerders vanuit de beleggingswereld en pensioenfondsen zijn die zich liever richten op de Geen aanleiding tot huursector. Gelet op het feit dat de ontwikkeling van wijziging. (betaalbare) koopwoningen in het centrum zeer sterk achter blijft bij de behoefte, willen we samen met de betrokken partijen echter bekijken of het mogelijk is om toch een aanzienlijk deel van de woningen in die (betaalbare) koopsector te realiseren. Inzetten op vormen van maatschappelijk gebonden eigendom, zoals slimmer kopen, koopsmarter, of koopgarant kan hierbij een mogelijke oplossingsrichting zijn, waarbij er toch sprake is van langdurig (gedeeld) bezit en ook van rendementen op de langere termijn.
Nedbel
We hebben een doelstelling om binnen het centrumgebied in totaal ongeveer 55% van het nieuwe woonaanbod uit koopwoningen te laten bestaan. Dit is geen verplichting voor individuele projecten, maar wel het vertrekpunt voor het gehele Stadhuisplein. Feit is dat op dit moment 87% van de woningen in de lopende projecten binnen het Geen aanleiding tot centrum in de huursector vallen, terwijl juist veel wijziging. mensen zoeken naar een koopwoning. De zelfbewoningsplicht van 3 jaar nemen wij standaard op in onze overeenkomsten om ervoor te zorgen dat (betaalbare) woningen niet massaal worden opgekocht om deze vervolgens snel na oplevering duur door te verkopen, of duur te verhuren.
Nedbel
Er zijn op dit moment al veel dure huurwoningen en daar komen er nog heel veel bij, meer dan de behoefte. Het laatste jaar zagen wij - mede door Corona - al dat die dure huurprijzen beginnen te dalen. Op dit moment zien we tevens een overvloed aan middeldure huurwoningen in de binnenstad. Wij zien vooral nog behoefte en kansen op het gebied Geen aanleiding tot van sociale huur en voor koopwoningen. Het wijziging. Stadhuisplein wordt als één gebied gezien waarbinnen afstemming mogelijk is binnen het te realiseren woningbouwprogramma. Niet ieder gebouw hoeft conform woningbouwprogramma gebouwd te worden. Die nadere afstemming moet mogelijk zijn en vraagt om samenwerking en afstemming tussen de ontwikkelende partijen.
Vraag: is het mogelijk om een "mix van middenhuur woningen en
37 middelduur koopwoningen" te realiseren maar dan zonder
Woningbouw
Nedbel
zelfbewoningsplicht ? Wij gaan er van uit dat de genoemde prijscategorieën in B7.2 de Woningbouw prijzen zijn op basis het huidige prijspeil. Collectieve ruimtes en gedeelde voorzieningen juichen we toe, als 39 Woningbouw ook een mix van jong en oud!
38
Het uitgangspunt voor de doorsteken over de gehele hoogte komt uit de vastgestelde Verdichtingsvisie. Geen aanleiding tot Het geldt voor nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast is wijziging. de plek van de doorsteek indicatief weergegeven. Dit uitgangspunt komt uit de vastgestelde Verdichtingsvisie Binnenstad. Het wil zeggen dat de Eindhovense laag niet uit een massief volume hoeft te bestaan.
een nieuw volume in de Brainport laag"?
32
Wel of niet verwerkt in IGK
Nedbel
B1.5: Wat wordt bedoeld met het volgende uitgangspunt: "De
31 Eindhovense laag kan ook lege delen/open ruimte hebben onder Stedebouw
Wat doet de gemeente hiermee
Nedbel Nedbel
Nee, zonder zelfbewoningsplicht zou dit toch betekenen dat het geen mix is, maar 100% verhuur? Bovendien zien we momenteel een overschot aan middeldure huurwoningen. Ja, dat staat ook in de kop van de tabel: prijspeil 2021. Wij ook.
Geen aanleiding tot wijziging. Geen aanleiding tot wijziging. Geen aanleiding tot wijziging.
Reactie
Thema
B7.1 Onder uitgangspunt: "Afwijken van het woonprogramma is mogelijk als daarmee voorzien wordt in een tekort aan een woningtype in de binnenstad". Vraag : aan welk woningtype is er 40 nu een tekort? We moeten er ook voor waken dat we geen Woningbouw leegstand krijgen omdat er woningtypes zijn waar nu maar ook over 10 jaar geen/weinig vraag naar is (bijvoorbeeld : dure categorie).
41
B7.2 : "horeca is beperkt en onder voorwaarden". Welke beperkingen en welke voorwaarden gelden hier ?
Plinten
Wie
Nedbel
Nedbel
Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
In naar verhouding worden er momenteel te veel middeldure en dure huurwoningen toegevoegd en te weinig goedkope koopwoningen. Een uitdaging is om Geen aanleiding tot juist de categorie van goedkope koop – al dan niet in wijziging. combinatie met een slimme financieringsconstructie – een plaats te geven binnen het gebied Stadhuisplein. Per aanvraag wordt bezien of nieuwe horeca inpasbaar is, afhankelijk van infrastructuur, Geen aanleiding tot woonbelangen, levendigheid, leefbaarheid, wijziging. milieuaspecten etc.
42
B7.3: "hotel is mogelijk, maar moet een aanvulling zijn op het huidige aanbod". Vraag : wat wordt hiermee concreet bedoeld ? Plinten Ligt hier een marktonderzoek aan ten grondslag en kunnen wij dit inzien ?
Nedbel
Er is geen recent marktonderzoek beschikbaar, maar we weten dat met name het zakelijke hotelaanbod in Eindhoven groot is, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot het aantal arbeidsplaatsen. Eindhoven heeft meer kamers dan Utrecht, bijna evenveel kamers als Den Bosch, Breda, Tilburg en Helmond SAMEN. In de ontwikkeling van Geen aanleiding tot de stationsomgeving is hotelcapaciteit gepland en wijziging. heeft Van der Valk van gemeente Best toestemming om een hotel aan de A2 te bouwen. Dit alles houdt behoorlijke druk op de Eindhovense hotelmarkt. Hotels sluiten we niet uit, maar een consumentgerichte formule lijkt meer voor de hand te liggen dan uitbreiding van het zakelijk aanbod.
43
B7.3: uitgangspunt : "gezamenlijke plintenstrategie". Vraag : hoe kan dit gezamenlijk worden afgestemd als elke ontwikkelaar zijn eigen ontwikkeltermijn hanteert? Wie het eerst komt, kan als eerst de plint invullen?
Plinten
Nedbel
Afstemming over de plintinvulling gebeurt liefst in een zo vroeg mogelijk stadium. De verschillende ontwikkeltermijnen hoeven geen aanleiding te zijn om niet vooraf tot afstemming te kunnen komen.
44 wonen krijgen of geldt hier 40%-40%-20% invulling ? Mag de plint Plinten
Nedbel
De locatie ligt direct aan het Stadhuisplein (geen woningbouw in de plint) en voor het totaal aan Geen aanleiding tot plinten geldt de 40-40-20 invulling. Een gezamenlijke wijziging. fietsenstalling in de plint is een mogelijkheid.
Nedbel
In 7.3 wordt met plint de begane grond bedoeld.
Nedbel
In deze fase een windhinderonderzoek doen, levert geen resultaat op. Windhinder is afhankelijk van vele factoren. We achten het mogelijk om concept bouwplannen in een maquette te zetten en in de Geen aanleiding tot TU/e windtunnel te toetsen. Dit moet onderling wijziging. besproken worden. ieder plan afzonderlijk moet uiteindelijk aantonen met een windhinderonderzoek dat een prettige verblijfskwaliteit blijft bestaan.
Ontwikkelstrategie
Nedbel
Dat is inderdaad te ambitieus. Aan het einde van het Geen aanleiding tot jaar willen we graag rapporteren aan bestuur en stad wijziging. waar we staan: wie kan verder, wie niet en waarom.
Businesscase
Nedbel
Dit moet nader uitgewerkt worden.
Nedbel
Toepassen van de ambitieroos is een pilot. We doen daar sinds de vaststelling van de Verdichtingsvisie ervaring mee op. De gemeente bepaalt hoe bouwplannen scoren. Op deze manier willen we concrete invulling geven aan de ambities de we als Geen aanleiding tot gemeente hebben voor de stad zonder plannen wijziging. daardoor onhaalbaar te maken. Voor sommige aspecten kan een voldoende een wettelijke norm of voldoen aan beleid zijn, op andere aspecten is de score subjectief zoals stedelijke inpassing.
B7.3: 2e uitgangspunt : Mag de plint van Nedbel de functie van ook ingevuld worden met een gezamenlijke fietsenstalling ?
45
Wat is de exacte definitie van de plint. Is dit het gedeelte welke enkel is gelegen aan het Stadhuisplein?
Plinten
B8.3: Ten aanzien van windhinder is het lastig om een concreet onderzoek hiernaar te doen als de plannen nog niet definitief zijn. Hoe gaat de gemeente om met het windhinder onderzoek indien 46 Leefbaarheid de bouwvormen van de betrokken ontwikkelingen nog niet bekend zijn? Immers de betrokken ontwikkelingen kunnen onderling windhinder veroorzaken en ervaren. C1: "Het streven is om voor het eind van het jaar tot afspraken met de marktpartijen te komen". Vraag : betekent dit dat elke ontwikkelaar na vaststelling van het integraal gebiedskader 47 (september 2021) 3 maanden de tijd heeft om zijn beoogde ontwikkelingsplannen (woonprogramma, groen, duurzaamheid,...) te maken, af te stemmen + overeen te komen met de gemeente? Is dit niet te voorbarig? In C2 is vermeld dat de ontwerp en investeringskosten in de openbare ruimte op basis van de Wro gedeeltelijk verhaald worden op de ontwikkelaars. Hoe wordt dit verrekend? Welke 48 verdeling gemeente - ontwikkelaars wordt gehanteerd? Welke verdeling geldt er tussen de ontwikkelaars (naar rato bebouwde oppervlakte)?
49
C3: ambitieroos: Wanneer scoor je een voldoende op een specifiek thema?
Ambitieroos
Geen aanleiding tot wijziging.
Geen aanleiding tot wijziging.
Geen aanleiding tot wijziging.
50
Wordt er voor het Stadhuisplein een woningbouwimpuls subsidie Businesscase ter beschikking gesteld?
Nedbel
Een aanvraag voor de derde tranche is overwogen en (nu) niet mogelijk geacht vanwege de voorwaarden aan de regeling. Hiervoor zijn er nog teveel onzekerheden rond het programma, de Geen aanleiding tot noodzakelijke publieke investeringen, de dekking van wijziging. de cofinanciering, enzovoort. Uiteraard zullen we in de toekomst verder bekijken hoe we de projecten aan het Stadhuisplein kunnen ondersteunen met nieuwe subsidiemogelijkheden.
51
Kan de ontwikkelaar na vaststelling integraal gebiedskader in september al e.e.a. afstemmen met de procesmanager en met de Werkwijze commissie ruimtelijke kwaliteit (architectonisch)? Gebeurt dit in fases?
Nedbel
Ja, na vaststelling wordt met de individuele partijen overleg gevoerd over het vervolgtraject.
Geen aanleiding tot wijziging.
Reactie
Thema
Veel van onze opmerkingen en aanbevelingen vinden wij op enigerlei wijze terug in het concept gebiedskader, waaronder de drie belangrijkste: 1. Bouw niet te hoog; 160m is veel te hoog. Houd een lager maximum aan en biedt eventueel de mogelijkheid om bij uitzonderlijk goede plannen hiervan af te wijken. Daarbij: kijk niet alleen vanuit het Stadhuisplein, maar hou ook rekening met de achterliggende historische straten. 2. Houd de zichtlijn tussen Catharinakerk en Stadhuis beleefbaar. 3. Bouw niet op monumenten en karakteristieke panden, tenzij 52 programmatisch, cultuurhistorisch én architectonisch een Algemeen meerwaarde gecreëerd kan worden. Daar zijn we natuurlijk heel blij mee. Toch zijn we niet gerust. De mogelijkheden om af te wijken zijn ruim geformuleerd en een akkoord van het College van Burgemeester en wethouders zou voldoende moeten zijn om deze formeel te regelen. Dit vinden wij te mager. De eisen aan plannen die hiervoor in aanmerking komen moeten naar onze mening bijzonder hoog zijn. En een besluit hierover zou minimaal een advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en een akkoord van de Gemeenteraad(scommissie) behoeven. Deel A1.3 Begrenzing en ruimtelijke context. We blijven het curieus vinden dat de Catharinakerk buiten het gebiedskader 53 wordt gehouden.
In de uitwerking speelt de kerk gelukkig wel Algemeen degelijk een rol, zoals de uitspraak dat het Begijnhof zijn identiteit ontleend aan de Catharinakerk. B.1. Stedelijke inpassing. Meer hoogte toestaan alleen als meer kwaliteit én betere architectuur wordt gerealiseerd. Alleen 54 uitbreiding van programma mag nooit leiden tot verruiming van Stedebouw de kaders. Maak doorsteken voor voetgangers alleen als een prettige en veilige route is gegarandeerd. B2. Stedelijke uitstraling. Onderscheid Eindhoven laag en Brainportlaag zien wij wel voor ons in de 55 opbouw van de massa’s, maar maak van het verschil in materiaalgebruik alsjeblieft geen must.
Stedebouw
B3.1 Erfgoed. Het uitgangspunt niet optoppen van monumenten en karakteristieke gebouwen is mooi. Als mogelijke uitzondering wordt de “special” aangegeven. Dit vraagt om nadere uitwerking, waarbij o.i. in elk geval benoemd moet worden dat uitbreiding 56 Cultuurhistorie noodzakelijk is voor een nieuwe functie van het pand én dat de optopping zodanig is vormgegeven dat deze een verrijking betekent. Dat laatste dient dan te worden bevestigd door de subcommissie Erfgoed van de CRK. B4.1 Openbare ruimte. Plein en pleinzoom. Het plein hoort bij het stadhuis. Een zoom van stoep straat-stoep voor het stadhuis 57 langs lijkt ons dan ook verkeerd. Een groen decor waarin het Openbare ruimte stadhuis zich bevindt is prima, maar laat het monument en de sokkel waarop het staat ongemoeid. B4.3 Kunst op het plein juichen we toe. Wij adviseren om hierover in gesprek te gaan met de kunstenaars en het Van Abbemuseum 58 Openbare ruimte om de aanwezige kunstvoorwerpen weer in een passende context terug te laten komen. B6 Mobiliteit. Het verplaatsen van de ingang van de parkeergarage naar de Wal vinden wij een 59 Mobiliteit must. Gemotoriseerd verkeer moet zoveel mogelijk van het plein geweerd worden B7.1 Programma.
Hoewel we van harte instemmen met de achterliggende gedachte, dat de uitbreiding van de woningvoorraad in de binnenstad bereikbaar dient te zijn voor een brede en pluriforme doelgroep, twijfelen we ernstig aan het realiteitsgehalte van het woonprogramma. Zo zijn bijvoorbeeld de goedkope koopprijzen dusdanig laag, dat hiervoor alleen maar piepkleine studio’s gebouwd gaan worden. We vragen ons serieus af of dat op de langere termijn wenselijk is. 60 Tweekamerappartementen met een oppervlak van circa 40m2 Woningbouw lijkt ons kwalitatief een minimum. Los daarvan zal er ook een oplossing bedacht moeten worden om de appartementen in de opgelegde prijsklasse te houden. Bij de huurwoningen kan een corporatie daarvoor zorg dragen. Bij de koopwoningen is dat in de huidige markt ingewikkelder. De problematiek reikt verder dan dit gebiedskader, maar oplossingen als wooncoöperaties of producten zoals Trudo’s Slimmer Kopen zijn noodzakelijk om in de huidige markt woningen bereikbaar te krijgen en te houden. B7.2 Plinten. Een gezamenlijk plintstrategie is zeker wenselijk. Voeg hieraan toe dat maximaal wordt ingezet op flexibiliteit.
Naast een verdiepingshoogte van circa 4,5m en vloeren met voldoende draagvermogen voor allerlei functies (genoemd bij de 61 uitgangspunten); ook units die kunnen variëren in grootte en Plinten puien die eenvoudig aangepast kunnen worden, zonder dat de kwaliteit van de architectuur teniet gedaan wordt. Verder helpt het ook als in de vastgoedexploitatie niet wordt gerekend met hoofdprijzen voor de begane grond.
Wie
Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
Henri van Abbestichting
Wij vinden dat de afwijkingsbevoegdheid hoort bij het college van B&W. We leggen geen vaste criteria vast. Een voorstel tot afwijken wordt altijd voorzien van argumenten en kanttekeningen, zodat het college een weloverwogen beslissing kan nemen. Geen aanleiding tot Dat kan met een advies van de CRK. Als het college wijziging. van B&W het nodig acht kan advies worden gevraagd van een Raadscommissie, maar ook dat hoeft niet per se vooraf als criterium te worden opgenomen.
Henri van Abbestichting
Zoals in de Nota van Uitgangspunten aangegeven valt de studie naar de Catharinakerk buiten het plangebied.
Geen aanleiding tot wijziging.
Henri van Abbestichting
Verruiming van de kaders is aan het college van B&W om over te beslissen. Uitgangspunt voor de doorsteken is dat de (sociale) veiligheid wordt geborgd.
Geen aanleiding tot wijziging.
Henri van Abbestichting
De uitgangspunten voor de Verdichtingsvisie Binnenstad blijven hier geldend. Het onderscheid tussen Eindhovense laag en Brainport laag is Geen aanleiding tot uitgangspunt. De uitwerking hiervan gebeurt in wijziging. overleg met de gemeentelijke stedebouwkundige en met de Supervisor en CRK.
Henri van Abbestichting
Een special vraagt sowieso om een nadere uitwerking. Aangezien het een monument betreft zal Geen aanleiding tot een omgevingsvergunning altijd door de CRK worden wijziging. beoordeeld.
Henri van Abbestichting
Er komt een masterplan voor de openbare ruimte. Vooralsnog houden wij vast aan de uitgangspunten zoals elders in de binnenstad nu gehanteerd wordt ten aanzien van de openbare ruimte.
Geen aanleiding tot wijziging.
Henri van Abbestichting
Dat kan zeker onderdeel zijn van de nadere uitwerking van de openbare ruimte.
Geen aanleiding tot wijziging.
Henri van Abbestichting
Mee eens, maar er is nader onderzoek nodig naar de Geen aanleiding tot technische en financiële haalbaarheid van het wijziging. verplaatsen van de entree.
Henri van Abbestichting
Wij zijn het geheel eens met deze analyse. Onder andere door de hoge grondprijzen, hoge bouw- en ontwikkelkosten en door steeds verder toenemende duurzaamheids- en kwaliteitseisen, wordt het nagenoeg onmogelijk om goede en betaalbare appartementen in het centrum te realiseren. Als stad ondersteunen we dan ook nadrukkelijk initiatieven waarbij vormen van maatschappelijk gebonden Geen aanleiding tot eigendom worden toegepast om een woning onder wijziging. de marktprijs aan te bieden (zoals Slimmer Kopen). Niet alleen biedt dit het voordeel dat de woning betaalbaarder wordt voor een koper en dat die kan starten met kapitaalsopbouw door aflossing van de lening, maar ook dat de woning via een terugkoopregeling langdurig in de betaalbare prijsklasse kan worden behouden.
Henri van Abbestichting
B7.2 Uitgangspunt In de Nota van Uitgangspunten is opgenomen toevoegen: Plinten dienen 'Plinten dienen een multifunctionele invulling te een multifunctionele krijgen, waarbij de financiële opbrengst van invulling te krijgen waarbij ondergeschikt belang is.' Deze voegen we toe aan de de financiële opbrengst uitgangspunten. van ondergeschikt belang is.
Reactie
C.1. Ontwikkelstrategie. Het is ons niet duidelijk hoe partijen in gezamenlijke afstemming komen tot een goed ensemble. Er is bewust voor gekozen om geen uitgewerkt stedenbouwkundig 62 plan op te stellen. Zeker in de huidige situatie, waarin rol en positie van de supervisor ter discussie staan, zou hier duidelijk omschreven moeten worden hoe het proces dan moet verlopen.
Thema
Wie
Ontwikkelstrategie
Henri van Abbestichting
Businesscase
Henri van Abbestichting
B3. Ambitieroos. Dit kan een goed middel worden om plannen met verschillende sterktes en zwaktes tegen elkaar af te wegen. Zover is het echter nog niet. In de discussies in de klankbordgroep bleken de scores voor de verschillende aspecten binnen de roos 64 voor discussie vatbaar. Het ontwikkelen van objectieve Ambitieroos maatstaven is van belang. Dat dit al werkend in de loop van de tijd gebeurt is prima, maar betekent wel dat er in die periode controle uitgeoefend moet kunnen worden op de gemaakte afwegingen.
Henri van Abbestichting
63
65
66
67
68
69
C2. Businesscase. Hier zou een (pm-)post voor het verleggen van de inrit van de parkeergarage opgenomen dienen te worden
En daarmee zijn we weer terug bij ons voornaamste kritiekpunt aan het begin van deze reactie: zorg voor een transparant besluitvormingsproces en laat een Algemeen definitief besluit bij een democratisch gekozen orgaan, de Gemeenteraad De plankaarten bij het IRK laten een 2D stedenbouwkundig model zien met een consistent tamelijk hoog abstractieniveau, waardoor er veel vrijheid ontstaat. Het principe Toneel - Tribune met het stadhuis als anker is eenvoudig en eenduidig en daardoor doeltreffend in het geven van richting aan de ontwikkeling. Het geeft samen met de verdichtingsvisie ook het begin van een eigen Stedebouw identiteit. Tegelijk laat het veel vragen open. Hoe krijg je een balans in hoogte. Hoe krijg je de - breed gesteunde - ensemble werking. Hoe sluit de achterkant van de tribune op de bestaande stad aan. Hoe wordt het robuust, holistisch en duurzaam. Enzovoorts. Dat samen met de grote rol van de markt vraag om een zeer strakke regie. Parametrisch De vele voorwaarden en parameters in het IRK lenen zich ontzettend goed voor onderzoek in een parametrisch model en parametrisch ontwerpen. Bijvoorbeeld looplijnen, wind, zon, zichtlijnen, daglichttoetredingen en uitzicht. Zo kun je op wetenschappelijke basis dingen bij elkaar zoeken die elkaar iets te Stedebouw bieden hebben. Het geheel meetbaar maken. Ook het puntensysteem met de ambitieroos kan er in worden ondergebracht.
Alle planontwikkelingen in 1 model onderbrengen en daarmee de regie voeren is wellicht de sleutel tot het verkrijgen van de gewenste samenhang en kwaliteit. Samenhang / Stedelijk ensemble Het moet uiteindelijk 3D stedenbouw worden in een samenhangend ensemble. Waarbij je afhankelijk bent van plannen van de markt. Hoe borgen we dat zonder 3D stedenbouwkundig plan. Alleen de supervisor en de CRK lijken onvoldoende om dit te bewerkstelligen. Wij pleiten ervoor zoveel mogelijk alle problematieken zoals afvalverwerking niet op gebouwniveau maar op planniveau op te lossen. In de begeleidende tekst staat nu dat er een oplossing bedacht moet Stedebouw worden. Daar zou op zijn minst een gezamenlijke oplossing moeten staan. Ook kun je met 1 grote gezamenlijke lobby / inkomhal met allure meerdere gebouwen ontsluiten waar voetganger en fietser naar binnen kunnen. Grote entrees / lobby’s waar alle mobiliteitsstromen samen komen werken dan voor meerdere gebouwen tegelijkertijd. Zo kun je ook anonimiteit bestrijden doordat je niet rechtstreeks vanuit de parkeergarage naar je appartement kan gaan. Dit soort zaken zouden explicieter benoemd kunnen worden. Identiteit Je moet jezelf definiëren om met de ander in gesprek te kunnen. Als je een community wil maken moet je een omgeving creëren waarmee die zichzelf kan identificeren.
Maak het daarom uitgesproken, maak nieuwe woonmilieus die de regio nog niet heeft. En zet de plint in voor identiteit. Maak daarbij ruimte voor de maakindustrie, dat vraagt om grote diepe en hoge ruimtes; 4,5 meter is dan te weinig op de begane grond. Maak daar echt grote casco’s met toekomstwaarde. Het ensemble rond het Stedebouw Stadhuisplein moet van veraf en van dichtbij werken. Het moet uitnodigen om naar binnen te gaan. Herkenbaar zijn, maar niet over de top. Daarbij zijn belangrijk de kroon, de beëindiging van het gebouw en de aansluiting op het maaiveld. De getoonde referentiebeelden hebben (te) weinig differentiatie, het zijn allemaal zogenaamde raster/pixel gebouwen. Het is belangrijk goede voorbeelden aan te wijzen en te benoemen waarom deze goed zijn. Kan aanvullend een apart traject ter inspiratie worden ingezet?
Henri van Abbestichting
Wat doet de gemeente hiermee Vanwege de urgentie in de bouwopgave is het niet realistisch om eerst een gezamenlijke ensemble te ontwerpen met alle verschillende partijen, voordat een plan door kan gaan. In de praktijk zullen de gemeentelijk stedebouwkundige, de supervisor en de CRK verantwoordelijk zijn om bij het beoordelen van de individuele bouwplannen het ensemble in ogenschouw te nemen.
Wel of niet verwerkt in IGK
Geen aanleiding tot wijziging.
De inrit van de parkeergarage (valt onder aanpassing van 4de bullet C2) wordt opgenomen in masterplan Geen aanleiding tot openbare ruimte. M.a.w. wordt nog nader wijziging. uitgewerkt. Toepassen van de ambitieroos is een pilot, we doen daar sinds de vaststelling van de Verdichtingsvisie ervaring mee op. De gemeente bepaalt hoe bouwplannen scoren. Op deze manier willen we concrete invulling geven aan de ambities de we als gemeente hebben voor de stad, zonder plannen Geen aanleiding tot daardoor onhaalbaar te maken. Voor sommige wijziging. aspecten kan een voldoende een wettelijke norm of voldoen aan beleid zijn, op andere aspecten is de score subjectief zoals stedelijke inpassing. Het werken met de ambitieroos is onderdeel van de evaluatie. De gemeenteraad heeft een rol bij vaststelling van dit gebiedskader en bestemmingsplan / Geen aanleiding tot omgevingsplanwijzigingen. Afwijkingen (binnen een wijziging. bepaalde marge) zijn een bevoegdheid van het college van B&W.
EHVXL
We kiezen bewust voor een hoog abstractieniveau. Individuele plannen en de samenhang daarvan wordt Geen aanleiding tot beoordeeld door de gemeentelijk wijziging. stedebouwkundige, supervisor en CRK.
EHVXL
Dank voor de suggestie, maar gezien de urgentie van Geen aanleiding tot de bouwopgave wordt daar nu geen invulling wijziging. aangegeven. Zie ook antwoord op vraag 62.
EHVXL
We streven naar een samenwerking tussen gemeente en de diverse partijen rondom het plein. Ontwerpend onderzoek is hier een belangrijk onderdeel van om te komen tot de beste oplossing. We willen op dit moment niet sturen op één grote gezamenlijke lobby.
EHVXL
Rondom het Stadhuisplein is sprake van een versnipperd eigendom. De gedane suggestie werkt met name goed bij projecten waarbij de gemeente een andere rol heeft, namelijk die van Geen aanleiding tot grondeigenaar. Bijvoorbeeld in een Tenderprocedure wijziging. zijn dit terechte suggesties. Maar in dit geval is dat moeilijk tot niet af te dwingen. De referentiebeelden zijn zorgvuldig gekozen, maar wij staan altijd open voor suggesties.
C1 onder het kopje 'bouwplannen' toevoegen aan de opsomming: afvalinzameling
Reactie
Thema
Wie
Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
EHVXL
Bij de beoordeling van bouwplannen kijken we kritisch naar de transparantie van de plint. Naast de invulling met verschillende functies die de positionering van het gebied versterken, beoordelen we ook ruimtelijke en bouwkundige aspecten. Vooralsnog nemen we als gemeente een kaderstellende en controlerende rol als het gaat om plintinvulling. Daarbij is inhoudelijke invulling een Geen aanleiding tot belangrijk onderwerp, maar ook de manier waarop wijziging. samenwerking tussen ontwikkelende partijen en curatorschap is vormgegeven. Eigenaarschap van de gemeente zien we (nog) niet als een instrument, maar we sluiten het niet uit als blijkt dat partijen onvoldoende betekenis kunnen geven aan de belangrijke rol die de plint speelt in de kwaliteit van het gebied.
EHVXL
Voor plannen die op basis van het Integraal Gebiedskader worden uitgewerkt, is samenspraak vanuit ontwikkelende partijen van toepassing.
Geen aanleiding tot wijziging.
Groen, water, openbare ruimte In de plankaart is het landschap en het historisch water niet ingetekend terwijl wel erkend wordt dat dit een belangrijke positieve werking op zowel de identiteit als de leefbaarheid heeft. Het is geen goed idee dit nu niet in te tekenen, maar er slechts in 1 regel naar te verwijzen in de begeleidende tekst. Dat het complex is, is vanzelfsprekend. Dat vormt geen bedreiging maar een uitgelezen kans om tot innovatieve oplossingen te komen. 72 Openbare ruimte Sterker: er moet eerst een ontwerp voor de openbare ruimte komen. En er moet eerst een ontwerp voor het groen en het water worden vastgesteld alvorens over het rood beslist kan worden. De prioriteit ligt nu eenmaal in deze tijd bij zaken als het klimaat en leefbaarheid. Dat kan geen restante zijn maar moet het uitgangspunt zijn. Dit geldt niet alleen op het hoofdplein, maar ook op het andere geplande pleinen, met name op plein nummer 4 ter hoogte van de voormalige Stratumse Poort.
EHVXL
Er komt een masterplan voor de openbare ruimte. Daarin kunnen dergelijke aspecten verder uitgewerkt worden.
Geen aanleiding tot wijziging.
Het principe stoep-straat-stoep als leidend ontwerp-idee voor het plein - hoewel vastgesteld beleid voor de binnenstad- overtuigt 73 hier niet meteen. Het is namelijk hoe de ruimte nu ook is Openbare ruimte georganiseerd met aan drie zijden een rechte straat die als een barrière werkt en dat lijkt niet erg goed te functioneren.
EHVXL
Er komt een masterplan voor de openbare ruimte. Vooralsnog houden wij vast aan de uitgangspunten zoals elders in de binnenstad nu gehanteerd wordt ten aanzien van de openbare ruimte.
Geen aanleiding tot wijziging.
De start van het masterplan voor de openbare ruimte in het najaar 2022 achten wij veel te laat. Het ontwerp van de openbare ruimte moet gelijk opgaan met de ontwikkeling van projecten #woningnood. Wij pleiten ervoor de aansluiting op aanpalende 74 plannen buiten het plangebied zoals op de geplande routes door Openbare ruimte en over het van Abbemuseum te inventariseren en op te nemen in het IRK. Zo zou plein 4 aan kracht winnen bij een (extra) verbinding over de Dommel. Wij hebben er al vaker voor gepleit deze verbinding ook in te tekenen.
EHVXL
Per abuis is 2022 genoemd. Dit moet zijn 2021 (zie ook opmerking 12). De verdere uitwerking volgt in het masterplan openbare ruimte.
Wijziging conform reactie nr. 12
Cultuurhistorie Gebruik veel meer de kracht van de historie en probeer deze te versterken in plaats van te werken met arbitraire vergaande 75 restricties op zoals ‘De hoogbouw in de Brainport laag respecteert Cultuurhistorie daarbij de aanwezige zichtlijnen in het historische stratenpatroon. Alleen De zichtlijn Catharinakerk - Stadhuis respecteren lijkt voldoende. In de rest moet een mate van flexibiliteit zitten.
EHVXL
Wij denken dat er op deze wijze een goede balans tussen de historie en de toekomst tot stand kan komen.
Geen aanleiding tot wijziging.
EHVXL
Het concept van een tribune geeft veel ruimte om volume toe te voegen. Een hoogte van 160m (XXL), zoals eerder genoemd in de Verdichtingsvisie Binnenstad, past niet in dit concept, omdat dit om onderlinge afstemming vraagt en geen solistische Tekst onder B1.1 Brainport gebouwen. Als hogere bebouwing zorgt voor een laag is aangepast. inclusiever en kwalitatief hoogwaardiger plan, blijft dat mogelijk. Dat is dan ter afweging aan het college van B&W. Hiermee doen we recht aan het debat dat heeft plaatsgevonden in de stad.
Woningbouw
EHVXL
We delen die zorg. Gelet op het feit dat de ontwikkeling van (betaalbare) koopwoningen in het centrum zeer sterk achter blijft bij de behoefte, Geen aanleiding tot willen we samen met de betrokken partijen echter wijziging. bekijken of het mogelijk is om toch een aanzienlijk deel van de woningen in die (betaalbare) koopsector te realiseren. Zie ook punt 60.
Woningbouw
EHVXL
We delen dat streven en zijn benieuwd naar de verdere uitwerking.
Plint Hoe integreer je de noodzakelijke techniek, de formele onderdelen van een gebouw op de begane grond zonder dode gevels te maken. Technische functies als transformatoren en fietsen goed reguleren. Dit soort zaken scherper benoemen. De 70 Plinten plint moet ook een wijkfunctie hebben. De plint inzetten voor identiteit bijvoorbeeld met een showroom. Een plintenstrategie is te vrijblijvend. De gemeente moet streven naar een grotendeels publiek eigendom van de plint. Gedacht kan worden aan het uitgeven in erfpacht.
Proces
71 Komen de belangen die wij vertegenwoordigen ook in verdere
Samenspraak
proces aan bod?
Brainportlaag ….“Wij gaan uit van een maximale bouwhoogte van 105 meter (XL). Hiermee maken we duidelijk dat we - alles afwegende - op deze locatie een bouwhoogte van 160 meter (XXL), die we in de Verdichtingsvisie Binnenstad als vertrekpunt hadden genomen, niet wenselijk vinden….” Wij zijn teleurgesteld en dat hier een standpunt wordt ingenomen wat geen recht doet aan de meerderheid van de ondervraagden en toekomstige bewoners 76 van de binnenstad. En de uitkomsten van de breed gedragen aangenomen verdichtingsvisie. Hierbij afwegende dat het stadhuisplein het enige overgebleven focusgebied zou worden (van 3 uit de concept verdichtingsvisie) waar hogere bebouwing tot maximaal 160 meter een kans voor een inclusiever, hoogstedelijk en kwalitatief hoogwaardiger plan zou kunnen bieden. Wij zien op zijn minst de laatste drie woorden “......niet wenselijk vinden”geschrapt worden en bijvoorbeeld vervangen door “niet voor de hand liggend”, of “niet vanzelfsprekend Inclusief en betaalbaar Wij maken ons zorgen over de betaalbaarheid van de geplande 77 woningen, nu en in de toekomst. Wij zien niet in hoe de betaalbaarheid met het huidige instrumentarium geborgd kan worden.
Stedebouw
Programmering
78 Wij vinden het wenselijk te streven naar 1000-1500 woningen waarbij we een 2-jaarlijkse evaluatie een interessant idee vinden.
Geen aanleiding tot wijziging.
Reactie
Thema
Tenslotte Het valt op dat in het IRK op zich uitstekende uitgangspunten overwegend (te) algemeen geformuleerd zijn en daardoor vrij ‘zacht’ zijn en ook nog eens grotendeels afhankelijk zijn van de markt. Tegelijkertijd zijn er onvoldoende mechanismen om uitvoering echt af te dwingen. Wij pleiten er daarom voor zaken in ieder geval scherper te benoemen. De keuze voor dit model waarbij de hoogte van 160m als een secundaire boven de markt 79 Algemeen blijft zweven blijft begrijpen wij vanuit het streven naar een zo groot mogelijk draagvlak. Het had van meer lef getuigd dit meteen te reguleren. Onwenselijk is dat op deze manier toch weer hoogte aan kwaliteit wordt gekoppeld terwijl het twee afzonderlijke begrippen zijn. En ook wordt hoogte als negatief benoemd. Een vreemde spagaat. Het hele plein moet van uitzonderlijke kwaliteit zijn. Er zijn gegronde redenen om hoogte te reguleren. Maar zo is het vleesch noch visch.
Wie
Wat doet de gemeente hiermee
Wel of niet verwerkt in IGK
EHVXL
Wij willen met het IGK mogelijk maken dat het Stadhuisplein tot herontwikkeling komt. Daarbij is wat ons betreft het beste plan leidend. Maar de eigenaren zijn aan zet. Met behulp van de supervisor Geen aanleiding tot en de CRK proberen we hier tot de juiste wijziging. ontwikkeling te komen. Maar het moet niet zo zijn dat het kader dusdanig inkadert dat er geen ontwikkeling op gang komt. Dat is zoeken naar een balans.
We zijn voornemens een toren van 70 meter te bouwen zoals ik al eerder mijn ideeën heb geventileerd naar jullie. Afgelopen jaren is me altijd gemeld dat dit geen probleem is aangezien de max hoogte 105 meter is. Nu lees ik toch enkele tegenstrijdigheden met eerder gemelde berichten. Het gebied moet aflopen naar de Stratumsedijk. De Eindhovense laag wordt toebedeeld aan de gebouwen rond het stadhuisplein, conform de bijgeleverde beelden in het rapport (B1.1) hoort mijn locatie niet erbij. Volgens het rapport (B1.1) krijg ik ook de indruk dat het niet tot de 80 Stedebouw brainport-laag behoort. Hoogbouw is niet gewenst in de buurt van de Catharinakerk daarom kiezen we ook voor 70 meter en niet hoger met terug liggende trapsgewijze opbouw boven de Eindhovense laag met veel groen op de terrassen. Eerdere klanken uit de buurt en van de stichtingen is gebleken dat er geen weerstand zal zijn op deze manier. In B1.1 wordt verwezen dat mijn plot een kans voor de Brainportlaag is. Mede door verbetering of programmatie. Dit is mijn uitgangspunt.